某東湖灣項(xiàng)目首次溝通報(bào)告課件

成都國(guó)地東湖灣項(xiàng)目首次溝通版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。謹(jǐn)呈：成都國(guó)地置業(yè)有限公司[2007]GW成都國(guó)地東湖灣項(xiàng)目首次溝通版權(quán)聲明：謹(jǐn)呈：成都國(guó)地置業(yè)有限項(xiàng)目整體工作推進(jìn)安排工作內(nèi)容工作目的工作時(shí)間1市場(chǎng)及客戶調(diào)研項(xiàng)目顧問結(jié)論基礎(chǔ)7月25日至7月31日2啟動(dòng)位置建議；啟動(dòng)區(qū)基本指標(biāo)建議形成規(guī)劃意見核心結(jié)論，指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位開始工作8月25日（30天）3啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議指導(dǎo)規(guī)劃布局、戶型平面、立面及景觀設(shè)計(jì)調(diào)整9月15日（50天）4集成開發(fā)專業(yè)建議就開發(fā)愿景及模式向政府匯報(bào)7月底5案名及推廣語建議根據(jù)客戶需求提供項(xiàng)目整體工作推進(jìn)安排工作內(nèi)容工作目的工作時(shí)間1市場(chǎng)及客戶調(diào)研2從7月25日到7月31日，項(xiàng)目小組已經(jīng)完成了以下調(diào)研工作并將調(diào)研資料匯總以文本文件形式提交客戶房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目地塊查勘房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研龍泉驛區(qū)樓盤調(diào)研——五大板塊-老城區(qū)、陽光城、三環(huán)外板塊、繞城高速外板塊、東山國(guó)際區(qū)域板塊，共計(jì)21個(gè)項(xiàng)目城市住宅中高檔樓盤現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研——全市中高檔城市住宅項(xiàng)目七大板塊，共計(jì)49個(gè)項(xiàng)目專業(yè)人士及消費(fèi)者訪談開發(fā)企業(yè)調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士訪談成都當(dāng)?shù)亻_發(fā)商前期及銷售主管訪談10余人銷售代表訪談70余人

政府訪談龍泉區(qū)相關(guān)主管部門訪談6個(gè)——建委、發(fā)改委、房管、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、計(jì)經(jīng)局、國(guó)土消費(fèi)者訪談項(xiàng)目可能目標(biāo)客戶（可比項(xiàng)目意向客戶及業(yè)主訪談）約20人首次溝通會(huì)公司管理層訪談蔣總馬總吳總從7月25日到7月31日，項(xiàng)目小組已經(jīng)完成了以下調(diào)研工作并將3項(xiàng)目本身所具備的基礎(chǔ)條件和開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)是我們制定項(xiàng)目開發(fā)思路的前提與出發(fā)點(diǎn)區(qū)位：現(xiàn)狀城市蔓延區(qū)，規(guī)劃中的城市副中心交通：近郊，距城市中心區(qū)車行30分鐘之內(nèi)規(guī)模：大規(guī)模，整體4000畝，至少可取地1200畝，地塊完整內(nèi)部資源：緩坡丘陵，具備豐富的地形及水體資源周邊狀況：基本以城市主干道為四至，邊界清晰，周邊無明顯不利要素，且緊鄰成都傳統(tǒng)都市田園旅游勝地——三圣鄉(xiāng)開發(fā)模式：4000畝的一級(jí)開發(fā)商，希望能夠進(jìn)行整體開發(fā)在企業(yè)中的地位：集團(tuán)重點(diǎn)項(xiàng)目，希望建成整個(gè)成都范圍內(nèi)的里程碑式高品質(zhì)項(xiàng)目，引領(lǐng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展升級(jí)

價(jià)格預(yù)期：價(jià)格超越（6000/8000），打造成都富人區(qū)項(xiàng)目具備成為站位成都、定位高端的高品質(zhì)大盤的基本素質(zhì)和條件目前已經(jīng)確定的投入：造價(jià)2個(gè)億的18洞golf、湖景濕地公園、五星級(jí)酒店以及區(qū)域級(jí)城市配套中心開發(fā)進(jìn)度：Golf與城市公園今年年底開工本體條件開發(fā)目標(biāo)投入計(jì)劃項(xiàng)目本身所具備的基礎(chǔ)條件和開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)是我們制定項(xiàng)目開發(fā)4為配合開發(fā)商加快工作進(jìn)度，本次匯報(bào)的主要內(nèi)容和思路主要圍繞啟動(dòng)位置和基本指標(biāo)來展開項(xiàng)目所在區(qū)域（龍泉）的發(fā)展基礎(chǔ)和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀龍泉未來發(fā)展趨勢(shì)、潛在供應(yīng)和項(xiàng)目資源比較優(yōu)勢(shì)分析成都中高端住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)格局分析成都中高端住宅產(chǎn)品分級(jí)及客戶細(xì)分分析基于客戶需求針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)力分析成都整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析類比標(biāo)桿案例發(fā)展歷程分析項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程約束條件分析（取地順序、核心資源分布、工程進(jìn)度）現(xiàn)在在哪里？起點(diǎn)能多高？未來怎樣走？整體開發(fā)順序啟動(dòng)定位設(shè)想啟動(dòng)配比及容積率建議展示區(qū)位置及內(nèi)容建議本次匯報(bào)核心結(jié)論構(gòu)成為配合開發(fā)商加快工作進(jìn)度，本次匯報(bào)的主要內(nèi)容和思路主要圍繞啟5成都新一版整體規(guī)劃中龍泉位于成都主要城市發(fā)展軸之上，被定位于包含了工業(yè)、休閑度假功能的“城市新區(qū)”成都主城區(qū)發(fā)展軸：位于成都從郫縣到龍泉的東西發(fā)展主軸之上成都主城區(qū)空間布局：“一主兩次多心”的東部分中心片區(qū)功能定位中心城區(qū)省會(huì)、西部地區(qū)的科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐、重要的旅游中心城市和歷史文化名城華陽主城區(qū)南部分中心，以發(fā)展會(huì)展、商務(wù)服務(wù)、科研等為主的新城區(qū)新都主城區(qū)北部分中心，青白江區(qū)將以化工、冶金、建材、重型設(shè)備制造為主導(dǎo)形成集中發(fā)展區(qū)，新都區(qū)將依托鐵路樞紐建設(shè)物流中心。二者共同構(gòu)成北部新城雙流主城區(qū)西南部分中心，以醫(yī)藥、電氣機(jī)械設(shè)備制造等為主導(dǎo)的集中發(fā)展區(qū)，以發(fā)展物流配送、科研教育為主的園林式城區(qū)龍泉主城區(qū)東部分中心，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū),將發(fā)展休閑度假產(chǎn)業(yè)的城市新區(qū)郫縣主城區(qū)西北部分中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成科研教育基地溫江主城區(qū)西部分中心，以食品、印刷、高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成教育科研、休閑旅游為主的城市新區(qū)成都新一版整體規(guī)劃中龍泉位于成都主要城市發(fā)展軸之上，被定位于6龍泉驛區(qū)GDP總值發(fā)展水平(億元)2006年龍泉與其他成都近郊區(qū)生產(chǎn)總值比較(億元)龍泉驛區(qū)在以成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭的帶動(dòng)下全區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,至2006年全區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)114.13億元。但和周邊近郊區(qū)縣相比，國(guó)民生產(chǎn)總值及人均可支配收入仍處于中低水平。盡管近年來經(jīng)濟(jì)一直保持增長(zhǎng)，但龍泉的經(jīng)濟(jì)總量和人均收入在成都近郊區(qū)縣中仍處于中低水平2006年成都郊區(qū)人均可支配收入比較龍泉驛區(qū)GDP總值發(fā)展水平(億元)2006年龍泉與其他成都近72006年成都郊區(qū)城市化率比較雖然龍泉驛區(qū)第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每年均略有增長(zhǎng)，但第一產(chǎn)業(yè)在GDP中的貢獻(xiàn)比例卻大幅下降?？v觀成都郊區(qū)，2006年龍泉驛區(qū)的第一產(chǎn)業(yè)增加值為17.05億元,僅次于雙流縣列在第二為位。同時(shí)2006年龍泉驛區(qū)的城市化率僅為38.63%。因此不難看出龍泉驛區(qū)仍為成都郊區(qū)的一個(gè)農(nóng)業(yè)大區(qū)。龍泉驛區(qū)第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2006年成都郊區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值比較作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大區(qū)，龍泉的農(nóng)業(yè)較發(fā)達(dá)，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占比較高，同時(shí)也造成了區(qū)域的城市化水平較低2006年成都郊區(qū)城市化率比較雖然龍泉驛區(qū)第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每年均8龍泉驛區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化分析經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)對(duì)龍泉驛地區(qū)貢獻(xiàn)龍泉驛區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值龍泉驛區(qū)第二產(chǎn)業(yè)成為帶動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素，工業(yè)化水平進(jìn)一步提升，全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的20：35：45調(diào)整為06年的15：49：36。目前龍泉驛地區(qū)工業(yè)發(fā)展主要依靠經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)支撐。與其他四個(gè)近郊區(qū)縣對(duì)比分析，龍泉工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量處于中下等水平。隨著經(jīng)開區(qū)的建立，工業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)龍泉經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素，但是與其他近郊區(qū)縣相比，工業(yè)實(shí)力仍然較弱龍泉驛區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化分析經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)對(duì)龍泉驛地區(qū)貢獻(xiàn)龍泉驛區(qū)規(guī)9從龍泉驛總體規(guī)劃看，項(xiàng)目位于以工業(yè)和科研教育為主要特色的大面片區(qū)，是龍泉未來城市的主要發(fā)展方向龍泉驛城區(qū)功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“兩心、五片”。兩心：即指舊城的商業(yè)中心和新區(qū)的商務(wù)辦公中心五片龍泉鎮(zhèn)：以商業(yè)服務(wù)、行政辦公、工業(yè)、文化娛樂、配套居住為等為一體的多功能綜合片區(qū)大面：以工業(yè)和科研教育為主要特色的片區(qū)平安：以文化娛樂、教育和中高檔居住為主興龍：以工業(yè)、中高檔居住、旅游配套服務(wù)和教育為主柏合：以工業(yè)為主。未來城區(qū)主要發(fā)展方向?qū)⑾蛭骱湍媳狈较蜓由忑埲?zhèn)興龍柏合大面平安從龍泉驛總體規(guī)劃看，項(xiàng)目位于以工業(yè)和科研教育為主要特色的大面10從建成現(xiàn)狀以及未來發(fā)展看，項(xiàng)目所在的大面片區(qū)以及東山國(guó)際所處的興龍片區(qū)具備良好的發(fā)展?jié)摿埲A現(xiàn)狀建成區(qū)主要分為繞城路以內(nèi)片區(qū)、老城區(qū)、陽光城和開發(fā)區(qū)四部分繞城路以內(nèi)片區(qū)：包括十陵鎮(zhèn)城區(qū)以及大面鎮(zhèn)部分區(qū)域，規(guī)劃管理權(quán)限規(guī)錦江區(qū)政府。是最先承接成都主城區(qū)蔓延的部分。城市意向較強(qiáng)，但缺乏整體的規(guī)劃，布局較為凌亂。老城區(qū)：是龍泉驛縣城所在地。配套設(shè)施不齊全，居住與商業(yè)、工業(yè)混雜，城市面貌有待改善。陽光體育城：是龍泉驛早期興起的開發(fā)熱點(diǎn)之一，以別墅等低密度產(chǎn)品為主，但由于沒有得到持續(xù)性開發(fā)，逐漸衰落。

經(jīng)開區(qū)：是龍泉驛工業(yè)發(fā)展的基地，一期開發(fā)已經(jīng)完成，以工業(yè)用地為主，相關(guān)配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏，土地利用集約度不高。從建成現(xiàn)狀以及未來發(fā)展看，項(xiàng)目所在的大面片區(qū)以及東山國(guó)際所處11近期伴隨一系列重大設(shè)施以及項(xiàng)目的推進(jìn)，將進(jìn)一步加快大面片區(qū)和興龍片區(qū)的開發(fā)，推動(dòng)龍泉快速融入成都城區(qū)政府重點(diǎn)打造三個(gè)組團(tuán)以及經(jīng)開區(qū)：天鵝湖：實(shí)現(xiàn)和城區(qū)的無縫對(duì)接?；使诤捍蛟煳磥沓鞘猩虡I(yè)和商務(wù)的中心。東山國(guó)際：按照完整的城市體系構(gòu)筑，形成綜合性的新城。經(jīng)開區(qū)二期與三期：目前招商工作進(jìn)展順利，園區(qū)土地基本招商完畢

完善公共交通：

地鐵2號(hào)延伸段（洪河—龍泉主城區(qū)）、東一環(huán)路龍泉段（原南北大通道）、東延線（老成渝路城區(qū)段）改造、東二環(huán)路龍泉段、主要景區(qū)旅游道路網(wǎng)改造。城鄉(xiāng)公交普及化、信息網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目。引進(jìn)重大項(xiàng)目四川師范學(xué)校的東校區(qū)成都航天學(xué)院吉利汽車近期伴隨一系列重大設(shè)施以及項(xiàng)目的推進(jìn)，將進(jìn)一步加快大面片區(qū)和12龍泉驛是成都近郊區(qū)土地供應(yīng)的主要區(qū)域，06年其土地成交量在各郊區(qū)中僅次于雙流，但成交價(jià)格水平較低2006年龍泉驛土地成交量達(dá)到2480畝，位列成都市前列。2006年龍泉驛土地成交單價(jià)98萬元/畝，低于主城區(qū)及郫縣、溫江、新都等郊區(qū)。龍泉驛是成都近郊區(qū)土地供應(yīng)的主要區(qū)域，06年其土地成交量在各13區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)近年呈現(xiàn)〝走量不走價(jià)〞的整體特征，商品房?jī)r(jià)格以及房地產(chǎn)投資額偏低，與其他近郊區(qū)相比房地產(chǎn)開發(fā)水平較低龍泉驛區(qū)無論竣工面積還是銷售面積都比較大，且持續(xù)上漲。2006年度竣工面積比溫江、雙流、郫縣都高，銷售面積僅次于雙流，反映市場(chǎng)供需都是比較旺盛的；但是投資額和銷售價(jià)格卻相較于其他區(qū)域偏低，說明龍泉驛房地產(chǎn)開發(fā)的檔次相對(duì)較低，2006年商品房銷售均價(jià)僅為2861元，甚至低于郫縣的2868元。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)近年呈現(xiàn)〝走量不走價(jià)〞的整體特征，商品房?jī)r(jià)格14根據(jù)區(qū)域位置的差異和房地產(chǎn)供應(yīng)及客戶特征，可以把龍泉驛房地產(chǎn)市場(chǎng)分成四大片區(qū)驛都大道片區(qū)代表性項(xiàng)目藝錦灣、御源大湖、龍城一號(hào)產(chǎn)品類型多層/洋房?jī)r(jià)格多層：3500洋房：4500陽光城片區(qū)代表性項(xiàng)目國(guó)一澳鄉(xiāng)、盛世中華、觀景上東、天鵝堡產(chǎn)品類型別墅/小高層價(jià)格別墅：5000-8000小高層：2500-3000東山國(guó)際片區(qū)代表性項(xiàng)目東山國(guó)際、藍(lán)色理想產(chǎn)品類型小高層/高層價(jià)格3700元/平米老城片區(qū)代表性項(xiàng)目錦上城、東麓驛境、文豪世苑、人和世家產(chǎn)品類型小高層/高層價(jià)格均價(jià)3000元/平米左右驛都大道片區(qū)陽光城片區(qū)老城片區(qū)東山國(guó)際片區(qū)根據(jù)區(qū)域位置的差異和房地產(chǎn)供應(yīng)及客戶特征，可以把龍泉驛房地產(chǎn)15東山國(guó)際片區(qū)特征：規(guī)模造城帶動(dòng)之下的新興生態(tài)居住新城，以社區(qū)大環(huán)境和價(jià)格取勝區(qū)域認(rèn)知：實(shí)力開發(fā)商帶動(dòng)的遠(yuǎn)郊大盤開發(fā)，自然環(huán)境良好的新城。價(jià)格：區(qū)域價(jià)格平臺(tái)3500-3700元/平方米左右產(chǎn)品類型：主力戶型在120-140平之間的小高層、高層為主客戶構(gòu)成：成都養(yǎng)老、投資客戶為主，龍泉本地客戶以及本省外地客戶代表項(xiàng)目：東山國(guó)際新城、藍(lán)色勁力理想

未來供應(yīng)：東山國(guó)際新城開發(fā)主體已經(jīng)取得719畝左右，截至目前消化大約15萬平米，預(yù)計(jì)未來將有70萬平米左右的小高層/高層產(chǎn)品推出；藍(lán)色勁力處于尾盤，基本無后續(xù)供應(yīng)東山國(guó)際片區(qū)特征：規(guī)模造城帶動(dòng)之下的新興生態(tài)居住新城，以社區(qū)16客戶描述：A區(qū)90%為龍泉本地的客戶，包括公務(wù)員、川大等學(xué)校的老師、私營(yíng)業(yè)主、航天集團(tuán)以及川威集團(tuán)的職工，工廠的工人不多;B、C區(qū)其中50%左右的客戶為成都客戶，主要購買為養(yǎng)老和投資，30%為龍泉本地的客戶，20%為二級(jí)城市的個(gè)人。

東山國(guó)際新城項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積新城規(guī)劃占地近3平方公里，腹地面積20平方公里建筑面積規(guī)劃建筑面積300萬平米容積率1.8開盤日期2006年10月風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品類型A區(qū)戶型面積60%為130平米的三居，共計(jì)600套B區(qū)戶型面積60%的120平米三居，480套左右C區(qū)總70-80%為140平米的大三居，600套項(xiàng)目銷售信息批次成交均價(jià)（元/平米）主力總價(jià)（萬元）銷售速度（套/月）A區(qū)300030萬-40萬600套開盤售罄B區(qū)330040萬左右480套開盤基本售罄C區(qū)370050萬5月開盤至今銷售100套核心競(jìng)爭(zhēng)力：規(guī)模大、環(huán)境好、價(jià)格低項(xiàng)目問題：項(xiàng)目品質(zhì)一般、現(xiàn)狀配套設(shè)施不足C區(qū)C區(qū)C區(qū)C區(qū)控制土地面積719.83畝容積率1.8開盤時(shí)間06.10總建面約86萬平方米左右消化套數(shù)1300套左右潛在供應(yīng)量70萬平方米，主要以小高層為主客戶描述：東山國(guó)際新城項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積新城規(guī)劃占地近3平17驛都大道片區(qū)意向：快速交通驅(qū)動(dòng)之下的成都郊區(qū)地產(chǎn)板塊，主要以成都市區(qū)客戶為主，供應(yīng)產(chǎn)品線豐富區(qū)域認(rèn)知：依托于驛都大道城市快速交通干道，區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，成為成都市區(qū)郊區(qū)化置業(yè)人群置業(yè)的區(qū)域。價(jià)格：多層價(jià)格在3500-4500之間未來供應(yīng)：龍城1號(hào)、御源大湖以及藝錦灣后續(xù)將有100萬平米左右的多層產(chǎn)品推出；未來區(qū)域?qū)⑹驱埲恋爻鲎尩闹匾袇^(qū)客戶構(gòu)成：主要以成都郊區(qū)改善以及養(yǎng)老客戶為主，少量本省外地人代表項(xiàng)目：龍城1號(hào)、御源?大湖區(qū)、藝錦灣驛都大道片區(qū)意向：快速交通驅(qū)動(dòng)之下的成都郊區(qū)地產(chǎn)板塊，主要以18客戶描述：客戶主要是成都人和外地人，其中成都人占到60-70%左右，成都客戶來自全成都，不僅是來自東門，也有來自西門和北門，主要是做生意的人，也有部分工薪族，但是年紀(jì)都比較大，準(zhǔn)備養(yǎng)老居??；外地客戶以當(dāng)?shù)氐墓賳T為主龍城一號(hào)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積總約600畝（含150畝公園）建筑面積42萬平米容積率1.4開盤日期2007年3月產(chǎn)品類型疊拼/洋房戶型面積區(qū)間戶型面積從120-210三居室，只有幾套90多的兩居，其中120-140的三居占到全部戶型的60-70%，剩下的都是大的

項(xiàng)目銷售信息（已售罄）期數(shù)成交均價(jià)（元/平米）主力總價(jià)（萬元）銷售速度（套/月）一期一批次360050萬左右80套開盤售罄一期二批次450060-80萬左右200套5月開盤售罄C區(qū)C區(qū)C區(qū)C區(qū)占地面積450畝（住宅）總建面42萬平方米開盤時(shí)間一批次07.3銷售套數(shù)280套左右潛在供應(yīng)量約38萬平方米，主要以多層為主項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力：低密度、產(chǎn)品及社區(qū)環(huán)境項(xiàng)目問題：高壓線、周邊配套設(shè)施缺乏客戶描述：龍城一號(hào)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積總約600畝建筑面積419客戶描述：東門的客戶比較多，中年人士，很多都是二次置業(yè)，還有一些成渝線上退休來養(yǎng)老。投資的比較少。龍泉驛也有來這邊買房的，都是龍泉驛收入水平比較高的，算是改善型置業(yè)，但是比例特別低

御源?大湖區(qū)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積500畝建筑面積45萬平米容積率1.33開盤日期2007年3月產(chǎn)品類型多層洋房戶型區(qū)間一批次主打120平套三的。戶型套二套三的比例3：7，套二是八九十平的，套三是100～160平二批次戶型80～140，80、90為套二，110～140為套三，二批次套二套三比例也為3：7

項(xiàng)目銷售信息（已售罄）期數(shù)成交均價(jià)（元/平米）主力總價(jià)（萬元）銷售速度（套/月）一期一批次308035萬左右300套開盤售罄一期二批次320040萬左右300套5月開盤，剩余約30套C區(qū)C區(qū)C區(qū)C區(qū)占地面積500畝總建面45萬平方米開盤時(shí)間一批次07.3銷售套數(shù)570套左右潛在供應(yīng)量約40萬平方米，預(yù)計(jì)以多層和小高層為主核心競(jìng)爭(zhēng)力：40畝大湖面、低密度項(xiàng)目問題：配套設(shè)施缺乏客戶描述：御源?大湖區(qū)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積500畝建筑面積420藝錦灣客戶描述：客戶主要有三類，第一是成都二次置業(yè)的，占到40-50%，因?yàn)楝F(xiàn)在三環(huán)以內(nèi)幾乎沒有多層，有的也高達(dá)7000-8000的房?jī)r(jià)；第二種是龍泉城區(qū)的，占25%，主要是龍泉政府官員、航天工業(yè)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)、做生意的人等（東山國(guó)際老總，藍(lán)色理想總監(jiān)，東麓驛境策劃都到這里買房子）；其他就是一些散客。外省來置業(yè)的小于10%。

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積340畝建筑面積33萬平米容積率1.54開盤日期2007年4月產(chǎn)品類型多層洋房戶型區(qū)間產(chǎn)品160平米以上躍層占比10%，兩居100-140平米為主力（集中為130-140）小面積較少90平米兩居占比不超過10%項(xiàng)目銷售信息（已售罄）期次成交均價(jià)（元/平米）主力總價(jià)（萬元）銷售速度（套/月）一期一批次340045萬左右200套（4月開盤，6月賣完）一期二批次360047萬左右200套（6月開盤，7月賣完）C區(qū)C區(qū)C區(qū)占地面積340畝總建面33萬平方米開盤時(shí)間一批次07.4銷售套數(shù)400套左右潛在供應(yīng)量約27萬平米，以多層為主核心競(jìng)爭(zhēng)力：低密度、性價(jià)比項(xiàng)目問題：配套設(shè)施缺乏藝錦灣客戶描述：項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積340畝建筑面積33萬平21老城區(qū)板塊：以龍泉本地客戶為主的內(nèi)向市場(chǎng)，依托老城區(qū)成熟的配套，產(chǎn)品主要以小高層和高層為主區(qū)域認(rèn)知：龍泉老城區(qū)，配套設(shè)施齊備，生活方便。價(jià)格：區(qū)域價(jià)格平臺(tái)3000-3500元/平方米產(chǎn)品供應(yīng)：以小高層和高層為主，項(xiàng)目普遍規(guī)模較小未來供應(yīng)：未來供應(yīng)以小高層、高層為主；受到老城區(qū)供地限制，未來供應(yīng)有限客戶構(gòu)成：客戶以龍泉本地客戶（航天城職工、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主）為主老城區(qū)板塊：以龍泉本地客戶為主的內(nèi)向市場(chǎng)，依托老城區(qū)成熟的配22老城區(qū)主要在售樓盤狀況項(xiàng)目名稱東麓驛境春秋名邸錦上城人和世家基本情況總占地400畝，容積率1.01，總建筑面積24萬平米占地4萬，總建筑面積8萬平米，容積率2項(xiàng)目位于龍泉驛區(qū)公園路,占地162畝，總建面33萬平米占地4萬多平米，容積率:3.90，綠化率:30%產(chǎn)品戶型一期聯(lián)排（170-200）多層140平米占70%，170平米占30%；第二期包括“17+1”的高層和多層中小戶型為主，30層左右；一居、二居、三居所占比例差不多，一居45平米，二居80-90平米，三居106平米高層/小高層電梯公寓多層和高層結(jié)合，高層69-140平米。多層有87-180六種戶型面積。價(jià)格多層2005年9月推出，開始只賣2000多；別墅3500每平今年推出的高層一個(gè)月售完，均價(jià)3500-3600元均價(jià)3400戶型70-140平米，產(chǎn)品線相對(duì)豐富79、85、90平米，主力戶型90-100平米兩居3100-3200銷售狀況新推小高層一個(gè)月售完，一期多層開盤售罄第一期一共400多套，年初開盤到現(xiàn)在銷售率70%。8月預(yù)計(jì)到地上3層，正式開盤進(jìn)入銷售。首期推出262套，預(yù)計(jì)均價(jià)3300今年五月開盤高層69平米的已經(jīng)賣完了，而103等戶型面積相對(duì)較大的還剩余大部分，多層87平米的已經(jīng)全部賣完，140只剩一套，180還剩兩套?？蛻羧杭爸脴I(yè)目的客戶以龍泉本地最多，占到50-60%，多為政府事業(yè)單位公務(wù)員，也有周邊產(chǎn)業(yè)園的人來買房，都以自住為主，少量成都客戶/產(chǎn)業(yè)調(diào)整下的外來人口客戶以龍泉本地最多，占到50-60%，其余為成都周邊郊區(qū)客戶約占30%，另有少量成都市內(nèi)的投資客戶目前正處在咨詢期,80%為龍泉客戶，財(cái)政局民政局等政府官員、私營(yíng)業(yè)主等中高收入均有咨詢，成都少量做生意的人及養(yǎng)老客戶客戶以龍泉本地最多，占到60%，其余為成都周邊縣市客戶老城區(qū)主要在售樓盤狀況項(xiàng)目名稱東麓驛境春秋名邸錦上城人和世23陽光城片區(qū)意向：日趨衰落的成都低密度板塊之一,基本無新增供應(yīng)區(qū)域認(rèn)知：陽光城片區(qū)為衰落的成都低密度板塊之一，對(duì)外交通不夠便利，但是自然環(huán)境較好價(jià)格：別墅類產(chǎn)品4000-6000元/平米；小高層2500-3000元/平米左右產(chǎn)品：區(qū)域新增供應(yīng)主要以小高層為主未來供應(yīng)：未來可見供應(yīng)較少，不是龍泉未來重要的發(fā)展方向

陽光城片區(qū)意向：日趨衰落的成都低密度板塊之一,基本無新增供24陽光城主要在售樓盤狀況項(xiàng)目名稱國(guó)一?澳鄉(xiāng)盛世中華觀景上東基本情況純別墅區(qū)，占地面積:73333.70平方米綠化率:42.40%，總占地130畝，綠化率40%占地30畝，總建面5萬平米左右，容積率2.89產(chǎn)品戶型獨(dú)棟別墅/聯(lián)排，獨(dú)棟面積300-400平米，聯(lián)排200-300平米。獨(dú)棟共26戶，聯(lián)排159戶洋房，面積有236、260、296和299幾種四棟11+1的電梯小高層，戶型平層是90-120平米，頂樓躍層130-160平米；兩居是90平米，占總套數(shù)的50％（總共473套），三居106-120平米，占總套數(shù)的50％價(jià)格5000-7000左右4100元2480元/平米銷售狀況銷售狀況一般，獨(dú)棟消化速度較慢2006年年初開盤，洋房260賣完了，套數(shù)比較少，296套數(shù)也比較少。299的占總量的50％，還剩幾套。二期今年10月份開盤，共25戶2006年12月開盤，90％的銷售率，現(xiàn)在已進(jìn)入尾盤銷售了。剩下的房子都是120的客戶群及置業(yè)目的成都人為主客戶來自成都市區(qū)比較多，占到70-80％，主要是從政和經(jīng)商的。客戶主要是陽光城的占30％，比如說生意人，被征地的農(nóng)民（一般買90平的小戶型）等等。成都不到50％，主要是退休養(yǎng)老的人。周邊縣市的也有，成渝高速沿線，達(dá)州、自貢都有。龍泉本地也有，但比較少陽光城主要在售樓盤狀況項(xiàng)目名稱國(guó)一?澳鄉(xiāng)盛世中華觀景上東基本25龍泉即將入市項(xiàng)目供應(yīng)分析：川師大項(xiàng)目已經(jīng)取得土地151畝左右，未來產(chǎn)品供應(yīng)將以小高層和高層為主，預(yù)計(jì)供應(yīng)量在30萬平米左右宗地編號(hào)宗地位置規(guī)劃設(shè)計(jì)條件綠地率容積率建筑高度(米)建筑密度土地用途及年限LP2006-11（DM06）位于大面街辦大面西路以東≤30%2.5-4.0≤60米≥30%住宅兼容商業(yè)住宅70年商業(yè)40年凈用地面積竟買保證金拍賣起叫價(jià)成交價(jià)成交金額竟得人備注101293.333合151.94畝（以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）2070萬元68萬元/畝141萬元/畝21423.54萬元四川師范大學(xué)科技開發(fā)總公司/金堂縣現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司川師大現(xiàn)代花園已經(jīng)取得土地151.94畝，從規(guī)劃方案來看，產(chǎn)品將以小高層和高層為主，預(yù)計(jì)供應(yīng)量在30萬平米左右龍泉即將入市項(xiàng)目供應(yīng)分析：川師大項(xiàng)目已經(jīng)取得土地151畝左右26龍泉即將入市項(xiàng)目供應(yīng)分析：恒大銀河國(guó)際新城已經(jīng)取得土地310畝左右，未來供應(yīng)產(chǎn)品將以小高層和高層為主，預(yù)計(jì)供應(yīng)量在55萬平米左右用地面積宗地位置規(guī)劃設(shè)計(jì)條件綠地率容積率建筑高度建筑密度土地用途及年限49.289畝大面街辦成龍路以南≥30%多層≤1.8多層≤24米多層≤30%住宅兼容商業(yè)住宅70年商業(yè)40年50.163畝大面街辦成龍路以南≤25%≤1.8≤24米≤50%商服用地商業(yè)40年53.787畝大面街辦成龍路以南≥30%≥5.0≤7≤25%商業(yè)辦公用地159.431畝大面街辦成龍路以南≥30%2.5-4.0≤60米≤30%住宅、商業(yè)用地住宅70年商業(yè)40年恒大銀河國(guó)際新城已經(jīng)取得土地310畝左右，從規(guī)劃方案來看，產(chǎn)品將以小高層和高層為主，預(yù)計(jì)項(xiàng)目平均容積率在3.4左右，供應(yīng)量在55萬平米左右龍泉即將入市項(xiàng)目供應(yīng)分析：恒大銀河國(guó)際新城已經(jīng)取得土地31027從各個(gè)板塊入市項(xiàng)目來看，驛都大道和老城區(qū)取代陽光城成為主要的供應(yīng)區(qū)域；區(qū)域整體開發(fā)強(qiáng)度走高，高層/小高層逐漸成為供應(yīng)主體東方華美苑怡水居3藍(lán)色理想22003年2004年2005年2006年2007年別墅洋房多層小高層高層?xùn)|山國(guó)際新城劍橋麗景國(guó)一澳鄉(xiāng)1龍城一號(hào)藝錦灣御源大湖東麓驛境1

東麓驛境2

東麓驛境2錦上城文豪市苑

春秋名邸

人和世家上東陽光1、2上東陽光3常青藤檸檬城國(guó)一澳鄉(xiāng)2盛世中華1號(hào)耍都3觀景上東瑞臨錦苑陽光城板塊老城區(qū)板塊東山國(guó)際區(qū)域璽印上院國(guó)際城金巴黎金色海岸尚城東錦利通天鵝堡天鵝嶺龍錦花苑天泉聚龍國(guó)際生態(tài)別墅宏得紫竹苑上東壹街區(qū)桃都印象興順苑驛都大道板塊翠晨記陶然精舍明星花苑馨苑麗陽嘉園園丁花園金山花園驛都錦繡京龍名苑天地晨光麗景蔚藍(lán)花城鷹冠莊園足球假日公寓洪景麗苑怡景花園陽光世界五角度假公寓濱河苑陽光假日別墅陽光香榭麗泉江南從各個(gè)板塊入市項(xiàng)目來看，驛都大道和老城區(qū)取代陽光城成為主要的28編號(hào)客戶來源客戶分類1龍泉驛地緣型客戶龍泉老城原住民航天城產(chǎn)業(yè)人口經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口高校/職校教師2成都城市客戶城市東部蔓延人群拆遷遷移客戶潛在養(yǎng)老客戶綠帶家庭客戶3省內(nèi)外地客戶綠卡移民客戶綠卡養(yǎng)老客戶龍泉市場(chǎng)客戶構(gòu)成復(fù)雜，共有來自本地、成都、省內(nèi)外地三個(gè)不同區(qū)域的十類客戶編號(hào)客戶來源客戶分類1龍泉驛地緣型客戶龍泉老城原住民航天城產(chǎn)29陽光城片區(qū)老城片區(qū)東山國(guó)際片區(qū)驛度大道片區(qū)龍泉驛地緣型客戶龍泉老城原住民航天城產(chǎn)業(yè)人口高校/職校教師經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口產(chǎn)業(yè)發(fā)展及資源集中帶來的置業(yè)需求：航天城：1994年從達(dá)州遷來龍泉驛，共有職工10萬人，其中中高層管理人員接近1萬人。航天城在達(dá)州屬于軍工企業(yè)，搬遷帶動(dòng)了配套產(chǎn)業(yè)人口遷移。航天城建有配套住宅，分為甲乙丙區(qū)及中區(qū)，所有遷來員工均有住房，但居住條件較差。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：2000年正式成立，企業(yè)規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)工人共有10萬，技術(shù)人員大多數(shù)是外聘，并沒有在龍泉驛出現(xiàn)大規(guī)模置業(yè)需求。高校：四川大學(xué)東校區(qū)、四川財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院、四川音樂學(xué)院通俗音樂校區(qū)、四川大學(xué)的成教院、成都大學(xué)、成都信息工程學(xué)院、四川科技職工大學(xué)等多所高校及職校由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展及資源集中，龍泉驛區(qū)內(nèi)形成了四類鮮明的地緣性客戶陽光城片區(qū)老城片區(qū)東山國(guó)際片區(qū)驛度大道片區(qū)龍泉驛龍泉老城原住30龍泉老城原住民產(chǎn)品舒適性小區(qū)環(huán)境生活便利中年、30-40歲左右、龍泉區(qū)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主三口之家在當(dāng)?shù)厣鐣?huì)地位高、財(cái)富實(shí)力強(qiáng)、龍泉驛首批住房改善人群承受力有上限（約40-50萬）在龍泉驛內(nèi)已有房產(chǎn)，在不離開已有工作區(qū)域的條件下改善置業(yè)置業(yè)要素排序：舒適性（戶型、產(chǎn)品形式）、小區(qū)環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）、生活便利產(chǎn)品形式：舒適120-130平米三居室為主地塊位置距離成都更近，交通便利周圍三圣花鄉(xiāng)，環(huán)境較好周邊缺乏配套設(shè)施行為及生活特征置業(yè)需求對(duì)本項(xiàng)目的看法地緣性客戶龍泉老城原住民產(chǎn)品舒適性中年、30-40歲左右、龍泉區(qū)公務(wù)員31航天城產(chǎn)業(yè)人口—中高層管理人員中年人、40-45歲、企業(yè)中高層管理人員（1萬人左右）航天城工作時(shí)間較長(zhǎng)，生活圈相對(duì)固定已有一套航天城分配住房，80或100平米左右三居企業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購買住房總價(jià)50萬左右二次以上改善置業(yè)客戶地塊位置較好，通勤方便行為及生活特征置業(yè)需求產(chǎn)品舒適性大盤居住環(huán)境交通便利置業(yè)要素排序：舒適性（戶型、產(chǎn)品形式）、大盤的居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）、工作便利、不遠(yuǎn)離生活圈產(chǎn)品形式：舒適120-130平米三居室為主對(duì)本項(xiàng)目的看法地緣性客戶航天城產(chǎn)業(yè)人口—中高層管理人員中年人、40-32航天城產(chǎn)業(yè)人口—產(chǎn)業(yè)工人年青人、25-35歲、航天城生產(chǎn)廠基層工人或航天城退休老職工后代家庭人口全部在航天城就業(yè)或曾經(jīng)是航天城的職工家庭內(nèi)有一套航天城分配住房，60平米左右兩居，或80平米左右三居基層工作人員，初次改善置業(yè)或婚齡剛性置業(yè)，支付能力有限對(duì)價(jià)格極其敏感，購買住房總價(jià)30萬左右位置偏向成都，環(huán)境好，未來價(jià)格一定較高據(jù)航天城較遠(yuǎn)，公交通勤不便沒有配套，生活不方便行為及生活特征置業(yè)需求總價(jià)面積改善不遠(yuǎn)離生活及工作圈居住環(huán)境置業(yè)要素排序：總價(jià)、工作便利、不遠(yuǎn)離生活圈、居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）產(chǎn)品形式：舒適80平米兩居或緊湊100平米三居室為主對(duì)本項(xiàng)目的看法地緣性客戶航天城產(chǎn)業(yè)人口—產(chǎn)業(yè)工人年青人、25-35歲33經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口大型企業(yè)（如川威集團(tuán)）普通員工就職企業(yè)為龍泉傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，企業(yè)提供住房福利居住在企業(yè)提供宿舍內(nèi)或自有住房中，形成固定的社會(huì)生活圈經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，購買住房總價(jià)30-40萬左右改善型首次置業(yè)，集團(tuán)提供住房?jī)?yōu)惠，集中內(nèi)部團(tuán)購行為及生活特征置業(yè)需求總價(jià)交通便利居住環(huán)境置業(yè)要素排序：總價(jià)、工作便利、不遠(yuǎn)離生活圈、居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）產(chǎn)品形式：實(shí)用80平米兩居或緊湊100平米三居室為主地緣性客戶位置偏向成都，環(huán)境好，未來價(jià)格一定較高據(jù)工作地較遠(yuǎn)，需要有車沒有配套，生活不方便對(duì)本項(xiàng)目的看法經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口大型企業(yè)（如川威集團(tuán)）普通員工34高校/職校教師大盤居住環(huán)境產(chǎn)品舒適性升值前景中年、35-40歲左右、事業(yè)穩(wěn)定期三口之家，基本有車知識(shí)層次高、視野廣、投資意識(shí)強(qiáng)承受力有上限（約50萬）二次置業(yè)在龍泉驛內(nèi)已有房產(chǎn)，改善置業(yè)或改善投資置業(yè)置業(yè)要素排序：大盤的居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）、升值前景、產(chǎn)品舒適度產(chǎn)品形式：實(shí)用80平米二居或舒適型120平米三居地塊位置距離成都更近，交通便利周圍三圣花鄉(xiāng)，環(huán)境較好缺少配套生活不方便行為及生活特征置業(yè)需求對(duì)本項(xiàng)目的看法地緣性客戶高校/職校教師大盤居住環(huán)境中年、35-40歲左右、事業(yè)穩(wěn)定期35成都城市客戶城市東部蔓延人群拆遷遷移客戶綠帶家庭客戶潛在養(yǎng)老客戶隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，四類成都城市客戶在龍泉驛釋放置業(yè)需求快速城市化帶動(dòng)的置業(yè)需求：城市化進(jìn)程加快：隨著成都城區(qū)的開發(fā)，中心地區(qū)用地逐漸減少，城市骨架在快速城市化進(jìn)程中被拉大，居民住房改善需求的持續(xù)存在以及政策對(duì)城市建設(shè)的影響導(dǎo)致東部就業(yè)人群的置業(yè)需求向城外蔓延。東郊老廠拆遷：由于設(shè)備陳舊、能耗高、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、污染嚴(yán)重、基礎(chǔ)設(shè)施落后東郊工業(yè)發(fā)展退出了成都工業(yè)發(fā)展舞臺(tái)，成飛，五冶，784等東郊老廠的舊改引發(fā)了大規(guī)模的客戶遷移，這一剛性需求在東部得到了一定釋放。龍泉驛資源優(yōu)勢(shì)：龍泉驛區(qū)是省級(jí)花果山風(fēng)景名勝區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越，曾舉辦的國(guó)際桃花節(jié)提升了區(qū)域的知名度。同時(shí)成渝高速及成龍高速形成了核心交通骨架。環(huán)境及交通的優(yōu)勢(shì)吸引了大量來自成都的養(yǎng)老及投資客戶。

成都成都城市東部蔓延人群拆遷遷移客戶綠帶家庭客戶潛在養(yǎng)老客戶隨著36城市東部蔓延人群—東部白領(lǐng)總價(jià)通勤便利生活配套青年、30歲左右、事業(yè)起步期，在東門附近就業(yè)兩口之家，部分家庭有車，部分依賴公共交通中上等收入，有明顯的總價(jià)上限（約40-50萬）婚齡初次置業(yè)支付能力差，父母資助首付款置業(yè)要素排序：總價(jià)、通勤便利、生活配套產(chǎn)品形式：舒適90平米二居或舒適型120平米三居地塊位置距離成都更近，交通便利，但沒有公交通勤周圍三圣花鄉(xiāng)，農(nóng)家樂比較有名行為及生活特征置業(yè)需求對(duì)本項(xiàng)目的看法成都城市客戶城市東部蔓延人群—東部白領(lǐng)總價(jià)青年、30歲左右、事業(yè)起步期，37城市東部蔓延人群—改善置業(yè)人群總價(jià)通勤便利產(chǎn)品舒適性大盤的居住環(huán)境中年、40歲左右、事業(yè)穩(wěn)定期，在城市東部就業(yè)三口之家，部分家庭有車，部分依賴公共交通中等收入，有明顯的總價(jià)上限（約50萬）二次置業(yè)在成都內(nèi)已有住房，但條件一般，進(jìn)入龍泉區(qū)域內(nèi)改善投資置業(yè)置業(yè)要素排序：總價(jià)、通勤便利、產(chǎn)品舒適度、大盤的居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）產(chǎn)品形式：舒適90平米二居或緊湊型100平米三居地塊位置距離成都更近，交通便利，但沒有公交通勤周圍三圣花鄉(xiāng)，農(nóng)家樂比較有名行為及生活特征置業(yè)需求對(duì)本項(xiàng)目的看法成都城市客戶城市東部蔓延人群—改善置業(yè)人群總價(jià)中年、40歲左右、事業(yè)穩(wěn)定38拆遷遷移客戶成都東部工業(yè)廠房拆遷改造居民習(xí)慣城市東部生活環(huán)境，不愿遷移太遠(yuǎn)工業(yè)廠房產(chǎn)業(yè)工人，剛性置業(yè)，支付能力有限對(duì)價(jià)格極其敏感，購買住房總價(jià)30-40萬左右位置偏向成都，環(huán)境好，未來價(jià)格一定較高公交通勤不方便沒有配套，生活不方便行為及生活特征置業(yè)需求總價(jià)通勤便利生活配套置業(yè)要素排序：總價(jià)、通勤便利、生活配套產(chǎn)品形式：舒適80平米兩居或舒適型120平米三居室對(duì)本項(xiàng)目的看法成都城市客戶拆遷遷移客戶成都東部工業(yè)廠房拆遷改造居民位置39潛在養(yǎng)老需求客戶中老年人，40-50歲左右，生活在城市東部青睞較好的居住環(huán)境養(yǎng)老，但不愿遠(yuǎn)離原居住地家庭人口較多，通常與兒女同住，也考慮未來的升值前景多由兒女支付房款，購買住房總價(jià)40萬左右位置偏向成都，交通很便利，能升值自然環(huán)境很好，農(nóng)家樂，適合養(yǎng)老生活配套需要完善行為及生活特征置業(yè)需求總價(jià)生活配套交通便利升值前景置業(yè)要素排序：總價(jià)、生活配套、交通便利、升值前景產(chǎn)品形式：舒適型120-140平米三居室為主對(duì)本項(xiàng)目的看法成都城市客戶潛在養(yǎng)老需求客戶中老年人，40-50歲左右，40綠帶家庭客戶中年人、35-40歲、事業(yè)鼎盛期從事高收入職業(yè)，成都中產(chǎn)階層城市內(nèi)已有一套住房，或其它區(qū)域內(nèi)也有住房經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，財(cái)富積累速度快，購買住房總價(jià)60-80萬支付能力強(qiáng)，改善投資型客戶，二次以上置業(yè)購買住房作為個(gè)人改善居住、養(yǎng)老或投資地塊位置較好，交通便利，升值前景看好行為及生活特征置業(yè)需求產(chǎn)品舒適性大盤良好的居住環(huán)境交通便利升值前景置業(yè)要素排序：舒適性（戶型、產(chǎn)品形式）、大盤良好的居住環(huán)境（社區(qū)內(nèi)綠化、水系）、交通便利、具有升值前景產(chǎn)品形式：舒適120-140平米三居室為主對(duì)本項(xiàng)目的看法成都城市客戶綠帶家庭客戶中年人、35-40歲、事業(yè)鼎盛期41成都城市的首位度吸引大量外來人口置業(yè)，這一影響也波及到龍泉驛省內(nèi)外地客戶綠卡移民客戶綠卡養(yǎng)老客戶城市首位度引發(fā)的外來置業(yè)需求：外地購房占成都半壁江山：在2005年，攀枝花、內(nèi)江、樂山、綿陽、南充、自貢、德陽、宜賓、達(dá)州以及西藏10地成為成都外來購房主力。2006年去年達(dá)州一舉成為外來購房者中增長(zhǎng)最快的區(qū)域。其中內(nèi)江更是表現(xiàn)非凡，成為成都外來購房區(qū)域中的絕對(duì)主力城市。成都良好的居住環(huán)境及戶籍綠卡是外來人口置業(yè)的原動(dòng)力。龍泉驛的外來人口：最早的來龍泉置業(yè)的外來人口多為航天城搬遷帶動(dòng)的達(dá)州居民，隨著龍泉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大，越來越多從事加工制造業(yè)的外來人口成為龍泉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生力軍，在產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)中實(shí)現(xiàn)就業(yè)，并舉家遷往龍泉成為成都市民，從而帶動(dòng)了龍泉驛一方居住市場(chǎng)的快速發(fā)展。成都城市的首位度吸引大量外來人口置業(yè)，這一影響也波及到龍泉驛42綠卡移民客戶中青年人，25-40歲左右，生活在內(nèi)江、廣漢、達(dá)州、南充以及成渝高速沿線的三線城市內(nèi)看中成都中心地位、城市資源及良好的居住環(huán)境通過進(jìn)入成都置業(yè)獲得戶籍“綠卡”解決改善生活環(huán)境、獲取就業(yè)機(jī)會(huì)、子女教育等問題支付能力有限，購買住房總價(jià)30萬左右位置偏向成都，環(huán)境好，未來價(jià)格一定較高行為及生活特征置業(yè)需求總價(jià)生活配套居住環(huán)境置業(yè)要素排序：總價(jià)、生活配套、居住環(huán)境產(chǎn)品形式：適用80平米兩居，緊湊100平米三居室為主對(duì)本項(xiàng)目的看法省內(nèi)外地客戶綠卡移民客戶中青年人，25-40歲左右，生活43綠卡養(yǎng)老客戶中老年人，40-50歲左右，生活在內(nèi)江、廣漢、達(dá)州、南充以及成渝高速沿線的三線城市內(nèi)青睞成都較好的居住環(huán)境養(yǎng)老家庭人口較多，通常與兒女同住，一次置業(yè)全家可獲得成都戶口支付能力有限，購買住房總價(jià)40萬左右位置偏向成都，環(huán)境好，未來價(jià)格一定較高自然環(huán)境很好，農(nóng)家樂，適合養(yǎng)老行為及生活特征置業(yè)需求置業(yè)要素排序：總價(jià)、生活配套、居住環(huán)境產(chǎn)品形式：緊湊型100平米三居對(duì)本項(xiàng)目的看法省內(nèi)外地客戶總價(jià)生活配套居住環(huán)境綠卡養(yǎng)老客戶中老年人，40-50歲左右，生活44從不同客戶的承受能力分析上看，龍泉現(xiàn)狀市場(chǎng)以中低端客戶為主，其中支付力較強(qiáng)的主要為成都城區(qū)客戶及本地中高收入群體30萬40萬50萬60萬80萬龍泉本地客戶成都城市客戶本省外地客戶綠卡養(yǎng)老客戶綠卡移民客戶綠帶家庭客戶潛在養(yǎng)老客戶拆遷遷移客戶改善置業(yè)人群東部白領(lǐng)高校/職校教師經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)人口產(chǎn)業(yè)工人中高層管理人員龍泉老城原住民承受能力客戶來源龍泉市場(chǎng)中高端客戶箱體構(gòu)成從不同客戶的承受能力分析上看，龍泉現(xiàn)狀市場(chǎng)以中低端客戶為主，45項(xiàng)目成本較高，如立足本地競(jìng)爭(zhēng)則在中高端客戶數(shù)量承受能力有限、數(shù)量較小的狀況之下不具比較優(yōu)勢(shì)，必須放眼更大范圍競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目龍城一號(hào)東山國(guó)際藝錦灣御源大湖區(qū)恒大銀河新城川師大現(xiàn)代花園取地成本/產(chǎn)品銷售價(jià)格130-173萬/畝，高爾夫等功能設(shè)施的投入4500元/平米均價(jià)，新一期預(yù)計(jì)5500元52-68萬/畝，目前銷售均價(jià)37003600元/平米均價(jià)3200元/平米55萬/畝-99萬/畝141萬/畝潛在供應(yīng)——約38萬平方米，多層為主70萬平方米，小高層為主27萬平米，以多層為主40萬平方米，預(yù)計(jì)以多層和小高層55萬平米，以小高層/高層為主30萬平米左右，以小高層/高層為主未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目潛在供應(yīng)狀況多層大約為100萬平米左右，小高層/高層160萬平米左右，供應(yīng)量較大龍泉房地產(chǎn)市場(chǎng)中高端客戶中本地中高層企業(yè)管理人員數(shù)量有限，大部分居住條件已經(jīng)改善；來自成都的改善置業(yè)人群以及綠帶家庭客戶雖然總價(jià)承受能力相對(duì)較高，但是周邊區(qū)縣對(duì)其有較大的分流作用項(xiàng)目成本較高，如立足本地競(jìng)爭(zhēng)則在中高端客戶數(shù)量承受能力有限、46本項(xiàng)目在規(guī)模、區(qū)位、資源條件、政府支持等方面全面超越區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目，具備在成都中高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件本項(xiàng)目龍城一號(hào)東山國(guó)際藝錦灣御源大湖區(qū)恒大銀河新城川師大現(xiàn)代花園區(qū)位兩條主干道，距離主城區(qū)最近驛都大道，區(qū)位相當(dāng)成龍路盡頭，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)驛都大道，區(qū)位相當(dāng)驛都大道，區(qū)位相當(dāng)成龍路，區(qū)位相當(dāng)成龍路，區(qū)位相當(dāng)規(guī)模、資源以及產(chǎn)品類型規(guī)模大、資源好、產(chǎn)品線豐富規(guī)模較小，無配套，以洋房為主規(guī)模大，資源好，產(chǎn)品線豐富規(guī)模較小，資源一般規(guī)模較小，資源一般規(guī)模較小，資源一般，以小高層/高層為主規(guī)模較小，資源一般，以小高層/高層為主政策支持政府重點(diǎn)項(xiàng)目，龍泉主要發(fā)展方向政府重點(diǎn)項(xiàng)目，龍泉主要發(fā)展方向政府重點(diǎn)項(xiàng)目龍泉主要發(fā)展方向龍泉主要發(fā)展方向龍泉主要發(fā)展方向龍泉主要發(fā)展方向區(qū)域認(rèn)知龍泉邊界，且緊鄰三圣鄉(xiāng)，具備借勢(shì)和克服現(xiàn)有區(qū)域認(rèn)知的基礎(chǔ)龍泉邊界，認(rèn)知屬于龍泉龍泉項(xiàng)目，大規(guī)模新城龍泉項(xiàng)目龍泉項(xiàng)目龍泉邊界，且緊鄰三圣鄉(xiāng)龍泉項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)基礎(chǔ)周邊現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng)周邊現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng)前期以龍泉市場(chǎng)為主，后期外向型逐漸增強(qiáng)周邊現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng)周邊現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)的外向性最強(qiáng)————本項(xiàng)目在規(guī)模、區(qū)位、資源條件、政府支持等方面全面超越區(qū)域內(nèi)其47為配合開發(fā)商加快工作進(jìn)度，本次匯報(bào)的主要內(nèi)容和思路主要圍繞啟動(dòng)位置和基本指標(biāo)來展開項(xiàng)目所在區(qū)域（龍泉）的發(fā)展基礎(chǔ)和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀龍泉未來發(fā)展趨勢(shì)、潛在供應(yīng)和項(xiàng)目資源比較優(yōu)勢(shì)分析成都中高端住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)格局分析成都中高端住宅產(chǎn)品分級(jí)及客戶細(xì)分分析基于客戶需求針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)力分析成都整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析類比標(biāo)桿案例發(fā)展歷程分析項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程約束條件分析（取地順序、核心資源分布、工程進(jìn)度）現(xiàn)在在哪里？起點(diǎn)能多高？未來怎樣走？整體開發(fā)順序啟動(dòng)定位設(shè)想啟動(dòng)配比及容積率建議展示區(qū)位置及內(nèi)容建議本次匯報(bào)核心結(jié)論構(gòu)成為配合開發(fā)商加快工作進(jìn)度，本次匯報(bào)的主要內(nèi)容和思路主要圍繞啟48成都——中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)中心、活力中心，目前正處于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化的高速發(fā)展期

成都市是中國(guó)西部重要中心城市，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國(guó)家歷史文化名城和旅游中心城市。經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，2006年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2750億元人民幣，與西南區(qū)域其他省會(huì)城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距日益拉大。經(jīng)濟(jì)活力凸現(xiàn)，2002-2006連續(xù)5年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于全國(guó)平均水平。2006年人均GDP超過3000美元。按照國(guó)際慣例，正是經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和城市快速城市化的階段.成都經(jīng)濟(jì)總量雖然落后于重慶，但是從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度以及人均GDP水平來講，領(lǐng)先于西南乃至整個(gè)西部的省會(huì)城市，是中國(guó)西部城市的經(jīng)濟(jì)中心.成都——中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)中心、活力中心，目前正處于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市49作為西南中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心的城市地位和極具魅力的城市文化，吸引了大量外來人口來成都就業(yè)與居住據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年成都市五城區(qū)商品住房銷售中，有40.3%的客戶是外地人，他們大多選擇來成都置業(yè)定居：外地商人進(jìn)駐成都支邊人群回成都養(yǎng)老西部各省有錢人來成都買房養(yǎng)…………大量西南人口遷入宜居排名全國(guó)第三公眾眼中的成都市一座來了就不想走的城市……包容性全國(guó)第二的城市……休閑之都作為西南中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心的城市地位和極具魅力的城市文化，吸引了大50外來置業(yè)人口逐年遞增，已經(jīng)成為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的支柱力量，開放性的市場(chǎng)格局已經(jīng)形成從商品住宅個(gè)人購買量看，外地人在成都購房面積比例逐年上漲。2006年全年外地人購買344.29萬平方米，占成都市五城區(qū)商品住宅銷售面積的40.3%。這些客戶選擇來成都置業(yè)定居,是因?yàn)橥獾厣倘诉M(jìn)駐成都支邊人群回成都養(yǎng)老西部各省有錢人（主要是西南區(qū)的重慶、西藏、貴州等省市及四川省二三線城市的人員）來成都買房養(yǎng)老…………成都生活的內(nèi)在舒適度很高，同時(shí)這也是一個(gè)文化大省，這里的文化可以總結(jié)為不時(shí)尚，但是舒適、厚重；成都作為四川文化和底蘊(yùn)的集大成者對(duì)于本省的人具有很強(qiáng)的認(rèn)同吸引力，只要四川人都把成都當(dāng)作自己的故鄉(xiāng)，因此在外的四川人只要有錢了，都會(huì)隔三差五得來成都住一住，甚至置業(yè)?！啥寄撤康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)總監(jiān)外來置業(yè)人口逐年遞增，已經(jīng)成為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的支柱力量，51成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)生以及外來需求帶動(dòng)下呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控后整體依然保持持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期樂觀在多層次、多角度、多立面的國(guó)家宏觀調(diào)控下，外來房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持樂觀態(tài)度，紛紛搶攤成都僅2006年一年,中海地產(chǎn)在成都的開發(fā)建設(shè)規(guī)模就接近70萬平米；華潤(rùn)置業(yè)繼2005年12月以21.42億元鯨吞420地塊之后，2006年中又成功競(jìng)得成都高新區(qū)175畝優(yōu)質(zhì)地塊，成為成都土地儲(chǔ)備量最大的開發(fā)商之一……萬科、和黃、華僑城、雅居樂、珠江等全國(guó)性大開發(fā)商2006年均有大規(guī)模開發(fā)或取地的動(dòng)作0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.0045678910111201020304050607080住宅銷售面積住宅投資額2006.5.17“國(guó)六條”出臺(tái)2006.5.29“九部委新政出臺(tái)”2006.6.8《成都市調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的實(shí)施意見》出臺(tái)住宅銷售和投資出現(xiàn)一定回落走出觀望期，市場(chǎng)回暖2004年由于土地嚴(yán)控政策，建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，而需求卻逐年遞增，導(dǎo)致之后的幾年成都的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求狀況，每年的銷售面積都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工面積。成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)生以及外來需求帶動(dòng)下呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，宏52根據(jù)資源稟賦的差異、房地產(chǎn)供應(yīng)及客戶特征，可以把成都中高端住宅市場(chǎng)分成四大板塊生態(tài)住區(qū)代表性項(xiàng)目仁和春天大道、萬科·朗潤(rùn)園、宏信西花汀產(chǎn)品類型小高層/高層價(jià)格4500城市成熟住區(qū)代表性項(xiàng)目中海國(guó)際、鷺島國(guó)際、中大·君悅金沙、華潤(rùn)翡翠城產(chǎn)品類型洋房/高層價(jià)格高層：6300洋房：8000規(guī)劃帶動(dòng)區(qū)域代表性項(xiàng)目中海蘭庭、南城都會(huì)、華潤(rùn)鳳凰城、蜀郡產(chǎn)品類型高層/洋房/別墅價(jià)格高層、小高層：5800洋房：7000別墅：10000城市東部區(qū)域代表性項(xiàng)目萬科金域藍(lán)灣、華潤(rùn)24城、卓錦城產(chǎn)品類型小高層/高層價(jià)格6000城市成熟住區(qū)外光華區(qū)域城市東部區(qū)域人南延線根據(jù)資源稟賦的差異、房地產(chǎn)供應(yīng)及客戶特征，可以把成都中高端住53依托城市快速交通干道以及良好自然環(huán)境形成的新興城市生態(tài)住區(qū)中高端住宅板塊分析——光華大道沿線區(qū)域認(rèn)知：依托光華大道以及溫江良好的自然生態(tài)環(huán)境形成的新興城市生態(tài)居住區(qū)，目前開發(fā)強(qiáng)度正在逐漸走高，平均容積率2.5。

產(chǎn)品類型：新入市項(xiàng)目以高層、小高層為主。價(jià)格：高層、小高層價(jià)格約4000-5000元／平方米，聯(lián)排價(jià)格約7000元／平方米，洋房5000-6000元/平米未來供應(yīng)：土地供應(yīng)較大，區(qū)域是未來房地產(chǎn)主要供應(yīng)區(qū)域，產(chǎn)品供應(yīng)以高層、小高層為主?？蛻魳?gòu)成：現(xiàn)狀客戶中成都本地人約占60%，廣州、深圳等,外地投資客戶約占40%。代表項(xiàng)目：仁和春天大道、萬科·朗潤(rùn)園、宏信西花汀依托城市快速交通干道以及良好自然環(huán)境形成的新興城市生態(tài)住區(qū)中54客戶描述：成都人占到50-60%左右，成都客戶來自全成都，主要是做生意的人；外地客戶以廣東深圳為主約占30%，另有少量四川省內(nèi)客戶約占10%左右感覺項(xiàng)目戶型面積合理，適合投資，項(xiàng)目品質(zhì)很好，具有升值潛力仁和春天大道項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積總約600畝建筑面積50萬平米容積率1.8開盤日期2007年7月產(chǎn)品類型高層戶型面積區(qū)間一批次80平方米(100套),135平方米(100套)二批次與一批產(chǎn)品相同項(xiàng)目銷售信息期數(shù)成交均價(jià)（元/平米）主力總價(jià)（萬元）銷售速度（套/月）一期一批次520042—70200套開盤售罄一期二批次5800（預(yù)計(jì)）46—78預(yù)計(jì)07年9月開盤項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力：濕地公園、品牌配套、居住環(huán)境客戶描述：仁和春天大道項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積總約600畝建筑面55光華大道沿線片區(qū)主要在售樓盤狀況項(xiàng)目名稱錦繡森鄰美茵河谷西花汀萬科朗潤(rùn)園基本情況項(xiàng)目位于溫江區(qū)光華大道旁溫江新城，占地面積：約184畝

，建筑面積：109841平米，容積率1.30，綠地率35.20%，一期100多畝，共595戶美茵河谷位于成都市光華大道。占地108畝，總戶數(shù)６００戶，容積率1.8，綠化率50%項(xiàng)目位于光華大道臨近溫江城區(qū)1公里處，距光華大道垂直距離約200米，項(xiàng)目占地100余畝由11層、18層、20-24層電梯洋房。容積率2.39。萬科?朗潤(rùn)園位于光華大道旁、江安河畔，七中試驗(yàn)學(xué)校對(duì)面。占地60余畝，由高層電梯和多層花園洋房組成，項(xiàng)目總計(jì)990多戶，目前推出500多戶。容積率:4.39，綠化率:32.80%。產(chǎn)品戶型聯(lián)排在２４０平方米左右，5層洋房１８０平方米左右，高層戶型在146平米左右6層電梯洋房，戶型面積52平方米—230平方米，以130平方米占30%小高層，戶型122平米66套，135平米60套，155平米44套，143平米66套多層高層，戶型120平米為主價(jià)格聯(lián)排7000元／平方米洋房5100元／平方米高層4000元／平方米均價(jià)4100元/平方米均價(jià)4000元/平方米今年六月開盤3680元/平方米，現(xiàn)在4300元/平方米銷售狀況目前銷售兩棟17層電梯公寓，共68套，剩不到20套（6月開盤6層電梯洋房三期于2007年4月7日開盤目前已經(jīng)售完（約120套／月）2007年04月13開盤，目前已售近90%（50套/月）。07年5月開盤，推出500多套，銷售400多套。（134套/月）客戶群及置業(yè)目的成都人本地人約占30%四川省內(nèi)占40%廣東等外地客戶占30%成都本地客戶約為60％，外地客戶約占40％成都客戶為主約占80%，外地客戶約占20%成都客戶占60%,，外地客戶占40%光華大道沿線片區(qū)主要在售樓盤狀況項(xiàng)目名稱錦繡森鄰美茵河谷西花56依托良好的區(qū)域位置、便利的交通條件、成熟的城市配套形成的傳統(tǒng)住區(qū)中高端住宅板塊分析——城市成熟住區(qū)區(qū)域認(rèn)知：位于二環(huán)三環(huán)之間，依托良好的區(qū)域位置、便利的交通條件、完善的城市配套形成的傳統(tǒng)住區(qū)。產(chǎn)品類型：以高層、小高層為主價(jià)格：高層小高層產(chǎn)品價(jià)格在5000-7000，洋房類產(chǎn)品在7000-10000未來供應(yīng)：未來供應(yīng)以高層為主，洋房和多層產(chǎn)品將成為稀缺產(chǎn)品。片區(qū)土地稀缺，地價(jià)已達(dá)到1000多萬/畝，預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲?？蛻魳?gòu)成：屬于頂級(jí)和上中產(chǎn)客戶。整體上成都本地人居多。買高層產(chǎn)品的大多是二次置業(yè)。買低密度產(chǎn)品的有很多是屬于三、四次置業(yè)，年齡大都在40歲左右。代表項(xiàng)目：中海國(guó)際、鷺島國(guó)際、中大·君悅金沙、華潤(rùn)翡翠城依托良好的區(qū)域位置、便利的交通條件、成熟的城市配套形成的傳統(tǒng)57客戶描述：成都市區(qū)客戶占到70%左右，主要為生意人，公務(wù)員；外地客戶感覺以廣東深圳為主約占30%（另有少量外籍人員）中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積總約1986畝建筑面積120萬平米（公共配套設(shè)施約16萬平米，住區(qū)約104萬平米）容積率0.9開盤日期2005.9產(chǎn)品類型多層/小高層/洋房/聯(lián)排別墅/獨(dú)立別墅

戶型面積區(qū)間藍(lán)岸一期（多層）總566戶，140—160平方米碧林一期（多層）總260戶，120—146平方米橙郡一期（高層）總1040戶目前開盤120戶，120平方米左右林溪美墅總100套，250平方米左右項(xiàng)目銷售信息期數(shù)成交均價(jià)（元/平米）主力總價(jià)（萬元）銷售情況藍(lán)岸一期530074-8505年9月開盤售罄碧林一期670080-9807年6月開盤基本銷售完橙郡一期5100-670056-8007年7月開盤（60套/月）林溪美墅

1300033507年5月開盤100套，目前剩余10套左右項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力：大社區(qū)、開發(fā)商品牌、優(yōu)質(zhì)配套客戶描述：中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積總約1986畝建筑58客戶描述：成都本土人看得多，自住型，投資客比較少。老板居多。成都客戶占到60％～70％。來這里的客戶更看中環(huán)境，也挑戶型。購買水晶公寓的主要是成都本土的有錢人和華僑。

城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目——鷺島國(guó)際項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積28萬㎡建筑面積28萬㎡容積率2.3開盤日期2期05年9月份開盤風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品類型多層、小高層套數(shù)1895面積1期，140-150平；2期170為主力戶型；水晶公寓240平為主力戶型項(xiàng)目銷售信息產(chǎn)品類型成交均價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬元）銷售速度（套/月）1期480070開盤售罄，2002期580070-200開盤基本售罄229水晶公寓7500~9000180~200開盤大約銷售80%，35項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：成熟區(qū)域、規(guī)模樓盤、優(yōu)質(zhì)社區(qū)環(huán)境客戶描述：城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目——鷺島國(guó)際項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面59客戶描述：大都是四川二線城市的人買的，占70％。成都還是有地緣劃分，東邊人住在東邊，西邊人住西邊。南面的政府官員比較多，這邊也有。

環(huán)境要好，成都人買房最重要是要看環(huán)境，這邊買了以居住為主，周邊郊縣在這買房子的也都是居住的，養(yǎng)老、上學(xué)。

城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目——中大·君悅金沙項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積15.7萬㎡建筑面積40萬㎡容積率2.64開盤日期1期06年4月份開盤，2期07年6月份開盤風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品類型高層、小高層套數(shù)2000面積主力戶型120-130的三居項(xiàng)目銷售信息產(chǎn)品類型成交均價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬元）銷售速度（套/月）一期45004050二期49005080項(xiàng)目賣點(diǎn)：成熟區(qū)域、性價(jià)比項(xiàng)目問題：開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏推進(jìn)較慢

客戶描述：城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目——中大·君悅金沙項(xiàng)目60客戶描述：買多層的成都的多一些，買高電梯的是市外省內(nèi)的比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的一些官員和商人買的。市外省內(nèi)以自住為主，深圳上海的兼顧投資。多層的大都是至少二次置業(yè)的。以中年人居多，上有老下有小，還是喜歡靠近城內(nèi)的醫(yī)院和學(xué)校。過幾年沒那么忙了，退休了，才會(huì)考慮去麓山那邊去。很多客戶還是很喜歡湖的。

城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目——華潤(rùn)翡翠城項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積7.56萬㎡建筑面積41.5萬㎡容積率4.5開盤日期3期05年12月開盤；4期07年9月開盤風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品類型一期主要是洋房、別墅、小高層電梯；二期多層和高層電梯；三期四層高的疊拼，6層帶電梯的洋房，20多層的高層電梯；四期都是30層的高層。面積170-300項(xiàng)目銷售信息產(chǎn)品類型成交均價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬元）銷售速度（套/月）高層550050-10050電梯洋房8000100-20046疊拼12000150-3207項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：自然環(huán)境、開發(fā)商品牌、成熟區(qū)域項(xiàng)目問題：沙河對(duì)面有鐵路經(jīng)過、親水性不佳

客戶描述：城市成熟住區(qū)典型項(xiàng)目——華潤(rùn)翡翠城項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地61其他在售樓盤狀況項(xiàng)目名稱澳龍名城比華利國(guó)際城金沙西園華府金沙基本情況擇位成都東，毗鄰?fù)e館，坐落2000米沙河步行景觀帶?？傉嫉?1畝，總建筑面積25萬，2158戶。容積率3,39，綠化率30％。位于成都市東大街東延線與川師大北街交匯處，南加州風(fēng)情國(guó)際化社區(qū)。項(xiàng)目東臨60000余平米水面大觀湖。占地面積136767.35平方米，總建筑面積:536000平方米。項(xiàng)目占地面積370畝，總建筑面積約40萬平方米。容積率1.63，綠化率40％，總戶數(shù)約3000戶。預(yù)計(jì)分五期開發(fā)，是金沙片區(qū)規(guī)模最大的社區(qū)，一、二期約1088戶均已成熟入住。強(qiáng)調(diào)中式庭院的圍合。華府金沙位于成都清江西路，占地面積23333.35平方米，總建筑面積110000平方米。總戶數(shù)848戶，容積率5.產(chǎn)品戶型4+1洋房，7層帶電梯的多層，11、16、33層的電梯洋房，主力戶型140平三居。18層、28層、32層的高層6棟26層住宅、2棟18層住宅，四期主力戶型：85～90平的兩居6棟32+1層,140平的占60％，120平的占30％，110平的占10％價(jià)格頂躍單價(jià)7000～8000元，主力戶型總價(jià)在90～100萬左右。均價(jià)4980元均價(jià)6300元6000元起價(jià)。頂層總價(jià)110萬左右，單價(jià)在7、8千左右。銷售狀況第一次開盤當(dāng)天賣完，第二次開盤全是套三，120～200多平，賣完70％一期一批次9月30日開盤，房源6天銷售告罄，一、二、三期售磬，四期尚在累客階段平均每月90套?？蛻羧杭爸脴I(yè)目的70％成都本地人，還有一部分四川二級(jí)城市?？蛻舻哪挲g買低的都在40歲左右，都有兩三套房。成都人和外地人比例相當(dāng)，外地人是四川二線城市的有錢人。成都人大都是2、3次置業(yè)，改善型。客戶大部分是成都本地人，以公務(wù)員和老師為主；外地人主要是與成都有淵源的人回來購買。客戶大都是第二三次置業(yè)的，外地客戶占50％，其中深圳北京的客戶占到了外地客戶的20％；本地客戶占50％，以投資為主。其他在售樓盤狀況項(xiàng)目名稱澳龍名城比華利國(guó)際城金沙西園華府金沙62其他在售樓盤狀況項(xiàng)目名稱祥域天合凱旋城中海龍灣半島金楠國(guó)際基本情況總占地60畝，996戶?，F(xiàn)在推的是兩梯4戶。有2棟22層高的寫字樓，商業(yè)有1萬平。項(xiàng)目位于青羊區(qū)光華村南依成都至溫江的80米寬主干道-----光華大道,東臨貝森南路,北靠貝雙路,西接二十一世紀(jì)花園,地形較為方正。占地80畝，共1085套，容積率3.99，建筑密度22％，綠地率30％以上，建筑面積209553.06平方米龍灣半島位于成都市正西方，清水河與二環(huán)路西一段的交叉口（在二環(huán)路以外）；清水河以南，龍騰路以北，杜甫花園西側(cè)。項(xiàng)目總占地216畝，總建筑面積32萬平方米總戶數(shù):1800戶左右。容積率:3.20綠化率:30%項(xiàng)目位于武侯區(qū)外雙楠武侯大道武陽大道旁，占地41畝，596戶。2007年9月開盤產(chǎn)品戶型二居80～90平，3居130～140平，各占50％。高層，主力戶型是140～150的三居占到60％。120平的占到10％，200平的占到20％，還有10％的80多平的不對(duì)外銷售。半島景觀高層：50-160平方米，獨(dú)戶疊拼別墅：200-280平方米，臨河雙拼別墅：300-350平方米高層，戶型50—120，90平米以下50%價(jià)格1期起價(jià)6000元第三批次均價(jià)6500，現(xiàn)在在賣的是第四批次，均價(jià)6800，價(jià)格在6300～7000之間。90％以上的房子總價(jià)在90萬、100萬以上。15層以下的層差20元，15層以上層差10元。馬上要推出一批200平左右的，精裝，價(jià)格大概在1萬以上。高層均價(jià)7800元/平方米

；別墅230－1100萬元/套估計(jì)在5200-5800元/平方米銷售狀況尚未開盤第三批次，今年3月份開盤，100多套賣了80％。高層6月開盤推出400套，目前總體銷售90%（180套/月）未開盤客戶群及置業(yè)目的上門量比較多，大多是30～40歲的人?？蛻粢员镜刈宰橹?，年青人主要是改善型客戶。50％為外地人，來自深圳、以及四川二線城市，50％來自成都本地，以公務(wù)員為主。成都客戶為主約占50%，外地客戶約占50%咨詢客戶多為成都本地人及四川省內(nèi)的外地客戶，小戶型會(huì)銷售很好其他在售樓盤狀況項(xiàng)目名稱祥域天合凱旋城中海龍灣半島金楠國(guó)際基63其他在售樓盤狀況項(xiàng)目名稱新界上城優(yōu)品道置信麗都花園城3期基本情況中鐵瑞城新界位于成都市武侯區(qū)武侯大道南側(cè)，占地面積約370畝，本項(xiàng)目是住宅和商業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積約30萬平方米。容積率:2.20，綠化率:25%。占地76畝，局部由6-22層電梯公寓半圍合而成，總建筑面積500平米，其中建筑面積有1萬4000多，綠地率為34.25%，容積率3.05。位于青羊區(qū)城西光華大道與青羊大道的交會(huì)處，占地面積275334.71平方米，總戶數(shù)，總共2300戶，景致組團(tuán)388戶。項(xiàng)目總占地約400畝，規(guī)劃總建筑面積約45萬m2，項(xiàng)目二期位于三環(huán)路以內(nèi)，占地面積約220畝，規(guī)劃建筑面積約25萬m2。目前處于咨詢階段。產(chǎn)品戶型7-9層多層加小高層。6月開盤推出第一批次160套，戶型90-118，90平米以下占50%主力戶型130～150主推130-140平10棟13層小高層，900套，其中700套為90平米以下，其余140-170平米價(jià)格6600元/平方米130/140的房子總價(jià)在80萬左右。最新的一期均價(jià)65007000-7600，總價(jià)均在100萬以上二期價(jià)格5200銷售狀況6月開盤推出第一批次160套，一天全部售罄有一部分是單位團(tuán)購。去年年底第一次開盤，一共開了400多套。總共是1100多套，現(xiàn)在賣了2/3。06年10月份開盤，總計(jì)2300戶，現(xiàn)在僅剩10多戶140平的?，F(xiàn)場(chǎng)客戶至少有20-30組，很多人前來咨詢客戶群及置業(yè)目的客戶60%為成都市內(nèi)客戶，40%為外地客戶（廣深為主）大部分是成都人購買，大都是130～150平的，基本上是二、三次置業(yè)。外地人也有一部分不多，有很多是來自深圳的，可能買回來以后回來住，承受能力比較高，大都買100萬左右的房子。成都/外地各一半，客戶有美國(guó)、馬來西亞、新加坡等投資客。成都本地人居多，外地人大都是四川二線城市來來成都置業(yè)居住。其他在售樓盤狀況項(xiàng)目名稱新界上城優(yōu)品道置信麗都花園城3期64城市規(guī)劃利好帶動(dòng)而興起的城市新富聚集區(qū)中高端住宅板塊分析——人南延線區(qū)域認(rèn)知：由于政府南遷、新會(huì)展以及地鐵等城市規(guī)劃利好，承接傳統(tǒng)南富區(qū)域認(rèn)知而成為新興的城市新富聚集區(qū)，城市意向初具，在心里距離上屬于城區(qū)。產(chǎn)品類型：產(chǎn)品線豐富，以高層和小高層為主，兼有洋房和別墅。價(jià)格：高層、小高層價(jià)格約為5500元／平方米，洋房?jī)r(jià)格約為7000元／平方米，別墅價(jià)格約為10000元／平方米。未來供應(yīng)：伴隨土地持續(xù)放量以及南城都會(huì)、雅居樂等千畝大盤的持續(xù)供應(yīng)，未來將是熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域；伴隨地價(jià)持續(xù)走高，未來產(chǎn)品仍將以高層、小高層為主。客戶構(gòu)成：現(xiàn)狀客戶中成都本地人約占60%，四川省內(nèi)約占20％，廣州、深圳等,外地投資客戶約占20%，整體置業(yè)動(dòng)機(jī)以投資為主代表項(xiàng)目：中海蘭庭、南城都會(huì)、華潤(rùn)鳳凰城、蜀郡城市規(guī)劃利好帶動(dòng)而興起的城市新富聚集區(qū)中高端住宅板塊分析區(qū)域65客戶描述：

成都人占70%左右，四川省內(nèi)占20%大都是二線城市生意人，廣州深圳占10%（另有少量外籍人員）。成都客戶關(guān)注社區(qū)環(huán)境、戶型、交通、價(jià)格；外地客戶關(guān)注環(huán)境和升值。有一部分客戶是追隨中海的品牌過來。成交的外地客戶對(duì)價(jià)格并不關(guān)注，成都外做生意的四川人經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常雄厚，買房多考慮家人同住，但入住率并不高。

典型項(xiàng)目——中海蘭庭項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積7.3萬㎡建筑面積35萬㎡容積率4.2開盤日期2007年7月22日風(fēng)格新古典主義產(chǎn)品類型24層的高層套數(shù)200面積90—118平方米的區(qū)間，以100平方米左右為主

項(xiàng)目銷售信息產(chǎn)品類型成交均價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬元）銷售速度（套/月）高層580050~70200關(guān)鍵特征：外地人——純投資客為主，關(guān)注升值潛力，入住率較低本地人——大都是三次、四次置業(yè)，更關(guān)注環(huán)境和升值潛力關(guān)鍵需求：社區(qū)環(huán)境、升值潛力、項(xiàng)目品質(zhì)、開發(fā)商品牌

客戶描述：典型項(xiàng)目——中海蘭庭項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積766客戶描述：政府工作人員和500強(qiáng)工作人員占60%，其他占40%。成都客戶關(guān)注環(huán)境、戶型、交通、配套、價(jià)格；外地客戶關(guān)注環(huán)境和升值。華潤(rùn)品牌也是吸引客戶置業(yè)的重要因素?？蛻裟挲g多在35歲左右，從事高收入職業(yè)，事業(yè)發(fā)展期具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在城市中有小面積住宅，需要改善，再次置業(yè)多半與父母同住。由于知識(shí)層次高，視野寬廣，置業(yè)選擇在關(guān)注生活便利的同時(shí)看中產(chǎn)品品質(zhì)、項(xiàng)目品牌以及升值空間。

典型項(xiàng)目——華潤(rùn)鳳凰城項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積23.7萬㎡建筑面積70萬㎡容積率4.5開盤日期07年8月18日B區(qū)開盤風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品類型27層的高層套數(shù)2498套面積120—130占50%，160平方米占25%，80平方米占25%項(xiàng)目銷售信息（B區(qū)未開盤）產(chǎn)品類型成交均價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬元）銷售速度（套/月）高層預(yù)計(jì)會(huì)到6000------關(guān)鍵特征：外地人——純投資客為主，關(guān)注升值潛力，入住率較低本地人——改善投資置業(yè)，關(guān)注環(huán)境和升值潛力關(guān)鍵需求：社區(qū)環(huán)境、升值潛力、項(xiàng)目品質(zhì)、開發(fā)商品牌客戶描述：典型項(xiàng)目——華潤(rùn)鳳凰城項(xiàng)目基礎(chǔ)信息占地面積23.767客戶描述：部分客戶為好多朋友一起購買，或者父母養(yǎng)老（