某大廈項(xiàng)目提案課件

星海遠(yuǎn)航大廈項(xiàng)目提案2008年8月23日星海遠(yuǎn)航大廈項(xiàng)目提案1目錄第一部分:項(xiàng)目概況第二部分:合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況第三部分:項(xiàng)目定位及SWOT分析第四部分:營(yíng)銷定位及主題概念第五部分:營(yíng)銷推廣及廣告策略第六部分:項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目錄第一部分:項(xiàng)目概況2一項(xiàng)目區(qū)位概況本項(xiàng)目位于合肥市濉溪路與肥西路交叉口,屬于合肥市廬陽(yáng)區(qū)。該區(qū)是以合肥市老城區(qū)為主體，輻射發(fā)展的一個(gè)大區(qū)，為合肥市城市的核心區(qū)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，本區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，形成了兩大房地產(chǎn)板塊：一環(huán)路與環(huán)城路板塊及廬陽(yáng)開發(fā)區(qū)北部主團(tuán)。

本項(xiàng)目位于合肥市一環(huán)線內(nèi)，規(guī)劃中的沃爾瑪超市近在咫尺。一環(huán)路交通便捷，擁有十多條公線路。項(xiàng)目周邊擁有大量的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目以及財(cái)富廣場(chǎng)等辦公類項(xiàng)目，隨著周邊項(xiàng)目的不斷交付使用，本區(qū)的人流、物流、信息流將不斷提高和發(fā)展，依托本區(qū)塊原有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，本區(qū)塊將成為合肥市又一經(jīng)濟(jì)領(lǐng)袖區(qū)。一項(xiàng)目區(qū)位概況本項(xiàng)目位于合肥市濉溪路與3二項(xiàng)目的工程概況設(shè)計(jì)概況

本項(xiàng)目建筑由1幢獨(dú)立樓宇組成，項(xiàng)目建設(shè)配套有一個(gè)大型地下車庫(kù)。以塑造區(qū)域標(biāo)志性建筑為設(shè)計(jì)原則，力求與眾不同?？傮w形象設(shè)計(jì)給視角帶來了強(qiáng)烈的沖擊，讓人過分不忘，突顯標(biāo)志性建筑的魅力。建筑概況項(xiàng)目用地面積3658.5㎡，總建筑面積18120㎡，地上建筑面積15350㎡，地下建筑面積2770㎡，項(xiàng)目容積率4.196，綠地率35.5%。

二項(xiàng)目的工程概況設(shè)計(jì)概況建筑概況4目錄第一部分:項(xiàng)目概況第二部分:合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況第三部分:項(xiàng)目定位及SWOT分析第四部分:營(yíng)銷定位及主題概念第五部分:營(yíng)銷推廣及廣告策略第六部分:項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目錄第一部分:項(xiàng)目概況5合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程A、合肥市的寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，但是起點(diǎn)較高，發(fā)展也是極為迅速?？梢哉f在2003年之前，合肥市真正意義上的純辦公寫字樓幾乎沒有。以為在這之前的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，合肥有很多公司的辦公場(chǎng)所都在一些小區(qū)，或是臨街的商業(yè)用房，或一些商住樓，寫字樓都被這樣的場(chǎng)所代替，而面向市場(chǎng)供應(yīng)的純辦公寫字樓很少。合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程A、合肥市的寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)6B、2004年，天徽大廈和財(cái)富廣場(chǎng)的相繼推出，宣告了合肥市寫字樓市場(chǎng)的正式啟動(dòng)。也許是眾多開發(fā)商同時(shí)看到了寫字樓的市場(chǎng)潛力，紛紛投資興建寫字樓項(xiàng)目，寫字樓數(shù)量迅猛上升。僅這一年，寫字樓的銷售總量就達(dá)19.03萬平方米，占非住宅總量的4.3%，占非住宅總銷售量的22.7%。寫字樓市場(chǎng)開始進(jìn)入繁榮發(fā)展期。B、2004年，天徽大廈和財(cái)富廣場(chǎng)的相繼推出，宣告了合肥7C、04、05和06年推出市場(chǎng)的寫字樓項(xiàng)目曾出不窮，如萬通大廈、天怡商務(wù)中心、安徽國(guó)際商務(wù)中心、CBD中央廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)、中環(huán)·國(guó)際廣場(chǎng)、恒豐大廈、旺城國(guó)際等。這些寫字樓的推出使得合肥市的寫字樓供應(yīng)量迅速飽和，甚至出現(xiàn)了一定比例的的空置。寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨于平靜，開發(fā)商對(duì)于寫字樓的投資也趨于理智。C、04、05和06年推出市場(chǎng)的寫字樓項(xiàng)目曾出不窮，如萬通8合肥寫字樓的發(fā)展特點(diǎn)首先從地域特征上看，合肥寫字樓區(qū)域集中化已非常明顯。合肥寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級(jí)地段，重點(diǎn)以推行地段優(yōu)勢(shì)和區(qū)塊優(yōu)勢(shì)來博取市場(chǎng)認(rèn)可。2006年合肥市推出6幅新寫字樓用地（紅星路商之都地塊，長(zhǎng)江路華僑飯店地塊，新站區(qū)合肥經(jīng)濟(jì)大廈總部，新城國(guó)際，天徽廣場(chǎng)，綠地藍(lán)海）大多位于合肥主城區(qū)以及政務(wù)新區(qū)黃金位置，維持固定高級(jí)地段供應(yīng)水平。合肥寫字樓的發(fā)展特點(diǎn)9其次，從寫字樓的配套設(shè)施上看，都較為高檔，5A級(jí)的寫

字樓頻頻推出。自從2003年以來合肥房產(chǎn)市場(chǎng)波瀾起伏，寫字樓市場(chǎng)潛力不斷顯露，需求者對(duì)寫字樓的要求越來越高，包括高效性、先鋒性、展示性、24小時(shí)、技術(shù)化、年輕化、多樣化等。合肥商務(wù)辦公需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次為地域交通，再次為租金或售價(jià)以及物業(yè)管理水平，同時(shí)對(duì)周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了合肥今后開發(fā)的寫字樓會(huì)產(chǎn)生個(gè)性化特色、目標(biāo)性細(xì)分的方向。其次，從寫字樓的配套設(shè)施上看，都較為高檔，5A級(jí)的10

再次從市場(chǎng)供求來看，合肥市的寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展速度驚人。隨著合肥城市化進(jìn)程的加速，合肥城市經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主，合肥寫字樓的需求量將進(jìn)一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好。但經(jīng)歷近兩年來大批寫字樓投放市場(chǎng)的沖擊和洗禮，合肥寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動(dòng)項(xiàng)目沒有細(xì)分客，不考慮錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的盲目投資現(xiàn)象；畢竟合肥是綠色科技城市，不像上海、北京，世界500強(qiáng)在合肥落戶的并不多，因此造成如今合肥的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下的狀況。再次從市場(chǎng)供求來看，合肥市的寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展速度驚11合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展前景與趨勢(shì)

隨著合肥經(jīng)濟(jì)的迅速起飛，寫字樓市場(chǎng)也開始迅速騰飛。寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量在短短的幾年時(shí)間里就從短缺變成了飽和。寫字樓的銷售也隨之進(jìn)入了平淡期。從2005年到2007年，三年內(nèi)共有超過200萬平方米的新寫字樓入市，預(yù)計(jì)將會(huì)超越之前十年新寫字樓上市的總和；其中合肥政務(wù)文化新區(qū)將占大量，該區(qū)由05、06兩年間共推出3幅用地，合計(jì)300多畝，該區(qū)開發(fā)面積會(huì)達(dá)到100萬平方米左右。2007年注定將是合肥市寫字樓進(jìn)入新一輪供應(yīng)的高峰期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將日益激烈。

合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展前景與趨勢(shì)12合肥市辦公類商品房近期銷售情況

經(jīng)歷過去三年的瘋狂銷售時(shí)期，合肥市近期寫字樓的銷售速度趨于平緩。我們從合肥市2006年第四季度的辦公類商品房的銷售數(shù)據(jù)來分析合肥市近期的寫字樓市場(chǎng)狀況。合肥市辦公類商品房近期銷售情況經(jīng)歷過去三年的瘋狂銷售時(shí)期，13合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售價(jià)格分析圖1：2006年4季度合肥市辦公類商品房銷售均價(jià)圖（單位：元/㎡）合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售價(jià)格分析14從各區(qū)域的辦公類商品房銷售均價(jià)上可以看出，合肥市的老城區(qū)板塊的價(jià)格相對(duì)較高，但幾個(gè)開發(fā)區(qū)的寫字樓價(jià)格與市區(qū)已經(jīng)相差無幾。政務(wù)區(qū)由于近幾年的人氣突升，寫字樓的價(jià)格也是隨之猛漲，其價(jià)格之高預(yù)期目前的地區(qū)人氣狀況形成了較大的反差，這也可以看出寫字樓具有較大的投資性。從各區(qū)域的辦公類商品房銷售均價(jià)上可以看出，合肥市的老城區(qū)板塊15合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售套數(shù)分析圖2：2006年4季度合肥市分區(qū)辦公類商品房銷售套數(shù)圖（單位：套）合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售套數(shù)分析16四季度的商品房銷售開始回暖，銷售套數(shù)較多的是廬陽(yáng)區(qū)和新站區(qū)。廬陽(yáng)區(qū)的寫字樓基本上集中在合肥的老城區(qū)，而新站區(qū)近幾年發(fā)展迅速，周邊的配套也相對(duì)比較成熟，形成了自己的商業(yè)中心，地段優(yōu)勢(shì)不斷顯現(xiàn)，這一地區(qū)的寫字樓銷售狀況較好，也說明寫字樓對(duì)于地段位置的依賴性較強(qiáng)。高新區(qū)和經(jīng)濟(jì)區(qū)等距離市區(qū)較遠(yuǎn)的地段銷售狀況則比較一般。四季度的商品房銷售開始回暖，銷售套數(shù)較多的是廬陽(yáng)區(qū)和新站區(qū)。17合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售面積分析圖3：2006年4季度合肥市辦公類商品房銷售面積圖（單位：平方米）合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售面積分析18從銷售面積的數(shù)據(jù)看，仍然是老市區(qū)的銷售面積比較大。結(jié)合銷售套數(shù)的數(shù)據(jù)來看，辦公類商品房的套均面積一般在300平方米左右，當(dāng)然現(xiàn)在的寫字樓都是全框架結(jié)構(gòu)，戶型面積都是可以任意分割的，但300平方米可能是一個(gè)比較受市場(chǎng)歡迎的單套面積范圍。某大廈項(xiàng)目提案課件19合肥市各區(qū)域辦公類商品房供銷比例分析圖4：2006年4季度合肥市辦公類商品房供銷比例示意圖合肥市各區(qū)域辦公類商品房供銷比例分析20廬陽(yáng)區(qū)和政務(wù)區(qū)在銷售的套數(shù)方面，都達(dá)到了本季度供應(yīng)量的近一半左右，政務(wù)區(qū)的銷售面積甚至達(dá)到了季度供應(yīng)量的60%以上。其他地區(qū)的兩項(xiàng)數(shù)據(jù)則基本都在10%左右，銷售狀況比較一般。廬陽(yáng)區(qū)和政務(wù)區(qū)在銷售的套數(shù)方面，都達(dá)到了本季度供應(yīng)量的近一半21合肥市近期辦公類商品房綜合分析

從以上數(shù)據(jù)可以看出，合肥市4季度的辦公類商品房銷售隨著住宅銷售的升溫，也在回暖之中，廬陽(yáng)區(qū)和新站區(qū)表現(xiàn)得極為明顯。辦公類商品房的銷售對(duì)于地段仍有較大的依賴性。隨著合肥個(gè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，新型的區(qū)域中心也在不斷形成，而且新區(qū)域中心的寫字樓價(jià)格也在比肩老城區(qū)，從一個(gè)側(cè)面也可以反應(yīng)出消費(fèi)者對(duì)于寫字樓的區(qū)域位置的要求已經(jīng)有了潛移默化的改變。當(dāng)然還有值得注意的一點(diǎn)，就是隨著國(guó)家對(duì)商品房住宅市場(chǎng)的調(diào)控和規(guī)范，越來越多的人已經(jīng)將投資的方向轉(zhuǎn)向了寫字樓市場(chǎng)，這也是新區(qū)寫字樓市場(chǎng)價(jià)格較高的原因之一。合肥市近期辦公類商品房綜合分析從以上數(shù)據(jù)可以看出，合肥市422合肥市寫字樓個(gè)案分析項(xiàng)目名稱：天徽大廈開發(fā)商：安徽華松物業(yè)有限公司地址合肥市市府廣場(chǎng)建筑類別高層(商業(yè)寫字樓)售樓熱價(jià)4100元/平米樓層：共28層，單層標(biāo)高3.6米；入住日期2003-8-23戶型面積：125平方米--290平方米目前租價(jià)：40～60元/平米/月，交通狀況：113、109、106、1、3、4、5、9合肥市寫字樓個(gè)案分析23項(xiàng)目名稱：新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)地址：馬鞍山南路與屯溪路交匯處東南側(cè)聯(lián)系電話:0551-46507884650888

發(fā)展商:安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開發(fā)公司

建筑設(shè)計(jì)院：上海第九設(shè)計(jì)院建筑面積：約9萬平方米:總層數(shù)26層均價(jià)：4280元/平方米付款方式:銀行按揭貸款\一次性付款交通狀況:109、122、21、153車位：584個(gè)項(xiàng)目介紹新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)寫字樓——大合肥的城市坐標(biāo)，以王者的遠(yuǎn)見，打造國(guó)際化現(xiàn)代商務(wù)寫字樓，在萬從矚目中榮耀登場(chǎng)！六大新商務(wù)宣言：新商務(wù)標(biāo)志：城市坐標(biāo)，占據(jù)一環(huán)線與馬鞍山路黃金節(jié)點(diǎn)；新商務(wù)品質(zhì)：與世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)并肩前行；新商務(wù)自由：辦公面積自由組合，順應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不斷調(diào)整變化；新商務(wù)空間：時(shí)尚SOHO，第間均設(shè)獨(dú)立茶水間、衛(wèi)生間，便捷辦公新體驗(yàn)；新商務(wù)健康：擁有5000㎡合肥最大空中花園，在陽(yáng)光與花香中健康辦公；新商務(wù)配置：四部高速電梯，22000㎡地下停車場(chǎng)，超級(jí)配備，優(yōu)質(zhì)辦公享受。主要問題點(diǎn)：沿馬鞍山路和屯溪路退讓較少，門前廣場(chǎng)相對(duì)不開闊，且有高差形成坡度，造成地面停車不便，且因家樂福購(gòu)物廣場(chǎng)造成的停車需求，整體造成了車位的緊張。項(xiàng)目名稱：新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)24樓盤名稱:CBD中央廣場(chǎng)售樓地址:合肥長(zhǎng)江中路369號(hào)(合肥一中旁) 聯(lián)系電話2828080發(fā)展商:安徽安興發(fā)展股份有限公司 物業(yè)公司:深圳鵬基物業(yè)管理有限公司占地面積:14154

㎡

建筑面積：13.6余萬㎡標(biāo)志概括：高科技標(biāo)志性投資型商業(yè)樓盤付款方式:一次性付款\銀行按揭貸款按揭首付4成貸款六成最長(zhǎng)可十年按揭面積區(qū)間：80平米至整層自由分割 公攤：寫字樓40%多均價(jià)：5317元／平方米 物業(yè)管理：5元/平方周邊配套：周邊交通便利,有32條公交線路從此經(jīng)過;中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)交通銀行、中信實(shí)業(yè)銀行遍布CBD周邊;大型餐飲娛樂場(chǎng)所如天都大酒店、黃山飯店、澳瑞特大酒店、金滿樓近在咫尺層高：3.8米一樓大堂9.3米空中花園：近5000平方米項(xiàng)目簡(jiǎn)介：由實(shí)力雄厚的安徽旅游集團(tuán)和安興發(fā)展聯(lián)手斥巨資傾力打造的ＣＢＤ·中央廣場(chǎng)，位于長(zhǎng)江中路三孝口黃金地段，以其國(guó)際化的定位、前瞻性的規(guī)劃和全能及人性化的社區(qū)生活形態(tài)，一亮相就贏得了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和市場(chǎng)的空前反響。在合肥市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的大背景下，它將提升合肥市的良好城市形象，顛覆傳統(tǒng)社區(qū)形態(tài)及商務(wù)辦公模式，讓合肥新貴從容駕馭都市的巔峰生活。樓盤名稱:CBD中央廣場(chǎng)25項(xiàng)目名稱：財(cái)富廣場(chǎng)

發(fā)展商：安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司投資商：安徽郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司建筑類別：商務(wù)寫字樓位置：合肥市濉溪路287號(hào)占地面積：5萬平方米開盤時(shí)間：03年12月12日交通狀況：

124，12，22，137，14，104，7單價(jià)約5000元/㎡層高:

1F:

4.8米

2F---4F:

4.2米

5F---6F:

3.6米

7F及以上:

3.4米大堂挑空：９米，大理石地面，花崗巖電梯門廳。車位:

地下67個(gè)(緊鄰專用停車場(chǎng)200個(gè)車位)總層數(shù)：28層地上27層、地下1層電梯：7部

美國(guó)奧的斯電梯采暖:

中央空調(diào)

項(xiàng)目介紹：財(cái)富廣場(chǎng)北臨合肥市一環(huán)路，南靠合肥頂級(jí)高尚社區(qū)—栢景灣，是一個(gè)集商務(wù)寫字樓、酒店、公寓、高檔商場(chǎng)為一體的綜合性項(xiàng)目，項(xiàng)目首期工程是近5萬平方米的純商務(wù)寫字樓，1—3F為商業(yè)，4F為辦公配套，5F以上為商務(wù)辦公。二期占地面積：7.8萬㎡06年5月份開盤每三層設(shè)有空中花園主要問題點(diǎn)：停車位極度缺乏，沿可苑路作為主要停車地點(diǎn)，門前廣場(chǎng)較小，空間不通暢。項(xiàng)目名稱：財(cái)富廣場(chǎng) 26項(xiàng)目名稱：中環(huán)國(guó)際大廈

位置：合肥勝利路與臨泉路交匯處聯(lián)系電話4244446

發(fā)展商:中環(huán)地產(chǎn)/合肥華歐置業(yè)有限公司

占地面積:四萬余平方米

建筑面積:六萬余平方米

共29層均價(jià)：4850元/平方米付款方式:一次性付款\銀行按揭付款公攤：25%多物管：3元/㎡項(xiàng)目介紹：中環(huán)國(guó)際大廈座落于合肥市勝利路與臨泉路交匯處，由雙百米建筑——甲級(jí)寫字樓、連幢商務(wù)公寓、會(huì)所和泊車場(chǎng)構(gòu)成，樓高百米，共31層（底下2層）。談?dòng)布核牟扛咚匐娞荩ㄆ渲袃刹繛榘不兆罡哂^景電梯）、鋼化玻璃幕墻、中央空調(diào)，地下兩層泊車位；論環(huán)境：20000平方米市政綠地環(huán)繞、城市硬地廣場(chǎng)——?jiǎng)倮麖V場(chǎng)百米之遙、按大廈內(nèi)工作人群千余人計(jì)，平均每人奢侈地?fù)碛?0平方米綠地、更遑論高處近享生態(tài)公園、瑤海公園，遠(yuǎn)觀逍遙古津和包河秀色；配套：行政樓層高規(guī)格會(huì)議室配套及VIP行政酒廊；周邊：五星級(jí)元一國(guó)際大酒店、美國(guó)時(shí)代影城、金馬保齡球館、合肥新聞中心、西湖藍(lán)寶大酒店等頂級(jí)商服設(shè)施。大堂：電梯門廳：精裝一步到位停車場(chǎng)：設(shè)地下停車場(chǎng)，自行車存放位及部分地面泊車位項(xiàng)目名稱：中環(huán)國(guó)際大廈

27項(xiàng)目名稱：

仁和大廈

地理位置：長(zhǎng)江中路與益民街交匯處 投資商：合肥城建股份占地面積：1200㎡

總建筑面積：27000㎡單價(jià)范圍：4600—5300元/㎡，上下層差價(jià)50元/㎡ 均價(jià)：4800元/㎡付款方式：40%一次付款無折扣銀行貸款額度：60%年限：10年物管費(fèi)：3元/平米建筑樓層：地上26F地下2F規(guī)劃戶型面積：134-200㎡ 主力面積：150㎡車位數(shù)：地下50，地面約60輛綜合分析：環(huán)境：位于長(zhǎng)江中路商業(yè)辦公黃金地段，交通便捷，是合肥市商務(wù)金融中心。周邊已形成良好的金融商業(yè)環(huán)境。規(guī)劃：商辦樓，5-13層公寓性質(zhì)，衛(wèi)生間簡(jiǎn)裝修，衛(wèi)生間,廚房和主臥有內(nèi)墻其余無分割。1-4商網(wǎng)，14-24寫字樓，整層出售。25-26是設(shè)備層。中央空調(diào)夏天7元/㎡，冬天5元/㎡。電梯是德國(guó)品牌，一秒半一層。優(yōu)劣勢(shì)：容積率過高，出行交通不便，價(jià)格較高。優(yōu)勢(shì)，配套設(shè)施齊全，地段優(yōu)越，外立面新穎,物管素質(zhì)較高，服務(wù)周到。主要問題點(diǎn)：長(zhǎng)江路交通干線，西向車輛進(jìn)入不便，門前廣場(chǎng)開闊可停車60輛，但由于不限于本樓宇自身辦公停車，社會(huì)車輛也可停車，故停車問題也較為嚴(yán)重，辦公區(qū)域入口朝南，須繞行，稍有不便。項(xiàng)目名稱：仁和大廈28各案分析總結(jié)1、從格價(jià)方面來看：合肥市寫字樓價(jià)格由于其所處地段、品質(zhì)的差異，價(jià)格差距明顯。價(jià)格最低約在4000元/平方米左右，最高超過了6000元/平方米。2、CBD中央廣場(chǎng)、徽商·國(guó)際大廈因其位于合肥市市中心，交通相對(duì)便利，商業(yè)板塊集中，濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了該板塊的寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。3、從租金方面看：各寫字樓租金差距較大，從25——40元/平方米/月不等，平均租金約在35元/平方米/月左右。寫字樓的售價(jià)很高，但相應(yīng)的租金價(jià)格卻保持在較低的水平。售價(jià)與租價(jià)的不平衡造成了投資者投資回報(bào)率不高，抑制了投資者對(duì)純寫字樓的投資熱情。各案分析總結(jié)1、從格價(jià)方面來看：合肥市寫字樓價(jià)格由于其所處地294、一環(huán)以內(nèi)，特別是長(zhǎng)江中路板塊由于商務(wù)環(huán)境和新興甲級(jí)寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值高，未來升值趨勢(shì)明顯。而位于一環(huán)外的寫字樓受其外部環(huán)境的影響，租金水平較低，但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在未來會(huì)有很大的發(fā)展空間，而且租金價(jià)位相信也會(huì)隨之有所上漲。5、電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。6、停車位相對(duì)較少，這幾乎是合肥大都寫字樓都面臨的問題。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)之一。4、一環(huán)以內(nèi)，特別是長(zhǎng)江中路板塊由于商務(wù)環(huán)境和新興甲級(jí)寫字樓30寫字樓的未來發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)合肥市總體規(guī)劃，到2010年，合肥的人口規(guī)模、用地規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模分別為300萬、280萬平方公里、1000億，最終目標(biāo)是建立一個(gè)現(xiàn)代化大都市。城市的整體發(fā)展了，勢(shì)必帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。隨著現(xiàn)代生活方式和工作方式所呈現(xiàn)的新特征，寫字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些新的趨勢(shì)。（三大趨勢(shì)，寫字樓向政務(wù)區(qū)發(fā)展；隨著舊城改造的進(jìn)行，在一環(huán)內(nèi)片區(qū)寫字樓的興起；寫字樓高端方向的發(fā)展，但高端化的寫字樓只能是小而精。）寫字樓的未來發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)合肥市總體規(guī)劃，到2010年，合肥31趨勢(shì)一：人性化和生態(tài)化隨著人們對(duì)辦公環(huán)境需求的日益提高，對(duì)綠色景觀的日益渴求，生態(tài)化寫字樓被開發(fā)商迅速看好。辦公環(huán)境的人性化，可以提高工作人員的工作效率提高，減少寫字樓帶來的負(fù)面效應(yīng)趨勢(shì)二：智能化與高端化自動(dòng)化辦公理念的流行，寫字樓也在朝智能化發(fā)展，如通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等的應(yīng)用越來越廣泛。同時(shí)，高端化的寫字樓隨著市場(chǎng)需求的增加，在未來也會(huì)得到充分的發(fā)展。趨勢(shì)三：客群化發(fā)展

隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的加快，寫字樓客戶的行業(yè)特性更為突出，具有高品質(zhì)的寫字樓將一改“有客必租”的做法而向“擇客而租”發(fā)展。利用入駐企業(yè)的知名度、檔次來突出寫字樓自身的品牌優(yōu)勢(shì)。趨勢(shì)四：規(guī)模化與綜合性發(fā)展大體量寫字區(qū)的開發(fā)是一個(gè)趨勢(shì)。綜合性、多功能性，給業(yè)主提供全方位配套服務(wù)的寫字區(qū)已在許多城市成熟發(fā)展。大規(guī)模寫字區(qū)的影響力已在形成。一般一個(gè)國(guó)際化寫字區(qū)的開發(fā)體量約在10萬平方米左右，可滿足約10000人辦公和商務(wù)，并集合辦公、會(huì)議、展示、交流、商業(yè)等多種商務(wù)功能，產(chǎn)生１＋１＞２的復(fù)合效應(yīng)。趨勢(shì)一：人性化和生態(tài)化32總結(jié)：經(jīng)過對(duì)合肥市寫字樓市場(chǎng)的調(diào)研分析，結(jié)合目前合肥市寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，做出以下總結(jié)：合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，制約了合肥市寫字樓的發(fā)展。合肥市寫字樓分布的特征是：集中分布在一環(huán)線以內(nèi)，特別是長(zhǎng)江路與市府廣場(chǎng)板塊。以及蒙城路北二環(huán)板塊和步瑞琪IT專業(yè)市場(chǎng)板塊。地段和交通依然是影響合肥市寫字樓開發(fā)銷售和出租率的主要因素，同時(shí)寫字樓的品質(zhì)與售價(jià)也是決定銷售與出租的重要因素。合肥地區(qū)寫字樓的品質(zhì)不高，寫字樓本身的配套欠缺。電梯與車位的數(shù)量相對(duì)較少，制約了寫字樓品質(zhì)的提升，直接影響到寫字樓的租售。寫字樓客戶以外地駐合肥分支機(jī)構(gòu)以及合肥服務(wù)性行業(yè)主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)等行業(yè)。寫字樓出租率比校高，達(dá)到了80%左右；但是同時(shí)銷售率卻比較低，整體在40％左右。說明市場(chǎng)對(duì)寫字樓仍然有一定需求，但這種需求并不充分。近年來合肥市寫字樓需求受到商住樓市場(chǎng)的沖擊較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，需求方大都是剛起步的小公司。商住樓的客戶是寫字樓市場(chǎng)的潛在客戶。總結(jié)：經(jīng)過對(duì)合肥市寫字樓市場(chǎng)的調(diào)研分析，結(jié)合目前合肥33目錄第一部分:項(xiàng)目概況第二部分:合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況第三部分:項(xiàng)目定位及SWOT分析第四部分:營(yíng)銷定位及主題概念第五部分:營(yíng)銷推廣及廣告策略第六部分:項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目錄第一部分:項(xiàng)目概況34項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)：1.本項(xiàng)目地理位置，位于一環(huán)以內(nèi)。2.項(xiàng)目獨(dú)特的外型設(shè)計(jì)，有較強(qiáng)的視覺沖擊力3.周邊環(huán)境的成熟，配套的完善，使本區(qū)域成為更多人關(guān)注的焦點(diǎn)，加大了投資吸引力4.綠色辦公概念對(duì)市場(chǎng)的沖擊力5.星海品牌在合肥市場(chǎng)一定的知名度項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)：35劣勢(shì)：1.體量小，無法營(yíng)造規(guī)模商務(wù)環(huán)境2.城市商務(wù)環(huán)境不成熟，對(duì)寫字樓的的銷售有所制約3.按照每層四戶到每層兩戶的面積分割，單套分割面積偏大，給寫字樓銷售造成一定的壓力。4.項(xiàng)目周邊將有新的寫字樓項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：36機(jī)會(huì)1、寫字樓市場(chǎng)的全面回暖升溫，市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前的供應(yīng)量，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展壯大，寫字樓的需求也隨著高速增長(zhǎng)。2、隨著本土企業(yè)實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力的提高，其自身的辦公場(chǎng)所在樹立形象，展示公司實(shí)力等方面起到了重要作用。由于專業(yè)寫字樓在適用空間、意境空間、結(jié)構(gòu)空間三個(gè)層面上能夠有效、完美的結(jié)合，從而會(huì)滿足大部分公司對(duì)高層次商務(wù)辦公的需求。3、伴隨中、小型企業(yè)的快速成長(zhǎng)，原有的、陳舊的辦公場(chǎng)所已經(jīng)滿足不了他們多樣化、個(gè)性化的辦公需求，而現(xiàn)代化、專業(yè)化的商務(wù)中心將會(huì)以其高效的智能化系統(tǒng)、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)而倍受青睞。4、目前，住宅短線炒家有部分持幣觀望，隨著辦公樓租金不斷上漲，其有轉(zhuǎn)向長(zhǎng)線投資之勢(shì)。5、項(xiàng)目周邊幾條市政道路的修建及完工，使本項(xiàng)目的交通條件更加完善。6、周邊幾大寫字樓的完工交付，入住企業(yè)的增加，解決本項(xiàng)目商氣問題。7、財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)地位帶熱了區(qū)域辦公市場(chǎng)。

機(jī)會(huì)37威脅1、政府宏觀調(diào)控，銀根緊縮且出臺(tái)的對(duì)商業(yè)物業(yè)的稅收政策，是對(duì)投資客進(jìn)入的打擊。2、據(jù)權(quán)威部門預(yù)計(jì)，政府將在近期取消寫字樓項(xiàng)目按揭貸款，一旦此政策的落實(shí)，將對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生不可預(yù)計(jì)的影響3、商住樓、住宅商用等現(xiàn)象的存在，使得其低廉的價(jià)格吸引了大部分購(gòu)買者，從而導(dǎo)致寫字樓的目標(biāo)消費(fèi)群被嚴(yán)重分流。4、賓館、酒店客房的出租使得寫字樓的一部分租賃客戶被分流。一部分外地公司，考慮到自身的形象與區(qū)域發(fā)展策略會(huì)選擇知名度高、服務(wù)品質(zhì)高、形象良好的賓館、酒店作為自身的辦公場(chǎng)所。威脅38目標(biāo)客戶定位：自用型A：初創(chuàng)業(yè)者C：創(chuàng)業(yè)已成，但辦公條件落后的企業(yè)投資型B：一般投資者D：風(fēng)險(xiǎn)投資者目標(biāo)客戶定位：自用型投資型39目標(biāo)客戶描述：A：初創(chuàng)業(yè)者：有短期及長(zhǎng)期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)在選擇尋找中，微有急進(jìn)心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。B：一般投資者：偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)便能最終觸動(dòng)其投資決策。C：創(chuàng)業(yè)已成，但辦公條件落后的企業(yè)：，原有的落后辦公條件，讓其“深受其害”，需要相當(dāng)大的面積，開間要合理，先進(jìn)的辦公條件，發(fā)展成敗取決于中長(zhǎng)期市場(chǎng)成績(jī)，所以，資金的投入會(huì)集中在硬件（包括場(chǎng)地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上D：風(fēng)險(xiǎn)投資者：一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重，但對(duì)項(xiàng)目出路的分析能力很強(qiáng)。

經(jīng)分析，星海大廈基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。

目標(biāo)客戶描述：A：初創(chuàng)業(yè)者：有短期及長(zhǎng)期發(fā)展思路，資金有一40項(xiàng)目的定位方向新派寫字樓——24小時(shí)式寫字樓可支持你24小時(shí)工作的地方項(xiàng)目的定位方向4124小時(shí)式寫字樓闡述24小時(shí)式寫字樓的以實(shí)用為主，主要目標(biāo)客戶是發(fā)展迅速的貿(mào)易公司、IT、設(shè)計(jì)公司、代理公司及其他中小型企業(yè)，此利益點(diǎn)將受到許多中小企業(yè)甚至是中大型企業(yè)的追捧。24小時(shí)式寫字樓闡述24小時(shí)式寫字樓的以實(shí)用為主，主要4224小時(shí)式寫字樓“四大特色

特色一：自主靈活，充分自由“24小時(shí)式寫字樓”在保證商業(yè)形象豐滿的前提下，我們可充分考慮創(chuàng)業(yè)時(shí)期中小型企業(yè)的個(gè)性需求，戶內(nèi)有自由組合的空間，可自主設(shè)洗手間、茶水間、睡房、淋浴房，可滿足工作強(qiáng)度大的公司加班甚至是24小時(shí)辦公的需求。特色二：成本節(jié)約，客戶層面開闊“24小時(shí)式寫字樓”一般不設(shè)樓宇中央空調(diào)，由業(yè)主（租戶）自行安裝空調(diào)，經(jīng)濟(jì)或奢華可由業(yè)主選擇，且加班時(shí)無需像在甲級(jí)寫字樓一樣要支付昂貴的超時(shí)冷氣費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)比較低廉。節(jié)約成本對(duì)中小企業(yè)來說相當(dāng)重要，而就算是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚的中大型企業(yè)，在“開源”不易的今天，也開始崇尚“節(jié)流”，辦公成本的控制已成為他們重要的課題。24小時(shí)式寫字樓“四大特色特色一：自主靈活，充分自由43特色三：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，全天候服務(wù)擁有全天候的咖啡廳、便利店、食堂、會(huì)議廳設(shè)有洗衣房、打印店……特色四：功能擴(kuò)展，變一為二許多企業(yè)主往往因加班而需要有一個(gè)暫時(shí)休息的空間，“24小時(shí)式寫字樓”則為這一類企業(yè)主提供了近乎完善的解決方案，而且，“24小時(shí)式寫字樓”的形象高檔，這幾乎可以說是為這類企業(yè)帶來的意外驚喜和附加值，買一套可同時(shí)擁有寫字樓、休憩的雙重功能，“變一為二”，這種收益是投資、自用的買家或租房者夢(mèng)寐以示的。特色三：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，全天候服務(wù)4424小時(shí)式寫字樓基本屬性中檔寫字樓中小企業(yè)購(gòu)買的寫字樓會(huì)所、休閑場(chǎng)所、娛樂、現(xiàn)代寫字樓配套現(xiàn)代派實(shí)用主義設(shè)計(jì)、酒店式的服務(wù)一環(huán)內(nèi)亞CBD區(qū)域純寫字樓實(shí)力發(fā)展商擁有精致的休閑區(qū)域甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)e時(shí)代前所未有的服務(wù)特色24小時(shí)式寫字樓基本屬性中檔寫字樓45目錄第一部分:項(xiàng)目概況第二部分:合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況第三部分:項(xiàng)目定位及SWOT分析第四部分:營(yíng)銷定位及主題概念第五部分:營(yíng)銷推廣及廣告策略第六部分:項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目錄第一部分:項(xiàng)目概況46項(xiàng)目發(fā)展思路思考1、必須是差異化的創(chuàng)新個(gè)性產(chǎn)品基于合肥目前寫字樓競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀，為避免項(xiàng)目淹沒于市場(chǎng)的白熱化競(jìng)爭(zhēng)之中，從區(qū)域市場(chǎng)中迅速脫穎而出，因此產(chǎn)品必須具備足夠的個(gè)性和差異化，必須是全新的創(chuàng)作，具備獨(dú)一無二的個(gè)性品質(zhì)。產(chǎn)品創(chuàng)新的方向：目標(biāo)客戶群更細(xì)分，避免泛化；市場(chǎng)定位差異化，產(chǎn)品硬環(huán)境要?jiǎng)?chuàng)新化設(shè)計(jì)，滿足商務(wù)的個(gè)性化需求。項(xiàng)目發(fā)展思路思考1、必須是差異化的創(chuàng)新個(gè)性產(chǎn)品472、跳出北一環(huán)看項(xiàng)目從項(xiàng)目未來發(fā)展看，本案需要跳出北一環(huán)片區(qū)來審視，不僅是北一環(huán)片區(qū)寫字樓的升級(jí)版，甚至是終結(jié)版。一方面要通過特殊人群的定位吸引一部分城區(qū)客戶，另一方面文化的類聚效應(yīng)又會(huì)把區(qū)域其它商務(wù)樓的客戶吸引過來，打造北一環(huán)片區(qū)個(gè)性商務(wù)的目的地和一環(huán)內(nèi)亞CBD區(qū)域的新一代商務(wù)領(lǐng)導(dǎo)形象。并與財(cái)富廣場(chǎng)500強(qiáng)形象定義進(jìn)行差異化。2、跳出北一環(huán)看項(xiàng)目48營(yíng)銷定位24H新銳商務(wù)館定位語(yǔ)：亞CBD新銳商務(wù)文化策源地“24H”即24小時(shí)的，指該物業(yè)所提供的商務(wù)配套是24小時(shí)全天候的，滿足入駐企業(yè)在任何時(shí)段辦公的需求。以創(chuàng)導(dǎo)全天候的新一代商務(wù)生活，充分尊重知識(shí)型成長(zhǎng)型的中小企業(yè)需求?！靶落J”指具有實(shí)干精神和人文特質(zhì)的新型中小型企業(yè)。是對(duì)本案目標(biāo)客戶群體的整體形象界定。新即新生代，銳含有鋒銳之意，新銳也即新生代的先鋒人士，是與時(shí)俱進(jìn)的，代表城市精神的?！吧虅?wù)館”的概念強(qiáng)調(diào)本案商務(wù)寫字樓的精致性，并對(duì)其提升，符合本案體量及配套設(shè)施的純商務(wù)寫字樓的概念。營(yíng)銷定位24H新銳商務(wù)館49案名定位結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，和對(duì)24H商務(wù)文化的提煉，我們建議案名為

星海·遠(yuǎn)航大廈1、大廈建筑造型獨(dú)特，新款，富有震撼力，具有很強(qiáng)的遠(yuǎn)航識(shí)別性，案名和建筑產(chǎn)生很好的契合和記憶點(diǎn)，便于市場(chǎng)理解和傳播。2、遠(yuǎn)航即為領(lǐng)航，案名本身蘊(yùn)涵其國(guó)際性視野和領(lǐng)先者的商務(wù)姿態(tài)，3、案名本身易讀易記易傳播，大氣穩(wěn)重是關(guān)鍵因素。案名定位結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，和對(duì)24H商務(wù)文化的提煉，我們50主題概念24H新銳商務(wù)館，領(lǐng)銜亞CBD1、強(qiáng)調(diào)全天候的商務(wù)概念，用數(shù)字化強(qiáng)化，突出時(shí)尚感。2、強(qiáng)調(diào)“商務(wù)館”的概念，突出精致商務(wù)內(nèi)涵3、強(qiáng)調(diào)“新銳商務(wù)館”概念，亮出項(xiàng)目個(gè)性色彩主題概念24H新銳商務(wù)館，領(lǐng)銜亞CBD51本案對(duì)核心概念的支持24H新銳商務(wù)館全天候的多功能商務(wù)中心共享部份生活配套商務(wù)部份物業(yè)部份24小時(shí)不同時(shí)段的商務(wù)會(huì)議、票務(wù)、打印、傳真、信息網(wǎng)絡(luò)、程控交換系統(tǒng)、銀行24小時(shí)餐飲、咖啡廳、大堂空間、休閑空間、綠化空間、電梯、車位類酒店管理的24小時(shí)物業(yè)服務(wù)、自助洗衣房、24小時(shí)監(jiān)控及樓宇可視對(duì)講、24小時(shí)保安服務(wù)本案對(duì)核心概念的支持全天候的多功能商務(wù)中心24小時(shí)不同時(shí)段的52目錄第一部分:項(xiàng)目概況第二部分:合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況第三部分:項(xiàng)目定位及SWOT分析第四部分:營(yíng)銷定位及主題概念第五部分:營(yíng)銷推廣及廣告策略

第六部分:項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目錄第一部分:項(xiàng)目概況53項(xiàng)目營(yíng)銷主要賣點(diǎn)提煉1、區(qū)域環(huán)境：一環(huán)內(nèi)，亞CBD財(cái)富礦脈本案位于一環(huán)邊的城市亞CBD區(qū)域，是未來成長(zhǎng)型中小企業(yè)騰飛的基地，與盡享城市繁華與商務(wù)便利，因此從城市規(guī)劃看，具有無限的市場(chǎng)潛力。2、區(qū)域價(jià)值：成熟的商務(wù)環(huán)境和休閑氣質(zhì)強(qiáng)調(diào)北一環(huán)片區(qū)成熟的商務(wù)氛圍和商業(yè)休閑環(huán)境，提升產(chǎn)品價(jià)值。3、產(chǎn)品價(jià)值：城市先鋒的商務(wù)方向，創(chuàng)導(dǎo)商務(wù)個(gè)性化從文化上突出商務(wù)的先鋒精神和個(gè)性化的商務(wù)特質(zhì)，與市場(chǎng)進(jìn)行密碼對(duì)接。體現(xiàn)新銳企業(yè)的工作方式。商務(wù)的，人文的，新銳的。項(xiàng)目營(yíng)銷主要賣點(diǎn)提煉1、區(qū)域環(huán)境：一環(huán)內(nèi)，亞CBD財(cái)富礦脈544、產(chǎn)品品質(zhì)：新生代類純寫字間在硬環(huán)境上強(qiáng)調(diào)本案智能化配套的科技含量，突出項(xiàng)目作為純寫字間的價(jià)值所在。突出項(xiàng)目位于亞CBD的高度性價(jià)比。5、項(xiàng)目差異化特征：24H新銳商務(wù)館強(qiáng)調(diào)24小時(shí)全天候的商務(wù)館概念。6、投資價(jià)值：領(lǐng)銜亞CBD，領(lǐng)跑北一環(huán)突出項(xiàng)目的新銳精神，由新銳文化引領(lǐng)區(qū)域商務(wù)潮流。強(qiáng)調(diào)該區(qū)域所具有的市場(chǎng)空白和市場(chǎng)先機(jī)。7、品質(zhì)細(xì)節(jié)：自由靈動(dòng)空間，細(xì)節(jié)體現(xiàn)人文關(guān)懷強(qiáng)調(diào)戶型的靈動(dòng)多變和功能模糊，在建筑細(xì)節(jié)方面體現(xiàn)商務(wù)的人文關(guān)懷。4、產(chǎn)品品質(zhì)：新生代類純寫字間55形象推廣策略1、密碼對(duì)接。設(shè)定一個(gè)或多個(gè)能夠讓目標(biāo)客戶群心領(lǐng)神會(huì)的密碼來引起目標(biāo)客戶的關(guān)注和認(rèn)同。2、打造新銳商務(wù)理念。24小時(shí)新銳商務(wù)館，突出該概念的原創(chuàng)所帶來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。3、情感關(guān)懷。制定能夠引起目標(biāo)客戶群的情感共鳴的營(yíng)銷手段。4、以整體感和系列性突出本案品質(zhì)。整合所有的廣告載體優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)在銷售各階段廣告系列，使所有的廣告縱向橫向都具有整體感和系列性。同時(shí)，每個(gè)廣告又要有自身的訴求點(diǎn)。

形象推廣策略1、密碼對(duì)接。設(shè)定一個(gè)或多個(gè)能夠讓目標(biāo)客戶群心領(lǐng)56廣告推廣主題在廣告推廣上，本案應(yīng)根據(jù)入市時(shí)間和銷售階段性策略，設(shè)置幾個(gè)廣告主題，最主要的，應(yīng)從以下幾個(gè)方面來闡述：1、形象訴求主題：即從區(qū)域文脈、整體定位、片區(qū)環(huán)境等進(jìn)行形象塑造2、文化訴求主題：從新銳商務(wù)文化角度挖掘其個(gè)性化的人文內(nèi)涵3、產(chǎn)品品質(zhì)主題：從產(chǎn)品本身尋求其廣告推廣的訴求主張廣告推廣主題在廣告推廣上，本案應(yīng)根據(jù)入市時(shí)間和銷售階段57廣告訴求的重點(diǎn)1、從地段優(yōu)勢(shì)尋找訴求點(diǎn)：2、從規(guī)劃特點(diǎn)尋找訴求點(diǎn)：3、從戶型格局和建筑空間尋找訴求點(diǎn)：4、從商務(wù)方式去挖掘5、從產(chǎn)品品質(zhì)尋求訴求點(diǎn)6、從產(chǎn)品特色角度挖掘7、從投資收益尋找訴求點(diǎn)廣告訴求的重點(diǎn)1、從地段優(yōu)勢(shì)尋找訴求點(diǎn)：58廣告創(chuàng)意表現(xiàn)1、在北一環(huán)，天下英雄舞臺(tái)！2、亞CBD財(cái)富礦脈，引領(lǐng)淘金時(shí)代！3、城市先鋒的商務(wù)方向———領(lǐng)跑北一環(huán)，創(chuàng)導(dǎo)人文商務(wù)4、24H新銳商務(wù)館，領(lǐng)銜亞CBD！5、“富礦”商務(wù)地帶！為先鋒企業(yè)奠定騰飛起點(diǎn)！6、有夢(mèng)想就有可能！———遠(yuǎn)航大廈，成就夢(mèng)想的平臺(tái)7、永不落幕的時(shí)尚商務(wù)休閑館！8、財(cái)智時(shí)代知本英雄的起跑線！9、只要“新銳”，拒絕傳統(tǒng)！———新生代的“新”，鋒銳的“銳”廣告創(chuàng)意表現(xiàn)1、在北一環(huán)，天下英雄舞臺(tái)！59媒體策略1、媒體選擇主流媒體（報(bào)紙、電視）戶外廣告電子樓書網(wǎng)絡(luò)廣告2、媒體廣告策略入市前強(qiáng)調(diào)軟文炒作對(duì)項(xiàng)目形象的塑造作用；注重軟文與硬廣告的協(xié)調(diào)和相互支持；注重對(duì)新銳一族文化的訴求和情感說服；實(shí)行組合拳方式，制造最大廣告效應(yīng)；注重對(duì)網(wǎng)絡(luò)媒體的應(yīng)用，重視新銳公司喜上網(wǎng)的特性；媒體策略1、媒體選擇60營(yíng)銷推廣策略1、注重文化公關(guān)行銷活動(dòng)運(yùn)用圍繞“24H新銳商務(wù)館”的營(yíng)銷主題、企業(yè)形象、產(chǎn)品價(jià)值，并根據(jù)工程進(jìn)度、開發(fā)進(jìn)度組織相關(guān)的促銷活動(dòng)和公關(guān)活動(dòng)。不定期策劃、制造一些新聞事件，使項(xiàng)目保持較高曝光率，用形式多樣的活動(dòng)事件支撐項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度?！J(rèn)購(gòu)活動(dòng)※開盤活動(dòng)※文化公關(guān)活動(dòng)※封頂慶典※業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)※政府活動(dòng)或會(huì)議※行業(yè)會(huì)議或?qū)I(yè)論壇2、適當(dāng)制造新聞話題營(yíng)銷推廣策略1、注重文化公關(guān)行銷活動(dòng)運(yùn)用613、加強(qiáng)促銷組合運(yùn)用促銷組合框架人員：置業(yè)顧問。角色：投資理財(cái)專家，理性色彩濃厚大眾推銷公共展示媒介推廣銷售促進(jìn)（SP）活動(dòng)VIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)及應(yīng)用印刷品現(xiàn)場(chǎng)及戶外樓書DM單、海報(bào)售樓處圍墻及周邊環(huán)境展示其他戶外廣告及看板軟文炒作（提前預(yù)熱及中期維持）硬體廣告報(bào)紙（主流報(bào)刊）電視廣告：收視率較高的新聞及娛樂節(jié)目時(shí)間：開盤期及其他促銷關(guān)鍵點(diǎn)主題：公關(guān)活動(dòng)，3、加強(qiáng)促銷組合運(yùn)用人員：置業(yè)顧問。角色：投資理財(cái)專家，理性62目錄第一部分:項(xiàng)目概況第二部分:合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況第三部分:項(xiàng)目定位及SWOT分析第四部分:營(yíng)銷定位及主題概念第五部分:營(yíng)銷推廣及廣告策略第六部分:項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目錄第一部分:項(xiàng)目概況63項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位我們運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格定位：選取了在銷或已交付使用的8個(gè)樓盤作為參照物(它們與本案相比擁有一個(gè)相同的屬性,為合肥市具有代表性的寫字樓項(xiàng)目)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位64類比項(xiàng)目綜合比較表類比因素CBD中央廣場(chǎng)仁和大廈新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)中環(huán)國(guó)際大廈財(cái)富廣場(chǎng)富臨廣場(chǎng)安徽國(guó)際商務(wù)中心鼎好家銀河灣靠近馬路適宜辦公的本案權(quán)重一、地段資源綜合3.73.6253.2253.33.42.53.353.13.11.地理位置4.54.53.53.53.5243.53.50.252.交通條件443.53.53.533.53.53.50.23.市政配套4444.54.534.5440.24.不可控制污染、干擾因素221.522.5322.52.50.15.自然環(huán)境222223.52220.16.周邊社區(qū)成熟度443.53312.52.52.50.17.項(xiàng)目規(guī)模3.52.32.53.5121.50.50.05類比項(xiàng)目綜合比較表CBD中央廣場(chǎng)仁和大廈新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)中環(huán)65二、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷3.83.353.553.53.552.453.552.953.051.戶型設(shè)計(jì)43.53.5443.5433.50.42.建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)4343.53.52.53.5330.23.周邊配套和物業(yè)管理4443.531.53.532.50.24.空間布局和景觀設(shè)計(jì)2.52.52.52.52.51.523.52.50.15.發(fā)展商品牌和實(shí)力3.5332.5413.5230.1三、其他因素4.54.54.533.51.754.253.251.51.周邊是否有購(gòu)物場(chǎng)所4.54.54.533.514220.52.工程進(jìn)度（是否現(xiàn)房）4.54.54.533.52.54.54.510.5二、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷3.83.353.553.53.55266項(xiàng)目綜合比較分?jǐn)?shù)3.8153.61253.46653.343.46252.4073.513.0622.9225一、地段資源綜合3.73.6253.2253.33.42.53.353.13.10.55二、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷3.83.353.553.53.552.453.552.953.050.35三、其他因素4.54.54.533.51.754.253.251.50.1

說明：由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤類比因素，因此只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤類比因素。我們列出了若干個(gè)類比因素，并分為五個(gè)等級(jí)：低等、中低等、中等、中高等、高等，對(duì)應(yīng)的分值為1、2、3、4、5分，分值越大，表示等級(jí)越高。權(quán)重是一個(gè)定級(jí)因素對(duì)樓盤等級(jí)高低影響程度的體現(xiàn)，其數(shù)值的大小是根據(jù)樓市現(xiàn)狀、當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣和行業(yè)慣例等因素而得出。項(xiàng)目綜合比較分?jǐn)?shù)3.8153.61253.46653.34367價(jià)格系數(shù)表項(xiàng)目參數(shù)CBD中央廣場(chǎng)仁和大廈新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)中環(huán)國(guó)際大廈財(cái)富廣場(chǎng)富臨廣場(chǎng)安徽國(guó)際商務(wù)中心鼎好家銀河灣現(xiàn)在均價(jià)（未含供暖）P53504800435047005000280045003500項(xiàng)目綜合比較分?jǐn)?shù)S3.8153.616253.466253.343.46252.40753.513.0625價(jià)格系數(shù)（元/平方米）T=P/S1402.39511327.34181254.95851407.18561444.04331163.03211282.05121142.8571價(jià)格系數(shù)權(quán)重0.050.10.150.150..050.150.10.25加權(quán)價(jià)格系數(shù)（元/平方米）

1274.957795

備注說明：樓盤均價(jià)中的期房由售樓處的報(bào)價(jià)得出，現(xiàn)房由全市幾大二手房交易公司提供的若干實(shí)際成交價(jià)格綜合分析后得出。

價(jià)格系數(shù)表CBD中央廣場(chǎng)仁和大廈新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)中環(huán)國(guó)際大廈681274.957795×2.9225=3726.0461558875元/平方米

約為3700元/平方米結(jié)論：運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)合肥市同質(zhì)樓盤分析判斷后得出，市場(chǎng)銷售價(jià)格應(yīng)為3700元/平方米。1274.957795×2.9225=3726.04615569星海遠(yuǎn)航大廈項(xiàng)目提案2008年8月23日星海遠(yuǎn)航大廈項(xiàng)目提案70目錄第一部分:項(xiàng)目概況第二部分:合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況第三部分:項(xiàng)目定位及SWOT分析第四部分:營(yíng)銷定位及主題概念第五部分:營(yíng)銷推廣及廣告策略第六部分:項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目錄第一部分:項(xiàng)目概況71一項(xiàng)目區(qū)位概況本項(xiàng)目位于合肥市濉溪路與肥西路交叉口,屬于合肥市廬陽(yáng)區(qū)。該區(qū)是以合肥市老城區(qū)為主體，輻射發(fā)展的一個(gè)大區(qū)，為合肥市城市的核心區(qū)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，本區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，形成了兩大房地產(chǎn)板塊：一環(huán)路與環(huán)城路板塊及廬陽(yáng)開發(fā)區(qū)北部主團(tuán)。

本項(xiàng)目位于合肥市一環(huán)線內(nèi)，規(guī)劃中的沃爾瑪超市近在咫尺。一環(huán)路交通便捷，擁有十多條公線路。項(xiàng)目周邊擁有大量的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目以及財(cái)富廣場(chǎng)等辦公類項(xiàng)目，隨著周邊項(xiàng)目的不斷交付使用，本區(qū)的人流、物流、信息流將不斷提高和發(fā)展，依托本區(qū)塊原有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，本區(qū)塊將成為合肥市又一經(jīng)濟(jì)領(lǐng)袖區(qū)。一項(xiàng)目區(qū)位概況本項(xiàng)目位于合肥市濉溪路與72二項(xiàng)目的工程概況設(shè)計(jì)概況

本項(xiàng)目建筑由1幢獨(dú)立樓宇組成，項(xiàng)目建設(shè)配套有一個(gè)大型地下車庫(kù)。以塑造區(qū)域標(biāo)志性建筑為設(shè)計(jì)原則，力求與眾不同?？傮w形象設(shè)計(jì)給視角帶來了強(qiáng)烈的沖擊，讓人過分不忘，突顯標(biāo)志性建筑的魅力。建筑概況項(xiàng)目用地面積3658.5㎡，總建筑面積18120㎡，地上建筑面積15350㎡，地下建筑面積2770㎡，項(xiàng)目容積率4.196，綠地率35.5%。

二項(xiàng)目的工程概況設(shè)計(jì)概況建筑概況73目錄第一部分:項(xiàng)目概況第二部分:合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況第三部分:項(xiàng)目定位及SWOT分析第四部分:營(yíng)銷定位及主題概念第五部分:營(yíng)銷推廣及廣告策略第六部分:項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目錄第一部分:項(xiàng)目概況74合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程A、合肥市的寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，但是起點(diǎn)較高，發(fā)展也是極為迅速?？梢哉f在2003年之前，合肥市真正意義上的純辦公寫字樓幾乎沒有。以為在這之前的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，合肥有很多公司的辦公場(chǎng)所都在一些小區(qū)，或是臨街的商業(yè)用房，或一些商住樓，寫字樓都被這樣的場(chǎng)所代替，而面向市場(chǎng)供應(yīng)的純辦公寫字樓很少。合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程A、合肥市的寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)75B、2004年，天徽大廈和財(cái)富廣場(chǎng)的相繼推出，宣告了合肥市寫字樓市場(chǎng)的正式啟動(dòng)。也許是眾多開發(fā)商同時(shí)看到了寫字樓的市場(chǎng)潛力，紛紛投資興建寫字樓項(xiàng)目，寫字樓數(shù)量迅猛上升。僅這一年，寫字樓的銷售總量就達(dá)19.03萬平方米，占非住宅總量的4.3%，占非住宅總銷售量的22.7%。寫字樓市場(chǎng)開始進(jìn)入繁榮發(fā)展期。B、2004年，天徽大廈和財(cái)富廣場(chǎng)的相繼推出，宣告了合肥76C、04、05和06年推出市場(chǎng)的寫字樓項(xiàng)目曾出不窮，如萬通大廈、天怡商務(wù)中心、安徽國(guó)際商務(wù)中心、CBD中央廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)、中環(huán)·國(guó)際廣場(chǎng)、恒豐大廈、旺城國(guó)際等。這些寫字樓的推出使得合肥市的寫字樓供應(yīng)量迅速飽和，甚至出現(xiàn)了一定比例的的空置。寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨于平靜，開發(fā)商對(duì)于寫字樓的投資也趨于理智。C、04、05和06年推出市場(chǎng)的寫字樓項(xiàng)目曾出不窮，如萬通77合肥寫字樓的發(fā)展特點(diǎn)首先從地域特征上看，合肥寫字樓區(qū)域集中化已非常明顯。合肥寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級(jí)地段，重點(diǎn)以推行地段優(yōu)勢(shì)和區(qū)塊優(yōu)勢(shì)來博取市場(chǎng)認(rèn)可。2006年合肥市推出6幅新寫字樓用地（紅星路商之都地塊，長(zhǎng)江路華僑飯店地塊，新站區(qū)合肥經(jīng)濟(jì)大廈總部，新城國(guó)際，天徽廣場(chǎng)，綠地藍(lán)海）大多位于合肥主城區(qū)以及政務(wù)新區(qū)黃金位置，維持固定高級(jí)地段供應(yīng)水平。合肥寫字樓的發(fā)展特點(diǎn)78其次，從寫字樓的配套設(shè)施上看，都較為高檔，5A級(jí)的寫

字樓頻頻推出。自從2003年以來合肥房產(chǎn)市場(chǎng)波瀾起伏，寫字樓市場(chǎng)潛力不斷顯露，需求者對(duì)寫字樓的要求越來越高，包括高效性、先鋒性、展示性、24小時(shí)、技術(shù)化、年輕化、多樣化等。合肥商務(wù)辦公需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次為地域交通，再次為租金或售價(jià)以及物業(yè)管理水平，同時(shí)對(duì)周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了合肥今后開發(fā)的寫字樓會(huì)產(chǎn)生個(gè)性化特色、目標(biāo)性細(xì)分的方向。其次，從寫字樓的配套設(shè)施上看，都較為高檔，5A級(jí)的79

再次從市場(chǎng)供求來看，合肥市的寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展速度驚人。隨著合肥城市化進(jìn)程的加速，合肥城市經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主，合肥寫字樓的需求量將進(jìn)一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好。但經(jīng)歷近兩年來大批寫字樓投放市場(chǎng)的沖擊和洗禮，合肥寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動(dòng)項(xiàng)目沒有細(xì)分客，不考慮錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的盲目投資現(xiàn)象；畢竟合肥是綠色科技城市，不像上海、北京，世界500強(qiáng)在合肥落戶的并不多，因此造成如今合肥的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下的狀況。再次從市場(chǎng)供求來看，合肥市的寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展速度驚80合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展前景與趨勢(shì)

隨著合肥經(jīng)濟(jì)的迅速起飛，寫字樓市場(chǎng)也開始迅速騰飛。寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量在短短的幾年時(shí)間里就從短缺變成了飽和。寫字樓的銷售也隨之進(jìn)入了平淡期。從2005年到2007年，三年內(nèi)共有超過200萬平方米的新寫字樓入市，預(yù)計(jì)將會(huì)超越之前十年新寫字樓上市的總和；其中合肥政務(wù)文化新區(qū)將占大量，該區(qū)由05、06兩年間共推出3幅用地，合計(jì)300多畝，該區(qū)開發(fā)面積會(huì)達(dá)到100萬平方米左右。2007年注定將是合肥市寫字樓進(jìn)入新一輪供應(yīng)的高峰期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將日益激烈。

合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展前景與趨勢(shì)81合肥市辦公類商品房近期銷售情況

經(jīng)歷過去三年的瘋狂銷售時(shí)期，合肥市近期寫字樓的銷售速度趨于平緩。我們從合肥市2006年第四季度的辦公類商品房的銷售數(shù)據(jù)來分析合肥市近期的寫字樓市場(chǎng)狀況。合肥市辦公類商品房近期銷售情況經(jīng)歷過去三年的瘋狂銷售時(shí)期，82合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售價(jià)格分析圖1：2006年4季度合肥市辦公類商品房銷售均價(jià)圖（單位：元/㎡）合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售價(jià)格分析83從各區(qū)域的辦公類商品房銷售均價(jià)上可以看出，合肥市的老城區(qū)板塊的價(jià)格相對(duì)較高，但幾個(gè)開發(fā)區(qū)的寫字樓價(jià)格與市區(qū)已經(jīng)相差無幾。政務(wù)區(qū)由于近幾年的人氣突升，寫字樓的價(jià)格也是隨之猛漲，其價(jià)格之高預(yù)期目前的地區(qū)人氣狀況形成了較大的反差，這也可以看出寫字樓具有較大的投資性。從各區(qū)域的辦公類商品房銷售均價(jià)上可以看出，合肥市的老城區(qū)板塊84合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售套數(shù)分析圖2：2006年4季度合肥市分區(qū)辦公類商品房銷售套數(shù)圖（單位：套）合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售套數(shù)分析85四季度的商品房銷售開始回暖，銷售套數(shù)較多的是廬陽(yáng)區(qū)和新站區(qū)。廬陽(yáng)區(qū)的寫字樓基本上集中在合肥的老城區(qū)，而新站區(qū)近幾年發(fā)展迅速，周邊的配套也相對(duì)比較成熟，形成了自己的商業(yè)中心，地段優(yōu)勢(shì)不斷顯現(xiàn)，這一地區(qū)的寫字樓銷售狀況較好，也說明寫字樓對(duì)于地段位置的依賴性較強(qiáng)。高新區(qū)和經(jīng)濟(jì)區(qū)等距離市區(qū)較遠(yuǎn)的地段銷售狀況則比較一般。四季度的商品房銷售開始回暖，銷售套數(shù)較多的是廬陽(yáng)區(qū)和新站區(qū)。86合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售面積分析圖3：2006年4季度合肥市辦公類商品房銷售面積圖（單位：平方米）合肥市各區(qū)域辦公類商品房銷售面積分析87從銷售面積的數(shù)據(jù)看，仍然是老市區(qū)的銷售面積比較大。結(jié)合銷售套數(shù)的數(shù)據(jù)來看，辦公類商品房的套均面積一般在300平方米左右，當(dāng)然現(xiàn)在的寫字樓都是全框架結(jié)構(gòu)，戶型面積都是可以任意分割的，但300平方米可能是一個(gè)比較受市場(chǎng)歡迎的單套面積范圍。某大廈項(xiàng)目提案課件88合肥市各區(qū)域辦公類商品房供銷比例分析圖4：2006年4季度合肥市辦公類商品房供銷比例示意圖合肥市各區(qū)域辦公類商品房供銷比例分析89廬陽(yáng)區(qū)和政務(wù)區(qū)在銷售的套數(shù)方面，都達(dá)到了本季度供應(yīng)量的近一半左右，政務(wù)區(qū)的銷售面積甚至達(dá)到了季度供應(yīng)量的60%以上。其他地區(qū)的兩項(xiàng)數(shù)據(jù)則基本都在10%左右，銷售狀況比較一般。廬陽(yáng)區(qū)和政務(wù)區(qū)在銷售的套數(shù)方面，都達(dá)到了本季度供應(yīng)量的近一半90合肥市近期辦公類商品房綜合分析

從以上數(shù)據(jù)可以看出，合肥市4季度的辦公類商品房銷售隨著住宅銷售的升溫，也在回暖之中，廬陽(yáng)區(qū)和新站區(qū)表現(xiàn)得極為明顯。辦公類商品房的銷售對(duì)于地段仍有較大的依賴性。隨著合肥個(gè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，新型的區(qū)域中心也在不斷形成，而且新區(qū)域中心的寫字樓價(jià)格也在比肩老城區(qū)，從一個(gè)側(cè)面也可以反應(yīng)出消費(fèi)者對(duì)于寫字樓的區(qū)域位置的要求已經(jīng)有了潛移默化的改變。當(dāng)然還有值得注意的一點(diǎn)，就是隨著國(guó)家對(duì)商品房住宅市場(chǎng)的調(diào)控和規(guī)范，越來越多的人已經(jīng)將投資的方向轉(zhuǎn)向了寫字樓市場(chǎng)，這也是新區(qū)寫字樓市場(chǎng)價(jià)格較高的原因之一。合肥市近期辦公類商品房綜合分析從以上數(shù)據(jù)可以看出，合肥市491合肥市寫字樓個(gè)案分析項(xiàng)目名稱：天徽大廈開發(fā)商：安徽華松物業(yè)有限公司地址合肥市市府廣場(chǎng)建筑類別高層(商業(yè)寫字樓)售樓熱價(jià)4100元/平米樓層：共28層，單層標(biāo)高3.6米；入住日期2003-8-23戶型面積：125平方米--290平方米目前租價(jià)：40～60元/平米/月，交通狀況：113、109、106、1、3、4、5、9合肥市寫字樓個(gè)案分析92項(xiàng)目名稱：新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)地址：馬鞍山南路與屯溪路交匯處東南側(cè)聯(lián)系電話:0551-46507884650888

發(fā)展商:安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開發(fā)公司

建筑設(shè)計(jì)院：上海第九設(shè)計(jì)院建筑面積：約9萬平方米:總層數(shù)26層均價(jià)：4280元/平方米付款方式:銀行按揭貸款\一次性付款交通狀況:109、122、21、153車位：584個(gè)項(xiàng)目介紹新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)寫字樓——大合肥的城市坐標(biāo)，以王者的遠(yuǎn)見，打造國(guó)際化現(xiàn)代商務(wù)寫字樓，在萬從矚目中榮耀登場(chǎng)！六大新商務(wù)宣言：新商務(wù)標(biāo)志：城市坐標(biāo)，占據(jù)一環(huán)線與馬鞍山路黃金節(jié)點(diǎn)；新商務(wù)品質(zhì)：與世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)并肩前行；新商務(wù)自由：辦公面積自由組合，順應(yīng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不斷調(diào)整變化；新商務(wù)空間：時(shí)尚SOHO，第間均設(shè)獨(dú)立茶水間、衛(wèi)生間，便捷辦公新體驗(yàn)；新商務(wù)健康：擁有5000㎡合肥最大空中花園，在陽(yáng)光與花香中健康辦公；新商務(wù)配置：四部高速電梯，22000㎡地下停車場(chǎng)，超級(jí)配備，優(yōu)質(zhì)辦公享受。主要問題點(diǎn)：沿馬鞍山路和屯溪路退讓較少，門前廣場(chǎng)相對(duì)不開闊，且有高差形成坡度，造成地面停車不便，且因家樂福購(gòu)物廣場(chǎng)造成的停車需求，整體造成了車位的緊張。項(xiàng)目名稱：新都會(huì)·環(huán)球廣場(chǎng)93樓盤名稱:CBD中央廣場(chǎng)售樓地址:合肥長(zhǎng)江中路369號(hào)(合肥一中旁) 聯(lián)系電話2828080發(fā)展商:安徽安興發(fā)展股份有限公司 物業(yè)公司:深圳鵬基物業(yè)管理有限公司占地面積:14154

㎡

建筑面積：13.6余萬㎡標(biāo)志概括：高科技標(biāo)志性投資型商業(yè)樓盤付款方式:一次性付款\銀行按揭貸款按揭首付4成貸款六成最長(zhǎng)可十年按揭面積區(qū)間：80平米至整層自由分割 公攤：寫字樓40%多均價(jià)：5317元／平方米 物業(yè)管理：5元/平方周邊配套：周邊交通便利,有32條公交線路從此經(jīng)過;中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)交通銀行、中信實(shí)業(yè)銀行遍布CBD周邊;大型餐飲娛樂場(chǎng)所如天都大酒店、黃山飯店、澳瑞特大酒店、金滿樓近在咫尺層高：3.8米一樓大堂9.3米空中花園：近5000平方米項(xiàng)目簡(jiǎn)介：由實(shí)力雄厚的安徽旅游集團(tuán)和安興發(fā)展聯(lián)手斥巨資傾力打造的ＣＢＤ·中央廣場(chǎng)，位于長(zhǎng)江中路三孝口黃金地段，以其國(guó)際化的定位、前瞻性的規(guī)劃和全能及人性化的社區(qū)生活形態(tài)，一亮相就贏得了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和市場(chǎng)的空前反響。在合肥市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的大背景下，它將提升合肥市的良好城市形象，顛覆傳統(tǒng)社區(qū)形態(tài)及商務(wù)辦公模式，讓合肥新貴從容駕馭都市的巔峰生活。樓盤名稱:CBD中央廣場(chǎng)94項(xiàng)目名稱：財(cái)富廣場(chǎng)

發(fā)展商：安徽省郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司投資商：安徽郵電物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司建筑類別：商務(wù)寫字樓位置：合肥市濉溪路287號(hào)占地面積：5萬平方米開盤時(shí)間：03年12月12日交通狀況：

124，12，22，137，14，104，7單價(jià)約5000元/㎡層高:

1F:

4.8米

2F---4F:

4.2米

5F---6F:

3.6米

7F及以上:

3.4米大堂挑空：９米，大理石地面，花崗巖電梯門廳。車位:

地下67個(gè)(緊鄰專用停車場(chǎng)200個(gè)車位)總層數(shù)：28層地上27層、地下1層電梯：7部

美國(guó)奧的斯電梯采暖:

中央空調(diào)

項(xiàng)目介紹：財(cái)富廣場(chǎng)北臨合肥市一環(huán)路，南靠合肥頂級(jí)高尚社區(qū)—栢景灣，是一個(gè)集商務(wù)寫字樓、酒店、公寓、高檔商場(chǎng)為一體的綜合性項(xiàng)目，項(xiàng)目首期工程是近5萬平方米的純商務(wù)寫字樓，1—3F為商業(yè)，4F為辦公配套，5F以上為商務(wù)辦公。二期占地面積：7.8萬㎡06年5月份開盤每三層設(shè)有空中花園主要問題點(diǎn)：停車位極度缺乏，沿可苑路作為主要停車地點(diǎn)，門前廣場(chǎng)較小，空間不通暢。項(xiàng)目名稱：財(cái)富廣場(chǎng) 95項(xiàng)目名稱：中環(huán)國(guó)際大廈

位置：合肥勝利路與臨泉路交匯處聯(lián)系電話4244446

發(fā)展商:中環(huán)地產(chǎn)/合肥華歐置業(yè)有限公司

占地面積:四萬余平方米

建筑面積:六萬余平方米

共29層均價(jià)：4850元/平方米付款方式:一次性付款\銀行按揭付款公攤：25%多物管：3元/㎡項(xiàng)目介紹：中環(huán)國(guó)際大廈座落于合肥市勝利路與臨泉路交匯處，由雙百米建筑——甲級(jí)寫字樓、連幢商務(wù)公寓、會(huì)所和泊車場(chǎng)構(gòu)成，樓高百米，共31層（底下2層）。談?dòng)布核牟扛咚匐娞荩ㄆ渲袃刹繛榘不兆罡哂^景電梯）、鋼化玻璃幕墻、中央空調(diào)，地下兩層泊車位；論環(huán)境：20000平方米市政綠地環(huán)繞、城市硬地廣場(chǎng)——?jiǎng)倮麖V場(chǎng)百米之遙、按大廈內(nèi)工作人群千余人計(jì)，平均每人奢侈地?fù)碛?0平方米綠地、更遑論高處近享生態(tài)公園、瑤海公園，遠(yuǎn)觀逍遙古津和包河秀色；配套：行政樓層高規(guī)格會(huì)議室配套及VIP行政酒廊；周邊：五星級(jí)元一國(guó)際大酒店、美國(guó)時(shí)代影城、金馬保齡球館、合肥新聞中心、西湖藍(lán)寶大酒店等頂級(jí)商服設(shè)施。大堂：電梯門廳：精裝一步到位停車場(chǎng)：設(shè)地下停車場(chǎng)，自行車存放位及部分地面泊車位項(xiàng)目名稱：中環(huán)國(guó)際大廈

96項(xiàng)目名稱：

仁和大廈

地理位置：長(zhǎng)江中路與益民街交匯處 投資商：合肥城建股份占地面積：1200㎡

總建筑面積：27000㎡單價(jià)范圍：4600—5300元/㎡，上下層差價(jià)50元/㎡ 均價(jià)：4800元/㎡付款方式：40%一次付款無折扣銀行貸款額度：60%年限：10年物管費(fèi)：3元/平米建筑樓層：地上26F地下2F規(guī)劃戶型面積：134-200㎡ 主力面積：150㎡車位數(shù)：地下50，地面約60輛綜合分析：環(huán)境：位于長(zhǎng)江中路商業(yè)辦公黃金地段，交通便捷，是合肥市商務(wù)金融中心。周邊已形成良好的金融商業(yè)環(huán)境。規(guī)劃：商辦樓，5-13層公寓性質(zhì)，衛(wèi)生間簡(jiǎn)裝修，衛(wèi)生間,廚房和主臥有內(nèi)墻其余無分割。1-4商網(wǎng)，14-24寫字樓，整層出售。25-26是設(shè)備層。中央空調(diào)夏天7元/㎡，冬天5元/㎡。電梯是德國(guó)品牌，一秒半一層。優(yōu)劣勢(shì)：容積率過高，出行交通不便，價(jià)格較高。優(yōu)勢(shì)，配套設(shè)施齊全，地段優(yōu)越，外立面新穎,物管素質(zhì)較高，服務(wù)周到。主要問題點(diǎn)：長(zhǎng)江路交通干線，西向車輛進(jìn)入不便，門前廣場(chǎng)開闊可停車60輛，但由于不限于本樓宇自身辦公停車，社會(huì)車輛也可停車，故停車問題也較為嚴(yán)重，辦公區(qū)域入口朝南，須繞行，稍有不便。項(xiàng)目名稱：仁和大廈97各案分析總結(jié)1、從格價(jià)方面來看：合肥市寫字樓價(jià)格由于其所處地段、品質(zhì)的差異，價(jià)格差距明顯。價(jià)格最低約在4000元/平方米左右，最高超過了6000元/平方米。2、CBD中央廣場(chǎng)、徽商·國(guó)際大廈因其位于合肥市市中心，交通相對(duì)便利，商業(yè)板塊集中，濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了該板塊的寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。3、從租金方面看：各寫字樓租金差距較大，從25——40元/平方米/月不等，平均租金約在35元/平方米/月左右。寫字樓的售價(jià)很高，但相應(yīng)的租金價(jià)格卻保持在較低的水平。售價(jià)與租價(jià)的不平衡造成了投資者投資回報(bào)率不高，抑制了投資者對(duì)純寫字樓的投資熱情。各案分析總結(jié)1、從格價(jià)方面來看：合肥市寫字樓價(jià)格由于其所處地984、一環(huán)以內(nèi)，特別是長(zhǎng)江中路板塊由于商務(wù)環(huán)境和新興甲級(jí)寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值高，未來升值趨勢(shì)明顯。而位于一環(huán)外的寫字樓受其外部環(huán)境的影響，租金水平較低，但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在未來會(huì)有很大的發(fā)展空間，而且租金價(jià)位相信也會(huì)隨之有所上漲。5、電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便。6、停車位相對(duì)較少，這幾乎是合肥大都寫字樓都面臨的問題。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)之一。4、一環(huán)以內(nèi)，特別是長(zhǎng)江中路板塊由于商務(wù)環(huán)境和新興甲級(jí)寫字樓99寫字樓的未來發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)合肥市總體規(guī)劃，到2010年，合肥的人口規(guī)模、用地規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模分別為300萬、280萬平方公里、1000億，最終目標(biāo)是建立一個(gè)現(xiàn)代化大都市。城市的整體發(fā)展了，勢(shì)必帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。隨著現(xiàn)代生活方式和工作方式所呈現(xiàn)的新特征，寫字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些新的趨勢(shì)。（三大趨勢(shì)，寫字樓向政務(wù)區(qū)發(fā)展；隨著舊城改造的進(jìn)行，在一環(huán)內(nèi)片區(qū)寫字樓的興起；寫字樓高端方向的發(fā)展，但高端化的寫字樓只能是小而精。）寫字樓的未來發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)合肥市總體規(guī)劃，到2010年，合肥100趨勢(shì)一：人性化和生態(tài)化隨著人們對(duì)辦公環(huán)境需求的日益提高，對(duì)綠色景觀的日益渴求，生態(tài)化寫字樓被開發(fā)商迅速看好。辦公環(huán)境的人性化，可以提高工作人員的工作效率提高，減少寫字樓帶來的負(fù)面效應(yīng)趨勢(shì)二：智能化與高端化自動(dòng)化辦公理念的流行，寫字樓也在朝智能化發(fā)展，如通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等的應(yīng)用越來越廣泛。同時(shí)，高端化的寫字樓隨著市場(chǎng)需求的增加，在未來也會(huì)得到充分的發(fā)展。趨勢(shì)三：客群化發(fā)展

隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的加快，寫字樓客戶的行業(yè)特性更為突出，具有高品質(zhì)的寫字樓將一改“有客必租”的做法而向“擇客而租”發(fā)展。利用入駐企業(yè)的知名度、檔次來突出寫字樓自身的品牌優(yōu)勢(shì)。趨勢(shì)四：規(guī)模化與綜合性發(fā)展大體量寫字區(qū)的開發(fā)是一個(gè)趨勢(shì)。綜合性、多功能性，給業(yè)主提供全方位配套服務(wù)的寫字區(qū)已在許多城市成熟發(fā)展。大規(guī)模寫字區(qū)的影響力已在形成。一般一個(gè)國(guó)際化寫字區(qū)的開發(fā)體量約在10萬平方米左右，可滿足約10000人辦公和商務(wù)，并集合辦公、會(huì)議、展示、交流、商業(yè)等多種商務(wù)功能，產(chǎn)生１＋１＞２的復(fù)合效應(yīng)。趨勢(shì)一：人性化和生態(tài)化101總結(jié)：經(jīng)過對(duì)合肥市寫字樓市場(chǎng)的調(diào)研分析，結(jié)合目前合肥市寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，做出以下總結(jié)：合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，制約了合肥市寫字樓的發(fā)展。合肥市寫字樓分布的特征是：集中分布在一環(huán)線以內(nèi)，特別是長(zhǎng)江路與市府廣場(chǎng)板塊。以及蒙城路北二環(huán)板塊和步瑞琪IT專業(yè)市場(chǎng)板塊。地段和交通依然是影響合肥市寫字樓開發(fā)銷售和出租率的主要因素，同時(shí)寫字樓的品質(zhì)與售價(jià)也是決定銷售與出租的重要因素。合肥地區(qū)寫字樓的品質(zhì)不高，寫字樓本身的配套欠缺。電梯與車位的數(shù)量相對(duì)較少，制約了寫字樓品質(zhì)的提升，直接影響到寫字樓的租售。寫字樓客戶以外地駐合肥分支機(jī)構(gòu)以及合肥服務(wù)性行業(yè)主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)等行業(yè)。寫字樓出租率比校高，達(dá)到了80%左右；但是同時(shí)銷售率卻比較低，整體在40％左右。說明市場(chǎng)對(duì)寫字樓仍然有一定需求，但這種需求并不充分。近年來合肥市寫字樓需求受到商住樓市場(chǎng)的沖擊較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，需求方大都是剛起步的小公司。商住樓的客戶是寫字樓市場(chǎng)的潛在客戶。總結(jié)：經(jīng)過對(duì)合肥市寫字樓市場(chǎng)的調(diào)研分析，結(jié)合目前合肥102目錄第一部分:項(xiàng)目概況第二部分:合肥市辦公樓項(xiàng)目市場(chǎng)概況第三部分:項(xiàng)目定位及SWOT分析第四部分:營(yíng)銷定位及主題概念第五部分:營(yíng)銷推廣及廣告策略第六部分:項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目錄第一部分:項(xiàng)目概況103項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)：1.本項(xiàng)目地理位置，位于一環(huán)以內(nèi)。2.項(xiàng)目獨(dú)特的外型設(shè)計(jì)，有較強(qiáng)的視覺沖擊力3.周邊環(huán)境的成熟，配套的完善，使本區(qū)域成為更多人關(guān)注的焦點(diǎn)，加大了投資吸引力4.綠色辦公概念對(duì)市場(chǎng)的沖擊力5.星海品牌在合肥市場(chǎng)一定的知名度項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)：104劣勢(shì)：1.體量小，無法營(yíng)造規(guī)模商務(wù)環(huán)境2.城市商務(wù)環(huán)境不成熟，對(duì)寫字樓的的銷售有所制約3.按照每層四戶到每層兩戶的面積分割，單套分割面積偏大，給寫字樓銷售造成一定的壓力。4.項(xiàng)目周邊將有新的寫字樓項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：105機(jī)會(huì)1、寫字樓市場(chǎng)的全面回暖升溫，市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前的供應(yīng)量，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展壯大，寫字樓的需求也隨著高速增長(zhǎng)。2、隨著本土企業(yè)實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力的提高，其自身的辦公場(chǎng)所在樹立形象，展示公司實(shí)力等方面起到了重要作用。由于專業(yè)寫字樓在適用空間、意境空間、結(jié)構(gòu)空間三個(gè)層面上能夠有效、完美的結(jié)合，從而會(huì)滿足大部分公司對(duì)高層次商務(wù)辦公的需求。3、伴隨中、小型企業(yè)的快速成長(zhǎng)，原有的、陳舊的辦公場(chǎng)所已經(jīng)滿足不了他們多樣化、個(gè)性化的辦公需求，而現(xiàn)代化、專業(yè)化的商務(wù)中心將會(huì)以其高效的智能化系統(tǒng)、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)而倍受青睞。4、目前，住宅短線炒家有部分持幣觀望，隨著辦公樓租金不斷上漲，其有轉(zhuǎn)向長(zhǎng)線投資之勢(shì)。5、項(xiàng)目周邊幾條市政道路的修建及完工，使本項(xiàng)目的交通條件更加完善。6、周邊幾大寫字樓的完工交付，入住企業(yè)的增加，解決本項(xiàng)目商氣問題。7、財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)地位帶熱了區(qū)域辦公市場(chǎng)。

機(jī)會(huì)106威脅1、政府宏觀調(diào)控，銀根緊縮且出臺(tái)的對(duì)商業(yè)物業(yè)的稅收政策，是對(duì)投資客進(jìn)入的打擊。2、據(jù)權(quán)威部門預(yù)計(jì)，政府將在近期取消寫字樓項(xiàng)目按揭貸款，一旦此政策的落實(shí)，將對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生不可預(yù)計(jì)的影響3、商住樓、住宅商用等現(xiàn)象的存在，使得其低廉的價(jià)格吸引了大部分購(gòu)買者，從而導(dǎo)致寫字樓的目標(biāo)消費(fèi)群被嚴(yán)重分流。4、賓館、酒店客房的出租使得寫字樓的一部分租賃客戶被分流。一部分外地公司，考慮到自身的形象與區(qū)域發(fā)展策略會(huì)選擇知名度高、服務(wù)品質(zhì)高、形象良好的賓館、酒店作為自身的辦公場(chǎng)所。威脅107目標(biāo)客戶定位：自用型A：初創(chuàng)業(yè)者C：創(chuàng)業(yè)已成，但辦公條件落后的企業(yè)投資型B：一般投資者D：風(fēng)險(xiǎn)投資者目標(biāo)客戶定位：自用型投資型108目標(biāo)客戶描述：A：初創(chuàng)業(yè)者：有短期及長(zhǎng)期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)在選擇尋找中，微有急進(jìn)心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。B：一般投資者：偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)便能最終觸動(dòng)其投資決策。C：創(chuàng)業(yè)已成，但辦公條件落后的企業(yè)：