河北衡水名門尚品滏陽小區(qū)二期項目定位及實操提案課件

河北衡水名門尚品滏陽小區(qū)二期項目定位及實操提案課件1項目定位及實操提案項目定位及實操提案2一、衡水市總體規(guī)劃及開發(fā)政策一、衡水市總體規(guī)劃及開發(fā)政策31-1衡水市總體規(guī)劃——城市規(guī)劃和發(fā)展方向建市以來，盡管衡水在城市建設上做出了很大的努力，但與先進地區(qū)相比仍存在著較大的差距。走進衡水，給人的印象是，這個城市不夠大、不夠美，也不夠現(xiàn)代化。穿城而過的滏陽河，一些河段成了傾倒垃圾的場所……在衡水早期政府城市規(guī)劃中，因鐵路以北主要是鹽堿地，規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，現(xiàn)污染較嚴重，城市以南為衡水湖水系，洼地、濕地較多，所以原城市規(guī)劃主要向東、向西兩個方向發(fā)展。京九鐵路貫通前后，衡水市抓機遇促發(fā)展，幾年間城區(qū)面積擴大了1倍，老城區(qū)得到全面改造。2004年，衡水市圓滿完成南北出市口、新華路、榕花大街等街道的改造工作。隨著衡水市經(jīng)濟水平的不斷增長，對城市規(guī)劃建設資金投入的不斷增加，衡水市的路網(wǎng)、水電等基礎設施正在不斷完善。目前衡水正在做第5版城市總體規(guī)劃，全力打造北方湖濱休閑度假城，構筑“1+6”大城市發(fā)展框架。1-1衡水市總體規(guī)劃——城市規(guī)劃和發(fā)展方向建市以來，盡管41-2衡水市總體規(guī)劃——空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃主城區(qū)旅游區(qū)路北新區(qū)1-2衡水市總體規(guī)劃——空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃主城區(qū)旅游區(qū)路北5衡水市區(qū)未來三年將全力打造“一湖、一州、一城”，逐步成為“北方湖濱休閑度假城”：

1、一湖：以衡水湖為中心，湖濱度假功能為主導，建設主題度假小鎮(zhèn)、高檔酒店、高爾夫球場等項目；2、一州：以冀州為中心，歷史文化展示、體驗功能為主導，建設主題公園、仿古商業(yè)街、藝術街區(qū)等；3、一城：衡水主城區(qū)以滏陽河為中心，以休閑度假的集散、配套服務功能為主導，改造滏陽河市區(qū)段及其沿線，建設商業(yè)、文化、教育、商貿(mào)、居住五大中心，打造湖濱休閑度假城市的城市客廳。

1-3衡水市未來規(guī)劃——第5版城市規(guī)劃要點城市發(fā)展定位重要的交通樞紐冀東南中心城市北方湖濱宜居城市城市空間形態(tài)一體兩翼：主城區(qū)＋衡水湖生態(tài)旅游區(qū)＋開發(fā)區(qū)路北新區(qū)主城區(qū)旅游區(qū)路北新區(qū)城市發(fā)展框架城湖相依、六星拱月：冀州、棗強、武邑＋三個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)冀州棗強武邑大路北工業(yè)區(qū)趙圈—前磨頭工業(yè)走廊清涼店工業(yè)物流基地衡水市區(qū)未來三年將全力打造“一湖、一州、一城”，逐步成為“北61-4第5版城市規(guī)劃要點——未來三年基礎設施建設人民路永興路勝利路裕華路大慶路昌明大街永安路前進大街榕花大街紅旗大街京衡大街修建“六橫八縱”改造四個出入口一環(huán)、兩帶、三園一環(huán)：主城區(qū)外環(huán)路兩帶：滏陽河兩岸綠化帶外環(huán)路景觀林帶三園：植物園建設工程、人民公園二期、永安公園建設中華大街育才大街中心大街南出入口北出入口東出入口西出入口1-4第5版城市規(guī)劃要點——未來三年基礎設施建設人民路永71-5第5版城市規(guī)劃要點——未來三年重點建設項目3、河東區(qū)域舊城改造：拆遷改造滏陽河以東4平方公里舊區(qū)，改善河東城市環(huán)境，提升區(qū)域品位，促進城市均衡發(fā)展，加大中心城市承載力，增強全市區(qū)域競爭力。4、31個城中村改造：主城區(qū)現(xiàn)共有城中村39個，占地規(guī)模約4.83平方公里，三年內(nèi)完成31個城中村改造任務。第一年啟動12個；第二年啟動10個；第三年再啟動剩余城中村。1、濱河新區(qū)：與中鐵電氣化局集團合作，投資60億元，面積12平方公里，改造后實現(xiàn)城中有水、水中有城，打造全市第一的景觀亮點。2、南部新城：對滏陽河以南、南外環(huán)以北面積4~6平方公里區(qū)域進行綜合開發(fā)，形成以教育產(chǎn)業(yè)為支撐的新城區(qū)。1-5第5版城市規(guī)劃要點——未來三年重點建設項目3、河東8二、衡水房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢展望二、衡水房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢展望9市場供應及市場形勢市場供應

從調(diào)研情況分析，09年中至目前市場供應總量約在250萬平米左右，目前去化面積在一半左右，約125萬平米，市場存量約125萬平米（在售）。

從市場銷售情況分析，一年之內(nèi)消化約125萬平米項目，對于擁有40萬人口的市區(qū)而言，消費體量較大（2007年，石家莊市人口約200萬，去化面積約在500萬平米），反映出購房需求強勁，其中受縣域居民購房影響，衡水周邊縣城在去化市區(qū)項目面積方面將占據(jù)不小體量。3.未來1－3年市場形勢隨著城市擴張及“三年大變樣”部分拆遷建設用房及政策性經(jīng)濟適用房廉租房放量，4月中旬，衡水市公布了市區(qū)3年十項重點城建工程，其中包括新區(qū)開發(fā)、舊城改造（目前衡水中心城區(qū)城中村39個，占地約4.83平方公里，3年內(nèi)將完成31個城中村的拆遷改造，同時3年內(nèi)將建設廉租房340套，建筑面積1，7萬平米，建設經(jīng)濟適用房1800套，約12萬平米）等，預計未來1－3年，衡水市場將表現(xiàn)為市場放量進一步加大，房地產(chǎn)市場競爭格局進一步加強。市場供應及市場形勢市場供應10衡水市樓盤特征顯性分析(1)總體特征衡水市房地產(chǎn)開發(fā)整體表現(xiàn)為處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，項目開發(fā)參差不齊，由于受土地成本影響，個別項目表現(xiàn)為大盤邊緣化開發(fā)。規(guī)劃設計方面大盤較注重項目開發(fā)整體性、景觀性及后期延展性等方面；產(chǎn)品供應方面以經(jīng)濟實用為主，創(chuàng)新戶型設計鮮有出現(xiàn)；營銷手段方面，由于多為較大城市代理商運作，所以在包含價格策略，開盤策略，營銷組合策略等方面均照搬大城市方法，但更多停留在概念性宣傳，并未由實質(zhì)性突破。(2)樓盤規(guī)模及開發(fā)模式衡水市房地產(chǎn)開發(fā)樓盤規(guī)模差異化較大，呈現(xiàn)兩級分化特征，大盤及超大規(guī)模樓盤與獨棟項目形成鮮明對比，如東方太陽城168萬平米及怡水花園50萬平米等，大盤開發(fā)有助于推進銷售跟進；開發(fā)模式方面大盤開發(fā)均采用分期開發(fā)模式，一般項目分為2－3期開發(fā)完畢。(3)區(qū)域分布由于受城市發(fā)展方向及老城區(qū)整體形象影響，衡水市房地產(chǎn)開發(fā)項目80％集中在河西區(qū)及中心區(qū)位置，河東區(qū)開發(fā)樓盤數(shù)量較少，且居民居住傾向更青睞于河西區(qū)域。(4)價格漲幅從2005年的銷售均價1800元/平米，到2010年的均價3300元/平米左右，價格走勢基本持平于全國其它區(qū)域同等級市場。(5)戶型設計戶型面積供應方面主要為經(jīng)濟實用性，以小兩室三室供應為主，面積集中在70－85平米（兩室），100－130平米（三室），少量躍層項目出現(xiàn)，無錯層建筑形式，從調(diào)研情況分析，造成此種產(chǎn)品供應形式，主要受居住觀念、收入水平及家庭結構組成等幾方面影響。衡水市樓盤特征顯性分析(1)總體特征11（6）建筑形態(tài)衡水市05年之前產(chǎn)品供應多為6＋1層磚混結構，表現(xiàn)為一層為儲藏間或車庫形式，05年衡水市第一個小高層建筑——新大陸商業(yè)廣場的部分住宅出現(xiàn)，開發(fā)商開始注重高層建筑形式的推廣及理念宣傳，衡水市民也開始逐步關注高層建筑，目前市場表現(xiàn)為多層及高層建筑交叉供應，從調(diào)研資料分析，各項目在后期供應方面，均主要以小高層及高層建筑為主，可以預計未來市場消費者對于高層建筑的居住認識將會進一步提高。（7）建筑風格衡水市產(chǎn)品供應建筑風格方面，主要以現(xiàn)代簡約建筑為主，外在形式及外立面表現(xiàn)方面以中規(guī)中矩，風格創(chuàng)新主要表現(xiàn)為外立面顏色及屋頂設計方面，同時在后期營銷方面，鮮有對建筑風格進行包裝推廣的營銷理念。（8）營銷策略銷售策略及推廣策略方面，由于一般為外來代理商進行操作，故操作方式上大同小異，價格制定一般采用低開高走，大盤較注重整體項目品質(zhì)的培養(yǎng)，包含售樓部裝修，內(nèi)部沙盤，認購流程，推廣設計等方面較為規(guī)范，同時項目形象設計，包括LOGO、VI等方面設計更為精致，在一定程度上促進項目整體品質(zhì)提升。（9）物業(yè)管理現(xiàn)階段，衡水市整體物業(yè)管理水平不高，一般為開發(fā)商自行進行管理或開發(fā)商自己的物業(yè)公司，個別項目聘請專業(yè)物業(yè)公司充當顧問；衡水市消費者開始逐步關注開發(fā)商的物業(yè)管理水平，同時物業(yè)管理的好壞，成為影響消費者購買決策的重要因素。（6）建筑形態(tài)12市場繼續(xù)觀望衡水經(jīng)濟欠發(fā)達，高企的房價，已超出大多數(shù)市民承受能力2010年5月始，衡水房價“滯漲”，市民持幣觀望心理加劇城建開發(fā)加速2008年4月16日衡水城鎮(zhèn)面貌“三年大變樣”工程全面啟動2010年以完成拆除各類違法建設55萬m2，改造31個城中村保障住房增多競爭更加激烈房價穩(wěn)中調(diào)整2010年國家全面啟動保障性住房建設工程，衡水也不能例外2009-2011年將建經(jīng)濟適用房1800套，建設面積12.42萬m22010年衡水上市的商品房面積達250萬m2左右，增加35%打造北方湖濱休閑度假城市，多個超大樓盤已經(jīng)啟動城市大改造、供應量增多，使樓市由賣方市場轉為買方市場通貨膨脹、房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷加大，房價將處于膠著狀態(tài)市場繼續(xù)觀望衡水經(jīng)濟欠發(fā)達，高企的房價，已超出大多數(shù)市民承受13衡水住宅市場調(diào)查數(shù)據(jù)匯總衡水住宅市場調(diào)查數(shù)據(jù)匯總14衡水市人居調(diào)查問卷情況統(tǒng)計調(diào)研時間：2010年9月17—19日調(diào)查區(qū)域：衡水市區(qū)調(diào)研對象：機關企事業(yè)單位、個體經(jīng)營業(yè)主、普通市民發(fā)放問卷數(shù)量：170份收回問卷數(shù)量：149份有效數(shù)量：99份《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計衡水市人居調(diào)查問卷情況統(tǒng)計調(diào)研時間：2010年9月17—1915住宅調(diào)查受訪者的單位性質(zhì)

衡水市《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計住宅調(diào)查受訪者的單位性質(zhì)衡水市《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計16各因素對選擇住宅時的重要性

完善的物業(yè)-----------------------------------------40%優(yōu)美及規(guī)劃完善的小區(qū)？------------------------------21%治安良好及有先進的保安系統(tǒng)-------------------------37%價格吸引及有升值空間-------------------------------19%物業(yè)所處地段及交通---------------------------------24%區(qū)內(nèi)或附近有幼兒園和中小學校-----------------------24%發(fā)展商實力和信譽及物業(yè)品牌-------------------------12%設有大型娛樂購物商場-------------------------------9%智能化先進屋宇設備---------------------------------2%《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計24%7%46%各因素對選擇住宅時的重要性《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計24%7%417在住宅面積已定的情況下，愿意選擇的廳房面積分布是

客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可--------48%主人房及一般睡房應寬敞舒適些，客飯廳夠用便可-35%衛(wèi)生間和廚房夠用即可-------------------------------------5%衛(wèi)生間和廚房要盡量大-------------------------------------9%

《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計在住宅面積已定的情況下，愿意選擇的廳房面積分布是《調(diào)查問卷》18住宅受調(diào)查者年齡統(tǒng)計

《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計住宅受調(diào)查者年齡統(tǒng)計《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計19被調(diào)查人員在購房時間上的選擇：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計3%12%6%29%50%被調(diào)查人員在購房時間上的選擇：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計3%12%20被調(diào)查人員房價平米單價預期選擇：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計1%15%43%41%被調(diào)查人員房價平米單價預期選擇：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計1%1521被調(diào)查人員購房目的情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計11%8%65%16%被調(diào)查人員購房目的情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計11%8%65%22被調(diào)查人員購房區(qū)域情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計12%39%45%4%被調(diào)查人員購房區(qū)域情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計12%39%4523被調(diào)查人員預期購房面積情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計3%57%19%18%3%被調(diào)查人員預期購房面積情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計3%57%124被調(diào)查人員預期購房戶型情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計2%75%21%2%被調(diào)查人員預期購房戶型情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計2%75%225被調(diào)查人員團購意向情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計20%73%7%被調(diào)查人員團購意向情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計20%73%7%26被調(diào)查人員對衡水目前房價認同度：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計8%74%18%被調(diào)查人員對衡水目前房價認同度：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計8%7427被調(diào)查人員對下半年衡水房價走勢分析：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計6%32%52%被調(diào)查人員對下半年衡水房價走勢分析：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計6%28被調(diào)查人員在購房信息認知渠道：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計13%7%3%13%10%39%15%被調(diào)查人員在購房信息認知渠道：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計13%7%29被調(diào)查人員所要購買的住房結構：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計19%63%11%7%被調(diào)查人員所要購買的住房結構：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計19%6330被調(diào)查人員所要購買的建筑形式：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計24%32%41%3%被調(diào)查人員所要購買的建筑形式：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計24%3231三、競爭項目個案調(diào)查三、競爭項目個案調(diào)查32項目周邊競爭樓盤項目周邊分析在水一方金域藍灣天禧香頌項目周邊競爭樓盤在水一方金域藍灣天禧香頌33項目優(yōu)勢劣勢

天禧香頌*規(guī)模大，規(guī)劃較好，配套齊全；*價位高，群體定位高端；*產(chǎn)品已初具雛形，現(xiàn)場有實景*產(chǎn)品單一，變化較少金域藍灣*接近市區(qū)；*無組團空間感；*水系賣點突出；*規(guī)劃單調(diào)，無亮點；*市場口碑良好在水一方*商業(yè)潛力較大；*景觀堆砌，無良好規(guī)劃；*超大規(guī)模社區(qū)，配套齊全*無景觀亮點，后天不足；

周邊項目優(yōu)劣勢解析項目34四衡水各區(qū)域項目個案分析四衡水各區(qū)域項目個案分析35衡水樓盤個案調(diào)研——萬和峰景項目位置：和平路與慶豐街交叉口北行開發(fā)商：衡水泰昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模：總

面

積70000平方米，總

幢

數(shù)2幢，總

戶

數(shù)700戶

項目特色：主入口規(guī)劃5000余平米公園，完全板式住宅設計，最小進深10米

戶型面積：80平米左右（主推戶型）銷售均價：3100元/平米銷售狀態(tài)：現(xiàn)房在售衡水樓盤個案調(diào)研——萬和峰景項目位置：和平路與慶豐街交叉36項目區(qū)域優(yōu)勢明顯，但因緊鄰鐵路，造成銷售情況一直一般?，F(xiàn)處于現(xiàn)房階段，剩余房源150套左右。產(chǎn)品無獨特賣點，推廣方式單一，推廣水平低。近期以2900元左右的價格促銷，有一定效果。點評項目區(qū)域優(yōu)勢明顯，但因緊鄰鐵路，造成銷售37衡水樓盤個案調(diào)研——瑞景城項目位置：人民西路與前進大街交匯處西南

開發(fā)商：衡水廣泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目規(guī)模：暫無項目特色：低能耗先鋒技術地源熱泵系統(tǒng)；負壓式自平衡新風系統(tǒng)；節(jié)能保溫系統(tǒng)；24小時的熱水、純凈水系統(tǒng)；智能化家居系統(tǒng)；人車分離系統(tǒng)。

戶型面積：90—140平米左右銷售均價：原3200元/平米現(xiàn)均價3300元/平米銷售狀態(tài)：在售衡水樓盤個案調(diào)研——瑞景城項目位置：人民西路與前進大街交38由山東廣泰地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商實力較好。整個項目配套完善。志在打造區(qū)域內(nèi)高端項目。均價3300元，有一定的市場競爭力。項目工程進度快。后期市場關注度會有提高。點評由山東廣泰地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商實力較好。整個39衡水樓盤個案調(diào)研——公元大道項目位置：和平路前進大街交叉口西北角

開發(fā)商：衡水天城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目規(guī)模：銷售面積11萬平米，一期建筑5棟19—28層的高層和3棟電梯洋房，樓間距近60米

項目特色：項目整體采用artdeco的建筑風格，加大樓間距的同時將樓座錯落分布，起到更好的通風采光以及觀景效果

戶型面積：100平米（平均面積）銷售均價：2950元/平米銷售狀態(tài)：在售衡水樓盤個案調(diào)研——公元大道項目位置：和平路前進大街交叉40衡水棉麻公司地塊，項目工程進度較快，市場價格定位偏低，地塊一期無拆遷。每月銷售量保持在40套左右。開發(fā)公司以洽談團購為主。效果比較大。點評衡水棉麻公司地塊，項目工程進度較快，市場41衡水樓盤個案調(diào)研——騰達新城項目位置：永興路與寶云接交叉口東行100米路南開發(fā)商：衡水騰達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目規(guī)模：暫無項目特色：規(guī)模大；高低層都有，可選型強

戶型面積：暫無銷售均價：3200元/平米銷售狀態(tài)：在售衡水樓盤個案調(diào)研——騰達新城項目位置：永興路與寶云接交叉42項目小區(qū)建設較早，規(guī)模以基本成型。社會認可度較高。剩余房源不多。點評項目小區(qū)建設較早，規(guī)模以基本成型。社會認43天禧香頌

傾力打造真正意義上的景觀住宅，守護城市母親河的百年水脈，席卷水市湖城生活圈。項目將擁有情景花園洋房、多層洋房、小高層、高層、公寓、幼兒園、商業(yè)街等綜合物業(yè)形態(tài)，以及完善的教育和市政配套，內(nèi)斂隱貴，大氣人生，電梯直接入戶，海納百川，有容乃大，獨享三米層高，傾心締造絕版完美戶型。

天禧香頌44天禧主力戶型天禧主力戶型45天禧主力戶型天禧主力戶型46金域藍灣位于發(fā)展中的衡水之中心區(qū)域，坐擁雙公園（青年公園、城市綠化公園）面向滏陽河，自然環(huán)境優(yōu)雅，生活配套便利。城市中心區(qū)之公園社區(qū)，于城市而言，屬極奢侈品；于衡水而言，中心城區(qū)之水岸公園豪宅更是個中極品。項目體量為40萬米一期12棟二期13期19層金域藍灣47金域藍灣主力戶型金域藍灣主力戶型48金域藍灣主力戶型金域藍灣主力戶型49五產(chǎn)品定位五產(chǎn)品定位50定位參考既然我們躲避不開產(chǎn)品同質(zhì)化的路線，那我們就取長補短，因地制宜的來推出我們的產(chǎn)品。1、通過對金域藍灣項目的了解情況，將其銷售中的熱點戶型借鑒推出。2、通過對市場的調(diào)查，增加產(chǎn)品配套工作，其中重點是最大限度的開發(fā)利用綠化區(qū)域及地下面積，迎合衡水消費者對車庫和儲藏間的重視，最大限度的做到車庫及儲藏間的匹配，讓我們的產(chǎn)品硬配套先硬起來。3、做精品樓盤,在滿足綠化率的要求下，增加區(qū)內(nèi)亮點和社區(qū)定位，把升起式綠化運動廣場。定位參考51定位參考區(qū)域價值挖掘。1、五分鐘盡享衡水最大臨水主題廣場浪漫時光。2、紅旗大街青年公園旁的成熟社區(qū)升級版。3、滏陽河畔最成熟社區(qū)升級社區(qū)，滏陽河水岸生活區(qū)。4、出入繁華，靜享衡水南入口最成熟社區(qū)生活。5、河北路最大綜合市場旁的商品社區(qū)定位參考52六項目規(guī)劃定位及產(chǎn)品配套提案六項目規(guī)劃定位及產(chǎn)品配套提案53河北衡水名門尚品滏陽小區(qū)二期項目定位及實操提案課件54河北衡水名門尚品滏陽小區(qū)二期項目定位及實操提案課件55名門尚品立面風格名門尚品立面風格56名門尚品運動花園廣場名門尚品運動花園廣場57戶型推薦戶型推薦58戶型推薦戶型推薦59戶型推薦戶型推薦60戶型推薦戶型推薦61銷售推廣三部曲銷售推廣三部曲62誰撬動了市場——價格當前對我們項目最具競爭的項目天璽香頌奢適高層價格為3520元/平—4110元/平，均價是3860元/平；情景洋房價格為4259元/平—4819元/平，均價為4497元/平。而金域藍灣3600元的均價，給我們創(chuàng)造了一個區(qū)間機會，利用它們的高價，我們的區(qū)位和成熟社區(qū)及配套以低開高走的姿態(tài)迅速搶占2010年末市場。鑒于綜合項目本身條件及區(qū)內(nèi)配套限制經(jīng)過討論我們的初期價格應鎖定2900~3200之間。誰撬動了市場——價格當前對我們項目最具競爭的63抓住區(qū)域機會就是勝利的開始！抓住區(qū)域機會就是勝利的開始！641、“老”帶新，迅雷團購計劃借助滏陽小區(qū)、安居小區(qū)、酒廠生活區(qū)、知春小區(qū)、享園小區(qū)五大成熟社區(qū)，迅速開著區(qū)內(nèi)“老”帶新團購銷售策略，短期內(nèi)進行20%訂房團購活動，力爭一次性拉空區(qū)域潛在客戶。1、“老”帶新，迅雷團購計劃借助滏陽小區(qū)、安居小652、低調(diào)宣傳，側重外銷低調(diào)的宣傳工作，造成集資性開發(fā)，房源緊，訂房多的氛圍，通過口徑外銷進行銷售工作，增加連帶銷售工作的策略及宣傳口徑。2、低調(diào)宣傳，側重外銷低調(diào)的宣傳工作，造成集資性663、高調(diào)硬件，集合賣點專場推薦從項目籌建處到豪華售樓部的啟用，在時間上同步銷售節(jié)奏，為客戶造成項目確系滏陽二期開發(fā)工作，再通過豪華售樓部的裝修及啟用增大客戶購買信心。每周進行產(chǎn)品意向客戶集中推薦訂房活動，不斷升級項目熱度。3、高調(diào)硬件，集合賣點專場推薦從項目籌建處到豪華67項目視覺宣傳（略）項目視覺宣傳（略）68提案到此結束

再次預祝名門尚品項目早日啟動

謝謝領導！

提案到此結束

再次預祝名門尚品項目早日啟動

謝謝領導！

69河北衡水名門尚品滏陽小區(qū)二期項目定位及實操提案課件70項目定位及實操提案項目定位及實操提案71一、衡水市總體規(guī)劃及開發(fā)政策一、衡水市總體規(guī)劃及開發(fā)政策721-1衡水市總體規(guī)劃——城市規(guī)劃和發(fā)展方向建市以來，盡管衡水在城市建設上做出了很大的努力，但與先進地區(qū)相比仍存在著較大的差距。走進衡水，給人的印象是，這個城市不夠大、不夠美，也不夠現(xiàn)代化。穿城而過的滏陽河，一些河段成了傾倒垃圾的場所……在衡水早期政府城市規(guī)劃中，因鐵路以北主要是鹽堿地，規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，現(xiàn)污染較嚴重，城市以南為衡水湖水系，洼地、濕地較多，所以原城市規(guī)劃主要向東、向西兩個方向發(fā)展。京九鐵路貫通前后，衡水市抓機遇促發(fā)展，幾年間城區(qū)面積擴大了1倍，老城區(qū)得到全面改造。2004年，衡水市圓滿完成南北出市口、新華路、榕花大街等街道的改造工作。隨著衡水市經(jīng)濟水平的不斷增長，對城市規(guī)劃建設資金投入的不斷增加，衡水市的路網(wǎng)、水電等基礎設施正在不斷完善。目前衡水正在做第5版城市總體規(guī)劃，全力打造北方湖濱休閑度假城，構筑“1+6”大城市發(fā)展框架。1-1衡水市總體規(guī)劃——城市規(guī)劃和發(fā)展方向建市以來，盡管731-2衡水市總體規(guī)劃——空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃主城區(qū)旅游區(qū)路北新區(qū)1-2衡水市總體規(guī)劃——空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃主城區(qū)旅游區(qū)路北74衡水市區(qū)未來三年將全力打造“一湖、一州、一城”，逐步成為“北方湖濱休閑度假城”：

1、一湖：以衡水湖為中心，湖濱度假功能為主導，建設主題度假小鎮(zhèn)、高檔酒店、高爾夫球場等項目；2、一州：以冀州為中心，歷史文化展示、體驗功能為主導，建設主題公園、仿古商業(yè)街、藝術街區(qū)等；3、一城：衡水主城區(qū)以滏陽河為中心，以休閑度假的集散、配套服務功能為主導，改造滏陽河市區(qū)段及其沿線，建設商業(yè)、文化、教育、商貿(mào)、居住五大中心，打造湖濱休閑度假城市的城市客廳。

1-3衡水市未來規(guī)劃——第5版城市規(guī)劃要點城市發(fā)展定位重要的交通樞紐冀東南中心城市北方湖濱宜居城市城市空間形態(tài)一體兩翼：主城區(qū)＋衡水湖生態(tài)旅游區(qū)＋開發(fā)區(qū)路北新區(qū)主城區(qū)旅游區(qū)路北新區(qū)城市發(fā)展框架城湖相依、六星拱月：冀州、棗強、武邑＋三個產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)冀州棗強武邑大路北工業(yè)區(qū)趙圈—前磨頭工業(yè)走廊清涼店工業(yè)物流基地衡水市區(qū)未來三年將全力打造“一湖、一州、一城”，逐步成為“北751-4第5版城市規(guī)劃要點——未來三年基礎設施建設人民路永興路勝利路裕華路大慶路昌明大街永安路前進大街榕花大街紅旗大街京衡大街修建“六橫八縱”改造四個出入口一環(huán)、兩帶、三園一環(huán)：主城區(qū)外環(huán)路兩帶：滏陽河兩岸綠化帶外環(huán)路景觀林帶三園：植物園建設工程、人民公園二期、永安公園建設中華大街育才大街中心大街南出入口北出入口東出入口西出入口1-4第5版城市規(guī)劃要點——未來三年基礎設施建設人民路永761-5第5版城市規(guī)劃要點——未來三年重點建設項目3、河東區(qū)域舊城改造：拆遷改造滏陽河以東4平方公里舊區(qū)，改善河東城市環(huán)境，提升區(qū)域品位，促進城市均衡發(fā)展，加大中心城市承載力，增強全市區(qū)域競爭力。4、31個城中村改造：主城區(qū)現(xiàn)共有城中村39個，占地規(guī)模約4.83平方公里，三年內(nèi)完成31個城中村改造任務。第一年啟動12個；第二年啟動10個；第三年再啟動剩余城中村。1、濱河新區(qū)：與中鐵電氣化局集團合作，投資60億元，面積12平方公里，改造后實現(xiàn)城中有水、水中有城，打造全市第一的景觀亮點。2、南部新城：對滏陽河以南、南外環(huán)以北面積4~6平方公里區(qū)域進行綜合開發(fā)，形成以教育產(chǎn)業(yè)為支撐的新城區(qū)。1-5第5版城市規(guī)劃要點——未來三年重點建設項目3、河東77二、衡水房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢展望二、衡水房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢展望78市場供應及市場形勢市場供應

從調(diào)研情況分析，09年中至目前市場供應總量約在250萬平米左右，目前去化面積在一半左右，約125萬平米，市場存量約125萬平米（在售）。

從市場銷售情況分析，一年之內(nèi)消化約125萬平米項目，對于擁有40萬人口的市區(qū)而言，消費體量較大（2007年，石家莊市人口約200萬，去化面積約在500萬平米），反映出購房需求強勁，其中受縣域居民購房影響，衡水周邊縣城在去化市區(qū)項目面積方面將占據(jù)不小體量。3.未來1－3年市場形勢隨著城市擴張及“三年大變樣”部分拆遷建設用房及政策性經(jīng)濟適用房廉租房放量，4月中旬，衡水市公布了市區(qū)3年十項重點城建工程，其中包括新區(qū)開發(fā)、舊城改造（目前衡水中心城區(qū)城中村39個，占地約4.83平方公里，3年內(nèi)將完成31個城中村的拆遷改造，同時3年內(nèi)將建設廉租房340套，建筑面積1，7萬平米，建設經(jīng)濟適用房1800套，約12萬平米）等，預計未來1－3年，衡水市場將表現(xiàn)為市場放量進一步加大，房地產(chǎn)市場競爭格局進一步加強。市場供應及市場形勢市場供應79衡水市樓盤特征顯性分析(1)總體特征衡水市房地產(chǎn)開發(fā)整體表現(xiàn)為處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，項目開發(fā)參差不齊，由于受土地成本影響，個別項目表現(xiàn)為大盤邊緣化開發(fā)。規(guī)劃設計方面大盤較注重項目開發(fā)整體性、景觀性及后期延展性等方面；產(chǎn)品供應方面以經(jīng)濟實用為主，創(chuàng)新戶型設計鮮有出現(xiàn)；營銷手段方面，由于多為較大城市代理商運作，所以在包含價格策略，開盤策略，營銷組合策略等方面均照搬大城市方法，但更多停留在概念性宣傳，并未由實質(zhì)性突破。(2)樓盤規(guī)模及開發(fā)模式衡水市房地產(chǎn)開發(fā)樓盤規(guī)模差異化較大，呈現(xiàn)兩級分化特征，大盤及超大規(guī)模樓盤與獨棟項目形成鮮明對比，如東方太陽城168萬平米及怡水花園50萬平米等，大盤開發(fā)有助于推進銷售跟進；開發(fā)模式方面大盤開發(fā)均采用分期開發(fā)模式，一般項目分為2－3期開發(fā)完畢。(3)區(qū)域分布由于受城市發(fā)展方向及老城區(qū)整體形象影響，衡水市房地產(chǎn)開發(fā)項目80％集中在河西區(qū)及中心區(qū)位置，河東區(qū)開發(fā)樓盤數(shù)量較少，且居民居住傾向更青睞于河西區(qū)域。(4)價格漲幅從2005年的銷售均價1800元/平米，到2010年的均價3300元/平米左右，價格走勢基本持平于全國其它區(qū)域同等級市場。(5)戶型設計戶型面積供應方面主要為經(jīng)濟實用性，以小兩室三室供應為主，面積集中在70－85平米（兩室），100－130平米（三室），少量躍層項目出現(xiàn)，無錯層建筑形式，從調(diào)研情況分析，造成此種產(chǎn)品供應形式，主要受居住觀念、收入水平及家庭結構組成等幾方面影響。衡水市樓盤特征顯性分析(1)總體特征80（6）建筑形態(tài)衡水市05年之前產(chǎn)品供應多為6＋1層磚混結構，表現(xiàn)為一層為儲藏間或車庫形式，05年衡水市第一個小高層建筑——新大陸商業(yè)廣場的部分住宅出現(xiàn)，開發(fā)商開始注重高層建筑形式的推廣及理念宣傳，衡水市民也開始逐步關注高層建筑，目前市場表現(xiàn)為多層及高層建筑交叉供應，從調(diào)研資料分析，各項目在后期供應方面，均主要以小高層及高層建筑為主，可以預計未來市場消費者對于高層建筑的居住認識將會進一步提高。（7）建筑風格衡水市產(chǎn)品供應建筑風格方面，主要以現(xiàn)代簡約建筑為主，外在形式及外立面表現(xiàn)方面以中規(guī)中矩，風格創(chuàng)新主要表現(xiàn)為外立面顏色及屋頂設計方面，同時在后期營銷方面，鮮有對建筑風格進行包裝推廣的營銷理念。（8）營銷策略銷售策略及推廣策略方面，由于一般為外來代理商進行操作，故操作方式上大同小異，價格制定一般采用低開高走，大盤較注重整體項目品質(zhì)的培養(yǎng)，包含售樓部裝修，內(nèi)部沙盤，認購流程，推廣設計等方面較為規(guī)范，同時項目形象設計，包括LOGO、VI等方面設計更為精致，在一定程度上促進項目整體品質(zhì)提升。（9）物業(yè)管理現(xiàn)階段，衡水市整體物業(yè)管理水平不高，一般為開發(fā)商自行進行管理或開發(fā)商自己的物業(yè)公司，個別項目聘請專業(yè)物業(yè)公司充當顧問；衡水市消費者開始逐步關注開發(fā)商的物業(yè)管理水平，同時物業(yè)管理的好壞，成為影響消費者購買決策的重要因素。（6）建筑形態(tài)81市場繼續(xù)觀望衡水經(jīng)濟欠發(fā)達，高企的房價，已超出大多數(shù)市民承受能力2010年5月始，衡水房價“滯漲”，市民持幣觀望心理加劇城建開發(fā)加速2008年4月16日衡水城鎮(zhèn)面貌“三年大變樣”工程全面啟動2010年以完成拆除各類違法建設55萬m2，改造31個城中村保障住房增多競爭更加激烈房價穩(wěn)中調(diào)整2010年國家全面啟動保障性住房建設工程，衡水也不能例外2009-2011年將建經(jīng)濟適用房1800套，建設面積12.42萬m22010年衡水上市的商品房面積達250萬m2左右，增加35%打造北方湖濱休閑度假城市，多個超大樓盤已經(jīng)啟動城市大改造、供應量增多，使樓市由賣方市場轉為買方市場通貨膨脹、房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷加大，房價將處于膠著狀態(tài)市場繼續(xù)觀望衡水經(jīng)濟欠發(fā)達，高企的房價，已超出大多數(shù)市民承受82衡水住宅市場調(diào)查數(shù)據(jù)匯總衡水住宅市場調(diào)查數(shù)據(jù)匯總83衡水市人居調(diào)查問卷情況統(tǒng)計調(diào)研時間：2010年9月17—19日調(diào)查區(qū)域：衡水市區(qū)調(diào)研對象：機關企事業(yè)單位、個體經(jīng)營業(yè)主、普通市民發(fā)放問卷數(shù)量：170份收回問卷數(shù)量：149份有效數(shù)量：99份《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計衡水市人居調(diào)查問卷情況統(tǒng)計調(diào)研時間：2010年9月17—1984住宅調(diào)查受訪者的單位性質(zhì)

衡水市《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計住宅調(diào)查受訪者的單位性質(zhì)衡水市《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計85各因素對選擇住宅時的重要性

完善的物業(yè)-----------------------------------------40%優(yōu)美及規(guī)劃完善的小區(qū)？------------------------------21%治安良好及有先進的保安系統(tǒng)-------------------------37%價格吸引及有升值空間-------------------------------19%物業(yè)所處地段及交通---------------------------------24%區(qū)內(nèi)或附近有幼兒園和中小學校-----------------------24%發(fā)展商實力和信譽及物業(yè)品牌-------------------------12%設有大型娛樂購物商場-------------------------------9%智能化先進屋宇設備---------------------------------2%《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計24%7%46%各因素對選擇住宅時的重要性《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計24%7%486在住宅面積已定的情況下，愿意選擇的廳房面積分布是

客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可--------48%主人房及一般睡房應寬敞舒適些，客飯廳夠用便可-35%衛(wèi)生間和廚房夠用即可-------------------------------------5%衛(wèi)生間和廚房要盡量大-------------------------------------9%

《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計在住宅面積已定的情況下，愿意選擇的廳房面積分布是《調(diào)查問卷》87住宅受調(diào)查者年齡統(tǒng)計

《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計住宅受調(diào)查者年齡統(tǒng)計《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計88被調(diào)查人員在購房時間上的選擇：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計3%12%6%29%50%被調(diào)查人員在購房時間上的選擇：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計3%12%89被調(diào)查人員房價平米單價預期選擇：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計1%15%43%41%被調(diào)查人員房價平米單價預期選擇：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計1%1590被調(diào)查人員購房目的情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計11%8%65%16%被調(diào)查人員購房目的情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計11%8%65%91被調(diào)查人員購房區(qū)域情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計12%39%45%4%被調(diào)查人員購房區(qū)域情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計12%39%4592被調(diào)查人員預期購房面積情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計3%57%19%18%3%被調(diào)查人員預期購房面積情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計3%57%193被調(diào)查人員預期購房戶型情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計2%75%21%2%被調(diào)查人員預期購房戶型情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計2%75%294被調(diào)查人員團購意向情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計20%73%7%被調(diào)查人員團購意向情況：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計20%73%7%95被調(diào)查人員對衡水目前房價認同度：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計8%74%18%被調(diào)查人員對衡水目前房價認同度：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計8%7496被調(diào)查人員對下半年衡水房價走勢分析：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計6%32%52%被調(diào)查人員對下半年衡水房價走勢分析：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計6%97被調(diào)查人員在購房信息認知渠道：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計13%7%3%13%10%39%15%被調(diào)查人員在購房信息認知渠道：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計13%7%98被調(diào)查人員所要購買的住房結構：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計19%63%11%7%被調(diào)查人員所要購買的住房結構：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計19%6399被調(diào)查人員所要購買的建筑形式：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計24%32%41%3%被調(diào)查人員所要購買的建筑形式：《調(diào)查問卷》情況統(tǒng)計24%32100三、競爭項目個案調(diào)查三、競爭項目個案調(diào)查101項目周邊競爭樓盤項目周邊分析在水一方金域藍灣天禧香頌項目周邊競爭樓盤在水一方金域藍灣天禧香頌102項目優(yōu)勢劣勢

天禧香頌*規(guī)模大，規(guī)劃較好，配套齊全；*價位高，群體定位高端；*產(chǎn)品已初具雛形，現(xiàn)場有實景*產(chǎn)品單一，變化較少金域藍灣*接近市區(qū)；*無組團空間感；*水系賣點突出；*規(guī)劃單調(diào)，無亮點；*市場口碑良好在水一方*商業(yè)潛力較大；*景觀堆砌，無良好規(guī)劃；*超大規(guī)模社區(qū)，配套齊全*無景觀亮點，后天不足；

周邊項目優(yōu)劣勢解析項目103四衡水各區(qū)域項目個案分析四衡水各區(qū)域項目個案分析104衡水樓盤個案調(diào)研——萬和峰景項目位置：和平路與慶豐街交叉口北行開發(fā)商：衡水泰昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模：總

面

積70000平方米，總

幢

數(shù)2幢，總

戶

數(shù)700戶

項目特色：主入口規(guī)劃5000余平米公園，完全板式住宅設計，最小進深10米

戶型面積：80平米左右（主推戶型）銷售均價：3100元/平米銷售狀態(tài)：現(xiàn)房在售衡水樓盤個案調(diào)研——萬和峰景項目位置：和平路與慶豐街交叉105項目區(qū)域優(yōu)勢明顯，但因緊鄰鐵路，造成銷售情況一直一般。現(xiàn)處于現(xiàn)房階段，剩余房源150套左右。產(chǎn)品無獨特賣點，推廣方式單一，推廣水平低。近期以2900元左右的價格促銷，有一定效果。點評項目區(qū)域優(yōu)勢明顯，但因緊鄰鐵路，造成銷售106衡水樓盤個案調(diào)研——瑞景城項目位置：人民西路與前進大街交匯處西南

開發(fā)商：衡水廣泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目規(guī)模：暫無項目特色：低能耗先鋒技術地源熱泵系統(tǒng)；負壓式自平衡新風系統(tǒng)；節(jié)能保溫系統(tǒng)；24小時的熱水、純凈水系統(tǒng)；智能化家居系統(tǒng)；人車分離系統(tǒng)。

戶型面積：90—140平米左右銷售均價：原3200元/平米現(xiàn)均價3300元/平米銷售狀態(tài)：在售衡水樓盤個案調(diào)研——瑞景城項目位置：人民西路與前進大街交107由山東廣泰地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商實力較好。整個項目配套完善。志在打造區(qū)域內(nèi)高端項目。均價3300元，有一定的市場競爭力。項目工程進度快。后期市場關注度會有提高。點評由山東廣泰地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商實力較好。整個108衡水樓盤個案調(diào)研——公元大道項目位置：和平路前進大街交叉口西北角

開發(fā)商：衡水天城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目規(guī)模：銷售面積11萬平米，一期建筑5棟19—28層的高層和3棟電梯洋房，樓間距近60米

項目特色：項目整體采用artdeco的建筑風格，加大樓間距的同時將樓座錯落分布，起到更好的通風采光以及觀景效果

戶型面積：100平米（平均面積）銷售均價：2950元/平米銷售狀態(tài)：在售衡水樓盤個案調(diào)研——公元大道項目位置：和平路前進大街交叉109衡水棉麻公司地塊，項目工程進度較快，市場價格定位偏低，地塊一期無拆遷。每月銷售量保持在40套左右。開發(fā)公司以洽談團購為主。效果比較大。點評衡水棉麻公司地塊，項目工程進度較快，市場110衡水樓盤個案調(diào)研——騰達新城項目位置：永興路與寶云接交叉口東行100米路南開發(fā)商：衡水騰達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目規(guī)模：暫無項目特色：規(guī)模大；高低層都有，可選型強

戶型面積：暫無銷售均價：3200元/平米銷售狀態(tài)：在售