南京金塔湯山別墅項目定位課件

{引子}{引子}1臣本布衣，躬耕南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳?！T葛亮《出師表》臣本布衣，2小隱隱于野，中隱隱于世，大隱隱于朝。退是為了更好的進，隱是為了內心的顯。積極、溝通、活躍，是成功的根本。當代中國人的典型人生觀（事業(yè)觀）是什么？Q1小隱隱于野，中隱隱于世，大隱隱于朝。當代中國人的典型人生觀（3形既生矣，神發(fā)知矣，五性感動而善惡分，萬物出矣?！饨桓?，化生萬物，萬物生生而變化無窮焉……——周敦頤《太極圖說》形既生矣，神發(fā)知矣，五性感動而善惡分，萬物出矣?！?落紅本是無情物，化做春泥更護花?！吨芤住は缔o上》：“生生之謂易。世襲、傳承、血脈，代代相傳。當代中國人的典型生活觀（世俗觀）是什么？Q2落紅本是無情物，化做春泥更護花。當代中國人的典型生活觀（世俗5故人具雞黍，邀我至田家。

綠樹村邊合，青山郭外斜。

開軒面場圃，把酒話桑麻。

待到重陽日，還來就菊花。

——孟浩然《過故人莊》故人具雞黍，邀我至田家。

綠樹村邊合，青山郭外斜。

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靠山面水，上風上水，人屋興旺。自然、人情、交流、空間，相生相息當代中國人的典型居住觀（建筑觀）是什么？Q3當代中國人的典型居住觀（建筑觀）是什么？Q37{尋篇}{尋篇}8大東郊內，陽山腳下，交通便利，配套欠缺土地價值分析土地地理位置交通配套——123、游5、南湯線途經地塊，平均等待時間約15 分鐘，至中山門需時30分鐘；自駕車沿寧杭公路至中山門需時20分鐘；周邊現(xiàn)有屬性——溫泉、碑材、溶洞旅游設施；水泥、煉灰廠及學校；生活配套——項目周邊近5公里范圍之內，基本生活設施缺乏，需自身打造；麒麟湯山兩鎮(zhèn)相距約7公里，銀行、醫(yī)院、超市、菜場具有；大東郊內，陽山腳下，交通便利，配套欠缺土地價值分析交通配套—9群山環(huán)繞、臥虎藏龍，景點相鄰、溫泉文化土地價值分析土地內外資源內部資源——原為鐘山水泥廠，地勢大部分平坦，少面積具有坡度；內部樹木繁茂，水田分布，擁有良好的植被資源；溫泉景點資源——知名景點陽山碑材、明文化村、古猿人洞相近；頤尚、錦尚等溫泉會館相鄰，同時地塊內部擁有天然泉眼；山水資源——項目東北南三面環(huán)山，西南面臨主要入口寧杭公路；北面峭壁水池，具有獨特的打造內涵；群山環(huán)繞、臥虎藏龍，景點相鄰、溫泉文化土地價值分析內部資源—10高速匝道、直通仙林、寧杭公路改造等等土地價值分析周邊規(guī)劃愿景直通仙林——規(guī)劃中的七鄉(xiāng)河路與匝道相連，直通仙林大學生；寧杭公路——寧杭公路原計劃于今年實施改造工程，但尚未實施，預計將與高速匝道口工程共同施工；城東板塊遠景規(guī)劃良好——東郊—首善居住區(qū)，上風上水；城東地區(qū)是滬寧城市帶的主要組成，將以仙林新市區(qū)為核心發(fā)展大東部發(fā)展圈；高速匝道——滬寧高速與寧杭公路設置高速匝道口；城東板塊遠景規(guī)劃高速匝道、直通仙林、寧杭公路改造等等土地價值分析直通仙林——11自然資源豐富，區(qū)位優(yōu)勢明顯，遠景規(guī)劃美好土地價值分析SWOT分析WOST未來規(guī)劃滬寧高速將在地塊所處位置處建設一個匝道，連接中山門車程僅12分鐘。交通優(yōu)勢不言而喻。未來規(guī)劃滬寧高速收費站將遷移至二環(huán)以外，將減輕購房者的交通成本。地塊位于大城東板塊，城東板塊作為南京實施城市化進程重要戰(zhàn)略中心，未來發(fā)展前景廣闊。規(guī)劃中的七鄉(xiāng)河路就在項目旁，這將縮短項目到達仙林新市區(qū)的距離，隨著仙林大學城市政規(guī)劃的逐步完成，其基礎配套可與本地塊實現(xiàn)共享。國家先前已停止別墅用地的供應，未來的別墅產品必將呈現(xiàn)稀缺性，這對本項目而言又是一利好。根據(jù)仙林新市區(qū)總體規(guī)劃，未來項目周邊的水泥廠、化工廠即將搬遷。改善項目的自然環(huán)境。自然資源豐富，區(qū)位優(yōu)勢明顯，遠景規(guī)劃美好土地價值分析WOST12地塊價值研判區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟮貕K價值高自然、人文資源豐厚項目具備打造成為獨具特色、高附加值的高尚社區(qū)首善居住區(qū)地塊價值研判區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟮貕K價值高自然、人文資源豐厚項目具13溧水皖南大南京別墅1小時都市圈別墅三山大東郊別墅群句容方山九龍湖

一小時都市圈別墅南京別墅在哪里?老山從空間上把握:兩大板塊大南京別墅大三山板塊溧水皖南大南京別墅1小時都市圈別墅三山大東郊句容方山九龍湖14一小時都市圈別墅市場格局經濟上自覺接受南京輻射良好景觀資源,往往是旅游休閑勝地,好山好水;交通便利,距離南京主城區(qū)60到100公里,1小時車程;第2居所,5+2生活方式目前以溧水的東屏湖、臥龍湖，安徽和縣的香泉湖，句容的侖山湖等區(qū)域為主力供應區(qū)域一小時都市圈別墅市場格局經濟上自覺接受南京輻射15大南京別墅市場格局05年以前主要以江寧三山板塊為主，05年至今完成從小三山到大三山板塊的擴張，即：原江寧三山板塊、以紫金山為核心的大東郊板塊和江北的老山板塊從空間上看，近郊別墅的供應日漸稀缺，遠郊別墅逐漸走入視野第一居所為主目前主力供應區(qū)域為老山板塊、江寧的方山九龍湖板塊以及仙林板塊從產品類型上看，獨立別墅開始大行其道，鐘山國際高爾夫、山河水、巴厘原墅等先后高調亮相從建筑風格看，目前在售的別墅、類別墅項目以歐風美雨為主，西班牙、意大利、北美等西式別墅甚囂塵上，傳統(tǒng)中式和現(xiàn)代中式風格較少大南京別墅市場格局05年以前主要以江寧三山板塊為主，05年至162006年至今各板塊別墅供銷對比圖單位：套2006年至今各板塊別墅供銷對比圖單位：套17別墅板塊之供銷市場表情07年是別墅年Townhouse占具市場主流,供銷旺盛明年供應結構調整群雄并起,逐鹿中原,年供應量過千套城東、江寧發(fā)展江北、仙林、溧水等國信自然天成、上湖壹境、香山湖1號、同仁等占別墅總共量的80%以上單價、總價相對適中目前以”三山”、”江北”、”紫金”供應主力總價高、客群窄獨立、雙拼、聯(lián)排近”三足鼎力”之勢獨立供應小,去化相對慢別墅板塊之供銷市場表情07年是別墅年Townhouse占具市18產品特征---獨立【精致、實用獨棟別墅存在一定的市場機會點

】產品特征---獨立【精致、實用獨棟別墅存在一定的市場機會點19產品特征---雙拼

【市場占有率低,非主流產品

】產品特征---雙拼【市場占有20產品特征---聯(lián)排

【市場迫需有競爭力和生命力的產品】聯(lián)排市場占有率高,接受度強產品特征---聯(lián)排【市場迫需有競爭力和生命力的產品】聯(lián)排市21片區(qū)獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加別墅單價范圍(元/平米)總價范圍（萬元/套）單價范圍(元/平米)總價范圍（萬元/套）單價范圍(元/平米)總價范圍（萬元/套）單價范圍(元/平米)總價范圍（萬元/套）三山10000-13000450-6007200-9100200-3007000-8500200-2205500-8000120-190方山–九龍湖//7500220—2306500140—170//祿口////4500-500090-100400060-70仙林////7300-8600150-1907300-8500115-140百家湖11000-15000400-600//////紫金15000-25000600-200010000400////江北9000-10000300-400//////湯山10000-12000500-800早期9000300-4006500-8200130-160630085-100價格特征片區(qū)獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加別墅單價范圍(22樓盤名稱建筑風格山水風華簡歐巴厘原墅巴厘島山和水新北美雷丁town英式邊城歐式尚東區(qū)現(xiàn)代中式依云溪谷現(xiàn)代印象派復地朗香現(xiàn)代簡約湯山公館中式民國同仁地塊中式（四合院）鐘山美廬民國建筑別墅建筑風格分析盡管中式建筑得到回歸，但缺少鮮明的特色和純粹的表現(xiàn)從歐風美雨的模仿中式建筑的崛起，蓬勃發(fā)展本土回歸的山河水（新北美，自由、活潑）樓盤名稱建筑風格山水風華簡歐巴厘原墅巴厘島山和水新北美雷丁t23中式風格

現(xiàn)代風格

西式風格中國人家山水風華（簡歐）巴厘原墅（巴厘島風格）尚東區(qū)（現(xiàn)代中式）依云溪谷（現(xiàn)代印象派建筑風格）城開湯山公館（中式民國)中式風格現(xiàn)代風格24邊城（歐式建筑）雷丁town(英式建筑）鐘山美廬（民國建筑）復地朗香（現(xiàn)代簡約）邊城（歐式建筑）雷丁town(英式建筑）鐘山美廬（民國建筑）25別墅市場小節(jié)各物業(yè)類型市場特征價格特征建筑風格特征產品特征聯(lián)排供銷兩旺，甚至出現(xiàn)吃緊；疊加為次主力供應產品，市場接受度高；雙拼為非主流產品；獨棟目前供銷比為1.4，隨著禁墅政策的發(fā)布，需求趨多。未來供應將與聯(lián)排、雙拼形成“三國鼎立”。地段決定各別墅價格差異較大從歐風美雨的模仿中式建筑的崛起，蓬勃發(fā)展近年，產品有一定程度的創(chuàng)新，如木結構別墅（蒙塔卡利）、流水別墅（國信自然天成）、院落式別墅（如瑪斯蘭德、巴厘原墅等）客戶心里盲目、粗放型的追求別墅到理性鑒別別墅，欣賞好的產品別墅別墅市場小節(jié)各物業(yè)類型市場特征價格特征建筑風格特征產品特征聯(lián)26

我們在哪里?我們的競爭對手在哪里？仙林紫金山湯山大東郊別墅方山九龍湖三山

我們在哪里?我們的競爭對手在哪里？仙林紫金山湯山大東郊別墅27板塊板塊特征主力產品供應擁有資源是否競爭紫金山自古以來就是南京上風上水之地，真正意義上的富人區(qū)，為南京高檔別墅所在地。目前主要項目為鐘山國際高爾夫、鐘山美廬、馬術場項目等。目前以獨棟為主，后期有部分低密度產品兼具自然和人文弱湯山早期南京別墅的聚集區(qū)域之一，目前供應不大，后繼開發(fā)量可觀各物業(yè)類型都有自然資源與湯泉強仙林早期南京別墅的聚集區(qū)域之一，目前以低密度項目為主，造城概念，未來將成為南京的新市區(qū)之一產品以低密度為主，后期有少量獨棟和雙拼自然景觀弱、大學城人文強老三山別墅發(fā)展較早。2000年后進入高速發(fā)展期，為過去幾年南京別墅的主力供應區(qū)域，目前以第一居所為主，未來供應小產品類型豐富，但以聯(lián)排為主自然景觀強方山九龍湖別墅開發(fā)才起步，未來主要供應區(qū)域之一目前聯(lián)排為主自然景觀強老山依托山水、高爾夫等資源，別墅開發(fā)漸成氣候，目前僅有山河水等少量項目，后繼開發(fā)可觀目前以獨棟為主自然景觀、湯泉、高爾夫等弱競爭性板塊概述板塊板塊特征主力產品供應擁有資源是否競爭紫金山自古以來就是南28大東郊別墅供銷天泓山莊及仙林板塊的別墅都以疊加供應為主,供求旺盛獨棟別墅供應珍稀湯山公館以合院聯(lián)排供應為主大東郊別墅供銷天泓山莊及仙林板塊的別墅都以疊加供應為主,供求29大東郊別墅產品特征—獨棟、雙拼東郊獨立別墅高單價、高總價,面積趨大,成為一種奢侈品

雙拼非主流產品250—350平米為空擋小獨棟缺失大東郊別墅產品特征—獨棟、雙拼東郊獨立別墅高單價、高總價,30大東郊別墅產品特征—聯(lián)排、疊加供應主力150-200平方米面積適中,總價低供銷兩旺產品粗放疊加為低密度高檔公寓升級衍生產品主力供應面積與聯(lián)排重疊別墅功能不完善市場急需聯(lián)排別屋領袖產品大東郊別墅產品特征—聯(lián)排、疊加供應主力150-200平方米31競爭板塊之湯山代表項目：湯山公館、巴厘原墅、東郊小鎮(zhèn)等；供應情況：目前供應量較小，后期包括陽山、青龍山一帶有大量潛在供應；主力產品供應：獨棟、聯(lián)排、疊加等物業(yè)類型供應豐富，目前獨棟已去化完畢；建筑風格：民國風、東南亞異域風情等；營銷主要賣點：湯泉、山水等；區(qū)域定位：兼具第一、第二居所；競爭板塊之湯山代表項目：湯山公館、巴厘原墅、東郊小鎮(zhèn)等；32大東郊；項目定位為工薪階層的第二居所；明國建筑風格，溫泉、山水、街巷、明國情調；產品面積的控制。賣什么？——品牌、溫泉湯山人文公館大東郊；賣什么？——品牌、溫泉湯山人文公館33巴厘原墅

——巴厘島式建筑風格總建筑面積達28000平方米；獨立別墅16幢，雙拼別墅19幢（38戶），以及一幢綜合樓和一座酒店式公寓（103戶）；自2005年5月18日公開銷售，累計推出161套房源，目前銷售已經過半，成交均價達到8500元/m2。獨立別墅面積在360-780平方米，價格在10000-12000元/m2；雙拼別墅面積在270-360平方米，均價在8500元/m2。自2005年5月18日公開銷售，累計推出161套房源，目前銷34賣什么？——純正的巴厘島風情半坡溫泉

原生態(tài)別墅獨特的山地資源；溫泉資源；獨特的礦泉資源；巴厘島景觀、建筑風情設計；賣什么？——純正的巴厘島風情半坡溫泉

原生態(tài)別墅獨特的山地資35項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率建筑風格有無溫泉湯山公館聯(lián)排7500疊加6500聯(lián)排200疊加1502006年底50%民國風有巴厘原墅均價9000獨立318-514雙拼270-3602005.560%以上巴厘島有東郊小鎮(zhèn)7500聯(lián)排1652007.590%以上/典型個案小結項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率36競爭板塊之仙林代表項目：山水風華、棲園、依云溪谷、匯杰文庭、新城尚東區(qū)等；供應情況：當前供應量較大，后繼供應可觀；主力產品供應：目前以低密度為主，后期有部分獨棟及雙拼；建筑風格：歐風美雨泛濫、不純粹的新中式；營銷主要賣點：大學城、配套；區(qū)域定位：南京新市區(qū)，唯一國家級大學城，造城概念，第一居所；競爭板塊之仙林代表項目：山水風華、棲園、依云溪谷、匯杰文庭、37山風仙林板塊華產品類型產品風格面積區(qū)間疊加、雙拼、聯(lián)排簡歐建筑風格一期疊加140—200平米；聯(lián)排210—220平米；雙拼230平米水目前售價二期疊加預計9000元/平米；聯(lián)排11000元/平米；雙拼13000-15000元/平米山風仙林板塊華產品類型產品風格面積區(qū)間疊加、雙拼、聯(lián)排簡歐建38南京金塔湯山別墅項目定位39賣什么？——

區(qū)域發(fā)展、造城概念地處靈山北麓,占據(jù)“看山第一排”的位置;熱愛陽光、自由、生命尊貴、享受享受仙林星城資源;內部規(guī)劃以“山水”為引導入戶花園、下沉庭院、闊綽陽臺、超大露臺、半地下室（2.18米）賣什么？——區(qū)域發(fā)展、造城概念地處靈山北麓,占據(jù)“看山第一40尚區(qū)仙林板塊產品類型產品風格面積區(qū)間疊加、花園洋房、聯(lián)排現(xiàn)代中式花園洋房主力71—130平米；聯(lián)排別墅主力為195㎡、310㎡；疊加別墅主力為143—173㎡東尚區(qū)仙林板塊產品類型產品風格面積區(qū)間疊加、花園洋房、聯(lián)排現(xiàn)代412006年6月1日開盤，目前剩余房源在100套左右，主要為花園洋房；聯(lián)排別墅售價為9000—11000元/平米，花園洋房為7500元/平米，疊加別墅為8300元/平米2006年6月1日開盤，目前剩余房源在100套左右，主要為花42賣什么？——性價比高大學城獨特的人文氛圍及資金山東麓珍稀自然環(huán)境;現(xiàn)代中式建筑三重院落空間;聯(lián)排客廳與餐廳錯層設計，疊加餐廳挑高、上下層陽臺錯層設計、下沉式庭院，半地下室（一期2.1米，二期2.4米）賣什么？——性價比高大學城獨特的人文氛圍及資金山東麓珍稀自43依溪仙林板塊谷產品類型產品風格面積區(qū)間雙拼、獨棟現(xiàn)代印象派建筑風格雙拼約250平米，獨棟約500平米云目前售價一期10000元/平米以上依溪仙林板塊谷產品類型產品風格面積區(qū)間雙拼、獨棟現(xiàn)代印象派建44整個項目共有594戶,一期90套雙拼別墅,4幢獨棟別墅，即將開盤整個項目共有594戶,一期90套雙拼別墅,4幢獨棟別墅，即將45賣什么？——

品牌地產、產品競爭力依傍紫金山、碧芙山、香奈湖,山與湖的自然重合;綠色家園，江南水鄉(xiāng)以及人與大自然和諧共存的設計主題思想；多重立體開闊庭院，錯層設計；招商品牌。賣什么？——品牌地產、產品競爭力依傍紫金山、碧芙山、香奈湖46棲園共計714戶，以聯(lián)排、疊加為主打戶型；疊加面積為150—200平米，聯(lián)排為250—280平米；一期預計今年9月開盤；價格預計過萬。棲園共計714戶，以聯(lián)排、疊加為主打戶型；47仙林大環(huán)境和發(fā)展?jié)摿Γ粭冀ㄔO品牌優(yōu)勢。賣什么？——品牌、板塊潛力

仙林大環(huán)境和發(fā)展?jié)摿Γ毁u什么？——品牌、板塊潛力48項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率建筑風格有無溫泉棲園疊加10000疊加150-1902007.9//山水風華雙拼10000聯(lián)排8800雙拼230聯(lián)排210-2202007.190%以上/匯杰文庭疊加8000疊加150-1602007.590%/尚東區(qū)聯(lián)排9000、11500疊加8000聯(lián)排190、310疊加140-1802006.665%左右新中式/典型個案小結項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率49競爭板塊之方山九龍湖代表項目：雷丁TOWN、羅托魯拉等；供應情況：起步階段，當前供應極少，后期項目多且與本案入市時機吻合；主力產品供應：目前以聯(lián)排為主；建筑風格：歐風美雨泛濫、傳統(tǒng)中式；營銷主要賣點：山水、大學城、配套；區(qū)域定位：江寧三山板塊的南延，第一居所為主；競爭板塊之方山九龍湖代表項目：雷丁TOWN、羅托魯拉等；50雷丁town

——英式建筑風格的產品

總建筑面積為6.8萬平米；規(guī)劃住戶為214戶，其中聯(lián)排為202戶，雙拼為12戶；面積區(qū)間為195.28—220.48平米；2007年四月入市。雷丁town總建筑面積為6.8萬平米；51

賣什么？——人文，自然，純英式住宅

自然環(huán)境及人文條件（方山腳下，科學園內；純英式多庭院坡地聯(lián)排別墅；

賣什么？——人文，自然，純英式住宅

自然環(huán)境及人文條件（方52項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率建筑風格有無溫泉雷丁town聯(lián)排7500聯(lián)排195-2202007.4100%英式/羅托魯拉小鎮(zhèn)聯(lián)排6000雙拼7800聯(lián)排220-270雙拼280-3002006.12100%新西蘭/典型個案小結項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率53競爭板塊之三山代表項目：瑪斯蘭德、復地朗香、山水華門等；供應情況：別墅開發(fā)較為成熟，目前別墅市場主力供應區(qū)域，后繼供應少；主力產品供應：目前以聯(lián)排為主；建筑風格：歐風美雨泛濫；營銷主要賣點：山水；區(qū)域定位：曾經的5+2模式，目前隨周邊配套完善漸成第一居所；競爭板塊之三山代表項目：瑪斯蘭德、復地朗香、山水華門等；54復地朗香賣什么？——山、水三山板塊腹地，兩湖環(huán)繞（康厚湖和沐英湖）；現(xiàn)代簡約建筑；40余米地勢落差，半山豪宅；三期嶺郡以雙拼為主，同時配有少量獨立別墅，預計售價格分別為9700元/平米,12000元/平米。三期首層功能性設計升級；復地朗香賣什么？——山、水三山板塊腹地，兩湖環(huán)繞（康厚湖55項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率建筑風格有無溫泉山水華門雙拼16000疊加8000雙拼300疊加200-2402005.595%杭派建筑/復地朗香嶺郡雙拼9700獨立12000雙拼280-3402007.890%以上現(xiàn)代簡約/瑪斯蘭德上院獨立12000獨立370-5402007.490%以上北美/典型個案小結項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率56未來市場競爭格局城東板塊別墅后續(xù)供應量將達70萬平米，依云溪谷等項目的開盤將可能對本項目造成較強的市場競爭

38.1+163.8

==約200

城東已售別墅后續(xù)供應（萬）仙林、紫金、江寧潛在上市樓盤供應（萬）未來市場競爭激烈，特別是聯(lián)排別墅和疊加別墅注：不完全統(tǒng)計未來市場競爭格局城東板塊別墅后續(xù)供應量將達70萬平米，依云溪57競爭板塊潛在供應板塊土地編號或項目名稱實際出讓面積（平米）預計別墅上市量（萬平米）預計別墅類型仙林棲園22535915聯(lián)排、獨立依云溪谷241863.916.9雙拼、獨立小計467222.931.9/江寧加州城215815.914聯(lián)排、獨立26033116聯(lián)排、獨立中糧頤和南園50000035獨立、聯(lián)排、寬景洋房2005G7461161.93.5聯(lián)排、獨立青龍山生態(tài)園地塊33350053.4獨棟東方龍湖灣198000240000聯(lián)排、疊加同仁地塊140070小計895389145.9/紫金2005G3451214.62獨立2006G12184977.98疊加、聯(lián)排小計236192.510/注：未上市潛在供應，不完全統(tǒng)計競爭板塊潛在供應板塊土地編號或項目名稱實際出讓面積（平米）預58競爭性板塊總結物業(yè)類型聯(lián)排是幾大競爭性板塊的主力供應物業(yè)類型，面積多在200平至240平之間；疊加大放異彩，這種介于別墅與公寓之間的物業(yè)形態(tài)有廣泛的市場需求；雙拼供應較少；價格特征聯(lián)排價格跨度較大，單價從6400元到11000元不等。總體看，別墅、類別墅物業(yè)未來價格上升趨勢明顯，稀缺體現(xiàn)價值。建筑風格歐風美雨極度泛濫，較少為傳統(tǒng)中式和新中式風格；主要賣點以自然景觀為主，輔以湯泉等稀缺資源，部分區(qū)域主打新城、未來配套完善等概念；客群近郊城市化、遠郊近郊化，別墅漸成第一居所的載體，兼有部分5+2、投資性群體。競爭性板塊總結物業(yè)類型59競爭市場聯(lián)屋主力供應主打經濟牌，本案走偏舒適路線；歐風美雨建筑風格時代盛行，特色且具有競爭力的現(xiàn)代中式風格缺乏；禁墅政策的出臺，獨立別墅市場價值更高，且獨棟別墅類型的設計，可以提高項目的品質和樹立產品標竿；自然、人文資源充分的挖掘和利用。突圍【關鍵詞】空白點捕捉市場運作空間較大，可通過對產品力的挖掘，形成項目競爭力以占領細分市場，練內功。競爭市場聯(lián)屋主力供應主打經濟牌，本案走偏舒適路線；突圍【關鍵60{論篇}{論篇}61人群捕捉什么樣的人會選擇這里？人群捕捉什么樣的人會選擇這里？62首先從本項目的土地資源來看，本項目是一個第一居所為主的住宅項目，在大概念上可以稱為1.5空間居所，也就是第一局所為主，兼顧了投資休閑功能首先從本項目的土地資源來看，本項目是一個第一居所為主的住宅項63·極具學知的高收入者，家教氛圍濃郁?！び蟹€(wěn)定的收入，有學識，不張揚，受人尊敬?！ぷ⒅厝饲闇贤?，向往山水田園、較親人文、對生活理解能力強，有個人的觀點與主見?！ひ揽孔约旱牡滋N去創(chuàng)造財富。因此，他們很自信，對未來充滿信心，始終保持對生活舒適層面更高層次的需求?！び休^深的中國文化情結，但同時比較喜歡現(xiàn)代的生活方式我們的客群·極具學知的高收入者，家教氛圍濃郁?！び蟹€(wěn)定的收入，有學識，64群體特征分析穩(wěn)定穩(wěn)定是這些人群最大的特點，這表現(xiàn)在工作穩(wěn)定、生活穩(wěn)定、經濟收入穩(wěn)定。購買房產的目的則是希望用以升級現(xiàn)有居住條件、充分享受生活年齡38～55歲，他們在各自的工作崗位上都是位高權重者，已過而立之年；普遍受過高等教育，有深厚的文化修養(yǎng)，強烈的城市認同感；他們不一定是南京本地人，但已深深融入到南京這個城市文化之中，在內心深處認同于南京城市的生活方式與生活習慣職業(yè)背景他們分布于政府機關、實業(yè)經營、高校、研究所等行業(yè)，是這些行業(yè)的發(fā)展支柱；他們是南京的核心階層，他們的主要工作是行業(yè)發(fā)展的推動者群體特征分析65家庭結構多數(shù)消費者群體的子女已成長起來，家庭中并不缺乏物質上的需要，其需求已上升到精神層次；居住不是簡單的遮風擋雨，而是希望融入到一個擁有深厚文化韻味和優(yōu)美的自然環(huán)境的居住社區(qū)經濟狀況這些消費者擁有雄厚的經濟基礎，家庭年收入在20萬元以上，他們有穩(wěn)定的經濟收入，子女也已成長起來，主要的經濟來源于自己的工作收入，屬于“新生的中產階級”。人生哲學張弛有度，進退自如！有學識，穩(wěn)重不張揚，積極樂觀，注重生活質量與身心享受。

消費觀注重居住環(huán)境與自然環(huán)境的結合，講究內景與外景的呼應，對于他們而言，生活在自然天地里，才是對生活的一種尊重，而事業(yè)的要求又讓他們不能放棄城市生活。城東富人區(qū)，東郊是他們一生無法割舍的情懷，大鐘山是他們一生的選擇。家庭結構66·心靈寄情山水，生活不離城市?！ぜ扔锌捎糜跍贤ń涣鞯钠脚_，又有能獨自享受自我時光的私密空間。·東方的傳統(tǒng)人文，讓他們希望擁有獨享天地，可以蒔花弄草，休憩身心。·現(xiàn)代的生活教會他們，生活應該有一片天空，留給他們從容的旋轉?！び星橛芯埃屑矣性?，有山有水，有動有靜，便是理想生活的全部?！ば撵`寄情山水，生活不離城市。·既有可用于溝通交流的平臺，又67項目的產品路線項目的目標客群市場空白和機會地塊資源項目功能定位，1.5空間泛第一居所具有特色的現(xiàn)代中式住宅項目的產品路線項目的目標客群市場空白和機會地塊資源項目功能定68從消費者角度需要一個釋然心靈的場所融洽易溝通的氛圍不能遠離城市共享的空間安靜、安適但可以體驗獨特的生活享受以產品呼應較低的容積率院落組團式的布局別墅回歸到為生活服務內外部景觀的融合強烈的人文氣息倡導的一種生活理念

需求與產品的對位從消費者角度以產品呼應需求與產品的對位69傳承中國文化的精髓

----神形兼?zhèn)涞闹袊ㄖ鞒兄袊幕木?/p>

----神形兼?zhèn)涞闹?0規(guī)劃篇仿生建筑的傳承規(guī)劃篇仿生建筑的傳承71仿生建筑----

永遠流傳的建筑文化

最具生命力的中國建筑文化

最能體現(xiàn)中國文化的建筑元素之一仿生建筑----72仿生建筑在中國古建上的運用宏村----水牛形村落世界文化遺產仿生建筑在中國古建上的運用宏村----水牛形村落世界文化73仿生建筑在中國古建上的運用西遞村----船形村落世界文化遺產仿生建筑在中國古建上的運用西遞村----船形村落世界文化74仿生建筑在中國現(xiàn)代建筑上的運用北京奧運主會場—鳥巢北京奧運游泳館—水立方仿生建筑在中國現(xiàn)代建筑上的運用北京奧運主會場—鳥巢北京奧運游75仿生建筑的經典流傳流水別墅仿生建筑的經典流傳流水別墅76是水牛形規(guī)劃？船形規(guī)劃？魚形規(guī)劃？如意形規(guī)劃？還是梅花形規(guī)劃？……我們要打造獨一無二的規(guī)劃特色采用仿生規(guī)劃建筑是水牛形規(guī)劃？船形規(guī)劃？魚形規(guī)劃？我們要打造獨一無二的規(guī)劃特77圍合院落----創(chuàng)造更和諧的鄰里空間體現(xiàn)中國的“和”文化

圍合院落----78組團式圍合和內部庭院規(guī)劃的圍合組團式圍合和內部庭院規(guī)劃的圍合79

規(guī)劃上要形成獨一無二的仿生村落規(guī)劃特色并結合組團式的圍合，呈現(xiàn)多重圍合的別樣空間感受規(guī)劃上80建筑類型確定地塊容積率、建筑密度等指標以聯(lián)舍為主的建筑類型更好的支撐容積率增加適量的多層別屋提高項目的品質和檔次增加少量的獨舍建筑類型確定地塊容積率、建筑密度等指標以聯(lián)舍為主的建筑類型更81建筑類型配套面積基底面積層數(shù)住宅建筑面積比例建筑覆蓋率獨舍3500㎡120㎡2.55%25%聯(lián)舍100㎡375%多層別屋150㎡520%配套建筑2000㎡——建筑類型配比建筑類型配套面積基底面積層數(shù)住宅建筑建筑覆蓋率獨舍3582建筑篇“彩色中國”的融入建筑篇“彩色中國”的融入83黑白灰[傳統(tǒng)中國風格]黑[傳統(tǒng)中國風格]84

中國建筑不乏色彩中國建筑不乏色彩85目前的中式別墅缺乏色彩黑白灰的色調是中國建筑的表現(xiàn)之一黑白灰不是中國建筑的全部黑白灰的陰冷并不是現(xiàn)代大眾的喜好本項目所處位置不適合全部使用黑白灰色調目前的中式別墅缺乏色彩黑白灰的色調是中國建筑的表現(xiàn)之一86我們應該怎么辦？中國人家我們應該怎么辦？中國人家87喚醒對色彩的感覺喚醒對色彩的感覺88讓我們的中式別墅溫暖人心讓我們的中式別墅色彩豐富讓我們的中式別墅為更多的人接受喚醒對色彩的感覺讓我們的中式別墅喚醒對色彩的感覺89當代中國中式建筑新概念……當代中國中式建筑新概念……90“彩色中國”的應用----磚雕“彩色中國”的應用----磚雕91“彩色中國”的應用----外墻“彩色中國”的應用----外墻92“彩色中國”的應用----大門“彩色中國”的應用----大門93“彩色中國”的應用----月亮門無色和有色的對比“彩色中國”的應用----月亮門無色和有色的對比94“彩色中國”的應用----鏤空窗花“彩色中國”的應用----鏤空窗花95“彩色中國”的應用----琉璃瓦“彩色中國”的應用----琉璃瓦96“彩色中國”的應用----中式涼亭“彩色中國”的應用----中式涼亭97

建筑上將色彩注入建筑的細節(jié)讓建筑暖起來呈現(xiàn)“彩色中國”的新中式建筑建筑上98戶型配比建議獨舍300-330㎡聯(lián)舍多層別屋

150-180㎡220㎡20%左右250㎡60%左右280㎡以上20%左右聯(lián)舍和多層別屋走中偏大、舒適性戶型路線戶型配比建議獨舍300-330㎡聯(lián)舍多99戶型推薦獨舍一一層平面圖二層平面圖三層平面圖戶型推薦獨舍一一層平面圖二層平面圖三層平面圖100三層平面圖二層平面圖一層平面圖戶型推薦三層平面圖二層平面圖一層平面圖戶型推薦101聯(lián)舍一半地下室一層平面圖二層平面圖三層平面圖建筑剖面圖戶型推薦聯(lián)舍一半地下室一層平面圖二層平面圖三層平面圖102半地下室聯(lián)舍二一層平面圖二層平面圖三層平面圖戶型推薦半地下室聯(lián)舍二一層平面圖二層平面圖三層平面圖103多層別屋戶型推薦多層別屋戶型推薦104細節(jié)的傳承

坡地結合地下室細節(jié)的傳承坡地結合地下室105前庭后院細節(jié)的傳承前庭后院細節(jié)的傳承106

天井設計細節(jié)的傳承天井設計細節(jié)的傳承107

下沉式花園細節(jié)的傳承路網地坪高度樓宇南外部高點采光地下室下沉式花園細節(jié)的傳承路網地坪高度樓宇南外部高點采光地下室108

餐廳挑空餐廳頂面細節(jié)的傳承餐廳挑空餐廳頂面細節(jié)的傳承109

陽光露臺細節(jié)的傳承陽光露臺細節(jié)的傳承110內庭院設計入戶花園景觀外飄窗頂層陽光露臺多層別屋細節(jié)傳承內庭院設計入戶花園景觀外飄窗頂層陽光露臺多層別屋細節(jié)傳承111價格建議結合市場，結合產品我司的價格建議如下：獨舍12000-13000元/㎡多層別屋

8500-9000元/㎡聯(lián)舍10000-11000元/㎡價格建議結合市場，結合產品我司的價格建議如下：獨舍112景觀篇“水文化”的融入景觀篇“水文化”的融入113山圍村堞，幽谷空蘭，人杰地靈紫金城東，東方屬震，五行屬木，水則生木；風水之勢主導，中國“水文化”之精髓體現(xiàn)山圍村堞，幽谷空蘭，人杰地靈紫金城東，東方屬震，五行屬木，水114水的意境看得到的水體驗到的水意向中的水水的意境看得到的水體驗到的水意向中的水115感觀體驗意象飛瀑疊水，深井曲溪，荷塘綠波山地溫泉百花上苑風生水起，靈水生智感觀飛瀑疊水，深井曲溪，荷塘綠波山地溫泉百花上苑風生水116生活中看得到的水江溪流河海湖瀑布生活中看得到的水江溪流河海湖瀑布117感受到的水嬉戲、玩耍溫泉養(yǎng)生溫室灌溉感受到的水嬉戲、玩耍溫泉養(yǎng)生溫室灌溉118意向中的水聚財、入水為財、曲水流觴意向中的水聚財、入水為財、曲水流觴119中國園林代表性的其他景觀元素中國園林代表性的其他景觀元素120寧可食無肉

不可居無竹寧可食無肉

不可居無竹121荷塘月色荷塘月色122山石輝映山石輝映123亭臺樓閣回廊曉月亭臺樓閣124

景觀上水的多種用途闡述“水文化”結合中式園林特別元素呈現(xiàn)中國特色小水園林景觀景觀上125配套篇主題會所結合多層別屋配套篇主題會所結合多層別屋126SPA商務商業(yè)酒店后期：結合球場、攀巖等設置室外運動休閑配套會所SPA商務商業(yè)酒店后期：結合球場、攀巖等設置室外運動休127會所立面表現(xiàn)丁山賓館縮小版—精神堡壘會所立面表現(xiàn)128攀巖

燈光網球場

SPA會館健身場地

兒童樂園

攀巖燈光網球場SPA會館健身場地兒童樂園129規(guī)劃配套2700㎡幼兒園托老所3000㎡菜場規(guī)劃配套2700㎡幼兒園130物業(yè)管理五星級管理服務物業(yè)管理五星級管理服務131智能化規(guī)避性管理智能化規(guī)避性管理132{結篇}{結篇}133象形規(guī)劃布局，仿生建筑寓意深遠?！鹾现袊L格的獨特建筑規(guī)劃布局水繞城郭，潤物養(yǎng)身。——以“溫泉”為基，打造“水文化”主題景觀軸線靠山蓄水，中式思維精髓，現(xiàn)代演繹?！{點綴中國風格的“彩色中國”建筑風格象形規(guī)劃布局，仿生建筑寓意深遠。134南京金塔湯山別墅項目定位135南京金塔湯山別墅項目定位136南京金塔湯山別墅項目定位137中國人住行食老人事業(yè)衣事業(yè)兒女財富自我前程家譜血脈氣質環(huán)境身體心情中住行食老人事業(yè)衣事兒女財自我前家血氣環(huán)境身體心情138天地人和，生生不息天地人和，生生不息139生生不息的建筑{彩色中國的生活}生生不息的建筑{彩色中國的生活}140{引子}{引子}141臣本布衣，躬耕南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅馳。——諸葛亮《出師表》臣本布衣，142小隱隱于野，中隱隱于世，大隱隱于朝。退是為了更好的進，隱是為了內心的顯。積極、溝通、活躍，是成功的根本。當代中國人的典型人生觀（事業(yè)觀）是什么？Q1小隱隱于野，中隱隱于世，大隱隱于朝。當代中國人的典型人生觀（143形既生矣，神發(fā)知矣，五性感動而善惡分，萬物出矣?！饨桓校f物，萬物生生而變化無窮焉……——周敦頤《太極圖說》形既生矣，神發(fā)知矣，五性感動而善惡分，萬物出矣。……144落紅本是無情物，化做春泥更護花?！吨芤住は缔o上》：“生生之謂易。世襲、傳承、血脈，代代相傳。當代中國人的典型生活觀（世俗觀）是什么？Q2落紅本是無情物，化做春泥更護花。當代中國人的典型生活觀（世俗145故人具雞黍，邀我至田家。

綠樹村邊合，青山郭外斜。

開軒面場圃，把酒話桑麻。

待到重陽日，還來就菊花。

——孟浩然《過故人莊》故人具雞黍，邀我至田家。

綠樹村邊合，青山郭外斜。

146

靠山面水，上風上水，人屋興旺。自然、人情、交流、空間，相生相息當代中國人的典型居住觀（建筑觀）是什么？Q3當代中國人的典型居住觀（建筑觀）是什么？Q3147{尋篇}{尋篇}148大東郊內，陽山腳下，交通便利，配套欠缺土地價值分析土地地理位置交通配套——123、游5、南湯線途經地塊，平均等待時間約15 分鐘，至中山門需時30分鐘；自駕車沿寧杭公路至中山門需時20分鐘；周邊現(xiàn)有屬性——溫泉、碑材、溶洞旅游設施；水泥、煉灰廠及學校；生活配套——項目周邊近5公里范圍之內，基本生活設施缺乏，需自身打造；麒麟湯山兩鎮(zhèn)相距約7公里，銀行、醫(yī)院、超市、菜場具有；大東郊內，陽山腳下，交通便利，配套欠缺土地價值分析交通配套—149群山環(huán)繞、臥虎藏龍，景點相鄰、溫泉文化土地價值分析土地內外資源內部資源——原為鐘山水泥廠，地勢大部分平坦，少面積具有坡度；內部樹木繁茂，水田分布，擁有良好的植被資源；溫泉景點資源——知名景點陽山碑材、明文化村、古猿人洞相近；頤尚、錦尚等溫泉會館相鄰，同時地塊內部擁有天然泉眼；山水資源——項目東北南三面環(huán)山，西南面臨主要入口寧杭公路；北面峭壁水池，具有獨特的打造內涵；群山環(huán)繞、臥虎藏龍，景點相鄰、溫泉文化土地價值分析內部資源—150高速匝道、直通仙林、寧杭公路改造等等土地價值分析周邊規(guī)劃愿景直通仙林——規(guī)劃中的七鄉(xiāng)河路與匝道相連，直通仙林大學生；寧杭公路——寧杭公路原計劃于今年實施改造工程，但尚未實施，預計將與高速匝道口工程共同施工；城東板塊遠景規(guī)劃良好——東郊—首善居住區(qū)，上風上水；城東地區(qū)是滬寧城市帶的主要組成，將以仙林新市區(qū)為核心發(fā)展大東部發(fā)展圈；高速匝道——滬寧高速與寧杭公路設置高速匝道口；城東板塊遠景規(guī)劃高速匝道、直通仙林、寧杭公路改造等等土地價值分析直通仙林——151自然資源豐富，區(qū)位優(yōu)勢明顯，遠景規(guī)劃美好土地價值分析SWOT分析WOST未來規(guī)劃滬寧高速將在地塊所處位置處建設一個匝道，連接中山門車程僅12分鐘。交通優(yōu)勢不言而喻。未來規(guī)劃滬寧高速收費站將遷移至二環(huán)以外，將減輕購房者的交通成本。地塊位于大城東板塊，城東板塊作為南京實施城市化進程重要戰(zhàn)略中心，未來發(fā)展前景廣闊。規(guī)劃中的七鄉(xiāng)河路就在項目旁，這將縮短項目到達仙林新市區(qū)的距離，隨著仙林大學城市政規(guī)劃的逐步完成，其基礎配套可與本地塊實現(xiàn)共享。國家先前已停止別墅用地的供應，未來的別墅產品必將呈現(xiàn)稀缺性，這對本項目而言又是一利好。根據(jù)仙林新市區(qū)總體規(guī)劃，未來項目周邊的水泥廠、化工廠即將搬遷。改善項目的自然環(huán)境。自然資源豐富，區(qū)位優(yōu)勢明顯，遠景規(guī)劃美好土地價值分析WOST152地塊價值研判區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟮貕K價值高自然、人文資源豐厚項目具備打造成為獨具特色、高附加值的高尚社區(qū)首善居住區(qū)地塊價值研判區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟮貕K價值高自然、人文資源豐厚項目具153溧水皖南大南京別墅1小時都市圈別墅三山大東郊別墅群句容方山九龍湖

一小時都市圈別墅南京別墅在哪里?老山從空間上把握:兩大板塊大南京別墅大三山板塊溧水皖南大南京別墅1小時都市圈別墅三山大東郊句容方山九龍湖154一小時都市圈別墅市場格局經濟上自覺接受南京輻射良好景觀資源,往往是旅游休閑勝地,好山好水;交通便利,距離南京主城區(qū)60到100公里,1小時車程;第2居所,5+2生活方式目前以溧水的東屏湖、臥龍湖，安徽和縣的香泉湖，句容的侖山湖等區(qū)域為主力供應區(qū)域一小時都市圈別墅市場格局經濟上自覺接受南京輻射155大南京別墅市場格局05年以前主要以江寧三山板塊為主，05年至今完成從小三山到大三山板塊的擴張，即：原江寧三山板塊、以紫金山為核心的大東郊板塊和江北的老山板塊從空間上看，近郊別墅的供應日漸稀缺，遠郊別墅逐漸走入視野第一居所為主目前主力供應區(qū)域為老山板塊、江寧的方山九龍湖板塊以及仙林板塊從產品類型上看，獨立別墅開始大行其道，鐘山國際高爾夫、山河水、巴厘原墅等先后高調亮相從建筑風格看，目前在售的別墅、類別墅項目以歐風美雨為主，西班牙、意大利、北美等西式別墅甚囂塵上，傳統(tǒng)中式和現(xiàn)代中式風格較少大南京別墅市場格局05年以前主要以江寧三山板塊為主，05年至1562006年至今各板塊別墅供銷對比圖單位：套2006年至今各板塊別墅供銷對比圖單位：套157別墅板塊之供銷市場表情07年是別墅年Townhouse占具市場主流,供銷旺盛明年供應結構調整群雄并起,逐鹿中原,年供應量過千套城東、江寧發(fā)展江北、仙林、溧水等國信自然天成、上湖壹境、香山湖1號、同仁等占別墅總共量的80%以上單價、總價相對適中目前以”三山”、”江北”、”紫金”供應主力總價高、客群窄獨立、雙拼、聯(lián)排近”三足鼎力”之勢獨立供應小,去化相對慢別墅板塊之供銷市場表情07年是別墅年Townhouse占具市158產品特征---獨立【精致、實用獨棟別墅存在一定的市場機會點

】產品特征---獨立【精致、實用獨棟別墅存在一定的市場機會點159產品特征---雙拼

【市場占有率低,非主流產品

】產品特征---雙拼【市場占有160產品特征---聯(lián)排

【市場迫需有競爭力和生命力的產品】聯(lián)排市場占有率高,接受度強產品特征---聯(lián)排【市場迫需有競爭力和生命力的產品】聯(lián)排市161片區(qū)獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加別墅單價范圍(元/平米)總價范圍（萬元/套）單價范圍(元/平米)總價范圍（萬元/套）單價范圍(元/平米)總價范圍（萬元/套）單價范圍(元/平米)總價范圍（萬元/套）三山10000-13000450-6007200-9100200-3007000-8500200-2205500-8000120-190方山–九龍湖//7500220—2306500140—170//祿口////4500-500090-100400060-70仙林////7300-8600150-1907300-8500115-140百家湖11000-15000400-600//////紫金15000-25000600-200010000400////江北9000-10000300-400//////湯山10000-12000500-800早期9000300-4006500-8200130-160630085-100價格特征片區(qū)獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加別墅單價范圍(162樓盤名稱建筑風格山水風華簡歐巴厘原墅巴厘島山和水新北美雷丁town英式邊城歐式尚東區(qū)現(xiàn)代中式依云溪谷現(xiàn)代印象派復地朗香現(xiàn)代簡約湯山公館中式民國同仁地塊中式（四合院）鐘山美廬民國建筑別墅建筑風格分析盡管中式建筑得到回歸，但缺少鮮明的特色和純粹的表現(xiàn)從歐風美雨的模仿中式建筑的崛起，蓬勃發(fā)展本土回歸的山河水（新北美，自由、活潑）樓盤名稱建筑風格山水風華簡歐巴厘原墅巴厘島山和水新北美雷丁t163中式風格

現(xiàn)代風格

西式風格中國人家山水風華（簡歐）巴厘原墅（巴厘島風格）尚東區(qū)（現(xiàn)代中式）依云溪谷（現(xiàn)代印象派建筑風格）城開湯山公館（中式民國)中式風格現(xiàn)代風格164邊城（歐式建筑）雷丁town(英式建筑）鐘山美廬（民國建筑）復地朗香（現(xiàn)代簡約）邊城（歐式建筑）雷丁town(英式建筑）鐘山美廬（民國建筑）165別墅市場小節(jié)各物業(yè)類型市場特征價格特征建筑風格特征產品特征聯(lián)排供銷兩旺，甚至出現(xiàn)吃緊；疊加為次主力供應產品，市場接受度高；雙拼為非主流產品；獨棟目前供銷比為1.4，隨著禁墅政策的發(fā)布，需求趨多。未來供應將與聯(lián)排、雙拼形成“三國鼎立”。地段決定各別墅價格差異較大從歐風美雨的模仿中式建筑的崛起，蓬勃發(fā)展近年，產品有一定程度的創(chuàng)新，如木結構別墅（蒙塔卡利）、流水別墅（國信自然天成）、院落式別墅（如瑪斯蘭德、巴厘原墅等）客戶心里盲目、粗放型的追求別墅到理性鑒別別墅，欣賞好的產品別墅別墅市場小節(jié)各物業(yè)類型市場特征價格特征建筑風格特征產品特征聯(lián)166

我們在哪里?我們的競爭對手在哪里？仙林紫金山湯山大東郊別墅方山九龍湖三山

我們在哪里?我們的競爭對手在哪里？仙林紫金山湯山大東郊別墅167板塊板塊特征主力產品供應擁有資源是否競爭紫金山自古以來就是南京上風上水之地，真正意義上的富人區(qū)，為南京高檔別墅所在地。目前主要項目為鐘山國際高爾夫、鐘山美廬、馬術場項目等。目前以獨棟為主，后期有部分低密度產品兼具自然和人文弱湯山早期南京別墅的聚集區(qū)域之一，目前供應不大，后繼開發(fā)量可觀各物業(yè)類型都有自然資源與湯泉強仙林早期南京別墅的聚集區(qū)域之一，目前以低密度項目為主，造城概念，未來將成為南京的新市區(qū)之一產品以低密度為主，后期有少量獨棟和雙拼自然景觀弱、大學城人文強老三山別墅發(fā)展較早。2000年后進入高速發(fā)展期，為過去幾年南京別墅的主力供應區(qū)域，目前以第一居所為主，未來供應小產品類型豐富，但以聯(lián)排為主自然景觀強方山九龍湖別墅開發(fā)才起步，未來主要供應區(qū)域之一目前聯(lián)排為主自然景觀強老山依托山水、高爾夫等資源，別墅開發(fā)漸成氣候，目前僅有山河水等少量項目，后繼開發(fā)可觀目前以獨棟為主自然景觀、湯泉、高爾夫等弱競爭性板塊概述板塊板塊特征主力產品供應擁有資源是否競爭紫金山自古以來就是南168大東郊別墅供銷天泓山莊及仙林板塊的別墅都以疊加供應為主,供求旺盛獨棟別墅供應珍稀湯山公館以合院聯(lián)排供應為主大東郊別墅供銷天泓山莊及仙林板塊的別墅都以疊加供應為主,供求169大東郊別墅產品特征—獨棟、雙拼東郊獨立別墅高單價、高總價,面積趨大,成為一種奢侈品

雙拼非主流產品250—350平米為空擋小獨棟缺失大東郊別墅產品特征—獨棟、雙拼東郊獨立別墅高單價、高總價,170大東郊別墅產品特征—聯(lián)排、疊加供應主力150-200平方米面積適中,總價低供銷兩旺產品粗放疊加為低密度高檔公寓升級衍生產品主力供應面積與聯(lián)排重疊別墅功能不完善市場急需聯(lián)排別屋領袖產品大東郊別墅產品特征—聯(lián)排、疊加供應主力150-200平方米171競爭板塊之湯山代表項目：湯山公館、巴厘原墅、東郊小鎮(zhèn)等；供應情況：目前供應量較小，后期包括陽山、青龍山一帶有大量潛在供應；主力產品供應：獨棟、聯(lián)排、疊加等物業(yè)類型供應豐富，目前獨棟已去化完畢；建筑風格：民國風、東南亞異域風情等；營銷主要賣點：湯泉、山水等；區(qū)域定位：兼具第一、第二居所；競爭板塊之湯山代表項目：湯山公館、巴厘原墅、東郊小鎮(zhèn)等；172大東郊；項目定位為工薪階層的第二居所；明國建筑風格，溫泉、山水、街巷、明國情調；產品面積的控制。賣什么？——品牌、溫泉湯山人文公館大東郊；賣什么？——品牌、溫泉湯山人文公館173巴厘原墅

——巴厘島式建筑風格總建筑面積達28000平方米；獨立別墅16幢，雙拼別墅19幢（38戶），以及一幢綜合樓和一座酒店式公寓（103戶）；自2005年5月18日公開銷售，累計推出161套房源，目前銷售已經過半，成交均價達到8500元/m2。獨立別墅面積在360-780平方米，價格在10000-12000元/m2；雙拼別墅面積在270-360平方米，均價在8500元/m2。自2005年5月18日公開銷售，累計推出161套房源，目前銷174賣什么？——純正的巴厘島風情半坡溫泉

原生態(tài)別墅獨特的山地資源；溫泉資源；獨特的礦泉資源；巴厘島景觀、建筑風情設計；賣什么？——純正的巴厘島風情半坡溫泉

原生態(tài)別墅獨特的山地資175項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率建筑風格有無溫泉湯山公館聯(lián)排7500疊加6500聯(lián)排200疊加1502006年底50%民國風有巴厘原墅均價9000獨立318-514雙拼270-3602005.560%以上巴厘島有東郊小鎮(zhèn)7500聯(lián)排1652007.590%以上/典型個案小結項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率176競爭板塊之仙林代表項目：山水風華、棲園、依云溪谷、匯杰文庭、新城尚東區(qū)等；供應情況：當前供應量較大，后繼供應可觀；主力產品供應：目前以低密度為主，后期有部分獨棟及雙拼；建筑風格：歐風美雨泛濫、不純粹的新中式；營銷主要賣點：大學城、配套；區(qū)域定位：南京新市區(qū)，唯一國家級大學城，造城概念，第一居所；競爭板塊之仙林代表項目：山水風華、棲園、依云溪谷、匯杰文庭、177山風仙林板塊華產品類型產品風格面積區(qū)間疊加、雙拼、聯(lián)排簡歐建筑風格一期疊加140—200平米；聯(lián)排210—220平米；雙拼230平米水目前售價二期疊加預計9000元/平米；聯(lián)排11000元/平米；雙拼13000-15000元/平米山風仙林板塊華產品類型產品風格面積區(qū)間疊加、雙拼、聯(lián)排簡歐建178南京金塔湯山別墅項目定位179賣什么？——

區(qū)域發(fā)展、造城概念地處靈山北麓,占據(jù)“看山第一排”的位置;熱愛陽光、自由、生命尊貴、享受享受仙林星城資源;內部規(guī)劃以“山水”為引導入戶花園、下沉庭院、闊綽陽臺、超大露臺、半地下室（2.18米）賣什么？——區(qū)域發(fā)展、造城概念地處靈山北麓,占據(jù)“看山第一180尚區(qū)仙林板塊產品類型產品風格面積區(qū)間疊加、花園洋房、聯(lián)排現(xiàn)代中式花園洋房主力71—130平米；聯(lián)排別墅主力為195㎡、310㎡；疊加別墅主力為143—173㎡東尚區(qū)仙林板塊產品類型產品風格面積區(qū)間疊加、花園洋房、聯(lián)排現(xiàn)代1812006年6月1日開盤，目前剩余房源在100套左右，主要為花園洋房；聯(lián)排別墅售價為9000—11000元/平米，花園洋房為7500元/平米，疊加別墅為8300元/平米2006年6月1日開盤，目前剩余房源在100套左右，主要為花182賣什么？——性價比高大學城獨特的人文氛圍及資金山東麓珍稀自然環(huán)境;現(xiàn)代中式建筑三重院落空間;聯(lián)排客廳與餐廳錯層設計，疊加餐廳挑高、上下層陽臺錯層設計、下沉式庭院，半地下室（一期2.1米，二期2.4米）賣什么？——性價比高大學城獨特的人文氛圍及資金山東麓珍稀自183依溪仙林板塊谷產品類型產品風格面積區(qū)間雙拼、獨棟現(xiàn)代印象派建筑風格雙拼約250平米，獨棟約500平米云目前售價一期10000元/平米以上依溪仙林板塊谷產品類型產品風格面積區(qū)間雙拼、獨棟現(xiàn)代印象派建184整個項目共有594戶,一期90套雙拼別墅,4幢獨棟別墅，即將開盤整個項目共有594戶,一期90套雙拼別墅,4幢獨棟別墅，即將185賣什么？——

品牌地產、產品競爭力依傍紫金山、碧芙山、香奈湖,山與湖的自然重合;綠色家園，江南水鄉(xiāng)以及人與大自然和諧共存的設計主題思想；多重立體開闊庭院，錯層設計；招商品牌。賣什么？——品牌地產、產品競爭力依傍紫金山、碧芙山、香奈湖186棲園共計714戶，以聯(lián)排、疊加為主打戶型；疊加面積為150—200平米，聯(lián)排為250—280平米；一期預計今年9月開盤；價格預計過萬。棲園共計714戶，以聯(lián)排、疊加為主打戶型；187仙林大環(huán)境和發(fā)展?jié)摿?；棲霞建設品牌優(yōu)勢。賣什么？——品牌、板塊潛力

仙林大環(huán)境和發(fā)展?jié)摿Γ毁u什么？——品牌、板塊潛力188項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率建筑風格有無溫泉棲園疊加10000疊加150-1902007.9//山水風華雙拼10000聯(lián)排8800雙拼230聯(lián)排210-2202007.190%以上/匯杰文庭疊加8000疊加150-1602007.590%/尚東區(qū)聯(lián)排9000、11500疊加8000聯(lián)排190、310疊加140-1802006.665%左右新中式/典型個案小結項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率189競爭板塊之方山九龍湖代表項目：雷丁TOWN、羅托魯拉等；供應情況：起步階段，當前供應極少，后期項目多且與本案入市時機吻合；主力產品供應：目前以聯(lián)排為主；建筑風格：歐風美雨泛濫、傳統(tǒng)中式；營銷主要賣點：山水、大學城、配套；區(qū)域定位：江寧三山板塊的南延，第一居所為主；競爭板塊之方山九龍湖代表項目：雷丁TOWN、羅托魯拉等；190雷丁town

——英式建筑風格的產品

總建筑面積為6.8萬平米；規(guī)劃住戶為214戶，其中聯(lián)排為202戶，雙拼為12戶；面積區(qū)間為195.28—220.48平米；2007年四月入市。雷丁town總建筑面積為6.8萬平米；191

賣什么？——人文，自然，純英式住宅

自然環(huán)境及人文條件（方山腳下，科學園內；純英式多庭院坡地聯(lián)排別墅；

賣什么？——人文，自然，純英式住宅

自然環(huán)境及人文條件（方192項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率建筑風格有無溫泉雷丁town聯(lián)排7500聯(lián)排195-2202007.4100%英式/羅托魯拉小鎮(zhèn)聯(lián)排6000雙拼7800聯(lián)排220-270雙拼280-3002006.12100%新西蘭/典型個案小結項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率193競爭板塊之三山代表項目：瑪斯蘭德、復地朗香、山水華門等；供應情況：別墅開發(fā)較為成熟，目前別墅市場主力供應區(qū)域，后繼供應少；主力產品供應：目前以聯(lián)排為主；建筑風格：歐風美雨泛濫；營銷主要賣點：山水；區(qū)域定位：曾經的5+2模式，目前隨周邊配套完善漸成第一居所；競爭板塊之三山代表項目：瑪斯蘭德、復地朗香、山水華門等；194復地朗香賣什么？——山、水三山板塊腹地，兩湖環(huán)繞（康厚湖和沐英湖）；現(xiàn)代簡約建筑；40余米地勢落差，半山豪宅；三期嶺郡以雙拼為主，同時配有少量獨立別墅，預計售價格分別為9700元/平米,12000元/平米。三期首層功能性設計升級；復地朗香賣什么？——山、水三山板塊腹地，兩湖環(huán)繞（康厚湖195項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率建筑風格有無溫泉山水華門雙拼16000疊加8000雙拼300疊加200-2402005.595%杭派建筑/復地朗香嶺郡雙拼9700獨立12000雙拼280-3402007.890%以上現(xiàn)代簡約/瑪斯蘭德上院獨立12000獨立370-5402007.490%以上北美/典型個案小結項目名稱銷售單價(元/平米)主力戶型(平米)開盤時間去化率196未來市場競爭格局城東板塊別墅后續(xù)供應量將達70萬平米，依云溪谷等項目的開盤將可能對本項目造成較強的市場競爭

38.1+163.8

==約200

城東已售別墅后續(xù)供應（萬）仙林、紫金、江寧潛在上市樓盤供應（萬）未來市場競爭激烈，特別是聯(lián)排別墅和疊加別墅注：不完全統(tǒng)計未來市場競爭格局城東板塊別墅后續(xù)供應量將達70萬平米，依云溪197競爭板塊潛在供應板塊土地編號或項目名稱實際出讓面積（平米）預計別墅上市量（萬平米）預計別墅類型仙林棲園22535915聯(lián)排、獨立依云溪谷241863.916.9雙拼、獨立小計467222.931.9/江寧加州城215815.914聯(lián)排、獨立26033116聯(lián)排、獨立中糧頤和南園50000035獨立、聯(lián)排、寬景洋房2005G7461161.93.5聯(lián)排、獨立青龍山生態(tài)園地塊33350053.4獨棟東方龍湖灣198000240000聯(lián)排、疊加同仁地塊140070小計895389145.9/紫金2005G3451214.62獨立2006G12184977.98疊加、聯(lián)排小計236192.510/注：未上市潛在供應，不完全統(tǒng)計競爭板塊潛在供應板塊土地編號或項目名稱實際出讓面積（平米）預198競爭性板塊總結物業(yè)類型聯(lián)排是幾大競爭性板塊的主力供應物業(yè)類型，面積多在200平至240平之間；疊加大放異彩，這種介于別墅與公寓之間的物業(yè)形態(tài)有廣泛的市場需求；雙拼供應較少；價格特征聯(lián)排價格跨度較大，單價從6400元到11000元不等?？傮w看，別墅、類別墅物業(yè)未來價格上升趨勢明顯，稀缺體現(xiàn)價值。建筑風格歐風美雨極度泛濫，較少為傳統(tǒng)中式和新中式風格；主要賣點以自然景觀為主，輔以湯泉等稀缺資源，部分區(qū)域主打新城、未來配套完善等概念；客群近郊城市化、遠郊近郊化，別墅漸成第一居所的載體，兼有部分5+2、投資性群體。競爭性板塊總結物業(yè)類型199競爭市場聯(lián)屋主力供應主打經濟牌，本案走偏舒適路線；歐風美雨建筑風格時代盛行，特色且具有競爭力的現(xiàn)代中式風格缺乏；禁墅政策的出臺，獨立別墅市場價值更高，且獨棟別墅類型的設計，可以提高項目的品質和樹立產品標竿；自然、人文資源充分的挖掘和利用。突圍【關鍵詞】空白點捕捉市場運作空間較大，可通過對產品力的挖掘，形成項目競爭力以占領細分市場，練內功。競爭市場聯(lián)屋主力供應主打經濟牌，本案走偏舒適路線；突圍【關鍵200{論篇}{論篇}201人群捕捉什么樣的人會選擇這里？人群捕捉什么樣的人會選擇這里？202首先從本項目的土地資源來看，本項目是一個第一居所為主的住宅項目，在大概念上可以稱為1.5空間居所，也就是第一局所為主，兼顧了投資休閑功能首先從本項目的土地資源來看，本項目是一個第一居所為主的住宅項203·極具學知的高收入者，家教氛圍濃郁?！び蟹€(wěn)定的收入，有學識，不張揚，受人尊敬?！ぷ⒅厝饲闇贤?，向往山水田園、較親人文、對生活理解能力強，有個人的觀點與主見?！ひ揽孔约旱牡滋N去創(chuàng)造財富。因此，他們很自信，對未來充滿信心，始終保持對生活舒適層面更高層次的需求?！び休^深的中國文化情結，但同時比較喜歡現(xiàn)代的生活方式我們的客群·極具學知的高收入者，家教氛圍濃郁?！び蟹€(wěn)定的收入，有學識，204群體特征分析穩(wěn)定穩(wěn)定是這些人群最大的特點，這表現(xiàn)在工作穩(wěn)定、生活穩(wěn)定、經濟收入穩(wěn)定。購買房產的目的則是希望用以升級現(xiàn)有居住條件、充分享受生活年齡38～55歲，他們在各自的工作崗位上都是位高權重者，已過而立之年；普遍受過高等教育，有深厚的文化修養(yǎng)，強烈的城市認同感；他們不一定是南京本地人，但已深深融入到南京這個城市文化之中，在內心深處認同于南京城市的生活方式與生活習慣職業(yè)背景他們分布于政府機關、實業(yè)經營、高校、研究所等行業(yè)，是這些行業(yè)的發(fā)展支柱；他們是南京的核心階層，他們的主要工作是行業(yè)發(fā)展的推動者群體特征分析205家庭結構多數(shù)消費者群體的子女已成長起來，家庭中并不缺乏物質上的需要，其需求已上升到精神層次；居住不是簡單的遮風擋雨，而是希望融入到一個擁有深厚文化韻味和優(yōu)美的自然環(huán)境的居住社區(qū)經濟狀況這些消費者擁有雄厚的經濟基礎，家庭年收入在20萬元以上，他們有穩(wěn)定的經濟收入，子女也已成長起來，主要的經濟來源于自己的工作收入，屬于“新生的中產階級”。人生哲學張弛有度，進退自如！有學識，穩(wěn)重不張揚，積極樂觀，注重生活質量與身心享受。

消費觀注重居住環(huán)境與自然環(huán)境的結合，講究內景與外景的呼應，對于他們而言，生活在自然天地里，才是對生活的一種尊重，而事業(yè)的要求又讓他們不能放棄城市生活。城東富人區(qū)，東郊是他們一生無法割舍的情懷，大鐘山是他們一生的選擇。家庭結構206·心靈寄情山水，生活不離城市。·既有可用于溝通交流的平臺，又有能獨自享受自我時光的私密空間?！|方的傳統(tǒng)人文，讓他們希望擁有獨享天地，可以蒔花弄草，休憩身心?！がF(xiàn)代的生活教會他們，生活應該有一片天空，留給他們從容的旋轉。·有情有景，有家有院，有山有水，有動有靜，便是理想生活的全部?！ば撵`寄情山水，生活不離城市。·既有可用于溝通交流的平臺，又207項目的產品路線項目的目標客群市場空白和機會地塊資源項目功能定位，1.5空間泛第一居所具有特色的現(xiàn)代中式住宅項目的產品路線項目的目標客群市場空白和機會地塊資源項目功能定208從消費者角度需要一個釋然心靈的場所融洽易溝通的氛圍不能遠離城市共享的空間安靜、安適但可以體驗獨特的生活享受以產品呼應較低的容積率院落組團式的布局別墅回歸到為生活服務內外部景觀的融合強烈的人文氣息倡導的一種生活理念

需求與產品的對位從消費者角度以產品呼應需求與產品的對位209傳承中國文化的精髓

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