上海灘花園推廣策劃方案課件

上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案昨天之后上海灘的今天和明天項(xiàng)目:華潤(rùn)上海灘花園上海灘花園策略思路探究昨天之后上海灘的今天和明天項(xiàng)目:華潤(rùn)上海灘花園上海灘花園策溫故而知新回顧上海灘花園走過(guò)的推廣歷程——從昨天的老上?；貞?到針對(duì)產(chǎn)品的“精致了無(wú)痕”,再到如今針對(duì)1.8公里外灘距離訴求…從過(guò)去到現(xiàn)在,前階段品牌調(diào)性已經(jīng)樹(shù)立.而如今面臨的推廣訴求中,已然面臨著對(duì)前期形象品牌透支的問(wèn)題．毫無(wú)疑問(wèn)，今后的推廣之于上海灘花園，調(diào)性或者姿態(tài)依然很重要，不過(guò)需要跟進(jìn)的是實(shí)體銷售推進(jìn)的成果。07年的上海灘花園不僅僅應(yīng)該是對(duì)老上海的追憶，更應(yīng)該是對(duì)新時(shí)代的與時(shí)俱進(jìn)和對(duì)未來(lái)的期待。在推廣上，經(jīng)歷過(guò)老外灘之后，理應(yīng)把目光聚集在當(dāng)下，聚集在明天。而隨之后的,則應(yīng)該對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的價(jià)值表達(dá)和價(jià)值傳達(dá).溫故而知新回顧上海灘花園走過(guò)的推廣歷程——從昨天的老上海?起步于疑問(wèn),提出問(wèn)題,解構(gòu)問(wèn)題?起步于疑問(wèn),提出問(wèn)題,解構(gòu)問(wèn)題本案居于怎樣的市場(chǎng)地位?No.1No.2本案地段價(jià)值僅僅是外灘么?No.3怎樣的精致了無(wú)痕?No.4形象客群定義是誰(shuí)?秉承本案全程核心調(diào)性是什么?No.507年年度推廣方向?No.6本案居于怎樣的市場(chǎng)地位?No.1No.2本案地段價(jià)值僅僅是外問(wèn)題解決工具世紀(jì)瑞博2U5全案整合策定系統(tǒng)應(yīng)用二律悖反性價(jià)辯證法＋USP+五位一體整體定位法問(wèn)題解決工具五大版塊定性定位區(qū)段Area產(chǎn)品Product客群Customer風(fēng)格Style市場(chǎng)Market五大版塊定性定位區(qū)段產(chǎn)品客群風(fēng)格市場(chǎng)本案居于怎樣的市場(chǎng)地位?No.1本案居于怎樣的市場(chǎng)地位?No.1必做功課＿＿＿找到本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)位置必做功課＿＿＿找到本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)位置1.首先，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定:區(qū)域內(nèi),200-400萬(wàn)高檔公寓上海灘花園復(fù)地雅園士林華苑老西門新苑長(zhǎng)峰馨園區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手潛在威脅對(duì)手1.首先，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定:區(qū)域內(nèi),200-400萬(wàn)高檔公寓上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定項(xiàng)目名稱在售產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)上海灘華苑高層＋多層21000含裝修220－400萬(wàn)復(fù)地雅園江景小復(fù)式普通公寓均17500江景小復(fù)式均20000含裝修江景小復(fù)式240－280萬(wàn)士林華苑高層均價(jià)16000－17000160萬(wàn)－400萬(wàn)老西門新苑高層均價(jià)25800含裝修250－800萬(wàn)長(zhǎng)峰馨園高層15000－19000含裝修190－300萬(wàn)綠城項(xiàng)目尚未上市老西門公館（復(fù)地）尚未上市結(jié)論:由于復(fù)地雅園當(dāng)前產(chǎn)品與本案有一定差異，并且后續(xù)推出存在動(dòng)遷障礙，因此士林華苑將成為項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定項(xiàng)目名稱在售產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)上海灘華苑高層＋多層21士林華苑將對(duì)本案低區(qū)域客群造成殺傷性掠奪。士林華苑將對(duì)本案低區(qū)域客群造成殺傷性掠奪。項(xiàng)目名稱地段基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園距離外灘較近,濱江版塊

+士林華苑距離新天地淮海路更近－結(jié)論：以濱江和發(fā)展眼光來(lái)看,本案位置占優(yōu)項(xiàng)目名稱規(guī)模、指標(biāo)基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園20萬(wàn)平米，容積率3.3=士林華苑40萬(wàn)平米，容積率2.8+結(jié)論：項(xiàng)目規(guī)模適中，容積率雖然與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比偏高，但仍可接受項(xiàng)目名稱規(guī)劃、景觀基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園名師設(shè)計(jì)的巴厘島風(fēng)情度假式景觀＋士林華苑半圍合式設(shè)計(jì)，中庭7500平米綠化，但棟距較窄=結(jié)論：項(xiàng)目最為突出的競(jìng)爭(zhēng)亮點(diǎn)，但由于無(wú)實(shí)景，因此暫時(shí)無(wú)法在現(xiàn)場(chǎng)形成更大殺傷力上海灘花園VS士林華苑項(xiàng)目名稱地段基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園距離外灘較近,濱江版塊項(xiàng)目名稱建筑基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園褐色劈開(kāi)磚＋米黃色面磚，外立面已出＝士林華苑通體瓷面磚，外立面已出＝結(jié)論：無(wú)明顯差異項(xiàng)目名稱房型基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園2梯3戶，面積控制到位，尺度非常合理，除2房南北不通是個(gè)小毛病外，其它均有上佳表現(xiàn)+士林華苑產(chǎn)品線橫跨87的1房到227的復(fù)式4房，是產(chǎn)品線最豐富的，部分房型設(shè)計(jì)優(yōu)秀，如3個(gè)臥室全朝南并且擁有270度觀景陽(yáng)臺(tái)的3房，但也造成了部分3房面寬較窄＝結(jié)論：項(xiàng)目的房型雖然創(chuàng)新不多，但尺度合理，非常人性化，有競(jìng)爭(zhēng)力上海灘花園VS士林華苑項(xiàng)目名稱建筑基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園褐色劈開(kāi)磚＋米黃色面磚，外項(xiàng)目名稱配套基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園2000平米會(huì)所，加上室外的游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等，非常豐富+士林華苑會(huì)所在二期，功能待定=結(jié)論：項(xiàng)目自身的優(yōu)質(zhì)配套在競(jìng)爭(zhēng)中明顯優(yōu)于對(duì)手項(xiàng)目名稱合作單位基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園華潤(rùn)＋DoublePay＋BDS＋梁志天＋高力+士林華苑南房＋眾鑫＋三良木=結(jié)論：項(xiàng)目的合作團(tuán)隊(duì)無(wú)論實(shí)力還是名望均優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手上海灘花園VS士林華苑項(xiàng)目名稱配套基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園2000平米會(huì)所，加上室外區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論＿＿PK因素得分評(píng)判地段+總規(guī)=建筑=景觀+戶型+配套+突破主流:本案主流產(chǎn)品中主流價(jià)格,如何在主流產(chǎn)品中脫穎而出!區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論＿＿PK因素得分評(píng)判地段+總規(guī)=建筑=景觀+戶2.對(duì)比陸家嘴濱江版塊總結(jié)：城市新貴區(qū)＋城市標(biāo)志景觀造就的豪宅主要項(xiàng)目：湯臣一品，財(cái)富海景，鵬利海景，盛大金磐等陸家嘴國(guó)際金融貿(mào)易區(qū)－東方明珠＋金茂大廈－上海城市的新標(biāo)志－上世紀(jì)90年代極速發(fā)展的上海城市經(jīng)濟(jì)代表作品濱江外灘景觀－對(duì)望上海的城市歷史標(biāo)志－萬(wàn)國(guó)建筑博覽2.對(duì)比陸家嘴濱江版塊總結(jié)：城市新貴區(qū)＋城市標(biāo)志景觀造就的豪盛大金磐財(cái)富海景特別個(gè)案：湯臣一品中國(guó)公寓豪宅第一貴－中國(guó)最發(fā)達(dá)的國(guó)際金融貿(mào)易區(qū)－位置最佳的一線濱江外灘景觀－國(guó)際最頂級(jí)的配料配件盛大金磐財(cái)富海景特別個(gè)案：湯臣一品結(jié)論＿＿與陸家嘴濱江版塊豪宅版塊相比.一江之隔,價(jià)格不可相提并論.如果單在產(chǎn)品力的比較上,本案占有明顯優(yōu)勢(shì);但留給本案的啟發(fā)是:從臨江位置,從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)上,從商業(yè)商務(wù)環(huán)境上也為本案樹(shù)立起一個(gè)標(biāo)桿作為奮起直追的價(jià)值參照.價(jià)值參照:濱江價(jià)值,未來(lái)心理價(jià)值暗示結(jié)論＿＿與陸家嘴濱江版塊豪宅版塊相比.一江之隔,價(jià)格不可相提No.2本案地段價(jià)值僅僅是外灘么?No.2本案地段價(jià)值僅僅是外灘么?上海的城市標(biāo)志，外灘見(jiàn)證了上海的昨天和今天,也必將見(jiàn)證上海的明天。站在外灘的肩膀上，就等于立在了上海的最頂點(diǎn)。緊鄰?fù)鉃?，濱臨黃浦江。外灘、陸家嘴、新天地、世博會(huì)構(gòu)成的上海高端生活圈.這一強(qiáng)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)在之前推廣中強(qiáng)烈的凸現(xiàn)，并取得了明顯效果．毋庸置疑，第一價(jià)值一定是外灘上海的城市標(biāo)志，外灘見(jiàn)證了上海的昨天和今天,也必將見(jiàn)證上海的是外灘，不止于外灘是外灘，不止于外灘朔本求源＿＿＿＿＿＿任何城市都有一個(gè)河流,是這個(gè)城市的靈魂,如果說(shuō)巴黎的河流在塞納河,那上海的根本血脈則是黃埔江_____朔本求源＿＿＿＿＿＿任何城市都有一個(gè)河流,是這個(gè)城市的靈魂一個(gè)圈:外灘、陸家嘴、新天地、世博會(huì)構(gòu)成的上海高端生活圈.一條帶:以外灘和世博會(huì)分點(diǎn)的高尚濱江居住帶，被弱化的優(yōu)勢(shì)，必須旗幟鮮明的亮出來(lái)本案人民廣場(chǎng)外灘陸家嘴世博會(huì)址新天地濱江居住帶一個(gè)圈:外灘、陸家嘴、新天地、世博會(huì)構(gòu)成的上海高端生活圈.本標(biāo)定濱江：濱江居住價(jià)值意味著什么?標(biāo)定濱江：濱江居住價(jià)值意味著什么?濱江__物理與心理價(jià)值的標(biāo)桿以湯臣一品為首的陸家嘴濱江板塊，已成為上海最高端的豪宅區(qū)，一線江景項(xiàng)目的普遍售價(jià)均已達(dá)到5萬(wàn)元/平米左右。而次一線濱江住宅也保持在3萬(wàn)元/平米的高位。濱江。黃浦江是上海的根本血脈。濱江之于上海居住價(jià)值,則不言而喻.上海市十一五城市規(guī)劃的重點(diǎn)就是對(duì)浦江兩岸的綜合開(kāi)發(fā)（外灘源、北外灘、東外灘、南外灘）。上海灘花園處在外灘南延伸帶，其濱江資源比其它區(qū)域?qū)⒕哂懈嗟膬?yōu)勢(shì)。參照物：陸家嘴·濱江板塊濱江__物理與心理價(jià)值的標(biāo)桿以湯臣一品為首的陸家嘴濱江板塊，稀缺性:浦西濱江版塊依托陸家嘴的浦東濱江板塊已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完畢，而依托更廣泛的浦西廣大地區(qū)的外灘濱江板塊將是未來(lái)濱江居住區(qū)的最大亮點(diǎn),其中以包括本案版塊的南外灘的董家渡聚居區(qū)是規(guī)劃中市中心最大的,以商務(wù)、商業(yè)、高端住宅為主外灘南段規(guī)劃，也是最后一塊可供成片開(kāi)發(fā)的高檔濱江聚居區(qū),同時(shí)是”上海浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)”世紀(jì)工程的重點(diǎn)。市政府浦江兩岸改造東側(cè)商務(wù)商業(yè)為主的規(guī)劃周邊高尚居住區(qū)的形成世博會(huì)高尚休閑博覽配套稀缺性:浦西濱江版塊依托陸家嘴的浦東濱江板塊已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完畢再深一步看問(wèn)題:本案的未來(lái)價(jià)值是什么?再深一步看問(wèn)題:本案的未來(lái)價(jià)值是什么?未來(lái)濱江CBD:發(fā)展的投資價(jià)值未來(lái)---中央商務(wù)區(qū)旁高端住宅,類似國(guó)貿(mào)旁邊行政公寓依據(jù)黃浦核心商務(wù)區(qū),外灘商務(wù)區(qū),北外灘商務(wù)區(qū);根據(jù)《黃浦區(qū)總體規(guī)劃綱要》，未來(lái)的黃浦區(qū)區(qū)域功能布局北、中、南三片不同側(cè)重的功能片區(qū)內(nèi)，其中北區(qū)蘇州河-延安路地區(qū)包括市級(jí)商業(yè)中心、行政文化中心以及中央商務(wù)區(qū)的三大組成部分中，占地77公頃的中央商務(wù)區(qū)東塊是最具特色的濱江（河）風(fēng)貌綜合區(qū)(外灘源).隨著外灘3號(hào)和外灘18號(hào)成功開(kāi)發(fā),外灘6號(hào)和15號(hào)的緊密推進(jìn).4年內(nèi)外灘世紀(jì)經(jīng)典綜合消費(fèi)圈的形成.未來(lái)濱江CBD:發(fā)展的投資價(jià)值未來(lái)---中央商務(wù)區(qū)旁高端住宅本案今天－浦西稀缺濱江高尚居住區(qū)明天－保值增值性極強(qiáng)濱江物業(yè)今天－占據(jù)外灘濱江CBD畔高尚住宅明天－未來(lái)的國(guó)貿(mào)旁邊的行政公寓今天－被忽略的市中心相對(duì)價(jià)位明天－上海最具價(jià)值的豪宅之一老上海是調(diào)性,是歷史,是文化昨天今天以外灘為亮點(diǎn)的濱江居住版塊明天濱江CBD未來(lái)商務(wù)投資價(jià)值時(shí)空解構(gòu)本今天－浦西稀缺濱江高尚居住區(qū)今天－占據(jù)外灘濱江CBD畔高尚優(yōu)點(diǎn)區(qū)段Area1/外灘高端生活圈；2/浦西最后的濱江住宅板塊；3/濱江ＣＢＤ．未來(lái)．優(yōu)點(diǎn)區(qū)段1/外灘高端生活圈；缺點(diǎn)1/上海傳統(tǒng)下只角，老上海人對(duì)區(qū)域認(rèn)可度不高2/周邊目前現(xiàn)狀較差區(qū)段Area缺點(diǎn)1/上海傳統(tǒng)下只角，區(qū)段特點(diǎn)浦西.外灘.濱江由濱江土地稀缺及商務(wù)價(jià)值產(chǎn)生的高投資價(jià)值區(qū)段Area特點(diǎn)浦西.外灘.濱江區(qū)段三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?區(qū)段Area三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?區(qū)段本案地段提煉語(yǔ):外灘浦西濱江本案地段提煉語(yǔ):外灘浦西濱江價(jià)值表達(dá)一.A.大沙盤:

在原有區(qū)域沙盤除外灘,陸家嘴,世博,新天地基礎(chǔ)上,著重標(biāo)出濱江兩岸配套,南外灘三段未來(lái)規(guī)劃,對(duì)案世茂濱江花園和外灘商務(wù)區(qū)域位置.B.小沙盤:大沙盤的縮小版,著重標(biāo)出濱江兩岸現(xiàn)有及未來(lái)規(guī)劃.(用于海外巡展)二.Ａ．<地段價(jià)值讀本>的編輯制作;

分三小冊(cè)1.過(guò)去篇2.現(xiàn)在篇3.未來(lái)篇Ｂ．關(guān)于政府對(duì)外灘規(guī)劃的相關(guān)文件影印手冊(cè)2座沙盤,2本冊(cè)子,2張圖三.A.外灘風(fēng)光和本案周邊銜接地圖

B.本案視角拍攝對(duì)岸濱江風(fēng)景價(jià)值表達(dá)一.A.大沙盤:二.Ａ．<地段價(jià)值讀本>的編輯制作;No.3怎樣的精致了無(wú)痕?No.3怎樣的精致了無(wú)痕?產(chǎn)品價(jià)值體系解構(gòu)產(chǎn)品價(jià)值體系解構(gòu)規(guī)劃·景觀－園林規(guī)劃大氣,布局合理,巴厘島風(fēng)情”BILLBENSLEY”園林景觀，營(yíng)造度假式異域風(fēng)情，西、中、東三區(qū)格局清晰，多主題雕塑，細(xì)節(jié)主義的完美呈現(xiàn).園林為產(chǎn)品力最大差異點(diǎn).關(guān)鍵詞：異域度假風(fēng)情，細(xì)節(jié)主義價(jià)值解構(gòu)1:園林規(guī)劃·景觀－園林規(guī)劃大氣,布局合理,巴厘島風(fēng)情”BILLB價(jià)值解構(gòu)2:建筑匠心雕飾:建筑－褐色劈開(kāi)磚＋米黃色面磚外墻，實(shí)景呈現(xiàn)，價(jià)值感強(qiáng)。關(guān)鍵詞：細(xì)致，價(jià)值感價(jià)值解構(gòu)3:戶型空間房型－105-155平面積控制合理.主力戶型，保證了社區(qū)居住者身份的統(tǒng)一性；同時(shí)戶型設(shè)計(jì)合理，全明通透，無(wú)明顯缺陷。關(guān)鍵詞：面積區(qū)間，設(shè)計(jì)合理價(jià)值解構(gòu)2:建筑匠心雕飾:建筑－褐色劈開(kāi)磚＋米黃色面磚外墻，精裝，高標(biāo)準(zhǔn)材料，注重細(xì)節(jié).全球僅31位著名設(shè)計(jì)師之一關(guān)鍵詞：雕琢，大師符號(hào)價(jià)值解構(gòu)4:精裝成品高力國(guó)際管家打造高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體系,專業(yè)化,規(guī)范化系統(tǒng)化,人性化優(yōu)質(zhì)服務(wù);會(huì)所－2200平米老上海風(fēng)格＋戶外游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等，服務(wù)配套完善。關(guān)鍵詞：強(qiáng)強(qiáng)連手，海派文化會(huì)所價(jià)值解構(gòu)5:配套服務(wù)精裝，高標(biāo)準(zhǔn)材料，注重細(xì)節(jié).全球僅31位著名設(shè)計(jì)師之一價(jià)值解室外空調(diào)機(jī)及排水管用百葉隱藏，保持外立面清爽；在客廳開(kāi)側(cè)窗，解決中間小兩房通風(fēng)采光問(wèn)題；每間主臥設(shè)走入式衣櫥，以保證足夠的儲(chǔ)衣空間。廚房電器選用全套美國(guó)通用（GE）；每家每戶安置碎骨機(jī)，徹底避免廚房下水道受堵。設(shè)置冰箱回路，在舉家旅行的時(shí)候，可關(guān)閉其他用電回路，而不影響冰箱正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，考慮到若干年后，浴缸與下水通道接口可能會(huì)滲水，上海灘花園特別預(yù)留了維修通道，同時(shí)為防止瓷磚不小心被打破而買不到的麻煩，在通道里預(yù)備了一塊一模一樣的瓷磚??????價(jià)值解構(gòu)6:細(xì)節(jié)室外空調(diào)機(jī)及排水管用百葉隱藏，保持外立面清爽；在客廳開(kāi)側(cè)窗，優(yōu)點(diǎn)異域風(fēng)情度假園林/現(xiàn)代國(guó)際建筑立面/統(tǒng)一方正合理戶型/精裝細(xì)膩大師精裝/高力管家海派會(huì)所/處處雕琢匠心細(xì)節(jié)產(chǎn)品Product優(yōu)點(diǎn)產(chǎn)品缺點(diǎn)主力房型只有兩種，產(chǎn)品線不夠豐富/不具備豪宅面積/與之帶來(lái)的投資性產(chǎn)品Product缺點(diǎn)主力房型只有兩種，產(chǎn)品特點(diǎn)巴厘島風(fēng)情園林產(chǎn)品Product特點(diǎn)巴厘島風(fēng)情園林產(chǎn)品三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?產(chǎn)品Product三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?產(chǎn)品“精致了無(wú)痕”是沒(méi)錯(cuò)的＿＿＿需要再升級(jí)！對(duì)產(chǎn)品的描述_____關(guān)鍵詞總結(jié)：異域度假風(fēng)情，細(xì)節(jié)主義，細(xì)致，價(jià)值感，面積，設(shè)計(jì)合理，雕琢，大師符號(hào)，強(qiáng)強(qiáng)連手，海派文化會(huì)所“精致了無(wú)痕”是沒(méi)錯(cuò)的＿＿＿需要再升級(jí)！對(duì)產(chǎn)品的描述____產(chǎn)品價(jià)值提煉精致，品質(zhì)＿虛實(shí)兼有，打破“精致”的平淡，以概念性定位喚起市場(chǎng)注意，更好詮釋品質(zhì)，表現(xiàn)本案在區(qū)域內(nèi)的第一品質(zhì)地位與張力，精質(zhì)主義海派社區(qū)精致，細(xì)膩，老上海灘，海派文化會(huì)所，多元異域風(fēng)情園林…一言而概之，海派產(chǎn)品價(jià)值提煉精致，品質(zhì)＿虛實(shí)兼有，打破“精致”的平淡，以概念形象客群的定義是什么?No.4形象客群的定義是什么?No.4區(qū)域定義目前客群來(lái)源上海市區(qū)客群（黃浦區(qū)及大上海區(qū)域）長(zhǎng)三角地區(qū)，與上海有經(jīng)濟(jì)往來(lái)＿后期占近４０％需要深度挖掘客群港臺(tái)客群歐美等海外華人Totheworld區(qū)域定義Totheworld階層定義掌握財(cái)富升力的新資產(chǎn)層在社會(huì)金字塔中位于中上端主要構(gòu)成：中小型企業(yè)私營(yíng)企業(yè)者外企高級(jí)經(jīng)理人中上層政府官員港臺(tái)投資者及海外背景華人權(quán)力頂層財(cái)富頂層上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層）中上層（新資產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定層中產(chǎn)初層市民階層底層階層定義權(quán)力頂層購(gòu)買態(tài)度定義多次置業(yè)者投資占更多比例具有發(fā)展的戰(zhàn)略性眼光購(gòu)買態(tài)度定義新資產(chǎn)層

（代表主力客群）1.該階層多為行業(yè)領(lǐng)域的精英，但不事張揚(yáng)，習(xí)慣隱藏，屬于一個(gè)富有而知性的階層。2.置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，大部分人有在國(guó)外生活的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于房產(chǎn)具備成熟的判斷力。3.對(duì)政治時(shí)事敏感，關(guān)注力強(qiáng)；4.對(duì)價(jià)格的敏感度低，但對(duì)“貴得其所”的含義理解透徹；5.希望獲得附加值高的物業(yè)，喜歡揮灑雅趣或展示其文化素養(yǎng)；多具備收藏愛(ài)好，用多個(gè)不同功能的房間滿足其私藏與展示的要求；心理剖析:對(duì)話世界財(cái)富舞臺(tái)的中國(guó)角色新資產(chǎn)層

（代表主力客群）1.該階層多為行業(yè)領(lǐng)域的精英，但不使用用途：6、投資心態(tài)：非使用者，擁有較大的現(xiàn)金流，多以一次性付款，靠租賃獲取回報(bào)，通過(guò)豐富投資類型，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。7、短期暫居心態(tài)：酒店公寓使用者，代替行使酒店功能，節(jié)省生活成本。8、長(zhǎng)期暫居心態(tài)：階段性第一居所使用者，比如導(dǎo)演、演員、娛記等時(shí)尚圈人士，以不降低品質(zhì)為前提，盡量享受生活。使用用途：創(chuàng)造一種深層溝通后的高峰體驗(yàn)，滿足專屬于特殊階級(jí)的智慧考量。深度剖析:東西方價(jià)值觀并存的一代們，在全球性生活的閱歷中，國(guó)際化已經(jīng)在心靈留下深刻的烙印。自詡站在時(shí)代潮流的最前沿的他們——作為社會(huì)的中堅(jiān)力量，機(jī)關(guān)、企業(yè)、國(guó)際各行業(yè)的風(fēng)云人物，他們希望能駕馭一切，對(duì)個(gè)人的關(guān)愛(ài)突出地表現(xiàn)在對(duì)事業(yè)成功和高品質(zhì)生活的追求上，獨(dú)特的世界觀使得他們擁有非常的判斷力、直覺(jué)和創(chuàng)造力，從而更愿意按照自己的意愿，控制自己想要的生活。正是這樣一種“張揚(yáng)的自我意識(shí)”幸運(yùn)地成為了影響力，因此，它更具有文化內(nèi)涵，具有強(qiáng)大的號(hào)召力，影響著更多追隨者——象他們那樣工作，象他們那樣生活。必須＿＿＿創(chuàng)造一種深層溝通后的高峰體驗(yàn)，滿足專屬于特殊階級(jí)的智慧考量。優(yōu)點(diǎn)1/真知灼見(jiàn)戰(zhàn)略投資眼光，2/普遍層次較高，跨越梯度較小３/全球性海外華人背景居多．占到４０％客群Customer優(yōu)點(diǎn)1/真知灼見(jiàn)戰(zhàn)略投資眼光，客群缺點(diǎn)1/區(qū)域來(lái)源較泛上海／長(zhǎng)三角／海外客群Customer缺點(diǎn)1/區(qū)域來(lái)源較泛客群特點(diǎn)投資的全球性客群/對(duì)話世界財(cái)富舞臺(tái)的中國(guó)角色客群Customer特點(diǎn)投資的全球性客群/客群三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?客群Customer三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?客群客群Customer全球影響力華人最終，客群定義：客群最終，客群定義：本案核心調(diào)性是什么?No.5本案核心調(diào)性是什么?No.5風(fēng)格－老上海特色會(huì)所＋偏現(xiàn)代立面＋巴厘島景觀－－－新與舊、中與西的充分融合，多元化。風(fēng)格－老上海特色會(huì)所＋偏現(xiàn)代立面＋巴厘島景觀優(yōu)點(diǎn)建筑－偏現(xiàn)代會(huì)所－ArtDeco景觀－巴厘島風(fēng)情精裝修－現(xiàn)代豪華廣告形象－老上海風(fēng)格Style優(yōu)點(diǎn)建筑－偏現(xiàn)代風(fēng)格缺點(diǎn)建筑、景觀、精裝風(fēng)格不統(tǒng)一缺少貫穿的強(qiáng)力主題風(fēng)格Style缺點(diǎn)建筑、景觀、精裝風(fēng)格不統(tǒng)一風(fēng)格特點(diǎn)融合海派特質(zhì)的當(dāng)代、國(guó)際、多元風(fēng)格。風(fēng)格Style特點(diǎn)融合海派特質(zhì)的風(fēng)格三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?風(fēng)格Style三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?風(fēng)格老上海+新國(guó)際風(fēng)格:風(fēng)格Style風(fēng)格:風(fēng)格07年度推廣主線是什么?No.607年度推廣主線是什么?No.6外灘.濱江.浦西地段定義:精質(zhì)主義,海派社區(qū)產(chǎn)品定義:外灘.濱江.浦西老上海.新國(guó)際風(fēng)格定義:客群定義:全球影響力華人價(jià)值梳理:外灘.濱江.浦西地段定義:精質(zhì)主義,海派社區(qū)產(chǎn)品定義:外灘.五大版塊定性定位區(qū)段Area產(chǎn)品Product客群Customer風(fēng)格Style市場(chǎng)Market五大版塊定性定位區(qū)段產(chǎn)品客群風(fēng)格市場(chǎng)5個(gè)截面組成一把鑰匙風(fēng)格優(yōu)劣特客群劣優(yōu)特產(chǎn)品劣優(yōu)特區(qū)段劣優(yōu)特優(yōu)劣特市場(chǎng)5個(gè)截面組成一把鑰匙風(fēng)格優(yōu)劣特客群劣優(yōu)特產(chǎn)品劣優(yōu)特區(qū)段劣優(yōu)特本案物理定位語(yǔ):外灘濱江精質(zhì)主義海派社區(qū)本案物理定位語(yǔ):外灘濱江精質(zhì)主義海派社區(qū)本案拔升定位語(yǔ):左右上海的今天和明天本案拔升定位語(yǔ):左右上海的今天和明天?誰(shuí)能左右上海的今天和明天？?誰(shuí)能左右上海的今天和明天？左右上海的今天和明天，是地段由上海灘花園,向浦江看——今天－以濱江居住價(jià)值為中央的外灘高端生活圈明天－濱江CBD未來(lái)商務(wù)商業(yè)聚集地帶來(lái)投資價(jià)值左右上海的今天和明天，是地段由上海灘花園,向浦江看——左右上海的今天和明天，是客群－分布于全球的各重要企業(yè)，機(jī)關(guān)，或者未來(lái)將參與到上海的發(fā)展。他們是上海未來(lái)發(fā)展的重要有機(jī)力量，是真正的引領(lǐng)者和執(zhí)行者。－－全球影響力華人左右上海的今天和明天，是客群－分布于全球的各重要企業(yè)，機(jī)關(guān)，——精質(zhì)主義海派社區(qū)，貫穿上海的昨天、今天、和明天上海灘花園不僅僅應(yīng)該是對(duì)老上海的追憶，更應(yīng)該是對(duì)新時(shí)代的與時(shí)俱進(jìn)和對(duì)未來(lái)的期待。在推廣上，經(jīng)歷過(guò)老外灘之后，理應(yīng)把目光聚集在當(dāng)下，聚集在明天。左右上海的今天和明天，是上海灘花園——精質(zhì)主義海派社區(qū)，上海灘花園不僅僅應(yīng)該是對(duì)老上海的追憶，精質(zhì)主義，左右上海的今天和明天本案SLOGAN---精質(zhì)主義，左右上海的今天和明天本案SLOGAN---創(chuàng)意綻放創(chuàng)四聯(lián)版方案．Ａ今天篇TheideaaboutnewspaperAD.四聯(lián)版方案．Ａ今天篇Theideaaboutnewsp今天，誰(shuí)在左右上海？明天，上海被誰(shuí)左右？永遠(yuǎn)，誰(shuí)能占踞黃浦江岸？今天，明天，永遠(yuǎn)，稀缺在中央今天，陸家嘴，以其噴薄而發(fā)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，驅(qū)動(dòng)上海向前明天，世博會(huì)，將以其全球化的視野，左右上海的未來(lái)永遠(yuǎn)，外灘，都是上海乃至全球華人引以豪的象征上海灘花園，隔江相望陸家嘴，北面1.8公里是外灘，南面2公里是世博會(huì)場(chǎng)址，西面是新天地，濱臨黃浦江。眾星捧月之勢(shì)，稀缺風(fēng)骨，大器天成。Ａ今天，誰(shuí)在左右上海？今天，明天，永遠(yuǎn)，稀缺在中央今天，陸家嘴上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案第二套(具化)TheideaaboutnewspaperAD.第二套(具化)Theideaaboutnewspape誰(shuí)在陸家嘴的左邊？外灘！誰(shuí)在世博會(huì)的右邊？外灘！誰(shuí)在享受正中央？濱江版塊上海灘花園，眾星捧月四聯(lián)版方案．上海灘花園，價(jià)值，在于稀缺。左邊是陸家嘴和外灘，右邊世博會(huì)，前面是黃浦江，后面是人民廣場(chǎng)和新天地。旁邊是高級(jí)酒店，寫(xiě)字樓，高端住宅。天天與享受價(jià)值攀升，永遠(yuǎn)都眾星捧月。誰(shuí)在陸家嘴的左邊？外灘！四聯(lián)版方案．上海灘花園，價(jià)值，在于稀上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案明天，五星級(jí)酒店是我鄰居明天，世界500強(qiáng)是我伙伴明天，我就是世界籍房東把握現(xiàn)在，今天就是明天四聯(lián)版方案．上海灘花園，價(jià)值，在于稀缺。左邊是陸家嘴和外灘，右邊世博會(huì)，前面是黃浦江，后面是人民廣場(chǎng)和新天地。旁邊是高級(jí)酒店，寫(xiě)字樓，高端住宅。天天與享受價(jià)值攀升，永遠(yuǎn)都眾星捧月。明天，五星級(jí)酒店是我鄰居四聯(lián)版方案．上海灘花園，價(jià)值，在于稀第三套TheideaaboutnewspaperAD.第三套TheideaaboutnewspaperAD上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案B今天，明天，每天，價(jià)值在未來(lái)今天，每秒7.5米，是東方明珠電梯的速度，更是陸家嘴升值的速度明天，一天走遍全世界，是世博會(huì)的速度，更是上海走到全世界每個(gè)角落的速度每天，浦西濱江版塊更新的速度讓人目不暇接，因?yàn)橹醒肷虅?wù)區(qū)要來(lái)了，寫(xiě)字樓要來(lái)了，酒店要來(lái)了，高端住宅都要來(lái)了上海灘花園，隔江相望陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北面1.8公里是外灘，南面2公里是世博會(huì)場(chǎng)址，西面是新天地，濱臨黃浦江。眾星捧月，價(jià)格洼地，價(jià)值天成。今天，陸家嘴，每秒7.5米明天，世博會(huì)，一天走遍全世界每天，浦西濱江版塊，更新讓人目不暇接Ｂ明天篇B今天，明天，每天，價(jià)值在未來(lái)今天，每秒7.5米，是東方明珠上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案產(chǎn)品篇TheideaaboutnewspaperAD.產(chǎn)品篇TheideaaboutnewspaperADB從華人到全球影響力華人，精質(zhì)主義是關(guān)鍵一步真正的影響力人士，對(duì)于居所的每一個(gè)細(xì)節(jié)，都極其挑剔。上海灘花園深感認(rèn)同。不論是巴厘島風(fēng)情“BILLBENSLEY”園林景觀，還是極富時(shí)代感與價(jià)值感的建筑立面，亦或是由全球31位之一的著名設(shè)計(jì)師雕鑿的精裝室內(nèi)空間，每一個(gè)細(xì)節(jié)都以精質(zhì)主義一一挑剔。對(duì)自己的苛刻只為成就，全球影響力華人的關(guān)鍵一步。真正的影響力人士，一生都無(wú)法拒絕巴厘島真正的影響力人士，始終穿著有時(shí)代感的外衣真正的影響力人士，必定有一套大師設(shè)計(jì)的房子Ｃ產(chǎn)品篇B從華人到全球影響力華人，精質(zhì)主義是關(guān)鍵一步真正的影響力人士上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案總篇TheideaaboutnewspaperAD.總篇TheideaaboutnewspaperAD.B我曾經(jīng)請(qǐng)教過(guò)在美國(guó)從事藝術(shù)品買賣的卓太太，真正能讓他那個(gè)圈子里的人另眼相看的條件是什么？她說(shuō)大那個(gè)圈子有一種環(huán)境氛圍。你得是重要藝術(shù)品的收藏者，聽(tīng)的是前衛(wèi)音樂(lè)，HOMEPARTY知性討論時(shí)不會(huì)說(shuō)外行話出洋相，有這些條件之外，還有會(huì)懂得游戲。那你就算得上大狗（他們之間的密語(yǔ)）。但現(xiàn)在我覺(jué)得這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。其碼還要有一套很不一樣的房子，就比如我家，樓下就是巴厘島，而且左邊是陸家嘴和外灘，右邊世博會(huì)，前面是黃浦陽(yáng)，后面是人民廣場(chǎng)和新天地，更好玩的是，可以天天對(duì)著黃埔江做游戲，只有這些才能被稱為“大狗”。游戲。和黃埔江下一盤國(guó)際象棋ＡB我曾經(jīng)請(qǐng)教過(guò)在美國(guó)從事藝術(shù)品買賣的卓太太，真正能讓他那個(gè)圈上海灘花園推廣策劃方案B前年我的廚房有了零下電冰箱，三個(gè)月后，那些人的廚房也有了零下冰箱。后來(lái)我認(rèn)為真正象樣的家應(yīng)該有一個(gè)收藏藝術(shù)的古董架，不久那些人不但有了，還叮囑傭人把上面整理得漂漂亮亮。但現(xiàn)在我知道那些人再也無(wú)法模仿我了。因?yàn)榭梢蕴焯熳≡诎屠鍗u，而且左邊是陸家嘴和外灘，左邊世博會(huì)，前面是黃浦陽(yáng)，后面是人民廣場(chǎng)和新天地，無(wú)法復(fù)制，更好玩的是，透過(guò)你家的古董架，能看到東方明珠。區(qū)隔。緊迫不舍模仿自己每一步的那些人ＢB前年我的廚房有了零下電冰箱，三個(gè)月后，那些人的廚房也有了零上海灘花園推廣策劃方案推廣思路及執(zhí)行建議推廣思路及執(zhí)行建議基本推盤程序建議12341：先行推廣工程進(jìn)度最快，與5號(hào)樓同步的6號(hào)樓。2：考慮到明年四五月份西側(cè)景觀即將完工，因此接下來(lái)即推廣與該景觀關(guān)系最密切的1號(hào)樓。3：推出10號(hào)樓，提升項(xiàng)目整體調(diào)性。4：最終景觀王座：2－3號(hào)樓隨著景觀的繼續(xù)推進(jìn)，并充分利用10號(hào)樓的助勢(shì)壓軸推出?；就票P程序建議12341：先行推廣工程進(jìn)度最快，與5號(hào)樓同整體形象+海外推廣+5.6號(hào)樓節(jié)點(diǎn)：園林呈現(xiàn)一期交房時(shí)間：5-8月樓座:１0號(hào)樓，1樓節(jié)奏節(jié)點(diǎn)主題3.1整體形象上海灘花園之今天篇海外推廣時(shí)間：1-4月樓座:5.6號(hào)樓10號(hào)樓線上10號(hào)樓形象推廣提升調(diào)性線下精質(zhì)主義海派社區(qū)2.3號(hào)樓上海灘花園之明天篇時(shí)間：9-10月樓座:2.3號(hào)樓任務(wù)5.110.15精質(zhì)主義，左右上海今天和明天全年推廣主線：節(jié)點(diǎn)：10號(hào)樓現(xiàn)房整體形象+海外推廣+5.6號(hào)樓節(jié)點(diǎn)：時(shí)間：5-8月整體調(diào)性建立期(07年1-２月)技術(shù)籌備期（客戶保養(yǎng)）現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值表達(dá)方面：大沙盤:關(guān)于濱江兩岸的重要點(diǎn)的標(biāo)定;小沙盤：區(qū)域?yàn)I江小沙盤制作（海外推廣）銷售工具<地段價(jià)值讀本>的編輯制作（三本）;政府規(guī)劃影印手冊(cè)編輯；園林、精裝的鑒賞手冊(cè)（樣板區(qū)呈現(xiàn)后）兩張圖外灘風(fēng)光和本案周邊銜接地圖本案視角拍攝對(duì)岸濱江風(fēng)景整體調(diào)性建立期(07年1-２月)技術(shù)籌備期（客戶保養(yǎng)）現(xiàn)場(chǎng)價(jià)動(dòng)作二：針對(duì)春節(jié)航空運(yùn)輸，航空雜志四聯(lián)通版出擊上海灘花園之今天篇項(xiàng)目高度及整體調(diào)性的建立動(dòng)作二：針對(duì)春節(jié)航空運(yùn)輸，航空雜志四聯(lián)通版出擊上海灘花園之今上海灘花園推廣策劃方案動(dòng)作一：海外推廣有效促動(dòng)銷售動(dòng)作（３月）“墻內(nèi)開(kāi)花墻外香”＿＿海外推廣第一階段(07年３-４月)動(dòng)作一：海外推廣有效促動(dòng)銷售動(dòng)作（３月）“墻內(nèi)開(kāi)花墻外香”＿主要?jiǎng)幼鹘ㄗh－海外推廣（尤其港臺(tái)地區(qū)）海外推廣通常有3種形式：－自己成立海外推廣團(tuán)隊(duì)，赴香港、洛杉磯、舊金山等高端華人聚集區(qū)，設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買咨詢辦公室。－與世邦魏理仕、仲量聯(lián)行等海外機(jī)構(gòu)合作，以傭金方式合作。－在香港等地參加展會(huì)（高端物業(yè)展，奢侈品展等），而后邀請(qǐng)客戶至現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買。主要?jiǎng)幼鹘ㄗh－海外推廣（尤其港臺(tái)地區(qū)）海外推廣通常有3種形海外推廣步驟:1.邀請(qǐng)港臺(tái)記者,世邦,戴德前來(lái)本案現(xiàn)場(chǎng)一天談項(xiàng)目規(guī)劃;2.新聞稿展會(huì)提前一輪發(fā)布;3.提前1周召開(kāi)記者招待會(huì).由代理行提前印制優(yōu)惠卡片投放投資客源,周六日選址酒店大堂展出.物料準(zhǔn)備:沙盤，兩張圖，宣傳資料,戶型圖,展板.光盤,華潤(rùn)品牌等.海外推廣步驟:1.邀請(qǐng)港臺(tái)記者,世邦,戴德前來(lái)本案現(xiàn)場(chǎng)一天談動(dòng)作二：海外推廣歸來(lái)針對(duì)上海市內(nèi)的熱銷炒作掀起媒體對(duì)海外推廣的熱銷新聞動(dòng)作二：海外推廣歸來(lái)針對(duì)上海市內(nèi)的熱銷炒作掀起媒體對(duì)海外推廣動(dòng)作三:組織精英俱樂(lè)部濱江500強(qiáng)＿＿菁英匯外灘濱江核心商務(wù)區(qū)內(nèi)全球企業(yè)總部＿高級(jí)管理層

離本案最近，最具購(gòu)買潛力的消費(fèi)客群

最具精英客層影響力，“口碑行銷”核心圈“濱江500強(qiáng)”是誰(shuí)？他／她們能帶來(lái)什么？本案的最直接客戶

符合階段推廣策略＿享受在當(dāng)下

提升產(chǎn)品附加值，豐富賣點(diǎn)

提升集團(tuán)形象，建立客戶儲(chǔ)備動(dòng)作三:組織精英俱樂(lè)部濱江500強(qiáng)＿＿菁英匯外灘濱江核心商務(wù)動(dòng)作四（與海外推廣同步進(jìn)行）：針對(duì)上海灘花園之今天價(jià)值的整合推廣報(bào)廣覆蓋（系列）戶外支持業(yè)內(nèi)雜志寫(xiě)字樓及高檔公寓類（電梯廣告）直效動(dòng)作新聞炒作動(dòng)作四（與海外推廣同步進(jìn)行）：針對(duì)上海灘花園之今天價(jià)值的整合動(dòng)作一：以明星人物引爆熱點(diǎn)“全球華人精英論壇”——暨浦西第一樓王揭幕儀式和《商業(yè)周刊》等財(cái)經(jīng)雜志合作，邀請(qǐng)重量級(jí)的業(yè)界代表來(lái)售樓處舉行論壇，并以專題軟文的形式，在各大雜志刊登，制造財(cái)經(jīng)界焦點(diǎn)。在戶外等媒體方面，把樓盤形象和“全球華人”相聯(lián)系，提升內(nèi)涵。第二階段(07年５-８月)動(dòng)作一：以明星人物引爆熱點(diǎn)“全球華人精英論壇”和《商動(dòng)作二：熱點(diǎn)炒作將10號(hào)樓中的底層或者頂層單元單獨(dú)拿出來(lái)拍賣，以高價(jià)位刺激潛在購(gòu)房者，并形成事件炒作。拍賣形式：采用現(xiàn)場(chǎng)及互聯(lián)網(wǎng)全球統(tǒng)一拍賣形式。隨即對(duì)１０號(hào)樓包裝定位的產(chǎn)品高端造勢(shì)．至尊王座·全球拍賣動(dòng)作二：熱點(diǎn)炒作將10號(hào)樓中的底層或者頂層單元單獨(dú)拿出來(lái)拍賣動(dòng)作三：線下動(dòng)作針對(duì)“精質(zhì)主義海派社區(qū)”對(duì)產(chǎn)品價(jià)值深入挖掘剖析；并利用現(xiàn)場(chǎng)園林樣板區(qū)現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū)完成強(qiáng)有力的現(xiàn)場(chǎng)殺傷力．動(dòng)作三：線下動(dòng)作針對(duì)“精質(zhì)主義海派社區(qū)”對(duì)產(chǎn)品價(jià)值深入挖掘剖動(dòng)作一：業(yè)內(nèi)航空雜志／報(bào)紙整合推廣矛頭指向未來(lái)第三階段(07年９-１０月)上海灘花園之明天篇報(bào)廣覆蓋（系列）戶外支持業(yè)內(nèi)雜志寫(xiě)字樓及高檔公寓類（電梯廣告）直效動(dòng)作新聞炒作動(dòng)作一：業(yè)內(nèi)航空雜志／報(bào)紙整合推廣矛頭指向未來(lái)第三階段(07上海灘花園推廣策劃方案動(dòng)作二：直擊客群，引發(fā)共鳴結(jié)合資深文化導(dǎo)向媒體，深化“話題”攻勢(shì)。同時(shí)從“藍(lán)血品位”入手，配合中央休閑消費(fèi)場(chǎng)所的巡展，吸引小眾精英客層關(guān)注“尋找，中國(guó)＿藍(lán)”——提出首個(gè)中國(guó)智富精英“藍(lán)血榜”動(dòng)作二：直擊客群，引發(fā)共鳴結(jié)合資深文化導(dǎo)向媒體，深化“話題”和城市文化主流媒體突出“中國(guó)藍(lán)”話題和《新周刊》等高端客層媒體合作，引起探討中國(guó)企業(yè)界的“藍(lán)海巨人”，提倡通過(guò)以“前瞻性眼光”拓展發(fā)展領(lǐng)域的思維模式，從而符合本案的區(qū)位特征。同時(shí)為本案推廣注入“藍(lán)血貴族“等新鮮賣點(diǎn)，吸引市場(chǎng)眼球。和城市文化主流媒體突出“中國(guó)藍(lán)”話題和《新周刊》等高端客層媒以“藍(lán)血貴族”的名義展開(kāi)巡展選取南京西路，人民廣場(chǎng)，港匯商廈，金茂大廈等高端商務(wù)人群集中處，推出以中國(guó)智富精英“藍(lán)血榜”為主題，推介現(xiàn)代智富精英的生活品位，和產(chǎn)品“精裝”的生活細(xì)節(jié)賣點(diǎn)緊密結(jié)合，深化品牌內(nèi)涵.以“藍(lán)血貴族”的名義展開(kāi)巡展選取南京西路，人民廣場(chǎng)，港匯商廈THANKS！THEENDTHEEND上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案昨天之后上海灘的今天和明天項(xiàng)目:華潤(rùn)上海灘花園上海灘花園策略思路探究昨天之后上海灘的今天和明天項(xiàng)目:華潤(rùn)上海灘花園上海灘花園策溫故而知新回顧上海灘花園走過(guò)的推廣歷程——從昨天的老上?；貞?到針對(duì)產(chǎn)品的“精致了無(wú)痕”,再到如今針對(duì)1.8公里外灘距離訴求…從過(guò)去到現(xiàn)在,前階段品牌調(diào)性已經(jīng)樹(shù)立.而如今面臨的推廣訴求中,已然面臨著對(duì)前期形象品牌透支的問(wèn)題．毫無(wú)疑問(wèn)，今后的推廣之于上海灘花園，調(diào)性或者姿態(tài)依然很重要，不過(guò)需要跟進(jìn)的是實(shí)體銷售推進(jìn)的成果。07年的上海灘花園不僅僅應(yīng)該是對(duì)老上海的追憶，更應(yīng)該是對(duì)新時(shí)代的與時(shí)俱進(jìn)和對(duì)未來(lái)的期待。在推廣上，經(jīng)歷過(guò)老外灘之后，理應(yīng)把目光聚集在當(dāng)下，聚集在明天。而隨之后的,則應(yīng)該對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的價(jià)值表達(dá)和價(jià)值傳達(dá).溫故而知新回顧上海灘花園走過(guò)的推廣歷程——從昨天的老上海?起步于疑問(wèn),提出問(wèn)題,解構(gòu)問(wèn)題?起步于疑問(wèn),提出問(wèn)題,解構(gòu)問(wèn)題本案居于怎樣的市場(chǎng)地位?No.1No.2本案地段價(jià)值僅僅是外灘么?No.3怎樣的精致了無(wú)痕?No.4形象客群定義是誰(shuí)?秉承本案全程核心調(diào)性是什么?No.507年年度推廣方向?No.6本案居于怎樣的市場(chǎng)地位?No.1No.2本案地段價(jià)值僅僅是外問(wèn)題解決工具世紀(jì)瑞博2U5全案整合策定系統(tǒng)應(yīng)用二律悖反性價(jià)辯證法＋USP+五位一體整體定位法問(wèn)題解決工具五大版塊定性定位區(qū)段Area產(chǎn)品Product客群Customer風(fēng)格Style市場(chǎng)Market五大版塊定性定位區(qū)段產(chǎn)品客群風(fēng)格市場(chǎng)本案居于怎樣的市場(chǎng)地位?No.1本案居于怎樣的市場(chǎng)地位?No.1必做功課＿＿＿找到本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)位置必做功課＿＿＿找到本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)位置1.首先，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定:區(qū)域內(nèi),200-400萬(wàn)高檔公寓上海灘花園復(fù)地雅園士林華苑老西門新苑長(zhǎng)峰馨園區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手潛在威脅對(duì)手1.首先，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定:區(qū)域內(nèi),200-400萬(wàn)高檔公寓上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定項(xiàng)目名稱在售產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)上海灘華苑高層＋多層21000含裝修220－400萬(wàn)復(fù)地雅園江景小復(fù)式普通公寓均17500江景小復(fù)式均20000含裝修江景小復(fù)式240－280萬(wàn)士林華苑高層均價(jià)16000－17000160萬(wàn)－400萬(wàn)老西門新苑高層均價(jià)25800含裝修250－800萬(wàn)長(zhǎng)峰馨園高層15000－19000含裝修190－300萬(wàn)綠城項(xiàng)目尚未上市老西門公館（復(fù)地）尚未上市結(jié)論:由于復(fù)地雅園當(dāng)前產(chǎn)品與本案有一定差異，并且后續(xù)推出存在動(dòng)遷障礙，因此士林華苑將成為項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定項(xiàng)目名稱在售產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)上海灘華苑高層＋多層21士林華苑將對(duì)本案低區(qū)域客群造成殺傷性掠奪。士林華苑將對(duì)本案低區(qū)域客群造成殺傷性掠奪。項(xiàng)目名稱地段基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園距離外灘較近,濱江版塊

+士林華苑距離新天地淮海路更近－結(jié)論：以濱江和發(fā)展眼光來(lái)看,本案位置占優(yōu)項(xiàng)目名稱規(guī)模、指標(biāo)基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園20萬(wàn)平米，容積率3.3=士林華苑40萬(wàn)平米，容積率2.8+結(jié)論：項(xiàng)目規(guī)模適中，容積率雖然與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比偏高，但仍可接受項(xiàng)目名稱規(guī)劃、景觀基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園名師設(shè)計(jì)的巴厘島風(fēng)情度假式景觀＋士林華苑半圍合式設(shè)計(jì)，中庭7500平米綠化，但棟距較窄=結(jié)論：項(xiàng)目最為突出的競(jìng)爭(zhēng)亮點(diǎn)，但由于無(wú)實(shí)景，因此暫時(shí)無(wú)法在現(xiàn)場(chǎng)形成更大殺傷力上海灘花園VS士林華苑項(xiàng)目名稱地段基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園距離外灘較近,濱江版塊項(xiàng)目名稱建筑基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園褐色劈開(kāi)磚＋米黃色面磚，外立面已出＝士林華苑通體瓷面磚，外立面已出＝結(jié)論：無(wú)明顯差異項(xiàng)目名稱房型基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園2梯3戶，面積控制到位，尺度非常合理，除2房南北不通是個(gè)小毛病外，其它均有上佳表現(xiàn)+士林華苑產(chǎn)品線橫跨87的1房到227的復(fù)式4房，是產(chǎn)品線最豐富的，部分房型設(shè)計(jì)優(yōu)秀，如3個(gè)臥室全朝南并且擁有270度觀景陽(yáng)臺(tái)的3房，但也造成了部分3房面寬較窄＝結(jié)論：項(xiàng)目的房型雖然創(chuàng)新不多，但尺度合理，非常人性化，有競(jìng)爭(zhēng)力上海灘花園VS士林華苑項(xiàng)目名稱建筑基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園褐色劈開(kāi)磚＋米黃色面磚，外項(xiàng)目名稱配套基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園2000平米會(huì)所，加上室外的游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等，非常豐富+士林華苑會(huì)所在二期，功能待定=結(jié)論：項(xiàng)目自身的優(yōu)質(zhì)配套在競(jìng)爭(zhēng)中明顯優(yōu)于對(duì)手項(xiàng)目名稱合作單位基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園華潤(rùn)＋DoublePay＋BDS＋梁志天＋高力+士林華苑南房＋眾鑫＋三良木=結(jié)論：項(xiàng)目的合作團(tuán)隊(duì)無(wú)論實(shí)力還是名望均優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手上海灘花園VS士林華苑項(xiàng)目名稱配套基因比較評(píng)價(jià)上海灘花園2000平米會(huì)所，加上室外區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論＿＿PK因素得分評(píng)判地段+總規(guī)=建筑=景觀+戶型+配套+突破主流:本案主流產(chǎn)品中主流價(jià)格,如何在主流產(chǎn)品中脫穎而出!區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論＿＿PK因素得分評(píng)判地段+總規(guī)=建筑=景觀+戶2.對(duì)比陸家嘴濱江版塊總結(jié)：城市新貴區(qū)＋城市標(biāo)志景觀造就的豪宅主要項(xiàng)目：湯臣一品，財(cái)富海景，鵬利海景，盛大金磐等陸家嘴國(guó)際金融貿(mào)易區(qū)－東方明珠＋金茂大廈－上海城市的新標(biāo)志－上世紀(jì)90年代極速發(fā)展的上海城市經(jīng)濟(jì)代表作品濱江外灘景觀－對(duì)望上海的城市歷史標(biāo)志－萬(wàn)國(guó)建筑博覽2.對(duì)比陸家嘴濱江版塊總結(jié)：城市新貴區(qū)＋城市標(biāo)志景觀造就的豪盛大金磐財(cái)富海景特別個(gè)案：湯臣一品中國(guó)公寓豪宅第一貴－中國(guó)最發(fā)達(dá)的國(guó)際金融貿(mào)易區(qū)－位置最佳的一線濱江外灘景觀－國(guó)際最頂級(jí)的配料配件盛大金磐財(cái)富海景特別個(gè)案：湯臣一品結(jié)論＿＿與陸家嘴濱江版塊豪宅版塊相比.一江之隔,價(jià)格不可相提并論.如果單在產(chǎn)品力的比較上,本案占有明顯優(yōu)勢(shì);但留給本案的啟發(fā)是:從臨江位置,從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)上,從商業(yè)商務(wù)環(huán)境上也為本案樹(shù)立起一個(gè)標(biāo)桿作為奮起直追的價(jià)值參照.價(jià)值參照:濱江價(jià)值,未來(lái)心理價(jià)值暗示結(jié)論＿＿與陸家嘴濱江版塊豪宅版塊相比.一江之隔,價(jià)格不可相提No.2本案地段價(jià)值僅僅是外灘么?No.2本案地段價(jià)值僅僅是外灘么?上海的城市標(biāo)志，外灘見(jiàn)證了上海的昨天和今天,也必將見(jiàn)證上海的明天。站在外灘的肩膀上，就等于立在了上海的最頂點(diǎn)。緊鄰?fù)鉃?，濱臨黃浦江。外灘、陸家嘴、新天地、世博會(huì)構(gòu)成的上海高端生活圈.這一強(qiáng)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)在之前推廣中強(qiáng)烈的凸現(xiàn)，并取得了明顯效果．毋庸置疑，第一價(jià)值一定是外灘上海的城市標(biāo)志，外灘見(jiàn)證了上海的昨天和今天,也必將見(jiàn)證上海的是外灘，不止于外灘是外灘，不止于外灘朔本求源＿＿＿＿＿＿任何城市都有一個(gè)河流,是這個(gè)城市的靈魂,如果說(shuō)巴黎的河流在塞納河,那上海的根本血脈則是黃埔江_____朔本求源＿＿＿＿＿＿任何城市都有一個(gè)河流,是這個(gè)城市的靈魂一個(gè)圈:外灘、陸家嘴、新天地、世博會(huì)構(gòu)成的上海高端生活圈.一條帶:以外灘和世博會(huì)分點(diǎn)的高尚濱江居住帶，被弱化的優(yōu)勢(shì)，必須旗幟鮮明的亮出來(lái)本案人民廣場(chǎng)外灘陸家嘴世博會(huì)址新天地濱江居住帶一個(gè)圈:外灘、陸家嘴、新天地、世博會(huì)構(gòu)成的上海高端生活圈.本標(biāo)定濱江：濱江居住價(jià)值意味著什么?標(biāo)定濱江：濱江居住價(jià)值意味著什么?濱江__物理與心理價(jià)值的標(biāo)桿以湯臣一品為首的陸家嘴濱江板塊，已成為上海最高端的豪宅區(qū)，一線江景項(xiàng)目的普遍售價(jià)均已達(dá)到5萬(wàn)元/平米左右。而次一線濱江住宅也保持在3萬(wàn)元/平米的高位。濱江。黃浦江是上海的根本血脈。濱江之于上海居住價(jià)值,則不言而喻.上海市十一五城市規(guī)劃的重點(diǎn)就是對(duì)浦江兩岸的綜合開(kāi)發(fā)（外灘源、北外灘、東外灘、南外灘）。上海灘花園處在外灘南延伸帶，其濱江資源比其它區(qū)域?qū)⒕哂懈嗟膬?yōu)勢(shì)。參照物：陸家嘴·濱江板塊濱江__物理與心理價(jià)值的標(biāo)桿以湯臣一品為首的陸家嘴濱江板塊，稀缺性:浦西濱江版塊依托陸家嘴的浦東濱江板塊已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完畢，而依托更廣泛的浦西廣大地區(qū)的外灘濱江板塊將是未來(lái)濱江居住區(qū)的最大亮點(diǎn),其中以包括本案版塊的南外灘的董家渡聚居區(qū)是規(guī)劃中市中心最大的,以商務(wù)、商業(yè)、高端住宅為主外灘南段規(guī)劃，也是最后一塊可供成片開(kāi)發(fā)的高檔濱江聚居區(qū),同時(shí)是”上海浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)”世紀(jì)工程的重點(diǎn)。市政府浦江兩岸改造東側(cè)商務(wù)商業(yè)為主的規(guī)劃周邊高尚居住區(qū)的形成世博會(huì)高尚休閑博覽配套稀缺性:浦西濱江版塊依托陸家嘴的浦東濱江板塊已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完畢再深一步看問(wèn)題:本案的未來(lái)價(jià)值是什么?再深一步看問(wèn)題:本案的未來(lái)價(jià)值是什么?未來(lái)濱江CBD:發(fā)展的投資價(jià)值未來(lái)---中央商務(wù)區(qū)旁高端住宅,類似國(guó)貿(mào)旁邊行政公寓依據(jù)黃浦核心商務(wù)區(qū),外灘商務(wù)區(qū),北外灘商務(wù)區(qū);根據(jù)《黃浦區(qū)總體規(guī)劃綱要》，未來(lái)的黃浦區(qū)區(qū)域功能布局北、中、南三片不同側(cè)重的功能片區(qū)內(nèi)，其中北區(qū)蘇州河-延安路地區(qū)包括市級(jí)商業(yè)中心、行政文化中心以及中央商務(wù)區(qū)的三大組成部分中，占地77公頃的中央商務(wù)區(qū)東塊是最具特色的濱江（河）風(fēng)貌綜合區(qū)(外灘源).隨著外灘3號(hào)和外灘18號(hào)成功開(kāi)發(fā),外灘6號(hào)和15號(hào)的緊密推進(jìn).4年內(nèi)外灘世紀(jì)經(jīng)典綜合消費(fèi)圈的形成.未來(lái)濱江CBD:發(fā)展的投資價(jià)值未來(lái)---中央商務(wù)區(qū)旁高端住宅本案今天－浦西稀缺濱江高尚居住區(qū)明天－保值增值性極強(qiáng)濱江物業(yè)今天－占據(jù)外灘濱江CBD畔高尚住宅明天－未來(lái)的國(guó)貿(mào)旁邊的行政公寓今天－被忽略的市中心相對(duì)價(jià)位明天－上海最具價(jià)值的豪宅之一老上海是調(diào)性,是歷史,是文化昨天今天以外灘為亮點(diǎn)的濱江居住版塊明天濱江CBD未來(lái)商務(wù)投資價(jià)值時(shí)空解構(gòu)本今天－浦西稀缺濱江高尚居住區(qū)今天－占據(jù)外灘濱江CBD畔高尚優(yōu)點(diǎn)區(qū)段Area1/外灘高端生活圈；2/浦西最后的濱江住宅板塊；3/濱江ＣＢＤ．未來(lái)．優(yōu)點(diǎn)區(qū)段1/外灘高端生活圈；缺點(diǎn)1/上海傳統(tǒng)下只角，老上海人對(duì)區(qū)域認(rèn)可度不高2/周邊目前現(xiàn)狀較差區(qū)段Area缺點(diǎn)1/上海傳統(tǒng)下只角，區(qū)段特點(diǎn)浦西.外灘.濱江由濱江土地稀缺及商務(wù)價(jià)值產(chǎn)生的高投資價(jià)值區(qū)段Area特點(diǎn)浦西.外灘.濱江區(qū)段三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?區(qū)段Area三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?區(qū)段本案地段提煉語(yǔ):外灘浦西濱江本案地段提煉語(yǔ):外灘浦西濱江價(jià)值表達(dá)一.A.大沙盤:

在原有區(qū)域沙盤除外灘,陸家嘴,世博,新天地基礎(chǔ)上,著重標(biāo)出濱江兩岸配套,南外灘三段未來(lái)規(guī)劃,對(duì)案世茂濱江花園和外灘商務(wù)區(qū)域位置.B.小沙盤:大沙盤的縮小版,著重標(biāo)出濱江兩岸現(xiàn)有及未來(lái)規(guī)劃.(用于海外巡展)二.Ａ．<地段價(jià)值讀本>的編輯制作;

分三小冊(cè)1.過(guò)去篇2.現(xiàn)在篇3.未來(lái)篇Ｂ．關(guān)于政府對(duì)外灘規(guī)劃的相關(guān)文件影印手冊(cè)2座沙盤,2本冊(cè)子,2張圖三.A.外灘風(fēng)光和本案周邊銜接地圖

B.本案視角拍攝對(duì)岸濱江風(fēng)景價(jià)值表達(dá)一.A.大沙盤:二.Ａ．<地段價(jià)值讀本>的編輯制作;No.3怎樣的精致了無(wú)痕?No.3怎樣的精致了無(wú)痕?產(chǎn)品價(jià)值體系解構(gòu)產(chǎn)品價(jià)值體系解構(gòu)規(guī)劃·景觀－園林規(guī)劃大氣,布局合理,巴厘島風(fēng)情”BILLBENSLEY”園林景觀，營(yíng)造度假式異域風(fēng)情，西、中、東三區(qū)格局清晰，多主題雕塑，細(xì)節(jié)主義的完美呈現(xiàn).園林為產(chǎn)品力最大差異點(diǎn).關(guān)鍵詞：異域度假風(fēng)情，細(xì)節(jié)主義價(jià)值解構(gòu)1:園林規(guī)劃·景觀－園林規(guī)劃大氣,布局合理,巴厘島風(fēng)情”BILLB價(jià)值解構(gòu)2:建筑匠心雕飾:建筑－褐色劈開(kāi)磚＋米黃色面磚外墻，實(shí)景呈現(xiàn)，價(jià)值感強(qiáng)。關(guān)鍵詞：細(xì)致，價(jià)值感價(jià)值解構(gòu)3:戶型空間房型－105-155平面積控制合理.主力戶型，保證了社區(qū)居住者身份的統(tǒng)一性；同時(shí)戶型設(shè)計(jì)合理，全明通透，無(wú)明顯缺陷。關(guān)鍵詞：面積區(qū)間，設(shè)計(jì)合理價(jià)值解構(gòu)2:建筑匠心雕飾:建筑－褐色劈開(kāi)磚＋米黃色面磚外墻，精裝，高標(biāo)準(zhǔn)材料，注重細(xì)節(jié).全球僅31位著名設(shè)計(jì)師之一關(guān)鍵詞：雕琢，大師符號(hào)價(jià)值解構(gòu)4:精裝成品高力國(guó)際管家打造高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體系,專業(yè)化,規(guī)范化系統(tǒng)化,人性化優(yōu)質(zhì)服務(wù);會(huì)所－2200平米老上海風(fēng)格＋戶外游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等，服務(wù)配套完善。關(guān)鍵詞：強(qiáng)強(qiáng)連手，海派文化會(huì)所價(jià)值解構(gòu)5:配套服務(wù)精裝，高標(biāo)準(zhǔn)材料，注重細(xì)節(jié).全球僅31位著名設(shè)計(jì)師之一價(jià)值解室外空調(diào)機(jī)及排水管用百葉隱藏，保持外立面清爽；在客廳開(kāi)側(cè)窗，解決中間小兩房通風(fēng)采光問(wèn)題；每間主臥設(shè)走入式衣櫥，以保證足夠的儲(chǔ)衣空間。廚房電器選用全套美國(guó)通用（GE）；每家每戶安置碎骨機(jī)，徹底避免廚房下水道受堵。設(shè)置冰箱回路，在舉家旅行的時(shí)候，可關(guān)閉其他用電回路，而不影響冰箱正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，考慮到若干年后，浴缸與下水通道接口可能會(huì)滲水，上海灘花園特別預(yù)留了維修通道，同時(shí)為防止瓷磚不小心被打破而買不到的麻煩，在通道里預(yù)備了一塊一模一樣的瓷磚??????價(jià)值解構(gòu)6:細(xì)節(jié)室外空調(diào)機(jī)及排水管用百葉隱藏，保持外立面清爽；在客廳開(kāi)側(cè)窗，優(yōu)點(diǎn)異域風(fēng)情度假園林/現(xiàn)代國(guó)際建筑立面/統(tǒng)一方正合理戶型/精裝細(xì)膩大師精裝/高力管家海派會(huì)所/處處雕琢匠心細(xì)節(jié)產(chǎn)品Product優(yōu)點(diǎn)產(chǎn)品缺點(diǎn)主力房型只有兩種，產(chǎn)品線不夠豐富/不具備豪宅面積/與之帶來(lái)的投資性產(chǎn)品Product缺點(diǎn)主力房型只有兩種，產(chǎn)品特點(diǎn)巴厘島風(fēng)情園林產(chǎn)品Product特點(diǎn)巴厘島風(fēng)情園林產(chǎn)品三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?產(chǎn)品Product三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?產(chǎn)品“精致了無(wú)痕”是沒(méi)錯(cuò)的＿＿＿需要再升級(jí)！對(duì)產(chǎn)品的描述_____關(guān)鍵詞總結(jié)：異域度假風(fēng)情，細(xì)節(jié)主義，細(xì)致，價(jià)值感，面積，設(shè)計(jì)合理，雕琢，大師符號(hào)，強(qiáng)強(qiáng)連手，海派文化會(huì)所“精致了無(wú)痕”是沒(méi)錯(cuò)的＿＿＿需要再升級(jí)！對(duì)產(chǎn)品的描述____產(chǎn)品價(jià)值提煉精致，品質(zhì)＿虛實(shí)兼有，打破“精致”的平淡，以概念性定位喚起市場(chǎng)注意，更好詮釋品質(zhì)，表現(xiàn)本案在區(qū)域內(nèi)的第一品質(zhì)地位與張力，精質(zhì)主義海派社區(qū)精致，細(xì)膩，老上海灘，海派文化會(huì)所，多元異域風(fēng)情園林…一言而概之，海派產(chǎn)品價(jià)值提煉精致，品質(zhì)＿虛實(shí)兼有，打破“精致”的平淡，以概念形象客群的定義是什么?No.4形象客群的定義是什么?No.4區(qū)域定義目前客群來(lái)源上海市區(qū)客群（黃浦區(qū)及大上海區(qū)域）長(zhǎng)三角地區(qū)，與上海有經(jīng)濟(jì)往來(lái)＿后期占近４０％需要深度挖掘客群港臺(tái)客群歐美等海外華人Totheworld區(qū)域定義Totheworld階層定義掌握財(cái)富升力的新資產(chǎn)層在社會(huì)金字塔中位于中上端主要構(gòu)成：中小型企業(yè)私營(yíng)企業(yè)者外企高級(jí)經(jīng)理人中上層政府官員港臺(tái)投資者及海外背景華人權(quán)力頂層財(cái)富頂層上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層）中上層（新資產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定層中產(chǎn)初層市民階層底層階層定義權(quán)力頂層購(gòu)買態(tài)度定義多次置業(yè)者投資占更多比例具有發(fā)展的戰(zhàn)略性眼光購(gòu)買態(tài)度定義新資產(chǎn)層

（代表主力客群）1.該階層多為行業(yè)領(lǐng)域的精英，但不事張揚(yáng)，習(xí)慣隱藏，屬于一個(gè)富有而知性的階層。2.置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，大部分人有在國(guó)外生活的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于房產(chǎn)具備成熟的判斷力。3.對(duì)政治時(shí)事敏感，關(guān)注力強(qiáng)；4.對(duì)價(jià)格的敏感度低，但對(duì)“貴得其所”的含義理解透徹；5.希望獲得附加值高的物業(yè)，喜歡揮灑雅趣或展示其文化素養(yǎng)；多具備收藏愛(ài)好，用多個(gè)不同功能的房間滿足其私藏與展示的要求；心理剖析:對(duì)話世界財(cái)富舞臺(tái)的中國(guó)角色新資產(chǎn)層

（代表主力客群）1.該階層多為行業(yè)領(lǐng)域的精英，但不使用用途：6、投資心態(tài)：非使用者，擁有較大的現(xiàn)金流，多以一次性付款，靠租賃獲取回報(bào)，通過(guò)豐富投資類型，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。7、短期暫居心態(tài)：酒店公寓使用者，代替行使酒店功能，節(jié)省生活成本。8、長(zhǎng)期暫居心態(tài)：階段性第一居所使用者，比如導(dǎo)演、演員、娛記等時(shí)尚圈人士，以不降低品質(zhì)為前提，盡量享受生活。使用用途：創(chuàng)造一種深層溝通后的高峰體驗(yàn)，滿足專屬于特殊階級(jí)的智慧考量。深度剖析:東西方價(jià)值觀并存的一代們，在全球性生活的閱歷中，國(guó)際化已經(jīng)在心靈留下深刻的烙印。自詡站在時(shí)代潮流的最前沿的他們——作為社會(huì)的中堅(jiān)力量，機(jī)關(guān)、企業(yè)、國(guó)際各行業(yè)的風(fēng)云人物，他們希望能駕馭一切，對(duì)個(gè)人的關(guān)愛(ài)突出地表現(xiàn)在對(duì)事業(yè)成功和高品質(zhì)生活的追求上，獨(dú)特的世界觀使得他們擁有非常的判斷力、直覺(jué)和創(chuàng)造力，從而更愿意按照自己的意愿，控制自己想要的生活。正是這樣一種“張揚(yáng)的自我意識(shí)”幸運(yùn)地成為了影響力，因此，它更具有文化內(nèi)涵，具有強(qiáng)大的號(hào)召力，影響著更多追隨者——象他們那樣工作，象他們那樣生活。必須＿＿＿創(chuàng)造一種深層溝通后的高峰體驗(yàn)，滿足專屬于特殊階級(jí)的智慧考量。優(yōu)點(diǎn)1/真知灼見(jiàn)戰(zhàn)略投資眼光，2/普遍層次較高，跨越梯度較?。?全球性海外華人背景居多．占到４０％客群Customer優(yōu)點(diǎn)1/真知灼見(jiàn)戰(zhàn)略投資眼光，客群缺點(diǎn)1/區(qū)域來(lái)源較泛上海／長(zhǎng)三角／海外客群Customer缺點(diǎn)1/區(qū)域來(lái)源較泛客群特點(diǎn)投資的全球性客群/對(duì)話世界財(cái)富舞臺(tái)的中國(guó)角色客群Customer特點(diǎn)投資的全球性客群/客群三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?客群Customer三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?客群客群Customer全球影響力華人最終，客群定義：客群最終，客群定義：本案核心調(diào)性是什么?No.5本案核心調(diào)性是什么?No.5風(fēng)格－老上海特色會(huì)所＋偏現(xiàn)代立面＋巴厘島景觀－－－新與舊、中與西的充分融合，多元化。風(fēng)格－老上海特色會(huì)所＋偏現(xiàn)代立面＋巴厘島景觀優(yōu)點(diǎn)建筑－偏現(xiàn)代會(huì)所－ArtDeco景觀－巴厘島風(fēng)情精裝修－現(xiàn)代豪華廣告形象－老上海風(fēng)格Style優(yōu)點(diǎn)建筑－偏現(xiàn)代風(fēng)格缺點(diǎn)建筑、景觀、精裝風(fēng)格不統(tǒng)一缺少貫穿的強(qiáng)力主題風(fēng)格Style缺點(diǎn)建筑、景觀、精裝風(fēng)格不統(tǒng)一風(fēng)格特點(diǎn)融合海派特質(zhì)的當(dāng)代、國(guó)際、多元風(fēng)格。風(fēng)格Style特點(diǎn)融合海派特質(zhì)的風(fēng)格三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?風(fēng)格Style三點(diǎn)定位一個(gè)面優(yōu)缺特?風(fēng)格老上海+新國(guó)際風(fēng)格:風(fēng)格Style風(fēng)格:風(fēng)格07年度推廣主線是什么?No.607年度推廣主線是什么?No.6外灘.濱江.浦西地段定義:精質(zhì)主義,海派社區(qū)產(chǎn)品定義:外灘.濱江.浦西老上海.新國(guó)際風(fēng)格定義:客群定義:全球影響力華人價(jià)值梳理:外灘.濱江.浦西地段定義:精質(zhì)主義,海派社區(qū)產(chǎn)品定義:外灘.五大版塊定性定位區(qū)段Area產(chǎn)品Product客群Customer風(fēng)格Style市場(chǎng)Market五大版塊定性定位區(qū)段產(chǎn)品客群風(fēng)格市場(chǎng)5個(gè)截面組成一把鑰匙風(fēng)格優(yōu)劣特客群劣優(yōu)特產(chǎn)品劣優(yōu)特區(qū)段劣優(yōu)特優(yōu)劣特市場(chǎng)5個(gè)截面組成一把鑰匙風(fēng)格優(yōu)劣特客群劣優(yōu)特產(chǎn)品劣優(yōu)特區(qū)段劣優(yōu)特本案物理定位語(yǔ):外灘濱江精質(zhì)主義海派社區(qū)本案物理定位語(yǔ):外灘濱江精質(zhì)主義海派社區(qū)本案拔升定位語(yǔ):左右上海的今天和明天本案拔升定位語(yǔ):左右上海的今天和明天?誰(shuí)能左右上海的今天和明天？?誰(shuí)能左右上海的今天和明天？左右上海的今天和明天，是地段由上海灘花園,向浦江看——今天－以濱江居住價(jià)值為中央的外灘高端生活圈明天－濱江CBD未來(lái)商務(wù)商業(yè)聚集地帶來(lái)投資價(jià)值左右上海的今天和明天，是地段由上海灘花園,向浦江看——左右上海的今天和明天，是客群－分布于全球的各重要企業(yè)，機(jī)關(guān)，或者未來(lái)將參與到上海的發(fā)展。他們是上海未來(lái)發(fā)展的重要有機(jī)力量，是真正的引領(lǐng)者和執(zhí)行者。－－全球影響力華人左右上海的今天和明天，是客群－分布于全球的各重要企業(yè)，機(jī)關(guān)，——精質(zhì)主義海派社區(qū)，貫穿上海的昨天、今天、和明天上海灘花園不僅僅應(yīng)該是對(duì)老上海的追憶，更應(yīng)該是對(duì)新時(shí)代的與時(shí)俱進(jìn)和對(duì)未來(lái)的期待。在推廣上，經(jīng)歷過(guò)老外灘之后，理應(yīng)把目光聚集在當(dāng)下，聚集在明天。左右上海的今天和明天，是上海灘花園——精質(zhì)主義海派社區(qū)，上海灘花園不僅僅應(yīng)該是對(duì)老上海的追憶，精質(zhì)主義，左右上海的今天和明天本案SLOGAN---精質(zhì)主義，左右上海的今天和明天本案SLOGAN---創(chuàng)意綻放創(chuàng)四聯(lián)版方案．Ａ今天篇TheideaaboutnewspaperAD.四聯(lián)版方案．Ａ今天篇Theideaaboutnewsp今天，誰(shuí)在左右上海？明天，上海被誰(shuí)左右？永遠(yuǎn)，誰(shuí)能占踞黃浦江岸？今天，明天，永遠(yuǎn)，稀缺在中央今天，陸家嘴，以其噴薄而發(fā)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，驅(qū)動(dòng)上海向前明天，世博會(huì)，將以其全球化的視野，左右上海的未來(lái)永遠(yuǎn)，外灘，都是上海乃至全球華人引以豪的象征上海灘花園，隔江相望陸家嘴，北面1.8公里是外灘，南面2公里是世博會(huì)場(chǎng)址，西面是新天地，濱臨黃浦江。眾星捧月之勢(shì)，稀缺風(fēng)骨，大器天成。Ａ今天，誰(shuí)在左右上海？今天，明天，永遠(yuǎn)，稀缺在中央今天，陸家嘴上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案第二套(具化)TheideaaboutnewspaperAD.第二套(具化)Theideaaboutnewspape誰(shuí)在陸家嘴的左邊？外灘！誰(shuí)在世博會(huì)的右邊？外灘！誰(shuí)在享受正中央？濱江版塊上海灘花園，眾星捧月四聯(lián)版方案．上海灘花園，價(jià)值，在于稀缺。左邊是陸家嘴和外灘，右邊世博會(huì)，前面是黃浦江，后面是人民廣場(chǎng)和新天地。旁邊是高級(jí)酒店，寫(xiě)字樓，高端住宅。天天與享受價(jià)值攀升，永遠(yuǎn)都眾星捧月。誰(shuí)在陸家嘴的左邊？外灘！四聯(lián)版方案．上海灘花園，價(jià)值，在于稀上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案明天，五星級(jí)酒店是我鄰居明天，世界500強(qiáng)是我伙伴明天，我就是世界籍房東把握現(xiàn)在，今天就是明天四聯(lián)版方案．上海灘花園，價(jià)值，在于稀缺。左邊是陸家嘴和外灘，右邊世博會(huì)，前面是黃浦江，后面是人民廣場(chǎng)和新天地。旁邊是高級(jí)酒店，寫(xiě)字樓，高端住宅。天天與享受價(jià)值攀升，永遠(yuǎn)都眾星捧月。明天，五星級(jí)酒店是我鄰居四聯(lián)版方案．上海灘花園，價(jià)值，在于稀第三套TheideaaboutnewspaperAD.第三套TheideaaboutnewspaperAD上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案B今天，明天，每天，價(jià)值在未來(lái)今天，每秒7.5米，是東方明珠電梯的速度，更是陸家嘴升值的速度明天，一天走遍全世界，是世博會(huì)的速度，更是上海走到全世界每個(gè)角落的速度每天，浦西濱江版塊更新的速度讓人目不暇接，因?yàn)橹醒肷虅?wù)區(qū)要來(lái)了，寫(xiě)字樓要來(lái)了，酒店要來(lái)了，高端住宅都要來(lái)了上海灘花園，隔江相望陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北面1.8公里是外灘，南面2公里是世博會(huì)場(chǎng)址，西面是新天地，濱臨黃浦江。眾星捧月，價(jià)格洼地，價(jià)值天成。今天，陸家嘴，每秒7.5米明天，世博會(huì)，一天走遍全世界每天，浦西濱江版塊，更新讓人目不暇接Ｂ明天篇B今天，明天，每天，價(jià)值在未來(lái)今天，每秒7.5米，是東方明珠上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案產(chǎn)品篇TheideaaboutnewspaperAD.產(chǎn)品篇TheideaaboutnewspaperADB從華人到全球影響力華人，精質(zhì)主義是關(guān)鍵一步真正的影響力人士，對(duì)于居所的每一個(gè)細(xì)節(jié)，都極其挑剔。上海灘花園深感認(rèn)同。不論是巴厘島風(fēng)情“BILLBENSLEY”園林景觀，還是極富時(shí)代感與價(jià)值感的建筑立面，亦或是由全球31位之一的著名設(shè)計(jì)師雕鑿的精裝室內(nèi)空間，每一個(gè)細(xì)節(jié)都以精質(zhì)主義一一挑剔。對(duì)自己的苛刻只為成就，全球影響力華人的關(guān)鍵一步。真正的影響力人士，一生都無(wú)法拒絕巴厘島真正的影響力人士，始終穿著有時(shí)代感的外衣真正的影響力人士，必定有一套大師設(shè)計(jì)的房子Ｃ產(chǎn)品篇B從華人到全球影響力華人，精質(zhì)主義是關(guān)鍵一步真正的影響力人士上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案上海灘花園推廣策劃方案總篇TheideaaboutnewspaperAD.總篇TheideaaboutnewspaperAD.B我曾經(jīng)請(qǐng)教過(guò)在美國(guó)從事藝術(shù)品買賣的卓太太，真正能讓他那個(gè)圈子里的人另眼相看的條件是什么？她說(shuō)大那個(gè)圈子有一種環(huán)境氛圍。你得是重要藝術(shù)品的收藏者，聽(tīng)的是前衛(wèi)音樂(lè)，HOMEPARTY知性討論時(shí)不會(huì)說(shuō)外行話出洋相，有這些條件之外，還有會(huì)懂得游戲。那你就算得上大狗（他們之間的密語(yǔ)）。但現(xiàn)在我覺(jué)得這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。其碼還要有一套很不一樣的房子，就比如我家，樓下就是巴厘島，而且左邊是陸家嘴和外灘，右邊世博會(huì)，前面是黃浦陽(yáng)，后面是人民廣場(chǎng)和新天地，更好玩的是，可以天天對(duì)著黃埔江做游戲，只有這些才能被稱為“大狗”。游戲。和黃埔江下一盤國(guó)際象棋ＡB我曾經(jīng)請(qǐng)教過(guò)在美國(guó)從事藝術(shù)品買賣的卓太太，真正能讓他那個(gè)圈上海灘花園推廣策劃方案B前年我的廚房有了零下電冰箱，三個(gè)月后，那些人的廚房也有了零下冰箱。后來(lái)我認(rèn)為真正象樣的家應(yīng)該有一個(gè)收藏藝術(shù)的古董架，不久那些人不但有了，還叮囑傭人把上面整理得漂漂亮亮。但現(xiàn)在我知道那些人再也無(wú)法模仿我了。因?yàn)榭梢蕴焯熳≡诎屠鍗u，而且左邊是陸家嘴和外灘，左邊世博會(huì)，前面是黃浦陽(yáng)