項目生態(tài)城報告

漯河龍江生態(tài)城片區(qū)規(guī)劃定位報告How如何做What做什么Why為什么2、房地產(chǎn)市場研究總體市場分析土地市場分析分物業(yè)市場分析3、案例研究開發(fā)模式借鑒功能布局借鑒物業(yè)發(fā)展借鑒引擎建設(shè)借鑒區(qū)域開發(fā)成功案例與專家訪談運作模式開發(fā)策略功能規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局區(qū)域開發(fā)策略啟動區(qū)5、項目規(guī)劃建議項目背景研究項目開發(fā)運營1、項目發(fā)展條件研究區(qū)位條件分析交通條件分析建區(qū)用地評估相關(guān)規(guī)劃解讀4、項目定位建議發(fā)展愿景總體定位產(chǎn)業(yè)定位功能定位總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)功能布局分區(qū)核心設(shè)施設(shè)定和布局道路交通組織景觀綠化系統(tǒng)項目定位規(guī)劃7、開發(fā)時序安排6、開發(fā)運營策略土地開發(fā)戰(zhàn)略項目運營目標(biāo)項目運營原則項目運營策略土地開發(fā)時序土地出讓時序項目建設(shè)時序篩選條件：城市競爭力產(chǎn)業(yè)吸引力市場需求量要素支撐度.……9、項目財務(wù)評價土地價格評估土地出讓收入估算開發(fā)投資成本估算動態(tài)財務(wù)測算8、招商推廣策略招商客戶招商目標(biāo)招商計劃可能性可行性可行性可操作性篩選條件：目標(biāo)客戶土地升值招商能力財務(wù)平衡.……報告邏輯框架PART1

基地篇

項目發(fā)展條件研究京港澳高速107國道107國道金山路S330S330淞江路S238項目位據(jù)金山路松江路西北側(cè)，距離中心城區(qū)近，直接S330省道，能快速進入京港澳高速，項目有機會成為北部客戶進入漯河的第一站項目對外交通分析圖與交通節(jié)點關(guān)系：距離漯河火車站2.5km，車程約10分鐘；接駁金港澳高速車程約3分鐘；距離高鐵站8km，車程約20分鐘；項目基地屬性/交通區(qū)位龍江路太行山路本案京廣線黃河路交通路人民路湘江路項目周邊配套設(shè)施較少，無強勢資源，主要可以挖掘的資源有漯河一高、會展中心、京港澳高速、郝家臺遺址京港澳高速S330漯河一高會展中心本案五里廟村漯河城鄉(xiāng)一體示范區(qū)沙北醫(yī)院郝家臺遺址漯河一高：可以依靠發(fā)展教育優(yōu)勢；會展中心：可以建立多條通道打通會展中心和本地塊的通道，破除鐵路障礙；郝家臺遺址：可以向文化旅游方向考慮京港澳高速：在客戶層面上可以思考引入外部客戶項目基地屬性/周邊現(xiàn)狀郝家臺遺址待搬遷的工廠棚戶區(qū)棚戶區(qū)軍用地公墓火葬場項目土地操作最大的難點在于火葬場和墓地的處理，南面工廠拆遷難度小，軍事用地保留，項目占地6900畝，可出讓用地約2800畝項目基地屬性/項目現(xiàn)狀氣象站漯河市總體規(guī)劃——一主三副中心城區(qū)將形成“一主三副兩軸多組團”的城市總體格局。一主：是指以老城商業(yè)中心為核心，以兩河六岸為依托構(gòu)建的，多功能復(fù)合的濱水中央商業(yè)休憩區(qū)。三副——北部副中心：以漯河新區(qū)起步區(qū)為依托，構(gòu)建以區(qū)域金融、總部經(jīng)濟為支撐的國家食品名城核心區(qū)，以港口、高速、鐵路等交通為依托，構(gòu)建現(xiàn)代商貿(mào)物流中心；東部副中心：以召陵特色商業(yè)街區(qū)、國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)為依托，構(gòu)建服務(wù)于漯東的商業(yè)服務(wù)中心。西部副中心：以京廣高鐵站及兩河景觀資源為依托，構(gòu)建以商務(wù)服務(wù)、高鐵商貿(mào)、創(chuàng)智研發(fā)為主導(dǎo)，輻射豫中南的商務(wù)中心區(qū)。漯河市由于南北發(fā)展受限，故著重往東西方向拉伸，圍繞主城區(qū)發(fā)展三個副中心，一個以高鐵為支撐發(fā)展商務(wù)商貿(mào)的西部，一個以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為依托的產(chǎn)業(yè)東部中心，以及本項目所在的憑借交通優(yōu)勢構(gòu)建的現(xiàn)代商貿(mào)物流中心沿河發(fā)展軸：以沙河、澧河等水系為依托，沿岸發(fā)展文化、商貿(mào)、旅游、休閑等生態(tài)型的城市產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑城市生態(tài)景觀格局的主骨架，并展現(xiàn)漯河宜居生態(tài)城市的特色城市風(fēng)貌長江路—人民路發(fā)展軸：以長江路、人民路為城市功能主脊，擔(dān)負起聯(lián)系高鐵新城市中心區(qū)、老城商貿(mào)中心區(qū)以及東部召陵產(chǎn)業(yè)區(qū)等城市功能區(qū)的作用，以快速公交線路組織為基本手段，建立漯河市區(qū)東西相融、和諧一體的功能型發(fā)展軸線，從而實現(xiàn)區(qū)域性中心城市特有的高效率發(fā)展目標(biāo)。漯河市總體規(guī)劃——兩軸隨著沙河的治理開展，城市的東西兩向延伸，漯河形成了長江路-人民路以及沿沙河澧河得發(fā)展軸，本項目所處的沿河發(fā)展軸，將以文化、商貿(mào)以及休閑旅游作為重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)整個城市規(guī)劃區(qū)的結(jié)構(gòu)為一城四片，包括生態(tài)水域城、郾城片區(qū)、召陵片區(qū)、源匯片區(qū)，落實到中心城區(qū)主要分為17個組團。

其中生態(tài)水域城包括5個組團：西城組團、城關(guān)組團、雙龍組團、老城組團以及新區(qū)起步區(qū)組團。源匯片區(qū)召陵片區(qū)郾城片區(qū)漯河市總體規(guī)劃——多組團本項目位處郾城片區(qū)的金山組團，整體定位為生態(tài)居住區(qū)，緊鄰北部核心漯河新區(qū)起步區(qū)組團，但相比西城組團，資源不佳，發(fā)展速度也相對落后，需要塑造片區(qū)形象，盡快提升片區(qū)地位項目競爭區(qū)——西城區(qū)商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃功能定位：以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，功能定位為打造漯河城市商務(wù)中心區(qū)和漯河新的商務(wù)中心、文化中心、交通中心、商貿(mào)金融中心“一區(qū)四中心”。總體目標(biāo)：立足中原、輻射中部、集商務(wù)中心區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、休閑旅游區(qū)于一體的現(xiàn)代化、復(fù)合型城市新區(qū)。在高鐵站南側(cè)的黃金位置，規(guī)劃了CBD中心商務(wù)功能區(qū)，具有商務(wù)辦公、金融服務(wù)、產(chǎn)品展示、信息交流、研發(fā)創(chuàng)新諸多功能。其中商務(wù)中心區(qū)以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、文化創(chuàng)意、商業(yè)商貿(mào)、教育培訓(xùn)等產(chǎn)業(yè)，將大力推動漯河商務(wù)中心區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與電子信息產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等融合互動發(fā)展。漯河市西城區(qū)成立于2010年，規(guī)劃面積46k㎡，一期面積10.6k㎡，是漯河市目前重點發(fā)展的新區(qū)；定位為漯河市新的商務(wù)中心、行政文化中心、對外交通中心、商業(yè)中心和漯河城市核心區(qū)，從鐵路以東開始建設(shè)，目前已基本形成商務(wù)和居住氛圍，各項配套設(shè)施積極建設(shè)中項目競爭區(qū)——漯河新區(qū)漯河新區(qū)——城鄉(xiāng)一體化綜合示范區(qū)。于漯河中心城區(qū)東部地區(qū)集中布局，總規(guī)劃面積148平方公里。把淞江路以北、河港區(qū)南邊界以南、中山路以西、金山路以東8平方公里的區(qū)域定為新區(qū)的起步區(qū)。性質(zhì)定位：國際食品綠谷，區(qū)域服務(wù)平臺，多元生活高地，生態(tài)創(chuàng)智新城。產(chǎn)業(yè)定位：以食品、電子信息等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以總部經(jīng)濟、研發(fā)創(chuàng)新等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為支撐的城市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。漯河新區(qū)啟動區(qū)漯河新區(qū)于2012年啟動，定位為城市副中心，與西城區(qū)形成圍繞主城區(qū)（老城）的“一主兩副”城市格局，短期目標(biāo)為五年內(nèi)在起步區(qū)內(nèi)建成初具規(guī)模的高端商務(wù)居住區(qū)，服務(wù)于全市乃至豫中南的區(qū)域性金融中心；但目前由于上層組織領(lǐng)導(dǎo)架構(gòu)組建緩慢，導(dǎo)致正式建設(shè)工作尚未開展項目競爭區(qū)——漯河新區(qū)啟動區(qū)龍江路牡丹江路金山路本區(qū)域東側(cè)為漯河新區(qū)啟動區(qū)，規(guī)劃有總部特色辦公區(qū)、食品博覽中心、創(chuàng)研培訓(xùn)基地等商務(wù)辦公區(qū)域，能夠有效帶動?xùn)|區(qū)的商務(wù)氛圍，為本項目未來發(fā)展總部型商務(wù)辦公及高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)提供有效支撐。項目競爭區(qū)——淞江路沿線規(guī)劃淞江路西段淞江路東段淞江路貫穿了會展版塊、龍江生態(tài)城版塊以及漯河新區(qū)啟動區(qū)版塊，未來規(guī)劃有有大量的住宅和商業(yè)辦公項目入市。商務(wù)商業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍：東至中山路、西至衡山路（銀鴿路）、南至人民東路、北至渭河路，規(guī)劃面積1.94平方公里。功能定位：著力打造以電子消費品、小商品專業(yè)市場為特色的商貿(mào)集聚區(qū)，打造漯河城區(qū)東部的現(xiàn)代化商業(yè)中心。產(chǎn)業(yè)方向：以產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的建設(shè)為契機，重點打造生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，形成區(qū)域性的食品消費、交易基地。目前區(qū)域內(nèi)的首發(fā)項目仍以城市綜合體為主，目前已簽約大型項目有榮昌商業(yè)廣場。項目競爭區(qū)——召陵特色商業(yè)區(qū)召陵特色商業(yè)區(qū)位于漯河市東部副中心的核心位置，是東部城市發(fā)展的重要依托，但主要以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主，功能定位為電子消費品和小商品類的特色商貿(mào)區(qū)，與本項目競爭關(guān)系相對較弱，但發(fā)展基礎(chǔ)較為成熟城市競爭格局分析競爭格局機遇：西城區(qū)雖有大量的土地出讓，但高鐵效應(yīng)難以拉動居住客群，召陵作為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)也存在著地理抗性。本項目緊鄰老城區(qū)，又有著可有效借用的豐富水系和良好的交通環(huán)境，漯河新區(qū)的發(fā)展快慢均對本項目有一定的利好，本片區(qū)有望成為下一片大熱區(qū)。產(chǎn)業(yè)：西城區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐為商務(wù)金融和高鐵商貿(mào)；新區(qū)雖然以食品和電子信息作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但前5年的發(fā)展重心位于啟動區(qū)，且載體仍舊以城市綜合體為主；召陵新區(qū)強調(diào)商貿(mào)和電子消費品，且主要依靠自身區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)性服務(wù)產(chǎn)業(yè)。資源：西城區(qū)的主要優(yōu)勢資源為高鐵站，高效的交通便利為其拉動了商務(wù)需求；漯河新區(qū)啟動區(qū)位于沙河兩側(cè)，水系利用為其后期發(fā)展休閑商業(yè)帶來契機；而本項目是唯一一個同時擁有文化底蘊和水資源的片區(qū)，若能有效利用兩個資源，將助推片區(qū)整體提升。功能：西城區(qū)，商務(wù)商業(yè)、行政文化、居住、休閑旅游；漯河新區(qū)，商務(wù)、居住、產(chǎn)業(yè)；召陵新區(qū)，電子消費品、小商品為特色的商貿(mào)集聚區(qū)。從當(dāng)期的發(fā)展速度來看，各區(qū)域仍舊以城市綜合體作為片區(qū)發(fā)展的首發(fā)載體，創(chuàng)新及亮點不足，但西城區(qū)即將開啟旅游規(guī)劃。本片區(qū)有望成為下一片大熱區(qū)PART2

市場篇

市場機會研究漯河宏觀經(jīng)濟介紹房地產(chǎn)市場研究旅游市場研究漯河產(chǎn)業(yè)研究城市概況/城市經(jīng)濟2014年河南省各市經(jīng)濟總量及增速2014年漯河市經(jīng)濟總量近952億元，全省排名倒數(shù)第三，產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)占比小，整體經(jīng)濟實力較弱，辦公需求較弱漯河的工業(yè)較為發(fā)達，整體占比較高，第三產(chǎn)業(yè)占比有增加的趨勢，但總體占比仍嚴重偏低，第三產(chǎn)業(yè)的低迷會抑制整體市場對寫字樓和商業(yè)營業(yè)物業(yè)的需求漯河的人口數(shù)量少，導(dǎo)致整體經(jīng)濟規(guī)模偏小，在全河南排名靠后

城

市

戶籍人口

常住人口人口凈出入

萬人/(比上年增加)萬人/(比上年增加)或其他年份人口

南陽

1170.9(+5.2)

1009(-5.9)

-161.9

周口

1130.84(+5.19)

878.4(-2.29)

-252.44

商丘

900.02(+5.07)

727.7

(-4.5)

-172.32

駐馬店

896萬人(+4.35)

689.54(-4.13)

-206.5

信陽

859.83(+4.62)

637.71(-2.07)

-222.12

鄭州

751

(+10.0)

919.12(+16.01)

+168.12

洛陽

692.30(+3.3)

661.52

(+2.52)

-30.78

新鄉(xiāng)

600.43

(+3.11)

567.5

(+0.65)

-32.93

安陽

576.45

(+2.5)

509

(+0.7)

-67.45

平頂山

537.5

(+2.84)

495.72

(+2.81)

-41.78

開封

511(+2)

464.6

(-0.69)

-46.4

許昌

484.9

(+2.3)

429.72

(+0.09)-55.18

焦作

367(-0.3)

351.41

(-0.59)

-15.59

漯河

276(+1)

257.5

(+1.7)

-18.5漯河近年戶籍人口情況2013年漯河市戶籍人口276萬，常住人口257.5萬，人口凈流出18.5萬；和河南同類城市對比，漯河人口流出占比較小河南各市常住人口和戶籍人口情況城市概況/城市人口漯河房地產(chǎn)市場分析漯河土地市場漯河市區(qū)2015年計劃出讓商、住土地共計1336畝，對比2014年已出讓土地1182畝，增長13%，住宅土地供應(yīng)930畝，多分布在源匯區(qū)和召陵區(qū)；商服用地出讓重心今年從西城區(qū)轉(zhuǎn)向郾城區(qū)漯河房地產(chǎn)供過于求，今年四月份土地零成交的情況下，迎來了河南出臺史上最強樓市新政“豫十六條”刺激市場，相信土地成交后市將逐漸回暖。項目周邊地塊近期出讓土地價格為：住宅191萬元/畝，商服231萬元/畝?？傮w土地單價不高，住宅和商辦的容積率都偏高。土地市場導(dǎo)讀2014年市級土地出讓情況/出讓面積2014年漯河市本級地塊總計出讓約1181.92畝，以源匯區(qū)和召陵區(qū)為主，西城區(qū)和郾城區(qū)的出讓面積分別為147和165畝，商服用地出讓集中在西城區(qū)，占到全市近60%2014年漯河市本級土地出讓面積（畝）區(qū)域住宅商服合計源匯區(qū)425.976.04432.01西城區(qū)87.4959.51147.00郾城區(qū)152.0113.34165.35召陵區(qū)311.285.76317.04開發(fā)區(qū)105.8014.73120.53合計1082.5599.371181.92縱觀全市，下屬舞陽和臨潁縣的住宅出讓占到全市的49%，商服用地更是占到69%，下級市場的發(fā)展超過本市，也折射出目前漯河市地產(chǎn)類項目對下級客群的吸引力較小。2014年市級土地出讓情況/出讓金額及均價2014年漯河市商、住用地總計出讓20.74億元，西城區(qū)地價引領(lǐng)全市各區(qū)；住宅方面出讓金占到79%，源匯區(qū)的占比45%，商服用地方面，西城區(qū)由于規(guī)劃導(dǎo)向，商服用地出讓金占到全市的64.7%2015年供地計劃/漯河市本級2015年漯河市計劃土地供應(yīng)總量約139萬平方米，其中商服和居住用地為89萬方，以源匯區(qū)（含西城區(qū)）和郾城區(qū)為主，對比2014對比，西城區(qū)的商服用地供應(yīng)正在下降，逐步轉(zhuǎn)向以郾城區(qū)為主2015年漯河市本級土地供應(yīng)計劃（萬平米）區(qū)域住宅用地商服用地總計占比合計商品住宅保障性住房用地郾城區(qū)5.875.87018.2324.127%源匯區(qū)44.1539.454.71.9246.0752%召陵區(qū)1.511.5102.163.674%經(jīng)濟開發(fā)區(qū)15.1715.170015.1717%總計66.7624.722.3189.012015年前四月土地成交情況2015年漯河市前四月共出讓22塊土地，共計588畝，市域集中在郾城區(qū)和源匯區(qū)另外值得注意的是四月份土地掛牌9塊，但無一塊成交，不難看出開發(fā)商拿地和政府規(guī)劃結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始趨于謹慎、理性2015年前四月各區(qū)域土地出讓情況（畝）月份

區(qū)域地塊數(shù)量一二三四合計召陵區(qū)541025066郾城101371980218開發(fā)區(qū)453034087源匯區(qū)3002170217總計22108747405882015年前四月各類土地出讓情況（畝）月份

性質(zhì)地塊數(shù)量一二三四合計工業(yè)5480690116住宅94203610403商服511716034批發(fā)零售170000倉儲22800028總計221966011580244623106586344月份工推出土地為22塊，土地性質(zhì)為住宅和工業(yè)但所推出都未成交相較于3月份成交的推出12塊地成交5塊可謂是打入冷宮源匯區(qū)位于人民路南側(cè)、康樂路東側(cè)的商業(yè)用地出讓單價以430萬/畝占據(jù)首位。郾城區(qū)位于伊河路南側(cè)的住宅地塊以單價309.7萬/畝位居住宅榜首。由此我們不難看出源匯區(qū)屬于老區(qū)城區(qū)配套成熟便利屬于商業(yè)辦公的集結(jié)地而地價也是居高不下。3514312基地24住宅用地商服用地近期周邊商住用地出讓信息近期，項目周邊住宅折合樓板價在730-890元/㎡之間，容積率2.5-4；商服用地樓板價在800元/㎡上下容積率4.5-6.7，商服用地以郾城區(qū)價格最高，但出讓面積較小，4塊出讓地的總建面僅7.86萬方住宅地塊序號區(qū)域出讓時間占地（畝）建面總價容積率地塊單價（萬元/畝）樓板價（元/㎡）（萬方）（萬元）1召陵2015/5/415.353.5826553.5173741.62郾城2015/3/3065.5610.9385232.51307803召陵2015/3/234613.82122564.5266.4886.84郾城2015/3/118.432.248184842198225召陵2014/12/3122.665.28738533.5170729商服地塊序號1234區(qū)域郾城郾城召陵源匯出讓時間2015/2/262015/1/142015/1/132014/12/17占地（畝）6.7446.24.86.04建面（萬方）2.021.861.282.7總價（萬元）154516396391814容積率4.54.546.7單價（萬元/畝）229264.35133300.33樓板價（元/㎡）764.8881.2499671.85土地市場/小結(jié)2015年計劃出讓商服及住宅類土地共計89萬方（1336畝），對比2014年已出讓土地1182畝，增長13%，計劃中住宅用地占到75%，多分布在源匯區(qū)；商服用地22.31畝，以郾城區(qū)為主。土地供應(yīng)競爭格局土地去化2014年市級土地出讓1182畝，其中住宅用地1082.55畝，商服用地99.37畝。2015年前四個月市級出讓商住用地共計437畝，其中4月份成交地塊為0。前期大量的土地放量和仍舊居高不下的房產(chǎn)庫存量逼迫房企謹慎拿地，房地產(chǎn)市場壓力不容小覷。從2015年前四個月的成交情況來看，源匯和郾城區(qū)仍然是主要供應(yīng)區(qū)，位屬源匯的西城區(qū)在2014年出讓地塊是量價齊升，商住均價均位于各大區(qū)域首列，作為漯河市重點發(fā)展的CBD中心所在地，隨著商務(wù)用地集中出讓的冷卻，未來將有大量住宅用地陸續(xù)推出，與位于有生態(tài)居住之稱的金山板塊的本項目形成競爭關(guān)系漯河住宅市場漯河市區(qū)住宅嚴重供大于求，住宅年去化量在120萬方左右，存量280萬平方米，需要2.28年才能去化?？山娣e6900萬平方米，后續(xù)供應(yīng)壓力巨大。未來比拼的是環(huán)境和配套。少量品牌企業(yè)以建業(yè)、恒大、昌建為代表，占據(jù)優(yōu)勢區(qū)位、水系資源和城市較好文教商業(yè)配套，面向改善需求，去化表現(xiàn)良好高端居住板塊中，郾城區(qū)經(jīng)過多年開發(fā)，初步城市中高端住宅商辦格局形成，后備用地有限。住宅市場導(dǎo)讀歷年商品房成交分析近年來，漯河市整體商品房成交量逐年遞減，2014年轉(zhuǎn)移登記套數(shù)及面積創(chuàng)5年來新低；在城市庫存壓力加大的情況下，存量房以價換量，成交面積略微優(yōu)于新建商品房全市轉(zhuǎn)移登記套數(shù)：2014年13977套，為5年新低；全市轉(zhuǎn)移登記面積數(shù)：2014年162.94萬平方米，為5年新低；全市轉(zhuǎn)移登記成交金額：2014年44.152億元，環(huán)比2013年上漲7.61%

成交分析：存量房：二手房及空置房數(shù)據(jù)來源：漯河房管局183.15

196.64

175.17

178.07

162.94

各月商品房成交分析各月表現(xiàn)方面：小戶型成交為全市主基調(diào)；1-3月為漯河傳統(tǒng)的返鄉(xiāng)置業(yè)高峰，且表現(xiàn)出大戶型傾向；此外，全國知名房企在漯河表現(xiàn)出絕對的號召力，恒大項目開盤的7月新建商品房成交表現(xiàn)引領(lǐng)全年成交總價：

2014年7月由于恒大名都開盤，不管從成交量和成交價都成為了漯河的領(lǐng)頭羊和佼佼者。而進入“金九銀十”10月份受928新政的影響再加上銀十的旺季也有回暖跡象。在邁入年末12月份新增體量也有大幅度的提升，15年年初返鄉(xiāng)置業(yè)成交均價：2014年3月銷售套數(shù)并不高但大部分以大面積為主，也為年后返鄉(xiāng)置業(yè)回來看房再斟酌考慮到三世同堂買房一步到位大戶型也很受歡迎；7月之后的新增體量和存量雖然消化套數(shù)都不錯但是面積都持平也就意味著剛性需求客戶的特征明顯，小戶型產(chǎn)品成為主力。恒大開盤熱銷成交平穩(wěn)，剛需為主返鄉(xiāng)置業(yè)偏好大戶型數(shù)據(jù)來源：漯河房管局漯河購房群體的客群對項目的關(guān)注和認知方面，置業(yè)者更容易接受新項目，主要是因為新建項目相對存量項目不管是從建筑形體和綠化、物業(yè)都會有新的改進各月商品房成交分析成交分析：新建商品房7月份成交額居首，7月之后步步上升對應(yīng)商品房成交均價而言下半年的成交均價事態(tài)也是水漲船高。而對應(yīng)存量房成交價浮動并不大下半年有回落的趨勢，少量高價樓盤成交對全年表現(xiàn)影響較少數(shù)據(jù)來源：漯河房管局1.5-2K住宅市場/歷年供求關(guān)系漯河市住宅市場供大于求，年均供應(yīng)量在160萬方左右，然后年均銷售面積僅在120萬方；到2014年年底，累計住宅存量接近280萬方，需要2.28年才能去化供求分析：

2014年漯河住宅預(yù)售面積大208.74萬方，年銷售面積120.34萬方，供求比創(chuàng)近年來新高，達到1.73；存量方面：至2014年，去化周期長達27.4個月。住宅市場/后備住宅體量漯河市區(qū)后備可建設(shè)住宅體量接近7千萬方，參考往年開工建設(shè)速度，土地可供應(yīng)到2027年；在目前商品房已出現(xiàn)成交量走低的趨勢，未來低端、重復(fù)的房地產(chǎn)度開發(fā)將帶來巨大的城市銷售壓力分類待開發(fā)住宅用地（畝）區(qū)域供應(yīng)西城區(qū)3114.44沙澧產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)600龍江生態(tài)城2900漯河新區(qū)起步區(qū)3462召陵新區(qū)3866.55經(jīng)開區(qū)2900開源區(qū)域867.9小計17710.9舊城區(qū)和城中村改造可征收面積1749.1容積率1.4可整理土地面積（畝）15001退二進三工程土地面積1787總計

34498.9可建設(shè)面積（萬㎡）容積率3.06899.82以每年10%的房地產(chǎn)開工建設(shè)增長速度計算年份20142015201620172018建設(shè)面積246.31270.94298.04327.84360.62年份20192020202120222023建設(shè)面積396.68436.35479.99527.99580.79年份2024202520262027總計建設(shè)面積638.86702.75773.03850.336890.52高危時期？數(shù)據(jù)來源：國土、房管局住宅市場格局漯河住宅市場可劃分為郾城區(qū)、源匯區(qū)、召陵區(qū)/經(jīng)開區(qū)3個板塊，沙澧河、京廣鐵路以東長期以來屬于住宅中低端集聚區(qū)，濱河沿線及高鐵西區(qū)依托規(guī)劃及強勢生態(tài)資源，成為住宅開發(fā)熱點郾城區(qū)——4300元/㎡召陵區(qū)、經(jīng)開區(qū)——3300元/㎡源匯區(qū)——5100元/㎡郾城區(qū)屬于行政辦公區(qū)域行政單位、教育資源、環(huán)境優(yōu)越屬于漯河市富人區(qū)源匯區(qū)資源配套豐富、生活便捷度高，但是房源主要集中在西城高鐵區(qū)域所以房價兩極化召/經(jīng)區(qū)分化比較明顯，以鐵東為主工業(yè)發(fā)達、以區(qū)政府周邊環(huán)境良好吸引大部分周口、駐馬店的置業(yè)人士整體房價偏低濱河高端項目集聚區(qū)漯河站漯河西站高鐵西區(qū)本案住宅市場/郾城區(qū)郾城區(qū)板塊是由于良好的市政規(guī)劃，成為最適宜人居高檔片區(qū)；板塊月度平均成交約250套，成交面積約為2.9萬方；復(fù)合大盤——建業(yè)壹號城邦得益于促銷活動，成為4月區(qū)域銷冠4

月重點樓盤成交昌建東外灘御園Moco新世界建業(yè)壹號城邦淞江國際花園盛世春天主力戶型(㎡)三居90-125二居92-112三居120-143四居265三居110二居81-85三居119-144四居165二居86-91三居126二居87三居106-122平米成交價格（元/㎡）552347894611453140863644成交數(shù)量（套）5024701401117成交面積(㎡)5500288077001680012101785客群組成以私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)中高層等高收入群體為主還有部分來自其他縣城的客戶品牌房企復(fù)合大盤住宅市場/源匯區(qū)源匯區(qū)板塊含老城區(qū)及高鐵西城區(qū)；板塊月度平均成交約150套，成交面積約為1.6萬方；5月9日濱河大盤——恒大御景開盤當(dāng)天熱銷200多套，主力戶型80-140㎡，均價6200，有望成為當(dāng)月板塊銷冠樓盤名稱廣弘豪庭永信伯爵山威尼斯國際花園藍湖天翼星公館昌建廣場（住宅）品尚峰匯(類住宅)主力戶型(㎡)二居80-90三居100-120二居110三居92-147二居86-101三居113-135二居70-100三居110-130四居130-140二居89三居107二居94三居135二居55-65三居90成交價格4750503846103909472755365136成交數(shù)量（套）16363420152032成交數(shù)量(㎡)1600432037402400150023002240客群組成沿河高端項目來源于全市富裕階層改善客戶，中低端項目為地緣性原住民濱河改善住宅市場/召陵/經(jīng)開區(qū)召陵/經(jīng)開區(qū)受傳統(tǒng)區(qū)域認知影響，均價與其他其他板塊相差1-1.5k；板塊月度平均成交約150套，成交面積約為1.6萬方；召陵行政新區(qū)內(nèi)的方泰東方明珠4月推出特價房優(yōu)惠，去化37套樓盤名稱宏陽江南岸方泰東方明珠灣景國際泰威中央公園博順國際城六和世家瑞貝卡家天下中潤鳳凰城主力戶型(㎡)二居80-90三居110二居82-95三居112-119二居70-80三居90-120二居75-95三居100-135二居81三居105-165三居109-130三居118-133三居103-109成交價格348434203311363733093450洋房4286住宅35202875成交數(shù)量（套）153720277212012成交數(shù)量(㎡)1500370019002835840252025001260客群組成地緣性原住民，中低端產(chǎn)業(yè)人群，經(jīng)濟實力有限的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)者召陵/經(jīng)開區(qū)2、3、4月份成交量對比召陵行政新區(qū)漯河商業(yè)市場漯河城市商業(yè)規(guī)模已經(jīng)飽和，未來仍有130萬方左右商業(yè)入市，按年均去化23萬方計算，至少需要6年消化時間；雖然商業(yè)物業(yè)市場存在過量風(fēng)險，但是部分優(yōu)質(zhì)條件的單個項目仍受到投資者追捧，去化情況較好本片區(qū)商業(yè)物業(yè)打造應(yīng)首先考慮立足本區(qū)域，以滿足周邊區(qū)域作為第一考量，擺脫目前沙北消費客群外流至老城區(qū)的局面。商業(yè)市場導(dǎo)讀第一階段基本生存商業(yè)時代第二階段傳統(tǒng)商業(yè)時代第三階段特色商業(yè)時代第四階商業(yè)綜合體時代20世紀80-90年代，漯河的商業(yè)整體上較為落后，發(fā)展相對緩慢，沒有真正意義上的成熟商業(yè)，主要就是圍繞人民路交通路沿線的街鋪小店，沒有規(guī)模也沒有聚合力。2005年以來漯河市商業(yè)項目急劇增加，先后出現(xiàn)了胖德葒生活廣場、中匯廣場、漯河新天地、商業(yè)步行街、溫州商貿(mào)城、永冠百貨、千盛百貨、大商新瑪特等商業(yè)項目。2010年以后，以“開源新城”的神州鳥園、森林公園為核心打造古街“河上街”作為特色商業(yè)的代表之作，打破了漯河市商業(yè)單一化形態(tài)的商業(yè)格局。隨著商業(yè)不斷發(fā)展，近年來開啟了商業(yè)綜合體的步伐，昌建廣場、昌建東外灘等項目為代表，一站式消費，包含購物、文化娛樂、休閑、金融、商務(wù)結(jié)合于一體的商業(yè)模式。漯河商業(yè)形態(tài)的發(fā)展呈現(xiàn)由“點—線—面”質(zhì)變的過程，由早期“傳統(tǒng)百貨”正在向商業(yè)第三、四階段轉(zhuǎn)變，特色商業(yè)、商業(yè)綜合體的產(chǎn)品已經(jīng)成為漯河市下一階段商業(yè)發(fā)展的主心骨漯河市商業(yè)市場/總體發(fā)展階段漯河市商業(yè)長期圍繞著市區(qū)核心商圈發(fā)展，但近幾年從單核商圈向多核商圈發(fā)展的趨勢已趨明顯，東南西北各自組團形成商圈，城市商圈組織架構(gòu)豐富化、擴大化，但市區(qū)核心商圈地位依舊無可撼動漯河市商業(yè)市場/總體發(fā)展格局213451市區(qū)核心商圈2松江新城商圈3城西高鐵商圈4城南開源商圈5城東鐵東商圈城市核心商業(yè)地段，位于人民路、交通路交界處，全市商業(yè)業(yè)態(tài)最全、人氣最旺區(qū)域松江新城商業(yè)副中心，以政務(wù)、商務(wù)、商業(yè)為主，商業(yè)主要位于遼河路沿線，部分位于嵩山路松江路沿線以高鐵站為帶動，發(fā)展片區(qū)CBD，眾多項目在建設(shè)之中，局部項目已經(jīng)開始銷售之中，但板塊還處于初步發(fā)展階段，還需要多年才能成形以開源森林公園為核心，發(fā)展旅游商業(yè)經(jīng)濟為引擎，帶動周邊其他商業(yè)共同發(fā)展所形成的商圈鐵東板塊屬于全市發(fā)展最為滯后的商圈，主要以沿街商業(yè)街為主，代表性項目極少，整體正處于退二進三的階段，商業(yè)升級還需時日漯河市商業(yè)市場/市區(qū)核心商業(yè)圈商圈范圍火車站商圈是漯河城市核心商圈，以人民路與交通路交叉口為商業(yè)核心，周邊1公里范圍內(nèi)商圈定位火車站商圈匯集了百貨、大賣場、商業(yè)街、家電賣場等業(yè)態(tài)，為城市商業(yè)規(guī)模最大、功能最全的商圈商圈客群主要捕捉全市中檔、低檔年輕客戶，兼顧其他年齡段客戶消費，輻射全城客戶商圈特征商圈以大商新瑪特、大商千盛百貨、新天地廣場、昌建外灘、新大新鞋業(yè)、蘇寧電器、中華路市場等大型商場為依托，形成吃喝玩樂一體的綜合商圈，商業(yè)類型主要以購物中心、百貨、步行街等形式為主核心商圈匯集了河南省知名百貨、大賣場、商業(yè)街、家電賣場，商業(yè)聚集度相當(dāng)高，輻射全市居民，整體商業(yè)檔次以中低檔、中檔消費為主大商新瑪特永冠百貨新天地廣場新大新服飾鞋業(yè)中匯廣場昌建廣場錦華世貿(mào)廣場胖德葒生活廣場商圈內(nèi)重要典型項目分布圖漯河市商業(yè)市場/市區(qū)核心商業(yè)圈/商業(yè)價格水平項目名稱項目規(guī)模（㎡）位置業(yè)態(tài)組合商業(yè)定位品牌檔次租售模式租售價格水平入住率大商新瑪特60000漯河市交通路與濱河路交叉口百貨+超市+餐飲購物中心中高檔持有15-25%扣點，3.5-5平方米·天100%永冠百貨12000漯河市交通路百貨+超市百貨商廈中低檔持有2.5-6元/平方米·天100%新天地廣場210000漯河市交通路與人民路交叉口大賣場+商業(yè)街+家居百貨商業(yè)步行街中檔及中低檔持有1.5-10元/平方米·天100%新大新4000漯河市交通路百貨鞋業(yè)賣場中低檔持有1.5-3.5元/平方米·天100%中匯廣場（千盛百貨）54000漯河市交通路與人民路交叉口百貨+商業(yè)街商業(yè)步行街中低檔持有12-18%扣點，2-3.5元/平方米·天100%城市核心商圈主力租金水平在1.5-6元/平方米，相比一二線城市核心商圈商業(yè)租金，漯河市核心商圈租金水平處于較低的水平漯河市市長一號工程，也是市中心唯一在售商業(yè)，開發(fā)商利用大潤發(fā)等品牌店及；返租代租賣點，只為促進商鋪銷售，1F商鋪售價已到5-6萬元/m2，地段價值體現(xiàn)淋漓盡致昌建廣場地塊建筑面積：78萬m2容積率：3.43項目規(guī)劃：住宅、商鋪、寫字樓、公寓、酒店，現(xiàn)在售一期商鋪項目售價：1樓均價5萬/m22樓均價3萬/m23樓均價2萬/m24樓均價1萬/m2產(chǎn)品主力面積：45-200m2銷售模式：商鋪有代租服務(wù)，前三年18%-20%抵扣房款、以后按實際租金收取一期商業(yè)規(guī)劃：地下一層自持，大潤發(fā)入住已經(jīng)確定，其他部分商鋪全部對外銷售。一期二期三期四期項目媒體推廣方面內(nèi)容-1F:大潤發(fā)超市1F：星巴克、蘋果體驗中心、哈根達斯、屈臣氏、奢侈精品店、Dior、香奈兒等國際品牌齊聚于此2F-3F:ZARA、H&M、LEE、ESPRIT、等快時尚品牌旗艦店、國際國內(nèi)品牌服飾店4F：5000平米真冰溜冰場5F:6000平米國際豪華院線，萬達國際影城IMAX巨幕影廳首次落戶漯河，河南第二家依靠大潤發(fā)主力店促進商鋪銷售賣鋪子才是本項目的核心任務(wù)大潤發(fā)進駐該項目已經(jīng)確定，其他品牌僅是簽署意向書而已漯河市商業(yè)市場/市區(qū)核心商業(yè)圈/商業(yè)價格水平典型案例【昌建廣場】漯河市商業(yè)市場/市區(qū)核心商業(yè)圈/商業(yè)規(guī)模水平既有商業(yè)項目規(guī)模（㎡）大商新瑪特60000永冠百貨12000中匯廣場（千盛百貨）54000新天地廣場110000新大新4000昌建外灘40000胖德葒生活廣場8000人民路、交通路沿線其他商業(yè)面積80000合計368000潛在供應(yīng)項目規(guī)模（㎡）昌建廣場160000錦華世貿(mào)廣場45000合計205000項目現(xiàn)在商業(yè)保有量約37萬平方米，未來商業(yè)供應(yīng)將有20萬平方米左右商圈范圍高鐵站以東，S241以南，寶塔山路以西，建業(yè)森林半島以北商圈定位西城區(qū)商業(yè)中心，以金融、商務(wù)商業(yè)為主導(dǎo)，未來將成為城市商業(yè)副中心區(qū)域商圈客群主要捕捉城西的當(dāng)?shù)鼐用?、新商品房住戶、辦公樓宇工作人員、高鐵站人流等等商圈特征現(xiàn)階段城西CBD板塊大量項目處于在建狀態(tài)，局部項目已處銷售狀態(tài)，但整體商業(yè)氛圍成形還需時日，暫還未有雛形，但將來商業(yè)規(guī)模與等級值得全城期待，商業(yè)類型主要市辦公裙房商業(yè)為主政府致力將西城區(qū)打造成為漯河城市商務(wù)中心區(qū)和新的商務(wù)中心、文化中心、交通中心、商貿(mào)金融中心，顯而易見城西高鐵站商業(yè)圈即將形成，輻射漯河西城區(qū)7543612０：高鐵站前廣場１：Max世界港２：中王奧特萊斯３：濱湖國際４：廣隆?萬和時光５：金融中心６：中鑫廣場７：閩商大廈８：合信國際廣場９：綠鉆國際大廈１０：暢園國際０８９１０漯河市商業(yè)市場/城西高鐵站商業(yè)圈漯河市商業(yè)市場/城西高鐵站商業(yè)圈/商業(yè)規(guī)模水平城西高鐵商圈未來商業(yè)供應(yīng)將有90萬平方米左右潛在商業(yè)項目規(guī)模（㎡）Max世界港25000中王奧特萊斯260000濱湖國際180000廣隆?萬和時光20000金融中心20000中鑫廣場35000閩商大廈12000合信國際廣場27000綠鉆國際大廈40000暢園國際48000盛鑫·紅場80000國際汽配建材城150000合計897000漯河市商業(yè)市場/城西高鐵站商業(yè)圈/商業(yè)價格水平典型案例【中王奧特萊斯】奧特萊斯主題型商業(yè)受到市場關(guān)注，商鋪銷售狀況尚可，但從國內(nèi)奧特萊斯成功案例多由開發(fā)商全部持有經(jīng)營，該項目未來運作是否成功，值得關(guān)注建筑面積：36萬m2（一期13萬m2，二期23萬m2）占地面積：19萬m2項目規(guī)劃：項目分為兩期開發(fā)，一期規(guī)劃品牌折扣，二期規(guī)劃商業(yè)綜合體項目，其中一期商鋪均為3層一期項目中10#汽車停車場項目售價：1F2萬/m2，2F1萬/m2，3F0.8萬/m2產(chǎn)品主力面積：20-60m2銷售模式：前10年有售后返租，其中前三年21%，第四年為8%返點，第五年-第十年看實際經(jīng)營情況給予返點。一次性購買商鋪98折，按揭購買99折開盤時間：2015年2月1日開業(yè)時間：明年10月份銷售情況：7、8、9#開盤至今可銷售面積的2/3銷售完畢，還有1/3可售，4、5、6#還未開盤購買客戶：漯河當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主，國企、事業(yè)單位等相關(guān)工作人員，河南其他城市私營老板，其他城市投資客10#1/2/3#7/8/9#4/5/6#二期1/2/3#為開發(fā)商持有10#為汽車停車場4/5/6/7/8/9#為對外銷售部分4/5/6#還未開盤二期處于規(guī)劃之中一期漯河市商業(yè)市場/城南開源商圈商圈范圍商業(yè)主要設(shè)置于開源森林公園周圍，金江路、泰山路沿線商圈定位服務(wù)于開源新城的商業(yè)副中心，以開源森林公園為核心局部商業(yè)，以特色商業(yè)為賣點，發(fā)展商業(yè)副中心商圈客群主要服務(wù)于開源新城的居民，兼顧輻射輻射全市客戶，以年輕家庭型消費者為主、中年、青年客戶為輔商圈特征以泰山路、金山路餐飲為基礎(chǔ)，搭配古街河上街特色商業(yè)，帶動其他生活、零售等商業(yè)的發(fā)展，組建起城南商業(yè)副中心，商業(yè)類型主要市百貨、住宅底商、商業(yè)步行街。板塊已形成了以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為特色，以休閑旅游為中心，休閑文化、旅游文化、餐飲文化協(xié)調(diào)發(fā)展態(tài)勢，隨著淘寶街、開源時代廣場的開業(yè)，區(qū)域商業(yè)能級將進一步提升開源時代廣場河上街淘寶街泰山路商業(yè)街漯河市商業(yè)市場/城南開源商圈/商業(yè)價格水平河上街泰山路沿線商業(yè)城南開源新城以特色商業(yè)為主題，吸引了大量客戶的眼球，由于商圈還處于商氣、人氣的培育階段，但僅僅依靠神州鳥園、童話世界、河上街還無法快速擺脫市區(qū)核心商業(yè)的制約，但前景較好河上街，主力面積100-300平方米，租金1-1.2元/m2·天，外街已經(jīng)全部滿租，內(nèi)街局部剩余2F、3F，入住率75%，業(yè)態(tài)以雕刻、瓷器、主題酒店、特色小吃、特色文化休閑等等為主。泰山路東側(cè)商業(yè)，以住宅底商為主，以小型餐館、五金店、小型服裝、白酒專賣店、按摩店等為主，泰水路西側(cè)商業(yè)以單體餐飲店為主，例如全聚德，三國演義火鍋店等，整體租金1-2元/m2·天。漯河市商業(yè)市場/城南開源商圈/商業(yè)規(guī)模水平既有商業(yè)項目規(guī)模（㎡）家?盛世生活廣場75000河上街36000中華名吃娛樂城67000茶葉市場5000泰山路、金江路沿線其他商業(yè)面積10000合計193000潛在商業(yè)項目規(guī)模（㎡）開源時代廣場46000淘寶街20000合計66000城南開源商圈現(xiàn)商業(yè)保有量達19萬平方米左右，預(yù)計未來商業(yè)將有6萬多平方米入市漯河市商業(yè)市場/城東鐵東商圈京廣鐵路以東，商業(yè)主要集中于人民路沿線（人民路交通路至人民路中山路）與雙匯路、漓江路沿線（雙匯路解放路至漓江路中山路）為主商圈定位主要功能以服務(wù)鐵東區(qū)域當(dāng)?shù)鼐用竦纳虡I(yè)需求商圈客群鐵東當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，全年齡段輻射商圈特征區(qū)域商業(yè)發(fā)展滯后，以街鋪為主，業(yè)態(tài)主要以極端餐飲、低端零售為主，娛樂休閑業(yè)態(tài)幾乎沒有，生活服務(wù)配套商業(yè)較為齊全，商業(yè)人氣具備，但商業(yè)檔次與品類是否低端與單一，商業(yè)圈升級改造正在實施之中，但商業(yè)發(fā)展速度明顯落后于城市其他商圈鐵東商圈商業(yè)雖然已具備一定人氣與商戶的聚集度，但其檔次較低，業(yè)態(tài)類型十分單一，商業(yè)升級改造正在進行，但實施力度不及其他商圈，只能吸引鐵東當(dāng)?shù)鼐用?，難以輻射全市，商業(yè)處于封閉式市場，未來可輻射開發(fā)區(qū)與召陵行政新區(qū)板塊人民路沿線商業(yè)街雙匯路、漓江路沿線商業(yè)街商圈范圍典型案例【萬盛商業(yè)廣場】城東鐵東商業(yè)圈的形成任重而道遠，板塊環(huán)境藏亂差，中高檔居民難以導(dǎo)入該區(qū)域，處于漯河唯一封閉式住宅板塊，帶有濃郁“工業(yè)區(qū)”記號的鐵東退二進三的進程緩慢，進一步制約了其商業(yè)發(fā)展步伐建筑面積：15000m2（一期）項目規(guī)劃：一期為集中商業(yè)+內(nèi)街步行街，住宅部分為二期項目售價：集中商業(yè)持有，內(nèi)街步行街售價1.5萬/m2，主力面積100平方米左右銷售模式：內(nèi)街步行街商鋪直接對外銷售，無包租、代租相關(guān)服務(wù)開盤時間：2012年6月開盤開業(yè)時間：預(yù)計2015年5月1日開業(yè)（至今還未交房）銷售情況：內(nèi)街步行街已經(jīng)銷售完畢，一共10套左右，體量不大，銷售壓力不大購買客戶：漯河當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主，國企、事業(yè)單位等相關(guān)工作人員漯河市商業(yè)市場/城東鐵東商圈/商業(yè)價格水平項目一期2011年9月開工建設(shè)，開發(fā)商自持商業(yè)部分至今還未有任何一家商家確定，二期住宅接近結(jié)構(gòu)封頂，一期集中商業(yè)盒子還未交付，計劃2015年5月1日商業(yè)開業(yè)未能實現(xiàn)，主要由于城東板塊工業(yè)區(qū)的印象還未完全消除，區(qū)域退二進三的步伐發(fā)展緩慢，規(guī)劃紅利還未在該項目體現(xiàn)，導(dǎo)致項目招商難度極大，開業(yè)時間只能向后拖延商鋪售價15000元/m2,商鋪出租租金0.8元/m2·天漯河市商業(yè)市場/城東鐵東商圈/商業(yè)規(guī)模水平既有商業(yè)項目規(guī)模（㎡）人民路、雙匯路、漓江路沿線其他商業(yè)面積80000合計80000潛在商業(yè)項目規(guī)模（㎡）萬盛商業(yè)廣場26000榮昌商業(yè)廣場200000昌建東外灘110000閩豫國際建材港400000合計736000城東鐵東商業(yè)現(xiàn)在開業(yè)量為8萬平方米左右，預(yù)計未來商業(yè)將有33萬平方米面市漯河市商業(yè)市場/城北淞江新城商圈商業(yè)主要以一點三線布局，國際會展中心商業(yè)節(jié)點+料和鄰居、海河路商業(yè)街、嵩山路沿線構(gòu)成城北商業(yè)副中心商圈定位城北商業(yè)中心，城市商業(yè)副中心商圈客群以淞江新城居民為主，輻射沙河北大區(qū)域人群商圈特征以國際會展中心人氣帶動城北人氣、商氣，會展中心節(jié)點以文化、運動、教育、金融為商業(yè)主題，三條商業(yè)街以丹尼斯百貨、商超為中心展開發(fā)展，強勢打造城北商業(yè)中心地位商圈范圍城北淞江新城商圈發(fā)展已相對成熟，僅次于市區(qū)核心商圈，但整體商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)檔次類型還是與市區(qū)核心商圈存在一定距離，主要滿足沙北區(qū)域的商業(yè)消費遼河路沿線商業(yè)街海河路沿線商業(yè)街國際會展中心商業(yè)節(jié)點嵩山路沿線漯河市商業(yè)市場/城北淞江新城商圈/商業(yè)價格水平城北凇江板塊商鋪1F售價水平在13000-15000元/m2左右，市場接受度良好案例鏈接【義烏國際商貿(mào)城】產(chǎn)品&價格：現(xiàn)在售一期10萬m2的商業(yè)，其中由一酒店+4層商業(yè)裙房構(gòu)成，4四層商業(yè)裙房按小鋪劃分后對外銷售，主力面積在14-20m2左右，售價7500-13000元/m2銷售情況：2015年2月7日開盤，至今已經(jīng)去化將近7成，成績表現(xiàn)不俗購買客戶：當(dāng)?shù)厮綘I企業(yè)主、國企、事業(yè)單位中高層管理人員、外地投資客（浙江、漯河周邊其他城市客戶）案例鏈接【建業(yè)壹號城邦】產(chǎn)品&價格：該項目主要未住宅部分，其中商業(yè)規(guī)劃的市住宅底商街鋪，主力面積在100-300m2左右，成交均價14000-15000元/m2銷售情況：商業(yè)2014年11月9日開盤，商業(yè)街鋪不多，一共10套左右，已經(jīng)售罄購買客戶：工作生活位于沙北的私營企業(yè)住為主在售商業(yè)部分住宅底商街鋪銷售漯河市商業(yè)市場/城北淞江新城商圈/商業(yè)價格水平遼河路沿線商業(yè)街1.5-2.5元/m2·天海河路沿線商業(yè)街1-2元/m2·天嵩山路沿線1-2元/m2·天城北凇江板塊租金水平在1-2元/m2·天，靠近丹尼斯附近的商鋪租金略高，在1.5-2.5元/m2·天丹尼斯漯河市商業(yè)市場/城北淞江新城商圈/商業(yè)規(guī)模水平既有商業(yè)項目規(guī)模（㎡）遼河路、海河路、泰山路沿線等商業(yè)55000合計55000潛在商業(yè)項目規(guī)模（㎡）昌建國際10000建業(yè)壹號城邦3000國際會展中心配套商業(yè)20000漯河義烏國際商貿(mào)城250000合計283000城北淞江新城商圈現(xiàn)商業(yè)保有量達55000萬平方米左右，預(yù)計未來商業(yè)將有28多萬平方米入市漯河市商業(yè)市場/商業(yè)供需分析商圈商業(yè)規(guī)模（㎡）市區(qū)核心商圈573000城西高鐵站商圈900000城南開源商圈259000城東鐵東商圈456000城北淞江新城商圈338000合計2526000市區(qū)商業(yè)規(guī)模體量計算（包含潛在供應(yīng)項目）市區(qū)人口盤點：截止到2014年，漯河市城區(qū)人口達70萬人口。人口數(shù)據(jù)來源：2015年漯河人民政府網(wǎng)。漯河市區(qū)人均商業(yè)面積：3.61㎡/人按照行業(yè)經(jīng)驗值，一個城市人均GDP超過3000美元，人均飽和商業(yè)面積是1.0㎡/人。2013年漯河人均GDP達5438.01美元。漯河市區(qū)商業(yè)處于絕對飽和狀態(tài)！解決對策：人均飽和商業(yè)過高，并不代表無法進行開發(fā)；開發(fā)企業(yè)需要合理規(guī)劃，提升檔次，加強經(jīng)營管理，市場將會逐漸淘汰不被接受的商業(yè)，更新?lián)Q代。漯河人均商業(yè)飽和度超標(biāo)，高達3.61㎡/人，后續(xù)開發(fā)商進駐開發(fā)需注意商業(yè)項目的差異化、精細化規(guī)劃定位并加強經(jīng)營管理，若繼續(xù)以常規(guī)傳統(tǒng)商業(yè)布局龍江新城，則將是死路一條人均面積明顯過大，商業(yè)市場出現(xiàn)激烈競爭漯河市目前內(nèi)高檔餐飲經(jīng)營狀況良好，部分高檔餐飲作為酒店配套存在，除全聚德豆嘮外，整體市場以本土品牌為主，連鎖品牌餐飲較少，而且餐飲品類較為單一，主要就是河南傳統(tǒng)小吃和火鍋兩大類漯河市商業(yè)市場/商業(yè)業(yè)態(tài)分析/餐飲名稱類別面積包間數(shù)量菜系人均消費檔次金悅澧灣特色餐飲800㎡10個燕鮑翅288-1088元/人高檔天苑特色餐飲1300㎡20個豫菜湘菜80-100元/人高檔華牛傳奇火鍋2600㎡27個火鍋、家常菜50-60元/人高檔全聚德特色餐飲1100㎡12烤鴨100-150元/人高檔東來順火鍋1000㎡14火鍋、家常菜80-120元/人高檔京福華老陜西燴面小花盆愛琴?？Х劝⑽迕朗掣呃暇呕疱仭ぁぶ貞c詠熹老根山莊全聚秀水園重慶橋頭火鍋廣東酒店香港貝鑫刷肉遼河路商業(yè)街香港貝鑫刷肉開源美食街天苑阿拉伯飯莊華牛傳奇肯德基&麥當(dāng)勞釜山自助燒烤香香羊回轉(zhuǎn)小火鍋阿香婆時尚小火鍋德克士豪爽來時尚歡樂餐廳東來順現(xiàn)有餐飲業(yè)態(tài)中占比最大的就是火鍋以及熱干面、胡辣湯等小吃親民型的外帶式飲品、西餐、特色中餐、特色輕餐飲等等占比很小，具備發(fā)展空間國內(nèi)一線、知名連鎖品牌稀缺，多為本土品牌新天地美食街序號商業(yè)名稱業(yè)態(tài)檔次序號商業(yè)名稱業(yè)態(tài)檔次1駿馬網(wǎng)吧網(wǎng)吧高檔27萱姿·國際白玫瑰SPA養(yǎng)生館SPA中檔2新世界網(wǎng)吧中檔28英娜國際美容美發(fā)SPA會所低檔3瑞達網(wǎng)吧中檔29康樂宮洗浴洗浴養(yǎng)生會所高檔4北極星網(wǎng)吧中低檔30千禧年洗浴會所高檔5鴻洋網(wǎng)吧中低檔31都市港灣洗浴中檔6沖浪網(wǎng)吧中低檔32玉潔養(yǎng)生會所中檔7沙河網(wǎng)吧中低檔33沙澧風(fēng)情洗浴會所中檔8駿馬電玩城電玩中檔34地中海洗浴中檔9帝豪電玩中低檔35西沙椰林溫泉洗浴高檔10城市小子都市電玩體驗中心中低檔36龍之湖水療廣場高檔11神采飛揚電玩城中低檔37江南水鄉(xiāng)中高檔12錦標(biāo)臺球臺球高檔38大地影院電影院中低檔13至尊臺球中檔39奧斯卡新世界影城中檔14冠軍臺球中檔40奧迪卡影城中檔15豪門臺球中檔41大商影城中檔16風(fēng)云動漫臺球中檔42奧斯卡新世界影城中檔17英皇臺球中檔43胖德葒上水動感8D影城中檔18喬氏臺球會所中檔44中影imax中高檔19糖果KTVKTV中檔45金逸國際影城中高檔20天上人間KTV中檔46致尚健身會所健身會所中檔21海馬夜總會高檔47大偉國際健身俱樂部中檔22花舞盛宴KTV中檔48新天地健身俱樂部中高檔23幸福堂SPASPA高檔49領(lǐng)跑健身中低檔24珍美麗名媛SPA中檔50靜海健身會館中檔25皇妃美容美體SPA養(yǎng)生館高檔51天竺瑜伽館中檔26海榮美容SPA會所中檔52奧運健身低檔漯河市商業(yè)市場/商業(yè)業(yè)態(tài)分析/休閑娛樂漯河市休閑娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展已相當(dāng)成熟，足浴、洗浴、養(yǎng)生業(yè)態(tài)占比最大，其次KTV、臺球、電影院等業(yè)態(tài)，傳統(tǒng)常見業(yè)種已全部具備，但品牌方面以當(dāng)?shù)乇就疗放茷橹?，一線、知名連鎖品牌很少

市區(qū)核心商圈城北淞江新城商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主要集中區(qū)域（如圖）漯河常規(guī)的休閑娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展成熟，說明當(dāng)?shù)厝藢鹘y(tǒng)的洗浴、足浴接受度很高，該業(yè)態(tài)開店較多較快；KTV、臺球等業(yè)態(tài)基本趨于飽和；高檔次的電影院、密室逃脫等年輕人喜歡的新潮業(yè)態(tài)較少，是龍江生態(tài)城片區(qū)未來可以發(fā)展的方向。漯河市商業(yè)市場/商業(yè)業(yè)態(tài)分析/購物漯河市整體零售購物檔次偏低，中高檔消費場所較少，新開百貨在品牌檔次上有所提升，未來潛在商業(yè)項目比如昌建廣場將引入王府井百貨、昌建東外灘將引入丹尼斯第三店，百貨競爭進入白熱化階段區(qū)域主要百貨、購物項目分布示意圖丹尼斯百貨大商新瑪特丹尼斯百貨新天地廣場千盛百貨天元商城漯河已出現(xiàn)國內(nèi)知名連鎖零售品牌，如大商新瑪特引入有鱷魚、GY、夢特嬌、九牧王、恒源祥、雅戈爾、阿迪達斯等，丹尼斯引入有周大福、老鳳祥、羽西、佰草集、拉夏貝爾、歐時力、小豬班納、史努比等。除以上兩家百貨以外，其他百貨或步行街品牌多以當(dāng)?shù)仄放苹蛘唠s牌為主。漯河市商業(yè)市場/商業(yè)業(yè)態(tài)分析/兒童漯河現(xiàn)有兒童相關(guān)產(chǎn)品包括童裝、童玩、兒童攝影、嬰幼兒用品及兒童教育，目前此類產(chǎn)品分布較為分散，且規(guī)模較小，整體氛圍不足人民路和交通路為漯河商業(yè)的主要集中分布地。但是，這兩條路上兒童周邊用品體量也較小，約2500㎡體量，多集中在人民路以南交通路的沿邊，五一路南段，建設(shè)路東側(cè)零散分布；沙河以北，海河路、黃山路、遼河路、泰山路共約1000㎡的商業(yè)體量；經(jīng)營內(nèi)容多以兒童服飾、鞋帽、用具、孕嬰產(chǎn)品為主，配套以兒童攝影和教育機構(gòu)為主，但較少，尤其是專門針對兒童的教育機構(gòu)。漯河市商業(yè)市場/商業(yè)業(yè)態(tài)分析/文體漯河市文體發(fā)展處于起步階段，圍繞文體業(yè)態(tài)產(chǎn)生的上下游衍生業(yè)態(tài)缺乏，是龍江生態(tài)城商業(yè)未來可發(fā)展的方向，比如引進迪卡儂、溢柯城市花園、室內(nèi)高爾夫等體育衍生業(yè)態(tài)，打造文體為主題的商業(yè)圍繞體育中心，主要涵蓋有體育場、體育館、游泳場、全民健身籃球場、羽毛球場、足球場、體育高中等市政類體育設(shè)施；缺乏相關(guān)配套的社會商業(yè)設(shè)施以及體育上下游服務(wù)型業(yè)態(tài)，例如龍江生態(tài)城未來可引入類似迪卡儂等體育延伸品牌業(yè)態(tài)。①②①：漯河體育中心②：漯河國際會展中心商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)業(yè)態(tài)類型與商業(yè)檔次還有空間提升，對于龍江生態(tài)城的商業(yè)未來發(fā)展，必須注重業(yè)態(tài)的創(chuàng)新度、品質(zhì)感以及商業(yè)類型的豐富度城市商業(yè)規(guī)模已經(jīng)達到飽和，現(xiàn)有存量與未來供應(yīng)量近250萬方，城市人均商業(yè)面積高達3.61平方米/人，龍江生態(tài)城大規(guī)模的商業(yè)用地將面臨前所未有的壓力龍江生態(tài)城商業(yè)未來定位方向啟示商業(yè)定位須以差異化主題概念為突破口，常規(guī)商業(yè)短期內(nèi)在本區(qū)域經(jīng)營難度極大商業(yè)規(guī)模漯河潛在進入市場的商業(yè)規(guī)模在130萬方左右，至少需要6年消化時間，商業(yè)銷售壓力極大，市場內(nèi)優(yōu)質(zhì)、或具備潛力的商業(yè)項目投資客接受度較好，所以龍江生態(tài)城商業(yè)用地未來必須打造具投資價值的項目，才可能實現(xiàn)商業(yè)突圍商業(yè)消化備注：按照漯河城市商品房年去化量平均值大致在100萬方，非商品住宅占比一般在10-20%商業(yè)市場小結(jié)漯河寫字樓市場漯河西城區(qū)板塊未來將有20萬方寫字樓陸續(xù)上市，但市區(qū)全年去化量約在3.5萬方左右，作為制造業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)辦公客群有限，未來去化壓力較大；相較而言，會展板塊由于區(qū)域較為成熟，故客戶對該處的產(chǎn)品較為親睞，兩個主要寫字樓項目市場反響較好。目前漯河市辦公產(chǎn)業(yè)以投資客為主，自用客群主要來源于外來商貿(mào)公司，及少量工業(yè)區(qū)食品生產(chǎn)企業(yè)外溢總部辦公需求，該類企業(yè)通常整層（700平方米以上）購買。寫字樓市場導(dǎo)讀漯河的寫字樓市場仍處于起步階段，主要集中在老城區(qū)外圍，寫字樓性質(zhì)明確的產(chǎn)品主要分布在高鐵板塊和會展中心板塊西城商務(wù)區(qū)是目前漯河規(guī)劃最多寫字樓的區(qū)域，品質(zhì)相對較高，有超高層地標(biāo)性產(chǎn)品，欲打造城漯河的城市副中心和最大的商務(wù)中心。會展中心板塊是漯河知名企業(yè)開發(fā)寫字樓的集中區(qū)域，包括昌建和建業(yè)均在會展中心板塊推出高端寫字樓產(chǎn)品。漯河寫字樓市場格局昌建國際建業(yè)壹號中心閩商大廈Max世界港昌建東外灘均價：6200元/㎡均價：5500元/㎡ABCFEDGAMax世界港B閩商大廈C合信國際廣場D浙商大廈E天鑫大廈F暢園國際G濱湖國際高鐵片區(qū)規(guī)劃項目分布圖高鐵板塊的寫字樓市場規(guī)劃體量大，區(qū)域內(nèi)短期難以消化，并會對漯河整體寫字樓市場形成一定壓力漯河市于2010開始著手開發(fā)西城區(qū)，歷時五年，西城商務(wù)區(qū)初見雛形，總體開發(fā)速度偏慢，開發(fā)商對市場態(tài)度較為謹慎，僅閩商大廈正式開售。高鐵板塊潛在供應(yīng)寫字樓總體量約20萬㎡高鐵板塊寫字樓項目高鐵站閩商大廈位于漯河高鐵站南面，是高鐵板塊第一個寫字樓項目，規(guī)格為4A甲級，前期規(guī)劃為全寫字樓，后期將西座部分調(diào)整為公寓，高鐵板塊寫字樓市場銷售有較大壓力長江路閩商大廈中王奧特萊斯太白山路翠華山路東座：寫字樓1.7萬㎡西座：寫字樓1.1萬㎡+公寓6000㎡底商：2萬㎡的商業(yè)閩商大廈地段非常優(yōu)越，交通便捷高鐵板塊寫字樓市場/閩商大廈漯河高鐵站漢江路項目2014年12月開盤，5個月項目寫字樓均價5400元/㎡，去化約20%；公寓均價5600元/㎡，去化約50%，公寓銷售情況好于寫字樓，寫字樓意向入駐企業(yè)主要以開發(fā)商自身資源拓展為主閩商大廈入駐企業(yè)中國城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展委員會首都畫院中國收藏家協(xié)會香港鴻運家私有限公司中觀博古文化投資管理有限公司福建三明隆望食品有限公司美國硅谷華人科學(xué)家協(xié)會福建德益石材公司香港中裕集團福建正信投資有限公司香港富和集團廈門市拉圖貿(mào)易有限公司福建美云星集團貴陽泰峰實業(yè)有限公司香港天泰實業(yè)有限公司貴州泰盈貿(mào)易有限公司河南和佳置業(yè)有限公司漯河市東順物業(yè)管理有限公司邦訊技術(shù)股份有限公司貴州懷莊酒業(yè)集團河南運營中心福建金草集團漯河市奧路商貿(mào)有限公司高鐵板塊寫字樓市場/閩商大廈寫字樓銷售情況弱于公寓銷售情況Max世界港項目暫時未開盤，現(xiàn)處于蓄客階段，一棟是SOHO和酒店，一棟是寫字樓，寫字樓體量為3萬㎡高鐵板塊寫字樓市場/Max世界港長江路閩商大廈中王奧特萊斯太白山路翠華山路Max世界港大廈地段非常優(yōu)越，交通便捷，暫時未拿到預(yù)售許可證漯河高鐵站漢江路Max世界港寫字樓3萬㎡公寓+酒店3萬㎡底商：2.7萬㎡的商業(yè)建業(yè)壹號中心高鐵片區(qū)規(guī)劃項目分布圖會展中心板塊有兩個寫字樓項目，分別是昌建國際和建業(yè)壹號中心，均為甲級寫字樓產(chǎn)品，借助開發(fā)商的品牌和會展中心的地理優(yōu)勢，兩個項目市場表現(xiàn)較好BA漯河一高五里廟村昌建國際和高鐵板塊相比，會展板塊寫字樓潛在供應(yīng)量較少，且離市中心近，會展板塊附近有一定的寫字樓市場機會。高鐵板塊會展中心板塊市中心潛在供應(yīng)量小離市中心近，投資客心理距離短離漯河主要的工業(yè)區(qū)更近，工業(yè)區(qū)的企業(yè)更親睞會展板塊開發(fā)商為知名大型房企會展板塊寫字樓的優(yōu)勢會展中心板塊寫字樓市場昌建國際2014年9月開盤，至今去化70%，均價6200元/㎡，產(chǎn)品定位為漯河首席的金融中心，市場銷售情況較好，部分意向入駐企業(yè)檔次較高，以金融類和開發(fā)區(qū)的企業(yè)為主昌建國際基本情況項目類別甲級寫字樓建筑面積29000㎡容積率3.57單層面積739㎡綠化率15.72%均價6200元/㎡去化情況8個月去化70%投資客本地投資客為主，此外有部分企業(yè)大面積購買意向入駐企業(yè)鄭州銀行、漯河旺旺、達利園食品等項目的投資客以漯河本地人為主，此外有部分企業(yè)大面積購置，項目的總體認可度較好；項目入駐企業(yè)包括金融機構(gòu)和開發(fā)區(qū)的食品企業(yè)，意向入駐企業(yè)檔次較高。會展板塊寫字樓市場/昌建國際建業(yè)壹號中心2014年8月開盤，至今基本售罄，均價6100元/㎡，是漯河第一個面市的5A級寫字樓，開盤即受到熱捧項目的投資客以漯河本地人為主，此外有少量企業(yè)大面積購置，企業(yè)購置占比小于昌建國際。建業(yè)壹號中心基本情況項目類別甲級寫字樓建筑面積30000㎡項目高度102m綠化率15.72%均價6100元/㎡去化情況開盤三日去化90%投資客本地投資客為主，包括建業(yè)的住宅客戶，此外有部分企業(yè)大面積購買壹號中心寫字樓項目緊鄰喜來登酒店，能借助酒店拉升自身的品質(zhì)會展板塊寫字樓市場/建業(yè)壹號中心從市場發(fā)展現(xiàn)狀上看，漯河市辦公物業(yè)處于市場化啟動階段，新面市的項目消耗了較大的存量投資客，未來寫字樓銷售面積將趨于平穩(wěn)漯河寫字樓市場小結(jié)2014年是漯河純寫字樓市場的開局之年，上半年沒有純寫字樓銷售，下半年漯河寫字樓年售量約5萬㎡，但是從市場角度來看，2014年下半年已經(jīng)較大的消耗了寫字樓投資的存量客戶，未來寫字樓銷售市場會維持較為平穩(wěn)的狀況，以2015年前5個月計算，前五個月漯河寫字樓銷量約1.5萬㎡，依此推斷2015全年預(yù)期銷售面積約3.5萬㎡。板塊項目均價折算年去化量投資客戶主要入駐企業(yè)所在區(qū)域未來供應(yīng)量西城區(qū)閩商大廈5500元/㎡8000㎡外地投資客占比約40%，其他本地投資客和企業(yè)主福建企業(yè)/本地文化機構(gòu)/小型貿(mào)易企業(yè)約20萬㎡會展中心昌建國際6200元/㎡30000㎡本地投資客和企業(yè)主金融機構(gòu)/食品企業(yè)等暫無明顯對外宣傳和規(guī)劃的項目建業(yè)壹號中心6100元/㎡35000㎡基本全部是本地投資，少量企業(yè)購置食品產(chǎn)業(yè)鏈上民營企業(yè)，存在不少建業(yè)業(yè)主漯河旅游市場分析豫中南地區(qū)旅游資源薄弱，且多為觀光類型，衍生產(chǎn)品和服務(wù)較少。擁有國家級文物——郝家臺遺址的龍江生態(tài)城應(yīng)積極與市區(qū)其他4a景區(qū)包團發(fā)展，共同打造漯河都市休閑旅游品牌。漯河市有限的旅游產(chǎn)品與市民日益提高的休閑度假消費需求不相符合，開源森林公園作為漯河市商、旅、文混合開發(fā)模式的探路者，有效的撬動了片區(qū)土地價值。旅游市場導(dǎo)讀漯河市旅游市場分析/旅游市場概況漯河歷年旅游收入情況漯河歷年旅游接待情況漯河市旅游市場處于穩(wěn)步發(fā)展階段，截止至2013年漯河全年共接待國內(nèi)游客378萬人次，旅游總收入25億元，增速處于高速穩(wěn)定發(fā)展中，旅游大市場環(huán)境前景較好游客接待量：漯河旅游年接待人次逐年穩(wěn)步上升，2013年接待人次378萬人，同比增長近20%，相比2011年增長超100萬人，增長幅度大，旅游市場越來越好；接待入境游客9015人次，實現(xiàn)旅游外匯收入219萬美元。旅游收入：漯河旅游收入逐年上升，2013年旅游收入為25億元，與2012年相比，同比增速近22%。旅游資源：全市有4A級旅游景區(qū)5處，3A級旅游景區(qū)1處。星級酒店9家，旅行社38家。河南省世界遺產(chǎn)景點和國家級5A景區(qū)多分布于洛陽、平頂山、開封、鄭州等市，漯河缺少強勢的自然、歷史文化景觀資源，難以鑄就具有代表性的觀光型旅游景點，因此我們需要錯位進行打造截至2013年，漯河無國家5A級景區(qū)，4A級旅游景區(qū)5個；河南省5A級旅游景區(qū)主要集中在洛陽、平頂山、焦作、安陽、開封。漯河市周邊城市旅游資源特色鮮明，主題較為明確，對比分析，找準漯河市優(yōu)勢所在：平頂山：大山秀水+佛教文化=神奇大佛許昌市：花卉資源+漢魏文化=花都、魏都駐馬店：生態(tài)資源+驛站文化=休閑驛站周口市：老子文化+伏羲文化=名人故里漯河市周邊四市的旅游發(fā)展各具特色，文化旅游是其發(fā)展重點，與河南省旅游業(yè)發(fā)展方向一致，其中，平頂山依托山水資源，主推佛教文化；許昌市主打三國文化，周口市以名人文化為主，駐馬店市則注重休閑旅游的發(fā)展。漯河市旅游市場分析/旅游市場資源分類漯河旅游業(yè)發(fā)展作為后起之秀，要找準其核心吸引，差異化發(fā)展，凸顯后發(fā)優(yōu)勢，應(yīng)從旅游品牌、旅游產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)綜合效益等方面尋求突破和改進方法，而且需要跨越式發(fā)展，打造具備體驗性互動性的旅游商業(yè)景點才能沖破當(dāng)前漯河旅游發(fā)展劣勢深入分析漯河市自身，其代表資源主要包括：以沙澧河風(fēng)景區(qū)為代表的城市優(yōu)異生態(tài)資源以許慎文化為代表的中國漢字文化資源以雙匯工業(yè)園為代表的工業(yè)旅游資源以南街村為代表的紅色文化資源以賈湖遺址為代表的歷史遺跡文化資源以開源景區(qū)為代表的鳥文化資源以泥河洼休閑農(nóng)業(yè)園為代表的農(nóng)業(yè)物產(chǎn)資源以興國寺為代表的宗教寺廟文化資源以舞陽鹽都為代表的鹽礦、溫泉資源漯河市優(yōu)勢資源可概括為“五個一”：一水：沙澧河；一湖：賈湖文化；一字：字圣許慎；一村：南街村；一廠：雙匯工業(yè)園提煉漯河市旅游市場分析/旅游市場資源提煉漯河市旅游市場分析/旅游規(guī)劃漯河旅游規(guī)劃整體以“一體兩翼、一線多珠”的空間格局呈現(xiàn)，未來將旅游業(yè)與文化創(chuàng)意、特色美食、商務(wù)會展、工貿(mào)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)相互融合總體戰(zhàn)略實行“城區(qū)核心吸引+兩翼景區(qū)配套+多種產(chǎn)品體系”的三大計劃，打造“一輪明月，兩翼護航，遍地開花”的發(fā)展格局，帶動全面發(fā)展。布局空間結(jié)構(gòu)以“沙澧河風(fēng)景區(qū)AAAA+許慎文化園AAAA+開源景區(qū)AAAA”為旅游吸引核心，以中心城區(qū)承托漯河市城市形象，對中心城區(qū)以外的縣區(qū)旅游資源進行整合、提升，植入中心城區(qū)，形成“一輪明月（城區(qū)），兩翼互動（舞陽縣、臨潁縣），一線多珠（沙澧河），滿地開花（散布景點）”的格局，做大做強城區(qū)休閑旅游板塊，整合提升沙河上下游旅游板塊，盡快建成舞陽鹽浴度假旅游板塊，加快推進臨潁鄉(xiāng)村旅游板塊。漯河市旅游市場分析/旅游規(guī)劃漯河市未來打造以城市休閑旅游功能為核心，輔以田園度假、文化觀光與工業(yè)旅游的中原地區(qū)一流的復(fù)合型旅游城市，旅游市場將面臨一次爆發(fā)式的升值發(fā)展以城市休閑為核心，以田園度假為特色，以文化景區(qū)為基礎(chǔ)，以商貿(mào)工業(yè)旅游為補充，將漯河市打造中原地區(qū)一流的以休閑功能為主體的區(qū)域復(fù)合型旅游目的地，形成“度假勝地、集散要地、漢字圣地、養(yǎng)生寶地、休閑營地、美食天地”的市場品牌。全市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總水平占GDP的比重要達到5.5%左右；全市旅游接待人次達到700萬人次，旅游總收入達到52億元；營業(yè)收入200萬以上的旅游購物商店、旅游酒店、飲食服務(wù)等企業(yè)超過100家；城區(qū)三星級以上酒店超20家；四年完成旅游項目投資100億元以上；城區(qū)旅游從業(yè)人員5萬人。全市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總水平占GDP的比重要達到10%左右；全市旅游接待人次過千萬人次，旅游總收入過百億元；營業(yè)收入200萬以上的旅游購物商店、旅游酒店、飲食服務(wù)等企業(yè)超過200家；城區(qū)三星級以上酒店超35家；三年完成旅游項目投資80億元以上；城區(qū)旅游從業(yè)人員達到8萬人。2015-2018年發(fā)展目標(biāo)2019-2025年發(fā)展目標(biāo)旅游定位：漯河市旅游市場/典型案例借鑒開源森林公園成功地將旅游、商業(yè)購物、主題游樂、零售百貨有機地結(jié)合于一體，形成了漯河當(dāng)?shù)貥O富名氣的