某區(qū)域地塊項(xiàng)目專案研究思路匯報(bào)報(bào)告課件

RESEARCHANDDEVELOPMENTDEPARTMENT2010.12北京CBD區(qū)域Z-15地塊項(xiàng)目專案研究思路匯報(bào)CITICRESEARCHANDDEVELOPMENTDE1項(xiàng)目背景調(diào)研超高案例參考項(xiàng)目發(fā)展解讀項(xiàng)目啟動(dòng)策劃

提要項(xiàng)目背景調(diào)研提要2

1、2009年，北京市政府明確提出要“著眼建設(shè)世界城市”；2、無論是前期發(fā)展規(guī)劃中確定的首都經(jīng)濟(jì)“一線兩翼”三大重點(diǎn)功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，還是目前城市總體規(guī)劃中提出的“兩軸兩帶多中心”，建外商務(wù)中心區(qū)的建設(shè)一直是北京發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。

項(xiàng)目背景調(diào)研·規(guī)劃背景1、2009年，北京市政府明確提出要“著眼建設(shè)世界3

1、北京目前的CBD區(qū)域是西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間3.99平方公里的區(qū)域。這里聚集了摩托羅拉、惠普、三星、德意志銀行等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)中國總部，也是中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)傳媒企業(yè)的新址，是國內(nèi)眾多金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)等高端企業(yè)的所在地，幾乎成為現(xiàn)代化北京的“名片”。2、該區(qū)域歷經(jīng)十余年的發(fā)展，從九十年代的嘉里、漢威等項(xiàng)目到后來的央視和國貿(mào)三期，目前幾近飽和。目前位于金十字東北角的CBD核心區(qū)已經(jīng)是現(xiàn)有CBD區(qū)域的“收官”之作。

項(xiàng)目背景調(diào)研·規(guī)劃背景CBD核心區(qū)1、北京目前的CBD區(qū)域是西起東大橋路、東至西大望4

項(xiàng)目背景調(diào)研·天際線的影響天氣晴好時(shí)，從天安門附近的北京城市中心區(qū)域可以看到建外CBD區(qū)域眾多超高層建筑形成的天際線。項(xiàng)目背景調(diào)研·天際線的影響天氣晴好時(shí)，從天安門附近的北京城5天氣晴好時(shí)，從天壇祈年殿、故宮太和殿等多個(gè)角度均可以看到建外CBD區(qū)域眾多超高層建筑形成的天際線。

項(xiàng)目背景調(diào)研·天際線的影響天氣晴好時(shí)，從天壇祈年殿、故宮太和殿等多個(gè)角度均可以6

區(qū)域成熟——項(xiàng)目用地位于CBD核心用地周圍交通便利，設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，商務(wù)氛圍濃厚。位于國貿(mào)橋(建國門外大街與東三環(huán)交接處)東北角，CCTV央視大廈、BTV北京電視臺(tái)、中服大廈、國貿(mào)中心、銀泰中心、財(cái)富中心等大規(guī)模的建筑藝術(shù)群體環(huán)繞周圍。

交通優(yōu)越——項(xiàng)目位于CBD核心區(qū)的核心地段，地處“金十字”的中心，用地西側(cè)的東三環(huán)路是城市快速路，道路下是地鐵10號(hào)線；南側(cè)建國路是長安街的延長線，屬于城市主干路，道路下是地鐵1號(hào)線。兩條重要的道路交匯于用地西南角的建國門橋。

項(xiàng)目背景調(diào)研·項(xiàng)目用地現(xiàn)狀區(qū)域成熟——項(xiàng)目用地位于CBD核心用地周圍交通便利，設(shè)7用地原規(guī)劃指標(biāo)地上面積30萬平方米，后調(diào)為35萬平方米，凈用地容積率高達(dá)30.5；用地原限高為400米，由于競標(biāo)方案、開發(fā)強(qiáng)度等原因，初步預(yù)計(jì)高度突破500米。（后“項(xiàng)目發(fā)展解讀”一節(jié)有關(guān)于建筑體量和高度的初步分析）136米85米地塊范圍：

Z-15占地面積：

11477平米地上總規(guī)模：

30萬平米高度：

400米東西寬：

136米南北長：

85米

項(xiàng)目背景調(diào)研·項(xiàng)目用地情況Z-15地塊用地原規(guī)劃指標(biāo)地上面積30萬平方米，后調(diào)為35萬平方米8此處引用方案為北京院用地競標(biāo)方案，調(diào)整了項(xiàng)目用地與南側(cè)集中綠地的關(guān)系，地上建筑面積為30萬平米，設(shè)計(jì)高度為468米。目前地上建筑面積為35萬平米，設(shè)計(jì)高度將突破500米。（后“項(xiàng)目發(fā)展解讀”一節(jié)有關(guān)于建筑體量和高度的初步分析）

項(xiàng)目背景調(diào)研·項(xiàng)目用地投標(biāo)方案整體指標(biāo)OverallGFA單位數(shù)值用地面積SiteArea㎡22410總建筑面積TotalFloorArea㎡383890地上GFA㎡300180地下UndergroundFloorArea㎡83710容積率PlotRatio13.39綠化率GreenRatio%49.47建筑密度BuildingDensity%21.71層數(shù)No.Stories層118建筑高度HeightoftheBuildingm468地下停車UndergroundParkingLots位1983此處引用方案為北京院用地競標(biāo)方案，調(diào)整了項(xiàng)目用地與南9

項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響由于北京原有CBD區(qū)域經(jīng)過十余年的建設(shè)已經(jīng)接近飽和，目前政府開始籌備CBD區(qū)域的東擴(kuò)工作。2010年3月23日，通過審批的CBD東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃綜合方案由北京市規(guī)劃委員會(huì)正式對外公示。隨著4月24日的公示期結(jié)束，東擴(kuò)區(qū)的建設(shè)進(jìn)入實(shí)際操作階段。此次東擴(kuò)范圍是北起朝陽北路，南至通惠河，東起東四環(huán)路，西至東三環(huán)路、西大望路，總用地面積約3.0平方公里，規(guī)劃總建筑規(guī)模約700萬平方米的土地。對于東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃的限制高度，CBD管委會(huì)主任劉春成表示總體上會(huì)控制在100米到300米之間，但北京的最高建筑一定會(huì)出現(xiàn)在CBD地區(qū)。項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響由于北京原有CBD區(qū)10

項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響本圖建筑體塊為根據(jù)SOM中標(biāo)的CBD項(xiàng)目東擴(kuò)方案搭建的模型，基本反映了未來CBD區(qū)域7平方公里完整建成后的建筑體塊關(guān)系全貌。建成區(qū)東拓區(qū)項(xiàng)目區(qū)項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響本圖建筑體塊為根據(jù)S11

項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響12

項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響13

項(xiàng)目背景調(diào)研·支持與挑戰(zhàn)1、榮譽(yù)和支持——2009年，北京提出建設(shè)世界城市的目標(biāo)，對未來的城市建設(shè)而言是全新的課題和更高的要求。博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖認(rèn)為，打造世界城市應(yīng)建設(shè)類似紐約帝國大廈式的地標(biāo)，作為北京現(xiàn)代商業(yè)文化的象征。從國家未來的發(fā)展前景和北京作為中國首都的地位而言，由于極度重要的區(qū)位和北京首座超過500米建筑的榮譽(yù)，本項(xiàng)目具備了成為環(huán)球性地標(biāo)和現(xiàn)代北京“城市名片”的條件。2、巨大的挑戰(zhàn)——我們在面對社會(huì)各方關(guān)注壓力的同時(shí)，要挑戰(zhàn)超過500米的超高層建筑巨大的建造和管理難度。我們需要吸取全世界其他類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，建立構(gòu)架完整合理、專業(yè)配套齊全的團(tuán)隊(duì)，通過合理的建造和管理模式，在緊湊合理的周期和成本條件下，完成項(xiàng)目的建造和管理工作。項(xiàng)目背景調(diào)研·支持與挑戰(zhàn)1、榮譽(yù)和支持——2009年，北京14

超高案例參考·廣泛選取選取原則1、參考項(xiàng)目的業(yè)態(tài)功能、建筑體量、高度等指標(biāo)與本項(xiàng)目相近；2、盡量選取近期項(xiàng)目，以便使其技術(shù)、顧問團(tuán)隊(duì)、周期、成本等因素具有參考性；3、在項(xiàng)目發(fā)展解讀研究中，選取近期建成、在建和預(yù)期建設(shè)的高度與體量相近的項(xiàng)目，以研究我項(xiàng)目未來建成后的影響力與價(jià)值選取方向；而在參考實(shí)例中，則盡量選取近期建成案例，以便對其技術(shù)、顧問團(tuán)隊(duì)、周期和成本等進(jìn)行實(shí)證研究。序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（萬M2）單層面積（M2）地面層數(shù)塔頂高度（M）建筑屋面高度（M）層高（M）總投資（億元RMB)總施工周期動(dòng)工時(shí)間竣工時(shí)間運(yùn)營時(shí)間建筑設(shè)計(jì)公司結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)公司備注1深圳平安國際金融中心

37.86

115646588/538（樓層屋面）

905年4個(gè)月2009.8.292014.12

KPF

2上海中心大廈43.40

118632580

1485年2008.11.292014

美國Gensler事務(wù)所

3天津高銀金融117總項(xiàng)目183

117597

總項(xiàng)目270

2008

2014巴馬丹拿建筑設(shè)計(jì)咨詢

4廣州周大福中心珠江新城東塔

地上35，地下1.8

116530

100超過6年2009.92016

KPF

5臺(tái)北101大廈28.95

101508448

580億新臺(tái)幣4年3個(gè)月1999.72003.10.17

李祖原建筑師事務(wù)所

6上海環(huán)球金融中心

38.16

101492460

逾10億美元

5-6年1997年初，之后暫停至2003年2月復(fù)工20082008.8.30KPF賴思里?羅伯遜聯(lián)合股份有限公司

7香港環(huán)球貿(mào)易中心/ICC-3255118484

2.85-3.15凈高含配套公寓建筑200億港幣約5年2005.112010

KPF

8南京綠地廣場紫峰大廈

26

89450

40

2005.52008.9.28

SOM與華東院

9蔡屋圍金融中心

28.5/總項(xiàng)目60

104439

40約4年2007.11

2011建筑師事務(wù)所TFP和ARUP公司、深圳華森設(shè)計(jì)公司

10廣州國際金融中心珠江新城西塔

44.8

103438

65

2007.1.312009.11.3

英國威爾金森?艾爾建筑事務(wù)所、奧雅納工程顧問公司

11沈陽國際金融中心

總項(xiàng)目53

89427

10億美元

2012

貝氏建筑師事務(wù)所、凱達(dá)柏濤公司、籟思理·羅伯遜股份有限公司聯(lián)合設(shè)計(jì)

12上海金茂大廈29

88421

50近5年1994.5.101999.3.18

SOM

13香港國際金融中心二期18.582140（F8-F88)90416

總項(xiàng)目包括一期等30億美元3年半

20032003后半年

14廣州中信廣場總項(xiàng)目34.362500

總項(xiàng)目37

1997.6

15沈陽恒隆市府廣場

總項(xiàng)目80

330

總項(xiàng)目1004年內(nèi)2007.42011

16大連裕景中心總項(xiàng)目80

383

總項(xiàng)目60

2009.11.30

美國NBBJ英國ARUP公司

17高雄東帝士85國際廣場

30.63

378348

3年

1997

李祖原建筑師事務(wù)所

18香港中環(huán)廣場

17.28

78374

總項(xiàng)目141億美元3年

1992

DennisLau&NgChunMan,Architects&EngineersLtd

19廣州廣晟國際大廈

16

59360

辦公部分4.25/2.85凈高203年2007.12.282011.3

廣州瀚華建筑設(shè)計(jì)有限公司

20深圳賽格廣場17

72356

3年

2000

陳世民建筑師事務(wù)所

超高案例參考·廣泛選取選取原則序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（萬M215

超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目目前全球第二高，全國第一高）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于臺(tái)北市信義區(qū)西村里信義路五段7號(hào)開工日期1999年7月竣工日期2003年10月17日占地面積30278m2建筑面積28.95萬m2建筑層數(shù)地上101層，地下3層建筑高度508m總投資580億元新臺(tái)幣施工工期7年開發(fā)商臺(tái)北金融大樓控股有限公司建筑設(shè)計(jì)單位李祖原建筑師事務(wù)所承建單位KTRT超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目16

超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目目前全球第二高，全國第一高）臺(tái)北101（Taipei101），前名臺(tái)北國際金融中心（TaipeiFinancialCenter），設(shè)計(jì)師李祖原。位于臺(tái)北市信義區(qū)的一幢摩天大樓，樓高508米，地上101層，地下5層，是目前全球最高的摩天大樓。其英文名稱Taipei101除代表臺(tái)北，還有“Technology、Art、Innovation、People、Environment、Identity”之意義。臺(tái)北101的主樓旁邊還有一棟6層樓、總高60米的裙樓（podium），規(guī)劃為購物中心及銀行、證券行，裙樓內(nèi)有挑高40米的豪華室內(nèi)廣場。因應(yīng)高空強(qiáng)風(fēng)及臺(tái)風(fēng)吹拂造成的搖晃．臺(tái)北101設(shè)置了“調(diào)和質(zhì)塊阻尼器（tunedmassdamper）”，是在88-92樓層掛置一個(gè)重達(dá)680公噸的巨大鋼球，利用擺動(dòng)來減緩建筑物的晃幅。防震措施方面，臺(tái)北101采用新式的“巨型結(jié)構(gòu)（megastructure）”，在大樓之四個(gè)外側(cè)分別各有二支巨柱，共八支巨柱，每支截面約3米長、2.4米寬，自地下5樓貫通至地上90樓，柱內(nèi)灌入高密度混凝土，外以鋼板包覆。17超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目

超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目目前全球第二高，全國第一高）入口大堂超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目18

超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目目前全球第二高，全國第一高）入口臺(tái)階室外步行廊道立面入口室內(nèi)共享空間室內(nèi)步行廊道超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目19

超高案例參考·重點(diǎn)案例·上海環(huán)球金融中心（492米，建成項(xiàng)目目前上海第一高）上海環(huán)球金融中心是以日本的森大廈株式會(huì)社（MoriBuildingCorporation）為中心，聯(lián)合日本、美國等40多家企業(yè)投資興建的項(xiàng)目，總投資額超過1050億日元（逾10億美元）。主樓部分鋼結(jié)構(gòu)已建到了第8層的世界第一高樓———101層超高層綜合設(shè)施“上海環(huán)球金融中心”的外觀造型和功能構(gòu)成昨天最終確定。備受爭議的大樓頂部圓形風(fēng)洞設(shè)計(jì)改為倒梯形。上海環(huán)球金融中心主體建筑設(shè)計(jì)高度為492米，共104層，地上101層，地下3層，2008年初竣工后將成為上海浦東的新地標(biāo)。據(jù)悉，該工程于1997年年初開工。原設(shè)計(jì)高460米，后來因受亞洲金融危機(jī)影響，工程曾一度停工。2003年2月工程復(fù)工。但由于當(dāng)時(shí)中國臺(tái)北和香港都已在建480米高的摩天大廈，超過環(huán)球金融中心的原設(shè)計(jì)高度。由于日本方面興建世界第一高樓的初衷不變，對原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改。修改后的環(huán)球金融中心比原來增加7層，即達(dá)到地上101層，地下3層，總高度達(dá)到492米，目前世界第一高樓臺(tái)北101大樓總高度為508米，但其中包括了60米高的天線，上海環(huán)球金融中心比起已建成的中國臺(tái)北國際金融大廈主樓高出12米，所以按國際建筑慣例來說，上海環(huán)球金融中心仍為名符其實(shí)的世界第一高樓。20超高案例參考·重點(diǎn)案例·上海環(huán)球金融中心（492米，建成項(xiàng)

超高案例參考·重點(diǎn)案例·上海環(huán)球金融中心（492米，建成項(xiàng)目目前上海第一高）上海環(huán)球金融中心,這座直101層,高度為492米的垂直型花園城市,有完備的安全保障系統(tǒng)和熱忱的服務(wù),它不僅具備世界一流水準(zhǔn)的國際金融中心的功能,并擁有世界最高的觀光廳,以及各種商鋪、餐廳、會(huì)議中心和酒店。觀光廳（94/97/100F）位于環(huán)球中心第100F層，高474米，是目前世界上人可到達(dá)的最高的觀光設(shè)施，可供游客盡覽城市美景。觀光天閣100由三條透明玻璃地板組成的懸空觀光長廊,為目前世界上人可到達(dá)的最高的觀光設(shè)施,可將充滿活力的上海美景盡收眼底.觀光天閣97

如一道浮在空中的天橋,開放式玻璃頂棚設(shè)計(jì),讓人與自然融為一體.觀光大廳94

以美麗浦江兩岸為背景舉辦各種展示活動(dòng),提供寬敞的交流空間.上海柏悅酒店（79-93F）環(huán)球凱悅集團(tuán)旗下酒店遍及世界45個(gè)國家和地區(qū)，而柏悅品牌又是其中之佼佼者，為客戶提供優(yōu)雅而上品的舒適空間。2009年，環(huán)球的觀光廳和位于其中的上海柏悅酒店，分別榮獲了世界最高觀光廳和世界最高酒店的吉尼斯世界記錄認(rèn)證。辦公設(shè)施（7-77F）辦公空間符合國際金融中心的高標(biāo)準(zhǔn)配置，兼?zhèn)涔δ苄院褪孢m性。上海環(huán)球金融文化傳播中心（29F）既是金融、文化等各種信息聚集傳播的平臺(tái)，也是文化、傳媒和經(jīng)濟(jì)等各界人士傳播交流信息的理想場所。會(huì)議中心（3-5F）可召開國際性會(huì)議，高端品牌展示，也可以成為各種潮流和信息發(fā)布的理想場所。商場&餐廳(B2-B1F,2-3F)

適合各種商務(wù)場合的餐廳\咖吧,將為商務(wù)人士提供服務(wù).超高案例參考·重點(diǎn)案例·上海環(huán)球金融中心（492米，建成項(xiàng)21

超高案例參考·重點(diǎn)案例·上海環(huán)球金融中心（492米，建成項(xiàng)目目前上海第一高）設(shè)計(jì)審編森大廈株式會(huì)社一級(jí)建筑士事務(wù)所建筑設(shè)計(jì)KPF建筑師事務(wù)所結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)賴思里?羅伯遜聯(lián)合股份有限公司（LERA）設(shè)計(jì)單位上海現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司,華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易中心區(qū)Z4-1地塊開工日期年竣工日期2008年占地面積14400m2建筑面積381600m2建筑層數(shù)地上101層，地下3層建筑高度492m總投資逾10億美元施工工期7年開發(fā)商上海環(huán)球金融中心有限公司建筑設(shè)計(jì)單位KPF建筑師事務(wù)所承建單位中國建筑工程總公司－上海建工（集團(tuán)）總公司SWFC項(xiàng)目總承包聯(lián)合體結(jié)構(gòu)形式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（SRC結(jié)構(gòu)）,鋼結(jié)構(gòu)（S結(jié)構(gòu)）22超高案例參考·重點(diǎn)案例·上海環(huán)球金融中心（492米，建成項(xiàng)

超高案例參考·重點(diǎn)案例·上海環(huán)球金融中心（492米，建成項(xiàng)目目前上海第一高）23衛(wèi)生間觀光層空中大堂觀光層四層公共區(qū)域走廊23超高案例參考·重點(diǎn)案例·上海環(huán)球金融中心（492米，建成項(xiàng)上海金茂大廈是一幢集現(xiàn)代辦公樓、豪華五星級(jí)酒店、商業(yè)會(huì)展、高檔宴會(huì)、觀光、娛樂、商場等綜合設(shè)施于一體的當(dāng)今滬上最方便舒適、最靈活安全的辦公、金融、商貿(mào)、娛樂和餐飲的理想活動(dòng)場所。它深富中華民族文化內(nèi)涵，是溶匯西方建筑藝術(shù)的智慧型摩天大樓。金茂大廈占地2.3公頃，塔樓高420.5米，共88層，總建筑面積29萬平方米。金茂大廈的設(shè)計(jì)師是美國芝加哥著名的ＳＯＭ設(shè)計(jì)事務(wù)所。設(shè)計(jì)師以創(chuàng)新的設(shè)計(jì)思想，巧妙地將世界最新建筑潮流與中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格結(jié)合起來，成功設(shè)計(jì)出世界級(jí)的，跨世紀(jì)的經(jīng)典之作，成為海派建筑的里程碑，并已成為上海著名的標(biāo)志性建筑物，1998年6月榮獲伊利諾斯世界建筑結(jié)構(gòu)大獎(jiǎng)。1999年10月容膺新中國50周年上海十大經(jīng)典建筑金獎(jiǎng)首獎(jiǎng)。

超高案例參考·重點(diǎn)案例·上海金茂大廈（420米，建成項(xiàng)目目前上海第二高）24上海金茂大廈是一幢集現(xiàn)代辦公樓、豪華五星級(jí)酒店、商業(yè)會(huì)展、高大堂大堂中庭入口

超高案例參考·重點(diǎn)案例·上海金茂大廈（420米，建成項(xiàng)目目前上海第二高）25大堂大堂中庭入口超高案例參考·重點(diǎn)案例·上海金茂大廈（42經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于中國上海浦東新區(qū)世紀(jì)大道88號(hào)開工日期1994年5月10日竣工日期1999年3月18日占地面積23000m2建筑面積29萬m2建筑層數(shù)地上88層，地下3層建筑高度420.5m總投資50億元施工工期4年開發(fā)商中國金茂（集團(tuán)）股份有限公司建筑設(shè)計(jì)單位美國芝加哥SOM設(shè)計(jì)事務(wù)所,、主創(chuàng)建筑師AdrianSmith承建單位結(jié)構(gòu)形式鋼筋混凝土

超高案例參考·重點(diǎn)案例·上海金茂大廈（420米，建成項(xiàng)目目前上海第二高）26經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于中國上海浦東新區(qū)世紀(jì)大道88號(hào)開工日國貿(mào)三期工程占地6.27公頃，總建筑面積54萬平方米，除國貿(mào)大酒店、高檔寫字樓、國際精品商場、電影院等多種設(shè)施外，該工程還包括一個(gè)2340平方米的北京最大的大宴會(huì)廳。主塔樓總高度330米，地上層數(shù)為74層，地下4層，可抗8級(jí)地震，每15層設(shè)計(jì)一個(gè)避難層，樓頂還可停降直升飛機(jī)。層高定位在4.25米。辦公空間為無柱式辦公空間，整層凈面積從1500至2100平方米，樓層凈高位2.75米至2.8米。預(yù)留綜合布線的架空地板高度。首層大堂氣質(zhì)奢華，24K金箔裝飾墻面裝飾。國貿(mào)三期設(shè)計(jì)了4到5個(gè)避難層，避難層被設(shè)置成封閉式的。一旦火災(zāi)發(fā)生，煙霧將無法進(jìn)入避難層，而避難層內(nèi)人群的呼吸可以通過內(nèi)部的供氣設(shè)備來解決。

超高案例參考·重點(diǎn)案例·北京國際貿(mào)易中心三期（330米，建成項(xiàng)目目前北京第一高）27國貿(mào)三期工程占地6.27公頃，總建筑面積54萬平方米，除國貿(mào)主塔樓1~2層是凈高9米的商務(wù)辦公大堂和酒店大堂。高格調(diào)和創(chuàng)新理念的裝修設(shè)計(jì)將給人以莊嚴(yán)、典雅、心曠神怡的感覺。辦公區(qū)分為高低兩個(gè)區(qū)域。低區(qū)為L6~L27層，高區(qū)為L30~L53層。辦公區(qū)最大的特點(diǎn)之一是空調(diào)采用世界最先進(jìn)的變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)。56層~68層為豪華酒店。共有裝修豪華的客房270余套，每套平均60平方米。70層是游泳池和SPA會(huì)所。71層為酒店空中大堂，由商務(wù)中心、會(huì)客廳、會(huì)議廳和酒吧組成。72層和73層為餐飲和觀景區(qū)。裙房分為宴會(huì)附樓和商業(yè)附樓。共有建筑面積約5.5萬平方米。宴會(huì)附樓位于主塔樓北側(cè)，首層和二層為商鋪，并與商業(yè)附樓連通。商業(yè)附樓位于主塔樓的東面，地上5層，地下4層（含停車樓），線條簡潔的商業(yè)附樓配以拉索式玻璃幕墻增強(qiáng)了商場內(nèi)的光線及空間。挑空了一層至四層的樓板可直接引進(jìn)光線到室內(nèi)。商業(yè)附樓包括國際精品、服裝服飾、中西餐飲、娛樂健身、禮品玩具等。

超高案例參考·重點(diǎn)案例·北京國際貿(mào)易中心三期（330米，建成項(xiàng)目目前北京第一高）28主塔樓1~2層是凈高9米的商務(wù)辦公大堂和酒店大堂。高格調(diào)和創(chuàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于東三環(huán)與建國門外大街立交橋的西北角開工日期2005年竣工日期2009年占地面積62700m2建筑面積54萬m2建筑層數(shù)地上74層，地下4層建筑高度330m總投資8億美元施工工期4年開發(fā)商國貿(mào)中心和郭氏兄弟集團(tuán)聯(lián)合投資建筑設(shè)計(jì)單位SOM（美國）、香港王董WITL國際承建單位結(jié)構(gòu)形式空調(diào)系統(tǒng)采用VAV變頻空調(diào)系統(tǒng)營造全天候適宜的辦公環(huán)境，新風(fēng)量達(dá)到每人每秒12升，高于美國標(biāo)準(zhǔn)，每層辦公區(qū)設(shè)有64套變風(fēng)量裝置，室溫可任意調(diào)節(jié)，空調(diào)設(shè)備及系統(tǒng)末端還設(shè)有消音裝置。紫外線殺菌和高效過濾系統(tǒng)保證室內(nèi)空氣質(zhì)量和新風(fēng)供應(yīng)，九臺(tái)獨(dú)立冷凍機(jī)和冰蓄冷系統(tǒng)保障24小時(shí)冷凍水運(yùn)行、提供機(jī)房全天候的制冷需求?？照{(diào)系統(tǒng)采用了冰蓄冷技術(shù)。除了電制冷外，國貿(mào)三期還有能量互備方案，選擇了遠(yuǎn)大空調(diào)的吸收式蒸汽機(jī)。如果供電讓空調(diào)系統(tǒng)受到影響，可通過蒸汽能源的輸入形成互補(bǔ)。在冬季，為了保護(hù)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，國貿(mào)三期在空調(diào)系統(tǒng)加了一個(gè)暖氣片的采暖系統(tǒng)，可大大提高人的舒適度。為提升樓宇品質(zhì)，國貿(mào)三期配備了24小時(shí)電子設(shè)備專用空調(diào)電梯：速度每秒10米創(chuàng)國內(nèi)之最。每層雙路供電和通訊電纜保證大廈供電和通訊的暢通。

超高案例參考·重點(diǎn)案例·北京國際貿(mào)易中心三期（330米，建成項(xiàng)目目前北京第一高）29經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于東三環(huán)與建國門外大街立交橋的西北角開夜景照明效果主塔外觀

超高案例參考·重點(diǎn)案例·北京國際貿(mào)易中心三期（330米，建成項(xiàng)目目前北京第一高）30夜景照明效果主塔外觀超高案例參考·重點(diǎn)案例·北京國際貿(mào)易中大堂的飾墻瑰麗奪目，墻面鑲嵌的100,000顆虎眼石，全都是半寶石64層貴賓堂客房

超高案例參考·重點(diǎn)案例·北京國際貿(mào)易中心三期（330米，建成項(xiàng)目目前北京第一高）31大堂的飾墻瑰麗奪目，墻面鑲嵌的100,000顆虎眼石，全都71層酒吧首層大堂室內(nèi)設(shè)計(jì)：HBAHBA呈獻(xiàn)充滿創(chuàng)意且別具一格的設(shè)計(jì)方案，擅于透過混和強(qiáng)烈的當(dāng)?shù)仫L(fēng)土特色。由HBA負(fù)責(zé)的項(xiàng)目遍及全球80多個(gè)國家，客戶包括國際最頂尖的品牌集團(tuán)。

超高案例參考·重點(diǎn)案例·北京國際貿(mào)易中心三期（330米，建成項(xiàng)目目前北京第一高）3271層酒吧首層大堂室內(nèi)設(shè)計(jì)：HBAHBA呈獻(xiàn)充滿創(chuàng)意且別具一廣州國際金融中心項(xiàng)目于2007年1月31日開工，計(jì)劃于2009年11月3日竣工，總工期1007天。主塔樓地上103層，地下4層，是華南地區(qū)第一高樓。整個(gè)項(xiàng)目包括有3.5萬平方米的商業(yè)、7萬多平方米的酒店、5萬多平方米的公寓和18萬平方米的寫字樓。廣州國際金融中心集辦公、酒店、休閑娛樂為一體，矗立在廣州新城市中軸線上，建成后將成為展示廣州城市新形象的地標(biāo)建筑。建筑特色：依中軸線而生，臨珠江而立。耗資60億，樓高103層，身長440米，鋼網(wǎng)交織，水晶加身的廣州國際金融中心，它鶴立于CBD最核心的商務(wù)區(qū)。廣州國際金融中心的設(shè)計(jì)方案，是經(jīng)由廣州市城市規(guī)劃局于2004年組織的國際邀請競賽征集的12個(gè)方案中選出的，其設(shè)計(jì)意念為“通透水晶”。建筑結(jié)構(gòu)采用鋼管混凝土巨型斜交網(wǎng)格外筒與鋼筋混凝土剪力墻內(nèi)筒的結(jié)構(gòu)體系，在世界超高層建筑中是唯一的一例。

超高案例參考·重點(diǎn)案例·廣州國際金融中心（448米，建成項(xiàng)目目前廣州第一高）33廣州國際金融中心項(xiàng)目于2007年1月31日開工，計(jì)劃于200廣州國際金融中心珠江新城西塔438米/

103層/辦公、商業(yè)、酒店、公寓、會(huì)議/建成大堂中庭空中大堂入口下沉廣場一側(cè)高空酒店暢享30層陽光中庭

廣州國際金融中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)在70層以上發(fā)生了很大的變化，一個(gè)貫穿30層樓宇的中空結(jié)構(gòu)為即將進(jìn)駐的超五星級(jí)酒店帶來更直接的陽光體驗(yàn)。

按照設(shè)計(jì)規(guī)劃，廣州國際金融中心70層以上為超五星級(jí)四季酒店，這也將是廣州海拔最高的豪華酒店。34廣州國際金融中心珠江新城西塔438米/103層/辦公、業(yè)態(tài)介紹：寫字樓：主塔樓1-66層為適應(yīng)國際機(jī)構(gòu)入駐的超甲級(jí)寫字樓，建筑面積17.4萬平方米，三個(gè)寫字樓大堂分別位于負(fù)一夾層，首層與二層。辦公空間的層高為4.5米，是目前國內(nèi)最高的寫字樓層高。此外還配備高速大容量的特色雙轎廂穿梭電梯及高端品牌高速電梯組合，以及環(huán)保的雙銀LOW-E中空玻璃幕墻、光纖網(wǎng)絡(luò)及管理系統(tǒng)。酒店：主塔樓67-100層建有廣州四季酒店，建筑面積9.1萬平方米，由四季酒店集團(tuán)管理。酒店中空大堂可直接仰望天空。99-100層為超高中空商務(wù)行政觀光層，設(shè)有餐飲設(shè)施和高檔健康休閑中心。服務(wù)式公寓：南北兩棟28層高的附樓，與雅詩閣（Ascott）公寓管理公司合作，打造成專業(yè)化的服務(wù)公寓，建筑面積5.1萬平方米。內(nèi)設(shè)酒店式服務(wù)大堂，豪華會(huì)所包括恒溫游泳池、SPA、閱覽室、西餐咖啡廳、24小時(shí)便利店、自助銀行等，并提供多款公寓戶型。商務(wù)宴會(huì)及配套會(huì)議中心：附樓的裙樓為宴會(huì)廳和商務(wù)會(huì)議中心，設(shè)置有大中小型會(huì)議室、宴會(huì)廳、貴賓休息及高級(jí)商務(wù)餐廳等，同時(shí)配套功能齊全的會(huì)務(wù)設(shè)備，如同聲傳譯、專業(yè)投影及放影、同步影相會(huì)議等。商業(yè)中心：裙樓還規(guī)劃有商業(yè)中心，共7層(負(fù)一、負(fù)一夾層至5層)，建筑面積4.4萬平方米。引入廣州友誼集團(tuán)，經(jīng)營高端精品百貨，提供國際品牌店、高檔餐飲、銀行與金融連鎖機(jī)構(gòu)等高檔商務(wù)型配套服務(wù)。停車場：地下停車場共4層，可提供車位1700個(gè)。

超高案例參考·重點(diǎn)案例·廣州國際金融中心（448米，建成項(xiàng)目目前廣州第一高）35業(yè)態(tài)介紹：超高案例參考·重點(diǎn)案例·廣州國際金融中心（448經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于廣東省廣州市天河區(qū)珠江新城開工日期2005年竣工日期2010年占地面積31084.96m2建筑面積m2建筑層數(shù)地上層，地下層建筑高度438m總投資超過60億施工工期年開發(fā)商廣州越秀城建國際金融中心有限公司建筑設(shè)計(jì)單位威爾金森?艾爾建筑事務(wù)所、奧雅納工程顧問公司承建單位結(jié)構(gòu)形式

超高案例參考·重點(diǎn)案例·廣州國際金融中心（448米，建成項(xiàng)目目前廣州第一高）36經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于廣東省廣州市天河區(qū)珠江新城開工日期2天津環(huán)球金融中心是一座集寫字樓、六星級(jí)圣?瑞吉斯酒店、水岸豪華公寓、酒店式公寓和頂級(jí)商業(yè)五中業(yè)態(tài)為一身的全球標(biāo)志性綜合建筑集群，由津塔和津門兩部分組成，津塔與天津市老地標(biāo)“天塔”相呼應(yīng)，津門恰為天津別稱，津塔和津門是天津市新的地標(biāo)建筑。

超高案例參考·重點(diǎn)案例·天津環(huán)球金融中心（336米，建成項(xiàng)目目前天津第一高）37天津環(huán)球金融中心是一座集寫字樓、六星級(jí)圣?瑞吉斯酒店、水岸豪津塔板塊總建筑面積約34萬平方米，由環(huán)球金融中心寫字樓和酒店式公寓構(gòu)成，其中環(huán)球金融中心寫字樓建筑高336.9米，地上75層，地下4層，高度為336.9米，在世界已建成的摩天大樓中排名第20位。該寫字樓設(shè)計(jì)借鑒中國傳統(tǒng)折紙藝術(shù)形式。津塔板塊的酒店式公寓緊鄰環(huán)球金融中心寫字樓而建，為105米高的街墻式弧線建筑，擁有644套60-130平方米全奢華酒店級(jí)精裝空間。津門板塊總建筑面積約24萬平方米，為對稱建筑群，由圣?瑞吉斯酒店、環(huán)球金融中心公寓、商業(yè)及景觀園林構(gòu)成。建筑組群的中間是71米高的圣?瑞吉斯酒店，與哈密道軸線排齊。六星級(jí)酒店采用拉德芳斯門型建筑,用紀(jì)念性的門戶提升天津的國際形象。酒店兩側(cè)是兩座對稱的豪華公寓，其緊鄰酒店的最高點(diǎn)約達(dá)140米，高度向兩邊外側(cè)逐步遞減兩次，分別約為99米和70米。天津環(huán)球金融中心規(guī)劃了約1.5萬平方米的精品商城，貫穿津塔和津門兩大區(qū)間，匯聚世界頂級(jí)名牌旗艦店。公寓樣板間

超高案例參考·重點(diǎn)案例·天津環(huán)球金融中心（336米，建成項(xiàng)目目前天津第一高）38津塔板塊總建筑面積約34萬平方米，由環(huán)球金融中心寫字樓和酒店經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于天津市和平區(qū)大沽橋與興安路交匯處開工日期2007年竣工日期2010年底占地面積53200m2建筑面積約60萬m2建筑層數(shù)地上75層，地下4層建筑高度336.9m（津塔）71m（津門）總投資65億元施工工期3年開發(fā)商金融街控股股份有限公司建筑設(shè)計(jì)單位SOM（美國）承建單位結(jié)構(gòu)形式ST.Regis（圣﹒瑞吉斯酒店）作為喜達(dá)屋集團(tuán)旗下最頂級(jí)的酒店品牌，是世界最高端奢侈酒店的標(biāo)志，代表著絕對私人的高水準(zhǔn)服務(wù)，是世界各國首腦政要、商界領(lǐng)袖和社會(huì)名流下榻的首選，目前全球只有14家。津門公寓：傳世名宅家族豪邸

141.6米超高層純板式水景豪宅。擁有超大尺度空間及270度的水景。室內(nèi)設(shè)計(jì)師、紐約M+W的創(chuàng)辦者王大君先生，塑造出令人心曠神怡的奢華居家空間。津塔公寓：河岸闊景精品筑家津塔公寓緊鄰超5A寫字樓，有644套60-130平方米全奢華酒店級(jí)精裝空間。金融中心商業(yè)：大牌匯聚時(shí)尚消費(fèi)

2萬平方米精品商業(yè)，貫穿津塔和津門兩大地塊，匯聚眾多世界頂級(jí)品牌。

超高案例參考·重點(diǎn)案例·天津環(huán)球金融中心（336米，建成項(xiàng)目目前天津第一高）39經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于天津市和平區(qū)大沽橋與興安路交匯處開工

項(xiàng)目發(fā)展解讀·高度與體量

本項(xiàng)目建筑高度突破500米，如與在建項(xiàng)目比較，將超過臺(tái)北101大廈508米的極限高度，成為中國第一高塔，全世界第二高塔；但如考慮到在建項(xiàng)目比較，則深圳平安（646）、上海中心（632）、武漢綠地中心（606）、天津117大廈（597）、廣州東塔（530）等的建筑均可能高于我們，且竣工時(shí)間均預(yù)計(jì)在2014年到2016年間。同時(shí)考慮到北京CBD東擴(kuò)方案中考慮了地標(biāo)性超高塔，因此保守估計(jì)本項(xiàng)目在未來十年以上的時(shí)間里保持北京第一高塔的稱號(hào)。項(xiàng)目發(fā)展解讀·高度與體量本項(xiàng)目建筑高度突破5040

項(xiàng)目發(fā)展解讀·優(yōu)勢與策略超高層建筑的首次亮相大多以高度和獨(dú)特的建筑形象著稱，但任何超高層的高度優(yōu)勢都可能被后來者化解。全球性地標(biāo)建筑除了高度外，更多的是依托獨(dú)特的區(qū)位和在所屬區(qū)位的獨(dú)特地位。在關(guān)鍵的區(qū)域保持突出的形體，并被無數(shù)記憶、影像反復(fù)引用，造就了全球性地標(biāo)的長久影響。本項(xiàng)目保守估計(jì)在未來十年以上的時(shí)間里保持北京第一高塔的稱號(hào)，CBD周邊暫時(shí)再無400米以上的高樓，具備此項(xiàng)條件。而此項(xiàng)目我們以自持為主，降低運(yùn)行成本有利，因此，在保證平面使用率等經(jīng)濟(jì)及合理使用的前提下，將發(fā)力點(diǎn)放在舒適、綠色、節(jié)能方面可能是更合適的產(chǎn)品策略。項(xiàng)目發(fā)展解讀·優(yōu)勢與策略超高層建筑的首次亮相大多以41

項(xiàng)目發(fā)展解讀·業(yè)態(tài)研究的啟動(dòng)超高層的主要業(yè)態(tài)有辦公、酒店、公寓、酒店公寓、商業(yè)五種，輔助業(yè)態(tài)有觀光層、空中餐廳、空中大廳、會(huì)議中心、會(huì)所等現(xiàn)代超高層主要業(yè)態(tài)組合有如下幾種：

組合方式一：酒店+公寓+辦公代表項(xiàng)目，迪拜塔

1-39層為酒店，43-108層為公寓，111-154層為辦公，123層設(shè)有觀景臺(tái)

組合方式二：商業(yè)+辦公，代表項(xiàng)目，臺(tái)北101大廈、吉隆坡雙子塔。臺(tái)北101大廈，9層以下為商業(yè)，9-84層為辦公，35、36為會(huì)議中心，59、60為空中大廳，設(shè)有商店、郵局的配套

組合方式三：商業(yè)+辦公+酒店代表項(xiàng)目，上海環(huán)球金融中心地下二層-3層為商業(yè)，7-77層為辦公，79-93層為酒店，3-5層為會(huì)議中心，94-100層為觀光層

組合方式四：辦公+酒店代表項(xiàng)目，上海金茂大廈3-50層為辦公，52-87層為酒店，頂層設(shè)有觀光層、企業(yè)會(huì)所。組合方式五：寫字樓+酒店公寓+組合方式四：商業(yè)+酒店代表項(xiàng)目：香港國際金融中心項(xiàng)目發(fā)展解讀·業(yè)態(tài)研究的啟動(dòng)超高層的主要業(yè)態(tài)有辦公、酒店、42某區(qū)域地塊項(xiàng)目專案研究思路匯報(bào)報(bào)告課件43某區(qū)域地塊項(xiàng)目專案研究思路匯報(bào)報(bào)告課件44建筑在豎向上被分為三個(gè)大的功能分區(qū)，首層為12m通高大堂，2-68層為總部辦公區(qū)，其中18，37，53，54為機(jī)械/避難層，38，39層為兩層通高的辦公區(qū)空中大堂，兼做辦公區(qū)休息空間，辦公標(biāo)準(zhǔn)層層高4.2M.70-97層為服務(wù)式公寓區(qū)，其中69，83層為機(jī)械/避難層，70層為服務(wù)式公寓的空中大堂和會(huì)所。99-113層為酒店區(qū)，其中98，114層為機(jī)械/避難層，99層為酒店大堂，設(shè)有大堂餐吧和商務(wù)中心。115-118層為公共餐廳和酒吧，這里可以為公眾提供俯瞰整個(gè)CBD和北京的絕佳觀景平臺(tái)。地下一層為商業(yè)，與其他地塊的環(huán)形商業(yè)空間和連接地鐵的步行環(huán)廊連通，地下二層為內(nèi)部員工餐廳，地下三四層為酒店附屬房間。本項(xiàng)目競標(biāo)方案初步采取了辦公+公寓+酒店+地下配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合模式?？紤]到目前項(xiàng)目全面自持十年的要求和項(xiàng)目深入進(jìn)展的要求，我們需要在目前“辦公+公寓+酒店+地下配套商業(yè)”的業(yè)態(tài)組合模式基礎(chǔ)上，對業(yè)態(tài)布局、業(yè)態(tài)功能具體要求等進(jìn)行深入研究。

項(xiàng)目發(fā)展解讀·業(yè)態(tài)研究的啟動(dòng)建筑在豎向上被分為三個(gè)大的功能分區(qū)，首層為12m通高大堂，245

項(xiàng)目發(fā)展解讀·項(xiàng)目周期解讀根據(jù)各項(xiàng)目的操作周期統(tǒng)計(jì)，特別是上海環(huán)球金融中心（1997年開工，2003復(fù)工-2008）、金茂大廈（1994-1999）、國貿(mào)三期（2002年啟動(dòng)，2005開工-2010）、廣州西塔（2005-2010）等國內(nèi)目前建成的各城市首高項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)來看，施工周期均長達(dá)五年左右。本項(xiàng)目考慮到策劃、設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備工作的復(fù)雜性，初步預(yù)計(jì)本項(xiàng)目較為緊湊合理的周期應(yīng)達(dá)7~8年，即策劃設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備工作2~3年，施工5年左右。項(xiàng)目發(fā)展解讀·項(xiàng)目周期解讀根據(jù)各項(xiàng)目的操作周期統(tǒng)計(jì)46

項(xiàng)目發(fā)展解讀·項(xiàng)目建筑安裝成本解讀超高層建筑建筑安裝成本主要包括結(jié)構(gòu)、機(jī)電系統(tǒng)、幕墻等主要因素。根據(jù)各項(xiàng)目的成本統(tǒng)計(jì)，并考慮到不同的抗震等級(jí)和形體復(fù)雜程度，在不計(jì)通脹因素的情況下，初步預(yù)估本項(xiàng)目較為緊湊合理的純建筑安裝成本在1.5萬人民幣/平方米~2萬人民幣/平方米之間。序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)成本及項(xiàng)目周期項(xiàng)目規(guī)模（萬M2）塔頂高度（M）土地成本（億元RMB）總投資（億元RMB)總施工周期動(dòng)工時(shí)間竣工時(shí)間(或預(yù)計(jì)）運(yùn)營時(shí)間1深圳平安國際金融中心

37.8664616.57905年4個(gè)月2009.8.292014.12

2上海中心大廈43.40632

建筑造價(jià)1485年2008.11.292014

3天津高銀金融117總項(xiàng)目18359733億173Ha總項(xiàng)目270

2007.12.12

20144廣州周大福中心珠江新城東塔

地上35，地下1.853015.6100超過6年2009.92016

5臺(tái)北101大廈28.95508206.8889億新臺(tái)幣580億新臺(tái)幣4年3個(gè)月1999.72003.10.172004.12.276上海環(huán)球金融中心38.16492

逾10億美元

5-6年1997年初，之后暫停至2003年2月復(fù)工20082008.8.307香港環(huán)球貿(mào)易中心/ICC26.22484

含配套公寓建筑200億港幣約5年2005.112010

8南京綠地廣場紫峰大廈

26450

40

2005.52008.9.28

9蔡屋圍金融中心

28.5/總項(xiàng)目60439

40約4年2007.11

201110廣州國際金融中心珠江新城西塔

44.8438

65

2007.1.312009.11.3

11沈陽國際金融中心

總項(xiàng)目53427

10億美元

2012

12上海金茂大廈29421

50近5年1994.5.101999.3.181999.8.2813香港國際金融中心二期18.58416

總項(xiàng)目包括一期等30億美元3年半19992003.62004年初14廣州中信廣場29/總項(xiàng)目34.36

總項(xiàng)目37

1997.6

15沈陽恒隆市府廣場

總項(xiàng)目80330

總項(xiàng)目1004年內(nèi)2007.42011

16大連裕景中心總項(xiàng)目80383

總項(xiàng)目60

2009.11.30

17高雄東帝士85國際廣場

30.63378

3年

1997

18香港中環(huán)廣場

17.28374

總項(xiàng)目141億美元3年

1992

19廣州廣晟國際大廈

16360

203年2007.12.282011.3

20深圳賽格廣場17356

3年

2000

21香港中環(huán)中心

13346

3年

22天津環(huán)球金融中心

津塔項(xiàng)目2幢34/全項(xiàng)目60337

全項(xiàng)目65;截至2009年，建安成本1.2萬/M23年

23上海世茂國際廣場

17334

304.5年

24天津嘉里中心

全項(xiàng)目72333

5-7年2007.92012.12

25武漢民生銀行大廈

15331

12年

2010.12

26北京國際貿(mào)易中心三期

54330

8億美元4年

2009

27重慶國際開發(fā)金融中心

16318

113年2008年底

28廣州珠江城

21.39310

83年

2010

29香港港島東中心

14.1308

2年

2008.3

30深圳東海商務(wù)中心

21.07306

31重慶保利國際廣場

18.33287

133-4年2007.62011

項(xiàng)目發(fā)展解讀·項(xiàng)目建筑安裝成本解讀超高層建筑建筑安47

項(xiàng)目發(fā)展解讀·項(xiàng)目建造風(fēng)險(xiǎn)解讀建造技術(shù)與安全風(fēng)險(xiǎn)——超高層建筑絕不是普通建筑的拉伸或簡單疊加。在一般建筑物中的一般問題，到了超高層建筑中都成了特殊問題，需要特別關(guān)切和處理。例如，由于水平力的作用，摩天大樓產(chǎn)生的晃動(dòng)將十分劇烈。原紐約世貿(mào)中心在春季刮風(fēng)時(shí)，通常搖晃偏離中心6-12英寸（15-30cm），在強(qiáng)颶風(fēng)作用下，位移可達(dá)3英尺（1m）。電梯被視為超高層建筑的“生命線”，當(dāng)電梯高速運(yùn)行的同時(shí)，如果大樓的晃動(dòng)超過6英寸，電梯的鋼纜就會(huì)因時(shí)緊時(shí)松的受力不均受到傷害，并造成危險(xiǎn)。為此，原紐約世貿(mào)中心專門設(shè)計(jì)了一套報(bào)警系統(tǒng)和電梯鋼纜的隨動(dòng)跟蹤機(jī)構(gòu)，可以及時(shí)調(diào)整電梯鋼纜的長度喬口受力情況。

另外，在氣溫較低的情況下，會(huì)由于低層（特別是一層大堂）和地下室的冷空氣竄入電梯井，經(jīng)煙囪效應(yīng)形成強(qiáng)大氣流，造成電梯關(guān)不上門。而且會(huì)將底層的一些氣味帶到高層，如廚房的氣味、油煙味等，此時(shí)如在底層或地下室有電焊操作或燃?xì)庑孤┚涂赡軐⒒鹪措S氣流帶到高層，極端危險(xiǎn)。事實(shí)上，超高層建筑在消防安全方面一直必須面對火災(zāi)蔓延迅速、人員疏散困難、撲救困難等安全風(fēng)險(xiǎn)。建造周期與成本風(fēng)險(xiǎn)——由于超高層項(xiàng)目前期需要投入巨大的資金，因此其建造周期和巨大的財(cái)務(wù)成本有密切的聯(lián)系。以本項(xiàng)目為例，根據(jù)估算，工期每拖延一個(gè)月，財(cái)務(wù)成本將增加五千萬人民幣。而超高層項(xiàng)目高峰時(shí)幾千人同時(shí)作業(yè)，各專業(yè)工作的銜接和協(xié)調(diào)成為嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，由于搶奪稀缺資源可能致使多方關(guān)系緊張、工期嚴(yán)重拖延。另一方面，為保證工期和克服眾多技術(shù)難點(diǎn)，很可能在某些時(shí)間節(jié)點(diǎn)和某些技術(shù)方面出現(xiàn)成本失控的現(xiàn)象。項(xiàng)目發(fā)展解讀·項(xiàng)目建造風(fēng)險(xiǎn)解讀建造技術(shù)與安全風(fēng)險(xiǎn)——超高層48

項(xiàng)目發(fā)展解讀·項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)解讀·案例之一由于超高層項(xiàng)目運(yùn)營成本較高，因此項(xiàng)目建成后的運(yùn)營同樣面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。龐大的貸款利息支出和高昂的運(yùn)營費(fèi)用，一直是運(yùn)營超高層建筑的最大難題。案例之一：金茂大廈管理層在其網(wǎng)站上發(fā)表的澄清聲明已證實(shí)，金茂大廈確實(shí)“每天一開門就要花掉１００萬元”。在其每天花掉的１００萬元當(dāng)中，有人估算，貸款利息要占３０％以上，每天超過３０萬元，運(yùn)營成本則在６０萬－７０萬元左右。據(jù)稱，金茂大廈的每平方米造價(jià)大體上要接近20000元人民幣。按照英國DEGW在1999年公布的文件，將建筑物的壽命（生命周期）定為65年的話，其建設(shè)費(fèi)用與維護(hù)費(fèi)用之比約為1：3至1：4。若以上海金茂大廈每天的維護(hù)費(fèi)為100萬元人民幣計(jì)算的話，65年壽命約需237億元，差不多為建設(shè)費(fèi)用的4.5倍左右，這是個(gè)很大的數(shù)字，是任何建設(shè)者不得不考慮的問題。項(xiàng)目發(fā)展解讀·項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)解讀·案例之一由于49

項(xiàng)目發(fā)展解讀·項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)解讀·案例之二超高層項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)案例之二：被廣州市民戲稱為“63層”的“廣東國際大廈”，在上世紀(jì)90年代初建成時(shí)因高度非常引人注目，但其經(jīng)營運(yùn)作卻是難言成功，經(jīng)營商家換了一家又一家。1984年，“廣東國際大廈”竣工，乃廣東國際信托投資公司的物業(yè)。它一度是廣州最高的建筑物，乃廣州地標(biāo)式建筑。英國、法國、德國等駐廣州領(lǐng)事館，均是“63層”的主要租戶。1998年，廣東國投宣布破產(chǎn)。廣東省高院依法將“63層”股權(quán)交付給清算組，由于房產(chǎn)公司提出異議，廣東國際大廈股權(quán)糾紛案由此而生。廣東省高院審理后認(rèn)為，雖然廣東國投依法被宣告破產(chǎn)，但其在大廈的權(quán)利應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。廣東省高院隨后裁定，廣東國際大廈股權(quán)歸廣東國投所有。其后，廣東國際大廈又經(jīng)歷了三次拍賣。到現(xiàn)在，酒店委托洲際酒店集團(tuán)管理，更名“廣州中心皇冠假日酒店”，獲得新生。項(xiàng)目發(fā)展解讀·項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)解讀·案例之二超高50

項(xiàng)目發(fā)展解讀·降低風(fēng)險(xiǎn)的思路建造技術(shù)與安全風(fēng)險(xiǎn)——面對建造技術(shù)和安全風(fēng)險(xiǎn)，我們必須構(gòu)建完整、專業(yè)和富有經(jīng)驗(yàn)的工程設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)和工程設(shè)計(jì)承包、顧問體系，以便保證借助專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和成熟、富于經(jīng)驗(yàn)的工程承包方、設(shè)計(jì)和顧問體系，使用成熟的技術(shù)來降低相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)；建造周期與成本風(fēng)險(xiǎn)——面對建造周期和成本風(fēng)險(xiǎn)，我們在構(gòu)建完整、專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和承包顧問體系的同時(shí)，必須確保合理的建設(shè)開發(fā)和運(yùn)營模式，通過充分的經(jīng)濟(jì)測算和風(fēng)險(xiǎn)評估，以確定計(jì)劃有序的工作步驟，來應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的工期拖延和成本失控風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)——面對項(xiàng)目后期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，我們必須構(gòu)建完整、專業(yè)和富有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)及相關(guān)顧問體系，通過充分的經(jīng)濟(jì)測算和風(fēng)險(xiǎn)評估，以確定穩(wěn)妥合理的運(yùn)營方案，來確保未來在面對巨大的運(yùn)營成本壓力時(shí)，可以降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)營；項(xiàng)目發(fā)展解讀·降低風(fēng)險(xiǎn)的思路建造技術(shù)與安全風(fēng)險(xiǎn)——面對建造51

項(xiàng)目啟動(dòng)策劃·項(xiàng)目建設(shè)開工設(shè)計(jì)流程簡圖市場策劃/運(yùn)營研究租賃辦公部分的產(chǎn)品要求的研究酒店管理公司的初步考慮和酒店初步產(chǎn)品要求的研究公寓產(chǎn)品要求的研究（規(guī)模/配比/標(biāo)準(zhǔn)）地下商業(yè)要求的研究構(gòu)建規(guī)模完整和專業(yè)齊全的團(tuán)隊(duì)技術(shù)策劃研究/設(shè)計(jì)技術(shù)總協(xié)調(diào)顧問多項(xiàng)相關(guān)專項(xiàng)研究結(jié)構(gòu)選型、機(jī)電系統(tǒng)、綠色建筑、豎向交通、地下空間、幕墻選型、能源方式、內(nèi)裝風(fēng)格、景觀生態(tài)、成本造價(jià)等多方向多專業(yè)研究對現(xiàn)有概念方案進(jìn)行評估，確定深入設(shè)計(jì)方向和調(diào)整幅度1、策劃/運(yùn)營團(tuán)隊(duì)通過研究和評估，確定初步產(chǎn)品要求，以指導(dǎo)深入設(shè)計(jì)，具體詳見《商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品建議書》；2、設(shè)計(jì)技術(shù)團(tuán)隊(duì)通過研究和評估，確定結(jié)構(gòu)選型、機(jī)電系統(tǒng)、綠色建筑、豎向交通、地下空間、幕墻選型、能源方式、內(nèi)裝風(fēng)格、景觀生態(tài)等基本標(biāo)準(zhǔn)和大致方向根據(jù)現(xiàn)有方案評估結(jié)果和前期研究結(jié)論，開展下一階段方案設(shè)計(jì)工作，完成概念方案。（根據(jù)調(diào)整幅度，采取不同的方式完成概念方案，直接委托深入設(shè)計(jì)或全球設(shè)計(jì)競標(biāo)/邀標(biāo)等）對調(diào)整完成后的概念方案從市場策劃/運(yùn)營管理/各專項(xiàng)技術(shù)/成本等多角度進(jìn)行評估，并向政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門匯報(bào)調(diào)整，最終確定概念方案，指導(dǎo)下階段工作。根據(jù)最終確定的概念方案，開展下階段設(shè)計(jì)工作，以支持開工。具體步驟詳見附件《北京CBD-Z-15項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作推進(jìn)思路》項(xiàng)目啟動(dòng)策劃·項(xiàng)目建設(shè)開工設(shè)計(jì)流程簡圖市場策劃/運(yùn)營研究租52

項(xiàng)目啟動(dòng)策劃·項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)顧問體系設(shè)計(jì)技術(shù)總協(xié)調(diào)顧問方案、擴(kuò)初、施工圖項(xiàng)目啟動(dòng)策劃·項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)顧問體系設(shè)計(jì)技術(shù)總協(xié)調(diào)顧問方案、53CITICRESEARCHANDDEVELOPMENTDEPARTMENT2009.10謝謝!CITICRESEARCHANDDEVELOPMEN54RESEARCHANDDEVELOPMENTDEPARTMENT2010.12北京CBD區(qū)域Z-15地塊項(xiàng)目專案研究思路匯報(bào)CITICRESEARCHANDDEVELOPMENTDE55項(xiàng)目背景調(diào)研超高案例參考項(xiàng)目發(fā)展解讀項(xiàng)目啟動(dòng)策劃

提要項(xiàng)目背景調(diào)研提要56

1、2009年，北京市政府明確提出要“著眼建設(shè)世界城市”；2、無論是前期發(fā)展規(guī)劃中確定的首都經(jīng)濟(jì)“一線兩翼”三大重點(diǎn)功能區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，還是目前城市總體規(guī)劃中提出的“兩軸兩帶多中心”，建外商務(wù)中心區(qū)的建設(shè)一直是北京發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。

項(xiàng)目背景調(diào)研·規(guī)劃背景1、2009年，北京市政府明確提出要“著眼建設(shè)世界57

1、北京目前的CBD區(qū)域是西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間3.99平方公里的區(qū)域。這里聚集了摩托羅拉、惠普、三星、德意志銀行等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)中國總部，也是中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)傳媒企業(yè)的新址，是國內(nèi)眾多金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)等高端企業(yè)的所在地，幾乎成為現(xiàn)代化北京的“名片”。2、該區(qū)域歷經(jīng)十余年的發(fā)展，從九十年代的嘉里、漢威等項(xiàng)目到后來的央視和國貿(mào)三期，目前幾近飽和。目前位于金十字東北角的CBD核心區(qū)已經(jīng)是現(xiàn)有CBD區(qū)域的“收官”之作。

項(xiàng)目背景調(diào)研·規(guī)劃背景CBD核心區(qū)1、北京目前的CBD區(qū)域是西起東大橋路、東至西大望58

項(xiàng)目背景調(diào)研·天際線的影響天氣晴好時(shí)，從天安門附近的北京城市中心區(qū)域可以看到建外CBD區(qū)域眾多超高層建筑形成的天際線。項(xiàng)目背景調(diào)研·天際線的影響天氣晴好時(shí)，從天安門附近的北京城59天氣晴好時(shí)，從天壇祈年殿、故宮太和殿等多個(gè)角度均可以看到建外CBD區(qū)域眾多超高層建筑形成的天際線。

項(xiàng)目背景調(diào)研·天際線的影響天氣晴好時(shí)，從天壇祈年殿、故宮太和殿等多個(gè)角度均可以60

區(qū)域成熟——項(xiàng)目用地位于CBD核心用地周圍交通便利，設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，商務(wù)氛圍濃厚。位于國貿(mào)橋(建國門外大街與東三環(huán)交接處)東北角，CCTV央視大廈、BTV北京電視臺(tái)、中服大廈、國貿(mào)中心、銀泰中心、財(cái)富中心等大規(guī)模的建筑藝術(shù)群體環(huán)繞周圍。

交通優(yōu)越——項(xiàng)目位于CBD核心區(qū)的核心地段，地處“金十字”的中心，用地西側(cè)的東三環(huán)路是城市快速路，道路下是地鐵10號(hào)線；南側(cè)建國路是長安街的延長線，屬于城市主干路，道路下是地鐵1號(hào)線。兩條重要的道路交匯于用地西南角的建國門橋。

項(xiàng)目背景調(diào)研·項(xiàng)目用地現(xiàn)狀區(qū)域成熟——項(xiàng)目用地位于CBD核心用地周圍交通便利，設(shè)61用地原規(guī)劃指標(biāo)地上面積30萬平方米，后調(diào)為35萬平方米，凈用地容積率高達(dá)30.5；用地原限高為400米，由于競標(biāo)方案、開發(fā)強(qiáng)度等原因，初步預(yù)計(jì)高度突破500米。（后“項(xiàng)目發(fā)展解讀”一節(jié)有關(guān)于建筑體量和高度的初步分析）136米85米地塊范圍：

Z-15占地面積：

11477平米地上總規(guī)模：

30萬平米高度：

400米東西寬：

136米南北長：

85米

項(xiàng)目背景調(diào)研·項(xiàng)目用地情況Z-15地塊用地原規(guī)劃指標(biāo)地上面積30萬平方米，后調(diào)為35萬平方米62此處引用方案為北京院用地競標(biāo)方案，調(diào)整了項(xiàng)目用地與南側(cè)集中綠地的關(guān)系，地上建筑面積為30萬平米，設(shè)計(jì)高度為468米。目前地上建筑面積為35萬平米，設(shè)計(jì)高度將突破500米。（后“項(xiàng)目發(fā)展解讀”一節(jié)有關(guān)于建筑體量和高度的初步分析）

項(xiàng)目背景調(diào)研·項(xiàng)目用地投標(biāo)方案整體指標(biāo)OverallGFA單位數(shù)值用地面積SiteArea㎡22410總建筑面積TotalFloorArea㎡383890地上GFA㎡300180地下UndergroundFloorArea㎡83710容積率PlotRatio13.39綠化率GreenRatio%49.47建筑密度BuildingDensity%21.71層數(shù)No.Stories層118建筑高度HeightoftheBuildingm468地下停車UndergroundParkingLots位1983此處引用方案為北京院用地競標(biāo)方案，調(diào)整了項(xiàng)目用地與南63

項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響由于北京原有CBD區(qū)域經(jīng)過十余年的建設(shè)已經(jīng)接近飽和，目前政府開始籌備CBD區(qū)域的東擴(kuò)工作。2010年3月23日，通過審批的CBD東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃綜合方案由北京市規(guī)劃委員會(huì)正式對外公示。隨著4月24日的公示期結(jié)束，東擴(kuò)區(qū)的建設(shè)進(jìn)入實(shí)際操作階段。此次東擴(kuò)范圍是北起朝陽北路，南至通惠河，東起東四環(huán)路，西至東三環(huán)路、西大望路，總用地面積約3.0平方公里，規(guī)劃總建筑規(guī)模約700萬平方米的土地。對于東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃的限制高度，CBD管委會(huì)主任劉春成表示總體上會(huì)控制在100米到300米之間，但北京的最高建筑一定會(huì)出現(xiàn)在CBD地區(qū)。項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響由于北京原有CBD區(qū)64

項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響本圖建筑體塊為根據(jù)SOM中標(biāo)的CBD項(xiàng)目東擴(kuò)方案搭建的模型，基本反映了未來CBD區(qū)域7平方公里完整建成后的建筑體塊關(guān)系全貌。建成區(qū)東拓區(qū)項(xiàng)目區(qū)項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響本圖建筑體塊為根據(jù)S65

項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響66

項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響項(xiàng)目背景調(diào)研·CBD東擴(kuò)的影響67

項(xiàng)目背景調(diào)研·支持與挑戰(zhàn)1、榮譽(yù)和支持——2009年，北京提出建設(shè)世界城市的目標(biāo)，對未來的城市建設(shè)而言是全新的課題和更高的要求。博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖認(rèn)為，打造世界城市應(yīng)建設(shè)類似紐約帝國大廈式的地標(biāo)，作為北京現(xiàn)代商業(yè)文化的象征。從國家未來的發(fā)展前景和北京作為中國首都的地位而言，由于極度重要的區(qū)位和北京首座超過500米建筑的榮譽(yù)，本項(xiàng)目具備了成為環(huán)球性地標(biāo)和現(xiàn)代北京“城市名片”的條件。2、巨大的挑戰(zhàn)——我們在面對社會(huì)各方關(guān)注壓力的同時(shí)，要挑戰(zhàn)超過500米的超高層建筑巨大的建造和管理難度。我們需要吸取全世界其他類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，建立構(gòu)架完整合理、專業(yè)配套齊全的團(tuán)隊(duì)，通過合理的建造和管理模式，在緊湊合理的周期和成本條件下，完成項(xiàng)目的建造和管理工作。項(xiàng)目背景調(diào)研·支持與挑戰(zhàn)1、榮譽(yù)和支持——2009年，北京68

超高案例參考·廣泛選取選取原則1、參考項(xiàng)目的業(yè)態(tài)功能、建筑體量、高度等指標(biāo)與本項(xiàng)目相近；2、盡量選取近期項(xiàng)目，以便使其技術(shù)、顧問團(tuán)隊(duì)、周期、成本等因素具有參考性；3、在項(xiàng)目發(fā)展解讀研究中，選取近期建成、在建和預(yù)期建設(shè)的高度與體量相近的項(xiàng)目，以研究我項(xiàng)目未來建成后的影響力與價(jià)值選取方向；而在參考實(shí)例中，則盡量選取近期建成案例，以便對其技術(shù)、顧問團(tuán)隊(duì)、周期和成本等進(jìn)行實(shí)證研究。序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（萬M2）單層面積（M2）地面層數(shù)塔頂高度（M）建筑屋面高度（M）層高（M）總投資（億元RMB)總施工周期動(dòng)工時(shí)間竣工時(shí)間運(yùn)營時(shí)間建筑設(shè)計(jì)公司結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)公司備注1深圳平安國際金融中心

37.86

115646588/538（樓層屋面）

905年4個(gè)月2009.8.292014.12

KPF

2上海中心大廈43.40

118632580

1485年2008.11.292014

美國Gensler事務(wù)所

3天津高銀金融117總項(xiàng)目183

117597

總項(xiàng)目270

2008

2014巴馬丹拿建筑設(shè)計(jì)咨詢

4廣州周大福中心珠江新城東塔

地上35，地下1.8

116530

100超過6年2009.92016

KPF

5臺(tái)北101大廈28.95

101508448

580億新臺(tái)幣4年3個(gè)月1999.72003.10.17

李祖原建筑師事務(wù)所

6上海環(huán)球金融中心

38.16

101492460

逾10億美元

5-6年1997年初，之后暫停至2003年2月復(fù)工20082008.8.30KPF賴思里?羅伯遜聯(lián)合股份有限公司

7香港環(huán)球貿(mào)易中心/ICC-3255118484

2.85-3.15凈高含配套公寓建筑200億港幣約5年2005.112010

KPF

8南京綠地廣場紫峰大廈

26

89450

40

2005.52008.9.28

SOM與華東院

9蔡屋圍金融中心

28.5/總項(xiàng)目60

104439

40約4年2007.11

2011建筑師事務(wù)所TFP和ARUP公司、深圳華森設(shè)計(jì)公司

10廣州國際金融中心珠江新城西塔

44.8

103438

65

2007.1.312009.11.3

英國威爾金森?艾爾建筑事務(wù)所、奧雅納工程顧問公司

11沈陽國際金融中心

總項(xiàng)目53

89427

10億美元

2012

貝氏建筑師事務(wù)所、凱達(dá)柏濤公司、籟思理·羅伯遜股份有限公司聯(lián)合設(shè)計(jì)

12上海金茂大廈29

88421

50近5年1994.5.101999.3.18

SOM

13香港國際金融中心二期18.582140（F8-F88)90416

總項(xiàng)目包括一期等30億美元3年半

20032003后半年

14廣州中信廣場總項(xiàng)目34.362500

總項(xiàng)目37

1997.6

15沈陽恒隆市府廣場

總項(xiàng)目80

330

總項(xiàng)目1004年內(nèi)2007.42011

16大連裕景中心總項(xiàng)目80

383

總項(xiàng)目60

2009.11.30

美國NBBJ英國ARUP公司

17高雄東帝士85國際廣場

30.63

378348

3年

1997

李祖原建筑師事務(wù)所

18香港中環(huán)廣場

17.28

78374

總項(xiàng)目141億美元3年

1992

DennisLau&NgChunMan,Architects&EngineersLtd

19廣州廣晟國際大廈

16

59360

辦公部分4.25/2.85凈高203年2007.12.282011.3

廣州瀚華建筑設(shè)計(jì)有限公司

20深圳賽格廣場17

72356

3年

2000

陳世民建筑師事務(wù)所

超高案例參考·廣泛選取選取原則序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（萬M269

超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目目前全球第二高，全國第一高）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑位置位于臺(tái)北市信義區(qū)西村里信義路五段7號(hào)開工日期1999年7月竣工日期2003年10月17日占地面積30278m2建筑面積28.95萬m2建筑層數(shù)地上101層，地下3層建筑高度508m總投資580億元新臺(tái)幣施工工期7年開發(fā)商臺(tái)北金融大樓控股有限公司建筑設(shè)計(jì)單位李祖原建筑師事務(wù)所承建單位KTRT超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目70

超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目目前全球第二高，全國第一高）臺(tái)北101（Taipei101），前名臺(tái)北國際金融中心（TaipeiFinancialCenter），設(shè)計(jì)師李祖原。位于臺(tái)北市信義區(qū)的一幢摩天大樓，樓高508米，地上101層，地下5層，是目前全球最高的摩天大樓。其英文名稱Taipei101除代表臺(tái)北，還有“Technology、Art、Innovation、People、Environment、Identity”之意義。臺(tái)北101的主樓旁邊還有一棟6層樓、總高60米的裙樓（podium），規(guī)劃為購物中心及銀行、證券行，裙樓內(nèi)有挑高40米的豪華室內(nèi)廣場。因應(yīng)高空強(qiáng)風(fēng)及臺(tái)風(fēng)吹拂造成的搖晃．臺(tái)北101設(shè)置了“調(diào)和質(zhì)塊阻尼器（tunedmassdamper）”，是在88-92樓層掛置一個(gè)重達(dá)680公噸的巨大鋼球，利用擺動(dòng)來減緩建筑物的晃幅。防震措施方面，臺(tái)北101采用新式的“巨型結(jié)構(gòu)（megastructure）”，在大樓之四個(gè)外側(cè)分別各有二支巨柱，共八支巨柱，每支截面約3米長、2.4米寬，自地下5樓貫通至地上90樓，柱內(nèi)灌入高密度混凝土，外以鋼板包覆。71超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目

超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目目前全球第二高，全國第一高）入口大堂超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目72

超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目目前全球第二高，全國第一高）入口臺(tái)階室外步行廊道立面入口室內(nèi)共享空間室內(nèi)步行廊道超高案例參考·重點(diǎn)案例·臺(tái)北101大廈（508米，建成項(xiàng)目73

超高案例參考·重點(diǎn)案例·上海環(huán)球金融中心（492米，建