某地產(chǎn)項目可行性報告

海爾方莊項目可行性研究報告謹呈：青島海爾房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司本項目主要工作內(nèi)容世聯(lián)主要工作內(nèi)容：從市場角度對本項目進行定位和價值測算客戶問題世聯(lián)工作內(nèi)容1、項目是否可收購?2、收購/合作的話，項目價值是多少？3、收購/合作后的項目發(fā)展方向是什么？4、收購/合作后的項目運營模式是什么？持有經(jīng)營？出售？持有+經(jīng)營？項目整體定位；項目價值評估；項目發(fā)展建議及可行性分析收購的風(fēng)險提示：如果海爾的收購標的物為本項目，除對本項目進行價值評估外需重點關(guān)注兩個問題：１、項目的產(chǎn)權(quán)是否為100%產(chǎn)權(quán)；２、完全產(chǎn)權(quán)有沒有瑕疵？即有無擔(dān)保、抵押等不確定因素。2本次報告研究思路第一部分：項目本體分析第二部分：投資環(huán)境分析第三部分：項目整體定位第四部分：經(jīng)濟測算與可行性分析3項目本體分析44項目位于城南方莊南路和三環(huán)路交界處，緊鄰方莊核心區(qū)，在未來宋家莊經(jīng)濟圈輻射范圍內(nèi)本項目位于三環(huán)路南側(cè)，方莊南路西側(cè)，項目位置優(yōu)越。項目所在地塊緊鄰方莊核心區(qū)，并在未來的宋家莊經(jīng)濟圈輻射范圍之內(nèi)，位于北京南部發(fā)展的樞紐。項目所處位置介于CBD中心區(qū)和亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之間，且因交通便捷，與這兩個區(qū)域聯(lián)系緊密，地段優(yōu)勢顯著。CBD中心區(qū)亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)本項目二環(huán)三環(huán)四環(huán)五環(huán)7公里12公里N方莊核心區(qū)宋家莊經(jīng)濟圈京津塘高速本體條件5項目緊鄰南三環(huán)、地鐵5號線和10號線，通達性好，距離辦公積聚區(qū)CBD及產(chǎn)業(yè)積聚區(qū)亦莊開發(fā)區(qū)均可通過軌道交通直達項目在三環(huán)路南側(cè)，周圍有3條地鐵線：地鐵5號線、10號線、輕軌11號線；和10多條公交線：17、39、830、957、43、特8、63、300、352、366支路等。與已開通的地鐵5號線劉家窯站和宋家莊站步行距離約20分鐘，距10號線二期步行距離10分鐘左右。地鐵10號線二期和輕軌11號線預(yù)計開通時間為2010年。南三環(huán)地鐵5號線地鐵10號線二期方莊南路輕軌11號線地鐵5號線N17396383036695743300特8地鐵10號線一期352本項目亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)宋家莊CBDDD劉家窯本體條件6周邊以建成小區(qū)為主，居住氛圍成熟，生活配套主要依賴于方莊核心區(qū)內(nèi)的區(qū)域級配套方莊片區(qū)方莊內(nèi)餐飲一條街方莊內(nèi)餐及其他配套方莊片區(qū)區(qū)域配套完善。商業(yè)配套有：家樂福超市、物美超市、購物中心、方莊市場、美食一條街，各種商業(yè)配套設(shè)施一應(yīng)俱全。

教育配套有：第十八中學(xué)、芳城園小學(xué)、芳古園小學(xué)，光明外語學(xué)校、第三幼兒園等。醫(yī)療配套有：東方醫(yī)院、方莊第一醫(yī)院、體壇醫(yī)院、五一醫(yī)院等。本體條件7項目現(xiàn)狀及地塊指標

本項目地塊現(xiàn)狀分成3個地塊，地塊1是一座6層小白樓，地塊2是已建成酒店式公寓，地塊3是已拆除空地方莊南路地塊1：小白樓，地下1層，地上6層，占地面積：1400平米建筑面積：7015.9平米土地性質(zhì)：國家劃撥土地，屬辦公用地地塊3：空地總用地面積：6687平米代征城市公共用地面積：2632平米建設(shè)用地面積：4055平米用地性質(zhì)：商業(yè)金融用地容積率：1.0-2.9建筑密度：≤30%綠地率：≥35%建筑限高：60米地塊2：酒店式公寓占地面積：7078.77平米建筑面積：44290.8平米土地性質(zhì)：商務(wù)辦公用地使用年限：50年規(guī)劃路N地塊3地塊2地塊1本體條件8南側(cè)道路項目地塊四至東側(cè)小白樓西側(cè)空地北側(cè)住宅本體條件東側(cè)方莊南路南側(cè)9地塊1：六層小白樓，屬國有劃撥辦公自用房項目概況：占地面積：1400平米，建筑面積7015.9平米。建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混疑土框架結(jié)構(gòu)，地下一層，地上六層；經(jīng)營狀況：地下一層至五層全部出租，租金年收入250萬，六層自用。關(guān)于土地性質(zhì)：該地塊是國有劃撥土地，屬辦公自用房，沒有土地使用年限，建筑時間1993年。產(chǎn)權(quán)：擁有70%的產(chǎn)權(quán)，30%在農(nóng)工商。單元地下層首層二層三——五層六層使用功能網(wǎng)吧餐飲歌廳寫字樓自用年租金（萬元）506040100總計（萬元）250本體條件10地塊2：已已封頂?shù)木凭频晔焦⒃ⅰ鸱椒缴藤Q(mào)大廈廈項目概況：：占地面積：：7078.77平米，規(guī)劃劃批準建筑筑面積是44290.8平米，實際際圖紙面積積是52992平米，超規(guī)劃許可可8701.2平米。項目性質(zhì)：：商務(wù)辦公用用房，主要戶型型為30-60平米的小戶戶型，但每層有300平米左右的的無窗房。項目現(xiàn)狀：：目前工程程已經(jīng)封頂頂，還沒有有外部裝修修，內(nèi)部也也沒有裝修修，電梯、、水電暖電電氣設(shè)備等等均未安裝裝?，F(xiàn)狀南立面面建成后效果果本體條件現(xiàn)狀北立面面11地塊3：已已拆平的空空地，屬金金方商貿(mào)大大廈的二期期用地，07年11月掛牌交交易，價格格7010萬元該地塊于2007年年取得土地地使用權(quán)，，用地性質(zhì)質(zhì)為行政辦辦公用地，，總用地面面積：6687平米米。其中建設(shè)用用地面積（（商業(yè)金融融用地）4055平平米，代征征城市公共共用地面積積2632平米。規(guī)劃審批的的建筑指標標為：容積積率：1.0-2.9，建筑筑密度：≤≤30%，，建筑限高高：60米米，綠地率率：≥35%，建筑使用性性質(zhì)是：寫寫字樓辦公公樓，可兼兼容使用性性質(zhì)是：商商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)。宗地名稱宗地位置起始價土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)交易方式規(guī)劃用途成交日期成交價樓面地價受讓單位開發(fā)程度(萬元)合計建設(shè)用地面積代征地面積(萬元)（元/平米）南方莊71號商業(yè)綜合樓項目用地豐臺區(qū)成壽寺南方莊71號2781.156687.5114055.4622632.04911715掛牌行政辦公2007年11月1日70105984李世東三通一平本體條件12本體條件分分析小結(jié)項目總占地地面積不足足13000平米，開發(fā)發(fā)規(guī)模小。。緊鄰南三環(huán)環(huán)，北臨方莊核心區(qū)區(qū)，到達CBD及亦莊經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)交交通便捷，，地理位置置優(yōu)越。地理位置規(guī)模因素區(qū)域配套成成熟，生活活氛圍濃厚厚。配套資源13投資環(huán)境分分析14房地產(chǎn)宏觀觀市場研究究所在區(qū)域市市場分析14北京十一五五發(fā)展規(guī)劃劃中構(gòu)建““兩軸－兩兩帶－多中中心”的城城市空間結(jié)結(jié)構(gòu)，南城城區(qū)域處在在城市發(fā)展展的南北主主軸上北京十一五五發(fā)展規(guī)劃劃：“兩軸軸－兩帶－－多中心””的城市空空間結(jié)構(gòu)。。兩軸指沿長安街街的東西軸軸和傳統(tǒng)中中軸線的南南北軸；兩帶指包括通州州等地的““東部發(fā)展展帶”和包包括門頭溝溝等地的““西部發(fā)展展帶”；多中心：指在市域范范圍內(nèi)建設(shè)設(shè)多個城市市職能中心心，提高核核心功能和和綜合競爭爭力。南城區(qū)域處在城市發(fā)發(fā)展的南北北主軸上，，北京市第十十次代表大大會上市政政府明確提提出：要積極推進進南城及南南部地區(qū)發(fā)發(fā)展，使之之成為新北北京富有活活力的地區(qū)區(qū)的發(fā)展目目標。N房地產(chǎn)宏觀觀市場研究究西部發(fā)展帶南城區(qū)域亦莊通州順義東部發(fā)展帶15五號線、十十號線的貫貫通以及北北京南站的的建成將為為南城的發(fā)發(fā)展帶來新新的契機地鐵交通改改善：5號線的貫通北京京中軸線，，縮短南北北城時間距距離，將改改變南北城城發(fā)展不均均衡的現(xiàn)象象；10號線未來將本區(qū)區(qū)域與中關(guān)村、亞亞奧和CBD三大區(qū)區(qū)域聯(lián)通；亦莊線和大大興線等軌道交通通的建設(shè)都都將為南城城帶來徹底底的改善；；宋家莊商業(yè)業(yè)中心多條地鐵的的貫通將使使得宋家莊莊成為南城最大的的交通樞紐紐站；豐臺區(qū)未來來將重點打打造以零售售業(yè)、商務(wù)務(wù)服務(wù)業(yè)和和生活服務(wù)務(wù)業(yè)為主的的宋家莊商業(yè)業(yè)中心。北京南站經(jīng)經(jīng)濟圈規(guī)劃為城南重要交交通樞紐，是溝通豐豐臺與京津津冀都市圈圈合作發(fā)展展的重要節(jié)節(jié)點；未來形成以以商務(wù)辦公公、物流為為主，并與與其他重點點區(qū)域優(yōu)勢勢互補、功功能銜接、、聯(lián)動發(fā)展展的北京南南站經(jīng)濟圈圈。房地產(chǎn)宏觀觀市場研究究大紅門服裝裝商貿(mào)區(qū)南站商圈南四四環(huán)環(huán)南二二環(huán)環(huán)南三三環(huán)環(huán)京開高速亦莊L11號輕軌五號線十號線本項目五環(huán)京津高鐵京津塘高速速亦莊宋家莊商業(yè)業(yè)中心16項目所在的的方莊區(qū)域域近年土地地供應(yīng)稀缺缺，目前前開發(fā)項目目較少，且且多在三環(huán)環(huán)以外方莊核心區(qū)區(qū)內(nèi)開發(fā)強強度大，建建筑密度高高，現(xiàn)在已已經(jīng)基本沒沒有了可供供開發(fā)的土土地，2007年方方莊核心區(qū)區(qū)內(nèi)出讓地地塊僅兩處處，且權(quán)威威世紀風(fēng)景景小區(qū)配套套公建用地地。項目周邊區(qū)區(qū)域集中了了目前大方方莊范圍大大部分的在在售項目，，已經(jīng)成為為了大方莊莊區(qū)域內(nèi)的的開發(fā)熱點點。方莊核心區(qū)區(qū)宋家莊片區(qū)區(qū)公頃近年方莊片片區(qū)住宅用用地供應(yīng)量量數(shù)據(jù)來源：：北京市土土地儲備管管理中心房地產(chǎn)宏觀觀市場研究究1704-07年方莊片片區(qū)土地供供應(yīng)情況宗地名稱位置面積（公頃）規(guī)劃用途取地方式取地時間規(guī)劃建筑面積（平米）樓面地價(元/平米）土地價款（萬元）世紀風(fēng)景經(jīng)濟適用住房（三期）豐臺區(qū)左安門外成壽寺4.25住宅配套劃撥2004.04世紀風(fēng)景經(jīng)濟適用住房（四期）豐臺區(qū)左安門外成壽寺4.47住宅劃撥2004.09豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺住宅樓項目豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)成壽寺于家墳0.42住宅配套劃撥2006.05紫芳園四區(qū)豐臺區(qū)方莊東紫芳園四區(qū)4.22住宅配套地下車庫協(xié)議出讓2004.08紫芳園六區(qū)一組團豐臺區(qū)方莊東紫芳園六區(qū)一組團3.99住宅配套地下車庫協(xié)議出讓2004.08紫芳園五區(qū)豐臺區(qū)方莊東紫芳園五區(qū)6.09住宅配套地下車庫協(xié)議出讓2004.08印鐵制罐廠住宅小區(qū)用地豐臺區(qū)成壽寺甲1號4.02住宅公建掛牌2006.0576900443434100南方莊71號商業(yè)綜合樓項目用地豐臺區(qū)成壽寺0.67商業(yè)金融掛牌2007.111171559847010房地產(chǎn)宏觀觀市場研究究18房地產(chǎn)宏觀觀市場分析析小結(jié)項目所在的的方莊區(qū)域域近年土地地供應(yīng)稀缺缺，目前前市場供應(yīng)量量很少南城北京南南站的規(guī)劃劃建設(shè)、宋宋家莊經(jīng)濟濟圈的規(guī)劃劃建設(shè)將帶動南城城的快速發(fā)發(fā)展，促進進區(qū)域升級級。區(qū)域價值土地供應(yīng)軌道交通所所帶來的便便利性有力力的促進了了南城的發(fā)展展，作為連連接未來5號線、10號線、11號輕軌線的的樞紐中心心宋家莊站站未來發(fā)展展會進一步步提升項目目所在區(qū)域域的價值。。交通狀況19投資環(huán)境分分析20房地產(chǎn)宏觀觀市場研究究所在區(qū)域市市場分析商務(wù)辦公市市場商業(yè)市場住宅市場20北京未來規(guī)規(guī)劃六大重重點產(chǎn)業(yè)功功能區(qū)，形形成以CBD、中關(guān)關(guān)村、金融融街為代表表的三大辦辦公聚集區(qū)區(qū)２００５年年１月《北京城市市總體規(guī)劃劃(2004-2020)修修編》提出北京未未來規(guī)劃六六大重點產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)區(qū)的規(guī)劃方方案；北京CBD、中關(guān)村村科技園區(qū)區(qū)、金融街街規(guī)劃為北京京市內(nèi)三大大寫字樓集集中開發(fā)區(qū)區(qū)，與奧運運村，空港港工業(yè)區(qū)，，亦莊開發(fā)發(fā)區(qū)既有側(cè)側(cè)重又相互互交叉；亞奧區(qū)域、、亦莊開發(fā)發(fā)區(qū)、順義義臨空經(jīng)濟濟區(qū)未來也將由由于產(chǎn)業(yè)的的聚集形成成辦公區(qū)的的聚集；金融街CBD中關(guān)村亞奧順義亦莊五環(huán)四環(huán)三環(huán)二環(huán)商務(wù)辦公市市場21CBD、中中關(guān)村、金金融街寫字字樓租金水水平最高，，入住企業(yè)業(yè)以大型知知名企業(yè)為為主名稱企業(yè)類型銷售價格（元/平）租賃價格（元/平米/天)CBD金融、傳媒、咨詢、會計等行業(yè)世界500強及跨國公司聚集2萬-3.3萬7-10中關(guān)村IT及網(wǎng)絡(luò)相關(guān)的高科技企業(yè)、研發(fā)中心1.7萬-2.6萬5-8金融街以金融機構(gòu)、通訊、網(wǎng)絡(luò)公司為主，法律、咨詢、評估等配套服務(wù)機構(gòu)為輔1.7萬-2.5萬6-8望京電子科技園網(wǎng)絡(luò)電子、信息類企業(yè)1.5萬-1.8萬2-2.5中關(guān)村軟件園軟件企業(yè)——3亦莊國際企業(yè)大道（BDA）制造業(yè)研發(fā)企業(yè)7580——三大辦公區(qū)區(qū)售價及租租賃價格最最高，入住住企業(yè)以大大型知名企企業(yè)為主CBD是發(fā)展成熟熟的城市涉涉外型核心心商務(wù)聚集集區(qū)；中關(guān)村科技技園是全全國國科科技技智智力力資資源源最最密密集集的的地地區(qū)區(qū)，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)以以研研發(fā)發(fā)和和商商貿(mào)貿(mào)為為主主要要功功能能；；金融融街街是國國內(nèi)內(nèi)金金融融機機構(gòu)構(gòu)總總部部基基地地，，全全國國金金融融管管理理中中心心。。商務(wù)務(wù)辦辦公公市市場場22包括括三三環(huán)環(huán)在在內(nèi)內(nèi)的的內(nèi)內(nèi)城城商商務(wù)務(wù)辦辦公公沿沿環(huán)環(huán)線線分分布布，，主主要要集集中中在在東東、、西西二二環(huán)環(huán)，，東東三三環(huán)環(huán)沿沿線線，，其其他他沿沿線線零零星星分分布布內(nèi)城城商商務(wù)務(wù)辦辦公公沿沿環(huán)環(huán)線線分分布布：：沿二二環(huán)環(huán)路路商商務(wù)務(wù)辦辦公公聚聚集集在在東東、、西西二二環(huán)環(huán)沿沿線線和和長長安安街街沿沿線線，，其其他他沿沿線線和和內(nèi)內(nèi)城城商商務(wù)務(wù)辦辦公公聚聚集集度度低低；；沿三三環(huán)環(huán)路路商商務(wù)務(wù)辦辦公公區(qū)區(qū)主主要要集集中中在在東東三三環(huán)環(huán)沿沿線線，，其其他他沿沿線線零零星星分分布布；；金融街CBD西單單王府府井井廣安安門門中關(guān)村南區(qū)西北北三三環(huán)環(huán)東二環(huán)沿線東三環(huán)沿線西二環(huán)沿線崇文文門門項目目所所在在區(qū)區(qū)域域商務(wù)務(wù)辦辦公公市市場場23本區(qū)區(qū)域域目目前前商商務(wù)務(wù)辦辦公公集集聚聚程程度度較較低低，，商商務(wù)務(wù)辦辦公公氛氛圍圍較較淡淡，，寫寫字字樓樓項項目目多多沿沿三三環(huán)環(huán)部部分分零零星星分分布布市場場典典型型在在售售或或在在租租辦辦公公物物業(yè)業(yè)僅僅有有5個個項項目目：：規(guī)模模：規(guī)規(guī)模模在在2-7萬萬平平米米；；位置置：區(qū)區(qū)域域?qū)憣懽肿謽菢琼楉椖磕繘]沒有有形形成成聚聚集集，，沿沿三三環(huán)環(huán)零零星星分分布布，，商商務(wù)務(wù)辦辦公公氛氛圍圍較較淡淡，，但但是是交交通通便便利利；；產(chǎn)品品：產(chǎn)產(chǎn)品品素素質(zhì)質(zhì)參參差差不不齊齊，，金金城城中中心心和和嘉嘉業(yè)業(yè)大大廈廈有有一一定定的的寫寫字字樓樓形形象象；；南三三環(huán)環(huán)蒲黃榆路DD5號線蒲黃黃榆榆站站劉家家窯窯站站宋家家莊莊站站南二二環(huán)環(huán)方莊路金城城中中心心建筑筑面面積積20913平平米米，，標標準準層層面面積積1000平平米米；；地地下下二二層層、、地地上上上上十十八八層層；；出出租租房房間間面面積積40-1200平平米米嘉業(yè)業(yè)大大廈廈建筑筑面面積積70000平平方方米米；；地地上上十十九九層層；；撲滿滿山山（（在在售售））建筑筑面面積積14409.2平平，，共共16層層，，標標準準間間200-300平平，，整整層層建建面面1500平平米米大陸陸寫寫字字樓樓共4層層，，一一層層為為底底商商，，2-4層層出出租租安富富大大廈廈建筑筑面面積積24000平平，，共共22層層；；標標準準層層建建面面1000平平米米；；本項項目目所所在在地地商務(wù)務(wù)辦辦公公市市場場24區(qū)域域?qū)憣懽肿謽菢琼楉椖磕?金金城城中中心心金城城中中心心：：地下下2層層、、地地上上18層層；；2-18層層為為標標準準寫寫字字間間；；客戶戶中型型企企業(yè)業(yè)占占多多數(shù)數(shù)；；關(guān)注注因因素素完善善的的物物業(yè)業(yè)管管理理。。位置豐臺區(qū)方莊芳群園四區(qū)入住時間1994年產(chǎn)品平層1000平方米外立面大廈外立面運用大面積藍色玻璃。大堂大堂精裝修；有商務(wù)中心、郵局、機票代理、自動售貨機等設(shè)施。設(shè)備瑞士迅達廂式三部，扶梯首層至二層；中央空調(diào)。配套地上一層：商務(wù)中心、郵局、機票代理、自動售貨機；地下一層：員工餐廳。租金1、租金：2.5元/天/平方米(含物業(yè)管理費、水費、空調(diào)及采肯暖費)

2、電費：按表計量(戶內(nèi)電費自付)

3、房租押金：60天

4、合同期限：一年以上

5、租用電話：自行申報(免費提供端子、一次性安裝費100元/部)入住率80%周邊情況金城中心座落于南三環(huán)東鐵匠營橋西北角處，位于現(xiàn)代化商業(yè)中心方莊區(qū)內(nèi)，緊鄰商業(yè)街。交通網(wǎng)絡(luò)完善，四通八達。公交線有300路、830路、730路、368路、51路、366支路、25路、12路、17路、39路、運通107路等均可到達。代表客戶廣東省惠州市人民政府駐京聯(lián)絡(luò)處北京中亞星火科技信息咨詢公司北京搜易網(wǎng)聯(lián)科技有限公司戴爾國際英語中商國旅商務(wù)務(wù)辦辦公公市市場場25安富富大大廈廈共22層層，，2-22層層為為標標準準寫寫字字間間；；客戶戶中小小型型企企業(yè)業(yè)占占70%；；關(guān)注注因因素素完善善的的物物業(yè)業(yè)管管理理。。位置豐臺區(qū)南方莊1號院入住時間2004年產(chǎn)品平層1000平方米外立面大廈外墻鋪砌高級釉面磚，并配備雙層隔音玻璃。大堂地面及墻身鋪高級云石，并配備豪華燈飾。各層走廊鋪高級地毯。設(shè)備采用四部“三菱”豪華快速電梯；中央空調(diào)。配套地下專用停車場、員工餐廳、淋浴、商務(wù)中心等專用設(shè)施。租金2.5元/天/平米（免物業(yè)管理費、水費、照明空調(diào)用電費。）

地下固定停車位250元/月可季、年付。

地上車位證150元/月，一個季度一付。入住率85%周邊情況安富大廈座落于南三環(huán)方莊橋西南100米處，位于現(xiàn)代化商業(yè)中心方莊區(qū)內(nèi)，緊鄰方安苑小區(qū)，世紀星小區(qū)，交通網(wǎng)絡(luò)完善，四通八達。公交線有300路、830路、730路、368路、812路、723路、732路、51路、366支路、39支、12路、17路、39路、運通107路等均可到達。代表客戶中國聯(lián)合航空北京方莊售票處PICC中國人保機動車投保中心三和國際集團英國一九一二有限公司北京代表處北京博雅信通會計服務(wù)有限公司區(qū)域域?qū)憣懽肿謽菢琼楉椖磕?安富富大大廈廈商務(wù)務(wù)辦辦公公市市場場26區(qū)域域?qū)憣懽肿謽菢琼楉椖磕?嘉嘉業(yè)業(yè)大大廈廈Ⅱ期嘉業(yè)大廈廈Ⅱ期17層和和19層層兩棟樓樓；2-17/19層層為標準準寫字間間；客戶租賃客戶戶為中小小企業(yè)；；關(guān)注因素素完善的物物業(yè)管理理；南三環(huán)較較現(xiàn)代化化的寫字字樓。位置豐臺區(qū)南三環(huán)劉家窯橋往東200米入住時間2006年產(chǎn)品平層1425平方米外立面立面色彩以灰色國際主色調(diào)為主，結(jié)合大面積淺藍灰色鍍膜玻璃和具有現(xiàn)代質(zhì)感的鋁板的使用。大堂摒棄了傳統(tǒng)公寓大堂常規(guī)的狹窄入口設(shè)計，高檔的材質(zhì)、開闊的視野，以及獨特的精裝大堂設(shè)計。設(shè)備配備有10部星瑪高速商務(wù)電梯；中央空調(diào)。配套地上一層：ATM機；小咖啡廳。入住率90%租金1、租金：2.5元/天/平方米(含物業(yè)管理費）

2、電費：按表計量(戶內(nèi)電費自付)

3、合同期限：一年以上（押一付三）4、租用電話：自行申報(每個開間2個端子，預(yù)留寬帶接口）5、停車位：地下：600元/月,地上:150元/月。周邊情況嘉業(yè)大廈的南側(cè)，緊鄰地鐵5號，周邊有銀行，大中電器，餐館等。代表客戶北京惠廣會計服務(wù)有限公司中天司法鑒定中心北京伊瑞清潔用品有限公司北京市正大律師事務(wù)所北京赤峰華源科貿(mào)有限公司北京歐美中聯(lián)水電有限公司商務(wù)辦公公市場27區(qū)域?qū)懽肿謽琼椖磕?撲滿滿山（在在售）撲滿山（（在售））地上1層層到3層層為商業(yè)業(yè)，4-16層層為標標準寫字字間?？蛻敉顿Y客居居多（60%）），部分分中型企企業(yè)；關(guān)注因素素總價格低低；交通方便便，有升升值潛力力；位置豐臺區(qū)宋家莊路69號(劉家窯橋往東、宋莊路往南900米)入住時間在建（2008年7月入駐）產(chǎn)品平層1500㎡，標準間200-300平/間外立面主要為玻璃幕墻形式大堂大堂精裝修。設(shè)備采用三部“西子奧的斯”電梯；中央空調(diào)。配套待定售價16000元/㎡；物業(yè)費為18元/月/㎡（不含電費）2007年10月開盤銷售率50%，10月開盤到目前銷售一半，約7千平米周邊情況寫字樓地下2層?xùn)|北側(cè)與地鐵5號線宋家莊站西南出入口相連，以防火卷簾門分隔。周邊在建經(jīng)濟適用房。未來會有10號線通過。代表客戶購買客戶主要是投資客和中型企業(yè)商務(wù)辦公公市場28金城中心心北京英德德電子技技術(shù)有限限公司金至誠控控股集團團北京九泰泰醫(yī)藥科科技有限限公司妮維婭（（上海））有限公公司北京京經(jīng)營部部北京東辰辰瑞豐機機電物資資有限公公司北京黑人人體育用用品公司司上海泰勝勝國際貿(mào)貿(mào)易有限限公司海洋國際際旅行社社有限公公司戴爾國際際英語北京搜易易網(wǎng)聯(lián)科科技有限限公司北京天時時易通信信息技術(shù)術(shù)有限公公司廣東省惠惠州市人人民政府府駐京聯(lián)聯(lián)絡(luò)處安富大廈廈PICC中國人保保機動車車段投保保中心北京博雅雅信通會會計服務(wù)務(wù)有限公公司北京天地地嘉源登登記注冊冊代理事事務(wù)所北京亞之之杰瑞教教育科技技中心北京三友友佳信科科技有限限公司北京安樂樂大酒店店有限公公司北京思創(chuàng)創(chuàng)路通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)科技技有限公公司英國一九九一二有有限公司司北京辦辦事處北京奧斯斯博森國國際廣告告有限公公司北京優(yōu)勢勢領(lǐng)航網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)科技技有限公公司北京艾苕苕依服裝裝服飾有有限公司司嘉業(yè)大廈廈Ⅱ期北京中視視嘉業(yè)影影視藝術(shù)術(shù)中心北京惠廣廣會計服服務(wù)有限限公司中天司法法鑒定中中心北京伊瑞瑞清潔用用品有限限公司北京市正正大律師師事務(wù)所所北京宏韻韻琴行北京赤峰峰華源科科貿(mào)有限限公司北京歐美美中聯(lián)水水電有限限公司北京中交交新科貿(mào)貿(mào)有限公公司北京匯景景園園藝藝中心北京大龍龍建設(shè)集集團裝飾飾工程處處北京天宇宇君廣告告有限公公司北京金谷谷子制藥有限限公司項目周邊邊租賃客客戶中多多為中小型服服務(wù)類企企業(yè)；入住企業(yè)業(yè)以貿(mào)易、科科技、培培訓(xùn)、律師事務(wù)務(wù)所等生活服務(wù)務(wù)型行業(yè)業(yè)企業(yè)。項目周邊邊寫字樓樓入駐企企業(yè)主要要以小型型服務(wù)性性公司為為主商務(wù)辦公公市場29項目周邊邊寫字樓樓租金2-2.5元/平/天，售售價1.6萬元元/平方方米，租租金水平平處于三三環(huán)沿線線最低項目位置售價（租金）金城中心豐臺區(qū)方莊芳群園四區(qū)2.5元/平/天(含物管費等)大陸寫字樓北京豐臺區(qū)東鐵匠營順一條八號2元/平/天（電費另計）嘉業(yè)大廈南三環(huán)劉家窯橋往東300米2元/平/天安富大廈豐臺區(qū)南方莊1號院2.5元/平/天（免物管費等）撲滿山豐臺區(qū)宋家莊路69號售價1.6萬元/平項目所在在區(qū)域項項目租金金或售價價情況：：三環(huán)沿線線項目租租金及售售價情況況：項目所屬區(qū)域售價（租金）環(huán)貿(mào)中心東城區(qū)北三環(huán)東路36號7元/平/天城鄉(xiāng)華懋寫字樓海淀區(qū)西三環(huán)復(fù)興路17號4.5元/平/天財富中心朝陽區(qū)東三環(huán)北路23號6.5-7元/平/天在售價格格或租金金項目所在在區(qū)域?qū)憣懽謽亲庾饨馂?-2.5元/平/天天，價格格在1.6萬元元/平；；同環(huán)比較較與同環(huán)同同類型物物業(yè)相比比，本區(qū)區(qū)域租售售價均低低于三環(huán)環(huán)沿線寫寫字樓，，商務(wù)辦辦公物業(yè)業(yè)價值實實現(xiàn)較差差；商務(wù)辦公公市場30區(qū)域商務(wù)務(wù)辦公結(jié)結(jié)論：本本區(qū)域商商務(wù)辦公公集聚度度較低，，商務(wù)辦辦公實現(xiàn)現(xiàn)價值較較差辦公集聚聚度本區(qū)域?qū)憣懽謽欠糠康禺a(chǎn)為為中低檔檔次，主主要以商商務(wù)公寓寓、大型型住宅區(qū)區(qū)附屬辦辦公用房房為主，，商務(wù)氛氛圍較淡淡；商務(wù)務(wù)辦公集集聚度較較差，沿沿三環(huán)零零星分布布；入駐企業(yè)業(yè)本區(qū)域?qū)憣懽謽琴徺徺I客戶戶以中小小企業(yè)和和投資客客為主；；租賃客客戶以中中小型服服務(wù)企業(yè)業(yè)為主；；租金及售售價本區(qū)域?qū)憣懽謽鞘凼蹆r及租租金均較較同環(huán)物物業(yè)低，，商務(wù)辦辦公實現(xiàn)現(xiàn)價值較較差。31本項目周周邊區(qū)域域存在三三種類型型的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)：：區(qū)域性性商業(yè)中中心方莊莊特色商商業(yè)街，，集貿(mào)型商商業(yè)方莊莊市場，，以及社區(qū)區(qū)商業(yè)方莊特色色商業(yè)街街本項目大型購物物中心社區(qū)商業(yè)業(yè)特色商業(yè)業(yè)街本區(qū)域存存在三種種類型的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)：區(qū)域性商商業(yè)中心心：方莊蒲芳芳路規(guī)劃劃為特色色餐飲文文化商業(yè)業(yè)街———方莊特特色商業(yè)業(yè)街，具具有良好好的經(jīng)營營、餐飲飲、購物物、休閑閑環(huán)境，，輻射范范圍較廣廣；集貿(mào)型商商業(yè)：方莊市場場為周邊邊居民提提供物美美價廉的的生活買買菜的場場所；社區(qū)商業(yè)業(yè)：項目周邊邊受方莊莊特色商商業(yè)街輻輻射，多多為社區(qū)區(qū)級商業(yè)業(yè)，與方方莊商業(yè)業(yè)街形成成互補；；集貿(mào)市場場芳古園芳城園芳群園芳星園紫芳園方莊餐飲飲一條街街物美家樂福貴友大廈廈方莊市場場DD蒲黃榆站站劉家窯站站南三三環(huán)環(huán)南二二環(huán)環(huán)本項目方莊區(qū)域域商業(yè)市場場32方莊特色色商業(yè)街街業(yè)態(tài)分分布廣，，商業(yè)氛氛圍濃厚厚，各項項市政配配套、生生活配套套齊全方莊特色色商業(yè)街街經(jīng)營范圍圍：集聚了多多家知名名餐飲品品牌，市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和公共配配套設(shè)施施完善；沿街有單單位51家，其中中餐飲27家、歌廳廳5家、茶藝藝2家、金融融服務(wù)業(yè)業(yè)2家、商業(yè)業(yè)（百貨貨超市））4家，日客客流量4000人。輻射范圍圍：該商業(yè)中中心是北京市市級商業(yè)業(yè)中心，，知名的的美食一一條街，，輻射范范圍較廣廣。配套：有方莊電電信局、、建設(shè)銀銀行、民民生銀行行、招商商銀行。。餐飲：有金鼎軒軒、大清清花、好好倫哥方方莊店、、寶山風(fēng)風(fēng)味樓、、好利來來、南北北和酒樓樓。商業(yè)購物物中心：：有家樂福福方莊店店、方莊莊購物中中心、貴貴友商場場方莊店店、物美美大賣場場方莊店店、時尚尚陽光賣賣場等；；商業(yè)市場場集貿(mào)性商商業(yè)：方莊市場場為周邊邊居民提提供物美美價廉的的生活買買菜的場場所；經(jīng)營范圍圍：水果、蔬蔬菜、糧糧食輻射范圍圍：方莊區(qū)域域周邊小小區(qū)居民民在此消消費；33方莊周邊邊以及三三環(huán)以南南區(qū)域商商業(yè)以集集貿(mào)性商商業(yè)和社社區(qū)商業(yè)業(yè)為主，，與特色色商業(yè)街街業(yè)態(tài)分分級形成成互補項目周邊邊社區(qū)商商業(yè)方莊周邊邊社區(qū)受受方莊特特色商業(yè)業(yè)街輻射射影響較較大；經(jīng)營范圍圍：小超市、、便利店店、餐館館、中介介、寵物物店等輻射范圍圍：附近小區(qū)區(qū)居民；；商業(yè)市場場34項目周邊邊商業(yè)供供應(yīng)量較較小，分分布在各各種業(yè)態(tài)態(tài)商業(yè)中中；目前項目目周邊商商業(yè)租金金約4元元/天天/平，，一層底底商售價價為2-5萬/平，其其他商業(yè)業(yè)1.6-2萬萬/平；；商業(yè)項目名稱位置租金單價世紀風(fēng)景4-5元/天/平——方莊6號金街方莊豐臺區(qū)南三環(huán)北側(cè)——首層3-5萬元/平二層2萬元/平芳群園二區(qū)1層方莊芳群園——2萬元/平以上10AM新坐標朝陽區(qū)左安門外飲馬井1號——1.6-2萬元/平撲滿山豐臺區(qū)宋家莊路69號——3萬元/平目前項目目周邊商商業(yè)租金金約4-5元/天/平，一一層底商商售價為為2-5萬/平平，其他他商業(yè)1.6-2萬/平商業(yè)市場場35區(qū)域商業(yè)業(yè)結(jié)論：：本區(qū)域域商業(yè)中中心與市市區(qū)商業(yè)業(yè)分級形形成互補補，商業(yè)業(yè)配套成成熟本區(qū)域方方莊特色色商業(yè)街街為北京市市級商業(yè)業(yè)中心，，商業(yè)氛氛圍濃厚厚，具有有良好的的經(jīng)營、、餐飲、、購物、、休閑環(huán)環(huán)境，輻輻射范圍圍較廣；；項目周邊邊其他商商業(yè)均以社區(qū)區(qū)商業(yè)為為主，與與方莊特特色商業(yè)業(yè)街業(yè)態(tài)態(tài)分級，，形成互互補；商業(yè)配套套本區(qū)域各各項市政政配套、、生活配配套齊全全，區(qū)域域級商業(yè)業(yè)配套成成熟。36方莊區(qū)域域在售住住宅項目目多分布布在南三三環(huán)附近近，隨著著方莊南南路的貫貫通，方方莊南部部區(qū)域交交通環(huán)境境改善，，目前價價格在1.6萬萬元/平平—2.3萬元元/平目前區(qū)域域在售項項目多分分布在南南三環(huán)附附近隨著方莊莊南路的的貫通，，方莊南南部區(qū)域域交通環(huán)環(huán)境改善善；目前在售售項目售售價在1.6-2.3萬元/平；方莊餐飲飲一條街街南三三環(huán)環(huán)蒲黃榆路DD5號線南二二環(huán)環(huán)方莊路蒲黃榆站站劉家窯站站宋家莊站站晶城秀府府裝修程度度：毛坯坯售價：1.9萬萬/平米米文成建筑筑（現(xiàn)房房）裝修程度度：毛坯坯售價：1.6萬萬/平米米方莊6號號裝修程度度：毛坯售價：2.3萬萬/平米米向南發(fā)展住宅市場場37區(qū)域在售售項目以以高層板板樓為主主，部分分板塔結(jié)結(jié)合，戶戶型以舒舒適三居居為主，，主要以以地緣性性客戶為為主建筑類型型：項目周邊邊在售項項目建筑筑類型以以容積率率較高的的小高層層板樓為為主，只只有晶城城秀府為為多層板板樓，樓樓盤規(guī)模模較??；；戶型：在售樓盤盤戶型一居為71-73平方方米，兩兩居為90-115平平，三居居為115-240平平方米；；客戶：本區(qū)域主主要以地地緣性客客戶為主主，隨隨著5號號線的開開通，客客戶的來來源趨于于多樣化化。項目建筑類型容積率規(guī)模（平方米）戶型售價晶城秀府（香灣）電梯板樓2.1313萬平方米

兩居90平方米三居躍層183平方米三居躍層240平方米1.9萬/平方莊6號高層、板塔結(jié)合3.0215萬平米一居71-73平方米二居約87-104平方米三居115-165平方米2.3萬/平米文成建筑板樓小高層2.510萬平方米

兩居115平方米三居170平方米1.6萬/平米住宅市場場38CBD東東部的小小戶型社社區(qū)，目目前主要要以零居居、一居居為主，，價格1.4萬萬元/平平-1.85萬萬元/平平，客戶戶為CBD白領(lǐng)領(lǐng)及投資資客項目名稱地址單價（元/平米）總價（萬元）戶型區(qū)間裝修狀況沿海賽洛城朝陽區(qū)廣渠路33號1.4萬元/平米56-84一居40-60平米毛坯壹線國際地鐵一號線四惠至四惠東1.8萬元/平米主力總價80-120萬零居39-56平一居67-78平毛坯東恒時代朝陽路華堂商場西南側(cè)1.85萬元/平米98-120萬元一居53-71平精裝修，1700元/平米公園1872朝陽區(qū)東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔1.8萬元/平米108萬；144萬一居60-80平米精裝修，5000元/平米住宅市場場CBD東東部的小小戶型社社區(qū)情況況：戶型與價價格：在售樓盤盤戶型零零居為40-56平方方米，一一居為60-80平方方米；在售項目目價格1.4萬萬元/平平-1.85萬萬元/平平；客戶：客戶為CBD白白領(lǐng)，與與本項目目形成競競爭；39區(qū)域二手手房市場場價格隨隨房齡和和住宅性性質(zhì)分級級：5年內(nèi)次次新房1.4-1.8萬元/平米，，5年以以上二手手房價格格1.1-1.4萬元元/平米米，二手手經(jīng)濟適適用房價價格1-1.2萬元/平米性質(zhì)項目位置入市時間建筑類型二手房價格次新房GOGO新世代豐臺區(qū)方莊芳古園一區(qū)西口2003年7月塔樓1.4-1.6萬/平米時代芳群豐臺區(qū)蒲芳路南側(cè)2003年板樓，塔樓1.6-2萬/平米時代紫芳豐臺區(qū)左安門橋東南角2003年板樓、板塔結(jié)合1.7-1.8萬/平米5年以上商品房或公房芳城園豐臺區(qū)方莊小區(qū)1996年塔樓1.1-1.2萬/平米芳古園豐臺區(qū)方莊小區(qū)1996年塔樓1.2-1.4萬/平米芳星園豐臺區(qū)方莊小區(qū)1996年板樓、塔樓1.2-1.4萬/平米經(jīng)濟適用房世紀風(fēng)景豐臺區(qū)方莊橋東南角2005年5月塔樓1-1.2萬/平米方莊區(qū)域域二手房市市場較為為活躍，，價格隨房房齡和住住宅性質(zhì)質(zhì)分級：次新房價價格為區(qū)區(qū)域二手手房最高高：次新房由由于房齡齡較新，，布局結(jié)結(jié)構(gòu)合理理，1.4-1.8萬元/平米；5年以上上商品房房或公房房：芳群園等等社區(qū)住住房以90年代代初高塔塔為主，，大多公公房和央央產(chǎn)房，，二手房房價格在在1.1-1.4萬元/平米。經(jīng)濟適用用房：價格在1-1.2萬/平米；住宅市場場40本區(qū)域二二手房市市場租賃賃市場客客戶主要要以地緣緣性客戶戶為主，，隨著著5號線線的開通通，客戶戶的來源源趨于多多樣化，，小戶型型受青睞睞訪談對象象：首創(chuàng)創(chuàng)金豐易易居中介介公司員員工價格：周邊二手手房的價價格在門門口的路路修通以以后上漲漲了3000多多，現(xiàn)在在周邊經(jīng)經(jīng)濟適用用房的二二手房價價格約11000元/平米，，小戶型型是最貴貴的。租金：二居室（（90平平米左右右）月租租金2700-2800元左左右，三三居室（（100平米以以上）月月租金3000元左右右，一居居室（50-60平米米）月租租金2000元元左右。?？蛻簦簛碇苓呝I買方的客客戶主要要是城內(nèi)內(nèi)比如左左安門的的拆遷戶戶，而且且年輕人人居多，，有很多多是兩代代人住在在一起的的，這兒兒的項目目戶型設(shè)設(shè)計的都都比較大大，兩居居室都在在90平平米左右右，比較較適合這這些人的的需求。。周邊租租房的客客戶多在在方莊內(nèi)內(nèi)的幾個個寫字樓樓工作，，還有相相當(dāng)一部部分是在在國貿(mào)工工作的，，這兒離離地鐵不不遠，每每天乘車車上班很很方便。。市場表現(xiàn)：：周邊的房子子基本都是是以兩居室室為主（面面積在90平米左右右），小面面積的很少少，而一居居室在市場場上又比較較受歡迎，，所以一居居室租賃的的的單價相相對要高一一些。訪談對象：：天河偉業(yè)業(yè)中介公司司員工價格：成交的交易易中都沒有有方莊南路路的；租金：當(dāng)前方莊南南路沿線的的比較新的的項目都是是經(jīng)濟適用用房，不好好出售。但但是出租的的比較多，，尤其是方方莊南路修修通之后，，租金價格格持續(xù)上漲漲，50~60平米米1居最受受關(guān)注，2200~2400元/月。。也有少數(shù)數(shù)人打聽周周遍是否有有寫字樓出出租；客戶：租客主要以以在CBD的白領(lǐng)和和周邊做生生意的小業(yè)業(yè)主為主。。訪談結(jié)論：：本區(qū)域二手手房客戶主主要以地緣緣性客戶為為主，隨著著5號線的開通通，客戶的的來源趨于于多樣化；；小戶型受受市場歡迎迎，租賃客客戶以CBD的白領(lǐng)和周周邊做生意意的小業(yè)主主為主。住宅市場41位置豐臺區(qū)南三環(huán)路北側(cè),方莊橋向東300米規(guī)模占地面積39820平方米，建筑面積：152749平米容積率3.02產(chǎn)品形式高層(板塔結(jié)合），共5棟，783戶戶型配比一居建筑面積約71－73平方米；二居建筑面積約87－104平方米；三居建筑面積約115－165平方米，其中120平方米以上的舒適三居是項目的主力戶型，占比在60%以上客戶分布較廣，多為二次置業(yè)銷售狀況現(xiàn)售為1號樓，07年11月開盤，目前整個項目已進入尾盤階段，1號樓精裝修價格23000元/平米配套一棟獨立商業(yè)樓和歐式風(fēng)情商業(yè)街其他物業(yè)費2.8/平方米/月，10000平米印象派中庭區(qū)域在售住住宅項目:方莊6號號住宅市場42位置豐臺區(qū)宋家莊路69號規(guī)模建筑面積：59000平方米；容積率4.88。產(chǎn)品形式高層精裝小戶型（2棟18層）；230戶；350個車位；層高3.1m戶型配比主要戶型為153㎡三居，80平兩居?？蛻敉顿Y客，小型企業(yè)。銷售狀況2007年10月開盤，已銷售80%多價格均價15000元/平方米配套地下二、三為車庫；地下一層到三層為底商；緊鄰5號線宋家莊站，未來10號線通過。其他1、物業(yè)費3.1元/平方米/月。2、大多數(shù)購房都是用于辦公，很少居住。3、一梯8戶。區(qū)域在售住住宅項目:撲滿山住宅市場43位置豐臺區(qū)三環(huán)方莊橋向南900米路東規(guī)模建筑面積：130000平方米；容積率2.07。產(chǎn)品形式4棟6層電梯板樓組成；148戶；車位1：1.1。戶型配比156平方米兩居為主，180、240平方米三居躍層客戶方莊周邊地緣性客戶居多銷售狀況目前僅剩2、3套大戶型三居躍層價格均價19000元/平方米配套1、開放式泛會所——層峰俱樂部設(shè)標準泳池，康體健身俱樂部，籃球場、網(wǎng)球場等娛樂設(shè)施；2、納百戶特色商業(yè)街，觸摸時尚；3、外部方莊大配套，盡享都市的繁華與便利。其他1、物業(yè)費2.8元/平方米/月。2、客戶主要用于居住，多為方莊客戶二次置業(yè)，改善居住條件。3、1梯2戶。區(qū)域在售住住宅項目:香灣(晶晶城秀府二二期）住宅市場44位置豐臺區(qū)方莊橋南800米，成壽寺甲一號規(guī)模建筑面積：105704平方米；容積率2.5。產(chǎn)品形式4棟樓共493套.14、15、17、18層；500地下停車位，人車分流。戶型配比116平方米兩居、170平方米三居?？蛻舻怯浛蛻糁饕獮榉角f本地改善性客戶銷售狀況未開盤，3月份開盤價格預(yù)計開盤價格：16000元/平方米。配套方莊大配套，周邊很多餐館。其他1、物業(yè)費2.5元/平方米/月。2、當(dāng)前關(guān)注項目的客戶主要是投資客和方莊周邊的地緣性客戶。3、方莊少有的以“水、木”為主的自然景觀園林。4、2梯2戶。區(qū)域在售住住宅項目:文成建筑筑住宅市場45位置豐臺區(qū)方莊芳古園一區(qū)西口，地鐵5號線B出口。規(guī)?？偨ㄖ娣e:150000平方米。產(chǎn)品形式板式高層精裝修小戶型；1800戶；600停車位。戶型配比主要戶型有1室1廳1衛(wèi)1廚26平方米/1室1廳1衛(wèi)1廚30平方米/1室1廳1衛(wèi)1廚32平方米/1室1廳1衛(wèi)1廚34平方米（套內(nèi)面積）客戶地緣性客戶二次置業(yè)，投資客，CBD小白領(lǐng)，周邊經(jīng)商的小業(yè)主價格1.4-1.6萬元/平配套物美大賣場及底商特色1、完善的24小時物業(yè)2、人性化的生活配套（超市、洗衣店、美容美發(fā)店、健身中心）3、按星座劃分的精裝修戶型風(fēng)格，迎合年輕人的不同生活習(xí)慣其他1、物業(yè)費1.98/平方米/月。2、租金2200~2500元左右。3、六梯30戶。區(qū)域典型小小戶型項目目:方莊GOGO新新世代住宅市場46位置朝陽區(qū)左安門外飲馬井1號規(guī)模建筑面積：107000平方米；容積率4.88。產(chǎn)品形式板式高層精裝修小戶型；1527戶；430個車位。戶型配比主要戶型為27~47㎡一居?？蛻敉顿Y客，CBD年輕白領(lǐng)銷售狀況2005年11月已全部入住，現(xiàn)在二手價格1.4-1.5萬元/平米配套周邊四大公園：龍?zhí)逗珗@、天壇公園、方莊體育公園、北京游樂園；社區(qū)內(nèi)的籃球場、網(wǎng)球場、攀巖、室內(nèi)游泳池以及步行10分鐘即可融入的方莊體育公園；緊鄰家樂福、貴友大廈、方莊購物中心及方莊美食一條街其他1、物業(yè)費2.5元/平方米/月。2、租金2600元42㎡一居/月（這個價格是在方莊南路的天河偉業(yè)得到的）3、一梯20戶區(qū)域典型小小戶型項目目:10AM新坐標標住宅市場47區(qū)域住宅結(jié)結(jié)論：本區(qū)區(qū)域住宅供供應(yīng)量小，，以地緣性性客戶為主主，租賃市市場小戶型型受到市場場青睞，客客戶以CBD白領(lǐng)為為主區(qū)域在售住住宅分布本區(qū)域在售售住宅項目目住宅供應(yīng)應(yīng)量較少，，多分布在在南三環(huán)附附近，隨著著方莊南路路的貫通，，區(qū)域開始始往南拓展展；區(qū)域二二手房市場場價格隨房房齡和住宅宅性質(zhì)分級級；住宅類型及及客戶特征征在售項目以以高層板樓樓為主，部部分板塔結(jié)結(jié)合，樓盤盤規(guī)模較小小，戶型以以舒適三居居為主；客客戶主要以以地緣性客客戶為主，，租賃客客戶以CBD的白領(lǐng)和周周邊做生意意的小業(yè)主主為主；小戶型特征征小戶型受到到市場青睞睞，租賃客客戶以CBD白領(lǐng)為為主。48房地產(chǎn)宏觀觀市場分析析小結(jié)目前供應(yīng)量量較少，租租賃市場小小戶型受青青睞。商務(wù)辦公集集聚程度低低，商務(wù)辦辦公物業(yè)價價值市場實現(xiàn)性較差。區(qū)域商務(wù)辦辦公市場：：區(qū)域住宅市市場：區(qū)域市政、生活活商業(yè)配套成成熟區(qū)域商業(yè)市市場:49項目整體定定位505051本項目SWOT分析析優(yōu)勢（STRENGTH）劣勢（WEAKNESS）機會（OPPORTUNITY））威脅（THREAT）區(qū)位較好：：緊鄰南三三環(huán)，距離離CBD7公里，亦莊莊經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)12公里；交通便捷：：地塊緊鄰鄰地塊5號線和規(guī)劃劃地鐵10號線，區(qū)域配套成成熟：北臨臨方莊生活活區(qū)，生活活配套成熟熟區(qū)域商務(wù)辦辦公集聚程程度低，商商務(wù)辦公物物業(yè)價值實實現(xiàn)較差；；項目周邊小小區(qū)建設(shè)密密度較大，，對項目的的采光有一一定影響；；地塊2已封頂，項項目由商務(wù)務(wù)辦公轉(zhuǎn)變變?yōu)榫频晔绞焦?，戶戶型等可調(diào)調(diào)整空間很很小目前方莊區(qū)區(qū)域住宅供供應(yīng)量很少少。小戶型公寓寓受市場青青睞，客戶戶以CBD年輕白領(lǐng)和和投資客為為主。地鐵5號線的開通通對城南房房地產(chǎn)市場場提供了新新的機遇遇，方莊客客戶范圍由由地緣性客客戶向全市市客戶轉(zhuǎn)變變。政策風(fēng)險未來區(qū)域供供應(yīng)量不確確定風(fēng)險項目SWOT51整體定位海爾國際際青年社區(qū)區(qū)活力·溝通通·精品——國際青青年社區(qū)標標準體系（InternationalYouthCommunitySystem)整體定位52形象定位———國際際青年社區(qū)區(qū)：活力、、溝通、精精品活力溝通精品建筑造型簡簡潔亮麗社區(qū)配套充充滿運動元元素社區(qū)年輕人人聚集一切不因小小而陋，但但因小而精精。社區(qū)——小小而精致配套——小小而實用戶型——小小而舒適在社區(qū)的三三人籃球場場和鄰居打打球打到大大汗淋漓，，然后痛快快暢談人生生，釋放工工作中諸多多的壓力和和想法。社區(qū)里充滿滿溝通，鄰鄰里互助，，生活輕松松而愉快。。53典型小戶型型項目客戶戶描述———gogo新世代中中心客戶定位gogo新新世代25-35歲之間的年輕人為主，單身身或兩口之之家；CBD的年輕白領(lǐng)、周邊生意人人等，如：在在木樨園做做手機生意意的和在成成壽寺做五五金家具的的等；財富積累不不深，但經(jīng)濟壓力小小、時尚品品味高、生生活標準高高，大部分客客戶擁有私私家車；絕大部分客客戶購買動動機是自?。^渡渡＋投資，為了方便便工作而暫暫時居住，，同時被周周邊的成熟熟、時尚型型生活、商業(yè)業(yè)配套所吸引，如如酒吧、KTV、餐飲一條條街、體育育健身中心心等。54典型小戶型型項目客戶戶描述———10AM新坐標客戶定位10AM新新坐標80%是公公司年輕白領(lǐng)和機關(guān)工作作人員，以在CBD周邊工作的的年輕職員員及普通管管理人員為為主；年齡25-35歲之間的單單身或兩口口之家；大部分客戶戶置業(yè)目的的為過渡性居住住，少部分在在此投資；因工作地地遷入東部部，為了方方便上班而而購買，看看重項目與與CBD的相對位置置，在能夠夠購買偏遠遠區(qū)域二居居室的情況況下，選擇擇在此購買買小戶型；；大多剛參加加工作，財財富積累不不深，但經(jīng)濟壓力小小，富有創(chuàng)意，有個性，有修養(yǎng)，有敏感的時尚觸覺55客戶定位———CBD、亦莊經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)年輕輕白領(lǐng)以及及投資客為為本項目核核心客戶過渡性居住住客戶分類共性“我時代””，時尚新新銳，價值值觀是追求求卓越、優(yōu)優(yōu)雅生活，，強調(diào)愛、、夢與擔(dān)當(dāng)當(dāng)。投資客戶對項目區(qū)位位和地鐵帶帶來的增值值充滿信心心，看重低低總價和投投資回報率率。首次置業(yè)，，階段性居居住，參加加工作不久久，財富積積累薄弱，，支付能力力低，對總總價較敏感感。購房主要滿滿足短期居居住需求，，首要考慮慮位置和交交通；其次次由于他們們對時尚和和品味的追追求，在選選擇物業(yè)時時，對其其所提供的的生活品質(zhì)質(zhì)有較高要要求，如：：生活配套套、裝修風(fēng)風(fēng)格、檔次次等；同樣樣關(guān)注物業(yè)業(yè)是否易于于后期處置置客戶定位56價格定位：：精裝修酒酒店式公寓寓價格17000元元/平米參照市場場案例，，本項目目價格定定位為：：居住物業(yè)業(yè)價格：：16000元/平米辦公類物物業(yè)價格格：16000元/平米價格定位位市場價格案例（居?。?6000元/平米（毛坯）項目戶型價格文成建筑（現(xiàn)房、毛坯）115平兩居；160平米三居16000元/平米撲滿山（soho，現(xiàn)房，毛坯，230套）近59000平米80平米；153平米16000元/平米gogo新時代（二手房）47、58、67一居；60兩居14000-16000元/平米新坐標（二手房）32、45、55一居14000-15000元/平米市場價格案例（寫字樓）16000元/平米（毛坯）項目面積單價撲滿山（毛坯大堂精裝）近14400平米200-300平米；16000元/平米新坐標（底層寫字樓）

16000元/平米57項目經(jīng)濟濟測算及及可行性性分析5858地塊1：：根據(jù)收收益法測測算六層層小白樓樓的市場場價值為為2757萬元元人民幣幣地塊1現(xiàn)現(xiàn)狀：地下一層層，地上上六層，，該樓為為鋼筋混混疑土框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)經(jīng)濟測算算三地塊經(jīng)濟指標

占地面積（平方米）建筑面積（平方米）土地成本（萬元）地塊114007015.9

地塊27078.77529928559地塊34055117157490

六層小白樓

項目內(nèi)容建筑面積（m2）7,015.90收益年限（n）50.0資本化率（r）7.5%租金年遞增率(g)[根據(jù)市場調(diào)查確定]0%年租金純收益（萬元）212.50收益總值年租金純收益/(r-g)×{1-[(1+g)/(1+r)]n}2757.15評估單價（取整）收益總值÷建筑面積3929.86地塊一現(xiàn)狀樓層功能年租金收入（萬元）地下一層網(wǎng)吧50首層餐飲60二層歌廳40三-五層寫字樓100六層自用

地下一層一層二層三-五層六層合計年租金（萬元）50604010033.33283.33經(jīng)營成本占比25%25%25%25%25%

年租金純收入37.545307525212.5059地塊1：：進行重重新裝修修后按照照周邊寫寫字樓租租賃價格格2.5元/平平米/天天測算，，項目價價值4500萬萬人民幣幣市場比較法（通過重新裝修后出租）項目內(nèi)容收益年限（n）50.0資本化率（r）7.5%月租金(元/m2)[根據(jù)市場調(diào)查確定]75租金年遞增率(g)[根據(jù)市場調(diào)查確定]0%空置率[根據(jù)市場調(diào)查確定]15%月租金收益月租金×建筑面積526,193空置率空置率×月租金收益78,929年租金收益(月租金收益-空置損失收益)×125,367,164扣減成本（包括營業(yè)稅、印花稅、管理費、補地價費等）占年租金收益的25%[根據(jù)經(jīng)驗數(shù)值確定]1341791年租金純收益年租金收益-扣減項目4,025,373收益總值年租金純收益/(r-g)×{1-[(1+g)/(1+r)]n}5222.85評估單價（取整）收益總值÷建筑面積7,444改造成本（元/平米）改造總成本本項目市場價值（萬元）1000701.594521.26周邊寫字樓案例項目位置售價（租金）金城中心豐臺區(qū)方莊芳群園四區(qū)2.5元/平/天(含物管費等)大陸寫字樓北京豐臺區(qū)東鐵匠營順一條八號2元/平米/天（電費另計）嘉業(yè)大廈南三環(huán)劉家窯橋往東300米2元/天/米安富大廈豐臺區(qū)南方莊1號院2.5元/天/平米（免物管費等）撲滿山豐臺區(qū)宋家莊路69號售價1.6萬元/平經(jīng)濟測算算60地塊２：：現(xiàn)狀條條件下到到完成精精裝公寓寓出售還還需追加加2500元/平米地塊2現(xiàn)現(xiàn)狀：已封頂，，地上21層，，地下2層經(jīng)濟測算算三地塊經(jīng)濟指標

占地面積（平方米）建筑面積（平方米）土地成本（萬元）地塊114007015.9

地塊27078.77529928559地塊34055117157490成本法價值估算

單價或費率總價收購成本現(xiàn)狀收購價1100058291.2追加成本外墻裝修成本（外墻面積18000平米）10001800電梯及裝修費（萬元）

500水暖電氣設(shè)備費（萬元）150-2601377.79精裝修（萬元）15007948.8

追加總成本（萬元）

11626.59

需總投入成本（萬元）

69917.79期間費用貸款額（萬元）

48942.45假設(shè)開發(fā)周期（年）到可銷售為止

0.25利息支出（萬元）7.47%309.91管理費用（總投入的１%）1%699.18成本總投入不可預(yù)見費（追加成本的3%－5%）5%581.3296總投入（萬元）

71508.21成本單價（精裝）

13494.1561項目所在在區(qū)域?qū)憣懽謽呛秃妥≌鞣靠煽蓪崿F(xiàn)16000元/平米的的單價市場價格案例（居住）16000元/平米（毛坯）項目戶型價格銷售情況文成建筑（現(xiàn)房、毛坯）115平兩居；160平米三居160003月份入市撲滿山（soho，現(xiàn)房，毛坯，230套）近59000平米80平米；153平米1600007年9月底開盤，銷售80%，銷售面積4.7萬平月均46套gogo新時代（二手房）47、58、67一居；60兩居14000-16000新坐標（二手房）32、45、55一居14000-15000市場價格案例（寫字樓）16000元/平米（毛坯）項目面積單價銷售情況撲滿山（毛坯大堂精裝）近14400平米200-300平米；1600010月到目前銷售一半，7千平米新坐標（底層寫字樓）

16000市場價格案例（商業(yè)）項目單價撲滿山3萬新坐標（底層商業(yè)）18000方莊6號一層3萬/平；二層2萬/平米CBD東邊小戶型產(chǎn)品售價項目名稱戶型區(qū)間地址單價（元/平米）總價（萬元）精裝修狀況沿?！べ惵涑?0-50平米一居，60多平米的一室兩廳朝陽區(qū)廣渠路33號，東四環(huán)外1400056-84毛坯壹線國際39、45、56、78平一居室，主要是45、56平米；67平米一室兩廳國貿(mào)向東2公里,地鐵一號線四惠至四惠東18000主力總價80-120萬毛坯東恒時代53、57、62、68、69、71平米一室二廳，54、59一室一廳，朝陽路華堂商場西南側(cè)，東四環(huán)外1850098-120精裝修，1700元/平米公園187260平米的一居室，80平米的一室兩廳朝陽區(qū)東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔18000108萬；144萬精裝修，5000元/平米經(jīng)濟測算算62地塊2預(yù)預(yù)期收益益測算經(jīng)濟測算算注：1、、不拆除小小白樓會會對地塊塊二的商商業(yè)銷售售造成影影響2、項目目改變?yōu)闉榫频晔绞焦⒑蠛?-20每層層有約300平平米的無無窗屋子子不可售售3、根據(jù)據(jù)項目周周邊售價價（16000元/平平米，毛毛坯）及及東部小小戶型公公寓售價價（18000元/平平米，精精裝），，假設(shè)本本項目售售價17000元/平平米，精精裝。地塊2收益預(yù)測（不拆除小白樓）物業(yè)類型單價或費率（元/平米；平米；元；%）酒店式公寓（精裝）4-20層售價17000

4-20層面積35275

1-3層、21層商業(yè)售價12000

1-3層、21層面積12617.14

銷售收入（萬元）

75107.83收購及開發(fā)投入成本

71508銷售周期（年）0.5

利息率6.57%

利息支出

802.65銷售稅費比率(%)8.55%6421.72土地增值稅

0.00利潤額稅前（萬元）

-3625所得稅25.00%-906.19稅后利潤

-2718.56地塊2收益預(yù)測（拆除小白樓）物業(yè)類型單價或費率（元/平米；平米；元；%）酒店式公寓（精裝）2008年售價17000

可銷售面積（平米）

47892銷售收入（萬元）

81416.4收購及開發(fā)投入成本

71508銷售周期0.5

利息率(%)6.57%

利息支出

802.65銷售稅費比率(%)8.55%6961.10土地增值稅（萬元）

370.59利潤額稅前（萬元）

1774所得稅25%443.46稅后利潤

1330.3963地塊3收收益預(yù)測測：地價價7490萬元元，根據(jù)據(jù)假設(shè)開開發(fā)法預(yù)預(yù)測項目目收益3千7百百萬人民民幣假設(shè)：1、銷售售時間2009年，2008年銷售售價格17000元/平米，，價格增增幅10%，2009年售價價18700元元/平米米；2、拆除除小白樓樓后還建建至地塊塊3，可可銷售面面積共18730.9平米。。經(jīng)濟測算算

拆除小白樓不還建拆除小白樓還建地塊3收益預(yù)測

單價或費率（元/平米；%）總量（萬元）單價或費率（元/平米；%）總量（萬元）預(yù)計開發(fā)完成后房地產(chǎn)單價（元/m2）18700

18700

總銷售收入

21907.05

35026.783建安成本+精裝成本50005857.550009365.45土地成本63947490.0039997490開發(fā)周期（年）1

1

利息率(%)7.47%

7.47%

利息支出292.52342.69231.04432.75管理費（3%）341.81400.43269.96505.66不可預(yù)見費（4%）200.00234.30200.00374.62銷售稅費（8.55%）1598.851873.051598.852994.79單位成本13826.69

11298.59

總投資額（萬元）

16197.96

21163.27土地增值稅

783.67

2811.22