某區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告第一部分、區(qū)域人口調(diào)研番禺人口分布華南板塊市橋板塊番禺作為南廣州人居重心，經(jīng)歷多年住宅建設(shè)，已發(fā)展為華南板塊與市橋板塊兩大人口密集居住板塊。華南板塊擁有碧桂園、星河灣、錦銹香江、雅居樂、祈福新村等多個(gè)大型社區(qū)，居住人口逾30萬，市橋作為番禺城市中心，人口數(shù)量約40萬，密集人口為商業(yè)地產(chǎn)帶來大量的需求。居住人口約30萬人居住人口約40萬人代表樓盤居住人口華南板塊廣州碧桂園、華南新城、自在城市花園、錦銹香江、雅居樂、祈福新村、星河灣、廣地花園、南國奧園……

約30萬人市橋板塊華僑城、海倫堡、奧園冠軍城、康裕北苑、錦繡華庭、萬科金色城品、德寶花園……約40萬人合計(jì)：70萬人市橋（中心城區(qū)）主要樓盤人口分布序號(hào)地區(qū)現(xiàn)居住序號(hào)地區(qū)現(xiàn)居住序號(hào)地區(qū)現(xiàn)居住序號(hào)地區(qū)現(xiàn)居住1寶翠苑1,08933僑聯(lián)大街2,17865金利大廈35097鴻景花園3,9932北城白云花園1,48534橋福園9,07566金業(yè)花園、奧林匹克冠軍城14,52098鴻禧華庭1,6503北麗園7,62335人民醫(yī)院宿舍92467金悅大廈1,08999華葆明苑1,0564邊檢大院1,62336瑞和園92468錦繡華庭825100華發(fā)明園1,8155彩晴軒1,71637瑞華苑1,81569景福大廈1,947101德寶別墅1,6506長(zhǎng)堤小區(qū)52838沙園南街92470景樓大街363102沙園別墅1657丹桂園（含各悅園）1,79939岳泰花園3,20171開陽閣924103康裕北苑5,6438德豐大街43240西城花園9,11872康富花園1,815104康裕大廈4,9179德豐園75941西環(huán)大街72673康樂園5,610105康裕園5,97310德興園1,08942西麗大廈A、B棟95774康泰花園1,155106來福園1,51811電力新村1,45243西興園2,31075康泰園1,815107朗陶居5,28012東翠園1,02344西秀園2,50876新世紀(jì)花園4,356108綠庭雅苑5,44513東方花園二區(qū)75945新X區(qū)3,10277信聯(lián)大廈924109綠茵庭園1,32014東方花園三區(qū)1,68346東方花園又一居1,38678興龍大廈297110梅山大廈36315東方花園又一村1,25447東駿園1,08979興業(yè)花園1,155111鳴翠園4,35616華海大廈1,05648東麗園72680星海園1,452112平庚苑36317華薈南景園5,44549東明園85881旭輝花園825113東沙別墅19818華景、海倫堡、御苑21,78050東信華庭92482璇璣金村363114祺庚苑69819華橋城13,79451東興園1,15583怡樂園3,102115禺豐園1,08920華怡居1,53552東秀園2,31084銀都大廈726116禺華園1,08921華逸大廈82553東怡園49585銀苑大廈594117禺秀園2,60722華茵名園52854東逸豪園72686盈翠苑759118禺雅園1,65023華月園26455東逸華庭3,13587映月翠庭1,122119裕?；▓@1,38624匯庭雅苑2,17856番藝花園2,54188雍雅園1,122120裕林苑1,45225嘉愉華庭23157番中宿舍66089郵局宿舍165121裕興大廈72526建興大廈42958富裕華苑29790友利宿舍198122園豐小區(qū)1,81527江麗苑1,08959富華園1,45291光輝大廈198123置業(yè)大廈92428江南大廈49560工業(yè)路江南小區(qū)1,94792海濱大廈561124珠X生活區(qū)3,58429江南花園56161金安園59193海景園726125黃沙島別墅82530江南新村8,54762金暉園72694航運(yùn)新村1,155126富華花園1,98031僑豐苑82563金輝名苑74395豪景大廈198合計(jì)28,30732僑宮苑3,13564金口岸36396灝景軒1,650截止至2010年12月，市橋板塊內(nèi)主要樓盤居住人口統(tǒng)計(jì)約28萬人，加上自建房及民居約10-12萬居住人口，市橋板塊居住人口數(shù)量約38-40萬人。項(xiàng)目所處橋南區(qū)目前聚集大型高端樓盤達(dá)20多個(gè)，居住人口約15萬人。（海倫堡、海倫堡流金歲月、海倫堡花樣年華、華景新城、華卉南景園、喜盈嘉立思、新世紀(jì)花園、德寶花園、匯庭雅苑、朗陶居、今業(yè)別墅花園、番禺奧林匹克花園、萬科金色城品、祈福水城、金沙灣花園、時(shí)代豪庭、恒盧花園、翠怡軒、荷悅居、昊龍花園…….)番禺整體房?jī)r(jià)走勢(shì)一直呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，截止至2011年7月，番禺整體住宅均價(jià)已逾13000元/㎡。2009年2010年2011年海倫堡流金歲月18000-190002000023000星辰時(shí)代豪庭——1500020000奧園廣場(chǎng)公寓——1600017000博學(xué)公館——1500016000橋南板塊作為高檔居住社區(qū)集中地，房?jī)r(jià)更一直領(lǐng)跑于番禺整體樓市，2011年，區(qū)域部分新建樓盤均價(jià)已突破20000元/㎡的水平。第二部分、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研根據(jù)奧園廣場(chǎng)所處區(qū)域與自身特點(diǎn)，選取區(qū)域內(nèi)同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作調(diào)研分析，以了解其目前狀況及發(fā)展趨勢(shì)，為項(xiàng)目下階段招商策略制定提供參考依據(jù)。調(diào)研目標(biāo)客戶主要分為兩類：1.同類型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：海印有一城萬達(dá)廣場(chǎng)匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)羅家圣鑫廣場(chǎng)青蘿天地2.周邊項(xiàng)目：哈街大潤(rùn)發(fā)青蘿天地大潤(rùn)發(fā)萬達(dá)廣場(chǎng)海印又一城圖例地塊在建項(xiàng)目已開業(yè)項(xiàng)目市橋老城商圈本次調(diào)研商業(yè)項(xiàng)目主要分布在萬博商圈、市橋老城商圈、市橋南商圈三大區(qū)域項(xiàng)目周邊同類型商業(yè)項(xiàng)目有匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)、羅家圣鑫廣場(chǎng)、青蘿天地、將與本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。哈街、大潤(rùn)發(fā)由于位置緊鄰本項(xiàng)目，具有一定參考價(jià)值。海印又一城與萬達(dá)廣場(chǎng)處于萬博商圈內(nèi)，與本項(xiàng)目相距約有30分鐘車程。萬博商圈哈街匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)羅家圣鑫廣場(chǎng)一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布市橋南商圈二、所處區(qū)域特點(diǎn)萬博商圈市橋老城商圈市橋南商圈調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手海印又一城萬達(dá)廣場(chǎng)（萬博項(xiàng)目）羅家圣鑫廣場(chǎng)匯攏商業(yè)廣場(chǎng)青蘿天地哈街大潤(rùn)發(fā)區(qū)域特點(diǎn)定位為高端商務(wù)區(qū)，商業(yè)氛圍尚不濃厚；目前已建設(shè)商業(yè)少，以郊區(qū)式商業(yè)形態(tài)為主，周邊聚集了廣州碧桂園、星河灣、雅居樂等大型社區(qū)。傳統(tǒng)商圈、商業(yè)氛圍濃厚；輻射整個(gè)番禺區(qū)域，人流量較大；區(qū)內(nèi)建筑老舊、道路擁擠，目前缺乏規(guī)模大、功能齊商業(yè)項(xiàng)目；規(guī)劃為番禺商業(yè)副中心；目前已建成商業(yè)少，商業(yè)氛圍較弱；周邊聚集大量高檔社區(qū)，總?cè)丝诩s15萬人，消費(fèi)力較強(qiáng)主要消費(fèi)群洛溪、華南板塊樓盤居民消費(fèi)力相對(duì)較強(qiáng)以番禺本地居民為主，消費(fèi)力品牌認(rèn)知度相對(duì)偏低橋南板塊樓盤居民發(fā)展成熟度尚未成熟成熟尚未成熟萬博商圈海印又一城城萬達(dá)廣場(chǎng)（（萬博項(xiàng)目目）三、競(jìng)爭(zhēng)性性項(xiàng)目調(diào)研研分析海印又一城城項(xiàng)目位于于番禺區(qū)南南村鎮(zhèn)番禺禺大道北，，處于中山山、順德、、珠海、番番禺等地進(jìn)進(jìn)入廣州的的主干道上上。周邊樓盤包包括華南碧碧桂園、廣廣州碧桂園園、錦繡香香江、南國國奧林匹克克花園、雅雅居樂、星星河灣、金金海岸花園園、麗江花花園、祈福福新村、華華南新城等等，具有大大量消費(fèi)群群體。海印又一城項(xiàng)目位置海印又一城城（建設(shè)中中）海印又一城城（建設(shè)中中）功能規(guī)劃：：集五星級(jí)酒酒店、商務(wù)務(wù)寫字樓、、住宅、大大型集中式式商業(yè)于一一體。用地面積：：約10萬平方米建筑面積：：超過25萬平方米。。（其中酒酒店約6萬平方米，，商務(wù)寫字字樓約8萬平方米，，商場(chǎng)、超超市約8萬平方米））停車位：約400個(gè)基本信息項(xiàng)目定位：：打造番禺區(qū)區(qū)內(nèi)輻射能能力最強(qiáng)區(qū)區(qū)域購物商商場(chǎng)建筑規(guī)劃：：海印又一城城商場(chǎng)B、C區(qū)規(guī)劃為大大型集中式式商業(yè)，共共5層。建筑面面積約60000平方米。業(yè)態(tài)規(guī)劃：：計(jì)劃引入品品牌服飾、、時(shí)尚用品品、運(yùn)動(dòng)休休閑、兒童童服裝用品品商鋪，并并打造大型型美食廣場(chǎng)場(chǎng)、五星級(jí)級(jí)電影院，，名牌OUTLET場(chǎng)，電玩娛娛樂城等業(yè)業(yè)態(tài)海印又一城城（建設(shè)中中）功能規(guī)劃二期集中式商業(yè)業(yè)，酒店及及寫字樓一期沃爾爾瑪超市三期住住宅一期沃爾瑪瑪山姆會(huì)員員店，于09年10月已經(jīng)開業(yè)業(yè)。海印又一城城（建設(shè)中中）海印又一城城（建設(shè)中中）目前的工程程建設(shè)情況況招商進(jìn)度：二期目前仍處于主力店招商階段，并正與眾多餐飲品牌洽談當(dāng)中；預(yù)計(jì)年底開始全面招商。主力店：一期沃爾瑪山姆會(huì)員店，已經(jīng)在09年10月開業(yè)，成為廣州首家沃爾瑪山姆會(huì)員店超市，營(yíng)業(yè)額在華南地區(qū)排名第二。北京博納院線（已進(jìn)駐），面積約為3000平方租賃價(jià)格：二期目標(biāo)租賃報(bào)價(jià)200/元/平方管理費(fèi)：暫定為68元/平方/月開業(yè)時(shí)間：擬2012年5月1日招商狀況工程進(jìn)度：二期、三期正處于工程施工階段，目前集中式商業(yè)已建至地上四層。工程進(jìn)度海印又一城城項(xiàng)目借助助地利、自自身優(yōu)勢(shì)以以及沃爾瑪瑪山姆店影影響力，有有條件打造造區(qū)內(nèi)最具具影響力購購物中心，，但現(xiàn)實(shí)交交通配套及及商業(yè)等基基礎(chǔ)設(shè)施略略有不足，，對(duì)招商產(chǎn)產(chǎn)生一定影影響。與本項(xiàng)目在在招商進(jìn)度度、開業(yè)時(shí)時(shí)間等基本本一致，但但其更偏向向于商務(wù)形形式的功能能打造、且且與本項(xiàng)目目不處于同同一區(qū)域，，相距距離離較遠(yuǎn)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目招商商影響有限限。優(yōu)勢(shì)分析析：地處規(guī)劃劃中萬博博CBD商務(wù)圈，，周邊擁擁有較強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)力力人群。。其周邊天天河城奧奧特萊斯斯、吉盛盛偉邦、、四海一一家、及及自身的的沃爾瑪瑪超市已已投入運(yùn)運(yùn)營(yíng)，區(qū)區(qū)域已培培育出一一定的商商業(yè)氛圍圍與市場(chǎng)場(chǎng)知名度度；工程進(jìn)度度較快，，對(duì)現(xiàn)階階段招商商促進(jìn)大大；海印自身身多個(gè)大大型商業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)對(duì)商家家給予一一定信心心。劣勢(shì)分析析：公交等基基礎(chǔ)配套套尚未完完善，目目前消群群體主要要以自駕駕方式消消費(fèi)。海印又一一城（建建設(shè)中））番禺萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)（（規(guī)劃中中）項(xiàng)目位置：處于萬博中心內(nèi)，距離本項(xiàng)目14公里；用地面積：6.7萬平方米建筑面積：超過66萬平方米。主體結(jié)構(gòu)：商業(yè)購物中心、城市商業(yè)街、寫字樓等基本信息經(jīng)營(yíng)定位：高級(jí)商務(wù)區(qū)，主要面向高端群體商業(yè)定位招商進(jìn)度：招商團(tuán)隊(duì)籌備到位，目前與禾綠壽司、九毛九、漢拿山、面包新語、拾味館、蒙自源、味食尚等餐飲進(jìn)行接觸，但由于項(xiàng)目尚未啟動(dòng)，商家目前僅關(guān)注當(dāng)中。租金價(jià)格：預(yù)計(jì)可達(dá)到200元/平方米/月開業(yè)日期：預(yù)計(jì)2013年初招商信息工程進(jìn)度：已基本完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探等前期準(zhǔn)備工作。建設(shè)中，明年年底竣工工程進(jìn)度番禺萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析析：地處規(guī)劃劃中萬博博CBD商務(wù)圈，，周邊擁擁有較強(qiáng)強(qiáng)消費(fèi)力力人群。。萬達(dá)自身身具有豐豐富商業(yè)業(yè)資源與與建設(shè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，招招商及工工程建設(shè)設(shè)速度快快；劣勢(shì)分析析：位置相對(duì)對(duì)較偏，，目前交交通及基基礎(chǔ)配套套尚不便便利；開業(yè)時(shí)間間初定2013年，整體體進(jìn)度較較后。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)講究扎扎堆，比比起白云云新城的的“孤軍軍奮戰(zhàn)””，番禺禺板塊目目前商業(yè)業(yè)格局已已現(xiàn)雛形形。在這這種成行行成市的的氛圍中中，商場(chǎng)場(chǎng)的培育育期應(yīng)該該比白云云新城短短暫。由于萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)目目前尚未未開展地地塊動(dòng)工工，且其其計(jì)劃在在2013年初開業(yè)業(yè)，與本本項(xiàng)目在在推進(jìn)時(shí)時(shí)間上存存在一定定差距，，建議在在近期該該項(xiàng)目未未全面施施工的空空檔，加加快推進(jìn)進(jìn)品牌商商家的簽簽約工作作，以免免對(duì)我項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)生生分流。。番禺萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)（（規(guī)劃中中）市橋老城城商圈羅家圣鑫鑫廣場(chǎng)匯瓏商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)羅家圣鑫鑫廣場(chǎng)位位于番禺禺區(qū)市蓮蓮路與東東環(huán)路的的交界口口，北側(cè)側(cè)主入口口與市蓮蓮路相接接，西臨臨東環(huán)路路，南接接清河?xùn)|東路，三三面環(huán)路路。項(xiàng)目靠近近地鐵3號(hào)線番禺禺廣場(chǎng)站站、周邊邊主要以以政務(wù)區(qū)區(qū)、高檔檔住宅區(qū)區(qū)為主，，在規(guī)劃劃上是番番禺未來來的政治治、商貿(mào)貿(mào)中心。。羅家圣鑫鑫廣場(chǎng)項(xiàng)目位置置羅家圣鑫鑫廣場(chǎng)（（建設(shè)中中）羅家圣鑫鑫廣場(chǎng)（（建設(shè)中中）與本項(xiàng)目距離：處于番禺廣場(chǎng)側(cè)，距離本項(xiàng)目3公里；用地面積：4.7萬平方米建筑規(guī)劃：總建筑面積約20萬平方米，其中商業(yè)面積12.55萬平米（地上5層地下2層）；

項(xiàng)目負(fù)2層規(guī)劃與地鐵番禺廣場(chǎng)站相連，目前正處于規(guī)劃審批當(dāng)中。停車位：1,741個(gè)基本信息項(xiàng)目三面面環(huán)路，，具有較較寬的臨臨街面，，但由于于周邊缺缺乏經(jīng)營(yíng)營(yíng)商業(yè)，，整體商商業(yè)氛圍圍薄弱；；同時(shí)鄰鄰近高架架橋，對(duì)對(duì)項(xiàng)目帶帶來一定定視線阻阻礙，不不利于商商業(yè)氛圍圍營(yíng)造。。周邊環(huán)境境羅家圣鑫鑫廣場(chǎng)（（建設(shè)中中）目前正在在施工進(jìn)進(jìn)行中，，處于負(fù)負(fù)2層施工階階段，部部分建筑筑建至地地上2層。開業(yè)時(shí)間間擬在2012年10月。工程進(jìn)度度羅家圣鑫鑫廣場(chǎng)（（建設(shè)中中）商業(yè)定位：集零售、餐飲、娛樂、服務(wù)、觀光體驗(yàn)等功能于一體的區(qū)域型一站式購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃：共7層，由超市、影院、零售商業(yè)、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)所組成；從業(yè)態(tài)規(guī)劃分布上看，零售類業(yè)態(tài)約占項(xiàng)目6成比例，與本項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能組合較類似。商業(yè)定位招商情況況：現(xiàn)階段計(jì)計(jì)劃整體體打包出出租，與與泰國中中央百貨貨、廣百百百貨、、華潤(rùn)萬萬家洽談?wù)劗?dāng)中租賃價(jià)格格：對(duì)外報(bào)價(jià)價(jià)約90元/㎡；招商狀況況B2B1L1L2L3L4L5羅家圣鑫鑫廣場(chǎng)（（建設(shè)中中）優(yōu)勢(shì)分析析：所處區(qū)域域?yàn)榉巍?、?jīng)濟(jì)文文化教育育的中心心區(qū)域，，靠近番番禺區(qū)政政府、羅羅家酒店店等公建建系統(tǒng)，，是服務(wù)務(wù)于全番番禺的綜綜合功能能區(qū)；建筑面積積達(dá)20萬㎡，具具有一定定規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)；在樓層布布局上各各業(yè)態(tài)較較為清晰晰合理劣勢(shì)分析析：地塊為羅羅家村集集體用地地，對(duì)招招商產(chǎn)生生一定影影響?？拷呒芗軜?，使使項(xiàng)目昭昭示性有有所減弱弱，不利利于商業(yè)業(yè)氛圍營(yíng)營(yíng)造，項(xiàng)目周邊邊缺乏商商業(yè)帶動(dòng)動(dòng)，現(xiàn)商商業(yè)氛圍圍較淡；；羅家項(xiàng)目目定位及及業(yè)態(tài)布布局上與與本項(xiàng)目目相接近近，并且且具有一一定的交交通區(qū)域域優(yōu)勢(shì)，，但由于于其股權(quán)權(quán)分配問問題及用用地屬性性的限制制，項(xiàng)目目進(jìn)展一一直處于于緩慢狀狀態(tài)，也也使其招招商進(jìn)度度一度受受阻。隨隨著該項(xiàng)項(xiàng)目主力力店招商商明朗化化，與本本項(xiàng)目餐餐飲、配配套類業(yè)業(yè)態(tài)招商商產(chǎn)生影影響。羅家圣鑫鑫廣場(chǎng)（（建設(shè)中中）匯瓏商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)（（建設(shè)中中）項(xiàng)目位置置：位于番禺禺區(qū)清河河?xùn)|路與與德興路路交界，，步行10分鐘可達(dá)達(dá)地鐵3號(hào)線番禺禺廣場(chǎng)站站D出口，距距離本項(xiàng)項(xiàng)目約3公里；用地面積積：3.7萬平方米米，建筑面積積：約15萬平方米米；其中中商業(yè)部部分7層，合共共面積12萬平方米米。地下下停車場(chǎng)場(chǎng)約3萬平方米米。停車位：：3,000個(gè)基本信息息商業(yè)定位：體驗(yàn)式休閑驗(yàn)購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃：以休閑體驗(yàn)為主導(dǎo)，集合大型百貨商場(chǎng)、國際品牌超市、跨國飲食集團(tuán)、名店街、專賣店、立體電影城、康體中心等功能于一體的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)定位從現(xiàn)場(chǎng)模模型規(guī)劃劃顯示，，購物中中心外設(shè)設(shè)計(jì)有大大型戶外外休閑廣廣場(chǎng)，面面積近2萬平㎡。。匯瓏商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)（（建設(shè)中中）目前正處處于地基基開挖階階段；擬2012年5月開業(yè)。。工程進(jìn)度度招商情況：目前正處于主力店洽談及市場(chǎng)摸底階段，預(yù)計(jì)2011年9月份確定主力店；目前洽談商戶：超市：沃爾瑪、吉之島、樂購、卜蜂蓮花、百貨：新光百貨、廣百，餐飲：稻香租賃價(jià)格：一樓最高租金約為500元/㎡，餐飲主要集中于五、六、七層，租金價(jià)格約40元/㎡；管理費(fèi)：48元/㎡（含空調(diào)）；招商狀況匯瓏商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)（（建設(shè)中中）優(yōu)勢(shì)分析析：購物中心心商業(yè)面面積達(dá)12萬㎡，具具有一定定規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)；餐飲租金金水平相相對(duì)較低低。劣勢(shì)分析析：項(xiàng)目整體體設(shè)計(jì)過過于密封封，平面面動(dòng)線規(guī)規(guī)劃過于于復(fù)雜，，商鋪劃劃分并不不理想；；首層臨街街劃分較較多小鋪鋪，預(yù)計(jì)計(jì)將用作作銷售；；主力店等等尚未明明確。匯瓏項(xiàng)目目整體定定為于中中檔項(xiàng)目目，餐飲飲、休閑閑娛樂相相對(duì)占據(jù)據(jù)比重較較大，與與我項(xiàng)目目的定位位差異明明顯。該項(xiàng)目體體量大，，餐飲類類的租金金低（均均價(jià)為40元/平方米/月），對(duì)對(duì)我項(xiàng)目目餐飲類類的招商商推進(jìn)會(huì)會(huì)產(chǎn)生了了一定的的影響。。建議在在招商洽洽談過程程中認(rèn)清清該項(xiàng)目目定位與與我項(xiàng)目目的中高高端定位位的差距距，在品品牌篩選選及洽談?wù)勥^程中中突出差差異化，，以避免免其所帶帶來影響響；匯瓏商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)（（建設(shè)中中）市橋南商商圈青蘿天地地哈街大潤(rùn)發(fā)項(xiàng)目位置：沙灣鎮(zhèn)與市橋南區(qū)交界處，距離本項(xiàng)目2公里；項(xiàng)目概況：該地塊屬工業(yè)用地，通過三改政策轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，是番禺區(qū)第一個(gè)三舊改造項(xiàng)目，用地期限為2011-2036年，地面尚有原建筑物（工廠、屋舍），現(xiàn)階段項(xiàng)目尚未進(jìn)行施工，計(jì)劃2011年4-5月份奠基，現(xiàn)處于招商前期咨詢階段。用地面積：約9.1萬平方米建筑面積：約16萬平方米（2-4層不等建筑）停車位：1,829個(gè)基本信息青蘿天地地青蘿天地地（地塊塊）地處沙灣灣鎮(zhèn)與市市橋南區(qū)區(qū)交界處處，背靠靠山體、、地塊原原作為倉倉儲(chǔ)用地地，周邊邊主要以以自建村村屋為主主。車流流、人流流稀少，，商業(yè)氛氛圍薄弱弱。青蘿天地地（地塊塊）周邊環(huán)境境項(xiàng)目定位：集倉儲(chǔ)型超市、專業(yè)運(yùn)動(dòng)賣場(chǎng)、酒店、餐飲、情景步行街于一體的情景主題式商業(yè)街區(qū)。功能規(guī)劃：由零售商業(yè)、酒店、超市、水療會(huì)（或家私）、影院、酒吧街、美食街等業(yè)態(tài)組成；功能規(guī)劃青蘿天地地（地塊塊）目前“三三舊改造造”牌照照申領(lǐng)剛剛剛拿到到手，地地塊尚未未拆遷。。工程狀況況青蘿天地地（地塊塊）招商情況：目前正處于前期主力業(yè)態(tài)招商及市場(chǎng)摸底階段；除麥德龍、金逸影院、迪卡儂、好樂迪ktv意向簽約外，正與餐飲類及電器類客戶接觸洽談中；洽談客戶：餐飲客戶：星巴克、九毛九、禾綠、肯德基，麥當(dāng)勞、拉丁餐廳、漢拿山、電器客戶：國美、蘇寧租賃價(jià)格：主力商家約30-40元/㎡幅度招商狀況青蘿天地地（地塊塊）優(yōu)勢(shì)分析析：地塊為租租賃性質(zhì)質(zhì)，用地地成本低低，租金金相對(duì)便便宜；項(xiàng)目主力力超市、、電影院院已基本本確定。。劣勢(shì)分析析：位置較偏偏、商業(yè)業(yè)氛圍較較弱；屬于三舊舊改造項(xiàng)項(xiàng)目，地地塊尚未未動(dòng)工，，開發(fā)時(shí)時(shí)間較慢慢。青籮項(xiàng)目目以沙灣灣旅游資資源及自自身靠山山地形特特點(diǎn)為基基礎(chǔ)，以以休閑娛娛樂為主主題，其其同樣借借助綜合合性大型型百貨與與超市為為主體的的帶動(dòng)模模式，但但其位置置相對(duì)較較孤立，，周邊商商業(yè)氛圍圍較淡。該項(xiàng)目目目前已完完成三舊舊改造牌牌照申領(lǐng)領(lǐng)，由于于其租金金相對(duì)較較低，將將對(duì)奧園園廣場(chǎng)客客戶有所所分流。。青蘿天地地（地塊塊）哈街項(xiàng)目目位于橋橋南路旁旁南郊村村委會(huì)辦辦公樓正正對(duì)面，，此前一一直為低低檔的花花卉市場(chǎng)場(chǎng)。不僅僅土地利利用價(jià)值值低，而而且周邊邊村民也也沒有一一個(gè)休閑閑游樂場(chǎng)場(chǎng)所。南南郊村委委結(jié)合實(shí)實(shí)際情況況引資1億元對(duì)此此地塊進(jìn)進(jìn)行改造造，將其其打造成成購物商商業(yè)街。。與本項(xiàng)目距離：項(xiàng)目位于市橋商圈內(nèi)，東起橋興大道、西臨光明路，南臨禺山大道、北至繁華路，距離本項(xiàng)目2公里；用地面積：3.8萬平方米建筑面積：

約5萬平方米主體結(jié)構(gòu)：商業(yè)街長(zhǎng)約700米，由八大主體建筑構(gòu)成、首層樓高7米，二、三層樓高3.8米停車位：350個(gè)基本信息哈街（已已開業(yè)））哈街（已已開業(yè)））商業(yè)定位：集零售、餐飲、娛樂、服務(wù)、觀光體驗(yàn)等功能于一體的區(qū)域型一站式購物中心業(yè)態(tài)定位：由超市、零售商業(yè)、餐飲等業(yè)態(tài)組成；商業(yè)定位招商情況：目前餐飲、零售品牌已基本招滿，并已營(yíng)業(yè)當(dāng)中租賃價(jià)格：100-200元/㎡月管理費(fèi)：首層5元/平方米/月，二層3元/平方米/月。招商狀況樓棟業(yè)態(tài)租金1棟首層為快餐式經(jīng)營(yíng)商戶，二、三層soho辦公100-200，租約3-5年2棟首層品牌零售、果茶飲品店，二、三層小面積服裝、精品店、網(wǎng)吧100-200，租約3-5年3棟美容、健身、瑜伽館，音樂用品專營(yíng)店100-200，租約3-5年4棟首層品牌零售、果茶飲品店，二、三層小面積服裝、精品店、網(wǎng)吧100-200，租約3-5年5棟酒吧100-200，租約3-5年6棟特色服裝及精品零售行業(yè)，力美健健身會(huì)所100-200，租約3-5年7棟品牌特色餐飲租約3-5年8棟首層為個(gè)性化品牌零售，二層為大型品牌餐飲，三層為中影火珊瑚影城，共8個(gè)廳

租約3-5年哈街自2011年4月底開業(yè)業(yè)以來，，由于商商業(yè)氛圍圍欠缺，，加之廣廣州天氣氣逐漸炎炎熱，步步行街外外并無遮遮陽避暑暑等設(shè)施施，人流流量較少少，只在在夜晚用用餐高峰峰期時(shí)人人流較多多，但商商業(yè)氛圍圍的欠缺缺，已令令部分品品牌退場(chǎng)場(chǎng)（見上上圖右））。該該項(xiàng)目品品牌檔次次中檔偏偏低，以以餐飲為為主，加加之車位位等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的配備不不足也在在一定程程度上上限制了了其發(fā)展展。哈街（已已開業(yè)））大潤(rùn)發(fā)（（已開業(yè)業(yè)）大潤(rùn)發(fā)超超市位于于番禺區(qū)區(qū)橋南路路，為大大潤(rùn)發(fā)自自建商場(chǎng)場(chǎng)，一樓樓為獨(dú)立立商鋪，，二三層層超市自自用，四四五層及及地下一一層為停停車場(chǎng)。。項(xiàng)目位置置：番禺區(qū)橋橋南路41號(hào)，距離離本項(xiàng)目目1公里用地面積積：1.5萬平方米米建筑面積積：約5萬平方米米經(jīng)營(yíng)檔次次：中低檔停車位：：400個(gè)基本信息息大潤(rùn)發(fā)（（已開業(yè)業(yè)）業(yè)態(tài)定位：由超市、零售商業(yè)、餐飲等業(yè)態(tài)組成；開業(yè)時(shí)間：2009年9月租賃價(jià)格：一層獨(dú)立商鋪，臨街商鋪約200-300元/平方米/月；二三層超市自用，其中二樓為肉食、海鮮類、三樓為百貨類?？蛻羧后w：主要針對(duì)橋南路周邊住宅區(qū)居民，生活配套、大眾消費(fèi)群體經(jīng)營(yíng)狀況樓層功能主力商家租金1樓獨(dú)立商鋪周大福、阿迪達(dá)斯、耐克、肯德基、蘋果休閑服等200-300元/㎡，租期3-5年2樓超市大潤(rùn)發(fā)超市生鮮、食品等自己經(jīng)營(yíng)3樓超市大潤(rùn)發(fā)超市衣服、日常用品等自己經(jīng)營(yíng)4樓車場(chǎng)停車場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析析：目前橋南南唯一大大型超市市賣場(chǎng)，，具有穩(wěn)穩(wěn)定的客客流開業(yè)時(shí)間間早，周周邊已培培育出一一定商業(yè)業(yè)氛圍。。劣勢(shì)分析析：項(xiàng)目整體體經(jīng)營(yíng)定除去自營(yíng)的超市外，可對(duì)外出租面積有限。目前首層與二層的餐飲與服裝基本只作為超市配套性業(yè)態(tài)。大潤(rùn)發(fā)與與項(xiàng)目相相鄰較近近，其超超市業(yè)態(tài)態(tài)+配套性商商業(yè)的模模式與本本項(xiàng)目綜綜合性購購物中心心有較大大區(qū)別，，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目并不不存在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)威脅脅；相反反大潤(rùn)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)良良好與一一定程度度豐富了了橋南板板塊商業(yè)業(yè)形態(tài)。。大潤(rùn)發(fā)（已開開業(yè)）海印又一城番禺萬達(dá)廣場(chǎng)羅家圣鑫商業(yè)中心匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)青籮天地項(xiàng)目效果圖總建筑面積25萬㎡66萬㎡約20萬㎡15萬㎡16萬㎡購物中心面積8萬㎡10-12萬㎡12.55萬㎡12萬㎡萬㎡預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間2012.52013年（年初）2012.102012.7未確定從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)可得，未未來2-3年內(nèi)，番禺商商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)規(guī)模達(dá)142萬㎡，其中購物中中心招商面積積達(dá)至60萬㎡（含奧園廣場(chǎng)場(chǎng)）。除海印又一城城外。各購物物中心體量基基本在10-14萬㎡之間，與與奧園廣場(chǎng)8.7萬㎡相比占有有一定規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)。從預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)時(shí)間來看，海海印又一城、、羅家項(xiàng)目、、匯瓏商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間間基本集中在在明年5-10月份，與本項(xiàng)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間間最為相近。。1.規(guī)模及開業(yè)時(shí)時(shí)間四、各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)比分析析海印又一城番禺萬達(dá)廣場(chǎng)羅家圣鑫商業(yè)中心匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)青籮天地項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目定位區(qū)域購物商場(chǎng)區(qū)域綜合購物中心區(qū)域中心型購物中心體驗(yàn)式休閑購物中心情景主題式商業(yè)街區(qū)檔次定位中高檔中高檔中檔偏高中檔——樓層地上5層——地下2層，地上5層地下1層停車場(chǎng)、地上1-7層為商場(chǎng)地上2-4層不等建筑群功能規(guī)劃計(jì)劃引入品牌服飾、時(shí)尚用品、運(yùn)動(dòng)休閑、兒童服裝用品商鋪、美食廣場(chǎng)、五星級(jí)電影院、名牌OUTLET場(chǎng)，電玩娛樂城于一體綜合商場(chǎng)——集零售、餐飲、娛樂服務(wù)、觀光等功能于一體，以中檔偏高零售品牌為主打，配合特色餐飲、娛樂，打造綜合性消費(fèi)商業(yè)集超市、百貨、零售、休閑娛樂、餐飲于一體大型綜合商業(yè)體。集倉儲(chǔ)型超市、專業(yè)運(yùn)動(dòng)賣場(chǎng)、酒店、餐飲、情景步行街于一體配套停車位約400個(gè)——1741個(gè)約3000多個(gè)1829個(gè)2.定位及功能規(guī)規(guī)劃各商業(yè)項(xiàng)目在在整體功能布布局上均圍繞繞一站式商業(yè)業(yè)發(fā)展方向，，也代表綜合合型購物中心心是番禺區(qū)域域商業(yè)形態(tài)發(fā)發(fā)展的基本趨趨勢(shì)。在不同區(qū)域的的項(xiàng)目上，其其側(cè)重點(diǎn)也各各不相同：海海印又一城、、萬達(dá)廣場(chǎng)由由于地處萬博博CBD商圈，有所側(cè)側(cè)重于商貿(mào)配配套型商業(yè)，，而羅家項(xiàng)目目、匯瓏項(xiàng)目目、青蘿天地地則側(cè)重于大大眾消費(fèi)與休休閑體驗(yàn)。除海印又一城城主體已建至至地上4層進(jìn)度較快外外，其余均處處于地基開挖挖或地塊階段段。與羅家項(xiàng)目及及匯瓏項(xiàng)目相相比，奧園廣廣場(chǎng)在工程進(jìn)進(jìn)度上具有一一定的領(lǐng)先優(yōu)優(yōu)勢(shì)，亦有利利于在招商過過程中占據(jù)主主動(dòng)、搶占先先機(jī)。海印又一城番禺萬達(dá)廣場(chǎng)羅家圣鑫商業(yè)中心匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)青籮天地現(xiàn)狀——工程進(jìn)度二期購物中心已建至地上四層。地塊尚未動(dòng)工、處于籌備階段，目前正進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探等前期準(zhǔn)備工作。地基開挖，局部已完成二層地基開挖地塊尚未拆遷，目前“三舊改造”牌照申領(lǐng)剛剛拿到手3.工程進(jìn)度從招商情況來來看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目普遍處于于主力商家招招商階段。從目前所了解解情況來看，，主力超市、、百貨、餐飲飲類客戶均為為各項(xiàng)目現(xiàn)階階段所洽談主主力重心，且且大部分品牌牌均有所重疊疊，對(duì)于商家家而言拓展可可選擇性增大大，各項(xiàng)目在在有限商家資資源的爭(zhēng)奪上上將越催激烈烈。海印又一城番禺萬達(dá)廣場(chǎng)羅家圣鑫商業(yè)中心匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)青籮天地招商進(jìn)度處于主力業(yè)態(tài)招商階段，計(jì)劃12月份展開全面招商。招商團(tuán)隊(duì)已籌備到位，主力商家洽談開展中目前計(jì)劃整體打包出租處于前期市場(chǎng)接觸摸底階段，主力店招商洽談中前期招商咨詢階段現(xiàn)階段洽談商家（僅限目前調(diào)查所獲知）餐飲：禾綠壽司、九毛九、漢拿山、餐飲：禾綠壽司、九毛九、漢拿山、面包新語、拾味館、蒙自源、味食尚超市/百貨：吉之島、華潤(rùn)萬家、泰國中央百貨、廣百超市：沃爾瑪、吉之島、樂購、卜蜂蓮花、百貨：新光百貨、廣百，餐飲：稻香、餐飲：星巴克、九毛九、禾綠、肯德基，麥當(dāng)勞、拉丁餐廳、漢拿山、電器：國美、蘇寧、已進(jìn)駐商家北京保利博納影院——————麥德龍、金逸影院、迪卡儂、好樂迪ktv意向簽約4.招商狀況海印又一城番禺萬達(dá)廣場(chǎng)羅家圣鑫商業(yè)中心匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)青籮天地項(xiàng)目效果圖租金水平200元/㎡(建積）——90元/㎡首層：對(duì)外400-500元/㎡（建積），餐飲部份集中在五、六、七層，價(jià)格在40元/㎡左右（建積）30-40元/㎡管理費(fèi)68元/㎡(含空調(diào)）————48元/㎡（含空調(diào)費(fèi))——5.租賃條件各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基基本處于主力力業(yè)態(tài)招商階階段，大部分分對(duì)外并未有有明確租金報(bào)報(bào)價(jià)。匯瓏商業(yè)項(xiàng)目目餐飲租金約約在40元/㎡的較低水平平，對(duì)奧園廣廣場(chǎng)餐飲租金金拉升帶來一一定的阻力。。五、市場(chǎng)整體體狀況分析從目前番禺各各新建商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目情況來看看，未來1-2年市場(chǎng)商業(yè)供供應(yīng)將集中放放量，在各項(xiàng)項(xiàng)目工程進(jìn)度度與開業(yè)時(shí)間間相距不遠(yuǎn)情情況下，奧園園廣場(chǎng)所面臨臨競(jìng)爭(zhēng)威脅將將進(jìn)一步加大大。市場(chǎng)商業(yè)供應(yīng)應(yīng)增多，商家家可選擇性大大，部分商家家在尋求優(yōu)質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目拓展的的時(shí)將更為審審慎，以權(quán)衡衡比較各項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)，一一定程度上影影響項(xiàng)目的招招商進(jìn)度。鑒于目前項(xiàng)目目在工程較快快及主力商家家已率先確立立情況下，加加快項(xiàng)各領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)性品牌及餐餐飲配套商業(yè)業(yè)招商推進(jìn)將將顯得尤為重重要。建議在招商洽洽談過程中充充分展現(xiàn)項(xiàng)目目中高端定位位的形象，突突出項(xiàng)目自身身賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，，以引導(dǎo)商家家清晰區(qū)分奧奧園廣場(chǎng)在定定位、規(guī)劃、、理念、消消費(fèi)群體等與與各項(xiàng)目不同同之處。六、區(qū)域同類類型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系分析（（招商對(duì)外說說辭）萬達(dá)廣場(chǎng)作為全國知名名商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商，萬達(dá)達(dá)有著豐富商商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)運(yùn)作純熟，，在區(qū)域各商商業(yè)項(xiàng)目中處處于較高水平平；其處于萬博商商圈的萬達(dá)廣廣場(chǎng)在位置上上與奧園廣場(chǎng)場(chǎng)并不處于同同一商圈。與與本項(xiàng)目定位位家庭式消費(fèi)費(fèi)有所不同，，該區(qū)域更偏偏重于商務(wù)性性質(zhì)消費(fèi)，并并且預(yù)計(jì)2013年開業(yè)時(shí)間比比奧園廣場(chǎng)足足足晚了1年多。因此并并不存在相互互競(jìng)爭(zhēng)威脅；；相反，萬達(dá)廣廣場(chǎng)落戶番禺禺，更進(jìn)一步步提高區(qū)域整整體商業(yè)發(fā)展展水平，帶商商業(yè)檔次提升升，共同做大大做旺番禺商商業(yè)市場(chǎng)。海印又一城海印又一城與與萬達(dá)廣場(chǎng)均均處于萬博商商圈當(dāng)中，圍圍繞未來萬博博CBD規(guī)劃而發(fā)展建建設(shè)。而奧園園廣場(chǎng)位于市市橋南，其核核心消費(fèi)人群群以番禺南部部的人口為主主，并且以針針對(duì)區(qū)域家庭庭式親子消費(fèi)費(fèi)為特色，所所處商圈、項(xiàng)項(xiàng)目定位與目目標(biāo)消費(fèi)群體體跟海印又一一城、萬達(dá)廣廣場(chǎng)項(xiàng)目均有有所區(qū)別，隨隨著奧園廣場(chǎng)場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)、海印又一一城等品牌高高檔商業(yè)項(xiàng)目目的出現(xiàn)，將將共同推動(dòng)番番禺整體商業(yè)業(yè)發(fā)展水平。。羅家商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)羅家商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)自2008年項(xiàng)目啟動(dòng)至至今已近4年時(shí)間，受限限于發(fā)展商與與羅家村集體體的股權(quán)分配配問題，項(xiàng)目目工程一直反反復(fù)停頓，未未來仍存在工工期延后的可可能；由于涉及村集集體、及多個(gè)個(gè)投資方利益益，對(duì)于后期期招商及營(yíng)運(yùn)運(yùn)將難以達(dá)成成統(tǒng)一的管理理及方向，從從目前打包整整體出租的做做法中亦可見見此問題。因因此后期項(xiàng)目目走向仍是未未知之?dāng)?shù)。在定位上缺乏乏明確特色，，與本項(xiàng)目針針對(duì)突出“家家庭式消費(fèi)””有所區(qū)別。。匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)該項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃僅停留在在把商業(yè)放在在一個(gè)“集中中體”上的概概念，是一個(gè)個(gè)定位于中低低檔次商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)存在較多的的問題，如單單層面積過大大，內(nèi)部人流流動(dòng)線過多，，整體商業(yè)空空間缺乏通透透感，對(duì)后期期經(jīng)營(yíng)存在較較大影響。目前尚處于超超市/百貨洽談階段段，主力店尚尚未明確，與與本項(xiàng)目相比比在整體招商商進(jìn)度及品牌牌質(zhì)量上均有有所落后。無論從項(xiàng)目形形象、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)及檔次上上及品牌規(guī)劃劃上，該項(xiàng)目目只是以中低低檔次的理念念進(jìn)行打造，，與奧園廣場(chǎng)場(chǎng)打造為標(biāo)桿桿商業(yè)存在較較大差距。青蘿天地該項(xiàng)目為“三三舊改造”項(xiàng)項(xiàng)目，所處橋橋南較偏位置置，將打造為為帶休閑旅游游性質(zhì)的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目。目前地塊尚未未拆遷，主力力商家尚處于于意向階段，，項(xiàng)目整體進(jìn)進(jìn)度較慢。該項(xiàng)目的出現(xiàn)現(xiàn)將進(jìn)一步豐豐富橋南板塊塊的商業(yè)形態(tài)態(tài)，與本項(xiàng)目目形式差異化化的理念，使使區(qū)域商業(yè)氛氛圍更為濃厚厚。哈街、大潤(rùn)發(fā)發(fā)哈街與大潤(rùn)發(fā)發(fā)與本項(xiàng)目相相鄰近，其商商業(yè)街及超市市的商業(yè)形態(tài)態(tài)主要滿足周周邊居民生活活配套需要，，與本項(xiàng)目并并不存在可比比性。目前哈街、大大潤(rùn)發(fā)臨街商商鋪價(jià)格租金金已達(dá)至200-250元/㎡的幅度，隨隨著奧園廣場(chǎng)場(chǎng)的落成開業(yè)業(yè)，區(qū)域商業(yè)業(yè)氣氛將越催催濃厚，也將將帶動(dòng)周邊商商業(yè)的租金價(jià)價(jià)值進(jìn)一步提提升。9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2022/12/132022/12/13Tuesday,December13,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2022/12/132022/12/132022/12/1312/13/20229:43:51PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。2022/12/132022/12/132022/12/13Dec-2213-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2022/12/132022/12/132022/12/13Tuesday,December13,202213、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。2022/12/132022/12/132022/12/132022/12/1312/13/202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。13十十二二月月20222022/12/132022/12/132022/12/1315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222022/12/132022/12/132022/12/1312/13/202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/132022/12/1313December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2022/12/132022/12/132022/12/132022/12/139、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。2022/12/132022/12/13Tuesday,December13,202210、很多多事