某區(qū)大學(xué)城地塊可行性報(bào)告

廣州市番禺區(qū)大學(xué)城DS0401/DS0801地塊2008年11月6日--可行性研究公告10月24日提交報(bào)名申請(qǐng)和競(jìng)買保證金11月13日16:00前資格確認(rèn)結(jié)果11月17日提交地塊價(jià)格報(bào)價(jià)單12月2日12:00前目錄地塊介紹SWOT分析市場(chǎng)情況分析經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)附件－兩地塊經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊介紹—區(qū)位情況本次出讓的2塊地塊均位于廣州大學(xué)城。

地塊所在區(qū)域海 珠 區(qū)番禺區(qū)番禺區(qū)生物島地塊介紹—區(qū)位介紹出讓地塊位于大學(xué)城的綜合發(fā)展區(qū)內(nèi)。地塊所在區(qū)域地塊介紹—區(qū)位規(guī)劃大學(xué)城規(guī)劃人口為35－40萬(wàn)人，其中學(xué)生約20萬(wàn)人，教師約2萬(wàn)人，員工人數(shù)約5萬(wàn)人。高科技產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口約3萬(wàn)人左右，村鎮(zhèn)人口5萬(wàn)人，不可預(yù)測(cè)人口3－5萬(wàn)人。地塊所在區(qū)域地塊介紹—交通規(guī)劃地塊所在區(qū)域已開通的地鐵四號(hào)線預(yù)計(jì)2013年開通的地鐵七號(hào)線南沙港快速公路已開通的地鐵四號(hào)線大學(xué)城南站未來(lái)將是地鐵四號(hào)線和七號(hào)線的交匯站番禺區(qū)廣州城區(qū)規(guī)劃中與番禺區(qū)南村連接的橋梁番禺區(qū)生物島已開通的地鐵四號(hào)線大學(xué)城南站已開通的地鐵四號(hào)線大學(xué)城南站未來(lái)將是地鐵四號(hào)線和七號(hào)線的交匯站N地塊介紹地塊編號(hào)：DS0401性質(zhì)：住宅用地占地：8,821m2總建：≤27,522m2地塊編號(hào)：DS0801性質(zhì)：住宅用地占地：11,875m2總建：≤37,050m22塊地合計(jì)占地：20,696m2總建：64,572m2地塊編號(hào)：DS16012008年10月22日政府預(yù)公告地塊地塊編號(hào)：DS11022008年10月22日政府預(yù)公告地塊地塊介紹——規(guī)劃指標(biāo)編號(hào)用地面積（平方米）容積率總建面積（平方米）公建面積（平方米）限高（米）戶型限制DS04018,8213.1227,522385(物業(yè)管理處、警務(wù)室、居委會(huì)、社區(qū)服務(wù)站)50無(wú)DS080111,8753.1237,050554(垃圾收集站、星光老人之家、社區(qū)老人之家、物業(yè)管理)50無(wú)競(jìng)買時(shí)間要求序號(hào)內(nèi)容時(shí)間1公告2008年10月24日2提交報(bào)名申請(qǐng)和競(jìng)買保證金2008年10月24日—11月13日16:00報(bào)名前須須提交競(jìng)買保證金的銀行進(jìn)賬單回執(zhí)的原件，且賬款已到賬3資格確認(rèn)結(jié)果2008年11月17日4提交地塊價(jià)格報(bào)價(jià)單2008年11月17日—12月2日12:00競(jìng)買要求地塊起始價(jià)為 （地塊設(shè)有保留價(jià)）DS0401，起始總價(jià)為0.8257億元，AV3000元/m2DS0801，起始總價(jià)為1.1115億元，AV3000元/m2增價(jià)幅度DS0401為人民幣200萬(wàn)元DS0801為人民幣300萬(wàn)元申請(qǐng)保證金DS0401保證金為人民幣830萬(wàn)元DS0801保證金為人民幣1100萬(wàn)元2地塊合計(jì)：1.9372億元2地塊合計(jì)：1930萬(wàn)元其它它要要求求土地地出出讓讓金金支支付付要要求求第一一期期：：2008年12月15日之之前前，，支支付付出出讓讓價(jià)價(jià)款款的的50%；第二二期期：：2009年10月15日之之前前，，支支付付出出讓讓價(jià)價(jià)款款的的余余額額。。(在支支付付第第二二期期出出讓讓金金時(shí)時(shí)，，須須按按照照以以第第一一期期土土地地出出讓讓價(jià)價(jià)款款之之日日的的貸貸款款利利率率為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，再再乘乘以以須須支支付付款款項(xiàng)項(xiàng)，，向向政政府府支支付付利利息息。。)建設(shè)設(shè)要要求求：：簽訂訂合合同同后后6個(gè)月月內(nèi)內(nèi)政政府府交交地地至至受受讓讓方方；；簽訂訂合合同同后后18個(gè)月月內(nèi)內(nèi)動(dòng)動(dòng)工工（（打打樁樁））；；簽訂訂合合同同后后48個(gè)月月內(nèi)內(nèi)竣竣工工。。SWOT分析析優(yōu)勢(shì)勢(shì)大學(xué)學(xué)城城環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美，，適適宜宜居居住住；；地塊塊區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃主主要要為為大大學(xué)學(xué)用用地地和和商商業(yè)業(yè)、、辦辦公公用用地地，，配配套套完完善善，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)可可供供開開發(fā)發(fā)的的住住宅宅地地塊塊少少；；地塊塊南南向向部部分分高高層層單單位位可可望望江江；；地鐵鐵四四號(hào)號(hào)線線大大學(xué)學(xué)城城南南站站已已開開通通使使用用，，交交通通便便捷捷。。地塊塊付付款款時(shí)時(shí)間間與與以以往往的的土土地地掛掛牌牌不不同同，，一一年年付付清清，，時(shí)時(shí)間間寬寬松松以往往要要求求數(shù)數(shù)十十萬(wàn)萬(wàn)的的建建筑筑面面積積也也要要30多個(gè)個(gè)月月（（建建議議舉舉例例員員村村地地塊塊）），，現(xiàn)現(xiàn)該該地地塊塊工工期期是是48個(gè)月月地價(jià)價(jià)總總價(jià)價(jià)不不高高，，廣廣州州辦辦目目前前有有資資金金，，可可自自行行解解決決，，不不占占用用集集團(tuán)團(tuán)總總部部的的資資金金無(wú)戶戶型型限限制制劣勢(shì)勢(shì)目前前周周邊邊生生活活配配套套未未完完善善，，只只有有零零星星針針對(duì)對(duì)大大學(xué)學(xué)生生生生活活配配套套的的商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施。。加總總6地塊塊的的建建筑筑面面積積，，說(shuō)說(shuō)明明未未來(lái)來(lái)供供應(yīng)應(yīng)有有多多少少，，且且是是集集中中供供應(yīng)應(yīng)機(jī)會(huì)會(huì)大學(xué)學(xué)城城內(nèi)內(nèi)尚尚未未有有商商品品房房，，可可享享有有先先機(jī)機(jī)；；規(guī)劃劃住住宅宅面面積積有有限限，，資資源源稀稀缺缺。。威脅脅周邊邊還還有有四四宗宗土土地地即即將將推推出出市市場(chǎng)場(chǎng)，，未未來(lái)來(lái)供供應(yīng)應(yīng)集集中中、、有有可可能能出出現(xiàn)現(xiàn)同同質(zhì)質(zhì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。整體體市市場(chǎng)場(chǎng)未未來(lái)來(lái)2年屬屬于于調(diào)調(diào)整整期期。。2006-2007年，，番番禺禺區(qū)區(qū)商商品品住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)呈呈大大幅幅減減少少趨趨勢(shì)勢(shì)。。進(jìn)進(jìn)入入2008年，，番番禺禺區(qū)區(qū)供供應(yīng)應(yīng)大大幅幅增增加加，，同同比比上上升升82%。市場(chǎng)場(chǎng)情情況況—番禺禺區(qū)區(qū)一一手手住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)2003-2007年，，番番禺禺區(qū)區(qū)商商品品住住宅宅供供不不應(yīng)應(yīng)求求，，價(jià)價(jià)格格大大幅幅上上漲漲。。每每年年商商品品住住宅宅的的市市場(chǎng)場(chǎng)消消化化率率均均達(dá)達(dá)到到100%以上，最高達(dá)達(dá)到153%，在此期間價(jià)價(jià)格上漲了187%。受供應(yīng)的影響響，08年（1-9月）出現(xiàn)供過(guò)過(guò)于求現(xiàn)象，，商品住宅市市場(chǎng)消化率僅僅56%，價(jià)格雖未回回落，但增幅幅明顯放緩。。市場(chǎng)情況—番禺區(qū)一手住住宅成交（2003年～2008年）由于成交價(jià)格格的下調(diào)，番番禺區(qū)商品住住宅成交量明明顯回升。雖雖然2008年番禺區(qū)商品品住宅成交量量較往年同期期大幅下降，，但從6月起，全區(qū)成成交量穩(wěn)定在在每月8-10萬(wàn)平方米的水水平。與此相反，成成交均價(jià)逐步步下降。9月均價(jià)為7110元/平方米，較1月份下降17%。市場(chǎng)情況—番禺區(qū)一手住住宅成交（2008年1～9月）本項(xiàng)目市場(chǎng)情況——周邊比較項(xiàng)目目（住宅）2413大學(xué)城內(nèi)暫無(wú)無(wú)住宅供應(yīng)，，周邊樓盤情情況選取與地地塊距離較接接近的項(xiàng)目。。序號(hào)項(xiàng)目名稱開發(fā)商規(guī)模售價(jià)（元/m2）1羅馬家園廣東珠江投資有限公司占地：21萬(wàn)平方米總建：63萬(wàn)平方米在售洋房：9,000（裝修）2珠江御景灣廣州市珠江灣房地產(chǎn)有限公司占地：16萬(wàn)平方米總建：36萬(wàn)平方米在售洋房：望江：16,000（帶3000元/m2裝修）不望江：12,000（帶3000元/m2裝修）3華南新城廣州合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司占地：210萬(wàn)平方米總建：300萬(wàn)平方米在售洋房：望江：13,000（精裝修）4廣州雅居樂(lè)花園廣州番禺雅居樂(lè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地：320萬(wàn)平方米總建：434萬(wàn)平方米在售洋房：7,500（裝修）市場(chǎng)情況——周邊比較項(xiàng)目目（住宅）N性質(zhì)：旅館用用地占地：14195m2總建：24361m208年9月18日成交AV：2082元/m2總價(jià)：0.5072億元競(jìng)得者：廣東華盛投資資集團(tuán)有限公公司市場(chǎng)情況——土地成交性質(zhì)：購(gòu)書中中心占地：10988m2總建：36260m207年9月11日流拍起拍AV：1875元/m2總價(jià)：0.68億元性質(zhì)：旅館用用地占地：28302m2總建：67925m207年7月19日成交AV：2429元/m2總價(jià)：1.65億元競(jìng)得者：廣州市凌輝房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目定位*測(cè)算基于兩兩地塊由我司司以底價(jià)競(jìng)得得為基礎(chǔ)，并并對(duì)DS0401地塊首先進(jìn)行行開發(fā)，故兩兩地塊存在800元/平方米的價(jià)差差。住宅起步步價(jià)為毛坯交交樓。經(jīng)濟(jì)分析*說(shuō)明：成交交價(jià)按國(guó)土局局公告起始樓樓面價(jià)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，并按此價(jià)價(jià)底價(jià)成交進(jìn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算算。容積率面積64,572平方米經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果果*說(shuō)明：成交交價(jià)按國(guó)土局局公告起始樓樓面價(jià)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，并按此價(jià)價(jià)底價(jià)成交進(jìn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算算。容積率面積64,572平方米現(xiàn)金流量住宅起步價(jià)9000元/平方米和9800元/平方米，增減減幅度500元/平方米；車位位售價(jià)12萬(wàn)/個(gè)。增價(jià)幅度為500萬(wàn)元。敏感性分析總結(jié)2地塊地理位置置優(yōu)越，環(huán)境境佳，區(qū)域發(fā)發(fā)展?jié)摿Υ?。。本?bào)告以國(guó)土局起拍價(jià)價(jià)作為基礎(chǔ)進(jìn)進(jìn)行計(jì)算：DS0401地塊，ROE=％，IRR＝％，凈利潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)元。DS0801地塊，ROE=％，IRR＝％，凈利潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)元。廣州辦目前有有資金，可自自行解決，不不占用集團(tuán)總總部的資金；；樓面地價(jià)以以目前的市場(chǎng)場(chǎng)情況略為偏偏高，但總價(jià)價(jià)低，且支付付時(shí)間及工期期寬松，既可可以靜待市場(chǎng)場(chǎng)轉(zhuǎn)好，也可可以讓廣州辦辦持續(xù)發(fā)展，，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，該該片區(qū)發(fā)展空空間巨大，因因此建議公司司參與掛牌……附件－項(xiàng)目指指標(biāo)（DS0401）住宅：起步價(jià)：9,500元/平方米（毛坯坯）每年遞增：5%均價(jià)價(jià)：9,896元/平方米車位：均價(jià)價(jià)：15萬(wàn)元/個(gè)整體銷售周期期為19個(gè)月（2010年3月~2011年9月）附件－項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位位（DS0401）容積率面積27,522平方米注：此測(cè)算基基于按起始價(jià)價(jià)0.83億成交計(jì)算。。附件－項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析析（DS0