大連水域未來星海灣壹號項目初步認知課件

水域未來星海灣項目初步認知2006.11.11水域未來星海灣項目初步認知2006.11.11項目初步設想核心問題提出項目特性認知項目基礎分析—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—項目初步設想核心問題提出項目特性認知項目基礎分析—城市發(fā)展項目特性認知偉業(yè)顧問自2004年即進入大連房地產(chǎn)市場，在經(jīng)驗積累的基礎上，通過對本項目用地及周邊的實地踏勘，發(fā)現(xiàn)本項目的突出特性。項目特性認知偉業(yè)顧問自2004年即進入大連房地產(chǎn)市場，在經(jīng)驗3項目用地位置：大連星海灣金融商務中心區(qū)，緊鄰星海廣場項目規(guī)劃指標：建設用地面積121400平米容積率:2.0總建筑面積:242000平米五星級酒店52500平米海景特色商業(yè)37000平米高層海景豪宅58500平米低密度住宅94000平米進度安排:2007.6動工,2008年初住宅部分開始銷售目前處于前期市場研究及規(guī)劃階段項目的突出特性：稀缺性復合性價格高項目特性認知項目用地位置：項目的突出特性：項目特性認知4特性一：稀缺性城市核心+星海廣場+海景特性一：稀缺性城市核心+星海廣場+海景5星海廣場中山廣場6.5公里項目用地本項目位于“城市核心區(qū)”，距中山廣場直線距離6.5公里。交通條件便利，出行方便享受城市配套設施，生活條件便利星海廣場中山廣場6.5公里項目用地本項目位于“城市核心區(qū)”，6緊鄰星海廣場，區(qū)域認知度極高。星海廣場占地面積110萬平方米，中心廣場面積4.5萬平方米是亞洲最大的城市廣場星海廣場的被認知范圍已超越了大連，輻射至東北三省緊鄰星海廣場，區(qū)域認知度極高。7南側(cè)面海，海景資源優(yōu)勢突出。項目用地南邊線緊鄰海域，擁有豐富的海景資源與星海廣場其他項目相比，面海面較長，資源優(yōu)勢突出南側(cè)面海，海景資源優(yōu)勢突出。8特性一：稀缺性低密度住宅項目整體容積率為2.0，原規(guī)劃方案中用地中部為低密度住宅星海廣場已有項目基本為高層住宅，低密度產(chǎn)品稀缺性明顯項目名稱層數(shù)星海國寶30世紀經(jīng)典30一品星海12/33星海陽光12/28星海假日27金玉星海19-27半島聽濤5/10/31星海甲天下12-15特性一：稀缺性低密度住宅項目整體容積率為2.0，原規(guī)劃方案中9特性二：復合性本項目物業(yè)類型的復合性——星海廣場已開發(fā)項目中物業(yè)類型相對單一，缺乏復合型項目五星級酒店海景特色商業(yè)高層海景豪宅低密度住宅特性二：復合性本項目物業(yè)類型的復合性——星海廣場已開發(fā)項目中10特性二：復合性本項目住宅部分高度的復合性——高+低的組合是否有更多的可能性？高層海景豪宅（無限高）低密度住宅（原方案為5層）特性二：復合性本項目住宅部分高度的復合性——高+低的組合是否11特性三：價格高用地資源的稀缺性以及開發(fā)商打造高品質(zhì)產(chǎn)品的實力，奠定了本項目將成為大連首屈一指的豪宅項目，體現(xiàn)在售價上，也將成為大連高端項目價格的標桿。特性三：價格高用地資源的稀缺性以及開發(fā)商打造高品質(zhì)產(chǎn)品的實力12核心問題提出以實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益及社會效益、極大提升品牌形象的目標為出發(fā)點，結(jié)合上述項目特性，提出本項目開發(fā)的核心問題。核心問題提出以實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益及社會效益、極大提升品牌形象13核心問題一：關(guān)于客戶本項目的突出特性奠定了城市核心區(qū)海景豪宅的高端形象，那么我們的客戶也必將是置業(yè)者中的高端人群，而核心問題在于：高端消費力是否充足？由置業(yè)目的而反映出的產(chǎn)品需求特點是什么？核心問題一：關(guān)于客戶本項目的突出特性奠定了城市核心區(qū)海景豪宅14核心問題二：關(guān)于產(chǎn)品從偉業(yè)多年項目操作經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即便是擁有多次置業(yè)經(jīng)驗的高端客戶在產(chǎn)品需求方面也同樣存在很強的引導性，那么我們需要解決的核心問題在于：大連目前市場中的豪宅產(chǎn)品如何？未來什么樣的豪宅產(chǎn)品更加符合大連的市場環(huán)境？本項目如何打造出即符合市場需求，又能體現(xiàn)項目用地特色的差異化產(chǎn)品？核心問題二：關(guān)于產(chǎn)品從偉業(yè)多年項目操作經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即便是擁有多15核心問題三：關(guān)于規(guī)模本項目住宅部分為15.25萬平米，較大的供應量必將對稀缺資源的專署性產(chǎn)生不利的影響，那么我們需要解決的核心問題是：稀缺資源的最大化利用及如何規(guī)避由規(guī)模大而產(chǎn)生的不利影響？核心問題三：關(guān)于規(guī)模本項目住宅部分為15.25萬平米，較大的16核心問題四：項目與區(qū)域間的互動與一般項目被動的接受區(qū)域發(fā)展帶來的影響所不同，本項目由于規(guī)模大、多物業(yè)類型復合，必將對區(qū)域城市化程度的提升也產(chǎn)生較大的影響，為實現(xiàn)更大的社會效益，在項目規(guī)劃中，我們需要解決的核心問題是：如何實現(xiàn)項目與區(qū)域間的互動，加速城市化的進程？核心問題四：項目與區(qū)域間的互動與一般項目被動的接受區(qū)域發(fā)展帶17項目基礎分析嚴謹?shù)姆治鲞^程、科學的分析方法是實現(xiàn)項目準確定位的基礎，下面將對我們的初步分析進行闡述。項目基礎分析嚴謹?shù)姆治鲞^程、科學的分析方法是實現(xiàn)項目準確定位18初步分析確定項目定位基本假設項目五大定位

客戶功能操作檔次產(chǎn)品偉業(yè)的工作方式：四把尺子＋刷油漆用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析針對性深入分析，判定基本假設方案的優(yōu)劣最終定位方案專題性研究為成功實現(xiàn)本項目的五大定位，針對項目的三大特性，偉業(yè)顧問將在以往工作方式的基礎上采用多主線的綜合分析方法。初步分析確定項目定位基本假設項目五大定位客戶功能操作檔次產(chǎn)19通過三條核心的分析主線，解決本項目的三大核心問題：—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—通過三條核心的分析主線，解決本項目的三大核心問題：—城市發(fā)20城市發(fā)展大大連城市發(fā)展規(guī)劃城區(qū)：按“西拓北進”、建設“大大連”的思路，大連城區(qū)將西拓至旅順、北拓至金州。大連市區(qū)由主城區(qū)、旅順口城區(qū)、金州城區(qū)和新城區(qū)組成，各城區(qū)相對獨立、自成系統(tǒng)，形成帶狀組團式結(jié)構(gòu)模式。四個市級公共中心：青泥洼橋、星海灣、小窯灣、大魏家公共中心。城市發(fā)展規(guī)模擴大，中心城區(qū)地位更加突出星海灣作為市級公共中心，對城市化復合功能的需求增加星海廣場城市發(fā)展大大連城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)模擴大，中心城區(qū)地位更加21城市發(fā)展大大連小平島星海灣小平島城市膨脹速度加快，要求星海灣區(qū)域城市化進程加速。小平島項目普通住宅價格已達到6700元/平米!城市發(fā)展大大連小平島星海灣小平島城市膨脹速度加快，要求星海灣22城市發(fā)展大大連大連城市經(jīng)營成功經(jīng)濟水平相對發(fā)達在東北三省中認知度高較高的城市地位吸引來自東北三省的中高端客戶在大連置業(yè)，并形成主力需求。媒體統(tǒng)計，2004年末大連市在售商品房總銷售量的60%被以東北地區(qū)為主的外地居民購買外地客戶置業(yè)比例全國排名第三城市發(fā)展大大連大連城市經(jīng)營成功較高的城市地位吸引來自東北三省23城市發(fā)展大大連北京、天津、大連城市發(fā)展水平比較大連城市經(jīng)濟發(fā)展速度較快，發(fā)展階段略高于天津，處于中間水平，后期增長預期較高。大連商品住宅成交價格高于天津約18%大連人均可支配收入偏低，低于天津平均水平約13.7%，低于北京平均水平約50.7%城市經(jīng)營比較成功，奠定了后續(xù)增長的基礎現(xiàn)階段居民收入偏低，外區(qū)域消費仍將是需求主力城市發(fā)展大大連北京、天津、大連城市發(fā)展水平比較大連城市經(jīng)濟發(fā)24城市發(fā)展星海灣星海灣規(guī)劃戰(zhàn)略發(fā)展縱深不夠，可開發(fā)用地少，綜合配套相對缺乏，不利于區(qū)域成熟；已開發(fā)項目僅依托于景觀資源，升值空間受限。從區(qū)域發(fā)展的高度看，本項目應：提升區(qū)域城市化水平帶動區(qū)域成熟，功能與傳統(tǒng)中心城區(qū)形成差異化互補城市發(fā)展星海灣星海灣規(guī)劃從區(qū)域發(fā)展的高度看，本項目應：25城市發(fā)展借鑒案例——華僑城波托菲諾規(guī)模：總占地面積80萬平方米，建筑面積108萬平方米；資源：7萬平方米燕棲湖、4萬平方米天鵝湖、8萬平方米荔枝林和諦諾山畔；產(chǎn)品：沿湖獨立別墅、Townhouse、多層、小高層和高層豪華住宅，意式風情的商業(yè)街、廣場、鐘樓。城市化景觀豪宅小高層售價30000元/平米獨棟別墅85000元/平米！城市核心區(qū)景觀豪宅得到較高的認可城市發(fā)展借鑒案例——華僑城波托菲諾規(guī)模：總占地面積80萬平方26城市發(fā)展借鑒案例——海名軒（香港，九龍）位置：九龍紅磡環(huán)海街資源：維多利亞港海景產(chǎn)品：極具城市化特點——三棟超高層建筑（68、70、73層），建成初期，是全球最高建筑（232.6米）。外墻以海藍色的玻璃幕墻鋪砌，三座大樓互相接連，形成階梯式的屋頂。城市化景觀豪宅130000元/平米！城市發(fā)展借鑒案例——海名軒（香港，九龍）位置：九龍紅磡環(huán)海街27城市發(fā)展項目用地項目用地條件資源優(yōu)勢交通便利規(guī)模大多物業(yè)類型本項目的城市角色：區(qū)域龍頭城市名片城市發(fā)展項目用地項目用地條件本項目的城市角色：28—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征——城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—29市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價值研究現(xiàn)狀升級國際品牌和國際化標準精細的產(chǎn)品及服務的附加值城市豪宅價值屬性偉業(yè)經(jīng)過多年的經(jīng)驗的積累，對城市豪宅的價值屬性進行總結(jié)，由此為本項目的定位提供有效依據(jù)：市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價值研究現(xiàn)30市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)北京貢院六號威尼斯吹金粉水晶燈、66張牛皮墻紙、17遍的烤漆工藝順景園奢華的立面材料與高檔的配套市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)北京貢院六號威尼斯31市場環(huán)境城市豪宅屬性挖掘區(qū)位價值北京銀泰中心世貿(mào)國際公寓CBD核心區(qū)CBD核心區(qū)市場環(huán)境城市豪宅屬性挖掘區(qū)位價值北京銀泰中心世貿(mào)國際公寓CB32市場環(huán)境城市豪宅屬性深入研究現(xiàn)狀的升級慧谷根園萬城華府望京區(qū)域住宅升級產(chǎn)品萬柳區(qū)域住宅升級產(chǎn)品市場環(huán)境城市豪宅屬性深入研究現(xiàn)狀的升級慧谷根園萬城華府望京區(qū)33市場環(huán)境城市豪宅屬性國際品牌和國際化的標準公園大道季景沁園美國漢斯品牌，高標準精裝修水平新加坡排名第三位的吉寶公司，26萬平米精裝修統(tǒng)一交房市場環(huán)境城市豪宅屬性國際品牌和國際化的標準公園大道季景沁園美34市場環(huán)境城市豪宅屬性精細的產(chǎn)品及服務的附加價值東方之子萬國城MOMA雙主臥設計，男女主人分開，降板式浴缸。家庭智能化，可按不同模式設置MOMA技術(shù)，恒溫恒濕、節(jié)能環(huán)保市場環(huán)境城市豪宅屬性精細的產(chǎn)品及服務的附加價值東方之子萬國城35市場環(huán)境大連城市豪宅特征區(qū)位項目名稱區(qū)位項目名稱西崗區(qū)中央華府中山區(qū)嘉和花樣年華中華名城悅泰林里金宸國際明澤苑小區(qū)前城國際花園尚品南山億達新世界休斯頓公寓隆泉華庭中山九號金煌公寓商務、商業(yè)聚集區(qū)萬達華府沙河口區(qū)星海藍山景觀區(qū)杰特公寓星海陽光星海國寶一品星海半島聽濤世紀經(jīng)典中山區(qū)頤和園大連城市豪宅（8000元/平米以上）項目特征：區(qū)位特征——位于商務、商業(yè)聚集區(qū)或景觀資源區(qū)市場環(huán)境大連城市豪宅特征區(qū)位項目名稱區(qū)位項目名稱西崗區(qū)中央華36市場環(huán)境大連城市豪宅特征價格特征——主要集中在8000-10000元/平米市場環(huán)境大連城市豪宅特征價格特征——主要集中在8000-1037市場環(huán)境大連城市豪宅特征價值特征:中心區(qū)位景觀環(huán)境精裝修大戶型為主項目名稱價值特征項目名稱價值特征頤合園景觀環(huán)境\四合院明澤苑小區(qū)中心區(qū)位中央華府中心區(qū)位尚品南山中心區(qū)位\景觀環(huán)境中華名城中心區(qū)位\歐式園林休斯頓公寓中心區(qū)位\精裝修\小戶型前城國際花園中心區(qū)位中山九號中心區(qū)位金宸國際中心區(qū)位\復式小戶型\精裝修星海藍山星海廣場\海景億達新世界中心區(qū)位\精裝修杰特公寓星海廣場\海景隆泉華庭中心區(qū)位\精裝修星海陽光星海廣場\海景金煌公寓中心區(qū)位\精裝修星海國寶星海廣場\海景\精裝修萬達華府中心區(qū)位一品星海星海廣場\海景嘉和花樣年華中心區(qū)位\精裝修\小戶型半島聽濤星海廣場\海景悅泰林里中心區(qū)位\低密度世紀經(jīng)典星海廣場\海景文園別墅中心區(qū)位

市場環(huán)境大連城市豪宅特征價值特征:項目名稱價值特征項目名稱價38市場環(huán)境未來市場需求充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價值研究現(xiàn)狀升級國際品牌和國際化標準精細的產(chǎn)品及服務的附加值城市豪宅屬性中心區(qū)位景觀資源精裝修大戶型為主大連城市豪宅特征發(fā)展趨勢本項目產(chǎn)品的價值體現(xiàn)售價集中在8000-10000元/平米實現(xiàn)更高的銷售價格市場環(huán)境未來市場需求充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價值研究現(xiàn)39—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征——城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—40客群特征主體特征年齡/學歷/職業(yè)/家庭收入/家庭人數(shù)/原住地/工作地點/日常交通工具需求特征對價格的承受力/對區(qū)位的偏好/對付款方式的偏好/對戶型、面積的偏好/對規(guī)劃設計的偏好一、同檔項目客戶分析對目前在售或與本項目檔次相同的高檔項目客戶進行調(diào)研分析，確定客戶主體特征。二、重點客戶深訪通過對具備購買本項目實力的人群進行深度訪問，把握客戶對產(chǎn)品的需求特征，作為本項目定位的借鑒。三、與城市發(fā)展相結(jié)合，判斷未來客戶特征的變化城市的變化帶動居民無論從消費能力，消費意識還是家庭構(gòu)成、生活習慣方面都發(fā)生著變化。通過對比分析的方法，可以對未來客戶特征進行判斷?？腿禾卣髦黧w特征需求特征一、同檔項目客戶分析二、重點客戶深訪41項目初步設想項目初步設想42將客群細分，由大眾小眾：產(chǎn)品檔次需求置業(yè)目的地域來源客戶客群放大客群縮小將置業(yè)用途為會所、商務公館等的客戶作為本項目的目標客戶之一；擴大客戶地域范圍，突破東三省，放大至北京、天津、山東。多角度尋找擴大項目客群來源的途徑，降低高端消費力不足的可能性帶來的風險；同時本項目由于住宅部分規(guī)模大，具備產(chǎn)品多樣化的條件，能夠?qū)崿F(xiàn)客群的細分。將客群細分，由大眾小眾：客戶客群放43產(chǎn)品突破目前的城市豪宅彰顯與性價比的結(jié)合，滿足客戶的心理需求案例：成都世紀城規(guī)模：占地1504畝，總建筑面積180萬平米物業(yè)類型：住宅、酒店、商業(yè)、辦公、會展、休閑娛樂資源：200畝城市濕地實現(xiàn)更高的價格，需要對目前市場供應的豪宅產(chǎn)品有所超越，通過深層挖掘客戶需求，打造即符合大連未來需求特征又能夠充分發(fā)揮本項目海景、高檔酒店等資源優(yōu)勢的豪宅產(chǎn)品。產(chǎn)品突破目前的城市豪宅彰顯與性價比的結(jié)合，滿足客戶的心理需求44產(chǎn)品成功實現(xiàn)彰顯奢華與高性價比的結(jié)合建筑面積：246.97平米空中花園：135.32平米產(chǎn)品成功實現(xiàn)彰顯奢華與高性價比的結(jié)合45產(chǎn)品打散住宅部分大的規(guī)劃，形成小的BLOCK社區(qū)由封閉半開放小BLOCK間實現(xiàn)產(chǎn)品檔次的差異商業(yè)與住宅適度的結(jié)合，檔次協(xié)調(diào)一致本項目即包括需要體現(xiàn)私密性的居住物業(yè)，又有開放性的商業(yè)與酒店。因此在規(guī)劃中注重本項目與城市之間的相互融合，協(xié)調(diào)私密與開放之間的關(guān)系。產(chǎn)品打散住宅部分大的規(guī)劃，形成小的BLOCK社區(qū)由封閉46產(chǎn)品打造別墅品質(zhì)規(guī)劃中的5層住宅部分所占比例較大并且在區(qū)域市場供應中相對稀缺，是本項目產(chǎn)品定位中的重點，在產(chǎn)品設計上應著重考慮“拔高”的可能性。上海鼎邦麗池產(chǎn)品打造別墅品質(zhì)規(guī)劃中的5層住宅部分所占比例較大并且在區(qū)域市47產(chǎn)品低密度住宅部分產(chǎn)品的再細分5層住宅類獨棟聯(lián)排疊拼花園洋房小高層在項目整體檔次協(xié)調(diào)一致的基礎上，適度增加產(chǎn)品的多樣化，滿足細分客戶的不同需求，實現(xiàn)用地價值最大化。產(chǎn)品低密度住宅部分產(chǎn)品的再細分5層住宅類獨棟在項目整體檔次協(xié)48產(chǎn)品海景資源的最大化商業(yè)打散、滲透至住宅，有利于內(nèi)部住宅海景資源的利用原規(guī)劃方案的限制規(guī)劃方案調(diào)整的可能性商業(yè)部分占據(jù)臨海岸線景觀資源最大的位置，使內(nèi)部住宅對海景資源的利用產(chǎn)生一定的遮擋。產(chǎn)品海景資源的最大化商業(yè)打散、滲透至住宅，有利于內(nèi)部住宅海景49執(zhí)行偉業(yè)的優(yōu)勢綜合服務、全程參與項目異地客戶拓展精確制導、小眾營銷高端客戶長期積累執(zhí)行偉業(yè)的優(yōu)勢綜合服務、全程參與項目異地客戶拓展精確制導、小50綜合服務、全程參與發(fā)展商拿地偉業(yè)投資顧問跟進房地產(chǎn)市場分析經(jīng)濟測算客戶需求研究產(chǎn)品定位概念設計偉業(yè)資產(chǎn)管理公司跟進視開發(fā)商條件解決資金渠道偉業(yè)經(jīng)紀公司跟進偉業(yè)商業(yè)公司跟進就綜合項目進行商業(yè)規(guī)劃設計建議商業(yè)業(yè)態(tài)及服務內(nèi)容設計建議制定項目營銷戰(zhàn)略營銷策略項目形象定位現(xiàn)場包裝建議核心賣點挖掘與推廣方向設定銷售與管理商業(yè)公司后期跟進經(jīng)紀公司配合我愛我家全程配合招商與營銷經(jīng)紀公司現(xiàn)場執(zhí)行綜合服務、全程參與發(fā)展商拿地偉業(yè)投資顧問跟進房地產(chǎn)市場分析經(jīng)51項目異地客戶拓展北京寧波杭州南京上海蘇州溫州太原天津大連2004年起，偉業(yè)顧問提出全國擴張戰(zhàn)略，地域范圍主要集中在華北地區(qū)和東北地區(qū)，項目遍布北京、天津、深圳、山東、遼寧、江蘇、湖北、浙江、河北、黑龍江等多個個省市，天津、南京、武漢、南昌、杭州、大連、太原、濟南、青島、沈陽、哈爾濱、石家莊等多個大重點城市，物業(yè)類型涉及住宅、辦公、商業(yè)等各種綜合類物業(yè)。我愛我家也已在北京、天津、南京、杭州、蘇州、寧波、太原等9個大型城市里成立了分公司，擁有全國500多家門店。沈陽項目異地客戶拓展北京寧波杭州南京上海蘇州溫州太原天津大連2052精確制導、小眾營銷偉業(yè)運用小眾營銷的策略，成功操作多個知名項目，如：北京通用時代國際中心天津萬科金色家園沿海賽洛城……精確制導、小眾營銷偉業(yè)運用小眾營銷的策略，成功操作多個知名項53高端客戶長期積累偉業(yè)所服務的高檔住宅項目：世貿(mào)國際公寓萬泉新新家園碧海云天碧海方舟原生墅康斯丹郡水木蘭亭境界龍灣別墅通用時代國際公寓碧水莊園A區(qū)天安?豪園長河玉墅天津萬科東麗湖……偉業(yè)顧問在北京及其他城市操作過多個高端住宅項目，對不同類型客戶的需求特征形成了長期的經(jīng)驗積累。高端客戶長期積累偉業(yè)所服務的高檔住宅項目：偉業(yè)顧問在北京及其54TheEnd

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謝謝聆聽！歡迎討論！水域未來星海灣項目初步認知2006.11.11水域未來星海灣項目初步認知2006.11.11項目初步設想核心問題提出項目特性認知項目基礎分析—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—項目初步設想核心問題提出項目特性認知項目基礎分析—城市發(fā)展項目特性認知偉業(yè)顧問自2004年即進入大連房地產(chǎn)市場，在經(jīng)驗積累的基礎上，通過對本項目用地及周邊的實地踏勘，發(fā)現(xiàn)本項目的突出特性。項目特性認知偉業(yè)顧問自2004年即進入大連房地產(chǎn)市場，在經(jīng)驗58項目用地位置：大連星海灣金融商務中心區(qū)，緊鄰星海廣場項目規(guī)劃指標：建設用地面積121400平米容積率:2.0總建筑面積:242000平米五星級酒店52500平米海景特色商業(yè)37000平米高層海景豪宅58500平米低密度住宅94000平米進度安排:2007.6動工,2008年初住宅部分開始銷售目前處于前期市場研究及規(guī)劃階段項目的突出特性：稀缺性復合性價格高項目特性認知項目用地位置：項目的突出特性：項目特性認知59特性一：稀缺性城市核心+星海廣場+海景特性一：稀缺性城市核心+星海廣場+海景60星海廣場中山廣場6.5公里項目用地本項目位于“城市核心區(qū)”，距中山廣場直線距離6.5公里。交通條件便利，出行方便享受城市配套設施，生活條件便利星海廣場中山廣場6.5公里項目用地本項目位于“城市核心區(qū)”，61緊鄰星海廣場，區(qū)域認知度極高。星海廣場占地面積110萬平方米，中心廣場面積4.5萬平方米是亞洲最大的城市廣場星海廣場的被認知范圍已超越了大連，輻射至東北三省緊鄰星海廣場，區(qū)域認知度極高。62南側(cè)面海，海景資源優(yōu)勢突出。項目用地南邊線緊鄰海域，擁有豐富的海景資源與星海廣場其他項目相比，面海面較長，資源優(yōu)勢突出南側(cè)面海，海景資源優(yōu)勢突出。63特性一：稀缺性低密度住宅項目整體容積率為2.0，原規(guī)劃方案中用地中部為低密度住宅星海廣場已有項目基本為高層住宅，低密度產(chǎn)品稀缺性明顯項目名稱層數(shù)星海國寶30世紀經(jīng)典30一品星海12/33星海陽光12/28星海假日27金玉星海19-27半島聽濤5/10/31星海甲天下12-15特性一：稀缺性低密度住宅項目整體容積率為2.0，原規(guī)劃方案中64特性二：復合性本項目物業(yè)類型的復合性——星海廣場已開發(fā)項目中物業(yè)類型相對單一，缺乏復合型項目五星級酒店海景特色商業(yè)高層海景豪宅低密度住宅特性二：復合性本項目物業(yè)類型的復合性——星海廣場已開發(fā)項目中65特性二：復合性本項目住宅部分高度的復合性——高+低的組合是否有更多的可能性？高層海景豪宅（無限高）低密度住宅（原方案為5層）特性二：復合性本項目住宅部分高度的復合性——高+低的組合是否66特性三：價格高用地資源的稀缺性以及開發(fā)商打造高品質(zhì)產(chǎn)品的實力，奠定了本項目將成為大連首屈一指的豪宅項目，體現(xiàn)在售價上，也將成為大連高端項目價格的標桿。特性三：價格高用地資源的稀缺性以及開發(fā)商打造高品質(zhì)產(chǎn)品的實力67核心問題提出以實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益及社會效益、極大提升品牌形象的目標為出發(fā)點，結(jié)合上述項目特性，提出本項目開發(fā)的核心問題。核心問題提出以實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益及社會效益、極大提升品牌形象68核心問題一：關(guān)于客戶本項目的突出特性奠定了城市核心區(qū)海景豪宅的高端形象，那么我們的客戶也必將是置業(yè)者中的高端人群，而核心問題在于：高端消費力是否充足？由置業(yè)目的而反映出的產(chǎn)品需求特點是什么？核心問題一：關(guān)于客戶本項目的突出特性奠定了城市核心區(qū)海景豪宅69核心問題二：關(guān)于產(chǎn)品從偉業(yè)多年項目操作經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即便是擁有多次置業(yè)經(jīng)驗的高端客戶在產(chǎn)品需求方面也同樣存在很強的引導性，那么我們需要解決的核心問題在于：大連目前市場中的豪宅產(chǎn)品如何？未來什么樣的豪宅產(chǎn)品更加符合大連的市場環(huán)境？本項目如何打造出即符合市場需求，又能體現(xiàn)項目用地特色的差異化產(chǎn)品？核心問題二：關(guān)于產(chǎn)品從偉業(yè)多年項目操作經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，即便是擁有多70核心問題三：關(guān)于規(guī)模本項目住宅部分為15.25萬平米，較大的供應量必將對稀缺資源的專署性產(chǎn)生不利的影響，那么我們需要解決的核心問題是：稀缺資源的最大化利用及如何規(guī)避由規(guī)模大而產(chǎn)生的不利影響？核心問題三：關(guān)于規(guī)模本項目住宅部分為15.25萬平米，較大的71核心問題四：項目與區(qū)域間的互動與一般項目被動的接受區(qū)域發(fā)展帶來的影響所不同，本項目由于規(guī)模大、多物業(yè)類型復合，必將對區(qū)域城市化程度的提升也產(chǎn)生較大的影響，為實現(xiàn)更大的社會效益，在項目規(guī)劃中，我們需要解決的核心問題是：如何實現(xiàn)項目與區(qū)域間的互動，加速城市化的進程？核心問題四：項目與區(qū)域間的互動與一般項目被動的接受區(qū)域發(fā)展帶72項目基礎分析嚴謹?shù)姆治鲞^程、科學的分析方法是實現(xiàn)項目準確定位的基礎，下面將對我們的初步分析進行闡述。項目基礎分析嚴謹?shù)姆治鲞^程、科學的分析方法是實現(xiàn)項目準確定位73初步分析確定項目定位基本假設項目五大定位

客戶功能操作檔次產(chǎn)品偉業(yè)的工作方式：四把尺子＋刷油漆用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析針對性深入分析，判定基本假設方案的優(yōu)劣最終定位方案專題性研究為成功實現(xiàn)本項目的五大定位，針對項目的三大特性，偉業(yè)顧問將在以往工作方式的基礎上采用多主線的綜合分析方法。初步分析確定項目定位基本假設項目五大定位客戶功能操作檔次產(chǎn)74通過三條核心的分析主線，解決本項目的三大核心問題：—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—通過三條核心的分析主線，解決本項目的三大核心問題：—城市發(fā)75城市發(fā)展大大連城市發(fā)展規(guī)劃城區(qū)：按“西拓北進”、建設“大大連”的思路，大連城區(qū)將西拓至旅順、北拓至金州。大連市區(qū)由主城區(qū)、旅順口城區(qū)、金州城區(qū)和新城區(qū)組成，各城區(qū)相對獨立、自成系統(tǒng)，形成帶狀組團式結(jié)構(gòu)模式。四個市級公共中心：青泥洼橋、星海灣、小窯灣、大魏家公共中心。城市發(fā)展規(guī)模擴大，中心城區(qū)地位更加突出星海灣作為市級公共中心，對城市化復合功能的需求增加星海廣場城市發(fā)展大大連城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)模擴大，中心城區(qū)地位更加76城市發(fā)展大大連小平島星海灣小平島城市膨脹速度加快，要求星海灣區(qū)域城市化進程加速。小平島項目普通住宅價格已達到6700元/平米!城市發(fā)展大大連小平島星海灣小平島城市膨脹速度加快，要求星海灣77城市發(fā)展大大連大連城市經(jīng)營成功經(jīng)濟水平相對發(fā)達在東北三省中認知度高較高的城市地位吸引來自東北三省的中高端客戶在大連置業(yè)，并形成主力需求。媒體統(tǒng)計，2004年末大連市在售商品房總銷售量的60%被以東北地區(qū)為主的外地居民購買外地客戶置業(yè)比例全國排名第三城市發(fā)展大大連大連城市經(jīng)營成功較高的城市地位吸引來自東北三省78城市發(fā)展大大連北京、天津、大連城市發(fā)展水平比較大連城市經(jīng)濟發(fā)展速度較快，發(fā)展階段略高于天津，處于中間水平，后期增長預期較高。大連商品住宅成交價格高于天津約18%大連人均可支配收入偏低，低于天津平均水平約13.7%，低于北京平均水平約50.7%城市經(jīng)營比較成功，奠定了后續(xù)增長的基礎現(xiàn)階段居民收入偏低，外區(qū)域消費仍將是需求主力城市發(fā)展大大連北京、天津、大連城市發(fā)展水平比較大連城市經(jīng)濟發(fā)79城市發(fā)展星海灣星海灣規(guī)劃戰(zhàn)略發(fā)展縱深不夠，可開發(fā)用地少，綜合配套相對缺乏，不利于區(qū)域成熟；已開發(fā)項目僅依托于景觀資源，升值空間受限。從區(qū)域發(fā)展的高度看，本項目應：提升區(qū)域城市化水平帶動區(qū)域成熟，功能與傳統(tǒng)中心城區(qū)形成差異化互補城市發(fā)展星海灣星海灣規(guī)劃從區(qū)域發(fā)展的高度看，本項目應：80城市發(fā)展借鑒案例——華僑城波托菲諾規(guī)模：總占地面積80萬平方米，建筑面積108萬平方米；資源：7萬平方米燕棲湖、4萬平方米天鵝湖、8萬平方米荔枝林和諦諾山畔；產(chǎn)品：沿湖獨立別墅、Townhouse、多層、小高層和高層豪華住宅，意式風情的商業(yè)街、廣場、鐘樓。城市化景觀豪宅小高層售價30000元/平米獨棟別墅85000元/平米！城市核心區(qū)景觀豪宅得到較高的認可城市發(fā)展借鑒案例——華僑城波托菲諾規(guī)模：總占地面積80萬平方81城市發(fā)展借鑒案例——海名軒（香港，九龍）位置：九龍紅磡環(huán)海街資源：維多利亞港海景產(chǎn)品：極具城市化特點——三棟超高層建筑（68、70、73層），建成初期，是全球最高建筑（232.6米）。外墻以海藍色的玻璃幕墻鋪砌，三座大樓互相接連，形成階梯式的屋頂。城市化景觀豪宅130000元/平米！城市發(fā)展借鑒案例——海名軒（香港，九龍）位置：九龍紅磡環(huán)海街82城市發(fā)展項目用地項目用地條件資源優(yōu)勢交通便利規(guī)模大多物業(yè)類型本項目的城市角色：區(qū)域龍頭城市名片城市發(fā)展項目用地項目用地條件本項目的城市角色：83—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征——城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—84市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價值研究現(xiàn)狀升級國際品牌和國際化標準精細的產(chǎn)品及服務的附加值城市豪宅價值屬性偉業(yè)經(jīng)過多年的經(jīng)驗的積累，對城市豪宅的價值屬性進行總結(jié)，由此為本項目的定位提供有效依據(jù)：市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價值研究現(xiàn)85市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)北京貢院六號威尼斯吹金粉水晶燈、66張牛皮墻紙、17遍的烤漆工藝順景園奢華的立面材料與高檔的配套市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)北京貢院六號威尼斯86市場環(huán)境城市豪宅屬性挖掘區(qū)位價值北京銀泰中心世貿(mào)國際公寓CBD核心區(qū)CBD核心區(qū)市場環(huán)境城市豪宅屬性挖掘區(qū)位價值北京銀泰中心世貿(mào)國際公寓CB87市場環(huán)境城市豪宅屬性深入研究現(xiàn)狀的升級慧谷根園萬城華府望京區(qū)域住宅升級產(chǎn)品萬柳區(qū)域住宅升級產(chǎn)品市場環(huán)境城市豪宅屬性深入研究現(xiàn)狀的升級慧谷根園萬城華府望京區(qū)88市場環(huán)境城市豪宅屬性國際品牌和國際化的標準公園大道季景沁園美國漢斯品牌，高標準精裝修水平新加坡排名第三位的吉寶公司，26萬平米精裝修統(tǒng)一交房市場環(huán)境城市豪宅屬性國際品牌和國際化的標準公園大道季景沁園美89市場環(huán)境城市豪宅屬性精細的產(chǎn)品及服務的附加價值東方之子萬國城MOMA雙主臥設計，男女主人分開，降板式浴缸。家庭智能化，可按不同模式設置MOMA技術(shù)，恒溫恒濕、節(jié)能環(huán)保市場環(huán)境城市豪宅屬性精細的產(chǎn)品及服務的附加價值東方之子萬國城90市場環(huán)境大連城市豪宅特征區(qū)位項目名稱區(qū)位項目名稱西崗區(qū)中央華府中山區(qū)嘉和花樣年華中華名城悅泰林里金宸國際明澤苑小區(qū)前城國際花園尚品南山億達新世界休斯頓公寓隆泉華庭中山九號金煌公寓商務、商業(yè)聚集區(qū)萬達華府沙河口區(qū)星海藍山景觀區(qū)杰特公寓星海陽光星海國寶一品星海半島聽濤世紀經(jīng)典中山區(qū)頤和園大連城市豪宅（8000元/平米以上）項目特征：區(qū)位特征——位于商務、商業(yè)聚集區(qū)或景觀資源區(qū)市場環(huán)境大連城市豪宅特征區(qū)位項目名稱區(qū)位項目名稱西崗區(qū)中央華91市場環(huán)境大連城市豪宅特征價格特征——主要集中在8000-10000元/平米市場環(huán)境大連城市豪宅特征價格特征——主要集中在8000-1092市場環(huán)境大連城市豪宅特征價值特征:中心區(qū)位景觀環(huán)境精裝修大戶型為主項目名稱價值特征項目名稱價值特征頤合園景觀環(huán)境\四合院明澤苑小區(qū)中心區(qū)位中央華府中心區(qū)位尚品南山中心區(qū)位\景觀環(huán)境中華名城中心區(qū)位\歐式園林休斯頓公寓中心區(qū)位\精裝修\小戶型前城國際花園中心區(qū)位中山九號中心區(qū)位金宸國際中心區(qū)位\復式小戶型\精裝修星海藍山星海廣場\海景億達新世界中心區(qū)位\精裝修杰特公寓星海廣場\海景隆泉華庭中心區(qū)位\精裝修星海陽光星海廣場\海景金煌公寓中心區(qū)位\精裝修星海國寶星海廣場\海景\精裝修萬達華府中心區(qū)位一品星海星海廣場\海景嘉和花樣年華中心區(qū)位\精裝修\小戶型半島聽濤星海廣場\海景悅泰林里中心區(qū)位\低密度世紀經(jīng)典星海廣場\海景文園別墅中心區(qū)位

市場環(huán)境大連城市豪宅特征價值特征:項目名稱價值特征項目名稱價93市場環(huán)境未來市場需求充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價值研究現(xiàn)狀升級國際品牌和國際化標準精細的產(chǎn)品及服務的附加值城市豪宅屬性中心區(qū)位景觀資源精裝修大戶型為主大連城市豪宅特征發(fā)展趨勢本項目產(chǎn)品的價值體現(xiàn)售價集中在8000-10000元/平米實現(xiàn)更高的銷售價格市場環(huán)境未來市場需求充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價值研究現(xiàn)94—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征——城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—95客群特征主體特征年齡/學歷/職業(yè)/家庭收入/家庭人數(shù)/原住地/工作地點/日常交通工具需求特征對價格的承受力/對區(qū)位的偏好/對付款方式的偏好/對戶型、面積的偏好/對規(guī)劃設計的偏好一、同檔項目客戶分析對目前在售或與本項目檔次相同的高檔項目客戶進行調(diào)研分析，確定客戶主體特征。二、重點客戶深訪通過對具備購買本項目實力的人群進行深度訪問，把握客戶對產(chǎn)品的需求特征，作為本項目定位的借鑒。三、與城市發(fā)展相結(jié)合，判斷未來客戶特征的變化城市的變化帶動居民無論從消費能力，消費意識還是家庭構(gòu)成、生活習慣方面都發(fā)生著變化。通過對比分析的方法，可以對未來客戶特征進行判斷。客群特征主體特征需求特征一、同檔項目客戶分析二、重點客戶深訪96項目初步設想項目初步設想97將客群細分，由大眾小眾：產(chǎn)品檔次需求置業(yè)目的地域來源客戶客群放大客群縮小將置業(yè)用途為會所、商務公館等的客戶作為本項目的目標客戶之一；擴大客戶地域范圍，突破東三省，放大至北京、天津、山東。多角度尋找擴大項目客群來源的途徑，降低高端消費力不足的可能性帶來的風險；同時本項目由于住宅部分規(guī)模大，具備產(chǎn)品多樣化的條件，能夠?qū)崿F(xiàn)客群的細分。將客群細分，由大眾小眾：客戶客群放98產(chǎn)品突破目前的城市豪宅彰顯與性價比的結(jié)合，滿足客戶的心理需求案例：成都世紀城規(guī)模：占地1504畝，總建筑面積180萬平米物業(yè)類型：住宅、酒店、商業(yè)、辦公、會展、休閑娛樂資源：200畝城市濕地實現(xiàn)更高的價格，需要對目前市場供應的豪宅產(chǎn)品有所超越，通過深層挖掘客戶需求，打造即符合大連未來需求特征又能夠充分發(fā)揮本項目海景、高檔酒店等資源優(yōu)勢的豪宅產(chǎn)品。產(chǎn)品突破目前的城市豪宅彰顯與性價比的結(jié)合，滿足客戶的心理需求99產(chǎn)品成功實現(xiàn)彰顯奢華與高