某商業(yè)樓招商推廣策劃報告

世方物業(yè)成就鋪王

深圳世方物業(yè)咨詢有限公司2005年10月風格名苑商業(yè)裙樓招商推廣策劃報告目錄一、項目定位生意機會論證二、項目招商平面分割、三、商場及鋪位裝修建議四、項目經(jīng)營分區(qū)五、項目經(jīng)營品種分類及比例六、目標招商對象調(diào)查七、項目租金、裝修、物業(yè)管理、廣告費用等建議八、招商整合推廣策略九、項目經(jīng)營管理及經(jīng)營推廣策略

一、項目定位生意機會論證4.5萬人口高檔社區(qū)，3.6億日常消費大市場根據(jù)實地調(diào)查不完全統(tǒng)計，項目周邊500米范圍內(nèi)共有住在小區(qū)約20余個，常住人口約43000余人。按500米范圍內(nèi)區(qū)域面積75萬平方米計算，每100平方米人口密度為5.7人，屬于高度人口密集區(qū)域。 人口分布詳見下圖：——各類住宅區(qū)列舉：政府機關(guān)宿舍：省軍區(qū)大院、七支隊宿舍、環(huán)保局50號大院……國企員工住宅區(qū)：中外運小區(qū)、鐵路員工宿舍、紅嶺集團住宅小區(qū)……高檔住宅區(qū)：萬科桂苑、深港豪苑、日豪名園、駿庭名園、威登別墅……寫字樓：茂源大廈、中原大廈、北京大廈、羅湖發(fā)展大廈、建設(shè)大廈、華通大廈、華凱大廈、長虹大廈、百匯大廈、銀河大廈、洪濤大廈……項目周邊的住宅區(qū)多為政府機關(guān)宿舍、國企單位住宅區(qū)、高檔住宅區(qū)和大量的寫字樓，可見本區(qū)域人口以公務(wù)員、國企員工和白領(lǐng)為主，具有較高的消費力。項目周邊500米范圍內(nèi)人口分布圖一、項目定位生意機會論證項目周邊人口購買力分析 深圳2003年居民人均消費支出19960.32元，其中食品、衣著、日用品、教育文化品、其他雜項商品及珠寶、化妝品、美容美發(fā)類等方面的人均支出站總消費支出的40％以上，按此比例計算人均日常消費8000元，則周邊500米范圍內(nèi)43000人口年日常消費將達到3.4億元：

43000人×8000元/人＝3.44億元一、項目定位生意機會論證6000平方米超市+2400平方米特色超市輔營區(qū)的超強聚客能力由于人口眾多，消費力強，使得本片區(qū)成為各大超市百貨商家的必爭之地，但是局限于區(qū)內(nèi)新開發(fā)的物業(yè)少，適合做超市百貨的物業(yè)更是鳳毛麟角，大商家找不到合適的物業(yè)進駐，以致歲寶百貨紅寶店開業(yè)多年后，家樂福才進駐區(qū)域的西北角的鴻翔·御景東園。地理位置極佳的風格名苑的推出，無疑為大商家進駐本區(qū)域提供了一個新平臺。商場經(jīng)營，人氣才是硬道理，超市輔營區(qū)借超級市場的現(xiàn)成人氣，就擁有了做生意的最大本錢。大型超市擁有超強的積聚人氣的力量，使得周圍的商業(yè)坐擁滾滾人流，所謂背靠大樹好乘涼！加上超市輔營區(qū)與龍頭商家形成經(jīng)營業(yè)態(tài)互補，生意自然好過其他地段，因此租金也比其他商鋪高出2倍以上。梅林家樂福、彩田人人樂、翠竹好又多等大型超市輔營區(qū)平均租金都達到200元/平方米以上就是明顯的例證。二、招商平面分割、商場及鋪位裝修建議——平面分割原則通過鋪位分割合理布置主輔通道、人流通道、賣場、休閑空間等，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)造有利條件。合理劃分街鋪與內(nèi)鋪。合理設(shè)置單鋪進深、面寬比例。以墻、柱為基準，以主通道為人流導向，合理設(shè)置通道走向與寬度，保持商場的通暢并美化商場整體布局。協(xié)調(diào)經(jīng)營與銷售面積的矛盾關(guān)系，確保按照“分則好賣，合則好用”的原則進行鋪位規(guī)劃。保證鋪位相應(yīng)的實用率和相應(yīng)經(jīng)營品種的適用性。招商鋪位平面分割圖：平面圖數(shù)據(jù)說明：一層商業(yè)總建筑面積2420平方米，其中商業(yè)面積1694.69平方米。 實用率為71％。街鋪建筑面積主要在80個㎡左右，最小的54㎡，最大218㎡。實用面積在37—152平方米之間，符合社區(qū)經(jīng)營的品牌店對其經(jīng)營面積的要求。內(nèi)鋪建筑面積主要在在10㎡左右，最小6.5㎡，最大21㎡。實用面積在5—14㎡左右，符合內(nèi)鋪經(jīng)營商品對面積的大致需求。主通道寬3米次通道寬2.5米三、商場及鋪位裝修建議商場公共裝修建議：地面

全部地面建議用高級米白色的防滑瓷磚，過道與鋪位間用10公分寬深長條大理石磚作為分隔線區(qū)分；天花由于商場場一樓較較高，有有5.3米，空空間較為為開闊，，為保留留良好的的視覺空空間效果果，建議議：參考一：：白色網(wǎng)格格吊頂，，比較通通透且簡簡單大方方，中間間若嵌入入些黃色色射燈，，則有““星星點點燈”的的美感，，自然而而又富有有情趣。。天花上上可懸掛掛垂柳、、果樹、、燈籠等等修飾品品和色彩彩絢麗的的廣告旗旗幟。商場公共共裝修建建議參考二：：石膏板吊吊頂，如如蔚藍海海岸，在在石膏板板吊頂上上做出波波紋造型型，配合合燈光，，與普通通的平面面吊頂區(qū)區(qū)分開來來，體現(xiàn)現(xiàn)出層次次感、現(xiàn)現(xiàn)代感和和藝術(shù)感感，如圖圖：商場公共共裝修建建議墻面所有墻面面均用ICI刷刷白。柱子公共部分分的柱子子用大理理石+玻玻璃條或或內(nèi)飾燈燈予以包包裝，并并留有電電源接頭頭和廣告告燈箱位位。通道走廊廊的景觀觀小品商場入口口處和超超市輔營營區(qū)將預(yù)預(yù)留較寬寬的通道道，可于于通道上上的電梯梯下面、、柱子的的周圍做做成休閑閑長椅、、設(shè)置綠綠色植物物等特色色小景觀觀；商場場的指示示牌及其其他VI識別系系統(tǒng)也可可以做得得別具一一格、自自成風景景；商場公共共裝修建建議街鋪裝修修建議門楣正門安裝裝雙開玻玻璃門（（門寬80㎝××2，其其余空間間為櫥窗窗位），，門檐設(shè)設(shè)廣告位位，一般般商業(yè)中中心街鋪鋪的廣告告位高度度在3.5ｍ左左右，社社區(qū)步行行商業(yè)街街鋪的廣廣告位高高度在3ｍ左右右，由于于本項目目所臨紅紅桂路街街道較窄窄，非交交通主干干道，因因此廣告告位設(shè)置置在3ｍｍ以上比比較合適適。隔斷街鋪之間間的隔斷斷用輕質(zhì)質(zhì)隔墻或或輕鋼龍龍骨。相相對而言言，兩者者的封閉閉性和安安全性相相差不大大；裝修修檔次上上輕鋼龍龍骨隔墻墻稍高，，也便于于布線，，但成本本高于輕輕質(zhì)隔墻墻。天花預(yù)留，商商戶可選選擇自行行裝修；；或者依依據(jù)經(jīng)營營需要隔隔出兩層層空間；；街鋪裝修修建議地面水泥抹平平；墻面水泥抹平平；配套設(shè)施施每家預(yù)留留電插座座、電話話線（商商戶安裝裝時自行行向電話話公司申申請）、、有線電電視接口口；每家預(yù)留留上下水水管道及及排煙管管道，噴噴淋及煙煙感設(shè)施施，每家家安裝獨獨立水電電表（電電表皆設(shè)設(shè)在用電電房）；；每家預(yù)留留獨立的的空調(diào)外外機安裝裝位內(nèi)鋪裝修修建議靠邊（墻墻）內(nèi)鋪鋪：隔斷用輕質(zhì)隔隔墻或輕輕鋼龍骨骨隔斷，，到頂；臨臨通道面面用玻璃璃隔斷，，到頂。。門及招牌牌平開玻璃璃門；吊吊頂統(tǒng)一一招牌位位，在鋪位2.8ｍｍ高統(tǒng)一一預(yù)留招招牌位。。中心鋪位位：做開放式式鋪位，，用輕質(zhì)質(zhì)隔墻或輕輕鋼龍骨骨隔斷，，到1.5米，，配套設(shè)施施內(nèi)鋪每家家預(yù)留電電插座、、電話線線（商戶戶安裝時時自行向向電話公公司申請請），設(shè)設(shè)獨立電電表；每每家商鋪鋪預(yù)留噴噴淋及煙煙感設(shè)施施；每家家設(shè)有獨獨立的空空調(diào)出風風口。四、項目目經(jīng)營分分區(qū)輔營區(qū)的的經(jīng)營分分區(qū)參照照深圳各各大超市市輔營區(qū)區(qū)之現(xiàn)行行經(jīng)營品品種及項項目周邊邊居民人人口特征征而制定定，但由由于超市市輔營區(qū)區(qū)的經(jīng)營營品種也也在不斷斷的新增增和調(diào)整整之中，，世方公公司將在在招商的的同步階階段，及及時考察察市場變變化，并并做出相相應(yīng)的調(diào)調(diào)整，引引進新的的社區(qū)經(jīng)經(jīng)營品種種?！唧w體分區(qū)如如下：社區(qū)品牌牌商業(yè)街街：即具有有一定的的品牌形形象，適適合也需需要有獨獨立經(jīng)營營空間的的輔營區(qū)區(qū)經(jīng)營品品種，如如：指定定在街鋪鋪經(jīng)營的的服裝、、鞋包類類，西餐餐，美容容美發(fā)，，面包房房，鐘表表眼鏡，，通訊品品牌店，，電信營營業(yè)廳，，藥店，，地產(chǎn)中中介，品品牌音像像，婚紗紗攝影、、銀行營營業(yè)廳，，時尚書書屋，小小型休閑閑吧等經(jīng)經(jīng)營獨立立性較強強的品牌牌店；品牌休閑閑服飾區(qū)區(qū)：品牌休休閑裝、、飾品、、鞋包、、童裝、、童鞋等等；內(nèi)衣區(qū)：：男女內(nèi)衣衣、男女女式睡衣衣；家居飾品品區(qū)：家居飾品品、精品品、工藝藝品、布布藝、花花藝、床床上用品品等；個人護理理區(qū)：個人護護理、化化妝品、、美甲、、美甲美美發(fā)等；；社區(qū)服務(wù)務(wù)區(qū)：沖印、洗洗衣、電電器維修修、保健健品、茶茶葉、糖糖煙酒、、鮮花等等；四、項目目經(jīng)營分分區(qū)經(jīng)營分區(qū)區(qū)圖社區(qū)品牌牌商業(yè)街街個人護理理、美容容美發(fā)區(qū)區(qū)品牌休閑閑服飾區(qū)區(qū)家居服飾飾區(qū)內(nèi)衣區(qū)社區(qū)服務(wù)務(wù)區(qū)五、項目目經(jīng)營品品種分類類及比例例超市輔營營區(qū)經(jīng)營營品種比比較綜合合全面，，引進該該類產(chǎn)品品應(yīng)注意意其品種種的綜合合全面性性，具體體引進商商品品種種的面積積及種類類分配如如表：經(jīng)營分區(qū)經(jīng)營面積（建筑面積）經(jīng)營比例計劃招商數(shù)量社區(qū)品牌商業(yè)街1680㎡70%17家個人護理、家居飾品區(qū)235㎡10%21家女人世界及服裝鞋包區(qū)340㎡14%26家自留面積164㎡6%合計2420㎡100%64家備注：以以上經(jīng)營營面積為為依據(jù)經(jīng)經(jīng)營分區(qū)區(qū)估算的的面積，，僅作參參考；六、目標標招商對對象調(diào)查查——梅林林家樂福福輔營區(qū)區(qū)店面使用面積（m2）經(jīng)營狀況以純40.3好中聯(lián)大藥房128非常好愛兒樂園153.6良好英倫眼鏡81.9柯達影像中心200非常好天福茗茶35.8一般海威遜兒童專賣19.8好品味童裝專賣19.8良好ROMP皮鞋19.8良好地毯專賣19.8良好CXO時裝19.8良好哥莉婭39.6良好CDNSJ時裝19.8良好LAIANSI時裝19.8良好聯(lián)邦鞋具39.6良好新思維時裝19.8良好古田希時裝19.8良好E`SEEO專賣39.6良好雪姬美素80良好交行24小時ATM——良好旅行社柜臺好雪麗阿姨干洗柜臺一般鐘表維修/金銀加工/皮鞋維修柜臺一般租金水平300-400元/m2月（實用面積）六、目標標招商對對象調(diào)查查——彩田田人人樂樂輔營區(qū)區(qū)經(jīng)營狀況內(nèi)容經(jīng)營品種珠寶首飾、化妝品、鞋類、包類；通訊類、家庭電腦、醫(yī)藥服裝、服飾、鞋、包類、家居飾品類具體如：TCL電訊、和丹藥店、波導、康佳、高科電信、皮包皮具珠寶、化妝品、肯德基、一致藥店、小食店、休閑服裝、女裝品牌店、地產(chǎn)中介等租金狀況300~500元/平方米（實用面積）收銀方式獨立收銀，如專賣店統(tǒng)一定價收款、個體戶自行定價收款——翠竹竹好又多多輔營區(qū)區(qū)經(jīng)營狀況內(nèi)容經(jīng)營品種沖曬店、服裝店、醫(yī)藥、保健用品、電子鐘表營養(yǎng)補品、茶葉店、美甲店、小食店、花店、化妝品、通訊產(chǎn)品、眼鏡店、珠寶飾品、溜冰場、餐飲類、大型餐飲店、地產(chǎn)中介、蛋糕店、干洗店租金狀況一樓超市輔營區(qū)租金420元/平方米（實用面積）收銀方式二樓經(jīng)營為統(tǒng)一收銀，一樓為獨立收銀六、目標標招商對對象調(diào)查查——蔚南南海岸輔輔營區(qū)經(jīng)營狀況內(nèi)容超市輔營部分經(jīng)營品種化妝品精品飾品：飾品、精品鞋包皮具品牌服裝：時尚女裝、休閑服裝兒童用品：兒童服裝、兒童玩具、文具、少兒培訓及娛樂項目等家居飾品：床上用品、鮮花、干花、香薰、綜合精品家飾等內(nèi)衣區(qū)：品牌內(nèi)衣、睡衣、休閑家居服等社區(qū)商業(yè)街：肯德基、數(shù)碼沖印、藥店、洗衣店、鮮花盆栽專賣、糖水店、地產(chǎn)中介、玉器、品牌服裝、皮具皮鞋等租金狀況一樓輔營區(qū)租金190元/平方米（建筑面積，實用率47%）收銀方式獨立收銀六、目目標招招商對對象調(diào)調(diào)查小結(jié)：：1、各各超市市輔營營區(qū)經(jīng)經(jīng)營品品種比比較類類似，，均與與社區(qū)區(qū)服務(wù)務(wù)需求求緊密密結(jié)合合，同同時又又與超超市貨貨架上上的商商品形形成互互補，，表現(xiàn)現(xiàn)出既既依賴賴超市市又獨獨立于于超市市的兩兩面性性。2、超超市輔輔營區(qū)區(qū)經(jīng)營營品種種比較較綜合合，通通常可可以分分為兩兩類，，一類類為服服務(wù)型型消費費，如如鐘表表維修修、地地產(chǎn)中中介、、餐飲飲、洗洗衣店店、沖沖曬店店等，，另一一類為為消費費市場場極廣廣泛的的大眾眾產(chǎn)品品，如如服裝裝、鞋鞋包、、便利利店等等。3、超超市輔輔營區(qū)區(qū)經(jīng)營營狀況況普遍遍良好好，應(yīng)應(yīng)歸功功于超超市所所帶來來的人人流；；超市市輔營營區(qū)消消費對對象比比較穩(wěn)穩(wěn)定，，其經(jīng)經(jīng)營也也相對對穩(wěn)定定，這這也意意味著著超市市輔營營區(qū)的的鋪位位升值值空間間有限限，但但保值值能力力極強強。4、超超市輔輔營區(qū)區(qū)經(jīng)營營多選選擇獨獨立收收銀，，經(jīng)營營形式式相對對靈活活。七、租租金、、裝修修、物物業(yè)管管理、、廣告告費用用等建建議租金定定價——租租金制制定的的標準準確定商商場的的租金金水平平，涉涉及到到商場場周邊邊商業(yè)業(yè)設(shè)施施租金金水平平、現(xiàn)現(xiàn)有同同類型型商場場租金金水平平、業(yè)業(yè)主的的投資資回報報期望望值、、市場場對租租金的的承受受能力力等。。本項項目的的租金金標準準將從從以下下兩個個方面面來綜綜合考考慮：：周邊現(xiàn)現(xiàn)有商商業(yè)設(shè)設(shè)施的的租金金水平平經(jīng)營品品種類類似的的超市市輔營營區(qū)的的租金金水平平租金定定價周邊現(xiàn)現(xiàn)有商商業(yè)設(shè)設(shè)施的的租金金水平平地理位置經(jīng)營業(yè)態(tài)使用面積（㎡）租金（元/㎡）寶安南路東側(cè)、柯達沖印店旁電信、市話通入網(wǎng)20300寶安南路西側(cè)、千色店旁煙酒專賣40250寶安南路東側(cè)大信大廈街鋪、麥當勞對面士多店20263紅桂路東側(cè)、清慶新村入口服裝21215紅桂路西側(cè)花店30180清慶新村主通道，靠主入口干洗10230項目對面，靠清慶新村次入口發(fā)廊20180清慶新村主通道最未端士多店18122租金定定價經(jīng)營品品種類類似的的超市市輔營營區(qū)的的租金金水平平好鄰居居超市市輔營營區(qū)經(jīng)營品種使用面積租金水平（元/㎡·月）美食廣場40㎡500煙酒專柜15㎡660手機專柜9㎡520雅美首飾專柜9㎡330小電器專柜9㎡380社匯大藥房50㎡——合計面積132㎡整個輔營區(qū)面積約為300㎡，按此計算其實用率約為33％，因此實際租金約為108—217元/㎡·月租金定定價梅林家樂福按照實用面積計算約300~400元/平方米（按照建筑面積約150-200元/平方米）彩田人人樂按照實用面積計算約300~500元/平方米（按照建筑面積約150-250元/平方米）翠竹好又多一樓超市輔營區(qū)租金420元/平方米（實用面積）（按照建筑面積約210元/平方米）南城百貨一樓臨街輔營區(qū)按實用面積計算約170元/平方米（按照建筑面積約85元/平方米）水貝民樂福按實用面積計算約150元/平方米（按照建筑面積約75元/平方米）其他區(qū)區(qū)域超超市輔輔營區(qū)區(qū)租金定定價——超超市輔輔營區(qū)區(qū)租金金分析析超市輔輔營區(qū)區(qū)租金金與超超市品品牌及及人流流量成成正比比，如如家樂樂福、、好又又多、、人人人樂等等品牌牌超市市的輔輔營區(qū)區(qū)租金金與南南城百百貨、、民樂樂福等等而線線品牌牌超市市輔營營區(qū)租租金拉拉開了了1-2倍倍的差差距；；超市輔輔營區(qū)區(qū)租金金與輔輔營區(qū)區(qū)出租租面積積供應(yīng)應(yīng)有一一定關(guān)關(guān)聯(lián)，，由于于目標標消費費群體體既定定，則則生意意機會會一定定，經(jīng)經(jīng)營者者多，，則單單位經(jīng)經(jīng)營戶戶的生生意機機會就就小，，經(jīng)營營者少少，則則單個個經(jīng)營營戶的的生意意機會會就大大；超市輔輔營區(qū)區(qū)租金金與超超市客客流規(guī)規(guī)劃關(guān)關(guān)系密密切：：如好好又多多二樓樓，與與好又又多超超市區(qū)區(qū)經(jīng)營營相分分離，，輔營營區(qū)無無法共共享超超市客客流，，導致致二樓樓輔營營區(qū)出出租率率極低低，實實際實實現(xiàn)的的租金金也降降低。。租金定定價本項目目街鋪鋪租金金定價價：項目200米方方位內(nèi)內(nèi)街鋪鋪租金金價格格：寶安南南路段段在250—300元/㎡··月月之間間紅桂路路段在在180——250元元/㎡㎡·月月之間間本項目目位于于寶安安南路路與紅紅桂路路的交交匯處處，地地理位位置屬屬于中中上，，店鋪鋪展示示面佳佳，加加上兩兩路龐龐大的的人流流、車車流在在此交交匯，，生意意機會會遠遠遠大于于其他他街鋪鋪。但但是受受到鋪鋪位面面積偏偏大的的影響響，因因此，，本項項目街街鋪的的租金金應(yīng)在在200——250㎡··月之之間；；項目街街鋪的的預(yù)計計售價價為3.6—5.6萬元/㎡㎡之間間，按按年匯匯報率率6％％計算算租金金，本本項目目的街街鋪租租金在在180——280元元/㎡㎡··月之之間。。綜合上上述，，本項項目街街鋪租租金范范圍為為：180—280元/㎡㎡··月租金定定價本項目目內(nèi)鋪鋪租金金定價價：好鄰居居超市市輔營營區(qū)的的租金金在100—200元/㎡··月月之間間，雖雖然其其鋪位位處于于地下下負一一層，，但得得益于于好鄰鄰居的的生意意旺，，帶來來不少少客源源。本本項目目與其其相比比較，，優(yōu)勢勢在于于：1、地地理位位置更更佳，，生意意機會會更多多；2、超超市品品牌更更好，，面積積更大大，品品種更更多，，吸引引來的的顧客客也更更多；；3、鋪鋪位位位于首首層，，出入入更自自如；；但是，，新超超市生生意要要經(jīng)過過一段段時間間的積積累才才能興興旺，，內(nèi)鋪鋪需要要預(yù)留留一定定的升升值空空間。。本項目目內(nèi)鋪鋪的預(yù)預(yù)計售售價為為2.8萬萬元/㎡㎡z左左右，，按年年回報報率6％計計算租租金，，本項項目的的街鋪鋪租金金在140元/㎡··月月左右右。綜合上上述，，本項項目內(nèi)內(nèi)鋪租租金均均價為為：140元/㎡㎡··月租金價價格策策略1、租租賃期期限：：兩年租租約租約時時間與與銷售售返租租時間間保持持一致致，比比較利利于操操作；；租約時時間過過長，，影響響租金金升值值空間間；租租約時時間過過短，，則影影響商商場經(jīng)經(jīng)營的的穩(wěn)定定性，，不利利于引引進品品牌商商家。。因此此，兩兩年租租約是是一個個比較較合適適的租租期。。對于餐餐飲等等需要要簽3—5年租租約的的商戶戶，簽簽訂租租約的的形式式為：：前兩兩年按按6%租金金回報報簽約約，第第3——5年年則租租金遞遞增到到8％％。2、租租金優(yōu)優(yōu)惠：：根據(jù)本本項目目的實實際情情況，，在項項目招招商的的初始始階段段，建建議采采取““放水水養(yǎng)魚魚”的的策略略，即即以一一定的的優(yōu)惠惠租金金措施施吸引引品牌牌商家家，以以帶旺旺商場場。實行租租金優(yōu)優(yōu)惠政政策有有利于于加快快招商商進度度，快快速招招商有有利于于推動動銷售售。優(yōu)惠建建議：第一年年前半半年免免租，，后半半年標標準租租金的的60%；；第二年年全年年標準準租金金的80%。裝修費費用一般情情況下下，普普通商商場公公共及及鋪位位裝修修費用用每平平米約約為550元；；其中中，公公共基基礎(chǔ)裝裝修：：包括括地面面、墻墻面、、天花花等，，一般般在200元/㎡左左右；；鋪位位隔斷斷裝修修：約約350元元/㎡㎡左右右。由由于商商場銷銷售多多帶裝裝修銷銷售，，依據(jù)據(jù)市場場慣例例，本本部分分投入入納入入鋪位位建設(shè)設(shè)成本本中核核算，，不向向商戶戶或投投資客客另外外收費費。物業(yè)管管理費費一般有有中央央空調(diào)調(diào)的商商場，，綜合合管理理費在在20-30元元/㎡㎡之間間，其其中大大型零零售商商場由由于裝裝修比比一般般商場場高檔檔，投投入成成本相相對較較多，，其管管理費費用多多為30元元/㎡㎡。由于本本項目目將投投入精精力進進行經(jīng)經(jīng)營推推廣且且不另另外加加收廣廣告費費，因因此費費用可可相對對提高高。建議本本商場場的物物業(yè)管管理費費為30元元/㎡㎡。具體收收費須須經(jīng)相相關(guān)部部門核核算確確定，，本商商場物物業(yè)管管理費費涵蓋蓋的服服務(wù)項項目內(nèi)內(nèi)容：：中央空空調(diào)的的電費費損耗耗及維維護費費用公共部部分的的水、、電費費商場清清潔、、保安安費物業(yè)管管理費費水費街鋪由由于銷銷售總總值較較高，，鋪位位獨立立營業(yè)業(yè)性較較強，，投資資者比比較關(guān)關(guān)注其其經(jīng)營營的適適應(yīng)性性，因因此建建議全全部街街鋪預(yù)預(yù)留上上下水水接口口，每每戶安安裝獨獨立水水表，，如用用水則則按表表計費費。電費除商場場總表表負荷荷的公公共設(shè)設(shè)施的的用電電外，，所有有商戶戶因個個人需需要，，額外外用電電設(shè)施施所用用電均均按其其電表表讀數(shù)數(shù)，自自行繳繳費。?！獜V廣告費費一般商商場都都有一一個啟啟動、、成長長到做做旺的的過程程，在在這個個過程程中既既需要要廣大大租戶戶的努努力經(jīng)經(jīng)營，，也需需要經(jīng)經(jīng)營管管理公公司的的大力力推廣廣，而而這就就需要要大量量資金金的投投入。。一般般商場場，都都會收收取5～10元元/平平方米米·月月的廣廣告費費用，，作為為商場場宣傳傳推廣廣基金金。但本項項目依依托大大商家家，服服務(wù)于于周邊邊居民民，人人人樂樂的品品牌效效益將將可減減少本本項目目啟動動的難難度，，建議議本項項目減減免廣廣告費費用，，可定定于在在人人人樂做做廣告告或促促銷活活動期期間，，依據(jù)據(jù)商戶戶意愿愿，參參與人人人樂樂的經(jīng)經(jīng)營推推廣活活動中中，由由人人人樂制制定活活動推推廣收收費標標準，，以商商戶自自愿參參加為為原則則。八、招招商整整合推推廣策策略招商，，是銷銷售的的生命命線報率是是物業(yè)業(yè)價值值的最最直接接體現(xiàn)現(xiàn)，租租金水水平又又是體體現(xiàn)回回報率率的主主要參參數(shù)之之一，，市場場能否否開業(yè)業(yè)，以以及市市場能能否做做旺，，是影影響市市場受受益的的直接接因素素，商商場若若不能能開業(yè)業(yè)，則則投資資者的的信心心必將將受到到影響響，從從而影影響銷銷售，，因此此招商商的成成功與與否，，對銷銷售起起著決決定性性作用用。品牌，，是經(jīng)經(jīng)營的的保障障，投投資的的信心心進場商商戶的的品牌牌度，，是商商場經(jīng)經(jīng)營的的根本本，也也是投投資信信心的的根本本，對對于大大眾耳耳熟能能詳?shù)牡钠放婆疲瑹o無疑具具有很很強的的投資資信心心。本本項目目將引引進實實力經(jīng)經(jīng)營商商戶，，以保保證商商戶的的品質(zhì)質(zhì)，為為后期期經(jīng)營營奠定定良好好的基基礎(chǔ)。。項目推推廣名名確定定風格名名苑商商城命名釋釋義：：優(yōu)點：：以項項目住住宅的的名稱稱命名名，可可充分分利用用前期期住宅宅推廣廣的知知名度度，簡簡單明明了，，便于于客戶戶認知知項目目。缺點：：缺乏乏新意意。紅寶商商業(yè)中中心命名釋釋義：：優(yōu)點：：以項項目所所在片片區(qū)地地段““紅桂桂路、、寶安安南路路”命命名，，可以以充分分調(diào)動動本區(qū)區(qū)域的的富有有的紅紅寶人人對本本項目目的認認同感感；同同時，，也突突出了了本項項目在在紅片片區(qū)的的商業(yè)業(yè)地位位與商商業(yè)價價值。。缺點：：容易易讓人人誤會會本項項目在在紅寶寶路上上招商推推廣主主題主要訴訴求主主題為為：品品牌大大超市市進駐駐主題訴訴求：：跟全國國零售售百強強企業(yè)業(yè)人人人樂一一起賺賺錢主題說說明：：講理理論———人人人樂樂超市市多年年經(jīng)營營積累累的經(jīng)經(jīng)營實實力擺事實實———人人人樂超超市人人盡皆皆知的的強大大市場場號召召力其他訴訴求主主題為為：1、強強調(diào)核核心地地理位位置主題訴訴求：：寶安南南路、、紅桂桂路黃黃金雙雙街口口主題說說明：：強調(diào)調(diào)項目目地理理位置置的重重要性性，寶寶安南南路與與紅桂桂路交交匯處處，雙雙街口口，每每日人人流，，車流流量之之巨大大，帶帶來更更多的的生意意機會會。2、生意機會會主題訴求：成熟社區(qū)，實實力消費群體體主題說明：風風格名苑周邊邊的高密度社社區(qū)消費基礎(chǔ)礎(chǔ)雄厚成熟社區(qū)實力力型消費的特特征社區(qū)消費的穩(wěn)穩(wěn)定性及社區(qū)區(qū)發(fā)展帶來的的消費持續(xù)發(fā)發(fā)展廣告策略廣告是企業(yè)用用來直接向招招商目標對象象傳遞信息的的最主要的推推介方式，它它采用靈活的的表現(xiàn)方式，，將物業(yè)的有有關(guān)租賃信息息不知不覺灌灌輸?shù)皆擃惿躺唐方?jīng)營者的的印象中，從從而激發(fā)商家家的租賃經(jīng)營營沖動。該種種方式所涉及及范圍廣，受受眾多，但相相對費用也比比較高，一般般與其他推廣廣策略配合使使用。本項目目的廣告策略略主要內(nèi)容包包括以下幾部部分：廣告策略項目招商前期期階段主要利用人人人樂及發(fā)展商商的品牌形象象，強調(diào)項目目的價值點，，積累目標客客戶。提前在樓體上上做大型條幅幅廣告，將人人人樂進駐信信息公布，通通過周邊居民民將信息迅速速傳播出去。。利用前期市場場調(diào)查資料，，鎖定目標客客戶。設(shè)計制作招商商資料，介紹紹項目詳細情情況、招商條條件、提前向向目標商戶派派發(fā)，迅速積積累大批客戶戶。項目正式招商商階段將招商進度及及進場品牌商商家名稱及時時做成大型條條幅廣告，制制造招商火熱熱場面，繼續(xù)續(xù)跟蹤目標客客戶。少量發(fā)布報紙紙廣告，新聞聞推廣造勢，，促進招商成成交。公共關(guān)系策略略借助于公共傳傳播媒體，通通過組織一系系列與商場及及其經(jīng)營產(chǎn)品品相關(guān)的活動動，再由有關(guān)關(guān)新聞單位或或社會團體進進行宣傳，由由于它的相關(guān)關(guān)報道是以新新聞形式出現(xiàn)現(xiàn)，可以引起起公眾的高度度信賴和注意意，消除其戒戒備心理，達達到一般廣告告難以起到的的效果，此外外通過這些活活動，也可以以引起有關(guān)商商戶的注意，，提高項目的的知名度。項項目正式招商商，舉行“人人人樂隆重進進駐風格名苑苑”簽約儀式式，并邀請人人人樂、開發(fā)發(fā)商等負責人人及部分意向向商戶代表參參加。九、項目經(jīng)營營管理及經(jīng)營營推廣策略——項目經(jīng)營營管理人員架架構(gòu)：由于本項目自自行管理面積積較小，則組組織經(jīng)營管理理公司可一切切從簡，有大大超市帶動，，經(jīng)營壓力較較小。必要的的人員配備如如下：總經(jīng)理一名：：可由新港鴻集集團公司高層層領(lǐng)導人，如如物業(yè)管理公公司主要負責責人兼職。管理部主任一一名：實施項目輔營營區(qū)的經(jīng)營管管理職能。包包括協(xié)調(diào)人人人樂與輔營區(qū)區(qū)的經(jīng)營關(guān)系系；控制輔營營區(qū)的招商工工作；安排商商場的日常保保安、清潔、、物業(yè)維護工工作；協(xié)調(diào)處處理輔營區(qū)租租金價格的市市場調(diào)整。管理員一名：：負責商場空置置鋪位租賃、、物業(yè)管理費費用的收取、、商戶意見及及管理方針的的上傳下達等等。財務(wù)一名：收取租金及物物業(yè)管理費用用以及商場水水電費用損耗耗核算。由于于項目住宅部部有配備保安安與清潔人員員，則本項目目超市輔營區(qū)區(qū)的清潔保安安職能可直接接交由住宅部部相關(guān)工作人人員兼職。九、項目經(jīng)營營管理及經(jīng)營營推廣策略緊跟人人樂步步伐，融入人人人樂經(jīng)營推推廣中；節(jié)假日促銷活活動，與居民民建立良好的的鄰里關(guān)系，，通過各種節(jié)節(jié)假日禮品贈贈送活動：如如“元宵節(jié)””、“情人節(jié)節(jié)”、“三八八婦女節(jié)”、、“五一”、、“母親節(jié)””、“六一””、“父親節(jié)節(jié)”、“十一一”、“中秋秋節(jié)”、“圣圣誕節(jié)”、““元旦”、““春節(jié)”等節(jié)節(jié)日，購物即即送小禮品一一份。與社區(qū)區(qū)居民建立聯(lián)聯(lián)系，培養(yǎng)感感情，從而建建立穩(wěn)固的消消費群體，培培養(yǎng)居民消費費的忠實性；；有獎促銷，利利用購物贈物物、購物贈券券、換購等形形式，開展多多種有獎促銷銷活動，調(diào)動動客戶購物積積極性。9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。02:21:1802:21:1802:2112/14/20222:21:18AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2202:21:1802:21Dec-2214-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。02:21:1802:21:1802:21Wednesday,December14,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2202:21:1802:21:18December14,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。14十十二二月月20222:21:18上午02:21:1812月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:21上上午12月-2202:21December14,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/142:21:1802:21:1814December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為