某商貿城招商定位報告

張家港溫州商貿城

招商定位報告上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零五年四月第一部分引言篇調研依據定位結論調研對象調研范圍調研對象政府部門相關人員各專業(yè)市場管理部門專業(yè)市場經營戶各產業(yè)企業(yè)主張家港各階層市民調研范圍城市的宏觀經濟狀況城市規(guī)劃及發(fā)展狀況

各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經營管理模式

經營戶對現有專業(yè)市場的滿意度、對擬進駐專業(yè)市場的各項需求狀況

各產業(yè)企業(yè)主對本產業(yè)專業(yè)市場的看法及建議

各階層市民對本定位方案的建議和看法調研依據《張家港市統(tǒng)計年鑒》（2002-2004）

專業(yè)市場管理部訪談記錄專業(yè)市場經營戶調研統(tǒng)計數據

與政府有關部門的相關人員訪談記錄

與各產業(yè)私營企業(yè)主訪談記錄各階層市民調研數據第二部分發(fā)展規(guī)劃篇張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃

溫州商貿城的發(fā)展規(guī)劃

張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃有產業(yè)，無市場九州家具城九州裝飾城新世紀汽車城現有市場狀況就目前張家港的整體城市規(guī)劃而言，暫時沒有新的專業(yè)市場項目上馬；專業(yè)市場規(guī)劃狀況張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃三區(qū)六園保稅區(qū)省級開發(fā)區(qū)沿江開發(fā)區(qū)揚子江國際化學工業(yè)園歐洲工業(yè)園冶金工業(yè)園糧油食品工業(yè)園汽車工業(yè)園木業(yè)工業(yè)園產業(yè)園區(qū)打造狀況就溫州商貿城周邊的整體規(guī)劃而言，鋼鐵和汽車會是周邊專業(yè)市場的主要方向。溫州商貿城的發(fā)展規(guī)劃短期規(guī)劃：溫州商貿城在短期之內應該是以完成整個商貿城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內的商家和經營戶進駐商貿城，并且為其創(chuàng)造良好的經營環(huán)境和經營條件。另一方面，吸引消費者前往商貿城進行消費。中期規(guī)劃：溫州商貿城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿城內經營戶結構調整為主要工作，根據溫州商貿城的整體定位，逐步將整個商貿城經營戶結構由批零兼營轉向以批發(fā)為主。長期規(guī)劃：在大量的調整結束之后，溫州商貿城得經營戶結構仍將有較小規(guī)模的調整，但是，溫州商貿城的主要目標旨在樹立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務、優(yōu)化管理，為經營戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤空間。第三部分市場篇溫州商貿城SWOT分析張家港經濟發(fā)展狀況周邊專業(yè)市場狀況溫州商貿城狀況避免同質競爭、抓住空白機會完善市場配套、組合營銷策略上海專業(yè)市場、蘇州專業(yè)市場常州專業(yè)市場、無錫專業(yè)市場南通專業(yè)市場、張家港專業(yè)市場銷售狀況出租狀況經營狀況客戶關注問題狀況各項經濟指標張家港整體經濟發(fā)展規(guī)劃固定資產投資情況房地產市場狀況引論專業(yè)市場存在的前提和依據專業(yè)市場場存在的的前提和和依據政府強力力打造專業(yè)市場場的形成成與政府府對產業(yè)業(yè)的導向向和支持持有著密密不可分分的關系系；交通便捷捷市場的成成功必須須依賴于于人氣的的聚集，，而人氣氣的聚集集離不開開四通八八達的交交通網絡絡需求拉動動聚集效應應慧眼識天天機，發(fā)發(fā)現市場場潛力，，順勢而而動，擴擴大知名名度和品品牌而形形成專業(yè)業(yè)市場；；產業(yè)鏈完完整半成品加加工及成成品制造造廠家、、流通代代理等中中間商、、市場終終端商家家能夠形形成完成成的產業(yè)業(yè)鏈，是是專業(yè)市市場存在在的基本本前提；；張家港經經濟發(fā)展展各項指指標張家港的經濟近近年來持持續(xù)快速速發(fā)展，，國內生生產總值值呈現出出良性增增長的態(tài)態(tài)勢，2004年人均均GDP達到6.67萬元張家港整整體經濟濟發(fā)展規(guī)規(guī)劃圍繞加速速轉型提提升水平平，努力力實現區(qū)區(qū)域經濟濟更快更更好發(fā)展展；圍繞打造造現代制制造業(yè)基基地，推推動二、、三產業(yè)業(yè)互動并并進圍繞擴大大開放，，進一步步促進外外資民資資集聚圍繞統(tǒng)籌籌城鄉(xiāng)協協調發(fā)展展，切實實改善人人民群眾眾生活圍繞城市市未來發(fā)發(fā)展定位位，高標標準推進進城市建建設按照“一一城四片片區(qū)”的的總體構構架，堅堅持以規(guī)規(guī)劃為先先導，進進一步完完善功能能、優(yōu)化化環(huán)境，，全面提提升城市市建設整整體水平平，切實實增強城城市的集集聚力、、競爭力力和可持持續(xù)發(fā)展展能力。。加加快完善善規(guī)劃體體系。按照規(guī)劃劃全覆蓋蓋的目標標，加快快推進各各類規(guī)劃劃編制進進程，形形成包括括市區(qū)和和片區(qū)總總體規(guī)劃劃、控制制性詳規(guī)規(guī)、專業(yè)業(yè)規(guī)劃、、城市設設計在內內的完整整的城市市規(guī)劃體體系。年年內，完完成市區(qū)區(qū)5項分分區(qū)規(guī)劃劃、城西西新區(qū)控控制性詳詳規(guī)和楊楊舍城區(qū)區(qū)整體城城市設計計，抓好好塘橋片片區(qū)、常常陰沙總總體規(guī)劃劃，以及及金港、、錦豐、、塘橋、、樂余新新城的控控制性詳詳規(guī)，將將各項建建設全面面納入規(guī)規(guī)劃指導導的軌道道。圍繞構建建和諧社社會，大大力發(fā)展展各項社社會事業(yè)業(yè)圍繞建設設生態(tài)良良好的新新港城，，積極實實施可持持續(xù)發(fā)展展戰(zhàn)略圍繞提高高執(zhí)政能能力的要要求，不不斷加強強政府自自身建設設張家港整整體經濟濟發(fā)展規(guī)規(guī)劃居住、商業(yè)、貿易、金融居住、辦公城市核心居住、商業(yè)區(qū)物流、生產、加工物流、生產、加工工業(yè)園區(qū)、加工未知七大功能能區(qū)打造造新港城城：溫州商貿貿城位于于東北角角的居住住、商業(yè)業(yè)、貿易易、金融融區(qū)內，，屬于東東部物流流、生產產、加工工功能區(qū)區(qū)北延。。注：本規(guī)規(guī)劃方案案目前尚尚未報批批固定資產產投資情情況張家港固固定資產產投資額額在2003年年有一個個較大幅幅度的上上升，而而在2004年年，這個個漲幅有有所回落落，從某某種意義義上來說說，估計計與宏觀觀調控的的影響有有一定的的關系。。而這個宏宏觀調控控也將影影響后期期的專業(yè)業(yè)市場的的投資建建設，從從這個意意義上來來講，對對溫州商商貿城是是比較有有利的,在一定定時期內內，在張張家港的的專業(yè)市市場領域域不會遇遇到太大大的競爭爭。房地產市市場狀況況目前張家家港房地地產市場場供需兩兩旺，房房地產業(yè)業(yè)成為了了張家港港市的經經濟發(fā)展展支柱產產業(yè)。2004年張家家港房地地產投資資完成情情況良好好，各項項指標均均有較大大幅度的的增長，，2004年累累計完成成房地產產開發(fā)投投資33.38億元，，同比增增長44.69%；商品房批批準預售售面積116.71萬萬平方米米，同期期下降25.3%，商商業(yè)用房房11.88萬萬平方米米，同期期下降了了30.36%周邊專業(yè)業(yè)市場分分析租售模式式只租不售售or只售不租租or租售并舉舉經營模式式無經營管管理公司司or外聘經營營管理公公司or自己組建建經營管管理公司司市場定位位定位業(yè)態(tài)態(tài)；對周邊專專業(yè)市場場的分析析主要從從以下幾幾個方面面著手：：產品形態(tài)態(tài)層數、開開放式or獨立式上海九星星批發(fā)市市場租售模式式只租不售售經營模式式整合大品品牌經營營商，負負責部分分鋪面的的招商，，自己也也負責其其他鋪面面的招商商工作；；市場定位位剛開始定定位為建建材和裝裝飾類產產品，隨隨著市場場不斷擴擴張，目目前已經經形成九九個區(qū)，，包含五五金、建建材、化化工等產產品產品形態(tài)態(tài)單層、獨獨立式鋪鋪面為主主，少量量開放式式的鋪面面上海國際際五金城城租售模式式租售并舉舉，以租租帶售經營模式式以“機電電五金城城”為基基礎，通通過機電電五金項項目開發(fā)發(fā)，向國國際貿易易發(fā)展，，整合大大品牌經經營商，，負責部部分鋪面面的招商商，自己己也負責責部分鋪鋪面的招招商；市場定位位以"機電電五金城城"為基基礎，通通過機電電五金項項目開發(fā)發(fā)，向國國際貿易易發(fā)展；總投資資11億余元人人民幣，，規(guī)劃用用地1100余畝，總總建筑面面積50萬平方米米，可容容納商戶戶3000余家。產品形態(tài)態(tài)獨立式鋪鋪面為主主，少量量開放式式的鋪面面蘇州國際際服裝城城租售模式式前期租售售并舉，，現已將將銷售停停止，只只租不售售；市場定位位占地面積積600畝，建建筑總面面積60萬平方方米，將將建成集國內外外名牌名名品演示示展銷、、名模大大賽、原原輔材料料展銷、、機械設設備及配配件展銷銷、信息息會展、、電子商商務、科科研設計計、教育育培訓、、管理服服務、娛娛樂休閑閑等功能能為一體體的平臺臺產品形態(tài)態(tài)產品形態(tài)態(tài)豐富，，街鋪,開放式式店鋪和和獨立式式的店中中店均有有。經營目標標整合社會會資源,打造世世界時尚尚之都常熟招商商城租售模式式自發(fā)形成成的市場場，租售售模式不不固定，，以只租租不售的的形式為為主；經營模式式招商城管管委會進進行管理理；市場定位招商場、、紡交市市場、西西片市場場、布匹匹市場、、五金市市場5個個管理片片區(qū)，下下轄服裝裝、針織織品、布布匹、裝裝飾面料料、床上上用品、、小商品品、鞋業(yè)業(yè)、五金金、電器器等28個專業(yè)業(yè)批發(fā)市市場。市市場營業(yè)業(yè)面積2.5平平方公里里，商業(yè)業(yè)用房112萬萬平方米米，店鋪鋪、攤位位2萬多多只，旺旺季日均均人流量量15萬萬人次，，日均貨貨運量2000多噸，，招商城城的發(fā)展展帶動了了周邊交交通、旅旅游、服服務業(yè)等等相關產產業(yè)的興興旺，提提供了20多萬萬人口就就業(yè)，市市場年社社會綜合合效益達達30多多億元。。產品品形形態(tài)態(tài)獨立立式式的的鋪鋪面面。。無錫錫招招商商城城租售售模模式式一期期只只租租不不售售，，租租賃賃期期限限為為五五年年，，二二期期將將出出售售產產權權經營營模模式式自己己組組建建經經營營管管理理公公司司進進行行統(tǒng)統(tǒng)一一經經營營管管理理；；市場場定定位位占地地500畝，，總總建建筑筑面面積積60萬平平米米，，投投資資20億元元，，一一期期業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)有有家家電電、、機機電電、、五五金金、、衛(wèi)衛(wèi)浴浴、、燈燈飾飾、、服服裝裝、、床床上上用用品品、、針針織織、、鞋鞋帽帽、、化化妝妝品品、、工工藝藝品品、、旅旅游游用用品品、、紀紀念念品品、、文文化化用用品品、、小小百百貨貨產品品形形態(tài)態(tài)產品品為為兩兩層層，，店店中中店店的的形形式式。。海門門疊疊石石橋橋家家紡紡市市場場租售售模模式式租售售并并舉舉，，以以租租帶帶售售；；經營營模模式式自己己組組建建經經營營管管理理公公司司進進行行統(tǒng)統(tǒng)一一經經營營管管理理；；市場場定定位位占地地77150平方方米米，，擁擁有有8000多個個營營業(yè)業(yè)門門面面及及攤攤位位，，生生產產經經營營床床罩罩、、枕枕套套、、被被套套、、棉棉被被等等床床上上用用品品及及各各類類家家用用電電器器套套、、窗窗簾簾、、靠靠墊墊、、玩玩具具等等300多個個繡繡品品系系列列品品種種產品品形形態(tài)態(tài)產品品為為兩兩層層，，獨獨立立鋪鋪面面形形式式；；張家家港港九九州州家家具具城城張家家港港九九州州家家具具城城租售售模模式式只租租不不售售經營營模模式式自己己組組建建經經營營管管理理公公司司進進行行統(tǒng)統(tǒng)一一經經營營管管理理；；市場場定定位位一、、二二期期工工程程總總投投資資2.5億元元人人民民幣幣，，占占地地600畝；；三三期期工工程程總總建建筑筑面面積積26萬平平方方米米，，招招商商3000戶。。業(yè)業(yè)種種有有家家具具及及布布藝藝、、工工藝藝品品、、床床上上用用品品、、窗窗簾簾等等家家居居用用品品產品品形形態(tài)態(tài)產品品為為一一層層，，有有店店中中店店和和獨獨立立鋪鋪面面兩兩種種形形式式；；各地地市市場場租租金金情情況況圖圖單位位：：元元/日日··平平方方米米各地地市市場場租租金金情情況況圖圖單位位：：元元/日日··平平方方米米各地地市市場場租租金金情情況況從業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)來來看看，，床床上上用用品品的的租租金金水水平平最最高高，，其其次次是是婦婦女女用用品品，，然然后后才才是是兒兒童童用用品品；；從面面積積段段來來看看，，面面積積為為60平平方方米米左左右右的的戶戶型型最最受受市市場場歡歡迎迎；；溫州州商商貿貿城城狀狀況況工程程狀狀況況一期期已已經經交交付付使使用用；；二期期接接近近結結構構封封頂頂；；出租租狀狀況況已經經出出租租了了60多套套銷售售狀狀況況華燕燕公公司司于于2004年九九月月接接手手溫溫州州商商貿貿城城銷銷售售工工作作；；華燕燕公公司司接接手手前前，，共共銷銷售售148套，，接接手手后后共共銷銷售售62套；；業(yè)態(tài)態(tài)定定位位成衣衣棉棉紡紡、、五五金金機機電電、、日日用用百百貨貨、、餐餐飲飲休休閑閑和和步步行行街街綜綜合合，，五五位位一一體體的的綜綜合合性性市市場場溫州州商商貿貿城城SWOT分分析析優(yōu)勢勢張家家港港有有五五大大支支柱柱產產業(yè)業(yè)，，而而目目前前就就專專業(yè)業(yè)市市場場而而言言，，只只有有九九州州家家具具城城和和世世紀紀星星汽汽車車城城兩兩個個項項目目，，就就張張家家港港市市而而言言，，專專業(yè)業(yè)市市場場仍仍屬屬于于空空白白；；劣勢地理位置較為為偏遠；倉儲物流用地地缺乏，配套套不齊備；沒有產權；不能辦理按揭揭貸款，只能能采取分期付付款的方法；；部分店鋪無法法打通，對于于經營大面積積商鋪的客戶戶無法滿足要要求；機會張家港后期的的專業(yè)市場基基本上沒有，，因此，溫州州商貿城從這這個意義上來來說還是比較較稀缺的；威脅業(yè)態(tài)定位過于于分散，不能能形成集約效效應；產品形態(tài)有很很多硬傷，如如層數、道路路等問題，對對于招商業(yè)態(tài)態(tài)定位有很多多限制；周邊有各主要要產業(yè)都有較較大的專業(yè)市市場，對本案案形成了相當當大的競爭威威脅；沒有較為強有有力的政策保保證和相關措措施建立經營營戶的信心；；溫州商貿城SWOT分析析SWOT分析得出的啟示本案在銷售和和招商上遇到到的阻滯，主主要來源于劣劣勢未能盡可可能的規(guī)避，，而不在于優(yōu)優(yōu)勢是否完全全發(fā)揮；因此此，本案的操操作應該從盡盡量規(guī)避本案案的劣勢，避避免威脅為主主，而以發(fā)揮揮優(yōu)勢，抓住住機會為輔。。相應的策略規(guī)避劣勢解決產權問題解決工商稅務優(yōu)惠問題解決產權,經營權與管理權分離的問題重新調整產品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動完善相關配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理的問題發(fā)揮優(yōu)勢抓住市場空白點，切入市場整合周邊產業(yè)優(yōu)勢，明確市場定位因為張家港專業(yè)市場不多，把握機會向政府要優(yōu)惠第四部分定定位及及細化篇溫州商貿城做做專業(yè)市場的的理由溫州商貿城招招商定位原則則溫州商貿城招商方向及最終定位溫州商貿城最終定位的依據1234溫州商貿城做做專業(yè)市場的的理由交通便捷位于楊錦公路路和張揚公路路旁，沿江高高速直接接入入長三角交通通網絡，便于于向整個長三三角輻射，能能夠降低銷售售產品的物流流成本；支持溫州商貿貿城做專業(yè)市市場的理由地段偏遠溫州商貿城地地段較為偏遠遠，短時間內內難以吸引客客戶前往零售售消費，而專專業(yè)市場針對對性較強，能能夠較快的形形成聚集效應應；溫州商貿城不不得不做專業(yè)業(yè)市場的理由由體量及建筑形形態(tài)支持溫州商貿城建建筑面積約11萬方，建建筑形態(tài)主體體兩層，部分分三層，適合合做專業(yè)市場場；配套欠缺溫州商貿城周周邊配套較差差，普通消費費者難以在溫溫州商貿城周周邊滿足購物物所產生的相相關需求，而而對于專業(yè)市市場的客戶，，這方面的因因素的影響就就要小得多；；溫州商貿城招招商定位方向向的選擇原則則市場空白原則則不僅要立足在在張家港，而而且要立足于于長三角區(qū)域域，至少要在在蘇南地區(qū)尋尋找到市場的的空白點，規(guī)規(guī)避與成熟的的大規(guī)模專業(yè)業(yè)市場形成同同質競爭可行性原則招商定位方向向必須具有可可行性，可操操作性要強可操作性原則則產品的定位必必須滿足易招招商、易成市市、易產生人人流、物流、、現金流的條條件成本導向原則則必須在保證在在溫州商貿城城拿到的貨物物價格到周邊邊類似市場便便宜，解決購購買客戶的成成本問題，這這樣才能讓溫溫州商貿城真真正興旺起來來1234溫州商貿城招招商的方向兒童用品類女性用品類成衣棉紡類日用百貨類小商品類溫州商貿城可可選擇的招商定位方向向綜合考慮上述述招商原則，，溫州商貿城城的招商定位位方向主要有有以下幾類：：我們對溫州商商貿城的業(yè)態(tài)態(tài)定位婦女兒童用品品交易廣場婦女用品兒童用品床上用品定位婦女兒童童用品交易市市場的依據產業(yè)有支持能夠在長三角角范圍內尋找找到比較有力力的產業(yè)支持持女性用品、兒兒童用品和床床上用品的商商業(yè)定位，既既可以滿足單單個消費者對對其的零散需需求，同樣可可以滿足團購購和向下層經經銷商批發(fā)的的特征商業(yè)有特色特色商業(yè)定位位吸引兩大消消費主體——女性與兒童零批易共存招商易成功此商業(yè)定位在在長三角能夠夠找到大量生生產企業(yè)和流流通商入駐本本案定位婦女兒童童用品交易市市場的理由市場有空白蘇南地區(qū)目前前還沒有較大大規(guī)模的專業(yè)業(yè)化的婦女和和兒童的專業(yè)業(yè)市場，以專專取勝，是本本項目的重要要法寶溫州商貿城目目前的一層門門店，二三層層倉庫的倉儲儲條件能夠滿滿足經營戶的的倉儲要求倉儲要求低調研顯示，以以中青年為主主的工人階層層，對于女性性用品、兒童童用品具有較較大數量的需需求，且其消消費具有較強強的沖動性和和隨機性。而而高收入階層層亦經常驅車車前往杭州、、常熟、上海海等地購買女女性用品、兒兒童用品和床床上用品，三三種產品在張張家港具有較較強的市場需需求。產品有市場定位婦女兒童童用品交易市市場的理由人流易聚集此商業(yè)定位符符合各年齡層層次，而且具具有群購、沖沖動性、隨機機性消費傾向向，人流易聚聚集，并形成成滯留整改要求少溫州商貿城目目前的產品形形態(tài)等各方面面均比較適合合做此定位市市場，定位變變動后發(fā)生的的相應整改較較少，也能節(jié)節(jié)約部分成本本易生現金流現有的商業(yè)定定位屬于日用用消費品，季季節(jié)性消費不不明顯，且多多數不屬于耐耐用品，易產產生現金流對對于本新興市市場至關重要要政府必支持現有的商業(yè)定定位一旦成形形，不但解決決大量社會就就業(yè)問題，而而且能為政府府提供大量財財稅收入，并并且有可能成成為張家港商商業(yè)歷史上的的一座豐碑第五部分招招商篇篇招商原則招商前提招商目標招商實施招商原則招商朋友化長三角品牌化化特色街區(qū)化時尚潮流化批零兼營化效益最大化作為招商工作的的指導方法和和今后張家港港婦女兒童用用品交易廣場場工作開展方方向，始終圍圍繞、貫穿本本‘案的經營營理念和戰(zhàn)略略定位并組織織實施招商朋朋友化、特色色街區(qū)化、長長三角品牌化化、時尚潮流流化、批零兼兼營化、效益益最大化的招招商原則，符符合了本案的的經營理念、、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)規(guī)劃和定位要要求招商前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源政府支持支持五政府批準的各各項地方性收收費（不含有有償服務性收收費）2年內免收；支持四在“廣場內””成立的從事事餐飲、浴場場、娛樂等配配套性的行業(yè)業(yè)和商家，經經營部門認定定3年內免征營業(yè)業(yè)稅留成部分分及個人所得得稅；支持三進入“廣場””的合法經營營戶，凡符合合規(guī)定條件的的，按規(guī)定程程序可以認定定為增值稅一一般納稅人并并按規(guī)定使用用增值稅專用用發(fā)票。對實實行定期定額額稅的經營戶戶，經稅務部部門批準，可可采取按年核核定稅額；支持二進入“廣場””的合法經營營戶，所得稅稅實行地方留留成部分第一一年免征，后后兩年減半征征收，安置失失業(yè)、下崗職職工按國家規(guī)規(guī)定比例的另另外享受勞動動就業(yè)服務企企業(yè)有關稅收收優(yōu)惠政策；；支持一凡進入“廣場場”的經營單單位和個人，，開業(yè)前工商商、稅務直接接幫助辦理注注冊登記，自自廣場開業(yè)之之日起第一年年免征營業(yè)稅稅地方留成部部分，免征工工商管理費，，第二三年減減半征收；核心支持對市區(qū)內老市市場如跳蚤小小商品市場、、步行街小商商品市場等進進行關、停、、并、轉，并并歸口到本案案乃上上之策策；政府支持支持十政府不能隨時時、隨地、隨隨意來打假，，要極力維護護溫州商貿城城的聲譽，而而不能隨時打打假或者檢查查；支持九必須盡量把物物流、倉儲、、郵政、電信信、銀行等城城市配套和生生活配套向本本案傾斜并給給出相應的政政策支持；支持八對市內各小商商品市場和不不符合消防要要求的場所進進行強制性關關停并由主要要領導帶頭和和本案進行對對接，實際操操作人員和主主要掛帥領導導一定要把他他們套住，尤尤其是市里一一二把手及其其手下重要愛愛將；支持七對進入“廣場場”的所有管管理費用可實實行統(tǒng)一扎口口收取的方法法，工商、稅稅務部門應征征收的稅費可可分別委托市市場管理委員員會按時代收收代繳。有關關部門必須主主動為經營戶戶提供優(yōu)質服服務；支持六“廣場內”有有關服務性收收費項目和收收費標準由市市場管理委員員會申報物價價部門批準后后實施，禁止止各種攤派和和強制性征收收費用；開發(fā)商搭臺搭臺六開發(fā)商鄭重承承諾，租賃一一年后有權無無理由退房并并返還開業(yè)保保證金；搭臺五進入市場的合合法經營戶，，在試營業(yè)期期間除各商鋪鋪的水電費自自理外，其余余費用一律免免除，并免費費享受半年倉倉儲服務；搭臺四租賃廣場商商鋪的合法法經營戶，，承租為三三年，在經經營過程中中享受“第第一年免半半年租金，，第二年返返還三個月月租金，第第三年返還還一個月租租金”的優(yōu)優(yōu)惠政策；；搭臺三對前50名進駐的家家紡、婦女女兒童用品品商家，可可享受一定定的租金優(yōu)優(yōu)惠；搭臺二進入廣場內內的婦女兒兒童用品行行業(yè)，由開開發(fā)商免費費安裝統(tǒng)一一規(guī)格的店店面招牌；；搭臺一重組經營管管理公司進進行統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、統(tǒng)一一經營、統(tǒng)統(tǒng)一管理；；整合社會資資源公司放權制制定招商租租金炒作方方案，使參參與招商的的各方面人人員都能從從中獲益招商目標近期目標工作重點一年半內，，附近一小小時能達到到縣級市的的中低檔婦婦女兒童用用品、床上上用品的生生產企業(yè)、、經銷商和和個體工商商戶，尤其其是張家港港市區(qū)及所所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的批發(fā)商、、零售商、、經銷商和和個體工商商戶為招商商重點，而而且高層的的工作重點點應該集中中精力在中中低檔婦女女兒童用品品中經營較較好的生產產企業(yè)、經經銷商和個個體工商戶戶搞好關系系，使他們們能盡早的的入住本案案，并在每每年每季每每周舉辦婦婦女兒童用用品的展覽覽、拍賣和和鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織織貿易活動動，為提升升本案的人人氣和商家家的營業(yè)額額提供基礎礎；經營公司的的發(fā)展規(guī)劃劃及工作思思路：更高層次上上重建和重重塑經營公公司的形象象和管理團團隊，建立立精致高效效的企業(yè)組組織，為本本案將來打打下基礎推廣和招商商：制定招商文文件、物業(yè)業(yè)管理，建建立一整套套完善的招招商業(yè)務流流程、招商商管理文件件、工作績績效評估體體系招商目標中期目標工作重點利用一年半半到三年的的時間，通通過零售批批發(fā)互為帶帶動，逐步步調整零售售和批發(fā)之之比重，淘淘汰部分商商家，引入入更好更多多的婦女兒兒童用品、、床上用品品批發(fā)商，，達到批發(fā)發(fā)和零售的的均衡比例例，從而形形成較有特特色的婦女女兒童用品品、床上用用品交易市市場；策劃并制定定本案的經經營策略，，提供更多多的增值服服務，同時時建立完善善的客戶服服務管理體體系，穩(wěn)定定進場的企企業(yè)和商家家，幫助他他們提高經經濟效益；；對經營管理理公司的業(yè)業(yè)務、服務務和管理進進行細分、、整合和重重組，組建建各類相關關商業(yè)中心心機構，對對各種業(yè)務務進行統(tǒng)籌籌和管理，，為各種商商業(yè)類型的的經營奠定定基礎。招商目標遠期目標工作重點通過三到五五年時間，，逐步調整整、不斷提提高入住品品牌和商家家的檔次，，把中低檔檔品牌過渡渡到長三角角地區(qū)乃至至全國的品品牌，雄踞踞蘇南，面面向長三角角，影響全全國，從而而形成長三三角較有特特色的婦女女兒童用品品市場的定定位要求提高經營管管理公司的的經營戰(zhàn)略略，重視公公司的組織織架構和人人才團隊；；對公司的業(yè)業(yè)務進行重重組，進行行有條件的的管理輸出出、業(yè)務輸輸出和技術術輸出。招商對象國內中低檔檔家紡、婦婦女兒童用用品生產企企業(yè)國內中低檔檔家紡、婦婦女兒童用用品經銷商商國內中低檔檔家紡、婦婦女兒童用用品個體工工商戶其他入住企企業(yè)如大中中小型餐飲飲、超市、、休閑娛樂樂業(yè)物流運輸等等其他配套套企業(yè)招商品類嬰兒用品（（奶瓶、奶奶嘴、濕紙紙巾、紙尿尿褲、理發(fā)發(fā)器等）玩具(奇智智奇思、兒兒樂寶等)奇智奇思（（k'skids）益智玩玩具/美美國★孩孩之寶（兒兒樂寶）PLAYSCKOOL/迪迪孚（國國內玩具銷銷售狀元））●服裝、鞋鞋帽嬰幼童帽/嬰兒兒/童襪/嬰兒兒鞋、童鞋鞋/美美國卡拉尤尤娜Croyola嬰、童鞋鞋●★好孩子子★童車童童床木餐椅椅、★寶貝貝第一★汽汽車安全座座椅好孩子/電瓶車車/汽汽車安全座座椅●★奶粉★★美國雅培培,美贊臣臣,德國美美素,雀巢巢,惠氏，，羊奶粉等等美贊臣/美國雅雅培/德德國美素素/雀雀巢/惠惠氏/多美滋滋/美美可高特羊羊奶粉●食品（嬰嬰兒輔食））亨氏一段輔輔食(4-24個月月)/亨亨氏二段段輔食(6-24個個月)/亨氏三三段輔食(8-24個月)●圖書、音音像、嬰兒兒卡片、嬰嬰幼兒圖書書、育兒圖圖書嬰兒卡片/嬰幼幼兒圖書/育兒兒圖書●浴盆、浴浴床、坐便便器日康牌●兒童飾品品●嬰兒游泳泳設備（游游泳池、游游泳圈）童帽童裝童鞋嬰兒用品童車童襪招商品類兒童用品●嬰兒用品品（奶瓶、、奶嘴、濕濕紙巾、紙紙尿褲、理理發(fā)器等））●玩具(奇智奇思、、兒樂寶等等)●服裝、鞋鞋帽嬰幼童帽/嬰兒/童襪/嬰兒鞋、童童鞋/美國卡拉尤尤娜Croyola嬰、童鞋●★好孩子子★童車童童床木餐椅椅、★寶貝貝第一★汽汽車安全座座椅●★奶粉★★美國雅培培,美贊臣,德國美素,雀巢,惠氏，羊奶奶粉等美贊臣/美國雅培/德國美素/雀巢/惠氏/多美滋/美可高特羊羊奶粉●食品（嬰嬰兒輔食））亨氏一段輔輔食(4-24個月)/亨氏二段輔輔食(6-24個月)/亨氏三段輔輔食(8-24個月)圖書、音像像、嬰兒卡卡片、嬰幼幼兒圖書、、育兒圖書書嬰兒卡片/嬰幼幼兒圖書/育兒兒圖書●浴盆、浴浴床、坐便便器日康牌●兒童飾品品●嬰兒游泳泳設備（游游泳池、游游泳圈）童帽童裝童鞋嬰兒用品童車童襪招商品類婦女用品美發(fā)護發(fā)化妝盒/箱/包化妝工具綠色美顏保保健品保健器械保健滋補美顏護膚其他化妝品品其他保健品品香水\香熏\精油彩妝美體個人洗護用用品防曬系列護手系列卸妝系列女包女士配件其他女鞋/襪女帽手套女上裝\套套裝女裙/女褲褲情侶裝唐裝/中式式服裝婚紗/禮服服泳裝女用內衣品牌內衣銀制飾品/玻璃飾品品藏飾、其他他民族飾品品珍珠/琥珀珀/水晶/珊瑚類飾飾品首飾盒盒仿真飾飾品黃金/鉑金金/鉆鉆石類類飾品品首飾保保養(yǎng)品品眼鏡/護理理產品品世界名名表其他時時尚飾飾品類類招商品品類床上用用品被子枕芯四件套套兒童床床婚慶被芯、、羊毛毛被、、絲被被、纖纖維被被、空空調被被、羽羽絨被被、羊羊絨被被、睡睡袋、、枕套套、被被套、、床單單、床床笠、、床罩罩、太太空枕枕、纖纖維枕枕、蕎蕎麥枕枕、木木棉枕枕、乳乳膠枕枕、香香薰枕枕、其其它枕枕芯、、羊毛毛褥、、羊剪剪絨毯毯、拉拉舍兒兒毯、、棉毯毯、真真絲毯毯、羊羊毛毯毯、其其它毯毯子、、電熱熱毯，，墊子子、保保潔墊墊、靠靠墊、、夏涼涼產品品，各類紡紡織面面料招商關關鍵通過各各級政政府和和協會會，把把經營營床上上用品品、婦婦女兒兒童用用品較較為成成功且且有影影響力力的生生產企企業(yè)、、經銷銷商和和個體體工商商戶聚聚集起起來，，進行行探討討，達達成一一致意意見，，使其其入駐駐本案案通過我我們團團隊的的努力力，和和經營營床上上用品品、婦婦女兒兒童用用品的的生產產企業(yè)業(yè)、經經銷商商和個個體工工商戶戶搞好好關系系，使使他們們入駐駐本案案12招商實實施實施三制定游戲規(guī)則，并用此規(guī)則在最短時間內搞定行業(yè)協會及行業(yè)帶頭大哥；實施二更高層次上重建和重塑經營公司的形象和管理團隊，建立精致高效的企業(yè)組織，制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務流程、招商管理文件、工作績效評估體系；實施一整合政府、協會、專家學者等各方社會資源，通過各種媒體、渠道來讓江浙滬乃至全國知道張家港將崛起一座新興的婦女兒童用品專業(yè)市場；實施五在引進零售商方面，以附近一小時可到達的縣、市、省的浙江、福建人為突破口，完成這一塊的招商任務；實施四在引進批發(fā)商方面，以浙江、福建為突破口，完成批發(fā)這一塊的招商任務；第六篇篇經經營營管理理篇經營管理經營營造氣氛，聚集人氣包裝宣傳，整體推廣制定游戲規(guī)則制定促銷方案計劃管理統(tǒng)一店面裝修統(tǒng)一經營布局統(tǒng)一物業(yè)管理經營管管理原原理確定經經營管管理公公司的的主要要功能能解析各各職能能部門門之間間的工工作流流程及及其相相互之之間的的協作作配合合設置經經營管管理公司的的職能能部門門功能確確定內部功功能外部功功能行政人人事財務核核算吸引人人流，，營造造人氣氣招商租租賃營銷推推廣公共關關系維維護信息支支持物流配配送物業(yè)管管理部門設設置策劃推廣部

經營部

招商部公關部

物流配送部物業(yè)管理部行政人事部財務部部門組組織框框架及及其協協作經營管管理公公司營銷推推廣物業(yè)管管理租務招招商后勤服務務公共關系系物流公司司經營管理理旅業(yè)協會組織織財務、行行政人事事策劃部廣告公司司信息物流長期招商商商鋪租賃賃第七篇總總結篇篇本案成功功的關鍵鍵在于招招商，而而招商的的關鍵在在于準確確的定位位和有一一批能力力極強的的招商團團隊以及及政府和和社會各各階層的的支持?。?、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。02:29:4602:29:4602:2912/14/20222:29:46AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2202:29:4602:29Dec-2214-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:29:4602:29:4602:29Wednesday,December14,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2202:29:4602:29:46December14,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。14十十二月20222:29:46上午午02:29:4612月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222:29上上午午12月月-2202:29December14,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/142:29:4602:29:4614December202217