江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人

江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人委估資產(chǎn)組合有序出售價值的評估報告書蘇東華評報[2010]字第151號蘇州東華資產(chǎn)評估有限公司二○一○年十一月十日目錄TOC\h\z\t"標題1,1,標題2,2,標題3,3,標題4,4,標題5,5,標題6,6,font0,1,font1,2,font5,3"聲明 2資產(chǎn)評估報告書摘要 3資產(chǎn)評估報告書 5一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有人簡介及報告使用者 5二、評估目的 5三、評估對象和評估范圍 5四、價值類型及其定義 7五、評估基準日 7六、評估依據(jù) 7七、評估方法 9八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 14九、評估假設(shè) 15十、評估結(jié)論 16十二、評估報告的使用限制說明 17十三、評估報告日 17十四、評估報告附件 17（1） 資產(chǎn)評估結(jié)果明細表 17（2） 平面示意圖及主要設(shè)備分布示意圖 17（3） 相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件 17（4） 評估機構(gòu)與委托方簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書（1份） 17（5） 參加本次評估人員名單（1頁） 17（6） 評估機構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件）（1頁） 17（7） 評估機構(gòu)資產(chǎn)評估資格證書副本（復(fù)印件）（1頁） 17（8） 參加評估的注冊資產(chǎn)評估師資格證書復(fù)印件（3頁） 17聲明就注冊資產(chǎn)評估師所知，評估報告中陳述的事項是客觀的；注冊資產(chǎn)評估師在評估對象中沒有現(xiàn)存的或預(yù)期的利益，同時與委托方和相關(guān)當事方?jīng)]有個人利益關(guān)系，對委托方和相關(guān)當事方不存在偏見；評估報告的分析和結(jié)論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在評估報告設(shè)定的評估假設(shè)和限制條件下成立；評估結(jié)論僅在評估報告載明的評估基準日有效。評估報告使用者應(yīng)當根據(jù)評估基準日后的資產(chǎn)狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限；注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構(gòu)具備本評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評估經(jīng)驗。除已在評估報告中披露的運用評估機構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ魍猓u估過程中沒有運用其他評估機構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ鞒晒?；注冊資產(chǎn)評估師本人或其業(yè)務(wù)助理人員對評估對象進行了現(xiàn)場勘察；注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔相關(guān)當事人決策的責任。評估結(jié)論不應(yīng)當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證；遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性和完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任；注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對評估對象的法律權(quán)屬做任何形式的保證；評估報告的使用僅限于評估報告中載明的評估目的，因使用不當造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構(gòu)無關(guān)；評估報告使用者應(yīng)當關(guān)注評估報告中特別事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響并注意評估結(jié)論所對應(yīng)的使用限制條件。蘇州東華資產(chǎn)評估有限公司二○一○年十一月十日資產(chǎn)評估報告書摘要蘇州東華資產(chǎn)評估有限公司接受江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人(以下簡稱委托方)的委托，對委托方委估的資產(chǎn)進行了評估。根據(jù)約定本次資產(chǎn)評估的目的是為委托方確定委估江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司實物資產(chǎn)及土地使用權(quán)的有序出售價值，為江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人了解委估資產(chǎn)的有序出售價值提供參考依據(jù)。本次資產(chǎn)評估的對象是委托方委估的資產(chǎn)組合；評估的范圍是委托方委估的房屋建（構(gòu)）筑物、存貨及土地使用權(quán)、機器設(shè)備。評估方法：本次評估遵照中國有關(guān)資產(chǎn)評估的法令、法規(guī)，遵循獨立、客觀、科學(xué)的工作原則，依據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況、市場價格標準，在資產(chǎn)處于有序清理、出售的正常市場條件為前提，采用重置成本法進行評估。評估的價值類型為有序出售價值。有序出售價值是指在評估對象處于有序清理、出售等正常市場條件下的價值估計數(shù)額。本項目評估基準日為2010年8月5日。委估資產(chǎn)評估值為RMB181,222,560.89元（見下表）金額單位：元序號項目重置價評估值備注一機器設(shè)備307,940,400.0088,252,595.00二房屋建筑物60,227,438.3149,611,700.94三構(gòu)筑物5,216,951.002,831,306.40四綠化116,980.00116,980.00五土地使用權(quán)38,045,391.4536,975,669.90六存貨3,434,308.65合計411,547,160.76181,222,560.89另：各項資產(chǎn)的交易稅金：機器設(shè)備為不含稅交易價格的2.18%；房屋建筑物、構(gòu)筑物、及土地使用權(quán)為交易價格的8.95%；存貨為不含稅交易價的18.53%。經(jīng)測算總的交易稅金為10,396,794.08元。按國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定，評估結(jié)果適用的有效使用期限為評估基準日后一年。特別事項說明：1.假設(shè)江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人委托評估的資產(chǎn)在江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)前提下，資產(chǎn)中房屋建筑物、土地使用權(quán)等原地續(xù)用，其他實物資產(chǎn)在保持正常用途的前提下異地使用或拆除的前提下進行有序出售；2.本次申報評估的房屋建筑物、土地使用權(quán)、機器設(shè)備分別存在抵押等多種物權(quán)方面特殊情況，由于目前該些物權(quán)事項尚在清理、核實中，至本報告出具日不能詳細全面披露。本公司在評估明細表中披露的信息僅作參考，最終以管理人公布的為準。3.本次評估中建筑面積有房屋所有權(quán)證的以房屋所有權(quán)證上登記的面積為準，無房屋所有權(quán)證的以現(xiàn)場實測面積為準。若評估時點后，經(jīng)法定房產(chǎn)測繪機構(gòu)測定的面積數(shù)量若發(fā)生變化，評估價值應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，甚至重估。4、本次評估值未考慮在破產(chǎn)清算程序資產(chǎn)處置變現(xiàn)中將會出現(xiàn)的快速變現(xiàn)因素，以及由此帶來的可回收金額的減少，故本次評估值不作為實際變現(xiàn)金額的保證。資產(chǎn)的快速變現(xiàn)價值=有序出售評估價值*快速變現(xiàn)系數(shù)。快速變現(xiàn)系數(shù)：指委估資產(chǎn)處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額與有序出售等正常市場條件下的價值估計數(shù)額之間的折扣率。特提請報告使用者注意。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應(yīng)認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。本報告計價單位為人民幣元。蘇州東華資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：江蘇常熟評估項目負責人：中國注冊資產(chǎn)評估師楓林路27號評估報告復(fù)核人：中國注冊資產(chǎn)評估師二○一○年十一月十日江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人委估資產(chǎn)組合資產(chǎn)評估報告書蘇東華評報[2010]字第151號蘇州東華資產(chǎn)評估有限公司接受江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對委托方委估的資產(chǎn)進行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序，對委估的資產(chǎn)實施了實地勘察、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在評估基準日2010年8月5日所表現(xiàn)的有序出售價值作出了公允反映，現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有人簡介及報告使用者本評估項目的委托方為江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人。本次評估產(chǎn)權(quán)持有人為江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人。江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司（以下簡稱“東聯(lián)不銹鋼公司”），其前身是江蘇夢蘭鑫達不銹鋼帶管有限公司，2002年11月13日，取得由蘇州市常熟工商行政管理局核準頒發(fā)的注冊號為320581000052861的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。東聯(lián)不銹鋼公司法人代表：王煒；注冊資本為人民幣5190萬元，實收資本為人民幣5190萬元；經(jīng)營范圍，不銹鋼制品生產(chǎn)、銷售，鋼坯銷售，不銹鋼板、普碳鋼板冷軋壓延，從事貨物進出口業(yè)務(wù)及技術(shù)進出口業(yè)務(wù)，但國家限定公司經(jīng)營或禁止進出口的商品及技術(shù)除外。2010年8月3日，江蘇省常熟市人民法院對債權(quán)人申請債務(wù)人江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)還債案立案，于2010年8月5日裁定受理并指定蘇州新天倫律師事務(wù)所擔任江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人。本評估報告使用者為：江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人。資產(chǎn)評估委托方以外的其他評估報告使用者為：本次擬進行企業(yè)破產(chǎn)清算而必須涉及的各相關(guān)利益方及按法律法規(guī)規(guī)定需報送的相關(guān)部門。二、評估目的根據(jù)約定本次資產(chǎn)評估的目的是為委托方確定委估江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司實物資產(chǎn)及土地使用權(quán)的有序出售價值，為江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人了解委估資產(chǎn)的有序出售價值提供價值參考依據(jù)；評估對象和評估范圍本次評估的對象是資產(chǎn)組合；評估的范圍是委托方委估的房屋建（構(gòu)）筑物、存貨及土地使用權(quán)、機器設(shè)備。具體情況如下：產(chǎn)權(quán)持有人廠區(qū)內(nèi)涉及的房屋建筑物面積為65,363.51㎡；其中有證面積為45477.21㎡，無證面積為19,886.30㎡（無證面積系本公司實測所得）；產(chǎn)權(quán)持有人土地使用權(quán)有證面積為91979㎡，其中出讓土地78,779㎡，集體土地13200㎡；另有18859㎡的土地無土地使用權(quán)證，無證土地不在本次評估范圍內(nèi)。存貨系存放在倉庫中的低值易耗品、宿舍及辦公室中的生活用具及辦公設(shè)備、車間里的零星存貨。機器設(shè)備經(jīng)現(xiàn)場清查勘察，均處于停用閑置狀態(tài)，主要設(shè)備明細如下：序號設(shè)備名稱規(guī)格型號單位數(shù)量存放地點1雙機架1400軋機-套122#軋機車間21350軋機套251#新軋機車間3單機架1400軋機套122#軋機車間4不銹鋼酸洗線條252#新酸洗車間5塔式爐套121#車間6不銹鋼帶酸洗線套125#酸洗車間7碳鋼帶酸洗線套125#酸洗車間8鋼卷倒卷機（重卷機）臺252#新酸洗車間9鐘罩式真空退火爐套652#新酸洗車間10精整機組套121#車間11臥式鋼卷退火線條152#新酸洗車間12鋼卷脫脂生產(chǎn)線條133#脫脂車間13重卷機-臺122#軋機車間14重卷機-套122#軋機車間15分切機（縱剪機）-臺124#車間16縱剪機-套152#新酸洗車間17鋼帶軋機650型套118#車間18鋼帶軋機650型套118#車間19鋼帶縱剪機組13001300上海騰麒臺120#車間20精整機650型套118#車間21柴油發(fā)電機組AF3200/8300套1污水處理區(qū)22鋼帶縱剪機組650上海騰麒臺120#車間23平直機-套124#車間24雙梁雙鉤行車-臺322#軋機車間25鋼卷叉車CPCD200輛120#車間26鋼卷叉車CPCD160輛120#車間重要設(shè)備簡介：1.1400單機架軋機（22#軋機車間）制造企業(yè)：北京泰隆自動化設(shè)備公司，起用年份約2004年，該機組構(gòu)成：整流裝置、機架、有輥小車、鋼卷翻卷裝置導(dǎo)輥。S型張力輥、四棱椎柱，液壓冷軋機組，ACG伺服液壓缸，剪切裝置等。主機和左右卷取為可逆軋制，設(shè)計年生產(chǎn)能力8萬噸，目前處于停用閑置狀態(tài)。因該設(shè)備總的使用工時較少，加上在以前使用時維護保養(yǎng)尚可，在靜止狀態(tài)下觀察較完整。2.1400雙機架軋機（22#軋機車間）制造企業(yè)：北京泰隆自動化設(shè)備公司，起用年份約2004年。該機構(gòu)成：整流裝置，機架，導(dǎo)輥小車，鋼卷翻卷裝置，S型張力輥，四棱椎柱，液壓冷軋機組，伺服液壓缸，剪切裝置等，機架為雙架。主機和左右卷取為可逆軋制，采用直流電機傳動，全數(shù)字直流調(diào)速配有測厚儀等，設(shè)計年生產(chǎn)力為10萬噸，目前處于停用閑置狀態(tài)，與1400單機單機架軋機相似。該機組在靜止狀態(tài)觀察下較完整。3.碳鋼酸洗線（25#酸洗車間）該設(shè)備機組為非標產(chǎn)品，從放卷開始經(jīng)平整，酸洗到收卷長度約120米。年設(shè)計生產(chǎn)力8萬噸。該設(shè)備啟用年限為2004年。目前處于停用閑置狀態(tài)。該設(shè)備在以前使用時處于較強酸性環(huán)境中，且在停用后缺乏保養(yǎng)維護，故腐蝕、銹蝕較嚴重。且控制柜部分裝置（如銅母排、電纜線）發(fā)生偷盜現(xiàn)象，附屬的容器內(nèi)存有殘留酸液。因此設(shè)備狀態(tài)欠佳。4.不銹鋼酸洗線（25#酸洗車間）該設(shè)備為非標設(shè)備。年設(shè)計生產(chǎn)力10萬噸。工序為開卷，平整。退火，酸洗，卷取。啟用年份為2004年。目前處于閑置停用狀態(tài)。停用時間較長，銹蝕較嚴重，且控制柜部分配件出現(xiàn)偷盜現(xiàn)象，因此該設(shè)備狀態(tài)不佳。5.塔式爐（21#車間）該設(shè)備為非標設(shè)備。制造安裝年份為2006年。該設(shè)備自安裝至今尚未正式調(diào)試投產(chǎn)，（燃料為氨分解后的氫氣）。其生產(chǎn)可靠性尚存在問題。且閑置時間較長，其與目前國內(nèi)相似設(shè)備相比存在差距。上述資產(chǎn)的評估范圍與委托評估的范圍一致。四、價值類型及其定義根據(jù)本次評估特定目的，本次評估選取的價值類型為有序出售價值。有序出售價值是指在評估對象處于有序清理、出售等正常市場條件下的價值估計數(shù)額。五、評估基準日本項目資產(chǎn)評估基準日是2010年8月5日。本項目的評估基準日根據(jù)委托方要求而確定。評估中所采用的價格標準，均為評估基準日的標準。六、評估依據(jù)（一）行為依據(jù)1、江蘇省常熟市人民法院（2010）熟商破字第002-01號《民事裁定書》。（二）法律依據(jù)參照國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1996]23號關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》的通知；《中華人民共和國公司法》及相關(guān)的法律、法規(guī)；《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》；《企業(yè)會計準則》及國家有關(guān)財務(wù)會計的法律、法規(guī)；江蘇省機械工業(yè)廳《設(shè)備完好標準JB/nJ015-90》和國家有關(guān)的行業(yè)專用設(shè)備完好等級標準；《中華人民共和國海關(guān)進出口稅則》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；《中華人民共和國土地管理法實施條例》；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；11．《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》；12、江蘇省國有土地管理局頒發(fā)的《江蘇省城鎮(zhèn)土地定級估價實施細則》；13．國家質(zhì)量監(jiān)督局、中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）。（三）準則依據(jù)1．《資產(chǎn)評估準則--基本準則》；2．《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》；3．《資產(chǎn)評估準則—評估報告》；4．《資產(chǎn)評估準則—評估程序》；5．《資產(chǎn)評估準則—不動產(chǎn)》；6．《資產(chǎn)評估準則—機器設(shè)備》；7．《資產(chǎn)評估準則—業(yè)務(wù)約定書》；8．《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》；9．《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（2003/3/1）。（四）權(quán)屬依據(jù)1．熟房權(quán)證藕渠字第00000498號、熟房權(quán)證藕渠字第00000499號、熟房權(quán)證藕渠字第00000500號、熟房權(quán)證藕渠字第00000501號、熟房權(quán)證藕渠字第00000502號、熟房權(quán)證藕渠字第00000503號、熟房權(quán)證藕渠字第00000505號、熟房權(quán)證藕渠字第00000506號、熟房權(quán)證藕渠字第00000507號、熟房權(quán)證藕渠字第00000508號、熟房權(quán)證藕渠字第00000509號、熟房權(quán)證藕渠字第00000511號房屋所有權(quán)證、常國用（2004）字第002011號、常國用（2004）字第002013號、常國用（2004）字第002012號國有土地使用權(quán)證、常集用（2004）字第001748號集體土地使用權(quán)證復(fù)印件；常押他項（2006）字第093號、常押他項（2006）字第131號土地他項權(quán)利證書復(fù)印件；熟房藕渠他字第00000048號、熟房藕渠他字第00000049號、熟房藕渠他字第00000050號、熟房藕渠他字第00000057號、熟房藕渠他字第00000058號、熟房藕渠他字第00000059號、熟房藕渠他字第00000060號、熟房藕渠他字第00000061號、熟房藕渠他字第00000062號房屋他項權(quán)利證書復(fù)印件。2．重要資產(chǎn)購置合同或發(fā)票復(fù)印件；3．其他資產(chǎn)權(quán)屬證明文件復(fù)印件。（五）取價依據(jù)1、現(xiàn)行《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額江蘇省估價表》；2、現(xiàn)行《江蘇省建筑與裝飾工程計價表》；3、現(xiàn)行《江蘇省安裝工程計價表》；4、2010年常熟市房屋基本重置價格；5、《2010年機電產(chǎn)品報價手冊》；6、《機械工業(yè)建設(shè)項目概算編制辦法及各項概算結(jié)算》；7、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》；8、有關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營單位咨詢價；9、評估人員經(jīng)過現(xiàn)場勘察收集的資料；10、本公司收集的其他資料。七、評估方法根據(jù)本次評估對象的特點與評估目的，不同的資產(chǎn)采用不同評估方法進行評估。（一）存貨及綠化評估方法存貨：該公司的存貨包括在庫低值易耗品、廠區(qū)內(nèi)的零星物品、在用低值易耗品。評估結(jié)果如下：金額單位：元編號科目名稱評估價值備注1存貨（A）94,931.282存貨（B）308,479.873存貨（C）19,172.004存貨（D）72,767.505存貨（E）67,479.006存貨（零星物品）2,397,659.007在用低值易耗品473,820.00合計3,434,308.65評估人員首先對存貨進行全面清查盤點，在對存貨進行盤點的同時，詳細了解存貨的品質(zhì)狀況和適銷、適用情況。存貨（A）~（E）及存貨（零星物品）：主要包括公司外購的軸承、工具、配件等，存放于公司辦公樓倉庫、車間倉庫及車間等；根據(jù)清查核實后的數(shù)量乘以市場變現(xiàn)價格確定其評估值。低值易耗品（在庫）：主要為宿舍用小物品及辦公用品等，存放在宿舍樓及辦公樓中。經(jīng)核查能實現(xiàn)正常使用，按重置成本法評估確定其公允價值。綠化根據(jù)清查核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場變現(xiàn)價格確定其評估值。（二）固定資產(chǎn)評估方法1．房屋建筑物概況本次評估的江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司的建筑物位于江蘇省常熟夢蘭村內(nèi)。主要房屋中，有房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋有：主車間、辦公樓、宿舍及食堂、總配電間、建筑面積為45477.21m2。無房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋有：罩式爐車間、泵房、自行車棚、倉庫等，建筑面積為19,886.30m2。構(gòu)筑物主要為砼道路及場地、磚圍墻、鋼圍墻、草坪、路燈、污水池等。評估價值的形成重置成本法：是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值，得到的差額作為被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估方法。1.基本公式：重估價值=重置成本×成新率；2.重置成本的確定：房地產(chǎn)的重置成本是假定于評估基準日重新建造或購置與被評估資產(chǎn)相同或相似的全新資產(chǎn)所需的各種合理費用，主要包括以下內(nèi)容：A：建筑安裝工程費：根據(jù)現(xiàn)行江蘇省建筑與裝飾工程計價表及現(xiàn)行江蘇省建筑安裝工程估價表，同時考慮到工程材料現(xiàn)行市價對材料進行補價，對歷史資料不全的建筑物，根據(jù)實地測量的數(shù)據(jù)，按現(xiàn)行取費標準，參照現(xiàn)行常熟市房屋基本重置價確定；B：水電工程費：指直接附屬于且服務(wù)于房屋的照明、動力、水氣管道等。C、專業(yè)費用：包括前期測量、勘察設(shè)計、監(jiān)理費、辦證費，區(qū)內(nèi)局部三通一平及建筑垃圾清運費等；D：建設(shè)單位管理費：是指建設(shè)單位在房屋建筑時所發(fā)生的工程項目管理費用。E、政府規(guī)費：是指建設(shè)單位在房屋建筑時所繳納的政府規(guī)定的費用，本項目取基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防費、墻改費、白蟻防治費、氣象費、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費、散裝水泥費\建筑教育費附加等，對有證廠房取105元/平方米，有證辦公樓、宿舍取150元/平方米。注：對無證房屋不取政府規(guī)費。(3)成新率的確定:成新率=(壽命年限-已使用年限)÷壽命年限×(1+調(diào)整系數(shù))×100%;其中：A、壽命年限參照財政部頒發(fā)的固定資產(chǎn)分類折舊年限；B、調(diào)整系數(shù)由評估人員根據(jù)房屋之結(jié)構(gòu)情況、使用狀況確定。例：6#房車間鋼混結(jié)構(gòu)，單層，建筑面積3750.03平方米,2004年建造..建筑安裝工程費710水電工程費60專業(yè)費用46建設(shè)單位管理費25政府規(guī)費105重置完全價946元/平方米.理論成新率=(50-6.5)/50=87%,修正系數(shù)取-2%,經(jīng)計算為85%.2．設(shè)備一)概況1）該公司機器設(shè)備主要分布于江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司廠區(qū)內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場清查勘察，均處于停用閑置狀態(tài)。二)評估價值的形成⑴采用重置成本法得到評估對象的公允價值。公允價值=重置價格×成新率(1)-1.重置成本的確定機械、電子設(shè)備重置成本的確定：按本次評估目的，本次重置成本=設(shè)備購置價格=1\*GB3①購置價格的確定a.根據(jù)評估基準日的現(xiàn)行市場價格,在設(shè)備功能、型號相同或相等的條件下，根據(jù)替代性原則，選擇較低的市場價格做為委估資產(chǎn)的購置價；b.對于技術(shù)進步較快的設(shè)備，考慮委估設(shè)備的性能特點確定購置價；c.對于技術(shù)落后淘汰產(chǎn)品，充分考慮其技術(shù)性貶值確定購置價。=2\*GB3②成新率的確定在經(jīng)濟使用年限內(nèi)的設(shè)備根據(jù)評估人員對各類設(shè)備的實際勘察結(jié)果，結(jié)合年限法綜合確定，重要設(shè)備還根據(jù)現(xiàn)場實測的有效作業(yè)率加以修正。（三）土地使用權(quán)評估（1）待估宗地概況:產(chǎn)權(quán)持有人土地使用權(quán)有證面積為91979㎡，其中出讓土地78,779㎡，集體土地13200㎡；另有18859㎡的土地無土地使用權(quán)證，無證土地不在本次評估范圍內(nèi)。A.三塊出讓土地，總面積為78,779㎡。情況如下：A-1地塊1.土地位置狀況1.1宗地位置：常熟虞山鎮(zhèn)夢蘭村。1.2宗地用途：土地登記用途為工業(yè)用地，現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地。本次評估設(shè)定的用途為工業(yè)用地。1.3土地權(quán)屬性質(zhì)：出讓。1.4宗地面積：土地登記面積14232m2，本次評估的土地面積為14232m2。1.5地號：04020111.6圖號：04020111.7國有土地使用證編號：常國用（2004）字第002011號。1.8土地權(quán)屬性質(zhì)：出讓。2.土地權(quán)利狀況2.1土地所有權(quán)：待估宗地的土地所有權(quán)屬國家所有。2.2土地使用權(quán)：江蘇夢蘭鑫達不銹鋼帶管有限公司以出讓的方式取得待估宗地國有土地使用權(quán)，領(lǐng)取了待估宗地國有土地使用證.終止日期為20533.土地利用狀況:待估宗地內(nèi)建筑物建成使用，土地利用強度一般。A-2地塊1.土地位置狀況1.1宗地位置：常熟虞山鎮(zhèn)夢蘭村。1.2宗地用途：土地登記用途為工業(yè)用地，現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地。本次評估設(shè)定的用途為工業(yè)用地。1.3土地權(quán)屬性質(zhì)：出讓。1.4宗地面積：土地登記面積40479m2，本次評估的土地面積為40479m2。1.5地號：04020121.6圖號：04020121.7國有土地使用證編號：常國用（2004）字第002012號。1.8土地權(quán)屬性質(zhì)：出讓。2.土地權(quán)利狀況2.1土地所有權(quán)：待估宗地的土地所有權(quán)屬國家所有。2.2土地使用權(quán)：江蘇夢蘭鑫達不銹鋼帶管有限公司以出讓的方式取得待估宗地國有土地使用權(quán)，領(lǐng)取了待估宗地國有土地使用證.終止日期為20532.3土地他項權(quán)利：土地他項權(quán)利證明書常押他項（2006）字第093號。權(quán)利人為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司常熟支行3.土地利用狀況:待估宗地內(nèi)建筑物建成使用，土地利用強度一般。A-3地塊1.土地位置狀況1.1宗地位置：常熟虞山鎮(zhèn)夢蘭村。1.2宗地用途：土地登記用途為工業(yè)用地，現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地。本次評估設(shè)定的用途為工業(yè)用地。1.3土地權(quán)屬性質(zhì)：出讓。1.4宗地面積：土地登記面積24068m2，本次評估的土地面積為24068m2。1.5地號：04020131.6圖號：04020131.7國有土地使用證編號：常國用（2004）字第002013號。1.8土地權(quán)屬性質(zhì)：出讓。2.土地權(quán)利狀況2.1土地所有權(quán)：待估宗地的土地所有權(quán)屬國家所有。2.2土地使用權(quán)：江蘇夢蘭鑫達不銹鋼帶管有限公司以出讓的方式取得待估宗地國有土地使用權(quán)，領(lǐng)取了待估宗地國有土地使用證.終止日期為20532.3土地他項權(quán)利：土地他項權(quán)利證明書“常押他項（2005）字第131號”。權(quán)利人為交通銀行常熟支行，另根據(jù)交通銀行股份有限公司蘇州分行與江蘇夢蘭集團有限公司訂立的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議所示，權(quán)利人轉(zhuǎn)為江蘇夢蘭集團有限公司。3.土地利用狀況:待估宗地內(nèi)建筑物建成使用，土地利用強度一般。B.集體土地13200.00㎡，1.1宗地位置：常熟虞山鎮(zhèn)夢蘭村。1.2宗地用途：土地登記用途為工業(yè)用地，現(xiàn)狀用途為工業(yè)用地。本次評估設(shè)定的用途為工業(yè)用地。1.3土地權(quán)屬性質(zhì)：出讓。1.4宗地面積：土地登記面積13200m2，本次評估的土地面積為13200m2。1.5地號：04017481.6圖號：04017481.7國有土地使用證編號：常集用（2004）字第001748號。1.8土地權(quán)屬性質(zhì)：流轉(zhuǎn)。2.土地權(quán)利狀況2.1土地所有權(quán)：待估宗地的土地所有權(quán)屬國家所有。2.2土地使用權(quán)：江蘇夢蘭鑫達不銹鋼帶管有限公司以出讓的方式取得待估宗地國有土地使用權(quán)，領(lǐng)取了待估宗地國有土地使用證.終止日期為20543.土地利用狀況:待估宗地內(nèi)建筑物建成使用，土地利用強度一般。（2）評估價值的形成采用成本法進行評估。。1.基本公式：重估價值=重置成本×使用年限修正系數(shù)；2.重置成本的確定：土地使用權(quán)的重置成本是假定于評估基準日重新購置與被評估資產(chǎn)相同或相似的全新資產(chǎn)所需的各種合理費用，主要包括以下內(nèi)容：A：土地取得費用：根據(jù)現(xiàn)行常熟市工業(yè)用地的通常流轉(zhuǎn)費加上取得交納的稅費及管理費等；B：土地開發(fā)費用：指將生地開發(fā)至目前可利用狀態(tài)所發(fā)生的合理費用。包括下水道、場地填土等費用；C、開發(fā)期利息：是指開發(fā)單位在土地開發(fā)過程中發(fā)生的資金成本，其在數(shù)值上等投資額與建設(shè)周期、利率之積，假設(shè)其土地取得費用在期初一次性支付，土地開發(fā)投資在開發(fā)期內(nèi)均勻投入。D、土地開發(fā)利潤：是指土地開發(fā)單位在土地開發(fā)過程中應(yīng)得的合理利潤,根據(jù)行業(yè)平均利潤率來估測,本項目取15%。E使用年限修正系數(shù)：根據(jù)已使用年限和國家規(guī)定的最高出讓年限用公式[1-1/（1+R）N]/[1-1/（1+R）M]進行計算，式中R為平均土地收益率，N為宗地剩余可使用年限，M為國家規(guī)定的最高出讓年限。例：以土地面積為14232平方米的一宗為例,該宗地為工業(yè)出讓用地,使用年限為50年,到2053年8月1日止..土地取得費313.50其中:出讓金300契稅\印花稅\測量費\辦證等費13.5土地開發(fā)費30資金成本19.71土地開發(fā)利潤15%51.53重置成本417.74元/平方米.土地使用年限修正系數(shù),尚可使用43年,土地收益還原率取6%,經(jīng)計算為0.9711。.評估值=417.74*0.9711*14232=5773457.21元。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況（一）接受委托1、本所收到委托要約后，首先安排評估人員明確評估業(yè)務(wù)基本事項，確定包括委托方和評估報告使用者、評估目的、評估基準日、評估對象和范圍及適用的價值類型等。2、根據(jù)本所人員結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)能力，接受委托要求，并根據(jù)本次評估的特定目的，與委托方簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。3、評估人員根據(jù)項目的具體情況，擬定評估方案，選擇評估方法，配備專業(yè)評估人員，計劃時間進度；同時，根據(jù)評估工作需要，提請資產(chǎn)占有方安排資產(chǎn)清查核實、填寫各類資產(chǎn)清查評估明細表、準備評估所需的技術(shù)資料等評估前的各項準備工作。（二）資產(chǎn)清查了解產(chǎn)權(quán)持有人經(jīng)營狀況和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，同時收集整理相關(guān)資料，并對相關(guān)資料進行驗證。評估人員在進行資產(chǎn)清查時，是以各實物資產(chǎn)具體存放地點提供的清單進行清查核實。所以，評估人員在清查過程中按各實物資產(chǎn)具體存放地點進行了實地盤點與核對，以實際清查盤點后實物資產(chǎn)清單作為評估的基礎(chǔ)。（三）評定估算根據(jù)評估申報表的內(nèi)容，進行現(xiàn)場勘察與鑒定，對資產(chǎn)狀況進行查看、記錄，并與資產(chǎn)管理和使用人員進行交談，了解資產(chǎn)使用、維護、管理狀況。查閱審核委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、設(shè)備購置發(fā)票合同等資料。根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，結(jié)合評估目的，確定各類資產(chǎn)的評估方法，并開展市場調(diào)研、價格咨詢收集工作，對資產(chǎn)進行評估測算。（四）評估匯總對各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果進行匯總，并對評估結(jié)論進行分析、調(diào)整，確認沒有重評、漏評等現(xiàn)象。根據(jù)評估情況撰寫評估說明，并進行內(nèi)部復(fù)核、修改和完善。（五）提交報告：制作、校對和完善資產(chǎn)評估報告書，在與委托方取得一致意見后，向委托方簽發(fā)、提交評估報告書。九、評估假設(shè)1．假設(shè)江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人提供的評估申報資料和其他各項基礎(chǔ)資料均真實可靠；2.假設(shè)江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)；3.假設(shè)江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)管理人委托評估的資產(chǎn)在江蘇東聯(lián)常榮不銹鋼帶管有限公司破產(chǎn)前提下，資產(chǎn)中房屋建筑物、土地使用權(quán)等原地續(xù)用，其他實物資產(chǎn)在保持正常用途的前提下異地使用或拆除的前提下進行有序出售；4．受條件限制，在本次現(xiàn)場清查時，企業(yè)已停產(chǎn)一段時間，對委估資產(chǎn)的勘察均只能在靜態(tài)下進行。在本次評估時假設(shè)已達到可使用狀態(tài)的資產(chǎn)能正常使用；5．假設(shè)國家現(xiàn)行的信貸、利率、匯率及市場行情無重大變化；6．假設(shè)無人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。評估結(jié)論經(jīng)評估，在評估基準日2010年8月5日委估資產(chǎn)評估值為RMB181,222,560.89元（見下表）金額單位：元序號項目重置價評估值備注一機器設(shè)備307,940,400.0088,252,595.00二房屋建筑物60,227,438.3149,611,700.94三構(gòu)筑物5,216,951.002,831,306.40四綠化116,980.00116,980.00五土地使用權(quán)38,045,391.4536,975,669.90六存貨3,434,308.65