沈陽鐵西紅星美凱龍商業(yè)項(xiàng)目整體定位報(bào)告課件

沈陽·鐵西紅星美凱龍項(xiàng)目整體定位報(bào)告謹(jǐn)呈：紅星美凱龍集團(tuán)沈陽·鐵西紅星美凱龍項(xiàng)目整體定位報(bào)告謹(jǐn)呈：紅星美凱龍集團(tuán)項(xiàng)目研究的工作階段劃分市場(chǎng)調(diào)研工作項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域特征研究：區(qū)域板塊劃分、人口、商圈分布、消費(fèi)者購物習(xí)慣等各方面的調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)研究：區(qū)域規(guī)劃、、商業(yè)市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、公寓市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)的整體掃描商業(yè)集聚：鐵百商圈、北二路、九路家具城、興工街餐飲娛樂帶等訪談：專業(yè)人士、消費(fèi)者、商業(yè)行業(yè)人士等訪談項(xiàng)目本體分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位項(xiàng)目各物業(yè)類型定位2項(xiàng)目研究的工作階段劃分市場(chǎng)調(diào)研工作項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目地塊查勘項(xiàng)地塊位于鐵西區(qū)，北二路汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶上，交通便利，10分鐘可達(dá)到沈陽站，5分鐘可達(dá)到皇姑區(qū)等商圈地塊位于鐵西區(qū)，北二路和興華街的交匯處。地處體現(xiàn)十字金廊上。鐵百商圈太原街商圈和平腹地大東區(qū)和平區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)沈河區(qū)渾南新區(qū)市政府于洪新城于洪區(qū)一環(huán)路二環(huán)路金廊太原街商圈沈陽站北行商圈興華街項(xiàng)目火車站5分鐘項(xiàng)目太原街商圈項(xiàng)目5分鐘北行商圈15分鐘項(xiàng)目市政府30分鐘地塊概況3地塊位于鐵西區(qū)，北二路汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶上，交通便利，10分鐘可項(xiàng)目總體建筑面積為14萬平，包括大型商業(yè)、獨(dú)立商業(yè)、商務(wù)公寓、寫字間形成的大型綜合性項(xiàng)目面對(duì)鐵西區(qū)北二路，昭示性強(qiáng)，交通便利項(xiàng)目四至：東臨云峰家園住宅項(xiàng)目，西至興華街，鐵西十字金廊；北臨北二東路，雙向八車道；南至規(guī)劃路。項(xiàng)目數(shù)值占地27711.62總建筑面積142714.01地上建筑面積10567.01大型商業(yè)49618.98獨(dú)立商業(yè)19948.91商務(wù)公寓16828.20寫字間18993.16興華街云峰街北二路規(guī)劃路興工街勝利大街沈陽站興華街云峰街北二路規(guī)劃路興工街勝利大街沈陽站項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)行地下部分的挖土工作地塊四至4項(xiàng)目總體建筑面積為14萬平，包括大型商業(yè)、獨(dú)立商業(yè)、商務(wù)公寓地塊周邊的主要商業(yè)為眾多汽車4S店及紅星美凱龍1期，未來將有瑞典宜家居和土耳其星摩爾購物中心。汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶興華街云峰街北二路規(guī)劃路興工街勝利大街沈陽站建設(shè)大路鐵百華潤(rùn)置地廣場(chǎng)宜家居星摩爾家樂福美凱龍1期浪漫滿屋愛在城周邊概況5地塊周邊的主要商業(yè)為眾多汽車4S店及紅星美凱龍1期，未來將有目標(biāo)及限制條件利潤(rùn)：整體物業(yè)價(jià)值最大化品牌：商業(yè)地產(chǎn)形象樹立，符合集團(tuán)整體戰(zhàn)略定位穩(wěn)?。罕ＷC后期整體的良好運(yùn)營(yíng)目標(biāo)：限制條件：規(guī)避與美凱龍一期的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)6目標(biāo)及限制條件利潤(rùn)：整體物業(yè)價(jià)值最大化品牌：商業(yè)地產(chǎn)形象樹立世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解目標(biāo)：利潤(rùn)、品牌、穩(wěn)健公寓部分的快速熱銷形成初步影響力，即現(xiàn)金流2萬商業(yè)的高利潤(rùn)熱銷再次掀起熱潮，即利潤(rùn)點(diǎn)5萬商業(yè)的成功招商并經(jīng)營(yíng)，形成持續(xù)影響力，即利潤(rùn)+樹立品牌關(guān)鍵點(diǎn)7世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解目標(biāo)：利潤(rùn)、品牌、穩(wěn)健公寓部分的快速熱銷形核心問題界定整體價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化樹立商業(yè)地產(chǎn)形象后期穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)規(guī)避一期同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)功能定位業(yè)態(tài)選擇VS問題1：如何整體定位,通過協(xié)調(diào)各部分統(tǒng)一發(fā)力，即1+1+1≥3？問題2：保證項(xiàng)目各部分的合理定位，實(shí)現(xiàn)各部分的既定目標(biāo)？8核心問題界定整體價(jià)值最大化實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化規(guī)避一期同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)功能市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析各物業(yè)類型定位發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位9市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析各物業(yè)類從2001年至2008年，沈陽市GDP連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度在全國(guó)名列前茅，2008年GDP達(dá)到3000多億元；在國(guó)內(nèi)GDP排行中，排行第18位。在東北三省中，沈陽以GDP總量的位置領(lǐng)先其他主要城市，可以看出沈陽市東北三省重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展型城市，對(duì)于東北的經(jīng)濟(jì)發(fā)張起到舉足輕重的地位。排名城市GDP（億）增長(zhǎng)率（%）省內(nèi)排名級(jí)別13成都市332415.3川０１副省級(jí)14南京市327515.6蘇０３副省級(jí)15東莞市315118.1粵０４地級(jí)市16武漢市314215.6鄂０１副省級(jí)17大連市313117.5遼０１副省級(jí)18沈陽市307417.7遼０２副省級(jí)19煙臺(tái)市287916.6魯０２地級(jí)市21濟(jì)南市255415.7魯０３副省級(jí)22哈爾濱243713.5黑０１副省級(jí)23鄭州市242116.0豫０１地級(jí)市24石家莊239313.2冀０２地級(jí)市26長(zhǎng)沙市219016.0湘０１地級(jí)市33淄博市194516.0魯０５地級(jí)市36西安市173714.6陜０１副省級(jí)2008年全國(guó)各市GDP排名沈陽特色及支柱產(chǎn)業(yè)：沈陽作為東北三省核心城市之一，利用其獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)大力發(fā)展工業(yè)，機(jī)械制造業(yè)的基礎(chǔ)上，開拓金融、貿(mào)易、物流等服務(wù)型行業(yè)，作為東北三省的窗口型城市，不斷提升其第三產(chǎn)業(yè)。沈陽近年來經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)，指標(biāo)位居全國(guó)領(lǐng)先水平，在東北三省占據(jù)主要地位，作為東北三省的門戶，發(fā)展?jié)摿薮蠼?jīng)濟(jì)指標(biāo)10從2001年至2008年，沈陽市GDP連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，增2004年以來，沈陽市GDP年均增長(zhǎng)15%，高于全國(guó)同期水平6.4個(gè)百分點(diǎn),增長(zhǎng)速度迅猛，未來的上升空間很大；沈陽市2005年的GDP增長(zhǎng)速度16%，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展期，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展；沈陽固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度迅猛，年均增幅30%,居全國(guó)主要城市前列,大量投資已經(jīng)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用。沈陽全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展沈陽市GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長(zhǎng)，沈陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)及潛力良好，屬于快速發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)112004年以來，沈陽市GDP年均增長(zhǎng)15%，高于全國(guó)同期水平2003-2008年沈陽人均可支配收入及增長(zhǎng)率沈陽市人口從2003年開始到08增長(zhǎng)穩(wěn)定，人均可支配收入持續(xù)13%以上增長(zhǎng)，人民生活水平逐步提高，財(cái)富積累速度較快沈陽從2003年起，人均可支配收入均在13%以上，從增長(zhǎng)幅度看，沈陽人生活水平水準(zhǔn)不斷提高。沈陽人均可支配收入基本上逐年上漲，均達(dá)到改善性生活品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。03年至08年5年間，沈陽戶籍人口變化極小，增長(zhǎng)率低于10%；城市人口07年出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，但從03年至07年城市人口幾乎無變化，增長(zhǎng)速度較小。2003-2008年沈陽市人口變化趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)122003-2008年沈陽人均可支配收入及增長(zhǎng)率沈陽市人口從22003-2008年沈陽三次產(chǎn)業(yè)比重03-08年，三大產(chǎn)業(yè)比重分配無明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)基本相當(dāng)，交叉變換，二產(chǎn)接近50%左右，第三產(chǎn)業(yè)稍微較低些，于此同時(shí)，第一產(chǎn)業(yè)的比重在不斷下降，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)此消彼長(zhǎng)，從整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第二產(chǎn)業(yè)占相當(dāng)大的比重，同時(shí)起到支柱性的作用。從產(chǎn)業(yè)構(gòu)成看，沈陽的制造業(yè)也房地產(chǎn)占整個(gè)行業(yè)的很大比重。第一產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率2006年135.24.1%1137.722.1%1209.613.1%2007年166.58.1%1451.922.8%1455.514.0%2008年183.78%1934.118.1%1742.715.0%沈陽三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)增加值不斷提高，且增長(zhǎng)幅度超過10%，第二產(chǎn)業(yè)始終占據(jù)較大比重，仍然是城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)132003-2008年沈陽三次產(chǎn)業(yè)比重03-08年，三大產(chǎn)業(yè)比2008年在崗職工產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，總在崗人數(shù)為98.7萬人：其中：第一產(chǎn)業(yè)0.6萬人，下降13.1%；第二產(chǎn)業(yè)39.9萬人，增加7.54%；第三產(chǎn)業(yè)58.2萬人，增加0.98%；2008年非公有制經(jīng)濟(jì)為2498億元，增長(zhǎng)17.8%，高于GDP增速，占GDP的64%，十一五規(guī)劃目標(biāo)為70%；十五期間，會(huì)計(jì)、律師和科技等服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展，律師事務(wù)所發(fā)展到122家，比前5年增長(zhǎng)1倍，技術(shù)市場(chǎng)交易額年均增長(zhǎng)15%；2010年外資金融機(jī)構(gòu)總數(shù)達(dá)到30家以上，全國(guó)所有商業(yè)銀行都在沈設(shè)立分支機(jī)構(gòu)（十一五規(guī)劃目標(biāo)）。沈陽城市人口結(jié)構(gòu)變化示意圖勞動(dòng)密集型的重工業(yè)城市低收入階層：低端產(chǎn)業(yè)工人占絕對(duì)主導(dǎo)中高收入人群：公務(wù)員、國(guó)企管理層、私企業(yè)主。綜合性區(qū)域中心城市金融、信息、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶來高收入的白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階層；私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)物流業(yè)蓬勃發(fā)展產(chǎn)生的個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主等；都市融合帶來財(cái)富人群流動(dòng)；金字塔型中間階層擴(kuò)大我們判斷，沈陽城市的新增人口主要由兩部分組成：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員制造業(yè)工人（主要來自對(duì)周邊農(nóng)村人口的吸納）重工業(yè)城市向綜合性中心城市轉(zhuǎn)型，人口結(jié)構(gòu)逐漸改變，第三產(chǎn)業(yè)人口占據(jù)近60%，三產(chǎn)較為活躍產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)142008年在崗職工產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，總在崗人數(shù)為98.7萬人：其中：遼中城市群的提出將加速“都市融合”的進(jìn)程，并促進(jìn)城市間的財(cái)富流動(dòng)遼寧中部城市群總面積6.5萬平方公里，人口2134萬，城市化水平達(dá)到58％。遼中城市群包括中心城市沈陽、能源之城鐵嶺和撫順、鋼鐵基地鞍山和本溪、化纖之城遼陽、港城營(yíng)口，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，能源豐富，海陸交通便利。

發(fā)展愿景：遼中城市群將擔(dān)綱東北老工業(yè)基地振興的主力，成為繼“珠三角”、“長(zhǎng)三角”和京津唐經(jīng)濟(jì)圈之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新增長(zhǎng)極。城市群的服務(wù)功能（物流、金融、信息、研發(fā)等）將向沈陽集中，工業(yè)與六城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速人口與財(cái)富的流動(dòng)。單中心城市擴(kuò)張大都市化形成都市群形成主城新城新城新城新城沈陽城市定位15遼中城市群的提出將加速“都市融合”的進(jìn)程，并促進(jìn)城市間的財(cái)富根據(jù)沈陽十一五規(guī)劃，建成沈陽、長(zhǎng)春兩大綜合交通換乘中心，并向周邊城市輻射，城際快速交通的建設(shè)進(jìn)一步鞏固沈陽區(qū)域中心城市的地位沈陽至撫順城際鐵路7月30日通車，沈陽—撫順城際鐵路正式開通運(yùn)營(yíng)。沈撫城際鐵路是遼寧省開通的第一條城際鐵路,遼寧省在今后幾年內(nèi)還將陸續(xù)修建沈陽—鐵嶺、沈陽—本溪、沈陽—彰武等城際鐵路開通長(zhǎng)吉城際鐵路,普速與城際分場(chǎng)設(shè)置，同時(shí)，相關(guān)工程中新建線路13.6公里，投資15.57億元，已于2007年開工，2010年竣工。沈撫城際鐵路工程,利用既有蘇撫線開行沈陽至撫順間城市軌道交通列車，初期增設(shè)6個(gè)乘降站，鐵道部投資18.5億元。2008年開工，2009年竣工。新建丹東至大連城際鐵路,全長(zhǎng)285公里，形成一條丹東至大連沿?？焖倏瓦\(yùn)通道，投資240億元,2009年開工建設(shè)。

城市規(guī)劃16根據(jù)沈陽十一五規(guī)劃，建成沈陽、長(zhǎng)春兩大綜合交通換乘中心，并向沈陽市主要?jiǎng)澐?0個(gè)區(qū)，每區(qū)各有主題，以第二、第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)沈河區(qū)：中央商務(wù)區(qū).

和平區(qū)：中心城區(qū).

大東區(qū)：東部工業(yè)區(qū).

皇姑區(qū)：教育中心.

于洪區(qū)：農(nóng)業(yè)高科技示范區(qū).東陵區(qū)：旅游度假休閑區(qū).

沈北新區(qū)：綜合配套改革試驗(yàn)區(qū).

渾南新區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū).蘇家屯區(qū)：沈陽南部副城.鐵西新區(qū)：中國(guó)工業(yè)的裝備部.第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城子區(qū)蒲河新區(qū)大東區(qū)沈河區(qū)東陵區(qū)和平區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)于洪區(qū)渾南新區(qū)蘇家屯區(qū)沈北新區(qū)東陵區(qū)鐵西新區(qū)城市規(guī)劃17沈陽市主要?jiǎng)澐?0個(gè)區(qū)，每區(qū)各有主題，以第二、第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)沈陽已形成以沈河、和平為核心，沿貫穿南北的城市金廊線形分布的城市界面市五區(qū)：沈陽的主要商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂以及政府職能部門主要分布在金廊沿線及沈河、和平區(qū)，即城市的核心所在；市五區(qū)沈北新區(qū)渾南新區(qū)金廊鐵西新區(qū)鐵西新區(qū)：突出兩大功能分區(qū)，一是把開發(fā)區(qū)建設(shè)成新區(qū)的現(xiàn)代工業(yè)區(qū)，全力打造以裝備制造業(yè)為主的工業(yè)新高地；二是把鐵西區(qū)建設(shè)成新區(qū)的現(xiàn)代商貿(mào)生活區(qū)，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。沈北新區(qū)：以城市化為發(fā)展目標(biāo)，主要發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)，即農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。未來將建設(shè)成為集教育、文化、高科技產(chǎn)業(yè)于一體的生態(tài)宜居新城。渾南新區(qū)：規(guī)劃為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次商務(wù)中心區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、高等級(jí)大學(xué)城和渾河觀光旅游帶。城市現(xiàn)狀18沈陽已形成以沈河、和平為核心，沿貫穿南北的城市金廊線形分布的鐵西新區(qū)規(guī)劃為“西部工業(yè)走廊”，老城區(qū)主要承擔(dān)商務(wù)商業(yè)及居住功能，本項(xiàng)目處于傳統(tǒng)商圈輻射區(qū)，處于鐵西十字金廊沿線，周邊大型居住區(qū)眾多新瑪特興華街興工街保利百合新興居住區(qū)滑翔板塊：為鐵西區(qū)最大居住版塊。北部板塊：建大以北，興華街以西為鐵西區(qū)目前新興居住區(qū)，新項(xiàng)目供應(yīng)量大，以居住功能為主。核心商圈：西十字金廊為鐵西核心商圈，承擔(dān)鐵西114萬人口商務(wù)商業(yè)配套功能。平日日客流量為10萬人次，假日為20萬人次。鐵西格局19鐵西新區(qū)規(guī)劃為“西部工業(yè)走廊”，老城區(qū)主要承擔(dān)商務(wù)商業(yè)及居住鐵百商圈目前輻射范圍為鐵西區(qū)域，消費(fèi)人群主要是長(zhǎng)期居住的的老鐵西，年輕群體多往中街、太原街等市區(qū)消費(fèi)鐵西淺草綠閣業(yè)主林女士，45歲：“平時(shí)基本都在新瑪特消費(fèi)，買買化妝品，衣服、鞋，一般請(qǐng)朋友吃飯就去生日城，相對(duì)來講鐵西消費(fèi)低些。鐵西的商業(yè)挺齊全的，又新建幾個(gè)大商場(chǎng)，以后購物更方便了?！辫F西新鐵百售貨員：“一般來鐵百買東西的都是中年人，年輕的少，一個(gè)是鐵百里的品牌不適合，再一個(gè)年輕人都去中街、太原街了，看看電影，逛逛街，我自己基本都不在鐵百買東西，父母喜歡來。我比較期待星摩爾，據(jù)說什么都有，以后家門口也有的逛了”韻動(dòng)領(lǐng)地業(yè)主王小姐，30歲：我一般都去中街，喜歡興隆大家庭，東西齊全，而且吃飯，休息的地方也多，比較人性化。里面品牌也齊全，比較容易找到適合自己的。李小姐，21歲，沈陽大學(xué)學(xué)生，家住鐵西：我平時(shí)逛街基本都去大春天或者時(shí)尚地下，款式比較新穎，價(jià)格也不貴，選擇還多，比較適合我們這個(gè)年紀(jì)，鐵西就沒有這樣的地方，基本都是比較老的商場(chǎng)，聽說要新開萬達(dá)，茂業(yè)啥的，不過估計(jì)也不太適合我，買買化妝品還行，服飾我還是下?lián)Q潮一點(diǎn)的。東環(huán)國(guó)際上班族金先生，26歲：買東西一般跟女朋友都去太原街，她不喜歡在鐵西買，覺得沒有太原街的花樣多，而且太原街也比較近，請(qǐng)朋友吃飯一般就在興工街那，有幾個(gè)比較不錯(cuò)的飯店，平時(shí)很少去鐵百，新瑪特，基本那有的太原街都有。鐵西艷粉新村張先生，40歲：“我父母都是鐵西工人，小的時(shí)候住在一排一排的工人村，后來都搬出來了，現(xiàn)在我們家親戚基本都在鐵西，買東西基本就在鐵百，家樂福，都很齊全，沒有必要去那么遠(yuǎn)，而且鐵西的物價(jià)低?！辫F西消費(fèi)20鐵百商圈目前輻射范圍為鐵西區(qū)域，消費(fèi)人群主要是長(zhǎng)期居住的的老鐵西區(qū)目前已經(jīng)形成了四大商業(yè)格局。建設(shè)大路興華街保工街北二路沈遼路星MALL華潤(rùn)置地廣場(chǎng)鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國(guó)美電器萬達(dá)廣場(chǎng)家樂福家樂福輕工市場(chǎng)太原街商圈茂業(yè)百貨香江家居樂購友誼商場(chǎng)興順燈具城九路家居城家居、建材宜家居紅星美凱龍東方家園興工街汽配城興華街、建大十字金廊百貨、餐飲、通訊、商務(wù)興工街沿線餐飲、娛樂、生活配套北二路汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶汽車、家居、建材、百貨北二路汽車產(chǎn)業(yè)帶：汽車、家居、建材、百貨。興工街：餐飲、娛樂、生活配套。十字金廊：百貨、餐飲、通訊、商務(wù)辦公。九路：家居、建材。國(guó)際紡織服裝城商業(yè)格局21鐵西區(qū)目前已經(jīng)形成了四大商業(yè)格局。建設(shè)大路興華街保工街北二路鐵百商圈商業(yè)租賃狀況良好，租金最高峰值是興華街門市，集中商業(yè)最高為美凱龍及家具城北二路商業(yè)形式租金情況典型商家家居賣場(chǎng)110-150元/月/㎡紅星美凱龍、宜家居建材店30-40元/月/㎡美標(biāo)、史丹利超市1.17—1.56元/平方米/天家樂福餐飲60元/月/㎡肯德基、吉野家區(qū)域商業(yè)價(jià)格：9000—12000元/㎡商業(yè)形式租金情況典型商家百貨扣點(diǎn)鐵西百貨、新瑪特餐飲78元/月/㎡快樂煮藝火鍋通訊250元/月/㎡迪信通、中郵普泰電器60元/月/㎡國(guó)美、蘇寧區(qū)域商業(yè)價(jià)格：13000—20000元/㎡商業(yè)形式租金情況典型商家餐飲45元\月\平麗湖蒸菜、羊老大娛樂20元\月\平同一首歌、創(chuàng)生KTV商業(yè)價(jià)格：12000—16000元/㎡業(yè)態(tài)形式租金情況典型商家家具城80-180元\月\平領(lǐng)袖家居、家具城燈具城90-180元\月\平興順燈具城建材城50-65元\月\平陶林居、新北方建材城建材、裝飾店50元\月\平臨街商鋪區(qū)域商業(yè)價(jià)格：12000—16000元/㎡北二路：九路：興工街：興華街：商業(yè)價(jià)值22鐵百商圈商業(yè)租賃狀況良好，租金最高峰值是興華街門市，集中商業(yè)未來鐵西區(qū)商業(yè)主要以大型商業(yè)綜合體為主，本項(xiàng)目規(guī)模上優(yōu)勢(shì)不明顯，應(yīng)從差異化尋求突破項(xiàng)目名稱面積（萬平）商業(yè)面積形式備注星摩爾3215萬摩爾購物中心自持華潤(rùn)置地廣場(chǎng)55——城市綜合體住宅銷售鐵西茂業(yè)百貨107.5萬商場(chǎng)、公寓公寓銷售宜家居1010萬家具、生活用品自持美凱龍2期147萬城市綜合體銷售合計(jì)12139.5

項(xiàng)目名稱面積（平米）價(jià)格形式備注保利百合1000011000元/㎡底商銷售千緣愛在城80008000-9000元/㎡底商銷售合計(jì)18000大型商業(yè)臨街底商區(qū)域內(nèi)綜合體項(xiàng)目均為大規(guī)模，品牌開發(fā)商，且規(guī)劃方向基本為復(fù)合型，以百貨購物類為主。未來供應(yīng)23未來鐵西區(qū)商業(yè)主要以大型商業(yè)綜合體為主，本項(xiàng)目規(guī)模上優(yōu)勢(shì)不明就目前情況來看，本案為區(qū)域級(jí)、區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)主軸上的中等規(guī)模綜合體項(xiàng)目城市層面區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目層面東北中心城市沈陽、長(zhǎng)春、哈爾濱重工業(yè)城市向綜合型城市轉(zhuǎn)變振興東北老工業(yè)基地核心商圈輻射區(qū)項(xiàng)目處于北二路與興華街附近傳統(tǒng)老商圈興華街與建設(shè)大路——十字金廊北二路上汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶中等規(guī)模綜合體總建筑面積14萬㎡，商業(yè)7萬㎡小結(jié)24就目前情況來看，本案為區(qū)域級(jí)、區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)主軸上的中等規(guī)報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位25報(bào)告結(jié)構(gòu)項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類沈陽的四大商圈中，鐵西商圈的規(guī)模遠(yuǎn)低于其他商圈，是主要服務(wù)與鐵西和于洪消費(fèi)人群的區(qū)域級(jí)別商圈。太原街商圈位于沈陽和平區(qū)，主要輻射整個(gè)沈陽和沈陽周邊城市。中街商圈位于沈河區(qū)，中街是東北地區(qū)最古老最繁華的步行商業(yè)街區(qū).是全國(guó)最長(zhǎng)的商業(yè)步行街。

鐵百商圈位于鐵西區(qū).主要輻射鐵西和西部于洪地區(qū)的人口。北行商圈位于皇姑區(qū)，輻射人口主要來自皇姑區(qū)。大東區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)渾南新區(qū)于洪新城于洪區(qū)金廊西工大東區(qū)和平區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)渾南新區(qū)于洪區(qū)一環(huán)路金廊鐵西新區(qū)（沈西工業(yè)走廊）沈河區(qū)一環(huán)路鐵西新區(qū)（沈業(yè)走廊）沈陽各商圈分布鐵百商圈太原街商圈北行商圈中街商圈商圈地位26沈陽的四大商圈中，鐵西商圈的規(guī)模遠(yuǎn)低于其他商圈，是主要服務(wù)與鐵西商圈給人的整體印象：亂、雜、差商圈現(xiàn)狀27鐵西商圈給人的整體印象：亂、雜、差商圈現(xiàn)狀27鐵西的整體規(guī)劃以西部十字金廊為核心主軸，向周邊區(qū)域輻射，配合五橫五縱的區(qū)域發(fā)展格局建設(shè)大路興華街興工街衛(wèi)工街北一路北二路南九路沈遼路國(guó)際紡織服裝城宜家居星MALL紅星美凱龍鐵西十字金廊華潤(rùn)置地廣場(chǎng)鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國(guó)美電器萬達(dá)廣場(chǎng)家樂福家樂福輕工市場(chǎng)汽配城商貿(mào)綜合服務(wù)辦公、科研、教育、銀行綜合服務(wù)家裝產(chǎn)業(yè)服務(wù)保工街水系文化內(nèi)涵重工街文化教育物流產(chǎn)業(yè)帶汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶綜合景觀產(chǎn)業(yè)帶家具建材產(chǎn)業(yè)帶現(xiàn)代商貿(mào)走廊鐵西“五橫五縱”產(chǎn)業(yè)格局，街道化產(chǎn)業(yè)帶功能細(xì)化西部十字金廊：全長(zhǎng)約4公里，是以建設(shè)大路為橫軸、興華大街為縱軸的商業(yè)街區(qū)，以商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)為主要形態(tài)的經(jīng)濟(jì)帶。沿線分別以幾條街道形成“五橫五縱”的鐵西服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)格局兩大產(chǎn)業(yè)帶：以現(xiàn)代汽車貿(mào)易城和家具建材為龍頭的現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。北四路商圈規(guī)劃28鐵西的整體規(guī)劃以西部十字金廊為核心主軸，向周邊區(qū)域輻射，配合鐵西區(qū)以鐵百商圈為代表核心商圈，主要以中低檔百貨為主，正在沒落，新的商業(yè)中心正在沿興華街向北向和南向發(fā)展各種大型高檔的商業(yè)綜合體將沿著興華街向南北方向延伸。向北：沿興華北街的土耳其星摩爾，瑞典宜家居、紅星美凱龍。向南：沿興華南街的鐵西萬達(dá)廣場(chǎng)、深圳茂業(yè)百貨。都將改變鐵西的傳統(tǒng)商業(yè)格局。香江家居建設(shè)大路興華街興工街興順街保工街北一路北二路南九路沈遼路國(guó)際紡織服裝城宜家居星MALL鐵百商圈紅星美凱龍汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶鐵西十字金廊華潤(rùn)置地廣場(chǎng)鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國(guó)美電器萬達(dá)廣場(chǎng)家樂福家樂福輕工市場(chǎng)汽配城茂業(yè)百貨東方家園樂購友誼商場(chǎng)興順燈具城商圈發(fā)展29鐵西區(qū)以鐵百商圈為代表核心商圈，主要以中低檔百貨為主，正在沒項(xiàng)目所在的北二路板塊正在由單一商業(yè)形態(tài)向復(fù)合型商圈轉(zhuǎn)變，成為鐵西區(qū)北部新的商業(yè)核心交通情況：北二路交通便利，5分鐘直達(dá)太原街商圈。商業(yè)特點(diǎn)：高端汽車銷售、汽配市場(chǎng)、家居賣場(chǎng)、MALL百貨發(fā)展趨勢(shì)：未來將形成以汽車、家居、百貨為主題的高端消費(fèi)圈。瑞典宜家居土耳其星MALL臨街家居、建材店臨街餐飲店紅星美凱龍宜家居星摩爾鐵西區(qū)政府汽車4S店商業(yè)分布：商圈現(xiàn)狀30項(xiàng)目所在的北二路板塊正在由單一商業(yè)形態(tài)向復(fù)合型商圈轉(zhuǎn)變，成為本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值：

在于城市價(jià)值、地段價(jià)值和發(fā)展價(jià)值31本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值：

在于城市價(jià)值、地段價(jià)值和發(fā)展價(jià)值31項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位報(bào)告結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位32項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位報(bào)上海新天地現(xiàn)代、時(shí)尚典范新天地33上海新天地新天地33新天地是上海成功的舊城改造項(xiàng)目，定位為融合國(guó)際化休閑、文化、娛樂為一體的一站式商業(yè)中心新天地34新天地是上海成功的舊城改造項(xiàng)目，定位為融合國(guó)際化休閑、文化、新天地1997年開始規(guī)劃改造，先后分別對(duì)北里、南里進(jìn)行改造，通過改變?cè)械木幼r(jià)值挖掘其新的商業(yè)價(jià)值新天地35新天地1997年開始規(guī)劃改造，先后分別對(duì)北里、南里進(jìn)行改造，改造后的上海新天第北里以餐飲、休閑功能為主，南里以購物、娛樂功能為主，成為現(xiàn)代、時(shí)尚、多元的休閑聚會(huì)場(chǎng)所新天地36改造后的上海新天第北里以餐飲、休閑功能為主，南里以購物、娛樂新天地商業(yè)功能構(gòu)成及商業(yè)業(yè)態(tài)新天地37新天地商業(yè)功能構(gòu)成及商業(yè)業(yè)態(tài)新天地37新天地成功實(shí)現(xiàn)了城市功能的升級(jí)，使得區(qū)域形象提升，整體房?jī)r(jià)持續(xù)上漲新天地38新天地成功實(shí)現(xiàn)了城市功能的升級(jí)，使得區(qū)域形象提升，整體房?jī)r(jià)持新天地成功要素區(qū)位價(jià)值位于城市中心區(qū)核心位置，市級(jí)商圈附近功能多元結(jié)合商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、藝術(shù)文化展示于一身，豐富了多元的城市生活空間差異定位商業(yè)功能與臨近項(xiàng)目形成差異，功能綜合，與區(qū)域資源形成互動(dòng)提升了區(qū)域的價(jià)值，超脫了區(qū)域平臺(tái)，打造了一個(gè)當(dāng)?shù)厝顺?，外地人必來的地方?9新天地成功要素區(qū)位價(jià)值位于城市中心區(qū)核心位置，市級(jí)商圈附近功一個(gè)RBD成功的關(guān)鍵因素——具備都市特征核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)位于城市核心區(qū)域內(nèi)，具有較高的地塊價(jià)值，商業(yè)價(jià)值和城市價(jià)值，且交通便利，公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)。功能多元集合購物、餐飲、藝術(shù)、等功能為一體，強(qiáng)調(diào)與區(qū)域資源的互動(dòng)。功能定位依托差異化，形成獨(dú)具的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。最具活力氣息通過加強(qiáng)餐飲、娛樂、購物的比重和特色，以共享、自由、變化、品味、藝術(shù)等成為都市活力示范區(qū)。藝術(shù)、品味是區(qū)域形象的象征走時(shí)尚路線代表區(qū)域最具現(xiàn)代時(shí)尚潮流的趨勢(shì)，最具活力的地方。吸引外區(qū)域客戶，又是本體消費(fèi)者樂于向往的場(chǎng)所。時(shí)尚的、開放的、品味的、休閑的、多元的案例借鑒40一個(gè)RBD成功的關(guān)鍵因素——具備都市特征核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)功能多元項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位報(bào)告結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位41項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位報(bào)目前市場(chǎng)上復(fù)合型項(xiàng)目主要有四個(gè)，通過其操作手法進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析典型項(xiàng)目：茂業(yè)百貨土耳其星摩爾萬達(dá)廣場(chǎng)華潤(rùn)置地鐵西茂業(yè)百貨星摩爾、宜家居鐵西萬達(dá)廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)界定42目前市場(chǎng)上復(fù)合型項(xiàng)目主要有四個(gè)，通過其操作手法進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析典茂業(yè)集團(tuán)以開發(fā)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)，主營(yíng)大型百貨商場(chǎng)、購物中心、高檔寫字樓、高檔商務(wù)酒店、甲級(jí)商務(wù)公寓及商業(yè)住宅，形成了獨(dú)具特色和獨(dú)具規(guī)模的“地產(chǎn)+百貨”發(fā)展模式；以復(fù)合模式開發(fā)的典型項(xiàng)目有深圳東門、華強(qiáng)北、和平茂業(yè)百貨、沈陽茂業(yè)城、無錫茂業(yè)城等。茂業(yè)集團(tuán)·“百貨＋地產(chǎn)”模式茂業(yè)百貨43茂業(yè)集團(tuán)以開發(fā)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)，主營(yíng)大型百貨商場(chǎng)、購物中心茂業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)由深圳逐漸擴(kuò)張至全國(guó)，呈組團(tuán)分布于東北、華南、長(zhǎng)三角主要二三線城市1992年1996年2004年初創(chuàng)期轉(zhuǎn)型綜合發(fā)展期快速擴(kuò)張及資本運(yùn)作期空間特征主要集中于深圳、珠海等城市；深圳、珠海及重慶等城市；國(guó)內(nèi)主要二線城市，集中在西南、東北、長(zhǎng)三角、深圳四個(gè)區(qū)域；茂業(yè)百貨44茂業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)由深圳逐漸擴(kuò)張至全國(guó)，呈組團(tuán)分布于東北、華南、長(zhǎng)百貨經(jīng)營(yíng)能力的不斷提高并將其融入到地產(chǎn)開發(fā)中，經(jīng)過本地的嘗試及初步復(fù)制，形成了“百貨＋地產(chǎn)”模式的復(fù)制能力百貨經(jīng)營(yíng)能力的不斷提升融合地產(chǎn)開發(fā)與百貨經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，嫁接項(xiàng)目深圳本地初步復(fù)制營(yíng)銷水平：茂業(yè)集團(tuán)開創(chuàng)出多種創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式與營(yíng)銷手法已經(jīng)成為深圳零售業(yè)經(jīng)典案例，并在全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)生巨大影響；贏利能力：2004年，茂業(yè)百貨毛利率、凈利率分別達(dá)到27.69%和5.4%，盈利能力遠(yuǎn)超過同期中國(guó)百貨業(yè)平均水平和其他百貨龍頭上市公司水平。項(xiàng)目嫁接：茂業(yè)集團(tuán)成立后將百貨經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合，首次在深圳東門進(jìn)行了實(shí)施，打造了東門茂業(yè)百貨；東門茂業(yè)百貨是茂業(yè)集團(tuán)第一家百貨商店，同時(shí)也是地產(chǎn)開發(fā)與百貨經(jīng)營(yíng)的首次融合；東門茂業(yè)百貨的成功初步確立了茂業(yè)集團(tuán)“百貨＋地產(chǎn)”的開發(fā)模式。初步復(fù)制：繼東門茂業(yè)百貨后，茂業(yè)集團(tuán)又在深圳以復(fù)合模式開發(fā)了和平廣場(chǎng)、華強(qiáng)北茂業(yè)百貨等項(xiàng)目，均取得了成功；初步復(fù)制的成功鞏固了“百貨＋地產(chǎn)”的開發(fā)模式，為茂業(yè)百貨今后的異地?cái)U(kuò)張復(fù)制打下了基礎(chǔ)。茂業(yè)百貨45百貨經(jīng)營(yíng)能力的不斷提高并將其融入到地產(chǎn)開發(fā)中，經(jīng)過本地的嘗試茂業(yè)百貨—以“時(shí)尚生活方式締造者”為經(jīng)營(yíng)定位與眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，引領(lǐng)現(xiàn)代都市主流生活方式。經(jīng)過十余年的長(zhǎng)足發(fā)展，公司在珠三角、長(zhǎng)三角、西南區(qū)共擁有15家百貨門店，處于區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位。2005年6月，公司成功收購A股上市公司成商集團(tuán)是第一家成功收購國(guó)內(nèi)百貨上市公司的外資企業(yè)。深圳茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨46茂業(yè)百貨—以“時(shí)尚生活方式締造者”為經(jīng)營(yíng)定位與眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)大連萬達(dá)集團(tuán)以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，目前已在全國(guó)開業(yè)19個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，6家五星級(jí)酒店，持有的收租物業(yè)面積達(dá)到300萬平方米；以復(fù)合模式開發(fā)的典型項(xiàng)目有北京CBD萬達(dá)廣場(chǎng)、大連萬達(dá)廣場(chǎng)、上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)等。大連萬達(dá)集團(tuán)·“商業(yè)＋地產(chǎn)”模式萬達(dá)商場(chǎng)47大連萬達(dá)集團(tuán)以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支萬達(dá)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型商業(yè)前主要集中于大連和國(guó)內(nèi)個(gè)別二線城市，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)后業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張到全國(guó)各地，目前主要集中于北京、上海一線城市和東北、華北、華東和西南地區(qū)二線城市布局城市大連市內(nèi)，以大連市西崗區(qū)為主。大連市內(nèi)；廣州番禺。國(guó)內(nèi)二三線城市為主主要包括成都、長(zhǎng)春、沈陽、昆明等地。國(guó)內(nèi)中東部二線以上城市總部遷至北京。1988年1991年1997年2002年初創(chuàng)期本地發(fā)展期對(duì)外擴(kuò)張期復(fù)合開發(fā)期初創(chuàng)及本地發(fā)展其城市布局對(duì)外擴(kuò)張期城市布局復(fù)合開發(fā)期布局萬達(dá)商場(chǎng)48萬達(dá)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型商業(yè)前主要集中于大連和國(guó)內(nèi)個(gè)別二線城市，轉(zhuǎn)型商業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)歷了“城市舊改－住宅開發(fā)－單體商業(yè)－復(fù)合開發(fā)”的演進(jìn)過程1988年以舊改項(xiàng)目為起點(diǎn)，業(yè)務(wù)類型以住宅開發(fā)為主，初步涉及酒店和寫字樓。主營(yíng)業(yè)務(wù)代表項(xiàng)目1988年1991年1997年2002年初創(chuàng)期本地發(fā)展期對(duì)外擴(kuò)張期復(fù)合開發(fā)期南山住宅、北京街小區(qū)、西崗區(qū)個(gè)體大廈、萬達(dá)酒店高爾基路小區(qū)、新開路小區(qū)、西崗體育館、大連海關(guān)大樓、萬奉小區(qū)等“衛(wèi)城”“星城”“人家”“明珠”等系列住宅產(chǎn)品線及部分單體商業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)系列，包括早期的單體商業(yè)，中期開發(fā)的組合店到后來的商業(yè)商務(wù)綜合體該階段呈現(xiàn)多元化開發(fā)，仍以舊改住宅項(xiàng)目為主線，更多的涉及了酒店、寫字樓和公建設(shè)施的開發(fā)。以住宅開發(fā)為主，多為郊區(qū)大盤項(xiàng)目，形成了一系列的住宅產(chǎn)品線；開始涉及商業(yè)開發(fā)。將住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)融為一體，以商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)的城市綜合體復(fù)合開發(fā)模式。住宅物業(yè)開發(fā)為主階段商業(yè)＋地產(chǎn)開發(fā)階段萬達(dá)商場(chǎng)49主營(yíng)業(yè)務(wù)經(jīng)歷了“城市舊改－住宅開發(fā)－單體商業(yè)－復(fù)合開發(fā)”的演萬達(dá)廣場(chǎng)—城市核心，都市綜合體鐵西萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)集團(tuán)第三代城市綜合體集大成者，包括住宅、休閑、娛樂、百貨、酒店、公寓6大城市機(jī)能。自有商業(yè)：星級(jí)酒店、精品百貨、國(guó)際影院、餐飲娛樂、超級(jí)電玩城、大型KTV等。沈陽鐵西萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)商場(chǎng)50萬達(dá)廣場(chǎng)—城市核心，都市綜合體鐵西萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)集團(tuán)第三代城特克莫公司-購物中心開發(fā)和投資公司特克莫公司總部位于土耳其，擁有10年購物中心和不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在土耳其、希臘、羅馬尼亞等國(guó)家擁有業(yè)務(wù)，主要與宜家、家樂福、麥德龍等企業(yè)合作，現(xiàn)有1,000萬平方米的項(xiàng)目在建或開發(fā)中。特克莫公司是歐洲排名第一的大型商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)公司。該公司在過去的10年中先后投資開發(fā)了超過100萬平方米的購物中心，主要用于經(jīng)營(yíng)國(guó)際零售連鎖店。

未來5年內(nèi)，特克莫與菲巴集團(tuán)的合資公司擬在華投入逾20億美元，發(fā)展至少10個(gè)大型購物廣場(chǎng)。特克莫公司與菲巴集團(tuán)合資成立星摩爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司星摩爾51特克莫公司-購物中心開發(fā)和投資公司特克莫公司總部位于土耳其沈陽星摩爾—“具有世界各地的特色風(fēng)格，為消費(fèi)者帶來國(guó)際一流的休閑、娛樂新體驗(yàn)?！表?xiàng)目定位：現(xiàn)代感和時(shí)尚感。選址標(biāo)準(zhǔn)：選址一般都是在城郊。規(guī)模：占地面積為10.8萬平方米，總建筑面積為325716平方米，是以大型綜合購物群體為主的集旅游、購物、休閑于一體的大型多功能生活廣場(chǎng)，其購物中心15萬平方米。業(yè)態(tài)規(guī)劃：建成后將有商店、商務(wù)酒店、購物超市廣場(chǎng)、美食城、數(shù)碼影城、餐廳等主力店組成，并配有地下停車庫、休閑廣場(chǎng)、屋頂花園、室內(nèi)滑冰場(chǎng)、水族館等設(shè)施。優(yōu)勢(shì)：星摩爾在歐洲合作的品牌已經(jīng)占到主流品牌的90--95%，而這些品牌在全球主流品牌當(dāng)中則占到大約50%。土耳其購物商場(chǎng)開發(fā)商特克莫公司，以及國(guó)際著名綜合集團(tuán)菲巴集團(tuán)，聯(lián)手在中國(guó)投資開發(fā)的第一個(gè)大型項(xiàng)目?？偼顿Y為2億美元。星摩爾52沈陽星摩爾—“具有世界各地的特色風(fēng)格，為消費(fèi)者帶來國(guó)際一流的鐵西區(qū)未來綜合百貨類商業(yè)較多，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，將會(huì)誕生新的商圈，產(chǎn)生現(xiàn)代多元、時(shí)尚、開放、共享的“一站式”綜合型項(xiàng)目，提高鐵西整體的商業(yè)定位。

萬達(dá)廣場(chǎng)星摩爾茂業(yè)百貨華潤(rùn)置地廣場(chǎng)區(qū)位遼沈路北二路沈遼路鐵百對(duì)過商業(yè)規(guī)模8萬㎡15萬㎡7.5萬㎡——定位集五星級(jí)酒店、寫字樓、商業(yè)廣場(chǎng)、高檔住宅于一體的綜合體集五星級(jí)酒店，大型購物休閑娛樂餐飲于一體的購物廣場(chǎng)集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的超級(jí)購物中心——目標(biāo)客群本區(qū)域客戶本區(qū)域客戶本區(qū)域客戶本區(qū)域客戶商業(yè)業(yè)態(tài)百貨、家電、運(yùn)動(dòng)品牌賣場(chǎng)、健身、影院、電玩、量販?zhǔn)終TV、餐飲、桑拿等多種業(yè)態(tài)1樓和2樓經(jīng)營(yíng)大型超市、大型百貨、歐洲時(shí)尚品牌店、商品展示廳；3樓經(jīng)營(yíng)數(shù)碼影城、夜總會(huì)、美食街、兩個(gè)3000平方米的景觀餐廳、兒童樂園；————商業(yè)特質(zhì)時(shí)尚、活力、多元、趣味、商務(wù)時(shí)尚、品位、多元本區(qū)域現(xiàn)有集中商業(yè)主要為單一服裝百貨類，缺乏互動(dòng)與交流氛圍本區(qū)域未來將涌現(xiàn)大量集時(shí)尚休閑娛樂餐飲為一體的綜合性購物中心結(jié)論53鐵西區(qū)未來綜合百貨類商業(yè)較多，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，將會(huì)誕生新的項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位報(bào)告結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位54項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位報(bào)界定：區(qū)域商圈中等規(guī)模復(fù)合項(xiàng)目機(jī)會(huì)：1.區(qū)域具有城市、發(fā)展價(jià)值2.市場(chǎng)形態(tài)單一，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)3.商業(yè)缺乏互動(dòng)與交流的氛圍案例借鑒：1.代言區(qū)域2.差異化定位3.時(shí)尚、現(xiàn)代、開放、多元、休閑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：1.市場(chǎng)上缺乏既時(shí)尚又充滿活力的開放共享式商業(yè)街區(qū)2.市場(chǎng)多為大規(guī)模購物中心，缺乏復(fù)合型“一站式”購物突破競(jìng)爭(zhēng)，打造鐵西RBD55界定：區(qū)域商圈中等規(guī)模復(fù)合項(xiàng)目機(jī)會(huì)：案例借鑒：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：突破打造一個(gè)“鐵西人必到，沈陽人常來的”RBD——繽紛時(shí)尚都市休閑都心。在“舊”城中心，打造一個(gè)時(shí)尚、潮流、藝術(shù)、品味的都市中心——能代表區(qū)域形象，成為區(qū)域名片。56打造一個(gè)“鐵西人必到，沈陽人常來的”RBD——繽紛時(shí)尚都市休RBD（休閑商業(yè)區(qū)）擁有的物業(yè)功能主要功能：商業(yè)物業(yè)——集購物、休閑于一體的體驗(yàn)型商業(yè)。其他功能：商務(wù)物業(yè)：具備商務(wù)辦公和居住功能的商住公寓。餐飲服務(wù)：滿足區(qū)域辦公及居住的就餐需求。商業(yè)街：具有開放性，多元的商業(yè)街。57RBD（休閑商業(yè)區(qū)）擁有的物業(yè)功能主要功能：57我們?cè)O(shè)想的休閑商業(yè)區(qū)應(yīng)該是：RBD打造體系：功能設(shè)施休閑聚會(huì)餐飲購物商務(wù)交往創(chuàng)意……購物中心商務(wù)公寓會(huì)議中心商業(yè)街休閑廣場(chǎng)……58我們?cè)O(shè)想的休閑商業(yè)區(qū)應(yīng)該是：功能設(shè)施休閑聚會(huì)餐飲購物商務(wù)交往RBD的構(gòu)成要素建筑的魅力，建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格具有強(qiáng)有利的視覺沖擊，形成區(qū)域的標(biāo)志性建筑。RBD都市魅力多元的時(shí)尚的示范未來識(shí)別系統(tǒng)的魅力，開放性的設(shè)計(jì)、國(guó)際化是視覺識(shí)別元素。多樣化的產(chǎn)品組合，購物中心、商務(wù)公寓、特色商業(yè)街，滿足人們的多樣需求多功能組合，滿足區(qū)域內(nèi)人們購物休閑商務(wù)特色休閑設(shè)施，城市級(jí)別出的休閑娛樂設(shè)施，提供時(shí)尚的都市休閑娛樂活動(dòng)大尺度的休閑空間，為區(qū)域的人們提供交流、放松的活動(dòng)空間經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范，為居民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。59RBD的構(gòu)成要素建筑的魅力，建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格具有強(qiáng)有利的視覺沖擊休閑商業(yè)區(qū)城市RBD發(fā)展計(jì)劃……“”RecreationalBusinessDistrict時(shí)尚的（Fashion）開放的（Open）休閑的（Recreational）多元的（Divers）讓都市生活升級(jí)60休閑商業(yè)區(qū)城市RBD發(fā)展計(jì)劃……“”Recreational關(guān)鍵詞：街區(qū)時(shí)尚的Fashion多元的Divers關(guān)鍵詞：互動(dòng)與交流文化的多元/功能的多元關(guān)鍵詞：采光天幕、櫥窗、玻璃、廣告牌、噴泉等休閑的Recreational開放的Open關(guān)鍵詞：交流、休憩休閑商業(yè)區(qū)61關(guān)鍵詞：街區(qū)時(shí)尚的多元的關(guān)鍵詞：互動(dòng)與交流關(guān)鍵詞：采光天幕、有一個(gè)城市存在，就有一個(gè)RBD！只不過有的已經(jīng)成熟，有的則在建設(shè)當(dāng)中62有一個(gè)城市存在，就有一個(gè)RBD！62項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位報(bào)告結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位商業(yè)公寓63項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位報(bào)RBD的目標(biāo)市場(chǎng)定位其他區(qū)域人群本區(qū)域人群沈陽其他市區(qū)人群（沈河、皇姑、和平）個(gè)體商務(wù)人群投資人群鐵西個(gè)體商務(wù)人群鐵西投資人群打造一個(gè)繽紛時(shí)尚都市休閑中心市場(chǎng)定位64RBD的目標(biāo)市場(chǎng)定位其他區(qū)域人群本區(qū)域人群沈陽其他市區(qū)人群（商業(yè)功能的確定必須從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)現(xiàn)狀、消費(fèi)者特征這三個(gè)方面來進(jìn)行考量定位思路——在總體戰(zhàn)略的指導(dǎo)下主要根據(jù)商圈功能配比現(xiàn)狀、城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)以及潛在消費(fèi)者特征來進(jìn)行定位。功能定位65商業(yè)功能的確定必須從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)現(xiàn)狀、消費(fèi)者特征這三個(gè)鐵西區(qū)商業(yè)正處于發(fā)展起步階段，大量綜合體商業(yè)物業(yè)、都市SHOPPINGMALL正逐步涌現(xiàn)敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)生存需求價(jià)格品質(zhì)便利文化情感需求$500以下$500-1000$1000-3000$3000-5000$5000-7000$7000-10000$10000以上集市&沿街商業(yè)百貨商業(yè)&批發(fā)市場(chǎng)大型綜合超市&專賣店都市MALL便利店倉儲(chǔ)式購物中心郊區(qū)NALL傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段形成條件形成過程階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分伴隨生活資料相對(duì)過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚焦，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門類的專業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類商品的商家群體匯集在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額鐵西區(qū)沈陽人均GDP$7593.鐵西區(qū)人均GDP$37571，鐵西區(qū)都市MALL正大量涌現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)商品需求主要集中在品質(zhì)追求及便利程度方面沈陽市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)功能定位66鐵西區(qū)商業(yè)正處于發(fā)展起步階段，大量綜合體商業(yè)物業(yè)、都市SHO目前各商圈的功能相對(duì)獨(dú)立，未形成一站式消費(fèi)、購物、休閑、娛樂于一體的商業(yè)項(xiàng)目本區(qū)域百貨類和餐飲娛樂類各相對(duì)較為集中，且體量較為龐大；專業(yè)市場(chǎng)主要為九路低端家具市場(chǎng)、北二路汽車和高檔家具專業(yè)市場(chǎng)，未形成一站式服務(wù)模式建設(shè)大路興華街保工街北二路沈遼路國(guó)際紡織服裝城星MALL華潤(rùn)置地廣場(chǎng)鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國(guó)美電器萬達(dá)廣場(chǎng)家樂福家樂福輕工市場(chǎng)太原街商圈茂業(yè)百貨香江家居樂購友誼商場(chǎng)興順燈具城九路家居城家居、建材宜家居紅星美凱龍東方家園興工街汽配城興華街、建大十字金廊百貨、餐飲、通訊、商務(wù)興工街沿線餐飲、娛樂、生活配套北二路汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶汽車、家居、建材、百貨項(xiàng)目名稱商業(yè)體量鐵西百貨商場(chǎng)2.3萬㎡萬達(dá)廣場(chǎng)8萬㎡茂業(yè)百貨7.5萬㎡星摩爾15萬㎡新瑪特7.6萬㎡鐵百商圈百貨太原街商圈百貨項(xiàng)目名稱商業(yè)體量新世界（太原街店）3萬㎡新世界（中華路店）6萬㎡新世界（南京街店）14萬㎡百盛商場(chǎng)6萬㎡萬達(dá)廣場(chǎng)28萬㎡中興百貨商場(chǎng)14.5萬㎡伊斯丹6萬㎡北京華聯(lián)4萬㎡美美商場(chǎng)2.3萬㎡太原街百貨類商業(yè)體量達(dá)83.8萬㎡，主要以世界級(jí)品牌為主。鐵百商圈的大型集中商業(yè)體量約40萬㎡，以中檔品牌為主。市場(chǎng)現(xiàn)狀功能定位67目前各商圈的功能相對(duì)獨(dú)立，未形成一站式消費(fèi)、購物、休閑、娛樂通過對(duì)對(duì)購物客戶訪談，發(fā)現(xiàn)來區(qū)域消費(fèi)客戶對(duì)餐飲、休閑游的功能一定的需求。陸先生，38歲，某國(guó)企車間干部，新房剛剛裝修完畢，與妻子攜6歲孩子選購家居。美凱龍里的家居很不錯(cuò)，我領(lǐng)導(dǎo)基本上都是在這選的……現(xiàn)在想出去找個(gè)地方吃飯，逛了一上午了，有點(diǎn)累了……還沒選完，吃完飯?jiān)倩貋砜纯窗?，孩子也開始鬧了……（妻子）希望美凱龍里家居配飾的東西能多一點(diǎn)，就不用去五愛那么遠(yuǎn)的地方選了黃女士，46歲，某企業(yè)管理者，給父母購置家居，父母約70歲左右。美凱龍的家居我很喜歡，而且這里很有秩序，帶父母來這放心，質(zhì)量服務(wù)也很到位……恩，中午吃飯是個(gè)問題，我們得開車出去吃……有設(shè)計(jì)室更好啦，最好是那些老牌子好一些的進(jìn)來，就不用我們出去找了，這一趟什么都解決了。消費(fèi)者對(duì)一站式購物的需求較多，比例較大；對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域所期望最大的是具備餐飲配套，可以更加滿足其一站式需求；客戶語錄消費(fèi)者特征功能定位68通過對(duì)對(duì)購物客戶訪談，發(fā)現(xiàn)來區(qū)域消費(fèi)客戶對(duì)餐飲、休閑游的功能鐵西區(qū)消費(fèi)者認(rèn)為北二路應(yīng)增加餐飲、休閑、裝飾的比重，打造一站式且多功能于一體的綜合體鐵西區(qū)域消費(fèi)人群中大部分認(rèn)為該區(qū)域是高檔汽車和高檔家具的集聚地，卻缺乏餐飲、休閑、娛樂等配套；消費(fèi)者對(duì)北二路總體印象較為陌生，但認(rèn)為未來將具有較大商業(yè)潛力，包括家居家飾和百貨等，有待開發(fā)；消費(fèi)者對(duì)北二路的印象未來高檔家居匯聚高檔汽車4S店匯集缺乏餐飲消費(fèi)者購物的敏感因素是商業(yè)質(zhì)量、購物環(huán)境和商品品種功能定位消費(fèi)者特征69鐵西區(qū)消費(fèi)者認(rèn)為北二路應(yīng)增加餐飲、休閑、裝飾的比重，打造一站綜合以上方面，建議本項(xiàng)目以購物為主體，同時(shí)相對(duì)增加裝飾、餐飲、休閑的比重，打造綜合的、一站式的、具有特色的綜合體消費(fèi)者市場(chǎng)現(xiàn)狀商業(yè)趨勢(shì)功能定位購物購物主體餐飲休閑大力發(fā)展適度增加功能綜合的、一站式的、鐵西特色的綜合體從市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況出發(fā)，購物類為盈利主體，增加餐飲和休閑的比重，既保證商業(yè)的特色有保證商業(yè)的穩(wěn)健成功運(yùn)營(yíng)，符合未來商業(yè)的發(fā)展潮流。功能定位70綜合以上方面，建議本項(xiàng)目以購物為主體，同時(shí)相對(duì)增加裝飾、餐飲商業(yè)整體定位商業(yè)市場(chǎng)地塊條件客戶特征商業(yè)整體定位71商業(yè)整體定位商業(yè)市場(chǎng)地塊條件客戶特征商業(yè)整體定位71目前市場(chǎng)現(xiàn)狀為鐵西區(qū)的商業(yè)功能比較分散，集中的特定的區(qū)域，缺少一站式的休閑商務(wù)中心。鐵西十字金廊建設(shè)大路興華街興工街興順街保工街北一路北二路南九路沈遼路國(guó)際紡織服裝城宜家居星MALL家具城商圈鐵百商圈紅星美凱龍汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶華潤(rùn)置地廣場(chǎng)鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國(guó)美電器萬達(dá)廣場(chǎng)家樂福家樂福輕工市場(chǎng)汽配城太原街商圈茂業(yè)百貨東方家園香江家居樂購友誼商場(chǎng)興順燈具城餐飲娛樂洗浴等集聚地大型休閑洗浴中心海洋之星、名都嘉年華、CEO浴都餐飲海洋魅力、韓都燒烤、國(guó)府肥牛、麗湖蒸菜、詹記香辣蟹酒店榮富大酒店KTV娛樂音樂蟲、創(chuàng)聲KTV、歡唱KTV整體定位商業(yè)市場(chǎng)72目前市場(chǎng)現(xiàn)狀為鐵西區(qū)的商業(yè)功能比較分散，集中的特定的區(qū)域，缺消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者投資者客戶特征消費(fèi)者消費(fèi)者的敏感因素依次是商品品質(zhì)、購物環(huán)境和商品品種消費(fèi)者認(rèn)為北二路區(qū)域缺乏餐飲、休閑娛樂及專業(yè)市場(chǎng)一站式功能“一站式消費(fèi)”和“一站式購物”的需求日趨明顯投資者對(duì)商鋪的關(guān)注要素依次是：地段、周邊消費(fèi)能力、發(fā)展?jié)摿?、商業(yè)管理能力、商場(chǎng)定位以及交通投資者對(duì)北二路片區(qū)的前景普遍看好投資者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域持樂觀態(tài)度項(xiàng)目區(qū)域外店鋪商家較看好家居家飾類商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪的關(guān)注點(diǎn)依次是：地段、發(fā)展?jié)摿?、周邊環(huán)境經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目充滿信心整體定位客戶特征73消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者投資者客戶特征消費(fèi)者投資者對(duì)商鋪的關(guān)注要素依次是消費(fèi)者特征消費(fèi)者對(duì)“一站式”購物需求強(qiáng)烈增加專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品種類希望打造一個(gè)家居家飾裝修等一系列功能的集中場(chǎng)所對(duì)商品品質(zhì)、購物環(huán)境和商品種類較為敏感認(rèn)為北二路區(qū)域缺乏餐飲娛樂休閑功能外來消費(fèi)者本區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)者需求一個(gè)多元化的商業(yè)整體定位客戶特征74消費(fèi)者特征消費(fèi)者對(duì)“一站式”購物需求強(qiáng)烈增加專業(yè)市場(chǎng)希望打造投資者對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的未來商業(yè)發(fā)展普遍看好，持樂觀態(tài)度商鋪經(jīng)營(yíng)者投資店鋪?zhàn)羁粗氐囊蛩厥堑囟?45%)和商場(chǎng)定位(22%)，其次是發(fā)展?jié)摿?10%)、周邊消費(fèi)能力(9%)、商場(chǎng)管理(7%)、交通(7%)；投資者對(duì)本項(xiàng)目的投資因素主要看重其美凱龍的商業(yè)品牌，其次為地段因素、交通因素、未來發(fā)展等；整體定位客戶特征75投資者對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的未來商業(yè)發(fā)展普遍看好，持樂觀態(tài)度商鋪經(jīng)營(yíng)形象定位：——時(shí)尚、開放、休閑、多元沈陽繽紛都心：76形象定位：——時(shí)尚、開放、休閑、多元沈陽繽紛都心：76商業(yè)業(yè)態(tài)邏輯推導(dǎo)過程商業(yè)業(yè)態(tài)邏輯推導(dǎo)商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀城市規(guī)劃影響潛在客戶分析投資者消費(fèi)者業(yè)態(tài)定位77商業(yè)業(yè)態(tài)邏輯推導(dǎo)過程商業(yè)業(yè)態(tài)邏輯推導(dǎo)商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀城市規(guī)劃影響北二路目前已形成以汽車銷售為主的商業(yè)一條街，并由單一商業(yè)形態(tài)向復(fù)合型商圈轉(zhuǎn)變區(qū)域說明：北二路東起興工街，西至重工街，全長(zhǎng)5.8公里，規(guī)劃汽車產(chǎn)業(yè)用地40萬平方米，隨著紅星美凱龍、宜家居、土耳其星摩爾的陸續(xù)進(jìn)入，將形成復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)的聚集地。交通情況：5分鐘直達(dá)太原街商圈。商業(yè)特點(diǎn)：高端汽車銷售、汽配市場(chǎng)、家居賣場(chǎng)、MALL百貨瑞典宜家居土耳其星MALL臨街家居、建材店臨街餐飲店業(yè)態(tài)定位區(qū)域特點(diǎn)78北二路目前已形成以汽車銷售為主的商業(yè)一條街，并由單一商業(yè)形態(tài)本項(xiàng)目所處區(qū)域目前是以美凱龍為代表，輻射全市的高檔家居中心項(xiàng)目名形式業(yè)態(tài)規(guī)模紅星美凱龍家居賣場(chǎng)各種家居、建材16萬平米塞斯名門街鋪木門約800平米方圓地板街鋪地板約300平米3D木門街鋪木門約600平米業(yè)態(tài)定位區(qū)域特點(diǎn)79本項(xiàng)目所處區(qū)域目前是以美凱龍為代表，輻射全市的高檔家居中心項(xiàng)區(qū)位:目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成以紅星美凱龍為代表的中高檔家居建材消費(fèi)商圈。交通：區(qū)位交通暢達(dá)，向東車行5分鐘可達(dá)太原街（沈陽站），向北5分鐘可達(dá)東西快速干道，向西10分鐘可達(dá)二環(huán)。項(xiàng)目交通暢達(dá)，并形成中高端家居銷售的氛圍北一路北二路宜家居星MALL紅星美凱龍汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶家樂福輻射皇姑區(qū)輻射鐵西區(qū)輻射和平、渾南新區(qū)太原街商圈二環(huán)興華街東西快速干道沈陽站業(yè)態(tài)定位區(qū)域特點(diǎn)80區(qū)位:目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成以紅星美凱龍為代表的中高檔家居建材消美凱龍分布全國(guó)，在家居行業(yè)具有很強(qiáng)的品牌影響力。企業(yè)簡(jiǎn)介：紅星美凱龍自1986年創(chuàng)業(yè)以來，始終以建設(shè)溫馨、和諧的家園，提升消費(fèi)者的居家生活品味為己任。截至目前，已在全國(guó)36個(gè)城市開辦了60家商場(chǎng)，市場(chǎng)總規(guī)模達(dá)550萬平方米。2008年銷售總額突破235億元，成為中國(guó)家居業(yè)的第一品牌。經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：連鎖化經(jīng)營(yíng)、“全球化名牌捆綁”品牌經(jīng)營(yíng)的策略，在全國(guó)領(lǐng)先推出了“市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)化管理”的模式。影響力：創(chuàng)業(yè)24年來，紅星美凱龍連續(xù)5年躋身中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)前50位，2007年榮獲“國(guó)內(nèi)影響力品牌領(lǐng)袖大獎(jiǎng)”、“家居家裝行業(yè)影響力品牌領(lǐng)袖大獎(jiǎng)”。業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)81美凱龍分布全國(guó)，在家居行業(yè)具有很強(qiáng)的品牌影響力。企業(yè)簡(jiǎn)介：紅二期項(xiàng)目可依托項(xiàng)目良好經(jīng)營(yíng)形成的市場(chǎng)氛圍規(guī)劃：西棟商業(yè)與東棟商業(yè)之間有25寬的距離，形成商業(yè)內(nèi)街功能，具備良好購物休閑氛圍。3#4#-2F~17F辦公-2F-21F辦公式公寓2#1#-2F~5F商業(yè)-2F-6F商業(yè)總平面圖北二東路商業(yè)內(nèi)街業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)82二期項(xiàng)目可依托項(xiàng)目良好經(jīng)營(yíng)形成的市場(chǎng)氛圍規(guī)劃：3#4#-2F小結(jié)：區(qū)域已經(jīng)形成中高檔家居消費(fèi)商圈的氛圍。鐵西大量的新房建設(shè)產(chǎn)生大量的潛在家居消費(fèi)的客群。紅星美凱龍?jiān)谏蜿栆呀?jīng)有了一定的品牌影響力。依托興華街，鐵西西部十字金廊。交通路況較好，區(qū)位交通暢達(dá)，向東車行5分鐘可達(dá)太原街（沈陽站），向北5分鐘可達(dá)東西快速干道，向西10分鐘可達(dá)二環(huán)。區(qū)位、交通條件區(qū)域資源、優(yōu)勢(shì)83小結(jié)：區(qū)域已經(jīng)形成中高檔家居消費(fèi)商圈的氛圍。依托興華街，鐵西商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)——依托區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目自身品牌影響力——以“時(shí)尚、開放、多元”為主題——打造“購物”+“休閑”+“餐飲”綜合商業(yè)廣場(chǎng)84商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)——依托區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目自身品牌影響力84區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)主要以汽車銷售比重較大，家居主要以賣場(chǎng)及沿街商鋪形式，為中高檔次，具有無限商業(yè)的價(jià)值和前景建設(shè)大路興華街保工街北二路沈遼路星MALL華潤(rùn)置地廣場(chǎng)鐵西百貨大商新瑪特蘇寧電器國(guó)美電器萬達(dá)廣場(chǎng)家樂福家樂福輕工市場(chǎng)太原街商圈茂業(yè)百貨香江家居樂購友誼商場(chǎng)興順燈具城九路家居城家居、建材宜家居紅星美凱龍東方家園興工街汽配城興華街、建大十字金廊百貨、餐飲、通訊、商務(wù)興工街沿線餐飲、娛樂、生活配套北二路汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶汽車、家居、建材、百貨汽車40多家品牌4S店40萬高消費(fèi)能力人群家居紅星美凱龍、宜家居26萬中高店家居餐飲KFC、加州牛肉面、吉野家等0.1萬18-30中青年消費(fèi)群超市家樂福2萬日常消費(fèi)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀業(yè)態(tài)定位85區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)主要以汽車銷售比重較大，家居主要以賣場(chǎng)及沿街商面對(duì)來自太原街和中街的競(jìng)爭(zhēng)，，本項(xiàng)目可以通過差異化定位和策略爭(zhēng)取發(fā)展空間太原街商圈：中興商場(chǎng)百盛商場(chǎng)伊勢(shì)丹百貨新世界百貨中街商圈：恒隆廣場(chǎng)興隆大家庭新瑪特商業(yè)城北行商圈：北行商場(chǎng)北京華聯(lián)北行中興商廈第一大道鐵西商圈鐵西百貨新瑪特輕工市場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)鐵百商圈太原街商圈和平腹地大東區(qū)和平區(qū)鐵西區(qū)皇姑區(qū)沈河區(qū)渾南新區(qū)市政府于洪新城于洪區(qū)一環(huán)路二環(huán)路金廊太原街商圈沈陽站北行商圈興華街鐵百商圈中街商圈最喜歡去的商場(chǎng)經(jīng)常去的商場(chǎng)太原街商圈在沈陽有較高的知名度和影響力，區(qū)域內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)中高檔百貨。如：中興商業(yè)城、伊勢(shì)丹百貨、百盛商場(chǎng)。百貨業(yè)態(tài)定位86面對(duì)來自太原街和中街的競(jìng)爭(zhēng)，，本項(xiàng)目可以通過差異化定位和策略百貨主力店招商方向——百貨主力店以時(shí)尚、流行的百貨品牌為主。投資調(diào)查/訪談：根據(jù)調(diào)查，34%的投資者認(rèn)為主力店的引入對(duì)周邊商鋪的價(jià)值帶動(dòng)在5%—10%之間。39%的投資客認(rèn)為在10%以上。并表示如果有大型主力店的引入愿意過來投資。主力店對(duì)商鋪的增值大洋百貨面積需求：至少3萬平以上位于成熟商圈可以與周邊商業(yè)共享人流，依靠品牌影響力取勝奧特萊斯面積需求：4萬—20萬平位于交通便利區(qū)位，可以遠(yuǎn)離傳統(tǒng)核心商圈。通過時(shí)尚和高品質(zhì)，取得差異化經(jīng)營(yíng)百貨主力店以中高檔次時(shí)尚品牌，形成差異化百貨業(yè)態(tài)定位87百貨主力店招商方向——百貨主力店以時(shí)尚、流行的百貨品牌為主。增加特色主題，兒童專業(yè)店這一業(yè)態(tài)缺失，存在巨大的商業(yè)發(fā)展空間趣志家主題樂園kidzaniakidzania主題樂園讓兒童在模擬的城市環(huán)境里進(jìn)行角色扮演，有數(shù)十乃至上百種以上的各種職業(yè)可供兒童體驗(yàn)，通過從事駕駛員、醫(yī)生、消防員、郵遞員、記者、警察、飛行員、素食餐廳員工等工作，學(xué)習(xí)理財(cái)知識(shí)，培養(yǎng)社會(huì)技能。場(chǎng)景建筑物都是相關(guān)廠家按實(shí)際尺寸縮小設(shè)計(jì)的，還有各種道具，制服，孩子們“工作”完，還可以賺到“kidzania”的通用貨幣。在“kidzania”內(nèi)的商場(chǎng)可以用來購買一些小東西。選址要求：一般都會(huì)選在核心城市的商業(yè)區(qū)，面積需求：約8000-20000㎡不等專業(yè)店業(yè)態(tài)定位88增加特色主題，兒童專業(yè)店這一業(yè)態(tài)缺失，存在巨大的商業(yè)發(fā)展空間商業(yè)模式⊕實(shí)證的成功概念．深植在孩童中印象：長(zhǎng)大后,他們每天會(huì)做的事．永不褪流行的游戲：如同女孩們都喜歡洋娃娃,玩家家酒是每個(gè)年代小朋友都最喜愛的游戲.．東西皆知的游戲：不分東,西方的小孩們都玩著相同的游戲．發(fā)自天性的游戲：毋須教條式的游戲規(guī)則⊕新家庭娛樂概念．首創(chuàng)具生活化,非傳統(tǒng)性的兒童游樂環(huán)境．有參與感,交互式的活動(dòng)設(shè)計(jì)．具教育性,指導(dǎo)性的游樂環(huán)境⊕真實(shí)環(huán)境的小小世界版．有真實(shí)生活環(huán)境的街景,建筑物的一個(gè)游戲環(huán)境．模擬出孩童們生活環(huán)境中喜愛的,或熟悉的角落．所有的建筑物,家具及設(shè)備縮小成孩童們可以玩樂使用的比例⊕孩童們扮演不同的角色．孩童們可以從70個(gè)活動(dòng)中選擇想玩的角色扮演．我們提供游戲道具,孩童們發(fā)揮他們的想象力⊕規(guī)劃各主題館,可以扮演真實(shí)生活角色的游戲環(huán)境．完整呈現(xiàn)大人世界的小小王國(guó)版．高質(zhì)感的規(guī)劃空間:我們提供游戲道具,孩童們發(fā)揮他們的想象力．每個(gè)分館各有主題設(shè)計(jì):如醫(yī)院主題館中,包括:急診室,手術(shù)房,育嬰室,診斷室等．每個(gè)游戲室中也提供真實(shí)生活的家家酒道具：如:在手術(shù)房中有準(zhǔn)備:X光掃瞄器,床位,開刀用具,開刀專用的醫(yī)務(wù)服務(wù)等等⊕寶貝王國(guó)中自成一個(gè)經(jīng)濟(jì)自主的體系．擁有貨幣制度:$10,$20,$50及$100等模擬貨幣．孩童們從扮演工作的角色中賺錢(以代幣給付工資)．孩童們可以代幣消費(fèi),如:租車去玩,或者買披薩吃．孩童們可以在賺的錢存到銀行,賺利息或?qū)㈠X從代幣提款機(jī)領(lǐng)出來⊕營(yíng)運(yùn)模式．一票玩到底(包括所有的分館及活動(dòng))．一天當(dāng)中設(shè)計(jì)二場(chǎng)5個(gè)小時(shí)寓教于樂的活動(dòng)(會(huì)依時(shí)更動(dòng))⊕每個(gè)主題館由真實(shí)生活的領(lǐng)先品牌贊助．尋求每個(gè)業(yè)種的領(lǐng)先品牌支持．KidzaniaJapan如:由MOS贊助漢堡快餐店,由Mitsubishi贊助汽車銷售中心等等飛機(jī)場(chǎng)的贊助商是日本航空公司ANA,照片制作廠的贊助商是EPSON，可樂制造工廠的贊助商是可口可樂。⊕每位策略伙伴都可以參與改造小小世界的計(jì)劃,活潑交互式教學(xué)活動(dòng)．于主題館中導(dǎo)入置入性營(yíng)銷:復(fù)制策略伙伴的品牌形象及產(chǎn)品,及導(dǎo)入當(dāng)季促銷活動(dòng)⊕予策略伙伴獨(dú)一無二的營(yíng)銷媒介．讓孩童們看到,摸到,用到,吃到,并將這些品牌概念帶回家．將品牌,商品,服務(wù)置入性營(yíng)銷至各項(xiàng)活動(dòng)設(shè)計(jì)中．從小建立品牌忠誠(chéng)度．活化促銷活動(dòng)．策略伙伴的廣告效果:制造多媒介的廣告機(jī)會(huì)⊕策略伙伴獨(dú)家享有的廣告方式．在有質(zhì)感的寓教于樂活動(dòng)設(shè)計(jì)中,將品牌概念有效地置入孩童們的印象中．獨(dú)家品牌的曝光機(jī)會(huì)．現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)的設(shè)計(jì):精美小樣品,兌換券等通通讓小朋友帶回家．策略伙伴享有貴賓接待,門票停車免費(fèi),特別營(yíng)銷活動(dòng)設(shè)計(jì)等專屬榮耀趣志家主題樂園kidzania89商業(yè)模式⊕實(shí)證的成功概念⊕新家庭娛樂概念⊕真實(shí)環(huán)境的小小世建議引進(jìn)沈陽的特色時(shí)尚餐飲，通過知名餐飲店帶動(dòng)小型餐飲的發(fā)展，既能滿足本地消費(fèi)者，也能吸引區(qū)域外的消費(fèi)者消費(fèi)者訪談：消費(fèi)者通常喜歡區(qū)太原街就餐，那里餐飲比較全、檔次較高，其次選擇就近消費(fèi)，到鐵百環(huán)境比較好的餐館。消費(fèi)者習(xí)慣就餐場(chǎng)所消費(fèi)者經(jīng)常逛的去處消費(fèi)者喜歡去的就餐場(chǎng)所商家訪談：如果能把沈陽的特色餐飲引進(jìn)到北二路，不僅解決了區(qū)域餐飲缺乏的問題，還能聚集人氣，產(chǎn)生巨大的商業(yè)價(jià)值。以時(shí)尚餐飲為主，通過餐飲品牌店的聚集人氣餐飲業(yè)態(tài)定位90建議引進(jìn)沈陽的特色時(shí)尚餐飲，通過知名餐飲店帶動(dòng)小型餐飲的發(fā)展特色時(shí)尚的——餐飲：以特色時(shí)尚餐飲吸引人氣，帶動(dòng)商業(yè)氛圍的發(fā)展街區(qū)特色餐飲特色餐飲時(shí)尚91特色時(shí)尚的——餐飲：以特色時(shí)尚餐飲吸引人氣，帶動(dòng)商業(yè)氛圍的發(fā)建議引進(jìn)針對(duì)項(xiàng)目商務(wù)公寓中商務(wù)人士的茶館、咖啡廳，以及針對(duì)本區(qū)域人群的KTV、電玩等休閑娛樂業(yè)態(tài)。商務(wù)人士：茶館30%，洗浴25%，咖啡廳17%。區(qū)域消費(fèi)者：健身22%，洗浴17%，二人轉(zhuǎn)15%。商務(wù)人士喜歡的休閑本區(qū)域消費(fèi)者喜歡的休閑場(chǎng)所沈陽人喜歡的休閑活動(dòng)沈陽人平時(shí)喜歡的休閑娛樂活動(dòng)為KTV24%,電影院15%，健身13%，洗浴10%。休閑娛樂業(yè)態(tài)定位92建議引進(jìn)針對(duì)項(xiàng)目商務(wù)公寓中商務(wù)人士的茶館、咖啡廳，以及針對(duì)本特色時(shí)尚的——休閑娛樂：通過茶館、咖啡廳、健身會(huì)所等滿足項(xiàng)目商務(wù)人士和區(qū)域消費(fèi)者的需求交流互動(dòng)93特色時(shí)尚的——休閑娛樂：通過茶館、咖啡廳、健身會(huì)所等滿足項(xiàng)目特色主力店——“迪卡儂”體育用品專賣店迪卡儂在全世界18個(gè)地區(qū)擁有銷售網(wǎng)絡(luò)，包括中國(guó)大陸與臺(tái)灣，分店數(shù)量超過300家以上，是歐洲最大、全球第二大的運(yùn)動(dòng)用品連鎖集團(tuán)1。除了連鎖運(yùn)動(dòng)用品店的經(jīng)營(yíng)外，迪卡儂集團(tuán)另外一個(gè)最大的特色就是擁有豐富的自有品牌產(chǎn)品陣線，并根據(jù)運(yùn)動(dòng)類別的不同，分為12種以上不同的名稱品牌。愛迪達(dá)（Adidas）是迪卡儂在全球市場(chǎng)上的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。迪卡儂集團(tuán)是法國(guó)大型連鎖運(yùn)動(dòng)用品量販店。中國(guó)市場(chǎng)情況：在中國(guó)，迪卡儂自1992年已在上海、天津、青島、廣州、深圳、廈門、臺(tái)灣先后設(shè)立了生產(chǎn)分公司。2003年11月首家迪卡儂運(yùn)動(dòng)品專業(yè)商場(chǎng)在上海浦東開業(yè)；截至2009年05月，在上海、北京、南京、無錫、廣州、深圳、青島、大連、杭州、成都等10個(gè)城市已有19家大型迪卡儂運(yùn)動(dòng)超市。

需求面積：4000—10000平米

附件94特色主力店——“迪卡儂”體育用品專賣店迪卡儂在全世界18個(gè)地特色家居館——特力屋HOLA賣場(chǎng)在臺(tái)灣的中文名稱是:[和樂家居館]，而[特力屋]在臺(tái)灣其實(shí)是B&Q的中文名稱，進(jìn)入大陸內(nèi)地，運(yùn)用”特力屋”這個(gè)中文名，最重要的原因，即是展現(xiàn)特力集團(tuán)的決心。

因?yàn)閇HOLA特力屋]是特力集團(tuán)正式宣布進(jìn)入祖國(guó)大陸的第一個(gè)零售賣場(chǎng)，希望能將”特力”二字帶入名稱中，是為展現(xiàn)特力集團(tuán)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的重視，代表特力集團(tuán)全力以赴的決心；而[特力屋]本身亦是特力集團(tuán)當(dāng)年與英國(guó)翠豐集團(tuán)共同締造臺(tái)灣第一個(gè)零售賣場(chǎng)最成功的案例。HOLA特力屋源自臺(tái)灣，是一家經(jīng)營(yíng)各種進(jìn)口家居生活用品，床品，餐具，家電等大型的生活家具館。經(jīng)營(yíng)特色：特力屋強(qiáng)調(diào)美式風(fēng)格，提倡舒適，明亮、開放，自由的購物環(huán)境，引領(lǐng)全球的家居風(fēng)格。需求面積：4000平米

附件95特色家居館——特力屋HOLA賣場(chǎng)在臺(tái)灣的中文名稱是:[和樂結(jié)合本項(xiàng)目：

一站式時(shí)尚都市MALL應(yīng)具備的主要業(yè)態(tài)購物餐飲休閑娛樂百貨（時(shí)尚百貨、綜合百貨等）專業(yè)店（家居、家飾等）特色餐飲、大眾餐飲等休閑（茶莊、咖啡廳、酒吧等）娛樂（兒童室內(nèi)公園、網(wǎng)吧、電玩等）業(yè)態(tài)定位96結(jié)合本項(xiàng)目：

一站式時(shí)尚都市MALL應(yīng)具備的主要業(yè)態(tài)購商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議97商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議97根據(jù)項(xiàng)目整體定位，并考慮到開發(fā)商的戰(zhàn)略需要，在實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的同時(shí)保證項(xiàng)目能夠快速銷售并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流1#商業(yè)4.9萬平4#2#商業(yè)2萬平3#業(yè)態(tài)規(guī)劃98根據(jù)項(xiàng)目整體定位，并考慮到開發(fā)商的戰(zhàn)略需要，在實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值的臨街商業(yè)及商業(yè)街鋪位劃分原則及業(yè)態(tài)建議4#3#北二馬路北二路臨街鋪

開間8-10米，進(jìn)深20米主題餐飲、品牌快餐北二路臨街鋪

開間8-10米，進(jìn)深20米主題餐飲、品牌快餐商業(yè)街鋪位

開間8-10米，進(jìn)深15米休閑美食、咖啡廳、特色小吃、甜品屋商業(yè)街鋪位

開間8-10米，進(jìn)深15米休閑美食、咖啡廳、特色小吃、甜品屋商業(yè)街鋪位

開間4-6米，進(jìn)深12米商務(wù)生活配套商業(yè)街鋪位

開間8-10米，進(jìn)深15米商務(wù)快餐、特色料理業(yè)態(tài)規(guī)劃99臨街商業(yè)及商業(yè)街鋪位劃分原則及業(yè)態(tài)建議4#3#北二馬路北二路業(yè)態(tài)規(guī)劃方案：特色時(shí)尚百貨mall樓層業(yè)態(tài)6F整體招商大型百貨類商家如：大洋百貨5F4F3F2F1F-1F樓層業(yè)態(tài)說明5F休閑健身中心整體持有整體出售4F迪卡儂運(yùn)動(dòng)主力店3F登山、野營(yíng)裝備分割銷售2F國(guó)內(nèi)一線品牌運(yùn)動(dòng)裝1F國(guó)際一線品牌運(yùn)動(dòng)裝-1F各種運(yùn)動(dòng)器械、裝備1#：4.9萬商業(yè)2#：2萬商業(yè)餐飲廣場(chǎng)100業(yè)態(tài)規(guī)劃方案：特色時(shí)尚百貨mall樓層業(yè)態(tài)6F5F4F3F2區(qū)域各商圈商鋪市場(chǎng)價(jià)格比較商圈項(xiàng)目商鋪形式面積區(qū)間價(jià)格位置商業(yè)成熟度北二路保利百合底商120-600㎡11000-12000臨街北二路★淺草綠閣底商150-400㎡12000-16000正對(duì)星摩爾★★愛在城底商4000㎡8000-9000臨興華街★鐵百興華大商底商5000—10000㎡12000-16000臨興華街★★★七匹狼店街鋪50㎡16000臨興華街★★★★九路杰誠(chéng)鐵藝街鋪200㎡14000九路★★★★天賜護(hù)欄底商300㎡16000九路★★★★北二路目前商業(yè)氛圍并不成熟，區(qū)域臨街底商8000-12000元/㎡價(jià)格定位101區(qū)域各商圈商鋪市場(chǎng)價(jià)格比較商圈項(xiàng)目商鋪形式面積區(qū)間價(jià)格位置商本案目前商業(yè)整體均價(jià)及各層商鋪均價(jià)建議隨著區(qū)域的成熟以及項(xiàng)目自身的成熟運(yùn)行，商業(yè)的銷售價(jià)格將會(huì)有所提升。樓層均價(jià)區(qū)間六層6000-8000元/㎡五層6000-8000元/㎡四層6000-8000元/㎡三層7000-9000元/㎡二層8000-10000元/㎡一層10000-12000元/㎡負(fù)一層6000-8000元/㎡4.9萬平商業(yè)2萬平商業(yè)樓層均價(jià)區(qū)間五層6000-8000元/㎡四層6000-8000元/㎡三層7000-9000元/㎡二層8000-10000元/㎡一層10000-12000元/㎡負(fù)一層6000-8000元/㎡考慮目前商業(yè)現(xiàn)狀，建議整體價(jià)格區(qū)間：7000—9000元/㎡價(jià)格定位102本案目前商業(yè)整體均價(jià)及各層商鋪均價(jià)建議隨著區(qū)域的成熟以及項(xiàng)目項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位報(bào)告結(jié)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位商業(yè)公寓103項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘案例分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析各物業(yè)類型定位報(bào)商務(wù)物業(yè)分析Part1.市場(chǎng)分析Part2.客戶分析Part3.物業(yè)定位Part4.物業(yè)發(fā)展建議104商務(wù)物業(yè)分析Part1.市場(chǎng)分析Part2.客戶市場(chǎng)分析板塊分布供應(yīng)狀況主力戶型銷售狀況租賃狀況產(chǎn)品水平105市場(chǎng)分析板塊分布105商務(wù)市場(chǎng)分布圖——主要集中在建大及興華街沿線區(qū)域內(nèi)商務(wù)市場(chǎng)較不發(fā)達(dá)，現(xiàn)有辦公物業(yè)主要集中在建設(shè)大路和興華街十字金廊沿線，以中低端商務(wù)公寓為主，純寫字間稀缺，部分住宅中也有小公司入駐。在售：公寓/寫字間主要有第一商城、伯倫時(shí)代、假日國(guó)際公寓、東環(huán)國(guó)際A等4個(gè)；純寫字間主要是千緣新財(cái)富大廈；已入住：魯爾大廈、愛都國(guó)際、和諧大廈等；1234567891011121314板塊分布106商務(wù)市場(chǎng)分布圖——主要集中在建大及興華街沿線區(qū)域內(nèi)商務(wù)市場(chǎng)較公寓產(chǎn)品規(guī)模在3.5-8.3萬之間，以中低檔商務(wù)公寓為主目前本片區(qū)在售的公寓/寫字樓共5個(gè)典型項(xiàng)目；現(xiàn)有在售物業(yè)中、低檔商住公寓為主，純寫字間項(xiàng)目稀缺；在售項(xiàng)目基本規(guī)模不大，基本以兩棟塔樓為主，體量在4-8萬平之間。家具城商圈鐵百商圈建設(shè)大路興華街興工街北一路北二路南九路