淺談全過程造價咨詢管理 課件

淺談全過程造價咨詢管理淺談全過程造價咨詢管理1一、全過程造價咨詢管理的簡介1、全過程造價咨詢管理的概念：為確保建設(shè)工程項目的投資效益和利潤最大化，對工程建設(shè)從可行性研究開始經(jīng)初步設(shè)計、擴大初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、承發(fā)包、施工、調(diào)試、竣工、投產(chǎn)、決算、后評估等的整個過程，圍繞工程造價所進行的全部業(yè)務(wù)行為和組織活動；2、全過程造價咨詢管理的目的：在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計方案和施工方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)的各個階段，采用科學(xué)有效的方法和措施，把建設(shè)工程造價所發(fā)生的費用控制在合理的范圍和合理的造價限額以內(nèi)，并隨時糾正其發(fā)生的偏差，以保證工程造價管理目標的實現(xiàn)，從而為投資方取得最大限度的經(jīng)濟效益和社會效益；一、全過程造價咨詢管理的簡介1、全過程造價咨詢管理的概念：為2一、全過程造價咨詢管理的簡介3、服務(wù)范圍：根據(jù)項目的特點，其服務(wù)范圍是從項目投資決策階段開始至項目的竣工結(jié)束。各階段的服務(wù)內(nèi)容將圍繞合理有效控制投資的目標進行，并對合同實施管理，應(yīng)用信息技術(shù)對工程進行中的情況加以分析，為投資人各階段的決策提供技術(shù)支持。

一、全過程造價咨詢管理的簡介3、服務(wù)范圍：3二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)1、設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)1、設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制4二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)5二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)推動產(chǎn)品標準化，嚴格控制成本二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)推動產(chǎn)品標準化，嚴格控制成本6二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)兩大挑戰(zhàn)什么樣的產(chǎn)品標準化？更好滿足高周轉(zhuǎn)標準化產(chǎn)品符合市場需求適度品質(zhì)，價格合理……嚴控成本保證合理價格底線能有效預(yù)控成本去向清晰……二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)兩什么樣的更好滿足高周轉(zhuǎn)標準化產(chǎn)7二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)要多！要??！要好…如何是好？營銷設(shè)計成本主動對接

二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)要多！要??！要好…營銷設(shè)計成本主8三、各階段造價咨詢管理控制的重點1、設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。三、各階段造價咨詢管理控制的重點1、設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本9三、各階段造價咨詢管理控制的重點因此，設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要的。特別是擴初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟的影響達70%-95%，實際上，當(dāng)擴初設(shè)計批復(fù)之后,存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設(shè)計，以避免“先天不足”。控制設(shè)計成本的幾點建議：（1）推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法。三、各階段造價咨詢管理控制的重點因此，設(shè)計階段對項目投資的影10三、各階段造價咨詢管理控制的重點（2）開展限額設(shè)計，有效控制造價，積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。合約管理部應(yīng)與設(shè)計部積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。三、各階段造價咨詢管理控制的重點（2）開展限額設(shè)計，有效控制11二、各階段造價咨詢管理控制的重點（3）當(dāng)前普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額（造價、三材消耗指標等），并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。（4）采用合同措施，可以在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費不允許超出施工合同價的某一比例（如5%）等。二、各階段造價咨詢管理控制的重點（3）當(dāng)前普遍存在著設(shè)計不精12三、各階段造價咨詢管理控制的重點具體到各個設(shè)計階段方案比較過程中應(yīng)關(guān)注的重點：概念設(shè)計階段

在多個概念設(shè)計間進行選擇時，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，成本方面應(yīng)重點考慮以下幾個方面：三、各階段造價咨詢管理控制的重點具體到各個設(shè)計階段方案比較過13三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基所在位置；

±0.00的標高、道路環(huán)境標高、基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最??；水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長度最短。三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基14二、各階段造價咨詢管理控制的重點同時應(yīng)該對方案調(diào)整引起的下列變化進行重點關(guān)注：1、商業(yè)面積調(diào)整；2、地下室及人防面積調(diào)整；

3、停車比例及方式的調(diào)整(停車率提高；“架空停車、地下車庫等非路面”停車的比例)二、各階段造價咨詢管理控制的重點同時應(yīng)該對方案調(diào)整引起的下列15三、各階段造價咨詢管理控制的重點4、基礎(chǔ)形式的調(diào)整；5、設(shè)備配套方案的調(diào)整；6、場地平衡基礎(chǔ)處理等內(nèi)容的增加；7、人防地下室造價較高，某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設(shè)費中選擇，本階段應(yīng)對兩種方案分別測算，選擇較為經(jīng)濟的方案。三、各階段造價咨詢管理控制的重點4、基礎(chǔ)形式的調(diào)整；16三、各階段造價咨詢管理控制的重點擴初設(shè)計階段本階段重點關(guān)注：建筑平面、基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標準、停車方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設(shè)備選型等：三、各階段造價咨詢管理控制的重點擴初設(shè)計階段17三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計成本的增加。同時兼顧結(jié)構(gòu)類型的選擇，分別評估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不選擇不規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)18三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)在確定層高時，應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高，層高每增加0.1m開發(fā)成本相應(yīng)增加該層的3-5%。在門窗的設(shè)計中，在必須滿足通風(fēng)及采光要求的同時，應(yīng)注意選擇合適的窗地比(外墻門窗面積與建筑面積比)。鋁合金或塑鋼門窗除風(fēng)格要求外，分格不宜過小，以降低型材的用量。三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)19三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)在選擇停車方式時，必須滿足規(guī)劃的要求，若規(guī)劃只要求停車位的數(shù)量，各停車方式的優(yōu)勢與劣勢一般如下所述：地面露天停車：造價最低，業(yè)主使用較為方便。但不可銷售，除月租金可補貼物業(yè)管理外，開發(fā)商沒有收益；且對于景觀的影響較大。三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)20三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)建筑物一層架空停車：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無環(huán)境的要求，對圍護結(jié)構(gòu)要求也不高，故造價屬中間水平。但因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大；對環(huán)境亦有輕微的影響。三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)21三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑物下的地下停車庫：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租。造價較高，且因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎(chǔ)，實際增加的成本較空地下的停車庫反而要低，多數(shù)情況下可以通過銷售收回成本。三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑物下的地下停車庫：多數(shù)城22三、各階段造價咨詢管理控制的重點平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫：多數(shù)城市不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可銷售，但對于是否可以長租各城市規(guī)定不一，可以長租的往往還需與人防管理單位分成；和平時期一般可以用月租的方式補貼物業(yè)管理費用。人防地下室兼作停車庫的成本非常高，即便可以長租往往也無法收回成本，故該種停車方式除硬性要求外，一般不主動選擇。三、各階段造價咨詢管理控制的重點平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫：23三、各階段造價咨詢管理控制的重點半地下停車：往往用于坡地或山地建筑，其成本與收益情況介于一層架空停車與地下室停車之間。三、各階段造價咨詢管理控制的重點半地下停車：往往用于坡地或山24三、各階段造價咨詢管理控制的重點地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應(yīng)遵循技術(shù)合理，實用經(jīng)濟的原則。方案比較進行成本測算時，應(yīng)注意容易忽略的露臺、不算面積的架空層、假復(fù)式、騎樓等引起的成本增加；有計算退臺的建筑的占地面積和屋面面積時，應(yīng)注意與普通建筑的區(qū)別。三、各階段造價咨詢管理控制的重點地面、樓面、屋面以及墻面等建25三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)專業(yè)鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計控制、審查重點，并與同類建筑進行比較分析。設(shè)計工作小組應(yīng)與設(shè)計院設(shè)計師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、最經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點審查以下內(nèi)容：結(jié)構(gòu)計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)專業(yè)26三、各階段造價咨詢管理控制的重點一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)(有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替)、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁；相鄰的兩種在具體的設(shè)計方案中成本有時會顛倒，最準確的方法是請設(shè)計院初步估算進行設(shè)計，再測算其準確造價。三、各階段造價咨詢管理控制的重點一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按27三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。同樣，相鄰的兩種在具體的設(shè)計方案中成本有時會顛倒。采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進行反復(fù)修正，在對戶型進行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的被動局面。三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是28三、各階段造價咨詢管理控制的重點采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進行反復(fù)修正，在對戶型進行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的被動局面。異型柱框架與矩形柱框架和比較，結(jié)構(gòu)造價一般會高出10-20%，同時矩形柱的使用可能會對建筑使用功能造成一定影響，建議異形柱和矩形柱綜合考慮。三、各階段造價咨詢管理控制的重點采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時，建29三、各階段造價咨詢管理控制的重點柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對建筑使用功能有一定影響，在做方案比較時需著重考慮。三、各階段造價咨詢管理控制的重點柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的30三、各階段造價咨詢管理控制的重點安裝專業(yè)給排水、電氣設(shè)備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場，了解各種品牌的聲譽及供應(yīng)狀況；其次在滿足使用要求的前提下，性價比較高，且兼顧長期使用成本。三、各階段造價咨詢管理控制的重點安裝專業(yè)31三、各階段造價咨詢管理控制的重點安裝專業(yè)對于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設(shè)計時，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮。提交設(shè)計院的住宅套內(nèi)的設(shè)計負荷指標、回路數(shù)量應(yīng)合理考慮，對于項目應(yīng)急負荷的指標應(yīng)準確提供，以便進行發(fā)電機型號、功率的合理選擇。

三、各階段造價咨詢管理控制的重點安裝專業(yè)32三、各階段造價咨詢管理控制的重點以上是擴初設(shè)計階段業(yè)主進行方案比較時的重要關(guān)注點，因本次時間較為緊迫，這里只是把關(guān)注內(nèi)容提出來，沒有細致的一一舉例分析。三、各階段造價咨詢管理控制的重點以上是擴初設(shè)計階段業(yè)主進行方33三、各階段造價咨詢管理控制的重點施工圖設(shè)計階段建筑專業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主確定設(shè)計合同的經(jīng)濟條款、技術(shù)經(jīng)濟指標要求。在設(shè)計過程中，須及時提供設(shè)計優(yōu)化需要的各項目成本數(shù)據(jù)。主體的外立面及公共部位的二次裝修費用易被忽略或控制不嚴，應(yīng)提前在施工圖設(shè)計時預(yù)測、確定其費用控制目標。廚衛(wèi)有裝修時，固定櫥柜、鏡面覆蓋處可以不滿鋪墻磚(或地磚)。

三、各階段造價咨詢管理控制的重點施工圖設(shè)計階段34三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)建議業(yè)主要求設(shè)計院或結(jié)構(gòu)工程師完成結(jié)構(gòu)計算后提供包括結(jié)構(gòu)設(shè)計計算書、各層結(jié)構(gòu)平面布置圖、各層墻梁柱板的配筋量簡圖、柱底內(nèi)力圖在內(nèi)的相關(guān)資料，并就計算書中的內(nèi)容與業(yè)主、設(shè)計師交涉、探討；三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)專業(yè)35三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)專業(yè)若結(jié)構(gòu)布置已確定，本階段成本工作的重點在于設(shè)計過程中對設(shè)計院提供的計算書進行復(fù)核，核查配筋率，并在正式出圖之前進行細致的審圖工作。設(shè)計前應(yīng)根據(jù)規(guī)劃方案設(shè)計的成果，結(jié)合已建類似建筑，提出鋼筋、混凝土的限額指標：并要求業(yè)主在施工圖設(shè)計開始前在《設(shè)計指導(dǎo)書》中列明；可在合同中約定，在最終成果達到要求后，給予一定的獎勵，懲罰條款需謹慎采用。三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)專業(yè)36三、各階段造價咨詢管理控制的重點給排水專業(yè)室內(nèi)管線敷設(shè),滿足管線敷設(shè)長度最短的原則。外立面的雨水管、空調(diào)凝結(jié)水管除了在建施圖中反映外，還需在水施圖中表示，便于施工。空調(diào)凝結(jié)水管可考慮盡量合并到雨水管，以節(jié)約管材、改善立面。立管的布置應(yīng)綜合考慮建筑使用功能，避免影響門窗的開啟。對于底層花園、頂層為假復(fù)式或斜層面有單獨水電要求時，應(yīng)單獨繪制水電施工圖；避免用標準層代替，而在施工過程中再以變更進行糾正。三、各階段造價咨詢管理控制的重點給排水專業(yè)37三、各階段造價咨詢管理控制的重點電氣專業(yè)電氣系統(tǒng)的線路設(shè)計時，應(yīng)考慮各樓層共用電纜母線，到達樓層再接分枝，在具備條件的情況下，優(yōu)先考慮使用預(yù)分支電纜。室內(nèi)線管的敷設(shè)方案應(yīng)在“沿地暗敷”、“沿墻敷設(shè)”中選擇線路較短的敷設(shè)方式。衛(wèi)生間的金屬構(gòu)件接地建議采用在衛(wèi)生間埋設(shè)構(gòu)件的方法，不從配電箱內(nèi)單獨分設(shè)PE線回路。特別是給排水管采用塑料管的，在滿足規(guī)范的前提下建議不進行等電位聯(lián)結(jié)板的設(shè)計。三、各階段造價咨詢管理控制的重點電氣專業(yè)38三、各階段造價咨詢管理控制的重點電氣專業(yè)小區(qū)智能化系統(tǒng)中，監(jiān)控系統(tǒng)的攝像頭、周界防越界系統(tǒng)的定位應(yīng)做到合理考慮，在滿足功能的情況下采用盡量合理的設(shè)備數(shù)量。居家防盜報警、對講系統(tǒng)的方案設(shè)計，應(yīng)充分了解產(chǎn)品性能，確定性能穩(wěn)定的對講產(chǎn)品，了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，在滿足規(guī)定的情況下，盡量優(yōu)先選擇安保型(對講報警一體)的對講產(chǎn)品。三、各階段造價咨詢管理控制的重點電氣專業(yè)39三、各階段造價咨詢管理控制的重點園林景觀設(shè)計：在業(yè)主委托園林景觀設(shè)計之前，應(yīng)與業(yè)主溝通根據(jù)項目檔次所定的目標成本，確定園林景觀工程的單位成本(元/景觀m2)，并由業(yè)主向設(shè)計師進行交底，作為概念設(shè)計的依據(jù)。根據(jù)景觀區(qū)域的位置可把環(huán)境分為重要景觀區(qū)、組團景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)等，設(shè)置成本分配系數(shù)，讓成本投入能在重要的區(qū)域有所側(cè)重三、各階段造價咨詢管理控制的重點園林景觀設(shè)計：40三、各階段造價咨詢管理控制的重點園林景觀設(shè)計：詳細的園林景觀方案設(shè)計中，可把總的環(huán)境費用按道路及廣場、綠化、建筑小品、室外照明、室外部品及設(shè)施、圍墻等進行拆分，明確方案的成本目標。在方案完成后，再逐步核算分項費用、總費用是否超標，并反饋給設(shè)計師，再調(diào)整、再核算。三、各階段造價咨詢管理控制的重點園林景觀設(shè)計：41三、各階段造價咨詢管理控制的重點園林景觀設(shè)計：園林景觀設(shè)計公司的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計做法往往較為保守，應(yīng)重點對其進行分析、優(yōu)化，同時將優(yōu)化后的常用景觀結(jié)構(gòu)建議做法提供給業(yè)主及園林景觀設(shè)計公司。對于表觀性景觀材料，最好向業(yè)主提出建議由其設(shè)計部、成本部共同確定，保證合理的性價比三、各階段造價咨詢管理控制的重點園林景觀設(shè)計：42三、各階段造價咨詢管理控制的重點上面所講為在設(shè)計階段即事前階段業(yè)主進行方案比較時的一些關(guān)注點；下面對于招投標階段的一些控制重點簡單地講解一下：（因涉及內(nèi)容太多，故本次講解看一下大家的需求來側(cè)重某一方面來進行）三、各階段造價咨詢管理控制的重點上面所講為在設(shè)計階段即事前階43三、各階段造價咨詢管理控制的重點制訂詳細的招標計劃和策劃方案：這個招標計劃和策劃方案是通過與業(yè)主各部門之間充分溝通、相互協(xié)調(diào)制訂的，一旦制訂后，就可以按照這個計劃去推進工作，詳細的招標計劃制訂后，更方便規(guī)避風(fēng)險責(zé)任和推進落實工作。如何編制招標計劃各位都是專家，這里就不在贅述了！三、各階段造價咨詢管理控制的重點制訂詳細的招標計劃和策劃方案44三、各階段造價咨詢管理控制的重點有關(guān)策劃方案：由具體負責(zé)某一項目的項目經(jīng)理來進行編制，一個好的策劃方案可以充分體現(xiàn)項目經(jīng)理的水平、經(jīng)驗及公司的實力、是全過程造價咨詢管理的指導(dǎo)方針；三、各階段造價咨詢管理控制的重點有關(guān)策劃方案：由具體負責(zé)某一45三、各階段造價咨詢管理控制的重點合理進行合約分判：掌握好分判時間，在市場波動很大的前提下，分判時機的掌握是十分重要的，如果掌握不好，就會出現(xiàn)，分判價格低了，施工單位無法承擔(dān)此價格而拒絕施工，分判價格高了，又會造成成本的增加。及時根據(jù)市場確定分判策略，及時調(diào)整原材料價格，使承發(fā)包雙方能夠共贏。增加市場競爭，引進更多、更好的承建商、供應(yīng)商。三、各階段造價咨詢管理控制的重點合理進行合約分判：掌握好分判46三、各階段造價咨詢管理控制的重點如何合理地準確定義和描述各工程之招標范圍即合約規(guī)劃是整個工程招標工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。合約規(guī)劃的理由：存在總包招標時不具備招標條件的項目（如精裝、幕墻等）。存在行業(yè)相對壟斷的項目（如變配電、燃氣等）。存在專業(yè)性太強的項目（如弱電、水處理等）存在總包進場時已提前進行的項目（如土石方、護坡降水等）存在業(yè)主有關(guān)戰(zhàn)略合作伙伴的項目（如鋼筋采購、機電設(shè)備采購等）三、各階段造價咨詢管理控制的重點如何合理地準確定義和描述各工47三、各階段造價咨詢管理控制的重點如何合理地準確定義和描述各工程之招標范圍即合約規(guī)劃是整個工程招標工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。合約規(guī)劃的理由：存在總包招標時不具備招標條件的項目（如精裝、幕墻等）。存在行業(yè)相對壟斷的項目（如變配電、燃氣等）。存在專業(yè)性太強的項目（如弱電、水處理等）存在總包進場時已提前進行的項目（如土石方、護坡降水等）存在業(yè)主有關(guān)戰(zhàn)略合作伙伴的項目（如鋼筋采購、機電設(shè)備采購等）三、各階段造價咨詢管理控制的重點如何合理地準確定義和描述各工48三、各階段造價咨詢管理控制的重點合約規(guī)劃的目的對全部工作范圍合理劃分工作包，以確定到底需要簽多少份合同才能把工程全部完成各工作包對應(yīng)之工作內(nèi)容清晰明確。各工作包的界面劃分應(yīng)交待清楚，既不重復(fù)也不遺漏。各工作包對應(yīng)的承包人的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)應(yīng)清楚明白并相互交圈。為招標人后續(xù)項目管理工作提供基礎(chǔ)促進合理的施工次序和提前工期在一定程度上能提前控制工程造價。三、各階段造價咨詢管理控制的重點合約規(guī)劃的目的49三、各階段造價咨詢管理控制的重點合約規(guī)劃的原則不違背法律法規(guī)（如肢解分包）劃分要切合工程實際，不宜過于零碎各工作包之工作范圍要相互交圈，責(zé)任義務(wù)要分工清晰且能傳遞指定分包項目和直接發(fā)包項目不宜過多，要以總承包商的責(zé)任主體一體化為原則適當(dāng)參考國際慣例結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況三、各階段造價咨詢管理控制的重點合約規(guī)劃的原則50三、各階段造價咨詢管理控制的重點合約規(guī)劃的表現(xiàn)方式一般情況下分為以下幾種指定分包工程指定供應(yīng)工程直接發(fā)包工程（又叫其他承包工程或獨立工程）業(yè)主直接采購工程（甲供）業(yè)主指定廠家、品牌承包商采購（甲指乙供）總承包商自行施工范圍三、各階段造價咨詢管理控制的重點合約規(guī)劃的表現(xiàn)方式一般情況下51三、各階段造價咨詢管理控制的重點需要注意的是根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不得直接指定廠商，但如必須引用某一品牌才能說清楚其技術(shù)標準時，則需加注‘或相當(dāng)于’的字樣。這里要注意如何界定某一施工單位是否應(yīng)視為分包：當(dāng)施工單位與承包商沒有直接隸屬關(guān)系，且獨立管理或成建制地承擔(dān)某一部分工程施工的，應(yīng)視為分包。三、各階段造價咨詢管理控制的重點需要注意的是根據(jù)國家相關(guān)法律52三、各階段造價咨詢管理控制的重點要清楚地了解該項目是屬于什么類型的工程（住宅、公建、工廠、醫(yī)院等），是屬于普通標準建筑工程還是特殊工程。要清楚地了解清單中各子目的表現(xiàn)方式是圖紙包干數(shù)量還是暫定數(shù)量、甲方供應(yīng)項目還是甲方指定品牌乙方供應(yīng)還是由乙方自行選擇品牌供應(yīng)的子目，并了解不同表現(xiàn)形式的子目之供應(yīng)和安裝單價之包含內(nèi)容。如為指定品牌則應(yīng)相應(yīng)地提前做好詢價工作，未指定品牌的項目要結(jié)合市場現(xiàn)狀編制合理地單價。三、各階段造價咨詢管理控制的重點要清楚地了解該項目是屬于什么53三、各階段造價咨詢管理控制的重點在編制標底前首先要做好下列準備工作：要清楚地了解圖紙及工程規(guī)范中有無特別的技術(shù)要求和施工工藝，充分考慮到其可能會導(dǎo)致報價偏高或偏低之因素。要清楚地了解本工程中有哪些可以降低成本的因素。要清楚地了解開辦項目費用（措施項目費）中不同地區(qū)在政府規(guī)定費用上的差異，同時要考慮外地企業(yè)進入當(dāng)?shù)乜赡軙黾拥囊恍┮?guī)定費用，并結(jié)合本工程實際情況參照以往工程實例來界定出本工程開辦費所占比例。三、各階段造價咨詢管理控制的重點在編制標底前首先要做好下列準54三、各階段造價咨詢管理控制的重點在編制標底前首先要做好下列準備工作：要清楚地了解本工程之報價范圍，并對照清單特別說明和清單各項目內(nèi)容描述結(jié)合計量原則來編制各項目之單價，要充分考慮到特殊材料和設(shè)備、質(zhì)量要求、工期要求、工藝要求、特殊的現(xiàn)場環(huán)境對報價的影響。要注意分析參加投標的投標人可能提出的報價來作適當(dāng)?shù)卣{(diào)整三、各階段造價咨詢管理控制的重點在編制標底前首先要做好下列準55三、各階段造價咨詢管理控制的重點招標文件審查時需要注意的問題：1）招標人、工程師、設(shè)計單位、咨詢公司和本招標工程之名稱是否前后一致；2）文件中是否有其他工程的工程名稱和雇主的名字；3）有無其他城市或地區(qū)或政府相關(guān)部門的名字；4）目錄上的文件名稱和排列序號、頁碼前后是否一致；5）投標保證金、拖期違約罰金、履約保函、預(yù)付款保函或其他各種保函之比例或金額是否前后一致；6）回標文件的份數(shù)、正副本的份數(shù)是否一致；7）合同文件各部分的組成順序是否合理；各條款的標題與內(nèi)容是否對應(yīng)有關(guān)暫定數(shù)量、暫列金額、暫定供應(yīng)單價、選擇項目等內(nèi)容是否均有相對應(yīng)之調(diào)整內(nèi)容；10）計量原則與單價內(nèi)容說明與合同條件、工程規(guī)范是否有不一致之處11）有關(guān)工程變更的計價條款是否合理及可操作12）付款方式是否合理及可操作13）.新增項目的單價組價方式是否合理及可操作；14）.履約保函的形式及有效期；15）.對不可抗力的解釋；16）.工程暫停、延期或終止時的計價方式；17）.保險的投保方和受益人；18）發(fā)生爭議時的解決方式是訴訟還是仲裁；19）.合同價格的包含內(nèi)容與計量原則和單價內(nèi)容說明是否統(tǒng)一；20）.有無拖期違約罰金；21）.對一個有經(jīng)驗的承包商不能合理預(yù)見的內(nèi)容的處理方式；（應(yīng)定義清楚什么是不可預(yù)見）22）.如條款中要求承包商有深化設(shè)計的義務(wù)應(yīng)在條款中界定清楚什么情況下屬于深化設(shè)計；23）工程水電費由誰來繳納24）總包對分包及其他承包的照管具體內(nèi)容25）.條款的語言描述要通俗易懂，不能使人產(chǎn)生歧義。三、各階段造價咨詢管理控制的重點招標文件審查時需要注意的問題56三、各階段造價咨詢管理控制的重點評標工作一般情況下分為初評和終評，初評時1）投標人資格審查對于已經(jīng)過資格預(yù)審的投標人審查其是否列入預(yù)審合格的清單；沒有經(jīng)過資格預(yù)審的應(yīng)審查該投標人的資格是否滿足招標文件的規(guī)定。2）對投標文件的響應(yīng)性審查其投標文件是否按規(guī)定的格式和方式遞交，是否其投標函已由公司法人或授權(quán)代表簽名蓋章（如為授權(quán)代表簽字蓋章應(yīng)有法人簽署之授權(quán)委托書）；按投標須知要求應(yīng)提交之文件、資料是否全面完整；如規(guī)定有投標保證金，是否已遞交滿足招標文件規(guī)定的具有適當(dāng)金額和適當(dāng)期限的有效保證；對招標文件中規(guī)定的商務(wù)和技術(shù)條件是否有重大偏離；經(jīng)過上述篩選合格的的投標文件的投標人，原則上就應(yīng)作為符合條件的中標候選人進入終評（招標文件中對初評另有要求的按要求執(zhí)行）。終評時分為技術(shù)評審和商務(wù)評審。3）技術(shù)評審的目的是確認投標人履行工程合同的能力，以及其擬將采用的施工方案的合理性、可靠性?；緝?nèi)容如下：1.是否提交了招標文件中規(guī)定提交的所有技術(shù)文件，文件與規(guī)定的技術(shù)說明和圖紙要求是否一致；2.施工計劃的科學(xué)性、合理性及可操作性，是否能滿足業(yè)主對工程竣工時間的要求；3.保證施工進度的措施，即對所投入的人力、物力、施工機械、其他生產(chǎn)設(shè)施及其安排的合理性、可靠性；4.施工質(zhì)量的控制和保證，包括各項管理措施是否可行；5.對于要求投標人提供某些材料或設(shè)備的工程項目，一般要求在遞送投標文件的同時，報送主要材料、設(shè)備的樣本或型號規(guī)格和制造廠家的名稱和地址，評審人員應(yīng)審查其是否滿足招標文件和設(shè)計的要求；6.如果投標人擬與某幾家分包商進行合作，則應(yīng)審查分包商的能力和經(jīng)驗是否可勝任其分包工程項目；7.投標文件中對本招標工程在在技術(shù)上有何保留或建議，需評定這些保留條件對工程的技術(shù)性能和質(zhì)量的影響，對提出的建議進行可行性和技術(shù)經(jīng)濟價值的分析，考慮全部或部分采納其所作之建議。4）商務(wù)評審是從成本、財務(wù)和經(jīng)濟分析等方面評定投標報價的合理性和可靠性，評定授標給不同投標人的經(jīng)濟效果，基本內(nèi)容如下：1.分析其報價構(gòu)成的合理性。其直接費與開辦費（措施費）的比例、指定分包照管費占分包工程金額的比例等是否合理，對各分部、分系統(tǒng)進行單方造價比較分析（列出各投標人分部比較表及分系統(tǒng)比較表）以確定其合理性，審查投標文件報價數(shù)據(jù)計算的正確性（一般稱之為算術(shù)誤算），并與標底進行對比評定各項目報價的合理性（通過開辦費或措施費比較表、主要項目單價比較表、主要設(shè)備材料品牌產(chǎn)地比較表、工期比較表、付款方式比較表等）；2.分析機械臺班、工人計日工資、材料單價的合理性，對于前期工程的價格，應(yīng)分析投標人提出的報價是否明顯過高，估價投標人對支付條件的要求及優(yōu)惠條件，包括支付外匯或當(dāng)?shù)刎泿诺谋壤?，外匯貨幣種類及兌換率的高低、延期付款利息等；3.對于招標文件中規(guī)定了調(diào)價條款，應(yīng)對投標人的調(diào)價公式及其采用調(diào)價基數(shù)、調(diào)價指數(shù)的合理性進行分析；4.審核投標人要求分年支付的資金流量表，評述其合理性；5.對投標人的資格進行進一步的審查，復(fù)核投標人在資格預(yù)審后資格條件的變化。5）在上述技術(shù)商務(wù)各項評審后，提出商務(wù)部分的評標意見及需要投標人澄清的問題（淘汰不符合條件的投標文件），同時對保留下來的投標文件可能會存在這樣或那樣的問題需要進一步澄清，評審委員會針對每個投標人的具體問題要求其給予澄清。6）評標報告：將技術(shù)評審和商務(wù)評審的結(jié)果，以及投標人在澄清會上對要求其澄清的問題的解答或針對某方面的問題所作的承諾進行綜合分析比較，按招標文件規(guī)定選出價位合理的候選人名單，寫出評標報告。評標報告的內(nèi)容：1.招標過程的概況、評審委員會的人員及組成；2.參加投標的投標人總數(shù)，因各種原因而被淘汰的投標人名稱及其原因；3.對推薦的投標人或排序結(jié)果進行重點評述，包括：投標人的資信及承擔(dān)類似工程經(jīng)驗；標價分析結(jié)果；標書的響應(yīng)性；有何保留或建議及這些建議的合理性、先進性；標書中提出的工期、進度計劃及可行性；投標人擬與其合作的分包商的情況；業(yè)主關(guān)心的其他情況。7）決標與授標：業(yè)主在收到評審委員會評標報告后，將召開內(nèi)部會議決定中標人。確定中標人后，業(yè)主將作如下工作：1.向中標人發(fā)出中標通知書，書中寫明商簽合同的時間和地點，如果授標價格是不可協(xié)商的，則應(yīng)寫明授標價格；2.向未中標的投標人發(fā)出未中標通知書，只需寫明該投標人未能中標，而不必寫出任何理由，但應(yīng)注明投標保函撤回辦法。8）合同談判：經(jīng)過招標、評標及評標過程中的問題澄清，業(yè)主與承包商就與項目有關(guān)原則問題均已達成共識，因此大多數(shù)情況下業(yè)主與承包商均能順利簽訂合同，包括：1.通過評標，盡管從總體上接受承包商價格，但其報價中還可能存在某些不合理的地方，希望通過談判來調(diào)整；2.發(fā)現(xiàn)投標人某些建議是可以采納的，如為其他投標人建議，，而業(yè)主意向中標人也可接受，需與意向中標人商定這些建議，并確定因采納這些建議而導(dǎo)致的價格變更；3.討論某些局部變更、包括設(shè)計的局部變更、技術(shù)條件或合同條件變更等對合同價格的影響。

三、各階段造價咨詢管理控制的重點評標工作57三、各階段造價咨詢管理控制的重點有關(guān)結(jié)算工作。以包干合同為例，一般情況下在總價包干合同之結(jié)算工作中包括下列結(jié)算內(nèi)容：是否有圖差調(diào)整，建議在結(jié)算工作開展前落實好到底施工過程中有幾版施工圖，是否每一版施工圖均需要做圖差調(diào)整。并與承包商、估算師之間達成一致；清單中如有暫定數(shù)量項目，建議在結(jié)算工作開展前落實好到底施工過程中這些項目對應(yīng)哪一版施工圖進行暫定數(shù)量的調(diào)整，并與承包商、估算師之間達成一致；暫定供應(yīng)單價調(diào)整，應(yīng)整理出工程量清單中哪些項目為暫定供應(yīng)單價項目，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門確定相應(yīng)項目之供應(yīng)價，以供結(jié)算之用。有關(guān)暫列金額調(diào)整，要事先歸納出清單中哪些項目為暫列金額項目，并列出明細協(xié)調(diào)相關(guān)部門確定相應(yīng)項目所對應(yīng)的圖紙及相關(guān)資料，以供結(jié)算之用。選擇項目調(diào)整，要有相關(guān)的書面指示來確定是否由承包商來作相關(guān)工作。變更金額的確定。協(xié)調(diào)相關(guān)部門做好變更的程序控制。建議負責(zé)變更簽字的人員須事先進行相關(guān)合同條款的強化教育，要讓其明白一切要以合同出發(fā)，哪些變更該簽字，哪些變更不該簽字。對待變更一定要制訂一套切實可行的控制程序以盡量避免不該發(fā)生的和不必要的費用損失。當(dāng)承包商自己要求變更且其能從該變更中獲取一定的利益時工程師應(yīng)根據(jù)技術(shù)規(guī)范、合同條款認真從原合同文件中分析其可操作性、經(jīng)濟性，要能審時度勢地利用承包商變更的要求調(diào)整技術(shù)規(guī)范和合同文件中原有的缺陷，來保證工程的質(zhì)量、避免因原有的缺陷而使發(fā)包人提出變更帶來的經(jīng)濟索賠或延期；工程師審核變更的原則應(yīng)基于以下幾點：變更后的工程不能降低使用標準；變更項目在技術(shù)上必須可行、可靠；（1、2兩條是最基本的）變更后的工程費用要合理。不能因該變更導(dǎo)致費用增加控制失控，甚至因為增加的投資過大而引發(fā)大的、工程師很難解決的合同爭議；變更后的施工工藝不宜復(fù)雜，一般不應(yīng)由于變更后的施工工藝改變而影響工期，進而引發(fā)工程師解決不了的合同爭議；較大的變更，必須要和承包商事先溝通，必要時，給承包商發(fā)去“變更意向通知，限定最核心的條件”下，讓承包商報價和提出技術(shù)大綱；較大的設(shè)計變更必須在工程師做好合同分析工作、充分的預(yù)計到變更的基本結(jié)果后，再與業(yè)主溝通和正式報送工程師的意見，供業(yè)主審查和批準；變更令的發(fā)布一定要在充分征求甚至征得各方一致意見后（或意見不一致而雇主批準）一定要考慮到變更后涉及到的以下合同條款，這些條款本質(zhì)上是帶有保護承包商權(quán)利的：費用；延期；索賠；爭議處理等。估算師在變更審核過程中要注意下列事項：變更由哪一方提出，哪一方則需在變更中明確其提出變更之原因。要于變更內(nèi)容中列明變更的范圍及附上相關(guān)圖紙并加以特殊的標記如云線標注等以便工程量的計量必須規(guī)定出各方變更簽字有效人或其授權(quán)人，并嚴格把關(guān)，無變更簽字有效人簽字之變更均視為無效變更處理。洽商發(fā)放予估算師審核前應(yīng)逐一核實是否每份變更均已由各方簽字成為有效變更，還需注意變更的時效性，一般情況下合同條件中會要求承包商或分包商應(yīng)在變更洽商獲批準執(zhí)行后28天內(nèi)提供相關(guān)報價于雇主、估算師審核，雇主、估算師須于56天內(nèi)審核完并提出書面回復(fù)意見，如過期承包商仍未提供書面報價資料則視為其放棄索賠。但如果承包商于限期內(nèi)提供了相關(guān)報價資料而業(yè)主、估算師未于規(guī)定期限內(nèi)發(fā)出書面回復(fù)之審核意見則視為已默認承包商之報價，業(yè)主不得再提出書面異議。當(dāng)變更中出現(xiàn)拆改項目時，必須要在變更中列明發(fā)生拆改之原因是因為業(yè)主認為對所達到的效果不滿意而要求承包商變更還是發(fā)生功能上的改變、還是對承包商已施工完項目經(jīng)驗收不符合規(guī)范要求等等，并且在變更中附上相應(yīng)已完項目之附圖或經(jīng)各方現(xiàn)場確認之工程量（建議附圖形式解決，除非工程量無法以附圖形式表現(xiàn)）變更中如有計日工項目，則應(yīng)協(xié)調(diào)各方于發(fā)生時予以確認以避免事后無法判斷具體工日現(xiàn)象的發(fā)生。變更審核時要注意，不能于圖紙（合同圖紙、過程中施工圖紙及變更附圖）中反映的內(nèi)容或項目應(yīng)要求各方現(xiàn)場簽字確認，在圖紙上能反映工程量的項目要提供附圖以便日后的審核變更洽商簽署時要注意因合同圖紙、工程規(guī)范與現(xiàn)場三者間的不一致所導(dǎo)致的變更應(yīng)視為無效變更（當(dāng)合同條件或工程規(guī)范中有相應(yīng)條款時）屬深化設(shè)計的變更應(yīng)視為無效變更（但須于合同條件中約定承包商有相關(guān)深化設(shè)計的責(zé)任，條款中要相應(yīng)界定有關(guān)深化設(shè)計的定義）一切因?qū)ΜF(xiàn)場情況的不了解而發(fā)生的變更除非承包商于投標截止日期前不能夠合理地預(yù)見，否則均視為無效變更注意避免簽署重復(fù)內(nèi)容的變更，如同一位置處發(fā)生多次變更應(yīng)注明前因后果要注意合同結(jié)算方式與變更的結(jié)合，如合同為一次性包干合同，則除非發(fā)生業(yè)主因功能性的改變要求的變更或合同中約定的其他有效變更形式，其它均為無效變更。當(dāng)涉及到多版圖差調(diào)整時應(yīng)注意各版圖紙之設(shè)計日期與和其有關(guān)之變更洽商日期之對比，變更日期在圖紙設(shè)計日期前的要注意變更中內(nèi)容是否已在圖差中反映，如已反映則變更應(yīng)視為無效變更。當(dāng)變更中涉及到拆除項目時要注意拆除材料之可利用率問題，估算師應(yīng)把變更中涉及到之全部拆改項目之可利用率以發(fā)文形式報予業(yè)主確認或探討后再與承包商核對（當(dāng)然如業(yè)主認為不需要事先討論亦可直接由估算師與承包商進行核對）三、各階段造價咨詢管理控制的重點有關(guān)結(jié)算工作。58淺談全過程造價咨詢管理三多:“多看”工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實際情況。“多問”就是對于不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經(jīng)驗不充分的問題不匆忙作定論，組織討論，集思廣益后確定。并控制簽證、變更工程量?！岸嗨伎肌?，在工程中總結(jié)經(jīng)驗與教訓(xùn)，對發(fā)生的成本進行分析。淺談全過程造價咨詢管理三多:59淺談全過程造價咨詢管理謝謝!淺談全過程造價咨詢管理60淺談全過程造價咨詢管理淺談全過程造價咨詢管理61一、全過程造價咨詢管理的簡介1、全過程造價咨詢管理的概念：為確保建設(shè)工程項目的投資效益和利潤最大化，對工程建設(shè)從可行性研究開始經(jīng)初步設(shè)計、擴大初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、承發(fā)包、施工、調(diào)試、竣工、投產(chǎn)、決算、后評估等的整個過程，圍繞工程造價所進行的全部業(yè)務(wù)行為和組織活動；2、全過程造價咨詢管理的目的：在優(yōu)化建設(shè)方案、設(shè)計方案和施工方案的基礎(chǔ)上，在建設(shè)的各個階段，采用科學(xué)有效的方法和措施，把建設(shè)工程造價所發(fā)生的費用控制在合理的范圍和合理的造價限額以內(nèi)，并隨時糾正其發(fā)生的偏差，以保證工程造價管理目標的實現(xiàn)，從而為投資方取得最大限度的經(jīng)濟效益和社會效益；一、全過程造價咨詢管理的簡介1、全過程造價咨詢管理的概念：為62一、全過程造價咨詢管理的簡介3、服務(wù)范圍：根據(jù)項目的特點，其服務(wù)范圍是從項目投資決策階段開始至項目的竣工結(jié)束。各階段的服務(wù)內(nèi)容將圍繞合理有效控制投資的目標進行，并對合同實施管理，應(yīng)用信息技術(shù)對工程進行中的情況加以分析，為投資人各階段的決策提供技術(shù)支持。

一、全過程造價咨詢管理的簡介3、服務(wù)范圍：63二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)1、設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)1、設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制64二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)65二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)推動產(chǎn)品標準化，嚴格控制成本二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)推動產(chǎn)品標準化，嚴格控制成本66二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)兩大挑戰(zhàn)什么樣的產(chǎn)品標準化？更好滿足高周轉(zhuǎn)標準化產(chǎn)品符合市場需求適度品質(zhì)，價格合理……嚴控成本保證合理價格底線能有效預(yù)控成本去向清晰……二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)兩什么樣的更好滿足高周轉(zhuǎn)標準化產(chǎn)67二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)要多！要省！要好…如何是好？營銷設(shè)計成本主動對接

二、房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)要多！要??！要好…營銷設(shè)計成本主68三、各階段造價咨詢管理控制的重點1、設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%。三、各階段造價咨詢管理控制的重點1、設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本69三、各階段造價咨詢管理控制的重點因此，設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要的。特別是擴初設(shè)計階段對項目經(jīng)濟的影響達70%-95%，實際上，當(dāng)擴初設(shè)計批復(fù)之后,存在的技術(shù)問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設(shè)計，以避免“先天不足”。控制設(shè)計成本的幾點建議：（1）推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法。三、各階段造價咨詢管理控制的重點因此，設(shè)計階段對項目投資的影70三、各階段造價咨詢管理控制的重點（2）開展限額設(shè)計，有效控制造價，積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。合約管理部應(yīng)與設(shè)計部積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。三、各階段造價咨詢管理控制的重點（2）開展限額設(shè)計，有效控制71二、各階段造價咨詢管理控制的重點（3）當(dāng)前普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額（造價、三材消耗指標等），并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。（4）采用合同措施，可以在設(shè)計合同經(jīng)濟條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如設(shè)計變更費不允許超出施工合同價的某一比例（如5%）等。二、各階段造價咨詢管理控制的重點（3）當(dāng)前普遍存在著設(shè)計不精72三、各階段造價咨詢管理控制的重點具體到各個設(shè)計階段方案比較過程中應(yīng)關(guān)注的重點：概念設(shè)計階段

在多個概念設(shè)計間進行選擇時，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，成本方面應(yīng)重點考慮以下幾個方面：三、各階段造價咨詢管理控制的重點具體到各個設(shè)計階段方案比較過73三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基所在位置；

±0.00的標高、道路環(huán)境標高、基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最??；水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長度最短。三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基74二、各階段造價咨詢管理控制的重點同時應(yīng)該對方案調(diào)整引起的下列變化進行重點關(guān)注：1、商業(yè)面積調(diào)整；2、地下室及人防面積調(diào)整；

3、停車比例及方式的調(diào)整(停車率提高；“架空停車、地下車庫等非路面”停車的比例)二、各階段造價咨詢管理控制的重點同時應(yīng)該對方案調(diào)整引起的下列75三、各階段造價咨詢管理控制的重點4、基礎(chǔ)形式的調(diào)整；5、設(shè)備配套方案的調(diào)整；6、場地平衡基礎(chǔ)處理等內(nèi)容的增加；7、人防地下室造價較高，某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設(shè)費中選擇，本階段應(yīng)對兩種方案分別測算，選擇較為經(jīng)濟的方案。三、各階段造價咨詢管理控制的重點4、基礎(chǔ)形式的調(diào)整；76三、各階段造價咨詢管理控制的重點擴初設(shè)計階段本階段重點關(guān)注：建筑平面、基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標準、停車方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設(shè)備選型等：三、各階段造價咨詢管理控制的重點擴初設(shè)計階段77三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計成本的增加。同時兼顧結(jié)構(gòu)類型的選擇，分別評估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不選擇不規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)78三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)在確定層高時，應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高，層高每增加0.1m開發(fā)成本相應(yīng)增加該層的3-5%。在門窗的設(shè)計中，在必須滿足通風(fēng)及采光要求的同時，應(yīng)注意選擇合適的窗地比(外墻門窗面積與建筑面積比)。鋁合金或塑鋼門窗除風(fēng)格要求外，分格不宜過小，以降低型材的用量。三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)79三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)在選擇停車方式時，必須滿足規(guī)劃的要求，若規(guī)劃只要求停車位的數(shù)量，各停車方式的優(yōu)勢與劣勢一般如下所述：地面露天停車：造價最低，業(yè)主使用較為方便。但不可銷售，除月租金可補貼物業(yè)管理外，開發(fā)商沒有收益；且對于景觀的影響較大。三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)80三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)建筑物一層架空停車：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無環(huán)境的要求，對圍護結(jié)構(gòu)要求也不高，故造價屬中間水平。但因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大；對環(huán)境亦有輕微的影響。三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑專業(yè)81三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑物下的地下停車庫：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租。造價較高，且因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎(chǔ)，實際增加的成本較空地下的停車庫反而要低，多數(shù)情況下可以通過銷售收回成本。三、各階段造價咨詢管理控制的重點建筑物下的地下停車庫：多數(shù)城82三、各階段造價咨詢管理控制的重點平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫：多數(shù)城市不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可銷售，但對于是否可以長租各城市規(guī)定不一，可以長租的往往還需與人防管理單位分成；和平時期一般可以用月租的方式補貼物業(yè)管理費用。人防地下室兼作停車庫的成本非常高，即便可以長租往往也無法收回成本，故該種停車方式除硬性要求外，一般不主動選擇。三、各階段造價咨詢管理控制的重點平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫：83三、各階段造價咨詢管理控制的重點半地下停車：往往用于坡地或山地建筑，其成本與收益情況介于一層架空停車與地下室停車之間。三、各階段造價咨詢管理控制的重點半地下停車：往往用于坡地或山84三、各階段造價咨詢管理控制的重點地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應(yīng)遵循技術(shù)合理，實用經(jīng)濟的原則。方案比較進行成本測算時，應(yīng)注意容易忽略的露臺、不算面積的架空層、假復(fù)式、騎樓等引起的成本增加；有計算退臺的建筑的占地面積和屋面面積時，應(yīng)注意與普通建筑的區(qū)別。三、各階段造價咨詢管理控制的重點地面、樓面、屋面以及墻面等建85三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)專業(yè)鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計控制、審查重點，并與同類建筑進行比較分析。設(shè)計工作小組應(yīng)與設(shè)計院設(shè)計師就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到安全、最經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點審查以下內(nèi)容：結(jié)構(gòu)計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)專業(yè)86三、各階段造價咨詢管理控制的重點一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎(chǔ)、復(fù)合地基淺基礎(chǔ)(有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替)、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁；相鄰的兩種在具體的設(shè)計方案中成本有時會顛倒，最準確的方法是請設(shè)計院初步估算進行設(shè)計，再測算其準確造價。三、各階段造價咨詢管理控制的重點一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按87三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。同樣，相鄰的兩種在具體的設(shè)計方案中成本有時會顛倒。采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進行反復(fù)修正，在對戶型進行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的被動局面。三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是88三、各階段造價咨詢管理控制的重點采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進行反復(fù)修正，在對戶型進行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的被動局面。異型柱框架與矩形柱框架和比較，結(jié)構(gòu)造價一般會高出10-20%，同時矩形柱的使用可能會對建筑使用功能造成一定影響，建議異形柱和矩形柱綜合考慮。三、各階段造價咨詢管理控制的重點采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時，建89三、各階段造價咨詢管理控制的重點柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對建筑使用功能有一定影響，在做方案比較時需著重考慮。三、各階段造價咨詢管理控制的重點柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的90三、各階段造價咨詢管理控制的重點安裝專業(yè)給排水、電氣設(shè)備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場，了解各種品牌的聲譽及供應(yīng)狀況；其次在滿足使用要求的前提下，性價比較高，且兼顧長期使用成本。三、各階段造價咨詢管理控制的重點安裝專業(yè)91三、各階段造價咨詢管理控制的重點安裝專業(yè)對于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設(shè)計時，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮。提交設(shè)計院的住宅套內(nèi)的設(shè)計負荷指標、回路數(shù)量應(yīng)合理考慮，對于項目應(yīng)急負荷的指標應(yīng)準確提供，以便進行發(fā)電機型號、功率的合理選擇。

三、各階段造價咨詢管理控制的重點安裝專業(yè)92三、各階段造價咨詢管理控制的重點以上是擴初設(shè)計階段業(yè)主進行方案比較時的重要關(guān)注點，因本次時間較為緊迫，這里只是把關(guān)注內(nèi)容提出來，沒有細致的一一舉例分析。三、各階段造價咨詢管理控制的重點以上是擴初設(shè)計階段業(yè)主進行方93三、各階段造價咨詢管理控制的重點施工圖設(shè)計階段建筑專業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主確定設(shè)計合同的經(jīng)濟條款、技術(shù)經(jīng)濟指標要求。在設(shè)計過程中，須及時提供設(shè)計優(yōu)化需要的各項目成本數(shù)據(jù)。主體的外立面及公共部位的二次裝修費用易被忽略或控制不嚴，應(yīng)提前在施工圖設(shè)計時預(yù)測、確定其費用控制目標。廚衛(wèi)有裝修時，固定櫥柜、鏡面覆蓋處可以不滿鋪墻磚(或地磚)。

三、各階段造價咨詢管理控制的重點施工圖設(shè)計階段94三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)建議業(yè)主要求設(shè)計院或結(jié)構(gòu)工程師完成結(jié)構(gòu)計算后提供包括結(jié)構(gòu)設(shè)計計算書、各層結(jié)構(gòu)平面布置圖、各層墻梁柱板的配筋量簡圖、柱底內(nèi)力圖在內(nèi)的相關(guān)資料，并就計算書中的內(nèi)容與業(yè)主、設(shè)計師交涉、探討；三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)專業(yè)95三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)專業(yè)若結(jié)構(gòu)布置已確定，本階段成本工作的重點在于設(shè)計過程中對設(shè)計院提供的計算書進行復(fù)核，核查配筋率，并在正式出圖之前進行細致的審圖工作。設(shè)計前應(yīng)根據(jù)規(guī)劃方案設(shè)計的成果，結(jié)合已建類似建筑，提出鋼筋、混凝土的限額指標：并要求業(yè)主在施工圖設(shè)計開始前在《設(shè)計指導(dǎo)書》中列明；可在合同中約定，在最終成果達到要求后，給予一定的獎勵，懲罰條款需謹慎采用。三、各階段造價咨詢管理控制的重點結(jié)構(gòu)專業(yè)96三、各階段造價咨詢管理控制的重點給排水專業(yè)室內(nèi)管線敷設(shè),滿足管線敷設(shè)長度最短的原則。外立面的雨水管、空調(diào)凝結(jié)水管除了在建施圖中反映外，還需在水施圖中表示，便于施工。空調(diào)凝結(jié)水管可考慮盡量合并到雨水管，以節(jié)約管材、改善立面。立管的布置應(yīng)綜合考慮建筑使用功能，避免影響門窗的開啟。對于底層花園、頂層為假復(fù)式或斜層面有單獨水電要求時，應(yīng)單獨繪制水電施工圖；避免用標準層代替，而在施工過程中再以變更進行糾正。三、各階段造價咨詢管理控制的重點給排水專業(yè)97三、各階段造價咨詢管理控制的重點電氣專業(yè)電氣系統(tǒng)的線路設(shè)計時，應(yīng)考慮各樓層共用電纜母線，到達樓層再接分枝，在具備條件的情況下，優(yōu)先考慮使用預(yù)分支電纜。室內(nèi)線管的敷設(shè)方案應(yīng)在“沿地暗敷”、“沿墻敷設(shè)”中選擇線路較短的敷設(shè)方式。衛(wèi)生間的金屬構(gòu)件接地建議采用在衛(wèi)生間埋設(shè)構(gòu)件的方法，不從配電箱內(nèi)單獨分設(shè)PE線回路。特別是給排水管采用塑料管的，在滿足規(guī)范的前提下建議不進行等電位聯(lián)結(jié)板的設(shè)計。三、各階段造價咨詢管理控制的重點電氣專業(yè)98三、各階段造價咨詢管理控制的重點電氣專業(yè)小區(qū)智能化系統(tǒng)中，監(jiān)控系統(tǒng)的攝像頭、周界防越界系統(tǒng)的定位應(yīng)做到合理考慮，在滿足功能的情況下采用盡量合理的設(shè)備數(shù)量。居家防盜報警、對講系統(tǒng)的方案設(shè)計，應(yīng)充分了解產(chǎn)品性能，確定性能穩(wěn)定的對講產(chǎn)品，了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，在滿足規(guī)定的情況下，盡量優(yōu)先選擇安保型(對講報警一體)的對講產(chǎn)品。三、各階段造價咨詢管理控制的重點電氣專業(yè)99三、各階段造價咨詢管理控制的重點園林景觀設(shè)計：在業(yè)主委托園林景觀設(shè)計之前，應(yīng)與業(yè)主溝通根據(jù)項目檔次所定的目標成本，確定園林景觀工程的單位成本(元/景觀m2)，并由業(yè)主向設(shè)計師進行交底，作為概念設(shè)計的依據(jù)。根據(jù)景觀區(qū)域的位置可把環(huán)境分為重要景觀區(qū)、組團景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)等，設(shè)置成本分配系數(shù)，讓成本投入能在重要的區(qū)域有所側(cè)重三、各階段造價咨詢管理控制的重點園林景觀設(shè)計：100三、各階段造價咨詢管理控制的重點園林景觀設(shè)計：詳細的園林景觀方案設(shè)計中，可把總的環(huán)境費用按道路及廣場、綠化、建筑小品、室外照明、室外部品及設(shè)施、圍墻等進行拆分，明確方案的成本目標。在方案完成后，再逐步核算分項費用、總費用是否超標，并反饋給設(shè)計師，再調(diào)整、再核算。三、各階段造價咨詢管理控制的重點園林景觀設(shè)計：101三、各階段造價咨詢管理控制的重點園林景觀設(shè)計：園林景觀設(shè)計公司的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計做法往往較為保守，應(yīng)重點對其進行分析、優(yōu)化，同時將優(yōu)化后的常用景觀結(jié)構(gòu)建議做法提供給業(yè)主及園林景觀設(shè)計公司。對于表觀性景觀材料，最好向業(yè)主提出建議由其設(shè)計部、成本部共同確定，保證合理的性價比三、各階段造價咨詢管理控制的重點園林景觀設(shè)計：102三、各階段造價咨詢管理控制的重點上面所講為在設(shè)計階段即事前階段業(yè)主進行方案比較時的一些關(guān)注點；下面對于招投標階段的一些控制重點簡單地講解一下：（因涉及內(nèi)容太多，故本次講解看一下大家的需求來側(cè)重某一方面來進行）三、各階段造價咨詢管理控制的重點上面所講為在設(shè)計階段即事前階103三、各階段造價咨詢管理控制的重點制訂詳細的招標計劃和策劃方案：這個招標計劃和策劃方案是通過與業(yè)主各部門之間充分溝通、相互協(xié)調(diào)制訂的，一旦制訂后，就可以按照這個計劃去推進工作，詳細的招標計劃制訂后，更方便規(guī)避風(fēng)險責(zé)任和推進落實工作。如何編制招標計劃各位都是專家，這里就不在贅述了！三、各階段造價咨詢管理控制的重點制訂詳細的招標計劃和策劃方案104三、各階段造價咨詢管理控制的重點有關(guān)策劃方案：由具體負責(zé)某一項目的項目經(jīng)理來進行編制，一個好的策劃方案可以充分體現(xiàn)項目經(jīng)理的水平、經(jīng)驗及公司的實力、是全過程造價咨詢管理的指導(dǎo)方針；三、各階段造價咨詢管理控制的重點有關(guān)策劃方案：由具體負責(zé)某一105三、各階段造價咨詢管理控制的重點合理進行合約分判：掌握好分判時間，在市場波動很大的前提下，分判時機的掌握是十分重要的，如果掌握不好，就會出現(xiàn)，分判價格低了，施工單位無法承擔(dān)此價格而拒絕施工，分判價格高了，又會造成成本的增加。及時根據(jù)市場確定分判策略，及時調(diào)整原材料價格，使承發(fā)包雙方能夠共贏。增加市場競爭，引進更多、更好的承建商、供應(yīng)商。三、各階段造價咨詢管理控制的重點合理進行合約分判：掌握好分判106三、各階段造價咨詢管理控制的重點如何合理地準確定義和描述各工程之招標范圍即合約規(guī)劃是整個工程招標工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。合約規(guī)劃的理由：存在總包招標時不具備招標條件的項目（如精裝、幕墻等）。存在行業(yè)相對壟斷的項目（如變配電、燃氣等）。存在專業(yè)性太強的項目（如弱電、水處理等）存在總包進場時已提前進行的項目（如土石方、護坡降水等）存在業(yè)主有關(guān)戰(zhàn)略合作伙伴的項目（如鋼筋采購、機電設(shè)備采購等）三、各階段造價咨詢管理控制的重點如何合理地準確定義和描述各工107三、各階段造價咨詢管理控制的重點如何合理地準確定義和描述各工程之招標范圍即合約規(guī)劃是整個工程招標工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。合約規(guī)劃的理由：存在總包招標時不具備招標條件的項目（如精裝、幕墻等）。存在行業(yè)相對壟斷的項目（如變配電、燃氣等）。存在專業(yè)性太強的項目（如弱電、水處理等）存在總包進場時已提前進行的項目（如土石方、護坡降水等）存在業(yè)主有關(guān)戰(zhàn)略合作伙伴的項目（如鋼筋采購、機電設(shè)備采購等）三、各階段造價咨詢管理控制的重點如何合理地準確定義和描述各工108三、各階段造價咨詢管理控制的重點合約規(guī)劃的目的對全部工作范圍合理劃分工作包，以確定到底需要簽多少份合同才能把工程全部完成各工作包對應(yīng)之工作內(nèi)容清晰明確。各工作包的界面劃分應(yīng)交待清楚，既不重復(fù)也不遺漏。各工作包對應(yīng)的承包人的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)應(yīng)清楚明白并相互交圈。為招標人后續(xù)項目管理工作提供基礎(chǔ)促進合理的施工次序和提前工期在一定程度上能提前控制工程造價。三、各階段造價咨詢管理控制的重點合約規(guī)劃的目的109三、各階段造價咨詢管理控制的重點合約規(guī)劃的原則不違背法律法規(guī)（如肢解分包）劃分要切合工程實際，不宜過于零碎各工作包之工作范圍要相互交圈，責(zé)任義務(wù)要分工清晰且能傳遞指定分包項目和直接發(fā)包項目不宜過多，要以總承包商的責(zé)任主體一體化為原則適當(dāng)參考國際慣例結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況三、各階段造價咨詢管理控制的重點合約規(guī)劃的原則110三、各階段造價咨詢管理控制的重點合約規(guī)劃的表現(xiàn)方式一般情況下分為以下幾種指定分包工程指定供應(yīng)工程直接發(fā)包工程（又叫其他承包工程或獨立工程）業(yè)主直接采購工程（甲供）業(yè)主指定廠家、品牌承包商采購（甲指乙供）總承包商自行施工范圍三、各階段造價咨詢管理控制的重點合約規(guī)劃的表現(xiàn)方式一般情況下111三、各階段造價咨詢管理控制的重點需要注意的是根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不得直接指定廠商，但如必須引用某一品牌才能說清楚其技術(shù)標準時，則需加注‘或相當(dāng)于’的字樣。這里要注意如何界定某一施工單位是否應(yīng)視為分包：當(dāng)施工單位與承包商沒有直接隸屬關(guān)系，且獨立管理或成建制地承擔(dān)某一部分工程施工的，應(yīng)視為分包。三、各階段造價咨詢管理控制的重點需要注意的是根據(jù)國家相關(guān)法律112三、各階段造價咨詢管理控制的重點要清楚地了解該項目是屬于什么類型的工程（住宅、公建、工廠、醫(yī)院等），是屬于普通標準建筑工程還是特殊工程。要清楚地了解清單中各子目的表現(xiàn)方式是圖紙包干數(shù)量還是暫定數(shù)量、甲方供應(yīng)項目還是甲方指定品牌乙方供應(yīng)還是由乙方自行選擇品牌供應(yīng)的子目，并了解不同表現(xiàn)形式的子目之供應(yīng)和安裝單價之包含內(nèi)容。如為指定品牌則應(yīng)相應(yīng)地提前做好詢價工作，未指定品牌的項目要結(jié)合市場現(xiàn)狀編制合理地單價。三、各階段造價咨詢管理控制的重點要清楚地了解該項目是屬于什么113三、各階段造價咨詢管理控制的重點在編制標底前首先要做好下列準備工作：要清楚地了解圖紙及工程規(guī)范中有無特別的技術(shù)要求和施工工藝，充分考慮到其可能會導(dǎo)致報價偏高或偏低之因素。要清楚地了解本工程中有哪些可以降低成本的因素。要清楚地了解開辦項目費用（措施項目費）中不同地區(qū)在政府規(guī)定費用上的差異，同時要考慮外地企業(yè)進入當(dāng)?shù)乜赡軙黾拥囊恍┮?guī)定費用，并結(jié)合本工程實際情況參照以往工程實例來界定出本工程開辦費所占比例。三、各階段造價咨詢管理控制的重點在編制標底前首先要做好下列準114三、各階段造價咨詢管理控制的重點在編制標底前首先要做好下列準備工作：要清楚地了解本工程之報價范圍，并對照清單特別說明和清單各項目內(nèi)容描述結(jié)合計量原則來編制各項目之單價，要充分考慮到特殊材料和設(shè)備、質(zhì)量要求、工期要求、工藝要求、特殊的現(xiàn)場環(huán)境對報價的影響。要注意分析參加投標的投標人可能提出的報價來作適當(dāng)?shù)卣{(diào)整三、各階段造價咨詢管理控制的重點在編制標底前首先要做好下列準115三、各階段造價咨詢管理控制的重點招標文件審查時需要注意的問題：1）招標人、工程師、設(shè)計單位、咨詢公司和本招標工程之名稱是否前后一致；2）文件中是否有其他工程的工程名稱和雇主的名字；3）有無其他城市或地區(qū)或政府相關(guān)部門的名字；4）目錄上的文件名稱和排列序號、頁碼前后是否一致；5）投標保證金、拖期違約罰金、履約保函、預(yù)付款保函或其他各種保函之比例或金額是否前后一致；6）回標文件的份數(shù)、正副本的份數(shù)是否一致；7）合同文件各部分的組成順序是否合理；各條款的標題與內(nèi)容是否對應(yīng)有關(guān)暫定數(shù)量、暫列金額、暫定供應(yīng)單價、選擇項目等內(nèi)容是否均有相對應(yīng)之調(diào)整內(nèi)容；10）計量原則與單價內(nèi)容說明與合同條件、工程規(guī)范是否有不一致之處11）有關(guān)工程變更的計價條款是否合理及可操作12）付款方式是否合理及可操作13）.新增項目的單價組價方式是否合理及可操作；14）.履約保函的形式及有效期；15）.對不可抗力的解釋；16）.工程暫停、延期或終止時的計價方式；17）.保險的投保方和受益人；18）發(fā)生爭議時的解決方式是訴訟還是仲裁；19）.合同價格的包含內(nèi)容與計量原則和單價內(nèi)容說明是否統(tǒng)一；20）.有無拖期違約罰金；21）.對一個有經(jīng)驗的承包商不能合理預(yù)見的內(nèi)容的處理方式；（應(yīng)定義清楚什么是不可預(yù)見）22）.如條款中要求承包商有深化設(shè)計的義務(wù)應(yīng)在條款中界定清楚什么情況下屬于深化設(shè)計；23）工程水電費由誰來繳納24）總包對分包及其他承包的照管具體內(nèi)容25）.條款的語言描述要通俗易懂，不能使人產(chǎn)生歧義。三、各階段造價咨詢管理控制的重點招標文件審查時需要注意的問題116三、各階段造價咨詢管理控制的重點評標工作一般情況下分為初評和終評，初評時1）投標人資格審查對于已經(jīng)過資格預(yù)審的投標人審查其是否列入預(yù)審合格的清單；沒有經(jīng)過資格預(yù)審的應(yīng)審查該投標人的資格是否滿足招標文件的規(guī)定。2）對投標文件的響應(yīng)性審查其投標文件是否按規(guī)定的格式和方式遞交，是否其投標函已由公司法人或授權(quán)代表簽名蓋章（如為授權(quán)代表簽字蓋章應(yīng)有法人簽署之授權(quán)委托書）；按投標須知要求應(yīng)提交之文件、資料是否全面完整；如規(guī)定有投標保證金，是否已遞交滿足招標文件規(guī)定的具有適當(dāng)金額和適當(dāng)期限的有效保證；對招標文件中規(guī)定的商務(wù)和技術(shù)條件是否有重大偏離；經(jīng)過上述篩選合格的的投標文件的投標人，原則上就應(yīng)作為符合條件的中標候選人進入終評（招標文件中對初評另有要求的按要求執(zhí)行）。終評時分為技術(shù)評審和商務(wù)評審。3）技術(shù)評審的目的是確認投標人履行工程合同的能力，以及其擬將采用的施工方案的合理性、可靠性。基本內(nèi)容如下：1.是否提交了招標文件中規(guī)定提交的所有技術(shù)文件，文件與規(guī)定的技術(shù)說明和圖紙要求是否一致；2.施工計劃的科學(xué)性、合理性及可操作性，是否能滿足業(yè)主對工程竣工時間的要求；3.保證施工進度的措施，即對所投入的人力、物力、施工機械、其他生產(chǎn)設(shè)施及其安排的合理性、可靠性；4.施工質(zhì)量的控制和保證，包括各項管理措施是否可行；5.對于要求投標人提供某些材料或設(shè)備的工程項目，一般要求在遞送投標文件的同時，報送主要材料、設(shè)備的樣本或型號規(guī)格和制造廠家的名稱和地址，評審人員應(yīng)審查其是否滿足招標文件和設(shè)計的要求；6.如果投標人擬與某幾家分包商進行合作，則應(yīng)審查分包商的能力和經(jīng)驗是否可勝任其分包工程項目；7.投標文件中對本招標工程在在技術(shù)上有何保留或建議，需評定這些保留條件對工程的技術(shù)性能和質(zhì)量的影響，對提出的建議進行可行性和技術(shù)經(jīng)濟價值的分析，考慮全部或部分采納其所作之建議。4）商務(wù)評審是從成本、財務(wù)和經(jīng)濟分析等方面評定投標報價的合理性和可靠性，評定授標給不同投標人的經(jīng)濟效果，基本內(nèi)容如下：1.分析其報價構(gòu)成的合理性。其直接費與開辦費（措施費）的比例、指定分包照管費占分包工程金額的比例等是否合理，對各分部、分系統(tǒng)進行單方造價比較分析（列出各投標人分部比較表及分系統(tǒng)比較表）以確定其合理性，審查投標文件報價數(shù)據(jù)計算的正確性（一般稱之為算術(shù)誤算），并與標底進行對比評定各項目報價的合理性（通過開辦費或措施費比較表、主要項目單價比較表、主要設(shè)備材料品牌產(chǎn)地比較表、工期比較表、付款方式比較表等）；2.分析機械臺班、工人計日工資、材料單價的合理性，對于前期工程的價格，應(yīng)分析投標人提出的報價是否明顯過高，估價投標人對支付條件的要求及優(yōu)惠條件，包括支付外匯或當(dāng)?shù)刎泿诺谋壤?，外匯貨幣種類及兌換率的高低、延期付款利息等；3.對于招標文件中規(guī)定了調(diào)價條款，應(yīng)對投標人的調(diào)價公式及其采用調(diào)價基數(shù)、調(diào)價指數(shù)的合理性進行分析；4.審核投標人要求分年支付的資金流量表，評述其合理性；5.對投標人的資格進行進一步的審查，復(fù)核投標人在資格預(yù)審后資格條件的變化。5）在上述技術(shù)商務(wù)各項評審后，提出商務(wù)部分的評標意見及需要投標人澄清的問題（淘汰不符合條件的投標文件），同時對保留下來的投標文件可能會存在這樣或那樣的問題需要進一步澄清，評審委員會針對每個投標人的具體問題要求其給予澄清。6）評標報告：將技術(shù)評審和商務(wù)評審的結(jié)果，以及投標人在澄清會上對要求其澄清的問題的解答或針對某方面的問題所作的承諾進行綜合分析比較，按招標文件規(guī)定選出價位合理的候選人名單，寫出評標報告。評標報告的內(nèi)容：1.招標過程的概況、評審委員