蘇州老廠房改造項目上海合美課件

蘇州蘇倫紡織廠改造項目蘇州蘇倫紡織廠1蘇州老廠房改造項目上海合美2項目思考路線報告框架項目概況項目定位產(chǎn)品規(guī)劃未來形象項目思考路線報告框架項目概況項目定位產(chǎn)品規(guī)劃未來形象3項目思考路線項目思考路線4城市發(fā)展主線蘇州城市印象蘇州城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展變遷蘇州城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀蘇州城市化進(jìn)程---滄浪區(qū)發(fā)展主線滄浪區(qū)發(fā)展概況滄浪區(qū)資源優(yōu)勢項目本身屬性項目改造對滄浪區(qū)商業(yè)改造的探索蘇倫廠建筑特質(zhì)尋求與城市關(guān)系新的和協(xié)統(tǒng)一蘇倫廠概況及現(xiàn)狀城市發(fā)展與文化保護(hù)的兼顧城市發(fā)展主線蘇州城市印象蘇州城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展變遷蘇州城市商業(yè)發(fā)展5蘇州城市印象有人說過蘇州是個有三刀的城市:首先，GDP是它的一把大刀，據(jù)統(tǒng)計列全國大中城市第4位,江蘇第一位;其次,以境外投資為主的的資金流是蘇州的克敵致勝的另一把利器;最后,蘇州還有一把貼身收藏的防身利器---蘇州文脈,讓蘇州在城市化進(jìn)程中隨時找到自我.蘇州城市印象有人說過蘇州是個有三刀的城市:6蘇州老城產(chǎn)業(yè)變遷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)絲綢／尼龍／棉布／工藝品／化工／造紙等產(chǎn)業(yè)為古城的經(jīng)濟(jì)作出了重要的貢獻(xiàn)，成為其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和條件二退三進(jìn)為主導(dǎo)進(jìn)入90年代以后，將工礦企業(yè)逐步遷出老城區(qū)老城區(qū)則主要發(fā)展以商貿(mào)、旅游、休閑、金融、信息等第三產(chǎn)業(yè)替代的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受制于城區(qū)人口數(shù)量、市場需求、和收入水平，限制了投資商的進(jìn)入，服務(wù)業(yè)發(fā)展還無法填補(bǔ)因工業(yè)企業(yè)退出而對古城區(qū)經(jīng)濟(jì)造成的損失蘇州老城產(chǎn)業(yè)變遷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后第絲綢／尼龍／棉7蘇州主要商貿(mào)區(qū)蘇州商貿(mào)區(qū)主要以核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南門三個市級商業(yè)功能區(qū)組成,和兩個兩個新的市級商業(yè)功能區(qū)，包括工業(yè)園區(qū)的湖東商業(yè)功能區(qū)和高新區(qū)的獅山廣場商業(yè)功能區(qū)組成.老城區(qū)在改造的過程中,盡量需要保持原有的建筑風(fēng)貌和特色,使的原有商貿(mào)區(qū)的發(fā)展空間和進(jìn)一步改造都受到極大的限制,因此迫使商業(yè)服務(wù)向周邊新區(qū)和圓區(qū)等區(qū)域擴(kuò)散.本項目的商業(yè)改造將能使老城區(qū)獲得商業(yè)發(fā)展的新的空間.蘇倫紡織廠觀前南門石路新區(qū)園區(qū)中心城區(qū)蘇州主要商貿(mào)區(qū)蘇州商貿(mào)區(qū)主要以核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南8城市發(fā)展--------經(jīng)濟(jì)發(fā)展與文化保護(hù)的兼顧自古以來,蘇州就是經(jīng)濟(jì)富庶,文化昌盛之地,從唐代的”甲郡標(biāo)天下”到改革開放以來的成為全國最大的制造業(yè)和最活躍的進(jìn)出口地區(qū)之一.縱觀蘇州歷史,是在發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上培育了燦爛的蘇州文化,而燦爛的蘇州文化又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,經(jīng)濟(jì)與文化相互促進(jìn).對與本項目而言,先人創(chuàng)造的燦爛蘇州文化是我們需要大力保護(hù)的,但同時近現(xiàn)代的建筑與特定時期的文化應(yīng)該也是我們所要保護(hù)的對象,正如蘇倫紡織廠所代表的蘇州現(xiàn)代紡織工業(yè)的輝煌.也是需要通過合理的改造在城市中留下他應(yīng)該有的痕跡.城市發(fā)展--------自古以來,蘇州就是經(jīng)濟(jì)9滄浪區(qū)城市發(fā)展滄浪區(qū)城市發(fā)展10滄浪區(qū)概況滄浪區(qū)位于蘇州的中南部，東接蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)，西鄰蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，因區(qū)內(nèi)宋代名園滄浪亭而得名。全區(qū)面積近30平方公里，常住人口31.3萬，轄8個街道辦事處，是蘇州市的教育、文化、科學(xué)、旅游中心區(qū)，也是蘇州市歷史最為悠久、人文積淀最為豐富的中心城區(qū)之一。滄浪區(qū)教育文化商業(yè)設(shè)施旅游資源酒店/住宿滄浪區(qū)概況滄浪區(qū)位于蘇州的中南部，東接蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)，西11滄浪區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展南門商貿(mào)旅游區(qū)、鳳凰街餐飲、十全街旅游休閑、烏鵲橋電腦街、養(yǎng)育巷裝飾裝璜、胥江路汽配等街區(qū)，形成了滄浪區(qū)多層次的傳統(tǒng)商業(yè)格局.滄狼區(qū)中的南門商圈為蘇州重要的商業(yè)集中區(qū)之一,但隨著城市的發(fā)展和人們對商業(yè)需求的不斷提高,原先的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)滿于滿足需求,但由于受老城區(qū)保護(hù)等因素限制,老商業(yè)區(qū)的改造比較困難,本項目地塊的改造將能為蘇州老城區(qū)改造提供有益的借鑒作用.滄浪區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展南門商貿(mào)旅游區(qū)、鳳凰街餐飲、十全街旅游休12項目本身屬性項目本身屬性13蘇倫廠概況及現(xiàn)狀蘇州的工業(yè)原來都集中在古城區(qū)，800多個企業(yè)星羅棋布于約14.3平方公里的老城區(qū)內(nèi)，狹小的弄堂宅第、甚至古典園林、廟宇公堂都辟為工廠的廠房或工業(yè)公司，這不僅極大地阻礙了工業(yè)企業(yè)的擴(kuò)張經(jīng)營，而且使蘇州優(yōu)秀的歷史文化遺產(chǎn)遭受到嚴(yán)重的破壞。工業(yè)企業(yè)過多的集聚使環(huán)境如空氣質(zhì)量、水質(zhì)日益惡化。為此，進(jìn)入90年代以后，將工礦企業(yè)逐步遷出老城區(qū)，按其性質(zhì)、規(guī)模重新選址，.在此政策下,原先的蘇州的蘇倫紡織廠被逐步廢棄.滄浪區(qū)政府對本項目計劃改造來符合政府的對區(qū)域商業(yè)面貌新要求，蘇倫廠概況及現(xiàn)狀蘇州的工業(yè)原來都集中在古城區(qū)，800多個企業(yè)1412345671234567812345671234567815尋求與城市關(guān)系新的統(tǒng)一輝煌時期的蘇倫紡織廠蘇倫紡織廠沒落時期的蘇倫紡織廠是蘇州重要的財政收入，同時解決了大量的就業(yè)問題隨這行業(yè)的衰落，廠房的廢棄成為影響城市市容和發(fā)展的因素與城市關(guān)系協(xié)調(diào)不協(xié)調(diào)尋求與城市關(guān)系新的統(tǒng)一輝煌時期的蘇倫紡織廠蘇倫紡織廠沒落時期16項目定位項目定位17我們對項目的理解我們認(rèn)為，對于本項目的商業(yè)改造不能簡簡單單的就是對項目進(jìn)行商業(yè)定位，然后通過招商在到正常營業(yè)，還必須使項目本身所蘊(yùn)涵的歷史/文化痕跡在新時代得到新生，賦予他們新的生命。帶這這個問題，我們認(rèn)為在本項目還應(yīng)與城市的歷史/文化相結(jié)合，賦予城市建筑多一點創(chuàng)意！城市中總有一些舊的建筑，曾經(jīng)有過望日的輝煌，或見證過某段歷史，但事容時移，這些歷史建筑大都成為新城市規(guī)劃者的難題.解決的方法一般有兩種:一是推倒重來，只涉及到錢的問題，相對比較容易處理，但失去了文化和歷史的痕跡，消亡在雷同建筑中；二是將他在利用，則上升到了文化的層面，保留了歷史和文化的痕跡，賦予他新的生命；我們對項目的理解我們認(rèn)為，對于本項目的商業(yè)改造不能簡簡單單的18項目定位江南的／工業(yè)的／時尚的蘇州園林景觀在項目的體現(xiàn)與工業(yè)化建筑融合在一起保留了項目工業(yè)化元素,使蘇州工業(yè)文化得到延續(xù)最時尚最”IN”的商業(yè)在此匯集,成為蘇州新時尚商業(yè)中心24小時Park·Mall----姑蘇時尚生活新領(lǐng)地項目定位江南的／工業(yè)的／時尚的蘇州園林景觀在項目的體現(xiàn)保留了19整體構(gòu)想24小時的公園化的時尚商業(yè)中心城市大公園豐富的景觀綠化,營造公園化的場景,既能成為普通居民樂與前往休憩的場所,也能構(gòu)筑良好的商業(yè)消費環(huán)境商業(yè)版塊文化版塊旅游功能時尚元素合理設(shè)置的商業(yè)配比讓項目24小時都在進(jìn)行商業(yè)循環(huán),大大提升的商業(yè)的價值和帶動蘇州夜經(jīng)濟(jì)的發(fā)展富有特色工業(yè)化建筑和良好的消費環(huán)境,將能成為蘇州另一類的旅游景點,開拓了蘇州旅游資源,與傳統(tǒng)景區(qū)形成互補(bǔ)最”IN”最時尚的商業(yè)環(huán)境和活動都能在本項目的找到，成為蘇州時尚潮流發(fā)源地江南文化與工業(yè)文化的融合,形成項目獨特的文化氛圍,同時合理利用項目內(nèi)的控保建筑,成為蘇州紡織歷史的展示場所.整體構(gòu)想城市大公園豐富的景觀綠化,營造公園化的場景,既能成為2024小時商業(yè)場景AM:6:00

迎來的第一批,附近的居民,在廣場上進(jìn)行晨煉.AM:9:00

辦公區(qū)人員開始了一天忙碌的工作.AM:10:00

商家開始了一天正常的營業(yè),消費者旅游陸續(xù)光顧PM:7:00

華燈初上,逐步進(jìn)入餐飲娛樂消費的高峰時期.PM:10:00

零售商業(yè)漸停,開始進(jìn)入夜生活時短,沿河酒吧區(qū)開始活躍AM:03:00

夜間營業(yè)漸止,廣場迎來的短暫的寧靜，即將開始下一個循環(huán)24小時商業(yè)場景AM:6:00迎來的第一批,附近的居民21整體商業(yè)規(guī)劃整體商業(yè)規(guī)劃22產(chǎn)品組成蘇倫紡織廠整體構(gòu)想商業(yè)版塊文化版塊時尚元素旅游功能餐飲娛樂休閑零售工業(yè)文化江南文化Fashingshow新品發(fā)布商品展示經(jīng)濟(jì)型酒店個性酒店工業(yè)旅游景點創(chuàng)意辦公產(chǎn)品組成蘇倫紡織廠整體構(gòu)想商業(yè)版塊文化版塊時尚元素旅游功能餐23消費群體構(gòu)成辦公樓職員酒店住戶附近居民商務(wù)辦公群體蘇州時尚消費群體辦公樓職員境內(nèi)外旅游群體創(chuàng)意族群內(nèi)部消費群體外部消費群體消費群體構(gòu)成辦公樓職員酒店住戶附近居民商務(wù)辦公群體蘇州時尚消24整體業(yè)態(tài)分布圖整體業(yè)態(tài)分布圖25組團(tuán)組合分析圖組團(tuán)組合分析圖26綠化組團(tuán)分析圖綠化組團(tuán)分析圖27人流動線分析圖人流動線分析圖28車流動線分析圖車流動線分析圖29盤門路主入口右側(cè)主體建筑1F為內(nèi)廊式商業(yè)街2F以上為創(chuàng)意辦公空間經(jīng)營預(yù)估區(qū)域預(yù)計面積租金水水平預(yù)計年租金收益1F商鋪部分8000平方米2元/平方米/天5840000元辦公樓區(qū)域12000平方米1元/平方米/天4380000元小計20000平方米－－10220000元A盤門路主入口右側(cè)主體建筑經(jīng)營預(yù)估區(qū)域預(yù)計面積租金水水平預(yù)計年30蘇州老廠房改造項目上海合美31經(jīng)營預(yù)估區(qū)域預(yù)計面積租金水水平預(yù)計年租金收益展示區(qū)域2000平方米自用（可收取場地費）－－大型休閑娛樂設(shè)施10000平方米１3560000元經(jīng)濟(jì)型酒店7000平方米120間房，120元住宿價格5000000元小計19000平方米8560000元展示空間大型休閑娛樂場所B經(jīng)營預(yù)估區(qū)域預(yù)計面積租金水水平預(yù)計年租金收益展示區(qū)域200032蘇州老廠房改造項目上海合美33個性酒店區(qū)域預(yù)計套數(shù)租金水平預(yù)計年收益?zhèn)€性酒店Boutique

Hotel50間300-400元／天5000000元經(jīng)營預(yù)估C個性酒店區(qū)域預(yù)計套數(shù)租金水平預(yù)計年收益?zhèn)€性酒店Boutiqu34無論在國際還是國內(nèi)，個性化消費是一種趨勢。面對這一趨勢，酒店行業(yè)對市場進(jìn)行了高度細(xì)分，為各個細(xì)分市場設(shè)計了不同的產(chǎn)品，他滿足了某一類顧客厭倦了毫無特性的標(biāo)準(zhǔn)化飯店產(chǎn)品，而愿意為差異化的飯店產(chǎn)品支付較高的價格。這些小飯店具有獨特的風(fēng)格和個性，提供高度的個人關(guān)注，滿足了具有獵奇心理的顧客需求。這就是市場上所出現(xiàn)“精品小飯店”（Boutique

Hotel）

。無論在國際還是國內(nèi)，個性化消費是一種趨勢。面對這一趨勢，酒店35盤門路主入口左側(cè)主體建筑打開圍墻,與城市綠化共同形成開放式商業(yè)空間區(qū)域預(yù)計面積租金水平預(yù)計年收益沿街商鋪4000平方米２元／平方米／天2800000元經(jīng)營預(yù)估D盤門路主入口左側(cè)主體建筑區(qū)域預(yù)計面積租金水平預(yù)計年收益沿街商36蘇州老廠房改造項目上海合美37餐飲集中區(qū),各式餐飲與本項目的特有的建筑環(huán)境相結(jié)合,形成獨特的氛圍區(qū)域預(yù)計面積預(yù)估租金水平預(yù)計年收益商鋪10000平方米1.5元／平方米／天5000000元經(jīng)營預(yù)估E餐飲集中區(qū),各式餐飲與本項區(qū)域預(yù)計面積預(yù)估租金水平預(yù)計年收益38蘇州老廠房改造項目上海合美39家具整體環(huán)境展示與家具裝飾用品的集合,為蘇州家居裝飾市場提供更多選擇,同時與沿河酒吧區(qū)形成項目時尚休閑商業(yè)區(qū)域區(qū)域預(yù)計面積預(yù)估租金水平預(yù)計年收益家居展示／銷售6000平方米1.5元／平方米／天3000000元休閑餐飲2000平方米1.5元／平方米／天1000000元小計8000平方米--4000000元經(jīng)營預(yù)估F家具整體環(huán)境展示與家具裝飾區(qū)域預(yù)計面積預(yù)估租金水平預(yù)計年收益40蘇州老廠房改造項目上海合美41在項目沿河部分設(shè)置沿河商業(yè)帶,引進(jìn)酒吧等業(yè)態(tài),成為蘇州時尚夜生活的中心區(qū)域預(yù)計面積預(yù)估租金水平預(yù)計年收益休閑餐飲／酒吧區(qū)4000平方米1.5元／平方米／天2000000元經(jīng)營預(yù)估G在項目沿河部分設(shè)置沿河商業(yè)帶,引進(jìn)酒吧區(qū)域預(yù)計面積預(yù)估租金水42蘇州老廠房改造項目上海合美43總體商業(yè)收益區(qū)域預(yù)估面積預(yù)計年租金收益A區(qū)2000010220000元B區(qū)190009000000元C區(qū)20005000000元D區(qū)40002800000元E區(qū)100005000000元F區(qū)80004000000元G區(qū)40002000000元總計6700038020000元總體商業(yè)收益區(qū)域預(yù)估面積預(yù)計年租金收益A區(qū)20000102244人民路外立面表現(xiàn)人民路外立面表現(xiàn)45主入口及盤門路外立面表現(xiàn)主入口及盤門路外立面表現(xiàn)46沿河酒吧帶,建筑處理沿河酒吧帶,建筑處理47小品/導(dǎo)視小品/導(dǎo)視48未來項目構(gòu)想未來項目構(gòu)想49從旅游角度看本項目作為與蘇州著名風(fēng)景區(qū)盤們景區(qū)毗鄰的本案,通過我們對項目的合理改造,將能與蘇州原有景點形成良好的互動,形成蘇州新的旅游資源.本案核心旅游景點從旅游角度看本項目作為與蘇州著名風(fēng)景區(qū)盤們景區(qū)毗鄰的本案,通50從商業(yè)角度看本項目本案本項目位于蘇州核心商圈中的南門商圈,建成后的新蘇倫紡織廠將能與觀前/石路商圈共同形成蘇州最為繁華的核心商業(yè)圈,同時本項目所特有的商業(yè)氛圍也將為蘇州商業(yè)注入新的活力.從商業(yè)角度看本項目本案本項目位于蘇州核心商圈中的南門商圈,建51本項內(nèi)部關(guān)系文化元素辦公功能旅游功能大公園商務(wù)辦公帶來商務(wù)消費群體良好的商業(yè)配套吸引辦公群體入駐獨特文化氛圍形成項目獨特的商業(yè)魅力商業(yè)改造付與舊廠房新的生命獨特江南與工業(yè)相結(jié)合的元素,為項目樹立的獨特的旅游文化做為旅游景點的開發(fā),將吸引數(shù)量巨大的旅游消費群體,形成項目龐大的商業(yè)消費能力商業(yè)良好的環(huán)境和開放的空間,給消費者給帶來了良好的視覺與空間環(huán)境。成為商業(yè)活動中必不可少的一部分，讓人產(chǎn)生愉悅，并延長停留時間，提高了產(chǎn)生商業(yè)消費的可能。本項內(nèi)部關(guān)系文化元素辦公功能旅游功能大公園商務(wù)辦公帶來商務(wù)消52新蘇倫商業(yè)辦公旅游以觀前為代表的核心商業(yè)區(qū)以盤門為代表的蘇州旅游景點蘇州老城區(qū)傳統(tǒng)的辦公環(huán)境成為蘇州旅游新的景點,使蘇州不但有值得驕傲的蘇州園林,也有蘇倫這樣的工業(yè)旅游資源,擴(kuò)大的蘇州旅游資源,延長了旅游者在蘇州逗留時間成為蘇州新的商業(yè)中心,與原先的傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)形成有效的互補(bǔ),同時也開拓了蘇州商業(yè)改造新思路.利用對舊廠房的合理改造,自由/人性/開闊的辦公空間將對設(shè)計/建筑/廣告等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生極大的吸引作用,形成蘇州創(chuàng)意辦公集群酒店以吳宮為代表的酒店群體經(jīng)濟(jì)性酒店與個性酒店的設(shè)置,將形成蘇州酒店業(yè)必要和有效的補(bǔ)充,同時也滿足了不同消費群體對酒店的特殊需求新蘇倫商業(yè)辦公旅游以觀前為代表以盤門為代表的蘇州老城區(qū)傳統(tǒng)的53富有江南風(fēng)韻的雖然項目為舊工業(yè)廠房,但我們可以通過在廣場和小品等方面賦予項目的江南韻味,同時江南風(fēng)韻也是本項目的特色之一.工業(yè)氣息的富有創(chuàng)新的建筑風(fēng)格在舊廠房中注入創(chuàng)意新元素,新與舊的相結(jié)合,呈現(xiàn)出了獨特的創(chuàng)意空間,同時項目本身具有的特質(zhì)也使項目具有了工業(yè)時代的滄桑氣息.富有江南風(fēng)韻的雖然項目為舊工業(yè)廠房,但我們可以通過在廣場和小54富有創(chuàng)意氛圍的空間建成后的本項目,匯集了與創(chuàng)意相關(guān)的各行各業(yè),引領(lǐng)蘇州創(chuàng)意新潮流,同時各創(chuàng)意行業(yè)與項目建筑風(fēng)格形成完美的統(tǒng)一.蘇州時尚新地標(biāo)最”IN”最熱的排對活動都回在此頻繁舉行,原創(chuàng)/藝術(shù)/傳統(tǒng)的藝術(shù)作品都會在這里展示.張揚(yáng)卻又不失本色,含蓄卻又保持這獨特的個性,傳統(tǒng)與現(xiàn)代,前衛(wèi)與與傳統(tǒng)在這里碰撞,蘇倫給我們與眾不同的時尚理念.富有創(chuàng)意氛圍的空間建成后的本項目,匯集了與創(chuàng)意相關(guān)的各行各業(yè)55科技的在老廠房的外貌下,本項目配置了現(xiàn)代的硬件與軟件設(shè)施,他可以收集/整理/發(fā)布以及項目整體管理,實現(xiàn)信息化的全面覆蓋,為在此工作/生活/經(jīng)營/娛樂的人群提供方便/快捷繁榮服務(wù).人文的無論是在此工作的,休閑游玩,每個人都能在這里找到屬于自己的地方,敞開式的辦公空間,人性化的設(shè)計讓所有在這里的人感受到輕松和自在.科技的在老廠房的外貌下,本項目配置了現(xiàn)代的硬件與軟件設(shè)施,他56藝術(shù)的商業(yè)的本項目具備的創(chuàng)意空間必將形成創(chuàng)意人群的集中和匯集,他們的集中和交流,將產(chǎn)生無數(shù)另人興奮的藝術(shù)作品.項目最重要的特征就是其商業(yè)性,本項目舊廠房的成功改造,將為蘇州舊商業(yè)區(qū)改造開辟一條新路,同時他也有別與蘇州其他傳統(tǒng)商業(yè)地帶,多元素的互相融合產(chǎn)生其獨特的魅力.藝術(shù)的商業(yè)的本項目具備的創(chuàng)意空間必將形成創(chuàng)意人群的集中和匯集57具體工作主要工作部門預(yù)計完成時間工作周期項目整體策劃方案確認(rèn)政府及參與項目各公司

05年底50D項目市場掉研究報告及商業(yè)定位報告營銷企劃公司０６年１月底20D建筑規(guī)劃及景觀方案制定建筑規(guī)劃設(shè)計公司06年１月初－－２月初30D建筑規(guī)劃及景館方案確認(rèn)及修改政府及參與項目各公司06年２月底20D項目改造方案制定建筑規(guī)劃及建筑公司06年３月中旬15D項目改造工程設(shè)施建筑公司０６年３月－８９月180D企劃，推廣方案制定營銷企劃公司０６年５月初30D人員培訓(xùn)，項目預(yù)熱營銷企劃公司０６年５月底30D項目招商實施階段營銷企劃公司０６年６月－－１２月180D商家入駐裝修階段商業(yè)經(jīng)營管理公司０７年１月－－３月90D項目開業(yè)籌備階段商業(yè)經(jīng)營管理公司０７年月30D項目正式開業(yè)階段商業(yè)經(jīng)營管理公司０７年５月１日－－項目總體大時間節(jié)點具體工作主要工作部門預(yù)計完成時間工作周期項目整體策劃方案確認(rèn)58Thankyou!Thankyou!59蘇州蘇倫紡織廠改造項目蘇州蘇倫紡織廠60蘇州老廠房改造項目上海合美61項目思考路線報告框架項目概況項目定位產(chǎn)品規(guī)劃未來形象項目思考路線報告框架項目概況項目定位產(chǎn)品規(guī)劃未來形象62項目思考路線項目思考路線63城市發(fā)展主線蘇州城市印象蘇州城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展變遷蘇州城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀蘇州城市化進(jìn)程---滄浪區(qū)發(fā)展主線滄浪區(qū)發(fā)展概況滄浪區(qū)資源優(yōu)勢項目本身屬性項目改造對滄浪區(qū)商業(yè)改造的探索蘇倫廠建筑特質(zhì)尋求與城市關(guān)系新的和協(xié)統(tǒng)一蘇倫廠概況及現(xiàn)狀城市發(fā)展與文化保護(hù)的兼顧城市發(fā)展主線蘇州城市印象蘇州城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展變遷蘇州城市商業(yè)發(fā)展64蘇州城市印象有人說過蘇州是個有三刀的城市:首先，GDP是它的一把大刀，據(jù)統(tǒng)計列全國大中城市第4位,江蘇第一位;其次,以境外投資為主的的資金流是蘇州的克敵致勝的另一把利器;最后,蘇州還有一把貼身收藏的防身利器---蘇州文脈,讓蘇州在城市化進(jìn)程中隨時找到自我.蘇州城市印象有人說過蘇州是個有三刀的城市:65蘇州老城產(chǎn)業(yè)變遷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)絲綢／尼龍／棉布／工藝品／化工／造紙等產(chǎn)業(yè)為古城的經(jīng)濟(jì)作出了重要的貢獻(xiàn)，成為其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和條件二退三進(jìn)為主導(dǎo)進(jìn)入90年代以后，將工礦企業(yè)逐步遷出老城區(qū)老城區(qū)則主要發(fā)展以商貿(mào)、旅游、休閑、金融、信息等第三產(chǎn)業(yè)替代的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受制于城區(qū)人口數(shù)量、市場需求、和收入水平，限制了投資商的進(jìn)入，服務(wù)業(yè)發(fā)展還無法填補(bǔ)因工業(yè)企業(yè)退出而對古城區(qū)經(jīng)濟(jì)造成的損失蘇州老城產(chǎn)業(yè)變遷產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后第絲綢／尼龍／棉66蘇州主要商貿(mào)區(qū)蘇州商貿(mào)區(qū)主要以核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南門三個市級商業(yè)功能區(qū)組成,和兩個兩個新的市級商業(yè)功能區(qū)，包括工業(yè)園區(qū)的湖東商業(yè)功能區(qū)和高新區(qū)的獅山廣場商業(yè)功能區(qū)組成.老城區(qū)在改造的過程中,盡量需要保持原有的建筑風(fēng)貌和特色,使的原有商貿(mào)區(qū)的發(fā)展空間和進(jìn)一步改造都受到極大的限制,因此迫使商業(yè)服務(wù)向周邊新區(qū)和圓區(qū)等區(qū)域擴(kuò)散.本項目的商業(yè)改造將能使老城區(qū)獲得商業(yè)發(fā)展的新的空間.蘇倫紡織廠觀前南門石路新區(qū)園區(qū)中心城區(qū)蘇州主要商貿(mào)區(qū)蘇州商貿(mào)區(qū)主要以核心商業(yè)板塊，由觀前、石路、南67城市發(fā)展--------經(jīng)濟(jì)發(fā)展與文化保護(hù)的兼顧自古以來,蘇州就是經(jīng)濟(jì)富庶,文化昌盛之地,從唐代的”甲郡標(biāo)天下”到改革開放以來的成為全國最大的制造業(yè)和最活躍的進(jìn)出口地區(qū)之一.縱觀蘇州歷史,是在發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上培育了燦爛的蘇州文化,而燦爛的蘇州文化又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,經(jīng)濟(jì)與文化相互促進(jìn).對與本項目而言,先人創(chuàng)造的燦爛蘇州文化是我們需要大力保護(hù)的,但同時近現(xiàn)代的建筑與特定時期的文化應(yīng)該也是我們所要保護(hù)的對象,正如蘇倫紡織廠所代表的蘇州現(xiàn)代紡織工業(yè)的輝煌.也是需要通過合理的改造在城市中留下他應(yīng)該有的痕跡.城市發(fā)展--------自古以來,蘇州就是經(jīng)濟(jì)68滄浪區(qū)城市發(fā)展滄浪區(qū)城市發(fā)展69滄浪區(qū)概況滄浪區(qū)位于蘇州的中南部，東接蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)，西鄰蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，因區(qū)內(nèi)宋代名園滄浪亭而得名。全區(qū)面積近30平方公里，常住人口31.3萬，轄8個街道辦事處，是蘇州市的教育、文化、科學(xué)、旅游中心區(qū)，也是蘇州市歷史最為悠久、人文積淀最為豐富的中心城區(qū)之一。滄浪區(qū)教育文化商業(yè)設(shè)施旅游資源酒店/住宿滄浪區(qū)概況滄浪區(qū)位于蘇州的中南部，東接蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)，西70滄浪區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展南門商貿(mào)旅游區(qū)、鳳凰街餐飲、十全街旅游休閑、烏鵲橋電腦街、養(yǎng)育巷裝飾裝璜、胥江路汽配等街區(qū)，形成了滄浪區(qū)多層次的傳統(tǒng)商業(yè)格局.滄狼區(qū)中的南門商圈為蘇州重要的商業(yè)集中區(qū)之一,但隨著城市的發(fā)展和人們對商業(yè)需求的不斷提高,原先的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)滿于滿足需求,但由于受老城區(qū)保護(hù)等因素限制,老商業(yè)區(qū)的改造比較困難,本項目地塊的改造將能為蘇州老城區(qū)改造提供有益的借鑒作用.滄浪區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展南門商貿(mào)旅游區(qū)、鳳凰街餐飲、十全街旅游休71項目本身屬性項目本身屬性72蘇倫廠概況及現(xiàn)狀蘇州的工業(yè)原來都集中在古城區(qū)，800多個企業(yè)星羅棋布于約14.3平方公里的老城區(qū)內(nèi)，狹小的弄堂宅第、甚至古典園林、廟宇公堂都辟為工廠的廠房或工業(yè)公司，這不僅極大地阻礙了工業(yè)企業(yè)的擴(kuò)張經(jīng)營，而且使蘇州優(yōu)秀的歷史文化遺產(chǎn)遭受到嚴(yán)重的破壞。工業(yè)企業(yè)過多的集聚使環(huán)境如空氣質(zhì)量、水質(zhì)日益惡化。為此，進(jìn)入90年代以后，將工礦企業(yè)逐步遷出老城區(qū)，按其性質(zhì)、規(guī)模重新選址，.在此政策下,原先的蘇州的蘇倫紡織廠被逐步廢棄.滄浪區(qū)政府對本項目計劃改造來符合政府的對區(qū)域商業(yè)面貌新要求，蘇倫廠概況及現(xiàn)狀蘇州的工業(yè)原來都集中在古城區(qū)，800多個企業(yè)7312345671234567812345671234567874尋求與城市關(guān)系新的統(tǒng)一輝煌時期的蘇倫紡織廠蘇倫紡織廠沒落時期的蘇倫紡織廠是蘇州重要的財政收入，同時解決了大量的就業(yè)問題隨這行業(yè)的衰落，廠房的廢棄成為影響城市市容和發(fā)展的因素與城市關(guān)系協(xié)調(diào)不協(xié)調(diào)尋求與城市關(guān)系新的統(tǒng)一輝煌時期的蘇倫紡織廠蘇倫紡織廠沒落時期75項目定位項目定位76我們對項目的理解我們認(rèn)為，對于本項目的商業(yè)改造不能簡簡單單的就是對項目進(jìn)行商業(yè)定位，然后通過招商在到正常營業(yè)，還必須使項目本身所蘊(yùn)涵的歷史/文化痕跡在新時代得到新生，賦予他們新的生命。帶這這個問題，我們認(rèn)為在本項目還應(yīng)與城市的歷史/文化相結(jié)合，賦予城市建筑多一點創(chuàng)意！城市中總有一些舊的建筑，曾經(jīng)有過望日的輝煌，或見證過某段歷史，但事容時移，這些歷史建筑大都成為新城市規(guī)劃者的難題.解決的方法一般有兩種:一是推倒重來，只涉及到錢的問題，相對比較容易處理，但失去了文化和歷史的痕跡，消亡在雷同建筑中；二是將他在利用，則上升到了文化的層面，保留了歷史和文化的痕跡，賦予他新的生命；我們對項目的理解我們認(rèn)為，對于本項目的商業(yè)改造不能簡簡單單的77項目定位江南的／工業(yè)的／時尚的蘇州園林景觀在項目的體現(xiàn)與工業(yè)化建筑融合在一起保留了項目工業(yè)化元素,使蘇州工業(yè)文化得到延續(xù)最時尚最”IN”的商業(yè)在此匯集,成為蘇州新時尚商業(yè)中心24小時Park·Mall----姑蘇時尚生活新領(lǐng)地項目定位江南的／工業(yè)的／時尚的蘇州園林景觀在項目的體現(xiàn)保留了78整體構(gòu)想24小時的公園化的時尚商業(yè)中心城市大公園豐富的景觀綠化,營造公園化的場景,既能成為普通居民樂與前往休憩的場所,也能構(gòu)筑良好的商業(yè)消費環(huán)境商業(yè)版塊文化版塊旅游功能時尚元素合理設(shè)置的商業(yè)配比讓項目24小時都在進(jìn)行商業(yè)循環(huán),大大提升的商業(yè)的價值和帶動蘇州夜經(jīng)濟(jì)的發(fā)展富有特色工業(yè)化建筑和良好的消費環(huán)境,將能成為蘇州另一類的旅游景點,開拓了蘇州旅游資源,與傳統(tǒng)景區(qū)形成互補(bǔ)最”IN”最時尚的商業(yè)環(huán)境和活動都能在本項目的找到，成為蘇州時尚潮流發(fā)源地江南文化與工業(yè)文化的融合,形成項目獨特的文化氛圍,同時合理利用項目內(nèi)的控保建筑,成為蘇州紡織歷史的展示場所.整體構(gòu)想城市大公園豐富的景觀綠化,營造公園化的場景,既能成為7924小時商業(yè)場景AM:6:00

迎來的第一批,附近的居民,在廣場上進(jìn)行晨煉.AM:9:00

辦公區(qū)人員開始了一天忙碌的工作.AM:10:00

商家開始了一天正常的營業(yè),消費者旅游陸續(xù)光顧PM:7:00

華燈初上,逐步進(jìn)入餐飲娛樂消費的高峰時期.PM:10:00

零售商業(yè)漸停,開始進(jìn)入夜生活時短,沿河酒吧區(qū)開始活躍AM:03:00

夜間營業(yè)漸止,廣場迎來的短暫的寧靜，即將開始下一個循環(huán)24小時商業(yè)場景AM:6:00迎來的第一批,附近的居民80整體商業(yè)規(guī)劃整體商業(yè)規(guī)劃81產(chǎn)品組成蘇倫紡織廠整體構(gòu)想商業(yè)版塊文化版塊時尚元素旅游功能餐飲娛樂休閑零售工業(yè)文化江南文化Fashingshow新品發(fā)布商品展示經(jīng)濟(jì)型酒店個性酒店工業(yè)旅游景點創(chuàng)意辦公產(chǎn)品組成蘇倫紡織廠整體構(gòu)想商業(yè)版塊文化版塊時尚元素旅游功能餐82消費群體構(gòu)成辦公樓職員酒店住戶附近居民商務(wù)辦公群體蘇州時尚消費群體辦公樓職員境內(nèi)外旅游群體創(chuàng)意族群內(nèi)部消費群體外部消費群體消費群體構(gòu)成辦公樓職員酒店住戶附近居民商務(wù)辦公群體蘇州時尚消83整體業(yè)態(tài)分布圖整體業(yè)態(tài)分布圖84組團(tuán)組合分析圖組團(tuán)組合分析圖85綠化組團(tuán)分析圖綠化組團(tuán)分析圖86人流動線分析圖人流動線分析圖87車流動線分析圖車流動線分析圖88盤門路主入口右側(cè)主體建筑1F為內(nèi)廊式商業(yè)街2F以上為創(chuàng)意辦公空間經(jīng)營預(yù)估區(qū)域預(yù)計面積租金水水平預(yù)計年租金收益1F商鋪部分8000平方米2元/平方米/天5840000元辦公樓區(qū)域12000平方米1元/平方米/天4380000元小計20000平方米－－10220000元A盤門路主入口右側(cè)主體建筑經(jīng)營預(yù)估區(qū)域預(yù)計面積租金水水平預(yù)計年89蘇州老廠房改造項目上海合美90經(jīng)營預(yù)估區(qū)域預(yù)計面積租金水水平預(yù)計年租金收益展示區(qū)域2000平方米自用（可收取場地費）－－大型休閑娛樂設(shè)施10000平方米１3560000元經(jīng)濟(jì)型酒店7000平方米120間房，120元住宿價格5000000元小計19000平方米8560000元展示空間大型休閑娛樂場所B經(jīng)營預(yù)估區(qū)域預(yù)計面積租金水水平預(yù)計年租金收益展示區(qū)域200091蘇州老廠房改造項目上海合美92個性酒店區(qū)域預(yù)計套數(shù)租金水平預(yù)計年收益?zhèn)€性酒店Boutique

Hotel50間300-400元／天5000000元經(jīng)營預(yù)估C個性酒店區(qū)域預(yù)計套數(shù)租金水平預(yù)計年收益?zhèn)€性酒店Boutiqu93無論在國際還是國內(nèi)，個性化消費是一種趨勢。面對這一趨勢，酒店行業(yè)對市場進(jìn)行了高度細(xì)分，為各個細(xì)分市場設(shè)計了不同的產(chǎn)品，他滿足了某一類顧客厭倦了毫無特性的標(biāo)準(zhǔn)化飯店產(chǎn)品，而愿意為差異化的飯店產(chǎn)品支付較高的價格。這些小飯店具有獨特的風(fēng)格和個性，提供高度的個人關(guān)注，滿足了具有獵奇心理的顧客需求。這就是市場上所出現(xiàn)“精品小飯店”（Boutique

Hotel）

。無論在國際還是國內(nèi)，個性化消費是一種趨勢。面對這一趨勢，酒店94盤門路主入口左側(cè)主體建筑打開圍墻,與城市綠化共同形成開放式商業(yè)空間區(qū)域預(yù)計面積租金水平預(yù)計年收益沿街商鋪4000平方米２元／平方米／天2800000元經(jīng)營預(yù)估D盤門路主入口左側(cè)主體建筑區(qū)域預(yù)計面積租金水平預(yù)計年收益沿街商95蘇州老廠房改造項目上海合美96餐飲集中區(qū),各式餐飲與本項目的特有的建筑環(huán)境相結(jié)合,形成獨特的氛圍區(qū)域預(yù)計面積預(yù)估租金水平預(yù)計年收益商鋪10000平方米1.5元／平方米／天5000000元經(jīng)營預(yù)估E餐飲集中區(qū),各式餐飲與本項區(qū)域預(yù)計面積預(yù)估租金水平預(yù)計年收益97蘇州老廠房改造項目上海合美98家具整體環(huán)境展示與家具裝飾用品的集合,為蘇州家居裝飾市場提供更多選擇,同時與沿河酒吧區(qū)形成項目時尚休閑商業(yè)區(qū)域區(qū)域預(yù)計面積預(yù)估租金水平預(yù)計年收益家居展示／銷售6000平方米1.5元／平方米／天3000000元休閑餐飲2000平方米1.5元／平方米／天1000000元小計8000平方米--4000000元經(jīng)營預(yù)估F家具整體環(huán)境展示與家具裝飾區(qū)域預(yù)計面積預(yù)估租金水平預(yù)計年收益99蘇州老廠房改造項目上海合美100在項目沿河部分設(shè)置沿河商業(yè)帶,引進(jìn)酒吧等業(yè)態(tài),成為蘇州時尚夜生活的中心區(qū)域預(yù)計面積預(yù)估租金水平預(yù)計年收益休閑餐飲／酒吧區(qū)4000平方米1.5元／平方米／天2000000元經(jīng)營預(yù)估G在項目沿河部分設(shè)置沿河商業(yè)帶,引進(jìn)酒吧區(qū)域預(yù)計面積預(yù)估租金水101蘇州老廠房改造項目上海合美102總體商業(yè)收益區(qū)域預(yù)估面積預(yù)計年租金收益A區(qū)2000010220000元B區(qū)190009000000元C區(qū)20005000000元D區(qū)40002800000元E區(qū)100005000000元F區(qū)80004000000元G區(qū)40002000000元總計6700038020000元總體商業(yè)收益區(qū)域預(yù)估面積預(yù)計年租金收益A區(qū)200001022103人民路外立面表現(xiàn)人民路外立面表現(xiàn)104主入口及盤門路外立面表現(xiàn)主入口及盤門路外立面表現(xiàn)105沿河酒吧帶,建筑處理沿河酒吧帶,建筑處理106小品/導(dǎo)視小品/導(dǎo)視107未來項目構(gòu)想未來項目構(gòu)想108從旅游角度看本項目作為與蘇州著名風(fēng)景區(qū)盤們景區(qū)毗鄰的本案,通過我們對項目的合理改造,將能與蘇州原有景點形成良好的互動,形成蘇州新的旅游資源.本案核心旅游景點從旅游角度看本項目作為與蘇州著名風(fēng)景區(qū)盤們景區(qū)毗鄰的本案,通109從商業(yè)角度看本項目本案本項目位于蘇州核心商圈中的南門商圈,建成后的新蘇倫紡織廠將能與觀前/石路商圈共同形成蘇州最為繁華的核心商業(yè)圈,同時本項目所特有的商業(yè)氛圍也將為蘇州商業(yè)注入新的活力.從商業(yè)角度看本項目本案本項目位于蘇州核心商圈中的南門商圈,建110本項內(nèi)部關(guān)系文化元素辦公功能旅游功能大公園商務(wù)辦公帶來商務(wù)消費群體良好的商業(yè)配套吸引辦公群體入駐獨特文化氛圍形成項目獨特的商業(yè)魅力商業(yè)改造付與舊廠房新的生命獨特江南與工業(yè)相結(jié)合的元素,為項目樹立的獨特的旅游文化做為旅游景點的開發(fā),將吸引數(shù)量巨大的旅游消費群體,形成項目龐大的商業(yè)消費能力商業(yè)良好的環(huán)境和開放的空間,給消費者給帶來了良好的視覺與空間環(huán)境。成為商業(yè)活動中必不可少的一部分，讓人產(chǎn)生愉悅，并延長停留時間，提高了產(chǎn)生商業(yè)消費的可能。本項內(nèi)部關(guān)系文化元素辦公功能旅游功能大公園商務(wù)辦公帶來商務(wù)消111新蘇倫商業(yè)辦公旅游以觀前為代表的核心商業(yè)區(qū)以盤門為代表的蘇州旅游景點蘇州老城區(qū)傳統(tǒng)的辦公環(huán)境成為蘇州旅游新的景點,使蘇州不但有值得驕傲的蘇州園林,也有蘇倫這樣的工業(yè)旅游資源,擴(kuò)大的蘇州旅游資源,延