DZ鄭州上街都匯廣場目產(chǎn)品設(shè)計建議

鄭州都匯廣場項目產(chǎn)品設(shè)計建議致河南瑞昌置業(yè)有限公司2011年08月02日page0page1發(fā)展商：河南瑞昌置業(yè)有限公司商業(yè)顧問：DTZ戴德梁行鄭州都匯廣場項目產(chǎn)品設(shè)計建議page2目錄一、項目整體定位回顧二、項目產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議page3二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議商圈界定根據(jù)項目及其周邊的道路以及區(qū)域開發(fā)情況，上街第一城項目商圈范圍為：核心商圈東至世紀廣場，北至隴海線，西至登豐路，南至許昌路。核心商圈面積4.3平方公里。次級商圈東至世紀廣場，北至安陽路，西至洛寧路，南至丹江路。次級商圈面積5.3平方公里。第三商圈除第一、二商圈以外的其它區(qū)域。截止到2010年，上街區(qū)戶籍人口13萬，常住人口7.5萬，隨著職教園區(qū)的擴大、城市向南擴張，上街區(qū)十二五規(guī)劃人口將達到20萬人。第三商圈次級商圈 核心商圈本項目及周邊60％?項目周邊及上街區(qū)中高端居民?滎陽部分居民群page4主力店規(guī)模根據(jù)項目對各商圈人群的吸引力（60％，30％，10％），可以計算區(qū)域內(nèi)能夠被項目吸引的人口；另外，按一家三口中二人有實際消費能力，可以計算區(qū)域內(nèi)對本項目有實現(xiàn)消費力的人群為25,265人；然后根據(jù)消費者調(diào)查中每月實現(xiàn)消費支出，可以得出區(qū)域內(nèi)實際年消費潛力為239,024,362元；最后根據(jù)消費者調(diào)查實際愿意去本項目消費意向64.7%，從而預測本項目年實際消費支出能力為190,024,368元。本項目可承載的主力店商業(yè)規(guī)模面積計算根據(jù)項目年實際消費支出能力為190,024,3681元，以及上街區(qū)規(guī)模以上商業(yè)項目平效5,077元/M2，可以預計出本項目主力店商業(yè)可承載的面積37,429平方米。根據(jù)DTZ商業(yè)顧問經(jīng)驗，上街第一城項目的配套商業(yè)能夠承擔1.5-2倍的配套面積。二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議目標消費者以項目周邊人群的消費力、商業(yè)競爭狀況、本項目地理位置之現(xiàn)狀，我司建議應將目標顧客鎖定于具有較高收入水平、相當消費活力、注重休閑生活方式的中青年家庭，以針對性的業(yè)態(tài)及適宜的商業(yè)環(huán)境，創(chuàng)造一個能夠造應其需求發(fā)展，有別于現(xiàn)有項目的全新商業(yè)空間。

目標人群比例(%)來源

?本項目里的住宅居民 中高收入家庭

?上街區(qū)行政及事業(yè)單 企業(yè)辦公以及位人群 政府事業(yè)單位30％?大型企業(yè)員工 人員?部分私營企業(yè)員工

?未來職教園師生 其它目的性客

10%

?周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民1、商業(yè)模式基于項目地塊位置以及對項目發(fā)展的綜合評估，我司建議上街第一城項目的商業(yè)發(fā)展模式采取為：2、項目產(chǎn)品規(guī)劃初步建議結(jié)合地形以及內(nèi)外交通組織綜合系統(tǒng)評估，我司對上街第一城項目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃總平圖建議如下：二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議集中商業(yè)+商業(yè)街區(qū)

根據(jù)后面溝通精神，我們將項目商業(yè)街南區(qū)側(cè) 商業(yè)進行了調(diào)整，加大了商業(yè)面積。

page5page63、項目功能定位基于本項目之目標人群需求，上街區(qū)商業(yè)市場發(fā)展基礎(chǔ)條件，考慮到項目需要通過更具吸引力的業(yè)態(tài)形成自己特殊優(yōu)勢，確保項目長期保持活力，我司對項目的商業(yè)功能定位做出如下建議：緊抓上街區(qū)商業(yè)發(fā)展升級的機會，借助項目商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢引入大型超市等主力店以更舒適的環(huán)境滿足中青年家庭對購物、餐飲、休閑娛樂等復合化需求使項目成為目標人群的生活聚集地4、項目檔次定位由于上街區(qū)人口數(shù)量不多，針對目標消費者應在價位方面合理控制，避免檔次過高導致消費門檻高，影響基礎(chǔ)消費群的數(shù)量，因此建議項目以中等偏高或中高檔次，未來隨著項目整體發(fā)展，經(jīng)營活動的深入，再逐漸向更高檔次調(diào)整。二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議page75、項目主題定位針對項目的市場定位，結(jié)合上街區(qū)城市發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想，我們對項目進行綜合評估分析，建議項目的主題定位概念如下：MetropolitanNeon(都市霓虹)二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議page8目錄一、項目整體定位回顧二、項目產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議page9二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)--濟源路路商業(yè)位位置134,934其中33,333101,600403,10028,000245,000安置1.16萬M2開發(fā)2.2萬M2安置0.9萬M2開發(fā)5.68萬M233,60028,00069,0002,0002.953.00SOHO建筑面面積(M2)酒店面面積(M2)商業(yè)建建筑面面積(M2)幼兒園園面積積(M2)安置區(qū)區(qū)開發(fā)區(qū)區(qū)其中容積率率總用地地面積積(M2)安置區(qū)區(qū)開發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)劃建建筑面面積(M2)多層組組團面面積(M2)高層住住宅面面積(M2)項目規(guī)規(guī)劃指指標項目地地塊面面積為為134,934平方米米，總總規(guī)劃劃建筑筑面積為40萬平方方米，，其中中商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃面積積6.9萬平方方米（注注：商商業(yè)面面積待待項目目定位位完成成后確確定，，同時時商業(yè)地地塊位位置待待定中中）技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指指標數(shù)據(jù)來來源：：和昌昌地產(chǎn)產(chǎn)(集團)page10二、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細細節(jié)建建議項目基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬硬件細細化建建議二、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細細節(jié)建建議項目基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬硬件細細化建建議商業(yè)規(guī)規(guī)劃布布局整整體思思路各樓層層平面面規(guī)劃劃及業(yè)業(yè)態(tài)分分布目標商商戶清清單及及示意意項目商商業(yè)各各功能能比例例--------page11page12任何一一個商商業(yè)零零售項項目，，其業(yè)業(yè)態(tài)布布局設(shè)設(shè)置均均是綜綜合普遍性性與特特殊性性多種種相關(guān)關(guān)因素素分析析的結(jié)結(jié)果，，普遍遍性是指業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)置需需滿足足“物物業(yè)投投資回回報最最大化化”的的要求；特特殊性性是指指使業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)置能能夠符符合項項目的的硬件件特性及競競爭需需求，，以實實現(xiàn)項項目““最有有價值值的潛潛力””。針對都都匯廣廣場項項目，，我司司在業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計過過程中中，重點考考慮因因素如如下：：?業(yè)主的的整體體投資資回報報商業(yè)物物業(yè)的的第一一屬性性是投投資者者的投投資產(chǎn)產(chǎn)品，，作為為以出售或或出租租獲利利的商商業(yè)物物業(yè)來來講，，售價價或租租金水水平直接關(guān)關(guān)系到到投資資回報報高低低。目目前市市場上上不同同行業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)因利利潤率率不同同而造造成商商戶承承受租租金的的水平平也不不相同，所所以對對于一一個商商業(yè)物物業(yè)來來講，，良好好的業(yè)業(yè)態(tài)選選擇及配比比應能能夠為為投資資者帶帶來相相對合合理的的回報報。?目標顧顧客的的需求求特征征項目的的定位位應是是基于于目標標市場場細分分選擇擇之后后的針針對性設(shè)計計，而而定位位的實實現(xiàn)則則有賴賴于對對不同同業(yè)態(tài)態(tài)的選選擇與組合合，即即業(yè)態(tài)態(tài)的選選擇與與配比比須符符合目目標顧顧客需需求的特征征，并并盡可可能為為目標標顧客客提供供最大大化的的消費費選擇機會會。?業(yè)態(tài)功功能與與主題題定位位的匹匹配性性面對區(qū)區(qū)域市市場的的現(xiàn)狀狀及未未來可可能面面臨的的競爭爭，針針對項目目的位位置與與規(guī)模模，我我司認認為定定位于于“MetropolitanNeon”是取得競爭爭優(yōu)勢的有有效手段。而對對于商場定定位的實現(xiàn)現(xiàn)，則需借借助“最能能夠表達定位位氣質(zhì)的業(yè)業(yè)態(tài)”的合合理組合，，以能夠有有效凸顯定位位的獨特性性。?業(yè)態(tài)與物業(yè)業(yè)樓層及硬硬件的適合合性不同業(yè)態(tài)對對物業(yè)硬件件及樓層有有不同的需需求，主觀觀上非基于市市場的對不不同業(yè)態(tài)客客戶的分布布設(shè)計往往往在實際操作作中難以實實現(xiàn)。因此此良好的業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置需需根據(jù)物業(yè)硬硬件具體狀狀況進行組組合與配比比。?不同業(yè)態(tài)之之間的協(xié)調(diào)調(diào)性不同的業(yè)態(tài)態(tài)之間的具具有較為顯顯著的相互互作用，有有效的業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)臵可促進進顧客的關(guān)關(guān)聯(lián)性購買買。由于消消費者對不同同業(yè)態(tài)的之之間的銜接接關(guān)系及配配臵比例存存在一定的固固有認知習習慣，良好好的業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)臵應能夠夠在區(qū)位上實實現(xiàn)協(xié)調(diào)過過渡，并能能借助不同同業(yè)態(tài)間的的相互作用來來提升整體體項目的銷銷售額。二、產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細節(jié)建建議項目基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬件細細化建議1、商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃考慮慮因素?集中商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃?商業(yè)街區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃二、產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細節(jié)建建議項目基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬件細細化建議2、各樓層平平面規(guī)劃及及業(yè)態(tài)分布布(1)、項目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃建議議根據(jù)項目功功能定位，，我們對集集中商業(yè)以以及商業(yè)街街區(qū)各商業(yè)業(yè)樓層的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃如如下：樓層Level1Level2Level3Level4建筑面面積(M2)9,4009,4009,4009,400主題都市生活生活歡樂業(yè)態(tài)規(guī)劃零售、個人人護理、珠珠寶、眼鏡鏡大型超市大型超市國際影院、、主題餐飲飲樓層Level1Level2Level3Level4建筑面面積(M2)16,28016,43010,5405,960主題發(fā)現(xiàn)享受童趣美味業(yè)態(tài)規(guī)劃服裝、潮流流服飾、旅旅游及戶外外、國際餐餐飲、水吧吧、餐飲、、咖啡、銀行行、通訊及及數(shù)碼、生生活服務、、便利店、、旅行社服裝、國際際餐飲、休休閑服裝、、鞋類、餐餐飲、書吧吧、網(wǎng)吧、、美容美發(fā)、、SPA、美容美發(fā)發(fā)兒童服裝及及玩具、兒兒童娛樂、、教育、家家居餐飲、電玩玩page14生活Level2Level4Level1Level3都市發(fā)現(xiàn)享受童趣生活美味歡樂?各層平面業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃主主題如下所所示：二、產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細節(jié)建建議項目基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬件細細化建議享受page15(2)、項目各樓樓層平面業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲餐飲服裝服裝餐飲生活服務數(shù)碼服裝珠寶個人護理Level1生活服務page16美容美發(fā)餐飲餐飲飾品服裝餐飲生活服務生活服務SPA生活超市Level2page17教育兒童服務兒童娛樂兒童娛樂家居家居兒童服裝生活超市Level3餐飲page18娛樂電玩餐飲餐飲餐飲水吧影院影院餐飲餐飲Level4page19二、產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細節(jié)建建議項目基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬件細細化建議3、目標商戶戶清單及示示意(1)、集中商業(yè)業(yè)目標商戶戶示意業(yè)態(tài)零售個人護理珠寶眼鏡生活超市生活超市影院主題餐飲單店面積范范圍60-100300-40070-150200-30015,000-20,00015,000-20,0004,000-5,000800-2,000Total37,600樓層Level1Level2Level3Level4單層面積(M2)9,4009,4009,4004,7004,700品牌示意Nike、Kappa、Lining、Metersbonwe、熱風、JackJones、Me&CityWatsons、Colors老鳳呈祥、、周大生、、/金六福、今今世福/寶島大商、丹尼尼斯、永輝輝、北京華華聯(lián)大商、丹尼尼斯、永輝輝、北京華華聯(lián)保利、嘉禾禾、大地、、橫店、奧奧斯卡國際際影城辣婆婆、權(quán)權(quán)金城、麻麻辣誘惑、、湄州東坡坡page20?Level1二、產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細節(jié)建建議項目基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬件細細化建議(2)、商業(yè)街區(qū)區(qū)目標商戶戶示意版塊面積(M2)業(yè)態(tài)單店面面積范范圍(M2)品牌示示意1,1301501,5105504007606006101007604001001,3206007404009001,0401,030700730700450服裝國際餐飲服裝服裝銀行通訊及數(shù)碼碼服裝服裝水吧餐飲潮流服飾咖啡餐飲潮流服飾餐飲潮流服飾潮流服飾潮流服飾潮流服飾旅游及戶外外美容美發(fā)旅行社生活服務60-200300-35060-20060-200200-400100-15050-10050-10030-100300-50060-10060-150300-50060-100300-50060-10060-10060-10060-10060-100150-30060-9060-100利郎、勁霸霸、Baleno、秋水伊人人KFC、PizzaHut、Dicos、比格比薩薩ONLY、紅英、達達衣巖、威威爾浪、哥哥弟、報喜喜鳥、AmassYougor、勁霸、佐佐丹奴,達芙妮、Bossini、CityLife工商銀行、、建設(shè)銀行行Samsung、Nokia、HTC、迪信通阿伊蓮Nike、Adidas、ConversFruitBar、吉野家、味味仟拉面、、正一味外貿(mào)服裝真鍋咖啡、、SPR澳門豆撈、、川湘匯、、大力士外貿(mào)服裝澳門豆撈、、川湘匯、、大力士外貿(mào)服裝外貿(mào)服裝外貿(mào)服裝外貿(mào)服裝三夫、Toread、奧索卡、、日高、361、喬丹審美、麗時時中青旅、國國旅、愛嘉嘉途旅游同仁堂、味味多美、華華致酒行、、海晏堂、、天福茗茶茶、好利來來便利店30-100便利店L1-17Total60016,280L1-01L1-02L1-03L1-04L1-05L1-06L1-07L1-08L1-09L1-10L1-11L1-12L1-13L1-14L1-15L1-16page21?Level2二、產(chǎn)品規(guī)劃劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃劃|項目硬件細化化建議面積(M2)1,1301501,5109509106007106606001,0209008902509001,0401,030700730700450600業(yè)態(tài)服裝國際餐飲休閑服裝鞋類休閑服裝休閑服裝休閑服裝餐飲潮流服飾餐飲潮流服飾餐飲書吧網(wǎng)吧潮流服飾潮流服飾旅游及戶外美容美發(fā)旅行社生活服務便利店單店面積積范圍圍(M2)60-200300-35070-15070-15070-15070-15070-150300-80060-100300-80060-100300-800100-300300-50060-10060-10060-100150-30060-9060-10030-100品牌示示意JackJones、Me&City、Baleno、金利利來KFC、PizzaHut、Dicos佐丹奴奴、駱駱駝、、啄木木鳥ShoeBox、森達達、真真美詩詩、思思加圖圖、百百麗、、天美美意雅戈爾爾、勝勝龍、、喬頓頓、金金利來來、皮皮爾卡卡丹伊芙心心悅五色風風馬、、羅賓賓漢、、真維維斯、、堡獅獅龍澳門豆豆撈、、川湘湘匯、、大力力士外貿(mào)服服裝漢拿山山、寶寶島咖咖啡、、麻辣辣誘惑惑、海海底撈撈外貿(mào)服服裝漢拿山山、寶寶島咖咖啡、、麻辣辣誘惑惑、海海底撈撈新華書書店、、光合合作用用、席席殊書書屋InternetCaféé外貿(mào)服服裝外貿(mào)服服裝三夫、、Toread、奧索索卡、、日高高、361、喬丹丹審美、、麗時時中青旅旅、國國旅、、愛嘉嘉途旅旅游同仁堂堂、味味多美美、華華致酒酒行、、海晏晏堂、、天福福茗茶茶、好好利來來便利店店Total16,430版塊L2-01L2-02L2-03L2-04L2-05L2-06L2-07L2-08L2-09L2-10L2-11L2-12L2-13L2-14L2-15L2-16L2-17page22?Level3?Level4二、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細細節(jié)建建議項目基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬硬件細細化建建議版塊L3-01L3-02L3-03L3-04L3-05L3-06L3-07L3-08L3-09面積積(M2)1,2801,5109509106007101,4001,9201,260業(yè)態(tài)兒童娛娛樂兒童娛娛樂教育家居兒童服服裝及及玩具具兒童服服裝及及玩具具餐飲餐飲餐飲單店店面面積積范范圍圍(M2)200-300200-301200-30060-30150-10050-100600-1000600-1000600-1000品牌示示意紅黃藍藍、EkidsIsland創(chuàng)意寶寶貝Gymboree、新東東方英英語、、瘋狂狂鋼琴琴特百惠惠、香香榭里里、夢夢潔、、多樣樣屋、、OQO、倍輕輕松Goodbaby、喜洋洋洋、、樂友友小豬班班納、、巴布布豆、、迪士士尼澳門豆豆撈、、川湘湘匯、、大力力士澳門豆豆撈、、川湘湘匯、、大力力士澳門豆豆撈、、川湘湘匯、、大力力士Total10,540版塊L4-01L4-02L4-03L4-04L4-05L4-06面積積(M2)1,2801,510950910600710業(yè)態(tài)餐飲餐飲電玩餐飲餐飲餐飲單店店面面積積范范圍圍(M2)300-600300-601400-800300-600300-600300-600品牌示示意棒約翰翰、土土大力力快餐餐、北北角秀秀味仙蹤林林、品品奇比比薩湯姆熊熊正一味味、呷呷哺呷呷哺、、意粉粉屋本福回回轉(zhuǎn)壽壽司、、王子子咖喱喱好味、、七里里香火火鍋Total5,960page23二、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細細節(jié)建建議項目基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬硬件細細化建建議4、項目目商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃各功功能比比例(1)、項目目整體體各商商業(yè)功功能面面積分分配業(yè)態(tài)超市影院零售餐飲娛樂及及休閑閑生活服服務Totoal一層層面面積積(M2)0019,6303,17002,88025,680二層面積積(M2)9,400010,0802,7209002,73025,830三層面積積(M2)9,40002,2204,5802,79095019,940四層面積積(M2)04,7009,71095015,360Total18,8004,70031,93020,1804,6406,56086,810page24(2)、項目整體各各商業(yè)功能面面積分配比例例圖項目整體各功功能比例分配配中，超市比比例為21.66%，零售比例為為36.78%，餐飲比例為為23.25%，生活服務比比例為7.56%，娛樂及休閑閑比例為5.35%，影院比例為為5.41%。本項目加大了了餐飲休閑娛娛樂比例，總總量達28.6%，高比例的目目的性業(yè)態(tài)與與超市更容易易增加對目標消費費人群的吸引引。二、產(chǎn)品規(guī)劃劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃劃|項目硬件細化化建議二、產(chǎn)品規(guī)劃劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃劃|項目硬件細化化建議硬件細化建議議的原則項目整體布局局建議外觀及外圍環(huán)環(huán)境設(shè)計建議議交通組織硬件件設(shè)計建議建筑結(jié)構(gòu)硬件件設(shè)計建議營業(yè)區(qū)設(shè)計建建議輔助及后勤區(qū)區(qū)硬件設(shè)計建建議主力店鋪硬件件指標建議----------------page25page261、硬件細化建建議的原則硬件產(chǎn)品建議議是根據(jù)項目目業(yè)態(tài)布局和和業(yè)態(tài)組合的的基礎(chǔ)上，對項項目硬件的可可適應條件的的建議。針對對都匯廣場項目目，我司認為為在硬件產(chǎn)品品建議上應力力求達成以下目目標：?與業(yè)態(tài)布局的的適應性項目的硬件建建議應當是滿滿足項目商業(yè)業(yè)經(jīng)營需要的的。通過對硬件的的建議，能夠夠為不同業(yè)態(tài)態(tài)的商家提供供不同的經(jīng)營條條件，讓商家家有機會創(chuàng)造造出更有視覺覺性的經(jīng)營空間間，吸引消費費者。?項目外形的標標志性項目的外形是是消費者對項項目的第一印印象，通過為為項目建議標志志性的外形，，使項目在地地塊基礎(chǔ)之上上進行發(fā)揮，使使最終的建筑筑在外形上獨獨具一格，成成為上街區(qū)的重重要標志性符符號。?商業(yè)持久經(jīng)營營的可調(diào)整性性作為長遠經(jīng)營營的項目，任任何商業(yè)物業(yè)業(yè)均需要隨著著外在消費者需需求的變動適適時進行業(yè)態(tài)態(tài)調(diào)整，以保保持其在市場上上的競爭優(yōu)勢勢，因此在進進行項目設(shè)計計時就應考慮到到未來業(yè)態(tài)調(diào)調(diào)整的可能性性，如在服裝裝店鋪的位臵亦亦預留餐飲的的條件等。?營造濃郁的外外部商業(yè)氛圍圍商業(yè)最為忌諱諱規(guī)則感極強強的直白單調(diào)調(diào)空間，顧客客希望他們在商商業(yè)購物的過過程是一次““精彩的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)之旅”，我們們的設(shè)計應該該借助富有情情趣的內(nèi)部及及外部空間表現(xiàn)現(xiàn)，滿足顧客客的好奇心。。?充足的廣告展展示空間商業(yè)項目的廣廣告展示空間間是商業(yè)氛圍圍體現(xiàn)的一種種重要手段，在在硬件的建議議上會在室內(nèi)內(nèi)及室外空間間預留合適的牌牌匾廣告位，，以滿足商家家展示的功能能需求，營造項項目商業(yè)氣氛氛，促進招商商及未來經(jīng)營營。二、產(chǎn)品規(guī)劃劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃劃|項目硬件細化化建議?可行性及最優(yōu)優(yōu)化原則項目的硬件建建議應以項目目的施工進度度相配合，都都匯廣場項目目目前正處在前前期規(guī)劃階段段，能夠最大大限度的對項目目硬件條件進進行優(yōu)化，最最終出具的建建筑及裝飾建議議方案應是歷歷經(jīng)反復比較較、分析后的的結(jié)果，符合最最優(yōu)的性價比比原則。?公共空間的人人性化需求消費者在項目目中購物是一一種享受，通通過適合的尺尺度、質(zhì)感、色色彩、光影等等不同的處理理，創(chuàng)造舒適適宜人的購物環(huán)環(huán)境，并過對對公共空間、、內(nèi)外交通、、附屬設(shè)施等相相關(guān)內(nèi)容的人人性化設(shè)計，，為顧客創(chuàng)造造充分的便利。。?合理的營業(yè)及及輔助空間匹匹配設(shè)計除商業(yè)主體營營業(yè)空間外，，在商業(yè)價值值較低的區(qū)域域安排內(nèi)部管理理人員辦公、、商家存貨等等預留相應的的輔助性面積。。?綠色健康原則則通過健康綠色色材質(zhì)的選用用，最大化避避免硬件物料料對購物空間可可能形成的空空氣、輻射等等污染。外形形上獨具一格，，成為上街區(qū)區(qū)的重要標志志性符號。page27?主題性商業(yè)的主題性性是有效與顧顧客建立感情情聯(lián)系的手段段，使顧客的每一一次到達商業(yè)業(yè)均能得到精精神上的觸動動。整體商業(yè)建筑筑及裝飾設(shè)計計應達到一個個系統(tǒng)最佳的的主題性結(jié)果，，設(shè)計的結(jié)果果能夠使商業(yè)業(yè)本身就成為為一個主題性公公園，像日本本以綠色為主主題的NambaParks，南京水游城城以水為主題題等，使項目目成為為消費者創(chuàng)造精精神愉悅感，，值得反復到到達體驗的目目的地。?人性化通過適合的尺尺度、質(zhì)感、、色彩、光影影等不同的處處理，創(chuàng)造舒適適宜人的購物物環(huán)境；通過過對公共空間間、內(nèi)外交通、附附屬設(shè)施等相相關(guān)內(nèi)容的合合理設(shè)計與布布臵，為顧客創(chuàng)創(chuàng)造充分的便便利；通過健健康綠色材質(zhì)質(zhì)的選用，最大大化避免硬件件物料對購物物空間可能形形成的空氣、輻輻射等污二、產(chǎn)品規(guī)劃劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃劃|項目硬件細化化建議page282、項目整體布布局建議結(jié)合各方面因因素的綜合考考慮，我司建建議將集中商商業(yè)規(guī)劃在地地塊的東北角角，臨濟源路路一側(cè)規(guī)劃為為商業(yè)街區(qū)。。一方面項目的的東北角對外外展示空間好好，又與歐凱凱龍商業(yè)呼應應，未來容易易共同形成商商業(yè)氛圍，另另一方面通過過集中商業(yè)主力力店的優(yōu)勢，，促進臨濟源源一側(cè)商業(yè)街街區(qū)銷售。商業(yè)街區(qū)集中商業(yè)四、商業(yè)部分分定位整體考慮因素素|商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向向建議街區(qū)商業(yè)示意意商業(yè)街區(qū)集中商業(yè)高檔住宅回遷住宅及商商業(yè)page29濟源路四、商業(yè)部分分定位整體考慮因素素|商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向向建議?項目商業(yè)部分分總體規(guī)劃總總平圖結(jié)合地形以及及內(nèi)外交通組組織綜合系統(tǒng)統(tǒng)評估，我司司對都匯廣場場項目商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃總平平圖建議如下下：page30商業(yè)產(chǎn)品效果果示意page31?項目剖面圖示示意二、產(chǎn)品規(guī)劃劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃劃|項目硬件細化化建議page323、外觀及外圍圍環(huán)境設(shè)計建建議(1)、建筑外觀?集中商業(yè)與商商業(yè)街區(qū)在外外觀風格一致致，整體現(xiàn)代、暖色、、繁華并有創(chuàng)創(chuàng)意感，注重重空間的變幻感；?商業(yè)整體擁有有獨立的商業(yè)業(yè)特質(zhì)外觀，，增強其商業(yè)功能；?商業(yè)外立面建建議通透玻璃璃與大理石材材相結(jié)合，其中一層商業(yè)業(yè)盡量通透，，以玻璃為主主，二層以上建議以石石材為主、局局部玻璃，突突出商業(yè)時尚、現(xiàn)代感感；?外立面顏色建建議以暖和為為主，充分展展示商業(yè)氛圍以及親和和力?建筑以街區(qū)形形式設(shè)計，結(jié)結(jié)合餐飲休閑閑娛樂類業(yè)態(tài)規(guī)劃，建建筑外觀應展展示藝術(shù)主題題性(MetropolitanNeon)，強調(diào)調(diào)空間間變幻幻，形形成獨具具特色色的標標志造造型，，增強強消費費者的的感觀觀體驗?建筑外外觀設(shè)設(shè)計力力求新新穎與與別致致，使使之成成為都都市生活活的景景觀?在項目目的景景觀以以及標標識，，均預預留LED燈光設(shè)設(shè)計，烘烘托建建筑輪輪廓二、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細細節(jié)建建議項目基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬硬件細細化建建議page33(2)、建筑筑主題題性?將主題題性(MetropolitanNeon(都市霓霓虹))主題貫貫穿項項目整整個商商業(yè)設(shè)設(shè)計，，從建建筑外外觀到到商業(yè)內(nèi)內(nèi)部公公共空空間，，主題題元素素均得得到較較好的的應用，，成為為項目目未來來最大大的亮亮點；；?項目臨臨街面面長，，是商商家形形象展展示的的窗口口。建建議在臨臨濟源源路一一側(cè)，，規(guī)劃劃相當當部分分的霓霓虹廣廣告招招牌牌，，一一方方面面可可以以增增加加品品牌牌商商家家的的吸吸引引力力，，同時時也也有有利利于于提提升升項項目目整整體體的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍，，吸吸引更更多多的的目目標標消消費費者者；；?在項項目目中中心心位位臵臵，，規(guī)規(guī)劃劃以以霓霓虹虹為為主主題題的的兒兒童童城堡堡廣廣場場。。各各種種主主題題的的Neon卡通通兒兒童童游游樂樂設(shè)設(shè)施，，吸吸引引人人的的城城市市游游樂樂設(shè)設(shè)施施吸吸引引上上街街區(qū)區(qū)及及周周邊居居民民家家庭庭的的興興趣趣，，形形成成項項目目最最集集人人氣氣的的地地方；；?項目目有有近近500米的的商商業(yè)業(yè)街街，，建建議議在在商商業(yè)業(yè)街街上上規(guī)規(guī)劃不不同同的的霓霓虹虹景景觀觀主主題題雕雕塑塑，，使使每每個個雕雕塑塑均均有不不同同演演繹繹故故事事，，形形成成項項目目獨獨特特文文化化長長廊廊，，以吸吸引引更更多多消消費費者者興興趣趣。。二、、產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃細細節(jié)節(jié)建建議議項目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)|項目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃|項目目硬硬件件細細化化建建議議page34?在項項目目外外廣廣場場設(shè)設(shè)臵臵多多處處廣廣告告立立柱柱，，以以增增加加商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍，，同同時為為未未來來后后期期經(jīng)經(jīng)營營提提供供更更多多的的增增值值服服務務二、、產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃細細節(jié)節(jié)建建議議項目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)|項目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃|項目目硬硬件件細細化化建建議議(3)、建建筑筑廣廣告告?商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)的的廣廣告告主主要要以以店店鋪鋪自自己己的的形形象象為為主主，，強強調(diào)調(diào)個個性性化的的店店鋪鋪廣廣告告設(shè)設(shè)計計；；集集中中商商業(yè)業(yè)部部分分對對外外預預留留2-3個巨巨幅幅廣告告位位，，同同時時預預留留一一個個LED電子子屏屏廣廣場場page35(4)、商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍營營造造?一方方面面建建筑筑設(shè)設(shè)計計的的獨獨特特性性可可以以增增加加項項目目的的亮亮點點，，同同時時也也可可通通過過商商業(yè)業(yè)氛圍圍的的營營造造提提升升項項目目的的商商業(yè)業(yè)性性，，如如廣廣場場水水景景、、雕雕塑塑小小品品、、公公共共休休息息區(qū)設(shè)設(shè)臵臵、、景景觀觀植植被被選選擇擇等等二、、產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃細細節(jié)節(jié)建建議議項目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)|項目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃|項目目硬硬件件細細化化建建議議?在店店鋪鋪內(nèi)內(nèi)部部，，特特別別是是休休閑閑類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，如如餐餐飲飲、、娛娛樂樂、、酒酒吧吧等等商商戶戶可可以以通過過內(nèi)內(nèi)部部精精心心設(shè)設(shè)計計的的霓霓虹虹從從玻玻璃璃透透射射出出來來，，仿仿佛佛夜夜間間最最晶晶瑩瑩剔剔透透的的星星星點點綴綴在在商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍中中。。我我司司認認為為，，應應借借助助燈燈光光照照明明規(guī)規(guī)劃劃，，使使項項目目不但但在在白白天天，，還還是是晚晚間間成成為為上上街街區(qū)區(qū)燈燈光光最最亮亮麗麗的的商商業(yè)業(yè)中中心心，，從從而而增增加人們更更多的感感觀消費費體驗。。二、產(chǎn)品品規(guī)劃細細節(jié)建議議項目基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃|項目硬件件細化建建議(5)、標志性性出入口口設(shè)計?商業(yè)人流流的入口口可分為為主入口口與次入入口，入入口的數(shù)量量依物業(yè)業(yè)的面積積與形狀狀不同而而有所不不同。項目目主出入入口設(shè)計計建議采采取夸張張手法，，即通過夸夸大入口口外形的的方法來來突出入入口，提提高消費者者注意力力，吸引引人往里里走；?對于都匯匯廣場項項目，由由于其較較長的步步行街，，規(guī)劃了三三個主出出入口，，它是項項目人流流最重要要的匯聚地地，這樣樣可以更更多地截截住過往往濟源路路的人流。。二、產(chǎn)品品規(guī)劃細細節(jié)建議議項目基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃|項目硬件件細化建建議主入口主入口集中商業(yè)業(yè)主力口口示意集中商業(yè)業(yè)與街區(qū)區(qū)的主入入口示意意街區(qū)街街街道示意意次入口主入口主入口次入口(6)、集中商商業(yè)獨立立形象展展示?由于項目目位臵較較遠，未未來集中中商業(yè)招招商存在在一定的難難度，項項目在前前期規(guī)劃劃時應將將集中商商業(yè)預留獨獨立的形形象展示示面，以以增加項項目對主主力店的吸吸引力?集中商業(yè)業(yè)未來需需要獨立立的交通通出入系系統(tǒng)，方方便主力店店獨立經(jīng)經(jīng)營集中商業(yè)業(yè)集中商業(yè)業(yè)獨立形形象展示示示意二、產(chǎn)品品規(guī)劃細細節(jié)建議議項目基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃|項目硬件件細化建建議集中商業(yè)業(yè)獨立形形象展示示示意二、產(chǎn)品品規(guī)劃細細節(jié)建議議項目基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃|項目硬件件細化建建議4、交通組組織硬件件設(shè)計建建議(1)、消費者者外部交交通設(shè)計計建議?消費者到到達項目目主要有有三種方方式，一一是步行行，這是上街街區(qū)消費費主要方方式；二二是出租租車或自自駕車；三三是公共共汽車；；?步行主要要以東西西兩個主主要路口口為主；；出租車車或自駕車車落客點點建議預預留三個個，如圖圖所示；；公交車停?？空窘ńㄗh預留留在中央央廣場附附近；?要注意人人流、車車流以及及貨流分分離，避避免交叉叉。出租車落落客點公交車停?？奎c地下停車車出入口口page40貨運主要要卸貨點點貨運主要要貨流交交通線二、產(chǎn)品品規(guī)劃細細節(jié)建議議項目基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃|項目硬件件細化建建議(2)、配貨車車輛的外外部交通通設(shè)計建建議?針對本項項目地塊塊特征，，我司建建議將卸卸貨區(qū)部部分規(guī)劃在集中中商業(yè)西西側(cè)。車車行路線線規(guī)劃時時，為了了避免配貨車輛輛與人流流形成交交錯混雜雜，必要要時可采采取下沉車道的的方式避避免可能能出現(xiàn)的的問題；；街區(qū)商商業(yè)的主要卸貨貨主要安安排在地地下進行行。?建議項目目后側(cè)規(guī)規(guī)劃貨車車通道，，避免影影響主商商業(yè)街區(qū)正常常營業(yè)業(yè)商業(yè)后后側(cè)貨貨運交交通線線示意意page41適度的的商業(yè)業(yè)街寬寬度集中商商業(yè)與與商業(yè)業(yè)街區(qū)人人流互互通二、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細細節(jié)建建議項目基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬硬件細細化建建議(3)、人流流動線線設(shè)計計建議議A.商業(yè)內(nèi)內(nèi)部街街通?在規(guī)劃劃人流流動線線，盡盡量單單一，，避免免副通通道?街區(qū)的的動線線盡量量采取取曲線線形式式，增增加顧顧客的的發(fā)現(xiàn)感感；?內(nèi)部主主街區(qū)區(qū)寬度度在12-15米；次次街區(qū)區(qū)安排排行車車及物流流，建建議安安排雙雙向車車道，，街鋪鋪距離離在18-22米之間間?商業(yè)街街區(qū)的的二層層的通通道建建議2米，而而在集集中商商業(yè)部分分的通通道建建議為為3.5米；?保證集集中商商業(yè)與與商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)的通通道的的連貫貫性，，并確保保商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)與集集中商商業(yè)的的主出出入口口相通通商業(yè)街街主人人流商業(yè)街街次人人流單一的的人流流動線線避免免商業(yè)業(yè)死角角商業(yè)街街主人人流集中商商業(yè)人人流商業(yè)街街次人人流3.5m3.5m2m8-9m8-9m2m2m商業(yè)街街區(qū)西西側(cè)二二層通通道2米3.5m商業(yè)街街區(qū)東東側(cè)二二層以以上通通道3.5米page42二、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細細節(jié)建建議項目基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬硬件細細化建建議Level2B.???中空空中空空的的設(shè)設(shè)計計要要充充分分體體現(xiàn)現(xiàn)建建筑筑與與自自然然的的親親和和感感，，使使中中空空融融入入更更多多的陽陽光光、、綠綠色色。。由由于于商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)為為開開放放式式設(shè)設(shè)計計，，中中空空基基于于為為敞敞開開式設(shè)設(shè)計計，，局局部部可可設(shè)設(shè)計計一一些些雨雨棚棚，，用用于于遮遮擋擋陽陽光光與與雨雨水水。。建議議商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)的的中中空空貫貫通通一一層層至至三三層層，，寬寬度度8-12米。。針針對對本本項項目商商業(yè)業(yè)街街規(guī)規(guī)劃劃長長度度較較長長，，我我司司建建議議商商業(yè)業(yè)街街的的通通道道流流線線規(guī)規(guī)劃劃應應盡盡量為為富富有有曲曲線線變變化化，，且且有有節(jié)節(jié)點點的的動動感感軸軸線線，，以以避避免免過過于于豎豎直直的的通道道給給消消費費者者帶帶來來的的枯枯燥燥感感，，增增加加““逛逛””的的樂樂趣趣。。商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)的的中中空空依依商商業(yè)業(yè)街街道道而而建建；；集集中中商商業(yè)業(yè)為為規(guī)規(guī)模模大大型型超超市市，，不建建議議在在商商業(yè)業(yè)中中部部規(guī)規(guī)劃劃中中空空，，建建議議在在出出入入口口位位臵臵規(guī)規(guī)模模二二層層挑挑空空，，增加加一一層層的的人人流流聚聚集集性性；；二、、產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃細細節(jié)節(jié)建建議議項目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)|項目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃|項目目硬硬件件細細化化建建議議商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)通通道道上上蓋蓋示示意意商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部中中空空的的垂垂直直交交通通示示意意商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部中中空空立立面面建建議議以以室室外外化化建筑筑風風格格規(guī)規(guī)劃劃page43曲線線設(shè)設(shè)計計的的街街道道提提增增加加項項目目的的空空間間變變幻幻page44(4)、垂垂直直交交通通?商業(yè)業(yè)街街內(nèi)內(nèi)部部店店鋪鋪的的縱縱向向交交通通建建議議依依街街區(qū)區(qū)中中空空設(shè)設(shè)臵臵扶扶梯梯，，單單層層扶梯梯數(shù)數(shù)量量為為7對，，東東側(cè)側(cè)二二層層以以上上每每層層規(guī)規(guī)劃劃3對電電梯梯；；商商業(yè)業(yè)主主街街建議議預預留留4對垂垂直直電電梯梯直直接接與與地地下下停停車車庫庫連連接接；；?集中中商商業(yè)業(yè)建建議議設(shè)設(shè)臵臵一一層層至至四四層層的的坡坡梯梯一一對對，，同同時時它它亦亦能能到到達達地下下停停車車場場；；建建議議二二層層至至三三層層設(shè)設(shè)臵臵的的坡坡梯梯，，解解決決大大型型超超市市內(nèi)內(nèi)部的的縱縱向向交交通通問問題題；；?影院院預預留留獨獨立立的的客客梯梯一一對對；；集集中中商商業(yè)業(yè)的的北北側(cè)側(cè)商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)預預留留客客梯梯一對對?建議議集集中中商商業(yè)業(yè)給給大大型型賣賣場場預預留留貨貨梯梯2部，，給給第第4層商商業(yè)業(yè)預預留留貨貨梯2對。。給給集集中中商商業(yè)業(yè)北北側(cè)側(cè)商商業(yè)業(yè)預預留留客客梯梯2部，，貨貨梯梯1部，，它它們們均均應通通往往地地下下停停車車場場二、、產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃細細節(jié)節(jié)建建議議項目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)|項目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃|項目目硬硬件件細細化化建建議議page45??商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)臨臨濟濟源源路路一一側(cè)側(cè)，，商商業(yè)業(yè)價價值值高高，，建建議議店店鋪鋪為為一一拖拖二二方方式式設(shè)計計，，給給未未來來一一拖拖二二方方式式銷銷售售預預留留基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。二二層層為為一一拖拖二二商商鋪鋪，，縱向向交交通通均均由由店店鋪鋪內(nèi)內(nèi)部部樓樓梯梯解解決決，，不不設(shè)設(shè)臵臵公公共共的的垂垂直直交交通通；；臨住住宅宅商商業(yè)業(yè)的的商商鋪鋪亦亦規(guī)規(guī)劃劃為為一一拖拖二二方方；；臨街街一一側(cè)側(cè)以以及及次次商商業(yè)業(yè)街街臨臨住住宅宅部部分分商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃為為一一拖拖二二形形式式店店鋪鋪一拖拖二二形形式式店店鋪鋪預預留留樓樓板板洞洞二、、產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃細細節(jié)節(jié)建建議議項目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)|項目目業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃|項目硬硬件細細化建建議page46二、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細細節(jié)建建議項目基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬硬件細細化建建議5、建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)硬件件設(shè)計計建議議集中商商業(yè)商業(yè)街街區(qū)(1)、層高高?建議項項目的的層高高采取取較高高的標標準，，提升升項目目的品質(zhì)以以及為為5.5米，四四層電電影部部分局局部10米；?商業(yè)街街區(qū)的的商業(yè)業(yè)東側(cè)側(cè)與集集中商商業(yè)相相聯(lián)部部分，，其層高與與集中中商業(yè)業(yè)一致致；西西側(cè)商商業(yè)一一層建建議4.8米，二二層建建議5.2米?建議商商業(yè)街街區(qū)臨臨西側(cè)側(cè)部分分的三三層商商鋪，，其層層高為5.8米，為為未來來LOFT商業(yè)創(chuàng)創(chuàng)造基基礎(chǔ)條條件(2)、柱距距?建議柱柱距為為8.4*8.4M，一方方面可可以有有利于于銷售，其其面寬寬便于于未來來店鋪鋪未來來分割割銷售售；另另一方面，，提高高地下下停車車場的的使用用效率率。8.4M8.4M10m5.5m5.5m5.5m3.8m5.8m5.2m4.8m3.8mL4L3L2L1B1L3L2L1B1page47(3)、荷載載需求求?建議項項目的的層高高采取取較高高的標標準，，提升升項目目的品質(zhì)質(zhì)以及及未來來商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的適適應性性。集集中商商業(yè)以350Kg/M2能夠滿滿足大大部分分業(yè)態(tài)態(tài)對荷荷載的需求求；?超市部部分建建議為為800-1,200Kg/M2，未來來根據(jù)據(jù)主力店店的規(guī)規(guī)劃進進行荷荷載規(guī)規(guī)劃；；?影院空空調(diào)設(shè)設(shè)備室室荷載載為500Kg/M2二、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細細節(jié)建建議項目基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬硬件細細化建建議page48(1)、店鋪鋪設(shè)計計建議議?店鋪面面積規(guī)規(guī)劃盡盡量方方正避避免尖尖角，，主力力商鋪進進深建建議不不超過過15米;?主力戶戶型店店鋪單單層面面積控控制在在在100-200平方米米以內(nèi)內(nèi)。對對于一一些需需求面面積較較大的商商家，，可以以采取取合并并店鋪鋪形式式銷售售?銷售型型商鋪鋪應盡盡可能能創(chuàng)造造足夠夠多的的臨街街展示面面。基基于投投資者者的實實力背背景差差異，，從統(tǒng)一一形象象角度度，建建議店店鋪都都統(tǒng)一一門楣楣。三層以以上一一些大大面積積主力力客戶戶店鋪鋪如餐餐飲、娛娛樂等等，店店鋪裝裝修時時自行行設(shè)計計獨立立形象安安裝；；?建議大大部分分店鋪鋪預留留上下下水；；?對于餐餐飲類類店鋪鋪，建建議將將其廚廚房設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)臵在使使用價價值不不高的的背側(cè)側(cè)區(qū)域域，注注意將將電力、、上下下水、、排煙煙、排排風、、天然然氣、、煤氣等等設(shè)施施提前前預留留。為為了節(jié)節(jié)約成成本和和統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，，大量量餐飲飲盡量量在同同一區(qū)區(qū)域。。?店鋪臨臨主通通道，，均采采取通通透玻玻璃形形式?一層與與二層層是連連通的的，設(shè)設(shè)計時時二層層樓板板要注意意規(guī)劃劃預留留上下下通道道。二、產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃細細節(jié)建建議項目基基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)|項目業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃|項目硬硬件細細化建建議6、營業(yè)業(yè)區(qū)設(shè)設(shè)計建建議餐廳以以獨立立的形形象設(shè)設(shè)計營業(yè)區(qū)區(qū)的店店鋪建建議統(tǒng)統(tǒng)一門門楣，，以保證證項目目的統(tǒng)統(tǒng)一形形象page49(3)、營業(yè)區(qū)區(qū)公共走走道?公共走道道建議使使用戶外外感較強強的大理理石或防防滑磁磚，，顏色建建議使用用淺咖啡啡色或淡淡灰色；；公共走道道建議設(shè)設(shè)計為弧弧形的圖圖案，引引導顧客客游逛。?公共通道道建議以以通透玻玻璃為護護欄，護護欄扶手手建議以仿仿木質(zhì)材材料設(shè)計計，增加加項目的的通透性性以及安全全性。?在營業(yè)區(qū)區(qū)規(guī)劃局局部公共共休息區(qū)區(qū)小品，，方便顧顧客游逛時時休息。。二、產(chǎn)品品規(guī)劃細細節(jié)建議議項目基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃|項目硬件件細化建建議(2)、店招廣廣告?店鋪的店店招廣告告以燈箱箱廣告以以及LED廣告為主，建議議在建筑筑設(shè)計提提前預留留；戶外感強強的地面面磚示意意通道護欄欄設(shè)計示示意營業(yè)區(qū)的的公共休休息區(qū)小小品page507、輔助及及后勤區(qū)區(qū)硬件設(shè)設(shè)計建議議(1)、消防樓樓梯與設(shè)設(shè)備房?本項目物物業(yè)中的的消防樓樓梯與設(shè)設(shè)備房盡盡可能設(shè)設(shè)在店鋪的的后側(cè)，，以將展展示面較較好、商商業(yè)價值值較高的臨臨街店鋪鋪位臵留留作商鋪鋪用途，，