青島李滄項目前期可行性研究課件

中南集團青島李滄四地塊

市場調(diào)研及可行性分析報告謹呈：中南控股集團有限公司中南集團青島李滄四地塊

市場調(diào)研及可行性分析報告謹呈：中南控1報告提綱STRUCTURE1項目本體介紹2青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析3青島商業(yè)格局掃描4青島房地產(chǎn)市場研究5項目優(yōu)劣與可行性建議報告提綱STRUCTURE1項目本體介紹2青島與李滄區(qū)宏觀投2本體條件分析3項目地塊1項目地塊2項目地塊3項目地塊4本體條件分析3項目地塊13本地塊位于李滄與城陽交界處，屬于城市邊緣區(qū)，地塊內(nèi)配套缺失，城市意向較差；地塊涉及3個行政村，占地約1600畝地塊1內(nèi)內(nèi)涉及三個行政村：桃園、上王埠和東王埠，總占地約1600畝。地塊內(nèi)的市政配套和生活配套缺失，整個地塊的城市意向較差。308國道青銀高速區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊11600畝上王埠、東王埠、桃園桃園東王埠上王埠青銀高速東側(cè)308國道西側(cè)青銀和308國道之間區(qū)位條件本地塊位于李滄與城陽交界處，屬于城市邊緣區(qū)，地塊內(nèi)配套缺失，4本地塊具有良好的交通資源，通達性好，但現(xiàn)狀進入性差；地塊中的308國道有7條公交線路通往李滄和青島市區(qū)通達性從地塊現(xiàn)狀圖看，308國道和青銀高速南北貫穿地塊，因此地塊的交通資源非常強勢。308國道車流量巨大，上午下午的高峰期時，堵車現(xiàn)象較嚴重。進入性從地塊的現(xiàn)狀看，青銀高速在本地快內(nèi)沒有出口（出口在下王埠），而且308國道與兩側(cè)地塊也沒有正式接口。308國道東側(cè)有幾個村里開的小出口與308國道相接，但都屬于非法道路，而且道路級別較低。公交國道308有開往李滄市區(qū)的公車線路7條分別為：9，103，106，109，111，129，371地塊內(nèi)與308國道的出口交通條件金水路308國道青銀高速桃園東王埠上王埠出口1出口2高速出口308國道立交下王埠本地塊具有良好的交通資源，通達性好，但現(xiàn)狀進入性差；地塊中的5地塊規(guī)模較大，總占地1600畝；但內(nèi)部被308國道和青銀高速分割開，整體性受到影響地塊四至：東西向以山體為界，南北向以村邊界為界地塊涉及土地涉及上王埠、東王埠和桃園三個行政村的土地，總占地約1600畝，典型的大盤。308國道和青銀高速由南至北貫穿地塊，造成地塊的整體性受到一定影響。地塊規(guī)模308國道青銀高速桃園東王埠上王埠308國道青銀高速地塊規(guī)模較大，總占地1600畝；但內(nèi)部被308國道和青銀高速6地塊現(xiàn)狀：夾在308國道和青銀高速中間的地塊南部和東北部是村莊聚集區(qū)，以平房為主。地塊中部以湖和磚廠為主。308國道西側(cè)以農(nóng)用地為主，但有部分建筑存在。青銀高速東側(cè)則是以自然坡地為主。地塊內(nèi)部現(xiàn)狀以村莊和洼地為主，權(quán)屬歸于上王埠、東王埠和桃園地塊內(nèi)部現(xiàn)狀308國道青銀高速桃園東王埠上王埠磚廠308國道西側(cè)地塊現(xiàn)狀村莊湖面村莊地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)部現(xiàn)狀以村莊和洼地為主，權(quán)屬歸于上王埠、東王7地塊地形：地塊的整體地勢是東西高，中間低。東西兩側(cè)是山體的自然延伸。而中間地塊是洼地，與旁邊的城市主干道（308國道）路基有30-50米的落差。地塊東西邊界是山體的自然延伸，地塊中間地塊是洼地地塊內(nèi)部地形308國道青銀高速桃園東王埠上王埠地塊西側(cè)山體延伸地塊東側(cè)山體延伸地塊中部洼地地塊地形：地塊東西邊界是山體的自然延伸，地塊中間地塊是洼地地8西側(cè)308國道堵車現(xiàn)象嚴重；中部磚廠和湖面環(huán)境較差；東側(cè)山體延伸有限，給東側(cè)地塊形成很重的壓迫感西側(cè)308國道堵車現(xiàn)象嚴重（特別是上下班的高峰期）中部的磚廠環(huán)境較差，而且與其相鄰的湖岸也需要治理。東側(cè)山體山勢險峻，而且山體的延伸有限，與其鄰近地塊壓迫感強烈。地塊內(nèi)部限制308國道青銀高速桃園東王埠上王埠西側(cè)308國道堵車現(xiàn)象嚴重；中部磚廠和湖面環(huán)境較差；東側(cè)山體9地塊所在區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)，各種生活配套資源都很缺乏現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施：地塊本身沒有什么大型的商業(yè)設(shè)施。僅以菜市場和路邊的餐館（308國道）為主。周邊現(xiàn)狀教育配套設(shè)施：王埠小學(xué)青島61中學(xué)地塊距最近的市級商圈——李滄商圈直線距離約為3.5公里，車行時間約10分鐘。公共交通較為方便。地塊外部配套李滄商圈61中王埠小學(xué)桃園上王埠東王埠308國道青銀高速地塊內(nèi)的現(xiàn)有商業(yè)地塊所在區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)，各種生活配套資源都很缺乏現(xiàn)狀商業(yè)10沿著青銀高速，地塊周邊區(qū)域已有若干大盤，未來將對本地塊產(chǎn)生直接競爭區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以小高層和高層為主市區(qū)客戶到達本地快的途徑：市區(qū)客戶主要是通過308國道和青銀高速到達本區(qū)域區(qū)域競爭：地塊北部約5分鐘車程的天泰城（現(xiàn)階段以小高層為主）后續(xù)還有6000戶的供應(yīng)量。地塊南部緊鄰的百通馨園（尾盤、多層和小高層）和偉東幸福之城（建面140萬平米的高層、小高層）將直接截流市區(qū)流出方向的客戶。位于青銀高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高層和高層）后續(xù)存量也在186萬平米（建面）地塊外部區(qū)域天泰城308國道青銀高速偉東.幸福之城百通馨園綠城.理想之城市區(qū)方向沿著青銀高速，地塊周邊區(qū)域已有若干大盤，未來將對本地塊產(chǎn)生直11盤點地塊規(guī)模較大，但交通要道308國道和青銀高速分割削弱了規(guī)模優(yōu)勢。以水景（湖水）和山景為主的景觀資源。東側(cè)山勢險峻，山體延伸的山坡較短，對地塊有壓迫感。湖位于地塊的中部，可以打造為核心景觀。城市郊區(qū)，周邊配套設(shè)施資源匱乏規(guī)模自然資源配套設(shè)施青銀高速、308國道貫穿地塊，通達性較好，拉近了和城市中心的距離，但地塊進入性較差。交通條件區(qū)域認知區(qū)域認知度較高，與市區(qū)的交通聯(lián)系便利。地塊周邊的大規(guī)模競爭樓盤多且產(chǎn)品力高。盤點地塊規(guī)模較大，但交通要道308國道和青銀高速分割削弱了規(guī)12本體條件分析13項目地塊1項目地塊2項目地塊3項目地塊4本體條件分析13項目地塊113地塊2地處李滄區(qū)東部，九水路南側(cè)，隸屬城市蔓延區(qū)，具有初步的城鎮(zhèn)意向；地塊涉及5個行政村，占地約1000畝地塊2位于李滄東部（青銀高速以東），地塊內(nèi)內(nèi)涉及五個行政村：蘇家、莊子、劉家下河、毛公地和王家下河，總占地約1000畝。地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為缺失，但地塊周邊的配套設(shè)施相對完善（學(xué)校、工業(yè)園和醫(yī)院），整個區(qū)域（含地塊）的具有初步的城市意向。九水路金水河區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊21000畝蘇家、莊子、劉家下河、毛公地、王家下河區(qū)位條件地塊2地處李滄區(qū)東部，九水路南側(cè)，隸屬城市蔓延區(qū)，具有初步的14本地塊經(jīng)九水路，向東與李滄區(qū)、嶗山區(qū)相接，地塊通達性、進入性相對都較好；地塊北側(cè)的九水路，有6條公交線路通向李滄市區(qū)通達性從地塊現(xiàn)狀圖看，九水路是地塊通往外界的主要通道。地塊南部沿河有條東西向的土路。所以地塊內(nèi)部的道路通達性略差。進入性但從地塊的現(xiàn)狀看，本地塊西側(cè)有多個路口與九水路相接，但地塊東側(cè)較少。地塊中間向南通往嶗山的漢川路因莊子村的不配合，至今道路尚未修通。公交九水路有開往李滄市區(qū)的公車線路6條分別為：107、112、113、128、303、365。交通條件九水路金水河通往嶗山區(qū)青銀高速通往李滄市區(qū)土路濱海大道本地塊經(jīng)九水路，向東與李滄區(qū)、嶗山區(qū)相接，地塊通達性、進入性15地塊面積約在1000畝，金水河?xùn)|西向為主橫穿地塊，將地塊分成南北兩部分地塊四至：北臨九水路、南臨山體、東西向以村邊界為界。地塊涉及土地為蘇家、莊子、劉家下河、王家下河、毛公地，總占地約1000畝。金水河?xùn)|西向貫穿地塊，自然分割了地塊。地塊規(guī)模九水路金水河通往嶗山區(qū)通往李滄市區(qū)金水河現(xiàn)狀蘇家莊子王家下河劉家下河毛公地金水河現(xiàn)狀金水河現(xiàn)狀地塊面積約在1000畝，金水河?xùn)|西向為主橫穿地塊，將地塊分成16地塊內(nèi)部地勢平坦，存在著大量村莊和違章建筑；地塊內(nèi)有山河資源但河水幾近枯竭，河道正在整治地塊現(xiàn)狀：地塊涉及5個村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存較多的違章建筑、地塊南側(cè)邊界山體走勢較為平緩。地塊內(nèi)的金水河河水資源除小幅地塊河道有水，其他地塊的水資源幾近枯竭。市政府和李滄區(qū)政府共投資14億，治理李村河河道，打造原生態(tài)濕地景觀。地塊內(nèi)部現(xiàn)狀九水路金水河通往嶗山區(qū)通往李滄市區(qū)蘇家莊子王家下河劉家下河毛公地村莊現(xiàn)狀違章建筑南部山體河道治理違章建筑違章建筑違章建筑地塊內(nèi)部地勢平坦，存在著大量村莊和違章建筑；地塊內(nèi)有山河資源17以金水河為界，北部地塊地勢平坦，南部地塊走勢向由北向南依次走高，接駁山體，形成坡地金水河南部地塊走勢由北向南依次走高，與山體相連，山體的延伸部分較為平緩。金水河北部地塊地勢平坦地塊內(nèi)部地形九水路通往嶗山區(qū)通往李滄市區(qū)蘇家莊子王家下河劉家下河毛公地金水河南部地塊金水河金水河南部地塊金水河北部地塊金水河北部地塊金水河北部地塊以金水河為界，北部地塊地勢平坦，南部地塊走勢向由北向南依次走18地塊周邊具備較好的山體資源和相對成熟的區(qū)域配套，九水路沿線未來規(guī)劃打造成高端商貿(mào)街區(qū)地塊外部資源地塊以東的高校九水路金水河青銀高速通往李滄市區(qū)土路通往嶗山區(qū)九水路上的商業(yè)九水路上的商業(yè)九水路上的商業(yè)地塊以西的中學(xué)地塊以西的醫(yī)院九水路在李滄區(qū)政府未來規(guī)劃中，將打造高檔商業(yè)，希望輻射全市，吸引旅游人口。

賓川路地塊周邊具備較好的山體資源和相對成熟的區(qū)域配套，九水路沿線未19地塊周邊受周邊低收入產(chǎn)業(yè)人群的影響，目前居住意向較差，但綠城理想之城等新盤的入市將拉升區(qū)域整體形象綠城?理想之城在售、和達?和城即將開盤、鄭莊舊村改造都正在實施，并通過李村河景觀帶的打造，未來區(qū)域?qū)⑿纬奢^好的居住氛圍和價值認知。九水路北側(cè)，在莊子和蘇家村的北部是李滄工業(yè)園。將會對整個區(qū)域的居住意向產(chǎn)生不利影響。但目前李滄區(qū)政府正在考慮打造綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，減輕這一影響。地塊外部限制九水路金水河通往嶗山區(qū)青銀高速通往李滄市區(qū)土路綠城.理想之城賓川路和達和成李滄工業(yè)園北側(cè)的工業(yè)園鄭莊舊改和達和城綠城.理想之城鄭莊舊改地塊周邊受周邊低收入產(chǎn)業(yè)人群的影響，目前居住意向較差，但綠城20地塊周邊環(huán)境較好，但通往市區(qū)的道路交通不夠方便，周邊的項目競爭較為激烈區(qū)域認知：相對于李滄其他位置，該區(qū)域的環(huán)境相對較好。區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以洋房、小高層和高層為主市區(qū)客戶到達本地塊的途徑：市區(qū)客戶主要是通過青銀高速，經(jīng)九水路到達本區(qū)域，規(guī)劃中經(jīng)本地塊連接嶗山區(qū)的漢川路還沒有開始修建（時間節(jié)點不能確定）。區(qū)域競爭：地塊西部約5分鐘車程的鄭莊舊改項目（現(xiàn)階段以小高層為主）已經(jīng)開始興建。地塊北側(cè)的綠城?理想花園（約190萬平米建面，洋房、小高、高層）與和達?和城項目（28萬平米建面，洋房、高層）的總供應(yīng)量在200萬平米左右。地塊外部區(qū)域九水路金水河通往嶗山區(qū)青銀高速通往李滄市區(qū)土路綠城.理想之城賓川路鄭莊舊改漢川路和達和成地塊周邊環(huán)境較好，但通往市區(qū)的道路交通不夠方便，周邊的項目競21盤點地塊規(guī)模較大，但由于金水河的分割削弱了規(guī)模優(yōu)勢。擁有包括河景與山景的景觀資源，有一定資源條件。南向山體，項目位于山體陰坡，但山體延伸區(qū)較為平緩；河景仍然需要改善，包括河水和河道的治理。屬于城市蔓延區(qū)，地塊周邊的生活商業(yè)配套相對成熟。規(guī)模上自然資源配套設(shè)施地塊北側(cè)的九水路通達性和進入性較好，而南側(cè)地塊的土路尚未完全打通，因此地塊的進入性較差。地塊南側(cè)通往嶗山區(qū)的漢川路，受莊子村的影響不能推進施工。交通條件區(qū)域認知區(qū)域認知較差、交通目前不夠便利。但區(qū)域的環(huán)境較好，距離城市中心距離相對較近，隨著綠城項目的拉動，逐漸形成一定居住價值認知盤點地塊規(guī)模較大，但由于金水河的分割削弱了規(guī)模優(yōu)勢。擁有包括22本體條件分析23項目地塊1項目地塊2項目地塊3項目地塊4本體條件分析23項目地塊123地塊3地處李滄陌生區(qū)，缺少配套，城市意象差；地塊涉及2個行政村，占地約1000畝地塊3位于李滄城市的陌生區(qū)，地塊內(nèi)內(nèi)涉及兩個行政村：李家上流和南王，總占地約1000畝。地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為缺失，整個區(qū)域（含地塊）缺少城市意向。區(qū)位條件金水路賓川路區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊31000畝李家上流、南王地塊3地處李滄陌生區(qū)，缺少配套，城市意象差；地塊涉及2個行政24本地塊南臨金水路，向西與李滄市區(qū)相接，向東與嶗山區(qū)相接，地塊通達性和進入性一般；到達本地塊的公交線路只有一條通達性地塊南臨金水路，是地塊通往外界的主要通道。地塊北側(cè)、東側(cè)邊界沒有道路。地塊最西部邊界緊臨已建好的賓川路進入性從地塊的現(xiàn)狀看，本地塊南臨金水路是城市主干道，但與城市中心缺少南北聯(lián)系。地塊北部、東部、西部的進入性較差。公交地塊西側(cè)相隔一條小馬路有開往李滄市區(qū)的公車線路1條：128。交通條件金水路賓川路128路公交本地塊南臨金水路，向西與李滄市區(qū)相接，向東與嶗山區(qū)相接，地塊25地塊南部和中部有村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存違章建筑較多；地塊南側(cè)中部有李村河上游河道，目前河道狀況較差地塊四至：南臨金水路，西臨賓川路，北部與東部以村邊界為界。地塊現(xiàn)狀：典型的坡地地形，有植被，地勢是東部和北部較高，南部較低。地塊內(nèi)有條河流，但水量不足，而且需要治理河道和河水。地塊中的坡地，有大量的違章建筑。地塊內(nèi)部現(xiàn)狀金水路賓川路違章建筑違章建筑河道地塊南部和中部有村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存違章建筑較多；地塊南側(cè)中部有26地塊內(nèi)部是典型的坡地地形，有一定植被覆蓋；地勢是東部和北部較高，南部較低地塊內(nèi)部地形金水路賓川路地塊南側(cè)地塊南側(cè)地塊北側(cè)地塊北側(cè)地塊北側(cè)地塊內(nèi)部是典型的坡地地形，有一定植被覆蓋；地勢是東部和北部較27地塊周邊具備較好的山體坡地資源；北側(cè)和南側(cè)有一些旅游和歷史文化資源；但是缺少生活配套地塊周邊具備較好的山體坡地資源。但與山體相隔著其他村莊。地塊北部向北，緊臨山體的天水路，周邊屬于休閑度假區(qū)性質(zhì)，此處有中海玫瑰庭院項目，尚未開盤，屬于低密度產(chǎn)品。區(qū)域南側(cè)邊界周邊有個小學(xué)。地塊周邊缺少醫(yī)院和商業(yè)配套。地塊外部資源長澗廟地塊周邊具備較好的山體坡地資源；北側(cè)和南側(cè)有一些旅游和歷史文28地處城市陌生區(qū)，除南部邊界外，通往地塊的道路大多沒有修通，地塊進入性較差地處城市陌生區(qū)，人口聚集度、關(guān)注度有限。除南部邊界外，地塊的進入性較差。地塊外部限制金水路賓川路地處城市陌生區(qū)，除南部邊界外，通往地塊的道路大多沒有修通，地29盤點地塊規(guī)模較大，相對完整，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。以河景和山景為主的景觀資源地塊東、北側(cè)具有山體資源。但都隔著其他村莊。作為本地塊的資源比較勉強。地塊中的河道，水質(zhì)差而且有異味，河道需要治理。本段河道不屬于政府投資李村河景觀項目，需要開發(fā)商出資治理。整個地塊的配套較為缺乏，沒有醫(yī)院、缺乏商業(yè)配套。規(guī)模上自然資源配套設(shè)施目前看，地塊只能經(jīng)金水路進入地塊內(nèi)部，公交線路只有1條，而且地塊的東西北側(cè)道路大多都在規(guī)劃中。交通條件區(qū)域認知區(qū)域是城市陌生區(qū)、配套不完善；地塊內(nèi)和周邊以村落和違章建筑為主，區(qū)域認知度差。盤點地塊規(guī)模較大，相對完整，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。以河景和山景30本體條件分析31項目地塊1項目地塊2項目地塊3項目地塊4本體條件分析31項目地塊131地塊4地處李滄城市建成區(qū)，周邊配套齊全；地塊涉及2個行政村，占地約1000畝地塊4位于李滄城市建設(shè)區(qū)，地塊內(nèi)內(nèi)涉及兩個行政村：大棗園和南嶺，總占地約1000畝。地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為完善，整個區(qū)域（含地塊）的城市意向較好。區(qū)位條件重慶中路十梅庵路南嶺一路區(qū)域地塊占地行政區(qū)青島李滄地塊41000畝大棗園、南嶺地塊4地處李滄城市建成區(qū)，周邊配套齊全；地塊涉及2個行政村，32本地塊緊靠城市的主干道（重慶中路），通達性好；公交線路（5條）集中分布在地塊西側(cè)邊界通達性從地塊現(xiàn)狀圖看，重慶路是地塊通往外界的主要干道。重慶路是雙向6車道城市主干道進入性地塊的進入性較好，可以由南嶺4路，南嶺2路，南嶺1路進入地塊。公交九水路有開往李滄市區(qū)的公車線路6條分別為：122，306，696，364，605交通條件重慶路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路重慶中路本地塊緊靠城市的主干道（重慶中路），通達性好；公交線路（5條33地塊面積約在1000畝，地塊整體性良好地塊四至：西鄰重慶路、北接十梅庵路、南鄰南嶺一路、東至老虎山西麓。地塊涉及土地為大棗園村和南嶺村，總占地約1000畝。地塊規(guī)模重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路地塊面積約在1000畝，地塊整體性良好地塊四至：西鄰重慶路、34地塊內(nèi)涉及大量的村莊拆遷和廠房（包含部分廠房生活區(qū)）搬遷，地塊南部有高壓線通過的不利因素地塊現(xiàn)狀：地塊涉及2個村莊，地塊現(xiàn)在以建設(shè)用地為主，但涉及了大量的村莊拆遷和單位廠房、生活區(qū)的搬遷。地塊南部有高壓線走廊通過地塊內(nèi)部現(xiàn)狀重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路拆遷單位居住區(qū)高壓線拆遷單位居住區(qū)高壓線地塊內(nèi)涉及大量的村莊拆遷和廠房（包含部分廠房生活區(qū)）搬遷，地35地塊內(nèi)有山體資源，地勢由東向西依次降低，地勢較為平緩地塊東依老虎山，有一定的植被資源地塊內(nèi)的地形由東向西成階梯狀，依次降低。整個地塊的地勢相對平緩。重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路地塊內(nèi)部地形地塊內(nèi)有山體資源，地勢由東向西依次降低，地勢較為平緩地塊東依36整個區(qū)域的配套已經(jīng)成熟，地塊發(fā)展只是受限于該區(qū)域內(nèi)的城市發(fā)展意向整個區(qū)域發(fā)展相對成熟，地塊西側(cè)有樓山公園十梅庵路與重慶中路相交地點北側(cè)約200米有青島第4人民醫(yī)院地塊內(nèi)還包括了小學(xué)和中學(xué)。重慶中路兩則是以汽貿(mào)為主的商業(yè)區(qū)地塊外部資源重慶中路十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路青島27中大棗園小學(xué)27中學(xué)大棗園小學(xué)第4人民醫(yī)院整個區(qū)域的配套已經(jīng)成熟，地塊發(fā)展只是受限于該區(qū)域內(nèi)的城市發(fā)展37地塊緊臨李滄?zhèn)鹘y(tǒng)工業(yè)區(qū)，周邊存在著大量的經(jīng)濟適用房、而且拆遷量巨大；客戶來源相對單一，以剛性需求客戶為主區(qū)域認知：區(qū)域緊臨李滄老的工業(yè)區(qū)，環(huán)境污染較重，以樓山公園為界，公園西側(cè)環(huán)境較差，東側(cè)環(huán)境較好。區(qū)域內(nèi)樓盤現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)的主要樓盤都是以經(jīng)濟適用房為主。而且區(qū)域存在大量的拆遷（地塊南側(cè)的文昌閣區(qū)域?qū)淼墓?yīng)量在90萬平米的高層）。區(qū)域周邊存在大量的平房，地塊涉及到大量的拆遷（文昌閣的改造，將來的供應(yīng)量87萬平米的高層）。市區(qū)客戶到達本地快的途徑：市區(qū)客戶（剛性需求）主要是通過重慶路到達本地快。區(qū)域競爭：地塊周邊的競爭樓盤以經(jīng)濟適用房為主(例如地塊北側(cè)的帝都嘉園)。地塊外部區(qū)域十梅庵路南嶺一路南嶺二路南嶺四路重慶中路青島石油化工廠長生植物油廠樓山公園傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)客戶來源文昌閣居住區(qū)地塊緊臨李滄?zhèn)鹘y(tǒng)工業(yè)區(qū)，周邊存在著大量的經(jīng)濟適用房、而且拆遷38盤點地塊規(guī)模大，整體性好，位于城市建成區(qū)。無特別強勢的自然資源、東部的老虎山景觀資源條件一般。屬于城市建成區(qū)，區(qū)域配套和生活配套都已經(jīng)成熟。規(guī)模上自然資源配套設(shè)施地塊周邊的交通便利，有5條公交線路。西測重慶路是連接地塊與李滄市區(qū)的主要道路。交通條件區(qū)域認知傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)、環(huán)境不好，周邊有大量的經(jīng)濟適用房以及大量的拆遷。盤點地塊規(guī)模大，整體性好，位于城市建成區(qū)。無特別強勢的自然資39青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析40青島宏觀經(jīng)濟背景研究李滄區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ芯壳鄭u與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析40青島宏觀經(jīng)濟背景研究40近年來青島市GDP、人均GDP增長迅猛，2008年生產(chǎn)總值處于全國領(lǐng)先水平青島GDP近年保持了約16%的增長速度；2008年青島GDP增幅仍達12.8%，高于全國平均水平2008年青島人均GDP7785美元，較07年增長近30%2008年青島和全國其他大中城市相比生產(chǎn)總值處于全國領(lǐng)先水平，達到4436.18億元經(jīng)濟2000-2008年青島GDP指標及增長幅度2000-2008年青島人均GDP指標及增長幅度2008年全國各主要城市GDP比較（單位：億元）近年來青島市GDP、人均GDP增長迅猛，2008年生產(chǎn)總值處412008年青島市經(jīng)濟處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段，改善型需求成為主力2008年青島市GDP為4436.18億元億元，較上年增長12.8%；宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標準表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段。2008年青島市人均GDP7785美元，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展階段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2008年，青島市GDP增速為12.8％，宏觀經(jīng)濟處于高速發(fā)展期青島市的人均GDP為7785美元，房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段經(jīng)濟2008年青島市經(jīng)濟處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階42城市居民人均可支配收入和消費性支出持續(xù)增長，恩格爾系數(shù)維持在較低水平，城市居民生活富裕，購買能力強青島城市居民人均可支配收入近五年連續(xù)保持穩(wěn)步增長，2008年已達到20464元。比07年增長14.6％青島城市居民2008年人均消費性支出14999元，同比上年增長12.1%，和07年增速基本持平青島市城市居民家庭的恩格爾系數(shù)從2004年起保持在36-38%之間，2008年恩格爾系數(shù)為37.4%恩格爾系數(shù)59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%貧困溫飽小康富裕最富裕聯(lián)合國糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標準經(jīng)濟2004-2008年青島城市居民人均可支配收入及增長率2004-2008年青島城市居民人均消費支出及增長率城市居民人均可支配收入和消費性支出持續(xù)增長，恩格爾系數(shù)維持在43消費性支出占可支配收入達到73%，消費意愿較強，但近兩年占比略有下降。居住消費的比重存在一定的上漲空間人均消費性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消費習慣和消費愿望，指數(shù)值越大，表明居民的消費愿望強烈，用于儲蓄的收入越少。當前國內(nèi)多數(shù)城市的該指數(shù)在0.65左右，青島的占比在08年為73%，表明青島居民的消費意愿較強。但08年相比06年而言，人均消費支出占可支配收入的比重有所下降，由06年的78%下降到08年的73%經(jīng)濟2006-2008年青島市人均消費支出占可支配收入的比重2007年青島城市居民家庭消費構(gòu)成而在消費內(nèi)容中，居住支出占消費性支出比重的9.6%，，除食品外，文化娛樂、衣著和交通及通訊費用占比均超過居住消費，住房消費仍有一定的上漲空間消費性支出占可支配收入達到73%，消費意愿較強，但近兩年占比44經(jīng)濟青島城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)比重低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不突出。與港口貿(mào)易及運輸相關(guān)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是其主要構(gòu)成部分青島城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以二產(chǎn)為主且產(chǎn)業(yè)重工化趨勢明顯，與半島城市群其他城市相比，三產(chǎn)比重低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢不突出在青島第三產(chǎn)業(yè)中排名前三的為交通運輸、倉儲及郵政業(yè)，批發(fā)零售業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，分別占地三產(chǎn)業(yè)的25%，18%和9%，三者合計占到第三產(chǎn)業(yè)的50%以上代表第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的高附加值的金融業(yè)，信息技術(shù)及計算機相關(guān)產(chǎn)業(yè)較為靠后，其中金融業(yè)僅為87.56億元，占三產(chǎn)的6%，信息及計算機為56.79億元，占三產(chǎn)的4%。2003—2006年青島三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成變化2006年青島第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成狀況2006年山東半島城市群主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析經(jīng)濟青島城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)比重低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不突45作為山東半島城市群的龍頭城市和國際門戶，青島對于提升城市群在環(huán)渤海地區(qū)的地位、引導(dǎo)城市群發(fā)展具有重要意義在《山東半島城市群規(guī)劃》中青島被定位為：山東乃至黃河中下游地區(qū)的龍頭城市，現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達并且具有強大科研實力的國際性港口城市和國際性海濱旅游城市。近期與濟南共同作為山東半島城市群的雙中心，作為山東半島城市群對外的窗口，國際化的中心。

青島作為山東半島城市群中外向性最強的城市，其擁有優(yōu)良的港口和廣闊的腹地，理應(yīng)成為山東半島城市群參與全球分工的龍頭。膠州灣東西岸跨海通道中的海灣大橋的建設(shè)，將實現(xiàn)半島城市群區(qū)域內(nèi)各中心城市之間形成“四小時經(jīng)濟圈”，區(qū)域內(nèi)中心城市與本地市內(nèi)各縣市形成“一小時經(jīng)濟圈”的道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃目標，將可能推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加區(qū)域內(nèi)居住、生活人口；城市發(fā)展作為山東半島城市群的龍頭城市和國際門戶，青島對于提升城市群在46“依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”是青島新的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略青島城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：依托老城，擁灣發(fā)展，組團布局，軸線輻射，形成一主三副多組團的空間格局?！耙恢鳌薄甘心蠀^(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)，是中心城區(qū)主中心，主體功能為青島市區(qū)行政辦公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)?！叭薄薄S島、嶗山以及紅島城市發(fā)展“依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”是青島新的城市空間47高科技新城港口城市服務(wù)中心膠州灣北部區(qū)域發(fā)展成為國際一流的生態(tài)型科技新城，以面向未來的新型高科技產(chǎn)業(yè)為主，是青島以及半島都市圈的高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)現(xiàn)代港口新城，主要依托港口進行相關(guān)產(chǎn)業(yè)功能拓展，強化青島港在環(huán)渤海以及東亞經(jīng)濟圈的樞紐港地位青島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體，應(yīng)當發(fā)展成為服務(wù)于半島城市群的區(qū)域級金融、信息、商務(wù)、商貿(mào)及旅游中心“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”是青島拓展城市發(fā)展空間、改善青島產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平，塑造港灣型城市和加快建設(shè)區(qū)域性國際中心城的戰(zhàn)略城市發(fā)展四方區(qū)李滄區(qū)市北區(qū)市南區(qū)嶗山區(qū)跨海大橋至黃島至紅島青島的擁灣發(fā)展戰(zhàn)略決定了城市市區(qū)空間沿膠州灣由南向北擴展。李滄成為連結(jié)青島、紅島、黃島的地理中心。高科技新城港口城市服務(wù)中心膠州灣北部區(qū)域發(fā)展成為國際一流的生48青島城市平臺與李滄區(qū)研究49青島宏觀經(jīng)濟背景研究李滄區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ芯壳鄭u與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析青島城市平臺與李滄區(qū)研究49青島宏觀經(jīng)濟背景研究青島與李滄區(qū)49市南、市北：城市核心區(qū)，商貿(mào)、商務(wù)、行政中心，高檔居住區(qū)四方：城市蔓延區(qū)、老工業(yè)區(qū)即墨：休閑旅游度假區(qū)，resort居住區(qū)黃島：港口、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)城陽：空港，國際產(chǎn)業(yè)區(qū)，宜居新城李滄版塊城市蔓延區(qū)城市中低檔居住區(qū)機場青島老城區(qū)南部靠海、東部受嶗山阻攔，城市發(fā)展沿四方、李滄，從南向北蔓延開來；李滄位于城市地理中心區(qū)位李滄區(qū)在青島人傳統(tǒng)認知上為城鄉(xiāng)結(jié)合部李滄區(qū)現(xiàn)狀為承接城市外溢人口的中低端居住區(qū)在青島環(huán)灣發(fā)展的城市空間格局中，李滄位于城市地理中心市南、市北：四方：即墨：黃島：城陽：李滄版塊機場青島老城區(qū)南50依托優(yōu)良的交通條件及腹地縱深優(yōu)勢，李滄產(chǎn)業(yè)以二產(chǎn)為主，是青島傳統(tǒng)的重工業(yè)區(qū)2006年李滄區(qū)規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值511.2億元，區(qū)域規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值494.2億元，占李滄區(qū)的比例高達96.7%。片區(qū)集中了李滄區(qū)大部分規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，且主要以能耗高、污染大的重工業(yè)為主石化公司皮毛加工廠堿廠區(qū)域共有10個規(guī)模以上企業(yè)建議搬遷，列舉如下：國棉六廠、國棉八廠、鳳凰印染、博信鋁業(yè)、堿業(yè)股份、海洋化工廠、中石化青島石油化工公司……區(qū)域共有近50個規(guī)模以下企業(yè)建議搬遷：海建制漆廠、石家防腐材料廠、奧潤特皮毛加工廠、寶林木業(yè)公司、……資料來源：“擁灣發(fā)展”率先突破李滄可行性研究報告經(jīng)濟依托優(yōu)良的交通條件及腹地縱深優(yōu)勢，李滄產(chǎn)業(yè)以二產(chǎn)為主，是青島51伴隨中央居住區(qū)建設(shè)的啟動以及一系列重要商貿(mào)項目的引入，李滄第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢青島CLD，共7個片區(qū)涉及區(qū)域面積34平方公里，控制規(guī)劃的建筑面積達800萬平方米，竣工后居住人口將達20多萬，預(yù)計2010年“中央居住區(qū)”將建成。綠城理想之城是青島CLD中第一個項目，占地4100畝，建面202萬，預(yù)計入住人口5萬人。分五期，第一期占地12萬㎡，建面23萬㎡，容積率1.4項目名稱進展情況詳細情況佳樂家2007年已經(jīng)完成投資1500萬元東晟國際商貿(mào)城2007年已經(jīng)完成投資4.1億元寶龍城市廣場項目首期資金已到位，項目地塊拆遷工作基本完成，即將開工建設(shè)。青島北部商貿(mào)中心的重要支撐。占地200畝，總投資18億元，建面40萬平方米，將建設(shè)五星級酒店、大型娛樂中心、超市百貨，2500個停車位地下停車場三星數(shù)碼大廈項目拆遷工作已全部完成，正在進行主體工程建設(shè)總投資8000萬美元，總建筑面積12萬平方米沃爾瑪深國投與潤發(fā)置業(yè)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議、政府與深方協(xié)議已簽定，深方正在編制相關(guān)規(guī)劃方案?！膳Ｎ锪髡谶M行項目選址相關(guān)事宜——東李商業(yè)街區(qū)項目完成項目建議書及東李商圈整體規(guī)劃方案已完成——經(jīng)濟伴隨中央居住區(qū)建設(shè)的啟動以及一系列重要商貿(mào)項目的引入，李滄第52近期李滄東部的新客站、跨海大橋等重大設(shè)施與資源，進一步提升李滄區(qū)作為青島交通要塞、城市咽喉的戰(zhàn)略優(yōu)勢地鐵1號線工程：西鎮(zhèn)—火車北站，長27.9公里，投資150億。計劃于2010年開工建設(shè)，2014年建成，2015有望通車。青島新客站將作為一個綜合多種交通方式的客運交通樞紐中心，主要負責辦理城際列車的始發(fā)終到作業(yè)。青島新客站2015年旅客發(fā)送量為925萬人；

跨海大橋以客運交通服務(wù)為主，據(jù)預(yù)測2020年青島端連接線平均斷面雙向交通流量為68064pcu/日，由西向東逐漸下降；快速路主線可能通行能力為2000pcu/h區(qū)域發(fā)展近期李滄東部的新客站、跨海大橋等重大設(shè)施與資源，進一步提升李53李滄區(qū)西部是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前區(qū)域規(guī)劃將工業(yè)企業(yè)搬遷到遠郊區(qū)，本區(qū)域未來規(guī)劃定位于發(fā)展現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主的城市副都心李滄區(qū)西部是李滄區(qū)主要產(chǎn)業(yè)集聚地。如圖所示，李滄區(qū)第二產(chǎn)業(yè)主要集中在婁山河南北兩側(cè)及膠濟線沿線、四流路以西的地段；2007年李滄市規(guī)模以上企業(yè)132家，工業(yè)總產(chǎn)值為608億元，其中有40余家、產(chǎn)值432億（未計入不在李滄區(qū)統(tǒng)計的企業(yè)）的企業(yè)在本區(qū)域內(nèi)；根據(jù)李滄區(qū)老城區(qū)企業(yè)搬遷改造調(diào)查情況匯總表所示，項目內(nèi)規(guī)模以上企業(yè)基本都在搬遷計劃中。其中，煙墩山以南區(qū)域?qū)⒃诮诹腥氚徇w計劃，而煙墩山以北區(qū)域?qū)⒃谶h期列入搬遷計劃。產(chǎn)業(yè)用地集聚帶區(qū)域發(fā)展李滄區(qū)西部是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前區(qū)域規(guī)劃將工業(yè)企業(yè)搬遷到遠郊區(qū)，54青島城市后花園中央居住區(qū)將依托優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境資源、便利的交通條件，發(fā)展面向城市中產(chǎn)的中高端住宅，成為青島宜居后花園。依托傳統(tǒng)李滄中心商圈、滄口商圈以及308、重慶路等交通干道成為的輻射城市北部地區(qū)的商業(yè)中心區(qū)域級商貿(mào)中心城市新中心緊扣城市空間戰(zhàn)略調(diào)整機會，充分利用重大設(shè)施影響，推動李滄從沿海內(nèi)陸型城區(qū)向濱海現(xiàn)代中心城區(qū)的轉(zhuǎn)變李滄區(qū)規(guī)劃的三大組團，將推動李滄從青島城市地理中心向功能多元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、都市特色鮮明的城市新中心轉(zhuǎn)變區(qū)域發(fā)展青島城市后花園中央居住區(qū)將依托優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境資源、便利的交通55青島市及李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境研究結(jié)論李滄區(qū)李滄區(qū)是青島傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在青島新一輪規(guī)劃中，第二產(chǎn)業(yè)將全部搬遷到遠郊區(qū)，李滄區(qū)將成為集總部經(jīng)濟、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等都市副都心。李滄區(qū)規(guī)劃的三大組團，其中商貿(mào)區(qū)和中央居住區(qū)已經(jīng)具有一定基礎(chǔ)。未來將推動李滄向功能多元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、都市特色鮮明的城市新中心轉(zhuǎn)變。青島市青島城市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，是山東半島經(jīng)濟發(fā)展的引擎．作為山東半島城市群的龍頭城市和國際門戶，青島擁有較高的城市平臺．“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”是青島拓展城市發(fā)展空間發(fā)展戰(zhàn)略，青島將沿著膠州灣由南向北，拉大城市骨架。青島市區(qū)四區(qū)將定位于發(fā)展現(xiàn)代都市高端服務(wù)業(yè)，帶動青島成為國際化都市。青島市及李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境研究結(jié)論李滄區(qū)李滄區(qū)是青島傳統(tǒng)的工56青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場57青島商業(yè)格局掃描青島房地產(chǎn)與商業(yè)宏觀市場57青島商業(yè)格局掃描57依托良好的經(jīng)濟發(fā)展實力及較強的消費意愿，青島商業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中占據(jù)重要地位2006年全國副省級城市居民收入消費狀況比較商業(yè)2006年青島市批發(fā)零售業(yè)總額為238.4億元，在青島市第三產(chǎn)業(yè)中僅次于交通運輸業(yè)產(chǎn)值2006年全國副省級城市居民收入消費情況比較看，人均消費性支出占人均可支配收入的比重列15位中的第4位，且青島市2006年社會消費品零售總額為1007億元,在前4位的城市中僅次于成都，而同年成都市的戶籍人口為1103.4萬，青島市的戶籍人口為749萬人，居民消費意愿強烈。依托良好的經(jīng)濟發(fā)展實力及較強的消費意愿，青島商業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中58依托不同資源形成臺東、李村和香港中路三個市級商圈，以百貨、專賣、超市等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主臺東路商圈/李村商圈依托相對較好的區(qū)域可達性和周邊大量的日常消費群體的支撐，成為以青島本地中低端收入人群為核心客戶群的大眾消費商圈。零售商業(yè)業(yè)態(tài)以中小百貨、超市及專業(yè)店為主，經(jīng)營種類占前幾位的依次是服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布藝、美容美發(fā)，其中服裝、餐飲占總量的50%以上，是市場的主體。月租金20-30元/㎡，位置較好的可達100元/㎡左右。商業(yè)香港路商圈依托政府以及成熟的商務(wù)氛圍形成的中高檔目的地商圈零售商業(yè)業(yè)態(tài)高檔百貨和精品專賣店、大賣場為主。區(qū)域商業(yè)售價在4萬元左右、租金水平在20-30元/㎡/天左右。依托不同資源形成臺東、李村和香港中路三個市級商圈，以百貨、專59臺東商圈主力商業(yè)物業(yè)為定位于日常消費的大眾型超市，業(yè)態(tài)種類較為齊全，但商品檔次較低、購物環(huán)境吵雜利群商廈開業(yè)時間1994總面積2.6萬m2客戶來源顧客來源范圍：市南、市北、四方、外地游客顧客特點：大眾萬達廣場開業(yè)時間2003年總面積5萬m2客戶來源顧客來源范圍：市南、市北、四方、外地游客顧客特點：大眾商業(yè)街店鋪臺東三路（步行街），面積10㎡，租金10000元/月，臺東一路（步行街二期），面積200㎡，租金15000元/月。利群商場對面的小飾物專業(yè)店鋪，進深約5~6米的店鋪2~3㎡，年租金3.8萬。臺東商圈以利群和沃爾瑪為代表，由于周邊居住人口數(shù)量多、交通相對便捷而形成的中低檔商圈位置較好的店鋪租金水平在30元/㎡/天左右臺東商圈的商鋪分布比較零散，業(yè)態(tài)比較雜，經(jīng)營種類占前幾位的依次是服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布藝、美容美發(fā)，其中服裝、餐飲占總量的50%以上，是市場的主體，其他種類分布散亂，但種類相當齊全。零售商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、超市，服裝、電器專業(yè)店為主臺東商圈主力商業(yè)物業(yè)為定位于日常消費的大眾型超市，業(yè)態(tài)種類較60800米2000米香港中路商圈定位高檔消費，主要購物場所點式分散布局，缺乏互動與消費者的可參與性新興的東部商圈以佳世客、陽光百貨為代表，依托政府以及成熟的商務(wù)氛圍形成的中高檔目的地商圈，其輻射范圍為整個青島市。區(qū)域商業(yè)售價在4萬元左右、租金水平在20-30元/㎡/天左右。典型項目類型品牌總面積陽光百貨高檔百貨Prada、Lv等國際一線品牌3層，2萬平JUSCO中高檔購物中心Nike、addidas等中高檔品牌2層，2萬平海信廣場高檔百貨BURBERRY、VERSACE、DUNHILL、MAXMARA、HUGOBOSS、AIGNER、CARTIER、LANCOME、SK-II、SHISEIDO、CD、ROLEX、LANCEL等一線品牌5層，2.7萬平百貨業(yè)以陽光百貨、海信廣場為代表，多為國際級服裝品牌，形成了青島高端百貨業(yè)的第一陣營。大超市、賣場以佳世客、家樂福為代表，物美價廉的商品、舒適的購物環(huán)境形成了人氣聚集的消費場所陽光百貨JUSCO海信廣場800米2000米香港中路商圈定位高檔消費，主要購物場所點式61李滄區(qū)以傳統(tǒng)商服業(yè)為主，業(yè)態(tài)業(yè)種相對低端，對區(qū)域經(jīng)濟貢獻度低李滄區(qū)第三產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)商服業(yè)為主，規(guī)劃了“四圈四線”的商業(yè)空間格局，但目前只有李村商圈發(fā)展較好，是市級商業(yè)中心，其他商圈都處于萌芽階段；業(yè)態(tài)上以中小型百貨、小型超市、專業(yè)市場及最原始的商業(yè)集市等低級業(yè)態(tài)為主；從業(yè)種上看，以滿足市民基本生活需求的綜合百貨、五金交電、服裝鞋帽、裝潢建材、餐飲娛樂、文體衛(wèi)設(shè)施為主；輻射人群以李滄本地和城陽部分外來產(chǎn)業(yè)人口為主，雖然人流量大，但對區(qū)域財政貢獻不大滄口東李李村李滄區(qū)以傳統(tǒng)商服業(yè)為主，業(yè)態(tài)業(yè)種相對低端，對區(qū)域經(jīng)濟貢獻度低62四圈四線的商業(yè)提振計劃可為李滄區(qū)商業(yè)升級擴容提供重大機遇李滄通過寶龍城市廣場、河汊公園及沿李村河高檔辦公、會展、酒吧、餐飲娛樂消費設(shè)置建設(shè)，形成以李滄中心商圈、滄口商圈、東李商圈、東部（蘇家）商圈為輻射源，以308國道（李滄段）、重慶中路（李滄段）、振華路-京口路-九水路、李村河兩岸為輻射帶的“四圈四線”商貿(mào)新格局四圈四線的商業(yè)提振計劃可為李滄區(qū)商業(yè)升級擴容提供重大機遇李63青島市及李滄區(qū)商業(yè)功能研究結(jié)論李滄區(qū)商業(yè)大而不強，業(yè)態(tài)業(yè)種齊全，以傳統(tǒng)的中小型百貨、超市、批發(fā)市場或?qū)Ｙu店為主，業(yè)種以中低檔服裝、百貨、食品、電器等日常消費品為主。“四圈四線”的商業(yè)提振計劃有助于李滄區(qū)商業(yè)升級擴容青島市青島商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，缺少形成青島特色的地方。目前三大商圈定位較有層次，各自形成相對穩(wěn)定的客戶群；青島市及李滄區(qū)商業(yè)功能研究結(jié)論李滄區(qū)商業(yè)大而不強，業(yè)態(tài)業(yè)種齊64青島房地產(chǎn)市場研究65青島市房地產(chǎn)宏觀市場研究青島市房地產(chǎn)微觀市場研究青島房地產(chǎn)市場研究65青島市房地產(chǎn)宏觀市場研究65青島房地產(chǎn)投資市場2008年受政策調(diào)控和金融危機的影響，大幅下跌青島GDP近年保持了約15%的增長速度；2008年青島GDP達到4436億元，在經(jīng)濟的強烈?guī)酉拢鄭u房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展階段；2008年，青島人均GDP超過7000美元。萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速、人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%GDP增長速度數(shù)據(jù)來源：青島歷年統(tǒng)計年鑒2000-2007年青島GDP、人均ＧＤＰ指標青島市房地產(chǎn)投資額在08年手經(jīng)濟危機影響然增長幅度在2008年大幅下降，跌幅達到了16.5%；“十一五”期間，青島市預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1514億元，年均增長15％，其中住宅完成投資1079億元，年均增長14％。2001-2008年青島房地產(chǎn)投資額變化青島房地產(chǎn)投資市場2008年受政策調(diào)控和金融危機的影響，大幅662008年受調(diào)控及整體經(jīng)濟形勢影響，商品房成交量價齊跌，追隨一線城市進入淡市；2009年3、4月份有較明顯的回升趨勢商品房成交價格比去年最高點下降26.4%：07年青島市住宅均價出現(xiàn)震蕩上揚，11月銷售均價達到最高值6661元/平，之后震蕩下滑，2008年12月達到低點3930元/平，與最高值相比下跌40%；住宅成交面積與成交套數(shù)比去年最高點有所下降：07年青島市住宅成交量小幅上揚，07年12月達到3775套，08年年初、年中、年末銷售量分別下跌至1681（2月）、2115套（7月）和1992套（12月）；數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)樣本數(shù)據(jù)報告注：2009年成效量有所回升，參見報告后房地產(chǎn)微觀市場研究部分2008年受調(diào)控及整體經(jīng)濟形勢影響，商品房成交量價齊跌，追隨67在上個世紀90年代青島城市東擴的過程中形成了中心城人口疏解，自老城區(qū)向浮山后發(fā)展的城市居所老城片區(qū)城市核心區(qū)浮山后片區(qū)老城片區(qū)，多為七、八十年代的老舊建筑，周邊環(huán)境較差，人口密度較大。隨著市政府1992年東遷，青島發(fā)展東部新城，導(dǎo)致一部份優(yōu)質(zhì)人口外流。隨著老城改造的推進，拆遷居民開始向外轉(zhuǎn)移。浮山后從20世紀90年代開始建設(shè)，經(jīng)過十幾年時間，浮山片區(qū)發(fā)生了巨大的變化。城市東擴，形成了新的核心商務(wù)區(qū)，周邊環(huán)境良好，城市功能完善，區(qū)位交通便捷，聚集了高端人群，形成了房價較高的外向型城市居所。早期的拆遷安置小區(qū)及經(jīng)濟適用房小區(qū)，多為拆遷戶及中低收入群體。魯信長春、海爾東城國際一系列大盤的推出，逐漸成為新興的中產(chǎn)階級居所。在上個世紀90年代青島城市東擴的過程中形成了中心城人口疏解，68隨著青島東部泛浮山后板塊價格一路上漲到不低于一線城市的水平，青島的居住需求開始沿膠州灣向北發(fā)展。在傳統(tǒng)“以海為貴”的價值體系下，李滄區(qū)是青島房地產(chǎn)市場中的價格洼地青島房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出明顯的“以海為貴”的特征，其中一線海景豪宅（東海路沿線石老人)，價格區(qū)間2.7-2.8萬/㎡，最高3.2萬/㎡；二線海景豪宅目前已基本無供應(yīng)，價格區(qū)間在1.9-2.0萬/㎡，高價2.4萬/㎡；三線海景(浮山前香港路以北以及嶗山東沙子口區(qū)域）豪宅價格區(qū)間在1.2-1.6萬李滄是房地產(chǎn)市場中的價格洼地，與海景房的價格最大差異為2.8萬/㎡左右，最小也相差6000元/㎡隨著青島東部泛浮山后板塊價格一路上漲到不低于一線城市的水平，69CLD的啟動建設(shè)讓李滄區(qū)有望成為城市中產(chǎn)置業(yè)的中高端物業(yè)集聚地，從而提升李滄區(qū)價值認知CLD是指李滄青銀路以東區(qū)域，東側(cè)南側(cè)是嶗山，北靠城陽，東區(qū)界至濱海大道500、600米，總面積34平方公里，可建設(shè)用地20平方公里，規(guī)劃人口引入25-30萬人，計劃以中高端人群為主要銷售對象李滄區(qū)目前房價在5000元左右。重點項目綠城理想之城，以改善型客戶為主，價格承受力高，抬高了李滄區(qū)的產(chǎn)品定位李滄區(qū)近期房價走勢CLD的啟動建設(shè)讓李滄區(qū)有望成為城市中產(chǎn)置業(yè)的中高端物業(yè)集聚70沿青銀路向北的幾個大盤開盤商品牌知名度高，產(chǎn)品力強，帶動形成較好的區(qū)域認知，成為青島改善型居住需求流向的區(qū)域1234青銀路金水路項目名稱規(guī)模(平方米)1綠城理想之城209萬2偉東·幸福之城140萬3百通馨苑約130萬4天泰城110萬沿青銀路向北的幾個大盤開盤商品牌知名度高，產(chǎn)品力強，帶動形成71李滄區(qū)2007-2008年進行了7個城中村改造項目，在未來7-10年內(nèi)將形成500-600萬㎡的住宅產(chǎn)品供應(yīng)項目名稱1綠城2上王埠（偉東·幸福之城）3李家庵4尤家（和達·和城）5鄭莊6文昌閣7東李村1234６57李滄區(qū)2007-2008年進行了7個城中村改造項目，在未來772青島房地產(chǎn)市場研究73青島市房地產(chǎn)宏觀市場研究青島市房地產(chǎn)微觀市場研究青島房地產(chǎn)市場研究73青島市房地產(chǎn)宏觀市場研究73青島市的城市格局及資源分部形成了多個不同屬性的房地產(chǎn)板塊，其中高端板塊集中在沿海片區(qū)和市區(qū)南部，從南向北形成價值遞減板塊名稱單價總價產(chǎn)品和戶型客戶海岸線板塊（城市住宅）一線海景25000-30000元大于900萬別墅為主：大于300平一線海景國外或者外地財富階層二線海景16000元300-600萬多層和小高層為主：大于150平二線海景青島財富階層三線海景12000元200-300萬小高層和高層為主：120-160平三線海景青島準財富階層市區(qū)南部板塊（市北板塊）9000元60-140萬，主力100萬小高層和高層為主：60-160平，主力120平青島準財富階層+中產(chǎn)階層泛浮山后板塊7000-8500元60-100萬，主力80萬小高層和高層為主：100-120平城市中產(chǎn)階層市區(qū)北部板塊（四方板塊、李滄板塊）從南到北，遞減效應(yīng)明顯：7000-6000-5000-4500元70萬遞減到40萬多層、小高層均有：80-110平，主力85平中低收入階層（拆遷、低端改善等剛性需求）城陽板塊兩極分化嚴重——普通住宅：3000-5000元；高端住宅6000-8000元50-100萬小高層、高層、多層均有，小高層為主：80-180平，主力120-140城陽地緣性客戶+部分城市中產(chǎn)階層城陽板塊輻射北中國的強勢海景資源，對本區(qū)域不具可比性青島市的城市格局及資源分部形成了多個不同屬性的房地產(chǎn)板塊，其74李滄區(qū)板塊目前新盤供應(yīng)主要在集中李滄區(qū)東部，308國道以東，基本都是舊村改造項目1234項目名稱1綠城?理想之城2偉東?幸福之城3百通馨苑三期4和達?和城5百通?尚風尚水6潤發(fā)?湖畔雅居7華泰?翠海依居8中海?玫瑰庭院9山水雅居569879在售項目：3個未開盤：５個尾盤：1個李滄板塊李滄區(qū)板塊目前新盤供應(yīng)主要在集中李滄區(qū)東部，308國道以東，75區(qū)域價格平臺在5500左右。多層產(chǎn)品普遍比高層產(chǎn)品可實現(xiàn)1000元左右市場溢價；超大規(guī)模樓盤主要分布在李滄區(qū)東部、青銀高速沿線項目名稱價格（元/㎡）產(chǎn)品形式容積率總規(guī)模（萬平方米）未來供應(yīng)量（萬平方米）1綠城·理想之城洋房7500-9500，高層、小高層5500-7000洋房、小高層1.63209約1902偉東·幸福之城未開盤高層、小高層2.21401403百通馨苑七區(qū)均價5500多層、小高層28.6(各期總規(guī)模約130萬)無4和達·和城未開盤，預(yù)計洋房7000元，高層5500-6000花園洋房、高層公寓1.828285百通·尚風尚水公寓預(yù)計7000左右，聯(lián)排10000公寓、花園洋房、疊拼、聯(lián)排、雙拼別墅0.679.89.86潤發(fā)·湖畔雅居均價5500小高層1113.87華泰·翠海依居均價5500多層12.2無8中?！っ倒逋ピ何撮_盤多層、小高層、別墅11313李滄板塊區(qū)域價格平臺在5500左右。多層產(chǎn)品普遍比高層產(chǎn)品可實現(xiàn)1076區(qū)域總價區(qū)間50萬，以綠城理想之城為代表的大盤通過降低容積率的產(chǎn)品和配套實現(xiàn)高溢價，吸引本區(qū)域和市區(qū)的中高端改善性需求客戶，總價可以到100萬以上項目名稱主力戶型區(qū)間（㎡）總價區(qū)間1綠城?理想之城洋房120-300，小高層110、150、200小高層65-1202偉東?幸福之城80-90未開盤3百通馨苑三期80-90兩居；少量90-100三居50萬4和達?和城未開盤5百通?尚風尚水公寓107-140公寓:70-986潤發(fā)?湖畔雅居65㎡二居-90㎡三居，主力戶型80-90㎡507華泰·翠海依居90㎡左右二居508中海?玫瑰庭院一半以上是聯(lián)排和景觀戶型未開盤百通馨苑三期0102030404000元5000元6000元7000元綠城·理想之城（小高層）5060潤發(fā)·湖畔雅居華泰·翠海依居銷售價格與銷售速度圖銷售速度單位：月/套銷售價格單位：元/平70809010050套/月李滄板塊區(qū)域總價區(qū)間50萬，以綠城理想之城為代表的大盤通過降低容積率77致勝關(guān)鍵：在綠城進入市場前，青島房地產(chǎn)市場缺少高水平產(chǎn)品。以前本地開發(fā)商更多是憑借資源優(yōu)勢，尤其是海景房，基本就是在賣地。本項目以產(chǎn)品品質(zhì)勝出，吸引了許多改善型中高端客戶。

綠城理想之城——品牌優(yōu)勢，洋房產(chǎn)品力高，大規(guī)模社區(qū)自建配套項目基礎(chǔ)信息位置李滄區(qū)青銀高速路以東，九水東路以北，合川路銅川路以西占地面積273萬平方米建筑面積209萬平方米容積率1.63產(chǎn)品類型洋房、小高層、高層面積洋房120㎡-300㎡，小高層110、150、200㎡（復(fù)式）項目銷售信息產(chǎn)品類型成交均價（元/㎡

）總價（萬元）銷售速度（套/月）高層、小高5500-700060-70多層7500-9500-基本售完核心賣點：項目品牌、社區(qū)配套、洋房產(chǎn)品典型樓盤致勝關(guān)鍵：綠城理想之城——品牌優(yōu)勢，洋房產(chǎn)品力高，大規(guī)模社區(qū)78四方區(qū)是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，現(xiàn)有項目供應(yīng)基本都是原工廠搬造土地，周邊城市生活配套層次較低，限制了人們對這一地區(qū)的認知21項目名稱1萬科?金色城品2保利?百合花園3百通?雍翠華苑4魯岳?夢境江南5新華錦?鴻仕雅居在售項目：3個未開盤：1個４５４四方板塊四方區(qū)是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，現(xiàn)有項目供應(yīng)基本都是原工廠搬造土地，周邊79產(chǎn)品以高層為主，總規(guī)模普遍在20萬平米以內(nèi)，區(qū)域平臺價格在6000元稍多項目名稱價格（元/㎡）產(chǎn)品形式總規(guī)模（萬平方米）未來供應(yīng)量（萬平方米）1萬科·金色城品起價6300元/㎡，均價7300元/㎡小高層、高層2117.42保利·百合花園起價5280元/㎡，均價6000元/㎡高層22203百通·雍翠華苑未開盤，預(yù)計均價7500元/㎡高層，多層14.1814.184魯岳·夢境江南均價6000-6100元/㎡高層14.8105新華錦·鴻仕雅居起價6200元/㎡，均價6800元/㎡

高層1510四方板塊產(chǎn)品以高層為主，總規(guī)模普遍在20萬平米以內(nèi)，區(qū)域平臺價格在680主力戶型在80-90㎡左右，總價區(qū)間位于50-60萬，客戶以首次置業(yè)的剛性需求為主，價格敏感度高項目名稱主力戶型區(qū)間（平方米）總價區(qū)間（元）1萬科·金色城品9063-70萬2保利·百合花園80-120的兩居、三居50-60萬3百通·雍翠華苑80-130，主力戶型80-90，占50%以上未開盤4魯岳·夢境江南85-9455萬左右5新華錦·鴻仕雅居130-15080-90萬萬科金色城品0102030405000元6000元7000元8000元保利·百合花園5060新華錦·鴻仕雅居魯岳·夢境江南銷售價格與銷售速度圖銷售速度單位：月/套銷售價格單位：元/平70809010050套/月四方板塊價格優(yōu)勢是實現(xiàn)超越平臺銷售速度的因素；品牌和產(chǎn)品力是實現(xiàn)超越平臺價格的因素主力戶型在80-90㎡左右，總價區(qū)間位于50-60萬，客戶以81致勝關(guān)鍵：保利以低于四方區(qū)平臺價格進入市場，尤其是以低于人們的普遍心理價位6000元進行宣傳，吸引了大量剛性需求的購房者。

保利百合花園——品牌優(yōu)勢，以低于板塊平臺價位入市，形成旺銷項目基礎(chǔ)信息位置四方區(qū)金華支路，北鄰大沙路、南臨湖清路，緊鄰北嶺山森林公園占地面積6.8萬平方米建筑面積22.9萬平方米容積率3產(chǎn)品類型高層面積戶型區(qū)間60-120㎡，主力戶型為70-90㎡的兩居、三居室項目銷售信息產(chǎn)品類型成交均價（元/㎡

）總價（萬元）銷售速度（套/月）高層600050-60100核心賣點：低價、品牌典型樓盤致勝關(guān)鍵：保利百合花園——品牌優(yōu)勢，以低于板塊平臺價位入市，82市北區(qū)和浮山后板塊離青島最繁華的市中心距離最近，因此成為早期城市外溢人口的首選，但是隨著土地供應(yīng)的稀缺，這一區(qū)域的價格上漲較快項目名稱1竹韻山色2北國之春3青建橄欖城4海爾?東城國際5中房?福嶺嘉苑6新僑花園7錦繡華城8萬達?39克拉市北與浮山后板塊在售項目：7個尾盤：1個注：其中錦繡華城位于市南區(qū)與市北區(qū)交界，屬于市南區(qū)，但與市北區(qū)只差一個街區(qū)，因此放在這個板塊里做比較市北區(qū)和浮山后板塊離青島最繁華的市中心距離最近，因此成為早期83價格平均在6500-8000元，產(chǎn)品以高層為主，部分先靠近市南區(qū)的區(qū)位地段或洋房產(chǎn)品可以實現(xiàn)10000元的價位項目名稱價格（元/㎡）產(chǎn)品形式總規(guī)模（萬平方米）未來供應(yīng)量（萬平方米）1竹韻山色多層7300起，小高層6300起小高層、多層18142北國之春7000起價，現(xiàn)在價格在6900-500小高層35173青建橄欖城8000高層13無4海爾?東城國際高層8700元/、洋房10000-11000元/高層、情景洋房43無5中房?福嶺嘉苑起價6080高層6新僑花園起價5800，均價6500高層637錦繡華城9000-12000（帶1200精裝）多層洋房、小高層、高層2278萬達?39克拉均價10500高層公寓175市北與浮山后板塊價格平均在6500-8000元，產(chǎn)品以高層為主，部分先靠近市84總價區(qū)間主要集中在60-80萬，戶型主力區(qū)間位于80-90平米，總價、區(qū)位和產(chǎn)品形式對消化速度影響較大項目名稱主力戶型區(qū)間（平方米）總價區(qū)間（萬元）1竹韻山色70一居；90兩居44-652北國之春78-90兩居，101-120三居52-783青建橄欖城55-130，90為主力704海爾?東城國際高層80-90兩居，洋房140-150三居為主75-1605中房?福嶺嘉苑90左右兩居656新僑花園80-90兩居為主約占40%，110和135三居約占60%60-807錦繡華城60－150m2100以上8萬達?39克拉40-701居，80-120兩居或3居（已售完）40-7080-120中房·福嶺嘉苑0102030406000元7000元8000元9000元萬達·39克拉5060海爾·東城國際新僑花園銷售價格與銷售速度圖銷售速度單位：月/套銷售價格單位：元/平70809010050套/月竹韻山色110120市北與浮山后板塊錦繡·華城總價區(qū)間主要集中在60-80萬，戶型主力區(qū)間位于80-90平85板塊劃分：城陽目前房地產(chǎn)市場大致分為三大區(qū)域：以天泰城、水青木華等為主的南部區(qū)域；以百福山莊、千禧國際村為主的嶗山西麓休閑度假區(qū)域；以寶龍、萬科、匯豪景苑等項目為代表的城區(qū)中心區(qū)域。中心區(qū)域具有良好城市面貌和城市配套，以城陽本地客戶為主；沿308國道區(qū)域與市區(qū)距離較近，社區(qū)環(huán)境的打造和良好的配套是區(qū)域項目的亮點，以青島市內(nèi)和周邊產(chǎn)業(yè)人口為主；王沙路板塊以低密度別墅項目為主，形成別墅區(qū)意向，吸引城市中高端別墅客戶。城區(qū)中心區(qū)域王沙路板塊沿308國道區(qū)域流亭機場城陽房地產(chǎn)住宅市場板塊劃分資源：城市配套、良好城市風貌產(chǎn)品：小高層代表項目：萬科魅力之城、匯豪景苑；均價：4800-5400資源：自然生態(tài)資源良好產(chǎn)品：獨棟、雙拼、多層代表項目：香溪庭院、百福山莊；價格：別墅6000-8000元/平資源：交通便利、距離青島市區(qū)較近產(chǎn)品：多層、小高層代表項目：水清木華、天泰城價格：4300-5600元/平城陽板塊板塊劃分：城陽目前房地產(chǎn)市場大致分為三大區(qū)域：以天泰城、水青86城陽的銷售量主要集中在單價3000-4000的產(chǎn)品，戶型面積集中在80-100㎡以及100-120㎡09年3月城陽房地產(chǎn)成交（按價格分段）3000以下3000-40004000-50005000-60006000-70007000-8000成交面積13122㎡40069㎡28972㎡16068㎡6971㎡265㎡成交套數(shù)143套403套260套140套38套1套09年3月城陽房地產(chǎn)成交（按面積分段）60㎡以下60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡180㎡以上成交面積2318㎡7931㎡28014㎡27937㎡25704㎡5088㎡8476㎡成交套數(shù)51套111套309套251套190套32套41套80-90㎡的兩居和100-120㎡的3居是城陽市場比較暢銷的產(chǎn)品；總價30-50萬的產(chǎn)品，是城陽區(qū)域前階段的主要成交產(chǎn)品；城陽板塊城陽的銷售量主要集中在單價3000-4000的產(chǎn)品，戶型面積87城陽目前可售樓盤的套數(shù)和面積都居于全市各區(qū)域首位，面積比達14.8%套數(shù)面積（萬㎡）套數(shù)比面積比全市39666352.32市南區(qū)358331.249.03%8.87%市北區(qū)147314.433.71%4.10%四方區(qū)177016.884.46%4.79%李滄區(qū)11199.712.82%2.76%嶗山區(qū)314027.927.92%7.92%城陽區(qū)555751.0214.01%14.48%黃島區(qū)482643.3112.17%12.29%截止2009年4月青島市全市可售住宅套數(shù)39666套，面積352萬平米。城陽區(qū)可售住宅套數(shù)為5557套，占全市可售套數(shù)的14%，居各區(qū)之首，是李滄數(shù)量的5倍城陽區(qū)目前可售面積約51萬平米，占全市可售面積的14.5%。城陽房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況住宅辦公商業(yè)面積966,701㎡67,047㎡583,299㎡套數(shù)8305套571套8548套數(shù)據(jù)來源：青島房地產(chǎn)交易網(wǎng)城陽板塊城陽韓國客群08年初已有向李滄方向蔓延的趨勢，但是由于08年后半年金融海嘯影響，大量撤離暫時中斷了這種蔓延；城陽近三年進行大量的房地產(chǎn)開發(fā)，在08年金融海嘯之后消化量減慢，導(dǎo)致有一定市場存量積壓；城陽目前可售樓盤的套數(shù)和面積都居于全市各區(qū)域首位，面積比達188萬科·魅力之城——高品牌價值，準確定位，成為城市標桿典型樓盤項目基礎(chǔ)信息位置迎澤區(qū)并州路與橋東街交匯處往東50米路南占地面積20萬平方米建筑規(guī)模38萬平方米容積率2.2面積主力戶型85-90㎡二居，115-118三居室價格小高層均價5300-5400；期房5200-5300消化速度90-110/月交通緊鄰興陽路，15分鐘車程可達機場；15-20分鐘可達李滄中心；配套社區(qū)幼兒園，社區(qū)對面世紀公園，東側(cè)緊鄰新天地城市景觀帶核心賣點：萬科的品牌價值，良好的周邊環(huán)境，多元化產(chǎn)品線項目優(yōu)勢：區(qū)位：距離機場、李滄、城陽中心都比較近；環(huán)境：緊鄰青島新天地、世紀公園品牌：萬科的品牌影響力產(chǎn)品：針對不同客群定位產(chǎn)品，有機場空乘人員的螞蟻工房，針對市區(qū)客戶的U5房，以及針對當?shù)乜蛻艉晚n國客戶的毛坯房。部分明確來源客戶構(gòu)成市內(nèi)四區(qū)20-30%城陽本地8-10朝鮮族客戶8-10%省外客戶5-7%08年下半年銷售狀況也不好，二期小高層比一期價格降了近1000，2、3月份突然銷售狀況非常好，4月份銷售情況不如2、3月份；5、6月份價格有可能上調(diào)，目前感覺房子不購買的，我們可能要控制節(jié)奏；

銷售經(jīng)理訪談萬科·魅力之城——高品牌價值，準確定位，成為城市標桿典型樓盤89典型樓盤卓越·蔚藍群島——依靠高資源價值，低價格吸引市區(qū)置業(yè)人群項目優(yōu)勢：低成本：地塊屬于鹽堿地，取地成本低；資源環(huán)境：當?shù)啬赣H河白沙河的入?？诖笠?guī)模：50萬人，大規(guī)模社區(qū)；自補配套：幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、高級酒店項目基礎(chǔ)信息位置城陽區(qū)雙元路南段白沙河入?？谡嫉孛娣e總占地面積1340畝（100萬平米）建筑規(guī)?？偨ㄖ娣e160萬平米，住宅140萬平米，I期建面30萬容積率1.6面積高層90-150㎡；洋房77-200㎡價格多層5000起；高層4000起消化速度3、4月份120-130套/月交通自己運營內(nèi)部巴士；配套計劃引入師大附中、附小，全社區(qū)3個幼兒園，二期和三期分別引入小學(xué)、中學(xué)；我們2月份買的小高層，當時搞活動3800/㎡，省下錢可以自己買個車，家住市區(qū)，來回也挺方便的；

市區(qū)成交客戶核心賣點：利用自身資源，生態(tài)湖景水景打造，大規(guī)模社區(qū)開發(fā)自建配套，低價典型樓盤卓越·蔚藍群島——依靠高資源價值，低價格吸引市區(qū)置業(yè)90四方區(qū)李滄區(qū)市北區(qū)市南區(qū)嶗山區(qū)通過板塊分析，我們可以發(fā)現(xiàn)青島市客戶已經(jīng)形成郊區(qū)化置業(yè)流向，李滄區(qū)成為同時承接剛性需求和改善性需求郊區(qū)化的優(yōu)選區(qū)域藍色箭頭：剛性需求流向黃色箭頭：改善型需求流向李滄東部ＣＬＤ城陽市中心青銀高速308國道重慶路四流路隨著市區(qū)房價的攀升和城市改造的推動，城市居民逐步郊區(qū)化置業(yè)，置業(yè)人口從青島市區(qū)沿膠州灣從南向逐步向四方、李滄、包括城陽的郊區(qū)蔓延。被動郊區(qū)化、以剛性需求為主的客戶群體主要沿四流路和重慶路向四方和李滄區(qū)域蔓延。本區(qū)域?qū)儆谇鄭u舊城，人口密度較高，公共交通發(fā)達，城市配套較好。主動郊區(qū)化、以改善型需求為主的客戶群早期向泛浮山后發(fā)展，但由于浮山后區(qū)域土地和樓盤供應(yīng)減少、產(chǎn)品打造水平一般，現(xiàn)在已出現(xiàn)沿青銀高速向李滄東部和城陽市擴展的明顯趨勢。本區(qū)域?qū)儆诔鞘行聟^(qū)，大盤產(chǎn)品力較強，開發(fā)商品牌優(yōu)勢明顯。四方區(qū)李滄區(qū)市北區(qū)市南區(qū)嶗山區(qū)通過板塊分析，我們可以發(fā)現(xiàn)青島91項目優(yōu)劣與可行性建議92項目優(yōu)劣與可行性建議9292O——機會地塊1SWOT分析S——優(yōu)勢W——劣勢T——威脅毗鄰青銀高速與308國道，通達性較好有一定山體景觀和湖水景觀資源地塊內(nèi)建筑物較少，拆遷相對容易周邊城市配套一般項目進入性目前較差周邊分布有強大的競爭樓盤，綠城、偉東、天泰三個大盤，都在100萬平米以上。其中綠城是全國性的品牌開發(fā)商，后兩者是青島當?shù)赜杏绊懥Φ钠放崎_發(fā)商。三個項目已經(jīng)形成了品牌效應(yīng)和項目口碑，吸引了主動郊區(qū)化的客戶，對本項目未來的客戶形成截流和分流。由于競爭對手都是大盤，本項目難以與這些項目形成差異化沿青銀高速區(qū)域作為中高端改善性居住片區(qū)，認知已經(jīng)形成O——機會地塊1SWOT分析S——優(yōu)勢W——劣勢T——威脅93地塊1項目可行性分析項目可行的條件——本項目周邊競爭項目由品牌開發(fā)商操作，項目規(guī)模體量龐大，產(chǎn)品力強于市場一般水平，區(qū)域?qū)⒃谳^長階段將面臨激烈競爭。本項目的操作將對開發(fā)水平和營銷水平要求很高。如果可以用較低的取地成本，在地價上形成成本優(yōu)勢，未來有可能形成價格上的競爭優(yōu)勢，在區(qū)域競爭中勝出。決策關(guān)鍵點：地價是否足夠低？低到可以跟競爭對手相比形成競爭優(yōu)勢地塊1項目可行性分析項目可行的條件——決策關(guān)鍵點：地價是否94地塊2SWOT分析S——優(yōu)勢W——劣勢O——機會T——威脅有較好的山體景觀和河景資源離城市中心距離相對較近目前通達性一般，需要繞道308才能從市區(qū)進入本項目，未來如果區(qū)域內(nèi)部合川路通往嶗山區(qū)打通，將會大大提升本項目的交通可達性地塊內(nèi)有部分建筑物合川路是否打通目前處于不確定狀態(tài)。如果長期合川路不能打通，本項目與市區(qū)的聯(lián)系將受到影響，削弱本項目與市中心的距離優(yōu)勢