鄭州小李莊項目初步定位及規(guī)劃建議課件

小李莊項目初步定位及規(guī)劃建議小李莊項目初步定位及規(guī)劃建議住宅部分住宅部分中南板塊地產(chǎn)市場供需狀況小李莊所在中南板塊特征片區(qū)支持快速銷售的中高檔大盤應(yīng)具備哪些特點報告思路與結(jié)構(gòu)中南板塊地產(chǎn)市場供需狀況小李莊所在中南板塊特征片區(qū)支持快速銷中南片區(qū)：1、繁華城區(qū)與市郊的結(jié)合部，經(jīng)濟發(fā)展和城市二次開發(fā)進程緩慢；2、居住人口密度大、生活配套齊全，生活氛圍濃厚；

3、周邊聚集了大量的專業(yè)批發(fā)市場，大鄭州格局下的橋頭堡中南板塊中南板塊鄭州市最密集的行政事業(yè)單位分布區(qū)域新密\滎陽\新鄭\許昌\平頂山\周口\南陽市級\區(qū)級行政事業(yè)單位:幾百家,全方位醫(yī)療體系及科研機構(gòu);完善的幼兒園\小學(xué)\中學(xué)\大學(xué)教育設(shè)施吸納鄭州新移民可能性極大中南片區(qū)：1、繁華城區(qū)與市郊的結(jié)合部，經(jīng)濟發(fā)展和城市二次開發(fā)本案中南板塊人口密度極大,人均住房面積低于全市水平片區(qū)內(nèi)需求旺盛,片區(qū)居住產(chǎn)品升級換代時機正佳.片區(qū)內(nèi)高收入居民居住現(xiàn)狀欠佳,多以90年前后的產(chǎn)品.地鐵規(guī)劃使片區(qū)接納更多白領(lǐng)階層成為可能,也大大提升了片區(qū)物業(yè)的增值保值功能.關(guān)鍵詞:二手房成交量及成交價格本案中南板塊人口密度極大,人均住房面積低于全市水平片區(qū)內(nèi)需求職業(yè)日常生活消費休閑娛樂消費子女教育支出教師醫(yī)生10％—20％10％—15％15％—20％私營業(yè)主15％—20％15％—20％10％—15％行政單位10％—20％10％—15％15％—20％企事業(yè)單位10％—20％10％—15％15％—20％離退休人員30％—50％5％—10％城中村居民5％—10％10％—15％2％—5％職業(yè)月收入（元）教師醫(yī)生1500-3000私營業(yè)主3000－20000以上行政單位2000-4000企事業(yè)單位1800-3000離退休人員1000-2000城中村居民10000-15000中南板塊片區(qū)人口收入較高,購買能力強.但在日常生活消費及休閑娛樂消費明顯偏向其它區(qū)域.片區(qū)人口收入穩(wěn)定,區(qū)域認(rèn)同度高.職業(yè)日常生活消費休閑娛樂消費子女教育支出教師醫(yī)生10％—20小李莊所在中南板塊特征區(qū)域配套完善生活氛圍濃厚,但缺乏高品質(zhì)供應(yīng)產(chǎn)品;區(qū)域人口收入與其居住現(xiàn)狀不吻合,潛在購買力強勁;區(qū)域?qū)ν鈦硇乱泼裎?人脈網(wǎng)絡(luò)復(fù)雜,扎堆現(xiàn)象嚴(yán)重;周邊中小型專業(yè)市場眾多,從業(yè)人員眾多,符合潛在購買群體特征;中南板塊具備了品質(zhì)化大盤出現(xiàn)的必備因素板塊市場供應(yīng)現(xiàn)狀如何小李莊所在中南板塊特征區(qū)域配套完善生活氛圍濃厚,但缺乏高品質(zhì)中南板塊地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀小李莊所在中南板塊特征片區(qū)支持快速銷售的中高檔大盤應(yīng)具備哪些特點報告思路與結(jié)構(gòu)中南板塊地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀小李莊所在中南板塊特征片區(qū)支持快速銷金源第一城綠都城長城康橋華城亞星盛世家園帝湖花園

方圓創(chuàng)世中南板塊品質(zhì)化大盤供應(yīng)缺口極大據(jù)同致行調(diào)查:1、鄭州西區(qū)品質(zhì)化大盤供應(yīng)短缺現(xiàn)象嚴(yán)重,導(dǎo)致西區(qū)人被迫性置業(yè)東區(qū).2、本項目所在區(qū)域周邊兩公里范圍內(nèi)品質(zhì)化大盤供應(yīng)為零；3、西、南三個典型大盤，外來置業(yè)比例平均高達(dá)近4成，偏中三個品質(zhì)樓盤外來置業(yè)比例近3成。板塊舊城改造難度大，故供應(yīng)量偏小，而綠都城、亞星、帝湖郊居化造城運動應(yīng)運而生，小李莊項目機會巨大。金源第一城綠都城長城康橋華城亞星盛世家園帝湖花園方圓區(qū)域在售樓盤價格集中在3300-4500元/平方米之間。帝湖王府4500430041003900370035003300綠都城永威·鑫城長城康橋華城翰林世家仟禧·桃源國際公寓4500430041003900370035003300亞星盛世家園城西板塊、西南板塊產(chǎn)品價值參次不齊同致行觀點：西區(qū)品質(zhì)化項目與東區(qū)價差呈縮小趨勢；西區(qū)及西南區(qū)產(chǎn)品參次不齊，整體價格偏低，價格大幅上升難度大；品質(zhì)化大盤存在著較大市場機會。區(qū)域在售樓盤價格集中在3300-4500元/平方米之間。帝湖戶均面積分析：一房戶均面積32-48平米，占供應(yīng)量的7.85%，二房戶均面積80-104平米，占供應(yīng)量的29.77%；三房戶均面積112-150平米，占供應(yīng)量的48.59%；四房大戶型戶均面積157-212平米，占供應(yīng)量的13.8%。中小套型存在著巨大的市場機會項目名稱一房比例二房比例三房比例四房及以上比例金源第一城41-4315%66-10365%130-14015%135-1675%綠都城550.7%75-9031.6%88-13067%1620.7%長城康橋華城28-5536%10015%118-16740%167-2069%方圓創(chuàng)世————86-12025%119-14957%158-27918%亞星盛世家園28-5116%60-10320%92-15244%155-22220%帝湖花園405%98-10830%130-21050%170-24015%平均值32.8—48.880.8—104112.8—150157—212同致行觀點：新供應(yīng)產(chǎn)品提供產(chǎn)品面積趨小，而市場仍以中大戶型為主；一房及小三房成為新寵；客戶對產(chǎn)品的關(guān)注度逐漸提高，成熟日益成熟。戶均面積分析：一房戶均面積32-48平米，占供應(yīng)量的7.85項目橫向類比：暢銷戶型細(xì)節(jié)特征項目名稱戶型面積主臥客廳餐廳次臥次臥廚房WC陽臺戶型特色面積開間進深面積開間進深面積面積面積面積面積面積金源第一城72.87㎡2房2廳13.73.14.41744.29.59.2--7.25.44.1格局方正、功能齊全、觀景陽臺41.50㎡1房1廳11.43.13.712.53.33.8------6.444.5綠都城89㎡三房兩廳113.6312.963.63.69.79.877.8533.7干濕分離、全明設(shè)計、長城康橋華城100㎡2室2廳173.74.5173.74.51214—75.39.5戶型全明設(shè)計，方正實用；臥室、客廳南向采光。方圓創(chuàng)世125㎡三房兩廳26.24.75.5323.74.55.212.4516.2315.6385.985.83超大觀景陽臺，兩次臥大開窗設(shè)計，廚房寬敞亞星盛世家園103.㎡三房兩廳

17.853.94.522.954.25.16.316.83126.295.377.3布局規(guī)整，實用性強，客廳和兩臥都朝陽帝湖花園160㎡三房兩廳194.24.5324.96.51010151067大型入戶花園、超大客廳開間項目橫向類比：暢銷戶型細(xì)節(jié)特征項目戶型主臥客廳餐廳次臥次項目橫向類比：戶型設(shè)計及創(chuàng)新項目名稱暢銷戶型戶型創(chuàng)新金源第一城70、90平米兩房錯層挑空露臺、開窗形式多樣綠都城90、130平米三房全明設(shè)計，大開間、短進深，開窗形式多樣長城康橋華城118平米三房入戶花園、多陽臺、開窗形式多樣方圓創(chuàng)世119平米三房景觀陽臺、多窗設(shè)計亞星盛世家園128平米三房多陽臺、開窗形式多樣帝湖花園160平米三房入戶花園、玄關(guān)、儲衣間等多功能房樓盤名稱凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶花園露臺多陽臺空中花園贈送夾層金源第一城★★★★----綠都城--------------長城康橋華城★--★--★----方圓創(chuàng)世★------★----亞星盛世家園--------★----帝湖花園★--★--★----產(chǎn)品設(shè)計平庸，多層具多，產(chǎn)品亟待創(chuàng)新在對該片區(qū)重點競爭樓盤進行對比分析，該片區(qū)競爭物業(yè)相比周邊其他片區(qū)的新盤供給，產(chǎn)品設(shè)計過于保守，缺乏創(chuàng)新。通過隨機抽樣調(diào)查：客戶對創(chuàng)新的產(chǎn)品特別是贈送空間接受度較高，市場需求空間較大。項目橫向類比：戶型設(shè)計及創(chuàng)新項目名稱暢銷戶型戶型創(chuàng)新金源第一項目名稱一期二期三期四期五期推出量銷售率周期推出量銷售率周期推出量銷售率周期推出量銷售率周期推出量銷售率周期金源第一城18萬95%6個月12萬———————————綠都城10萬87.6%5個月10萬———————————長城康橋華城10萬90%6個月3萬80%6個月2萬————————方圓創(chuàng)世2.9萬100%12個月3萬90%1個月2萬————————亞星盛世家園6萬100%3個月4.6萬100%10個月6.6萬100%4個月6.3萬90%9個月6.3萬70%16個月帝湖花園10萬100%12個月16萬95%12個月36萬80%24個月36萬40%6個月———項目橫向類比：銷售狀況及周期單位：平方米項目一期二期三期四期五期推出量銷售率周期推出量銷售率周期推15.688.7614.111.45.66萬12萬18萬24萬30萬金源第一城綠都城長城康橋華城方圓創(chuàng)世亞星盛世家園16帝湖花園片區(qū)消化情況如圖所示，個盤平均年消化量8-10萬平米，其中素質(zhì)較高的帝湖花園憑借地市客戶的充實，2006年創(chuàng)記錄地達(dá)到16萬以上。這主要是由于產(chǎn)品供應(yīng)偏大，而且產(chǎn)品線及功能單一所致。個盤平均年消化量10萬平米，消化速率緩慢數(shù)據(jù)統(tǒng)計：自2005年5月以來，未知客戶？15.688.7614.111.45.66萬12萬18萬24小李莊所在中南板塊市場狀況片區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品與城市主流需求產(chǎn)品脫節(jié)，中小套型存在缺口;片區(qū)發(fā)展商產(chǎn)品創(chuàng)新能力弱，創(chuàng)新型產(chǎn)品存在沖擊力;片區(qū)居住型產(chǎn)品功能單一、產(chǎn)品線不夠豐富，競爭力弱;片區(qū)個別戶型存量房滯銷，開發(fā)商不成熟，存在著惡性價格戰(zhàn)的可能性。板塊住宅升級需求迫切，速度和創(chuàng)新是區(qū)域成功之匙打造何種產(chǎn)品才能實現(xiàn)快速占領(lǐng)市場，規(guī)避市場風(fēng)險小李莊所在中南板塊市場狀況片區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品與城市主流需求產(chǎn)品脫節(jié)中南板塊地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀小李莊所在中南板塊特征片區(qū)支持快速銷售的中高檔大盤應(yīng)具備哪些特點報告思路與結(jié)構(gòu)中南板塊地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀小李莊所在中南板塊特征片區(qū)支持快速銷項目名稱中原區(qū)二七區(qū)管城區(qū)新密、周口、鞏義等地市其它金源第一城75%15%5%5%綠都城60%6%30%4%長城康橋華城10%63%3%8%16%亞星盛世家園30%35%10%15%10%帝湖花園40%30%5%20%5%大鄭州、大中原的客戶資源開發(fā)戰(zhàn)略項目橫向類比：客戶來源及主力客戶構(gòu)成職業(yè)行政機關(guān)、教育機構(gòu)公務(wù)員及事業(yè)單位員工、周邊專業(yè)批發(fā)市場生意客年齡以40-45歲客戶居多，年齡結(jié)構(gòu)偏大家庭結(jié)構(gòu)以三口家庭結(jié)構(gòu)為主，多有三代同堂家庭家庭收入平均年收入6-10萬元（不含公務(wù)員灰色收入）置業(yè)次數(shù)多次置業(yè)占75%，首次置業(yè)占25%需求特點渴望改善目前的居住環(huán)境，提升居住品質(zhì)，對總價較為敏感放大放大所在區(qū)客戶占30%--50%周邊區(qū)客戶占10%--30%新密、新鄭、鞏義、周口、平頂山等地市客戶群體比例較大，約占15%-20%。項目名稱中原區(qū)二七區(qū)管城區(qū)新密、周口、鞏義等地市其它金源第一客戶定位——客戶層主要為本片區(qū)公務(wù)員、企事業(yè)員工、生意人和地市客戶來源人數(shù)收入狀況主要特征關(guān)注指數(shù)公務(wù)員、企事業(yè)單位員工3-4萬人人均年收入4~6萬元區(qū)委、財政局、市區(qū)級法院、大專院校等單位職工，以改善居住環(huán)境為主★★★★★生意客整體從業(yè)人員約2-3萬人均年收入10~15萬元分布區(qū)域較泛★★★★地市客戶———家庭年收入15萬元以上改善生活或孩子教育環(huán)境★★★★客戶構(gòu)成：本片區(qū)企事業(yè)單位員工35%周邊從商私營老板20%新密、鞏義等地市客戶30%市區(qū)其他片區(qū)輻射客戶15%關(guān)鍵點提煉具象描述看重地段環(huán)境重視教育資源重視小區(qū)配套長期在此居住，認(rèn)可片區(qū)的地段和位置看重周邊豐富的教育資源配套希望小區(qū)有休閑娛樂、購物超市、百貨等配套要求偏經(jīng)濟型戶型追求實惠容易接受創(chuàng)新面積不宜過大，希望有80平米左右兩房三房面積控制在130平米，不宜過大，要方正實用對戶型創(chuàng)新比較認(rèn)可，特別是贈送面積的創(chuàng)新高層對物業(yè)管理要求高，希望正規(guī)、舒適的物業(yè)管理購房投資為主總價敏感投資客占到了絕對的比重，甚至高于自住客戶的比例對總價較為敏感客戶定位——客戶層主要為本片區(qū)公務(wù)員、企事業(yè)員工、生意人和地以什么樣的住宅產(chǎn)品線配比足以打擊市場，速度制勝？戶型配比建議戶型結(jié)構(gòu)面積區(qū)間（㎡）戶型比例原因單房35+510%70%1房1衛(wèi)50+510%該一房可與二房拼合2房2廳1衛(wèi)80+540%首次置業(yè)者的偏愛及適應(yīng)片區(qū)老齡化需要3房2廳1衛(wèi)85+510%經(jīng)濟型三房，可與一房拼合3房2廳2衛(wèi)105-12015%該種三房是鄭州暢銷戶型3房/4房135+510%滿足品質(zhì)客戶需求復(fù)式160-1805%30%舒適型客戶需求，待挖掘群體自身配套及區(qū)域配套型功能，有一定的市場空白點特征，打擊市場的生力軍品質(zhì)及創(chuàng)新型升級產(chǎn)品，一舉占領(lǐng)市場高地住宅整體品質(zhì)拉升型產(chǎn)品，提高住宅檔次以什么樣的住宅產(chǎn)品線配比足以打擊市場，速度制勝？以什么樣的住宅產(chǎn)品線分布有利于整體品質(zhì)提升？B、居住價值其次，適宜布局中大、中戶型A、居住價值最高，適宜中大、大戶型布局C、居住價值第三，適宜中、中小戶型產(chǎn)品布局D、居住價值第四，適宜布局中小、小戶型住宅E、居住價值最低，適宜布局小戶型公寓以什么樣的住宅產(chǎn)品線分布有利于整體品質(zhì)提升？B、項目戶型設(shè)計與創(chuàng)新的指導(dǎo)原則客戶特征——目前置業(yè)觀念較為原始，但處于上升期，對新事物有非常強的心理接受度，且具備一定的經(jīng)濟承受能力；戰(zhàn)略目標(biāo)——通過高性價比提升產(chǎn)品優(yōu)勢，從而體現(xiàn)項目國際化的形象定位并實現(xiàn)快速走量、為后期奠定基礎(chǔ)的戰(zhàn)略目標(biāo)；市場競爭——產(chǎn)品，尤其戶型，是項目核心競爭力的關(guān)鍵組成部分，在日趨激烈的競爭環(huán)境下，本項目必須展現(xiàn)強勁的產(chǎn)品優(yōu)勢；市場現(xiàn)狀——站在大市場背景的視野來看，目前當(dāng)?shù)卦O(shè)計水平非常低，先進城市已有的成熟、先進的設(shè)計為我們提供了堅固的基礎(chǔ)。本項目戶型設(shè)計與創(chuàng)新的考慮因素：本項目戶型設(shè)計與創(chuàng)新的指導(dǎo)原則：適度創(chuàng)新的戶型設(shè)計借鑒市場上優(yōu)秀項目成熟的戶型設(shè)計，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣，提供符合本片區(qū)市場需求的標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；本項目所推薦的創(chuàng)新是相對的，創(chuàng)新是適度的，必須以成本控制為前提。項目戶型設(shè)計與創(chuàng)新的指導(dǎo)原則客戶特征——目前置業(yè)觀念較為原始陽光觀景房入戶花園凸式衣櫥實惠舒適借鑒一：戶型平面設(shè)計

創(chuàng)新元素：露臺、隱藏式衣柜、可拆卸凸窗。明廚、明衛(wèi)，自然通風(fēng)采光。贈送入戶花園、露臺。項目戶型建議設(shè)計要點陽光觀景房入戶花園凸式衣櫥實惠舒適借鑒一：戶型平面設(shè)計項目戶客廳陽臺入戶花園空中花園凸式衣櫥項目戶型建議設(shè)計要點客廳陽臺入戶花園空中花園凸式衣櫥項目戶型建議設(shè)計要項目戶型建議設(shè)計要點---市場實例借鑒76平米的2房2廳1衛(wèi)＋功能房＋入戶花園90平米的3房2廳2衛(wèi)＋入戶花園入戶花園功能房大凸窗露臺2房76平米在保證了傳統(tǒng)的設(shè)計元素如凸窗、入戶花園雙陽臺，增加了創(chuàng)新元素—露臺、功能房。明廚、明衛(wèi)，自然通風(fēng)采光，提高居住的舒適度。贈送入戶花園、露臺、功能房，提高產(chǎn)品的附加值。項目戶型建議設(shè)計要點---市場實例借鑒76平米的2落地凸窗送面積

落地凸窗高度不受2.2米層高限制，達(dá)到2.4米，磚砌假凸窗臺板，入伙后再打掉，整個凸窗不算面積臥室送衣柜面積將衣柜位置的底部砌筑450高的臺面，將衣柜位置凹進去，做成凸窗形式，入伙后同樣可以將450高的臺面打掉，成為真正的落地衣柜位置陽臺送面積陽臺錯層布置，使陽臺頂蓋高度達(dá)到兩層層高空中花園送面積錯層布置入戶生活陽臺可將其改造成儲藏室，相當(dāng)于贈送50％的陽臺面積贈送面積的具體做法項目戶型建議設(shè)計要點落地凸窗送面積贈送面積的具體做法項目戶型建議打掉后樣板可拆卸凸窗實例圖交樓標(biāo)準(zhǔn)外墻與外窗齊平外立面是看不出是凸窗比步入式凸窗更好使用，空間沒有壓抑感

項目戶型建議實例打掉后樣板可拆卸凸窗實例圖交樓標(biāo)準(zhǔn)外墻與外窗齊平外立面是總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃建議規(guī)劃建議：1、項目具備足夠條件成為片區(qū)的商業(yè)核心，但商業(yè)同時對居住的舒適度影響較大；2、現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)形態(tài)基本可行，因電子原器件批發(fā)對整體檔次影響較大，建議只引進成品電子市場；3、商業(yè)形態(tài)可做得再豐富一點以更促進人流。如通過設(shè)計改變將“步行商業(yè)街”概念擴張為“步行商業(yè)網(wǎng)”；中地塊在鄰接廣場的裙樓上可設(shè)計梯田式屋頂花園（含大樓梯，電扶梯，跌水）引人流上二、三層等。4、中地塊里的廣場建議設(shè)計成下沉式。這樣對提升旁邊三層商業(yè)的價值有幫助。5、中地塊里的電影院因為也是聚人氣的，所以其入口應(yīng)該放到一個又鄰廣場又相對比較居中的位置，但務(wù)必要放到三層以不犧牲一二層黃金街鋪。規(guī)劃建議：1、項目具備足夠條件成為片區(qū)的商業(yè)核心，但商業(yè)同時6、東地塊的酒店式公寓建議定位為商務(wù)公寓，以滿足片區(qū)內(nèi)中低檔辦公的需求。7、東地塊里的建材商場一定要為每鋪提供足夠的庫藏空間和一個方便的公共卸貨區(qū)（也可以是在地下）。8、建議西地塊北半部分做檔次較高的大戶型，同西邊的安置房片區(qū)用隔離景觀處理。9、中地塊北半因會有個大面積屋頂花園來做墊，所以還可布置一部分較大的戶型，比西地塊檔次低一些。另外廣場和住宅樓最好不要直接相鄰?？蛇\用樹木或其他較大的景觀處理來隔開。10、寫字樓裙樓一層建議規(guī)劃為中西式快餐，一方面作為商業(yè)和寫字樓的配套，另一方面也可服務(wù)沿大學(xué)路往南的大量學(xué)生人口。6、東地塊的酒店式公寓建議定位為商務(wù)公寓，以滿足片區(qū)內(nèi)中低檔此地塊若以后定為安置房那必須用景觀處理與A區(qū)隔離項目規(guī)劃建議幾交通流線此住宅樓不宜直接與廣場相鄰，建議用景觀處理隔離廣場建議設(shè)計為下沉式，以更提高其旁邊商場的價值此處需要另設(shè)個亮點以吸引人流此處需要另設(shè)個亮點以吸引人流此棟小戶型建議做成商務(wù)公寓，滿足不同層次的辦公需求家庭飾品精品燈飾街文化用品中心此地塊若以后定為安置房那必須用景觀處理與A區(qū)隔離項目規(guī)劃建議祝您身體健康！祝項目順利！THEEＮＤ！祝您身體健康！祝項目順利！小李莊項目初步定位及規(guī)劃建議小李莊項目初步定位及規(guī)劃建議住宅部分住宅部分中南板塊地產(chǎn)市場供需狀況小李莊所在中南板塊特征片區(qū)支持快速銷售的中高檔大盤應(yīng)具備哪些特點報告思路與結(jié)構(gòu)中南板塊地產(chǎn)市場供需狀況小李莊所在中南板塊特征片區(qū)支持快速銷中南片區(qū)：1、繁華城區(qū)與市郊的結(jié)合部，經(jīng)濟發(fā)展和城市二次開發(fā)進程緩慢；2、居住人口密度大、生活配套齊全，生活氛圍濃厚；

3、周邊聚集了大量的專業(yè)批發(fā)市場，大鄭州格局下的橋頭堡中南板塊中南板塊鄭州市最密集的行政事業(yè)單位分布區(qū)域新密\滎陽\新鄭\許昌\平頂山\周口\南陽市級\區(qū)級行政事業(yè)單位:幾百家,全方位醫(yī)療體系及科研機構(gòu);完善的幼兒園\小學(xué)\中學(xué)\大學(xué)教育設(shè)施吸納鄭州新移民可能性極大中南片區(qū)：1、繁華城區(qū)與市郊的結(jié)合部，經(jīng)濟發(fā)展和城市二次開發(fā)本案中南板塊人口密度極大,人均住房面積低于全市水平片區(qū)內(nèi)需求旺盛,片區(qū)居住產(chǎn)品升級換代時機正佳.片區(qū)內(nèi)高收入居民居住現(xiàn)狀欠佳,多以90年前后的產(chǎn)品.地鐵規(guī)劃使片區(qū)接納更多白領(lǐng)階層成為可能,也大大提升了片區(qū)物業(yè)的增值保值功能.關(guān)鍵詞:二手房成交量及成交價格本案中南板塊人口密度極大,人均住房面積低于全市水平片區(qū)內(nèi)需求職業(yè)日常生活消費休閑娛樂消費子女教育支出教師醫(yī)生10％—20％10％—15％15％—20％私營業(yè)主15％—20％15％—20％10％—15％行政單位10％—20％10％—15％15％—20％企事業(yè)單位10％—20％10％—15％15％—20％離退休人員30％—50％5％—10％城中村居民5％—10％10％—15％2％—5％職業(yè)月收入（元）教師醫(yī)生1500-3000私營業(yè)主3000－20000以上行政單位2000-4000企事業(yè)單位1800-3000離退休人員1000-2000城中村居民10000-15000中南板塊片區(qū)人口收入較高,購買能力強.但在日常生活消費及休閑娛樂消費明顯偏向其它區(qū)域.片區(qū)人口收入穩(wěn)定,區(qū)域認(rèn)同度高.職業(yè)日常生活消費休閑娛樂消費子女教育支出教師醫(yī)生10％—20小李莊所在中南板塊特征區(qū)域配套完善生活氛圍濃厚,但缺乏高品質(zhì)供應(yīng)產(chǎn)品;區(qū)域人口收入與其居住現(xiàn)狀不吻合,潛在購買力強勁;區(qū)域?qū)ν鈦硇乱泼裎?人脈網(wǎng)絡(luò)復(fù)雜,扎堆現(xiàn)象嚴(yán)重;周邊中小型專業(yè)市場眾多,從業(yè)人員眾多,符合潛在購買群體特征;中南板塊具備了品質(zhì)化大盤出現(xiàn)的必備因素板塊市場供應(yīng)現(xiàn)狀如何小李莊所在中南板塊特征區(qū)域配套完善生活氛圍濃厚,但缺乏高品質(zhì)中南板塊地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀小李莊所在中南板塊特征片區(qū)支持快速銷售的中高檔大盤應(yīng)具備哪些特點報告思路與結(jié)構(gòu)中南板塊地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀小李莊所在中南板塊特征片區(qū)支持快速銷金源第一城綠都城長城康橋華城亞星盛世家園帝湖花園

方圓創(chuàng)世中南板塊品質(zhì)化大盤供應(yīng)缺口極大據(jù)同致行調(diào)查:1、鄭州西區(qū)品質(zhì)化大盤供應(yīng)短缺現(xiàn)象嚴(yán)重,導(dǎo)致西區(qū)人被迫性置業(yè)東區(qū).2、本項目所在區(qū)域周邊兩公里范圍內(nèi)品質(zhì)化大盤供應(yīng)為零；3、西、南三個典型大盤，外來置業(yè)比例平均高達(dá)近4成，偏中三個品質(zhì)樓盤外來置業(yè)比例近3成。板塊舊城改造難度大，故供應(yīng)量偏小，而綠都城、亞星、帝湖郊居化造城運動應(yīng)運而生，小李莊項目機會巨大。金源第一城綠都城長城康橋華城亞星盛世家園帝湖花園方圓區(qū)域在售樓盤價格集中在3300-4500元/平方米之間。帝湖王府4500430041003900370035003300綠都城永威·鑫城長城康橋華城翰林世家仟禧·桃源國際公寓4500430041003900370035003300亞星盛世家園城西板塊、西南板塊產(chǎn)品價值參次不齊同致行觀點：西區(qū)品質(zhì)化項目與東區(qū)價差呈縮小趨勢；西區(qū)及西南區(qū)產(chǎn)品參次不齊，整體價格偏低，價格大幅上升難度大；品質(zhì)化大盤存在著較大市場機會。區(qū)域在售樓盤價格集中在3300-4500元/平方米之間。帝湖戶均面積分析：一房戶均面積32-48平米，占供應(yīng)量的7.85%，二房戶均面積80-104平米，占供應(yīng)量的29.77%；三房戶均面積112-150平米，占供應(yīng)量的48.59%；四房大戶型戶均面積157-212平米，占供應(yīng)量的13.8%。中小套型存在著巨大的市場機會項目名稱一房比例二房比例三房比例四房及以上比例金源第一城41-4315%66-10365%130-14015%135-1675%綠都城550.7%75-9031.6%88-13067%1620.7%長城康橋華城28-5536%10015%118-16740%167-2069%方圓創(chuàng)世————86-12025%119-14957%158-27918%亞星盛世家園28-5116%60-10320%92-15244%155-22220%帝湖花園405%98-10830%130-21050%170-24015%平均值32.8—48.880.8—104112.8—150157—212同致行觀點：新供應(yīng)產(chǎn)品提供產(chǎn)品面積趨小，而市場仍以中大戶型為主；一房及小三房成為新寵；客戶對產(chǎn)品的關(guān)注度逐漸提高，成熟日益成熟。戶均面積分析：一房戶均面積32-48平米，占供應(yīng)量的7.85項目橫向類比：暢銷戶型細(xì)節(jié)特征項目名稱戶型面積主臥客廳餐廳次臥次臥廚房WC陽臺戶型特色面積開間進深面積開間進深面積面積面積面積面積面積金源第一城72.87㎡2房2廳13.73.14.41744.29.59.2--7.25.44.1格局方正、功能齊全、觀景陽臺41.50㎡1房1廳11.43.13.712.53.33.8------6.444.5綠都城89㎡三房兩廳113.6312.963.63.69.79.877.8533.7干濕分離、全明設(shè)計、長城康橋華城100㎡2室2廳173.74.5173.74.51214—75.39.5戶型全明設(shè)計，方正實用；臥室、客廳南向采光。方圓創(chuàng)世125㎡三房兩廳26.24.75.5323.74.55.212.4516.2315.6385.985.83超大觀景陽臺，兩次臥大開窗設(shè)計，廚房寬敞亞星盛世家園103.㎡三房兩廳

17.853.94.522.954.25.16.316.83126.295.377.3布局規(guī)整，實用性強，客廳和兩臥都朝陽帝湖花園160㎡三房兩廳194.24.5324.96.51010151067大型入戶花園、超大客廳開間項目橫向類比：暢銷戶型細(xì)節(jié)特征項目戶型主臥客廳餐廳次臥次項目橫向類比：戶型設(shè)計及創(chuàng)新項目名稱暢銷戶型戶型創(chuàng)新金源第一城70、90平米兩房錯層挑空露臺、開窗形式多樣綠都城90、130平米三房全明設(shè)計，大開間、短進深，開窗形式多樣長城康橋華城118平米三房入戶花園、多陽臺、開窗形式多樣方圓創(chuàng)世119平米三房景觀陽臺、多窗設(shè)計亞星盛世家園128平米三房多陽臺、開窗形式多樣帝湖花園160平米三房入戶花園、玄關(guān)、儲衣間等多功能房樓盤名稱凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶花園露臺多陽臺空中花園贈送夾層金源第一城★★★★----綠都城--------------長城康橋華城★--★--★----方圓創(chuàng)世★------★----亞星盛世家園--------★----帝湖花園★--★--★----產(chǎn)品設(shè)計平庸，多層具多，產(chǎn)品亟待創(chuàng)新在對該片區(qū)重點競爭樓盤進行對比分析，該片區(qū)競爭物業(yè)相比周邊其他片區(qū)的新盤供給，產(chǎn)品設(shè)計過于保守，缺乏創(chuàng)新。通過隨機抽樣調(diào)查：客戶對創(chuàng)新的產(chǎn)品特別是贈送空間接受度較高，市場需求空間較大。項目橫向類比：戶型設(shè)計及創(chuàng)新項目名稱暢銷戶型戶型創(chuàng)新金源第一項目名稱一期二期三期四期五期推出量銷售率周期推出量銷售率周期推出量銷售率周期推出量銷售率周期推出量銷售率周期金源第一城18萬95%6個月12萬———————————綠都城10萬87.6%5個月10萬———————————長城康橋華城10萬90%6個月3萬80%6個月2萬————————方圓創(chuàng)世2.9萬100%12個月3萬90%1個月2萬————————亞星盛世家園6萬100%3個月4.6萬100%10個月6.6萬100%4個月6.3萬90%9個月6.3萬70%16個月帝湖花園10萬100%12個月16萬95%12個月36萬80%24個月36萬40%6個月———項目橫向類比：銷售狀況及周期單位：平方米項目一期二期三期四期五期推出量銷售率周期推出量銷售率周期推15.688.7614.111.45.66萬12萬18萬24萬30萬金源第一城綠都城長城康橋華城方圓創(chuàng)世亞星盛世家園16帝湖花園片區(qū)消化情況如圖所示，個盤平均年消化量8-10萬平米，其中素質(zhì)較高的帝湖花園憑借地市客戶的充實，2006年創(chuàng)記錄地達(dá)到16萬以上。這主要是由于產(chǎn)品供應(yīng)偏大，而且產(chǎn)品線及功能單一所致。個盤平均年消化量10萬平米，消化速率緩慢數(shù)據(jù)統(tǒng)計：自2005年5月以來，未知客戶？15.688.7614.111.45.66萬12萬18萬24小李莊所在中南板塊市場狀況片區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品與城市主流需求產(chǎn)品脫節(jié)，中小套型存在缺口;片區(qū)發(fā)展商產(chǎn)品創(chuàng)新能力弱，創(chuàng)新型產(chǎn)品存在沖擊力;片區(qū)居住型產(chǎn)品功能單一、產(chǎn)品線不夠豐富，競爭力弱;片區(qū)個別戶型存量房滯銷，開發(fā)商不成熟，存在著惡性價格戰(zhàn)的可能性。板塊住宅升級需求迫切，速度和創(chuàng)新是區(qū)域成功之匙打造何種產(chǎn)品才能實現(xiàn)快速占領(lǐng)市場，規(guī)避市場風(fēng)險小李莊所在中南板塊市場狀況片區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品與城市主流需求產(chǎn)品脫節(jié)中南板塊地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀小李莊所在中南板塊特征片區(qū)支持快速銷售的中高檔大盤應(yīng)具備哪些特點報告思路與結(jié)構(gòu)中南板塊地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀小李莊所在中南板塊特征片區(qū)支持快速銷項目名稱中原區(qū)二七區(qū)管城區(qū)新密、周口、鞏義等地市其它金源第一城75%15%5%5%綠都城60%6%30%4%長城康橋華城10%63%3%8%16%亞星盛世家園30%35%10%15%10%帝湖花園40%30%5%20%5%大鄭州、大中原的客戶資源開發(fā)戰(zhàn)略項目橫向類比：客戶來源及主力客戶構(gòu)成職業(yè)行政機關(guān)、教育機構(gòu)公務(wù)員及事業(yè)單位員工、周邊專業(yè)批發(fā)市場生意客年齡以40-45歲客戶居多，年齡結(jié)構(gòu)偏大家庭結(jié)構(gòu)以三口家庭結(jié)構(gòu)為主，多有三代同堂家庭家庭收入平均年收入6-10萬元（不含公務(wù)員灰色收入）置業(yè)次數(shù)多次置業(yè)占75%，首次置業(yè)占25%需求特點渴望改善目前的居住環(huán)境，提升居住品質(zhì)，對總價較為敏感放大放大所在區(qū)客戶占30%--50%周邊區(qū)客戶占10%--30%新密、新鄭、鞏義、周口、平頂山等地市客戶群體比例較大，約占15%-20%。項目名稱中原區(qū)二七區(qū)管城區(qū)新密、周口、鞏義等地市其它金源第一客戶定位——客戶層主要為本片區(qū)公務(wù)員、企事業(yè)員工、生意人和地市客戶來源人數(shù)收入狀況主要特征關(guān)注指數(shù)公務(wù)員、企事業(yè)單位員工3-4萬人人均年收入4~6萬元區(qū)委、財政局、市區(qū)級法院、大專院校等單位職工，以改善居住環(huán)境為主★★★★★生意客整體從業(yè)人員約2-3萬人均年收入10~15萬元分布區(qū)域較泛★★★★地市客戶———家庭年收入15萬元以上改善生活或孩子教育環(huán)境★★★★客戶構(gòu)成：本片區(qū)企事業(yè)單位員工35%周邊從商私營老板20%新密、鞏義等地市客戶30%市區(qū)其他片區(qū)輻射客戶15%關(guān)鍵點提煉具象描述看重地段環(huán)境重視教育資源重視小區(qū)配套長期在此居住，認(rèn)可片區(qū)的地段和位置看重周邊豐富的教育資源配套希望小區(qū)有休閑娛樂、購物超市、百貨等配套要求偏經(jīng)濟型戶型追求實惠容易接受創(chuàng)新面積不宜過大，希望有80平米左右兩房三房面積控制在130平米，不宜過大，要方正實用對戶型創(chuàng)新比較認(rèn)可，特別是贈送面積的創(chuàng)新高層對物業(yè)管理要求高，希望正規(guī)、舒適的物業(yè)管理購房投資為主總價敏感投資客占到了絕對的比重，甚至高于自住客戶的比例對總價較為敏感客戶定位——客戶層主要為本片區(qū)公務(wù)員、企事業(yè)員工、生意人和地以什么樣的住宅產(chǎn)品線配比足以打擊市場，速度制勝？戶型配比建議戶型結(jié)構(gòu)面積區(qū)間（㎡）戶型比例原因單房35+510%70%1房1衛(wèi)50+510%該一房可與二房拼合2房2廳1衛(wèi)80+540%首次置業(yè)者的偏愛及適應(yīng)片區(qū)老齡化需要3房2廳1衛(wèi)85+510%經(jīng)濟型三房，可與一房拼合3房2廳2衛(wèi)105-12015%該種三房是鄭州暢銷戶型3房/4房135+510%滿足品質(zhì)客戶需求復(fù)式160-1805%30%舒適型客戶需求，待挖掘群體自身配套及區(qū)域配套型功能，有一定的市場空白點特征，打擊市場的生力軍品質(zhì)及創(chuàng)新型升級產(chǎn)品，一舉占領(lǐng)市場高地住宅整體品質(zhì)拉升型產(chǎn)品，提高住宅檔次以什么樣的住宅產(chǎn)品線配比足以打擊市場，速度制勝？以什么樣的住宅產(chǎn)品線分布有利于整體品質(zhì)提升？B、居住價值其次，適宜布局中大、中戶型A、居住價值最高，適宜中大、大戶型布局C、居住價值第三，適宜中、中小戶型產(chǎn)品布局D、居住價值第四，適宜布局中小、小戶型住宅E、居住價值最低，適宜布局小戶型公寓以什么樣的住宅產(chǎn)品線分布有利于整體品質(zhì)提升？B、項目戶型設(shè)計與創(chuàng)新的指導(dǎo)原則客戶特征——目前置業(yè)觀念較為原始，但處于上升期，對新事物有非常強的心理接受度，且具備一定的經(jīng)濟承受能力；戰(zhàn)略目標(biāo)——通過高性價比提升產(chǎn)品優(yōu)勢，從而體現(xiàn)項目國際化的形象定位并實現(xiàn)快速走量、為后期奠定基礎(chǔ)的戰(zhàn)略目標(biāo)；市場競爭——產(chǎn)品，尤其戶型，是項目核心競爭力的關(guān)鍵組成部分，在日趨激烈的競爭環(huán)境下，本項目必須展現(xiàn)強勁的產(chǎn)品優(yōu)勢；市場現(xiàn)狀——站在大市場背景的視野來看，目前當(dāng)?shù)卦O(shè)計水平非常低，先進城市已有的成熟、先進的設(shè)計為我們提供了堅固的基礎(chǔ)。本項目戶型設(shè)計與創(chuàng)新的考慮因素：本項目戶型設(shè)計與創(chuàng)新的指導(dǎo)原則：適度創(chuàng)新的戶型設(shè)計借鑒市場上優(yōu)秀項目成熟的戶型設(shè)計，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣，提供符合本片區(qū)市場需求的標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；本項目所推薦的創(chuàng)新是相對的，創(chuàng)新是適度的，必須以成本控制為前提。項目戶型設(shè)計與創(chuàng)新的指導(dǎo)原則客戶特征——目前置業(yè)觀念較為原始陽光觀景房入戶花園凸式衣櫥實惠舒適借鑒一：戶型平面設(shè)計

創(chuàng)新元素：露臺、隱藏式衣柜、可拆卸凸窗。明廚、明衛(wèi)，自然通風(fēng)