九江青竹路項目全案策劃方案提案課件

DateofReport:16April,2007Preparedby:BeijingModernRelocationConsultingCo.,LtdBeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,LtdReportNo.:2007001-Strategy-KY-QZY九江青竹路項目全案策劃方案九江青竹路項目全案策劃方案

Content總目錄:PART1

對項目的理解PART2

案名建議PART3

銷售執(zhí)行建議

PART3

團隊介紹

Content總目錄:PART1對項目的PART1

對項目的理解九江青竹路項目全案策劃方案提案PART1對項目的理解第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房地產(chǎn)市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規(guī)劃設(shè)計方面尋求突破第六部分從景觀規(guī)劃方面尋求突破第七部分從產(chǎn)品創(chuàng)新角度尋求突破第八部分本案物業(yè)管理建議PART1第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房PART1對項目的理解第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房地產(chǎn)市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規(guī)劃設(shè)計方面尋求突破第六部分從景觀規(guī)劃方面尋求突破第七部分從產(chǎn)品創(chuàng)新角度尋求突破第八部分本案物業(yè)管理建議PART1第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房九江城市發(fā)展研究城市區(qū)位城市發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃城市主要經(jīng)濟特點近期房地產(chǎn)相關(guān)政策九江城市發(fā)展研究結(jié)論九江城市發(fā)城市區(qū)位城市發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃城市主要經(jīng)濟特點近期房地一、九江城市區(qū)位1、從全國經(jīng)濟發(fā)展格局看：是東部沿海開發(fā)向中西部推進的過渡地帶；是京九、長江兩大經(jīng)濟開發(fā)點的交叉點。2、從長江流域的格局看：是滬、漢兩大區(qū)的結(jié)合部；是長江段贛鄂湘皖四省結(jié)合部。3、從京九沿線看：是唯一的水陸交通樞紐。

一、九江城市區(qū)位1、從全國經(jīng)濟發(fā)展格局看：二、九江城市發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃【十一五規(guī)劃】：城市化率達50%，城區(qū)人口2010年計劃發(fā)展到100萬。建成區(qū)域面積達到90平方公里。【中部崛起戰(zhàn)略】：盤活九江，上可策應(yīng)武漢在中部的輻射力，下可接應(yīng)長三角溯江而上的擴張力，中可強化提升江西全省的競爭力，從而在京九大動脈上打造一個強大的泵站，大大提升京九與長江的交互力。長江和京九托起九江作為第二武漢的地位?！?/p>

3+1戰(zhàn)略】：“大旅游”首先要優(yōu)化居住環(huán)境；“大工業(yè)”將產(chǎn)生大量產(chǎn)業(yè)工人，產(chǎn)業(yè)工人的聚集直接推進城市化進程；“大物流”將提升商貿(mào)功能，商貿(mào)給城市帶來財富；“大城建”更是房地產(chǎn)業(yè)的大舞臺。引擎九江房地產(chǎn)業(yè)新一輪開發(fā)熱潮，將九江打造成“最適宜居住和充滿活力的港口旅游優(yōu)秀城市”。二、九江城市發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃【十一五規(guī)劃】：城市化率達50%，三、九江城市經(jīng)濟主要特點2006年全市生產(chǎn)總值（GDP）首次突破500億大關(guān)，達到506.22億元，按可比價格計算，比上年增長13.7%，增速高于全國、全省平均水平。。按常住人口計算人均GDP突破1萬元，達到10825元(折合1358美元)，增長13.0%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為9593元，增長10.1%；固定資產(chǎn)投資在結(jié)構(gòu)調(diào)整中保持了較快增長。2006年，全市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資227.27億元，增長21.3%。其中:改建和技術(shù)改造19.32億元，下降14.1%；房地產(chǎn)開發(fā)投資25.3億元，增長18.0%。本年竣工房屋面積114.3萬平方米，增長19.2%;本年銷售房屋面積128.6萬平方米，增長72.2%。旅游經(jīng)濟實現(xiàn)新突破。2006年全市旅游接待總?cè)藬?shù)突破1000萬人次大關(guān)達到1022.7萬人次，其中接待境外游客11.7萬人次，增長45.9%;旅游總收入71.66億元，增長31.7%，其中旅游外匯收入3409.4萬美元，增長45.0%。三、九江城市經(jīng)濟主要特點2006年全市生產(chǎn)總值（GDP）首次從06年九江城市經(jīng)濟發(fā)展特點我們可以看出：06年九江市保持“十五”以來經(jīng)濟和社會發(fā)展的良好勢頭，繼續(xù)推進全面建設(shè)小康社會的進程?？梢灶A(yù)見，2007年，是貫徹落實省、市黨代會精神的開局之年，也是實現(xiàn)新跨越、建設(shè)新九江的關(guān)鍵之年，九江的整體經(jīng)濟運行態(tài)勢相對比較明朗，在旅游、政策因素的驅(qū)動下，未來幾年仍然具有持續(xù)快速發(fā)展的良好勢頭。宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長，也極大地增強了人們的消費信心，好品質(zhì)的住宅需求會呈現(xiàn)出穩(wěn)定上升的勢頭，郊區(qū)化的發(fā)展更為活躍，體現(xiàn)品位、個性十足的新住宅產(chǎn)品將成為市場潛在的主流需求。從06年九江城市經(jīng)濟發(fā)展特點我們可以看出：06年九江四、九江城市房地產(chǎn)政策1、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。發(fā)展中低價位、中小套普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)突出具體比例要求。2、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別的適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。3、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。4、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。5、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增加房地產(chǎn)市場信息透明度；7、房地產(chǎn)預(yù)售制度及價格公示，進一步規(guī)范房地產(chǎn)買賣行為；四、九江城市房地產(chǎn)政策1、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。發(fā)展中低價位8、

九江“十一五規(guī)劃綱要”中對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的描述

抓住消費結(jié)構(gòu)升級和城市化進程加快的有利時機，以居民住宅建設(shè)為重點，分層次推進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使之成為服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。以滿足居民不同住房需求為目標(biāo)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。圍繞解決廣大中低收入家庭住房困難，重點建設(shè)分布合理、連片開發(fā)的普通商品住宅，擴大經(jīng)濟適用住房和廉租房規(guī)模。圍繞美化人居環(huán)境，合理發(fā)展風(fēng)格多樣、品味較高、功能完善的中高檔商品房和住宅區(qū)。圍繞適應(yīng)人流物流擴大趨勢和提升城市服務(wù)功能，積極推進設(shè)施配套、運行高效的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)建設(shè)。

加強房地產(chǎn)一級市場調(diào)控，搞活二級市場。培育、規(guī)范房屋租賃市場，擴大房地產(chǎn)有效需求，鼓勵居住性購房，控制投資性購房，促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。完善征地拆遷制度，土地儲備制度和土地使用權(quán)公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。加強城區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)搞好新區(qū)地塊的房地產(chǎn)開發(fā)，注重提高建筑質(zhì)量，改善綜合品質(zhì)，實施信用住宅、品牌小區(qū)和品牌企業(yè)工程。發(fā)展物業(yè)管理、裝修服務(wù)等房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。8、九江“十一五規(guī)劃綱要”中對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的描述小結(jié)：通過對九江城市發(fā)展的認識，我司認為九江的城市發(fā)展戰(zhàn)略將對九江房地產(chǎn)市場帶來如下影響：1、九江從城市區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)發(fā)展在全國來講具有重要的戰(zhàn)略意義，區(qū)位優(yōu)勢將使九江成為長江中下游地區(qū)地產(chǎn)投資的新熱點城市；2、九江目前城市人口為50萬，根據(jù)“十一五規(guī)劃”及九江2100年城市人口要達到100萬；九江以工業(yè)為主，大力發(fā)展物流業(yè)的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略也將會帶來大量的就業(yè)人口；人口數(shù)量的迅速增加將產(chǎn)生大量居住需求，從而推動九江房地產(chǎn)的迅速發(fā)展；3、07年九江城市經(jīng)濟繼續(xù)保持高速發(fā)展，人民購買力繼續(xù)提高，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了經(jīng)濟保障；4、隨著經(jīng)濟發(fā)展及人民生活水平的提高，人們對于產(chǎn)品品質(zhì)的要求也在提升，九江地產(chǎn)市場呈現(xiàn)產(chǎn)品多元化的趨勢；5、從政策方面看：土地政策、稅收信貸政策、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及房地產(chǎn)信息管理制度的建立將使九江房地產(chǎn)市場行為更加規(guī)范；小結(jié)：通過對九江城市發(fā)展的認識，我司認為九江的城市發(fā)展戰(zhàn)略將PART1對項目的理解第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房地產(chǎn)市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規(guī)劃設(shè)計方面尋求突破第六部分從景觀規(guī)劃方面尋求突破第七部分從產(chǎn)品創(chuàng)新角度尋求突破第八部分本案物業(yè)管理建議PART1第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房九江房地產(chǎn)市場研究九江房地產(chǎn)總體特征“十一五”期間房地產(chǎn)建設(shè)目標(biāo)價格走勢分析消費者調(diào)研分析07年土地供應(yīng)及住宅建設(shè)目標(biāo)產(chǎn)品競爭力分析九江房地產(chǎn)市場研究結(jié)論本案所在區(qū)域分析消費者購房取向?qū)ｎ}分析九江房地九江房地產(chǎn)總體特征“十一五”期間房地產(chǎn)建設(shè)目標(biāo)價格走一、九江房地產(chǎn)總體特征1、市場經(jīng)歷階段化發(fā)展

九江地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：80年代到90年代末，為福利分房階段；90年代末到05年為住房貨幣市場化時期；06年后為住房大盤時代，數(shù)百畝、上千畝的土地開發(fā)成為趨勢(如柴桑春天）。大盤時代真正來臨，市場開始進入復(fù)合化競爭階段。2、開發(fā)區(qū)域差異化明顯

老城區(qū)位于市中心，只有舊城改建，典型項目僅有遠洲國際、信華城市廣場、潯陽江畔等少數(shù)幾個高品質(zhì)項目。開發(fā)空間較小，07年二手房交易持續(xù)活躍。開發(fā)區(qū)是城市發(fā)展直接推進的方向，未來市政府西遷，九江大部分地產(chǎn)項目將集中在開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)也必將成為九江地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域。一、九江房地產(chǎn)總體特征1、市場經(jīng)歷階段化發(fā)展3、景觀住宅成為地產(chǎn)市場新亮點

依托臨江、多湖的自然景觀，景觀樓盤做足名江名湖文章，濱江大道、甘棠湖南湖、八里湖等就是這些樓盤的集中地。4、新盤供應(yīng)主要集中開發(fā)區(qū)

九江市區(qū)現(xiàn)有樓盤100多個，與05年底相比，樓盤數(shù)量增加了一倍多，商業(yè)樓盤主要分布在潯陽區(qū)，以信華城市廣場、豐源金廬廣場、天馬街為代表；住宅樓盤則集中在開發(fā)區(qū)和廬山區(qū)，以柴桑春天、信華城市花園、恒生上花園為代表。5、商業(yè)檔次不斷提高、商業(yè)格局日趨完善

隨著市政府提出“環(huán)繞八里湖，建設(shè)新九江”的城市大建設(shè)，一些大型企業(yè)會紛紛布點，商業(yè)巨頭進軍九江，提高商業(yè)檔次、提升消費格局。所以對商業(yè)中心的需求越來越強烈，商業(yè)布局從老城區(qū)向開發(fā)區(qū)、八里湖、沿江一帶轉(zhuǎn)移趨勢明顯。預(yù)計2007年商鋪需求市場將呈現(xiàn)以下特點：商業(yè)市場的投資關(guān)注度將會進一步加大；重點商圈將得到更大的整合，業(yè)態(tài)種類從零售、百貨向休閑、娛樂旅游調(diào)整，商業(yè)格局日趨完善。3、景觀住宅成為地產(chǎn)市場新亮點二、九江房地產(chǎn)“十一五”期間規(guī)劃目標(biāo)九江市住房總需求為1252萬平方米。根據(jù)“十五”期末九江市不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例，規(guī)劃期內(nèi)，計劃建設(shè)高檔商品住房273萬平方米，普通商品房739萬平方米，經(jīng)濟適用住房220萬平方米，建設(shè)公共租賃住房（含廉租住房）20萬平方米。2、住宅結(jié)構(gòu)●規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)高檔商品住房2.2萬套，建筑面積273萬平方米，普通商品住房9.0萬套，建筑面積739萬平方米?！褚?guī)劃期內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)政策性住房3.3萬套，建筑面積240萬平方米。建設(shè)經(jīng)濟適用住房2.9萬套，建筑面積220萬平方米；建設(shè)公共租賃住房（含廉租住房）0.4萬套，建設(shè)面積20萬平方米。

1、住宅供應(yīng)總量二、九江房地產(chǎn)“十一五”期間規(guī)劃目標(biāo)九江市住房總需求為1253、土地供應(yīng)計劃規(guī)劃期內(nèi)，全市新增住房用地供應(yīng)總量為7.25平方公里；其中，商品住房用地為5.35平方公里，政策性住房用地為1.9平方公里?！裆唐纷》坑玫亍Ｒ?guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)5.35平方公里商品住宅用地中，3.9平方公里的住宅用地用于供應(yīng)中低價位、中小套型普通商品住房?！裾咝宰》坑玫?。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)政策性住房用地總量為1.9平方公里，其中,經(jīng)濟適用房用地1.7平方公里，公共租賃房用地0.2平方公里。3、土地供應(yīng)計劃規(guī)劃期內(nèi)，全市新增住房用地供應(yīng)總量為7.251、07年土地供應(yīng)計劃2007年，供應(yīng)商品住房用地105公頃，其中高檔住宅用地23.85公頃，普通商品住房用地81.15公頃，政策性住房用地34.4公頃，其中經(jīng)濟適用房31公頃，公共租賃住房3.4公頃。2、07年住宅建設(shè)目標(biāo)2007年，高檔商品住房建設(shè)0.4萬套，建設(shè)面積53.5萬平方米，普通商品住房1.8萬套，建筑面積144.5萬平方米。政策性住房建設(shè)0.60萬套，建筑面積43.5萬平方米；其中經(jīng)濟適應(yīng)性住房建設(shè)0.53萬套，建筑面積40.2萬平方米，公共租賃住房685套，建筑面積3.3萬平方米。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示07年中高端市場將有2.2萬套供應(yīng)量，因此未來市場前景將會逐漸嚴(yán)峻；三、07年土地供應(yīng)及住宅建設(shè)目標(biāo)1、07年土地供應(yīng)計劃三、07年土地供應(yīng)及住宅建設(shè)目標(biāo)四、價格走勢分析1、近幾年住宅成交價格表房價從98年的800元／平米漲到03年1100元／平米，這是一個漲幅相對趨緩的時段；而2003年至2005年，房價由1100元／平米，直接飚升至1871元／平米，年增長率均超過了20％，明顯反映九江樓市的旺盛。根據(jù)我司對06年九江在手項目的統(tǒng)計和分析，06年九江房地產(chǎn)市場均價應(yīng)該超過2000元/平米。

四、價格走勢分析1、近幾年住宅成交價格表房價從98年的五、項目區(qū)域分析1、開發(fā)區(qū)位于九江市區(qū)西南面的八里湖畔，東與老城緊密相連，南接京九鐵路和昌九高速公路，西接九瑞公路，北臨待建項目。2、開發(fā)區(qū)轄區(qū)面積120平方公里，現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)面積9.8平方公里，以建成高新科技與非公有制經(jīng)濟為主的工業(yè)區(qū)和優(yōu)美文明的九江新城區(qū)為目標(biāo)，按六大園區(qū)，即工業(yè)區(qū)、商住區(qū)、城市中心區(qū)、科教文衛(wèi)區(qū)、旅游娛樂區(qū)（八里湖景區(qū)）和高科技農(nóng)業(yè)區(qū)布局，堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，加快建設(shè)和發(fā)展步伐。為了加快發(fā)展工業(yè)，目前正在開辟新的工業(yè)園區(qū)（九江工業(yè)園），遠景控制面積22平方公里，一期開發(fā)5.5平方公里?！緟^(qū)域概況】五、項目區(qū)域分析1、開發(fā)區(qū)位于九江市區(qū)西南面的八里湖畔，東與

九江開發(fā)區(qū)遵循發(fā)展對外經(jīng)濟技術(shù)合作和加強內(nèi)地經(jīng)濟技術(shù)合作相結(jié)合的原則，努力創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，引進外資，引進先進技術(shù)和設(shè)備，引進人才和科學(xué)管理方式，以發(fā)展工業(yè)為主，工技貿(mào)相結(jié)合，興辦各類產(chǎn)業(yè)。通過近年來的開發(fā)建設(shè)，一期開發(fā)4.5平方公里初具規(guī)模。已開發(fā)面積5平方公里，建成區(qū)兩平方公里。截至2001年10月份，累計引進各類項目209個，協(xié)議總投資33.52億元，其中“三資”項目96個，協(xié)議投資額21億元，外方出資比例占68.2%。累計開工和投產(chǎn)項目119個，資金到位17億元人民幣，其中51個投產(chǎn)工業(yè)項目年生產(chǎn)能力達20億元，商品房峻工面積60萬平方米?！窘?jīng)濟發(fā)展】【經(jīng)濟發(fā)展】【區(qū)域建設(shè)】

區(qū)內(nèi)5平方公里范圍的道路、給水、排水、供電、通訊、平地、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面完成。其中，已建高標(biāo)準(zhǔn)道路16條，主干道寬50米，道路已形成網(wǎng)絡(luò)，九瑞大道和長江大道兩條主干道已與市區(qū)連通，交通十分便捷；雨水和污水排放實行分流制；有日產(chǎn)14萬噸水廠一座，供水管已形成網(wǎng)絡(luò)；有110KV變電站一座，與華中電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)。供水、供電及通訊設(shè)施容量充裕，可滿足生產(chǎn)和生活需要?！緟^(qū)域建設(shè)】 區(qū)內(nèi)5平方公里范圍的道路、給水、排水、供電、通【人口總量情況】轄區(qū)內(nèi)現(xiàn)有2個街道辦事處、9個居委會，人口近6萬?！救丝诳偭壳闆r】1、區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)步增長；2、市政府按照“一區(qū)多園、一園多制、做大做強”的規(guī)劃和發(fā)展思路拓寬開發(fā)區(qū)的發(fā)展空間，豐富開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；3、龍開河填平后對本案所在區(qū)域地價的提升起到了較大作用；4、隨著政府對開發(fā)區(qū)招商引資力度的加大，開發(fā)區(qū)內(nèi)的就業(yè)人口將會越來越多，人們對于居住的需求將會越來越大；5、趨于配套建設(shè)日益完善，居住環(huán)境得到進一步提升，使得開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為九江房地產(chǎn)市場的熱點開發(fā)區(qū)域；6、區(qū)域內(nèi)近年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，產(chǎn)品無論從規(guī)模還是從品質(zhì)來看，在九江房地產(chǎn)市場均處于領(lǐng)先地位。【區(qū)域分析結(jié)論】1、區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)步增長；【區(qū)域分析結(jié)論】六、消費者調(diào)研分析1、九江市消費者問卷調(diào)研【樣本數(shù)量】主要以潯陽、廬山、開發(fā)區(qū)人流集中（如姚家洼、太平洋廣場、十里老街、十里大道、南湖公園、煙水亭廣場、信華廣場、四碼頭聯(lián)勝廣場、步行街、龍開河路、廬山南路、九江學(xué)院、市三中）等地段為主?！菊{(diào)研地點】【調(diào)研方式】共計1000份，其中針對九江全市調(diào)研500份，開發(fā)區(qū)調(diào)研121份?！耙粚σ弧眴柧碚{(diào)研六、消費者調(diào)研分析1、九江市消費者問卷調(diào)研【樣本數(shù)量】主要以【被訪對象】年齡：25-35歲177人，36-45歲203人，46-55歲71人，56歲以上42人；工作：潯陽區(qū)247人，廬山區(qū)126人，開發(fā)區(qū)74人，其它區(qū)域46人；居?。簼￡枀^(qū)295人，廬山區(qū)106人，開發(fā)區(qū)57人，其它區(qū)域35人；家庭結(jié)構(gòu)：三口之家319人，兩口之家56人，獨居13人，與父母同住82人，其它23人；職業(yè)：教職工129人，事業(yè)單位52人，公務(wù)員65人，個體125人，企業(yè)62人，其它60人；家庭月收入：2000元以下156人，2-3000元254人，3-5000元63人，5000元以上20人。

【被訪對象】年齡：25-35歲177人，36-45歲【購房計劃】半年內(nèi)有購房意向的為43人，占9%一年內(nèi)有購房計劃的為69人，占14%兩年內(nèi)有購房計劃的為134人，占27%兩年內(nèi)無購房計劃的為247人，占50%【購房計劃】半年內(nèi)有購房意向的為43人，占9%分析：兩年內(nèi)（包括半年、一年、兩年）有購房意向的比例，累計達50％，反映出九江市民對住房的潛在需求很高。分析：【置業(yè)首選區(qū)域】潯陽區(qū)：288開發(fā)區(qū)：121廬山區(qū)：84【置業(yè)首選區(qū)域】潯陽區(qū)：288分析：九江市民置業(yè)首選的是潯陽區(qū)，看重其市區(qū)成熟形象和趨于成熟配套；分析：【意向戶型】一室一廳：4兩室一廳：36

兩室兩廳：134三室一廳：113

三室兩廳：166四室以上（含復(fù)式和躍層）：40【意向戶型】一室一廳：4兩室一廳：36分析：市場對戶型的主要需求是三室，其次是兩室，本案在戶型設(shè)計及配比上要注意這點。分析：【意向面積】70平米以下：1370-90平米：4790-110平米：142110-130平米：177130-150平米：93150平米以上：21

【意向面積】70平米以下：1370-90平米分析：市場對戶型的需求主要集中在90－130平米，戶型面積過大則會存在市場抗性，去化存在一定難度。分析：【意向總價】10萬以下：4410-15萬：8215-20萬：19820-25萬：12725-35萬：3435萬以上：

8

【意向總價】10萬以下：4410-市場對置業(yè)的總價預(yù)算主要集中在15－25萬元，反映目前市場購買力有限，因此本案在產(chǎn)品設(shè)計及銷售策略上要注意該點；分析：分析：【意向住宅建筑類型】多層：

94多層帶電梯：

142小高層（8-11層）：225高層（15層以上）：32【意向住宅建筑類型】多層：94市場對建筑類型的需求主要傾向于小高層和多層，從本案目前的規(guī)劃方案來看是符合市場需求趨勢。分析：分析：【信息來源】親朋介紹：146戶外看板：121報紙：114電視：86電臺：36【信息來源】媒介分析顯示的結(jié)果，依次是：朋友介紹、戶外、報紙、電視、電臺，但是從性價比來看，其中其他四種媒介是一次性的信息渠道，而戶外廣告是長期性的，因此口碑和戶外廣告的性價比是較高的。分析：分析：【出行主要交通工具】自行車：34公交車：292摩托車：127小汽車：40【出行主要交通工具】自行車：34交通工具調(diào)查的結(jié)果顯示，市民主要依賴公交車出行，其次是摩托車。本案地塊附近日常公交路線的優(yōu)勢明顯，此方面對市民的吸引力較強。分析：分析：兩居：135三居：296四居：36其它：26【現(xiàn)住房戶型】兩居：135【現(xiàn)住房戶型】大部分市民的現(xiàn)狀住房是三室、兩室，但現(xiàn)居住的屬于老戶型，格局不合理，再次置業(yè)會看重戶型的功能性和產(chǎn)品的品質(zhì)感。分析：分析：【現(xiàn)住房面積】90平米以下：13890-110平米：206110-130平米：102130-150平米：35150平米以上：12【現(xiàn)住房面積】90平米以下：138對自住型客戶，考慮到住宅的升級換代，因此客戶能夠接受的住宅面積會有一定程度的增加。90－110平米的舒適型二居和緊湊型三局，是目前市場上客戶需求量較大的戶型；130平米以上的大戶型存在一定的市場抗性。分析：分析：【購房目的】自?。?67投資：7給家人住：114其它：5

【購房目的】自?。?67大部分是自住，投資僅占1％，反映九江市場的投資客比較少，投資意識不高。分析：分析：1、對本案有利因素 對住房的潛在需求量大 戶型主要需求三室、兩室，面積90－130平米 最易接受小高層、多層 有效媒體報紙、戶外、口碑 看重戶型的功能性、品質(zhì)感 公交線路發(fā)達2、對本案不利因素 總價預(yù)算15－25萬元 對區(qū)域單價接受度不高【結(jié)論】1、對本案有利因素【結(jié)論】七、消費者購買取向?qū)ｎ}研究通過對九江地產(chǎn)市場的深入了解和分析，我司對九江購房者的購買取向得出以下結(jié)論：1、從目前市場調(diào)查情況來看，現(xiàn)九江居民購房已經(jīng)基本完成了最初級的住房需求。2、地段仍是購房者在選擇項目時最為關(guān)注的因素；3、隨著人們生活水平的提高，大多數(shù)購房者購買項目已經(jīng)不僅僅局限在地段和價格的簡單要求上，開始在社區(qū)營建、戶型、和居住環(huán)境上各個方面全面講究。但也要看具體客戶具體分析，比如年輕人剛剛參加工作的比較注重地段，中年人和新九江人(流動人口)二次置業(yè)會綜合考慮舒適、環(huán)境和配套。七、消費者購買取向?qū)ｎ}研究通過對九江地產(chǎn)市場的深入了解和分析4、九江人購房在戶型及面積上比較喜歡一步到位，還要經(jīng)濟適用，所以在九江目前市場上來說90-130的二房、三房可以基本滿足每類人群及每個年齡段的購房者的需求，在結(jié)構(gòu)上九江人較喜歡廳朝南，雙臥室朝南；但近一年單臥朝南，兩臥朝北也慢慢在被接受；在設(shè)計上廳一定要大，臥室可偏小。目前市場上小三房最易被客戶所接受；5、總體來看，九江人購房目前在物業(yè)管理方面還未有過多的要求及重視，但在環(huán)境及居住舒適度方面較前幾年有了更多的認識及要求；4、九江人購房在戶型及面積上比較喜歡一步到位，還要經(jīng)濟適用，八、本案競爭力分析1、本案的競爭對手通過對九江市場的調(diào)研，我司認為目前在區(qū)域市場對本案形成一定競爭力的對手主要有以下幾個： 柴桑春天 信華城市花園 半島國際 恒盛上花園 潯海領(lǐng)域八、本案競爭力分析1、本案的競爭對手通過對九江市場的調(diào)研，我本案競爭對手本案競爭對手2、本案的競爭對手描述2.1柴桑春天項目名稱：新湖·柴桑春天項目位置：九江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計:新加坡雅克筑景觀設(shè)計公司規(guī)劃方案:浙江省城建設(shè)計研究院開發(fā)商：九江新遠洲置業(yè)有限公司建筑面積95萬平米占地面積953畝容積率1．7綠化率42%總戶數(shù)7000戶入住時間07年12月起

價2400元/平米均

價2750元/平米最高價3200元/平米銷售狀況整個項目分三期開發(fā),一期銷售已接近尾聲，只剩下10套左右的電梯房，面積126-139左二期開發(fā)51棟.二期一區(qū)1月30日開盤,6棟樓,面積80—135平米,目前已售完;二期二區(qū)預(yù)計3月底開盤,6棟樓.面積不詳.價格走勢該項目銷售價格基本保持平穩(wěn)，一期已全部售完，關(guān)注此次價格提升.建筑形式多層以及小高層

6+111+1主力戶型三室兩廳二衛(wèi)(125平米)付款方式一次性付款9.9折，按揭無優(yōu)惠.交

通23路，28路社區(qū)配套幼兒園，小學(xué)+中學(xué)9年制學(xué)校一所，會所，商業(yè)街2、本案的競爭對手描述項目名稱：新湖·柴桑春天建筑面積9項目點評:●配套設(shè)施比較齊全，交通不便利，市政府大力發(fā)展的開發(fā)區(qū)區(qū)域，兩湖一江，新九江的中心，屬于一類居住中心，是未來城市的核心，升值潛力大,整個項目的規(guī)模大，一期已經(jīng)成形，已形成品牌效應(yīng)。●一期的綠化率有40%，中心有水景，景觀效果還可以。二期會在一期的基礎(chǔ)上更加優(yōu)化，景觀更好?！駨恼麄€市場情況來看，房價在二期還會有小幅度的增長，但漲幅還有待關(guān)注。項目點評:2.2信華城市花園項目名稱：信華·城市花園（一期）項目位置：廬峰東路一七一醫(yī)院對面開發(fā)商：九江信華（集團）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃方案:加拿大C＆L人居與環(huán)境咨詢有限公司建筑面積36萬平米(38棟)占地面積17萬平米容積率2．0綠化率40%總戶數(shù)2000戶入住時間08年6月起

價2900元/平米均

價3400元/平米最高價4900元/平米銷售狀況一期還剩1套，其中部分為單位住房與內(nèi)部員工認購.二期預(yù)計在4、5月份推出價格走勢該項目銷售價格基本保持平穩(wěn)，一期已全部售完，預(yù)計二期推出會有小幅度漲價建筑形式共23棟多層住宅、6棟小高層、9棟高層主力戶型109．9/130/100-110/101-106/110-120/90平米三居二居付款方式7成按揭、一次性

交

通5路，12路，17（南北）路，18路，23路社區(qū)配套幼兒園，會所，商業(yè)街。2.2信華城市花園項目名稱：信華·城市花園（一期）建筑面積項目點評:● 該社區(qū)地段好，離市中心四碼頭地段步行僅需15分鐘，該社區(qū)戶型普遍較好，多采用了九江較流行的陽光房，該項目對外的公攤系數(shù)多層7%-8%，電梯樓14%，客戶多會感覺實惠。項目周邊配套非常齊全，醫(yī)院、小學(xué)、中學(xué)等配套齊全?！?項目頂樓全部采用5.6米層高，其實相當(dāng)于兩層，售價在4000多。相對其他離市中心較近的樓盤來說，該項目價格不高，屬于低開高走的盤。該項目內(nèi)部認購較多，還有相當(dāng)一部分被銀行等單位部門團體購買?！?該項目周圍公交其實并不方便，僅12、17、18三路公交，不屬快發(fā)車。緊挨該項目的是經(jīng)濟適用房，降低了項目的整體品質(zhì)。小區(qū)內(nèi)部綠化一般，除了地段基本沒有其他大的賣點！項目點評:2.3恒盛上花園項目名稱：恒盛·上花園項目位置：西一路北側(cè)景觀設(shè)計:杭州城市景觀設(shè)計公司開發(fā)商：浙江恒生電子規(guī)劃方案:中國聯(lián)合工程公司建筑面積79306萬平米占地面積44117萬平米容積率1．8綠化率40%總戶數(shù)700戶入住時間07年12月起

價1900元/平米均

價2550元/平米最高價2900元/平米開發(fā)周期共開發(fā)17棟.13棟多層,4棟小高層銷售狀況一期:06.11.18日開盤(84套);二期:07.01.28日開盤(118套);三期預(yù)計在5月開盤.價格走勢一期起價:1900元

二期:起價:2200元均價:2400元

均價:2550元建筑形式6+1,11+1主力戶型三室二廳90-125平米付款方式一次性付款，按揭交

通18路社區(qū)配套幼兒園2.3恒盛上花園項目名稱：恒盛·上花園建筑面積79306萬項目點評：●龍開河第一個改造的項目，配套設(shè)施不齊全，未來環(huán)境優(yōu)美，有一定的升值潛力.●目前交通不方便，只有18路公交車?！褚黄谫浰吞柲?，科技園和小區(qū)相互結(jié)合，購買群體以周邊居住人群及工薪階層為主.項目點評：2.4潯海領(lǐng)域項目名稱：潯?！ゎI(lǐng)域項目位置：九江市向湖一路28號開發(fā)商：九江市潯海實業(yè)有限公司建筑面積79724平米占地面積34880畝容積率2.0綠化率42%總戶數(shù)589戶入住時間07.12起

價2130元/平米均

價2470元/平米最高價2880元/平米銷售狀況一期多層5

7

8號樓售完，12

13

10號樓只有8層以上，138剩28套，99平米剩余5套，復(fù)式151平米4套，178平米5套.二期暫定為4月初推出.價格走勢該項目銷售價格基本保持平穩(wěn)，一期已全部售完，預(yù)計二期推出會有小幅度漲價建筑形式6＋1層的多層住宅、11＋1層電梯小高層主力戶型99-116平米三居以及二居付款方式一次性、7成20年按揭

交

通無公交社區(qū)配套無項目點評該社區(qū)的配套并不太完善，公交也未通，購買者以周邊的拆遷客為主，其次是周邊工作的人群，一期銷售前期客戶以前期積累及現(xiàn)場來購者為主，工薪階層為主，戶型設(shè)計大眾化。2.4潯海領(lǐng)域項目名稱：潯?！ゎI(lǐng)域建筑面積79724平米占3、本案競爭力分析項目開發(fā)規(guī)模柴桑春天95萬平米信華城市花園３6萬平米恒盛·上花園約8萬平米半島國際12萬平米潯?！ゎI(lǐng)域約8萬平米本案9.35萬平方米3.1開發(fā)規(guī)模對比分析 通過對比，我們可以看到，本案在規(guī)模上不占優(yōu)勢，因此對本案在產(chǎn)品設(shè)計上提出了更高要求，我們要做成“小而精”的項目3、本案競爭力分析項目開發(fā)規(guī)模柴桑春天95萬平米信華城市花園項目容積率柴桑春天1.7信華城市花園2.7恒盛·上花園1.8潯?！ゎI(lǐng)域2.0本案1.8

3.2競爭項目容積率對比分析本案容積率與競爭對手相比相差不多，在市場中屬于中等水平項目容積率柴桑春天1.7信華城市花園2.7恒盛·上花園1.項目市場存量柴桑春天多層以及小高層半島國際高層信華城市花園共23棟多層住宅、6棟小高層、9棟高層恒盛·上花園共開發(fā)17棟.13棟多層,4棟小高層潯?！ゎI(lǐng)域6＋1層的多層住宅、11＋1層電梯小高層本案從目前方案來看，本案產(chǎn)品以多層為主，配合部分小高層3.3產(chǎn)品形式對比分析 目前九江市場上建筑產(chǎn)品以多層和小高層為主，產(chǎn)品形式同質(zhì)化較為嚴(yán)重，本案目前方案差異化不明顯，因此建議要在產(chǎn)品上有突破。項目市場存量柴桑春天多層以及小高層半島國際高層信華城市花園共3.4建筑風(fēng)格對比分析項目建筑風(fēng)格柴桑春天典雅的現(xiàn)代主義風(fēng)格信華城市花園現(xiàn)代恒盛·上花園

簡約現(xiàn)代潯海·領(lǐng)域現(xiàn)代九江之前的建筑風(fēng)格偏于單一，以現(xiàn)代為主，建筑風(fēng)格差異化小；但在近期的樓盤開發(fā)中如柴桑春天，香榭麗舍開始注重對建筑立面風(fēng)格的定位，并注重對立面細節(jié)的處理，市場差異化開始出現(xiàn)。因此，本案在建筑風(fēng)格的定位上，要特點鮮明，風(fēng)格獨特。3.4建筑風(fēng)格對比分析項目建筑風(fēng)格柴桑春天典雅的現(xiàn)代主義風(fēng)3.5地區(qū)競爭項目戶型對比分析 市場供應(yīng)的戶型主要是84-110平米二室，總價25-30萬元；110-130平米三室，總價30-40萬元。30萬元三居90-125平米

恒盛·上花園36萬元三居133平米三居以及二居

三居二居二居戶型格局38萬元120平米28萬元26萬元23萬元主力戶型總價99-116平米潯?！ゎI(lǐng)域

90平米84平米柴桑春天主力戶型面積項目信華城市花園本案

戶型設(shè)計受政策影響70%以上的戶型面積要控制在90平米以內(nèi)3.5地區(qū)競爭項目戶型對比分析 市場供應(yīng)的戶型主要是84-3.6競爭項目價格對比分析項目均價（元/平米）柴桑春天2750信華城市花園3400恒盛·上花園2550潯?！ゎI(lǐng)域2470目前市場上中高端產(chǎn)品的均價達到了2500元/平米以上。3.6競爭項目價格對比分析項目均價（元/平米）柴桑春天23.7競爭項目景觀園林分析 九江城市景觀資源豐富，眾多項目以此為核心賣點，從本案實際情況來看，本案自身具備景觀河道優(yōu)勢，但如果要突出本案的景觀優(yōu)勢，更要注重對本案社區(qū)內(nèi)部景觀的打造。緊鄰龍開河公園恒盛·上花園臨長江，觀江景潯?！ゎI(lǐng)域

臨長江，觀江景信華城市花園現(xiàn)代田園生活，外臨八里湖千米景觀大道柴桑春天景觀特點項目本案

城市景觀河道3.7競爭項目景觀園林分析 九江城市景觀資源豐富，眾多項目項目綠化率柴桑春天42%信華城市花園40%恒盛·上花園40%潯海·領(lǐng)域42%本案40%3.8競爭項目綠化率對比分析 本案40%的綠化率，與競爭對手相比處于均衡地位，因此我們要充分利用場地空間打造本案的“自身景觀”。項目綠化率柴桑春天42%信華城市花園40%恒盛·上花3.9競爭項目配套對比分析 本案用地面積有限，要打造自身配套難度較大，雖然本案有自身商業(yè)配套，但體量較小，難以滿足業(yè)主多方面的居住和生活需要，因此我們要充分利用周邊城市配套，將其納入本案的價值體系之中。項目周邊配套非常齊全，醫(yī)院、小學(xué)、中學(xué)等配套齊全信華·城市花園

環(huán)境優(yōu)美，但現(xiàn)階段配套不完備恒盛·上花園周邊配套如：學(xué)校、商街、公園等較為齊全潯?！ゎI(lǐng)域精品商廊及籃球場、網(wǎng)球場、游泳館等各項休閑娛樂設(shè)施柴桑春天配套項目本案自身具備商業(yè)配套3.9競爭項目配套對比分析 本案用地面積有限，要打造自身項目市場存量柴桑春天70萬平米信華城市花園31萬平米恒盛·上花園5.7萬平米潯?！ゎI(lǐng)域5.5萬平米3.10競爭項目市場存量分析根據(jù)競爭對手的去化狀況進行分析，目前本案的競爭對手的市場潛在供應(yīng)量為112.2萬平米，考慮到今年下半年還有200多萬平米的項目入市，因此本案所面臨的市場形勢是不容樂觀的。項目市場存量柴桑春天70萬平米信華城市花園31萬平米恒項目營銷定位柴桑春天超大型人文生態(tài)中央居住區(qū)信華城市花園市中心花園城·非常精彩生活恒盛·上花園九江首座純框架平安型花園社區(qū)潯?！ゎI(lǐng)域都市小資生活新領(lǐng)域科技豐富情調(diào)生活3.11營銷定位對比分析定位大多從項目產(chǎn)品本身、消費者、復(fù)合地產(chǎn)等三個方面確定項目推廣主題，大多比較虛，沒有很直觀形象地體現(xiàn)或者提升項目的核心價值；項目營銷定位柴桑春天超大型人文生態(tài)中央居住區(qū)信華城市花項目主要營銷渠道柴桑春天行銷事件、電視、戶外廣告信華城市花園報廣、戶外恒盛·上花園報廣、戶外潯?！ゎI(lǐng)域報廣、戶外除個別項目外，其他大都比較單一，報紙、主要路段的戶外廣告是樓盤推廣的主要渠道。3.12營銷渠道分析項目主要營銷渠道柴桑春天行銷事件、電視、戶外廣告信華城市花園十、市場分析結(jié)論1、九江經(jīng)濟的增長和城市化進程的加快，將會促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展；隨著九江城市向西、南發(fā)展以及政府的遷移，本案所在區(qū)域?qū)⒊蔀樾碌牡禺a(chǎn)熱點區(qū)域；2、市場新盤規(guī)模較大，就將已經(jīng)進入大盤競爭時代，產(chǎn)品類型越來越豐富；本案與區(qū)域內(nèi)項目相比不具備規(guī)模優(yōu)勢，但小盤去劃速度較快，有利于迅速回款，市場風(fēng)險較??；3、九江市場格局已經(jīng)確定，地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域性明顯，本案處于老城區(qū)向新城區(qū)的過渡區(qū)域，周邊交通配套較新城區(qū)成熟，產(chǎn)品品質(zhì)較老城區(qū)提升，對于老城區(qū)追求住宅升級換代的客戶具備極強的吸引力；4、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地、信貸等相關(guān)宏觀調(diào)控政策將士的未來九江樓市出現(xiàn)同質(zhì)越來越激烈的局面化競爭，因此如何在產(chǎn)品上作出亮點，打造自身核心競爭力，與競爭對手形成差異華將成為本案在未來能否找到出路的關(guān)鍵十、市場分析結(jié)論1、九江經(jīng)濟的增長和城市化進程的加快，將會促5、根據(jù)對市場的分析，我司認為九江樓市的潛在供應(yīng)量較大，隨著這些潛在供應(yīng)量的逐漸入市，九江市場目前“供小于求”的局面將會改變，會逐漸向“供大于求”的方向過渡；6、通過對消費者購買取向的分析，110平米左右的緊湊型三局勢目前市場上最為熱銷的產(chǎn)品；在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，起居室必須朝南，臥室朝北的戶型開始被人們所接受；7、九江購房者房地產(chǎn)投資理念還未形成，目前本地購房者購房基本以自住為住，購買住房是為了改善自身現(xiàn)有的居住條件；8、行業(yè)整合，房地產(chǎn)市場進入品牌時代。06年，九江房地產(chǎn)市場品牌開發(fā)商的市場占有率較高如新湖和信華，品牌開發(fā)商對市場的壟斷局面即將形成，九江房地產(chǎn)市場也將面臨一次“行業(yè)洗牌”。9、考慮到本案在08年開始正式進入市場銷售，根據(jù)我司判斷，屆時市場競爭將會更加激烈，本案所面臨的市場形勢不容樂觀；5、根據(jù)對市場的分析，我司認為九江樓市的潛在供應(yīng)量較大，隨著PART1對項目的理解第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房地產(chǎn)市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規(guī)劃設(shè)計方面尋求突破第六部分從景觀規(guī)劃方面尋求突破第七部分從產(chǎn)品創(chuàng)新角度尋求突破第八部分本案物業(yè)管理建議PART1第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房一、地塊四置青竹路九龍街九瑞大道規(guī)劃路一、地塊四置青竹路九龍街九瑞大道規(guī)劃路二、地塊四置的描述1、地塊四置東側(cè)：九江路；南側(cè)：九瑞大道；

西側(cè)：城市景觀河道，潛在競爭項目半島國際；北側(cè)：青竹路，潛在競爭項目；2、地塊東部與南部和城市干道之間被現(xiàn)有建筑物所阻隔；3、地塊內(nèi)部存在大量的拆遷，拆遷分為兩部分：對現(xiàn)有民居的拆遷及對地塊內(nèi)部廠區(qū)的拆遷，拆遷量較大；4、地塊內(nèi)部場地有高差，場地平整難度較大；5、地塊周邊市政條件較好，為整個開發(fā)提供了便利；二、地塊四置的描述三、本案的建筑規(guī)劃指標(biāo)1.8容積率40%綠化率28%建筑密度約0.9萬平米商業(yè)等建筑面積約8.45萬平米其中：居住建筑面積9．35萬平米總建筑面積建筑面積77．95畝總用地商業(yè)，居住用地規(guī)劃用地性質(zhì)數(shù)值指標(biāo)地塊經(jīng)濟指標(biāo)項目地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)設(shè)定表三、本案的建筑規(guī)劃指標(biāo)1.8容積率40%綠化率28%建筑密度場地紅線范圍場地紅線范圍四、項目SWOT分析優(yōu)勢1、項目所在區(qū)位周邊配套成熟，城市向西、向南的發(fā)展戰(zhàn)略以及政府的遷移將使本案在區(qū)位上具備一定優(yōu)勢；2、本案地塊擁有一段城市景觀河道資源；劣勢1、體量較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢；2、地塊東側(cè)與南側(cè)與城市干道之間被已有建筑物隔斷，交通條件不好；3、場地面積小，為社區(qū)內(nèi)景觀的打造帶一定困難；4、地塊南部紅線不規(guī)則，為規(guī)劃帶來一定困難。四、項目SWOT分析機會1、目前九江市場屬于需求拉動型市場，大勢對項目的開發(fā)有利；2、開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為九江房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，區(qū)域內(nèi)項目較多，受眾對在本區(qū)域置業(yè)已基本形成正向認知；威脅1、未來九江市場存在較大潛在供應(yīng)量，市場形勢不容樂觀。住宅價格提升較快，我司預(yù)測08年市場將進入充分競爭階段，鑒于本案產(chǎn)品推出時間為08年上半年，本案市場壓力和07年相比會明顯提高；2、隨著對宏觀政策的細化執(zhí)行，08年九江樓市將會大量出現(xiàn)90平米以下的同質(zhì)化產(chǎn)品，政策帶來的產(chǎn)品競爭壓力將會顯現(xiàn)出來；3、項目西側(cè)、北側(cè)競爭項目，勢必對本案構(gòu)成一定沖擊。機會威脅PART1對項目的理解第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房地產(chǎn)市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規(guī)劃設(shè)計方面尋求突破第六部分從景觀規(guī)劃方面尋求突破第七部分從產(chǎn)品創(chuàng)新角度尋求突破第八部分本案物業(yè)管理建議PART1第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房——從直接競爭對手角度思考！

從目前項目周邊兩個直接競爭情況看，半島國際的體量在12萬平方米，另一個項目則更小，都不是大盤，不具備決定區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)、價格走勢的力量和氣勢，因此，項目生命點即項目定位、產(chǎn)品定位思考方向暫不考慮兩個直接競爭對手。——從直接競爭對手角度思考！——從市場角度思考！

未來市場供應(yīng)量的放大；政策面有關(guān)70%以上90平米以下產(chǎn)品規(guī)定；以上兩點決定了本案未來項目定位、產(chǎn)品定位必須考慮市場因素?！獜谋景缸陨斫嵌人伎?！

本案規(guī)模較小的特征；地塊“金角”、“銀邊”大部分已缺失的特征；依據(jù)本案地塊以上兩方面特征，未來項目定位、產(chǎn)品定位應(yīng)考慮自身限制性因素?！獜氖袌鼋嵌人伎?！尋找本案未來市場定位，確定項目市場突破口，需要從市場角度思考，從本案自身角度思考。

兩個思考點如何落地？我司認為應(yīng)從項目規(guī)劃設(shè)計、景觀規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品配置三方面尋求突破口！尋找本案未來市場定位，確定項目市場突破口，二、項目定位

項目定位是依據(jù)市場、依據(jù)項目自身條件，尋找項目在市場中的 位置，即項目確定項目“高度”。

可能的定位方向：

1、低端項目——類似瑞景新城有利因素：成功可能性很大，對企業(yè)管理要求低；不利因素：利潤低，對未來企業(yè)品牌塑造不利；

2、中端項目——類似慧龍新城有利因素：成功可能性較大，大盤策略；不利因素：競爭激烈，地位尷尬；二、項目定位項目定位是依據(jù)市場、依據(jù)項目自身

3、高端項目——類似柴桑成春天、信華城市花園、遠洲國際公寓 有利因素：成功可能性較大，利潤高，填補市場空白，對未來 企業(yè)品牌塑造有利；

不利因素：對企業(yè)管理要求高，風(fēng)險較大；

4、非主流產(chǎn)品項目——豐源克拉城

有利因素：成功可能性很大，填補市場空白；

不利因素：對地段要求高，產(chǎn)品研發(fā)周期長，體量小；3、高端項目——類似柴桑成春天、信華城市花園、

市場部分高端項目成功定位依據(jù)：

信華城市花園——城市核心地段，觀江優(yōu)勢，35萬大體量,企業(yè)品牌優(yōu)勢；

柴桑春天——超級大盤，產(chǎn)品具備均好性，企業(yè)品牌優(yōu)勢；

遠洲國際公寓——與生俱來的景觀優(yōu)勢，產(chǎn)品高端，1+1〉2的綜合體效應(yīng)，企業(yè)品牌；

市場部分高端項目成功定位依據(jù)：

確定本案未來項目定位，考慮市場和自身因素：

競爭激烈，客戶選擇余地越來越大；產(chǎn)品要超前，品質(zhì)要提高；

90平米產(chǎn)品同質(zhì)化情況嚴(yán)重；規(guī)模有限；所處區(qū)域好，但地段局限性大；

確定本案未來項目定位，考慮市場和自身因素：

項目定位：

低端項目路線——因本案較高的地價難以承受，利潤低，不考慮；中端項目路線——未來競爭激烈，不建議；非主流產(chǎn)品項目——地段受限，要求體量小，本案不建議走非主流產(chǎn)品路線；高端項目路線——因體量、地段、可依賴的外部資源較少、企業(yè)知名度在區(qū)域市場有限等因素，高端路線我司亦不建議；

項目定位：

本案項目定位：

鑒于中端項目競爭激烈，08年本案投放市場階段同質(zhì)化競爭項目較多，企業(yè)對高額利潤的追求，項目定位必須跳出區(qū)域市場，具備前瞻性，審視自身條件，我司建議：

項目定位——個性化中高端項目路線

本案項目定位：三、產(chǎn)品定位——項目生命點挖掘

縱觀市場產(chǎn)品，審視自身條件，我司認為塑造個性化中高端項目，需要在產(chǎn)品方面做到以下幾個基本要點，項目在未來市場中應(yīng)該完全具有生命力，具備與任何項目對抗的核心競爭力。

1、挖掘地塊內(nèi)部潛力，投其所好，營造一流內(nèi)部景觀

審視項目地塊狀況，沒有地段優(yōu)勢，沒有與生俱來的周邊景觀，但可以挖掘內(nèi)部潛力。九江置業(yè)者對社區(qū)景觀的要求越來越高，投其所好，樓座豎向發(fā)展，擴大景觀用地，營造一流內(nèi)部園林；

2、個性化產(chǎn)品

面對08年市場產(chǎn)品特點，開發(fā)90平米個性化產(chǎn)品，多層或7層半電梯房，在產(chǎn)品上跳出同類產(chǎn)品的競爭泥潭；三、產(chǎn)品定位——項目生命點挖掘縱觀市場產(chǎn)品，

本案產(chǎn)品定位特征：

一流社區(qū)內(nèi)部景觀

90平米多層電梯房

臻品名盤

本案產(chǎn)品定位特征：PART1對項目的理解第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房地產(chǎn)市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規(guī)劃設(shè)計方面尋求突破第六部分從景觀規(guī)劃方面尋求突破第七部分從產(chǎn)品創(chuàng)新角度尋求突破第八部分本案物業(yè)管理建議PART1第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房1、整個規(guī)劃沒有擺脫傳統(tǒng)“兵營式”布局的特點;2、建筑整體布局缺乏天際線的變化；3、地塊西北部及南部局部樓型不直，這將會直接導(dǎo)致樓內(nèi)戶型的不方正，甚至可能出現(xiàn)東西向的戶型和對視問題；4、中心景觀區(qū)、景觀帶不夠開闊；5、整體規(guī)劃沒有跳出市場同類項目的規(guī)劃模式；6、規(guī)劃設(shè)計沒有體現(xiàn)出產(chǎn)品在未來市場中的鮮明個性。一、目前概念規(guī)劃中存在的問題1、整個規(guī)劃沒有擺脫傳統(tǒng)“兵營式”布局的特點;一、目前概念規(guī)1、充分挖掘地塊內(nèi)部不同區(qū)域的價值本項目地塊內(nèi)部的價值并不均衡，靠近河岸一側(cè)具備景觀價值，北側(cè)臨青竹路的部分由于臨街，有著較好的商業(yè)形象；2、適當(dāng)增加建筑高度以減少建筑密度將全部多層產(chǎn)品改為7層半帶電梯產(chǎn)品，提高產(chǎn)品配置，因為本案08年入市，7層帶電梯90平米板樓在九江市場上應(yīng)屬首創(chuàng)，產(chǎn)品差異化明顯，能夠支持較高的銷售單價；3、將目前方案中局部多層樓座拔掉，增加小高層的數(shù)量，通過此種方式降低社區(qū)密度，為景觀的打造留出足夠的空間，同時使建筑布局更加靈活，天際線更加豐富；

二、項目規(guī)劃設(shè)計建議1、充分挖掘地塊內(nèi)部不同區(qū)域的價值二、項目規(guī)劃設(shè)計建議4、最大限度的實現(xiàn)住宅的景觀可視度從目前九江市場客戶購房價值取向看，優(yōu)良的景觀對于住宅品質(zhì)及房價的提升都具有至關(guān)重要的作用，因此，在規(guī)劃方面景觀可視度是項目首要原則。4、最大限度的實現(xiàn)住宅的景觀可視度5、創(chuàng)造特色整體形象創(chuàng)造獨特建筑立面形象，打造該區(qū)域的新地標(biāo)，使人們能從外部形象上對本項目有深刻印象，以促進市場推廣；5、創(chuàng)造特色整體形象6、將樓座拉直，采用前后相錯的方式，即可保證戶型的方正；7、地塊南側(cè)用地由于現(xiàn)有建筑物的影響，使得南側(cè)用地紅線出現(xiàn)了“陰角”為住宅樓作布置增加了難度；要盡量避免出現(xiàn)異型樓座，保證樓座形式，否則將會直接影響到戶型的設(shè)計；8、在樓座規(guī)劃布局中應(yīng)考慮將30%大戶型和70%小戶型合理安排在社區(qū)不同區(qū)域；6、將樓座拉直，采用前后相錯的方式，即可保證戶型的方正；修改后方案示意拔掉一個單元拔掉一個單元小高層小高層樓座拉直樓座拉直修改后方案示意拔掉一個單元拔掉一個單元小高層小高層樓座拉直樓PART1對項目的理解第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房地產(chǎn)市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規(guī)劃設(shè)計方面尋求突破第六部分從景觀規(guī)劃方面尋求突破第七部分從產(chǎn)品創(chuàng)新角度尋求突破第八部分本案物業(yè)管理建議PART1第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房一、對目前景觀設(shè)計的剖析景觀次軸景觀主軸一、對目前景觀設(shè)計的剖析景觀次軸組團一組團二組團三景觀核心組團一組團二組團三景觀核心1、解讀方案景觀布局，可歸納為“一心、兩軸、三組團”原則一心：位于地塊中部的景觀核心；兩軸：貫穿地塊東西和南北的兩條主景觀軸；三組團：合理的規(guī)劃將整個項目分為三個組團；2、各組團圍繞景觀核心，既相互獨立又相互統(tǒng)一，從而使得“樓樓有景戶戶有景”；3、景觀主軸筆直通透，集景觀功能和交通動線于一體；1、解讀方案景觀布局，可歸納為“一心、兩軸、三組團”原則二、本案景觀設(shè)計原則建議1、大景觀原則營造社區(qū)主入口廣場，中心景觀區(qū)，核心景觀帶；2、主題性景觀原則景觀主題是統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)景觀設(shè)計的“大綱”，總體景觀體現(xiàn)主題性和特色化；3、立體景觀原則由于平面空間的局限性，整體設(shè)計可考慮在豎向上做出變化，增加整體的立體感和可視度，比如通過下沉式廣場等豐富景觀的層次。4、近人的景觀原則景觀設(shè)計應(yīng)從基于人本主義的觀點出發(fā)，強調(diào)觀賞性、功能性、娛樂性與一體，讓業(yè)主參與其中，形成可觀、可玩、可游的景觀氛圍；二、本案景觀設(shè)計原則建議1、大景觀原則4、近人的景觀原則次景觀核入口廣場景觀通廊次景觀核入口廣場景觀通廊三、本案景觀設(shè)計建議1、園林設(shè)計主題本案占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項目的特色吸引客戶是重中之重。因此，我司提出本案的園林應(yīng)以“歐式風(fēng)格為主”，局部水景采用日式園林中常用的枯山水，兩者可相得益彰。三、本案景觀設(shè)計建議1、園林設(shè)計主題2、水景設(shè)計水作為景觀構(gòu)成的一個主要元素，是本項目景觀設(shè)計的重點之一；我司建議，本案景觀中水景部分除了南方應(yīng)有的水池、噴泉之外，應(yīng)該加入一些特色水景如薄水景和旱噴泉等。2、水景設(shè)計3、小規(guī)模綠地的設(shè)計除了主體園林景觀，樓間的小規(guī)模綠地的設(shè)計也不容忽視，并且應(yīng)該賦予明確的功能性。帶狀的配有灌木的草地功能性綠地-可供兒童游戲3、小規(guī)模綠地的設(shè)計帶狀的配有灌木的草地功能性綠地-可供4、園路的鋪裝園路是園林不可缺少的構(gòu)成要素，是園林的骨架、網(wǎng)絡(luò)。園路的規(guī)劃布置，往往反映不同的園林面貌和風(fēng)格。園路是組織游覽線路，提供休憩地面。園路和廣場的鋪裝、線型、色彩等本身也是園林景觀一部分。4、園路的鋪裝5、景觀與建筑的相互滲透景觀設(shè)計已經(jīng)不局限于建筑外墻以內(nèi)的范圍，外部景觀向建筑內(nèi)滲透已經(jīng)成為設(shè)計上的一個流行趨勢。綠化、灰空間等已經(jīng)成為大堂的設(shè)計要素。此外，將綠化引入地下，弱化地下空。5、景觀與建筑的相互滲透6、景觀小品的設(shè)置小品是景觀設(shè)計中的“細中之細”，也是客戶比較關(guān)注的一點，是園林中供休息、裝飾、照明、展示和為園林管理及方便業(yè)主之用的小型建筑設(shè)施。本案園林建筑小品要具備精美、靈巧和多樣化的特點，設(shè)計創(chuàng)作時可以做到“景到隨機，不拘一格”，在有限空間得其天趣。6、景觀小品的設(shè)置九江青竹路項目全案策劃方案提案7、節(jié)能設(shè)計在景觀中的應(yīng)用景觀設(shè)計上可把一些節(jié)能裝置與小區(qū)景觀進行結(jié)合，形成社區(qū)景觀的獨特之處，增加產(chǎn)品賣點。如小區(qū)內(nèi)太陽能庭院燈、草坪燈、道路燈的照明等。太陽能草坪燈太陽能庭院燈7、節(jié)能設(shè)計在景觀中的應(yīng)用太陽能草坪燈太陽能庭院燈8、休閑功能區(qū)在景觀設(shè)計時我們強調(diào)景觀的可用性，因此要將景觀與人們的休閑功能設(shè)施結(jié)合起來進行設(shè)計。8、休閑功能區(qū)9、利用場地豎向高差打造立體景觀通過對本案場地狀況的分析，本案用地具有南北低，中間高的特點，因此我司建議在進行景觀設(shè)計時可考慮利用場地豎向條件打造社區(qū)的“立體景觀”9、利用場地豎向高差打造立體景觀PART1對項目的理解第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房地產(chǎn)市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規(guī)劃設(shè)計方面尋求突破第六部分從景觀規(guī)劃方面尋求突破第七部分從產(chǎn)品創(chuàng)新角度尋求突破第八部分本案物業(yè)管理建議PART1第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房一、目前方案戶型綜合評述名稱戶型建筑面積（m2）A戶型兩室兩廳一衛(wèi)84.26B戶型三室兩廳兩衛(wèi)118.02B2戶型三室兩廳兩衛(wèi)115.3C戶型三室兩廳兩衛(wèi)105.5D戶型兩室兩廳一衛(wèi)98.83E戶型兩室兩廳一衛(wèi)86.2G-A戶型三室兩廳兩衛(wèi)123.8G-B戶型三室兩廳兩衛(wèi)136.5G-C戶型兩室兩廳一衛(wèi)100.2G-D戶型兩室兩廳一衛(wèi)111.7G-E戶型兩室兩廳兩衛(wèi)131.9G-F戶型兩室兩廳兩衛(wèi)117.6G-G戶型兩室兩廳兩衛(wèi)130.4一、目前方案戶型綜合評述名稱戶型建筑面積（m2）A戶型兩室兩從目前草案的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，本案戶型具有以下特點：1、兩室兩廳一衛(wèi)的面積集中在84.26平米-111.7平米兩室兩廳兩衛(wèi)的面積集中在117.7平米-131.9平米三室兩廳兩衛(wèi)的面積集中在105.5平米-136.5平米主力戶型區(qū)間為：90平米-120平米，與目前市場需求相吻合，較易被市場接受；2、建筑面積在130平米以上的戶型有三個G-B、G-E、G-G；從目前草案的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，本案戶型具有以下特點：二、本案戶型設(shè)計總體建議1、30%大戶型建議在115——135平米范圍內(nèi)設(shè)計，適當(dāng)考慮少量頂層160平米以上大戶型；2、本案定位為九江個性化中高端產(chǎn)品，戶型尺度不宜過小，不建議作一居室；90平米戶型應(yīng)以高限為主，即以80—90平米為主；3、從九江市場購房者對房型的需求來看，兩室兩廳兩衛(wèi)的房型由于經(jīng)濟性較差，因此存在著市場抗性，因此不建議作兩室兩廳兩衛(wèi)的房型。二、本案戶型設(shè)計總體建議1、30%大戶型建議在115——134、空間設(shè)置個性化● 避免門戶相對設(shè)計：人性化設(shè)計均會遵循此原則，從而避免門對門的尷尬。● “登堂才能入室”：若沒有玄關(guān)的過渡，客廳將直白地顯露，玄關(guān)是尊貴氛圍的營造，更是承上啟下的過渡?！?入門設(shè)置衛(wèi)生間設(shè)計原則：靠近入門處設(shè)置衛(wèi)生間，使到訪客人方便易尋?！?獨立書房設(shè)計原則：書房均獨立設(shè)計，避免干擾。4、空間設(shè)置個性化5、戶型設(shè)置引入豪宅元素，升級戶型空間● 經(jīng)典錯層設(shè)計：有效分割客廳與餐廳的使用功能，高低錯落增加立體空間；● 衣帽間是主人房不可缺少的元素，因此主人房應(yīng)盡量配獨立衣帽間，。● 多陽臺設(shè)計，盡可能每個房間均配備陽臺，處處可觀景?！?房間陽臺設(shè)計進深淺，充分珍惜房內(nèi)每寸空間。亦可考慮使用功能很強的內(nèi)陽臺設(shè)計。5、戶型設(shè)置引入豪宅元素，升級戶型空間戶型套型面積（m2）占總戶數(shù)的比例（％）兩室兩廳一衛(wèi)80-10060%三室兩廳兩衛(wèi)110-13030%帶閣樓的復(fù)式130以上10%6、戶型比例建議依據(jù)我司對九江市場的調(diào)研，對本案戶型比例提出以下建議：戶型套型面積（m2）占總戶數(shù)的比例（％）兩室兩廳一衛(wèi)80-1通過對購房者消費取向的分析，九江人購房在戶型及面積上比較喜歡一步到位，所以目前90-130的二房、三房可以基本滿足各個年齡段的購房者的需求；在戶型布局方面九江人較喜歡廳朝南，雙臥室朝南；但近一年單臥朝南，兩臥朝北也慢慢在被接受；設(shè)計上廳一定要大，臥室可偏小，目前110平方米緊湊型三局最易被客戶所接受；通過對購房者消費取向的分析，九江人購房在戶型及面積上比較喜歡1、層高為保證本案的中高端產(chǎn)品品質(zhì)，樹立市場個性化產(chǎn)品形象，本案層高應(yīng)保證在3米；2、大堂本案在樓座設(shè)計時應(yīng)考慮設(shè)置入戶大堂，以提升產(chǎn)品品質(zhì)；三、本案產(chǎn)品設(shè)計具體建議1、層高三、本案產(chǎn)品設(shè)計具體建議3、電梯間的設(shè)置對于局部單元可設(shè)置電梯直接入戶的“樓王”，拉開產(chǎn)品檔次3、電梯間的設(shè)置對于局部單元可設(shè)置電梯直接入戶的“樓王”，拉4、戶型功能分區(qū)一套住宅中，根據(jù)功能性質(zhì)的不同可以把空間分為動空間和靜空間。動空間包括門廳、起居廳、餐廳、廚房等；靜空間包括主臥、次臥、書房等。4、戶型功能分區(qū)5、入口在入口設(shè)置獨立玄關(guān)，必要的儲藏空間，可以提供換鞋、掛衣服、放置雨傘等雜物的空間。入口處設(shè)置儲物空間5、入口入口處設(shè)置儲物空間6、完整的起居室系列一個完整的起居系列是住宅中的公共空間，因此，一套高檔住宅的檔次在這部分應(yīng)該體現(xiàn)在其禮儀性和展示性。起居系列應(yīng)包括入口玄關(guān)、起居廳、餐廳、衛(wèi)生間、儲藏間等，在設(shè)計中應(yīng)注意協(xié)調(diào)各功能之間的關(guān)系。6、完整的起居室系列7、廚房與餐廳餐廳與廚房應(yīng)臨近，廚房設(shè)計為中廚，與餐廳之間建議設(shè)計為玻璃推拉門，當(dāng)打開時可以如西廚般展示廚房，當(dāng)關(guān)上時可以阻隔油煙。廚房應(yīng)該臨近入口，也可專門設(shè)置輔助入口解決。廚房需要配置輔助陽臺以進行相應(yīng)的儲藏和堆放雜物。7、廚房與餐廳8、完整的臥室系列功能上應(yīng)該包括臥室、衛(wèi)生間、步入式衣帽間，并且設(shè)計陽臺；主臥衛(wèi)生間最好是明衛(wèi)，大小至少滿足4件套的面積，即單（雙）面盆、淋浴、浴缸、馬桶以及做好干濕分區(qū)；步入式衣帽間最好不要與衛(wèi)生間成為套間。本案在部分大戶型的設(shè)計上可考慮采用雙面盆，部分三室房型可考慮將其中一室作為書房。8、完整的臥室系列本案在部分大戶型的設(shè)計上可考慮采用雙面盆，9、細部建議●門可考慮采用子母門設(shè)計，與市場上傳統(tǒng)的入戶門形成差異化9、細部建議●窗除了通常的平面窗以外，建議增加角窗、飄窗、落地窗、弧形窗、中空玻璃窗等設(shè)計。飄窗設(shè)計不但豐富了室內(nèi)空間、增加了采光，而且不計算面積。

弧形窗外飄窗●窗弧形窗外飄窗●陽臺可適當(dāng)加大陽臺尺寸，使陽臺成為家庭生活的第三空間或空中花園，在主臥可考慮設(shè)置一步式景觀陽臺陽臺挑出尺寸加大，具備觀景功能主臥一步式觀景陽臺●陽臺陽臺挑出尺寸加大，具備觀景功能主臥一步式觀景陽臺四、戶型設(shè)計提升建議原戶型修改戶型錯層設(shè)計一步式觀景陽臺1、兩室以上的部分戶型可采用錯層設(shè)計；四、戶型設(shè)計提升建議原戶型修改戶型錯層設(shè)計一步式觀景陽臺1、2、120平米以上的戶型可考慮在衛(wèi)生間設(shè)置雙面盆；3、大戶型入戶門可考慮設(shè)計為子母門，以增加戶型的尊貴感；4、在南北通透的戶型廚房外可增設(shè)儲藏陽臺；5、C、E、G-A戶型由于樓型原因客廳沒有完全朝南，根據(jù)我司對消費購房取向的調(diào)研，這些戶型可能會存在一定的市場抗性，因此建議可否設(shè)置一些超大觀景空間來彌補這個缺陷，以E戶型為例：陽臺拐角，加大客廳南向面寬，同時打造豪華觀景空間，弱化客廳沒有完全朝南的缺陷2、120平米以上的戶型可考慮在衛(wèi)生間設(shè)置雙面盆；陽臺拐角，五、建材選用建議1、樓梯間地面鋪設(shè)高級防滑地磚，踏面板設(shè)防滑槽，樓梯扶手為不銹鋼欄桿木扶手的形式；五、建材選用建議1、樓梯間地面鋪設(shè)高級防滑地磚，踏面板設(shè)防滑2、外立面采用高級面磚和天然花崗巖2、外立面采用高級面磚和天然花崗巖3、窗戶采用斷橋鋁合金雙層中空玻璃，靜電噴涂；3、窗戶采用斷橋鋁合金雙層中空玻璃，靜電噴涂；4、品牌電梯4、品牌電梯5、外墻外保溫5、外墻外保溫PART1對項目的理解第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房地產(chǎn)市場研究第三部分理解項目用地挖掘土地價值第四部分如何尋找項目成功的突破口第五部分從規(guī)劃設(shè)計方面尋求突破第六部分從景觀規(guī)劃方面尋求突破第七部分從產(chǎn)品創(chuàng)新角度尋求突破第八部分本案物業(yè)管理建議PART1第一部分九江城市發(fā)展研究第二部分九江房 根據(jù)對九江房地產(chǎn)市場的了解及與競爭對手的對比，我司對本案的物業(yè)管理特提出以下建議：小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)家庭安全防范系統(tǒng)小區(qū)周界防范報警系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)智能一卡通等; 根據(jù)對九江房地產(chǎn)市場的了解及與競爭對手的對比，我司對本案的九江青竹路項目全案策劃方案提案PART2

案名建議九江青竹路項目全案策劃方案提