工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析-課件

工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析-課件1工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析-課件2美好城市·美好人生

BETTERCITY&BETTERLIFE巨豐阜潁路項(xiàng)目提案美好城市·美好人生

BETTERCITY&BETTER3【前言】

項(xiàng)目位于阜陽(yáng)市潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)阜潁路北側(cè)，潁七路南側(cè)，州十三路東側(cè)，州十七路西側(cè)，面積約87245平米，是以居住為主的商、住結(jié)合項(xiàng)目；

如何能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以合適并偏高的價(jià)格完成項(xiàng)目的銷售，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需要快速回籠資金，是本案主要思考的問(wèn)題；

為此本案重點(diǎn)從：結(jié)合項(xiàng)目情況，最大化提升項(xiàng)目品質(zhì)及形象，

精確、有效地界定目標(biāo)消費(fèi)者，如何有力、高效的進(jìn)行營(yíng)銷推廣等幾方面進(jìn)行了思考及分析；【前言】項(xiàng)目位于阜陽(yáng)市潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)阜潁路北側(cè)，潁4【營(yíng)銷圖示】結(jié)果：以合適并偏高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售有力高效營(yíng)銷推廣精準(zhǔn)界定目標(biāo)消費(fèi)者提升項(xiàng)目品質(zhì)形象【營(yíng)銷圖示】結(jié)果：有力高效精準(zhǔn)界定提升項(xiàng)目5第一部分：項(xiàng)目解析1、市場(chǎng)分析2、項(xiàng)目分析第二部分：推廣方案1、項(xiàng)目定位2、賣(mài)點(diǎn)分析3、視覺(jué)傳達(dá)

第三部分：執(zhí)行策略1、開(kāi)發(fā)策略2、價(jià)格策略3、營(yíng)銷策略4、執(zhí)行策略【目錄】第一部分：項(xiàng)目解析【目錄】6【市場(chǎng)分析】阜陽(yáng)的未來(lái)？開(kāi)發(fā)區(qū)的未來(lái)？阜潁路的未來(lái)？【市場(chǎng)分析】阜陽(yáng)的未來(lái)？72019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)

形勢(shì)預(yù)判【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)

形勢(shì)預(yù)判【市場(chǎng)分析】8一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判1、國(guó)家按揭貸款限制（2套房60%首付，1.1倍利率；3套房不許

按揭；外地客戶不許按揭；客戶按揭資料要求繁多）；2、房產(chǎn)稅重慶、上海試點(diǎn)推出；3、今年保障房建設(shè)1000萬(wàn)套；

國(guó)家打擊高房?jī)r(jià)的政策已起到較大效果；

目前，阜城有大部分客戶對(duì)購(gòu)房持觀望態(tài)度；2019年，阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)逐漸從較為寬松開(kāi)始走向嚴(yán)峻；一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形91、國(guó)家按揭貸款限制一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，原則上不予批準(zhǔn)；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；該影響因素抑制了大部分購(gòu)房者的二套及三套購(gòu)房需求；1、國(guó)家按揭貸款限制一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】210房產(chǎn)稅重慶、上海已經(jīng)試點(diǎn)征收，近幾年內(nèi)將推廣到全國(guó)；房產(chǎn)稅的征收在即嚴(yán)重抑制了阜陽(yáng)市投資性購(gòu)房需求；2、房產(chǎn)稅征收加快試點(diǎn)并推廣至全國(guó)一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判房產(chǎn)稅重慶、上海已經(jīng)試點(diǎn)征收，近幾年內(nèi)將推廣到全國(guó)；2、房產(chǎn)11各地要求盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2019年建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套，其中安徽44萬(wàn)套，阜陽(yáng)約3萬(wàn)套左右，并以責(zé)任制形式進(jìn)行落實(shí)。保障性住房的大規(guī)模推出，將很大程度上消化阜陽(yáng)一部分中低收入家庭的小面積購(gòu)房需求；3、增加住房有效供給一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判各地要求盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶3、增加12二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地131、2019年，阜陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地面積209.97萬(wàn)m2，同比

上漲59.57%，其中阜陽(yáng)城區(qū)購(gòu)置土地25宗，108.22萬(wàn)m2，同

比上漲55.98%。2、2019年，阜陽(yáng)市商品房新開(kāi)工面積

228.04萬(wàn)m2，

同比上漲23.2%。3、2019年，阜陽(yáng)城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為155.48萬(wàn)m2，同比

上漲153%，其中住宅88.64萬(wàn)m2，同比上漲74%，截止到年底，累計(jì)可售面積為76.81萬(wàn)m2，同比上漲65%，其中住宅43萬(wàn)m2，同比上漲19%。二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判1、2019年，阜陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地面積209.97萬(wàn)m14由以上阜陽(yáng)房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看出，

2019年，阜陽(yáng)城區(qū)，土地供給增加55.98%，新開(kāi)工面積增加23.2%，住宅商品房預(yù)售面積增加74%，截至年底住宅累積可售面積增加19%；土地供給加大、

新開(kāi)工面積增加、預(yù)售面積增加、累積可售面積增加，這些都顯示出，2019

年阜陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量明顯增加，可售面積持續(xù)增大；2019年阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈；二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判由以上阜陽(yáng)房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看出，2019年，阜陽(yáng)城區(qū)，土地二15阜城住宅價(jià)格發(fā)展研判：（單位:元/平米）10年12月10年6月11年6月11年12月12年6月09年12月二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判3610

398047884800

5000

5100阜城住宅價(jià)格發(fā)展研判：（單位:元/平米）10年12月10年616阜陽(yáng)城區(qū)住宅年銷售量研判（單位：萬(wàn)平米/年）51萬(wàn)

86萬(wàn)110萬(wàn)

130萬(wàn)二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判09年10年11年12年阜陽(yáng)城區(qū)住宅年銷售量研判（單位：萬(wàn)平米/年）51萬(wàn)171、2019年，大量新樓盤(pán)將在今年推向市場(chǎng)，阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

將非常激烈；2、國(guó)家的房地產(chǎn)政策調(diào)控，特別是銀行按揭貸款調(diào)整和房產(chǎn)稅征

收在即，極大地抑制了阜陽(yáng)投資性及投機(jī)性購(gòu)房需求；保障房

的大規(guī)模推出，極大消化了中低收入家庭的購(gòu)房需求；3、縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工人員已成為阜城居民購(gòu)房的一支重要力量，

改善性購(gòu)房需求將加速阜陽(yáng)高品質(zhì)住宅小區(qū)的發(fā)展；小結(jié):【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判1、2019年，大量新樓盤(pán)將在今年推向市場(chǎng)，阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)182019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)

發(fā)展方向【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)

發(fā)展方向【市場(chǎng)分析】19【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向一、宏觀政策導(dǎo)向：1、國(guó)家十二五規(guī)劃提出：“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和城鎮(zhèn)化健康發(fā)展”“構(gòu)建綜合交通運(yùn)輸體系”“改造提升制造業(yè)”2、阜陽(yáng)市委十二五建議：堅(jiān)持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化“雙輪驅(qū)動(dòng)”“建設(shè)區(qū)域性中心城市”國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，堅(jiān)定了阜陽(yáng)向著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、交通樞紐城市的發(fā)展方向！【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向一、宏觀政策導(dǎo)向：120二、城市發(fā)展導(dǎo)向：臨沂商城開(kāi)業(yè)：

“南有義烏，北有臨沂”，皖西北、魯蘇豫皖等周邊地區(qū)的商品集散交易中心；阜陽(yáng)的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)使其成為皖西北最大的商貿(mào)集散地，更大的促進(jìn)了城市化進(jìn)程及周邊縣、鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展；國(guó)際汽配城、汽貿(mào)物流園、皖西北商貿(mào)城、元豐批發(fā)市場(chǎng)…阜陽(yáng)火車(chē)站：五路交匯，全國(guó)六大鐵路交通樞紐之一；【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向二、城市發(fā)展導(dǎo)向：臨沂商城開(kāi)業(yè)：阜陽(yáng)的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)使其21三、區(qū)域市場(chǎng)導(dǎo)向：開(kāi)發(fā)區(qū)將成為皖西北一流的制造業(yè)基地和沿淮城群新型工業(yè)化示范區(qū)，這將會(huì)：1、促進(jìn)區(qū)域城市化進(jìn)程；2、促進(jìn)在地化居住需求；3、解決縣、鎮(zhèn)居民工作

“離土不離鄉(xiāng)”問(wèn)題；；以昆山市為例：上世紀(jì)80年代建造大批的“工業(yè)小區(qū)”，成為昆山都市化進(jìn)程的開(kāi)始，為昆山市后續(xù)升級(jí)提供了經(jīng)濟(jì)條件。也為中高端商用物業(yè)、高級(jí)都市住宅奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)?！臼袌?chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向三、區(qū)域市場(chǎng)導(dǎo)向：開(kāi)發(fā)區(qū)將成為皖西北一流的制造業(yè)基地和沿淮城22小結(jié)：規(guī)劃到2020年，伴隨著發(fā)展成為城區(qū)140平方公里，人口140萬(wàn)人，阜陽(yáng)將成為以加工制造、商貿(mào)物流為主的皖西北中心交通樞紐城市；潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將建設(shè)為城市支柱產(chǎn)業(yè)基地，以高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開(kāi)發(fā)，建設(shè)成綜合性的城市新區(qū)；阜陽(yáng)逐漸步入需要“升級(jí)投資環(huán)境、加速城市進(jìn)程”的重要發(fā)展階段；周邊縣、鎮(zhèn)的經(jīng)商、務(wù)工人員以及外地返鄉(xiāng)人員將大批涌入阜陽(yáng)的城市化潮流；【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向小結(jié)：規(guī)劃到2020年，伴隨著發(fā)展成為城區(qū)140平方公里，23【項(xiàng)目分析】市場(chǎng)喜憂參半，項(xiàng)目的出路？昆山的地產(chǎn)神話會(huì)在阜陽(yáng)重演嗎？昆山的成功模式是否可以復(fù)制？【項(xiàng)目分析】市場(chǎng)喜憂參半，項(xiàng)目的出路？24地理位置：位于潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)阜潁路北側(cè)，潁七路南側(cè)，

州十三路東側(cè)，州十七路西側(cè)；用地面積：87245平米

容積率：3建筑面積：261735平米（住宅建筑面積不少于

80%，即不少于

209388平米；商業(yè)建筑面積不大于

20%，即不大于

52347平米）建筑密度：不大于25%

綠化率：不小于30%1、建筑沿規(guī)劃用地紅線后退50米，實(shí)際建筑用地南北寬約105

米，東西長(zhǎng)約555米；2、四側(cè)道路沿街建筑綠化分隔帶不少于沿街總長(zhǎng)度的30%；3、必須建設(shè)高層建筑，建筑限高150米；【項(xiàng)目分析】項(xiàng)目概況地理位置：位于潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)阜潁路北側(cè)，潁七路南側(cè)，【項(xiàng)25【項(xiàng)目分析】SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅1、區(qū)域具重要戰(zhàn)略位置，未來(lái)發(fā)展性佳，擁有堅(jiān)實(shí)的

城市經(jīng)濟(jì)后盾和產(chǎn)業(yè)人群需求；2、項(xiàng)目地處交通要道，交通路網(wǎng)成熟；3、目前區(qū)域內(nèi)僅有的大型都市住宅項(xiàng)目，總建筑面積26萬(wàn)平方米，從東南進(jìn)入阜陽(yáng)的地標(biāo)式建筑；4、精裝修入戶大堂、走道，大型中央景觀花園，三重

安保防護(hù)…高品質(zhì)，低總價(jià)；5、項(xiàng)目附帶幼兒園、托兒所、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等配套相對(duì)完整；【項(xiàng)目分析】SWOT分析SWOT1、區(qū)域具重要戰(zhàn)略位置，未來(lái)26S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅1、項(xiàng)目目前位置略偏遠(yuǎn)，區(qū)域居住氛圍尚不濃厚；2、日常生活、休閑、文化配套尚不成熟；3、地段的認(rèn)同尚不完全，需大力挖掘后續(xù)客戶群；4、周邊的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及人口的導(dǎo)入是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程；5、地塊自身?xiàng)l件不算很好，有三個(gè)陷坑需要灰添；【項(xiàng)目分析】SWOT分析SWOT1、項(xiàng)目目前位置略偏遠(yuǎn)，區(qū)域居住氛圍尚不濃厚；【項(xiàng)目27S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅1、區(qū)域有較好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，如工廠與企業(yè)。各大企業(yè)、

工廠對(duì)中高端商用住宅、物業(yè)需求增大；2、項(xiàng)目是從東南進(jìn)入阜陽(yáng)市的必經(jīng)之地。周邊縣、鎮(zhèn)經(jīng)商人員，附近原住民及務(wù)工人員需要就近置業(yè)，其子女需要城市戶口；3、高品質(zhì)能增加縣、鎮(zhèn)居民的榮耀感；4、阜陽(yáng)市區(qū)房?jī)r(jià)偏高，項(xiàng)目能消化部分投資客；5、根據(jù)城市規(guī)劃，潁州開(kāi)發(fā)區(qū)將繼續(xù)大量導(dǎo)入人口；【項(xiàng)目分析】SWOT分析SWOT1、區(qū)域有較好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，如工廠與企業(yè)。各大企業(yè)28S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅1、項(xiàng)目的高品質(zhì)，會(huì)降低其價(jià)格優(yōu)勢(shì)；2、開(kāi)發(fā)區(qū)仍有部分在售樓盤(pán)，更接近市區(qū)；3、項(xiàng)目商業(yè)部分銷售難度加大；【項(xiàng)目分析】SWOT分析SWOT1、項(xiàng)目的高品質(zhì)，會(huì)降低其價(jià)格優(yōu)勢(shì)；【項(xiàng)目分析】SW29提案至此，挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)并存；我們重申購(gòu)房市場(chǎng)的需求，以便探尋項(xiàng)目新的突破口！【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)提案至此，【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)30購(gòu)房三要素一、地段：不僅僅是交通問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是人們生活習(xí)慣的半徑范圍；交通問(wèn)題實(shí)質(zhì)上還是地段認(rèn)同問(wèn)題，選擇與開(kāi)發(fā)區(qū)密切相關(guān)的人群作為目標(biāo)客戶；問(wèn)題：如何讓購(gòu)房者接受本案？1、周邊縣、鎮(zhèn)經(jīng)商人員，原住民；2、在開(kāi)發(fā)區(qū)工作的務(wù)工人員；

3、有投資意向的城市人群；方法：區(qū)域前景炒作；【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)購(gòu)房三要素不僅僅是交通問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是人們生活習(xí)慣的半徑范圍；交31購(gòu)房三要素二、配套：不僅僅是生活問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的客觀要求；配套的規(guī)格是樹(shù)立標(biāo)桿的關(guān)鍵，周邊配套不成熟的條件下，要強(qiáng)化自身項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；問(wèn)題：如何讓購(gòu)房者接受本案？1、28000平米大型景觀花園廣場(chǎng)；2、幼兒園、托兒所、醫(yī)療衛(wèi)生等自帶配套設(shè)施；方法：城鄉(xiāng)差別炒作；【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)購(gòu)房三要素不僅僅是生活問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的客觀要求；配套32購(gòu)房三要素三、價(jià)格：不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的既定判斷；在充分了解市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目性價(jià)比就成為人們購(gòu)買(mǎi)與否的重要因素；問(wèn)題：如何讓購(gòu)房者接受本案？1、區(qū)位的市場(chǎng)、心理價(jià)格；2、中高端項(xiàng)目的心理價(jià)格；

3、產(chǎn)品、服務(wù)附加值；方法：活動(dòng)營(yíng)銷、宣傳攻勢(shì)；【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)購(gòu)房三要素不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的既定判斷；在充33【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)34本著彰顯優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，避免威脅的原則，我方項(xiàng)目應(yīng)：【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)1、強(qiáng)化項(xiàng)目的整體包裝，塑造出項(xiàng)目高品質(zhì)精品小區(qū)形象；2、強(qiáng)化項(xiàng)目所在區(qū)域的巨大經(jīng)濟(jì)潛力，即將成為城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱的發(fā)展優(yōu)勢(shì)；3、強(qiáng)化項(xiàng)目的城市內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)差別；4、對(duì)周邊縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者進(jìn)行針對(duì)性的宣傳，促進(jìn)此部

分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)；本著彰顯優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，避免威脅的原則，【項(xiàng)目分析35工業(yè)地產(chǎn)（砌墻）靠產(chǎn)業(yè)聚集帶來(lái)人群、財(cái)富，是城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱，預(yù)示城市化進(jìn)程的開(kāi)始；（例：昆山）工廠、企業(yè)提升在地化居住需求，帶動(dòng)區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展；需要站在城市規(guī)劃者的高度，打造提升板塊價(jià)值、促進(jìn)城市發(fā)展拐點(diǎn)的“城市地產(chǎn)”！【項(xiàng)目分析】結(jié)論住宅地產(chǎn)（蓋房）“城市地產(chǎn)”（建造城市）工業(yè)地產(chǎn)靠產(chǎn)業(yè)聚集帶來(lái)人群、財(cái)富，是城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱，預(yù)示城36【項(xiàng)目定位】城市的需求？開(kāi)發(fā)區(qū)的需求？購(gòu)房者的需求？【項(xiàng)目定位】城市的需求？37【項(xiàng)目定位】通過(guò)合適、適當(dāng)拔高的項(xiàng)目定位，可有效提升項(xiàng)目檔次，美化項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值。項(xiàng)目定位包括：1、產(chǎn)品定位；2、形象定位；3、目標(biāo)消費(fèi)者定位；【項(xiàng)目定位】通過(guò)合適、適當(dāng)拔高的項(xiàng)目定位，可有效提升項(xiàng)目檔次38【項(xiàng)目定位】一、產(chǎn)品定位：項(xiàng)目要做什么樣的產(chǎn)品？通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析和阜陽(yáng)消費(fèi)者的了解，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，以突出優(yōu)勢(shì)，最大化的促進(jìn)項(xiàng)目銷售為原則；1、商業(yè)部分定位

考慮到項(xiàng)目離城區(qū)較遠(yuǎn)，目前周邊人氣較淡，阜潁路商業(yè)

主要以汽車(chē)展示、銷售、維修、服務(wù)為主；

沿阜潁路商業(yè)初步定位為：

汽車(chē)展示、銷售、服務(wù)為主的配套商業(yè)。

沿潁七路商業(yè)初步定位為：

為小區(qū)業(yè)主和潁州工業(yè)園、合肥工業(yè)園服務(wù)的配套商業(yè)；【項(xiàng)目定位】一、產(chǎn)品定位：項(xiàng)目要做什么樣的產(chǎn)品？1、商業(yè)部分39【項(xiàng)目定位】一、產(chǎn)品定位：2、住宅部分定位

結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者情況，本著促進(jìn)銷售的原則，建議

項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：

品質(zhì)優(yōu)良，交通便利的高性價(jià)比地標(biāo)社區(qū)；二、形象定位： 根據(jù)產(chǎn)品定位，建議項(xiàng)目形象定位為：

東城地標(biāo)建筑，高品質(zhì)的，有品位的，適宜居住的，

物超所值的項(xiàng)目形象；【項(xiàng)目定位】一、產(chǎn)品定位：2、住宅部分定位二、形象定位： 根40【項(xiàng)目定位】三、目標(biāo)消費(fèi)者定位：

以潁州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)近年熱銷樓盤(pán)為例：

70%以上的消費(fèi)者來(lái)自十八里鋪、三十里鋪以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)

和部分潁上縣城客戶。

為確保住宅部分順利銷售，建議住宅目標(biāo)消費(fèi)者定位為：1、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和潁上縣城客戶；（70%）2、項(xiàng)目周邊原住民和周邊單位員工；（20%）3、阜陽(yáng)城區(qū)部分客戶；（10%）【項(xiàng)目定位】三、目標(biāo)消費(fèi)者定位： 以潁州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)近年熱銷樓41【項(xiàng)目定位】三、目標(biāo)消費(fèi)者定位：周邊原住民和單位員工（20%）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和潁上縣城客戶（70%）阜陽(yáng)城區(qū)部分客戶（10%）【項(xiàng)目定位】三、目標(biāo)消費(fèi)者定位：周邊原住民周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和阜陽(yáng)城區(qū)421、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和潁上縣城客戶；（占比約70%）隨著城市化進(jìn)程的不斷擴(kuò)大，潁上縣城和項(xiàng)目東側(cè)、南側(cè)、北側(cè)交通較便利的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)厥杖胼^高的群體和外出打工有一定資金積累的群體為了改善居住生活和為了下一代的良好發(fā)展，將會(huì)選擇在離原居住地交通較便利的阜陽(yáng)城市住宅小區(qū)進(jìn)行置業(yè)；

本項(xiàng)目符合他們的置業(yè)要求；【項(xiàng)目定位】三、目標(biāo)消費(fèi)者定位：1、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和潁上縣城客戶；（占比約70%）隨著城市化進(jìn)程的43⑴、基本狀況：1、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和潁上縣城客戶；（占比約70%）【項(xiàng)目定位】三、目標(biāo)消費(fèi)者定位：縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部，外出打工或部分先富人群；30—50歲，文化水平偏低，子女就讀小學(xué)、中學(xué)，望子成龍思想強(qiáng)烈；渴望在更好的環(huán)境中生活，為孩子提供有利的條件和環(huán)境；存在自卑心理，渴望認(rèn)可和尊重，希望住房體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力；購(gòu)房目的：改善居住環(huán)境、孩子的教育、投資保值增值；⑴、基本狀況：1、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和潁上縣城客戶；（占比約70%）【44口頭傳播、電視臺(tái)、戶外廣告；①、總價(jià)能否承受；②、戶型能否滿足基本需要；③、回鄉(xiāng)交通方便，在市區(qū)偏向家鄉(xiāng)一側(cè)；④、項(xiàng)目周邊是否有學(xué)校；⑤、小區(qū)內(nèi)外環(huán)境、小區(qū)規(guī)模、小區(qū)安全性；⑥、對(duì)地段、城市規(guī)劃的了解模糊；⑵、信息接受方式：1、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和潁上縣城客戶；（占比約70%）【項(xiàng)目定位】三、目標(biāo)消費(fèi)者定位：⑶、購(gòu)房要素：口頭傳播、電視臺(tái)、戶外廣告；①、總價(jià)能否承受；⑵、信息接受方452、項(xiàng)目周邊原住民和周邊單位員工；（占比約20%）項(xiàng)目周?chē)骞锓秶鷥?nèi)客戶有很強(qiáng)的居住慣性，不愿意遷離自己熟悉的居住地，愿意在本區(qū)域范圍內(nèi)置業(yè)。另外，項(xiàng)目周邊單位工作人員愿意在單位附近購(gòu)房，方便工作上下班；

本項(xiàng)目是他們的一個(gè)良好選擇；【項(xiàng)目定位】三、目標(biāo)消費(fèi)者定位：2、項(xiàng)目周邊原住民和周邊單位員工；（占比約20%）項(xiàng)目周?chē)?63、阜陽(yáng)城區(qū)部分客戶；（占比約10%）這部分客戶主要為離退休人員和一小部分不需要固定時(shí)間上班的消費(fèi)者，他們選擇本項(xiàng)目主要因?yàn)樯瞽h(huán)境較好和房屋總價(jià)不高；

本項(xiàng)目符合他們的要求，是他們一個(gè)良好的選擇；【項(xiàng)目定位】三、目標(biāo)消費(fèi)者定位：3、阜陽(yáng)城區(qū)部分客戶；（占比約10%）這部分客戶主要為離退休47工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析-課件48工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析-課件49工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析-課件50工業(yè)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析-課件51美好城市·美好人生

BETTERCITY&BETTERLIFE巨豐阜潁路項(xiàng)目提案美好城市·美好人生

BETTERCITY&BETTER52【前言】

項(xiàng)目位于阜陽(yáng)市潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)阜潁路北側(cè)，潁七路南側(cè)，州十三路東側(cè)，州十七路西側(cè)，面積約87245平米，是以居住為主的商、住結(jié)合項(xiàng)目；

如何能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以合適并偏高的價(jià)格完成項(xiàng)目的銷售，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需要快速回籠資金，是本案主要思考的問(wèn)題；

為此本案重點(diǎn)從：結(jié)合項(xiàng)目情況，最大化提升項(xiàng)目品質(zhì)及形象，

精確、有效地界定目標(biāo)消費(fèi)者，如何有力、高效的進(jìn)行營(yíng)銷推廣等幾方面進(jìn)行了思考及分析；【前言】項(xiàng)目位于阜陽(yáng)市潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)阜潁路北側(cè)，潁53【營(yíng)銷圖示】結(jié)果：以合適并偏高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售有力高效營(yíng)銷推廣精準(zhǔn)界定目標(biāo)消費(fèi)者提升項(xiàng)目品質(zhì)形象【營(yíng)銷圖示】結(jié)果：有力高效精準(zhǔn)界定提升項(xiàng)目54第一部分：項(xiàng)目解析1、市場(chǎng)分析2、項(xiàng)目分析第二部分：推廣方案1、項(xiàng)目定位2、賣(mài)點(diǎn)分析3、視覺(jué)傳達(dá)

第三部分：執(zhí)行策略1、開(kāi)發(fā)策略2、價(jià)格策略3、營(yíng)銷策略4、執(zhí)行策略【目錄】第一部分：項(xiàng)目解析【目錄】55【市場(chǎng)分析】阜陽(yáng)的未來(lái)？開(kāi)發(fā)區(qū)的未來(lái)？阜潁路的未來(lái)？【市場(chǎng)分析】阜陽(yáng)的未來(lái)？562019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)

形勢(shì)預(yù)判【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)

形勢(shì)預(yù)判【市場(chǎng)分析】57一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判1、國(guó)家按揭貸款限制（2套房60%首付，1.1倍利率；3套房不許

按揭；外地客戶不許按揭；客戶按揭資料要求繁多）；2、房產(chǎn)稅重慶、上海試點(diǎn)推出；3、今年保障房建設(shè)1000萬(wàn)套；

國(guó)家打擊高房?jī)r(jià)的政策已起到較大效果；

目前，阜城有大部分客戶對(duì)購(gòu)房持觀望態(tài)度；2019年，阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)逐漸從較為寬松開(kāi)始走向嚴(yán)峻；一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形581、國(guó)家按揭貸款限制一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，原則上不予批準(zhǔn)；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；該影響因素抑制了大部分購(gòu)房者的二套及三套購(gòu)房需求；1、國(guó)家按揭貸款限制一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】259房產(chǎn)稅重慶、上海已經(jīng)試點(diǎn)征收，近幾年內(nèi)將推廣到全國(guó)；房產(chǎn)稅的征收在即嚴(yán)重抑制了阜陽(yáng)市投資性購(gòu)房需求；2、房產(chǎn)稅征收加快試點(diǎn)并推廣至全國(guó)一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判房產(chǎn)稅重慶、上海已經(jīng)試點(diǎn)征收，近幾年內(nèi)將推廣到全國(guó)；2、房產(chǎn)60各地要求盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2019年建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套，其中安徽44萬(wàn)套，阜陽(yáng)約3萬(wàn)套左右，并以責(zé)任制形式進(jìn)行落實(shí)。保障性住房的大規(guī)模推出，將很大程度上消化阜陽(yáng)一部分中低收入家庭的小面積購(gòu)房需求；3、增加住房有效供給一、國(guó)家房地產(chǎn)政策日趨嚴(yán)峻【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判各地要求盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶3、增加61二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地621、2019年，阜陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地面積209.97萬(wàn)m2，同比

上漲59.57%，其中阜陽(yáng)城區(qū)購(gòu)置土地25宗，108.22萬(wàn)m2，同

比上漲55.98%。2、2019年，阜陽(yáng)市商品房新開(kāi)工面積

228.04萬(wàn)m2，

同比上漲23.2%。3、2019年，阜陽(yáng)城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為155.48萬(wàn)m2，同比

上漲153%，其中住宅88.64萬(wàn)m2，同比上漲74%，截止到年底，累計(jì)可售面積為76.81萬(wàn)m2，同比上漲65%，其中住宅43萬(wàn)m2，同比上漲19%。二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判1、2019年，阜陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地面積209.97萬(wàn)m63由以上阜陽(yáng)房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看出，

2019年，阜陽(yáng)城區(qū)，土地供給增加55.98%，新開(kāi)工面積增加23.2%，住宅商品房預(yù)售面積增加74%，截至年底住宅累積可售面積增加19%；土地供給加大、

新開(kāi)工面積增加、預(yù)售面積增加、累積可售面積增加，這些都顯示出，2019

年阜陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量明顯增加，可售面積持續(xù)增大；2019年阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈；二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判由以上阜陽(yáng)房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看出，2019年，阜陽(yáng)城區(qū)，土地二64阜城住宅價(jià)格發(fā)展研判：（單位:元/平米）10年12月10年6月11年6月11年12月12年6月09年12月二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判3610

398047884800

5000

5100阜城住宅價(jià)格發(fā)展研判：（單位:元/平米）10年12月10年665阜陽(yáng)城區(qū)住宅年銷售量研判（單位：萬(wàn)平米/年）51萬(wàn)

86萬(wàn)110萬(wàn)

130萬(wàn)二、阜城房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判09年10年11年12年阜陽(yáng)城區(qū)住宅年銷售量研判（單位：萬(wàn)平米/年）51萬(wàn)661、2019年，大量新樓盤(pán)將在今年推向市場(chǎng)，阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

將非常激烈；2、國(guó)家的房地產(chǎn)政策調(diào)控，特別是銀行按揭貸款調(diào)整和房產(chǎn)稅征

收在即，極大地抑制了阜陽(yáng)投資性及投機(jī)性購(gòu)房需求；保障房

的大規(guī)模推出，極大消化了中低收入家庭的購(gòu)房需求；3、縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工人員已成為阜城居民購(gòu)房的一支重要力量，

改善性購(gòu)房需求將加速阜陽(yáng)高品質(zhì)住宅小區(qū)的發(fā)展；小結(jié):【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)判1、2019年，大量新樓盤(pán)將在今年推向市場(chǎng)，阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)672019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)

發(fā)展方向【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)

發(fā)展方向【市場(chǎng)分析】68【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向一、宏觀政策導(dǎo)向：1、國(guó)家十二五規(guī)劃提出：“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和城鎮(zhèn)化健康發(fā)展”“構(gòu)建綜合交通運(yùn)輸體系”“改造提升制造業(yè)”2、阜陽(yáng)市委十二五建議：堅(jiān)持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化“雙輪驅(qū)動(dòng)”“建設(shè)區(qū)域性中心城市”國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，堅(jiān)定了阜陽(yáng)向著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、交通樞紐城市的發(fā)展方向！【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向一、宏觀政策導(dǎo)向：169二、城市發(fā)展導(dǎo)向：臨沂商城開(kāi)業(yè)：

“南有義烏，北有臨沂”，皖西北、魯蘇豫皖等周邊地區(qū)的商品集散交易中心；阜陽(yáng)的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)使其成為皖西北最大的商貿(mào)集散地，更大的促進(jìn)了城市化進(jìn)程及周邊縣、鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展；國(guó)際汽配城、汽貿(mào)物流園、皖西北商貿(mào)城、元豐批發(fā)市場(chǎng)…阜陽(yáng)火車(chē)站：五路交匯，全國(guó)六大鐵路交通樞紐之一；【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向二、城市發(fā)展導(dǎo)向：臨沂商城開(kāi)業(yè)：阜陽(yáng)的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)使其70三、區(qū)域市場(chǎng)導(dǎo)向：開(kāi)發(fā)區(qū)將成為皖西北一流的制造業(yè)基地和沿淮城群新型工業(yè)化示范區(qū)，這將會(huì)：1、促進(jìn)區(qū)域城市化進(jìn)程；2、促進(jìn)在地化居住需求；3、解決縣、鎮(zhèn)居民工作

“離土不離鄉(xiāng)”問(wèn)題；；以昆山市為例：上世紀(jì)80年代建造大批的“工業(yè)小區(qū)”，成為昆山都市化進(jìn)程的開(kāi)始，為昆山市后續(xù)升級(jí)提供了經(jīng)濟(jì)條件。也為中高端商用物業(yè)、高級(jí)都市住宅奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)?！臼袌?chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向三、區(qū)域市場(chǎng)導(dǎo)向：開(kāi)發(fā)區(qū)將成為皖西北一流的制造業(yè)基地和沿淮城71小結(jié)：規(guī)劃到2020年，伴隨著發(fā)展成為城區(qū)140平方公里，人口140萬(wàn)人，阜陽(yáng)將成為以加工制造、商貿(mào)物流為主的皖西北中心交通樞紐城市；潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將建設(shè)為城市支柱產(chǎn)業(yè)基地，以高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開(kāi)發(fā)，建設(shè)成綜合性的城市新區(qū)；阜陽(yáng)逐漸步入需要“升級(jí)投資環(huán)境、加速城市進(jìn)程”的重要發(fā)展階段；周邊縣、鎮(zhèn)的經(jīng)商、務(wù)工人員以及外地返鄉(xiāng)人員將大批涌入阜陽(yáng)的城市化潮流；【市場(chǎng)分析】2019年阜陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展方向小結(jié)：規(guī)劃到2020年，伴隨著發(fā)展成為城區(qū)140平方公里，72【項(xiàng)目分析】市場(chǎng)喜憂參半，項(xiàng)目的出路？昆山的地產(chǎn)神話會(huì)在阜陽(yáng)重演嗎？昆山的成功模式是否可以復(fù)制？【項(xiàng)目分析】市場(chǎng)喜憂參半，項(xiàng)目的出路？73地理位置：位于潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)阜潁路北側(cè)，潁七路南側(cè)，

州十三路東側(cè)，州十七路西側(cè)；用地面積：87245平米

容積率：3建筑面積：261735平米（住宅建筑面積不少于

80%，即不少于

209388平米；商業(yè)建筑面積不大于

20%，即不大于

52347平米）建筑密度：不大于25%

綠化率：不小于30%1、建筑沿規(guī)劃用地紅線后退50米，實(shí)際建筑用地南北寬約105

米，東西長(zhǎng)約555米；2、四側(cè)道路沿街建筑綠化分隔帶不少于沿街總長(zhǎng)度的30%；3、必須建設(shè)高層建筑，建筑限高150米；【項(xiàng)目分析】項(xiàng)目概況地理位置：位于潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)阜潁路北側(cè)，潁七路南側(cè)，【項(xiàng)74【項(xiàng)目分析】SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅1、區(qū)域具重要戰(zhàn)略位置，未來(lái)發(fā)展性佳，擁有堅(jiān)實(shí)的

城市經(jīng)濟(jì)后盾和產(chǎn)業(yè)人群需求；2、項(xiàng)目地處交通要道，交通路網(wǎng)成熟；3、目前區(qū)域內(nèi)僅有的大型都市住宅項(xiàng)目，總建筑面積26萬(wàn)平方米，從東南進(jìn)入阜陽(yáng)的地標(biāo)式建筑；4、精裝修入戶大堂、走道，大型中央景觀花園，三重

安保防護(hù)…高品質(zhì)，低總價(jià)；5、項(xiàng)目附帶幼兒園、托兒所、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等配套相對(duì)完整；【項(xiàng)目分析】SWOT分析SWOT1、區(qū)域具重要戰(zhàn)略位置，未來(lái)75S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅1、項(xiàng)目目前位置略偏遠(yuǎn)，區(qū)域居住氛圍尚不濃厚；2、日常生活、休閑、文化配套尚不成熟；3、地段的認(rèn)同尚不完全，需大力挖掘后續(xù)客戶群；4、周邊的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及人口的導(dǎo)入是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程；5、地塊自身?xiàng)l件不算很好，有三個(gè)陷坑需要灰添；【項(xiàng)目分析】SWOT分析SWOT1、項(xiàng)目目前位置略偏遠(yuǎn)，區(qū)域居住氛圍尚不濃厚；【項(xiàng)目76S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅1、區(qū)域有較好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，如工廠與企業(yè)。各大企業(yè)、

工廠對(duì)中高端商用住宅、物業(yè)需求增大；2、項(xiàng)目是從東南進(jìn)入阜陽(yáng)市的必經(jīng)之地。周邊縣、鎮(zhèn)經(jīng)商人員，附近原住民及務(wù)工人員需要就近置業(yè)，其子女需要城市戶口；3、高品質(zhì)能增加縣、鎮(zhèn)居民的榮耀感；4、阜陽(yáng)市區(qū)房?jī)r(jià)偏高，項(xiàng)目能消化部分投資客；5、根據(jù)城市規(guī)劃，潁州開(kāi)發(fā)區(qū)將繼續(xù)大量導(dǎo)入人口；【項(xiàng)目分析】SWOT分析SWOT1、區(qū)域有較好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，如工廠與企業(yè)。各大企業(yè)77S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅1、項(xiàng)目的高品質(zhì)，會(huì)降低其價(jià)格優(yōu)勢(shì)；2、開(kāi)發(fā)區(qū)仍有部分在售樓盤(pán)，更接近市區(qū)；3、項(xiàng)目商業(yè)部分銷售難度加大；【項(xiàng)目分析】SWOT分析SWOT1、項(xiàng)目的高品質(zhì)，會(huì)降低其價(jià)格優(yōu)勢(shì)；【項(xiàng)目分析】SW78提案至此，挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)并存；我們重申購(gòu)房市場(chǎng)的需求，以便探尋項(xiàng)目新的突破口！【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)提案至此，【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)79購(gòu)房三要素一、地段：不僅僅是交通問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是人們生活習(xí)慣的半徑范圍；交通問(wèn)題實(shí)質(zhì)上還是地段認(rèn)同問(wèn)題，選擇與開(kāi)發(fā)區(qū)密切相關(guān)的人群作為目標(biāo)客戶；問(wèn)題：如何讓購(gòu)房者接受本案？1、周邊縣、鎮(zhèn)經(jīng)商人員，原住民；2、在開(kāi)發(fā)區(qū)工作的務(wù)工人員；

3、有投資意向的城市人群；方法：區(qū)域前景炒作；【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)購(gòu)房三要素不僅僅是交通問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是人們生活習(xí)慣的半徑范圍；交80購(gòu)房三要素二、配套：不僅僅是生活問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的客觀要求；配套的規(guī)格是樹(shù)立標(biāo)桿的關(guān)鍵，周邊配套不成熟的條件下，要強(qiáng)化自身項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)；問(wèn)題：如何讓購(gòu)房者接受本案？1、28000平米大型景觀花園廣場(chǎng)；2、幼兒園、托兒所、醫(yī)療衛(wèi)生等自帶配套設(shè)施；方法：城鄉(xiāng)差別炒作；【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)購(gòu)房三要素不僅僅是生活問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的客觀要求；配套81購(gòu)房三要素三、價(jià)格：不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的既定判斷；在充分了解市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目性價(jià)比就成為人們購(gòu)買(mǎi)與否的重要因素；問(wèn)題：如何讓購(gòu)房者接受本案？1、區(qū)位的市場(chǎng)、心理價(jià)格；2、中高端項(xiàng)目的心理價(jià)格；

3、產(chǎn)品、服務(wù)附加值；方法：活動(dòng)營(yíng)銷、宣傳攻勢(shì)；【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)購(gòu)房三要素不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的既定判斷；在充82【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)83本著彰顯優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，避免威脅的原則，我方項(xiàng)目應(yīng)：【項(xiàng)目分析】SWOT分析總結(jié)1、強(qiáng)化項(xiàng)目的整體包裝，塑造出項(xiàng)目高品質(zhì)精品小區(qū)形象；2、強(qiáng)化項(xiàng)目所在區(qū)域的巨大經(jīng)濟(jì)潛力，即將成為城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱的發(fā)展優(yōu)勢(shì)；3、強(qiáng)化項(xiàng)目的城市內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)差別；4、對(duì)周邊縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者進(jìn)行針對(duì)性的宣傳，促進(jìn)此部

分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)；本著彰顯優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，避免威脅的原則，【項(xiàng)目分析84工業(yè)地產(chǎn)（砌墻）靠產(chǎn)業(yè)聚集帶來(lái)人群、財(cái)富，是城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱，預(yù)示城市化進(jìn)程的開(kāi)始；（例：昆山）工廠、企業(yè)提升在地化居住需求，帶動(dòng)區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展；需要站在城市規(guī)劃者的高度，打造提升板塊價(jià)值、促進(jìn)城市發(fā)展拐點(diǎn)的“城市地產(chǎn)”！【項(xiàng)目分析】結(jié)論住宅地產(chǎn)（蓋房）“城市地產(chǎn)”（建造城市）工業(yè)地產(chǎn)靠產(chǎn)業(yè)聚集帶來(lái)人群、財(cái)富，是城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支柱，預(yù)示城85【項(xiàng)目定位】城市的需求？開(kāi)發(fā)區(qū)的需求？購(gòu)房者的需求？【項(xiàng)目定位】城市的需求？86【項(xiàng)目定位】通過(guò)合適、適當(dāng)拔高的項(xiàng)目定位，可有效提升項(xiàng)目檔次，美化項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值。項(xiàng)目定位包括：1、產(chǎn)品定位；2、形象定位；3、目標(biāo)消費(fèi)者定位；【項(xiàng)目定位】通過(guò)合適、適當(dāng)拔高的項(xiàng)目定位，可有效提升項(xiàng)目檔次87【項(xiàng)目定位】一、產(chǎn)品定位：項(xiàng)目要做什么樣的產(chǎn)品？通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析和阜陽(yáng)消費(fèi)者的了解，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，以突出優(yōu)勢(shì)，最大化的促進(jìn)項(xiàng)目銷售為原則；1、商業(yè)部分定位

考慮到項(xiàng)目離城區(qū)較遠(yuǎn)，目前周邊人氣較淡，阜潁路商業(yè)

主要以汽車(chē)展示、銷售、維修、服務(wù)為主；

沿阜潁路商業(yè)初步定位為：

汽車(chē)展示、銷售、服務(wù)為主的配套商業(yè)。

沿潁七路商