成都岳府街小戶型項目定位報告課件

岳府街項目定位思路岳府街項目定位思路1對城中小戶型項目市場表現(xiàn)力的梳理

對城中小戶型項目市場表現(xiàn)力的梳理2（一）環(huán)域內(nèi)（內(nèi)環(huán)內(nèi)---一環(huán)內(nèi)及中心城區(qū)）亮相主力樓盤一覽〖一環(huán)內(nèi)及中心城區(qū)〗COLOUR·彼岸新和·都市美邸天盛·壹中心商鼎國際（一）環(huán)域內(nèi)（內(nèi)環(huán)內(nèi)---一環(huán)內(nèi)及中心城區(qū)）亮相主力樓盤一覽3〖內(nèi)環(huán)內(nèi)〗：東渡·時代凱悅錦都4期釜山國際·城市公館鼓樓世家正成·財富ID花樣年華6新街坊壹號公館錦天國際賽弗假日曦城〖內(nèi)環(huán)內(nèi)〗：4（二）環(huán)域內(nèi)主力樓盤指標分析〖建筑規(guī)?！剑ǘ┉h(huán)域內(nèi)主力樓盤指標分析〖建筑規(guī)?！?〖主力戶型〗〖主力戶型〗6〖價格〗〖價格〗7套一戶型：套二戶型：〖裝修標準〗套一戶型：套二戶型：〖裝修標準〗8（三）市場銷售力表現(xiàn)優(yōu)異的個案〖正成·財富ID〗06年12月5日開盤,以6864元/平米的成交均價（包含清水及精裝房成交統(tǒng)計）完成住宅部分88.3%的銷售（住宅總量300套,現(xiàn)余35套）〖鼓樓世家〗

2006年12月15日開盤,開盤后一個半月基本售完，成交均價5597元/平米（清水）.住宅總量496套,目前余9套〖COLOUR·彼岸〗

目前屬前期客戶排號階段,共有房源169套,排號費3萬/戶,現(xiàn)積累排號客戶400戶,另有意向客戶3000名〖賽弗假日〗

5800元/平米均價（精裝），亮相后迅速引發(fā)追捧,目前僅余少量〖壹號公館〗

以超五星私人會所及大師級室內(nèi)裝修精裝打造高端生活場，吸引了大量的財富人士，尚未開盤但人氣頗旺。（三）市場銷售力表現(xiàn)優(yōu)異的個案〖正成·財富ID〗9行家思考

行家思考10（一）中心城區(qū)小戶型熱銷的背后

-----關于目標客群的寬泛共識1.市場自身的剛性需求----無房者的過渡居住為主

隨著高收入者首先進入購房市場后需求滿足的逐漸飽和，作為城市購房主體的中等收入者和年輕買家開始占據(jù)消費市場。金融、IT、咨詢等活躍行業(yè)為年輕人帶來了高收入，他們渴望獨立的生活但經(jīng)濟能力尚不足以購買主力形態(tài)商品房，總價偏低、交通便捷、功能完善的小戶型的出現(xiàn)正好吻合這一消費群體的需求。此外，臨近中心城區(qū)的單身公寓為年輕購房者提供的就業(yè)機遇、商業(yè)機遇、社交機遇等邊際效益也高于一般住宅,因而受到追捧。（一）中心城區(qū)小戶型熱銷的背后

112.第三空間以及地段價值之上的較高投資回報

----有房者的多樣需求

階段式置業(yè)已經(jīng)成為當今主流購房群體的共識,因此,無論是自住型還是投資型客群,在首次或者多次置業(yè)時已經(jīng)趨于理性,大都遵循"以自住要求買房，以投資要求選房，以風險控制考慮退路"的方法。從市場表現(xiàn)來看,臨城市中心的黃金地段，相對大戶型而言，購買投入較小,單位面積的投資回報率高,空置率較低,很容易實現(xiàn)滾動置業(yè)；同時在中心城區(qū)土地開發(fā)資源愈加稀少的城市發(fā)展脈絡下,市中心地段價值的穩(wěn)步抬升也為置業(yè)者注入強烈的信心。2.第三空間以及地段價值之上的較高投資回報

12“在購買群體中，27.1%的人群為已購房者。他們之所以仍要購買小戶型公寓，主要出于方便工作（26.1％）、為父母/子女購房（26.1％）、生活私密性居住需要（17.4％）及為投資收益（13.1％）的意圖。剩余的72.9%的人群為租房者和單位提供住房者。這部分人群中41.9％的購房者由于沒有真正屬于自己的住房，同時經(jīng)濟實力相對較低，因此選擇小戶型作為過渡用房。另外27.1%的人為工作方便及生活方便而選擇小戶型作為第二居所?！盶

----《地產(chǎn)系調(diào)研報告》“在購買群體中，27.1%的人群為已購房者。他們之所以仍要購13（二）本案環(huán)域內(nèi)類比項目命題分析命題1：滿足銷售速度要求下,項目必需具備的要素1、地段價值被目標客群認同2、總價控制下,產(chǎn)品功能對位目標客群的需求

之于本案----地段價值的被認同勿庸置疑,則對于本案開發(fā)所需銷售速度命題的解決，應以總價控制為先.（二）本案環(huán)域內(nèi)類比項目命題分析命題1：滿足銷售速度要求下,14環(huán)域內(nèi)可類比項目指標參照項目主力戶型及面積裝修狀況均價總價正成·財富ID46～53㎡平層套一精裝680031萬～36萬67～78㎡躍層套一清水730048萬～56萬壹號公館43～52㎡套一精裝1000043萬～52萬錦天國際58㎡套一清水6000約35萬68㎡套二清水40萬鼓樓世家87㎡套二清水580050萬COLOUR·彼岸50～65㎡套二清水610040萬環(huán)域內(nèi)可類比項目指標參照項目主力戶型及面積裝修狀況均價總價正15※行家觀點1：本案總價控制區(qū)間及對應主力戶型主力戶型裝修狀況總價控制區(qū)間套一精裝（不含家具家電）33萬----38萬套二清水40萬----50萬※行家觀點1：本案總價控制區(qū)間及對應主力戶型主力戶型裝修狀況16命題2：尋求銷售速度與開發(fā)利潤的最佳平衡點根據(jù)項目研發(fā)前雙方溝通的基本共識,結合本案土地成本高企以及貴司對開發(fā)利潤基礎目標的設定，6500元～6700元/㎡（清水房）的價格預設即作為本案研發(fā)的重要考量指標之于本案-----如欲滿足銷售速度與銷售單價的雙重要件,則需在總價控制基礎上,對應目標單價控制主力產(chǎn)品的面積指標命題2：尋求銷售速度與開發(fā)利潤的最佳平衡點根據(jù)項目研發(fā)前雙方17※行家觀點2：本案銷售目標單價設定下的主力產(chǎn)品面積指標主力戶型裝修狀況總價控制區(qū)間銷售目標單價預設面積指標區(qū)間套一精裝（不含家具家電）33萬----38萬7300元/㎡（含裝修價600元）45㎡～52㎡套二清水40萬----50萬6700元/㎡59㎡～74㎡※行家觀點2：本案銷售目標單價設定下的主力產(chǎn)品面積指標主力戶18（三）命題研判下,對項目可能的產(chǎn)品研發(fā)方向探討方向1：總價控制原則及目標單價不變,在既定的面積指標內(nèi)對戶型功能空間的突破.即弱化緊湊實用功能,轉(zhuǎn)向舒適甚至相對奢度空間.如：59㎡～74㎡6700元/㎡清水40萬----50萬舒適套一（三）命題研判下,對項目可能的產(chǎn)品研發(fā)方向探討方向1：總價控19方向2：總價控制原則不變,在既定的總價內(nèi)對單價進行突破.即在確保戶型功能完善的前提下緊湊面積指標.如：57㎡～71㎡6900元/㎡清水40萬----50萬緊湊套二方向2：總價控制原則不變,在既定的總價內(nèi)對單價進行突破.20※在滿足銷售速度與開發(fā)利潤雙重需求的前提下，兩種產(chǎn)品研發(fā)定位取向的執(zhí)行風險對比對比項總價單價功能定位受眾層面綜合品相抗性應對目標達成方案1相等相對低奢侈窄高自身＋市場風險較大方案2相等相對高實用廣高自身風險較小※在滿足銷售速度與開發(fā)利潤雙重需求的前提下，兩種產(chǎn)品研發(fā)定位21行家之項目住宅部分初步定位思路行家之項目住宅部分初步定位思路22（一）關于價格定位當前市場參照系均價：清水房6300元/㎡精裝房6800元/平米（不含家具家電,對外報價裝修價300—500元/㎡）本案計劃8月入市,考慮未來半年內(nèi)5%漲幅，建議本案價格定位為：清水房6700元/㎡精裝房7200元/㎡（一）關于價格定位當前市場參照系均價：本案計劃8月入市,23（二）項目市場屬性定位在常規(guī)產(chǎn)品功能對位主流客群需求的前提下,項目整體價格體系中,總價決定了項目對目標客群的市場覆蓋面，而單價則決定了項目的品質(zhì)高低?？紤]本案對銷售實現(xiàn)速度以及目標利潤追求的平衡點,將本項目屬性定位為：有沖高空間的彈性單價、高樓盤格調(diào)、高緊湊功能、高市場份額面、富于創(chuàng)造性的配套精彩點、跟隨型主流總價產(chǎn)品（二）項目市場屬性定位在常規(guī)產(chǎn)品功能對位主流客群需求的前提下24（三）規(guī)劃設計要點策劃：1、關于戶型區(qū)間及比例定位在類比樓盤套一/套二戶型的相對銷售走勢中,在對應空間實用功能均好、價差不大的前提下,套一產(chǎn)品因總價低,適用客群廣而走勢優(yōu)于套二；從本案入市階段可預見的競爭樓盤的主力產(chǎn)品供應結構來看,套二所占比例遠高于套一；結合項目地塊規(guī)模較小,相比區(qū)域內(nèi)競爭對手在環(huán)境配套上施展空間占優(yōu)，故建議本案戶型面積區(qū)間以套一為主力,輔以緊湊套二,以避免在綜合品相上的后手。（三）規(guī)劃設計要點策劃：1、關于戶型區(qū)間及比例定位25形態(tài)戶型面積比例實用功能居家小戶型模式一室一廳45——48平方米35%一室兩廳49——52平方米40%兩室一廳57——65平方米20%兩室兩廳68----71平方米5%形態(tài)戶型面積比例實用功能居家小戶型模式一室一262、建筑規(guī)劃設計理念時尚是小戶型永恒的主題。而以造型乖張、色彩輕浮、材質(zhì)后工業(yè)感迎合年輕族的淺薄時尚觀，因過于流行而惡俗，絕不是本案要著力表達的。富有深厚文化張力的時尚理念更有利于提升建筑空間產(chǎn)品的無形價值。相比生搬硬造的網(wǎng)絡概念、快餐文化概念，沉淀在岳府街關于浩浩時間長河的、人文的、禮儀的、教養(yǎng)的文明史，理應成就本案的時尚發(fā)源點。將“岳府紅門大宅”歷史淵源與城市中心的大都會時尚有機鏈接,為中心城區(qū)微小地塊規(guī)劃找到城市傳統(tǒng)人文的魂,從而為泛濫的玻璃幕墻、鋼結構等簡單形式感的所謂現(xiàn)代建筑設計植入雋永的歷史文化歸屬。就此落定本案建筑規(guī)劃設計理念：以傳統(tǒng)風度與文化精粹為魂，以簡約現(xiàn)代為空間手法，創(chuàng)意經(jīng)典優(yōu)雅主義的時尚建筑觀。2、建筑規(guī)劃設計理念時尚是小戶型永恒的主題。而以造型乖張、色27成都岳府街小戶型項目定位報告28成都岳府街小戶型項目定位報告293、建筑形態(tài)建議：

擯棄突兀求奇的造型立場，輕佻的時尚、工業(yè)主義的酷都很難經(jīng)久彌珍。回歸簡約渾厚的立體主義形態(tài)，突出細節(jié)美感，富于傳統(tǒng)意境的現(xiàn)代新型材質(zhì)，色彩主基調(diào)偏深邃。

高明的時尚，時間越久越耐人觀瞻，始終透射出尊貴清雅的街區(qū)領袖氣質(zhì)，正是本案的建筑立場。3、建筑形態(tài)建議：擯棄突兀求奇的造型立場，輕佻的時尚、30建筑不要這種風格的，太泛濫！建筑不要這種風格的，太泛濫！31成都岳府街小戶型項目定位報告32建筑風格建議：建筑風格建議：33成都岳府街小戶型項目定位報告34成都岳府街小戶型項目定位報告35成都岳府街小戶型項目定位報告36成都岳府街小戶型項目定位報告374、戶型設計建議：

本項目控規(guī)限高90米，躍層和復式的空間結構，即違背前述的總價控制原則，又損失可售建筑面積，對提升經(jīng)濟指標和規(guī)避市場風險都構成不利。因此，躍層和復式是本案基本可以排除的戶型空間模式。設計應圍繞平層、緊湊、高度實用、麻雀雖小五臟俱全的核心要點展開，盡可能規(guī)避小戶型廳房不獨立、無生活陽臺、無景觀陽臺的通病。4、戶型設計建議：本項目控規(guī)限高90米，躍層和復式的空38觀南上域45.5㎡（公攤20%）1-1-1-1

觀南上域45.5㎡（公攤20%）1-1-1-39成都岳府街小戶型項目定位報告40成都岳府街小戶型項目定位報告41成都岳府街小戶型項目定位報告425、景觀設計要點：既然打造景觀的土地短缺，就要力求把2000平米和300平米的市政綠地的價值用盡。同時，可致力于打造不依賴占地面積的水景致和能夠強烈傳達文化理念的雕塑體，營造項目精彩元素。5、景觀設計要點：既然打造景觀的土地短缺，就要力求把2043成都岳府街小戶型項目定位報告44成都岳府街小戶型項目定位報告45成都岳府街小戶型項目定位報告466、精彩配套打造：

高品相的盤沒有附加值這張牌，在市場上是打不響的，如何創(chuàng)建本案的附加值？我們不主張配置許多導致成本激增的科技含量、昂貴材質(zhì)和會所類功能空間，但一定要有精彩點！一個公認的事實：小戶型品質(zhì)低，低在惡俗的公區(qū)空間品質(zhì)。就此形成行家的建議：傾力打造公共空間品質(zhì)和格調(diào)，形成精彩焦點，形成為本項目的附加值焦點，在當今小戶型市場中大行其道。具體的技術手法包括：

6、精彩配套打造：高品相的盤沒有附加值這張牌，在市場47A、重點設計公區(qū)大堂并配置中央空調(diào)（不占用太大空間），可不惜請名師（打出名師牌，比如劉家昆），可強化融入“紅門大宅”設計理念，并要一氣呵成的統(tǒng)籌規(guī)劃裙樓外立面、大堂內(nèi)部空間、室內(nèi)外水景、雕塑體，制造一個具有極致鮮明競爭力的綜合附加值配套體系，這個體系設計到位的話，會遠比許多零星瑣碎的配套更出位。B、配置地下室大堂，增加尊榮感。C、不管是否規(guī)避得了內(nèi)通廊，盡可能在公共走廊的設計上表現(xiàn)出空間妙思，制造出緩沖過渡的時尚小空間。

A、重點設計公區(qū)大堂并配置中央空調(diào)（不占用太大空間）48成都岳府街小戶型項目定位報告49成都岳府街小戶型項目定位報告50成都岳府街小戶型項目定位報告51成都岳府街小戶型項目定位報告52（五）目標客群定位

1、從客群來源區(qū)域定位：本案極致的城市中心CBD生活圈地段價值,決定了本案在對目標客群的吸附力上不存在區(qū)域抗性,客戶來源覆蓋全城包括外地人士。

2、從置業(yè)動機上定位：與報告前文所提及一致,即兼容過渡居住、不動產(chǎn)投資、私密第三空間乃至SOHO商務用途人士。

3、從項目市場傳播最短半徑定位：本案地塊所在春熙商圈、太升商圈、鹽市口商圈最具投資意識的經(jīng)營商戶；紅星路---總府路----順城街----天府廣場一線甲級寫字樓中收入高積蓄少、首付能力弱月供能力強的年青白領以及事業(yè)穩(wěn)定、財富增長迅速的商務精英；地塊周邊報業(yè)集團、煙草公司、建設銀行、省經(jīng)委、物價局、審計廳等企事業(yè)單位的員工及公務員（五）目標客群定位1、從客群來源區(qū)域定位：本案極致的53本案推廣核心主張創(chuàng)構

本案推廣核心主張創(chuàng)構54（一）主薦案名：

成都時間

核心推廣語：城市心房的恒動定律

一個永遠包容時尚與經(jīng)典、人文與城市，代表城市文明發(fā)達主旋律的案名。（一）主薦案名：成都時間55【成都時間】的地產(chǎn)文化時態(tài)：

“時間”就是一種生活狀態(tài)和城市性格，正如同“北京時間”中的北京，城市意義是“標準與參照”，而“成都時間”的意義是什么，它必然要成為能夠代表這個城市最前瞻的一面，而不再是“悠閑和散漫”，市中心仿佛一個城市的“心房”，能夠切身感應到最前沿、最活力和最驕傲的“成都時間”。【成都時間】的土地地脈時態(tài)：岳府街——[清代]雍正、乾隆年間，甘肅人岳鐘琪任過四川提督，還署理過總督，平息準噶爾叛亂有功，封為“公”。遷住岳府街，其宅寬大，街以其宅命名。他的子孫后代在外做官，光緒末年，把宅院賣給川漢鐵路總公司作為辦公地點。[清末]的川路風潮和推翻滿清王朝時的不少會議都在這里召開。至今紅門大宅仍存。有了這樣的歷史沉淀，扣合案名“經(jīng)典永續(xù)”的內(nèi)涵，可以在產(chǎn)品文化氣質(zhì)符號上有絕佳的表現(xiàn)，做出小戶型的大“型格”。【成都時間】的地產(chǎn)文化時態(tài)：“時間”就是一種生活狀態(tài)和56型格表達方式之一：紅門——小戶型的一扇大宅門，項目的精神符號，一扇代表教養(yǎng)與物業(yè)品相的門廳。創(chuàng)意來源：NAGA上院型格表達方式之一：57【成都時間】的目標客群心理主調(diào)：

時間主宰著空間，對時間的把握和運用方式，往往成為青年精銳成功的最大要素。每個人都只有24小時，而市中心的生活已經(jīng)超越了24小時的意義?！境啥紩r間】的地產(chǎn)售賣時態(tài)：世上只有時間是永恒的，項目無論住宅、商業(yè)，無論是強調(diào)居住、投資或酒店式生活，都是一個“恒動”的理念，市中心的生活與消費就是一種最有代言價值的成都時間，一種“全天候·不打烊”的生活?！境啥紩r間】的目標客群心理主調(diào)：時間主宰著空間，對時間的58（二）備選案名【禮寓】

【鈦度】（二）備選案名【禮寓】59THEEND

THANKS!THEEND

THANKS!60岳府街項目定位思路岳府街項目定位思路61對城中小戶型項目市場表現(xiàn)力的梳理

對城中小戶型項目市場表現(xiàn)力的梳理62（一）環(huán)域內(nèi)（內(nèi)環(huán)內(nèi)---一環(huán)內(nèi)及中心城區(qū)）亮相主力樓盤一覽〖一環(huán)內(nèi)及中心城區(qū)〗COLOUR·彼岸新和·都市美邸天盛·壹中心商鼎國際（一）環(huán)域內(nèi)（內(nèi)環(huán)內(nèi)---一環(huán)內(nèi)及中心城區(qū)）亮相主力樓盤一覽63〖內(nèi)環(huán)內(nèi)〗：東渡·時代凱悅錦都4期釜山國際·城市公館鼓樓世家正成·財富ID花樣年華6新街坊壹號公館錦天國際賽弗假日曦城〖內(nèi)環(huán)內(nèi)〗：64（二）環(huán)域內(nèi)主力樓盤指標分析〖建筑規(guī)?！剑ǘ┉h(huán)域內(nèi)主力樓盤指標分析〖建筑規(guī)模〗65〖主力戶型〗〖主力戶型〗66〖價格〗〖價格〗67套一戶型：套二戶型：〖裝修標準〗套一戶型：套二戶型：〖裝修標準〗68（三）市場銷售力表現(xiàn)優(yōu)異的個案〖正成·財富ID〗06年12月5日開盤,以6864元/平米的成交均價（包含清水及精裝房成交統(tǒng)計）完成住宅部分88.3%的銷售（住宅總量300套,現(xiàn)余35套）〖鼓樓世家〗

2006年12月15日開盤,開盤后一個半月基本售完，成交均價5597元/平米（清水）.住宅總量496套,目前余9套〖COLOUR·彼岸〗

目前屬前期客戶排號階段,共有房源169套,排號費3萬/戶,現(xiàn)積累排號客戶400戶,另有意向客戶3000名〖賽弗假日〗

5800元/平米均價（精裝），亮相后迅速引發(fā)追捧,目前僅余少量〖壹號公館〗

以超五星私人會所及大師級室內(nèi)裝修精裝打造高端生活場，吸引了大量的財富人士，尚未開盤但人氣頗旺。（三）市場銷售力表現(xiàn)優(yōu)異的個案〖正成·財富ID〗69行家思考

行家思考70（一）中心城區(qū)小戶型熱銷的背后

-----關于目標客群的寬泛共識1.市場自身的剛性需求----無房者的過渡居住為主

隨著高收入者首先進入購房市場后需求滿足的逐漸飽和，作為城市購房主體的中等收入者和年輕買家開始占據(jù)消費市場。金融、IT、咨詢等活躍行業(yè)為年輕人帶來了高收入，他們渴望獨立的生活但經(jīng)濟能力尚不足以購買主力形態(tài)商品房，總價偏低、交通便捷、功能完善的小戶型的出現(xiàn)正好吻合這一消費群體的需求。此外，臨近中心城區(qū)的單身公寓為年輕購房者提供的就業(yè)機遇、商業(yè)機遇、社交機遇等邊際效益也高于一般住宅,因而受到追捧。（一）中心城區(qū)小戶型熱銷的背后

712.第三空間以及地段價值之上的較高投資回報

----有房者的多樣需求

階段式置業(yè)已經(jīng)成為當今主流購房群體的共識,因此,無論是自住型還是投資型客群,在首次或者多次置業(yè)時已經(jīng)趨于理性,大都遵循"以自住要求買房，以投資要求選房，以風險控制考慮退路"的方法。從市場表現(xiàn)來看,臨城市中心的黃金地段，相對大戶型而言，購買投入較小,單位面積的投資回報率高,空置率較低,很容易實現(xiàn)滾動置業(yè)；同時在中心城區(qū)土地開發(fā)資源愈加稀少的城市發(fā)展脈絡下,市中心地段價值的穩(wěn)步抬升也為置業(yè)者注入強烈的信心。2.第三空間以及地段價值之上的較高投資回報

72“在購買群體中，27.1%的人群為已購房者。他們之所以仍要購買小戶型公寓，主要出于方便工作（26.1％）、為父母/子女購房（26.1％）、生活私密性居住需要（17.4％）及為投資收益（13.1％）的意圖。剩余的72.9%的人群為租房者和單位提供住房者。這部分人群中41.9％的購房者由于沒有真正屬于自己的住房，同時經(jīng)濟實力相對較低，因此選擇小戶型作為過渡用房。另外27.1%的人為工作方便及生活方便而選擇小戶型作為第二居所?！盶

----《地產(chǎn)系調(diào)研報告》“在購買群體中，27.1%的人群為已購房者。他們之所以仍要購73（二）本案環(huán)域內(nèi)類比項目命題分析命題1：滿足銷售速度要求下,項目必需具備的要素1、地段價值被目標客群認同2、總價控制下,產(chǎn)品功能對位目標客群的需求

之于本案----地段價值的被認同勿庸置疑,則對于本案開發(fā)所需銷售速度命題的解決，應以總價控制為先.（二）本案環(huán)域內(nèi)類比項目命題分析命題1：滿足銷售速度要求下,74環(huán)域內(nèi)可類比項目指標參照項目主力戶型及面積裝修狀況均價總價正成·財富ID46～53㎡平層套一精裝680031萬～36萬67～78㎡躍層套一清水730048萬～56萬壹號公館43～52㎡套一精裝1000043萬～52萬錦天國際58㎡套一清水6000約35萬68㎡套二清水40萬鼓樓世家87㎡套二清水580050萬COLOUR·彼岸50～65㎡套二清水610040萬環(huán)域內(nèi)可類比項目指標參照項目主力戶型及面積裝修狀況均價總價正75※行家觀點1：本案總價控制區(qū)間及對應主力戶型主力戶型裝修狀況總價控制區(qū)間套一精裝（不含家具家電）33萬----38萬套二清水40萬----50萬※行家觀點1：本案總價控制區(qū)間及對應主力戶型主力戶型裝修狀況76命題2：尋求銷售速度與開發(fā)利潤的最佳平衡點根據(jù)項目研發(fā)前雙方溝通的基本共識,結合本案土地成本高企以及貴司對開發(fā)利潤基礎目標的設定，6500元～6700元/㎡（清水房）的價格預設即作為本案研發(fā)的重要考量指標之于本案-----如欲滿足銷售速度與銷售單價的雙重要件,則需在總價控制基礎上,對應目標單價控制主力產(chǎn)品的面積指標命題2：尋求銷售速度與開發(fā)利潤的最佳平衡點根據(jù)項目研發(fā)前雙方77※行家觀點2：本案銷售目標單價設定下的主力產(chǎn)品面積指標主力戶型裝修狀況總價控制區(qū)間銷售目標單價預設面積指標區(qū)間套一精裝（不含家具家電）33萬----38萬7300元/㎡（含裝修價600元）45㎡～52㎡套二清水40萬----50萬6700元/㎡59㎡～74㎡※行家觀點2：本案銷售目標單價設定下的主力產(chǎn)品面積指標主力戶78（三）命題研判下,對項目可能的產(chǎn)品研發(fā)方向探討方向1：總價控制原則及目標單價不變,在既定的面積指標內(nèi)對戶型功能空間的突破.即弱化緊湊實用功能,轉(zhuǎn)向舒適甚至相對奢度空間.如：59㎡～74㎡6700元/㎡清水40萬----50萬舒適套一（三）命題研判下,對項目可能的產(chǎn)品研發(fā)方向探討方向1：總價控79方向2：總價控制原則不變,在既定的總價內(nèi)對單價進行突破.即在確保戶型功能完善的前提下緊湊面積指標.如：57㎡～71㎡6900元/㎡清水40萬----50萬緊湊套二方向2：總價控制原則不變,在既定的總價內(nèi)對單價進行突破.80※在滿足銷售速度與開發(fā)利潤雙重需求的前提下，兩種產(chǎn)品研發(fā)定位取向的執(zhí)行風險對比對比項總價單價功能定位受眾層面綜合品相抗性應對目標達成方案1相等相對低奢侈窄高自身＋市場風險較大方案2相等相對高實用廣高自身風險較小※在滿足銷售速度與開發(fā)利潤雙重需求的前提下，兩種產(chǎn)品研發(fā)定位81行家之項目住宅部分初步定位思路行家之項目住宅部分初步定位思路82（一）關于價格定位當前市場參照系均價：清水房6300元/㎡精裝房6800元/平米（不含家具家電,對外報價裝修價300—500元/㎡）本案計劃8月入市,考慮未來半年內(nèi)5%漲幅，建議本案價格定位為：清水房6700元/㎡精裝房7200元/㎡（一）關于價格定位當前市場參照系均價：本案計劃8月入市,83（二）項目市場屬性定位在常規(guī)產(chǎn)品功能對位主流客群需求的前提下,項目整體價格體系中,總價決定了項目對目標客群的市場覆蓋面，而單價則決定了項目的品質(zhì)高低。考慮本案對銷售實現(xiàn)速度以及目標利潤追求的平衡點,將本項目屬性定位為：有沖高空間的彈性單價、高樓盤格調(diào)、高緊湊功能、高市場份額面、富于創(chuàng)造性的配套精彩點、跟隨型主流總價產(chǎn)品（二）項目市場屬性定位在常規(guī)產(chǎn)品功能對位主流客群需求的前提下84（三）規(guī)劃設計要點策劃：1、關于戶型區(qū)間及比例定位在類比樓盤套一/套二戶型的相對銷售走勢中,在對應空間實用功能均好、價差不大的前提下,套一產(chǎn)品因總價低,適用客群廣而走勢優(yōu)于套二；從本案入市階段可預見的競爭樓盤的主力產(chǎn)品供應結構來看,套二所占比例遠高于套一；結合項目地塊規(guī)模較小,相比區(qū)域內(nèi)競爭對手在環(huán)境配套上施展空間占優(yōu)，故建議本案戶型面積區(qū)間以套一為主力,輔以緊湊套二,以避免在綜合品相上的后手。（三）規(guī)劃設計要點策劃：1、關于戶型區(qū)間及比例定位85形態(tài)戶型面積比例實用功能居家小戶型模式一室一廳45——48平方米35%一室兩廳49——52平方米40%兩室一廳57——65平方米20%兩室兩廳68----71平方米5%形態(tài)戶型面積比例實用功能居家小戶型模式一室一862、建筑規(guī)劃設計理念時尚是小戶型永恒的主題。而以造型乖張、色彩輕浮、材質(zhì)后工業(yè)感迎合年輕族的淺薄時尚觀，因過于流行而惡俗，絕不是本案要著力表達的。富有深厚文化張力的時尚理念更有利于提升建筑空間產(chǎn)品的無形價值。相比生搬硬造的網(wǎng)絡概念、快餐文化概念，沉淀在岳府街關于浩浩時間長河的、人文的、禮儀的、教養(yǎng)的文明史，理應成就本案的時尚發(fā)源點。將“岳府紅門大宅”歷史淵源與城市中心的大都會時尚有機鏈接,為中心城區(qū)微小地塊規(guī)劃找到城市傳統(tǒng)人文的魂,從而為泛濫的玻璃幕墻、鋼結構等簡單形式感的所謂現(xiàn)代建筑設計植入雋永的歷史文化歸屬。就此落定本案建筑規(guī)劃設計理念：以傳統(tǒng)風度與文化精粹為魂，以簡約現(xiàn)代為空間手法，創(chuàng)意經(jīng)典優(yōu)雅主義的時尚建筑觀。2、建筑規(guī)劃設計理念時尚是小戶型永恒的主題。而以造型乖張、色87成都岳府街小戶型項目定位報告88成都岳府街小戶型項目定位報告893、建筑形態(tài)建議：

擯棄突兀求奇的造型立場，輕佻的時尚、工業(yè)主義的酷都很難經(jīng)久彌珍?；貧w簡約渾厚的立體主義形態(tài)，突出細節(jié)美感，富于傳統(tǒng)意境的現(xiàn)代新型材質(zhì)，色彩主基調(diào)偏深邃。

高明的時尚，時間越久越耐人觀瞻，始終透射出尊貴清雅的街區(qū)領袖氣質(zhì)，正是本案的建筑立場。3、建筑形態(tài)建議：擯棄突兀求奇的造型立場，輕佻的時尚、90建筑不要這種風格的，太泛濫！建筑不要這種風格的，太泛濫！91成都岳府街小戶型項目定位報告92建筑風格建議：建筑風格建議：93成都岳府街小戶型項目定位報告94成都岳府街小戶型項目定位報告95成都岳府街小戶型項目定位報告96成都岳府街小戶型項目定位報告974、戶型設計建議：

本項目控規(guī)限高90米，躍層和復式的空間結構，即違背前述的總價控制原則，又損失可售建筑面積，對提升經(jīng)濟指標和規(guī)避市場風險都構成不利。因此，躍層和復式是本案基本可以排除的戶型空間模式。設計應圍繞平層、緊湊、高度實用、麻雀雖小五臟俱全的核心要點展開，盡可能規(guī)避小戶型廳房不獨立、無生活陽臺、無景觀陽臺的通病。4、戶型設計建議：本項目控規(guī)限高90米，躍層和復式的空98觀南上域45.5㎡（公攤20%）1-1-1-1

觀南上域45.5㎡（公攤20%）1-1-1-99成都岳府街小戶型項目定位報告100成都岳府街小戶型項目定位報告101成都岳府街小戶型項目定位報告1025、景觀設計要點：既然打造景觀的土地短缺，就要力求把2000平米和300平米的市政綠地的價值用盡。同時，可致力于打造不依賴占地面積的水景致和能夠強烈傳達文化理念的雕塑體，營造項目精彩元素。5、景觀設計要點：既然打造景觀的土地短缺，就要力求把20103成都岳府街小戶型項目定位報告104成都岳府街小戶型項目定位報告105成都岳府街小戶型項目定位報告1066、精彩配套打造：

高品相的盤沒有附加值這張牌，在市場上是打不響的，如何創(chuàng)建本案的附加值？我們不主張配置許多導致成本激增的科技含量、昂貴材質(zhì)和會所類功能空間，但一定要有精彩點！一個公認的事實：小戶型品質(zhì)低，低在惡俗的公區(qū)空間品質(zhì)。就此形成行家的建議：傾力打造公共空間品質(zhì)和格調(diào)，形成精彩焦點，形成為本項目的附加值焦點，在當今小戶型市場中大行其道。具體的技術手法包括：

6、精彩配套打造：高品相的盤沒有附加值這張牌，在市場107A、重點設計公區(qū)大堂并配置中央空調(diào)（不占用太大空間），可不惜請名師（打出名師牌，比如劉家昆），可強化融入“紅門大宅”設計理念，并要一氣呵成的統(tǒng)籌規(guī)劃裙樓外立面、大堂內(nèi)部空間、室內(nèi)外水景、雕塑體，制造一個具有極致鮮明競爭力的綜合附加值配套體系，這個體系設計到位的話，會遠比許多零星瑣碎的配套更出位。B、配置地下室大堂，增加尊榮感。C、不管是否規(guī)避得了內(nèi)通廊，盡可能在公共走廊的設計上表現(xiàn)出空間妙思，制造出緩沖過渡的時尚小空間。