成都溫江德坤光華大道項目裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)定位課件

德坤·光華大道項目裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)定位伍侖巴企業(yè)策劃（四川）有限公司2010.07德坤·光華大道項目裙樓商業(yè)伍侖巴企業(yè)策劃（四川）有限公司20項目業(yè)態(tài)定位2項目發(fā)展思路31項目業(yè)態(tài)定位2項目發(fā)展思路31項目發(fā)展思路31A溫江區(qū)域發(fā)展背景B溫江商業(yè)發(fā)展特征C溫江消費發(fā)展趨勢本項目發(fā)展策略項目發(fā)展思路31ABC本項目一、項目地理位置位于成都市溫江區(qū)西鄰溫江老城區(qū)，距離溫江老城中心約1公里；向東距成都三環(huán)路約14公里，車程約12分鐘，距二環(huán)約20公里，車程約20分鐘；緊鄰光華大道雙向8車道，是溫江城區(qū)與市區(qū)聯(lián)系的主干道，項目交通便捷，鄰近地鐵4號線出口；鄰近區(qū)政府新辦公大樓，地理位置優(yōu)越。中心城區(qū)溫江區(qū)12分鐘20分鐘本項目二環(huán)三環(huán)老城區(qū)光華大道本項目新城區(qū)A溫江區(qū)域發(fā)展背景一、項目地理位置位于成都市溫江區(qū)中心城區(qū)溫江區(qū)12分鐘20分二、溫江區(qū)域空間發(fā)展格局東部居住區(qū)：老城區(qū)新城區(qū)中部教育科研區(qū)：大學(xué)城西部工業(yè)集中發(fā)展區(qū)：海峽科技園海峽科技園大學(xué)城老城區(qū)新城區(qū)A溫江區(qū)域發(fā)展背景二、溫江區(qū)域空間發(fā)展格局東部居住區(qū)：海峽科技園大學(xué)城老城區(qū)新解析：A溫江區(qū)域發(fā)展背景老城區(qū)生活配套完備，未來功能布局變化不大新城區(qū)是溫江未來的商貿(mào)和文化中心溫江未來將重點發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，為項目發(fā)展樹立良好的市場預(yù)期解析：A溫江區(qū)域發(fā)展背景老城區(qū)生活配套完備，未來功能布局變一、溫江商業(yè)空間分布狀況大南街文廟步行街東大街人民廣場溫江商業(yè)集中于東大街兩端B溫江商業(yè)發(fā)展特征一、溫江商業(yè)空間分布狀況大南街文廟步行街東大街人民廣場溫江商二、溫江主要消費市場現(xiàn)有商業(yè)基本能滿足溫江人的日常消費需要，主要商業(yè)場所包括：文廟步行街：運動休閑服飾、男女裝、餐飲、影院、網(wǎng)吧、菜市場人民廣場：人民商場及超市：日用、小吃、男女服飾、運動休閑服飾；其余散鋪：運動休閑服飾、飾品、美容美體、網(wǎng)吧、影院、電器、培訓(xùn)學(xué)校街鋪：東大街集中了母嬰用品及兒童攝影等商業(yè)大南街以女裝、鞋帽、化妝品、美容美體為主B溫江商業(yè)發(fā)展特征二、溫江主要消費市場現(xiàn)有商業(yè)基本能滿足溫江人的日常消費需要，三、溫江商業(yè)品牌與檔次檔次：以中低檔為主商鋪以小鋪為主，單店經(jīng)營面積一般不超過50m2知名運動休閑品牌十分有限，僅有：Kappa、班博、李寧、Veromoda、Jack&jones、鱷魚恤、百事、班尼路、美特斯邦威、佐田體育、喬丹、安踏、康威知名男女服飾品牌稀缺，僅有：金利來、雅戈爾、playboy、杉杉、羅蒙、哥弟、老爺車、恒源祥、圣大保羅、杉杉、鄂爾多斯化妝品商鋪數(shù)量眾多，但多為低檔劣產(chǎn)品消費群體絕大多數(shù)為溫江地區(qū)居民難以吸引區(qū)外消費者經(jīng)營狀況文廟步行商業(yè)氛圍較濃，是溫江區(qū)人氣最旺的商業(yè)場所；人民廣場經(jīng)營狀況不佳，租戶難以承擔(dān)租金上調(diào)B溫江商業(yè)發(fā)展特征三、溫江商業(yè)品牌與檔次檔次：以中低檔為主B溫江商業(yè)發(fā)展特征解析：溫江老城區(qū)商業(yè)以滿足居民日常消費等功能為主；商家及品牌資源有限，居民本地消費以中低檔為主；目前溫江老城區(qū)尚無的大型復(fù)合商業(yè)，且發(fā)展空間有限。B溫江商業(yè)發(fā)展特征解析：溫江老城區(qū)商業(yè)以滿足居民日常消費等功能為主；B溫江商C溫江消費發(fā)展趨勢一、項目周邊大盤林立（1）目前，該區(qū)域高尚住宅樓盤密集，光華大道沿線的商品住宅總戶數(shù)將達60000戶左右，如果平均每戶按3人計算，未來幾年內(nèi)將有20萬左右的人口入住光華大道沿線。（2）該區(qū)域樓盤已初步形成了高尚的住宅居住區(qū)，由此產(chǎn)生的消費客群決定了溫江消費結(jié)構(gòu)已有原來的中低檔便利消費逐步向中高檔目標(biāo)消費跨越。C溫江消費發(fā)展趨勢一、項目周邊大盤林立（1）目前，該區(qū)域高C溫江消費發(fā)展趨勢（1）就目前而言，老城區(qū)舊有商業(yè)過于凌亂和低檔，而新城區(qū)商業(yè)發(fā)展又遠遠滯后于住宅市場發(fā)展，這與日益擴展的中高端客群的品質(zhì)消費訴求不相匹配。（2）區(qū)域潛在的強大商業(yè)發(fā)展機遇，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也對未來的商業(yè)市場前景充滿了信心，可以看到，區(qū)域內(nèi)新開發(fā)的房產(chǎn)項目都配建了不同體量的商業(yè)：如珠江國際(家樂福1.8萬平方米+1萬街鋪)、中森·光華一號（約2.8萬平方米）、新華商業(yè)街（約3.8萬平方米）、恒大城（約10萬平方米）等。本項目所在區(qū)域必將成為溫江新的商業(yè)中心，消費客群更為集中，消費結(jié)構(gòu)更趨于品質(zhì)化。二、中高檔主力消費群體快速聚集C溫江消費發(fā)展趨勢（1）就目前而言，老城區(qū)舊有商業(yè)過于凌亂和（1）巨大的商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿?，吸引各類商家競相選址，制定入駐計劃：家樂福、伊藤、肯德基(KFC)、SOGO、博美等等。（2）先期進駐品牌同時獵獲了同類型競爭業(yè)態(tài)的高度關(guān)注：如人人樂、國美電器等。借力打力，商業(yè)的集群效應(yīng)，規(guī)模效應(yīng)將使商圈的輻射半徑更大。（3）知名品牌和主力商家的入駐將有效帶動周邊小型店面，精品店面的品質(zhì)意識，從而形成溫江高品質(zhì)的新商業(yè)核心圈。二、項目品牌進駐情況C溫江消費發(fā)展趨勢（1）巨大的商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿?，吸引各類商家競相選址，制定入駐（1）當(dāng)?shù)卦用瘛钚唾徫铩⒉惋?、休閑、娛樂。（2）新入駐置業(yè)者——生活型購物、餐飲、休閑、娛樂，品牌意識強。。（3）休閑度假者——餐飲、休閑、娛樂、體驗、住宿、會議等。（5）其他消費者、外來人員等——文化體驗、餐飲、休閑、住宿、體育等。C溫江消費發(fā)展趨勢三、溫江消費群體結(jié)構(gòu)（4）村、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人員——假日經(jīng)濟購物、餐飲、休閑、娛樂。（1）當(dāng)?shù)卦用瘢?）新入駐置業(yè)者（3）休閑度假者（5）其他B溫江商業(yè)發(fā)展特征A溫江區(qū)域發(fā)展背景C溫江消費發(fā)展趨勢本項目發(fā)展策略與品牌商家的合作式競爭。商業(yè)價值貢獻的有機組合體現(xiàn)項目的規(guī)模效益主力店、品牌店量身定制本項目發(fā)展策略B溫江商業(yè)發(fā)展特征A溫江區(qū)域發(fā)展背景C溫江消費發(fā)展趨勢項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位2項目商業(yè)商圈分析項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位的依據(jù)項目商業(yè)業(yè)態(tài)分布項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位2項目商業(yè)商圈分析項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位項目商業(yè)商圈分析核心商圈：——3公里，含溫江城區(qū)及項目周邊區(qū)域的便利型消費；目前消費者數(shù)量約20萬，3-5年內(nèi)達到30-40萬；次級商圈：——5-8公里，含光華大道沿線部分消費者及溫江部分部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的休閑型消費。外圍商圈：——約10公里目標(biāo)型消費。項目商圈輻射啟示：

家樂福、光華一號。。。就單體商業(yè)而言，其商圈輻射范圍約3-5公里；而“家樂福+本案+光華一號”等多個商業(yè)體共同組成的區(qū)域商業(yè)中心，其商圈輻射半徑可達到8-10公里。項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位項目商業(yè)商圈分析核心商圈：——3公里，含溫江項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位的依據(jù)（1）符合終端消費者需求；（2）符合建筑產(chǎn)品特征；（3）項目綜合價值最大化原則；（4）符合各類商業(yè)業(yè)態(tài)的營業(yè)要求（商家需求）；（5）易于交通動線規(guī)劃；（6）形成業(yè)態(tài)互動原則；（7）其他……項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位的依據(jù)（1）符合終端消費者需

根據(jù)上述分析與依據(jù)，整合匹配商家資源，我司提供二套業(yè)態(tài)定位建議案。。。。

方案一：整體租賃

方案二：目標(biāo)分租

項目商業(yè)業(yè)態(tài)分布項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位根據(jù)上述分析與依據(jù)，整合匹配商家資源，我司提供二套業(yè)態(tài)由品牌商家一次性整體承租（如：人人樂等）此方案的具體業(yè)態(tài)分布由商家自行規(guī)劃方案一：整體租賃項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位由品牌商家一次性整體承租（如：人人樂等）方案一：整體租賃項目方案一優(yōu)勢：快速消化，便于資金快速回籠便于產(chǎn)生品牌效益，快速提升項目整體形象開發(fā)品牌與商業(yè)品牌強強聯(lián)手，實力鑒證，便于提升企業(yè)形象減免開發(fā)經(jīng)營管理成本，業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃。劣勢：不能依據(jù)樓層，位置的不同，有效實現(xiàn)租賃價值最大化主力店自主性過強，一旦撤場將會對項目造成過大負面影響方案一優(yōu)勢：劣勢：根據(jù)區(qū)域特點，項目特點，消費結(jié)構(gòu)，進行合理分析，使商業(yè)業(yè)態(tài)有機結(jié)合，實現(xiàn)商業(yè)租賃價值最大化。方案二：目標(biāo)分租項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位根據(jù)區(qū)域特點，項目特點，消費結(jié)構(gòu)，進行合理分析，使商業(yè)業(yè)態(tài)有方案二地下建筑空間設(shè)計-2F:車位；-1F:大型超市，車位。為了與臨近的家樂福形成差異，在商超的選擇上應(yīng)從品質(zhì)、貨品、經(jīng)營模式等方面考慮，比如生鮮板塊強勢的“人人樂”，貨品具有特色的“屈臣氏”等等。目的：把非價值貢獻型商家放置于商業(yè)價值口岸較低的地方，同時帶動1、2樓的人氣，最大限度發(fā)揮1、2樓的商業(yè)價值（口岸好，人氣足）。-1F規(guī)劃布局-2F規(guī)劃布局方案二地下建筑空間設(shè)計-2F:車位；-1F規(guī)劃布局-2F規(guī)1F業(yè)態(tài)布局特色餐飲酒店配套B區(qū)A區(qū)時尚女裝：業(yè)態(tài)：品牌服飾、鞋/皮具、香品品牌：鞋/皮具：思加圖、百麗、FION。。。服飾：雷迪波爾、杰克瓊斯、BOSS。。。香品：歐泊萊、歐萊雅、伊麗莎白雅頓。。。解析：商業(yè)臨街面規(guī)劃品牌服飾形象店，提升項目的整體品質(zhì)感。中庭規(guī)劃為香品區(qū)，以快速消費品的高回頭率保持商業(yè)不同季節(jié)的基本客流量。后區(qū)規(guī)劃鞋區(qū)，此類商品穩(wěn)定客源配合季節(jié)性推廣活動，提升商業(yè)人氣效應(yīng)。品牌服飾香品區(qū)鞋/皮具區(qū)A區(qū)：精品百貨B區(qū)餐飲：業(yè)態(tài)：品牌餐飲、特色餐飲品牌：品牌餐飲：大型酒樓。。。特色餐飲：優(yōu)之良品、特色小吃。。。解析：一層分割為小面積零鋪、使商業(yè)租賃價值最大化，且小型餐飲更能聚攏人氣。距離百貨最遠處預(yù)留品牌餐飲的展示大堂，讓上層的餐飲娛樂商戶更具備可操作性。方案二1F業(yè)態(tài)布局特色餐飲酒店配套B區(qū)A區(qū)時尚女裝：品牌服A區(qū)潮流風(fēng)尚館：業(yè)態(tài)：時尚女裝、配飾、內(nèi)衣品牌：女裝：艾格、秋水伊人、。。。配飾：雷迪波爾、杰克瓊斯、BOSS。。。內(nèi)衣：黛安芬、68、古今、宜而爽。。。解析：前區(qū)規(guī)劃品牌潮流女裝，配合外立面形象展示。中庭（或自動扶梯扶梯口）規(guī)劃為配飾、花車，以小額或優(yōu)惠產(chǎn)品吸引客源。后區(qū)規(guī)劃內(nèi)衣區(qū)，符合產(chǎn)品的私密性要求。2F業(yè)態(tài)布局A區(qū)：風(fēng)尚館B區(qū)配飾、花車女裝區(qū)內(nèi)衣區(qū)B區(qū)餐飲：業(yè)態(tài)：品牌餐飲品牌：品牌餐飲：大型酒樓、火鍋城。。。解析：二層設(shè)置大型品牌餐飲，便于一次性整體租賃，縮短招租周期，相對一層更為便宜的租金讓商家和開發(fā)企業(yè)共同雙贏。方案二品牌餐飲酒店配套A區(qū)潮流風(fēng)尚館：2F業(yè)態(tài)布局A區(qū)：風(fēng)尚館B區(qū)配飾、花車3F業(yè)態(tài)布局A區(qū)：名仕運動館商務(wù)茶樓B區(qū)休閑運動A區(qū)名仕運動館：業(yè)態(tài)：品牌男裝、運動服飾、特賣會品牌：男裝：雅戈爾、利郎、與狼共舞、波司登。。。運動：阿迪達斯、耐克、卡帕。。。特賣會：所有品牌的特買品及廠家臨時展位解析：前區(qū)規(guī)劃名仕男裝，配合外立面形象展示。后區(qū)右半部分（或靠近自動扶梯扶梯區(qū)域）規(guī)劃為運動休閑服飾，針對核心商圈內(nèi)的年輕消費群體。后區(qū)左半部分規(guī)劃為商場特賣，除作為本商業(yè)體內(nèi)入駐品牌的促銷場地外，亦可為短期布展商家提供特賣會場地。一則，利用促銷商品人氣效益使各層客流均衡；二則，有效提升四層商業(yè)的租賃價值。B區(qū)商務(wù)、休閑：業(yè)態(tài)：商務(wù)茶樓、咖啡、品牌：商務(wù)茶樓：大家、悅來。。?？Х龋好琢_、賓諾、名典、仙蹤林。。。解析：三層商務(wù)茶樓或咖啡座，為商業(yè)提供休息場所，同時和一二層餐飲形成聯(lián)動消費。名仕男裝特賣會方案二酒店KTV酒店配套3F業(yè)態(tài)布局A區(qū)：名仕運動館商務(wù)茶樓B區(qū)休閑運動A區(qū)名4F業(yè)態(tài)布局A區(qū)：影視動漫城B區(qū)A區(qū)影視動漫城：業(yè)態(tài)：綜合演藝會所、早教、健身、電玩。。。品牌：演藝廳：MGM、熱舞會所。。。早教：綠島、億英天使。。。健身：群藝、美的奇。。。

電玩：海豚、時空。。。解析：4層設(shè)置大型綜合演繹會所，包含演藝廳，酒吧、搖滾吧等，針對區(qū)域內(nèi)客群年輕時尚等特性，彌補區(qū)域內(nèi)休閑消費的空缺。動漫電玩城與演繹會所形成互動。針對本區(qū)域消費人群的工作生活習(xí)慣，設(shè)置科學(xué)便捷時尚的健身配套。B區(qū)商務(wù)、休閑：業(yè)態(tài)：商務(wù)茶樓、咖啡、足療品牌：商務(wù)茶樓：大家、悅來。。?？Х龋好琢_、賓諾、名典、仙蹤林。。。足療：富橋、藏寶堂。。。解析：與三樓業(yè)態(tài)配套吻合，可適當(dāng)考慮設(shè)置康療保健中心。大型綜合演繹會所、酒吧電玩動漫方案二酒店配套宴會廳休閑康療健身早教4F業(yè)態(tài)布局A區(qū)：影視動漫城B區(qū)A區(qū)影視動漫城：B區(qū)方案二優(yōu)勢：有效實現(xiàn)租賃價值最大化周期性租價提升速度快市場感知度強，租售靈活劣勢：招商周期長，租賃收益慢分租商家眾多，需開發(fā)企業(yè)組建或招標(biāo)專業(yè)的商業(yè)運營機構(gòu)執(zhí)行商鋪租賃周期短，商家更替頻率快，加大管理運營成本方案二優(yōu)勢：劣勢：

項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位交通動線其他配套車位配套項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位交通動線其他配套車針對業(yè)態(tài)不同的經(jīng)營模式和經(jīng)營時間段，對地面和地下車位作指導(dǎo)的區(qū)域劃分：餐飲休閑區(qū)：主要集中在B區(qū)的地面停車位及地下車位精品百貨區(qū)：主要集中在—2F的酒店寫字樓：集中在—1F局部—1F作為酒店與寫字樓的專屬車位，為保證其私密性和安全性，不宜與其他車位混停，建議硬性分區(qū)?！?F屬商業(yè)車位，不宜作硬性劃分，根據(jù)不同時間段各業(yè)態(tài)產(chǎn)生的停車量相互借用。

項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位車位配套—2F—1F

酒店、寫字樓停車區(qū)域超市/百貨/餐飲停車區(qū)域餐飲停車區(qū)1F

超市賣場針對業(yè)態(tài)不同的經(jīng)營模式和經(jīng)營時間段，對地面和地賣場主入口交通動線

項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位觀光電梯，建議規(guī)劃A區(qū)2部、B區(qū)3部超市驗貨區(qū)公寓入戶大廳1-4F循環(huán)電梯-1F超市電梯寫字樓商務(wù)大廳（建議開間不超過5米）促銷廣場項目各區(qū)域布置賣場主入口交通動線項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位觀光電梯，賣場主入口交通動線

項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位物流及消防通道，建議寬20米項目交通動線布置超市電梯口縱向交通：觀光電梯供夜間消費用內(nèi)循環(huán)動線賣場主入口交通動線項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位物流及消防燈光規(guī)劃設(shè)計：——室外燈光設(shè)計應(yīng)符合美學(xué)原理，體現(xiàn)建筑性格，避免大面積相同亮度所引起的呆板感覺，有效利用夜晚的黑色背景勾勒出建筑物的輪廓，使其在區(qū)域內(nèi)具有地標(biāo)高度。室外燈光設(shè)計在減少眩光同時要兼顧外立面廣告位展示要求。項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位其他配套——室內(nèi)燈光設(shè)計應(yīng)符合環(huán)保要求，在滿足正常照明需求的同時要更多考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的功能需求。更應(yīng)注重?zé)艄庠O(shè)備與其他設(shè)備（消防、智能等）的合理性。燈光規(guī)劃設(shè)計：項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位其他配套——室廣告位設(shè)計：商場廣告與其他媒體廣告不同，具有特殊的廣告信息傳播優(yōu)勢:及時導(dǎo)購、目標(biāo)明確、有效性強、迅速及時、靈活多樣等特點。其產(chǎn)生的經(jīng)濟價值也不容忽視。在設(shè)計上也應(yīng)在充分考慮外立面結(jié)構(gòu)，功能結(jié)構(gòu)方面，使具更換簡便，可操作性強，規(guī)劃統(tǒng)一、布局統(tǒng)一、制作管理統(tǒng)一的特性。項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位其他配套廣告位設(shè)計：項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位其他配套建筑要求依據(jù)主力店進駐要求，確認(rèn)建筑設(shè)計思路。商用水電規(guī)劃設(shè)計配合商業(yè)業(yè)態(tài)的功能需求，做到主力店先行，設(shè)計服務(wù)消費，而不是消費適應(yīng)設(shè)計。如：根據(jù)商業(yè)體量的大小，業(yè)態(tài)用水電需求量的不同設(shè)立專項控制。安防系統(tǒng)符合業(yè)態(tài)需求，符合國家規(guī)范。項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位其他配套建筑要求項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位其他配套招商模式建議業(yè)態(tài)控制和調(diào)整根據(jù)招商進展的情況，具體商家的區(qū)位選擇不會完全按照業(yè)態(tài)劃分進行配比，就需要對商家和業(yè)態(tài)進行一定的控制，并進行適度的調(diào)整。業(yè)態(tài)調(diào)整：1、

各個業(yè)態(tài)區(qū)域可以有不超過20%的非規(guī)劃業(yè)態(tài)入住，但是這些業(yè)態(tài)需要符合或接近相鄰區(qū)域的液態(tài)規(guī)劃，或者符合本區(qū)域業(yè)態(tài)選擇的考慮要素。

2、

本區(qū)域業(yè)態(tài)招商商家不足以填充該項目，則入住相鄰區(qū)域（上下或左右）的業(yè)態(tài)商家。

3、

本區(qū)域業(yè)態(tài)招商商家超過規(guī)劃業(yè)態(tài)，則將排名靠后的該業(yè)態(tài)商家安排在相鄰區(qū)域的商鋪。

4、

如本區(qū)域招商商家不足，附近業(yè)態(tài)也不足以補充的時候，考慮其它區(qū)域的備選業(yè)態(tài)或者重新定位。業(yè)態(tài)控制：

1、

品牌越強大的商家越優(yōu)先選擇商鋪。

2、

關(guān)鍵節(jié)點和轉(zhuǎn)角處不能安排非規(guī)劃業(yè)態(tài)商家經(jīng)營。

3、

不利于項目人氣、品質(zhì)、租金和配套的商家不許入場經(jīng)營。

4、

對于形象面位置，應(yīng)與和商家簽訂《商鋪形象和裝修規(guī)定》等文件，以較高的店面投入限制部分沒有實力的商家入場。

招商模式建議業(yè)態(tài)控制和調(diào)整根據(jù)招商進展的情況，具體商成都溫江德坤光華大道項目裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)定位德坤·光華大道項目裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)定位伍侖巴企業(yè)策劃（四川）有限公司2010.07德坤·光華大道項目裙樓商業(yè)伍侖巴企業(yè)策劃（四川）有限公司20項目業(yè)態(tài)定位2項目發(fā)展思路31項目業(yè)態(tài)定位2項目發(fā)展思路31項目發(fā)展思路31A溫江區(qū)域發(fā)展背景B溫江商業(yè)發(fā)展特征C溫江消費發(fā)展趨勢本項目發(fā)展策略項目發(fā)展思路31ABC本項目一、項目地理位置位于成都市溫江區(qū)西鄰溫江老城區(qū)，距離溫江老城中心約1公里；向東距成都三環(huán)路約14公里，車程約12分鐘，距二環(huán)約20公里，車程約20分鐘；緊鄰光華大道雙向8車道，是溫江城區(qū)與市區(qū)聯(lián)系的主干道，項目交通便捷，鄰近地鐵4號線出口；鄰近區(qū)政府新辦公大樓，地理位置優(yōu)越。中心城區(qū)溫江區(qū)12分鐘20分鐘本項目二環(huán)三環(huán)老城區(qū)光華大道本項目新城區(qū)A溫江區(qū)域發(fā)展背景一、項目地理位置位于成都市溫江區(qū)中心城區(qū)溫江區(qū)12分鐘20分二、溫江區(qū)域空間發(fā)展格局東部居住區(qū)：老城區(qū)新城區(qū)中部教育科研區(qū)：大學(xué)城西部工業(yè)集中發(fā)展區(qū)：海峽科技園海峽科技園大學(xué)城老城區(qū)新城區(qū)A溫江區(qū)域發(fā)展背景二、溫江區(qū)域空間發(fā)展格局東部居住區(qū)：海峽科技園大學(xué)城老城區(qū)新解析：A溫江區(qū)域發(fā)展背景老城區(qū)生活配套完備，未來功能布局變化不大新城區(qū)是溫江未來的商貿(mào)和文化中心溫江未來將重點發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，為項目發(fā)展樹立良好的市場預(yù)期解析：A溫江區(qū)域發(fā)展背景老城區(qū)生活配套完備，未來功能布局變一、溫江商業(yè)空間分布狀況大南街文廟步行街東大街人民廣場溫江商業(yè)集中于東大街兩端B溫江商業(yè)發(fā)展特征一、溫江商業(yè)空間分布狀況大南街文廟步行街東大街人民廣場溫江商二、溫江主要消費市場現(xiàn)有商業(yè)基本能滿足溫江人的日常消費需要，主要商業(yè)場所包括：文廟步行街：運動休閑服飾、男女裝、餐飲、影院、網(wǎng)吧、菜市場人民廣場：人民商場及超市：日用、小吃、男女服飾、運動休閑服飾；其余散鋪：運動休閑服飾、飾品、美容美體、網(wǎng)吧、影院、電器、培訓(xùn)學(xué)校街鋪：東大街集中了母嬰用品及兒童攝影等商業(yè)大南街以女裝、鞋帽、化妝品、美容美體為主B溫江商業(yè)發(fā)展特征二、溫江主要消費市場現(xiàn)有商業(yè)基本能滿足溫江人的日常消費需要，三、溫江商業(yè)品牌與檔次檔次：以中低檔為主商鋪以小鋪為主，單店經(jīng)營面積一般不超過50m2知名運動休閑品牌十分有限，僅有：Kappa、班博、李寧、Veromoda、Jack&jones、鱷魚恤、百事、班尼路、美特斯邦威、佐田體育、喬丹、安踏、康威知名男女服飾品牌稀缺，僅有：金利來、雅戈爾、playboy、杉杉、羅蒙、哥弟、老爺車、恒源祥、圣大保羅、杉杉、鄂爾多斯化妝品商鋪數(shù)量眾多，但多為低檔劣產(chǎn)品消費群體絕大多數(shù)為溫江地區(qū)居民難以吸引區(qū)外消費者經(jīng)營狀況文廟步行商業(yè)氛圍較濃，是溫江區(qū)人氣最旺的商業(yè)場所；人民廣場經(jīng)營狀況不佳，租戶難以承擔(dān)租金上調(diào)B溫江商業(yè)發(fā)展特征三、溫江商業(yè)品牌與檔次檔次：以中低檔為主B溫江商業(yè)發(fā)展特征解析：溫江老城區(qū)商業(yè)以滿足居民日常消費等功能為主；商家及品牌資源有限，居民本地消費以中低檔為主；目前溫江老城區(qū)尚無的大型復(fù)合商業(yè)，且發(fā)展空間有限。B溫江商業(yè)發(fā)展特征解析：溫江老城區(qū)商業(yè)以滿足居民日常消費等功能為主；B溫江商C溫江消費發(fā)展趨勢一、項目周邊大盤林立（1）目前，該區(qū)域高尚住宅樓盤密集，光華大道沿線的商品住宅總戶數(shù)將達60000戶左右，如果平均每戶按3人計算，未來幾年內(nèi)將有20萬左右的人口入住光華大道沿線。（2）該區(qū)域樓盤已初步形成了高尚的住宅居住區(qū)，由此產(chǎn)生的消費客群決定了溫江消費結(jié)構(gòu)已有原來的中低檔便利消費逐步向中高檔目標(biāo)消費跨越。C溫江消費發(fā)展趨勢一、項目周邊大盤林立（1）目前，該區(qū)域高C溫江消費發(fā)展趨勢（1）就目前而言，老城區(qū)舊有商業(yè)過于凌亂和低檔，而新城區(qū)商業(yè)發(fā)展又遠遠滯后于住宅市場發(fā)展，這與日益擴展的中高端客群的品質(zhì)消費訴求不相匹配。（2）區(qū)域潛在的強大商業(yè)發(fā)展機遇，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也對未來的商業(yè)市場前景充滿了信心，可以看到，區(qū)域內(nèi)新開發(fā)的房產(chǎn)項目都配建了不同體量的商業(yè)：如珠江國際(家樂福1.8萬平方米+1萬街鋪)、中森·光華一號（約2.8萬平方米）、新華商業(yè)街（約3.8萬平方米）、恒大城（約10萬平方米）等。本項目所在區(qū)域必將成為溫江新的商業(yè)中心，消費客群更為集中，消費結(jié)構(gòu)更趨于品質(zhì)化。二、中高檔主力消費群體快速聚集C溫江消費發(fā)展趨勢（1）就目前而言，老城區(qū)舊有商業(yè)過于凌亂和（1）巨大的商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿?，吸引各類商家競相選址，制定入駐計劃：家樂福、伊藤、肯德基(KFC)、SOGO、博美等等。（2）先期進駐品牌同時獵獲了同類型競爭業(yè)態(tài)的高度關(guān)注：如人人樂、國美電器等。借力打力，商業(yè)的集群效應(yīng)，規(guī)模效應(yīng)將使商圈的輻射半徑更大。（3）知名品牌和主力商家的入駐將有效帶動周邊小型店面，精品店面的品質(zhì)意識，從而形成溫江高品質(zhì)的新商業(yè)核心圈。二、項目品牌進駐情況C溫江消費發(fā)展趨勢（1）巨大的商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿?，吸引各類商家競相選址，制定入駐（1）當(dāng)?shù)卦用瘛钚唾徫?、餐飲、休閑、娛樂。（2）新入駐置業(yè)者——生活型購物、餐飲、休閑、娛樂，品牌意識強。。（3）休閑度假者——餐飲、休閑、娛樂、體驗、住宿、會議等。（5）其他消費者、外來人員等——文化體驗、餐飲、休閑、住宿、體育等。C溫江消費發(fā)展趨勢三、溫江消費群體結(jié)構(gòu)（4）村、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人員——假日經(jīng)濟購物、餐飲、休閑、娛樂。（1）當(dāng)?shù)卦用瘢?）新入駐置業(yè)者（3）休閑度假者（5）其他B溫江商業(yè)發(fā)展特征A溫江區(qū)域發(fā)展背景C溫江消費發(fā)展趨勢本項目發(fā)展策略與品牌商家的合作式競爭。商業(yè)價值貢獻的有機組合體現(xiàn)項目的規(guī)模效益主力店、品牌店量身定制本項目發(fā)展策略B溫江商業(yè)發(fā)展特征A溫江區(qū)域發(fā)展背景C溫江消費發(fā)展趨勢項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位2項目商業(yè)商圈分析項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位的依據(jù)項目商業(yè)業(yè)態(tài)分布項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位2項目商業(yè)商圈分析項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位項目商業(yè)商圈分析核心商圈：——3公里，含溫江城區(qū)及項目周邊區(qū)域的便利型消費；目前消費者數(shù)量約20萬，3-5年內(nèi)達到30-40萬；次級商圈：——5-8公里，含光華大道沿線部分消費者及溫江部分部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的休閑型消費。外圍商圈：——約10公里目標(biāo)型消費。項目商圈輻射啟示：

家樂福、光華一號。。。就單體商業(yè)而言，其商圈輻射范圍約3-5公里；而“家樂福+本案+光華一號”等多個商業(yè)體共同組成的區(qū)域商業(yè)中心，其商圈輻射半徑可達到8-10公里。項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位項目商業(yè)商圈分析核心商圈：——3公里，含溫江項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位的依據(jù)（1）符合終端消費者需求；（2）符合建筑產(chǎn)品特征；（3）項目綜合價值最大化原則；（4）符合各類商業(yè)業(yè)態(tài)的營業(yè)要求（商家需求）；（5）易于交通動線規(guī)劃；（6）形成業(yè)態(tài)互動原則；（7）其他……項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位的依據(jù)（1）符合終端消費者需

根據(jù)上述分析與依據(jù)，整合匹配商家資源，我司提供二套業(yè)態(tài)定位建議案。。。。

方案一：整體租賃

方案二：目標(biāo)分租

項目商業(yè)業(yè)態(tài)分布項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位根據(jù)上述分析與依據(jù)，整合匹配商家資源，我司提供二套業(yè)態(tài)由品牌商家一次性整體承租（如：人人樂等）此方案的具體業(yè)態(tài)分布由商家自行規(guī)劃方案一：整體租賃項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位由品牌商家一次性整體承租（如：人人樂等）方案一：整體租賃項目方案一優(yōu)勢：快速消化，便于資金快速回籠便于產(chǎn)生品牌效益，快速提升項目整體形象開發(fā)品牌與商業(yè)品牌強強聯(lián)手，實力鑒證，便于提升企業(yè)形象減免開發(fā)經(jīng)營管理成本，業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃。劣勢：不能依據(jù)樓層，位置的不同，有效實現(xiàn)租賃價值最大化主力店自主性過強，一旦撤場將會對項目造成過大負面影響方案一優(yōu)勢：劣勢：根據(jù)區(qū)域特點，項目特點，消費結(jié)構(gòu)，進行合理分析，使商業(yè)業(yè)態(tài)有機結(jié)合，實現(xiàn)商業(yè)租賃價值最大化。方案二：目標(biāo)分租項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位根據(jù)區(qū)域特點，項目特點，消費結(jié)構(gòu)，進行合理分析，使商業(yè)業(yè)態(tài)有方案二地下建筑空間設(shè)計-2F:車位；-1F:大型超市，車位。為了與臨近的家樂福形成差異，在商超的選擇上應(yīng)從品質(zhì)、貨品、經(jīng)營模式等方面考慮，比如生鮮板塊強勢的“人人樂”，貨品具有特色的“屈臣氏”等等。目的：把非價值貢獻型商家放置于商業(yè)價值口岸較低的地方，同時帶動1、2樓的人氣，最大限度發(fā)揮1、2樓的商業(yè)價值（口岸好，人氣足）。-1F規(guī)劃布局-2F規(guī)劃布局方案二地下建筑空間設(shè)計-2F:車位；-1F規(guī)劃布局-2F規(guī)1F業(yè)態(tài)布局特色餐飲酒店配套B區(qū)A區(qū)時尚女裝：業(yè)態(tài)：品牌服飾、鞋/皮具、香品品牌：鞋/皮具：思加圖、百麗、FION。。。服飾：雷迪波爾、杰克瓊斯、BOSS。。。香品：歐泊萊、歐萊雅、伊麗莎白雅頓。。。解析：商業(yè)臨街面規(guī)劃品牌服飾形象店，提升項目的整體品質(zhì)感。中庭規(guī)劃為香品區(qū)，以快速消費品的高回頭率保持商業(yè)不同季節(jié)的基本客流量。后區(qū)規(guī)劃鞋區(qū)，此類商品穩(wěn)定客源配合季節(jié)性推廣活動，提升商業(yè)人氣效應(yīng)。品牌服飾香品區(qū)鞋/皮具區(qū)A區(qū)：精品百貨B區(qū)餐飲：業(yè)態(tài)：品牌餐飲、特色餐飲品牌：品牌餐飲：大型酒樓。。。特色餐飲：優(yōu)之良品、特色小吃。。。解析：一層分割為小面積零鋪、使商業(yè)租賃價值最大化，且小型餐飲更能聚攏人氣。距離百貨最遠處預(yù)留品牌餐飲的展示大堂，讓上層的餐飲娛樂商戶更具備可操作性。方案二1F業(yè)態(tài)布局特色餐飲酒店配套B區(qū)A區(qū)時尚女裝：品牌服A區(qū)潮流風(fēng)尚館：業(yè)態(tài)：時尚女裝、配飾、內(nèi)衣品牌：女裝：艾格、秋水伊人、。。。配飾：雷迪波爾、杰克瓊斯、BOSS。。。內(nèi)衣：黛安芬、68、古今、宜而爽。。。解析：前區(qū)規(guī)劃品牌潮流女裝，配合外立面形象展示。中庭（或自動扶梯扶梯口）規(guī)劃為配飾、花車，以小額或優(yōu)惠產(chǎn)品吸引客源。后區(qū)規(guī)劃內(nèi)衣區(qū)，符合產(chǎn)品的私密性要求。2F業(yè)態(tài)布局A區(qū)：風(fēng)尚館B區(qū)配飾、花車女裝區(qū)內(nèi)衣區(qū)B區(qū)餐飲：業(yè)態(tài)：品牌餐飲品牌：品牌餐飲：大型酒樓、火鍋城。。。解析：二層設(shè)置大型品牌餐飲，便于一次性整體租賃，縮短招租周期，相對一層更為便宜的租金讓商家和開發(fā)企業(yè)共同雙贏。方案二品牌餐飲酒店配套A區(qū)潮流風(fēng)尚館：2F業(yè)態(tài)布局A區(qū)：風(fēng)尚館B區(qū)配飾、花車3F業(yè)態(tài)布局A區(qū)：名仕運動館商務(wù)茶樓B區(qū)休閑運動A區(qū)名仕運動館：業(yè)態(tài)：品牌男裝、運動服飾、特賣會品牌：男裝：雅戈爾、利郎、與狼共舞、波司登。。。運動：阿迪達斯、耐克、卡帕。。。特賣會：所有品牌的特買品及廠家臨時展位解析：前區(qū)規(guī)劃名仕男裝，配合外立面形象展示。后區(qū)右半部分（或靠近自動扶梯扶梯區(qū)域）規(guī)劃為運動休閑服飾，針對核心商圈內(nèi)的年輕消費群體。后區(qū)左半部分規(guī)劃為商場特賣，除作為本商業(yè)體內(nèi)入駐品牌的促銷場地外，亦可為短期布展商家提供特賣會場地。一則，利用促銷商品人氣效益使各層客流均衡；二則，有效提升四層商業(yè)的租賃價值。B區(qū)商務(wù)、休閑：業(yè)態(tài)：商務(wù)茶樓、咖啡、品牌：商務(wù)茶樓：大家、悅來。。?？Х龋好琢_、賓諾、名典、仙蹤林。。。解析：三層商務(wù)茶樓或咖啡座，為商業(yè)提供休息場所，同時和一二層餐飲形成聯(lián)動消費。名仕男裝特賣會方案二酒店KTV酒店配套3F業(yè)態(tài)布局A區(qū)：名仕運動館商務(wù)茶樓B區(qū)休閑運動A區(qū)名4F業(yè)態(tài)布局A區(qū)：影視動漫城B區(qū)A區(qū)影視動漫城：業(yè)態(tài)：綜合演藝會所、早教、健身、電玩。。。品牌：演藝廳：MGM、熱舞會所。。。早教：綠島、億英天使。。。健身：群藝、美的奇。。。

電玩：海豚、時空。。。解析：4層設(shè)置大型綜合演繹會所，包含演藝廳，酒吧、搖滾吧等，針對區(qū)域內(nèi)客群年輕時尚等特性，彌補區(qū)域內(nèi)休閑消費的空缺。動漫電玩城與演繹會所形成互動。針對本區(qū)域消費人群的工作生活習(xí)慣，設(shè)置科學(xué)便捷時尚的健身配套。B區(qū)商務(wù)、休閑：業(yè)態(tài)：商務(wù)茶樓、咖啡、足療品牌：商務(wù)茶樓：大家、悅來。。。咖啡：米羅、賓諾、名典、仙蹤林。。。足療：富橋、藏寶堂。。。解析：與三樓業(yè)態(tài)配套吻合，可適當(dāng)考慮設(shè)置康療保健中心。大型綜合演繹會所、酒吧電玩動漫方案二酒店配套宴會廳休閑康療健身早教4F業(yè)態(tài)布局A區(qū)：影視動漫城B區(qū)A區(qū)影視動漫城：B區(qū)方案二優(yōu)勢：有效實現(xiàn)租賃價值最大化周期性租價提升速度快市場感知度強，租售靈活劣勢：招商周期長，租賃收益慢分租商家眾多，需開發(fā)企業(yè)組建或招標(biāo)專業(yè)的商業(yè)運營機構(gòu)執(zhí)行商鋪租賃周期短，商家更替頻率快，加大管理運營成本方案二優(yōu)勢：劣勢：

項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位交通動線其他配套車位配套項目商業(yè)業(yè)態(tài)配套定位交通動線其他配套車針對業(yè)態(tài)不同的經(jīng)營模式和經(jīng)營時間段，對地面和地下車位作指導(dǎo)的區(qū)域劃分：餐飲休閑區(qū)：主要集中在B區(qū)的地面停車位及地下車位精品百貨區(qū)：主要集中在—2F的酒店寫字樓：集中在—1F局部—1F作為酒店與寫字樓的專屬車位，為保證其私密性和安全性，不宜與其他車位混停，建議硬性分區(qū)。—2F屬商業(yè)車位，不宜作硬性劃分，根據(jù)不同時間段