四川房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告

PAGEPAGE51“SG·DHSZ”項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告

目錄目錄 2第一章總論 4一、項(xiàng)目背景及概況 4二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6表1“SG·DHSZ”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6第二章住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 6一、投資環(huán)境分析 6表2“十二五”規(guī)劃經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要指標(biāo) 7二、住宅市場分析 8三、當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 10四、營銷推廣戰(zhàn)略 11表3樓盤銷售價(jià)格増況表 12第三章項(xiàng)目選址及區(qū)設(shè)條件 13一、項(xiàng)目選址 13二、區(qū)域歷史文化地位 13三、建設(shè)條件 13第四章建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 14一、建筑面積及內(nèi)容 14二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 14表4“SG·DHSZ”住宅戶型 15三、工程項(xiàng)目情況 15表5工程項(xiàng)目一覽表 15第五章建設(shè)方案 16一、建設(shè)場地環(huán)境 16二、總體規(guī)劃布局 17表6項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 17三、建設(shè)方式 18表7招標(biāo)情況一覽表 18四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 19五、室內(nèi)給排水及供電工程 19第六章項(xiàng)目施工進(jìn)度安排 21表8項(xiàng)目施工進(jìn)度安排表 21第七章投資估算與資金籌措 22一、投資估算 22表9“SG·DHSZ”項(xiàng)目投資估算（單位:萬元） 22二、資金籌措 23第八章經(jīng)濟(jì)效益分析 23一、住宅銷售價(jià)格 23二、銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 23表10各類建筑銷售計(jì)劃表 24三、稅費(fèi)率 24表11稅費(fèi)率表 24四、盈利能力分析 24五、清償能力分析 24六、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 25表12主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 25第九章風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 26一、風(fēng)險(xiǎn)分析 26二、投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 26第十章項(xiàng)目可行性研究結(jié)論及建議 27一、結(jié)論 27二、建議 28附錄（國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)） 28表13項(xiàng)目總投資估算表（單位：萬元） 28表14投資使用計(jì)劃與資金籌措表（單位：萬元） 29表15售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表（單位：萬元） 30表16損益表（單位：萬元） 30表17財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）（單位：萬元） 31表18財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）（單位：萬元） 32表19資金來源于運(yùn)用表（單位：萬元） 33

第一章總論一、項(xiàng)目背景及概況1、項(xiàng)目名稱SG·DHSZ2、開發(fā)商及簡介四川省科學(xué)城SG置業(yè)有限公司德陽分公司四川省科學(xué)城SG置業(yè)有限公司是由中國工程物理研究院六所所屬SG實(shí)業(yè)總公司于二00四年十二月發(fā)起設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國有控股企業(yè)。注冊資本金為人民幣7730萬元。由法人股東四川省科學(xué)城SG實(shí)業(yè)總公司、綿陽金色家園商貿(mào)有限公司等組成。主要經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、光纖通訊設(shè)備、數(shù)字通訊器材設(shè)備、基礎(chǔ)機(jī)械加工、制造、銷售等。公司資金實(shí)力雄厚，科技人才眾多，擁有中國工程物理研究院作為強(qiáng)大的后盾。3、項(xiàng)目地址德陽市玉泉路與屏山街交匯處4、臨時(shí)接待中心德陽市廬山北路360號5、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于玉泉路與屏山街交匯處，有四棟電梯公寓組成，項(xiàng)目占地為17120㎡，總建筑面積99354㎡,其中住宅面積78168㎡，商鋪面積6576㎡，停車庫面積14610㎡。項(xiàng)目戶型區(qū)間為51㎡——137㎡。以簡裝面市。整個(gè)項(xiàng)目緊鄰占地千畝的東湖山公園，東湖山上是以山水園林為載體，集休閑娛樂旅游觀光健身為一體的城市近郊公園，是你感到心曠神怡；同時(shí)周邊生活配套也是十分方便，下面簡單做個(gè)介紹：公交路線：14路、23路、24路、27路等。教育配套：德陽一中、外國語學(xué)校、德陽八中、黃河路小學(xué)、四川省商貿(mào)學(xué)校等。醫(yī)療配套：德陽腫瘤醫(yī)院（眼科醫(yī)院）、德陽肝膽醫(yī)院、中山醫(yī)院等。休閑配套：東湖山公園、旌湖文化長廊等。生活配套：沃爾瑪超市、玉泉綜合市場、香詩美林市場、豐聯(lián)超市、富江超市、紅旗連鎖等。6、資金來源本項(xiàng)目建設(shè)資金由SG職業(yè)有限公司自籌，不足部分通過預(yù)售房款和銀行貸款解決。7、可行性報(bào)告制定依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《德陽市城市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》8、編制范圍根據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)及規(guī)范對SGDHSZ項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、投資方案、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1“SG·DHSZ”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積㎡ 171202總建筑面積㎡993543地上建筑面積㎡847444住宅建筑面積㎡781685商業(yè)建筑面積㎡65766停車場面積㎡146107容積率4.958層數(shù)層1.2#地上34層，3.4#地上33層，地下1層9停車位個(gè)住宅地上72+地地下390+商業(yè)地上25=488710地面建筑基底面積積㎡363911住宅建筑基底面積積㎡275812戶型區(qū)間㎡51.23——1137.17713建筑密度%21.1514小區(qū)綠化%36第二章住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略一、投資環(huán)境分析1、德陽市基本情況①、地理位置：德陽市地處成都平原與川中丘陵接壤地帶，市區(qū)距成都58公里，距綿陽50公里，地理位置介于東徑104.15°—104.43°，北緯31.1°—31.27°之間，是我國西南地區(qū)重要的重工業(yè)城市和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。全市轄6個(gè)縣（市、區(qū)）土地總面積為5951.55平方公里，人口約384.5萬人，德陽市中心城區(qū)建成區(qū)規(guī)模為45.76平方公里，人口約70萬人。②、行政區(qū)域劃分德陽市是1983年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的地級市，現(xiàn)轄“一區(qū)三市二縣”即旌陽區(qū)、廣漢市、什邡市、綿竹市、中江縣和羅江縣。德陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2011年是“十二五”開局之年，全市人民在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持“高位求進(jìn)、加快發(fā)展”的工作基調(diào)，大力推進(jìn)“一三五八”發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面增長，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)不斷進(jìn)步。表2“十二五”規(guī)劃經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展主要指標(biāo)指標(biāo)體系及名稱計(jì)算單位2010年2015年指標(biāo)屬性實(shí)際數(shù)五年年均增長%規(guī)劃數(shù)五年年均增長%1、地區(qū)生產(chǎn)總值億元921.311.4180012.0預(yù)期性2、人均地區(qū)生產(chǎn)總總值元2500011.24865015.1預(yù)期性3、全社會固定資產(chǎn)產(chǎn)投資億元601.340.3五年累計(jì)投資總額額同口徑增長長50%以上預(yù)期性4、地方財(cái)政一般預(yù)預(yù)算收入億元45.819.69014.5預(yù)期性5、社會消費(fèi)品零售售總額億元299.715.954012.5預(yù)期性6、年末人口總數(shù)萬人389.24.5‰3946.5‰約束性7、城鎮(zhèn)居民可支配配收入元/人年1620212.12800012.0預(yù)期性8、農(nóng)民人均純收入入元/人年648612.61150012.1預(yù)期性10、城市化水平%42.2提高1.1453提高2.16預(yù)期性11、森林覆蓋率%38.5提高0.2140.8提高0.46預(yù)期性12、節(jié)能：萬元GDDP能耗噸“十一五”累計(jì)下降降20%達(dá)到國家及省上要要求約束性13、減排：二氧化碳碳排放量及主主要污染物排排放噸達(dá)到國家及省上要要求約束性注：1、地區(qū)生產(chǎn)總值絕絕對數(shù)按現(xiàn)價(jià)價(jià)計(jì)算，增長長速度按可比比價(jià)計(jì)算。2、地方財(cái)政政一般預(yù)算收收入增長速度度為同口徑增增長。3、以2010年為基期測測算，考慮物物價(jià)指數(shù)為2.6％。3、從2011年起，固定定資產(chǎn)投資統(tǒng)統(tǒng)計(jì)起點(diǎn)由50萬元提高到500萬元，500萬元以下的的項(xiàng)目和農(nóng)戶戶投資將不再再納入到固定定資產(chǎn)投資統(tǒng)統(tǒng)計(jì)范圍，“全社會固定定資產(chǎn)投資”指標(biāo)變?yōu)椤肮潭ㄙY產(chǎn)投投資”。3、總體目標(biāo)新一輪德陽市城市總體規(guī)劃描繪了未來德陽的發(fā)展藍(lán)圖，到2020年，經(jīng)濟(jì)總量較2015年再翻一番以上，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人民生活水平和生態(tài)環(huán)境保護(hù)再上一個(gè)新臺階，成為具有國際競爭力的重大技術(shù)裝備制造業(yè)基地，國內(nèi)一流的名優(yōu)食品基地、清潔化工基地、新材料基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地和職業(yè)教育基地，成為西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，重要的工業(yè)化先導(dǎo)區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，四川重要的區(qū)域性中心城市和山水宜居城市，實(shí)現(xiàn)成德綿同城化發(fā)展，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)繁榮、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、和諧穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展的全面小康社會。二、住宅市場分析1、當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及國家對住宅建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度的深化改革，以住宅為主題的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：①、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步回升，商品住宅投資增長加快。②、山品住宅銷售形式好轉(zhuǎn)，銷售額大幅增長。③、住房消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成，個(gè)人購房比例不斷提高。④、住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。⑤、房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場逐漸活躍。綜上所述，我國房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展前景和巨大潛力。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的過程中，住宅市場本身也正在發(fā)生著深刻的變化。這一切，都是我國住宅市場進(jìn)一步發(fā)展的良好開端和基礎(chǔ)。2、德陽市商品房現(xiàn)狀和市場需求⑴、住宅市場供給情況：從目前德陽房地產(chǎn)住宅市場來看，前幾個(gè)月，整個(gè)樓市在全國大環(huán)境影響下，購買者觀望情緒比較濃厚，大家都在等待著樓市大幅降價(jià)，雖然在開發(fā)商大力的促銷下，剛需置業(yè)者的購買力得到了釋放，但是相對有限，不能很好的緩解當(dāng)前壓力，投資性需求被抑制。⑵、商業(yè)市場供給分析：目前德陽市純高層的項(xiàng)目較少基本上都集中在老城區(qū)核心地帶，商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模也相對較大，銷售價(jià)格也較高。目前的社區(qū)商業(yè)較多，基本上每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都設(shè)計(jì)了商業(yè)（臨街）用房。電梯公寓一般都考慮了2-3層的商業(yè)用房。⑶、德陽市房地產(chǎn)市場需求分析：①、需求范圍分析：德陽市地處成都、綿陽之間，處于成綿經(jīng)濟(jì)核心地帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較迅速，城市環(huán)境比較適合居住，市場需求包括周邊幾個(gè)市縣。②、需求人口分析：主要為城市首次置業(yè)者、大中型企業(yè)員工、公務(wù)員、企業(yè)管理人員等為主。③、需求數(shù)量分析：根據(jù)德陽市政府制定的城市人口規(guī)劃，到2015年城市人口達(dá)到100萬人，即每年需新增城市人口6-8萬人左右，再加上現(xiàn)有城市人口換房需求，每年的剛性需求總量大約為180萬-240萬平方米（約20000-30000套住宅）。但這些剛性需求中較多的一部分表現(xiàn)為因購買力不足而導(dǎo)致的無效需求，又因?yàn)榈玛柲壳暗淖≌N售價(jià)格相對較高，商品房銷售壓力應(yīng)該是很大的。④、需求價(jià)格分析：從目前德陽市已經(jīng)在售項(xiàng)目可以看出，德陽市各區(qū)域的樓盤銷售價(jià)格差距不大，價(jià)格幅度基本在3500-5700元/左右，由于政府宏觀政策調(diào)控力度越來越大，已經(jīng)明確表示要堅(jiān)持調(diào)控政策不動搖，老百姓在認(rèn)識到房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行后投資空間變小，更多選擇持幣待購，以期政府能將房價(jià)調(diào)控下來。從今年起，國家又對房地產(chǎn)市場進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控，出臺了大量的房產(chǎn)政策，諸如調(diào)整貸款利率、限制二套、三套房等，從全國到地方，房地產(chǎn)市場急劇萎縮，銷售進(jìn)入停滯狀態(tài)，雖然目前價(jià)格并未被大降，但不排除未來大幅降價(jià)的可能，這將對項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生重大的影響，也將影響項(xiàng)目的價(jià)格政策。⑷、市場特征分析：①、在所有的購房者中，45歲以下的中青年人占的比重較大。②、在所有的購房者中，城區(qū)人口占的比重較大，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)關(guān)注他們的心理需求和家庭結(jié)構(gòu)特征。③、從目前德陽市住宅消費(fèi)市場來看，自主和投資性需求各占一個(gè)比例，但因最近房地產(chǎn)市場調(diào)控嚴(yán)厲，以投資為目的的購房客戶占比重已越來越小，故在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)盡可能地考慮自住性購買需求。④、企業(yè)人員、國家公務(wù)員、經(jīng)商人員等購房比例較多。⑤、城區(qū)內(nèi)客戶大多數(shù)在城區(qū)有一套住宅，屬于二次置業(yè)，也有考慮第一居所和部分投資需求，主要考慮樓盤的區(qū)位、品質(zhì)，開發(fā)商及物業(yè)升值空間。⑥、外地客戶大部分屬于第一次置業(yè)，周邊客戶基本都作為第一居所不太注重升值空間，對物業(yè)的性價(jià)比要求偏高，對社區(qū)環(huán)境認(rèn)同度一般。三、當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題我國以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。認(rèn)真分析當(dāng)前住宅市場的現(xiàn)狀，深入研究其面臨的主要矛盾，并從體制、機(jī)制和政策上探索改革與發(fā)展的新思路，對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展作出新貢獻(xiàn)是很有必要的。⑴、當(dāng)前住宅市場發(fā)展的基本態(tài)勢①、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步回升，商品住宅投資增長加快。②、山品住宅銷售形式好轉(zhuǎn)，銷售額大幅增長。③、住房消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成，個(gè)人購房比例不斷提高。④、住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。⑤、房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場逐漸活躍。綜上所述，我國房地產(chǎn)市場具有廣闊的發(fā)展前景和巨大潛力。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的過程中，住宅市場本身也正在發(fā)生著深刻的變化。這一切，都是我國住宅市場進(jìn)一步發(fā)展的良好開端和基礎(chǔ)。⑵、住宅市場面臨的只要矛盾探析我國以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，出現(xiàn)了買方市場的形勢，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，面臨著市場有效需求的不足。主要表現(xiàn)在一下三個(gè)方面：①、商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。②、住房制度改革的預(yù)期進(jìn)度和力度未能實(shí)際到位，住宅市場消費(fèi)的啟動要有一個(gè)過程。③、市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。綜上所述，這幾點(diǎn)充分反映住住宅市場在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，擴(kuò)大內(nèi)需、加快住宅建設(shè)的迫切要求，與商品房市場有效需求不足，供求難以有效銜接的矛盾。化解這一矛盾，是今后幾年住宅市場發(fā)展的主旋律。四、營銷推廣戰(zhàn)略高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營和管理，以確保項(xiàng)目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略：1、賣點(diǎn)分析①、項(xiàng)目高達(dá)36%的綠化率，且緊鄰占地千畝的東湖山公園，使得整個(gè)小區(qū)成為一個(gè)“園林式”的單位，因此有其突出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅戶型多樣化和房屋外觀設(shè)計(jì)，大大增加了該項(xiàng)目的吸引了。②、項(xiàng)目位于黃河片區(qū)，已落戶的生活小區(qū)較多，配套設(shè)施十分豐富。教育、休閑、娛樂、購物等都很便利。③、小區(qū)堅(jiān)持以“山無里，景無界，心無邊”的開發(fā)理念，項(xiàng)目為四幢電梯公寓組成，居民生活便捷，在此基礎(chǔ)上還引進(jìn)了“智能化”新概念，更加提高了小區(qū)居民的舒適度。④、項(xiàng)目定位于黃河片區(qū)中高檔住宅，但價(jià)格相對同片區(qū)競爭樓盤顯得十分親民，且采用多種優(yōu)惠付款方式極大地提高了其競爭力。⑤、項(xiàng)目開發(fā)商是由中國工程物理研究院六所所屬SG實(shí)業(yè)總公司于二00四年十二月發(fā)起設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國有控股企業(yè)，在成都、綿陽等地已開發(fā)多個(gè)優(yōu)質(zhì)的樓盤和公共設(shè)施項(xiàng)目，信譽(yù)良好。2、廣告宣傳策略由于SG置業(yè)有限公司已經(jīng)在成都、綿陽等地開發(fā)了一系列樓盤在消費(fèi)者心目中形成了良好地形象，再加上黃河片區(qū)優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境對置業(yè)者都是一個(gè)比較大的吸引。“SG·DHSZ”項(xiàng)目針對確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)的對小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)”進(jìn)行廣告宣傳。包括以下廣告媒體：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報(bào)紙、電視臺、網(wǎng)絡(luò)、公車及戶外廣告牌等。3、促銷策略①、促銷的階段性策略，按不同的階段指定不同的銷售策略。一般按以下階促銷：促銷準(zhǔn)備階段；首次公開展銷和銷售階段；二次公開展銷和銷售階段；三次公開展銷和銷售階段；掃尾銷售階段。②、銷售對象：城市首次置業(yè)者、大中型企業(yè)員工、公務(wù)員、企業(yè)管理人員等。③、促銷手段：擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳、內(nèi)部認(rèn)購、人員直銷、舉辦展銷會、集團(tuán)認(rèn)購、靈活多樣的付款方式及優(yōu)惠方案、售樓現(xiàn)場樣板房促銷等。4、定價(jià)策略⑴、價(jià)格定位根據(jù)目前德陽市房地產(chǎn)房源交易信息，以及黃河片區(qū)一帶同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格如表3所示：表3樓盤銷售價(jià)格増況表序號名稱地段最低價(jià)（元/㎡))最高價(jià)（元/㎡))均價(jià)（元/㎡)1黃河畔島黃河片區(qū)4260526047002瑞琪曼國際社區(qū)黃河片區(qū)4800623354003希望城黃河片區(qū)4788575850784凱旋國際老城區(qū)5258666855005春天印象城北片區(qū)4588514847006天籟福河?xùn)|片區(qū)400048004500從德陽市近期樓盤價(jià)格情況分析，中高檔住宅售價(jià)在4000—6668元/㎡之間。參考各樓盤價(jià)格和對其區(qū)位、環(huán)境、配套等對比，“SG·DHSZ”價(jià)格定位為中高檔住宅，住宅價(jià)格為4380元/㎡，商鋪價(jià)格為6680元/㎡，停車位每個(gè)10000元。⑵、價(jià)格優(yōu)惠策略①、預(yù)付房款優(yōu)惠：（一次性交納10000元誠意金，成為銀卡用戶，擁有1%優(yōu)惠；一次性交納20000元誠意金，成為金卡用戶，擁有2%優(yōu)惠；一次性交納30000元誠意金，成為鉆石卡用戶，有用3%優(yōu)惠。）②、集團(tuán)購買優(yōu)惠；③、特殊消費(fèi)對象優(yōu)惠；④、其他優(yōu)惠措施⑶、價(jià)格浮動策略：①、展銷會期促銷優(yōu)惠價(jià)；②、仙器銷售優(yōu)惠浮動價(jià)；③、正常銷售期段浮動價(jià)；④、其他浮動措施第三章項(xiàng)目選址及區(qū)設(shè)條件一、項(xiàng)目選址作為發(fā)展中的旌陽區(qū)內(nèi)，黃河片區(qū)以上風(fēng)上水、純居住、無工業(yè)等因素和其優(yōu)越的自然環(huán)境，成為城市規(guī)劃中山水宜居特點(diǎn)的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。二、區(qū)域歷史文化地位黃河片區(qū)的區(qū)域范圍是指北起青衣江路，南至黃河?xùn)|路，東靠東湖山，西側(cè)黃山路；整個(gè)片區(qū)位于德陽城市的東北面，是06年后新興建設(shè)起來的行政、高尚居住中心。在市政府及建設(shè)局的投入巨資重點(diǎn)打造之下，強(qiáng)力推進(jìn)片區(qū)建設(shè)，首先便是對青衣江東路、龍泉山北路等重要道路進(jìn)行了建設(shè)，全面完成了渭河路、廬山北路等道路建設(shè)。當(dāng)前片區(qū)市政配套設(shè)施越來越完善，道路寬闊縱橫交錯(cuò)，市、區(qū)兩級眾多行政機(jī)關(guān)及國家級重點(diǎn)示范中學(xué)等名校均在該區(qū)；區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，東靠風(fēng)景秀麗的東湖山公園，西臨碧波蕩漾的綿遠(yuǎn)河，依山傍水自然條件出眾。三、建設(shè)條件1、區(qū)域配套:近幾年內(nèi)德陽市、區(qū)兩級眾多行政機(jī)關(guān)辦公地點(diǎn)已先后遷到黃河片區(qū)；學(xué)校擁有鼎天幼兒園、國家級重點(diǎn)示范中學(xué)德陽中學(xué)、德陽外國語學(xué)校等；提供醫(yī)療服務(wù)的眼科醫(yī)院和肝膽病醫(yī)院；綜合市場有主要玉泉農(nóng)貿(mào)市場，為市民的生活消費(fèi)提供了便捷；2、區(qū)域樓盤情況（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)）:黃河片區(qū)當(dāng)前是以純居住社區(qū)為主，區(qū)域內(nèi)樓盤主要以萬興魅力城系列、?？导瘓F(tuán)、順天房產(chǎn)開發(fā)的樓盤為主。已入市的樓盤有：御景東苑、駿逸東山、上東風(fēng)景。即將入市的項(xiàng)目有萬興魅力城四期、?？等痃髀?。樓盤戶型戶型面積從60平米的一室一廳到200余平米的奢華戶型齊全。區(qū)域樓盤主要以中型社區(qū)為主，都較注重小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和景觀配套的打造。3、交通方便SG·DHSZ坐落于北起青衣江路，南至黃河?xùn)|路，東靠東湖山，西側(cè)黃山路的黃河片區(qū)，即德陽城市的東北面，是06年后新興建設(shè)起來的行政、高尚居住中心。其市政配套設(shè)施越來越完善，道路寬闊縱橫交錯(cuò)，有14路、23路、24路、27路等公交車經(jīng)過此地，距離火車站30需要25min,而距離汽車站只需15min，交通十分便捷。土地征用情況開發(fā)土地由出讓方式獲得土地17120㎡，土地價(jià)格為5680萬元。第四章建設(shè)規(guī)規(guī)模及功能標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一、建筑面積及內(nèi)內(nèi)容SG··DHSZ項(xiàng)目目建設(shè)為商業(yè)業(yè)小區(qū)，初步步規(guī)劃總建筑筑面積為993544㎡，其中住宅宅面積781688㎡，商鋪面積6576㎡，停車庫面面積146100㎡。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案1、項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)，充分考考慮德陽整個(gè)個(gè)消費(fèi)需求以以及德陽市地地方環(huán)境對建建筑的影響，堅(jiān)堅(jiān)持“山萬里，景景無界，心無無邊”的開發(fā)理念念，項(xiàng)目致力力于打造一個(gè)個(gè)適合人居的的居住生態(tài)社社區(qū)。2、建筑外立面風(fēng)格：：概念主題生生態(tài)、時(shí)尚、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、適用、舒舒適的現(xiàn)代派派生活。主要要通過窗、玻玻璃、陽臺、腰腰線、空調(diào)機(jī)機(jī)位、屋頂?shù)鹊冉ㄖ杹韥眢w現(xiàn)。3、建筑內(nèi)裝飾：為了了更好的順應(yīng)應(yīng)市場和給客客戶更大的自自由發(fā)揮空間間，交屋標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為清水房，重重點(diǎn)在隱蔽工工程中盡量做做到一次到位位，防止客戶戶二次裝修對對建筑產(chǎn)生破破壞。4、戶型定位：由于本本項(xiàng)目規(guī)模不不大，戶數(shù)不不多，但是在在設(shè)計(jì)時(shí)特別別注意不要簡簡單的重復(fù)，充充分挖掘各戶戶型的特點(diǎn)，使使每一個(gè)戶型型盡量有變化化，力求達(dá)到到各具特色和和獨(dú)有的賣點(diǎn)點(diǎn)，以達(dá)到吸吸引客戶的目目的。5、戶型設(shè)計(jì)：根據(jù)“SG·DHSZ”區(qū)位環(huán)境和和住宅市場需需求，規(guī)劃為為以下及三種種戶型：表4“SG·DDHSZ”住宅戶型戶型面積（㎡）數(shù)量（套）套型A87.6350兩室兩廳一衛(wèi)137.1750三室兩廳兩衛(wèi)107.8350三室兩廳一衛(wèi)B51.23132一室兩廳一衛(wèi)72.25124兩室兩廳一衛(wèi)93.13124兩室兩廳一衛(wèi)107.83132三室兩廳一衛(wèi)C129.4950三室兩廳兩衛(wèi)87.6350兩室兩廳一衛(wèi)D69.2125兩室兩廳一衛(wèi)129.8425三室兩廳兩衛(wèi)130.4325三室兩廳兩衛(wèi)85.6825兩室兩廳一衛(wèi)總數(shù)862套以上戶型在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)綜合考慮了了住宅使用功功能和空間組組合、家庭人人口、職業(yè)特特征等因素，住住宅內(nèi)有臥室室、起居室、廚廚房、衛(wèi)生間間、儲藏室及及陽臺、餐廳廳和書房。各各種功能空間間如臥室、起起居室、餐廳廳、衛(wèi)生間的的使用面積也也滿足規(guī)定的的要求。三、工程項(xiàng)目情況表5工程項(xiàng)目一一覽表序號項(xiàng)目名稱說明1土建工程建筑面積993554㎡1.1住宅建筑面積781668㎡1.2商鋪建筑面積65766㎡1.3停車場建筑面積146110㎡2給排水工程水箱、水池、水泵泵機(jī)房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強(qiáng)電電）配電房變配電設(shè)備備5照明工程小區(qū)照明6通信工程普通電話配線（端端子接單元口口）7火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)監(jiān)視公共場所火災(zāi)報(bào)警警，可視防盜盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及部分道道路場地第五章建設(shè)設(shè)方案一、建設(shè)場地環(huán)境境1、總體分析本項(xiàng)目位于地勢平平坦，不占用用城市主干道道，無需大規(guī)規(guī)模拆遷。城城市主次干道道的水、電、煤煤氣、通訊等等市政設(shè)施配配套完善，承承擔(dān)施工任務(wù)務(wù)的施工隊(duì)伍伍，只要滿足足施工資質(zhì)的的企業(yè)就能完完成施工任務(wù)務(wù)。而德陽市市滿足資質(zhì)要要求的企業(yè)有有幾十家，施施工隊(duì)伍不成成問題，施工工所需場地、施施工道路、用用水、用電均均已滿足，故故施工條件較較好。2、自然環(huán)境：⑴地形、地貌德陽市旌旌陽區(qū)地處龍龍門山東和龍龍泉山西北地地帶，地跨成成都平原和鹿鹿頭山系列，綿綿遠(yuǎn)河、凱江江河由西北向向東南斜穿區(qū)區(qū)境，石亭江江沿西南區(qū)界界注入，江河河間地形開闊闊平坦，綿遠(yuǎn)遠(yuǎn)河以東地形形起伏為丘陵陵區(qū)。全區(qū)地地勢西北高，東東南低，西北北海拔在4660米至600米之間間。土地類型型按地貌劃分分平原、淺丘丘。⑵氣候、水文德陽市屬屬于亞熱帶濕濕潤型氣候區(qū)區(qū)，四季分明明、氣候溫和和、降雨充沛沛、無霜期長長，平均風(fēng)速速小，冬季常常有干旱，秋秋多綿雨。德陽市水資源總量量為82.775億立方米米，其中地表表水為56..98億立方方米，地下水水為25.777億立方米米，在水資源源總量中可利利用水量占總總水量為355.70%，其其中地表水為為22.388億立方米，地地下水為7..13億立方方米。二、總體規(guī)劃布局局1、片區(qū)規(guī)劃“SG·DHSZ”項(xiàng)目位于位位于德陽城市市的東北面，是06年后新興建設(shè)起來的行政、高尚居住中心，屬于市政府及建設(shè)局的投入巨資重點(diǎn)打造之下以園林旅游、休閑娛樂和中高檔住宅為主的區(qū)域。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境也十分完善。2、總平面布局“SG·DDHSZ”總平面呈方方形布局，由由4幢電梯公寓寓組合而成，其其中底層或低低層為商鋪，下下設(shè)地下停車車場，綠化率率高達(dá)36%，布局合理理，休閑宜居居。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)點(diǎn)A、在建造現(xiàn)場銷售部部時(shí)應(yīng)充分考考慮樓盤概念念，充分利用用項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，體現(xiàn)樓樓盤品質(zhì)、特特征。B、將項(xiàng)目外觀色彩和和建筑風(fēng)格同同小區(qū)景觀有有機(jī)結(jié)合起來來，達(dá)到天、地地、景、房、人人的完美統(tǒng)一一境界。C、在項(xiàng)目開盤時(shí)先將將部分區(qū)內(nèi)凈凈化，景觀先先做出來。尤尤其是接待中中心的景觀，體體現(xiàn)樓盤概念念，讓購買者者有一個(gè)切身身體會。D、在小區(qū)內(nèi)的景觀凈凈化設(shè)計(jì)重點(diǎn)點(diǎn)體現(xiàn)生態(tài)精精品樓盤的概概念。E、充分利用區(qū)位優(yōu)勢勢提升綜合利利用效率，在在屋高、平面面規(guī)劃、外立立面等方面提提升項(xiàng)目的商商業(yè)價(jià)值。4、項(xiàng)目建筑經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)表6項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽覽表序號項(xiàng)目指標(biāo)1總用地面積17120㎡2總建筑面積99354㎡2.1停車車場建筑面積積14610㎡2.2地上上建筑面積84744㎡2.2.1住宅78168㎡2.2.2商鋪6576㎡3建筑層數(shù)34層3.1地上上33層3.2地下下1層4建筑總高99.3m5建筑容積率4.956綠化率36%7停車位數(shù)量4877.1地上上977.2地下下390三、建設(shè)方式1、項(xiàng)目發(fā)包方式是是采用公開招招標(biāo)的方式。項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)計(jì)，土方工程程，樁基工程程，土建工程程，裝修裝飾飾工程，水電電工程，綠化化、景觀塑造造，小區(qū)道路路及基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，重要要設(shè)備、材料料等物資的采采購，項(xiàng)目監(jiān)監(jiān)理宜采用委委托招標(biāo)的組組織形式。2、招標(biāo)范圍表7招標(biāo)情況一一覽表序號名稱招標(biāo)情況備注不招標(biāo)招標(biāo)1項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)2土方工程招標(biāo)3樁基工程施工招標(biāo)4土建工程施工招標(biāo)5裝修裝飾工程招標(biāo)6水電工程招標(biāo)7小區(qū)綠化、景觀塑塑造招標(biāo)8小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施工招標(biāo)9重要設(shè)備、建筑材材料等物資的的采購招標(biāo)10項(xiàng)目監(jiān)理招標(biāo)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)“SG·DHSZ”地質(zhì)勘查情情況和本項(xiàng)目目初步規(guī)劃，工工程基礎(chǔ)和上上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)擬采用以下下類型：1、基礎(chǔ)選型及處理理樁基礎(chǔ)：根據(jù)項(xiàng)目目所在地地基基狀況采取打打鋼筋混凝土土預(yù)制樁工程程。質(zhì)量保證：采用規(guī)規(guī)格質(zhì)量必須須符合設(shè)計(jì)要要求和施工規(guī)規(guī)范規(guī)定，且且有出廠合格格證的2、預(yù)制鋼筋混凝土土樁。工藝流程操作：就就樁樁機(jī)→起吊預(yù)制樁→穩(wěn)樁→打樁→接樁→送樁→中間檢查驗(yàn)驗(yàn)收→移樁機(jī)至下下一個(gè)樁位深層攪拌拌樁：采用注注漿加固地基基施工及大體體積混凝土筏筏板基礎(chǔ)施工工，并通過動動力觸探和載載荷試驗(yàn)等原原位測試方法法對施工結(jié)果果進(jìn)行檢測來來驗(yàn)證試驗(yàn)結(jié)結(jié)果。上部結(jié)構(gòu)構(gòu)：“DHSZ”建筑群由4幢高99.3米的塔樓、高高層住宅組成成，其中地上上33層，地下1層。地上建筑筑物為框架—剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，地下停車車庫為底板、側(cè)側(cè)壁頂板均為為抗?jié)B等級為為P6的防水混凝凝土?？拐鹆伊叶葹?度，結(jié)構(gòu)安安全等級為二二級，耐火等等級為二級。其其中，屋面防防水等級為2級，地下室室防水等級為為2級。必須指出出的是，德陽陽在2008年地震以后后，人們逐漸漸對建筑物的的抗震強(qiáng)度有有了一定的要要求，因此在在結(jié)構(gòu)施工中中明確注意提提升建筑抗震震強(qiáng)度，因此此：使結(jié)構(gòu)具具有明確的計(jì)計(jì)算簡圖和合合理的地震作作用傳遞途徑徑。具備必要要的抗震承載載力，良好的的變形能力和和消耗地震能能量的能力。對對可能出現(xiàn)的的薄弱部位，擬擬采取措施提提高抗震能力力。五、室內(nèi)給排水及供電電工程給排水工程由生活活給水、消防防給水、排水水三個(gè)系統(tǒng)組組成。本項(xiàng)目目位于黃河片片區(qū)，可運(yùn)用用已有的市政政給水設(shè)施。1、生活給水系統(tǒng)：：采用豎向分分區(qū)供水方式式，一~五層為下區(qū)區(qū)，采用下行行上給市政直直供給水管提提供，六~十一層為中中區(qū)，十二層層及以上威上上區(qū)，中區(qū)和和上區(qū)均采用用地下室水泵泵房內(nèi)設(shè)置無無負(fù)壓變頻水水泵，供給樓樓頂容積為48m3的水箱。水水表按樓層集集中放置，熱熱水由戶內(nèi)氣氣燃?xì)鉄崴髌鞴?yīng)。給水水干管、立管管采用內(nèi)筋嵌嵌入鋼塑復(fù)合合管，室內(nèi)生生活給水管及及熱水管均采采用PP-R聚丙烯塑料料給水管，熱熱熔連接。2、消防給水系統(tǒng)::室外消火栓栓由小區(qū)給水水管網(wǎng)直接供供水,20L//s,室內(nèi)設(shè)置400m3的消防蓄水水池，消防給給水由室外給給水管供給，消消火栓由普消消泵(一備一用)從消防水池池供給。樓頂頂設(shè)置容積為為48m3的玻璃鋼水水箱。本工程程地下車庫及及一、二層商商場及標(biāo)準(zhǔn)層層公共走廊，設(shè)設(shè)置自動噴水水滅火系統(tǒng)。自自動噴水系統(tǒng)統(tǒng)危險(xiǎn)級Ⅱ級設(shè)計(jì)，噴噴水強(qiáng)度8L/miin·m2,作用面積160m2，系統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)流量為30L/ss,設(shè)濕式報(bào)警警閥一套，在在每層的供水水干管上調(diào)信信號蝶閥和水水流指示器。加加壓泵房內(nèi)設(shè)設(shè)主加壓泵6臺，系統(tǒng)設(shè)設(shè)水泵接合器器6個(gè)，噴頭采采用標(biāo)準(zhǔn)型玻玻璃球噴頭，68。C溫度級。室室內(nèi)系統(tǒng)管道道豎向成環(huán)狀狀連接，室風(fēng)風(fēng)消火栓系統(tǒng)統(tǒng)及自動噴水水滅火系統(tǒng)管管道均采用內(nèi)內(nèi)外壁熱鍍鋅鋅鋼管：DN≥100，采用溝槽槽式（卡箍）連接或法蘭連接（閥門處）；DN<100,采用螺紋連接。3、排水系統(tǒng)：室內(nèi)內(nèi)采用污廢水水合流，系統(tǒng)統(tǒng)采用單立管管排水方式，伸伸頂通氣管，排排入室外沼氣氣化糞池，經(jīng)經(jīng)處理后再排排入市政污水水管。室內(nèi)排排水立管采用用U-PVC螺旋排水管管道，排水橫橫管采用擠出出成型U-PVC排水管道，承承插粘接。4.供電配套系統(tǒng)⑴供電電源及電壓。供供電電壓為10KV，從黃河片片區(qū)的主干線線接入，有專專門的配電房房進(jìn)行轉(zhuǎn)壓分分送。⑵負(fù)荷等級。工程消消防用電設(shè)備備，設(shè)備機(jī)房房，小區(qū)道路路照明等采用用二級負(fù)荷，其其他為三級。⑶計(jì)量方式。由系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用用計(jì)量柜，每每戶都有電壓壓表。5.照明及電力設(shè)計(jì)⑴照明設(shè)計(jì)。有正常常照明，小區(qū)區(qū)照明，應(yīng)急急照明等，小小區(qū)主要光源源為節(jié)能型熒熒光燈，住宅宅預(yù)留燈位，自自行選擇，在在公用的疏散散通道，地下下車庫等，設(shè)設(shè)安全出口標(biāo)標(biāo)志燈。⑵電力設(shè)計(jì)。生活水水泵與潛水泵泵水位由系統(tǒng)統(tǒng)自動控制，消消防設(shè)備接消消防中心指令令開啟或停機(jī)機(jī)。6.供氣。采用城市管管道煤氣供應(yīng)應(yīng)，每戶都配配備專用煤氣氣管道，從事事先設(shè)計(jì)的預(yù)預(yù)留孔接入。7.通風(fēng)⑴住宅空調(diào)。每個(gè)住住戶室外都有有空調(diào)預(yù)留位位置，可自行行購買安裝。⑵通氣。在地下車庫庫等位置安裝裝機(jī)器排煙通通風(fēng)設(shè)備，以以保證空氣質(zhì)質(zhì)量的清新。8.通訊設(shè)施⑴光纖。小區(qū)接入電電信的光纖設(shè)設(shè)備，電話線線的接入，每每戶都有預(yù)留留線路，可自自行選擇開通通。⑵電視線路。同光纖纖一樣，統(tǒng)一一接入，預(yù)留留線路由用戶戶自行選擇。9.消防⑴小區(qū)的通道，樓梯梯道等都有消消防設(shè)備。⑵小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)設(shè)置消火栓。⑶地下車庫按規(guī)范標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防防火分區(qū)，并并采用自動噴噴淋系統(tǒng)。10.環(huán)境保護(hù)⑴生活垃圾的處理。每每個(gè)樓層設(shè)置置有垃圾通道道，每天進(jìn)行行垃圾的處理理，小區(qū)設(shè)置置有垃圾箱，并并有專人進(jìn)行行打掃。⑵生活污水。有專用用管道進(jìn)行合合流匯中，進(jìn)進(jìn)入片區(qū)的城城市污水管道道。⑶噪聲。小區(qū)距離街街道有一定的的距離，且為為高層建筑，在在這方面不需需要專門的設(shè)設(shè)施設(shè)備。第六章項(xiàng)目施施工進(jìn)度安排排本項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃在兩年半半左右的時(shí)間間內(nèi)建成。建建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃劃如下：表8項(xiàng)目施工進(jìn)進(jìn)度安排表時(shí)間說明2011年3月項(xiàng)目建議書批復(fù)2011年4月5月編制可行性研究報(bào)報(bào)告并報(bào)批2011年7月9月建筑方案設(shè)計(jì)2011年10月月綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)2011年11月月--12月施工圖設(shè)計(jì)2012年1月報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)規(guī)劃許可證2012年2月110日工程開工2012年6月完成投資25%2012年8月取得預(yù)售許可證，開開始預(yù)售2012年12月月主體工程斷水2013年2月5月單體工程驗(yàn)收2013年4月6月分項(xiàng)工程驗(yàn)收2013年8月正式入住第七章投資估估算與資金籌籌措一、投資估算根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方方案確定的建建筑面積、結(jié)結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，以及可可行性研究財(cái)財(cái)務(wù)評價(jià)有關(guān)關(guān)取費(fèi)要求，估估算總投資造造價(jià)如表9和表15所示。表9“SG·DDHSZ”項(xiàng)目投資估估算（單位:萬元）序號項(xiàng)目目開發(fā)產(chǎn)品成本分期計(jì)劃進(jìn)進(jìn)度123451土地費(fèi)用568056802前期工程費(fèi)9016013303基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)272792718004建筑安裝工程費(fèi)90882508508015005公共配套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)455851702006開發(fā)間接費(fèi)22740555540377管理費(fèi)用40785858584688銷售費(fèi)用909702302302201599開發(fā)期稅費(fèi)36816020810其他費(fèi)用368505010816011不可預(yù)見費(fèi)1590540650400合計(jì)計(jì)227206526440082762854664備注：本次次費(fèi)用設(shè)計(jì)以以5個(gè)月為一個(gè)個(gè)周期，時(shí)間間從2011年3月——2013年8月，總共2年半時(shí)間。二、資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)資金完完全由建設(shè)單單位自籌，四四川省科學(xué)城城SG置業(yè)有限限公司德陽分分公司使用自自有資金100000萬作為項(xiàng)目目資本金，按按照國家對商商品房銷售有有關(guān)規(guī)定，不不足資金通過過向銀行借貸貸和預(yù)售房款款解決。借貸資金約5589萬元，按一一年期利率110%計(jì)算，到期期后還本付息息，本金及利利息擬用預(yù)售售收入扣除相相關(guān)稅費(fèi)后進(jìn)進(jìn)行償還，本本項(xiàng)目考慮用用預(yù)售收入扣扣除相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)后補(bǔ)充建設(shè)設(shè)資金，將采采取邊回款邊邊將回款用于于建設(shè)資金以以及償還債務(wù)務(wù)使用，最大大限度的利用用項(xiàng)目預(yù)售收收入。第八章經(jīng)濟(jì)效效益分析一、住宅銷售價(jià)格格根據(jù)工程程所處位置，周周圍環(huán)境條件件和房地產(chǎn)市市場的趨勢預(yù)預(yù)測，考慮房房地產(chǎn)銷售風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和工程建建設(shè)成本等綜綜合因素，住住宅按4380元/㎡，商鋪按6680元/㎡進(jìn)行銷售售，平均售價(jià)價(jià)4378元/㎡，停車庫庫每個(gè)車位10000元。二、銷售進(jìn)度及付付款計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在1年年半內(nèi)完成銷銷售，其銷售售計(jì)劃如表10所示。表10各類建筑筑銷售計(jì)劃表表項(xiàng)目合計(jì)123住宅（%）100156025商鋪（%）100106030停車位（%）100106030備注：所有業(yè)主均均在2年內(nèi)付清房房款，簽合同同當(dāng)年付一半半，第二年再再付一半。三、稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種種稅費(fèi)如表11所示。表11稅費(fèi)率表表稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率（%）營業(yè)稅5公益金5城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加費(fèi)3任意盈余公積金8企業(yè)所得稅25不可預(yù)見費(fèi)7四、盈利能力分析析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)經(jīng)營收入43500萬元，可獲獲利潤總額18387萬元，扣除除所得稅9399萬元，公益益金449萬元，公積積金899萬元，任意意盈余公積金金719萬元后，還還有6921萬元可分配配利潤。項(xiàng)目目繳納的經(jīng)營營稅金2393萬元，企業(yè)業(yè)所得稅9399萬元，合計(jì)計(jì)繳納稅金11792萬元。項(xiàng)目全投資內(nèi)部收收益率（所得得稅前）為17.422%，在預(yù)期可可接受的內(nèi)部部收益率為12%時(shí)凈現(xiàn)值可可達(dá)3308..03萬元，投資資回收期為2.96年。項(xiàng)目全投資內(nèi)部收收益率（所得得稅后）為9.59%，投資回收收期為3.23年。資本金內(nèi)部收益率率為10.999%。詳見表17和表118五、清償能力分析析本項(xiàng)目所需資金單單獨(dú)由開發(fā)商商自籌的話是是不夠的，因因此所需資金金由開發(fā)商自自籌、銀行短短期借款和預(yù)預(yù)售房款解決決。根據(jù)投資估算情況況向金融機(jī)構(gòu)構(gòu)借款9203萬元，借款款一年，在2012年3月借入，2013年3月還款，借借貸利率按10%計(jì)算。在投資資的第5期將其售房房收入償還銀銀行貸款本金金9203萬元，利息920萬元。除去向銀銀行短期借款款，開發(fā)商還還通過預(yù)售房房款填補(bǔ)投資資，在總投資資的第4、5期共計(jì)3518萬元。但是是當(dāng)戶主停止止供應(yīng)房款，開開發(fā)商就面臨臨著資金中段段的危險(xiǎn)，無無法供給開發(fā)發(fā)所需，即提提高了資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率。所以以在向投資者者分配利潤時(shí)時(shí)，應(yīng)該適當(dāng)當(dāng)?shù)亩嗔粢恍┬?，避免清償償?shù)哪芰Τ霈F(xiàn)現(xiàn)危機(jī)。六、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)如表14所示。表12主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)據(jù)一建設(shè)規(guī)模1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總總建筑面積㎡993541.1商品房銷售㎡99354其中：住宅㎡78168商鋪㎡6576停車場㎡14610二經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬元227202資金籌措萬元22720其中：資本金萬元10000使用預(yù)售房款萬元3518銀行短期借款萬元92023經(jīng)營收入萬元435004經(jīng)營稅金及附加萬元23935總成本費(fèi)用萬元227206利潤總額萬元183877所得稅萬元93998稅后利潤萬元8988三財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)1全部投資內(nèi)部收益益率（所得稅稅前）%17.422全部投資投資回收收期（所得稅稅前）年2.963全部投資內(nèi)部收益益率（所得稅稅后）%9.594全部投資投資回收收期（所得稅稅后）年3.285資本金內(nèi)部收益率率%10.99第九章風(fēng)險(xiǎn)分析析及對策為了確保保風(fēng)險(xiǎn)分析的的質(zhì)量，有必必要對“SG·DHSZ”投資過程中中可能存在的的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)進(jìn)行科學(xué)的分分析，使投資資決策者能更更好地把握風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和和變化規(guī)律，從從而采取相應(yīng)應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失。一、風(fēng)險(xiǎn)分析1、項(xiàng)目自身情況分析析從德陽市目前的住住宅市場來看看，出現(xiàn)了住住房供過于求求的情況。除除了市場有效效需求不足，改改革滯后，購購房者舉棋不不定，房價(jià)超超過消費(fèi)者的的承受能力等等原因外，小小區(qū)位置偏僻僻，設(shè)施不配配套，交通不不方便，住宅宅小區(qū)環(huán)境不不盡如意，缺缺乏良好的居居住環(huán)境是其其重要原因。本項(xiàng)目市市場定位為中中高檔住宅，項(xiàng)項(xiàng)目在區(qū)位價(jià)價(jià)格、交通、小小區(qū)環(huán)境等方方面有較大的的市場需求優(yōu)優(yōu)勢，但在配配套設(shè)施方面面還是一個(gè)劣劣勢，由于項(xiàng)項(xiàng)目相對較小小，其自身配配套較為不完完善，主要依依靠所在地黃黃河片區(qū)完善善優(yōu)質(zhì)的配套套設(shè)施。2、方案規(guī)劃分析項(xiàng)目市場定位位是建立在住住宅小區(qū)合理理的規(guī)劃基礎(chǔ)礎(chǔ)上，包括小小區(qū)總體規(guī)劃劃、配套環(huán)境境規(guī)劃、戶型型規(guī)劃等。硬硬杜絕規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)單調(diào)。缺缺乏完善的配配套功能的方方案規(guī)劃，從從方案的規(guī)劃劃上和戶型的的設(shè)計(jì)上贏得得消費(fèi)者，減減小項(xiàng)目的市市場風(fēng)險(xiǎn)。二、投資風(fēng)險(xiǎn)的控控制及早的的發(fā)現(xiàn)或預(yù)測測到這些風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)并能及時(shí)地地采取有效地地措施，化解解或緩和、減減輕、控制這這些風(fēng)險(xiǎn)。房房地產(chǎn)投資的的成功在很大大程度上依賴賴于對風(fēng)險(xiǎn)的的認(rèn)識和管理理。改項(xiàng)目控控制風(fēng)險(xiǎn)的方方式包括以下下三項(xiàng)措施：：1、通過加快進(jìn)度來來回避風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)經(jīng)營周周期越長項(xiàng)目目建成后的經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢就越越難預(yù)測。其其次，開發(fā)經(jīng)經(jīng)營周期越長長項(xiàng)目建成后后的政治形勢勢也越難與粗粗。所以回避避房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的的辦法就是加加快完成開發(fā)發(fā)項(xiàng)目。針對對該項(xiàng)目，我我們采取招投投標(biāo)的方式和和建設(shè)單位簽簽訂具有法律律效應(yīng)的城堡堡合同，以保保證資金的充充分供應(yīng)，與與建筑材料等等物資供應(yīng)商商簽訂施工材材料供應(yīng)合同同。這樣極可可能避免不必必要因素的影影響。2、通過市場調(diào)查來來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場調(diào)調(diào)查，獲得盡盡可能多的信信息。獲得的的信息有關(guān)投投資環(huán)境和環(huán)環(huán)境項(xiàng)目的市市場信息越多多，做出的預(yù)預(yù)測就越精確確，從而能進(jìn)進(jìn)行正確而科科學(xué)的決策，包包括投資項(xiàng)目目的選擇、區(qū)區(qū)位的選擇、時(shí)時(shí)機(jī)的選擇、融融資的選擇、租租售的選擇等等。這樣就能能把不確定性性降到最低限限度，較好的的控制房地產(chǎn)產(chǎn)投資過程中中的風(fēng)險(xiǎn)。3、通過加強(qiáng)管理來來控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目目管理師重要要的保證。從從投資開發(fā)來來看，項(xiàng)目全全過程的投資資、進(jìn)度和質(zhì)質(zhì)量是重點(diǎn)。聘聘請有經(jīng)驗(yàn)的的房地產(chǎn)專家家進(jìn)行指導(dǎo)是是非常有必要要的，可以有有效地減少經(jīng)經(jīng)營費(fèi)用，提提高效益水平平，進(jìn)而降低低并控制風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。第十章項(xiàng)目可可行性研究結(jié)結(jié)論及建議一、結(jié)論本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，符合國國家城鎮(zhèn)住宅宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，開開發(fā)用地變更更及項(xiàng)目建設(shè)設(shè)規(guī)劃手續(xù)已已辦理，建設(shè)設(shè)資金由自籌籌和銀行貸款款兩部分組成成，現(xiàn)場建設(shè)設(shè)條件具備。自自地震后德陽陽市民購房需需求增加以及及購房者對房房產(chǎn)的要求由由低檔走向中中高檔的趨勢勢，戶型規(guī)劃劃為中高檔住住宅，根據(jù)對對德陽市住宅宅市場分析預(yù)預(yù)測，項(xiàng)目開開發(fā)有市場銷銷路。財(cái)務(wù)分分析結(jié)果表明明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益可行。1、從經(jīng)濟(jì)效益來說說：由于公司司在項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)前，進(jìn)進(jìn)行了廣泛。深深入的市場調(diào)調(diào)研，了解客客戶的需求，目目前部分單元元已有意向性性客戶預(yù)定，銷銷售前景看好好。改方案采采取了提前預(yù)預(yù)售，分期付付款等措施，可可以給公司帶帶來高額利潤潤回報(bào)，可以以提高公司在在社會上的知知名度，為公公司將來的發(fā)發(fā)展奠定了基基礎(chǔ)，并且為為德陽的房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入入了新鮮血液液，有力的推推動了德陽的的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，起到到了搞活經(jīng)濟(jì)濟(jì)的作用2、從社會效益來說說：“SG·DHSZ”建成后，它它將成為黃河河片區(qū)內(nèi)有一一個(gè)亮點(diǎn)，為為德陽地區(qū)的的人民提高了了優(yōu)越的住宅宅環(huán)境，積極極有效的響應(yīng)應(yīng)了德陽市的的安居工程，使使德陽人民能能夠更好地感感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展給他們帶帶來的直接好好處，使人民民感受到黨的的旗幟下能夠夠幸福的生活活，能安居樂樂業(yè)。因此社社會效益極為為可觀。3、從環(huán)境效益來說說：改開發(fā)過過程全部是文文明施工，最最大程度的減減小了對環(huán)境境的破壞，改改工程完成后后，從前的臟臟亂差的大體體環(huán)境變成了了環(huán)境幽雅，全全新的建筑造造型，秀麗的的自然景觀，功功能齊全，配配套的公共服服務(wù)設(shè)施以及及便利的交通通，無疑將在在該市形成一一個(gè)全新的修修養(yǎng)圣地，對對于梅花德陽陽的市容，改改善環(huán)境帶來來較大的影響響?？v觀開發(fā)全過程，從從經(jīng)濟(jì)效益，社社會效益和環(huán)環(huán)境效益來看看，改開發(fā)方方案是完全可可行的。二、建議強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)程中的投資資、質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃，注注重對可能發(fā)發(fā)生的不利條條件及變化因因素的預(yù)測與與防范對策，以以保證項(xiàng)目按按期完成。1、實(shí)行速度管理，加加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作作進(jìn)度，以避避免市場可能能的由高峰期期向下降期轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。2、公司個(gè)部門緊密密配合，以加加快項(xiàng)目運(yùn)作作進(jìn)度。3、要做精品，產(chǎn)品品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)都要以招招標(biāo)方式求得得高水平設(shè)計(jì)計(jì)出來的標(biāo)志志性、有品位位的產(chǎn)品。4、項(xiàng)目成本需合理理控制，以保保留市場波動動時(shí)的降價(jià)應(yīng)應(yīng)對空間。5、注意嚴(yán)格的按照照既定方案去去做每一件事事，統(tǒng)一調(diào)配配資金，物資資和各項(xiàng)工作作。特別要準(zhǔn)準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)資金，不可可挪用。

附錄（國民經(jīng)濟(jì)評評價(jià)）表13項(xiàng)目總投投資估算表（單位：：萬元）序號項(xiàng)目總投資1開發(fā)建設(shè)投資227201.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配