物業(yè)管理糾紛處理法律制度-課件

項目９物業(yè)管理糾紛處理法律制度

９-１物業(yè)管理糾紛處理概述９-２物業(yè)管理糾紛類型９-３物業(yè)管理糾紛處理項目９物業(yè)管理糾紛處理法律制度９-１物業(yè)管理糾紛處９-１物業(yè)管理糾紛處理概述一、物業(yè)管理糾紛概念與特點１．物業(yè)管理糾紛的概念物業(yè)管理糾紛是指物業(yè)管理各主體之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟(jì)、行政活動中，因?qū)ν豁椗c物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利和義務(wù)有相互矛盾的主張和請求，而發(fā)生的具有財產(chǎn)性質(zhì)的爭執(zhí)。下一頁返回９-１物業(yè)管理糾紛處理概述一、物業(yè)管理糾紛概念與特點下一頁９-１物業(yè)管理糾紛處理概述２．物業(yè)管理糾紛的特點（１）高發(fā)性。（２）群體性。（３）法律關(guān)系復(fù)雜，解決難度大。下一頁返回上一頁９-１物業(yè)管理糾紛處理概述２．物業(yè)管理糾紛的特點下一頁返回９-１物業(yè)管理糾紛處理概述二、物業(yè)管理糾紛原因１．人們對高質(zhì)量物業(yè)管理的要求２．法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政工作管理不完善３．當(dāng)事人民主意識、法律意識淡?。矗?dāng)事人受不良意識、道德風(fēng)氣影響５．客觀因素產(chǎn)生糾紛下一頁返回上一頁９-１物業(yè)管理糾紛處理概述二、物業(yè)管理糾紛原因下一頁返回上９-１物業(yè)管理糾紛處理概述三、物業(yè)管理糾紛防范１．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)強化合同意識２．業(yè)主要增強契約意識，審慎訂立合同３．加強物業(yè)管理行為的監(jiān)管４．避免過激行為，防止糾紛的擴大下一頁返回上一頁９-１物業(yè)管理糾紛處理概述三、物業(yè)管理糾紛防范下一頁返回上９-１物業(yè)管理糾紛處理概述四、物業(yè)管理糾紛投訴１．物業(yè)管理糾紛投訴受理制度的建立投訴受理制度是指政府有關(guān)行政管理部門接受投訴后的處理程序。物業(yè)管理投訴受理制度是指物業(yè)管理行政部門接受業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同等行為投訴的受理及處理程序。下一頁返回上一頁９-１物業(yè)管理糾紛處理概述四、物業(yè)管理糾紛投訴下一頁返回上９-１物業(yè)管理糾紛處理概述２．投訴的種類（１）業(yè)主或使用人對其他業(yè)主或使用人的投訴。（２）業(yè)主或使用人對業(yè)主委員會的投訴。（３）業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴。（４）業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對有關(guān)專業(yè)管理部門的投訴。（５）業(yè)主委員會對業(yè)主和使用人的投訴。（６）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對有關(guān)專業(yè)管理部門的投訴。（７）業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對建設(shè)單位的投訴。（８）業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對物業(yè)管理部門的投訴。（９）其他方面的投訴。下一頁返回上一頁９-１物業(yè)管理糾紛處理概述２．投訴的種類下一頁返回上一頁９-２物業(yè)管理糾紛類型

一、前期物業(yè)管理服務(wù)糾紛１．業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛２．前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域引起的糾紛３．無因管理糾紛下一頁返回上一頁９-２物業(yè)管理糾紛類型一、前期物業(yè)管理服務(wù)糾紛下一頁返回９-２物業(yè)管理糾紛類型二、業(yè)主自治糾紛１．業(yè)主自治活動運行過程中發(fā)生的糾紛２．開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)操縱業(yè)主委員會引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛３．業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者要求自主治理的管理活動中引發(fā)的糾紛４．業(yè)主或業(yè)主委員會與行政機關(guān)之間發(fā)生的糾紛下一頁返回上一頁９-２物業(yè)管理糾紛類型二、業(yè)主自治糾紛下一頁返回上一頁９-２物業(yè)管理糾紛類型三、物業(yè)管理糾紛（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘糾紛（二）物業(yè)維修服務(wù)糾紛（三）社區(qū)安全服務(wù)糾紛１．業(yè)主財產(chǎn)受到侵害引起的糾紛２．業(yè)主在小區(qū)內(nèi)人身受到侵害或傷害引起的糾紛（四）住宅公共區(qū)域糾紛１．小區(qū)共同部位的侵權(quán)糾紛２．業(yè)主違章搭建引起的糾紛３．小區(qū)共同部位的出租營利問題（五）物業(yè)收費糾紛下一頁返回上一頁９-２物業(yè)管理糾紛類型三、物業(yè)管理糾紛下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理一、物業(yè)管理糾紛處理原則１．嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則２．保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)、債權(quán)的原則３．法律政策與實事求是相結(jié)合的原則４．及時原則５．便民原則６．合理原則下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理一、物業(yè)管理糾紛處理原則下一頁返回上９-３物業(yè)管理糾紛處理二、物業(yè)管理糾紛處理途徑（一）物業(yè)管理糾紛和解１．物業(yè)管理糾紛和解的特點（１）通俗性和民間性。（２）高度自治性。（３）非嚴(yán)格規(guī)范性。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理二、物業(yè)管理糾紛處理途徑下一頁返回上９-３物業(yè)管理糾紛處理２．物業(yè)管理糾紛和解原則（１）合法原則。（２）公平與自治原則。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理２．物業(yè)管理糾紛和解原則下一頁返回上９-３物業(yè)管理糾紛處理３．物業(yè)管理糾紛和解應(yīng)注意的問題（１）物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)與雙方簽訂的物業(yè)管理合同是當(dāng)事人和解的主要依據(jù)。（２）要注意法律中的時效規(guī)定。（３）不宜選擇和解方式的情形。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．物業(yè)管理糾紛和解應(yīng)注意的問題下一９-３物業(yè)管理糾紛處理（二）物業(yè)管理糾紛調(diào)解１．調(diào)解的分類、特點與方式調(diào)解主要有人民調(diào)解、其他社會團(tuán)體組織的調(diào)解和行政調(diào)解等。三個主要特點：（１）第三者的中立性。（２）糾紛主體的合意性。（３）非嚴(yán)格的規(guī)范性。物業(yè)管理糾紛的調(diào)解包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。（１）民事調(diào)解由爭議雙方當(dāng)事人共同選定一個機構(gòu)、組織和個人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。（２）物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的力量進(jìn)行調(diào)解處理，但這種處理如果一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他的手段解決。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（二）物業(yè)管理糾紛調(diào)解下一頁返回上一９-３物業(yè)管理糾紛處理２．物業(yè)管理糾紛調(diào)解原則（１）自愿平等原則。（２）合法合理原則。（３）保護(hù)當(dāng)事人訴訟權(quán)利原則。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理２．物業(yè)管理糾紛調(diào)解原則下一頁返回上９-３物業(yè)管理糾紛處理３．物業(yè)管理糾紛調(diào)解中應(yīng)注意的問題（１）物業(yè)行政主管部門的調(diào)解是物業(yè)糾紛調(diào)解的主要方式。（２）調(diào)解協(xié)議不具有強制執(zhí)行力。（３）調(diào)解與仲裁、訴訟的比較。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．物業(yè)管理糾紛調(diào)解中應(yīng)注意的問題下９-３物業(yè)管理糾紛處理（三）物業(yè)管理糾紛行政裁決與行政復(fù)議１．行政復(fù)議的特點（１）以申請人的申請為前提。（２）復(fù)議是申請人向作出行政行為的上一級行政機關(guān)提出的復(fù)查并請求作出裁決的制度。（３）行政復(fù)議機關(guān)是依法負(fù)有履行行政復(fù)議職責(zé)的物業(yè)行政機關(guān)。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（三）物業(yè)管理糾紛行政裁決與行政復(fù)議９-３物業(yè)管理糾紛處理２．行政復(fù)議的原則（１）依法獨立行使行政復(fù)議權(quán)的原則。（２）一級復(fù)議的原則。（３）對合法性和適當(dāng)性進(jìn)行審查的原則。（４）不調(diào)解原則。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理２．行政復(fù)議的原則下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．行政復(fù)議機關(guān)行政復(fù)議機關(guān)是指依《行政復(fù)議法》履行行政復(fù)議職責(zé)的行政機關(guān)，一般是指作出具體行政行為的上一級行政機關(guān)。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．行政復(fù)議機關(guān)下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理４．行政復(fù)議的范圍（１）對物業(yè)行政主管部門作出的警告、罰款、沒收違法所得、沒收非法財物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照、行政拘留等行政決定不服的。（２）對物業(yè)行政主管部門作出的限制人身自由或者查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)等行政強制措施決定不服的。（３）對物業(yè)行政主管部門作出的有關(guān)許可證、執(zhí)照、資質(zhì)證、資格證等證書變更、中止、撤銷的決定不服的。（４）認(rèn)為物業(yè)行政主管部門侵犯合法經(jīng)營自主權(quán)的。（５）認(rèn)為符合法定條件，申請行政機關(guān)頒發(fā)許可證、執(zhí)照、資質(zhì)證、資格證等證書，或者申請行政機關(guān)審批、登記有關(guān)事項，行政機關(guān)沒有依法辦理的。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理４．行政復(fù)議的范圍下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理５．行政復(fù)議的程序（１）行政復(fù)議申請。１）行政復(fù)議申請人。行政復(fù)議申請人是指申請行政復(fù)議的公民、法人或者其他組織。①有權(quán)申請行政復(fù)議的公民死亡的，其近親屬可以申請行政復(fù)議。②有權(quán)申請行政復(fù)議的公民為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，其法定代理人可以代為申請行政復(fù)議。③有權(quán)申請行政復(fù)議的法人或者其他組織終止的，承受其權(quán)利的法人或者其他組織可以申請行政復(fù)議。另外，同申請行政復(fù)議的具體行政行為有利害關(guān)系的其他公民、法人或者其他組織，可以作為第三人參加行政復(fù)議。２）行政復(fù)議申請方式。申請人申請行政復(fù)議可以采取書面申請和口頭申請兩種方式。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理５．行政復(fù)議的程序下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（２）行政復(fù)議受理。行政復(fù)議機關(guān)應(yīng)在收到行政復(fù)議申請后５日內(nèi)進(jìn)行審查。對于不符合法律規(guī)定的行政復(fù)議申請，不予受理，并書面告知申請人；對于符合法律規(guī)定，但是不屬于本機關(guān)受理的行政復(fù)議申請，應(yīng)當(dāng)告知申請人向有關(guān)行政復(fù)議機關(guān)提出。行政復(fù)議申請自行政復(fù)議機關(guān)負(fù)責(zé)復(fù)議工作的機構(gòu)收到申請之日起即為受理。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（２）行政復(fù)議受理。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（３）行政復(fù)議決定。行政復(fù)議決定應(yīng)符合以下規(guī)定：１）具體行政行為認(rèn)定事實清楚、證據(jù)確鑿、適用依據(jù)正確、程序合法、內(nèi)容適當(dāng)?shù)?，決定維持。２）被申請人不履行法定職責(zé)的，決定其在一定期限內(nèi)履行。３）具體行政行為有下列情形之一的，決定撤銷、變更或者確認(rèn)該具體行政行為為違法；決定撤銷或者確認(rèn)該具體行政行為為違法的，可以責(zé)令被申請人在一定期限內(nèi)重新作出具體行政行為。４）被申請人不按法定期限提出書面答復(fù)、提交當(dāng)初作出具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關(guān)材料的，視為該具體行政行為沒有證據(jù)、依據(jù)，決定撤銷該具體行政行為。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（３）行政復(fù)議決定。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（四）物業(yè)管理糾紛仲裁１．仲裁的特點（１）自愿性。（２）專業(yè)性。（３）靈活性。（４）保密性。（５）快捷性。（６）經(jīng)濟(jì)性。（７）獨立性。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（四）物業(yè)管理糾紛仲裁下一頁返回上一９-３物業(yè)管理糾紛處理２．仲裁的原則（１）意思自治原則。（２）仲裁獨立原則。（３）以事實為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，公平合理地解決糾紛的原則。（４）協(xié)議仲裁制度。（５）或裁或?qū)徶贫?。下一頁返回上一頁?３物業(yè)管理糾紛處理２．仲裁的原則下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．仲裁條件和要求（１）符合仲裁的受理范圍。（２）需要有訂立有效的仲裁協(xié)議。（３）在仲裁的時效期間內(nèi)申請。（４）仲裁請求要明確具體，且符合仲裁協(xié)議約定的范圍。（５）仲裁請求的證據(jù)材料要充分。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．仲裁條件和要求下一頁返回上一頁物業(yè)管理糾紛處理法律制度-課件９-３物業(yè)管理糾紛處理４．物業(yè)管理糾紛仲裁處理程序（１）一方當(dāng)事人向選定的仲裁委員會提交仲裁申請書。（２）仲裁委員會于收到申請書后５日內(nèi)決定立案或不立案。（３）案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送達(dá)申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達(dá)被申請人。（４）申請人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊選定仲裁員。（５）開庭：審理調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解。（６）制作調(diào)解書或調(diào)解不成時制作裁決書。（７）當(dāng)事人向法院申請執(zhí)行。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理４．物業(yè)管理糾紛仲裁處理程序下一頁返９-３物業(yè)管理糾紛處理（五）物業(yè)管理糾紛訴訟１．物業(yè)管理糾紛訴訟的特點（１）必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定進(jìn)行。（２）法院的審判活動在訴訟過程中起重要作用。（３）訴訟過程具有階段性和連續(xù)性。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（五）物業(yè)管理糾紛訴訟下一頁返回上一９-３物業(yè)管理糾紛處理２．物業(yè)管理糾紛訴訟的原則（１）僅對物業(yè)具體行政行為的合法性進(jìn)行審查的原則。（２）被告物業(yè)行政主管部門或政府負(fù)有舉證責(zé)任的原則。（３）訴訟期間原行政行為不停止執(zhí)行的原則。（４）不得調(diào)解的原則。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理２．物業(yè)管理糾紛訴訟的原則下一頁返回９-３物業(yè)管理糾紛處理３．物業(yè)管理糾紛訴訟管轄與受理范圍（１）物業(yè)管理糾紛訴訟的管轄。１）級別管轄。２）地域管轄。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．物業(yè)管理糾紛訴訟管轄與受理范圍下９-３物業(yè)管理糾紛處理（２）物業(yè)管理糾紛訴訟受理范圍。１）對拘留、罰款、吊銷許可證和執(zhí)照、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、沒收財務(wù)等行政處罰不服的。２）對限制人身自由，或者對財產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)等行政強制措施不服的。３）認(rèn)為行政機關(guān)侵犯法律規(guī)定的經(jīng)營自主權(quán)的。４）認(rèn)為符合法定條件申請行政機關(guān)頒發(fā)許可證和執(zhí)照，行政機關(guān)拒絕頒發(fā)或者不予答復(fù)的。５）申請行政機關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的法定職責(zé)，行政機關(guān)拒絕履行或者不予答復(fù)的。６）認(rèn)為行政機關(guān)違法要求履行義務(wù)的。７）認(rèn)為行政機關(guān)侵犯其人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（２）物業(yè)管理糾紛訴訟受理范圍。下一９-３物業(yè)管理糾紛處理４．物業(yè)管理糾紛訴訟的優(yōu)勢和劣勢（１）物業(yè)管理糾紛訴訟的優(yōu)勢。１）訴訟的嚴(yán)格公正性，一方面可以限制法官的恣意，以防止當(dāng)事人合法的程序性權(quán)益和實體性權(quán)益遭受侵害；另一方面有利于維護(hù)當(dāng)事人雙方之間的平等。訴訟的嚴(yán)格公正性可使當(dāng)事人能夠自由平等地行使訴訟權(quán)利，提出訴訟請求或主張、提供證據(jù)、進(jìn)行辯論，從而有助于案件真實的澄清和物業(yè)糾紛的合理解決。２）訴訟的嚴(yán)格規(guī)范性，可以更好地保護(hù)當(dāng)事人的實體權(quán)益，提高并保障糾紛解決結(jié)果的可預(yù)見性，滿足當(dāng)事人明確的權(quán)益要求，實現(xiàn)權(quán)利人的合法權(quán)益。３）訴訟的國家強制力使得物業(yè)糾紛能夠得到最終的解決，最終實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會或業(yè)主的合法權(quán)益。４）采用訴訟的方式解決物業(yè)管理糾紛，使得事實認(rèn)定清楚，雙方的責(zé)任認(rèn)定明確，不存在哪一方妥協(xié)、放棄權(quán)利的情況，更能彰顯法律的權(quán)威為與公正。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理４．物業(yè)管理糾紛訴訟的優(yōu)勢和劣勢下一９-３物業(yè)管理糾紛處理（２）物業(yè)管理糾紛訴訟的劣勢。１）訴訟在認(rèn)知方面不易為一般民眾所理解和接受，很難使當(dāng)事人全面地參與其中，造成了他們在心理上和訴訟保持著一定的距離，妨礙了對訴訟的利用。２）訴訟的程度與其他物業(yè)管理糾紛的解決機制相比較復(fù)雜繁瑣、細(xì)微嚴(yán)謹(jǐn)、耗時長、成本高昂，常常讓人望而卻步。３）訴訟的自愿性較差。訴訟的嚴(yán)格規(guī)范性和國家強制力，在很大程度上限制了當(dāng)事人的意思自治，一旦經(jīng)過訴訟程序，除非在法院主持下調(diào)解，否則法院的裁判都是依據(jù)事實和法律進(jìn)行的，不會考慮當(dāng)事人的意愿，這樣就難以適應(yīng)特殊個案所需的靈活性解決要求，也難以滿足當(dāng)事人之間不傷和氣與維持原有關(guān)系的要求。４）訴訟的自愿履行性較差。法院裁判不同于調(diào)解，結(jié)果出于當(dāng)事人自愿，所以判令一方履行賠償?shù)攘x務(wù)的情況下，該當(dāng)事人往往不服，提出上訴，或不自愿履行，需要另一方當(dāng)事人申請執(zhí)行。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（２）物業(yè)管理糾紛訴訟的劣勢。下一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理５．物業(yè)管理糾紛訴訟的程序（１）申請與受理。（２）審理和判決。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理５．物業(yè)管理糾紛訴訟的程序下一頁返回９-３物業(yè)管理糾紛處理６．物業(yè)管理糾紛訴訟的強制措施（１）對應(yīng)當(dāng)歸還的罰款或應(yīng)給付的賠償金，通知銀行從該物業(yè)管理機關(guān)的賬戶內(nèi)劃撥。（２）在規(guī)定期限內(nèi)不履行的，從期滿之日起，對該物業(yè)管理機關(guān)按日處以５０～１００元的罰款。（３）向該管理機關(guān)的上一級物業(yè)管理部門提出司法建議。（４）拒不履行判決、裁定，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究主管人員和直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理６．物業(yè)管理糾紛訴訟的強制措施下一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理三、物業(yè)管理糾紛起訴書撰寫（１）首部。首部應(yīng)依次寫明文書名稱“民事起訴狀”，原告和被告的基本情況。（２）正文。１）訴訟請求。２）事實與理由。３）證據(jù)及證據(jù)來源，證人姓名和住址。４）尾部寫明受訴法院名稱，附件除寫明起訴狀副本×份外，提交證據(jù)的，還要寫明證據(jù)的名稱和數(shù)量。最后由起訴人簽名蓋章，寫明起訴日期。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理三、物業(yè)管理糾紛起訴書撰寫下一頁返回物業(yè)管理糾紛處理法律制度-課件９-３物業(yè)管理糾紛處理四、物業(yè)管理糾紛舉證責(zé)任（一）證據(jù)１．證據(jù)的概念與類型證據(jù)是指能夠證明案件真實情況的客觀事實。根據(jù)我國《民事訴訟法》規(guī)定，證據(jù)有下列幾種：（１）書證。（２）物證。（３）視聽資料。（４）證人證言。（５）當(dāng)事人的陳述。（６）鑒定結(jié)論。（７）勘驗筆錄。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理四、物業(yè)管理糾紛舉證責(zé)任下一頁返回上９-３物業(yè)管理糾紛處理２．證據(jù)的基本特征（１）客觀真實性。（２）與案件有關(guān)聯(lián)性、準(zhǔn)確性。（３）合法性。合法性內(nèi)涵法定性和許可性。（４）證據(jù)的程序性。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理２．證據(jù)的基本特征下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（二）舉證責(zé)任的基本原則第一，當(dāng)事人對自己提出的主張，應(yīng)當(dāng)提出證據(jù)；第二，當(dāng)事人對自己提供的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以證明，以表明自己所提供的證據(jù)能夠證明其主張，以上是行為意義上的舉證責(zé)任；第三，若當(dāng)事人對自己的主張不能提供證據(jù)或提供的證據(jù)不能證明自己的主張，將可能導(dǎo)致對自己不利的訴訟結(jié)果，這是結(jié)果意義上的舉證責(zé)任。舉證責(zé)任的基本原則是“誰主張，誰舉證”。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（二）舉證責(zé)任的基本原則下一頁返回上９-３物業(yè)管理糾紛處理（三）舉證責(zé)任的分配法官在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題的舉證責(zé)任分配上，應(yīng)該堅持以下三個原則：１．注重對弱勢群體的保護(hù)２．充分認(rèn)識該類案件舉證困難的客觀性３．注重公平原則和誠信原則在舉證責(zé)任分配中的運用返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（三）舉證責(zé)任的分配返回上一頁

項目９物業(yè)管理糾紛處理法律制度

９-１物業(yè)管理糾紛處理概述９-２物業(yè)管理糾紛類型９-３物業(yè)管理糾紛處理項目９物業(yè)管理糾紛處理法律制度９-１物業(yè)管理糾紛處９-１物業(yè)管理糾紛處理概述一、物業(yè)管理糾紛概念與特點１．物業(yè)管理糾紛的概念物業(yè)管理糾紛是指物業(yè)管理各主體之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟(jì)、行政活動中，因?qū)ν豁椗c物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利和義務(wù)有相互矛盾的主張和請求，而發(fā)生的具有財產(chǎn)性質(zhì)的爭執(zhí)。下一頁返回９-１物業(yè)管理糾紛處理概述一、物業(yè)管理糾紛概念與特點下一頁９-１物業(yè)管理糾紛處理概述２．物業(yè)管理糾紛的特點（１）高發(fā)性。（２）群體性。（３）法律關(guān)系復(fù)雜，解決難度大。下一頁返回上一頁９-１物業(yè)管理糾紛處理概述２．物業(yè)管理糾紛的特點下一頁返回９-１物業(yè)管理糾紛處理概述二、物業(yè)管理糾紛原因１．人們對高質(zhì)量物業(yè)管理的要求２．法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政工作管理不完善３．當(dāng)事人民主意識、法律意識淡?。矗?dāng)事人受不良意識、道德風(fēng)氣影響５．客觀因素產(chǎn)生糾紛下一頁返回上一頁９-１物業(yè)管理糾紛處理概述二、物業(yè)管理糾紛原因下一頁返回上９-１物業(yè)管理糾紛處理概述三、物業(yè)管理糾紛防范１．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)強化合同意識２．業(yè)主要增強契約意識，審慎訂立合同３．加強物業(yè)管理行為的監(jiān)管４．避免過激行為，防止糾紛的擴大下一頁返回上一頁９-１物業(yè)管理糾紛處理概述三、物業(yè)管理糾紛防范下一頁返回上９-１物業(yè)管理糾紛處理概述四、物業(yè)管理糾紛投訴１．物業(yè)管理糾紛投訴受理制度的建立投訴受理制度是指政府有關(guān)行政管理部門接受投訴后的處理程序。物業(yè)管理投訴受理制度是指物業(yè)管理行政部門接受業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同等行為投訴的受理及處理程序。下一頁返回上一頁９-１物業(yè)管理糾紛處理概述四、物業(yè)管理糾紛投訴下一頁返回上９-１物業(yè)管理糾紛處理概述２．投訴的種類（１）業(yè)主或使用人對其他業(yè)主或使用人的投訴。（２）業(yè)主或使用人對業(yè)主委員會的投訴。（３）業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴。（４）業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對有關(guān)專業(yè)管理部門的投訴。（５）業(yè)主委員會對業(yè)主和使用人的投訴。（６）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對有關(guān)專業(yè)管理部門的投訴。（７）業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對建設(shè)單位的投訴。（８）業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對物業(yè)管理部門的投訴。（９）其他方面的投訴。下一頁返回上一頁９-１物業(yè)管理糾紛處理概述２．投訴的種類下一頁返回上一頁９-２物業(yè)管理糾紛類型

一、前期物業(yè)管理服務(wù)糾紛１．業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛２．前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域引起的糾紛３．無因管理糾紛下一頁返回上一頁９-２物業(yè)管理糾紛類型一、前期物業(yè)管理服務(wù)糾紛下一頁返回９-２物業(yè)管理糾紛類型二、業(yè)主自治糾紛１．業(yè)主自治活動運行過程中發(fā)生的糾紛２．開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)操縱業(yè)主委員會引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛３．業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者要求自主治理的管理活動中引發(fā)的糾紛４．業(yè)主或業(yè)主委員會與行政機關(guān)之間發(fā)生的糾紛下一頁返回上一頁９-２物業(yè)管理糾紛類型二、業(yè)主自治糾紛下一頁返回上一頁９-２物業(yè)管理糾紛類型三、物業(yè)管理糾紛（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘糾紛（二）物業(yè)維修服務(wù)糾紛（三）社區(qū)安全服務(wù)糾紛１．業(yè)主財產(chǎn)受到侵害引起的糾紛２．業(yè)主在小區(qū)內(nèi)人身受到侵害或傷害引起的糾紛（四）住宅公共區(qū)域糾紛１．小區(qū)共同部位的侵權(quán)糾紛２．業(yè)主違章搭建引起的糾紛３．小區(qū)共同部位的出租營利問題（五）物業(yè)收費糾紛下一頁返回上一頁９-２物業(yè)管理糾紛類型三、物業(yè)管理糾紛下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理一、物業(yè)管理糾紛處理原則１．嚴(yán)格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則２．保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)、債權(quán)的原則３．法律政策與實事求是相結(jié)合的原則４．及時原則５．便民原則６．合理原則下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理一、物業(yè)管理糾紛處理原則下一頁返回上９-３物業(yè)管理糾紛處理二、物業(yè)管理糾紛處理途徑（一）物業(yè)管理糾紛和解１．物業(yè)管理糾紛和解的特點（１）通俗性和民間性。（２）高度自治性。（３）非嚴(yán)格規(guī)范性。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理二、物業(yè)管理糾紛處理途徑下一頁返回上９-３物業(yè)管理糾紛處理２．物業(yè)管理糾紛和解原則（１）合法原則。（２）公平與自治原則。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理２．物業(yè)管理糾紛和解原則下一頁返回上９-３物業(yè)管理糾紛處理３．物業(yè)管理糾紛和解應(yīng)注意的問題（１）物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)與雙方簽訂的物業(yè)管理合同是當(dāng)事人和解的主要依據(jù)。（２）要注意法律中的時效規(guī)定。（３）不宜選擇和解方式的情形。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．物業(yè)管理糾紛和解應(yīng)注意的問題下一９-３物業(yè)管理糾紛處理（二）物業(yè)管理糾紛調(diào)解１．調(diào)解的分類、特點與方式調(diào)解主要有人民調(diào)解、其他社會團(tuán)體組織的調(diào)解和行政調(diào)解等。三個主要特點：（１）第三者的中立性。（２）糾紛主體的合意性。（３）非嚴(yán)格的規(guī)范性。物業(yè)管理糾紛的調(diào)解包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。（１）民事調(diào)解由爭議雙方當(dāng)事人共同選定一個機構(gòu)、組織和個人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。（２）物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的力量進(jìn)行調(diào)解處理，但這種處理如果一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他的手段解決。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（二）物業(yè)管理糾紛調(diào)解下一頁返回上一９-３物業(yè)管理糾紛處理２．物業(yè)管理糾紛調(diào)解原則（１）自愿平等原則。（２）合法合理原則。（３）保護(hù)當(dāng)事人訴訟權(quán)利原則。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理２．物業(yè)管理糾紛調(diào)解原則下一頁返回上９-３物業(yè)管理糾紛處理３．物業(yè)管理糾紛調(diào)解中應(yīng)注意的問題（１）物業(yè)行政主管部門的調(diào)解是物業(yè)糾紛調(diào)解的主要方式。（２）調(diào)解協(xié)議不具有強制執(zhí)行力。（３）調(diào)解與仲裁、訴訟的比較。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．物業(yè)管理糾紛調(diào)解中應(yīng)注意的問題下９-３物業(yè)管理糾紛處理（三）物業(yè)管理糾紛行政裁決與行政復(fù)議１．行政復(fù)議的特點（１）以申請人的申請為前提。（２）復(fù)議是申請人向作出行政行為的上一級行政機關(guān)提出的復(fù)查并請求作出裁決的制度。（３）行政復(fù)議機關(guān)是依法負(fù)有履行行政復(fù)議職責(zé)的物業(yè)行政機關(guān)。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（三）物業(yè)管理糾紛行政裁決與行政復(fù)議９-３物業(yè)管理糾紛處理２．行政復(fù)議的原則（１）依法獨立行使行政復(fù)議權(quán)的原則。（２）一級復(fù)議的原則。（３）對合法性和適當(dāng)性進(jìn)行審查的原則。（４）不調(diào)解原則。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理２．行政復(fù)議的原則下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．行政復(fù)議機關(guān)行政復(fù)議機關(guān)是指依《行政復(fù)議法》履行行政復(fù)議職責(zé)的行政機關(guān)，一般是指作出具體行政行為的上一級行政機關(guān)。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．行政復(fù)議機關(guān)下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理４．行政復(fù)議的范圍（１）對物業(yè)行政主管部門作出的警告、罰款、沒收違法所得、沒收非法財物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照、行政拘留等行政決定不服的。（２）對物業(yè)行政主管部門作出的限制人身自由或者查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)等行政強制措施決定不服的。（３）對物業(yè)行政主管部門作出的有關(guān)許可證、執(zhí)照、資質(zhì)證、資格證等證書變更、中止、撤銷的決定不服的。（４）認(rèn)為物業(yè)行政主管部門侵犯合法經(jīng)營自主權(quán)的。（５）認(rèn)為符合法定條件，申請行政機關(guān)頒發(fā)許可證、執(zhí)照、資質(zhì)證、資格證等證書，或者申請行政機關(guān)審批、登記有關(guān)事項，行政機關(guān)沒有依法辦理的。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理４．行政復(fù)議的范圍下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理５．行政復(fù)議的程序（１）行政復(fù)議申請。１）行政復(fù)議申請人。行政復(fù)議申請人是指申請行政復(fù)議的公民、法人或者其他組織。①有權(quán)申請行政復(fù)議的公民死亡的，其近親屬可以申請行政復(fù)議。②有權(quán)申請行政復(fù)議的公民為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，其法定代理人可以代為申請行政復(fù)議。③有權(quán)申請行政復(fù)議的法人或者其他組織終止的，承受其權(quán)利的法人或者其他組織可以申請行政復(fù)議。另外，同申請行政復(fù)議的具體行政行為有利害關(guān)系的其他公民、法人或者其他組織，可以作為第三人參加行政復(fù)議。２）行政復(fù)議申請方式。申請人申請行政復(fù)議可以采取書面申請和口頭申請兩種方式。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理５．行政復(fù)議的程序下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（２）行政復(fù)議受理。行政復(fù)議機關(guān)應(yīng)在收到行政復(fù)議申請后５日內(nèi)進(jìn)行審查。對于不符合法律規(guī)定的行政復(fù)議申請，不予受理，并書面告知申請人；對于符合法律規(guī)定，但是不屬于本機關(guān)受理的行政復(fù)議申請，應(yīng)當(dāng)告知申請人向有關(guān)行政復(fù)議機關(guān)提出。行政復(fù)議申請自行政復(fù)議機關(guān)負(fù)責(zé)復(fù)議工作的機構(gòu)收到申請之日起即為受理。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（２）行政復(fù)議受理。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（３）行政復(fù)議決定。行政復(fù)議決定應(yīng)符合以下規(guī)定：１）具體行政行為認(rèn)定事實清楚、證據(jù)確鑿、適用依據(jù)正確、程序合法、內(nèi)容適當(dāng)?shù)?，決定維持。２）被申請人不履行法定職責(zé)的，決定其在一定期限內(nèi)履行。３）具體行政行為有下列情形之一的，決定撤銷、變更或者確認(rèn)該具體行政行為為違法；決定撤銷或者確認(rèn)該具體行政行為為違法的，可以責(zé)令被申請人在一定期限內(nèi)重新作出具體行政行為。４）被申請人不按法定期限提出書面答復(fù)、提交當(dāng)初作出具體行政行為的證據(jù)、依據(jù)和其他有關(guān)材料的，視為該具體行政行為沒有證據(jù)、依據(jù)，決定撤銷該具體行政行為。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（３）行政復(fù)議決定。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（四）物業(yè)管理糾紛仲裁１．仲裁的特點（１）自愿性。（２）專業(yè)性。（３）靈活性。（４）保密性。（５）快捷性。（６）經(jīng)濟(jì)性。（７）獨立性。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（四）物業(yè)管理糾紛仲裁下一頁返回上一９-３物業(yè)管理糾紛處理２．仲裁的原則（１）意思自治原則。（２）仲裁獨立原則。（３）以事實為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，公平合理地解決糾紛的原則。（４）協(xié)議仲裁制度。（５）或裁或?qū)徶贫?。下一頁返回上一頁?３物業(yè)管理糾紛處理２．仲裁的原則下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．仲裁條件和要求（１）符合仲裁的受理范圍。（２）需要有訂立有效的仲裁協(xié)議。（３）在仲裁的時效期間內(nèi)申請。（４）仲裁請求要明確具體，且符合仲裁協(xié)議約定的范圍。（５）仲裁請求的證據(jù)材料要充分。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．仲裁條件和要求下一頁返回上一頁物業(yè)管理糾紛處理法律制度-課件９-３物業(yè)管理糾紛處理４．物業(yè)管理糾紛仲裁處理程序（１）一方當(dāng)事人向選定的仲裁委員會提交仲裁申請書。（２）仲裁委員會于收到申請書后５日內(nèi)決定立案或不立案。（３）案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送達(dá)申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達(dá)被申請人。（４）申請人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊選定仲裁員。（５）開庭：審理調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解。（６）制作調(diào)解書或調(diào)解不成時制作裁決書。（７）當(dāng)事人向法院申請執(zhí)行。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理４．物業(yè)管理糾紛仲裁處理程序下一頁返９-３物業(yè)管理糾紛處理（五）物業(yè)管理糾紛訴訟１．物業(yè)管理糾紛訴訟的特點（１）必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定進(jìn)行。（２）法院的審判活動在訴訟過程中起重要作用。（３）訴訟過程具有階段性和連續(xù)性。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（五）物業(yè)管理糾紛訴訟下一頁返回上一９-３物業(yè)管理糾紛處理２．物業(yè)管理糾紛訴訟的原則（１）僅對物業(yè)具體行政行為的合法性進(jìn)行審查的原則。（２）被告物業(yè)行政主管部門或政府負(fù)有舉證責(zé)任的原則。（３）訴訟期間原行政行為不停止執(zhí)行的原則。（４）不得調(diào)解的原則。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理２．物業(yè)管理糾紛訴訟的原則下一頁返回９-３物業(yè)管理糾紛處理３．物業(yè)管理糾紛訴訟管轄與受理范圍（１）物業(yè)管理糾紛訴訟的管轄。１）級別管轄。２）地域管轄。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理３．物業(yè)管理糾紛訴訟管轄與受理范圍下９-３物業(yè)管理糾紛處理（２）物業(yè)管理糾紛訴訟受理范圍。１）對拘留、罰款、吊銷許可證和執(zhí)照、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、沒收財務(wù)等行政處罰不服的。２）對限制人身自由，或者對財產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)等行政強制措施不服的。３）認(rèn)為行政機關(guān)侵犯法律規(guī)定的經(jīng)營自主權(quán)的。４）認(rèn)為符合法定條件申請行政機關(guān)頒發(fā)許可證和執(zhí)照，行政機關(guān)拒絕頒發(fā)或者不予答復(fù)的。５）申請行政機關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的法定職責(zé)，行政機關(guān)拒絕履行或者不予答復(fù)的。６）認(rèn)為行政機關(guān)違法要求履行義務(wù)的。７）認(rèn)為行政機關(guān)侵犯其人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)的。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理（２）物業(yè)管理糾紛訴訟受理范圍。下一９-３物業(yè)管理糾紛處理４．物業(yè)管理糾紛訴訟的優(yōu)勢和劣勢（１）物業(yè)管理糾紛訴訟的優(yōu)勢。１）訴訟的嚴(yán)格公正性，一方面可以限制法官的恣意，以防止當(dāng)事人合法的程序性權(quán)益和實體性權(quán)益遭受侵害；另一方面有利于維護(hù)當(dāng)事人雙方之間的平等。訴訟的嚴(yán)格公正性可使當(dāng)事人能夠自由平等地行使訴訟權(quán)利，提出訴訟請求或主張、提供證據(jù)、進(jìn)行辯論，從而有助于案件真實的澄清和物業(yè)糾紛的合理解決。２）訴訟的嚴(yán)格規(guī)范性，可以更好地保護(hù)當(dāng)事人的實體權(quán)益，提高并保障糾紛解決結(jié)果的可預(yù)見性，滿足當(dāng)事人明確的權(quán)益要求，實現(xiàn)權(quán)利人的合法權(quán)益。３）訴訟的國家強制力使得物業(yè)糾紛能夠得到最終的解決，最終實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主委員會或業(yè)主的合法權(quán)益。４）采用訴訟的方式解決物業(yè)管理糾紛，使得事實認(rèn)定清楚，雙方的責(zé)任認(rèn)定明確，不存在哪一方妥協(xié)、放棄權(quán)利的情況，更能彰顯法律的權(quán)威為與公正。下一頁返回上一頁９-３物業(yè)管理糾紛處理４．物業(yè)管理糾紛訴訟的優(yōu)勢和劣勢下一９-３物業(yè)管理糾紛處理（２）物業(yè)管理糾紛訴訟的劣勢。１）訴訟在認(rèn)知方面不易為一般民眾所理解和接受，很難使當(dāng)事人全面地參與其中，造成了他們在心理上和訴訟保持著一定的距離，妨礙了對訴訟的利用。２）訴訟的程度與其他物業(yè)管理糾紛的解決機制