北京市阿凱笛亞項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路提報(bào)

關(guān)于阿凱笛亞項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路提報(bào)2006年4月1在一切開(kāi)始之前讓我們先來(lái)一起認(rèn)識(shí)“阿凱笛亞”寫(xiě)在前面2大洋彼岸靈犀相應(yīng)的一方土地，早在三千年前就以其豐富的資源吸引了無(wú)數(shù)的夢(mèng)想追逐者“這就是天堂”Arcadia第一位開(kāi)發(fā)者EliasJ.“Lucky”Baldwin驚嘆道：3Arcadia起源於三千多年前,Tongva/Gabrielino印地安土著被豐富的水草吸引在此從事打獵和聚集.第一個(gè)著名的開(kāi)拓者為HugoReid先生,西班牙政府給他土地,使他成為第一位私人土地的擁有人,他養(yǎng)牛,蓋房子和經(jīng)營(yíng)土地.第一位真正有計(jì)畫(huà)的開(kāi)發(fā)者是EliasJ.“Lucky”Baldwin先生,他在1875年花了20萬(wàn)元(1英畝25元)買(mǎi)下一塊很大的土地,因?yàn)長(zhǎng)uckyBaldwin看見(jiàn)這片美麗土地的山麓,風(fēng)景,綠葉,橡樹(shù)而認(rèn)為這片沃土充滿(mǎn)潛力.LuckyBaldwin驚訝地說(shuō)”這就是天堂”.419世紀(jì)50-70年代瘋狂的掘金運(yùn)動(dòng)促進(jìn)了Arcadia的發(fā)展,

1903年以500居民成立為獨(dú)立的市.也證明了人們眼光的敏銳從此Arcadia成為一個(gè)完整,優(yōu)秀,美麗,成功而且有美好傳統(tǒng)的城市.5美加州華人購(gòu)房城市排行榜阿凱笛亞市居首,屬于洛杉磯地區(qū)著名的富人區(qū)

在美國(guó)甚至整個(gè)世界，Arcadia聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。華人喜歡Arcadia

，有多方面原因，但最主要的有兩點(diǎn):一是學(xué)區(qū)好，Arcadia高中的教學(xué)質(zhì)量，全美有名；二是社區(qū)環(huán)境幽雅、安全。6Arcadia阿凱笛亞

也將成為本案美好的開(kāi)始7OK,Let’scontinue.歡迎進(jìn)入中原視角8目錄第一部分全案推導(dǎo)背景第二部分全案營(yíng)銷(xiāo)策略基本觀點(diǎn)第三部分中原地產(chǎn)全程護(hù)航支持系統(tǒng)9第一部分全案推導(dǎo)背景市場(chǎng)分析︱客群分析︱項(xiàng)目分析10一切切結(jié)結(jié)論論將將首首先先從從市市場(chǎng)場(chǎng)入入手手(市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析)A/2005年年高高端端別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)總總結(jié)結(jié)B/2006年年別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境境分分析析及及本本案案競(jìng)競(jìng)品品分分析析(聯(lián)聯(lián)排排及及小小體體量量別別墅墅重重點(diǎn)點(diǎn))11A/2005年年高高端端別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)總總結(jié)結(jié)12基于于完完備備的的市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研北京京別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)呈呈現(xiàn)現(xiàn)分分區(qū)區(qū)明明顯顯,個(gè)個(gè)性性分分明明的的特特色色別墅墅狀狀況況簡(jiǎn)簡(jiǎn)述述13結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置焦點(diǎn)點(diǎn)集集中中““中中央央別別墅墅區(qū)區(qū)””14順義義中中央央別別墅墅區(qū)區(qū)特特點(diǎn)點(diǎn)連通通空空港港區(qū)區(qū)與與中中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，，交交通通位位置置顯顯赫赫老牌牌項(xiàng)項(xiàng)目目及及新新興興諸諸多多別別墅墅大大盤(pán)盤(pán)相相對(duì)對(duì)集集中中，，形形成成成成熟熟的的區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)模模效效應(yīng)應(yīng)。。花園園面面積積小小，，主主要要集集中中在在200——400平平方方米米。。容積積率率高高，，主主要要在在0.38——0.6之之間間。。周邊邊配配套套相相對(duì)對(duì)完完善善，，以以形形成成較較為為成成熟熟的的國(guó)國(guó)際際化化社社區(qū)區(qū)氛氛圍圍。。銷(xiāo)售售穩(wěn)穩(wěn)定定，，均均價(jià)價(jià)在在￥￥12000——16000元元/平平方方米米。?？腿喝阂砸愿鄹?、、澳澳、、臺(tái)臺(tái)人人士士為為主主。。租務(wù)務(wù)市市場(chǎng)場(chǎng)活活躍躍。。15中央別墅區(qū)別墅產(chǎn)品總體狀況位置機(jī)場(chǎng)高速、京順路沿線分布集中在溫榆河、白辛莊、北皋、天竺一帶規(guī)模占地15-20萬(wàn)㎡為主售價(jià)平均12000-14000/㎡（精）最低10000/㎡最高20000/㎡容積率平均0.38-0.6最低0.38最高0.7綠化率平均40%-50%最低30%最高80%主力面積500-600㎡（330-410㎡地上）花園面積200-400㎡周邊環(huán)境溫榆河沿岸，國(guó)際學(xué)?？腿禾卣鞲郯呐_(tái)人士為主，外企高層，私營(yíng)業(yè)主，海歸派租客特征外企駐京管理層，使館人員16楊林林版版塊塊葦溝溝版版塊塊順義義白白辛辛莊莊版版塊塊北皋皋版版塊塊依傍傍溫溫榆榆河河流流域域包包括括以以下下四四大大版版塊塊：：順義白白辛莊莊版塊塊︱北皋版版塊︱葦溝版版塊︱楊林版版塊172005年年高端端別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)結(jié)18別墅市市場(chǎng)供供需兩兩旺，，亞北北區(qū)域域成為為別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)主流流別墅市市場(chǎng)大大盤(pán)時(shí)時(shí)代熱熱銷(xiāo)，，規(guī)模模及品品牌效效應(yīng)越越發(fā)重重要?jiǎng)e墅市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日日趨激激烈，，各別別墅項(xiàng)項(xiàng)目為為爭(zhēng)奪奪目標(biāo)標(biāo)客群群，推推廣費(fèi)費(fèi)用激激增、、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方式式呈多多元化化別墅產(chǎn)產(chǎn)品建建筑風(fēng)風(fēng)格呈呈多元元化特特征，，北美美風(fēng)格格仍是是主流流，中中式風(fēng)風(fēng)格及及現(xiàn)代代風(fēng)格格別墅墅異軍軍突起起，倍倍受關(guān)關(guān)注重視環(huán)環(huán)境景景觀營(yíng)營(yíng)造及及樣板板區(qū)的的包裝裝，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)視視覺(jué)及及感官官?zèng)_擊擊產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)注注重人人性化化及別別墅生生活的的細(xì)微微感受受，特特色項(xiàng)項(xiàng)目受受市場(chǎng)場(chǎng)追捧捧自住客客戶(hù)比比例增增加，，別墅墅價(jià)格格穩(wěn)中中有升升2005年年高端端別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)結(jié)19B/2006年年別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境境分析析(聯(lián)排排及小小體量量別墅墅重點(diǎn)點(diǎn))20宏觀環(huán)環(huán)境新項(xiàng)目目增多多2006年年在亞亞北及及順義義地區(qū)區(qū)將有有10多個(gè)個(gè)高端端項(xiàng)目目推出出或進(jìn)進(jìn)入強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)階階段，，在其其他區(qū)區(qū)域也也將有有諸多多高端端別墅墅項(xiàng)目目進(jìn)入入銷(xiāo)售售期，，別墅墅總供供應(yīng)量量將達(dá)達(dá)至歷歷史最最高水水平。。(2005年1-3季度度的總總供應(yīng)應(yīng)量174.4萬(wàn)平平米)售中項(xiàng)項(xiàng)目持持續(xù)熱熱銷(xiāo)目前市市場(chǎng)上上銷(xiāo)售售態(tài)勢(shì)勢(shì)良好好的項(xiàng)項(xiàng)目的的二期期、三三期將將陸續(xù)續(xù)推出出，市市場(chǎng)美美譽(yù)度度已獲獲得廣廣泛傳傳播，，所受受到的的市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注將持持續(xù)下下去21聯(lián)排供供應(yīng)量量較少少2006年年中央央別墅墅區(qū)聯(lián)聯(lián)排供供應(yīng)量量稀少少，250萬(wàn)左左右總總價(jià)出出現(xiàn)一一定空空檔。。聯(lián)排整整體水水平與與區(qū)域域別墅墅產(chǎn)品品檔次次較大大，熱熱銷(xiāo)產(chǎn)產(chǎn)品仍仍為個(gè)個(gè)別別別墅大大盤(pán)中中的附附帶產(chǎn)產(chǎn)品。。當(dāng)前區(qū)區(qū)域在在售的的聯(lián)排排產(chǎn)品品由于于受到到部分分小體體量別別墅的的影響響，銷(xiāo)銷(xiāo)售遭遭遇瓶瓶頸，，大多多問(wèn)題題歸結(jié)結(jié)于產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃?rùn)n檔次與與區(qū)域域整體體檔次次有較較大差差距，，目前前熱銷(xiāo)銷(xiāo)之聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品仍仍為市市場(chǎng)中中部分分熱銷(xiāo)銷(xiāo)大盤(pán)盤(pán)的附附帶產(chǎn)產(chǎn)品，，憑借借其大大盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售慣慣性的的趨勢(shì)勢(shì)，產(chǎn)產(chǎn)生熱熱銷(xiāo)。。如優(yōu)山山美地地C區(qū)區(qū)中式式別墅墅。22直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手微觀環(huán)環(huán)境水青庭庭/莫莫奈的的花園園/優(yōu)優(yōu)山美美地C區(qū)/卓錦錦萬(wàn)代代長(zhǎng)島瀾瀾橋/香檳檳小鎮(zhèn)鎮(zhèn)等由于產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)\區(qū)域域及售售價(jià)的的原因因?qū)Ρ颈景感涡纬芍敝苯痈?jìng)競(jìng)爭(zhēng)23水青庭庭24調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目名稱(chēng)水青庭物業(yè)公司德宏物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)5元園林風(fēng)格無(wú)建筑風(fēng)格北美SLOGAN獨(dú)門(mén)獨(dú)院，新興墅種產(chǎn)品數(shù)據(jù)面寬5.5米/9米進(jìn)深13米/14米地下室高度無(wú)地下室平臺(tái)面積25平米花園面積100平米左右地下室面積無(wú)地下室建筑面積234平米和299平米（僅2種戶(hù)型）主臥、客廳朝向全朝南道路寬度8米左右后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)模及類(lèi)型無(wú)后期智能化水平常規(guī)智能化水平其他特點(diǎn)社區(qū)緊鄰一片低檔住宅總占地面積5萬(wàn)平米供應(yīng)量49棟（約190戶(hù)）現(xiàn)銷(xiāo)售區(qū)域全開(kāi)售價(jià)格均價(jià)9000元/平米銷(xiāo)售情況已簽約20套左右，認(rèn)購(gòu)20套左右租賃情況租金在3000美金左右25莫奈的的花園園26調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目名稱(chēng)莫奈花園物業(yè)公司福環(huán)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)2.5平方米/月園林風(fēng)格藝術(shù)感小鎮(zhèn)休閑街區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)代派HOUSESLOGAN溫榆河畔，空港地王產(chǎn)品數(shù)據(jù)面寬5.1-8.7米進(jìn)深12.6-18.7米地下室高度無(wú)平臺(tái)面積15-40花園面積40-200地下室面積無(wú)建筑面積183-368主臥、客廳朝向南向道路寬度約6米后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)模及類(lèi)型48萬(wàn)平方米，聯(lián)排、雙拼、雙躍、疊拼智能化水平基本齊全總占地面積總建筑面積為60萬(wàn)平方米供應(yīng)量一期408套現(xiàn)銷(xiāo)售區(qū)域一期價(jià)格均價(jià)7000銷(xiāo)售情況已銷(xiāo)售176套，未售232套27優(yōu)山美美地C區(qū)28調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目名稱(chēng)優(yōu)山美地C區(qū)物業(yè)公司開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理費(fèi)10元園林風(fēng)格中式建筑風(fēng)格中式SLOGAN現(xiàn)代中式別墅，新建筑MODEL產(chǎn)品數(shù)據(jù)面寬7米進(jìn)深17米地下室高度3.1米平臺(tái)面積30平米左右花園面積100-400平米地下室面積100-200平米建筑面積256-380平米主臥、客廳朝向南向和北向道路寬度20米左右后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)模及類(lèi)型A區(qū)即將開(kāi)售，150多套獨(dú)棟，總面積區(qū)間：700-800平米，地上面積區(qū)間：500-600平米智能化水平常規(guī)智能化水平，可視對(duì)講由業(yè)主自己裝其他特點(diǎn)會(huì)所帶雙語(yǔ)幼兒園，社區(qū)內(nèi)有公寓，但是不出售，租賃給會(huì)所和幼兒園的員工總占地面積1000畝供應(yīng)量231套現(xiàn)銷(xiāo)售區(qū)域C區(qū)價(jià)格獨(dú)棟為600萬(wàn)元/套、雙拼為400萬(wàn)元/套、聯(lián)排320萬(wàn)元/套銷(xiāo)售情況B、C區(qū)已經(jīng)基本售磬29卓錦萬(wàn)萬(wàn)代30現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目名稱(chēng)卓錦萬(wàn)代物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)11.5平方米/月園林風(fēng)格自然風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約SLOGAN無(wú)主義風(fēng)格建筑產(chǎn)品數(shù)據(jù)面寬9米進(jìn)深13米地下室高度2.6米平臺(tái)面積25平方米花園面積平方米地下室面積72平方米建筑面積213-350平方米主臥、客廳朝向南向道路寬度約8米后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)模及類(lèi)型獨(dú)棟、聯(lián)拼智能化水平高檔進(jìn)口其他由于地壇傳染醫(yī)院搬至附近，嚴(yán)重影響其銷(xiāo)售總占地面積126000平米供應(yīng)量247套現(xiàn)銷(xiāo)售區(qū)域一期價(jià)格20000元銷(xiāo)售情況自開(kāi)盤(pán)僅售5套，未售134套31長(zhǎng)島瀾瀾橋32現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目名稱(chēng)長(zhǎng)島瀾橋物業(yè)公司第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)7.95平方米/月園林風(fēng)格建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格SLOGAN原生水脈、倚岸豪宅產(chǎn)品數(shù)據(jù)面寬8.1米進(jìn)深14米地下室高度3米平臺(tái)面積20平方米花園面積100-300平方米地下室面積70-150平方米建筑面積300-600平方米主臥、客廳朝向南向道路寬度約10米后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)模及類(lèi)型無(wú)智能化水平高檔進(jìn)口其他總占地面積16公頃平米，總規(guī)模11.5萬(wàn)平方米供應(yīng)量無(wú)現(xiàn)銷(xiāo)售區(qū)域全部?jī)r(jià)格15000銷(xiāo)售情況95%33香檳小小鎮(zhèn)34現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目名稱(chēng)美林香檳小鎮(zhèn)物業(yè)公司嘉浩物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)3.7平方米/月園林風(fēng)格中式、歐式建筑風(fēng)格法式簡(jiǎn)約SLOGAN產(chǎn)品數(shù)據(jù)面寬8.7米進(jìn)深20-100米地下室高度3米平臺(tái)面積20-100平方米花園面積80-200平方米地下室面積30-100平方米建筑面積260-370平方米主臥、客廳朝向南向道路寬度約10米后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)模及類(lèi)型無(wú)智能化水平高檔進(jìn)口其他可代租、會(huì)所有雙語(yǔ)幼兒園、出租率30%-40%總占地面積15萬(wàn)平米供應(yīng)量286套現(xiàn)銷(xiāo)售區(qū)域全部?jī)r(jià)格10000-15000精裝銷(xiāo)售情況70%35間接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手(區(qū)域域小體體量低低總價(jià)價(jià)別墅墅)龍灣/保利利壟上上/納納帕溪溪谷此類(lèi)競(jìng)競(jìng)品雖雖不構(gòu)構(gòu)成直直接影影響但其少少量的的小體體量產(chǎn)產(chǎn)品不不大的的總價(jià)價(jià)差異異仍會(huì)造成成目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)決策策的速速度與與時(shí)間間36龍灣37調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目名稱(chēng)龍灣別墅物業(yè)公司凱萊物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)6.9元園林風(fēng)格運(yùn)動(dòng)主題建筑風(fēng)格原創(chuàng)SLOGAN立體跨院、三進(jìn)別墅產(chǎn)品數(shù)據(jù)面寬6米進(jìn)深18米地下室高度2.9米平臺(tái)面積3—13平米花園面積150—250平米地下室面積地上面積的47%建筑面積200平方米至280平方米為主主臥、客廳朝向東南道路寬度8米—18米后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)模及類(lèi)型今年7、8月份開(kāi)II期，III期開(kāi)盤(pán)時(shí)間未知。I期、II期、III期總共600套左右智能化水平常規(guī)智能設(shè)施其他特點(diǎn)配套有11萬(wàn)平米主題公園、大面積水系、露天游泳池、GOLF果嶺、商業(yè)街、每戶(hù)下沉庭院內(nèi)送溫泉總占地面積70.8萬(wàn)平米供應(yīng)量總共600套左右現(xiàn)銷(xiāo)售區(qū)域I期價(jià)格價(jià)格區(qū)間：350萬(wàn)—470萬(wàn)銷(xiāo)售情況I期已出售96%租賃情況回報(bào)率8%以上，租金在3500美金—4500美金左右，有60%--70%的客戶(hù)為外籍華人38保利壟壟上39現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目名稱(chēng)保利壟上物業(yè)公司保利合利物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)4.3平方米/月園林風(fēng)格具有南國(guó)園林委婉氣質(zhì)建筑風(fēng)格北美風(fēng)格SLOGAN產(chǎn)品數(shù)據(jù)面寬13米進(jìn)深10米地下室高度3米平臺(tái)面積20-100平方米花園面積300平方米地下室面積150-200平方米建筑面積315-643平方米主臥、客廳朝向南向道路寬度約8米后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)模及類(lèi)型獨(dú)棟智能化水平高檔進(jìn)口其他總占地面積15萬(wàn)平米供應(yīng)量600套現(xiàn)銷(xiāo)售區(qū)域二期238套價(jià)格8000元銷(xiāo)售情況已售182套，未售61套，40納帕溪溪谷(二期期組院院三期期廊院院)41調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目名稱(chēng)納帕溪谷物業(yè)公司北京國(guó)宏聯(lián)合物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)3.96園林風(fēng)格北美建筑風(fēng)格以法蘭西、意大利、西班牙等歐洲最具代表性的設(shè)計(jì)風(fēng)格為主SLOGAN北美全新多庭院獨(dú)棟別墅產(chǎn)品數(shù)據(jù)面寬進(jìn)深地下室高度平臺(tái)面積無(wú)平臺(tái)，有門(mén)廊花園面積400—1000平米私家庭院,地下室面積建筑面積主力:320—600平米主臥、客廳朝向南向道路寬度8米左右后續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)模及類(lèi)型IV期廊院智能化水平常規(guī)智能化設(shè)施其他特點(diǎn)每種戶(hù)型不但有自己獨(dú)立的客廳和起居室，對(duì)中西餐的餐廳和廚房都進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分以外，在通風(fēng)采光等方面也做了恰倒好處的處理。多重庭院：最大限度地豐富室內(nèi)與室外的關(guān)系.庭院是納帕溪谷最大的特色，每個(gè)戶(hù)型都包括前花園、后花園、中庭花園、下沉式花園等4個(gè)花園?？傉嫉孛娣e800000平方米供應(yīng)量200000平方米,800戶(hù)現(xiàn)銷(xiāo)售區(qū)域III期(I、II期已售完)價(jià)格均價(jià):13000元/平方米銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率66%42非區(qū)域域干擾擾型對(duì)對(duì)手亞運(yùn)新新新\安德德魯斯斯等此類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品雖雖不構(gòu)構(gòu)成區(qū)區(qū)域的的直接接影響響，但但其形形態(tài)與與位置置的優(yōu)優(yōu)勢(shì)亦亦不容容忽視視。43回歸項(xiàng)項(xiàng)目44雙重競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)衍衍生雙雙重壓壓力(對(duì)于于阿凱凱笛亞亞市場(chǎng)場(chǎng)比較較)小體量低總價(jià)獨(dú)棟產(chǎn)品明顯優(yōu)勢(shì):低總價(jià),購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻低明顯障礙:整體榮耀感存在差距同區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品明顯優(yōu)勢(shì):產(chǎn)品品質(zhì)較高明顯障礙:易被周邊產(chǎn)品同化阿凱笛笛亞45市場(chǎng)真真空區(qū)區(qū)成為為成功功的關(guān)關(guān)鍵(對(duì)于于阿凱凱笛亞亞市場(chǎng)場(chǎng)比較較)中央別別墅區(qū)區(qū)獨(dú)棟棟產(chǎn)品品與品品牌項(xiàng)項(xiàng)目總價(jià)350萬(wàn)以以上產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)及形象象鮮明高高端產(chǎn)品形象象力差,與區(qū)域域產(chǎn)品有有明顯差差異產(chǎn)品自身身品質(zhì)與與別墅生生活感受受有一定定沖突阿凱笛亞亞形象力與與價(jià)值觀觀產(chǎn)品綜合合性?xún)r(jià)比比46區(qū)域獨(dú)棟棟區(qū)域聯(lián)排排總價(jià):350萬(wàn)萬(wàn)以上形象品質(zhì)產(chǎn)品及形形象品質(zhì)質(zhì)真空區(qū)域域供應(yīng)量供應(yīng)量總價(jià):250萬(wàn)萬(wàn)左右本案機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)總套數(shù):4800套以以上可售套數(shù)數(shù):3000套套以上總套數(shù):2000套以以下可售套數(shù)數(shù):1000套套以下47市場(chǎng)初步步結(jié)論極力通過(guò)過(guò)行銷(xiāo)與與傳播手手段提升產(chǎn)品品品質(zhì)及及產(chǎn)品自自身個(gè)性性榮耀感感通過(guò)后期期產(chǎn)品二二次建設(shè)設(shè)增加產(chǎn)品品附加值值,打造造中央別別墅區(qū)主主流產(chǎn)品品48(客群分分析)目標(biāo)客層層的群體體識(shí)別性性/主要要構(gòu)成/置業(yè)取取向/精精神取向向來(lái)自市場(chǎng)場(chǎng)決定權(quán)權(quán)的再論論證49目標(biāo)客層層的群體體識(shí)別性性50由中央別別墅區(qū)衍衍生購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)趨向的的分類(lèi)自住客戶(hù)戶(hù)投資資客戶(hù)租租賃客客戶(hù)51自住客戶(hù)戶(hù)對(duì)溫榆河河附近高高檔別墅墅的文化化氛圍感感興趣穩(wěn)定的高高收入階階層首次或少少次購(gòu)置置別墅者者非常注重重生活的的私密性性，不希希望外來(lái)來(lái)人員的的打擾愿意接受受外來(lái)文文化及更更專(zhuān)屬性服務(wù)少程度的的投資心理理52投資客戶(hù)戶(hù)長(zhǎng)期在周邊投資資別墅項(xiàng)項(xiàng)目的投投資買(mǎi)家家注重加快快出租周周期，降降低投資資風(fēng)險(xiǎn)，，會(huì)極快快地做出出反應(yīng)口碑傳播播的重要要實(shí)施者者該類(lèi)人群群更熱衷衷于能夠夠減少成成本的投投資。租賃客戶(hù)戶(hù)以汽車(chē)、、石油、、IT、、能源、、化工為為主的知知名企業(yè)業(yè)中高層層管理人人員幾大使館館區(qū)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家的的駐華人人員53宮殿階層層富豪階層層中產(chǎn)階級(jí)級(jí)上層中產(chǎn)階級(jí)級(jí)中層中產(chǎn)階級(jí)級(jí)下層客群階層層分類(lèi)54我們的主主力客群群是誰(shuí)?他們是什什么樣的的人?為什么要要購(gòu)買(mǎi)別別墅?什么是他他們心中中的別墅墅標(biāo)準(zhǔn)?對(duì)于主力力客群,衍生的的疑問(wèn)55中產(chǎn)階級(jí)級(jí)中層我們的主主力客群群是誰(shuí)?決定“中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)”的關(guān)關(guān)鍵性物物質(zhì)并不不僅在于于收入，，還有與與其生活、心心理和社社會(huì)地位位狀態(tài)相相連接的的責(zé)任、、權(quán)利和和利益。。56中產(chǎn)階級(jí)級(jí)中層項(xiàng)目的位位置決定定客群主主力區(qū)域域：京昌高速速路西側(cè)側(cè)，中關(guān)關(guān)村、亞亞運(yùn)村及中央商商務(wù)區(qū)雙項(xiàng)區(qū)域域職業(yè)類(lèi)別別：大型企業(yè)業(yè)的高級(jí)級(jí)決策層層＼駐華華外企高高層藝術(shù)界知知名人士士＼中型型私人企企業(yè)主政府機(jī)關(guān)關(guān)高級(jí)公公務(wù)員＼＼具有戰(zhàn)戰(zhàn)略眼光光的投資資者高等專(zhuān)業(yè)業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)人人員＼?chē)?guó)國(guó)際自由由職業(yè)者者57但并不是是所有的的中產(chǎn)階階級(jí)都購(gòu)購(gòu)買(mǎi)別墅墅自由、平平等、個(gè)個(gè)性精英主義義、理想想主義精致生活活的情調(diào)調(diào)、國(guó)際際化的貴貴族向往往是他們的的階層符符號(hào)58中產(chǎn)階級(jí)級(jí)上中中中下中11000-150008000-110006000-8000現(xiàn)居物業(yè)業(yè)價(jià)格（元/平平方米））分類(lèi)對(duì)于中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)的的描述,我們僅僅從現(xiàn)居居物業(yè)形形態(tài)進(jìn)行行簡(jiǎn)單分分析目前擁有有物業(yè)價(jià)價(jià)值超過(guò)過(guò)200萬(wàn)左右右59主要特征征:第一次別別墅置業(yè)業(yè)者公寓別墅類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品第N次置置業(yè)者目前擁有有物業(yè)價(jià)價(jià)值超過(guò)200萬(wàn)左左右市場(chǎng)因素素:物業(yè)升級(jí)級(jí)(并非非跳級(jí))面積增長(zhǎng)長(zhǎng)1.5-2倍價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)1.5-2倍尤其對(duì)于于一次置置業(yè)別墅墅的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者而言言，設(shè)計(jì)計(jì)合理、、細(xì)節(jié)出眾眾的小面面積低總總價(jià)的別別墅社區(qū)區(qū)將成為為其首選選。60別墅特有有的空間間感受交通便利利配套套齊全國(guó)際化大大環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)性?xún)r(jià)比戶(hù)型舒適適前瞻的投投資價(jià)值值及物業(yè)業(yè)本身的的升值潛潛力主力客群群心中的的別墅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)?61注重居住環(huán)境境的自然然環(huán)境、、景觀特特色、園園林綠化化和園藝藝設(shè)計(jì)的的特點(diǎn)；；注重社區(qū)的整整體形象象，尋求求同質(zhì)素素人群居居住的氛氛圍，滿(mǎn)滿(mǎn)足身份份的尊崇崇感及及部分社社交需求求；注重產(chǎn)品的個(gè)個(gè)性化設(shè)設(shè)計(jì)，滿(mǎn)滿(mǎn)足個(gè)人人理想化化的追求求；注重產(chǎn)品的綜綜合素質(zhì)質(zhì)、規(guī)劃劃水平、、獨(dú)特的的產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)及高高檔環(huán)保保材料的的運(yùn)用要要求較高高；注重居住的功功能性、、實(shí)用性性，追求求獨(dú)立的的空間感感；注重社區(qū)配套套設(shè)施的的完善性性、要求求有高水水平的服服務(wù)質(zhì)素素；注重投資環(huán)境境，重視視項(xiàng)目及及區(qū)域未未來(lái)升值值空間，，希望有有異域文文化入主主，深化化國(guó)際氛氛圍。標(biāo)準(zhǔn)決定定了客層層的置業(yè)業(yè)取向62主力客群群初步分分析結(jié)論論中產(chǎn)階級(jí)級(jí)的中層層\上層層人士現(xiàn)已擁有有超過(guò)200萬(wàn)萬(wàn)以上的的物業(yè)有著對(duì)自自然情節(jié)節(jié)的追求求希望對(duì)于于物業(yè)的的合理升升級(jí)區(qū)域投資資者第一次別別墅置業(yè)業(yè)者63滿(mǎn)足都市市情節(jié)后后,對(duì)于于自然情情節(jié)的追追求心理需求求補(bǔ)充:64心理需求求決定客客層的精精神取向向區(qū)域的名名門(mén)世家家情結(jié)及及圈層觀觀念嚴(yán)重重多是企業(yè)業(yè)家一代代、二代代，是““白手起起家”的的新富豪豪階層，，具有國(guó)國(guó)際化的的文化背背景，具具有平和和、內(nèi)斂斂的氣質(zhì)質(zhì)特征，，重視家庭庭、家族族的提升升和發(fā)展展，注重重子女女的成成長(zhǎng)與與教育育環(huán)境境，希希望父父母享享有完完美的的物質(zhì)質(zhì)與精精神生生活，，除了財(cái)財(cái)富基基礎(chǔ)，，更希希望以一種種文化化藝術(shù)術(shù)的傳傳承成為維維系世世家延延續(xù)和和發(fā)展展的重重要紐紐帶。。能夠夠在時(shí)時(shí)間脈脈絡(luò)的的延續(xù)續(xù)中，，沉淀淀、錘錘煉出出豪門(mén)門(mén)風(fēng)范范。65自信樂(lè)樂(lè)觀富于挑挑戰(zhàn)精神享受生生活與與親情情追求悠悠閑的的生活活狀態(tài)態(tài)對(duì)文學(xué)學(xué)、藝藝術(shù)有有特殊殊愛(ài)好好，喜喜歡創(chuàng)意人人生有較強(qiáng)強(qiáng)的虛榮心心將必要要的享享受視視為某某種得得體的的休息息喜歡自自由的的個(gè)人人天地地對(duì)家庭庭有深深切的的責(zé)任感感66(項(xiàng)目目分析析)A/項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)層層B/障障礙層層提煉及及匯總總絕對(duì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值體體系67A/優(yōu)優(yōu)勢(shì)層層68區(qū)域及及交通通位置置：：中央央別墅墅區(qū)與與亞北北別墅墅區(qū)交交匯處處交通通：：距京京承路路后沙沙峪出出口5分鐘鐘車(chē)程程，位位于中中央別別墅區(qū)區(qū)西大大門(mén)，，緊鄰鄰第二二機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速速路，，機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速速、京京承高高速、、第二二條機(jī)機(jī)場(chǎng)高高速路路網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)景觀觀：：南臨臨羅馬馬湖，，區(qū)域域水系系景觀觀豐富富配套套：：周邊邊區(qū)域域成熟熟，較較多國(guó)國(guó)際學(xué)學(xué)校，，距順順義國(guó)國(guó)際學(xué)學(xué)校３３分鐘鐘，德德威國(guó)國(guó)際學(xué)學(xué)校地貌貌：：周邊邊樹(shù)木木較多多，項(xiàng)項(xiàng)目私私密性性較強(qiáng)強(qiáng)69產(chǎn)品路網(wǎng):進(jìn)端端路設(shè)設(shè)計(jì)較較為合合理,別墅墅入口口不臨臨主路路,私私密性性較強(qiáng)強(qiáng)。下沉式式步出出庭院院的設(shè)設(shè)計(jì)，，在聯(lián)聯(lián)排上上較為為少見(jiàn)見(jiàn)。成成為本本案特特色。。規(guī)劃建建議：：盡可能能將聯(lián)聯(lián)排別別墅后后庭院院劃歸歸每戶(hù)戶(hù)所有有，減減少后后園之之間的的公共共空間間，只只保留留物業(yè)業(yè)的維維修通通道，，這樣樣即可可保證證居住住私密密感受受，更更可提提升部部分單單位總總價(jià)及及賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)70戶(hù)型立體多多庭院院設(shè)計(jì)計(jì)獨(dú)特的的步出出式庭庭院，，全采采光地地下室室地下空空間層層高超超過(guò)2.8米中西廚廚設(shè)計(jì)計(jì)，成成為首首層的的亮點(diǎn)點(diǎn)前后雙雙客廳廳及中中部餐餐廳71隨機(jī)抽抽取23號(hào)號(hào)樓為為例步出式式景觀觀層(地下下一層層)72隨機(jī)抽抽取23號(hào)號(hào)樓為為例迎賓禮禮儀層層(首層層)73隨機(jī)抽抽取23號(hào)號(hào)樓為為例生活層層(二層層)74隨機(jī)抽抽取23號(hào)號(hào)樓為為例主臥層層(三層層)75B/障障礙層層目前本本案所所處區(qū)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)較較少,需做做較多多區(qū)域域預(yù)熱熱容積率率高二期用用地目目前未未定公寓部部分市市場(chǎng)接接受度度存在在一定定影響響戶(hù)型大大進(jìn)深深產(chǎn)生生中部部黑空空間戶(hù)型面面寬小小,部部分次次臥面面寬僅僅為3.3米,部分分臥室室采光光不足足主臥空空間分分配不不合理理,部部分主主臥開(kāi)開(kāi)門(mén)太太多影影響空空間布布局部分邊邊單位位首層層設(shè)計(jì)計(jì)不合合理,客廳廳過(guò)大大,首首層客客臥面面積太太小中原將將利用用本身身資源源全程程跟進(jìn)進(jìn)產(chǎn)品品調(diào)整整76第二部部分全全案營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略基基本觀觀點(diǎn)產(chǎn)品核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力︱產(chǎn)產(chǎn)品傳傳播定定位︱︱營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)傳播播策略略︱執(zhí)執(zhí)行思思考77源于產(chǎn)品品及客群群，引發(fā)發(fā)的價(jià)值值觀聯(lián)想想(產(chǎn)品核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力)78環(huán)境價(jià)值值產(chǎn)品核心心競(jìng)爭(zhēng)力力歸納文化價(jià)值值建筑價(jià)值值配套價(jià)值值區(qū)域環(huán)境境：中央央別墅區(qū)區(qū)獨(dú)特的的區(qū)域特特征，投投資性及及成熟的的國(guó)際化化氛圍。。本案作作為中央央別墅區(qū)區(qū)西大門(mén)門(mén)，獨(dú)攬攬三條高高速路，，容納東東\西兩兩大商務(wù)務(wù)區(qū)域。。自然環(huán)境境：羅馬馬湖與項(xiàng)項(xiàng)目所在在地極富富可塑性性的地段段。立體庭院院步出式主主院落多種建筑筑風(fēng)格不遜色于于獨(dú)棟別別墅的戶(hù)戶(hù)型布局局產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)的二次次建設(shè)區(qū)域大配配套：成熟的中中央別墅墅區(qū)氛圍圍國(guó)際學(xué)校校區(qū)域小配配套：會(huì)所羅馬湖利利用建筑文化化細(xì)節(jié)建筑筑與裝飾飾性藝術(shù)術(shù)的融合合artd'eco建筑藝術(shù)術(shù)的融合合性格明確確的空間間使用客群文化化本區(qū)域所所獨(dú)特的的創(chuàng)富膜膜拜,客客群的國(guó)國(guó)際化價(jià)價(jià)值趨向向79(初步提提純產(chǎn)品品傳播定定位)構(gòu)建階層層意志與與建筑意意志的全全息對(duì)應(yīng)應(yīng)80前部產(chǎn)品品及客群群關(guān)鍵詞詞回顧：：羅馬湖景景觀、三三大高速速交集規(guī)劃水景景、中央央別墅區(qū)區(qū)國(guó)際的的成熟氣氣質(zhì)中產(chǎn)階級(jí)級(jí)、圈層層觀念81湖畔貴族族瑞士日內(nèi)內(nèi)瓦湖畔畔的名士士聚集，，德國(guó)天天鵝湖畔畔的王公公貴胄意大利科科莫湖畔畔的經(jīng)典典傳奇，，美國(guó)華華盛頓湖湖畔的商商業(yè)巨子子·······他們不因因湖水而而眾人皆皆知卻因居者者而名動(dòng)動(dòng)天下有幸“阿阿凱笛亞亞”亦將將如此中央別墅墅區(qū)最美美的一方方湖景也形成了了一個(gè)獨(dú)獨(dú)特的湖湖畔圈層層82中央別墅墅區(qū)唯一一的湖水水也即將成成為中央央別墅區(qū)區(qū)風(fēng)景的的中心中央別墅墅區(qū)大美美之地83勾勒一個(gè)個(gè)故事性性、烏托托邦式的的“未來(lái)來(lái)生活””，原味味呈現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目核心心價(jià)值及及階層小小我世界界，給予予觀者內(nèi)內(nèi)心最近近距離、、最意外外、現(xiàn)實(shí)實(shí)與夢(mèng)想想交叉的的貴族生生活，打打造“中中央別墅墅區(qū)最美美的景觀觀產(chǎn)品””。“生活+舞臺(tái)戲戲劇劇+場(chǎng)景景”的湖湖畔景觀觀盛宴傳播調(diào)性性84初步傳播播核心下下的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)傳播策策略85為阿凱笛笛亞量身身而造的的營(yíng)銷(xiāo)策策略以品牌獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品品的高度度及手法法最大限度度的提升升產(chǎn)品形形象力86執(zhí)行思考考(A\傳傳播執(zhí)行行B\推盤(pán)節(jié)節(jié)點(diǎn))87A\傳播播執(zhí)行傳播思路路︱傳播執(zhí)執(zhí)行框架架88傳播思路路89市場(chǎng)及客客群的分分析決定定了獨(dú)特特的思路路“雙路線線”互補(bǔ)補(bǔ)共進(jìn)的的推廣方方式90雙路線即即：1\針對(duì)對(duì)投資客客群進(jìn)行行傳播2\針對(duì)對(duì)自住客客群提升升整體產(chǎn)產(chǎn)品形象象進(jìn)行廣廣域傳播播(通過(guò)價(jià)價(jià)值觀提提升項(xiàng)目目美譽(yù)度度及知名名度)采用雙線線同時(shí)啟啟動(dòng)共同同推進(jìn)并形成全全面互動(dòng)動(dòng)的策略略911\針對(duì)對(duì)投資客客群進(jìn)行行傳播即針對(duì)投投資及租租賃客戶(hù)戶(hù)進(jìn)行有有效傳播播92主題租賃賃代理活活動(dòng)：世界精英英共享ＣＣＶＤ，，代理行行推介中原將利利用本身身業(yè)內(nèi)資資源進(jìn)行租賃賃市場(chǎng)整整合,建建立項(xiàng)目目專(zhuān)屬之之租賃渠渠道平臺(tái)臺(tái)活動(dòng)邀請(qǐng)請(qǐng)對(duì)象：：仲量聯(lián)行行/世邦邦魏理仕仕/第一一太平戴戴維斯/高力國(guó)國(guó)際等區(qū)區(qū)域內(nèi)活活躍的租租賃經(jīng)紀(jì)紀(jì)單位活動(dòng)內(nèi)容容及意義義：推介產(chǎn)品品發(fā)布現(xiàn)現(xiàn)階段項(xiàng)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)點(diǎn)和利好好信息。。進(jìn)一步步帶動(dòng)租租賃市場(chǎng)場(chǎng)，塑造造區(qū)域內(nèi)內(nèi)首席熱熱租大盤(pán)盤(pán)之態(tài)勢(shì)勢(shì)，作用用于銷(xiāo)售售達(dá)成93投資客自住客投資主線線吸引項(xiàng)目發(fā)展展成熟達(dá)成熱銷(xiāo)銷(xiāo)狀態(tài)吸引人氣旺盛盛賣(mài)場(chǎng)熱烈烈賣(mài)場(chǎng)氛圍圍更加熱熱烈投資客明明智的投投資行為為使項(xiàng)目達(dá)達(dá)成被京京城買(mǎi)家家追捧之之勢(shì)督促自住住客完成成二次投投資行為為自住客增加項(xiàng)目發(fā)展成熟良性影響投資客追加購(gòu)買(mǎi)以租帶售942\針對(duì)自住住客群提升整整體產(chǎn)品形象象進(jìn)行廣域傳播播(通過(guò)價(jià)值觀觀提升項(xiàng)目美美譽(yù)度及知名名度)即針對(duì)整盤(pán)進(jìn)進(jìn)行形象推廣廣95整體行銷(xiāo)體系系將根據(jù)以渠渠道行銷(xiāo)及PR為核心,廣告及賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)行銷(xiāo)為輔助助的綜合行銷(xiāo)銷(xiāo)通路.終端渠道PR廣告賣(mài)場(chǎng)核外圍體系外圍體系心系體租賃96利用中原優(yōu)勢(shì)勢(shì)打造專(zhuān)屬渠渠道行銷(xiāo)傳播播通路第一步、細(xì)分分鎖定15類(lèi)類(lèi)目標(biāo)終端人人群第二步、搭建建終端人群渠渠道第三步、終端端客群溝通97第一步、細(xì)分分鎖定15類(lèi)類(lèi)目標(biāo)終端人人群981、高端會(huì)所所VIP成員員如：京城四大大會(huì)所會(huì)員———長(zhǎng)安俱樂(lè)樂(lè)部、中國(guó)會(huì)會(huì)、美洲會(huì)、、京城俱樂(lè)部部2、高爾夫俱俱樂(lè)部會(huì)員如：華彬高爾爾夫俱樂(lè)部、、華堂高爾爾夫俱樂(lè)部等等3、高檔車(chē)如如奔馳、寶馬馬、奧迪等的的車(chē)主4、、奢奢侈侈品品如如名名表表、、珠珠寶寶的的VIP客客戶(hù)戶(hù)5、、海海外外商商會(huì)會(huì)關(guān)關(guān)系系網(wǎng)網(wǎng)如：：德德國(guó)國(guó)商商會(huì)會(huì)、、意意大大利利商商會(huì)會(huì)、、美美國(guó)國(guó)商商會(huì)會(huì)、、香香港港商商會(huì)會(huì)等等6、、外外企企及及使使館館關(guān)關(guān)系系網(wǎng)網(wǎng)如：：FESCO7、、中中上上階階層層會(huì)會(huì)所所、、俱俱樂(lè)樂(lè)部部如：：綠綠領(lǐng)領(lǐng)俱俱樂(lè)樂(lè)部部8、、公公務(wù)務(wù)、、頭頭等等倉(cāng)倉(cāng)VIP客客戶(hù)戶(hù)999、、高高等等教教育育關(guān)關(guān)系系網(wǎng)網(wǎng)如：：EMBA同同學(xué)學(xué)會(huì)會(huì)、、歐歐美美同同學(xué)學(xué)會(huì)會(huì)等等10、、特特定定行行業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)系系網(wǎng)網(wǎng)如：：新新聞聞媒媒體體界界、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)界界、、文文藝藝界界、、IT業(yè)業(yè)界界11、、高高端端女女子子會(huì)會(huì)所所、、俱俱樂(lè)樂(lè)部部如：：闊闊太太太太俱俱樂(lè)樂(lè)部部12、、高高端端物物業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)主主圈圈子子如：：市市區(qū)區(qū)高高檔檔公公寓寓業(yè)業(yè)主主順義義、、昌昌平平、、京京西西等等高高檔檔別別墅墅區(qū)區(qū)業(yè)業(yè)主主13、、金金融融、、流流通通領(lǐng)領(lǐng)域域金金卡卡及及VIP卡卡持持有有者者如：：各各大大銀銀行行金金卡卡、、VIP卡卡卡卡主主14、、高高端端寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓商商圈圈如：：CBD、、CBD輻輻射射區(qū)區(qū)、、中中關(guān)關(guān)村村、、燕燕莎莎、、亞亞奧奧、、望望京京、、上上地地等等商商務(wù)務(wù)板板塊塊15、、行行業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)及及會(huì)會(huì)展展如：：珠珠寶寶協(xié)協(xié)會(huì)會(huì)100第二步、、搭建終終端人群群渠道101全面對(duì)應(yīng)應(yīng)15類(lèi)主流人人群以五大行行銷(xiāo)通路路整合搭建建本案行行銷(xiāo)聯(lián)合合體系102渠道廣告告PR賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)直投名錄外場(chǎng)硬廣軟宣媒體外圍內(nèi)部外展現(xiàn)場(chǎng)縱向行銷(xiāo)銷(xiāo)聯(lián)合行銷(xiāo)體系系之核心心租賃銷(xiāo)售工具具直投會(huì)刊夾帶帶直投媒體夾帶帶直投會(huì)刊廣告告直投高檔物業(yè)業(yè)主名錄中原寫(xiě)字樓及外店資源借勢(shì)中央別墅區(qū)國(guó)際學(xué)校校日祥廣場(chǎng)場(chǎng)依托羅馬湖資源各類(lèi)會(huì)展展及外埠展展場(chǎng)售樓處及樣板區(qū)區(qū)中原租賃賃市場(chǎng)資源源103以上，反反映了以“渠道道”為發(fā)發(fā)端、PR為重重點(diǎn)，廣告、賣(mài)賣(mài)場(chǎng)與租租賃為輔的整合行行銷(xiāo)體系系該行銷(xiāo)體體系充分分調(diào)動(dòng)中中原整體體資源架架構(gòu)利用強(qiáng)大大的互補(bǔ)補(bǔ)完善功功能以及比之之傳統(tǒng)銷(xiāo)銷(xiāo)售方式式，更為為高效低低成本運(yùn)運(yùn)作的特特征104利用整體體銷(xiāo)售與與推廣事事件的協(xié)協(xié)調(diào)與合合作，建建立強(qiáng)大的互補(bǔ)補(bǔ)完善性性名錄錄直投投外場(chǎng)場(chǎng)利用渠道道行銷(xiāo)，，變被動(dòng)為為主動(dòng)精準(zhǔn)接近近并拉動(dòng)動(dòng)終端實(shí)現(xiàn)廣度度及深度度的溝通通與傳播播，更利于終終端群體體人脈及及口碑的的循環(huán)再再生主動(dòng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并識(shí)別別終端，，迅速實(shí)實(shí)現(xiàn)信息息的精準(zhǔn)準(zhǔn)溝通廣告及賣(mài)賣(mài)場(chǎng)，作作為產(chǎn)品品及形象象載體，，達(dá)成對(duì)對(duì)直投、、直銷(xiāo)等等行銷(xiāo)方方式的補(bǔ)補(bǔ)充及拓拓展。PR，根根據(jù)渠道道數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)及研判判，主動(dòng)動(dòng)接近終終端PR，基基于銷(xiāo)售售效果，，實(shí)施專(zhuān)專(zhuān)向定制制互動(dòng)式式深入溝溝通105精準(zhǔn)傳達(dá)達(dá)．密密集攻勢(shì)勢(shì)．廣廣度關(guān)注注．深深度了解解．高高度美譽(yù)譽(yù)渠道實(shí)施施目標(biāo)106行銷(xiāo)渠道道應(yīng)用一一覽107傳播執(zhí)行行108推廣調(diào)性性一、著重重突出價(jià)價(jià)值感、、樹(shù)立差差異度——營(yíng)造湖畔畔貴族領(lǐng)領(lǐng)地感（規(guī)避區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)及同類(lèi)類(lèi)型產(chǎn)品品品質(zhì)差差等不利利因素。。利用直直接有效效的推廣廣媒介手手段，有有效達(dá)成成銷(xiāo)售，，成為凌凌駕于同同類(lèi)產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)之上上營(yíng)造獨(dú)獨(dú)特傳播播渠道。。）二、塑造造中央別別墅區(qū)主主流產(chǎn)品品形象109立體式縱縱深傳播播整合媒體體資源細(xì)化推廣廣策略媒介執(zhí)行行110綜合合運(yùn)運(yùn)用用五五大大優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)媒媒體體，，構(gòu)構(gòu)筑筑以以戶(hù)戶(hù)外外,網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)為為主主,渠渠道道媒媒體體為為輔輔.平面面媒媒體體選選擇擇，，避避免免過(guò)過(guò)多多利利用用主主流流大大眾眾媒媒體體，，可可著著重重專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)、、時(shí)時(shí)尚尚類(lèi)類(lèi)及及財(cái)財(cái)經(jīng)經(jīng)類(lèi)類(lèi)雜雜志志類(lèi)類(lèi)媒媒體體軟軟性性投投放放，，同同時(shí)時(shí)可可考考慮慮選選擇擇航航機(jī)機(jī)類(lèi)類(lèi)雜雜志志及及少少量量海海外外媒媒體體實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目前前期期造造勢(shì)勢(shì)目目的的于實(shí)實(shí)力力區(qū)區(qū)域域洽洽商商戶(hù)戶(hù)外外媒媒體體（（東東北北三三/四四環(huán)環(huán)、、CBD、、CVD）），，確確保?？涂蛻?hù)戶(hù)群群長(zhǎng)長(zhǎng)久久關(guān)關(guān)注注網(wǎng)絡(luò)絡(luò)宣宣傳傳充充分分利利用用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)炒炒做做新新聞聞、、舉舉辦辦論論壇壇和和活活動(dòng)動(dòng)的的同同時(shí)時(shí)，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目相相關(guān)關(guān)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)資資信信的的更更新新必必須須及及時(shí)時(shí)111傳播播活活動(dòng)動(dòng)執(zhí)執(zhí)行行112全程程主主題題式式活活動(dòng)動(dòng)策策略略配合合推推廣廣主主題題的的深深入入,除除舉舉行行常常規(guī)規(guī)產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)\開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)\樣樣板板間間開(kāi)開(kāi)售售等等活活動(dòng)動(dòng)外外,配配合合項(xiàng)項(xiàng)目目主主題題推推出出系系列列的的參參與與式式活活動(dòng)動(dòng).利用用項(xiàng)項(xiàng)目目附附近近羅馬馬湖湖自自然然資資源源,建建立立項(xiàng)項(xiàng)目目專(zhuān)專(zhuān)屬屬活活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所所(具具體體建建議議見(jiàn)見(jiàn)后后部部銷(xiāo)銷(xiāo)售售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)建建議議)113活動(dòng)動(dòng)類(lèi)類(lèi)型型舉舉例例水之之舞舞————熱熱情情奔奔放放的的風(fēng)風(fēng)情情舞舞蹈蹈表表演演及及交交際際舞舞教教習(xí)習(xí)；；豪情情之之夜夜————仿仿摩摩納納哥哥之之場(chǎng)場(chǎng)景景的的游游戲戲、、娛娛樂(lè)樂(lè)；；路易易王王朝朝————軒軒尼尼詩(shī)詩(shī)、、拿拿破破侖侖等等名名酒酒品品鑒鑒；；名香香品品鑒鑒————頂頂級(jí)級(jí)雪雪茄茄品品鑒鑒；；王者者雄雄風(fēng)風(fēng)————賓賓利利、、保保時(shí)時(shí)捷捷、、法法拉拉利利、、瑪瑪薩薩拉拉帝帝等等名名車(chē)車(chē)激激賞賞；；暗夜夜光光輝輝————湖湖畔畔焰焰火火晚晚會(huì)會(huì)；；時(shí)間間之之舞舞————名名表表及及古古董董表表品品鑒鑒；；流光光霓霓裳裳————名名酒酒品品鑒鑒聯(lián)合合國(guó)國(guó)際際學(xué)學(xué)校校的的親親子子活活動(dòng)動(dòng)114（爭(zhēng)爭(zhēng)取取品品牌牌資資源源））115豪情情之之夜夜———美美國(guó)國(guó)拉拉斯斯威威加加斯斯場(chǎng)場(chǎng)景景再再現(xiàn)現(xiàn)“生生活活．．游游戲戲．．社社交交””———富富豪豪游游戲戲尊尊貴貴價(jià)價(jià)值值。。更更可可以以籌籌碼碼的的形形式式贏贏取取折折扣扣116古董董鑒鑒賞賞及及拍拍賣(mài)賣(mài)會(huì)會(huì)117國(guó)際際學(xué)學(xué)校校親親子子活活動(dòng)動(dòng)118名表表古古董董表表品品鑒鑒119B\推推盤(pán)盤(pán)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)1201、、內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)所所需需軟軟硬硬件件條條件件2、、內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)執(zhí)執(zhí)行行體體系系準(zhǔn)準(zhǔn)備備3、、開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)所所需需軟軟硬硬件件條條件件確定定內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)及及開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)之之前前提提1211、、內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)所所需需軟軟硬硬件件條條件件A、、工工地地條條件件除樣樣板板區(qū)區(qū)外外其其他他區(qū)區(qū)域域開(kāi)開(kāi)始始施施工工施工工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行行美美化化包包裝裝，，使使銷(xiāo)銷(xiāo)售售及及接接待待場(chǎng)場(chǎng)地地不不受受施施工工影影響響B(tài)、、售售樓樓處處接接待待硬硬件件條條件件售樓樓處處家家具具及及配配飾飾到到位位，，滿(mǎn)滿(mǎn)足足接接待待客客戶(hù)戶(hù)的的各各項(xiàng)項(xiàng)功功能能售樓樓處處四四邊邊園園林林綠綠化化及及地地面面鋪鋪裝裝完完成成，，安安排排充充足足的的停停車(chē)車(chē)位位區(qū)域域包包裝裝完完成成園區(qū)區(qū)大大門(mén)門(mén)入入口口的的裝裝修修裝裝飾飾完完畢畢，，從從大大門(mén)門(mén)口口至至售售樓樓處處的的道道路路兩兩側(cè)側(cè)的的綠綠化化及及氣氣氛氛營(yíng)營(yíng)造造完完成成。。122C、、樣樣板板區(qū)區(qū)接接待待條條件件樣板板區(qū)區(qū)的的外外立立面面施施工工裝裝修修完完畢畢,雙雙拼拼進(jìn)進(jìn)入入內(nèi)內(nèi)部部裝裝修修樣板板區(qū)區(qū)的的綠綠化化、、園園林林營(yíng)營(yíng)造造基基本本完完工工，，最最少少要要完完成成別別墅墅面面向向售售樓樓處處一一側(cè)側(cè)河河岸岸的的綠綠化化，，及及售售樓樓處處通通往往樣樣板板間間步步行行道道路路的的鋪鋪裝裝避免免樣樣板板間間內(nèi)內(nèi)裝裝修修施施工工與與銷(xiāo)銷(xiāo)售售看看樓樓的的沖沖突突D、、銷(xiāo)銷(xiāo)售售道道具具準(zhǔn)準(zhǔn)備備園區(qū)區(qū)沙沙盤(pán)盤(pán)及及別別墅墅模模型型到到位位接待待樓樓書(shū)書(shū)印印刷刷完完成成現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)收收銀銀系系統(tǒng)統(tǒng)，，包包括括：：現(xiàn)現(xiàn)金金支支票票存存放放、、信信用用卡卡及及借借記記卡卡聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)電話話、、互互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)、、局局域域網(wǎng)網(wǎng)的的開(kāi)開(kāi)通通使使用用1232、、內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)執(zhí)執(zhí)行行體體系系準(zhǔn)準(zhǔn)備備1、、客客戶(hù)戶(hù)積積累累及及研研究究。。包包括括：：客客戶(hù)戶(hù)認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)的的戶(hù)戶(hù)型型意意向向、、房房號(hào)號(hào)意意向向、、認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)心心理理價(jià)價(jià)格格、、交交易易付付款款及及時(shí)時(shí)間間、、裝裝修修要要求求。。2、、總總體體銷(xiāo)銷(xiāo)控控策策略略和和內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)單單位位的的確確定定。。3、、整整體體價(jià)價(jià)格格體體系系及及內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)單單位位價(jià)價(jià)位位的的制制定定。。4、、內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)的的促促銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略及及縮縮短短成成交交時(shí)時(shí)間間的的方方法法。。5、、完完成成銷(xiāo)銷(xiāo)售售人人員員的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售及及接接待待禮禮儀儀培培訓(xùn)訓(xùn)。。6、、統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)范范并并明明確確別別墅墅硬硬件件的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售說(shuō)說(shuō)辭辭、、裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。7、、客客戶(hù)戶(hù)關(guān)關(guān)注注的的其其他他問(wèn)問(wèn)題題的的確確認(rèn)認(rèn)，，包包括括：：交交房房日日期期、、物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司、、管管理理費(fèi)費(fèi)及及會(huì)會(huì)所所費(fèi)費(fèi)用用、、境境內(nèi)內(nèi)外外銀銀行行按按揭揭的的成成數(shù)數(shù)及及利利率率等等。。8、、內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)之之認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)書(shū)書(shū)等等相相關(guān)關(guān)法法律律文文本本9、、選選定定境境內(nèi)內(nèi)外外交交易易律律師師行行，，制制定定誠(chéng)誠(chéng)意意金金、、訂訂金金的的托托管管方方案案1243、、開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)所所需需軟軟硬硬件件條條件件1、、至至少少有有兩兩或或三三個(gè)個(gè)樣樣板板內(nèi)內(nèi)裝裝修修開(kāi)開(kāi)放放2、、社社區(qū)區(qū)正正式式入入口口完完畢畢，，及及通通往往售售樓樓處處的的道道路路兩兩側(cè)側(cè)的的綠綠化化及及氣氣氛氛營(yíng)營(yíng)造造完完成成3、、樣樣板板區(qū)區(qū)與與售售樓樓處處間間的的水水系系部部分分注注水水4、、樣樣板板區(qū)區(qū)與與售售樓樓處處的的外外燈燈光光系系統(tǒng)統(tǒng)交交付付使使用用5、、前前期期內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)達(dá)達(dá)成成預(yù)預(yù)定定的的銷(xiāo)銷(xiāo)售售效效果果6、、預(yù)預(yù)售售證證7、、建建立立認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)的的售售后后服服務(wù)務(wù)隊(duì)隊(duì)伍伍，，市市場(chǎng)場(chǎng)部部、、售售后后服服務(wù)務(wù)部部、、二二次次裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施施工工（（包包括括流流程程））125關(guān)于內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)與與開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)機(jī)由于本案案需要于于前期迅迅速建立立強(qiáng)勢(shì)高高端的產(chǎn)產(chǎn)品形象象,故推出市場(chǎng)場(chǎng)的產(chǎn)品品形象必必然是完完善與準(zhǔn)準(zhǔn)備充足足的，因此無(wú)論論是內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)，，還是公公開(kāi)發(fā)售售，在面面世之際際必須讓讓客戶(hù)及及同行感感受到本本項(xiàng)目的的決心、、信心、、雄心。。1262006.52006.72006.102007.3盛世開(kāi)放放及熱銷(xiāo)銷(xiāo)階段持續(xù)銷(xiāo)售售期尾盤(pán)銷(xiāo)售售期湖畔貴族族名門(mén)會(huì)會(huì)品牌活活動(dòng)事件相關(guān)關(guān)報(bào)道啟啟動(dòng)特色開(kāi)盤(pán)盤(pán)；中原地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)支支持；租賃代理理行平臺(tái)臺(tái)建立租賃支持持海外及異異地營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)整體銷(xiāo)售售率內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)階段營(yíng)銷(xiāo)成本本中原渠道道行銷(xiāo)系系統(tǒng)中原CRM系統(tǒng)統(tǒng)客戶(hù)湖畔體驗(yàn)驗(yàn)中心湖畔貴族族名門(mén)會(huì)會(huì)成立儀儀式產(chǎn)品推介介樣板間開(kāi)開(kāi)放戶(hù)外廣告告；路牌牌；網(wǎng)絡(luò)廣告告DM，直直投報(bào)紙廣告告:北青青；雜志志；軟文文宣傳；；中原特色色營(yíng)銷(xiāo)公關(guān)活動(dòng)動(dòng)常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)方案案時(shí)間規(guī)規(guī)劃客戶(hù)積累累戶(hù)外廣告告；路牌牌；網(wǎng)絡(luò)廣告告DM，直直投雜志；軟軟文宣傳傳；戶(hù)外廣告告；路牌牌；網(wǎng)絡(luò)廣告告雜志；軟軟文宣傳傳；中原地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)支支持；租賃支持持海外及異異地營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)湖畔貴族族名門(mén)會(huì)會(huì)品牌活活動(dòng)事件相關(guān)關(guān)報(bào)道啟啟動(dòng)推盤(pán)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)127對(duì)阿凱笛笛亞構(gòu)想想僅僅是中中原策略略的開(kāi)始始以下是中中原對(duì)于于產(chǎn)品的的一些策策略設(shè)想想128一、傳統(tǒng)統(tǒng)銷(xiāo)售接接待中心心二、私家家會(huì)所式式VIP洽談中中心雙銷(xiāo)售中心概概念129私家會(huì)所式VIP洽談中中心利用項(xiàng)目與羅羅馬湖之間先先天自然優(yōu)勢(shì)勢(shì)顛覆傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)觀念的賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)體驗(yàn)賣(mài)場(chǎng)包裝的作作用在于以特特定的場(chǎng)所體體驗(yàn)為產(chǎn)品代代言，從而給予訪者者強(qiáng)烈的產(chǎn)品品認(rèn)知。賣(mài)場(chǎng)的作用在在于以非凡的的場(chǎng)所精神，，強(qiáng)烈體現(xiàn)特特殊的建筑價(jià)價(jià)值及客層價(jià)價(jià)值130產(chǎn)生阿凱笛亞亞賣(mài)場(chǎng)包裝的的整體考慮：：1、顛覆傳統(tǒng)統(tǒng)的銷(xiāo)售觀念念，拋棄商業(yè)業(yè)化、定式化化的包裝模式式，以獨(dú)具風(fēng)格及個(gè)個(gè)性化體驗(yàn)的的情景感受給予訪者強(qiáng)烈烈沖擊。2、剔除了展展板、寶麗布布及燈箱等傳傳統(tǒng)材質(zhì)，規(guī)避商業(yè)推銷(xiāo)式功利元素3、應(yīng)具備獨(dú)獨(dú)特而珍貴的的空間氛圍及及別具意味的的場(chǎng)所精神，不僅有清晰晰識(shí)別感，更更使訪者樂(lè)于于停留，從而而成為產(chǎn)品與與訪者之間默默契的風(fēng)景。。131湖畔貴族·名名門(mén)會(huì)阿凱笛亞私家會(huì)館湖畔貴族·名名門(mén)會(huì)活動(dòng)平臺(tái)體驗(yàn)式洽談中心私家會(huì)所式VIP洽談中中心132建議充分利用用區(qū)域羅馬湖湖資源，在羅羅馬湖沿岸建建立湖畔生活活的全新體驗(yàn)驗(yàn)館．前期可用于銷(xiāo)銷(xiāo)售洽談，活活動(dòng)系統(tǒng)平臺(tái)臺(tái)后期可作為項(xiàng)項(xiàng)目為客戶(hù)而而設(shè)的私人會(huì)會(huì)館，推廣中中亦可出現(xiàn)雙雙會(huì)所的新賣(mài)賣(mài)點(diǎn)133產(chǎn)品二次建設(shè)設(shè)構(gòu)想根據(jù)推廣思路路,為提升產(chǎn)品附附加值,提提出產(chǎn)品二次次建設(shè)的假設(shè)設(shè)134“artd'eco成品別墅”概概念135artd'eco(藝術(shù)裝飾主主義)一詞源自于1925年法法國(guó)巴黎舉辦辦的“Exposition

Internationades

Arts

DecoratifsIndustriels

etModernes”（現(xiàn)代工業(yè)裝裝飾藝術(shù)國(guó)際際博覽會(huì)）以一種積極的的態(tài)度從機(jī)械械文明中吸取取精華通過(guò)新的造型型、艷麗奪目目的色彩，以以及豪華材料料的運(yùn)用成為一種摩登登藝術(shù)的符號(hào)號(hào)體現(xiàn)出時(shí)代的的特征被迅速速推廣到歐洲洲以及大西洋洋彼岸。136概念解析：所謂artd'eco成品別墅的的內(nèi)涵包括幾幾方面特性：：1、成品精神神：即指本項(xiàng)目的的內(nèi)裝修與家家私裝飾并重重。成品在某種意意義上可以滿(mǎn)滿(mǎn)足投資客最最大限度降低低成本的要求求。減少了業(yè)業(yè)主修飾的時(shí)時(shí)間與金錢(qián)。。減少回報(bào)時(shí)時(shí)間，提高投投資回報(bào)率。。2、實(shí)用性：：即，注重家私私配置與裝修修風(fēng)格的實(shí)用用性，規(guī)避日日常所售別墅墅的裝修奢豪豪卻無(wú)用的問(wèn)問(wèn)題。3、高性?xún)r(jià)比比：即量體裁衣，，在充分了解解客戶(hù)心理及及需求的前提提下制作客戶(hù)戶(hù)即潛在客戶(hù)戶(hù)愿意接受的的內(nèi)裝風(fēng)格和和家私設(shè)置。。137108件ARTD‘ECO家私菜菜單(附加值建議議)利用可自選家家私搭配組合合產(chǎn)生性格突突出的別墅成成品：設(shè)置自選模式式（階梯式菜菜單組合）選選擇裝修及家家私，可按客客戶(hù)喜好自行行搭配家私組組合；以簡(jiǎn)單單的參與模式式強(qiáng)化別墅的的私有專(zhuān)屬形形式。避免常常見(jiàn)的自帶精精裝修居住空空間雷同現(xiàn)象象。138ARTD‘‘ECO樣板間配飾風(fēng)風(fēng)格建議聘請(qǐng)如:VERSACE\CHANEL\ARMANI等等國(guó)際奢侈品牌牌設(shè)計(jì)大師參參與樣板間配配飾風(fēng)格,突出別墅主人人自我性格,追求建筑與與人其擁有者者的風(fēng)格聯(lián)系系139名稱(chēng)特色與選材裝飾色調(diào)中國(guó)元素中國(guó)的后古典主義強(qiáng)調(diào)透視，小中見(jiàn)大見(jiàn)圖示風(fēng)格暗140名稱(chēng)特色與選材裝飾色調(diào)風(fēng)情爵士皮制裝飾物為主見(jiàn)圖示風(fēng)格暗141名稱(chēng)特色與選材裝飾色調(diào)淘金時(shí)代以原木與銅制用品為主見(jiàn)圖示風(fēng)格明142名稱(chēng)特色與選材裝飾色調(diào)時(shí)尚宮殿西式的后古典主義多以玻璃與鏡子為裝飾元素見(jiàn)圖示風(fēng)格明

143名稱(chēng)特色與選材裝飾色調(diào)翡冷翠豪華的意式風(fēng)格大量歐式布藝家具的運(yùn)用見(jiàn)圖示風(fēng)格暗

144名稱(chēng)特色與選材裝飾色調(diào)英倫情人強(qiáng)調(diào)色彩與圖案見(jiàn)圖示風(fēng)格亮145第三部分中中原全程護(hù)航航支持系統(tǒng)146中原整合十大大支持體系護(hù)護(hù)航阿凱笛笛亞147１＼明星制行行銷(xiāo)系統(tǒng)２２＼數(shù)據(jù)庫(kù)行行銷(xiāo)系統(tǒng)３３＼寫(xiě)字樓特特色渠道行銷(xiāo)銷(xiāo)系統(tǒng)

４＼＼CRM客戶(hù)分析跟蹤蹤系統(tǒng)

５＼＼異地及海外外行銷(xiāo)系統(tǒng)６６＼租賃市市場(chǎng)占有系統(tǒng)統(tǒng)

７＼門(mén)店店分銷(xiāo)系統(tǒng)８８＼全程專(zhuān)專(zhuān)業(yè)后援團(tuán)９９＼活動(dòng)及及事件行銷(xiāo)系系統(tǒng)10＼賣(mài)場(chǎng)及品牌牌連動(dòng)行銷(xiāo)系系統(tǒng)148１＼明星制行行銷(xiāo)系統(tǒng)作為銷(xiāo)售的實(shí)實(shí)踐及總結(jié)，，中原堅(jiān)信高高端銷(xiāo)售隊(duì)伍伍必將以其隊(duì)隊(duì)伍本身的““精、簡(jiǎn)、專(zhuān)專(zhuān)”及協(xié)同作作戰(zhàn)能力把握握市場(chǎng)，因而而，“明星制制行銷(xiāo)”提倡倡以“最精簡(jiǎn)簡(jiǎn)銷(xiāo)售隊(duì)伍””實(shí)現(xiàn)“最大大化銷(xiāo)售力””中原將利用自自身優(yōu)勢(shì)融會(huì)會(huì)諸多高端地地產(chǎn)銷(xiāo)售精英英組合項(xiàng)目專(zhuān)專(zhuān)屬的銷(xiāo)售攻攻堅(jiān)部隊(duì).149２＼數(shù)據(jù)庫(kù)行行銷(xiāo)系統(tǒng)利用中原強(qiáng)大大的高端市場(chǎng)場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)統(tǒng),建立“一一對(duì)一”的數(shù)數(shù)據(jù)行銷(xiāo)方式式，全面了解解顧客需求和和心理，也使使銷(xiāo)售由單純純的銷(xiāo)售產(chǎn)品品提升到人性性化服務(wù)，疏疏通產(chǎn)品和客客群信息通路路，成為超越越“推銷(xiāo)”的的市場(chǎng)藝術(shù)，，也接近“銷(xiāo)銷(xiāo)售就是溝通通”的真諦。。數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)庫(kù)：：積積累累7萬(wàn)萬(wàn)高高收收入入客客戶(hù)戶(hù)資資料料。。（北北京京23個(gè)個(gè)豪豪宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目及及50多多個(gè)個(gè)高高檔檔公公寓寓、、別別墅墅的的業(yè)業(yè)主主信信息息））150３＼＼寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓特特色色渠渠道道行行銷(xiāo)銷(xiāo)系系統(tǒng)統(tǒng)利用用中中原原獨(dú)獨(dú)特特的的寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓系系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行行渠渠道道行行銷(xiāo)銷(xiāo)1999年年至至2004年年間間，，寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓成成交交量量連連續(xù)續(xù)六六年年位位列列北北京京各各代代理理行行排排名名第第一一151４＼＼CRM客客戶(hù)戶(hù)分分析析跟跟蹤蹤系系統(tǒng)統(tǒng)即時(shí)時(shí)分分析析客客群群變變化化，，第第一一時(shí)時(shí)間間調(diào)調(diào)整整營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略，，降降低低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。152５＼＼異異地地及及海海外外行行銷(xiāo)銷(xiāo)系系統(tǒng)統(tǒng)1．．海海外外銷(xiāo)銷(xiāo)售售渠渠道道的的建建立立2．．香香港港及及異異地地銷(xiāo)銷(xiāo)售售渠渠道道建建立立已經(jīng)經(jīng)在在北北美美洛洛杉杉磯磯、、紐紐約約、、舊舊金金山山等等地地建建立立了了銷(xiāo)銷(xiāo)售售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)同時(shí)時(shí)正正在在歐歐洲洲、、中中東東迪迪拜拜、、澳澳洲洲等等地地建建立立海海外外