某市商業(yè)項目前期定位報告

海南?？谑猩虡I(yè)項目前期定位中原地產(chǎn)︱天津中原物業(yè)顧問有限公司TianJin.02.2011項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議報告思路及目錄商鋪推廣策略商業(yè)部分概念性報告概要發(fā)展戰(zhàn)略——主力店主題特色可出售性靈活性招商策略——分階段招商重點，對于主力店不惜代價，以面積換單價出售策略——不同位置采用不同出售方式選擇最佳出售時機(jī)（確定主力店后）項目定位——中央政務(wù)區(qū)·首席體驗式購物中心

海洋主題StreetMall（街區(qū)購物中心）餐飲娛樂型準(zhǔn)區(qū)域性以品牌超市為核心的購物中心媒介策略——基本沿用外銷媒介策略，內(nèi)外銷主要是推廣主題不同，以大理和昆明為推廣核心區(qū)域，以現(xiàn)場展示，活動營銷，戶外廣告為主要推廣媒介規(guī)劃創(chuàng)新——垂直空間2+1模式水平空間的全街鋪規(guī)劃模式海洋主題的景觀街區(qū)下沉式廣場主入口及中庭負(fù)一層變首層商鋪功能轉(zhuǎn)換的兩種模式（正式與非正式）項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略項目分析——經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)各項指標(biāo)35號地塊36號地塊360136023603占地面積（M2）31491.113976.8715628.2729609.96土地用途商住商住商住二類居住用地使用年限（年）70707070容積率5.62.12.02.0建筑密度≤25%≤25%≤25%≤20%綠地率≥50%≥45%≥45%≥45%建筑限高（≤米）200404050停車位（個）-293312592商業(yè)面積比例（%）30%15%15%

商業(yè)面積（M2）5290544034688

合計商業(yè)面積（M2）619966優(yōu)勢緊鄰未來海口市政府、會展中心，片區(qū)發(fā)展前景較好；有西海岸最具規(guī)模的商業(yè)配套；臨濱海大道、長濱路，有利于商業(yè)開發(fā)。西海岸二線海景資源，屬高檔片區(qū)，片區(qū)消費能力較強；劣勢容積率高，建筑密度低地塊分割嚴(yán)重，規(guī)劃限制條件多區(qū)域目前人口密度較小,商業(yè)氛圍冷清機(jī)會海南國際旅游島-帶來相關(guān)政策利好；東環(huán)鐵路開通-拉近消費距離跨海大橋–提升片區(qū)商業(yè)輻射能力南港碼頭-三港合一帶動片區(qū)商業(yè)發(fā)展盈濱半島-與片區(qū)通車，擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍商業(yè)—商業(yè)片區(qū)發(fā)展日益成熟，商業(yè)互動性威脅海甸島美麗沙商圈形成競爭態(tài)勢片區(qū)商業(yè)用地較多，未來招商壓力較大政府政策性風(fēng)險項目商業(yè)SWOT分析項目關(guān)鍵問題項目所在商圈未來發(fā)展速度的不確定性較大；項目35號地高容積率商業(yè)部分可出售性較差。（一般規(guī)劃層數(shù)較高）項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略解放大同路商圈國貿(mào)、玉沙路商圈海秀東商圈海口三大商圈——海秀東商圈、解放西大同路商圈、國貿(mào)商圈目前，?？谑兄袑儆谑屑壍纳倘τ?個，大小級別依次為：海秀東商圈、解放西大同路商圈、國貿(mào)商圈、。其余的海甸島、秀英、濱海路、龍昆、府城商圈南等都屬于城市片區(qū)級商圈，影響力和輻射力都不及三大商圈。海秀路商圈圈是?？谀四酥梁Ｄ鲜∈∽畲蟮纳躺倘ι倘Ψ治鲋笜?biāo)海秀東商圈1.人口規(guī)模及特征分析海口核心商圈，輻射全市，乃至吸引下屬縣市消費；消費人口年齡22-55歲，教育水平高，收入中上且穩(wěn)定；以公務(wù)員、醫(yī)生、律師、商人等職業(yè)居多。2．經(jīng)濟(jì)狀況分析處于強勢核心商業(yè)地位，大型商場云集，酒店眾多；從業(yè)人員以從商、政府、服務(wù)行業(yè)居多，居民收入兩極化現(xiàn)象明顯，消費能力強弱分化；節(jié)假日消費強、旅游消費多。3．競爭狀況分析同業(yè)競爭激烈，大商場定位雷同，經(jīng)營手段單一，集中在一條街道兩側(cè)，市場相對飽和；專賣店眾多，與商場專柜形成競爭。4．交通條件分析海秀路為?？谑袞|西方向主干道之一，由于規(guī)劃原因，已出現(xiàn)停車場緊缺的現(xiàn)象，各商場相互爭奪車位，車位不足也給消費者驅(qū)車購物帶來不便。5．客流量分析多數(shù)為自身客流，滯留時間較長，目的性強。在節(jié)假日消費相當(dāng)集中，周末的客流量大過平日，晚上的客流量大過白天。6．環(huán)境分析地理位置為絕對的城市中心、商業(yè)旺區(qū)，區(qū)內(nèi)酒店林立，消費場所眾多。7．自身分析中高檔商品聚集，經(jīng)營品種以珠寶、化妝品、服飾、食品、皮具、超市、電腦、電子、通訊等產(chǎn)品為主；賣場設(shè)計布置現(xiàn)代、漂亮，為目前?？谑凶詈茫唤?jīng)營方式上充分利用門前廣場和大型顯示屏，活動促銷頻繁，聚集人氣。8．城市規(guī)劃是政府扶持發(fā)展的商業(yè)區(qū)域，也是發(fā)展最成熟的一個區(qū)域；但由于前期規(guī)劃的缺位，出現(xiàn)了諸如車位、同業(yè)競爭等問題。海秀路商圈圈是?？谀四酥梁Ｄ鲜∈∽畲蟮纳躺倘?，商品品貿(mào)易輻射射范圍涉及及到整個海海南，在海海秀東路一一帶集中了了?？趲讉€個最大的shopingmaill，人流車流流也是最大大的。該商商圈由上世世紀(jì)八十年年代起步，，現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)發(fā)展成熟熟，主力商商業(yè)中心有有明珠廣廣場、DC數(shù)碼城、第第一百貨、、南亞廣場場等。11海秀路商圈圈——南亞廣場南亞廣場項目位于海口市海府路與和平南路的交匯處，商住綜合樓，總25層占地面積23528平方米建筑面積128392平方容積率3.5商業(yè)面積51977平方米商業(yè)層數(shù)5層所處商圈?？谧畲笊倘Ｐ銝|路、明珠商圈，附近常住人口25萬主力店家樂福，2、3層，營業(yè)面積約2萬停車位地上54，地下及立體停車樓約730，總車位約780狀態(tài)?？谧钤绲拇笮统校壳敖?jīng)營狀況良好租金業(yè)態(tài)套數(shù)營業(yè)方式負(fù)一層160-180元/㎡各類服裝、內(nèi)衣、床上用品、家居飾品；75店鋪、柜臺首層200-220元/㎡化妝品珠寶首飾店鋪、柜臺64店鋪、柜臺二層家樂福超市，海口第一家家樂福三層四層餐廳、娛樂城、影院、美容11店鋪、開放式12解放西大同同路商圈分分析解放西、大大同路商圈圈是得勝沙沙、解放路路、新華南南、博愛路路傳統(tǒng)歷史史商業(yè)街區(qū)區(qū)的延伸，，是?？谏躺虡I(yè)的發(fā)源源地，?？诳跉v史最古古老的商圈圈，起源于于上個世紀(jì)紀(jì)初，很多多南洋風(fēng)情情的騎樓街街具有歷史史文化保留留意義，如如新華南的的家電、中中山路的交交電、博愛愛路的小商商品、得勝勝沙的服裝裝，這是我我市的商業(yè)業(yè)文脈和多多年商貿(mào)業(yè)業(yè)的積淀。。這里將來來將被改造造成?？谥髦饕纳虡I(yè)業(yè)步行街。。該商圈主主要的商業(yè)業(yè)中心有友友誼商業(yè)廣廣場、百貨貨大樓、泰泰龍城等。。商圈分析指標(biāo)解放路商圈1．人口規(guī)模及特征分析?？诖渭壣倘?，部分商品具有全市壟斷性地位；消費年齡10-60歲，跨度較大；教育水平參差不齊，收入中等或中低水平，穩(wěn)定性差；以個體戶、學(xué)生、職員、營業(yè)員等為消費主體。2．經(jīng)濟(jì)狀況分析公共文化配套設(shè)施密集，吸引了年輕人消費；小商戶云集，政府再就業(yè)安排渠道之一；居民收入狀況一般，消費能力中等。3．競爭狀況分析新華南電器一條街，博愛路小商品一條街、解放西、得勝沙路服裝鞋包一條街，聚集了大批小商戶，各商戶相互依存，形成了專業(yè)市場格局，占據(jù)了?？谑袎艛嘈缘匚?。4．交通條件分析屬于街區(qū)性質(zhì)，道路縱橫、四通八達(dá)，公交路線發(fā)達(dá)；停車場地有限，僅部分大型商廈有停車場，如多寶利、東方廣場等；區(qū)內(nèi)規(guī)劃有步行街，禁止機(jī)動車進(jìn)入。5．客流量分析客流量大，為自身客流和分享客流；滯留時間長，目的性強，晚上和周末、節(jié)假日相對集中。6．環(huán)境分析歷史悠久的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，位于城市地理中心，建筑陳舊、配套落后，集中大批中小商戶、手工業(yè)者，若不改造發(fā)展前景被限。7．自身分析電器產(chǎn)品聚集，服裝鞋帽以中低檔產(chǎn)品為主，小商品包羅萬象；傳統(tǒng)街鋪形式居多，少數(shù)大型商場多采用柜臺攤檔形式，密集混亂。除電器產(chǎn)品外，很少采用活動促銷經(jīng)營，以議價經(jīng)營為主。8．城市規(guī)劃政府規(guī)劃改造，現(xiàn)狀已遭遇發(fā)展瓶頸，需要科學(xué)的規(guī)劃、建設(shè)和引導(dǎo)。海旅集團(tuán)負(fù)責(zé)的海口騎樓老街項目已完成《?？谀涎篁T樓項目示范區(qū)可行性研究報告》。13解放西大同同路商圈——友誼商業(yè)廣廣場友誼商業(yè)廣場簡述經(jīng)營樓層7層，停車收費，3元一次，以中高檔物品為主、店面大的以保底聯(lián)營的方式出租所處商圈大同路商圈商業(yè)層數(shù)7層停車收費3元一次業(yè)態(tài)租金營業(yè)方式首層名品店、快餐、銀行、珠寶、化妝品、皮鞋、鐘表480-500元/㎡柜臺、商鋪二層各類女裝服飾美容230-280元/㎡柜臺、商鋪三層運動、休閑服裝、戶外用品運動品樂器皮具180元/㎡柜臺、商鋪四層男裝、童裝、極速樂園開放式五層KTV、咖啡廳、餐廳開放式14國貿(mào)商圈分分析——最新的商圈圈國貿(mào)商圈是是近年隨著著海口灣片片區(qū)開發(fā)而而新型的商商圈，也是是海口唯一一的CBD商圈，起源源于九十年年代，近年年新開張的的商業(yè)項目目有：宜欣欣購物廣場場、上邦百百匯城，本本片區(qū)匯集集了海口最最多的娛樂樂場所，是是海口時尚尚文化集散散地。商圈分析指標(biāo)國貿(mào)商圈1．人口規(guī)模及特征分析消費年齡22—60歲，人口密度比海秀路稍遜，教育水平高、收入穩(wěn)定且位于中上水平，職業(yè)以大中公司職員，銀行、證券金融機(jī)構(gòu)職員、律師、商人、教師等居多。2．經(jīng)濟(jì)狀況分析海口CBD，寫字樓密集（玉沙國際、國貿(mào)中心、深發(fā)展大廈、珠江廣場、南洋大廈等等），辦公人群集中，區(qū)內(nèi)有椰樹集團(tuán)，居民收入高，消費能力強，外來人口多，有度假季節(jié)性消費特點。3．競爭狀況分析存在市場空白，但由于目前幾家商場定位雷同，仍競爭激烈；區(qū)內(nèi)餐飲娛樂業(yè)和服務(wù)業(yè)較發(fā)達(dá)，外來人口比較樂于居住在該區(qū)域。4．交通條件分析區(qū)域停車場較多，交通狀況較好，公交線路分布密集。5．客流量分析多為分享客流和派生客流。白天的客流多過晚上、工作日客流多過周末和節(jié)假日，由餐飲娛樂業(yè)和服務(wù)業(yè)帶來的客流較多。6．環(huán)境分析?？谏虅?wù)中心區(qū)域，商務(wù)氣氛濃厚7．自身分析商品經(jīng)營品種多為服裝、家居、珠寶、化妝品等傳統(tǒng)百貨，中等檔次，價格昂貴，賣場布置一般，經(jīng)營手段單一，幾乎沒有促銷活動。8．城市規(guī)劃政治、文化中心、全市的核心區(qū)15國貿(mào)商圈——上邦百匯城城上邦百匯城簡述上邦百匯城位于?？谑旋埲A路，與宜欣廣場相距僅500米，項目占地面積47613㎡，建筑面積93713㎡，商業(yè)面積7.7萬㎡，12000㎡中心廣場，1條步行街，3座主建筑，業(yè)態(tài)分布為主題百貨、電影院、大型餐飲娛樂／KTV／酒吧、休閑特色餐飲、時尚精品購物、家樂福、肯德基等。所處商圈國貿(mào)商圈商業(yè)層數(shù)3-5層1條步行街，3座主建筑占地面積47613㎡建筑面積93713㎡商業(yè)面積7.7萬㎡主力店家樂福，地下1層，租賃面積1.6萬平方停車位地上200，地下350，總車位750租金外圍的商業(yè)樓鋪面90-110元/㎡要求簽兩年，第二年加20%租金外場的地面攤位租金277-333元/㎡，9㎡以內(nèi)經(jīng)營狀態(tài)08年7月開業(yè)，不到一年時間，已經(jīng)成為?？谥饕牟惋?、娛樂、時尚集中地16國貿(mào)商圈——宜欣商業(yè)廣廣場宜欣商業(yè)廣場簡述該項目占地60畝，總體建筑面積10萬平方米，主體建筑面積8.8萬平方米，分為地上5層和地下2層。5層是電影院；4層是潮州菜館和健身中心；3層是休閑及文化用品等；2層為品牌女裝和休閑品牌等；1層設(shè)置銀行、珠寶、化妝品，以及必勝客和肯德基等知名餐飲品牌；負(fù)一層為大潤發(fā)超市，及附屬商業(yè)街；負(fù)二層為停車場，整個面積達(dá)2萬多平方米。所處商圈國貿(mào)商圈商業(yè)層數(shù)6層地下一層，地上5層占地面積60畝建筑面積10萬平方米商業(yè)面積8.8萬平方米主力店大潤發(fā)超市，經(jīng)營于地下一層，營業(yè)面積約2萬停車位地上290，地下170，總車位460業(yè)態(tài)負(fù)二層停車場負(fù)一層大潤發(fā)超市，及附屬商業(yè)街1層銀行、珠寶、化妝品，以及必勝客和肯德基等知名餐飲品牌2層品牌女裝和休閑品牌等3層休閑及文化用品等4層潮州菜館和健身中心5層電影院經(jīng)營狀態(tài)07年開業(yè)，目前大潤發(fā)宜欣店營業(yè)額排大潤發(fā)華南區(qū)營業(yè)額第一，日每平方營業(yè)額50-60元，年營業(yè)額超過3億海口商圈分分析結(jié)論分析結(jié)論——本項目是潛潛在的未來來市級商圈圈但5年內(nèi)區(qū)級商商圈的可能能性較大詳細(xì)研究見見附件：海?？谏倘ρ醒芯繄蟾?doc項目分析商圈分析國內(nèi)外案例例分析項目商業(yè)部部分發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定定位招商策略建建議規(guī)劃創(chuàng)新建建議出售策略建建議商鋪推廣策策略CanalCity日本博多水水城CanalCity日本博多水水城CanalCity日本博多水水城CanalCity日本博多水水城BluewaterShoppingParkBluewaterShoppingParkBluewaterShoppingPark香港朗豪坊坊——天空之城的的中庭設(shè)計計，將顧客客帶到充滿滿迷幻色彩彩的未來世世界“天空之城””是日本新新一代建筑筑師的構(gòu)想想，原意是是有限的室室內(nèi)空間里里，創(chuàng)造無無限的視覺覺舒展空間間。香港朗豪坊坊在“通天天梯”的頂頂端，即在在購物中心心十三樓以以上的天幕幕上，設(shè)置置了一張巨巨大的數(shù)碼碼天幕——全亞洲首創(chuàng)創(chuàng)、長達(dá)138米的類似美美國拉斯維維加斯凱撒撒皇宮的天天幕。朗豪坊擁有有十三層的的商場，這這在購物中中心的經(jīng)營營規(guī)劃中是是不多見的的。當(dāng)商場場的樓層達(dá)達(dá)到一定的的高度如何何將顧客吸吸引上更高高的樓層，，是一門經(jīng)經(jīng)營的哲學(xué)學(xué)，更是一一門經(jīng)營的的科學(xué)。朗朗豪坊在中中庭營造了了“天空之之城”，并并用“通天天梯”吸引引人們往上上走，達(dá)到到促進(jìn)高層層商場經(jīng)營營，實現(xiàn)整整體商業(yè)價價值最大化化的目標(biāo)。。香港朗豪坊坊——天空之城香港朗豪坊坊——天空之城香港朗豪坊坊——天空之城香港朗豪坊坊——天空之城香港朗豪坊坊——天空之城香港朗豪坊坊——天空之城香港青衣城城——海洋主題購購物中心香港青衣城城——海洋主題購購物中心香港青衣城城——海洋主題購購物中心案例:廣州正佳廣廣場定位：亞洲洲第一SHOPPINGMALL(大型綜合購購物娛樂休休閑中心））主題：亞洲洲首席體驗驗之都規(guī)模：占地5.7萬m2，總建42萬平方米；；裙樓商場場30萬平方米（（地上七層層，地下兩兩層半），，除停車場場外純商業(yè)業(yè)面積為22萬平方米；；東塔樓樓為48層五星級酒酒店式公寓寓；西塔樓樓為30層超甲級寫寫字樓。實用率：50％配比：零售、餐飲飲、娛樂產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為52：18：30F1時尚都會中庭，日式料理，大型超市F2潮流天地品牌專賣店，百貨飲食、高檔服飾、精品百貨F3多彩生活婦嬰用品專賣服飾、寵物用品專賣、汽車用品專賣F4動感之都潮流家電、IT產(chǎn)品、運動保健用品。匯集各式嶺南特色的嶺南風(fēng)情街F5繽紛城市家居飾品、文具精品、音像圖書，休閑食品、真冰溜冰場F6美居與美食家具、燈市、主題餐廳F7世紀(jì)歡樂城4維電影院電動游戲世界婚紗禮堂規(guī)劃特色：：劇場式設(shè)設(shè)計、空間間層層遞增增，7米高7000平方米園林林生態(tài)中庭庭，拉斯維維加斯夢幻幻天幕，廣廣交會展廳廳、大型國國際電影城城、威尼斯斯水城餐廳廳、真冰溜溜冰場、5-7層間的“空空中過山車車”及室內(nèi)內(nèi)水族館等等。案例:廣州正佳廣廣場商業(yè)業(yè)態(tài)和和規(guī)模東方廣場的的形成時間間較晚，所所以其商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)新，，類似于上上海新天地地，屬于streetmall，比較符合合城市新銳銳階層的口口味，而其其規(guī)模比恒恒基和新世世界要大得得多，也符符合商業(yè)的的聚集原則則。主力業(yè)態(tài)：：數(shù)十家全全部經(jīng)營歐歐洲高檔名名牌的歐洲洲精品廊以以及京城最最大、種類類最全的體體育用品中中心，一個個歐洲家居居用品精品品店。案例:北京新東方方天地女士服裝玄色衣裳、MARYMADESIGN、百圖、艾格、淑女屋、KOOKAI、江南布衣、豪曼尼、愛維、東北皮草行、佛羅倫、靖麗丹淑、木真了、上海徐、格格旗袍、七色麻、柯羅蒂雅、EPISODE、JESSICA、MOISELLE、FAGE、MORGAN、KARRAIMPLANT、MARISFROLG、翠貝卡、JOYLAND、ODBO、阿桑娜、掂、TSE、MAXMARA、PORTS、ERICBOMPARD、VOROMODA、APART、法涵詩等男士服裝PYE、JACK&JONES、FAIRWHALE、LAMPO、TONYWEAR、IECOLSITALY、CANALI、ARDMIER、WEIBERY、AUTASON、TREK&TRAVEL休閑服裝COLOR18、ESPRIT、OXYGEN、SISLEY、WEEKENDWORKSHOP、NIKE、KUHLE、LAPARGAY、ONLY、G-STAR等皮具、飾品、禮品OXETTE、西村名物、法藍(lán)瓷、銀鎮(zhèn)、TUMASEKPEWTER、PARKER、海盜船、SKAP、星空、NANMOHATS、CLARKS、奧卡索、MIRIAM、接吻貓、BELLE、NARAYA、琉璃坊、SWAROVSKI、TEENMIX、ECCO、SHE‘S、BALLY、PHYMESMUSIC、OLMECSHOP、HUSHPUPPIES等珠寶、鐘表、眼鏡TIMECITY名表城、TITONI、LYNN‘SJEWELLERY、TIANQIJEWELLERY、PLOYPAILIN、ALEXISOPITICAL、ASPIAL、HIERSUNDIMONDPALACE、SWATCH等餐飲麥當(dāng)勞、哈根達(dá)斯、TCBY、天福茗茶、DQ冰淇淋、吉野家、MR。PIZZA、面愛面、元?；剞D(zhuǎn)壽司、巴蜀豆花莊、STARBUCKS、KFC等娛樂、展廳、影音及圖書精彩無限數(shù)碼廣場、高永信攝影器材中心、索尼探夢、愛普生影音坊、ROLLS-ROYCEMOTORCARS、奧迪車苑、大眾車苑、東方新世紀(jì)影院、B&W、POGGENPOHL櫥柜百貨、超市晨曦百貨、華潤超市、WATSON‘S、運動100案例:北京新東方方天地萬象城——18.8萬平方米的的大型綜合合性購物及及娛樂中心心，包含零零售、餐飲飲、娛樂休休閑、文化化、康體等等諸多消費費元素，由由超級市場場、大型百百貨商店、、時尚零售售商店、電電影院、真真冰溜冰場場及各類餐餐飲等近300家零售店面面組成。2003年底，REEL時尚百貨、、華潤萬家家CITYVALLUE超級廣場、、嘉禾電影影城及“冰冰紛萬象””真冰滑冰冰場等四家家主力店簽簽約入駐萬萬象城?！鞍胫髦髁Φ甑辍卑‥SPRIT時裝旗旗艦店店、以以女裝裝休閑閑品牌牌為主主的NOVO生活空空間、、包攬攬頂級級時裝裝到潮潮流品品牌的的i．t、運動動休閑閑為主主“運運動100”、擁有有全國國最大大商用用宴會會廳的的“王王子國國宴飯飯店””以及及AZONAA02時裝概概念店店等，，80多個品品牌則則以國國內(nèi)外外知名名的服服裝服服飾品品牌為為主，，餐飲飲包括括星巴巴克，，百勝勝集團(tuán)團(tuán)屬下下的必必勝客客、塔塔可鐘鐘、肯肯德基基等。。“RéEL””是一家家海外外財團(tuán)團(tuán)投資資的百百貨公公司，，位于于深圳圳最大大的購購物及及娛樂樂中心心“華華潤中中心·萬象城城”內(nèi)內(nèi)，共共四層層，面面積達(dá)達(dá)2萬平方方米。。以玻玻璃、、石材材、木木材為為主要要裝飾飾材料料的店店面設(shè)設(shè)計創(chuàng)創(chuàng)造出出清新新、優(yōu)優(yōu)雅、、浪漫漫、自自由的的購物物休閑閑空間間。案例:深圳華華潤萬萬象城城國內(nèi)外外案例例分析析結(jié)論論主力店店和主主題特特色是新興興區(qū)域域和郊郊區(qū)購購物中中心發(fā)發(fā)展的的制勝勝關(guān)鍵鍵因素素項目分分析商圈分分析案例分分析項目商商業(yè)部部分發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略業(yè)態(tài)組組合定定位招商策策略建建議規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)新建建議出售策策略建建議報告思思路商鋪推推廣策策略?？谏躺倘ρ醒芯拷Y(jié)結(jié)論——本項目目所在在商圈圈是潛潛在的的未來來市級級商圈圈，但但5年內(nèi)區(qū)區(qū)級商商圈的的可能能性較較大。。國內(nèi)外外案例例經(jīng)驗驗——主力店店和主主題特特色是是新興興區(qū)域域和郊郊區(qū)購購物中中心發(fā)發(fā)展的的制勝勝關(guān)鍵鍵因素素。項目分分析結(jié)結(jié)論——可出售售性，，靈活活性是是應(yīng)對對商圈圈成長長不確確定性性及周周邊競競爭的的制勝勝關(guān)鍵鍵因素素。項目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略——項目制制勝關(guān)關(guān)鍵主力店店靈靈活性性主主題特特色可可出出售性性本項目目商業(yè)業(yè)成功功的4個發(fā)展展戰(zhàn)略略戰(zhàn)略下下的行行動建建議大大綱可出售售性商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的2+1模式（（降低低總層層數(shù)））StreetMall———街區(qū)化化購物物中心心(外街））購物中中心室室內(nèi)部部分街街區(qū)化化（內(nèi)內(nèi)街））下沉式式廣場場及中中庭——負(fù)一層層變首首層增增強可可出售售性主題特特色海洋主主題景景觀購購物中中心餐飲mall主題——第一階階段以以餐飲飲mall主題吸吸引外外圍商商圈的的消費費靈活性性動態(tài)適適時的的主力力業(yè)態(tài)態(tài)——分階段段引進(jìn)進(jìn)適當(dāng)當(dāng)主力力業(yè)態(tài)態(tài)，確確保每每階段段都成成功萬能小小獨棟棟——部分商商業(yè)面面積可可以靈靈活的的轉(zhuǎn)化化為其其他功功能先租后后售——選擇最最佳出出售時時機(jī)（（主力力超市市確定定后為為最佳佳出售售時機(jī)機(jī)）主力店店——提前規(guī)規(guī)劃，，提前前洽談?wù)?，不不惜代代價，，以面面積換換價格格20%的面積積實現(xiàn)現(xiàn)80%的商鋪鋪銷售售額，，用80%的面積積吸引引人氣氣項目分分析商圈分分析案例分分析項目商商業(yè)部部分發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略報告思思路業(yè)態(tài)組組合定定位招商策策略建建議規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)新建建議出售策策略建建議商鋪推推廣策策略本項目目商業(yè)業(yè)面積積約6萬平方方米——屬區(qū)域域性級級商業(yè)業(yè)和社社區(qū)商商業(yè)之之間商業(yè)級別市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)性商業(yè)鄰里性商業(yè)規(guī)模（M2）30萬以上3.6-18萬9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上5萬以上居住人口5000以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪業(yè)態(tài)組組合定定位——餐飲娛娛樂型型的購購物中中心主力店店+餐飲娛娛樂型型的準(zhǔn)準(zhǔn)區(qū)域域性購購物中中心區(qū)域型型購物物中心心往往往以百百貨為為核心心主力力店，，社區(qū)區(qū)型購購物中中心往往往以以超市市為核核心主主力店店。區(qū)域型型購物物中心心以百百貨公公司作作為核核心主主力店店的現(xiàn)現(xiàn)象比比較普普遍。。社區(qū)型型購物物中心心的核核心消消費群群體以以周邊邊消費費者為為主，，往往往以超超市為為核心心主力力店，，以更更多地地滿足足消費費者日日常消消費需需要。。本購物物中心心以超超市為為核心心主力力店，，同同時可可引進(jìn)進(jìn)高端端百貨貨。第一階階段：：餐飲飲（36號地））第二階階段：：超市市/娛樂（（35號地））第三階階段：：百貨貨/品牌專專賣店店/專業(yè)店店（35號地））動態(tài)的的主力力業(yè)態(tài)態(tài)——不同階階段不不同的的招商商重點點本項目目的商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合定定位建建議項目配套功能主要商家類型引進(jìn)階段餐飲Mall大型餐飲，酒吧、西餐、特色餐飲第一階段大型超市家樂福，沃爾瑪，大潤發(fā)等知名品牌超市第二階段娛樂休閑電影廳，兒童娛樂中心，真冰溜冰場第二階段精品百貨各種品牌服飾第二階段專賣店待定第三階段專業(yè)店待定第三階段*引進(jìn)品品牌知知名大大型超超市和和精品品百貨貨是業(yè)業(yè)態(tài)定定位組組合的的關(guān)鍵鍵?？谑资准艺嬲姹锪锉鶊鰣觯ńńㄗh與與其他他投資資方合合辦提提升購購物中中心人人氣及及住宅宅檔次次）將餐飲飲場所所設(shè)置置于溜溜冰場場上空空，推推動娛娛樂觀觀賞化化、餐餐飲娛娛樂化化推動娛娛樂觀觀賞化化，餐餐飲娛娛樂化化，成成為購購物中中心吸吸引客客源的的重要要手段段。真冰溜溜冰場場設(shè)置置在中中央挑挑空空空間的的下方方，沿沿溜冰冰場的的邊緣緣位置置配置置了餐餐桌，，提供供餐飲飲。項目分分析商圈分分析案例分分析項目商商業(yè)部部分發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略報告思思路業(yè)態(tài)組組合定定位招商策策略建建議規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)新建建議出售策策略建建議商鋪推推廣策策略商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的垂直直方向向上的的選擇擇——2+1還是5+0？（35號地））2層地上+1整層地下下室5層地上地上每層層約1萬平米，，地下整整層約為為3萬平方米米。雖然然地下的的造價要要高于地地上，但但地下一一層的可可出售性性和可規(guī)規(guī)劃性都都要好于于地上三三四五層層，所以以我們建議議采用2+1的垂直規(guī)規(guī)劃模式式比較商業(yè)規(guī)劃劃的水平平方向上上的選擇擇——室外景觀觀街區(qū)和和室內(nèi)步步行街區(qū)區(qū)（雙街街并存的的StreetMall）35號地2層地上+1整層地下下室地上地下下中庭及及主通道道室內(nèi)步行行街區(qū)次通道（（通往外外街）室外景觀觀街區(qū)（（外圍外外街)地上地下下中庭及及主通道道地上全街街鋪模式式地下下街鋪+主力店（（StreetMall模式）住宅半圍圍合布局局StreetMall要素及案案例StreetMall在英文中中的原意意指的是是購物林林蔭道，，它提供供給顧客客閑庭信信步、而而又不用用經(jīng)受雨雨雪風(fēng)霜霜之苦的的購物樂樂趣。StreetMall，意為““中央休休憩式商商業(yè)街區(qū)區(qū)”，屬屬于一種種復(fù)合型型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，是是繼連鎖鎖店、專專賣店、、折扣店店、超市市、購物物中心、、shoppingmall之后在商商業(yè)流通通領(lǐng)域興興起的最最新業(yè)態(tài)態(tài)，集購購物、餐餐飲、娛娛樂、休休閑、旅旅游、社社交、商商務(wù)等功功能于一一體，通通過設(shè)置置大型百百貨和超超市大賣賣場及各各類專賣賣店、游游樂設(shè)施施、文化化廣場、、旅游觀觀光、休休閑餐飲飲以覆蓋蓋各個層層次不同同類型的的顧客，，為消費費者提供供包羅萬萬有的一一站式休休閑服務(wù)務(wù)，在建建筑上兼兼有長廊廊、廣場場、庭院院的特點點。規(guī)劃建議議——街道家具具/景觀元素素項目目前前規(guī)劃缺缺少室外外空間，，室外空空間是進(jìn)進(jìn)入商業(yè)業(yè)空間的的緩沖地地帶，增增強商業(yè)業(yè)的延展展性，吸吸引足夠夠的商業(yè)業(yè)人流。?？梢钥伎紤]在湖湖貝路沿沿線設(shè)置置室外休休閑長廊廊。規(guī)劃建議議——StreetMall概念設(shè)計計StreetMall概念設(shè)計計可以參參考QueenStreetMall與建外SOHO商業(yè)街的的設(shè)計。。Foldedstreet——與周邊環(huán)環(huán)境相結(jié)結(jié)合的小小規(guī)模體體塊組合合而成，，使街區(qū)區(qū)生動活活潑觀景平臺臺——體塊相互互錯落，，形成了了豐富的的空間層層次，同同時營造造出生態(tài)態(tài)觀景平平臺規(guī)劃建議議——StreetMall概念設(shè)計計街道名稱稱：建外外SOHO街16條步行小小街，300個沿街店店鋪SOHO商鋪全部部沿街設(shè)設(shè)立，獨獨立進(jìn)出出，面積積從100平米到600平米不等，設(shè)設(shè)施齊全。目目前已有茶館館、咖啡館、、火鍋店、料料理店、音像像店、美容院院、時裝店等等多家商業(yè)單單位進(jìn)住SOHO街，未來的SOHO街將是北京新新的時尚集中中地StreetMalll商業(yè)規(guī)劃案例例——深圳萬科城規(guī)劃管理經(jīng)驗驗借鑒：1、全街鋪規(guī)劃劃。2、先招商后出出售。3、聘請仲量聯(lián)聯(lián)行作為商業(yè)業(yè)管理的顧問問。4、街鋪大部分分面積較小。。5、引進(jìn)主力超超市店和品牌牌店提升價值值。6、融入風(fēng)情主主題步行街概概念。商業(yè)面積的功功能轉(zhuǎn)換——正式的與非正正式的兩種方方式功能轉(zhuǎn)換方式具體轉(zhuǎn)換步驟報建方式正式的通過關(guān)系向政府申請正式的功能轉(zhuǎn)換將商業(yè)功能轉(zhuǎn)換為住宅，商務(wù)公寓及酒店公寓。（具體轉(zhuǎn)換面積比例要與政府洽談溝通，從回籠資金的角度看，可以盡可能多的轉(zhuǎn)換）住宅及商務(wù)公寓非正式通過建筑規(guī)劃創(chuàng)造后續(xù)使用的靈活性。（比如萬能小獨棟，辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可使用）商業(yè)63非正式的商業(yè)業(yè)規(guī)劃的功能能轉(zhuǎn)換——萬能小獨棟（（辦公，商鋪鋪，公寓，酒酒店，企業(yè)總總部皆可）2層地上+1整層地下室室外景觀街區(qū)區(qū)（外圍外街街)萬能小獨棟萬能小獨棟提升項目的可可出售性主入口設(shè)計創(chuàng)創(chuàng)新——下沉式廣場，，醒目標(biāo)志，，知名商家，，使其成為人人流集中和各各類活動的焦焦點。在主入口口設(shè)計醒醒目的標(biāo)標(biāo)識，其其目的在在于形成成該購物物中心獨獨有的的記憶符符號，并并促進(jìn)人人流集中中，使這這里成為為人流集集中和各各類活動動的焦點點。時代廣場場：大鐘鐘、大型型電視屏屏幕海港城：：大型電電視屏幕幕朗豪坊：：極具抽抽象藝術(shù)術(shù)氣息的的雕塑，，象是一一位狂放放的歡迎迎者深圳萬象象城：下下沉式廣廣場，知知名星巴巴克咖啡啡主要賣點點為：突突出了雙雙首層概概念，使使商業(yè)的的使用更更便利，，提高了商商業(yè)價值值主入口案案例——香港海港港城主入口案案例——深圳萬象象城：下下沉式廣廣場，知知名星巴巴克咖啡啡，地下下一層變變首層提提升整體體商業(yè)價價值主入口另另類處理理案例——Box的建筑形形式停車場建建議——不把停車車場只放放在負(fù)一一層，而而是將停停車場進(jìn)進(jìn)行多樓樓層設(shè)置置，進(jìn)行行人流引引導(dǎo)不把停車車場只放放在負(fù)一一層，而而是將停停車場進(jìn)進(jìn)行多樓樓層布置置，其目目的不僅僅是在城城市中心心，寸土土寸金的的地方創(chuàng)創(chuàng)造更多多的停車車位，而而且停車車場多樓樓層設(shè)置置的結(jié)果果更便于于人流引引導(dǎo)，使使購物中中心人流流的進(jìn)入入途徑和和分布更更加合理理。商場商場負(fù)一層停停車場交通樞紐不要把熱熱商（人人氣商業(yè)業(yè)）放在在一個區(qū)區(qū)域，而而是要多多點多層層的設(shè)置置，通過過熱商帶帶動常規(guī)規(guī)商業(yè)人人氣，提提升常規(guī)規(guī)商業(yè)的的價值。。購物中心心的主力力店與娛娛樂及餐餐飲設(shè)置置一般采采取集中中和分期期相結(jié)合合的方法法，多點點多層，，讓購物物中心的的人氣商商業(yè)無處處不在，，這樣也也實現(xiàn)了了主力店店與娛樂樂/餐飲功能能的休閑閑化。購物中心心除了在在某一個個固定的的區(qū)域設(shè)設(shè)置美食食廣場，，還應(yīng)考考慮到餐餐飲與娛娛樂及百百貨等業(yè)業(yè)態(tài)的互互動性。。不允許在在購物中中心內(nèi)部部出現(xiàn)任任何一條條“陰陽陽街”人流布局局方式：：主動線線、副動動線、店店內(nèi)動線線相結(jié)合合。主動線：：主要考考慮整個個商場人人流在商商場內(nèi)流流動的完完整對流流性，以以及客流流在商場場內(nèi)的平平衡流動動和到達(dá)達(dá)各個功功能區(qū)域域，類似似人的主主動脈。。副動線：：通過與與主動線線的連接接，使客客流在商商場平均均流動，，把顧客客盡可能能送到每每個商鋪鋪前面，，維持各各商鋪客客流的平平衡。店內(nèi)動線線：展示示點，通通過展示示點把最最希望推推銷的商商品展示示出來，，從而將將顧客引引導(dǎo)到陳陳列區(qū)或或交易區(qū)區(qū)，完成成客流的的定向引引導(dǎo)功能能。陰陽街街：在在某些些街道道只有有一邊邊有商商家在在經(jīng)營營，另另一邊邊則無無任何何商業(yè)業(yè)氣氛氛。商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的的實踐踐表明明：在在購物物中心心內(nèi)，，“陰陰陽街街”的的經(jīng)營營幾乎乎沒有有成功功的可可能。。將主力力店設(shè)設(shè)置于于購物物中心心的兩兩端，，將一一般商商戶設(shè)設(shè)置于于購物物中心心的中中部購物中中心內(nèi)內(nèi)部的的人流流動線線規(guī)劃劃是購購物中中心規(guī)規(guī)劃的的靈魂魂。內(nèi)內(nèi)部人人流動動線設(shè)設(shè)計的的基本本要求求是晝晝引導(dǎo)導(dǎo)人流流經(jīng)過過每一一間店店鋪，，使每每一間間店鋪鋪都擁擁有足足夠多多的人人流，，使每每一平平方米米的室室內(nèi)空空間都都能為為購物物者創(chuàng)創(chuàng)造愉愉悅的的體驗驗，使使每一一間店店鋪都都創(chuàng)造造盡可可能多多的營營業(yè)額額。購物中中心的的人流流動線線規(guī)劃劃與地地塊形形狀有有關(guān)，，與出出入口口的設(shè)設(shè)置有有關(guān)，，與主主力店店的位位置安安排有有關(guān)。。當(dāng)?shù)貕K塊形狀狀為長長條形形時，，購物物中心心的經(jīng)經(jīng)驗是是將主主力店店設(shè)置置于兩兩端，，將一一般承承租商商戶設(shè)設(shè)置于于中間間的方方式。。示意簡簡圖：：

F4影城/兒童世界/電玩/主題餐飲/西餐咖啡（特色商業(yè)、人氣）F3配套商業(yè)F2配套商業(yè)

F1主力商家-----熱商（人氣）

P-停車

交通樞紐主力店店與一一般承承租戶戶的動動線安安排，，其基基本原原則在在于利利用主主力店店與一一般承承租商商有戶戶的不不同位位置，，吸引引消費費者在在購物物中心心內(nèi)做做雙向向流動動，這這樣才才能獲獲得最最大的的消費費效果果。73案例介介紹：：香港港又一一城又一城城的LG1層平面面當(dāng)中中，其其兩端端分別別是香香港唱唱片旗旗艦店店和AMC電影院院，而而一般般的承承租商商戶則則分布布于中中間。。這樣樣在兩兩大主主力店店的拉拉動下下，中中間的的一般般承租租戶就就能享享受更更多的的人流流，實實現(xiàn)資資源互互動，，人流流共享享的目目的。。AMC電影院主力店一般商戶Esprit主力店香港唱片主力店一般商戶規(guī)劃前前與主主力店店的初初步溝溝通——了解主主力店店的需需求超市主力店初步要求沃爾瑪家樂福易初蓮花商圈區(qū)位1.5公里范圍10萬以上，2公里12--15萬臨交通主干道，至少雙向四車道，無明顯阻隔；以中青年為主，收入水平高；無經(jīng)營面積超過5000平方米同類業(yè)態(tài)交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）；人口密度相對集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道交通便利；社區(qū)密集區(qū)物業(yè)要求面積15000平方米以上，不超過兩層，總建筑面積2萬－4萬平方米2萬平米左右建筑物縱深40--50米以上；臨街面大于70米長寬比例10：7或10：6臨街面不少于80米、矩形或梯形地塊層高5米賣場凈高5.3-5.5;后倉6.8-7.5柱距8--9米10.8*10.8樓板承重賣場800kg/平米,后倉冷庫1000~1200停車場300個以上顧客免費停車位，20個以上免費貨車停車位免費提供至少600個機(jī)動車停車位，非機(jī)動車停車場地2000平米400～600車位(上海,北京,廣州)150～300車位(其他);600～1000自行車位相關(guān)配套電動扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表貨梯兩層2部5噸;三層加1部3噸貨梯。如有地下室，必有貨梯直達(dá)供水200～250噸/天;供氣排水通道\通風(fēng)\發(fā)電機(jī)\消防\環(huán)保其他2個主出入口；外立面廣告3個；廣場轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負(fù)責(zé)管理免費廣告牌：高炮2個；門頭2個合作方式租賃期限20年或20年以上租金較低、長期的租賃合同（一般是20年－30年）75規(guī)劃前前的對對餐飲飲等商商家需需求的的了解解連鎖快餐店普通餐飲火鍋店商圈選擇繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市商務(wù)型餐廳:以商務(wù)酬賓為銷售對象，選址于商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市大眾餐廳:以家庭\個人消費為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。以大眾消費為主，選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈立店障礙經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生治安等行政管理部門會審；污染源１０米外；周邊無異議同右；大餐廳，設(shè)置疏散通道；門前禁忌有有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化及電線桿同普通餐飲物業(yè)要求建筑要求200-500平米框架結(jié)構(gòu);層高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面商務(wù)型150~1000平方米、大眾型80~200平方米；除剪力墻或承重墻擋門、擋窗外，各建筑結(jié)構(gòu)形式均適合；餐廳門前須有相應(yīng)的停車場120~500平方米、廚房可小于營業(yè)面積的三分之一；框架式建筑；樓上商鋪亦可；其余同餐廳配套設(shè)施電力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自來水供應(yīng);有油煙氣排放通道，污水排放、生化處理裝置，廚房污水排放的生化處理裝置及油煙氣排放的通道同普通餐飲規(guī)劃前前的對對餐飲飲等商商家需需求的的了解解茶坊、酒吧、咖啡

面館面包、面點房商圈選擇選址多高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境；以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費者；消費對象具有一定的消費能力和文化修養(yǎng)滿足人們速食的要求；宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域各種商圈均可開設(shè)；品牌企業(yè)多開設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上立店障礙須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門會審?fù)?；國家對酒吧課以重稅與普通餐廳相同立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營；離污染源10米以上物業(yè)要求建筑要求50~400平方米；對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異；層高不低于2.8米；如與居民相鄰，設(shè)置隔音層80-200平米；其余與普通餐廳相同60~120平方米；框架式結(jié)構(gòu)；層高不低于2.8米；門面寬度6米以上，櫥窗開闊配套設(shè)施電力按每100平米10千瓦配置自來水供應(yīng)與普通餐廳相同與普通餐廳相同77規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)新——無處不不在的的海洋洋主題題建筑設(shè)設(shè)計商業(yè)街街區(qū)在在設(shè)計計上可可協(xié)調(diào)調(diào)海洋洋主題題，以以生態(tài)態(tài)的結(jié)結(jié)構(gòu)、、柔和和舒展展的線線條打打造親親近自自然的的建筑筑空間間，形形成獨獨特的的空間間體驗驗。結(jié)合水水岸資資源，，與場場地相相呼應(yīng)應(yīng)，形形成自自然舒舒展的的室外外遮蔽蔽空間間，提提供住住戶在在水岸岸豐富富的空空間感感受。。項目分分析商圈分分析案例分分析項目商商業(yè)部部分發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略報告思思路業(yè)態(tài)組組合定定位招商策策略建建議規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)新建建議出售策策略建建議商鋪推推廣策策略樹立品品牌、、整體體招商商、統(tǒng)統(tǒng)一形形象、、統(tǒng)一一經(jīng)營營管理理通過推推廣實實現(xiàn)良良好的的市場場品牌牌度和和知名名度，，將有有助于于項目目整體體租金金水平平的提提高。。樹立立品牌牌的另另一個個含義義就是是通過過先進(jìn)進(jìn)的商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管管理模模式和和良好好的服服務(wù)理理念爭爭服顧顧客，，贏得得市場場，最最終保保障整整個商商業(yè)獲獲得長長期的的租金金收益益和經(jīng)經(jīng)營收收益。。項目的的總體體招商商思路路——分階段段動態(tài)態(tài)的主主力業(yè)業(yè)態(tài)，，主力力超市市提前前招商商后期期進(jìn)場場樹立品品牌、、整體體招商商、統(tǒng)統(tǒng)一形形象、、統(tǒng)一一經(jīng)營營管理理項目進(jìn)進(jìn)行整整體招招商。。項目的的總體體招商商思路路樹立品品牌、、整體體招商商、統(tǒng)統(tǒng)一形形象、、統(tǒng)一一經(jīng)營營管理理是指統(tǒng)統(tǒng)一商商業(yè)的的整體體，包包括內(nèi)內(nèi)部店店鋪的的裝修修風(fēng)格格、統(tǒng)統(tǒng)一商商業(yè)服服務(wù)人人員的的著裝裝，統(tǒng)統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)行宣宣傳推推廣，，這樣樣能夠夠很大大程度度上提提高商商場的的物業(yè)業(yè)檔次次，從從而滿滿足高高檔的的商業(yè)業(yè)定位位，同同時也也能大大大改改善項項目的的購物物和經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境，，有利利于提提升項項目的的品牌牌知名名度，，構(gòu)筑筑核心心競爭爭力；；統(tǒng)一培培訓(xùn)管管理，，以此此提高高整體體服務(wù)務(wù)水平平，降降低營營銷成成本。。項目的的總體體招商商思路路先招主主力餐餐飲和和主力力超市市，超超市可可以在在后期期幾年年內(nèi)進(jìn)進(jìn)場，，也可可以考考慮超超市的的社區(qū)區(qū)店先先進(jìn)場場；項目的的總體體招商商策略略——分階段段動態(tài)態(tài)的主主力業(yè)業(yè)態(tài)，，主力力超市市提前前招商商后期期進(jìn)場場主力餐餐飲和和超市市在招招商條條件上上給予予最大大程度度的優(yōu)優(yōu)惠。。主力超超市店店和餐餐飲娛娛樂店店的要要保留留功能能上的的預(yù)留留，并并且保保證一一定的的靈活活性；；分三階階段招招商，，分階階段開開業(yè)確確保每每一階階段成成功；；在品牌牌和鋪鋪位的的選擇擇上要要堅持持檔次次相似似的原原則。。項目分分析商圈分分析案例分分析項目商商業(yè)部部分發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略報告思思路業(yè)態(tài)組組合定定位招商策策略建建議規(guī)劃創(chuàng)新建議議出售策略建議議商鋪推廣策略略項目售賣模式式分析銷售方式特征優(yōu)劣勢適用性直接銷售將商鋪分割銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營。優(yōu)勢：發(fā)展商沒有后顧之憂；但對于有租有售的商業(yè)來說將會影響整體的經(jīng)營和形象適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售帶租約銷售開發(fā)商引進(jìn)主力商家或經(jīng)營管理者主力商家或經(jīng)營管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。有利于實現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營，但會在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪目前市場上常常用的商鋪銷銷售方式86目前項目所在在區(qū)域還不能能給到市場信信心，還需要要一定的培育育期，且項目目要實現(xiàn)統(tǒng)一一經(jīng)營，所以主力店位位置的商鋪采采用帶租約銷銷售的方式，既能在培育期期給到客戶信信心，又能將將項目良好的的形象建立起起來。項目出售策略略分析——不同的位置采采用不同的出出售方式主力店及主題題娛樂-----帶租約銷售方方式精品商鋪-----業(yè)態(tài)限制性銷銷售“核心售賣”與銀行無關(guān)，，操作簡單，，可以做為一一種銷售方式式。發(fā)展商某經(jīng)營公司統(tǒng)一管理投資客戶銷售關(guān)系確定銷售價格格主力店進(jìn)駐/招商投資客戶與發(fā)發(fā)展商簽定銷銷售合同同時時，簽定“委委托經(jīng)營協(xié)議議書”，同意意將10年收益權(quán)抵付付尾款。投資客戶只付付首期，不需需月供，即可可享有物業(yè)升升值的好處。。項目出售策略略分析結(jié)論——不同位置采用用不同的出售售方式直接銷售+帶租約銷售+核心售賣模式式位置建議主要的出售方式臨街鋪面（實現(xiàn)主要商業(yè)價值）直接銷售（主要銷售方式）內(nèi)步行街直接銷售+帶核心售賣模式主力店及主題休閑娛樂帶租約銷售89項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位位招商策略建議議規(guī)劃創(chuàng)新建議議出售策略建議議商鋪推廣策略略項目推廣—商鋪入市策略略1）商鋪銷售時機(jī)機(jī)：商業(yè)街區(qū)展示示區(qū)全實景展展示，已簽約約1-2家主力大商家家；2）先預(yù)熱先展示示再認(rèn)籌：主體部分的外外裝修及街區(qū)區(qū)環(huán)境完成之之后再登記咨咨詢；3）推售節(jié)奏：商鋪分3批銷售，每批批單位分次推推出，每次推推出即售完；；4）制造營銷熱點點，持續(xù)舉行行活動：不斷制造營銷銷熱點，持續(xù)續(xù)舉辦體驗式式營銷活動，，持續(xù)制造區(qū)區(qū)域人氣，提提高社會關(guān)注注度。91事件營銷1：招商推介新聞聞發(fā)布會某五星級賓館館（暫未定））地點:項目預(yù)熱，項項目整體推介介目的:主題：項目商商業(yè)價值，項項目推介邀請嘉賓：各報社、電視視臺和網(wǎng)絡(luò)媒媒體記者開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)政府部門領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)中建投領(lǐng)導(dǎo)有號召力的品品牌商家中建投會員時間:未定項目推廣—事件營銷事件營銷2：投資論壇形式：論壇/發(fā)布會/講座主題：中國商商業(yè)經(jīng)營發(fā)展展模式探討邀請嘉賓：各報社、電視視臺和網(wǎng)絡(luò)媒媒體記開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)中建投公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)投資分析析專家、權(quán)威威人士中建投全國商商業(yè)網(wǎng)絡(luò)客戶戶與財經(jīng)雜志聯(lián)聯(lián)合舉行投資資論壇項目推廣—事件營銷事件營銷3：主力店簽約儀儀式暨招商推推介會主力店確定關(guān)鍵工作:某五星級酒店店地點:展示項目商業(yè)業(yè)前景，提升升其它商家及及投資者對項項目的信心，，促進(jìn)后續(xù)招招商，促進(jìn)商商鋪銷售目的:邀請嘉賓：各各報社、電視視臺和網(wǎng)絡(luò)媒媒體記者邀請請/開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)邀請/業(yè)內(nèi)人士邀請請/中建投商業(yè)部部會員主力店簽約儀儀式暨招商推推介會視招商進(jìn)展情情況具體確定定具體時間:后續(xù)新聞及軟軟文報道在媒體的運用用上，本項目目將更多的運運用時尚的媒媒體項目推廣—事件營銷事件營銷4：對開發(fā)公司的的住宅業(yè)主的的產(chǎn)品商業(yè)價價值推介會時間：待定事件營銷5：對海南高爾夫夫球會的產(chǎn)品品商業(yè)價值推推介會事件營銷6：對各銀行業(yè)金金卡網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品商業(yè)價價值推介會主題：產(chǎn)品商商業(yè)價值推介介邀請嘉賓：各各報社、電視視臺和網(wǎng)絡(luò)媒媒體記者邀請請/開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)業(yè)內(nèi)人士邀邀請/各銀行業(yè)金卡卡會員（具體體銀行待協(xié)商商）項目推廣—事件營銷鋪王拍賣會鋪王選擇規(guī)律律——一、商鋪價值值全體現(xiàn)。二、唯一性。。制造高潮的的利劍；吸引引眼球的法寶寶。三、總價最高高商鋪及單價價最高商鋪事件營銷7：鋪王拍賣鋪王拍賣目的：提升項項目形象，形形成價值標(biāo)竿竿鋪位：選擇1個外街鋪和1個大鋪項目推廣—事件營銷事件營銷8：商業(yè)開盤慶典活動動開盤慶典事件建議：1、邀請某知名名財經(jīng)人士參參與開盤慶典典；2、知名品牌店店開業(yè)發(fā)布會會；3、某珠寶首飾飾的新品發(fā)布布會；4、邀請時尚媒媒體參加新聞聞發(fā)布會。項目推廣—事件營銷事件營銷9：主力店開店慶慶典主力店開店慶慶典主力店確定關(guān)鍵工作:展示項目商業(yè)業(yè)良好運營情情況，提升其其它商家及投投資者對項目目的信心，促促進(jìn)后續(xù)項目目的銷售目的:后續(xù)新聞及軟軟文報道邀請嘉賓：各各報社社、電視臺和和網(wǎng)絡(luò)媒體記記者邀請/開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)/開發(fā)公司會員員/中建投尊貴會會會員等項目推廣—事件營銷項目推廣—資源利用1、通過營銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)會進(jìn)行項項目價值的分分析和傳播2、開發(fā)公司業(yè)業(yè)主資源利用用對象：海南，，珠三角聯(lián)動動推廣方式：短信、、直郵、電話話通知、會刊刊內(nèi)容：針對項目推廣廣需要，以區(qū)區(qū)域發(fā)展前景景、項目投資資前景分析和和產(chǎn)品訴求傳傳遞給客戶，，為后期項目目銷售儲備客客戶。目的：實現(xiàn)重重復(fù)購買以及及推薦購買商業(yè)部分概念念性報告回顧顧發(fā)展戰(zhàn)略——主力店主主題特色可可出售性靈靈活性招商策略——分階段招商重重點，對于主主力店不惜代代價，以面積積換單價出售策略——不同位置采用用不同出售方方式選選擇最佳出售售時機(jī)（確定定主力店后））項目定位——中央政務(wù)區(qū)·首席體驗式購購物中心海洋主題StreetMall（街區(qū)購物中中心）餐飲娛樂型準(zhǔn)準(zhǔn)區(qū)域性性以品牌牌超市為核心心的購物中心心媒介策略——基本沿用外銷銷媒介策略，，內(nèi)外銷主要要是推廣主題題不同，以以大大理和昆明為為推廣核心區(qū)區(qū)域，以現(xiàn)場展示，活動營銷，，戶外廣告為為主要推廣媒媒介規(guī)劃創(chuàng)新——垂直空間2+1模式水平空間的全全街鋪規(guī)劃模模式海洋主題的景景觀街區(qū)下沉式廣場主主入口及中庭庭負(fù)一層變首首層商鋪功能轉(zhuǎn)換換的兩種模式式（正式與非非正式）9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。2022/12/142022/12/14Wed