房地產(chǎn)工程管理思想、理論、方法

項(xiàng)目工程管理的思想、理論、方法?為了加強(qiáng)項(xiàng)目工程管理工作，有效進(jìn)行管理，推動(dòng)項(xiàng)目工程建設(shè)的順利進(jìn)行，完成既定的建設(shè)目標(biāo)，特制訂項(xiàng)目工程管理的思想、理論、方法，分六大方面闡述，簡(jiǎn)稱965332---九項(xiàng)具體內(nèi)容、六個(gè)手段、五項(xiàng)基本原則、三大權(quán)力系統(tǒng)、三個(gè)范圍方面、兩個(gè)目標(biāo)成果，具體闡述如下。?一、工程管理九項(xiàng)具體內(nèi)容:質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全（風(fēng)險(xiǎn)）、信息（資料、溝通）、合同（執(zhí)行）、人員-組織-協(xié)調(diào)、分解工作范圍、合成系統(tǒng)整體等內(nèi)容?1、質(zhì)量方面＞樹立高度責(zé)任感理念，為用戶負(fù)責(zé)任，也為企業(yè)、社會(huì)負(fù)高度責(zé)任；以質(zhì)量為根本出發(fā)點(diǎn)，在質(zhì)量、進(jìn)度、投資三方面交互影響中不以犧牲質(zhì)量為前提；＞預(yù)防為主，優(yōu)良的工程產(chǎn)品質(zhì)量是合理規(guī)劃、規(guī)范設(shè)計(jì)、精心施工、系統(tǒng)管理的過(guò)程中創(chuàng)造出來(lái)的結(jié)果，因而主要從過(guò)程中進(jìn)行管理、重點(diǎn)從內(nèi)因方面來(lái)預(yù)防；＞按圖家規(guī)范與圖紙內(nèi)容進(jìn)行控制施工實(shí)施，及時(shí)糾正進(jìn)程中所產(chǎn)生的偏差內(nèi)容；＞技術(shù)論證以建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)方開展，匯集眾人智慧進(jìn)行，從技術(shù)方面提高質(zhì)量保證；組織相關(guān)方進(jìn)行施工前圖紙會(huì)審，提出問(wèn)題及解決方案；＞以經(jīng)濟(jì)為保障，從價(jià)格、資金、付款方面建立質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)保障；A以材料供應(yīng)為保障，采用考察、樣品、擇優(yōu)、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收等手段從材料方面進(jìn)行質(zhì)量控制；＞實(shí)施樣板工程，進(jìn)行驗(yàn)收并提出改進(jìn)意見，按樣板進(jìn)行推廣施工；＞全過(guò)程質(zhì)量系統(tǒng)管理，從方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初、施工圖、實(shí)施、竣工、使用

等全過(guò)程進(jìn)行系統(tǒng)質(zhì)量管理；＞質(zhì)量管理的工具方法---分層法、調(diào)查表法、直方圖、帕累托(Pareto)排列圖法、因果分析圖法、相關(guān)圖法、PDCA等工具進(jìn)行質(zhì)量管理。?2、進(jìn)度方面＞編制網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖、橫道圖反映進(jìn)度情況，按圖中邏輯順序控制進(jìn)度；＞實(shí)事求是、合理制訂計(jì)劃工期，并按此控制進(jìn)度；＞統(tǒng)籌質(zhì)量、投資、進(jìn)度三方面交互關(guān)系，達(dá)到三者交集最大化，將三者對(duì)立統(tǒng)一；＞推動(dòng)工程進(jìn)度順利進(jìn)行，防范工程進(jìn)度過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合穿插、流水、同步等各項(xiàng)工作開展，以關(guān)鍵工序?yàn)榭刂泣c(diǎn)，對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行控制，按合理計(jì)劃進(jìn)行，防止工期的過(guò)度提前與延誤，造成對(duì)其他方面的影響；各項(xiàng)分部工作開展前，以編制分部計(jì)劃、準(zhǔn)備相關(guān)材料，咨詢相關(guān)人員進(jìn)行實(shí)施；＞按周、月統(tǒng)計(jì)工程進(jìn)度實(shí)況，并分析進(jìn)度提前與滯后部分的原因，為糾正進(jìn)度偏差提供依據(jù)；＞提前策劃事件，了解辦理事件的新情況，新問(wèn)題，提前準(zhǔn)備，突出“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”的思想；＞按工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)度控制，重點(diǎn)控制關(guān)鍵線路上的進(jìn)度情況;＞進(jìn)度管理的工具方法---網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖、橫道圖、S曲線，掙值法等。3、投3、投資方面＞重點(diǎn)控制方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三階段，在工程的形態(tài)方面，技術(shù)方面考慮投資節(jié)約，突出“二八控制原則”的思想；＞招標(biāo)階段配合其他部門工作，提供投資節(jié)約方面的技術(shù)支持；＞實(shí)施階段協(xié)助其他部門進(jìn)行變更的投資管理；＞結(jié)算階段配合其他部門及單位進(jìn)行竣工資料的工作；＞經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理三者統(tǒng)籌兼顧，力求交集最大化；＞開發(fā)流程中，前道工序經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制后道工序經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，如投資估算

控制初步設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)，修正概算控制施工圖設(shè)計(jì),施工預(yù)算控制招標(biāo)，合同價(jià)款控制施工，結(jié)算控制竣工，見下圖；Pfeiff耳轉(zhuǎn)酬MrPfeiff耳轉(zhuǎn)酬MrTi■/帕\7\韓r\1■檬丿A＞投資管理的工具方法---掙值法，二八控制原則，前算后控，價(jià)值理論,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法，三算二比法，偏差分析法。?4、安全(HSE)、風(fēng)險(xiǎn)方面＞安全以預(yù)防為主原則，突出安全為項(xiàng)目工程管理中最重要方面，突出以人為本，崇尚生命至上，生命無(wú)價(jià)的思想觀念；＞建立預(yù)防突發(fā)性事件應(yīng)急處理方案，并在大型節(jié)假日前進(jìn)行安全專項(xiàng)檢查，督促整改工作及安排值班人員；＞對(duì)已發(fā)生的事故事件，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)處理，同時(shí)報(bào)告主管部門，并處理善后工作；＞建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度、教育制度、檢查制度、措施制度、監(jiān)察制度、傷亡報(bào)告處理制度、職業(yè)病報(bào)告處理制度、安全設(shè)施三同時(shí)(設(shè)計(jì)、施工、投入)制度；＞應(yīng)用“海恩法則”，消除隱患量的積累，培養(yǎng)人員安全責(zé)任心、素質(zhì)；＞應(yīng)用“墨菲定理”，中止安全隱患發(fā)展路徑；＞六要六不---要充分準(zhǔn)備、不倉(cāng)促上陣，要有應(yīng)變措施、不進(jìn)退失據(jù)，要見微知著、不掉以輕心，要鑒以前車、不孤行己見，要舉一反三、不固步自封，要亡羊補(bǔ)牢、不一錯(cuò)再錯(cuò)；＞安全管理的工具方法---多米諾抽取法，海恩法則，墨菲定理，冗余設(shè)計(jì)，并聯(lián)理論，瑞士奶酪模型貫穿理論，緊急預(yù)案；＞環(huán)境管理措施有文明施工、環(huán)境保護(hù)、場(chǎng)容管理、消防安保、衛(wèi)生防

疫；＞協(xié)助總包搭建臨時(shí)設(shè)施，提供臨水、臨電、道路、場(chǎng)面平整等工作;＞協(xié)助總包進(jìn)行場(chǎng)內(nèi)施工道路、排水等相關(guān)布置，達(dá)到文明工地要求;＞協(xié)助監(jiān)督部門進(jìn)行安全文明檢查工作，授權(quán)監(jiān)理人員對(duì)總分包進(jìn)行管理;＞定期對(duì)管理人員進(jìn)行健康體檢，創(chuàng)造和諧的工作環(huán)境，促進(jìn)愉快工作,開展心理健康工作;＞關(guān)心工人身體健康；＞為員工創(chuàng)造良好飲食條件，工作配餐做到營(yíng)養(yǎng)合理、衛(wèi)生清潔；A風(fēng)險(xiǎn)管理的方法---蒙特卡洛模擬法、模糊數(shù)學(xué)法、敏感性分析、決策樹、調(diào)查打分法，層次分析法；＞風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略---風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、轉(zhuǎn)移、抑制、自留、利用；＞風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃---有風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃、災(zāi)難計(jì)劃、應(yīng)急計(jì)劃；＞風(fēng)險(xiǎn)管理程序---識(shí)別、分析評(píng)估、制訂策略、實(shí)施策略、控制運(yùn)行;＞全面風(fēng)險(xiǎn)管理---全過(guò)程、全方位風(fēng)險(xiǎn)管理;5、信息（5、信息（資料、溝通）方面＞資料進(jìn)行分門別類管理，原件移交公司保存，預(yù)留多份復(fù)印件;＞登記圖紙發(fā)放，來(lái)往文件收發(fā)，設(shè)計(jì)曬圖聯(lián)系；＞整理與編制竣工資料;＞檔案館所需資料移交;＞工程備案資料收集工作；＞接待政府職能部門資料檢查工作、上級(jí)公司巡查工作;＞提前對(duì)資料進(jìn)行預(yù)驗(yàn)，對(duì)新規(guī)定及時(shí)收集、了解；＞信息管理的工具方法---歸類法，建立信息平臺(tái)。6、合同6、合同執(zhí)行（招標(biāo)、采購(gòu)）方面＞配合招投標(biāo)工作，提供技術(shù)支持，編制技術(shù)要求內(nèi)容;＞為合同的有效、具有可操作性提出合理化建議；＞嚴(yán)格執(zhí)行合同內(nèi)容，及時(shí)與相關(guān)人員聯(lián)系，處理合同執(zhí)行過(guò)程中各種問(wèn)題；＞合同執(zhí)行管理的工具方法…歸納法，類同法。7、人員、組織、協(xié)調(diào)工作＞建立工程管理人員組織結(jié)構(gòu)，使工作指令關(guān)系嚴(yán)謹(jǐn)、分工明確、流程清晰；＞以直線職能制組織結(jié)構(gòu)指令為主，指令線路中不出現(xiàn)重復(fù)或斷缺；A協(xié)調(diào)工作中各單位、各部門之間的配合關(guān)系，做到工作到位，不缺位，不越位；A項(xiàng)目初期建立與總分包每天工作問(wèn)詢機(jī)制，預(yù)防并及時(shí)處理問(wèn)題，將問(wèn)題處理在萌芽狀態(tài)、初期；A工作協(xié)調(diào)以服務(wù)為主，發(fā)揮主觀能動(dòng)性、綜合平衡、以系統(tǒng)化方式開展工作；A建立積極向上、熱愛(ài)事業(yè)、高效運(yùn)作、學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)，同事之間和諧共事，團(tuán)結(jié)友愛(ài)，相互幫助工作，補(bǔ)臺(tái)協(xié)助工作；A培養(yǎng)工程管理人員要有高度的責(zé)任感、歷史使命感、工作緊迫感，負(fù)有職業(yè)責(zé)任，職業(yè)道德，具有激情，敬業(yè)精神，求真務(wù)實(shí)，開拓創(chuàng)新；具有雄才大略，敢于決策，披荊斬棘；面對(duì)工作中的成績(jī)要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、失誤要總結(jié)教訓(xùn)，更要有坦蕩的胸懷，日省三身，請(qǐng)教別人，寬容接受批評(píng)與指責(zé)；A人員、組織管理的工具方法…直線職能制，不確定條件下應(yīng)用“本主系明反”管理準(zhǔn)則，工程管理中使用五項(xiàng)（控監(jiān)確協(xié)考）基本原則。8、分解工作范圍A分解工作結(jié)構(gòu)，并形成前后關(guān)系的串聯(lián)，平行關(guān)系的并聯(lián)，邏輯關(guān)系清晰明確，各項(xiàng)工作范圍清楚，形成無(wú)縫對(duì)接，防范工作范圍重疊與脫節(jié)；A按專業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分解管理---以建筑、結(jié)構(gòu)、給水、排水、供電、有線、電訊、智能化、暖通、通風(fēng)、燃?xì)?、景觀進(jìn)行各項(xiàng)分工，并系統(tǒng)對(duì)照各專業(yè)，化解處理有交叉、沖突的部分；＞按結(jié)構(gòu)部位進(jìn)行分解---樁、基礎(chǔ)、地下室、主體、墻體、裝修、配套分解，制定各階段任務(wù)；＞按項(xiàng)目階段進(jìn)行分解-項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)、方案、擴(kuò)初、施工圖、招投標(biāo)、施工、驗(yàn)收、竣工、移交、維修進(jìn)行分解管理；＞按證件辦理進(jìn)行分解---土地證、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證、房地產(chǎn)權(quán)證等進(jìn)行節(jié)點(diǎn)管理；＞按參建單位進(jìn)行分解---投資方、開發(fā)方、施工方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)方、勘察方、咨詢方、監(jiān)督方進(jìn)行分解；＞工作范圍分解管理工具方法---WBS,工作編碼。?9、系統(tǒng)整體方面＞以系統(tǒng)的理論、觀念、方法進(jìn)行整體工程項(xiàng)目管理；＞PEST、5W2H、SWOT、PORTER、WSR進(jìn)行分析問(wèn)題；＞各分項(xiàng)工作協(xié)同集成管理；＞各參建單位協(xié)同集成管理＞項(xiàng)目與上級(jí)公司整體戰(zhàn)略發(fā)展集成管理；＞以周例會(huì)、專題會(huì)議協(xié)調(diào)工作內(nèi)容；＞工程管理的哲學(xué)思想---計(jì)劃是相對(duì)的，變化是絕對(duì)的；平衡是暫缺的，失衡是長(zhǎng)久的；井然是偶然的，干擾必然的；順利是異常的，曲折是正常的；凡事存在，必有其合理性；在此哲學(xué)思想指導(dǎo)下，以平和淡定的心態(tài)開展工作，辦理事項(xiàng)做到居安思危，臨危不懼，穩(wěn)如泰山，碰到困難，才能有勝似閑庭信步的坦然，及具有高度革命樂(lè)觀主義的精神。A系統(tǒng)整體管理的工具方法---統(tǒng)籌法，控制論，信息論，耗散結(jié)構(gòu)，協(xié)同論，突變論。?二、工程管理的六個(gè)手段:系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化、標(biāo)準(zhǔn)化、節(jié)點(diǎn)化、程序化、信息化?1、系統(tǒng)化:工程管理進(jìn)行兩個(gè)系統(tǒng)化管理，一是全過(guò)程管理系統(tǒng)化，二是服務(wù)于公司整體運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)化；全過(guò)程管理系統(tǒng)化:從工程立項(xiàng)、建議書、可行性研究、方案、擴(kuò)初、施工圖、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收、銷售、物業(yè)等內(nèi)容當(dāng)成一個(gè)整體系統(tǒng)管理，服務(wù)于系統(tǒng)工作，相互依從關(guān)系中平衡各制約因素，統(tǒng)籌求出最優(yōu)條件；服務(wù)于公司運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，將整個(gè)項(xiàng)目按上級(jí)公司整體系統(tǒng)進(jìn)行管理；各專業(yè)職能工程系統(tǒng)化；各參建單位協(xié)同管理系統(tǒng)化。?2、網(wǎng)絡(luò)化:以資料員為中心，建立網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系平臺(tái)，運(yùn)用因特網(wǎng)（OA、MSN、QQ）、傳真及手機(jī)等通信手段，將指令及信息進(jìn)行傳遞,提高工作效率，將每天要完成的工作做到日事日畢，日清日高；?3、標(biāo)準(zhǔn)化:制訂與運(yùn)用工作規(guī)范，用標(biāo)準(zhǔn)格式，如表格，規(guī)則，制度；?4、節(jié)點(diǎn)化:按每個(gè)事項(xiàng)具有獨(dú)立性為單位進(jìn)行節(jié)點(diǎn)化管理，劃清各項(xiàng)工作的界面，關(guān)聯(lián)度，形成無(wú)縫銜接，防范各工作界面重疊與脫節(jié)，各項(xiàng)工作的責(zé)任獨(dú)立，防范工作的推諉與扯皮；?5、程序化:按公司制度、規(guī)章、程序進(jìn)行辦事，規(guī)范辦事行為，以靈活、動(dòng)態(tài)方式辦理，防范逾越程序與墨守成規(guī)兩個(gè)極端情況出現(xiàn)；?6、信息化:充分利用各方面信息，立體多方位收集信息，為決策提供基礎(chǔ)工作。?三、工程管理五項(xiàng)基本原則:控制依權(quán)、監(jiān)督依勢(shì)、確認(rèn)依規(guī)、協(xié)調(diào)依情、考核依約五項(xiàng)基本原則?1、控制依權(quán):業(yè)主方工程主管人員，根據(jù)公司授權(quán)范圍與工作職責(zé)依權(quán)進(jìn)行管理，不能超越權(quán)限與不履行工作職責(zé)兩個(gè)極端，對(duì)超過(guò)本崗位權(quán)力與授權(quán)工作范圍事件，及時(shí)匯報(bào)上級(jí)并跟蹤上級(jí)處理意見，直至處理完畢；?2、監(jiān)督依勢(shì):委派監(jiān)理公司人員，從上至下進(jìn)行監(jiān)督工作，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員對(duì)總、分包施工人員進(jìn)行過(guò)程管理與成果管理，對(duì)工人進(jìn)行指導(dǎo)及監(jiān)督，總監(jiān)或總監(jiān)代表對(duì)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員情況及時(shí)向業(yè)主方人員匯報(bào)情況，并組織進(jìn)行安全、質(zhì)量檢查工作，材料進(jìn)場(chǎng)核驗(yàn)，資料報(bào)驗(yàn)，試塊取樣、送樣見證；?3、確認(rèn)依規(guī)：對(duì)總包、分包完成工程量按規(guī)定（圖紙、變更、實(shí)物、合同等）進(jìn)行確認(rèn)，并簽署意見；?4、協(xié)調(diào)依情：協(xié)調(diào)工作根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行，做到合情合理合法，有理有節(jié)，不偏不袒；?5、考核依約：對(duì)總、分包進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)與處罰時(shí)，根據(jù)合同約定。、工程管理三大權(quán)力系統(tǒng)指導(dǎo)方針：控制方有錯(cuò)必糾、監(jiān)督方有錯(cuò)必報(bào)、執(zhí)行方有錯(cuò)必改?1、業(yè)主方工程人員，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤一定要糾正，要求監(jiān)理方人員發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤一定匯報(bào)，督促執(zhí)行方（總、分包）發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤一定改正；防范、指導(dǎo)、服務(wù)、督促綜合應(yīng)用，多管齊下，服務(wù)于工程；?2、三大權(quán)力系統(tǒng)應(yīng)用中，堅(jiān)持原則、方式靈活、有進(jìn)有退、有堅(jiān)持有妥協(xié)，有支持有制約的方針平衡執(zhí)行；?3、甲方授權(quán)給監(jiān)理的范圍為質(zhì)量、安全等方面（投資與進(jìn)度方面不予授權(quán)，由甲方直接控制）。.五、工程管理三個(gè)范圍：內(nèi)部管理4方面—計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制（協(xié)調(diào)、創(chuàng)新）等；項(xiàng)目管理9方面—質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全、信息、合同、人員組織、分解范圍、系統(tǒng)整體等；過(guò)程管理6方面—計(jì)劃、執(zhí)行、控制、監(jiān)督、確認(rèn)、考核等；簡(jiǎn)稱為內(nèi)4項(xiàng)9過(guò)6?1、內(nèi)部管理包括—計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制（協(xié)調(diào)、創(chuàng)新）等；＞計(jì)劃工作--編制工程全過(guò)程工作計(jì)劃、年計(jì)劃、月計(jì)劃，周計(jì)劃；實(shí)事求是編制計(jì)劃，充分考慮工程施工中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，包括天氣、假日、工人特點(diǎn)等因素，編制成具有可操作性的計(jì)劃；制訂計(jì)劃工作的原理有:a限定因素、b承諾、c彈性、d修正原理;制訂計(jì)劃的程序有:a預(yù)測(cè)發(fā)展機(jī)會(huì)，b定義發(fā)展目標(biāo)，c明確前提條件，d擬定備擇方案，e評(píng)價(jià)備擇方案，f選擇方案，g擬定派生計(jì)劃，h編制預(yù)算;強(qiáng)調(diào)計(jì)劃作用:a指明方向，b減少風(fēng)險(xiǎn)，c提高效率，d追求有效，f支持控制活動(dòng)。＞組織工作--制訂工程部人員組織結(jié)構(gòu)，進(jìn)行分工與合作，做到每件事都有具體負(fù)責(zé)人;＞領(lǐng)導(dǎo)工作--指揮各相關(guān)人員對(duì)工程進(jìn)行管理與服務(wù)，協(xié)調(diào)總、分包工作配合，對(duì)外與監(jiān)督部門、監(jiān)測(cè)中心聯(lián)系工作;＞控制工作--對(duì)總包、分包工作進(jìn)行及時(shí)控制，總體把握各項(xiàng)工作，及時(shí)反饋各種信息;＞協(xié)調(diào)及創(chuàng)新工作--協(xié)調(diào)各方面工作，及時(shí)對(duì)不適用工程管理的情況根據(jù)實(shí)際進(jìn)行創(chuàng)新，靈活應(yīng)用各種資源;?2、項(xiàng)目管理包括—質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全、信息、合同、人員組織、分解范圍、系統(tǒng)整體等;詳細(xì)內(nèi)容同第一條;?3、過(guò)程管理包括—計(jì)劃、執(zhí)行、控制、監(jiān)督、確認(rèn)、考核等;＞計(jì)劃：內(nèi)容同第一項(xiàng)第1條；＞執(zhí)行:按制訂工作計(jì)劃全面執(zhí)行，并按事情的輕重緩急開展，碰到困難想盡辦法克服，找解決問(wèn)題的方法，不找解決不了的理由，并將執(zhí)行過(guò)程中的情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)