神州天潤(rùn)清遠(yuǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)深化報(bào)告課件

清遠(yuǎn)項(xiàng)目深化報(bào)告城建興業(yè)?營(yíng)銷拓展部二O一一年三月二十五日謹(jǐn)呈：廣東神洲天潤(rùn)集團(tuán)有限公司清遠(yuǎn)項(xiàng)目深化報(bào)告城建興業(yè)?營(yíng)銷拓展部謹(jǐn)呈：廣東神洲天潤(rùn)集團(tuán)本深化報(bào)告主要解決的問題一、本項(xiàng)目是否具有開發(fā)寫字樓物業(yè)的條件和可能性二、本項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)應(yīng)如何表現(xiàn)三、本項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)面臨哪些主要競(jìng)爭(zhēng)四、怎樣的物業(yè)類型組合將最適合本項(xiàng)目發(fā)展本深化報(bào)告主要解決的問題一、本項(xiàng)目是否具有開發(fā)寫字樓物業(yè)的條PART1本項(xiàng)目是否具有開發(fā)寫字樓物業(yè)的條件和可能性PART1清遠(yuǎn)定位大廣州衛(wèi)星城，居住占主導(dǎo)，寫字樓氛圍受考驗(yàn)《清遠(yuǎn)市主體功能區(qū)規(guī)劃（2010—2020年）》提出，清遠(yuǎn)市將定位為大廣州的衛(wèi)星城，將承擔(dān)更多的工業(yè)及居住職能清遠(yuǎn)市承擔(dān)工業(yè)及居住的城市職能分工明確，對(duì)寫字樓需求較少?gòu)V州清遠(yuǎn)區(qū)域規(guī)劃清遠(yuǎn)定位大廣州衛(wèi)星城，居住占主導(dǎo)，寫字樓氛圍受考驗(yàn)《清遠(yuǎn)市主東城是未來核心商務(wù)區(qū)，小市板塊未具備商務(wù)氛圍清遠(yuǎn)未來的城市規(guī)劃功能明晰，各片區(qū)板塊各司其職清遠(yuǎn)市規(guī)劃將于未來CBD核心辦公商圈興建東、西雙塔，樓高初定為88層，介時(shí)將成為清遠(yuǎn)市的新地標(biāo)未來CBD核心區(qū)新興住宅區(qū)大學(xué)城高新科技區(qū)資料來源：清遠(yuǎn)市規(guī)劃局發(fā)展方向清遠(yuǎn)未來會(huì)建兩棟88層高的寫字樓，就建在規(guī)劃的CBD商務(wù)區(qū)，就類似于廣州的東、西塔那樣，作為我們清遠(yuǎn)市的地標(biāo)性建筑。

------清遠(yuǎn)市規(guī)劃局張工程師東城是未來核心商務(wù)區(qū)，小市板塊未具備商務(wù)氛圍清遠(yuǎn)未來的城市規(guī)寫字樓分布零散，商務(wù)氛圍欠缺，寫字樓發(fā)展步伐較慢清遠(yuǎn)市寫字樓分布狀況較為不均，主要集中在新城區(qū)附近各寫字樓間分布較為零散，辦公氛圍難以集聚，較難形成規(guī)模性的寫字樓商務(wù)區(qū)清遠(yuǎn)市寫字樓發(fā)展發(fā)布較為緩慢，城區(qū)內(nèi)純辦公性質(zhì)的寫字樓較少寫字樓市場(chǎng)金沙商務(wù)大廈卓越大廈豪美大廈中國(guó)電信中國(guó)聯(lián)通寫字樓分布零散，商務(wù)氛圍欠缺，寫字樓發(fā)展步伐較慢清遠(yuǎn)市寫字樓目前寫字樓多為企業(yè)自用，對(duì)外租售項(xiàng)目少寫字樓市場(chǎng)清遠(yuǎn)市寫字樓使用情況基本以企業(yè)自用為主，對(duì)外租售情況較少中國(guó)聯(lián)通中國(guó)電信汽運(yùn)集團(tuán)目前清遠(yuǎn)市寫字樓多為企業(yè)自用，對(duì)外租售項(xiàng)目較少寫字樓建筑體量基本不大，以小高層為主，大型企業(yè)屬下的分支機(jī)構(gòu)已基本消化了相關(guān)供應(yīng)目前寫字樓多為企業(yè)自用，對(duì)外租售項(xiàng)目少寫字樓市場(chǎng)清遠(yuǎn)市寫字樓三大寫字樓壟斷清遠(yuǎn)辦公市場(chǎng)，企業(yè)可選性較少寫字樓市場(chǎng)金沙商務(wù)大廈卓越大廈豪美大廈清遠(yuǎn)市對(duì)外租售的寫字樓供應(yīng)較少，較具代表性項(xiàng)目為三個(gè)，分別為金沙商務(wù)大廈、卓越大廈和豪美大廈由于寫字樓供應(yīng)少，可選擇性少，三大寫字樓基本壟斷了市場(chǎng)三大寫字樓壟斷清遠(yuǎn)辦公市場(chǎng)，企業(yè)可選性較少寫字樓市場(chǎng)金沙商務(wù)項(xiàng)目名稱總建（㎡）單元面積（㎡）租金（元/㎡）管理費(fèi)（元/㎡）實(shí)用率出租率層數(shù)電梯進(jìn)駐企業(yè)金沙商務(wù)大廈30901103-15030-38272%98%15層2臺(tái)建筑裝飾設(shè)計(jì)，廣告公司，保險(xiǎn)公司為主卓越大廈717362540-503100%10層1臺(tái)置業(yè)投資公司，證券公司，期貨公司，黃金交易有限公司，廣發(fā)銀行，中國(guó)人壽保險(xiǎn)豪美大廈1500060040-50---------17層---豪美鋁業(yè)客戶群較窄，多以大型企業(yè)為主寫字樓市場(chǎng)除金沙商務(wù)大廈可零散分租外，卓越大廈和豪美大廈以自用為主，少量樓層只接受整層租賃的大型客戶進(jìn)駐企業(yè)以房地產(chǎn)、廣告、金融保險(xiǎn)和銀行等大型企業(yè)為主，中小型企業(yè)對(duì)寫字樓需求度較低寫字樓選擇少是出租率普遍偏高的根本原因項(xiàng)目名稱總建單元面積租金管理費(fèi)實(shí)用率出租率層數(shù)電梯進(jìn)駐企業(yè)金清遠(yuǎn)新城區(qū)未來定位以居住為主，清遠(yuǎn)未來CBD核心區(qū)偏離本項(xiàng)目，未來小市商務(wù)氛圍競(jìng)爭(zhēng)力弱清遠(yuǎn)寫字樓現(xiàn)狀分布零散，商圈難以集聚，難以形成濃厚的商務(wù)氛圍清遠(yuǎn)市客群面窄，本項(xiàng)目開發(fā)寫字樓產(chǎn)品所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)度較高小結(jié)不建議開發(fā)寫字樓清遠(yuǎn)新城區(qū)未來定位以居住為主，清遠(yuǎn)未來CBD核心區(qū)偏離本項(xiàng)目PART2本項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)應(yīng)如何表現(xiàn)PART2清遠(yuǎn)市目前僅有城市廣場(chǎng)和贏之城兩個(gè)商圈，商業(yè)發(fā)展初級(jí)清遠(yuǎn)市區(qū)目前只有舊城區(qū)的城市廣場(chǎng)和新城區(qū)的贏之城商圈項(xiàng)目所在新城區(qū)商圈前景看好，但目前僅有贏之城商圈，商圈氛圍一般，有待發(fā)展項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)大道，目前周邊尚未形成商業(yè)氛圍商業(yè)格局城市廣場(chǎng)商圈贏之城商圈本項(xiàng)目清遠(yuǎn)市目前僅有城市廣場(chǎng)和贏之城兩個(gè)商圈，商業(yè)發(fā)展初級(jí)清遠(yuǎn)市區(qū)城市和區(qū)域級(jí)別商業(yè)的租金水平未如理想類別贏之城商圈城市廣場(chǎng)商圈商圈特征區(qū)域級(jí)商圈城市一級(jí)商圈商圈覆蓋范圍以贏之城為核心的商圈以城市廣場(chǎng)為核心，周邊有先鋒路、南門街、北門街主要客戶類型居住在新城區(qū)的居民清遠(yuǎn)市區(qū)高檔消費(fèi)一級(jí)百貨商場(chǎng)租金情況（元/㎡·月）首層：100-200300-500商圈特征城市和區(qū)域級(jí)別商業(yè)的租金水平未如理想類別贏之城商圈城市廣場(chǎng)商城市廣場(chǎng)商圈—城市一級(jí)商業(yè)中心，首位度極高代表商家城市廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間2003經(jīng)營(yíng)方針百貨為主，超市做精，走高檔路線，實(shí)行“差異經(jīng)營(yíng)”理念業(yè)態(tài)組合（一期）舊翼：益華百貨新翼：負(fù)一層：名車、餐飲、汽車精品、自行車、體育用品、汽車專業(yè)影響及下地停車場(chǎng)一樓：時(shí)尚名店街二樓：時(shí)尚名店、運(yùn)動(dòng)城、萬信數(shù)碼城、屈臣士、肯德基、必勝客、金倫大酒樓三樓：時(shí)尚名店、兒童家具服飾、萬信數(shù)碼城四樓：特色美食中心、美容美發(fā)、潮流坊、格豪酒店、東方會(huì)KTV、休閑娛樂中心五樓：文化書城、大地電影院品牌周大福、耐克、K2、mastermind、阿迪達(dá)斯、李寧、only貴人鳥、DHC、CNE、西鐵城、百麗、VEEKO、精工等租金300-500元/㎡·月開業(yè)率100%商業(yè)氛圍良好點(diǎn)評(píng)城市廣場(chǎng)為目前清遠(yuǎn)市區(qū)最為繁華的商圈，品牌較高檔；且能帶動(dòng)附近較低檔商業(yè)百貨和步行街，適合不同年齡層次和各種不同類型的消費(fèi)群體，輻射整個(gè)城市，經(jīng)營(yíng)較成功。商圈特征城市廣場(chǎng)商圈—城市一級(jí)商業(yè)中心，首位度極高代表商家城市廣場(chǎng)開贏之城商圈—新城區(qū)域商業(yè)配套中心代表商家贏之城富域銀座廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間

2002.10-經(jīng)營(yíng)方針典型的大型超市帶動(dòng)商圈發(fā)展模式

以大型的國(guó)美電器帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)組合一樓：華潤(rùn)萬家超市、服裝百貨、運(yùn)動(dòng)用品店、停車場(chǎng)二樓：小型服裝店、游戲機(jī)室、養(yǎng)生館、健身室、工作室三樓：食肆（周記）、網(wǎng)吧一樓：服裝百貨、金銀珠寶首飾二樓：餐廳三樓：國(guó)美品牌耐克、IP、S&K、班尼路、貴人鳥、堡獅龍、三槍、特步、puma周大福、中國(guó)黃金、kappa、以純租金首層：100元/㎡·月；二層：電梯附近50元/㎡·月偏僻20-30元/㎡·月首層：50元/㎡·月開業(yè)率98%95%商業(yè)氛圍一般，人流量較小一般，人流量少點(diǎn)評(píng)贏之城開業(yè)時(shí)間較久，硬件設(shè)施殘舊；人流量較小；首層華潤(rùn)萬家超市規(guī)模較大，約3000平方米，人流量較旺，典型的超市帶動(dòng)廣場(chǎng)氛圍規(guī)模小，以國(guó)美電器帶動(dòng)廣場(chǎng)商業(yè)，人流量較少商圈特征贏之城商圈—新城區(qū)域商業(yè)配套中心代表商家贏之城富域銀座廣場(chǎng)開項(xiàng)目周邊以社區(qū)商鋪為主，缺少超市等大型生活配套項(xiàng)目周邊以汽貿(mào)商鋪和樓盤的社區(qū)商鋪為主目前周邊缺少大型的超市配套，生活不便周邊社區(qū)居民對(duì)大型超市配套需求明顯周邊商業(yè)現(xiàn)代城未來商鋪汽貿(mào)商鋪云山詩(shī)意商鋪世紀(jì)花城商鋪鳳城明珠未來商鋪本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊以社區(qū)商鋪為主，缺少超市等大型生活配套項(xiàng)目周邊以汽貿(mào)周邊社區(qū)商鋪主要服務(wù)社區(qū)周邊區(qū)域項(xiàng)目周邊社區(qū)商鋪以五、六十平方米的戶型為主，租金在45-80元/㎡，多以經(jīng)營(yíng)裝飾、超市、餐飲等社區(qū)配套商業(yè)為主現(xiàn)代城臨街商鋪預(yù)計(jì)售價(jià)為20000元/㎡項(xiàng)目地址面積（㎡）租售方式售價(jià)/租金（元/㎡）出租/出售率經(jīng)營(yíng)情況世紀(jì)花城廣清大道與清遠(yuǎn)大道交匯處51㎡只租不售7065%以裝飾、建材、五金公司為主144㎡45現(xiàn)代城廣清大道100㎡以下售預(yù)計(jì)20000開售時(shí)間未定——云山詩(shī)意廣清大道（售樓部前面部分）40-180㎡發(fā)展商持有經(jīng)營(yíng)————超市、餐飲、裝飾等小區(qū)配套商業(yè)A5/A6棟——只租不售預(yù)計(jì)50-80推出時(shí)間未定以社區(qū)配套為主周邊商業(yè)周邊社區(qū)商鋪主要服務(wù)社區(qū)周邊區(qū)域項(xiàng)目周邊社區(qū)商鋪以五、六十平新城區(qū)將新添多個(gè)商業(yè)綜合體，未來商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈未來發(fā)展凱旋國(guó)際廣場(chǎng)總建：9萬㎡置業(yè)文化商貿(mào)中心總建：18萬㎡時(shí)代廣場(chǎng)總建：40萬㎡本項(xiàng)目2011年簽約動(dòng)工項(xiàng)目中，新城區(qū)將會(huì)有三個(gè)商業(yè)綜合體動(dòng)工三個(gè)商業(yè)綜合體總建達(dá)到67萬㎡，體量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈隨著多個(gè)大型商業(yè)綜合體的開發(fā)，未來商業(yè)配套將會(huì)得到完善新城區(qū)將新添多個(gè)商業(yè)綜合體，未來商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈未來發(fā)展凱旋國(guó)際建議開發(fā)社區(qū)商鋪，以街鋪形式出現(xiàn)清遠(yuǎn)市區(qū)目前商業(yè)發(fā)展初級(jí)，僅有城市廣場(chǎng)和贏之城兩個(gè)商圈，租金收益不高隨著板塊未來的發(fā)展，新城區(qū)將會(huì)形成大規(guī)模的居住區(qū)，未來商業(yè)配套將會(huì)得到完善，相應(yīng)未來競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)激烈項(xiàng)目周邊缺乏大型的超市配套，項(xiàng)目建議開發(fā)社區(qū)商鋪，并適當(dāng)考慮引入超市生活型配套設(shè)施小結(jié)建議開發(fā)社區(qū)商鋪，以街鋪形式出現(xiàn)清遠(yuǎn)市區(qū)目前商業(yè)發(fā)展初級(jí)，僅商業(yè)配套布局商業(yè)配置策略——以社區(qū)商業(yè)為主，挖掘商業(yè)價(jià)值、實(shí)現(xiàn)價(jià)值有效兌現(xiàn)商業(yè)形式：作為社區(qū)商業(yè)，以街鋪形式充分挖掘商業(yè)價(jià)值——設(shè)計(jì)上，采用首層臨街、窄進(jìn)深、高層高的高性價(jià)比設(shè)計(jì)，注重沿街綠化、氛圍的營(yíng)造，打造休閑、舒適的購(gòu)物環(huán)境，為商鋪發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。——與兩層大進(jìn)深的商業(yè)對(duì)比，具有面積小、銷售靈活、整體價(jià)值高的優(yōu)點(diǎn)?？傮w布局配套物業(yè)定位：教育+商業(yè)+會(huì)所商業(yè)配套布局商業(yè)配置策略總體布局配套物業(yè)定位：教育+商業(yè)+會(huì)PART3本項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)面臨哪些主要競(jìng)爭(zhēng)PART3未來主要供應(yīng)在東城商業(yè)地塊，未對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響未來CBD核心區(qū)本項(xiàng)目未來供應(yīng)未來待拍土地以東城板塊為主，該區(qū)域?qū)⒊晌磥砬暹h(yuǎn)市CBD核心商務(wù)區(qū)小市片區(qū)暫時(shí)未有土地拍賣計(jì)劃，本項(xiàng)目暫時(shí)沒有新增對(duì)手產(chǎn)生CBD商務(wù)區(qū)離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，而且區(qū)域職能差異較大，未來土地供應(yīng)未對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響未來主要供應(yīng)在東城商業(yè)地塊，未對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響未來CBD核眾多項(xiàng)目搶閘登場(chǎng)，洋房未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈未來供應(yīng)板塊項(xiàng)目開發(fā)商規(guī)模物業(yè)類型戶型貨量推出時(shí)間小市板塊鳳城酈都清遠(yuǎn)市恒遠(yuǎn)兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地23萬㎡總建70萬㎡高層洋房、公寓別墅30-300㎡3282套2011年5月鳳城明珠清遠(yuǎn)市鴻安地產(chǎn)占地8.5萬㎡總建33萬㎡高層洋房87-128㎡2274套2011年年底時(shí)尚國(guó)際——2棟26層高2棟30層高高層洋房——————萬科地產(chǎn)項(xiàng)目萬科地產(chǎn)總建30萬㎡高層洋房主力120-140㎡——2011恒福曦園清遠(yuǎn)恒福地產(chǎn)總建約10萬㎡高層洋房76-140㎡約800套2011年上半年沿江板塊凱景中央首座凱景集團(tuán)總建約25萬㎡超高層洋房————2011年翡翠綠洲多力富·興合力地產(chǎn)總建11萬㎡高層洋房/聯(lián)排別墅——300套2011年清華灣————高層洋房160-230㎡310套2011年上半年懿峰雅居清遠(yuǎn)漢鏗物業(yè)發(fā)展有限公司占地37萬㎡總建17.8萬㎡高層洋房130-180㎡——2011年北江大橋北下橋位南遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建2.5萬㎡高層洋房————2011年富景天下清遠(yuǎn)市威鵬房地產(chǎn)有限公司占地230畝總建66萬㎡庭院別墅、高層洋房————2011年維港半島朝南地產(chǎn)占地18萬㎡總建98萬㎡高層洋房——39棟高層2012年東城板塊東城雅居清遠(yuǎn)市遠(yuǎn)達(dá)地產(chǎn)總建2,.5萬㎡高層洋房62-112㎡384套2011年樵順地產(chǎn)項(xiàng)目樵順地產(chǎn)——高層洋房——77棟高層——御景東方清遠(yuǎn)市合創(chuàng)東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建2,.5萬㎡小高層洋房105-166㎡300套2011年舊城板塊鳳凰豪庭清遠(yuǎn)市源基地產(chǎn)占地0.8萬㎡總建5.2萬㎡高層洋房110-150㎡939套2011.4眾多項(xiàng)目搶閘登場(chǎng)，洋房未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈未來供應(yīng)板塊項(xiàng)目開發(fā)商萬科悄然進(jìn)駐，“二手”中心地塊收入囊中地產(chǎn)龍頭萬科悄然進(jìn)入清遠(yuǎn)市城區(qū)市場(chǎng)，據(jù)興業(yè)市場(chǎng)跟蹤得知，銀泉北路地塊屬于二手交易地塊，固土地拍賣中心未有該項(xiàng)登記該地塊地理位置優(yōu)越，周邊有第一人民醫(yī)院，博愛小學(xué)等生活配套，生活便利，建議長(zhǎng)期關(guān)注該項(xiàng)目發(fā)展總建（㎡）30萬產(chǎn)品20多層高層為主主力戶型（㎡）120---140潛在對(duì)手萬科項(xiàng)目萬科悄然進(jìn)駐，“二手”中心地塊收入囊中地產(chǎn)龍頭萬科悄然進(jìn)入清產(chǎn)品線豐富，貨量大，成項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鳳城酈都項(xiàng)目位置新城區(qū)鳳翔大道與半環(huán)東路交匯處發(fā)展商清遠(yuǎn)市恆遠(yuǎn)兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地236016.329㎡總建709505.30㎡容積率2.55物業(yè)類型高層洋房、公寓、情景洋房開盤時(shí)間2011年5月貨量3282戶（其中公寓為348戶）車位約3900個(gè)項(xiàng)目配套幼兒園、會(huì)所、商業(yè)該項(xiàng)目處于清遠(yuǎn)市新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展中軸，北向清遠(yuǎn)市博愛學(xué)校，西對(duì)清遠(yuǎn)市體育中心，于市政府相呼應(yīng)項(xiàng)目占地23萬平方米，規(guī)模較大，產(chǎn)品類型豐富，小區(qū)配套完善產(chǎn)品線豐富，貨量大，成項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鳳城酈都項(xiàng)目位置產(chǎn)品線和客戶群相似，主力產(chǎn)品爭(zhēng)奪同一批客群類型公寓洋房情景洋房面積(m2)30-60115-170220-300戶型面積情況鳳城酈都該項(xiàng)目有多種產(chǎn)品戶型組合，產(chǎn)品線豐富，可吸引多方面客群關(guān)注，客戶面較廣開發(fā)情景洋房型產(chǎn)品提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，與我司提出的方向類同，將對(duì)我司項(xiàng)目產(chǎn)生沖擊目標(biāo)客戶群較為相似，將會(huì)與我司項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品線和客戶群相似，主力產(chǎn)品爭(zhēng)奪同一批客群類型公寓洋房情景洋優(yōu)先開發(fā)情景洋房型產(chǎn)品，以高形象定位搶占市場(chǎng)項(xiàng)目分四期開發(fā)，共建103棟各類建筑，由101棟高、中、低層樓房，1棟幼兒園，一棟會(huì)所組成一期規(guī)劃占地58000㎡，建筑面積約17萬㎡。其中住宅面積約10萬平方米，商業(yè)建筑面積約19000平方米，會(huì)所約1700平方米，車位864個(gè)一期產(chǎn)品涵蓋了高層（三至四房）、公寓、情景洋房等，戶型面積由35平方米至270平方米鳳城酈都情景洋房一期開發(fā)優(yōu)先開發(fā)情景洋房型產(chǎn)品，以高形象定位搶占市場(chǎng)項(xiàng)目分四期開發(fā)，高層洋房未來競(jìng)爭(zhēng)激烈洋房未來供貨量巨大，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日益激烈項(xiàng)目周邊大規(guī)模居住社區(qū)林立，高層洋房是周邊區(qū)域的主要產(chǎn)品，本項(xiàng)目的開發(fā)需尋求一定的產(chǎn)品差異化與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的鳳城酈都推出情景洋房產(chǎn)品與市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)差異化，本項(xiàng)目將與其以接近的產(chǎn)品直接爭(zhēng)奪同一批客戶群體小結(jié)高層洋房未來競(jìng)爭(zhēng)激烈洋房未來供貨量巨大，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日益激烈小結(jié)PART4怎樣的物業(yè)類型組合將最適合本項(xiàng)目發(fā)展PART4項(xiàng)目物業(yè)類型組合的研判必須以市場(chǎng)消化量、客戶需求以及精準(zhǔn)的財(cái)務(wù)測(cè)算為基礎(chǔ)項(xiàng)目物業(yè)類型組合的研判必須以市場(chǎng)消化量、客戶需求以及精準(zhǔn)的財(cái)洋房年銷售量約為7-9萬㎡項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手年銷售量估算：洋房消化量項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總建(m2)年銷售量(m2)開盤時(shí)間小市板塊現(xiàn)代城22.1萬約9.3萬（統(tǒng)計(jì)10個(gè)月時(shí)間）2010.5云山詩(shī)意57萬約7.2萬2007.10碧水康橋10萬約4.7萬2008.8萬基金海灣35萬約7.3萬2009.8世紀(jì)花城15萬約7.1萬2008.8周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目一般的年銷售量約為7-9萬㎡洋房年銷售量約為7-9萬㎡項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手年銷售量估算：城市型別墅年銷售量驚人，去貨速度快項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手年銷售量估算：別墅消化量項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總建(m2)年銷售量(m2)開盤時(shí)間清遠(yuǎn)奧園20.8萬約3萬2009.9廣碩·上城6.4萬約4萬2009.9新亞棕櫚園10萬統(tǒng)計(jì)7個(gè)月，約2萬2010.8伯爵園占地300畝約1.4萬2009.9周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目一般的年銷售量約為2-4萬㎡城市型別墅年銷售量驚人，去貨速度快項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手年銷售量估客戶深度訪談對(duì)象訪談對(duì)象高級(jí)公務(wù)員企事業(yè)單位老總項(xiàng)目策劃——奧園營(yíng)銷總監(jiān)peter銷售人員——荷興城市花園銷售人員……通過對(duì)不同行業(yè)的對(duì)象進(jìn)行深入訪談以及分析，得出清遠(yuǎn)市居民的客戶對(duì)產(chǎn)品和物業(yè)類型的需求客戶需求客戶深度訪談對(duì)象訪談對(duì)象客戶需求第一次置業(yè)的會(huì)選擇90-100㎡左右的兩房，二次置業(yè)以上的肯定要買160㎡以上的啦，住的舒服嘛，我下次置業(yè)會(huì)買四房以上的大戶型

——清遠(yuǎn)監(jiān)獄公務(wù)員阿強(qiáng)我想買大點(diǎn)的，150以上180左右吧，一步到位——清遠(yuǎn)某企事業(yè)單位陳總清遠(yuǎn)這里的話，最好賣就系90-130方左右兩房和三房，第一次置業(yè)的會(huì)選擇兩房或者普通的三房，第二次以上置業(yè)的就要舒適型的三房以上戶型

——荷興城市花園銷售人員馮小姐整體的市場(chǎng)需求以二、三房為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶如高級(jí)公務(wù)員、企事業(yè)單位高層員工他們二次置業(yè)需求的戶型面積都偏大，以舒適享受型為主90-130㎡是需求主流，改善型客戶需求享受型的大戶型關(guān)于戶型第一次置業(yè)的會(huì)選擇90-100㎡左右的兩房，二次置業(yè)以上的肯城市型別墅市場(chǎng)空間大，可與洋房形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)業(yè)內(nèi)人士和客戶對(duì)城市型別墅前景看好，認(rèn)為在總價(jià)相差不遠(yuǎn)的情況下，別墅遠(yuǎn)勝于高端洋房，且可以和大量的洋房形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于你們項(xiàng)目做別墅，其實(shí)很有前景的，因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)清遠(yuǎn)的別墅加起來都不到五個(gè)，而且伯爵園做得很差，棕櫚園又賣完了，還有奧園、獅子湖，獅子湖面積很大，基本賣不動(dòng)的，都是500多方的產(chǎn)品。而且清遠(yuǎn)人不喜歡到外圍買別墅，所以如果你們項(xiàng)目有別墅產(chǎn)品供應(yīng)，很有市場(chǎng)。其實(shí)高層產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)真的十分激烈，如果沒有一些創(chuàng)新產(chǎn)品去帶，還是比較難銷售的?！暹h(yuǎn)園營(yíng)銷總監(jiān)peter關(guān)于物業(yè)現(xiàn)在江景洋房都接近10000元/㎡了，如果你們的別墅和江景洋房總價(jià)相差不遠(yuǎn)，那肯定寧愿買別墅啊，起碼別墅有花園有車位送，獨(dú)立性強(qiáng)?！暹h(yuǎn)監(jiān)獄公務(wù)員阿強(qiáng)城市型別墅市場(chǎng)空間大，可與洋房形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)業(yè)內(nèi)人士和客戶對(duì)城具備打造多方案的條件，建議深化研究全高層及高層+別墅物業(yè)組合測(cè)算高層和小高層+高層方案未有太大差異，小高層產(chǎn)品對(duì)高層產(chǎn)品的拉動(dòng)十分有限高層+情景方案已在鳳城酈都有較大供應(yīng)，情景洋房產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度仍有待檢驗(yàn)高層+別墅產(chǎn)品將有效分擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)容積率測(cè)算方案物業(yè)類型建筑密度平均層高容積率建筑面積用地面積1.高層高層洋房15%203900004.5300001.52.高層+小高層高層洋房15%263.9615792.6157895.5小高層洋房20%102284211.91421063.高層+情景高層洋房15%263.9772645.4198114.2情景洋房25%51.25127359.1101887.34.高層+別墅高層洋房15%263.9835718.5214286.8聯(lián)排別墅25%30.7564286.0485714.71兩方案差異不大難以與鳳城酈都差異化深化方案1高層方案和方案4高層+別墅方案的對(duì)比具備打造多方案的條件，建議深化研究全高層及高層+別墅物業(yè)組合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面，3.0容積率為兩方案對(duì)比的測(cè)算基礎(chǔ)項(xiàng)目方案1：高層方案4：高層+別墅計(jì)量單位總用地面積300,002300,002平方米容積率3.003.00-

建筑密度25%25%

-總建筑面積1,126,0041,126,004平方米地上建筑面積900,004900,004平方米商業(yè)8,5008,500平方米洋房883,704819,418平方米別墅064,286平方米配套公建7,8007,800平方米地下建筑面積226,000226,000平方米地下車位7,5006,000個(gè)整體測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面，3.0容積率為兩方案對(duì)比的測(cè)算基礎(chǔ)項(xiàng)目方案1：整體效益對(duì)比，高層+別墅方案更為理想方案（單位：萬元）方案1：高層方案4：高層+別墅銷售收入612,760(高層4500元/m2)673,641(高層5000元/m2,別墅10000元/m2)項(xiàng)目成本268,059271,370土地成本50,98550,985工程成本217,074220,384土地增值稅94,532115,675營(yíng)業(yè)稅及附加33,70237,050期間費(fèi)用27,62027,961管理費(fèi)用7,6527,752銷售費(fèi)用18,38320,209財(cái)務(wù)費(fèi)用1,5860稅前利潤(rùn)總額188,847221,585所得稅64,60667,286稅后利潤(rùn)124,241154,300投資利潤(rùn)率41.29%50.64%整體測(cè)算注：考慮別墅物業(yè)對(duì)高層產(chǎn)品價(jià)值一定的拉動(dòng)整體效益對(duì)比，高層+別墅方案更為理想方案（單位：萬元）方案138經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面，啟動(dòng)區(qū)不考慮容積率的拉升，以2.2為基礎(chǔ)對(duì)比項(xiàng)目方案1：高層方案4：高層+別墅方向一：保證容積率2.2方向二：確保3萬m2別墅，適當(dāng)下調(diào)容積率總用地面積73,26073,260㎡73260㎡容積率2.202.202.20建筑密度25%25%25%總建筑面積219,672209,142㎡148,485㎡地上建筑面積161,172161,172㎡115,500㎡商業(yè)2,5002,500㎡2,500㎡洋房161,172140,000㎡80,000㎡別墅020,000㎡30,000㎡配套公建3,0003,000㎡

3,000㎡地下建筑面積58,50047,970㎡32,985㎡

地下車位1,3001,066733啟動(dòng)區(qū)測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面，啟動(dòng)區(qū)不考慮容積率的拉升，以2.2為基礎(chǔ)對(duì)比項(xiàng)啟動(dòng)區(qū)收益差異不大對(duì)比項(xiàng)目（單位：萬元）方案1：高層方案4：高層+別墅方向一：保證容積率2.2方向二：確保3萬m2別墅適當(dāng)下調(diào)容積率銷售收入100,503113,82087,338項(xiàng)目成本56,92655,17743,050土地成本12,45112,45112,451工程成本44,47642,72730,600土地增值稅1,50815,19811,318營(yíng)業(yè)稅及附加5,5286,2604,804期間費(fèi)用5,7505,2463,861管理費(fèi)用1,6321,5761,241銷售費(fèi)用3,0153,4152,620財(cái)務(wù)費(fèi)用1,1032550稅前利潤(rùn)總額30,79231,93924,305所得稅13,59511,7417,291稅后利潤(rùn)17,19620,19817,014投資利潤(rùn)率26.96%33.04%35.68%啟動(dòng)區(qū)測(cè)算啟動(dòng)區(qū)收益差異不大對(duì)比項(xiàng)目方案1：高層方案4：高層+別墅方向40財(cái)務(wù)測(cè)算總結(jié)對(duì)比項(xiàng)目方案1：高層方案4：高層+別墅總體項(xiàng)目總建筑面積（m2）1,126,004㎡1,126,004㎡總收入（萬元）612,760673,641稅前利潤(rùn)總額188,847221,585稅后利潤(rùn)124,241154,300投資利潤(rùn)率41.29%50.64%啟動(dòng)區(qū)不同開發(fā)方向-方向一：保證容積率2.2方向二：確保3萬m2別墅，適當(dāng)下調(diào)容積率地上開發(fā)面積（m2）161,172161,172㎡115,500㎡別墅面積（m2）020,000㎡30,000㎡稅前利潤(rùn)總額30,79231,93924,305稅后利潤(rùn)17,19620,19817,014投資利潤(rùn)率26.96%33.04%35.68%財(cái)務(wù)測(cè)算總結(jié)財(cái)務(wù)測(cè)算總結(jié)對(duì)比項(xiàng)目方案1：高層方案4：高層+別墅總體項(xiàng)目總整體產(chǎn)品物業(yè)類型組合的綜合對(duì)比：建議整體布置高層+洋房綜合對(duì)比不同開發(fā)方向方案1：高層方案2：高層+小高方案3：高層+情景方案4：高層+別墅后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，洋房產(chǎn)品占后續(xù)供應(yīng)的主導(dǎo)與鳳城酈都直接競(jìng)爭(zhēng)別墅產(chǎn)品具有較佳的市場(chǎng)空間客戶接受度對(duì)小高層和高層產(chǎn)品均較接受市場(chǎng)未有情景洋房供應(yīng)，有待檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)型別墅有較佳的客戶接受度去貨速度需時(shí)約10年，啟動(dòng)區(qū)銷售周期2年以上情景洋房銷售速度有待驗(yàn)證銷售周期短，1-2年，根據(jù)別墅體量而定財(cái)務(wù)收益略遜色與方案4該兩方案不建議深化利潤(rùn)及利潤(rùn)率均較理想，投資收益率高建議項(xiàng)目整體布置高層+洋房物業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低，去貨速度快，收益較全高層產(chǎn)品理想整體產(chǎn)品物業(yè)類型組合的綜合對(duì)比：建議整體布置高層+洋房綜合對(duì)別墅+高層洋房的物業(yè)組合優(yōu)于全高層洋房洋房未來供貨量巨大，項(xiàng)目周邊大規(guī)模居住社區(qū)林立，項(xiàng)目若以高層洋房產(chǎn)品為主，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈城市型別墅銷售速度快，市場(chǎng)消化率高通過財(cái)務(wù)測(cè)算得出別墅+高層洋房的物業(yè)組合方案優(yōu)于全高層洋房組合方案小結(jié)別墅+高層洋房的物業(yè)組合優(yōu)于全高層洋房洋房未來供貨量巨大，項(xiàng)本次深化報(bào)告總結(jié)一、不建議開發(fā)寫字樓二、建議開發(fā)社區(qū)商鋪，可考慮引入超市等生活配套三、項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手集中于小市板塊，其中高層洋房將會(huì)成為最激烈的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品四、通過對(duì)各物業(yè)的市場(chǎng)消化量、客戶需求分析以及財(cái)務(wù)測(cè)算得出別墅+高層洋房的物業(yè)組合方案優(yōu)于全高層洋房組合方案本次深化報(bào)告總結(jié)一、不建議開發(fā)寫字樓清遠(yuǎn)項(xiàng)目深化報(bào)告城建興業(yè)?營(yíng)銷拓展部二O一一年三月二十五日謹(jǐn)呈：廣東神洲天潤(rùn)集團(tuán)有限公司清遠(yuǎn)項(xiàng)目深化報(bào)告城建興業(yè)?營(yíng)銷拓展部謹(jǐn)呈：廣東神洲天潤(rùn)集團(tuán)本深化報(bào)告主要解決的問題一、本項(xiàng)目是否具有開發(fā)寫字樓物業(yè)的條件和可能性二、本項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)應(yīng)如何表現(xiàn)三、本項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)面臨哪些主要競(jìng)爭(zhēng)四、怎樣的物業(yè)類型組合將最適合本項(xiàng)目發(fā)展本深化報(bào)告主要解決的問題一、本項(xiàng)目是否具有開發(fā)寫字樓物業(yè)的條PART1本項(xiàng)目是否具有開發(fā)寫字樓物業(yè)的條件和可能性PART1清遠(yuǎn)定位大廣州衛(wèi)星城，居住占主導(dǎo)，寫字樓氛圍受考驗(yàn)《清遠(yuǎn)市主體功能區(qū)規(guī)劃（2010—2020年）》提出，清遠(yuǎn)市將定位為大廣州的衛(wèi)星城，將承擔(dān)更多的工業(yè)及居住職能清遠(yuǎn)市承擔(dān)工業(yè)及居住的城市職能分工明確，對(duì)寫字樓需求較少?gòu)V州清遠(yuǎn)區(qū)域規(guī)劃清遠(yuǎn)定位大廣州衛(wèi)星城，居住占主導(dǎo)，寫字樓氛圍受考驗(yàn)《清遠(yuǎn)市主東城是未來核心商務(wù)區(qū)，小市板塊未具備商務(wù)氛圍清遠(yuǎn)未來的城市規(guī)劃功能明晰，各片區(qū)板塊各司其職清遠(yuǎn)市規(guī)劃將于未來CBD核心辦公商圈興建東、西雙塔，樓高初定為88層，介時(shí)將成為清遠(yuǎn)市的新地標(biāo)未來CBD核心區(qū)新興住宅區(qū)大學(xué)城高新科技區(qū)資料來源：清遠(yuǎn)市規(guī)劃局發(fā)展方向清遠(yuǎn)未來會(huì)建兩棟88層高的寫字樓，就建在規(guī)劃的CBD商務(wù)區(qū)，就類似于廣州的東、西塔那樣，作為我們清遠(yuǎn)市的地標(biāo)性建筑。

------清遠(yuǎn)市規(guī)劃局張工程師東城是未來核心商務(wù)區(qū)，小市板塊未具備商務(wù)氛圍清遠(yuǎn)未來的城市規(guī)寫字樓分布零散，商務(wù)氛圍欠缺，寫字樓發(fā)展步伐較慢清遠(yuǎn)市寫字樓分布狀況較為不均，主要集中在新城區(qū)附近各寫字樓間分布較為零散，辦公氛圍難以集聚，較難形成規(guī)模性的寫字樓商務(wù)區(qū)清遠(yuǎn)市寫字樓發(fā)展發(fā)布較為緩慢，城區(qū)內(nèi)純辦公性質(zhì)的寫字樓較少寫字樓市場(chǎng)金沙商務(wù)大廈卓越大廈豪美大廈中國(guó)電信中國(guó)聯(lián)通寫字樓分布零散，商務(wù)氛圍欠缺，寫字樓發(fā)展步伐較慢清遠(yuǎn)市寫字樓目前寫字樓多為企業(yè)自用，對(duì)外租售項(xiàng)目少寫字樓市場(chǎng)清遠(yuǎn)市寫字樓使用情況基本以企業(yè)自用為主，對(duì)外租售情況較少中國(guó)聯(lián)通中國(guó)電信汽運(yùn)集團(tuán)目前清遠(yuǎn)市寫字樓多為企業(yè)自用，對(duì)外租售項(xiàng)目較少寫字樓建筑體量基本不大，以小高層為主，大型企業(yè)屬下的分支機(jī)構(gòu)已基本消化了相關(guān)供應(yīng)目前寫字樓多為企業(yè)自用，對(duì)外租售項(xiàng)目少寫字樓市場(chǎng)清遠(yuǎn)市寫字樓三大寫字樓壟斷清遠(yuǎn)辦公市場(chǎng)，企業(yè)可選性較少寫字樓市場(chǎng)金沙商務(wù)大廈卓越大廈豪美大廈清遠(yuǎn)市對(duì)外租售的寫字樓供應(yīng)較少，較具代表性項(xiàng)目為三個(gè)，分別為金沙商務(wù)大廈、卓越大廈和豪美大廈由于寫字樓供應(yīng)少，可選擇性少，三大寫字樓基本壟斷了市場(chǎng)三大寫字樓壟斷清遠(yuǎn)辦公市場(chǎng)，企業(yè)可選性較少寫字樓市場(chǎng)金沙商務(wù)項(xiàng)目名稱總建（㎡）單元面積（㎡）租金（元/㎡）管理費(fèi)（元/㎡）實(shí)用率出租率層數(shù)電梯進(jìn)駐企業(yè)金沙商務(wù)大廈30901103-15030-38272%98%15層2臺(tái)建筑裝飾設(shè)計(jì)，廣告公司，保險(xiǎn)公司為主卓越大廈717362540-503100%10層1臺(tái)置業(yè)投資公司，證券公司，期貨公司，黃金交易有限公司，廣發(fā)銀行，中國(guó)人壽保險(xiǎn)豪美大廈1500060040-50---------17層---豪美鋁業(yè)客戶群較窄，多以大型企業(yè)為主寫字樓市場(chǎng)除金沙商務(wù)大廈可零散分租外，卓越大廈和豪美大廈以自用為主，少量樓層只接受整層租賃的大型客戶進(jìn)駐企業(yè)以房地產(chǎn)、廣告、金融保險(xiǎn)和銀行等大型企業(yè)為主，中小型企業(yè)對(duì)寫字樓需求度較低寫字樓選擇少是出租率普遍偏高的根本原因項(xiàng)目名稱總建單元面積租金管理費(fèi)實(shí)用率出租率層數(shù)電梯進(jìn)駐企業(yè)金清遠(yuǎn)新城區(qū)未來定位以居住為主，清遠(yuǎn)未來CBD核心區(qū)偏離本項(xiàng)目，未來小市商務(wù)氛圍競(jìng)爭(zhēng)力弱清遠(yuǎn)寫字樓現(xiàn)狀分布零散，商圈難以集聚，難以形成濃厚的商務(wù)氛圍清遠(yuǎn)市客群面窄，本項(xiàng)目開發(fā)寫字樓產(chǎn)品所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)度較高小結(jié)不建議開發(fā)寫字樓清遠(yuǎn)新城區(qū)未來定位以居住為主，清遠(yuǎn)未來CBD核心區(qū)偏離本項(xiàng)目PART2本項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)應(yīng)如何表現(xiàn)PART2清遠(yuǎn)市目前僅有城市廣場(chǎng)和贏之城兩個(gè)商圈，商業(yè)發(fā)展初級(jí)清遠(yuǎn)市區(qū)目前只有舊城區(qū)的城市廣場(chǎng)和新城區(qū)的贏之城商圈項(xiàng)目所在新城區(qū)商圈前景看好，但目前僅有贏之城商圈，商圈氛圍一般，有待發(fā)展項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)大道，目前周邊尚未形成商業(yè)氛圍商業(yè)格局城市廣場(chǎng)商圈贏之城商圈本項(xiàng)目清遠(yuǎn)市目前僅有城市廣場(chǎng)和贏之城兩個(gè)商圈，商業(yè)發(fā)展初級(jí)清遠(yuǎn)市區(qū)城市和區(qū)域級(jí)別商業(yè)的租金水平未如理想類別贏之城商圈城市廣場(chǎng)商圈商圈特征區(qū)域級(jí)商圈城市一級(jí)商圈商圈覆蓋范圍以贏之城為核心的商圈以城市廣場(chǎng)為核心，周邊有先鋒路、南門街、北門街主要客戶類型居住在新城區(qū)的居民清遠(yuǎn)市區(qū)高檔消費(fèi)一級(jí)百貨商場(chǎng)租金情況（元/㎡·月）首層：100-200300-500商圈特征城市和區(qū)域級(jí)別商業(yè)的租金水平未如理想類別贏之城商圈城市廣場(chǎng)商城市廣場(chǎng)商圈—城市一級(jí)商業(yè)中心，首位度極高代表商家城市廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間2003經(jīng)營(yíng)方針百貨為主，超市做精，走高檔路線，實(shí)行“差異經(jīng)營(yíng)”理念業(yè)態(tài)組合（一期）舊翼：益華百貨新翼：負(fù)一層：名車、餐飲、汽車精品、自行車、體育用品、汽車專業(yè)影響及下地停車場(chǎng)一樓：時(shí)尚名店街二樓：時(shí)尚名店、運(yùn)動(dòng)城、萬信數(shù)碼城、屈臣士、肯德基、必勝客、金倫大酒樓三樓：時(shí)尚名店、兒童家具服飾、萬信數(shù)碼城四樓：特色美食中心、美容美發(fā)、潮流坊、格豪酒店、東方會(huì)KTV、休閑娛樂中心五樓：文化書城、大地電影院品牌周大福、耐克、K2、mastermind、阿迪達(dá)斯、李寧、only貴人鳥、DHC、CNE、西鐵城、百麗、VEEKO、精工等租金300-500元/㎡·月開業(yè)率100%商業(yè)氛圍良好點(diǎn)評(píng)城市廣場(chǎng)為目前清遠(yuǎn)市區(qū)最為繁華的商圈，品牌較高檔；且能帶動(dòng)附近較低檔商業(yè)百貨和步行街，適合不同年齡層次和各種不同類型的消費(fèi)群體，輻射整個(gè)城市，經(jīng)營(yíng)較成功。商圈特征城市廣場(chǎng)商圈—城市一級(jí)商業(yè)中心，首位度極高代表商家城市廣場(chǎng)開贏之城商圈—新城區(qū)域商業(yè)配套中心代表商家贏之城富域銀座廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間

2002.10-經(jīng)營(yíng)方針典型的大型超市帶動(dòng)商圈發(fā)展模式

以大型的國(guó)美電器帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)組合一樓：華潤(rùn)萬家超市、服裝百貨、運(yùn)動(dòng)用品店、停車場(chǎng)二樓：小型服裝店、游戲機(jī)室、養(yǎng)生館、健身室、工作室三樓：食肆（周記）、網(wǎng)吧一樓：服裝百貨、金銀珠寶首飾二樓：餐廳三樓：國(guó)美品牌耐克、IP、S&K、班尼路、貴人鳥、堡獅龍、三槍、特步、puma周大福、中國(guó)黃金、kappa、以純租金首層：100元/㎡·月；二層：電梯附近50元/㎡·月偏僻20-30元/㎡·月首層：50元/㎡·月開業(yè)率98%95%商業(yè)氛圍一般，人流量較小一般，人流量少點(diǎn)評(píng)贏之城開業(yè)時(shí)間較久，硬件設(shè)施殘舊；人流量較小；首層華潤(rùn)萬家超市規(guī)模較大，約3000平方米，人流量較旺，典型的超市帶動(dòng)廣場(chǎng)氛圍規(guī)模小，以國(guó)美電器帶動(dòng)廣場(chǎng)商業(yè)，人流量較少商圈特征贏之城商圈—新城區(qū)域商業(yè)配套中心代表商家贏之城富域銀座廣場(chǎng)開項(xiàng)目周邊以社區(qū)商鋪為主，缺少超市等大型生活配套項(xiàng)目周邊以汽貿(mào)商鋪和樓盤的社區(qū)商鋪為主目前周邊缺少大型的超市配套，生活不便周邊社區(qū)居民對(duì)大型超市配套需求明顯周邊商業(yè)現(xiàn)代城未來商鋪汽貿(mào)商鋪云山詩(shī)意商鋪世紀(jì)花城商鋪鳳城明珠未來商鋪本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊以社區(qū)商鋪為主，缺少超市等大型生活配套項(xiàng)目周邊以汽貿(mào)周邊社區(qū)商鋪主要服務(wù)社區(qū)周邊區(qū)域項(xiàng)目周邊社區(qū)商鋪以五、六十平方米的戶型為主，租金在45-80元/㎡，多以經(jīng)營(yíng)裝飾、超市、餐飲等社區(qū)配套商業(yè)為主現(xiàn)代城臨街商鋪預(yù)計(jì)售價(jià)為20000元/㎡項(xiàng)目地址面積（㎡）租售方式售價(jià)/租金（元/㎡）出租/出售率經(jīng)營(yíng)情況世紀(jì)花城廣清大道與清遠(yuǎn)大道交匯處51㎡只租不售7065%以裝飾、建材、五金公司為主144㎡45現(xiàn)代城廣清大道100㎡以下售預(yù)計(jì)20000開售時(shí)間未定——云山詩(shī)意廣清大道（售樓部前面部分）40-180㎡發(fā)展商持有經(jīng)營(yíng)————超市、餐飲、裝飾等小區(qū)配套商業(yè)A5/A6棟——只租不售預(yù)計(jì)50-80推出時(shí)間未定以社區(qū)配套為主周邊商業(yè)周邊社區(qū)商鋪主要服務(wù)社區(qū)周邊區(qū)域項(xiàng)目周邊社區(qū)商鋪以五、六十平新城區(qū)將新添多個(gè)商業(yè)綜合體，未來商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈未來發(fā)展凱旋國(guó)際廣場(chǎng)總建：9萬㎡置業(yè)文化商貿(mào)中心總建：18萬㎡時(shí)代廣場(chǎng)總建：40萬㎡本項(xiàng)目2011年簽約動(dòng)工項(xiàng)目中，新城區(qū)將會(huì)有三個(gè)商業(yè)綜合體動(dòng)工三個(gè)商業(yè)綜合體總建達(dá)到67萬㎡，體量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈隨著多個(gè)大型商業(yè)綜合體的開發(fā)，未來商業(yè)配套將會(huì)得到完善新城區(qū)將新添多個(gè)商業(yè)綜合體，未來商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈未來發(fā)展凱旋國(guó)際建議開發(fā)社區(qū)商鋪，以街鋪形式出現(xiàn)清遠(yuǎn)市區(qū)目前商業(yè)發(fā)展初級(jí)，僅有城市廣場(chǎng)和贏之城兩個(gè)商圈，租金收益不高隨著板塊未來的發(fā)展，新城區(qū)將會(huì)形成大規(guī)模的居住區(qū)，未來商業(yè)配套將會(huì)得到完善，相應(yīng)未來競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)激烈項(xiàng)目周邊缺乏大型的超市配套，項(xiàng)目建議開發(fā)社區(qū)商鋪，并適當(dāng)考慮引入超市生活型配套設(shè)施小結(jié)建議開發(fā)社區(qū)商鋪，以街鋪形式出現(xiàn)清遠(yuǎn)市區(qū)目前商業(yè)發(fā)展初級(jí)，僅商業(yè)配套布局商業(yè)配置策略——以社區(qū)商業(yè)為主，挖掘商業(yè)價(jià)值、實(shí)現(xiàn)價(jià)值有效兌現(xiàn)商業(yè)形式：作為社區(qū)商業(yè)，以街鋪形式充分挖掘商業(yè)價(jià)值——設(shè)計(jì)上，采用首層臨街、窄進(jìn)深、高層高的高性價(jià)比設(shè)計(jì)，注重沿街綠化、氛圍的營(yíng)造，打造休閑、舒適的購(gòu)物環(huán)境，為商鋪發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)?！c兩層大進(jìn)深的商業(yè)對(duì)比，具有面積小、銷售靈活、整體價(jià)值高的優(yōu)點(diǎn)。總體布局配套物業(yè)定位：教育+商業(yè)+會(huì)所商業(yè)配套布局商業(yè)配置策略總體布局配套物業(yè)定位：教育+商業(yè)+會(huì)PART3本項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)面臨哪些主要競(jìng)爭(zhēng)PART3未來主要供應(yīng)在東城商業(yè)地塊，未對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響未來CBD核心區(qū)本項(xiàng)目未來供應(yīng)未來待拍土地以東城板塊為主，該區(qū)域?qū)⒊晌磥砬暹h(yuǎn)市CBD核心商務(wù)區(qū)小市片區(qū)暫時(shí)未有土地拍賣計(jì)劃，本項(xiàng)目暫時(shí)沒有新增對(duì)手產(chǎn)生CBD商務(wù)區(qū)離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，而且區(qū)域職能差異較大，未來土地供應(yīng)未對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響未來主要供應(yīng)在東城商業(yè)地塊，未對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響未來CBD核眾多項(xiàng)目搶閘登場(chǎng)，洋房未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈未來供應(yīng)板塊項(xiàng)目開發(fā)商規(guī)模物業(yè)類型戶型貨量推出時(shí)間小市板塊鳳城酈都清遠(yuǎn)市恒遠(yuǎn)兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地23萬㎡總建70萬㎡高層洋房、公寓別墅30-300㎡3282套2011年5月鳳城明珠清遠(yuǎn)市鴻安地產(chǎn)占地8.5萬㎡總建33萬㎡高層洋房87-128㎡2274套2011年年底時(shí)尚國(guó)際——2棟26層高2棟30層高高層洋房——————萬科地產(chǎn)項(xiàng)目萬科地產(chǎn)總建30萬㎡高層洋房主力120-140㎡——2011恒福曦園清遠(yuǎn)恒福地產(chǎn)總建約10萬㎡高層洋房76-140㎡約800套2011年上半年沿江板塊凱景中央首座凱景集團(tuán)總建約25萬㎡超高層洋房————2011年翡翠綠洲多力富·興合力地產(chǎn)總建11萬㎡高層洋房/聯(lián)排別墅——300套2011年清華灣————高層洋房160-230㎡310套2011年上半年懿峰雅居清遠(yuǎn)漢鏗物業(yè)發(fā)展有限公司占地37萬㎡總建17.8萬㎡高層洋房130-180㎡——2011年北江大橋北下橋位南遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建2.5萬㎡高層洋房————2011年富景天下清遠(yuǎn)市威鵬房地產(chǎn)有限公司占地230畝總建66萬㎡庭院別墅、高層洋房————2011年維港半島朝南地產(chǎn)占地18萬㎡總建98萬㎡高層洋房——39棟高層2012年東城板塊東城雅居清遠(yuǎn)市遠(yuǎn)達(dá)地產(chǎn)總建2,.5萬㎡高層洋房62-112㎡384套2011年樵順地產(chǎn)項(xiàng)目樵順地產(chǎn)——高層洋房——77棟高層——御景東方清遠(yuǎn)市合創(chuàng)東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建2,.5萬㎡小高層洋房105-166㎡300套2011年舊城板塊鳳凰豪庭清遠(yuǎn)市源基地產(chǎn)占地0.8萬㎡總建5.2萬㎡高層洋房110-150㎡939套2011.4眾多項(xiàng)目搶閘登場(chǎng)，洋房未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈未來供應(yīng)板塊項(xiàng)目開發(fā)商萬科悄然進(jìn)駐，“二手”中心地塊收入囊中地產(chǎn)龍頭萬科悄然進(jìn)入清遠(yuǎn)市城區(qū)市場(chǎng)，據(jù)興業(yè)市場(chǎng)跟蹤得知，銀泉北路地塊屬于二手交易地塊，固土地拍賣中心未有該項(xiàng)登記該地塊地理位置優(yōu)越，周邊有第一人民醫(yī)院，博愛小學(xué)等生活配套，生活便利，建議長(zhǎng)期關(guān)注該項(xiàng)目發(fā)展總建（㎡）30萬產(chǎn)品20多層高層為主主力戶型（㎡）120---140潛在對(duì)手萬科項(xiàng)目萬科悄然進(jìn)駐，“二手”中心地塊收入囊中地產(chǎn)龍頭萬科悄然進(jìn)入清產(chǎn)品線豐富，貨量大，成項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鳳城酈都項(xiàng)目位置新城區(qū)鳳翔大道與半環(huán)東路交匯處發(fā)展商清遠(yuǎn)市恆遠(yuǎn)兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模占地236016.329㎡總建709505.30㎡容積率2.55物業(yè)類型高層洋房、公寓、情景洋房開盤時(shí)間2011年5月貨量3282戶（其中公寓為348戶）車位約3900個(gè)項(xiàng)目配套幼兒園、會(huì)所、商業(yè)該項(xiàng)目處于清遠(yuǎn)市新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展中軸，北向清遠(yuǎn)市博愛學(xué)校，西對(duì)清遠(yuǎn)市體育中心，于市政府相呼應(yīng)項(xiàng)目占地23萬平方米，規(guī)模較大，產(chǎn)品類型豐富，小區(qū)配套完善產(chǎn)品線豐富，貨量大，成項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鳳城酈都項(xiàng)目位置產(chǎn)品線和客戶群相似，主力產(chǎn)品爭(zhēng)奪同一批客群類型公寓洋房情景洋房面積(m2)30-60115-170220-300戶型面積情況鳳城酈都該項(xiàng)目有多種產(chǎn)品戶型組合，產(chǎn)品線豐富，可吸引多方面客群關(guān)注，客戶面較廣開發(fā)情景洋房型產(chǎn)品提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，與我司提出的方向類同，將對(duì)我司項(xiàng)目產(chǎn)生沖擊目標(biāo)客戶群較為相似，將會(huì)與我司項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品線和客戶群相似，主力產(chǎn)品爭(zhēng)奪同一批客群類型公寓洋房情景洋優(yōu)先開發(fā)情景洋房型產(chǎn)品，以高形象定位搶占市場(chǎng)項(xiàng)目分四期開發(fā)，共建103棟各類建筑，由101棟高、中、低層樓房，1棟幼兒園，一棟會(huì)所組成一期規(guī)劃占地58000㎡，建筑面積約17萬㎡。其中住宅面積約10萬平方米，商業(yè)建筑面積約19000平方米，會(huì)所約1700平方米，車位864個(gè)一期產(chǎn)品涵蓋了高層（三至四房）、公寓、情景洋房等，戶型面積由35平方米至270平方米鳳城酈都情景洋房一期開發(fā)優(yōu)先開發(fā)情景洋房型產(chǎn)品，以高形象定位搶占市場(chǎng)項(xiàng)目分四期開發(fā)，高層洋房未來競(jìng)爭(zhēng)激烈洋房未來供貨量巨大，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日益激烈項(xiàng)目周邊大規(guī)模居住社區(qū)林立，高層洋房是周邊區(qū)域的主要產(chǎn)品，本項(xiàng)目的開發(fā)需尋求一定的產(chǎn)品差異化與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)的鳳城酈都推出情景洋房產(chǎn)品與市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)差異化，本項(xiàng)目將與其以接近的產(chǎn)品直接爭(zhēng)奪同一批客戶群體小結(jié)高層洋房未來競(jìng)爭(zhēng)激烈洋房未來供貨量巨大，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日益激烈小結(jié)PART4怎樣的物業(yè)類型組合將最適合本項(xiàng)目發(fā)展PART4項(xiàng)目物業(yè)類型組合的研判必須以市場(chǎng)消化量、客戶需求以及精準(zhǔn)的財(cái)務(wù)測(cè)算為基礎(chǔ)項(xiàng)目物業(yè)類型組合的研判必須以市場(chǎng)消化量、客戶需求以及精準(zhǔn)的財(cái)洋房年銷售量約為7-9萬㎡項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手年銷售量估算：洋房消化量項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總建(m2)年銷售量(m2)開盤時(shí)間小市板塊現(xiàn)代城22.1萬約9.3萬（統(tǒng)計(jì)10個(gè)月時(shí)間）2010.5云山詩(shī)意57萬約7.2萬2007.10碧水康橋10萬約4.7萬2008.8萬基金海灣35萬約7.3萬2009.8世紀(jì)花城15萬約7.1萬2008.8周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目一般的年銷售量約為7-9萬㎡洋房年銷售量約為7-9萬㎡項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手年銷售量估算：城市型別墅年銷售量驚人，去貨速度快項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手年銷售量估算：別墅消化量項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總建(m2)年銷售量(m2)開盤時(shí)間清遠(yuǎn)奧園20.8萬約3萬2009.9廣碩·上城6.4萬約4萬2009.9新亞棕櫚園10萬統(tǒng)計(jì)7個(gè)月，約2萬2010.8伯爵園占地300畝約1.4萬2009.9周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目一般的年銷售量約為2-4萬㎡城市型別墅年銷售量驚人，去貨速度快項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手年銷售量估客戶深度訪談對(duì)象訪談對(duì)象高級(jí)公務(wù)員企事業(yè)單位老總項(xiàng)目策劃——奧園營(yíng)銷總監(jiān)peter銷售人員——荷興城市花園銷售人員……通過對(duì)不同行業(yè)的對(duì)象進(jìn)行深入訪談以及分析，得出清遠(yuǎn)市居民的客戶對(duì)產(chǎn)品和物業(yè)類型的需求客戶需求客戶深度訪談對(duì)象訪談對(duì)象客戶需求第一次置業(yè)的會(huì)選擇90-100㎡左右的兩房，二次置業(yè)以上的肯定要買160㎡以上的啦，住的舒服嘛，我下次置業(yè)會(huì)買四房以上的大戶型

——清遠(yuǎn)監(jiān)獄公務(wù)員阿強(qiáng)我想買大點(diǎn)的，150以上180左右吧，一步到位——清遠(yuǎn)某企事業(yè)單位陳總清遠(yuǎn)這里的話，最好賣就系90-130方左右兩房和三房，第一次置業(yè)的會(huì)選擇兩房或者普通的三房，第二次以上置業(yè)的就要舒適型的三房以上戶型

——荷興城市花園銷售人員馮小姐整體的市場(chǎng)需求以二、三房為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶如高級(jí)公務(wù)員、企事業(yè)單位高層員工他們二次置業(yè)需求的戶型面積都偏大，以舒適享受型為主90-130㎡是需求主流，改善型客戶需求享受型的大戶型關(guān)于戶型第一次置業(yè)的會(huì)選擇90-100㎡左右的兩房，二次置業(yè)以上的肯城市型別墅市場(chǎng)空間大，可與洋房形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)業(yè)內(nèi)人士和客戶對(duì)城市型別墅前景看好，認(rèn)為在總價(jià)相差不遠(yuǎn)的情況下，別墅遠(yuǎn)勝于高端洋房，且可以和大量的洋房形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于你們項(xiàng)目做別墅，其實(shí)很有前景的，因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)清遠(yuǎn)的別墅加起來都不到五個(gè)，而且伯爵園做得很差，棕櫚園又賣完了，還有奧園、獅子湖，獅子湖面積很大，基本賣不動(dòng)的，都是500多方的產(chǎn)品。而且清遠(yuǎn)人不喜歡到外圍買別墅，所以如果你們項(xiàng)目有別墅產(chǎn)品供應(yīng)，很有市場(chǎng)。其實(shí)高層產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)真的十分激烈，如果沒有一些創(chuàng)新產(chǎn)品去帶，還是比較難銷售的?！暹h(yuǎn)園營(yíng)銷總監(jiān)peter關(guān)于物業(yè)現(xiàn)在江景洋房都接近10000元/㎡了，如果你們的別墅和江景洋房總價(jià)相差不遠(yuǎn)，那肯定寧愿買別墅啊，起碼別墅有花園有車位送，獨(dú)立性強(qiáng)?！暹h(yuǎn)監(jiān)獄公務(wù)員阿強(qiáng)城市型別墅市場(chǎng)空間大，可與洋房形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)業(yè)內(nèi)人士和客戶對(duì)城具備打造多方案的條件，建議深化研究全高層及高層+別墅物業(yè)組合測(cè)算高層和小高層+高層方案未有太大差異，小高層產(chǎn)品對(duì)高層產(chǎn)品的拉動(dòng)十分有限高層+情景方案已在鳳城酈都有較大供應(yīng)，情景洋房產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度仍有待檢驗(yàn)高層+別墅產(chǎn)品將有效分擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)容積率測(cè)算方案物業(yè)類型建筑密度平均層高容積率建筑面積用地面積1.高層高層洋房15%203900004.5300001.52.高層+小高層高層洋房15%263.9615792.6157895.5小高層洋房20%102284211.91421063.高層+情景高層洋房15%263.9772645.4198114.2情景洋房25%51.25127359.1101887.34.高層+別墅高層洋房15%263.9835718.5214286.8聯(lián)排別墅25%30.7564286.0485714.71兩方案差異不大難以與鳳城酈都差異化深化方案1高層方案和方案4高層+別墅方案的對(duì)比具備打造多方案的條件，建議深化研究全高層及高層+別墅物業(yè)組合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面，3.0容積率為兩方案對(duì)比的測(cè)算基礎(chǔ)項(xiàng)目方案1：高層方案4：高層+別墅計(jì)量單位總用地面積300,002300,002平方米容積率3.003.00-

建筑密度25%25%

-總建筑面積1,126,0041,126,004平方米地上建筑面積900,004900,004平方米商業(yè)8,5008,500平方米洋房883,704819,418平方米別墅064,286平方米配套公建7,8007,800平方米地下建筑面積226,000226,000平方米地下車位7,5006,000個(gè)整體測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面，3.0容積率為兩方案對(duì)比的測(cè)算基礎(chǔ)項(xiàng)目方案1：整體效益對(duì)比，高層+別墅方案更為理想方案（單位：萬元）方案1：高層方案4：高層+別墅銷售收入612,760(高層4500元/m2)673,641(高層5000元/m2,別墅10000元/m2)項(xiàng)目成本268,059271,370土地成本50,98550,985工程成本217,074220,384土地增值稅94,532