XX年07月魯商菏澤綜合體項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告課件

魯商菏澤綜合體項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告山東中原JiNan.07.2011魯商菏澤綜合體項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告山東中原1目標(biāo)界定1目標(biāo)界定銀座商城、統(tǒng)一銀座、銀座汽車(chē)、銀座家居等福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)魯商置業(yè)山東銀座旅游集團(tuán)山東商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、青島酒店管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院、銀座幼兒園等魯商傳媒集團(tuán)有限公司山東永興集團(tuán)有限公司、山東省林工商總公司等銀座商城、統(tǒng)一銀座、銀座汽車(chē)、銀座家居等福魯商置業(yè)山東銀座魯商集團(tuán)——一個(gè)擁有15萬(wàn)多員工，年?duì)I業(yè)收入370億，年利稅32億的超級(jí)國(guó)企航母，山東省領(lǐng)軍企業(yè)魯商集團(tuán)——一個(gè)以零售業(yè)為主，以制藥和房地產(chǎn)為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，涉足教育、酒店、傳媒投資等多個(gè)領(lǐng)域多元化集團(tuán)魯商集團(tuán)——一個(gè)擁有“魯商”、“銀座”、“福瑞達(dá)”等多個(gè)知名品牌的明星企業(yè)魯商集團(tuán)——一個(gè)擁有15萬(wàn)多員工，年?duì)I業(yè)收入370億，年利稅魯商菏澤綜合體承載著魯商在菏澤地區(qū)：

實(shí)現(xiàn)地區(qū)級(jí)購(gòu)物中心！實(shí)現(xiàn)地區(qū)級(jí)商務(wù)旗艦標(biāo)桿！實(shí)現(xiàn)地區(qū)級(jí)豪宅標(biāo)桿！城市新標(biāo)桿！

魯商菏澤綜合體承載著魯商在菏澤地區(qū)：戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)銷(xiāo)售目標(biāo)打造城市商務(wù)旗艦，推動(dòng)地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展；以商業(yè)為驅(qū)動(dòng)，四種物業(yè)類(lèi)型的系統(tǒng)盤(pán)活；跳出菏澤，突破現(xiàn)有市場(chǎng)現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)高度銷(xiāo)售；戰(zhàn)略目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)銷(xiāo)售目標(biāo)打造城市商務(wù)旗艦，推動(dòng)地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)快2基礎(chǔ)研究一、菏澤城市研究二、政策研判三、房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)研究四、項(xiàng)目客戶(hù)研究基礎(chǔ)研究2基礎(chǔ)研究一、菏澤城市研究基礎(chǔ)研究城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究菏澤概況菏澤經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析人均收入房產(chǎn)市場(chǎng)菏澤城市概況菏澤市位于山東省西南部，為山東省的一個(gè)地級(jí)市?？?cè)丝跀?shù)為881萬(wàn)其中城鎮(zhèn)人口為180.23萬(wàn)人，總面積12238.62平方公里。菏澤市轄八縣一區(qū)，另有一開(kāi)發(fā)區(qū)分為牡丹區(qū)、曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城東明縣，城市交通更便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更明顯，京九鐵路與新亞歐大陸橋（日照—新鄉(xiāng)鐵路）在菏澤呈“十”字交匯，全市交通事業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐和保障。菏澤市是我國(guó)著名的牡丹城、書(shū)畫(huà)之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)和武術(shù)之鄉(xiāng)。被稱(chēng)為“三鄉(xiāng)一城”。菏澤轄一區(qū)八縣，擁有180萬(wàn)城鎮(zhèn)人口，是著名的牡丹城、書(shū)畫(huà)之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)和武術(shù)之鄉(xiāng)。城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究菏澤概況菏澤經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析人均菏澤為魯蘇豫皖四省交界處的商貿(mào)流通基地,占據(jù)京九鐵路與新亞歐大陸橋的十字交匯處，坐擁交通樞紐，整體區(qū)域位置優(yōu)越，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁。菏澤市位于山東、江蘇、河南、安徽四省交界處，交通便利，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯京九鐵路與新亞歐大陸橋在這里十字交匯，依托鐵路樞紐優(yōu)勢(shì)，加速城市發(fā)展山東省東西協(xié)調(diào)發(fā)展的西部經(jīng)濟(jì)重要增長(zhǎng)極，以能源化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)物流為主的區(qū)域性中心城市周邊城市群的服務(wù)功能（物流、金融、信息、研發(fā)、旅游、工業(yè)帶動(dòng)等）盤(pán)活菏澤，與周邊城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速菏澤人口與財(cái)富的流動(dòng)。城市發(fā)展地位菏澤為魯蘇豫皖四省交界處的商貿(mào)流通基地,占據(jù)京九鐵路與新亞目前菏澤市區(qū)的整體規(guī)劃以“向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部”的總體格局城市規(guī)劃概況老城區(qū)：是菏澤市發(fā)展較早的中心，有比較成熟的商業(yè)中心，現(xiàn)在為政府機(jī)關(guān)單位的所在地趙王河板塊：是菏澤市目前的城市中心，景觀資源豐富，現(xiàn)代化氣息濃郁，代表了菏澤全新的城市形象。東部開(kāi)發(fā)區(qū)域：是城市東拓的輔助發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快。是規(guī)劃中城市發(fā)展的方向，是菏澤最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。趙王河板塊東部區(qū)域老城區(qū)目前菏澤市區(qū)的整體規(guī)劃以“向東為主，向南為輔，完善北城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究菏澤概況菏澤經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析人均收入房產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)菏澤市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布信息，十五期間，菏澤市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅度提升，會(huì)帶動(dòng)菏澤市民收入的不斷增長(zhǎng)，城市居民購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)欲望也將得到進(jìn)一步增強(qiáng)，需求得到進(jìn)一步的鞏固；經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動(dòng)必將帶動(dòng)菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。2006-2010年菏澤市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)圖菏澤地區(qū)生產(chǎn)總值增速分別為17.1%、17.1%、15.6%、14.3％和14..3%

菏澤市GDP發(fā)展水平去年底，菏澤GDP實(shí)現(xiàn)1151億元，年平均漲幅15%，相對(duì)其他城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，但其增速?gòu)?qiáng)勁，未來(lái)前景看好，目前城市發(fā)展受經(jīng)濟(jì)水平影響較大。注：數(shù)據(jù)來(lái)源：菏澤國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究菏澤概況菏澤經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析人均菏澤市財(cái)政收入2010年實(shí)現(xiàn)84.6億元，呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)貸款額為1092億元，增長(zhǎng)較快，年貸款余額803億元，也呈增長(zhǎng)趨勢(shì)；整體來(lái)講，購(gòu)買(mǎi)力充足，但消費(fèi)意識(shí)相對(duì)保守，有待激發(fā)其消費(fèi)潛力。菏澤市財(cái)政收入及金額機(jī)構(gòu)存貸款情況數(shù)據(jù)來(lái)源：菏澤市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)其中2010年菏澤市政府財(cái)政收入增幅居全省第一位。菏澤市政府一直致力于開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)年、提升年活動(dòng)，招商引資和大項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)新突破大力推進(jìn)“1655”企業(yè)成長(zhǎng)計(jì)劃，加快工業(yè)化進(jìn)程。深入實(shí)施城建三年綱要，城鎮(zhèn)化建設(shè)邁出重大步伐，全市城鎮(zhèn)化程度達(dá)到35%。菏澤市著力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，2010年開(kāi)工基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程335個(gè)，其中市區(qū)71個(gè)；完成拆遷面積386萬(wàn)平方米，開(kāi)工房地產(chǎn)面積1650萬(wàn)平方米，竣工1100萬(wàn)平方米，其中市區(qū)開(kāi)工680萬(wàn)平方米，竣工405萬(wàn)平方米。菏澤市穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。菏澤市財(cái)政收入2010年實(shí)現(xiàn)84.6億元，呈穩(wěn)定增長(zhǎng)城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究菏澤概況菏澤經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析人均收入房產(chǎn)市場(chǎng)第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐漸增加，第二產(chǎn)業(yè)的比重最大，這表明菏澤還處于城市發(fā)展的初期，而這個(gè)階段正是城市快速發(fā)展期。菏澤市的第二、三產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值逐年增長(zhǎng)，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯滯后于第二產(chǎn)業(yè)，有待于優(yōu)化，隸屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)有較為廣闊的發(fā)展空間。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析菏澤第二產(chǎn)業(yè)比重為52%，仍占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)占比29%，相對(duì)薄弱。數(shù)據(jù)來(lái)源：菏澤市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究菏澤概況菏澤經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析人均城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究菏澤概況菏澤經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析人均收入房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了菏澤居民收入水平的提高，2005至2010年期間菏澤城鎮(zhèn)居民人均可支配收入基本實(shí)現(xiàn)了翻一番，極大地推動(dòng)了菏澤居民消費(fèi)水平的提高。城市人均收入情況城鄉(xiāng)居民收入明顯增加，生活水平不斷改善。2010年全市在崗職工年人均工資21955元，比上年增加2691元，增長(zhǎng)14%；城鎮(zhèn)居民年可支配收入14419元，比上年增加1682元，增長(zhǎng)13.2%；農(nóng)民年人均純收入5812元，比上年增加765元，增長(zhǎng)15.2%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出9765元，比上年增長(zhǎng)15.4%；農(nóng)民年人均生活消費(fèi)支出3629元，比上年增長(zhǎng)6.4%。城鄉(xiāng)居民物質(zhì)文化生活水平進(jìn)一步提高。其中2009年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到646.3億元，比年初增加114.3億元?jiǎng)?chuàng)歷史最高水平。居民生活收入注：數(shù)據(jù)來(lái)源：菏澤市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)菏澤城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入為1.4萬(wàn)元，增長(zhǎng)13%，居民購(gòu)買(mǎi)力得到提升，生活水平提高。城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究菏澤概況菏澤經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析人均菏澤全市城市化達(dá)35%，提高8.5個(gè)百分點(diǎn)，大量外來(lái)人口及進(jìn)城人口，促動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市升級(jí)。城市非農(nóng)業(yè)人口概況2009年菏澤市區(qū)人口達(dá)到143萬(wàn)人，城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，速度逐漸放緩。從城市人口規(guī)?？矗蕽墒幸盐挥谏綎|省大城市行列。流動(dòng)人口較多菏澤市的流動(dòng)人口為34萬(wàn)人；菏澤城市人口將進(jìn)一步增加，城鎮(zhèn)化步伐明顯加快。2010全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到35%，提高8.5個(gè)百分點(diǎn)，尤其大量外來(lái)人口的進(jìn)駐，使人口結(jié)構(gòu)（職業(yè)、收入、文化等）進(jìn)一步升級(jí)，不僅會(huì)增加菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量，還會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品水平的升級(jí)。城市郊區(qū)化、郊區(qū)城市化帶來(lái)了城市發(fā)展加速。數(shù)據(jù)來(lái)源：菏澤市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究菏澤概況菏澤經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析人均收入房產(chǎn)市場(chǎng)菏澤全市城市化達(dá)35%，提高8.5個(gè)百分點(diǎn)，大量外來(lái)城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究菏澤概況菏澤經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析人均收入房產(chǎn)市場(chǎng)菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)投資自2005年起持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較2009年出現(xiàn)巨幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局日趨激烈。2007年菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)才開(kāi)始出現(xiàn)大幅度的價(jià)格上漲，隨著房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)和開(kāi)發(fā)水平的不斷提高，菏澤房?jī)r(jià)目前已經(jīng)進(jìn)入價(jià)格快速上漲通道，預(yù)計(jì)未來(lái)仍會(huì)表現(xiàn)出可觀的上漲速度。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)2010年菏澤房地產(chǎn)投資106億元，增速70%，成交均價(jià)4000元/㎡，增速29%，整體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究菏澤概況菏澤經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析人均菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)近年飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速上升，維持在較高的增長(zhǎng)水平線(xiàn)上。2009年菏澤房地產(chǎn)投資62億元,較2008年增加30.4%

，但僅占固定資產(chǎn)投資的27%左右，說(shuō)明房地產(chǎn)投資還有巨大的潛力。菏澤房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面，2009年施工面積260萬(wàn)平米，竣工面積63萬(wàn)平米，施工面積和竣工面積都出現(xiàn)與同比增長(zhǎng)趨勢(shì)。菏澤房地產(chǎn)施工、竣工情況（單位：萬(wàn)平方米）菏澤市固定資產(chǎn)投資情況城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究菏澤概況菏澤經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析人均收入房產(chǎn)市場(chǎng)菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)近年飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速2010年土地市場(chǎng)供應(yīng)2010年土地市場(chǎng)供應(yīng)菏澤2010年以來(lái)土地成交量達(dá)258萬(wàn)平米，土地供應(yīng)量較大，主要集中在趙王河板塊和東部開(kāi)發(fā)區(qū)板塊，這些土地將在未來(lái)2~3年陸續(xù)開(kāi)發(fā)，將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。菏澤2010年以來(lái)土地成交量達(dá)258萬(wàn)平米，土20領(lǐng)將帥府/16萬(wàn)/高層、小高層天闊逸城/17.8萬(wàn)/1446套/360套東部區(qū)趙王河板塊西部區(qū)陽(yáng)光新都/13.2萬(wàn)/高層、小高層2011年2010年南華康城/9萬(wàn)/768套/剩余68套四季度一季度二季度三季度一季度二季度三季度橡樹(shù)灣/5.5萬(wàn)/386套/82套中央公館/2.7萬(wàn)/216套/32套錦繡豪庭/15萬(wàn)/1010套/高層陶然美地/14.8萬(wàn)/1158套/剩余463套怡景藍(lán)灣/11萬(wàn)/高層金鼎鳳凰城/3萬(wàn)/500套/120套/公寓欣欣嘉園/0.9萬(wàn)/別墅德林華府/5.2萬(wàn)/324套/剩余80套國(guó)貿(mào)中心/3.6萬(wàn)/198套/22套三希堂/5.9萬(wàn)/332套/11套時(shí)代奧城/9.8萬(wàn)/784套/剩余322套中富奧斯卡春城/2.9萬(wàn)/226套/18套水岸嘉園/15萬(wàn)/1000套/剩余156套牡丹盛世新城120萬(wàn)/高層2009年四季度四季度三季度天華領(lǐng)秀城/5.9萬(wàn)/484套/剩余58套2、3期/28萬(wàn)/小高層龍燕·陽(yáng)光城/2萬(wàn)/148套/70套鵬遠(yuǎn)華府/19.3萬(wàn)/高層二期/5.6萬(wàn)/高層其他區(qū)景韻苑2.4萬(wàn)/180套/剩余63套中達(dá)尚城13萬(wàn)/1022套/28套華英嘉園15萬(wàn)/900套/91套中央公館2、3期/50萬(wàn)/小高層、高層公園一號(hào)1期/4.5萬(wàn)/小高層公園一號(hào)2期/25萬(wàn)/高層、小高層鳳凰城4期/2萬(wàn)/公寓中達(dá)尚城二期7萬(wàn)/高層龍燕·陽(yáng)光城/2萬(wàn)/148套/70套國(guó)貿(mào)中心2期、3期/47.4萬(wàn)/高層天華領(lǐng)秀城后期/17萬(wàn)/高層小高層三希堂/5.9萬(wàn)/別墅、小高層天華明珠/10.7萬(wàn)/高層南華康城/2.9萬(wàn)/232套/剩余68套主銷(xiāo)期菏澤單個(gè)項(xiàng)目15-30套/月3萬(wàn)-5萬(wàn)/年2010年菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量為17655套，供應(yīng)面積約2083565㎡，消化量為9614套，銷(xiāo)售面積約1117872㎡，銷(xiāo)售率約為55%。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需20領(lǐng)將帥府/16萬(wàn)/高層、小高層天闊逸城/17.8萬(wàn)/14菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)性特征小結(jié)關(guān)鍵詞——快速發(fā)展、供需兩旺、價(jià)格上揚(yáng)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，土地成交旺盛，反映了當(dāng)前菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，同時(shí)預(yù)示未來(lái)市場(chǎng)供給將迅速增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈；菏澤目前在售項(xiàng)目40多個(gè)，2010年市場(chǎng)推售量208萬(wàn)㎡，消化量117萬(wàn)㎡，供大于求。隨著新盤(pán)持續(xù)入市，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加大；2010年菏澤房地產(chǎn)成交價(jià)格沒(méi)有受到新政影響，增長(zhǎng)幅度達(dá)10%以上，預(yù)計(jì)2011年價(jià)格會(huì)持續(xù)走高；菏澤的房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)客戶(hù)以剛性及改善型需求為主，投資客稀少；其中以改善居住為目的的需求不斷增加，為中高檔樓盤(pán)出現(xiàn)提供市場(chǎng)機(jī)遇；同時(shí)剛性購(gòu)買(mǎi)群體也隨著價(jià)格攀升而人口外溢，出現(xiàn)城郊置業(yè)。菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)性特征小結(jié)關(guān)鍵詞——快速發(fā)展、供需兩旺、價(jià)城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究國(guó)家政策地方政策政策趨勢(shì)政策影響近期房地產(chǎn)政策分析2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》出臺(tái)“新國(guó)八條”出臺(tái)

上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率全國(guó)多地陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令濟(jì)南2.21新限購(gòu)令出臺(tái)加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)公積金住房貸款利率發(fā)布《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》全國(guó)多地陸續(xù)公布2011年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率國(guó)務(wù)院分兵8路督查樓市加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)公積金住房貸款利率《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的意見(jiàn)》下發(fā)

全國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)擴(kuò)至縣級(jí)城市異常地塊2日內(nèi)上報(bào)國(guó)資委下發(fā)通知要求央企積極參與保障房建設(shè)山東出臺(tái)“一房一價(jià)”實(shí)施細(xì)則上調(diào)存款準(zhǔn)備金率中央嚴(yán)令10%土地出讓收益用于保障房《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》發(fā)布要求1000萬(wàn)套保障房11月底前開(kāi)工山東公布“十二五“保障房建設(shè)計(jì)劃山東下發(fā)《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》銀監(jiān)會(huì)要求減少對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款上調(diào)存款準(zhǔn)備金率整體國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng)，調(diào)控手段越來(lái)越嚴(yán)密，調(diào)控決心毫不動(dòng)搖。城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究國(guó)家政策地方政策政策趨勢(shì)政策未來(lái)商品住宅市場(chǎng)調(diào)控，政府善出組合拳，促供給，抑需求。城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究國(guó)家政策地方政策政策趨勢(shì)政策影響金融政策行政手段稅收政策土地政策政策組合發(fā)力六個(gè)月連續(xù)兩次加息、六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次上調(diào)公積金個(gè)人住房貸款利率，力度空前，一方面，銀行可貸資金減少，惜貸、停貸、利率上浮，購(gòu)房正本陡增，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈開(kāi)始緊張，但央行回收流動(dòng)性，各企業(yè)都面臨融資難的窘境。

限購(gòu)：限購(gòu)令雖具有鮮明的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，但短期內(nèi)對(duì)嚴(yán)厲打擊投機(jī)性、投資性需求效果明顯。在限購(gòu)背景下，投資、投機(jī)性需求被擠壓，部分投資客撤離國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)以剛需客戶(hù)為主。目前各地商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)不同程度的下滑，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下降，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在一定時(shí)期內(nèi)仍會(huì)保持穩(wěn)定。“個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅”、“上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅”，營(yíng)業(yè)稅征收對(duì)象擴(kuò)大和房產(chǎn)稅征收可增加房產(chǎn)交易或持有成本，攤薄投資利潤(rùn)，從而達(dá)到抑制需求的目的，但實(shí)際效果不明顯。預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅在未解決其征稅法律依據(jù)和確定其計(jì)稅依據(jù)前試點(diǎn)范圍不會(huì)再擴(kuò)大。

確保保障性住房及自住性中小套型商品房用地供應(yīng)，打擊囤地炒地，提高土地開(kāi)發(fā)效率以增大后期市場(chǎng)供應(yīng)量，以及通過(guò)限地價(jià)來(lái)限房?jī)r(jià)是近期土地政策的著力點(diǎn)。目前已有多個(gè)地方政府在土地招拍掛過(guò)程中采用“限最高地價(jià)”、“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”、“限地價(jià)競(jìng)保障房面積”方式出讓土地，未來(lái)這種土地出讓方式將更頻繁的采用，需關(guān)注。未來(lái)商品住宅市場(chǎng)調(diào)控，政府善出組合拳，促供給，抑需求。城市研菏澤執(zhí)行山東省系列調(diào)控政策，無(wú)限購(gòu)政策，但其信貸政策限制三套住宅貸款。進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。合理引導(dǎo)居民住房需求。認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家新的房地產(chǎn)稅收、信貸政策及住房限購(gòu)政策，著力抑制投資性、投機(jī)性購(gòu)房，繼續(xù)支持自住性住房需求。進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究國(guó)家政策地方政策政策趨勢(shì)政策影響菏澤執(zhí)行山東省系列調(diào)控政策，無(wú)限購(gòu)政策，但其信貸政策限制三套政策控制力度加強(qiáng)，調(diào)控方向保持不變政策控制力度將加強(qiáng)繼續(xù)加強(qiáng)原有政策的落實(shí)政策覆蓋面將擴(kuò)大“增加供應(yīng)、抑制需求”為樓市調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，“更嚴(yán)、更緊、更廣”將是2011年房地產(chǎn)調(diào)控的鮮明基調(diào)；若樓市繼續(xù)反彈，二套房的首付和利率或會(huì)繼續(xù)提高；房產(chǎn)稅改革，有望在2011年邁出實(shí)質(zhì)性步伐；保障房建設(shè)力度將會(huì)繼續(xù)加大，可能會(huì)就保障房的退出及問(wèn)責(zé)機(jī)制出臺(tái)相應(yīng)管理辦法，從而保證保障房分配的公平公正，同時(shí)公租房、廉租房將成為重要著力點(diǎn)；2011年將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，限購(gòu)、限貸政策、土地閑置監(jiān)管及問(wèn)責(zé)制等政策將進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行；覆蓋面擴(kuò)大的政策主要有兩個(gè)：一個(gè)是限購(gòu)令，可能會(huì)在目前城市的基礎(chǔ)上增加若干個(gè)二線(xiàn)城市；另一個(gè)是開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金的監(jiān)管可能會(huì)由目前的北京和浙江省擴(kuò)大到其它省市，從而進(jìn)一步限制開(kāi)發(fā)商的融資，加快開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。近期政策依然是從促供給、抑需求方面對(duì)已有政策的進(jìn)行強(qiáng)化，覆蓋面將擴(kuò)大，即將覆蓋發(fā)展速度較快的三四線(xiàn)城市。城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究國(guó)家政策地方政策政策趨勢(shì)政策影響2011年7月23日政策控制力度加強(qiáng)，調(diào)控方向保持不變政策控制力度將加強(qiáng)繼續(xù)加強(qiáng)新政出臺(tái)力度強(qiáng)硬，但主要針對(duì)一二線(xiàn)城市，其樓市相應(yīng)受沖擊較大。政策提升置業(yè)門(mén)檻和置業(yè)成本，首置、改善需求受到誤傷，受大中城市的連帶影響，三線(xiàn)城市如菏澤的部分購(gòu)房者（剛需為主）開(kāi)始采取觀望態(tài)度，但菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，市場(chǎng)以受政策影響最小的首置、首改剛性需求為主，市民雖因調(diào)控政策引發(fā)一定的觀望情緒，但總體影響不大。房產(chǎn)新政空前嚴(yán)厲，但對(duì)菏澤以剛性需求為主的三線(xiàn)城市沖擊較弱。城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究國(guó)家政策地方政策政策趨勢(shì)政策影響新政出臺(tái)力度強(qiáng)硬，但主要針對(duì)一二線(xiàn)城市，其樓市相應(yīng)受沖擊較大城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)酒店菏澤目前的兩個(gè)商圈為東方紅商業(yè)圈和中華路商業(yè)圈中華路商業(yè)圈的銀座商場(chǎng)、惠和商場(chǎng)檔次較高為中檔。東方紅商業(yè)圈的牡丹步行街為檔次為中低檔。國(guó)貿(mào)中心是目前在售的大型商業(yè)項(xiàng)目東方紅商業(yè)圈國(guó)貿(mào)中心惠和商場(chǎng)銀座商城中華路商業(yè)圈牡丹步行街區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)公中華路商業(yè)圈特點(diǎn)銀座商場(chǎng)惠和商場(chǎng)牡丹步行商業(yè)街2006年投入運(yùn)營(yíng)，為菏澤市主要購(gòu)物場(chǎng)所；主要經(jīng)營(yíng)為中檔品牌；消費(fèi)水平檔次較高；經(jīng)營(yíng)品牌為中檔次；惠和商場(chǎng)為購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的商業(yè)場(chǎng)所；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比較全面；主要中低檔品牌為主；地處老城商業(yè)圈，在消費(fèi)者心理定位為小商品購(gòu)買(mǎi)和中檔消費(fèi)；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一；菏澤商業(yè)對(duì)比分析中華路商業(yè)圈特點(diǎn)銀座商場(chǎng)惠和商場(chǎng)牡丹步行商業(yè)街2006年投入商業(yè)客群分析中華路商業(yè)圈客群特征是以企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員及個(gè)體老板為主，東方紅商業(yè)圈以地區(qū)內(nèi)低端收入人群為主；共性：區(qū)域內(nèi)兩板塊居民都以中檔次消費(fèi)為主，部分為高檔消費(fèi)人群區(qū)別：

>銀座商場(chǎng)、惠和商場(chǎng)主要以自駕車(chē)為出行方式、輻射到菏澤市區(qū)以及縣區(qū)的一些消費(fèi)者。主要以行政部門(mén)與文教部門(mén)公務(wù)員，福利較高的單位為主，而且覆蓋范圍較廣。

>中華路商圈購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)對(duì)交通、視覺(jué)景觀、立面昭示效果較為挑剔。以中高檔次消費(fèi)品為主、消費(fèi)水平較高，對(duì)交通工具停放便利性方面有著更高的要求。

>中華路商圈購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)對(duì)商場(chǎng)服務(wù)水平有較高的要求。商場(chǎng)內(nèi)服務(wù)臺(tái)的職能，營(yíng)業(yè)員的綜合素質(zhì)和商場(chǎng)的環(huán)境有著較高的要求。城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)酒店商業(yè)客群分析中華路商業(yè)圈客群特征是以企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員及個(gè)體老商業(yè)租金情況商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格商業(yè)情況商業(yè)租金情況商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格商業(yè)情況小結(jié)1234商場(chǎng)檔次：中華路商業(yè)圈總體檔次相對(duì)較好，消費(fèi)人群主要以公務(wù)員、白領(lǐng)及個(gè)體老板為主，收入較高；服務(wù)水平：中華路商業(yè)圈相對(duì)東方紅服務(wù)水平和態(tài)度較好；停車(chē)：中華路商業(yè)圈商業(yè)停車(chē)位比較充足，能夠滿(mǎn)足私家車(chē)主消費(fèi)人群的要求。中華路商業(yè)圈為主要購(gòu)物、休閑的去處，消費(fèi)檔次相對(duì)較高；東方紅老商圈，以小商品購(gòu)物為主，檔次相對(duì)較低。小結(jié)1234商場(chǎng)檔次：中華路商業(yè)圈總體檔次相對(duì)較好，消費(fèi)人群菏澤市現(xiàn)階段無(wú)大型寫(xiě)字樓項(xiàng)目，在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目已經(jīng)到達(dá)尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，凱瑞國(guó)際廣場(chǎng)成交均價(jià)約為5500元/m2；鳳凰城開(kāi)盤(pán)時(shí)間較早，北向?qū)懽謽蔷鶅r(jià)3900元/m2；已投入使用的寫(xiě)字樓項(xiàng)目租金約為0.5-1.0元/m2·天。鳳凰城凱瑞·國(guó)際廣場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)型:LOFT開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年10月成交均價(jià)：5500元/m2主力戶(hù)型：400-800平銷(xiāo)售率：一期95%產(chǎn)品類(lèi)型:平層、LOFT開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年7月成交均價(jià)：3900元/m2主力戶(hù)型：70-80平銷(xiāo)售率：97%租金：0.5元/天/m2經(jīng)典國(guó)際大廈恒泰大廈產(chǎn)品類(lèi)型:平層主力戶(hù)型：出租率：100%租金：1.0元/天/m2產(chǎn)品類(lèi)型:平層開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年11月成交均價(jià)：4000元/m2戶(hù)型：整層可分割出租率：100%租金：0.8元/天/m2城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)酒店菏澤市現(xiàn)階段無(wú)大型寫(xiě)字樓項(xiàng)目，在售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目已經(jīng)到達(dá)尾盤(pán)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商：菏澤東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)：上海翰文景觀工程設(shè)計(jì)有限公司建筑規(guī)劃：北京中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計(jì)有限公司項(xiàng)目位置：人民路1679號(hào)（原菏澤口岸）占地面積：3萬(wàn)㎡總建筑面積：約10萬(wàn)㎡容積率：2.98綠化率：41%產(chǎn)品形式：寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年3月層高：5.2米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯產(chǎn)權(quán)年限：70年價(jià)格：北向均價(jià)3900元/㎡租金：0.5元/㎡/天銷(xiāo)售率：共500套，南向已售罄，北向剩余20套客群分析：個(gè)體商戶(hù)、公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目信息寫(xiě)字樓案例：金鼎鳳凰城開(kāi)發(fā)商：菏澤東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目信息寫(xiě)字樓案例：寫(xiě)字樓案例：凱瑞國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：菏澤市富川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商：新大陸實(shí)業(yè)有限公司設(shè)計(jì)單位：美國(guó)DF（深圳）設(shè)計(jì)公司項(xiàng)目地址：菏澤市中華路與人民路交匯處（中銀西側(cè)）占地面積：40畝總建面：13萬(wàn)㎡容積率：6.8綠化率：34.5%戶(hù)型配比：寫(xiě)字樓400-800㎡寫(xiě)字樓外墻：通體玻璃幕墻寫(xiě)字樓電梯：三部商務(wù)電梯寫(xiě)字樓大堂：挑高10.8米，面積300㎡，寫(xiě)字樓內(nèi)部設(shè)有意大利西餐廳、商務(wù)賓館、多功能廳寫(xiě)字樓層高：4.9米網(wǎng)絡(luò)：光線(xiàn)/無(wú)線(xiàn)上網(wǎng)消防安全系統(tǒng)：門(mén)禁系統(tǒng)，大廳內(nèi)外、電梯、樓梯、走廊，均配置監(jiān)視、報(bào)警系統(tǒng)項(xiàng)目信息寫(xiě)字樓案例：凱瑞國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：菏澤市富川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年10月分期情況：分兩期銷(xiāo)售當(dāng)前周期：一期1號(hào)樓（寫(xiě)字樓1單元、商業(yè)2單元、住宅三單元），商業(yè)未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)度：一期銷(xiāo)售95%當(dāng)前價(jià)格：寫(xiě)字樓5500/㎡樓層差：100-200元階段優(yōu)惠：無(wú)工程進(jìn)度：一期已封頂推廣渠道：短信、報(bào)紙、戶(hù)外定位語(yǔ)：“菏澤商務(wù)區(qū)地標(biāo)建筑”客群分析：個(gè)體戶(hù)、投資客、本地公司、外來(lái)公司寫(xiě)字樓案例：凱瑞國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年10月寫(xiě)字樓案例：凱瑞國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓租金及成交價(jià)格寫(xiě)字樓租金價(jià)格寫(xiě)字樓成交價(jià)格菏澤寫(xiě)字樓產(chǎn)品單一，寫(xiě)字樓供應(yīng)量較小，除經(jīng)典國(guó)際大廈為整棟和整層出售其余均為分戶(hù)出售，去化速度較快，銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間為3900-5500元/平方米，跨度較小；經(jīng)典國(guó)際大廈整棟出售給菏澤市環(huán)境保護(hù)局。目前菏澤市場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目不規(guī)范，5A級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)H有凱瑞國(guó)際廣場(chǎng)，其它寫(xiě)字樓均未達(dá)到5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

寫(xiě)字樓產(chǎn)品較少，不規(guī)范，市區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓成交均價(jià)售價(jià)3900-5500元/平米，整體銷(xiāo)售速度較快城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)酒店寫(xiě)字樓租金及成交價(jià)格寫(xiě)字樓租金價(jià)格寫(xiě)字樓成交價(jià)格菏澤寫(xiě)字樓產(chǎn)恒泰大廈鳳凰城寫(xiě)字樓租金情況恒泰大廈鳳凰城寫(xiě)字樓租金情況客群分析目前寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客群以本地投資客、個(gè)體戶(hù)及高級(jí)公務(wù)員為主，入駐企業(yè)以中高端企業(yè)和小型公司為主。客群分析目前寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客群以本地投資客、個(gè)體戶(hù)及高級(jí)公務(wù)員為寫(xiě)字樓發(fā)展預(yù)測(cè)新城東擴(kuò)、政府行政單位的東遷，林展館和一年一度牡丹園花卉節(jié)、趙王河沿岸的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)讓東部成為菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)最炙手可熱的區(qū)域之一。目前菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，現(xiàn)市場(chǎng)產(chǎn)品較單一，難以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。本項(xiàng)目寫(xiě)字樓發(fā)展前景發(fā)展較好。東部新城的雛形逐漸顯現(xiàn)，聚集了大量的人氣、吸引了各地投資者，商業(yè)商務(wù)氛圍也逐步提升，東城COD呼之欲出。菏澤市寫(xiě)字樓呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，發(fā)展前景較好。寫(xiě)字樓發(fā)展預(yù)測(cè)新城東擴(kuò)、政府行政單位的東遷，林展館和一年一度小結(jié)1234菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段寫(xiě)字樓產(chǎn)品較少，其中中華路商圈部分寫(xiě)字樓產(chǎn)品在售，項(xiàng)目周邊尚無(wú)寫(xiě)字樓項(xiàng)目產(chǎn)品，處市場(chǎng)空白點(diǎn)，潛在競(jìng)爭(zhēng)力??；產(chǎn)品：菏澤市寫(xiě)字樓產(chǎn)品單一，不能滿(mǎn)足大面積辦公的需求，項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓產(chǎn)品供應(yīng)存在市場(chǎng)空白點(diǎn)；客群：菏澤市寫(xiě)字樓產(chǎn)品主要為自用客戶(hù)，存在少量投資客戶(hù)，中華路沿線(xiàn)寫(xiě)字樓客戶(hù)覆蓋較廣泛；價(jià)格：菏澤市目前在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，凱瑞國(guó)際廣場(chǎng)銷(xiāo)售率已經(jīng)達(dá)到95%，其它項(xiàng)目基本已售罄，成交均價(jià)為3900-5500元/平方米；菏澤市寫(xiě)字樓租金主力區(qū)間0.5-1.2元/平米·天。小結(jié)1234菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段寫(xiě)字樓產(chǎn)品較少，其中中華路商區(qū)域在售公寓項(xiàng)目對(duì)比分析公寓產(chǎn)品的主力戶(hù)型為一室，面積區(qū)間為30-69㎡，價(jià)格在4000-5300元/㎡之間。鳳凰城早期公寓產(chǎn)品代表，實(shí)質(zhì)是小戶(hù)型住宅產(chǎn)品；主力戶(hù)型為36-69平方米一室，戶(hù)型單一；LOFT裝修標(biāo)準(zhǔn)為400元/平方米，與客群定位相契合；水岸嘉苑實(shí)質(zhì)是小戶(hù)型住宅產(chǎn)品一室面積為30-40平方米項(xiàng)目所在地塊緊靠趙王河，環(huán)境優(yōu)勢(shì)優(yōu)越，小戶(hù)型總款較低，受投資客青睞城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)酒店區(qū)域在售公寓項(xiàng)目對(duì)比分析公寓產(chǎn)品的主力戶(hù)型為一室，面積區(qū)間為開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年8月14日工程進(jìn)度：已封頂面積區(qū)間：36-69㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：400元/㎡產(chǎn)權(quán)年限：70年均價(jià)：4000元/㎡銷(xiāo)售率：基本售罄，剩2套客群分析：市政單位團(tuán)購(gòu)、關(guān)系客戶(hù)團(tuán)購(gòu)、投資客戶(hù)商業(yè)業(yè)態(tài)：KTV、服裝、餐飲、保健、箱包、鞋帽、飾品、電玩車(chē)位價(jià)格：8萬(wàn)/個(gè)

公寓案例：金鼎鳳凰城開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年8月14日公寓案例：金鼎鳳凰城公寓產(chǎn)品特征菏澤市公寓產(chǎn)品較少，公寓產(chǎn)品的辦公性及投資性增強(qiáng)，逐漸發(fā)展為寫(xiě)字樓產(chǎn)品的過(guò)渡產(chǎn)品。產(chǎn)品形式逐漸豐富，LOFT產(chǎn)品出現(xiàn)；裝修標(biāo)準(zhǔn)較低。公寓用途：菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)公寓產(chǎn)品以辦公居住為主區(qū)域內(nèi)的鳳凰城公寓是菏澤典型的LOFT商務(wù)公寓面積與戶(hù)型：在售公寓項(xiàng)目中，面積在30-69平方米的一室為主力戶(hù)型，面積跨度較小產(chǎn)品年限：現(xiàn)階段菏澤房地產(chǎn)在售公寓項(xiàng)目多為70年產(chǎn)權(quán)裝修標(biāo)準(zhǔn)：目前菏澤公寓產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)較低，鳳凰城裝修標(biāo)準(zhǔn)為400元/㎡，水岸嘉園裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯公寓產(chǎn)品特征公寓產(chǎn)品特征菏澤市公寓產(chǎn)品較少，公寓產(chǎn)品的辦公性及投公寓市場(chǎng)總結(jié)

價(jià)格發(fā)展前景

客群品質(zhì)結(jié)論當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)的簡(jiǎn)裝修成交均價(jià)為4600元/m2；菏澤公寓產(chǎn)品價(jià)格與住宅價(jià)格基本相同，主要以L(fǎng)OFT商務(wù)公寓為主區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品的客群從以居住和投資為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐赞k公自用或投資為主市場(chǎng)供應(yīng)量小，需求量較大，區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)較少目前菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)公寓產(chǎn)品單一，品質(zhì)較低，公寓配套較少公寓市場(chǎng)總結(jié)價(jià)格發(fā)展前景客群品質(zhì)結(jié)論當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)的簡(jiǎn)裝修花都大酒店牡丹大酒店百事得大酒店和平大酒店

區(qū)域酒店分析菏澤市三星級(jí)以上酒店數(shù)量不多菏澤市酒店大堂整體裝修水平不高，裝修家居較早除和平大酒店其它酒店整體檔次較低，布局過(guò)于擁擠菏澤市星級(jí)以上酒店基本分布在中華路沿線(xiàn)，菏澤目前酒店檔次及裝修標(biāo)準(zhǔn)較低，三星以上稀少。城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)酒店花都大酒店牡丹大酒店百事得大酒店和平大酒店區(qū)域酒店分析菏澤菏澤市酒店大堂裝修不夠豪華，時(shí)間較早，除和平酒店整體檔次較高外，其余酒店整體檔次偏低。菏澤酒店對(duì)比分析菏澤市酒店大堂裝修不夠豪華，時(shí)間較早，除和平酒小結(jié)酒店市場(chǎng)1菏澤市政府為提高城市形象，在一些項(xiàng)目上要求建設(shè)五星級(jí)酒店，例如國(guó)貿(mào)中心、中國(guó)牡丹商貿(mào)城以及本項(xiàng)目，這將加大未來(lái)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。23目前菏澤市場(chǎng)存在的酒店以三星和四星居多，但其整體裝修標(biāo)準(zhǔn)較低、服務(wù)質(zhì)量較差。政府的東遷、林展館及牡丹園帶來(lái)的客流量，客戶(hù)對(duì)酒店水平要求越來(lái)高越高，為本區(qū)域內(nèi)酒店的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)小結(jié)酒店市場(chǎng)1菏澤市政府為提高城市形象，在一些項(xiàng)目上要求建2菏澤住宅市場(chǎng)分析目前菏澤住宅市場(chǎng)以趙王河為界分為三大板塊，趙王河以西分為西部板塊、趙王河板塊、趙王河以東的東部板塊菏澤住宅市場(chǎng)內(nèi)多為中低端住宅產(chǎn)品，趙王河板塊項(xiàng)目供應(yīng)最多，項(xiàng)目品質(zhì)相對(duì)較好。本案天闊逸城公園1號(hào)水岸嘉園中央公館南華康城西部板塊東部板塊趙王河板塊清華園新都匯閱城國(guó)際億聯(lián)時(shí)代奧城中國(guó)牡丹商貿(mào)城龍燕陽(yáng)光城金鼎鳳凰城國(guó)貿(mào)中心凱瑞國(guó)際廣場(chǎng)惠和商場(chǎng)銀座商城帝都東城國(guó)際菏澤住宅市場(chǎng)分析目前菏澤住宅市場(chǎng)以趙王河為界分為三大板塊，趙菏澤住宅市場(chǎng)客群構(gòu)成分析流向：購(gòu)房者逐步由老城區(qū)流向外圍區(qū)域，其中趙王河區(qū)域是未來(lái)成交的重點(diǎn)地域輻射：整體來(lái)看菏澤市區(qū)在售樓盤(pán)客群均以菏澤籍客戶(hù)為主，外來(lái)購(gòu)房者較少。

老城區(qū)：主要定位為中端客群，菏澤本地中等收入人群為本區(qū)域的主要客群。

趙王河區(qū)域：輻射范圍相對(duì)狹窄，主要以菏澤高收入人群、周邊居民、私營(yíng)業(yè)主和企事業(yè)單位人群為主。

東部開(kāi)發(fā)區(qū)和北部區(qū)域：輻射范圍較為廣泛，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品價(jià)格較低，可輻射本地及下屬縣市區(qū)的購(gòu)房群體。周邊工廠(chǎng)工人、周邊居民、菏澤下屬縣市購(gòu)房家群體都是本區(qū)域的主要客群。菏澤住宅市場(chǎng)客群構(gòu)成分析流向：購(gòu)房者逐步由老城區(qū)流向外圍區(qū)域菏澤住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析是牡丹區(qū)政府所在地，屬于菏澤市成熟居住區(qū)，有大量早期開(kāi)發(fā)小區(qū)分布在本區(qū)域內(nèi)，成熟的教育、醫(yī)療等生活配套，臨近商業(yè)區(qū)和學(xué)區(qū)是本區(qū)域樓盤(pán)的主要賣(mài)點(diǎn)，主力戶(hù)型為90-110㎡的兩房和120-140㎡的三房，由于本區(qū)域?qū)W區(qū)房和養(yǎng)老房所占比重較大，所以90㎡兩房，120㎡三房具有較高的市場(chǎng)接受度趙王河板塊，作為菏澤目前以及未來(lái)城市的絕對(duì)中心，占據(jù)著菏澤獨(dú)有的趙王河水景資源和完善的生活配套，是目前菏澤高品質(zhì)小區(qū)的集中區(qū)域。主力戶(hù)型以90-100㎡兩房和110-140㎡的三房為主，配有少量30-40㎡一房及160-200㎡四房。該區(qū)域客戶(hù)群收入相對(duì)較高，舒適度有一定要求，所以該區(qū)域110-140㎡三房接受度最高；部分投資型客群和過(guò)渡型客群對(duì)于40-50㎡一房接受度較高現(xiàn)階段發(fā)展較為滯后，區(qū)域內(nèi)居民收入較低，90㎡左右兩房，110㎡三房，在該區(qū)域內(nèi)接受度較高東部板塊西部板塊趙王河板塊城市研究政策研判細(xì)分市場(chǎng)客戶(hù)研究住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)酒店菏澤住宅市場(chǎng)產(chǎn)品分析是牡丹區(qū)政府所在地，屬于菏澤市成熟居住區(qū)開(kāi)發(fā)商：菏澤宸宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

設(shè)計(jì)單位：北京中外建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司項(xiàng)目地址：黃河路以北，人民路以東，熱電廠(chǎng)以南占地面積：100畝容積率：3.50

綠化率：35%總建面：26萬(wàn)㎡，商業(yè)建筑面積6771㎡建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格

產(chǎn)品形態(tài)：高層當(dāng)前價(jià)格：起價(jià)3600元/㎡，均價(jià)：4600元/㎡，最高價(jià)：5200元/㎡階段優(yōu)惠：一次性?xún)?yōu)惠2%，貸款優(yōu)惠1%項(xiàng)目信息銷(xiāo)售進(jìn)度：一期已售80%左右暢銷(xiāo)戶(hù)型：90㎡，140㎡滯銷(xiāo)戶(hù)型：頂層復(fù)式，160㎡四房客源分析：市區(qū)客戶(hù)，市政單位，個(gè)體戶(hù)趙王河板塊經(jīng)典案例：天闊逸城開(kāi)發(fā)商：菏澤宸宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目信息銷(xiāo)售進(jìn)度：一開(kāi)發(fā)商：山東菏澤東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：北京中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計(jì)有限公司項(xiàng)目地址：人民路1679號(hào)（原菏澤口岸）占地面積：130畝總建面：30.8萬(wàn)㎡建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格

產(chǎn)品形態(tài)：小高層（11層）、高層（18層、32層）容積率：2.7綠化率：32.5%總戶(hù)數(shù)：共1700戶(hù)車(chē)位配比：1：1.1開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年11月7日交房時(shí)間：2012年7月31日分期情況：兩期銷(xiāo)售內(nèi)部配套：水系景觀廣場(chǎng)、地下車(chē)位、大型超市、會(huì)所、幼兒園項(xiàng)目信息趙王河板塊經(jīng)典案例：公園1號(hào)開(kāi)發(fā)商：山東菏澤東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目信息趙王河板當(dāng)前周期：一期在售1號(hào)樓，2號(hào)樓，3號(hào)樓，4號(hào)樓，8號(hào)樓11號(hào)樓，12號(hào)樓，商業(yè)未開(kāi)盤(pán)戶(hù)型配比：90㎡兩房，110-130㎡三房占60%，160㎡四房共10套暢銷(xiāo)戶(hù)型：90-130㎡銷(xiāo)售進(jìn)度：8號(hào)樓剩余50%，其余樓座銷(xiāo)售95%當(dāng)前價(jià)格：起價(jià)：4000/㎡，均價(jià)：5000元/㎡最高價(jià)：5500元/㎡，頂層買(mǎi)一送一6800-8000元/㎡送露臺(tái)樓層差價(jià)：20-100元朝向差價(jià)：30元階段優(yōu)惠：一次性?xún)?yōu)惠2%、貸款優(yōu)惠1%工程進(jìn)度：8號(hào)樓未封頂，其余樓座在做內(nèi)裝定位語(yǔ)：湖畔、公園、豪宅、“給菏澤一個(gè)世界級(jí)的收藏”客源分析：公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、商人是目前買(mǎi)房主力客群，存在部分投資者，仍以自住居多

趙王河板塊經(jīng)典案例：公園1號(hào)當(dāng)前周期：一期在售1號(hào)樓，2號(hào)樓，3號(hào)樓，4號(hào)樓，8號(hào)樓11開(kāi)發(fā)商：菏澤龍翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：嘉博筑業(yè)代理公司：上海鯤鵬咨詢(xún)景觀設(shè)計(jì)：香港奇思環(huán)境設(shè)計(jì)有限公司地理位置：菏澤市人民路以東永昌路以北占地面積：20萬(wàn)㎡總建面：

50萬(wàn)㎡建筑風(fēng)格：歐式古典與中式相結(jié)合

產(chǎn)品形態(tài)：小高層、高層、洋房容積率：

2.74綠化率：

31%總戶(hù)數(shù)：

3000戶(hù)內(nèi)部配套：燈光網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、會(huì)所、游泳池、幼兒園周邊配套商業(yè)購(gòu)物：品牌旗艦店、超市公共交通：銀行、5路公交車(chē)醫(yī)療教育：藥店、幼兒園休閑娛樂(lè)：會(huì)所、趙王河公園當(dāng)前周期：二期銷(xiāo)售中項(xiàng)目信息趙王河板塊經(jīng)典案例：中央公館開(kāi)發(fā)商：菏澤龍翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目信息趙王河板戶(hù)型配比：127—142㎡三房，165㎡四房暢銷(xiāo)戶(hù)型：127平三室、165平四房時(shí)間節(jié)點(diǎn)：開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年10月23日入伙時(shí)間2012年8月26日銷(xiāo)售進(jìn)度：一起基本售完、剩余頂層復(fù)式當(dāng)前價(jià)格：均價(jià)：4600元/㎡

最高價(jià)：頂層8000元/㎡優(yōu)惠折扣：一次性9.8折按揭9.9折車(chē)位：總2000個(gè)地上500個(gè)地下1500個(gè)工程進(jìn)度：一期基本竣工商業(yè)：總建面2萬(wàn)方，沿街兩層底商，價(jià)格、戶(hù)型未定定位語(yǔ)：中央首府君臨天下核心賣(mài)點(diǎn)：緊鄰趙王河公園、人民路和規(guī)劃的新市政府客源分析：客源基本為菏澤市區(qū)、郊縣中高層消費(fèi)者；公務(wù)員、個(gè)體業(yè)主是購(gòu)房主力；趙王河板塊經(jīng)典案例：中央公館戶(hù)型配比：127—142㎡三房，165㎡四房趙王河板塊項(xiàng)目信息開(kāi)發(fā)商：北京明天置業(yè)有限公司設(shè)計(jì)單位：上海同異設(shè)計(jì)研究院物業(yè)公司：天海物業(yè)承建商：山東麗天地理位置：菏澤市華英路北端占地面積：36畝總建面積：15萬(wàn)㎡商業(yè)面積：2萬(wàn)㎡（上下兩層）商業(yè)價(jià)格：8500元/m2建筑風(fēng)格：現(xiàn)代主義建筑產(chǎn)品形態(tài)：高層（4棟18層、1棟24層、一棟28層）小高層（3棟14層）容積率：2.5綠化率：40%客戶(hù)群情況：做生意、公務(wù)員為主內(nèi)部配套：可視對(duì)講，360°監(jiān)控當(dāng)前周期：三期銷(xiāo)售階段戶(hù)型配比：70—110㎡兩房占30%，120—140㎡三房占30%，140㎡以上占40%暢銷(xiāo)戶(hù)型：120m2三室、80m2兩室時(shí)間節(jié)點(diǎn)：一期2005年10月1日開(kāi)盤(pán)三期2011年6月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)度：熱銷(xiāo)階段當(dāng)前價(jià)格：均價(jià)：5100元/㎡以上樓層差：50元/㎡優(yōu)惠折扣：一次性9.2折貸款9.7折竣工日期：2013年5月31日趙王河板塊經(jīng)典案例：泰和·水岸嘉苑項(xiàng)目信息開(kāi)發(fā)商：北京明天置業(yè)有限公司客戶(hù)群情況：做生開(kāi)發(fā)商：菏澤市大元置業(yè)有限公司設(shè)計(jì)單位：林松建筑設(shè)計(jì)有限公司代理公司：上海華燕置業(yè)項(xiàng)目地址：中華路以南，中山路以北，和平路兩側(cè)，華英路以西占地面積：357畝總建面：100萬(wàn)㎡建筑風(fēng)格：新古典

產(chǎn)品形態(tài)：高層（32層，18層）、小高層（11層）、甲級(jí)寫(xiě)字樓168米、五星級(jí)酒店

容積率：3.73綠化率：30.6%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年6月18日交房時(shí)間：2012年12月31日分期情況：計(jì)劃分四期完成內(nèi)部配套：幼兒園、超市、景觀廣場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)、步行街、購(gòu)物廣場(chǎng)（新蘇天美購(gòu)物廣場(chǎng)）、樂(lè)購(gòu)超市（在談中）周邊配套：銀座、華英路商業(yè)街、恒泰商廈、惠和商廈、蘇寧、公共交通：2路、7路公交車(chē)項(xiàng)目信息趙王河板塊經(jīng)典案例：國(guó)貿(mào)中心開(kāi)發(fā)商：菏澤市大元置業(yè)有限公司項(xiàng)目信息趙王河板塊經(jīng)典案當(dāng)前周期：一期：b1號(hào)樓（32層，兩梯四戶(hù)），b2號(hào)樓（32層，兩梯三戶(hù)），b3號(hào)樓（32層，兩梯三戶(hù)），一期另有b4，8月份開(kāi)盤(pán)戶(hù)型配比：戶(hù)型面積93-94兩房（共214套），110-152三房（共214套），160-189四房（共114套），273-275復(fù)式（共8套）銷(xiāo)售進(jìn)度：剩余20套當(dāng)前價(jià)格：3480元/㎡起，最高價(jià)：4800元/㎡階段優(yōu)惠：一次性付款99折商業(yè)價(jià)格：1.1萬(wàn)/㎡起，均價(jià)：2.3萬(wàn)/㎡，對(duì)外銷(xiāo)售面積20%，剩余為自持商業(yè)定位語(yǔ)：“天下之中榮耀之邦”；商業(yè)推廣語(yǔ)：“通脹時(shí)代讓投資更有道理”客源分析：菏澤8縣客戶(hù)，個(gè)體商戶(hù)，周邊居住人群，投資客戶(hù)趙王河板塊經(jīng)典案例：國(guó)貿(mào)中心趙王河板塊經(jīng)典案例：國(guó)貿(mào)中心西部板塊經(jīng)典案例：億聯(lián)·時(shí)代奧城

開(kāi)發(fā)商：菏澤市億聯(lián)置業(yè)有限公司地理位置：中華路與西安路交匯處占地面積：264畝總建面：56萬(wàn)平方米建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑風(fēng)格產(chǎn)品形態(tài)：高層（5棟26層）、小高層（20棟18層）、多層（5棟）容積率：3.18綠化率：40%總戶(hù)數(shù)：3980戶(hù)均價(jià)：4200元/㎡

樓層差：30-50元/m2朝向差：100/m2優(yōu)惠折扣：一次性付款9.8折按揭9.9折物業(yè)管理：菏澤泰順物業(yè)服務(wù)有限公司，物業(yè)費(fèi)0.8-1.0元/㎡戶(hù)型配比：86-140㎡三房占95%，141㎡四房、232㎡六房占5%熱銷(xiāo)戶(hù)型：135平三室兩廳兩衛(wèi)87平兩房項(xiàng)目信息工程進(jìn)度：一期2010年8月封頂2011年10月入住二期2012年10月31日入住時(shí)間節(jié)點(diǎn)：一期2010年9月開(kāi)盤(pán)，2011年10月份入住銷(xiāo)售進(jìn)度：剩余10%房源定位語(yǔ)：關(guān)注孩子成長(zhǎng)，內(nèi)部配套：景觀：水景安防：對(duì)講系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)。多功能物業(yè)會(huì)所警系統(tǒng)車(chē)位：2400個(gè)會(huì)所、二完小直屬幼兒園客戶(hù)群情況：附近居民、菏澤縣區(qū)居民為主（已教育為主的）西部板塊經(jīng)典案例：億聯(lián)·時(shí)代奧城開(kāi)發(fā)商：菏澤市億聯(lián)置業(yè)西部板塊經(jīng)典案例：閱城國(guó)際開(kāi)發(fā)商：菏澤友聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承建商：江蘇天宇建設(shè)工程有限公司項(xiàng)目地址：黃河路以南句陽(yáng)路以西康莊路占地面積：177畝總建面：30萬(wàn)㎡總套數(shù)：2400套車(chē)位數(shù)：2400個(gè)，地上240個(gè)，地下2160個(gè)建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格

產(chǎn)品形態(tài)：高層（12層、18層、26層、28層），底商（2層）容積率：2.6綠化率：39.7%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年4月9日交房時(shí)間：2010年10月31日分期情況：分三期開(kāi)發(fā)內(nèi)部配套：幼兒園、會(huì)所、天然氣、智能安防系統(tǒng)、中空玻璃紅外項(xiàng)目信息西部板塊經(jīng)典案例：閱城國(guó)際開(kāi)發(fā)商：菏澤友聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限西部板塊經(jīng)典案例：閱城國(guó)際周邊配套：北城中學(xué)、菏澤二中、菏澤一中醫(yī)療教育：北關(guān)醫(yī)院休閑娛樂(lè)：東方紅大街、環(huán)城公園當(dāng)前周期：一期2號(hào)樓（18層，兩梯三戶(hù)），3號(hào)樓（18層，兩梯三戶(hù)），4號(hào)樓（兩梯二戶(hù)）5號(hào)樓（兩梯二戶(hù)）6號(hào)樓（18層，兩梯三戶(hù)），7號(hào)樓（18層，兩梯三戶(hù)），8號(hào)樓（18層，兩梯三戶(hù)），9號(hào)樓（18層，兩梯三戶(hù)），11號(hào)樓（12層，兩梯三戶(hù)）戶(hù)型配比：77-87㎡兩房，110㎡三房，140㎡四房銷(xiāo)售進(jìn)度：一期已售80%左右暢銷(xiāo)戶(hù)型：110㎡，家庭人口大多在4口人，居民收入低，喜歡最小面積的三室滯銷(xiāo)戶(hù)型：140㎡，總價(jià)過(guò)高當(dāng)前價(jià)格：起價(jià)3700元/㎡，均價(jià)：3800元/㎡，最高價(jià)：4000元/㎡

層差：10-30元，朝向差：20-40元階段優(yōu)惠：一次性?xún)?yōu)惠4%，貸款優(yōu)惠2%工程進(jìn)度：一期4棟封頂，其余5棟建到9層，2012年10月31日交房商業(yè)：現(xiàn)只出售11號(hào)樓底商，價(jià)格8480元/㎡，上下兩層面積共80㎡左右推廣渠道：圍擋定位語(yǔ)：“尊貴生活·俯覽天下”客源分析：菏澤縣鎮(zhèn)客群較多，老城區(qū)改善行客戶(hù)西部板塊經(jīng)典案例：閱城國(guó)際周邊配套：北城中學(xué)、菏澤二中、菏澤東部板塊經(jīng)典案例：帝都·東城國(guó)際開(kāi)發(fā)商：天成恒瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置：長(zhǎng)江路與廣州路交匯處占地面積：314畝總建面：65萬(wàn)㎡建筑風(fēng)格：新古典主義產(chǎn)品形態(tài)：小高層、高層容積率：3.1綠化率：41%總戶(hù)數(shù)：3000多戶(hù)分期情況：分四期開(kāi)發(fā)

內(nèi)部配套：法式園林景觀、名流會(huì)所、露天泳池、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、雙語(yǔ)幼兒園、智能化安防、10萬(wàn)方大型商場(chǎng)，菜市場(chǎng)、地暖、天然氣當(dāng)前周期：一期開(kāi)九棟，目前五棟樓接受咨詢(xún)，三棟11層（一梯兩戶(hù)），兩棟18層（兩梯兩戶(hù)）戶(hù)型配比：在售房源均為110-128㎡三房，小高層一梯兩戶(hù)，高層兩梯兩戶(hù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2011年4月認(rèn)籌銷(xiāo)售進(jìn)度：接受咨詢(xún)中當(dāng)前價(jià)格：均價(jià)：3300元/㎡最高價(jià)：3800-3900元/㎡

階段優(yōu)惠：4月底認(rèn)籌，免費(fèi)領(lǐng)取會(huì)員卡，憑卡優(yōu)惠3000元商業(yè)：四期規(guī)劃10萬(wàn)㎡大型綜合商業(yè)賣(mài)場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、沿街商鋪定位語(yǔ)：一宅品天下園居新東城園生態(tài)，林生活項(xiàng)目信息東部板塊經(jīng)典案例：帝都·東城國(guó)際開(kāi)發(fā)商：天成恒瑞房地產(chǎn)開(kāi)小結(jié)菏澤地處四省交界處，位置優(yōu)越，其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱，但近年經(jīng)濟(jì)增速較高，城市發(fā)展較快，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，與其高儲(chǔ)蓄率和人均可支配收入增長(zhǎng)息息相關(guān)。菏澤房地產(chǎn)整體增速較快，土地成交及在售樓盤(pán)大量供給，競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈；板塊供應(yīng)不均，趙王河板塊成為城市發(fā)展熱點(diǎn)；菏澤商業(yè)發(fā)展還處于初級(jí)階段，缺乏整個(gè)行政轄區(qū)或者關(guān)聯(lián)區(qū)的商業(yè)中心；寫(xiě)字樓及公寓市場(chǎng)發(fā)展滯后，檔次不高，出現(xiàn)公寓價(jià)格與住宅持平現(xiàn)象，但整個(gè)市場(chǎng)辦公需求旺盛；菏澤酒店市場(chǎng)發(fā)展滯后，主要以四星級(jí)以下酒店，裝修及服務(wù)水平滯后，隨著菏澤經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，高端酒店市場(chǎng)看好，但其在規(guī)劃中酒店數(shù)量較多；住宅市場(chǎng)發(fā)展迅速，成交活躍，產(chǎn)品雷同性強(qiáng)，現(xiàn)代風(fēng)格為主，成交價(jià)格介于3500-5100元/㎡，以趙王河板塊為主。小結(jié)菏澤地處四省交界處，位置優(yōu)越，其經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱，但近3項(xiàng)目研究一、區(qū)域空間環(huán)境分析二、項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目研究3項(xiàng)目研究一、區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目研究項(xiàng)目東側(cè)——趙王河區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)周邊環(huán)境項(xiàng)目四至區(qū)位分析項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目周邊環(huán)境較為優(yōu)美，適合高端住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目東側(cè)——趙王河區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分項(xiàng)目西側(cè)——牡丹園區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)周邊環(huán)境項(xiàng)目四至區(qū)位分析項(xiàng)目指標(biāo)牡丹園景色宜人，利于項(xiàng)目高端酒店和公寓開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目西側(cè)——牡丹園區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分項(xiàng)目南側(cè)——趙王河音樂(lè)噴泉區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)周邊環(huán)境項(xiàng)目四至區(qū)位分析項(xiàng)目指標(biāo)高端公共休閑配套利于商業(yè)開(kāi)發(fā)，吸引消費(fèi)者項(xiàng)目南側(cè)——趙王河音樂(lè)噴泉區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)項(xiàng)目北側(cè)——趙王河區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)周邊環(huán)境項(xiàng)目四至區(qū)位分析項(xiàng)目指標(biāo)高端公共配套利于商業(yè)開(kāi)發(fā)，吸引消費(fèi)者項(xiàng)目北側(cè)——區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)2011-102011-11項(xiàng)目共分為2011-10與2011-11兩宗土地，其中2011-10號(hào)地用地規(guī)劃建筑面積94577㎡，用地性質(zhì)為居住，商業(yè)，金融；2011-11號(hào)地用地規(guī)劃面積94577㎡，用地性質(zhì)為居住，項(xiàng)目總規(guī)劃建設(shè)用地189154㎡，項(xiàng)目用地規(guī)劃在東部區(qū)域?qū)佥^大規(guī)模。項(xiàng)目為一個(gè)多業(yè)態(tài)組合的綜合體項(xiàng)目，具有很大的自身配套優(yōu)勢(shì)。五星級(jí)酒店、銀座商城能很好的拔高項(xiàng)目品質(zhì)；充足的地下容積率，能充分滿(mǎn)足的業(yè)主及消費(fèi)者的停車(chē)需求；且項(xiàng)目地塊完整利用率高。項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目四至區(qū)位分析區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)20區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)一、雖然目前項(xiàng)目周邊區(qū)域的生活和商務(wù)配套都有待完善，但隨著趙王河片區(qū)諸多高檔住宅投入使用，尤其市級(jí)行政事業(yè)單位的進(jìn)駐，片區(qū)配套設(shè)施的完善將受到極大的關(guān)注和重視，其建設(shè)速度必將超出預(yù)期。借助項(xiàng)目大區(qū)位優(yōu)勢(shì)，規(guī)避短時(shí)間內(nèi)發(fā)展劣勢(shì)，充分挖掘項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值、升值潛力，充分利用片區(qū)的規(guī)劃來(lái)強(qiáng)化消費(fèi)者認(rèn)知，放大市場(chǎng)的區(qū)位認(rèn)同感；二、借助項(xiàng)目周邊完善的交通路網(wǎng)條件，新政務(wù)中心的影響力以及項(xiàng)目北側(cè)牡丹園、林展館和東側(cè)趙王河優(yōu)美的景觀資源，提升項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境價(jià)值，規(guī)避項(xiàng)目位置的缺陷，創(chuàng)造項(xiàng)目更大利潤(rùn)空間；三、打破周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的噱頭營(yíng)銷(xiāo)，空口的品質(zhì)，利用品牌開(kāi)發(fā)商的影響力與項(xiàng)目自身的配套五星級(jí)酒店和銀座商城來(lái)提升項(xiàng)目形象，打造高端住宅，引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)；四、項(xiàng)目偏離市區(qū)，周邊人流、物流、車(chē)流量目前明顯不足，趙王河片區(qū)北端市場(chǎng)關(guān)注度偏弱，，脫離了主流競(jìng)爭(zhēng)線(xiàn)（人民路中段）。除了要在干道交通導(dǎo)示系統(tǒng)及項(xiàng)目周邊的指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)做重點(diǎn)考慮外；還要以填補(bǔ)市場(chǎng)空白的產(chǎn)品，撬動(dòng)客戶(hù)和市場(chǎng)，并用發(fā)展的眼光看待未來(lái)項(xiàng)目周邊區(qū)域；五、項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)區(qū)域價(jià)值有一定的拉動(dòng)實(shí)力，打造現(xiàn)代社區(qū)生活概念，提出現(xiàn)代城市居住標(biāo)準(zhǔn)，在城市的前沿生活，城市綜合體，體驗(yàn)生活、工作、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)于一體的便捷現(xiàn)代生活。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)；規(guī)避劣勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)一、區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值區(qū)位優(yōu)勢(shì)市政府北遷發(fā)展前景自然環(huán)境綜合體規(guī)模生活概念現(xiàn)代生活概念趙王河片區(qū)增加未來(lái)預(yù)期市場(chǎng)認(rèn)知強(qiáng)環(huán)境優(yōu)美配套齊全提升品質(zhì)影響力大品牌價(jià)值魯商品牌建筑風(fēng)格新古典建筑風(fēng)格園林景觀大面積歐式園林景觀戶(hù)型戶(hù)型設(shè)計(jì)合理區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)區(qū)位：項(xiàng)目位于菏澤的核心區(qū)域——趙王河片區(qū)北端，政府北遷，趙王河板塊北段將是未來(lái)的政務(wù)中心，相應(yīng)的配套正在不斷的完善，區(qū)域前景向好。同時(shí)市場(chǎng)對(duì)此區(qū)域認(rèn)知較高。環(huán)境：項(xiàng)目位于趙王河西岸，牡丹園旁，林展館南，周邊建筑密度小，綠化率高，是一個(gè)理想的居住環(huán)境，且在菏澤這樣的環(huán)境已經(jīng)很少了，屬稀缺資源。綜合體：項(xiàng)目為多種業(yè)態(tài)組合的綜合體項(xiàng)目，自身有五星級(jí)大酒店、銀座商城、公寓、寫(xiě)字樓等，配套完善，且檔次較高，拉升項(xiàng)目形象。規(guī)模：項(xiàng)目占地18.9萬(wàn)平米，總建面62.4萬(wàn)平米，項(xiàng)目體量較大，較周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有一定的優(yōu)勢(shì)，有實(shí)力拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值，大盤(pán)給客戶(hù)傳遞了企業(yè)的實(shí)力與項(xiàng)目的實(shí)力。開(kāi)發(fā)商品牌：魯商集團(tuán)做為全國(guó)大型企業(yè)，山東的本土企業(yè)，在山東魯商品牌號(hào)召力不可限量，何況魯商銀座在菏澤已有良好的口碑，魯商進(jìn)駐菏澤勢(shì)必會(huì)引起一場(chǎng)轟動(dòng)。都市高尚生活：打造現(xiàn)代社區(qū)生活概念，提出現(xiàn)代城市居住標(biāo)準(zhǔn)，生活在城市的前沿。城市綜合體讓菏澤市民體驗(yàn)生活、工作、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)于一體的便捷高尚現(xiàn)代生活。產(chǎn)品：新古典建筑風(fēng)格，彰顯高端品質(zhì)，大面積歐式園林景觀，填充市場(chǎng)空白。戶(hù)型方正、南北通透、享尊貴生活。區(qū)域空間環(huán)境分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)區(qū)位小結(jié)項(xiàng)目位處趙王河版塊北段，靠近林展館、牡丹園、新市政府和趙王河，景觀資源豐富，毗鄰城市未來(lái)政務(wù)中心和城市旅游、休閑中心，適合高端酒店開(kāi)發(fā)、寫(xiě)字樓和高端住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目通達(dá)性和交通道路配建完善，易建立5分鐘生活圈，便于打造區(qū)域特色高端物業(yè)，截流周邊城市消費(fèi)；周邊休閑、旅游配套完善，利于打造現(xiàn)有市場(chǎng)高端產(chǎn)品，充分利用橋接現(xiàn)有配套資源，配合特色高端產(chǎn)品和特色購(gòu)物吸引人氣；小結(jié)項(xiàng)目位處趙王河版塊北段，靠近林展館、牡丹園、新市4核心問(wèn)題4核心問(wèn)題如何實(shí)現(xiàn)區(qū)域級(jí)商務(wù)標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)大品牌下的品牌營(yíng)銷(xiāo)？商業(yè)如何定位，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成為菏澤轄區(qū)及周邊地區(qū)購(gòu)物中心？Q2住宅如何定位，樹(shù)立城市標(biāo)桿項(xiàng)目？Q3如何突破項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀，制造轟動(dòng)事件，吸引人流，實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)銷(xiāo)售？Q5如何通過(guò)商業(yè)展示及商務(wù)展示，巧借品牌影響力提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？Q4如何利用多種業(yè)態(tài)發(fā)揮綜合體效能，產(chǎn)生1+1>2，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)間聯(lián)系？Q1如何實(shí)現(xiàn)區(qū)域級(jí)商務(wù)標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)大品牌下的品牌營(yíng)銷(xiāo)？商業(yè)如何定位5開(kāi)發(fā)策略5開(kāi)發(fā)策略策略：以全面升級(jí)為核心的開(kāi)發(fā)策略站在城市的高度來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目，自上而下的創(chuàng)造全新的開(kāi)發(fā)理念，升級(jí)菏澤城市的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立惟一性和權(quán)威性。發(fā)展理念升級(jí)運(yùn)營(yíng)方式升級(jí)銷(xiāo)售速度升級(jí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)銷(xiāo)售價(jià)格的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售。高舉“品牌集群”戰(zhàn)略，通過(guò)知名團(tuán)隊(duì)、商家的合作，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)方式的全面升級(jí)。產(chǎn)品整合升級(jí)站在“城市豪宅+商業(yè)+辦公式公寓+酒店+城市廣場(chǎng)”的都市“生態(tài)”綜合體之上，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的整體升級(jí)。策略：以全面升級(jí)為核心的開(kāi)發(fā)策略站在城市的高度來(lái)運(yùn)作項(xiàng)目，6項(xiàng)目整體及分業(yè)態(tài)定位一、整體定位二、商業(yè)定位三、酒店定位四、公寓定位五、住宅定位項(xiàng)目整體及分業(yè)態(tài)定位6項(xiàng)目整體及分業(yè)態(tài)定位一、整體定位項(xiàng)目整體及分業(yè)態(tài)定位中原觀點(diǎn)（1）——綜合體從來(lái)就是城市的中心，能成為區(qū)域城市地標(biāo)、區(qū)域中心和象征

深圳萬(wàn)象城上海新天地美國(guó)洛克菲勒中心倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目日本天王洲再開(kāi)發(fā)紐約布魯克林區(qū)改造項(xiàng)目新加坡新達(dá)城…………中原觀點(diǎn)（1）——綜合體從來(lái)就是城市的中心，能成為區(qū)域城市地中原觀點(diǎn)（2）——從菏澤發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，綜合體還處于簡(jiǎn)單疊加發(fā)展階段綜合體，一個(gè)多功能、高效率，功能復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑聚落，其功能隨著土地資源的日益稀缺正在逐步向集約、多元化發(fā)展。

初級(jí)階段：簡(jiǎn)單功能疊加發(fā)展階段：融合發(fā)展成熟階段：多元發(fā)展商業(yè)商務(wù)居住商務(wù)居住商業(yè)文化娛樂(lè)休閑商務(wù)居住商業(yè)文化娛樂(lè)休閑體育會(huì)展旅游綜合體（complex）—是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。中原觀點(diǎn)（2）——從菏澤發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，綜合體還處于簡(jiǎn)單疊加發(fā)中原觀點(diǎn)（3）——綜合體功能復(fù)合，多重功能的相互聯(lián)動(dòng)使得其具備很強(qiáng)的自我成長(zhǎng)、自我繁榮的能力

商業(yè)公寓辦公酒店提升整體檔次的有力手段標(biāo)志性（尤其對(duì)外地或外籍人士）資產(chǎn)沉淀或整售利用其他功能，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化現(xiàn)金流來(lái)源為商業(yè)代理基本消費(fèi)人流項(xiàng)目活力的核心，建立樓盤(pán)形象形成完善配套，信息平臺(tái)項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵實(shí)現(xiàn)較高的物業(yè)價(jià)格保持物業(yè)形象作用公寓為商業(yè)提供基本客源公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次商業(yè)為寫(xiě)字樓、公寓、酒店提供配套商業(yè)可能對(duì)公寓形成負(fù)面影響寫(xiě)字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來(lái)潛在客戶(hù)寫(xiě)字樓可提高商業(yè)整體檔次寫(xiě)字樓與酒店共享大堂酒店為辦公或公寓提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次相互關(guān)系中原觀點(diǎn)（3）——綜合體功能復(fù)合，多重功能的相互聯(lián)動(dòng)使得其具中原觀點(diǎn)（4）——本項(xiàng)目綜合體為“商業(yè)核心綜合體”，商業(yè)的形態(tài)、檔次在很大程度上決定了項(xiàng)目的總體價(jià)值

日本，福岡博多運(yùn)河城香港，太古廣場(chǎng)北京，東方廣場(chǎng)北京，華貿(mào)中心深圳，信興廣場(chǎng)深圳，華潤(rùn)中心深圳，星河國(guó)際上海，上海商城廣州，中信廣場(chǎng)東莞，運(yùn)河?xùn)|一號(hào)合肥，財(cái)富廣場(chǎng)發(fā)展模式酒店核心模式商業(yè)核心模式住宅核心模式商務(wù)核心模式均衡發(fā)展核心模式綜合體發(fā)展的五種典型模式及相應(yīng)的典型案例上海，上海商城深圳，華潤(rùn)中心日本，福岡博多運(yùn)河城深圳，星河國(guó)際香港，太古廣場(chǎng)所以我們必須回歸商業(yè)，尋求項(xiàng)目商業(yè)在菏澤城市中的地位和承擔(dān)角色廣州，中信廣場(chǎng)深圳，信興廣場(chǎng)中原觀點(diǎn)（4）——本項(xiàng)目綜合體為“商業(yè)核心綜合體”，商業(yè)的形中原觀點(diǎn)（5）——城市區(qū)域地標(biāo)性綜合體，必須建立三大標(biāo)桿體系

形象標(biāo)桿：各類(lèi)型物業(yè)以統(tǒng)一的、引領(lǐng)片區(qū)發(fā)展的形象面世，著力打造商業(yè)和寫(xiě)字樓。產(chǎn)品標(biāo)桿：向領(lǐng)先城市看齊，打造領(lǐng)先片區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)品、地標(biāo)性產(chǎn)品，形成價(jià)格標(biāo)桿、市場(chǎng)焦點(diǎn)。價(jià)值標(biāo)桿：依托形象標(biāo)桿、產(chǎn)品標(biāo)桿建立起來(lái)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)標(biāo)桿，更多的是價(jià)格峰值中原觀點(diǎn)中原觀點(diǎn)（5）——城市區(qū)域地標(biāo)性綜合體，必須建立三大標(biāo)桿體系中原觀點(diǎn)形象標(biāo)桿建筑形象標(biāo)桿經(jīng)營(yíng)形象標(biāo)桿貴族感、地標(biāo)性、突破城市目前市場(chǎng)引導(dǎo)城市商業(yè)升級(jí)、綜合商業(yè)的引導(dǎo)者中原觀點(diǎn)形象標(biāo)桿建筑形象標(biāo)桿經(jīng)營(yíng)形象標(biāo)桿貴中原觀點(diǎn)產(chǎn)品標(biāo)桿繽紛商業(yè)、中高檔寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓……中原觀點(diǎn)產(chǎn)品標(biāo)桿繽紛商業(yè)、中高檔寫(xiě)字樓、高中原觀點(diǎn)價(jià)值標(biāo)桿以綜合商業(yè)建立價(jià)值峰值基礎(chǔ)，住宅部分成為實(shí)現(xiàn)價(jià)值標(biāo)桿的產(chǎn)品中原觀點(diǎn)價(jià)值標(biāo)桿以綜合商業(yè)建立價(jià)值峰值基礎(chǔ)XX年07月魯商菏澤綜合體項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告綜合體價(jià)值鏈綜合體各業(yè)態(tài)之間必須價(jià)值相互促進(jìn)，人流相互促進(jìn)，形成有機(jī)的價(jià)值循環(huán)經(jīng)濟(jì)體——辦公、住宅、商業(yè)、酒店所有物業(yè)共同繁榮。辦公公寓酒店高檔住宅商業(yè)體會(huì)展中心提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流補(bǔ)充酒店功能經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)商務(wù)展覽需求提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次提升生活配套檔次高消費(fèi)力的人流高端住房需求高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高消費(fèi)力的人流商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次辦公公寓酒店高檔住宅商業(yè)體會(huì)展中心提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流補(bǔ)充酒店功能經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)商務(wù)展覽需求提升商務(wù)配套檔次商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次提升生活配套檔次高消費(fèi)力的人流高端住房需求高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高品質(zhì)的商業(yè)配套高消費(fèi)力的人流高消費(fèi)力的人流商務(wù)人流提升商務(wù)配套檔次綜合體價(jià)值鏈綜合體各業(yè)態(tài)之間必須價(jià)菏澤地區(qū)的新中心魯蘇豫皖四省商務(wù)交流的新門(mén)戶(hù)引領(lǐng)菏澤

購(gòu)物、休閑、居住、生活的新潮流標(biāo)桿！菏澤地區(qū)的新中心魯蘇豫皖四省商務(wù)本項(xiàng)目四大體系標(biāo)桿：品牌標(biāo)桿——巧借品牌在菏澤的影響力，整合發(fā)揮魯商集團(tuán)品牌的品牌實(shí)力，促成各個(gè)物業(yè)業(yè)態(tài)的盤(pán)活；形象標(biāo)桿——多種物業(yè)類(lèi)型以統(tǒng)一的、高端的、引領(lǐng)城市及地區(qū)發(fā)展的形象面市，著力打造商業(yè)、五星級(jí)酒店及商務(wù)式公寓；產(chǎn)品標(biāo)桿——向一線(xiàn)城市看齊，打造領(lǐng)先整個(gè)大區(qū)域的產(chǎn)品、地標(biāo)建筑，形成市場(chǎng)焦點(diǎn)；價(jià)值標(biāo)桿——依托品牌、形象及產(chǎn)品體系樹(shù)立整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿，傳播價(jià)格峰值；本項(xiàng)目四大體系標(biāo)桿：品牌標(biāo)桿——巧借品牌在菏澤的影響力，整合魯商·時(shí)代廣場(chǎng)案名建議魯商·時(shí)代廣場(chǎng)案名建議品牌形象：體現(xiàn)魯商全國(guó)化戰(zhàn)略的品牌形象；建筑形象：貴族感、地標(biāo)性、品牌元素、突破菏澤人的想象；經(jīng)營(yíng)形象：打造菏澤地區(qū)的商業(yè)峰值，塑造新的潮流生活；居住形象：書(shū)寫(xiě)菏澤豪宅生活新紀(jì)元，打造菏澤豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目。品牌形象：體現(xiàn)魯商全國(guó)化戰(zhàn)略的品牌形象；高檔購(gòu)物中心、高星級(jí)酒店、地標(biāo)性商務(wù)公寓、特色風(fēng)情商業(yè)街、城市豪宅……魯商從此改變菏澤…..高檔購(gòu)物中心、高星級(jí)酒店、地標(biāo)性商務(wù)公寓、魯商從此改變菏澤…整體定位商業(yè)定位酒店定位住宅定位公寓定位形象定位價(jià)格定位功能定位一個(gè)能為精英人士帶來(lái)頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所；一個(gè)真正能讓菏澤時(shí)尚起來(lái)的符號(hào)；一個(gè)讓菏澤各路名流交往聚會(huì)的圈子；一個(gè)能讓菏澤精英人士沉淀氣質(zhì)的場(chǎng)所；一個(gè)氣息高貴，但并不缺少趣味性的場(chǎng)所。整體定位商業(yè)定位酒店定位住宅定位公寓定位形象定位價(jià)格定位功能頂級(jí)時(shí)尚頂級(jí)時(shí)尚極致體驗(yàn)極致體驗(yàn)項(xiàng)目功能定位所以本項(xiàng)目將是一個(gè)專(zhuān)門(mén)為城市精英人士度身定做能獲得全面、極致頂級(jí)體驗(yàn)的場(chǎng)所；主要包括以下功能：娛樂(lè)、休閑餐飲購(gòu)物藝術(shù)沙龍建議娛樂(lè)、休閑：餐飲：購(gòu)物=30%：15%：55%整體定位商業(yè)定位酒店定位住宅定位公寓定位形象定位價(jià)格定位功能定位此功能定位為“商場(chǎng)+商業(yè)街”的整體定位，商場(chǎng)以購(gòu)物為主，商業(yè)街以休閑餐飲為主。項(xiàng)目功能定位所以本項(xiàng)目將是一個(gè)專(zhuān)門(mén)為城市精英人士度身定做能獲功能購(gòu)物餐飲休閑、娛樂(lè)藝術(shù)沙龍小型俱樂(lè)部等對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)、業(yè)種建議服裝、珠寶、鐘表、紅酒、禮品等西餐廳、中餐廳、各地方特色名吃店酒吧、KTV、躺吧、水療、影院畫(huà)廊、音樂(lè)沙龍各類(lèi)俱樂(lè)部聚會(huì)場(chǎng)所從單純的業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，會(huì)與目前的商業(yè)及市級(jí)購(gòu)物中心有相同的地方，但不同的是對(duì)于商家品牌和業(yè)種的選擇，這里集中的都是菏澤其他商業(yè)中沒(méi)有的品牌，在檔次上比較一致或略高一個(gè)檔次，這就是有差異的地