華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)施咨詢(xún)項(xiàng)目第三次中期報(bào)告====第一階段總結(jié)和華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告====2002年11月29日中國(guó)北京機(jī)密2002年11月5日1保密文件、版權(quán)所有議程一、第一階段總結(jié)第一階段報(bào)告會(huì)專(zhuān)家和華融意見(jiàn)匯總補(bǔ)充分析材料土地價(jià)格趨勢(shì)分析商業(yè)區(qū)寬帶接入分析阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析第一階段華融內(nèi)部評(píng)估和行業(yè)分析結(jié)論二、華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告2002年11月5日2保密文件、版權(quán)所有議程一、第一階段總結(jié)第一階段報(bào)告會(huì)專(zhuān)家和華融意見(jiàn)匯總補(bǔ)充分析材料土地價(jià)格趨勢(shì)分析商業(yè)區(qū)寬帶接入分析阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析第一階段華融內(nèi)部評(píng)估和行業(yè)分析結(jié)論二、華融三年戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告2002年11月5日3保密文件、版權(quán)所有評(píng)價(jià)意見(jiàn)新華信的答復(fù)分析比較明確，觀點(diǎn)很到位，從能力資源的角度，對(duì)華融的將來(lái)調(diào)整，非常好2.總體不錯(cuò)，分析全面，數(shù)據(jù)多，非常具體3.新華信做了大量的工作2002年11月5日4保密文件、版權(quán)所有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)意見(jiàn)新華信的答復(fù)1.對(duì)北京土地政策走勢(shì)必須十分清楚，北京財(cái)政收入是過(guò)多依賴(lài)土地收入，沈陽(yáng)拍賣(mài)高收入，政府炒樓是飲鴆止渴。對(duì)北京土地政策在報(bào)告的43-49頁(yè)有較詳盡的敘述，23-53頁(yè)是全部土地政策分析；北京財(cái)政是否應(yīng)當(dāng)依靠土地收入，是政府決策行為，報(bào)告不便也無(wú)需評(píng)論；報(bào)告中引用沈陽(yáng)的案例是為了說(shuō)明“協(xié)議出讓”與“市場(chǎng)出讓”的價(jià)格差，政府作為賣(mài)方，價(jià)格在市場(chǎng)交易中實(shí)現(xiàn)，是市場(chǎng)行為。政府如何定價(jià)、定價(jià)原則、方式等國(guó)家是有嚴(yán)格規(guī)定的，“為了政績(jī)”而過(guò)分高估的說(shuō)法是片面的。如果價(jià)格高的不合理，市場(chǎng)是不會(huì)接受的，2000年北京“廣渠門(mén)外”45萬(wàn)平米因價(jià)格過(guò)高流拍就是例子。2002年11月5日5保密文件、版權(quán)所有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)（續(xù)）意見(jiàn)新華信的答復(fù)2.全國(guó)房地產(chǎn)公司的負(fù)債要分清貸款負(fù)債和按揭負(fù)債在分析負(fù)債問(wèn)題時(shí)，新華信的觀點(diǎn)是行業(yè)整體負(fù)債率較高，存在風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是否存在風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估時(shí)，不僅要看房地產(chǎn)企業(yè)的貸款負(fù)債，同時(shí)也要看與房地產(chǎn)交易發(fā)生的一切相關(guān)負(fù)債，才能對(duì)整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響做出判斷中國(guó)人民銀行已經(jīng)對(duì)部分地區(qū)的房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象提出警告，理由就是該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)整體負(fù)債水平高，對(duì)金融市場(chǎng)穩(wěn)定存在風(fēng)險(xiǎn)。另外，一些商業(yè)銀行近期也對(duì)房地產(chǎn)貸款采取了限制性措施朱镕基總理近期在香港也指出：內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債太高，有很大風(fēng)險(xiǎn)，不要太樂(lè)觀！2002年11月5日6保密文件、版權(quán)所有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)（續(xù)）意見(jiàn)新華信的答復(fù)3.土地儲(chǔ)備：在實(shí)行土地批售后，土地是無(wú)法進(jìn)行儲(chǔ)備的，沒(méi)有土地儲(chǔ)備。按照國(guó)家現(xiàn)有政策，獲得土地后是有2-3年左右的運(yùn)作時(shí)間的，這為土地儲(chǔ)備提供了政策運(yùn)作空間。新華信認(rèn)為：土地儲(chǔ)備不是無(wú)限期的占據(jù)而不開(kāi)發(fā)，而應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)企業(yè)的一種戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)拓展連續(xù)性的體現(xiàn)。土地儲(chǔ)備是由房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力和投資策劃能力決定的。獲得土地的模式是多樣的，如置換、舊廠房改造等，為土地儲(chǔ)備提供了可能性4.什么叫“寫(xiě)字樓街區(qū)”開(kāi)發(fā)商新華信認(rèn)為：“寫(xiě)字樓街區(qū)”開(kāi)發(fā)商是指有成片規(guī)劃和開(kāi)發(fā)商業(yè)區(qū)寫(xiě)字樓能力的開(kāi)發(fā)商，區(qū)別于單體開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商?！皩?xiě)字樓街區(qū)”開(kāi)發(fā)商不僅要對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，還要對(duì)整個(gè)區(qū)域的主題設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施負(fù)責(zé)。具體命名可以探討，也可以叫做“商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)”或者“區(qū)域開(kāi)發(fā)”。2002年11月5日7保密文件、版權(quán)所有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)（續(xù)）意見(jiàn)新華信的答復(fù)5.市民花園：定義是不必要的，談?wù)勈袌?chǎng)分析，新華信此項(xiàng)目不必給出。

這是新華信對(duì)華融住宅建設(shè)市場(chǎng)主要定位于中低檔住宅的一種建議，是否采納，華融可以根據(jù)發(fā)展情況決定。北京住宅市場(chǎng)分析詳見(jiàn)報(bào)告92-98頁(yè)。6.不能隨便講“奧運(yùn)后房地產(chǎn)退潮”這是新華信引用并認(rèn)同的行業(yè)內(nèi)的一種觀點(diǎn)。由于奧運(yùn)會(huì)的因素，北京現(xiàn)在的城市建設(shè)“高潮”提前，2007年北京房地產(chǎn)大項(xiàng)目都要完工，2008年奧運(yùn)會(huì)不可能有很多新項(xiàng)目，兩年的斷檔可以說(shuō)是“退潮”7.為什么要談華融做住宅因?yàn)槿A融現(xiàn)在正在做住宅項(xiàng)目，并且新華信認(rèn)為：華融將來(lái)還應(yīng)該繼續(xù)做住宅項(xiàng)目2002年11月5日8保密文件、版權(quán)所有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)（續(xù)）意見(jiàn)新華信的答復(fù)8.房地產(chǎn)波動(dòng)性不等于周期性，周期性無(wú)法測(cè)量，不能隨便講，房地產(chǎn)96年的客戶(hù)和2002年的客戶(hù)是不同的。房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)性和周期性的爭(zhēng)論是行業(yè)中的不同觀點(diǎn)。新華信認(rèn)為：房地產(chǎn)周期平均7-8年一次，報(bào)告中圖例顯示波動(dòng)是2-3年，并不是用波動(dòng)去推算周期的行業(yè)的周期性是客觀存在的，無(wú)法測(cè)量不等于不存在，更不能不去考慮周期的影響96年與2002年客戶(hù)的不同正是兩個(gè)不同發(fā)展周期的表現(xiàn)之一，其他例如政策、產(chǎn)品、運(yùn)作模式等9.對(duì)房地產(chǎn)的分析：應(yīng)加上房地產(chǎn)金融分析（個(gè)人貸款+開(kāi)發(fā)商貸款）

參見(jiàn)報(bào)告71頁(yè)。2002年11月5日9保密文件、版權(quán)所有對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分析的意見(jiàn)（續(xù)）意見(jiàn)新華信的答復(fù)10.北京房地產(chǎn)價(jià)格“高居不下”是不對(duì)的，房地產(chǎn)價(jià)格不具備可比性不同地區(qū)的房子價(jià)格當(dāng)然不具備可比性正因?yàn)榻^對(duì)價(jià)格的不可比性，新華信才引用了“房?jī)r(jià)與收入比”進(jìn)行說(shuō)明無(wú)論從絕對(duì)價(jià)格還是“房?jī)r(jià)與收入比”來(lái)判斷，北京房?jī)r(jià)高是事實(shí)，普通居民住房承受力弱也同樣是事實(shí)11.“集團(tuán)化規(guī)模化經(jīng)營(yíng)”房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)和規(guī)模沒(méi)有關(guān)系，美國(guó)都是單獨(dú)的項(xiàng)目新華信認(rèn)為：產(chǎn)業(yè)不同的發(fā)展階段中，利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)方式是有不同的體現(xiàn)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)正處于高速發(fā)展時(shí)期，在這一時(shí)期中，規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)發(fā)展模式是有利于實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的，也才有可能賺取更多的利潤(rùn)。美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)處于成熟期，表現(xiàn)自然就與中國(guó)市場(chǎng)不同；但二戰(zhàn)后的美國(guó)、歐洲和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)與中國(guó)現(xiàn)在是相同的2002年11月5日10保密文件、版權(quán)所有對(duì)房地產(chǎn)行行業(yè)分析的的意見(jiàn)（續(xù)續(xù)）意見(jiàn)新華信的答答復(fù)12.房地產(chǎn)業(yè)品品牌的兼容容和擴(kuò)張很很差單獨(dú)的一個(gè)個(gè)項(xiàng)目根本本稱(chēng)不上““品牌”，，或只是個(gè)個(gè)“概念””，更談不不上什么擴(kuò)擴(kuò)張問(wèn)題好的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)建立立的是真正正的“品牌牌”，“萬(wàn)萬(wàn)科”就是是一個(gè)優(yōu)秀秀的房地產(chǎn)產(chǎn)品牌，并并有著很強(qiáng)強(qiáng)的地域滲滲透力13.北京的高房房?jī)r(jià)問(wèn)題：：沒(méi)有計(jì)算算隱性收入入，不能這這么說(shuō)新華信引用用和分析的的數(shù)據(jù)都是是來(lái)源清楚楚、權(quán)威性性強(qiáng)、統(tǒng)計(jì)計(jì)方法正確確的隱性數(shù)據(jù)既既然隱性就就無(wú)法測(cè)量量和分析有隱性收入入的人畢竟竟只是極小小一部分，，對(duì)80:20的需需求分析影影響不大，，消費(fèi)主體體是沒(méi)有隱隱性收入的的14.頂級(jí)寫(xiě)字樓樓：建材和和設(shè)備貶值值，風(fēng)險(xiǎn)十十分大建材和設(shè)備備的貶值只只會(huì)對(duì)寫(xiě)字字樓的成本本造成一定定影響，但但寫(xiě)字樓的的投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)絕大程度度上來(lái)源于于對(duì)市場(chǎng)供供需關(guān)系的的把握統(tǒng)計(jì)分析表表明：北京京頂級(jí)寫(xiě)字字樓幾年來(lái)來(lái)的平均出出租率要比比甲級(jí)高，，價(jià)格也是是穩(wěn)步上升升2002年年11月5日11保密文件、、版權(quán)所有有對(duì)房地產(chǎn)行行業(yè)分析的的意見(jiàn)（續(xù)續(xù)）意見(jiàn)新華信的答答復(fù)15.寫(xiě)字樓銷(xiāo)售售不是賣(mài)樓樓花，全是是現(xiàn)售，北北京現(xiàn)在買(mǎi)買(mǎi)不到寫(xiě)字字樓現(xiàn)有寫(xiě)字樓樓的經(jīng)營(yíng)模模式大都采采取以租為為主，經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式的改改變，是買(mǎi)買(mǎi)不到樓的的主要原因因，并不能能證明寫(xiě)字字樓市場(chǎng)供供小于求60%以以下的平均均出租率，，說(shuō)明了北北京寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)并不不景氣的總總體現(xiàn)狀買(mǎi)不到寫(xiě)字字樓的原因因是：沒(méi)有有、還是沒(méi)沒(méi)有合適的的（價(jià)格、、地點(diǎn)..)？16.房房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分分析少詳細(xì)的辦公公樓市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分分析見(jiàn)報(bào)告告80-86頁(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的特點(diǎn)是是區(qū)域性很很強(qiáng)，華融融目前的項(xiàng)項(xiàng)目多是政政府任務(wù)，，沒(méi)有直接接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手。第一次報(bào)告告新華信分分析過(guò)萬(wàn)達(dá)達(dá)、萬(wàn)科等等對(duì)手作為為標(biāo)桿企業(yè)業(yè)，可供參參考。2002年年11月5日12保密文件、、版權(quán)所有有對(duì)土地政策策分析的意意見(jiàn)意見(jiàn)新華信的答答復(fù)1.土地地拍賣(mài)后，，土地價(jià)格格是上升還還是下降新華信認(rèn)為為：從目前前看，拍賣(mài)賣(mài)價(jià)格比協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的的價(jià)格高。。但是從長(zhǎng)長(zhǎng)期看，應(yīng)應(yīng)該逐步趨趨向一個(gè)公公平的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格，見(jiàn)見(jiàn)報(bào)告第40頁(yè)。土土地價(jià)格趨趨勢(shì)的進(jìn)一一步分析見(jiàn)見(jiàn)補(bǔ)充分析析材料。2002年年11月5日13保密文件、、版權(quán)所有有對(duì)物業(yè)管理理行業(yè)分析析的意見(jiàn)意見(jiàn)新華信的答答復(fù)1.物業(yè)管理：：先入住，，才談物業(yè)業(yè)管理，客客戶(hù)滿(mǎn)意度度不等于物物業(yè)管理的的滿(mǎn)意度如果是想說(shuō)說(shuō)明業(yè)主不不應(yīng)當(dāng)把全全部的抱怨怨都集中在在物管身上上，這正說(shuō)說(shuō)明了新華華信的觀點(diǎn)點(diǎn)：物業(yè)管理政政策法規(guī)制制定滯后，，有時(shí)候物物管不得不不替開(kāi)發(fā)商商背黑鍋市場(chǎng)不成熟熟，“父子子兵”現(xiàn)象象普遍存在在，業(yè)主不不滿(mǎn)意也只只好父?jìng)幼觾斄?.物業(yè)管理的經(jīng)經(jīng)營(yíng)講得不錯(cuò)錯(cuò)，但缺少量量化指標(biāo)，規(guī)規(guī)模效應(yīng)如何何物業(yè)管理因?yàn)闉樾袠I(yè)發(fā)展還還不成熟，規(guī)規(guī)模效應(yīng)目前前缺乏統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)的支持，，根據(jù)業(yè)內(nèi)人人士觀點(diǎn)：通常情況下，，物管公司管管理的樓盤(pán)需需在5個(gè)以上上才能掙到錢(qián)錢(qián)（資料來(lái)來(lái)源：《中國(guó)國(guó)智能建筑信信息網(wǎng)》）一般物業(yè)管理理在10—20萬(wàn)平方米米左右，方能能達(dá)到一定規(guī)規(guī)模，產(chǎn)生效效益（資料料來(lái)源：《上上海統(tǒng)計(jì)之窗窗》）2002年11月5日14保密文件、版版權(quán)所有對(duì)金融行業(yè)分分析的意見(jiàn)意見(jiàn)新華信的答復(fù)復(fù)1.信托問(wèn)題：CBD信托業(yè)務(wù)被停停CBD信托業(yè)業(yè)務(wù)被停是因因?yàn)樯婕靶磐型蟹绞降娜谫Y資規(guī)模問(wèn)題，，與新華信的的觀點(diǎn)并不矛矛盾。2.對(duì)金融業(yè)分析析太多，但有有些突出不夠夠：為什么銀銀行回報(bào)比較較突出—建議議加上利差表表報(bào)告中已經(jīng)說(shuō)說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)問(wèn)題，分析過(guò)過(guò)程和方法詳詳見(jiàn)報(bào)告的134-175頁(yè)。3.外資金融公司司為什么不來(lái)來(lái)金融街？現(xiàn)有的外貿(mào)、、保險(xiǎn)基金公公司從地理分分布上如何？？準(zhǔn)確回答這部部分內(nèi)容應(yīng)該該是一個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目。。新華信初步步判斷，外資資金融公司不不來(lái)金融街是是因?yàn)椋荷睢蕵?lè)配配套還不完善善缺乏外商氛圍圍4.中國(guó)目前基金金已經(jīng)比較全全（180指數(shù)基金、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)性基金）），建議華融做做這是對(duì)華融的的建議。新華華信認(rèn)為：基基金公司從根根本上而言屬屬于信托業(yè)，，而中國(guó)目前前的基金是證證券投資基金金，屬于證券券業(yè)范疇。關(guān)關(guān)于信托和證證券的行業(yè)分分析，參見(jiàn)報(bào)報(bào)告134-175頁(yè)。。2002年11月5日15保密文件、版版權(quán)所有對(duì)金融行業(yè)分分析的意見(jiàn)（（續(xù)）意見(jiàn)新華信的答復(fù)復(fù)新華信對(duì)于金金融業(yè)的分析析詳見(jiàn)報(bào)告134-175頁(yè)。新華華信認(rèn)為：如果華融采取取投資參股模模式進(jìn)入金融融業(yè)的話，應(yīng)應(yīng)考慮大型綜綜合類(lèi)券商和和全國(guó)性人壽壽保險(xiǎn)公司。。華融不應(yīng)該考考慮采用獨(dú)立立經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)進(jìn)入金融業(yè)。。華融可以考慮慮采取整合經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)入入房地產(chǎn)信托托業(yè)。華融目前進(jìn)入入金融業(yè)在資資金、政策、、經(jīng)驗(yàn)、人才才上都不具備備條件，所以以現(xiàn)階段的任任務(wù)是積累資資金和經(jīng)驗(yàn)、、儲(chǔ)備人才，，等待時(shí)機(jī)成成熟。5.金融業(yè)應(yīng)該及及早進(jìn)入，進(jìn)進(jìn)入有難度，，但是有所松松動(dòng)，浙江的的中小銀行發(fā)發(fā)展勢(shì)頭很猛猛。2002年11月5日16保密文件、版版權(quán)所有對(duì)金融行業(yè)分分析的意見(jiàn)（（續(xù)）意見(jiàn)新華信的答復(fù)復(fù)6.對(duì)于金融業(yè)的的分析：前半半部分很精辟辟，說(shuō)到綜合合類(lèi)劵商、壽壽險(xiǎn)有投資價(jià)價(jià)值，后面又又說(shuō)進(jìn)入房地地產(chǎn)信托，出出發(fā)點(diǎn)不抬明明確，好象是是為進(jìn)入金融融而進(jìn)入。房房地產(chǎn)之外要要有一個(gè)反周周期的產(chǎn)業(yè)收收入。對(duì)于綜綜合券商和保保險(xiǎn)公司，需需要討論在什什么條件下，，什么時(shí)候，，什么背景下下進(jìn)入。在戰(zhàn)略的初步步設(shè)想部分，，新華信認(rèn)為為：綜合類(lèi)券商和和壽險(xiǎn)公司值值得華融采用用投資參股模模式進(jìn)入，目目的是獲得投投資收益。但是綜合類(lèi)券券商和壽險(xiǎn)公公司有很高的的行業(yè)壁壘，，所以不建議議華融進(jìn)入這這些行業(yè)去經(jīng)經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)信托雖雖然投資收益益的吸引力目目前沒(méi)有綜合合類(lèi)券商和壽壽險(xiǎn)公司高，，但是具有良良好的發(fā)展前前景，且可以以和華融在房房地產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)能力形成成很好的協(xié)同同效應(yīng)。另一一方面，華融融進(jìn)入物業(yè)投投資需要有良良好的資金支支持，房地產(chǎn)產(chǎn)信托可以以以物業(yè)證券化化這一嶄新的的方式獲得融融資渠道，將將來(lái)也可以信信托基金的方方式上市。所所以這一領(lǐng)域域值得華融考考慮戰(zhàn)略性進(jìn)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)。2002年11月5日17保密文件、版版權(quán)所有對(duì)旅游行業(yè)分分析的意見(jiàn)意見(jiàn)新華信的答復(fù)復(fù)1.十大結(jié)結(jié)論當(dāng)中阜景景項(xiàng)目進(jìn)一步步分析包括兩兩部分，一個(gè)個(gè)是歷史文化化古跡的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還還有一個(gè)白塔塔寺景點(diǎn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)，這兩部部分要分開(kāi)來(lái)來(lái)講。對(duì)華融融是做文化街街區(qū)的舊城改改造和土地開(kāi)開(kāi)發(fā)還是新東東西，如上海海的“新天地地“，白塔寺寺是政府交給給的任務(wù)，我我們不能退出出，我們要解解決的問(wèn)題是是如何在約束束條件下把它它經(jīng)營(yíng)好的問(wèn)問(wèn)題，考慮到到項(xiàng)目是政治治任務(wù)新華信認(rèn)為：：阜景項(xiàng)目旅旅游景點(diǎn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)沒(méi)有有發(fā)展?jié)摿?。。關(guān)于阜景項(xiàng)項(xiàng)目旅游商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的進(jìn)一步分分析和建議見(jiàn)見(jiàn)補(bǔ)充分析材材料2.幾個(gè)行行業(yè)的分析要要結(jié)合華融的的實(shí)際情況，，比如阜景的的項(xiàng)目，酒店店現(xiàn)在我們已已經(jīng)有了兩個(gè)個(gè)，你們說(shuō)酒酒店不能做，，但所有高檔檔的品牌公司司管理的酒店店都盈利新華信行業(yè)分分析中主要分分析了指酒店店業(yè)普遍的行行業(yè)狀況，指指出（見(jiàn)第188頁(yè)）：：占總量92%的國(guó)資旅游游飯店，絕大大多數(shù)經(jīng)營(yíng)不不良高檔酒店的盈盈利狀況要好好于一般酒店店根據(jù)中國(guó)旅游游飯店業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)的資料，外外資品牌酒店店以占總數(shù)10％的床床位資源賺取取了中國(guó)酒店店市場(chǎng)這塊““大蛋糕”95％—98％的利利潤(rùn)。新華信認(rèn)為：：金融街中心心區(qū)內(nèi)的酒店店應(yīng)該采取華華融擁有物業(yè)業(yè)，但自己不不經(jīng)營(yíng)，而讓讓國(guó)際著名酒酒店專(zhuān)業(yè)管理理集團(tuán)管理或或合資的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式，這是是可以的，報(bào)報(bào)告中也是這這個(gè)意思。2002年11月5日18保密文件、版版權(quán)所有對(duì)高科技行業(yè)業(yè)分析的意見(jiàn)見(jiàn)意見(jiàn)新華信的答復(fù)復(fù)1.對(duì)于寬寬帶分析，小小區(qū)的分析結(jié)結(jié)論我是同意意的，對(duì)寬帶帶商務(wù)區(qū)的接接入模式再進(jìn)進(jìn)一步研究新華信的行業(yè)業(yè)分析觀點(diǎn)為為(見(jiàn)報(bào)告告256頁(yè))：小區(qū)接入由于于競(jìng)爭(zhēng)激烈和和盈利前景不不良建議華融融不考慮。商務(wù)區(qū)接入可可以做，但是是由于具體取取決于客戶(hù)質(zhì)質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商商的討價(jià)還價(jià)價(jià)能力，缺乏乏成熟的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式，只能能作為物業(yè)的的增值服務(wù)而而不是一個(gè)戰(zhàn)戰(zhàn)略性的業(yè)務(wù)務(wù)層面。寬帶商務(wù)區(qū)的的接入和增值值服務(wù)模式的的進(jìn)一步分析析見(jiàn)補(bǔ)充分析析材料。2002年11月5日19保密文件、版版權(quán)所有對(duì)戰(zhàn)略設(shè)想的的意見(jiàn)意見(jiàn)新華信的答復(fù)復(fù)1.戰(zhàn)略項(xiàng)目往往往有目的：為為了公司更長(zhǎng)長(zhǎng)壽、可持續(xù)續(xù)性、更高回回報(bào)、減少運(yùn)運(yùn)作成本，本本項(xiàng)目是以上上哪一個(gè)目的的報(bào)告的第345頁(yè)明確提提出：華融的的三層面的戰(zhàn)戰(zhàn)略設(shè)想是為為了企業(yè)長(zhǎng)期期穩(wěn)定地增長(zhǎng)長(zhǎng)。2.報(bào)告中沒(méi)有明明確提出來(lái)愿愿景和使命這不是第一階階段內(nèi)部評(píng)估估和行業(yè)分析析的內(nèi)容，第第一階段只提提出了戰(zhàn)略的的初步設(shè)想，，愿景和使命命將在戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃階段詳細(xì)細(xì)討論3.報(bào)告講了三件件事現(xiàn)狀是什么？？該干什么，，不該干什么么？分析中應(yīng)應(yīng)當(dāng)加上退出出行業(yè)的退出出步驟這不是第一階階段內(nèi)部評(píng)估估和行業(yè)分析析的內(nèi)容，第第一階段只提提出了戰(zhàn)略的的初步設(shè)想，，具體業(yè)務(wù)的的調(diào)整將在戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃階段段詳細(xì)討論新華信建議：：現(xiàn)階段華融融應(yīng)該以房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主主，培養(yǎng)核心心競(jìng)爭(zhēng)力；在在此基礎(chǔ)上利利用現(xiàn)有資源源發(fā)展相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，如物業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和和服務(wù)業(yè)；未未來(lái)的遠(yuǎn)景業(yè)業(yè)務(wù)可以考慮慮參與金融業(yè)業(yè)。4.戰(zhàn)略發(fā)展著眼眼未來(lái)，應(yīng)多多種經(jīng)營(yíng)，綜綜合發(fā)展2002年11月5日20保密文件、版版權(quán)所有對(duì)戰(zhàn)略設(shè)想的的意見(jiàn)(續(xù)續(xù))意見(jiàn)新華信的答復(fù)復(fù)5.本項(xiàng)目目希望解決兩兩個(gè)大問(wèn)題，，一個(gè)是發(fā)展展方向，另一一個(gè)是組織結(jié)結(jié)構(gòu)。目前的的十大結(jié)論不不是非常清楚楚，除了房地地產(chǎn)外，還要要加上一個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。我們的的二級(jí)公司是是專(zhuān)業(yè)公司，，但我們?nèi)A融融應(yīng)當(dāng)是多元元化的，華融融的特點(diǎn)是區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)，而而在區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)中有很多機(jī)機(jī)會(huì)，華融的的強(qiáng)項(xiàng)是城市市中心街區(qū)的的開(kāi)發(fā)，我們們還有什么機(jī)機(jī)會(huì)？本項(xiàng)目目將放進(jìn)下一一屆董事會(huì)的的戰(zhàn)略規(guī)劃。。這不是第一階階段內(nèi)部評(píng)估估和行業(yè)分析析的內(nèi)容，第第一階段只提提出了戰(zhàn)略的的初步設(shè)想，，發(fā)展戰(zhàn)略具具體內(nèi)容和組組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)將在第二階階段戰(zhàn)略規(guī)劃劃階段詳細(xì)討討論。6.華融的問(wèn)問(wèn)題不是融資資的問(wèn)題，是是在現(xiàn)有規(guī)模模下，如何提提供完善服務(wù)務(wù)，進(jìn)行國(guó)際際化的問(wèn)題。。三層面的分分析我是同意意的，但應(yīng)當(dāng)當(dāng)更加明確華華融如何從產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入附加加值的服務(wù)，，如何從產(chǎn)品品向服務(wù)轉(zhuǎn)型型。這不是第一階階段內(nèi)部評(píng)估估和行業(yè)分析析的內(nèi)容，第第一階段只提提出了戰(zhàn)略的的初步設(shè)想，，具體內(nèi)容將將在第二階段段戰(zhàn)略規(guī)劃階階段詳細(xì)討論論。在三層面的設(shè)設(shè)想中，新華華信認(rèn)同：““物業(yè)經(jīng)營(yíng)和和管理”應(yīng)該該定義為“圍圍繞金融街區(qū)區(qū)域的物業(yè)平平臺(tái)開(kāi)展的綜綜合服務(wù)業(yè)””更為確切。。對(duì)于綜合類(lèi)服服務(wù)業(yè)的選擇擇，新華信建建議考慮高附附加值的業(yè)務(wù)務(wù)類(lèi)型。除非非有戰(zhàn)略性的的考慮（如品品牌宣傳等）），原則上不不應(yīng)該進(jìn)入收收益少和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)務(wù)類(lèi)型。2002年11月5日21保密文件、版版權(quán)所有對(duì)戰(zhàn)略設(shè)想的的意見(jiàn)(續(xù)續(xù))意見(jiàn)新華信的答復(fù)復(fù)7.我本人人更關(guān)注“三三年做強(qiáng)“這這方面還不是是，具體的量量化指標(biāo)是什什么這不是第一階階段內(nèi)部評(píng)估估和行業(yè)分析析的內(nèi)容，第第一階段只提提出了戰(zhàn)略的的初步設(shè)想，，戰(zhàn)略目標(biāo)將將在戰(zhàn)略規(guī)劃劃階段討論8.戰(zhàn)略指指標(biāo)需要充分分的說(shuō)明和依依據(jù)，需要細(xì)細(xì)化數(shù)據(jù)的構(gòu)構(gòu)成，30億億、50億是是什么意義這不是第一階階段內(nèi)部評(píng)估估和行業(yè)分析析的內(nèi)容，第第一階段只提提出了戰(zhàn)略的的初步設(shè)想，，戰(zhàn)略目標(biāo)將將在第二階段段戰(zhàn)略規(guī)劃階階段詳細(xì)討論論9.房地產(chǎn)產(chǎn)政策的分析析要增加。做做大作強(qiáng)是一一個(gè)動(dòng)態(tài)的概概念，5年之之后還是不是是50億？對(duì)對(duì)金融街，西西單，德外幾幾個(gè)主要的子子公司的業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展要分析析一下。需要要有數(shù)據(jù)支撐撐，50，30，10%怎么來(lái)的？？能否達(dá)到。。這不是第一階階段內(nèi)部評(píng)估估和行業(yè)分析析的內(nèi)容，第第一階段只提提出了戰(zhàn)略的的初步設(shè)想，，戰(zhàn)略目標(biāo)將將在第二階段段戰(zhàn)略規(guī)劃階階段詳細(xì)討論論。2002年11月5日22保密文件、版版權(quán)所有對(duì)戰(zhàn)略設(shè)想的的意見(jiàn)(續(xù)續(xù))意見(jiàn)新華信的答復(fù)復(fù)10.品牌牌戰(zhàn)略沒(méi)有談?wù)劦竭@不是第一階階段內(nèi)部評(píng)估估和行業(yè)分析析的內(nèi)容，第第一階段只提提出了戰(zhàn)略的的初步設(shè)想，，品牌戰(zhàn)略將將在戰(zhàn)略規(guī)劃劃階段討論11.關(guān)關(guān)于于品品牌牌要要細(xì)細(xì)化化一一下下，，現(xiàn)現(xiàn)有有三三個(gè)個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品品高高檔檔寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓，，住住宅宅，，和和街街區(qū)區(qū)使使用用一一個(gè)個(gè)品品牌牌還還是是多多個(gè)個(gè)品品牌牌這不不是是第第一一階階段段內(nèi)內(nèi)部部評(píng)評(píng)估估和和行行業(yè)業(yè)分分析析的的內(nèi)內(nèi)容容，，第第一一階階段段只只提提出出了了戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的初初步步設(shè)設(shè)想想，，品品牌牌戰(zhàn)戰(zhàn)略略將將在在戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃階階段段詳詳細(xì)細(xì)討討論論12.對(duì)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有有二二級(jí)級(jí)公公司司的的說(shuō)說(shuō)明明進(jìn)進(jìn)退退理理由由和和可可能能的的步步驟驟這不不是是第第一一階階段段內(nèi)內(nèi)部部評(píng)評(píng)估估和和行行業(yè)業(yè)分分析析的的內(nèi)內(nèi)容容，，第第一一階階段段只只提提出出了了戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的初初步步設(shè)設(shè)想想，，現(xiàn)現(xiàn)有有業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的調(diào)調(diào)整整建建議議將將在在第第二二階階段段戰(zhàn)戰(zhàn)略略規(guī)規(guī)劃劃階階段段詳詳細(xì)細(xì)討討論論2002年年11月月5日日23保密密文文件件、、版版權(quán)權(quán)所所有有其他他意意見(jiàn)見(jiàn)意見(jiàn)見(jiàn)新華華信信的的答答復(fù)復(fù)1.有些些行行業(yè)業(yè)可可以以不不做做深深入入討討論論（（物物流流、、環(huán)環(huán)保保））對(duì)這這些些行行業(yè)業(yè)做做分分析析是是《《項(xiàng)項(xiàng)目目需需求求書(shū)書(shū)》》的的要要求求，，新新華華信信同同意意可可以以將將報(bào)報(bào)告告中中的的相相應(yīng)應(yīng)部部分分刪刪掉掉。。2.為金金融融街街服服務(wù)務(wù)多多加加上上論論壇壇、、生生活活設(shè)設(shè)施施，，金金融融街街和和客客戶(hù)戶(hù)的的關(guān)關(guān)系系缺缺少少管理理這是是對(duì)對(duì)華華融融的的建建議議和和期期望望。。關(guān)關(guān)于于這這個(gè)個(gè)問(wèn)問(wèn)題題的的討討論論不不是是第第一一階階段段內(nèi)內(nèi)部部評(píng)評(píng)估估和和行行業(yè)業(yè)分分析析的的內(nèi)內(nèi)容容。。3.建建議議做做預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)未未來(lái)來(lái)8年年資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)負(fù)債債表表和和現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表這部部分分內(nèi)內(nèi)容容是是華華融融向向新新華華信信提提出出的的《《項(xiàng)項(xiàng)目目需需求求書(shū)書(shū)》》中中華華融融承承諾諾做做的的工工作作，，參參見(jiàn)見(jiàn)《《項(xiàng)項(xiàng)目目需需求求說(shuō)說(shuō)明明書(shū)書(shū)》》第第6頁(yè)頁(yè)。。新華華信信出出于于對(duì)對(duì)客客戶(hù)戶(hù)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)的的態(tài)態(tài)度度，，初初步步分分析析了了華華融融未未來(lái)來(lái)的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流狀狀況況，，在在一一期期提提交交的的報(bào)報(bào)告告中中有有題題為為《《華華融融系系統(tǒng)統(tǒng)關(guān)關(guān)鍵鍵二二級(jí)級(jí)企企業(yè)業(yè)未未來(lái)來(lái)5年年現(xiàn)現(xiàn)金金需需求求預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)》》的的分分報(bào)報(bào)告告，，請(qǐng)請(qǐng)參參閱閱。。2002年年11月月5日日24保密密文文件件、、版版權(quán)權(quán)所所有有其他他意意見(jiàn)見(jiàn)（（續(xù)續(xù)））意見(jiàn)見(jiàn)新華華信信的的答答復(fù)復(fù)4.報(bào)告告有有一一個(gè)個(gè)清清晰晰的的框框架架。。可可以以運(yùn)運(yùn)用用學(xué)學(xué)術(shù)術(shù)的的歸歸因因法法列列出出所所有有的的原原因因，，每每個(gè)個(gè)原原因因排排除除報(bào)告告的的分分析析過(guò)過(guò)程程有有比比較較完完整整清清晰晰的的框框架架和和分分析析步步驟驟，，采采用用了了上上述述的的歸歸因因法法。。關(guān)于于市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位的的觀觀點(diǎn)點(diǎn)和和新新華華信信基基本本一一致致。。關(guān)于于核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力的的觀觀點(diǎn)點(diǎn)和和新新華華信信基基本本一一致致。。5.市場(chǎng)場(chǎng)定定位位：：要要根根據(jù)據(jù)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，有有市市場(chǎng)場(chǎng)前前景景，，追追逐逐利利潤(rùn)潤(rùn)，，規(guī)規(guī)避避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。6.通過(guò)過(guò)發(fā)發(fā)展展企企業(yè)業(yè)形形象象，，文文化化建建設(shè)設(shè)，，管管理理機(jī)機(jī)制制、、治治理理結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)來(lái)來(lái)提提高高企企業(yè)業(yè)的的核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力7.外部部多多，，內(nèi)內(nèi)部部少少。。定定位位于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，要要注注意意人人員員的的分分布布，，可可以以問(wèn)問(wèn)卷卷調(diào)調(diào)查查學(xué)學(xué)歷歷等等；；周周?chē)鷩h(huán)環(huán)境境分分析析，，客客戶(hù)戶(hù)群群、、交交易易量量，，做做些些調(diào)調(diào)查查，，對(duì)對(duì)主主業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)有有幫幫助助因?yàn)闀r(shí)間的的關(guān)系，內(nèi)內(nèi)部評(píng)估沒(méi)沒(méi)有化時(shí)間間同各位專(zhuān)專(zhuān)家介紹，，內(nèi)部評(píng)估估參見(jiàn)第一一次報(bào)告。。市場(chǎng)調(diào)查查工作應(yīng)不不屬于本戰(zhàn)戰(zhàn)略報(bào)告的的內(nèi)容。8.建議議對(duì)華融的的現(xiàn)狀要更更深的了解解，包括財(cái)財(cái)務(wù)，西城城區(qū)的規(guī)劃劃，和現(xiàn)有有二級(jí)公司司的歷史這是對(duì)新華華信的建議議2002年年11月5日25保密文件、、版權(quán)所有有議程一、第一階階段總結(jié)第一階段報(bào)報(bào)告會(huì)專(zhuān)家家和華融意意見(jiàn)匯總補(bǔ)充分析材材料土地價(jià)格趨趨勢(shì)分析商業(yè)區(qū)寬帶帶接入分析析阜景旅游商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)分析第一階段華華融內(nèi)部評(píng)評(píng)估和行業(yè)業(yè)分析結(jié)論論二、華融三三年戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃報(bào)告2002年年11月5日26保密文件、、版權(quán)所有有國(guó)家關(guān)于國(guó)國(guó)有土地管管理的總體體指導(dǎo)思想想體現(xiàn)在：：兩個(gè)“嚴(yán)嚴(yán)格”、兩兩個(gè)“加強(qiáng)強(qiáng)”、一個(gè)個(gè)“規(guī)范””、一個(gè)““推行”1、嚴(yán)格控控制建設(shè)用用地供應(yīng)總總量2、嚴(yán)格實(shí)實(shí)行國(guó)有土土地有償使使用制度6、規(guī)范土土地審批的的行政行為為3、大力推推行國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)賣(mài)5、加強(qiáng)地地價(jià)管理4、加強(qiáng)使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓管理土地價(jià)格趨勢(shì)分析商業(yè)區(qū)寬帶接入分析阜景旅游商業(yè)房地產(chǎn)分析2002年年11月5日27保密文件、、版權(quán)所有有針對(duì)新土地地政策的頒頒布施行，，業(yè)內(nèi)人士士分為支持持者與反對(duì)對(duì)者兩大類(lèi)類(lèi)別,支持持者多為吃吃市場(chǎng)飯的的本地民營(yíng)營(yíng)企業(yè)、外外地準(zhǔn)備進(jìn)進(jìn)京企業(yè)及及外資,反反對(duì)者主要要有國(guó)企地地產(chǎn)公司和和部分上市市公司市場(chǎng)更透明，充分發(fā)揮市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制；土地公開(kāi)交易將使北京樓市重新洗牌土地市場(chǎng)有望規(guī)范；開(kāi)發(fā)效率將大大提高；土地市場(chǎng)的規(guī)范，將促使地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，導(dǎo)致北京樓市在房?jī)r(jià)性能比上將有大的提高支持者觀點(diǎn)會(huì)導(dǎo)致土地供應(yīng)單一化；公開(kāi)交易可能會(huì)抬升地價(jià)；房?jī)r(jià)可能會(huì)由于地價(jià)提高而抬高；土地公開(kāi)交易可能會(huì)導(dǎo)致外行開(kāi)發(fā)商涌入樓市；土地公開(kāi)交易可能會(huì)形成新的壟斷和腐??；取消土地協(xié)議出讓可能不是時(shí)機(jī)反對(duì)者觀點(diǎn)2002年年11月5日28保密文件、、版權(quán)所有有業(yè)內(nèi)人士對(duì)對(duì)新土地政政策對(duì)價(jià)格格走勢(shì)的觀觀點(diǎn)，總體體看是上漲漲占上風(fēng)

中房集團(tuán)董董事長(zhǎng)孟曉曉蘇：土地招標(biāo)、、拍賣(mài)可能能造成的不不合理地價(jià)價(jià)，包括參參與拍賣(mài)企企業(yè)由于獲獲得信息不不完整而造造成的過(guò)高高地價(jià)。這這肯定會(huì)推推升房?jī)r(jià)，，影響政府府對(duì)房?jī)r(jià)的的宏觀調(diào)控控。萬(wàn)科董事長(zhǎng)長(zhǎng)王石：加大了土地地招投標(biāo)行行為的投機(jī)機(jī)性，阻礙礙市場(chǎng)健康康發(fā)展；會(huì)會(huì)帶動(dòng)土地地價(jià)格上漲漲。北京新華遠(yuǎn)遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任任志強(qiáng)：新政策還是是給協(xié)議出出讓開(kāi)了口口子，北京京很多開(kāi)發(fā)發(fā)商還有地地夠他們開(kāi)開(kāi)發(fā)幾年。。這樣看來(lái)來(lái)，這次土土地交易的的改革對(duì)北北京的地價(jià)價(jià)、房?jī)r(jià)就就不會(huì)有什什么大影響響。

SOHO現(xiàn)現(xiàn)代城總經(jīng)經(jīng)理潘石屹屹：北京土地供供應(yīng)方式可可以“革掉掉關(guān)系、革革出效率””。政府可可以通過(guò)控控制土地的的供應(yīng)來(lái)宏宏觀調(diào)控房房?jī)r(jià)。土地招標(biāo)可可能拉高北北京房?jī)r(jià)資料來(lái)源：：ChinaInfobank2002年年11月5日29保密文件、、版權(quán)所有有業(yè)內(nèi)人士對(duì)對(duì)新土地政政策對(duì)價(jià)格格走勢(shì)的觀觀點(diǎn)，總體體看是上漲漲占上風(fēng)（（續(xù)）天鴻寶業(yè)總總經(jīng)理巴崢崢嶸：土地要走市市場(chǎng)化道路路，國(guó)有企企業(yè)在拿地地方面的優(yōu)優(yōu)勢(shì)必然逐逐步喪失，，還有別的的渠道能拿拿到地，就就絕不參加加有可能花花更多的錢(qián)錢(qián)才能拿到到地的招標(biāo)標(biāo)活動(dòng)。北京萬(wàn)科總總經(jīng)理張力力：招標(biāo)不會(huì)使使土地價(jià)格格降低。有有四點(diǎn)原因因：北京近2到到3年，招招標(biāo)、拍賣(mài)賣(mài)政策不可可能完全實(shí)實(shí)行，而由由于多種利利好因素，，大量資金金將涌入北北京樓市，，土地稀缺缺性將繼續(xù)續(xù)加大，供供不應(yīng)求將將使北京地地價(jià)總體呈呈上升趨勢(shì)勢(shì)?！捌咄ㄒ黄狡健钡氖斓氐爻杀驹诩蛹哟蟆Ｕ鐾恋氐卣袠?biāo)或拍拍賣(mài)，本身身也不希望望土地價(jià)格格太低。北京土地需需求仍在加加大，一些些人為了拿拿到地，會(huì)會(huì)不惜一切切代價(jià)。首創(chuàng)總裁劉劉曉光：從廣渠門(mén)外外的土地使使用權(quán)拍賣(mài)賣(mài)的成交價(jià)價(jià)看，土地地價(jià)格確實(shí)實(shí)比較高。。資料來(lái)源：：ChinaInfobank2002年年11月5日30保密文件、、版權(quán)所有有官方人士觀觀點(diǎn)是:招標(biāo)、拍賣(mài)賣(mài)方式出讓讓土地使用用權(quán)不會(huì)人人為地抬高高地價(jià)，政政府通過(guò)土土地供應(yīng)總總量來(lái)調(diào)控控地價(jià)。但但是拍賣(mài)比比其他協(xié)議議出讓方式式價(jià)格要高高國(guó)土資源部部副部長(zhǎng)李李元：公開(kāi)交易價(jià)價(jià)格的決策策是建立在在對(duì)供求關(guān)關(guān)系的理性性分析的基基礎(chǔ)上，不不可能因此此而人為提提高整個(gè)城城市的地價(jià)價(jià)和房?jī)r(jià)。。政府可以以調(diào)節(jié)土地地供應(yīng)的總總量來(lái)調(diào)控控地價(jià)。過(guò)去一些人人通過(guò)特殊殊“關(guān)系””低價(jià)得到到的土地，，有的經(jīng)過(guò)過(guò)多次轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)罱K的的開(kāi)發(fā)商得得到的土地地價(jià)格并不不低，即使使是真正用用“一手地地”開(kāi)發(fā)的的有特殊關(guān)關(guān)系的企業(yè)業(yè)，也不會(huì)會(huì)自動(dòng)把““優(yōu)惠”讓讓給消費(fèi)者者。所有的開(kāi)發(fā)發(fā)商平等的的進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，杜絕了了不正當(dāng)途途徑的獲利利，但只要要規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)得當(dāng)和建建造質(zhì)量高高，同樣有有錢(qián)可賺，，消費(fèi)者才才能真正得得到實(shí)惠。。國(guó)土土資資源源部部土土地地利利用用司司資資產(chǎn)產(chǎn)處處處處長(zhǎng)長(zhǎng)岳岳曉曉武武：：對(duì)一一部部分分開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，利利潤(rùn)潤(rùn)肯肯定定會(huì)會(huì)下下降降，，但但這這部部分分開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商是是過(guò)過(guò)去去有有““關(guān)關(guān)系系””，，能能靠靠““條條子子””拿拿到到便便宜宜的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商，，過(guò)過(guò)去去掙掙的的就就不不是是正正常常利利潤(rùn)潤(rùn)，，對(duì)對(duì)他他們們而而言言，，現(xiàn)現(xiàn)在在只只是是掙掙他他應(yīng)應(yīng)該該掙掙的的正正常常利利潤(rùn)潤(rùn)。。大多多數(shù)數(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商而而言言，，大大家家公公平平競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)了了，，靠靠實(shí)實(shí)力力說(shuō)說(shuō)話話了了，，干干該該干干的的事事，，前前期期的的成成本本和和投投入入也也減減少少了了，，相相應(yīng)應(yīng)來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也也少少了了。。國(guó)土資源源部政策策法規(guī)司司王守智智副司長(zhǎng)長(zhǎng)：從國(guó)外和和國(guó)內(nèi)通通常的情情況看，，拍賣(mài)比比其他協(xié)協(xié)議出讓讓要高出出２０％％－３００％。資料來(lái)源源：國(guó)土土資源部部網(wǎng)站2002年11月5日日31保密文件件、版權(quán)權(quán)所有1999年以來(lái)來(lái)，全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)購(gòu)購(gòu)置土地地面積以以年平均均40%的速度度增長(zhǎng)，，但同期期開(kāi)發(fā)的的土地面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)只有6.4%，一方方面顯示示近幾年年新的““圈地””運(yùn)動(dòng)發(fā)發(fā)展迅猛猛，另一一方面顯顯示企業(yè)業(yè)更多地地注重土土地儲(chǔ)備備對(duì)未來(lái)來(lái)發(fā)展的的價(jià)值盡管?chē)?guó)家家對(duì)閑置置土地的的監(jiān)管進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)，但但數(shù)據(jù)顯顯示，房房地產(chǎn)企企業(yè)的““土地儲(chǔ)儲(chǔ)備”總總量仍在在增加房地產(chǎn)企企業(yè)對(duì)未未來(lái)土地地價(jià)格上上漲的預(yù)預(yù)期是加加強(qiáng)“土土地儲(chǔ)備備”的主主要?jiǎng)右蛞蚣瘓F(tuán)開(kāi)發(fā)發(fā)、規(guī)模模經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展模模式被多多數(shù)大型型房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)采采納，對(duì)對(duì)重點(diǎn)地地區(qū)土地地的戰(zhàn)略略攫取成成為主要要競(jìng)爭(zhēng)手手段大面積的的“土地地儲(chǔ)備””將面臨臨政策和和資金兩兩方面的的風(fēng)險(xiǎn)，，但卻有有助于實(shí)實(shí)力強(qiáng)的的企業(yè)抓抓住時(shí)機(jī)機(jī)，完成成連貫動(dòng)動(dòng)作的快快速發(fā)展展2002年11月5日日32保密文件件、版權(quán)權(quán)所有全國(guó)今年年前三季季度土地地交易價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)有比較較大的提提高，根根據(jù)國(guó)家家計(jì)委和和國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局的的調(diào)查，，主要原原因是因因?yàn)橥恋氐鼗鶞?zhǔn)價(jià)價(jià)格的提提高和公公開(kāi)出讓讓方式從全國(guó)范范圍看，，由于政政策性因因素（土土地基準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)、公公開(kāi)出讓讓方式））的影響響，全國(guó)國(guó)土地交交易價(jià)格格從2001年年起有較較大幅度度提高部分省市市的市場(chǎng)場(chǎng)交易價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)增幅驚驚人，太太原市2001年至2002年增幅幅為26.6%，在土土地價(jià)格格市場(chǎng)化化的初期期，公開(kāi)開(kāi)出讓價(jià)價(jià)格與協(xié)協(xié)議出讓讓價(jià)格相相比，增增幅較大大北京地區(qū)區(qū)的市場(chǎng)場(chǎng)化進(jìn)程程較慢，，公開(kāi)出出讓的土土地占總總開(kāi)發(fā)面面積的比比例相對(duì)對(duì)較小；；很多本本地大的的開(kāi)發(fā)企企業(yè)手中中還有大大量的土土地儲(chǔ)備備，因此此土地價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)的反映映不十分分明顯，，但未來(lái)來(lái)的趨勢(shì)勢(shì)將可能能與全國(guó)國(guó)走勢(shì)保保持一致致注：土地地交易價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)以前一一年為100計(jì)計(jì)算2002年11月5日日33保密文件件、版權(quán)權(quán)所有未來(lái)土地地價(jià)格的的趨勢(shì)是是由行政政與市場(chǎng)場(chǎng)兩種因因素共同同制約和和決定的的，行政政因素更更側(cè)重于于供給的的調(diào)控，，市場(chǎng)的的作用集集中體現(xiàn)現(xiàn)在對(duì)需需求的影影響上土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量國(guó)家法律的規(guī)范要求各地政府部門(mén)執(zhí)法的力度國(guó)家土地資源的總體利用規(guī)劃土地供應(yīng)渠道單位時(shí)間土地供應(yīng)量閑置土地處理壓力地方政府的財(cái)政收入壓力土地儲(chǔ)備的管理措施基準(zhǔn)地價(jià)土地供應(yīng)的影響因素城市化發(fā)展水平居民消費(fèi)能力居民消費(fèi)偏好市場(chǎng)壟斷和行業(yè)壟斷程度國(guó)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策現(xiàn)行土地價(jià)格土地獲利大小目前土地儲(chǔ)備情況土地需求的影響因素2002年11月5日日34保密文件件、版權(quán)權(quán)所有綜合因素素分析表表明，土土地資源源的有限限性和國(guó)國(guó)家行政政調(diào)控對(duì)對(duì)未來(lái)土土地供給給有相當(dāng)當(dāng)強(qiáng)的制制約作用用影響土地供給的因素近期中期長(zhǎng)期土地資源的總體數(shù)量和質(zhì)量較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)國(guó)家法律的規(guī)范要求較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)各地政府部門(mén)執(zhí)法的力度較弱較強(qiáng)強(qiáng)國(guó)家土地資源的總體利用規(guī)劃強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)土地供應(yīng)渠道強(qiáng)較弱較弱單位時(shí)間土地供應(yīng)量強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)閑置土地處理壓力較強(qiáng)較弱較弱地方政府的財(cái)政收入壓力較強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)土地儲(chǔ)備的管理措施較強(qiáng)較弱較弱基準(zhǔn)地價(jià)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)各因素的的分析表表明：土地資源源的稀缺缺性和國(guó)國(guó)家對(duì)土土地的規(guī)規(guī)劃將影影響未來(lái)來(lái)土地供供應(yīng)總量量市場(chǎng)化進(jìn)進(jìn)程的深深入，并并沒(méi)有削削弱國(guó)家家對(duì)土地地的監(jiān)管管力度未來(lái)國(guó)家家對(duì)土地地供應(yīng)總總量的控控制將直直接體現(xiàn)現(xiàn)在數(shù)量量和價(jià)格格的指導(dǎo)導(dǎo)2002年11月5日日35保密文件件、版權(quán)權(quán)所有行政調(diào)控控機(jī)制的的作用來(lái)來(lái)自?xún)煞椒矫娴挠坝绊懀阂灰皇钦畬?duì)有限限土地資資源利用用的規(guī)劃劃，二是是市場(chǎng)的的理性反反應(yīng)，總總的來(lái)說(shuō)說(shuō)，在未未來(lái)土地地市場(chǎng)中中，行政政調(diào)控將將對(duì)價(jià)格格和數(shù)量量起指導(dǎo)導(dǎo)作用城市規(guī)劃劃和土地地建設(shè)規(guī)規(guī)劃限制制了土地地利用的的“效率率”，也也就是說(shuō)說(shuō)，行政政調(diào)控機(jī)機(jī)制對(duì)土土地的規(guī)規(guī)劃是以以社會(huì)效效益最大大化為大大前提的的土地資源源的稀缺缺性和““國(guó)有””的獨(dú)特特屬性，，決定了了行政調(diào)調(diào)控在未未來(lái)土地地市場(chǎng)中中發(fā)揮指指導(dǎo)作用用房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)格格指數(shù)、、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)將成成為政府府調(diào)控的的借鑒指指標(biāo)，表表現(xiàn)為短短期內(nèi)將將形成市市場(chǎng)價(jià)格格的波動(dòng)動(dòng)從未來(lái)發(fā)發(fā)展的趨趨勢(shì)來(lái)看看，行政政調(diào)控的的作用無(wú)無(wú)論從中中央還是是到地方方，對(duì)土土地市場(chǎng)場(chǎng)的影響響都只會(huì)會(huì)加強(qiáng)，，不會(huì)削削弱2002年11月5日日36保密文件件、版權(quán)權(quán)所有對(duì)需求影影響因素素分析表表明，對(duì)對(duì)未來(lái)土土地需求求的影響響因素由由現(xiàn)在的的高利潤(rùn)潤(rùn)驅(qū)動(dòng)逐逐漸向成成熟市場(chǎng)場(chǎng)過(guò)度影響土地需求的因素近期中期長(zhǎng)期城市化發(fā)展水平強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)居民消費(fèi)能力較強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)居民消費(fèi)偏好較弱較強(qiáng)較強(qiáng)市場(chǎng)壟斷和行業(yè)壟斷程度較弱較強(qiáng)強(qiáng)土地交易成本較弱較強(qiáng)較強(qiáng)土地價(jià)格較強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)土地獲利大小強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)目前土地儲(chǔ)備情況較強(qiáng)較弱較弱各因素的的分析表表明：高利潤(rùn)回回報(bào)的逐逐漸回落落使得需需求驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素由由單一逐逐漸向綜綜合型過(guò)過(guò)渡土地價(jià)格格與需求求的相關(guān)關(guān)性逐漸漸加強(qiáng)，，為政府府的行政政調(diào)控提提供了依依據(jù)土地的需需求可能能會(huì)集中中在少數(shù)數(shù)大型有有實(shí)力的的企業(yè)集集團(tuán)中2002年11月5日日37保密文件件、版權(quán)權(quán)所有房地產(chǎn)市市場(chǎng)日趨趨成熟，，其作用用主要表表現(xiàn)在行行業(yè)整體體利潤(rùn)和和產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)趨于于合理，，土地價(jià)價(jià)格因供供需關(guān)系系的緩和和，將處處于合理理區(qū)間房地產(chǎn)企企業(yè)是以以利潤(rùn)最最大化為為經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)和基基本原則則，預(yù)期期利潤(rùn)的的高低和和獲取利利潤(rùn)能力力的強(qiáng)弱弱是企業(yè)業(yè)判斷土土地價(jià)格格高低的的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高的土土地交易易價(jià)格可可以使房房地產(chǎn)企企業(yè)得到到資源和和市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)，但但增加了了開(kāi)發(fā)成成本，使使得最終終商品失失去市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力對(duì)于整個(gè)個(gè)市場(chǎng)而而言，土土地交易易價(jià)格將將由企業(yè)業(yè)的利潤(rùn)潤(rùn)預(yù)期和和成本控控制能力力等要素素決定，，最終的的趨勢(shì)是是趨向于于實(shí)力雄雄厚，獲獲利能力力強(qiáng)，成成本控制制好，規(guī)規(guī)模大的的開(kāi)發(fā)企企業(yè)的最最終定價(jià)價(jià)從市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的角角度看，，土地市市場(chǎng)化進(jìn)進(jìn)程的加加快會(huì)引引發(fā)新一一輪房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的的優(yōu)勝劣劣汰，在在這一階階段中，，土地交交易價(jià)格格的表現(xiàn)現(xiàn)為快速速增長(zhǎng)到到平穩(wěn)增增長(zhǎng)，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)數(shù)目減減少，整整體利潤(rùn)潤(rùn)降低，，但存留留開(kāi)發(fā)企企業(yè)的資資質(zhì)普遍遍較好從中長(zhǎng)期期來(lái)看，，土地價(jià)價(jià)格的市市場(chǎng)化趨趨勢(shì)是回回歸到合合理的區(qū)區(qū)間，也也就是說(shuō)說(shuō)，整個(gè)個(gè)行業(yè)的的利潤(rùn)相相對(duì)穩(wěn)定定，價(jià)格格波動(dòng)幅幅度逐漸漸減小2002年11月5日日38保密文件件、版權(quán)權(quán)所有新華信認(rèn)認(rèn)為，未未來(lái)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)突出的的幾個(gè)變變化將表表現(xiàn)在土土地價(jià)格格短期內(nèi)內(nèi)的增長(zhǎng)長(zhǎng)、利潤(rùn)潤(rùn)率的下下降和房房地產(chǎn)企企業(yè)數(shù)量量的減少少短時(shí)期內(nèi)內(nèi)土地價(jià)價(jià)格的增增長(zhǎng)伴隨隨土地出出讓政策策的改變變不可避避免，部部分地區(qū)區(qū)可能出出現(xiàn)增速速過(guò)快的的局面，，中長(zhǎng)期期內(nèi)，土土地價(jià)格格將會(huì)對(duì)對(duì)短期的的增速進(jìn)進(jìn)行修正正，但土土地資源源的短缺缺決定，，價(jià)格不不會(huì)低于于現(xiàn)有水水平開(kāi)發(fā)成本本的增加加、供需需結(jié)構(gòu)性性矛盾、、市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的加加劇和成成本構(gòu)成成的逐漸漸透明可可能導(dǎo)致致利潤(rùn)的的整體下下滑，市市場(chǎng)優(yōu)勝勝劣汰的的競(jìng)爭(zhēng)法法則決定定房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中中將走向向成熟，，行業(yè)整整體利潤(rùn)潤(rùn)將逐漸漸趨于穩(wěn)穩(wěn)定合理理土地價(jià)格格和出讓讓方式市市場(chǎng)化導(dǎo)導(dǎo)致房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)和市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入門(mén)門(mén)檻提高高，一批批規(guī)模小小、資質(zhì)質(zhì)差的企企業(yè)將被被逐漸淘淘汰，行行業(yè)內(nèi)企企業(yè)的整整體質(zhì)量量將得到到提高2002年11月5日日39保密文件件、版權(quán)權(quán)所有新華信認(rèn)認(rèn)為，國(guó)國(guó)家土地地政策的的變化將將對(duì)整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)帶帶來(lái)較多多變數(shù)，，對(duì)華融融房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)的的影響體體現(xiàn)在四四大方面面由于國(guó)家家土地供供應(yīng)總量量將受到到嚴(yán)格的的限制，，未來(lái)華華融獲取取大面積積優(yōu)質(zhì)土土地的難難度將增增加土地出讓讓方式的的轉(zhuǎn)變將將促使華華融從資資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)型企業(yè)業(yè)向能力力優(yōu)勢(shì)型型企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，能能力優(yōu)勢(shì)勢(shì)的形成成與華融融市場(chǎng)化化進(jìn)程速速度相關(guān)關(guān)土地價(jià)格格比協(xié)議議轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)格總體體水平上上升，長(zhǎng)長(zhǎng)期價(jià)格格趨向合合理區(qū)間間，但總總體價(jià)格格水平將將高于現(xiàn)現(xiàn)在水平平，這對(duì)對(duì)華融未未來(lái)的利利潤(rùn)產(chǎn)生生較大的的影響，，華融應(yīng)應(yīng)及早準(zhǔn)準(zhǔn)備尋找找新的利利潤(rùn)增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)行業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨趨向激化化，實(shí)力力決定開(kāi)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)會(huì)，資本本運(yùn)作、、技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人才才、投資資策劃等等方面都都對(duì)華融融提出了了更高的的要求2002年11月5日日40保密文件件、版權(quán)權(quán)所有在寫(xiě)字樓樓寬帶接接入領(lǐng)域域，開(kāi)發(fā)發(fā)商與運(yùn)運(yùn)營(yíng)上的的合作方方式有三三種：開(kāi)開(kāi)發(fā)商自自建、開(kāi)開(kāi)發(fā)商發(fā)發(fā)包、運(yùn)運(yùn)營(yíng)商自自建開(kāi)發(fā)商自自建開(kāi)發(fā)商發(fā)發(fā)包運(yùn)營(yíng)商自自建寫(xiě)字樓或或小區(qū)在在建筑的的時(shí)候就就已經(jīng)對(duì)對(duì)本樓或或區(qū)作了了綜合布布線，即即使還未未布線，，也為通通信線入入戶(hù)預(yù)置置了槽道道。這樣樣，無(wú)論論光纖入入戶(hù)(FTTH)或超超五類(lèi)線線入戶(hù)，，都是相相當(dāng)容易易的事。。這類(lèi)已已經(jīng)布好好線的寫(xiě)寫(xiě)字樓發(fā)發(fā)展商，，擁有其其物業(yè)各各類(lèi)通信信線道的的所有權(quán)權(quán)。因而而他們可可審定價(jià)價(jià)格、服服務(wù)等因因素再來(lái)來(lái)決定選選取哪家家城域主主干網(wǎng)的的運(yùn)營(yíng)商商。更趨向于于國(guó)際做做法，建建筑開(kāi)發(fā)發(fā)商在建建設(shè)屋宇宇的時(shí)候候，將布布線與選選擇電信信運(yùn)營(yíng)商商的任務(wù)務(wù)統(tǒng)一承承包給專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的電電訊公司司。這類(lèi)類(lèi)電訊公公司基本本為外資資企業(yè)，，它們與與各大房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商之之間關(guān)系系融洽并并有較好好的專(zhuān)業(yè)業(yè)知識(shí)，，基本上上會(huì)為業(yè)業(yè)主選擇擇較好的的技術(shù)類(lèi)類(lèi)型與寬寬帶運(yùn)營(yíng)營(yíng)商。由電信運(yùn)運(yùn)營(yíng)商直直接投資資某寫(xiě)字字樓的管管線建設(shè)設(shè)，當(dāng)具具體租戶(hù)戶(hù)進(jìn)入該該寫(xiě)字樓樓時(shí)，便便立刻可可以享用用寬帶服服務(wù)了。。由于這這種方式式風(fēng)險(xiǎn)較較大，因因而較少少電信運(yùn)運(yùn)營(yíng)商會(huì)會(huì)采用。。而實(shí)力力雄厚的的中國(guó)電電信，則則通過(guò)該該方式在在商業(yè)用用戶(hù)方面面略占先先機(jī)。土地價(jià)格格趨勢(shì)分析析商業(yè)區(qū)寬帶接入入分析阜景旅游游商業(yè)房地地產(chǎn)分析2002年11月5日日41保密文件件、版權(quán)權(quán)所有三種合作作方式的的比較開(kāi)發(fā)商自自建開(kāi)發(fā)商發(fā)發(fā)包運(yùn)營(yíng)商自自建優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)開(kāi)發(fā)商擁?yè)碛凶越ńňW(wǎng)絡(luò)的的經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)和收費(fèi)費(fèi)分成權(quán)權(quán)，如果果租戶(hù)質(zhì)質(zhì)量高，，可以帶帶來(lái)長(zhǎng)期期穩(wěn)定的的收益；；開(kāi)發(fā)發(fā)商商對(duì)對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓的的關(guān)關(guān)鍵鍵成成功功要要素素之之一一形形成成控控制制。。須承承擔(dān)擔(dān)基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施投投資資，，又又要要面面臨臨寬寬帶帶接接入入本本身身的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；用戶(hù)戶(hù)有有自自己己的的選選擇擇權(quán)權(quán)，，有有可可能能使使開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的如如意意算算盤(pán)盤(pán)落落空空。?？梢砸缘玫玫降礁鼘?zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)的的服服務(wù)務(wù)；；開(kāi)發(fā)發(fā)商商避避免免了了寬寬帶帶接接入入本本身身的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；可以以得得到到一一部部分分寬寬帶帶接接入入的的收收益益。。主要要的的收收益益由由承承包包商商獲獲得得；；開(kāi)發(fā)發(fā)商商對(duì)對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓的的關(guān)關(guān)鍵鍵成成功功要要素素之之一一基基本本喪喪失失了了控控制制權(quán)權(quán)。。開(kāi)發(fā)發(fā)商商最最省省心心省省力力，，不不承承擔(dān)擔(dān)任任何何寬寬帶帶接接入入的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；目前前情情形形下下也也能能從從運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商商那那里里取取得得一一定定補(bǔ)補(bǔ)償償。。開(kāi)發(fā)發(fā)商商從從寬寬帶帶接接入入服服務(wù)務(wù)中中得得到到的的收收益益最最少少；；運(yùn)營(yíng)營(yíng)商商對(duì)對(duì)自自身身利利益益最最大大化化的的考考慮慮可可能能會(huì)會(huì)損損害害寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓用用戶(hù)戶(hù)的的利利益益，，從從而而降降低低寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓本本身身的的吸吸引引力力。。2002年年11月月5日日42保密密文文件件、、版版權(quán)權(quán)所所有有華融融在在處處理理自自己己開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓樓樓盤(pán)盤(pán)的的寬寬帶帶接接入入服服務(wù)務(wù)問(wèn)問(wèn)題題時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)以以這這些些樓樓盤(pán)盤(pán)中中的的業(yè)業(yè)主主質(zhì)質(zhì)量量為為基基本本出出發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，，采采取取逐逐案案分分析析的的策策略略選選擇擇與與運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商商的的具具體體合合作作方方式式開(kāi)發(fā)發(fā)商商自自建建開(kāi)發(fā)發(fā)商商發(fā)發(fā)包包運(yùn)營(yíng)營(yíng)商商自自建建適用用情情況況針對(duì)對(duì)華華融融““只只租租不不售售””的的樓樓盤(pán)盤(pán)，，租租戶(hù)戶(hù)以以客客戶(hù)戶(hù)質(zhì)質(zhì)量量較較高高的的中中型型客客戶(hù)戶(hù)為為主主；；租戶(hù)戶(hù)對(duì)對(duì)寬寬帶帶接接入入的的增增值值服服務(wù)務(wù)，，如如視視頻頻會(huì)會(huì)議議等等需需求求較較大大；；華融融的的資資金金較較為為寬寬裕裕且且擁?yè)碛杏凶宰约杭旱牡膶?zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)人人才才。。針對(duì)華華融擁?yè)碛邢嘞喈?dāng)部部分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的樓盤(pán)盤(pán)，租租戶(hù)以以小客客戶(hù)為為主；；租戶(hù)對(duì)對(duì)各種種寬帶帶接入入增值值服務(wù)務(wù)的需需求存存在一一定的的不確確定性性；華融的的資金金比較較緊張張，且且缺乏乏自己己的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人人才。。針對(duì)大大型客客戶(hù)用用有的的樓盤(pán)盤(pán)（在在這種種情況況下，，運(yùn)營(yíng)營(yíng)商會(huì)會(huì)直接接與這這樣的的租戶(hù)戶(hù)或業(yè)業(yè)主談?wù)勁校┗蛘哒邩潜P(pán)盤(pán)租戶(hù)戶(hù)的價(jià)價(jià)值表表較低低的情情況；；華融的的資金金非常常緊張張；租戶(hù)或或業(yè)主主對(duì)增增值服服務(wù)的的需求求比較較少。。2002年年11月5日43保密文文件、、版權(quán)權(quán)所有有綜合考考慮各各種因因素，，新華華信認(rèn)認(rèn)為華華融不不宜與與某些些大的的電信信運(yùn)營(yíng)營(yíng)商成成立合合資的的駐地地網(wǎng)寬寬帶接接入服服務(wù)公公司來(lái)來(lái)控制制整個(gè)個(gè)金融融街地地區(qū)的的寬帶帶接入入服務(wù)務(wù)市場(chǎng)場(chǎng)，而而是針針對(duì)自自己能能夠控控制的的物業(yè)業(yè)做逐逐案分分析來(lái)來(lái)開(kāi)展展寬帶帶接入入和增增值服服務(wù)的的業(yè)務(wù)務(wù)金融街街地區(qū)區(qū)集中中了很很多大大客戶(hù)戶(hù)，包包括中中國(guó)電電信、、中國(guó)國(guó)網(wǎng)通通、中中國(guó)人人民銀銀行總總行、、證監(jiān)監(jiān)會(huì)、、保監(jiān)監(jiān)會(huì)、、工總總行、、建總總行等等。這這些入入住客客戶(hù)有有些本本身就就是電電信運(yùn)運(yùn)營(yíng)商商，如如：電電信、、網(wǎng)通通；有有些是是國(guó)家家金融融監(jiān)管管機(jī)關(guān)關(guān)，如如人總總行、、證監(jiān)監(jiān)會(huì)、、保監(jiān)監(jiān)會(huì)；；有些些是大大型行行業(yè)客客戶(hù)，，如各各大總總行等等。這這些單單位都都會(huì)擁?yè)碛凶宰约旱牡膶?zhuān)網(wǎng)網(wǎng)，任任何公公司都都無(wú)力力控制制他們們選擇擇接入入服務(wù)務(wù)商，，因此此，企企圖通通過(guò)建建立壟壟斷性性的接接入服服務(wù)合合資公公司來(lái)來(lái)控制制市場(chǎng)場(chǎng)的行行動(dòng)很很難達(dá)達(dá)到目目的；；金融街街入住住的單單位包包括中中國(guó)電電信和和中國(guó)國(guó)網(wǎng)通通這兩兩家中中國(guó)最最大的的電信信運(yùn)營(yíng)營(yíng)商，，華融融的合合作對(duì)對(duì)象必必定是是這兩兩家中中的一一家，，但如如果另另外一一家選選擇為為金融融街地地區(qū)的的大客客戶(hù)提提供直直接服服務(wù)的的話，，華融融及其其合作作者根根本無(wú)無(wú)力阻阻止，，合資資公司司的地地域壟壟斷性性無(wú)從從談起起；即使對(duì)對(duì)中小小客戶(hù)戶(hù)，從從理論論上講講，他他們也也有選選擇寬寬帶接接入供供應(yīng)商商的自自由，，壟斷斷市場(chǎng)場(chǎng)的行行為在在法律律上必必將遭遭遇嚴(yán)嚴(yán)峻的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)；因此，，對(duì)華華融來(lái)來(lái)講，，更現(xiàn)現(xiàn)實(shí)和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)小的的做法法是針針對(duì)自自己能能夠控控制的的物業(yè)業(yè)做逐逐案分分析來(lái)來(lái)考慮慮與電電信運(yùn)運(yùn)營(yíng)商商合作作開(kāi)展展寬帶帶接入入和增增值服服務(wù)業(yè)業(yè)務(wù)。。2002年11月5日日44保密文件件、版權(quán)權(quán)所有附錄一：：主要寫(xiě)寫(xiě)字樓寬寬帶接入入增值服服務(wù)簡(jiǎn)介介DIA語(yǔ)音產(chǎn)品品VPN寬帶電話話視頻會(huì)議議互聯(lián)網(wǎng)專(zhuān)專(zhuān)線接入入服務(wù)（（DedicatedInternetAccess，簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)DIA），，通過(guò)運(yùn)運(yùn)營(yíng)商的的全光纖纖骨干網(wǎng)網(wǎng)及各地地城域網(wǎng)網(wǎng)，利用用多種接接入方式式，為企企業(yè)級(jí)用用戶(hù)提供供端口速速率為2M-622M各規(guī)格格的高速速接入。。同時(shí)為為用戶(hù)提提供包括括用戶(hù)端端設(shè)備選選型、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、、引接工工程實(shí)施施、售后后支持與與維護(hù)在在內(nèi)的一一體化解解決方案案。為大客戶(hù)戶(hù)提供電電信運(yùn)營(yíng)營(yíng)商開(kāi)通通范圍內(nèi)內(nèi)的國(guó)際際、國(guó)內(nèi)內(nèi)長(zhǎng)途電電話；客客戶(hù)的用用戶(hù)交換換機(jī)或IP電話話網(wǎng)關(guān)通通過(guò)數(shù)字字中繼線線E1電電路接入入運(yùn)營(yíng)商商的話音音網(wǎng)絡(luò)，，運(yùn)營(yíng)商商提供E1端口口總帳單單。VPN（VirtualPrivateNetwork）是利用用公共網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)資源源為客戶(hù)戶(hù)構(gòu)成專(zhuān)專(zhuān)用網(wǎng)的的一種業(yè)業(yè)務(wù)。通通過(guò)對(duì)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)據(jù)的封包包和加密密傳輸，，在公網(wǎng)網(wǎng)上傳輸輸私有數(shù)數(shù)據(jù)、達(dá)達(dá)到私有有網(wǎng)絡(luò)的的安全級(jí)級(jí)別，從從而利用用公網(wǎng)構(gòu)構(gòu)筑專(zhuān)網(wǎng)網(wǎng)（即VPN）。它是是一種邏邏輯上的的專(zhuān)用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，它它向用戶(hù)戶(hù)提供一一般專(zhuān)用用網(wǎng)絡(luò)所所具有的的功能，，但本身身卻不是是一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的物物理網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。寬帶電話話即寬帶帶IP電電話業(yè)務(wù)務(wù)，是指指基于寬寬帶IP技術(shù)通通過(guò)寬帶帶傳輸網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，包包括主叫叫和被叫叫業(yè)務(wù)的的電話業(yè)業(yè)務(wù)，其其發(fā)起端端和接收收端均可可為基于于IP的的產(chǎn)品。。并且可可以和傳傳統(tǒng)電話話互連互互通的"電話業(yè)業(yè)務(wù)"。。利用通信信網(wǎng)，通通過(guò)會(huì)議議終端設(shè)設(shè)備把相相隔兩地地或若干干個(gè)地點(diǎn)點(diǎn)的會(huì)議議室連接接起來(lái)，，實(shí)時(shí)傳傳送各種種圖像、、語(yǔ)音信信號(hào)，同同時(shí)還可可以附加加靜止圖圖像、文文件、傳傳真等信信號(hào)。2002年11月5日日45保密文件件、版權(quán)權(quán)所有DIA（（互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)接入專(zhuān)專(zhuān)線服務(wù)務(wù)）適用范圍圍適用客戶(hù)戶(hù)群：樓樓宇內(nèi)商商戶(hù)、酒酒店旅客客、工業(yè)業(yè)/科技園區(qū)區(qū)中小企企業(yè)、校校園網(wǎng)等等有集中中接入需需求的企企業(yè)客戶(hù)戶(hù)。樓宇資源源：該城城市樓宇宇具備光光纖接入入條件，，樓內(nèi)已已實(shí)施綜綜合布線線用戶(hù)資源源：樓內(nèi)內(nèi)商戶(hù)對(duì)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)專(zhuān)線接接入的用用量需求求與承受受價(jià)格有有較明顯顯的分檔檔，便于于產(chǎn)品的的差異化化與多樣樣化。拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)構(gòu)合作方式式指由樓內(nèi)內(nèi)商戶(hù)擁?yè)碛胁⒕S維護(hù)，或或運(yùn)營(yíng)商擁有并維維護(hù)的路路由器、、以太網(wǎng)網(wǎng)交換機(jī)機(jī)、調(diào)制制解調(diào)器器等數(shù)據(jù)據(jù)通信設(shè)設(shè)備。華融可根根據(jù)樓宇宇的具體體情況投投資于用用戶(hù)側(cè)設(shè)設(shè)備，并并與運(yùn)營(yíng)營(yíng)商談判判業(yè)務(wù)分分成比例例，原則則是投入入越大，，潛在收益越大大，所承承擔(dān)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也越大大。2002年11月5日日46保密文件件、版權(quán)權(quán)所有語(yǔ)音產(chǎn)品品適用范圍圍產(chǎn)品種類(lèi)類(lèi)：大客客戶(hù)專(zhuān)線線接入、、CLEC接入入。大客戶(hù)專(zhuān)專(zhuān)線適用用范圍：：話務(wù)量大大、信譽(yù)譽(yù)度高且且具備數(shù)數(shù)字交換換機(jī)的大大型企業(yè)業(yè)。CLEC適用范范圍：包括ISP、社區(qū)和和酒店網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等。。而CLEC接入是將將上述客客戶(hù)通過(guò)過(guò)數(shù)字中中繼線E1電路接入入運(yùn)營(yíng)商的的話音網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，計(jì)費(fèi)費(fèi)對(duì)該E1電路計(jì)費(fèi)費(fèi)。拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)構(gòu)合作方式式用戶(hù)側(cè)PBX交交換機(jī)（（或網(wǎng)關(guān)關(guān)設(shè)備））通過(guò)E1電路路直接接接入前置置交換機(jī)機(jī)，從而而進(jìn)