某房地產(chǎn)項(xiàng)目企劃報(bào)告

寧波銀晨國(guó)際項(xiàng)目企劃報(bào)告第一部分：研展方面項(xiàng)目概況

寧波寫字樓市場(chǎng)狀況目前在售寫字樓簡(jiǎn)介項(xiàng)目分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目概況地塊特征

地塊位置：本項(xiàng)目位于寧波市江東區(qū)，福明路與驚駕路的交叉處。項(xiàng)目西面緊鄰福明路，北面為驚駕路，過(guò)驚駕路即為大規(guī)模城市綠地福明公園，東面和南面為規(guī)劃道路。目前地塊內(nèi)部已經(jīng)大部分平整完畢，但尚有一些民居未能拆遷。用地性質(zhì)：綜合用地，適建商務(wù)辦公、商業(yè)及部分配套設(shè)施。項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)：本項(xiàng)目占地面積29021平方米，建筑容積率2.5，目前規(guī)劃方案地上總建筑面積72552平方米。建筑密度為32.56%，綠地率31.43%。共設(shè)置機(jī)動(dòng)車位739個(gè)，其中地上39個(gè)。項(xiàng)目所在地——江東區(qū)簡(jiǎn)介區(qū)域范圍：江東區(qū)總面積37.66平方公里，轄7個(gè)街道，下設(shè)72個(gè)居民委員會(huì)。其中包括被寧波市政府列入東部新城區(qū)和市科技園區(qū)規(guī)劃內(nèi)的江東部分。人口規(guī)模：總?cè)丝?0萬(wàn)，其中包括現(xiàn)有人口19萬(wàn)人，規(guī)劃居住人口11萬(wàn)人。不包括東部新城和科技園區(qū)的人口。江東經(jīng)濟(jì)：2004年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值32.4億元，增長(zhǎng)16%，其中一產(chǎn)增加值與上年基本持平；二產(chǎn)增加值14.1億元，增長(zhǎng)12%；三產(chǎn)增加值18億元，增長(zhǎng)18%。財(cái)政一般預(yù)算收入按老口徑計(jì)算達(dá)到11.6億元，增長(zhǎng)48.5%(按新口徑計(jì)算達(dá)到8.9億元，增長(zhǎng)14%)，其中地方財(cái)政收入7億元，增長(zhǎng)51.9%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資20.4億元，增長(zhǎng)30%，其中工業(yè)投資8.6億元，增長(zhǎng)30%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)，人口自然增長(zhǎng)率控制在3.7‰，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到16470元，增長(zhǎng)8%。江東地位：隨著寧波城區(qū)向東發(fā)展步伐的不斷加快和17平方公里東部新城區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)，江東區(qū)將建設(shè)成為寧波市的商務(wù)商貿(mào)中心、會(huì)展物流中心、行政管理中心，是為寧波市提供綜合服務(wù)功能的核心區(qū)域。江東區(qū)的發(fā)展，將為本項(xiàng)目的推出奠定非常有利的基礎(chǔ)。東部新城本項(xiàng)目區(qū)東部新城位于三江片東部，范圍西起世紀(jì)大道，東至東外環(huán)線，南達(dá)鐵路以北，北到通途路，全區(qū)面積共16平方公里。其中新城核心區(qū)西起世紀(jì)大道，東至南北生態(tài)走廊（規(guī)劃中），北起通途路，南至蕭甬鐵路，面積為8.45平方公里，規(guī)劃居住和工作人口為15萬(wàn)人左右。在東部新城建成后，它將和老城區(qū)一起，形成我市“一城兩心”的總體空間格局。根據(jù)規(guī)劃，東部新城是對(duì)寧波既有城市中心功能的補(bǔ)充和完善，它與三江口舊城核心區(qū)、北侖港與濱海產(chǎn)業(yè)帶、南北高教園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、鄞州中心區(qū)等城市其他功能區(qū)塊保持緊密聯(lián)系。未來(lái)，老城作為西部的傳統(tǒng)文化中心，而東部新城將成為商務(wù)和市政中心，也是東部工業(yè)和生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)和金融中心，主要承擔(dān)商務(wù)金融、行政管理、會(huì)議博覽、科技資訊、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商業(yè)服務(wù)、生活休閑等設(shè)施。新城將在提高寧波城市的形象與品質(zhì)上扮演重要角色，是寧波面向二十一世紀(jì)的形象和標(biāo)志。

東部新城的開(kāi)發(fā)進(jìn)展將直接影響到本項(xiàng)目的前景。周邊區(qū)域：東部新城周邊配套道路系統(tǒng)：西側(cè)的福明路，北側(cè)的驚駕路均為城市主干道，周邊另有民安路、中山東路、中興路等城市主干，交通狀況較好，出行非常便捷；政府部門：目前周邊政府部門較少，但隨著江東區(qū)政府規(guī)劃至福明路北端，和寧波市政府落戶東部新城，今后周邊的政府方面的配套將非常完善。城市景觀：項(xiàng)目北側(cè)緊鄰福明公園，環(huán)境優(yōu)美，公園內(nèi)部還配置了籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施，為本項(xiàng)目提高了有利的外部環(huán)境；

周邊配套公共交通：項(xiàng)目東南面為汽車東站，另周邊有公交線路：14路：汽車東站——廣廈怡庭；368路：汽車東站——鄞州中心區(qū)；

503路：汽車東站——藕池新村；8路：汽車東站——路林市場(chǎng)908路：汽車東站——寧波教育學(xué)院。商業(yè)配套：中興路的家樂(lè)福超市、百丈路的歐尚和民安路的中信泰富、沃爾瑪都使本項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套前景看好。休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施：福明公園內(nèi)部設(shè)置了一定的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。另本項(xiàng)目距寧波體育館距離較近，可享用較為完善的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。教育醫(yī)療設(shè)施：第六醫(yī)院、江東區(qū)中心小學(xué)等。

周邊配套本項(xiàng)目周邊2.5公里半徑內(nèi)的大量商住樓正在不斷開(kāi)發(fā)之中，并已逐步入住，同時(shí)，世紀(jì)大道東面的東部新城的開(kāi)發(fā)將使本項(xiàng)目更具商業(yè)、商務(wù)投資開(kāi)發(fā)的潛力與價(jià)值。居住氛圍：以家樂(lè)福超市為中心，周邊的住宅小區(qū)密集且成熟，江東的福明家園、東?；▓@、蘭亭綠源、新天地，科技園區(qū)的錦誠(chéng)明都、匯博雅苑等，區(qū)域居住人口逐漸增多，區(qū)域檔次逐年增強(qiáng)。辦公氛圍：目前本區(qū)域辦公氛圍尚不濃厚，新天地商務(wù)辦公為該區(qū)域最早，也是規(guī)模最大的商務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)還要2年才會(huì)形成一定的氣候。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，東部新城的建設(shè)，上東國(guó)際、世紀(jì)東方、中信泰富等寫字樓的建設(shè)必將使本區(qū)域成為寧波一個(gè)重要的商務(wù)區(qū)。商業(yè)氛圍：除家樂(lè)福商圈外，后西河地塊中信泰富廣場(chǎng)、沃爾瑪超市、上東國(guó)際歐尚超市即將動(dòng)工建設(shè)，區(qū)域商業(yè)氛圍以及與此并存的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸形成并增強(qiáng)。

寧波寫字樓市場(chǎng)狀況2004年寫寫字樓市場(chǎng)總總結(jié)2004年新新推寫字樓的的供應(yīng)量約為為25萬(wàn)平方米米（不包括以二二手房形式推推出的約3萬(wàn)萬(wàn)平方米的體體量），全年年去化量約為為20萬(wàn)平方米米，市場(chǎng)存量約約5萬(wàn)平方米米，供應(yīng)量略略大于銷售量量。但全年銷銷售率達(dá)到了了80%，市市場(chǎng)表現(xiàn)還是是不錯(cuò)的。2004年的的寫字樓價(jià)格格比之2003年又有了了較大幅度的的上漲，市中中心區(qū)域像都都市仁和中心心、嘉匯國(guó)貿(mào)貿(mào)中心等寫字字樓的價(jià)格基基本在10000元／平平方米左右，，而波特曼中中心更是創(chuàng)造造了寧波房地地產(chǎn)的記錄，，就是城郊像像新天地的寫寫字樓價(jià)格也也達(dá)到了7500-9000元／平平方米。隨著寧波城區(qū)區(qū)的擴(kuò)張，像像新天地這樣樣的郊區(qū)寫字字樓開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)。但從個(gè)案案來(lái)看，04年市中心區(qū)區(qū)域的寫字樓樓項(xiàng)目銷售速速度非?？欤?，并且基本售售罄，而郊區(qū)區(qū)項(xiàng)目的銷售售率只在60％左右徘徊徊，可見(jiàn)，地段的成熟度度依然是辦公公樓銷售狀況況好壞的關(guān)鍵鍵。樓盤的品質(zhì)越越來(lái)越被強(qiáng)調(diào)調(diào)，品質(zhì)優(yōu)秀秀的寫字樓如如嘉匯國(guó)貿(mào)、、匯金大廈和和波特曼中心心，雖然這些些樓宇售價(jià)不不菲，卻都有有不俗的銷售售業(yè)績(jī)。像嘉嘉匯國(guó)貿(mào)，9500元／／平方米的均均價(jià)在短時(shí)期期內(nèi)即告售罄罄，完全可以以賣到1萬(wàn)以以上，而品質(zhì)質(zhì)一般的如東東城百匯，則則價(jià)格只能和和郊區(qū)的寫字字樓新天地相相比。2005年寫寫字樓去化情情況以上數(shù)據(jù)截止止10月底05年上半年年由于受宏觀觀政策和各個(gè)個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)進(jìn)度的影響，，供應(yīng)量很小小，除了04年遺留下來(lái)來(lái)的市場(chǎng)存量量，新開(kāi)樓盤盤甚少，二手手房方面華聯(lián)聯(lián)寫字樓、杉杉杉金貿(mào)大廈廈在5月份開(kāi)開(kāi)盤，而金隆隆國(guó)際是上半半年唯一開(kāi)盤盤的新推項(xiàng)目目。從銷售方方面來(lái)看，個(gè)個(gè)案的銷售速速度還是比較較平穩(wěn)的，但但金隆國(guó)際由由于價(jià)格過(guò)高高，導(dǎo)致銷售售緩慢。05年下半年年特別是九月月份以后供應(yīng)應(yīng)量突然增多多，共開(kāi)盤約約25萬(wàn)方，，而需求量隨隨著供應(yīng)量的的增大也呈現(xiàn)現(xiàn)井噴的現(xiàn)象象，今年至目目前市場(chǎng)消化化量15萬(wàn)方方。預(yù)計(jì)至12底底能再去化約約4-6萬(wàn)方方左右，全年成交量在在20萬(wàn)平方方米左右。將有約23-25萬(wàn)左右右的量將成為為06年的市市場(chǎng)存量。2005年寫寫字樓去化分分析2005年10月至2006年6月月寫字樓供應(yīng)應(yīng)量05年底到06年上半年預(yù)計(jì)計(jì)共推出寫字字樓量為51萬(wàn)平方米左右右，加上2005結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到2006的市場(chǎng)存量量約23方米米，市場(chǎng)可供銷售售量將達(dá)到約約74萬(wàn)平方方米。以上還不包括括一些村級(jí)發(fā)發(fā)展用地項(xiàng)目目，預(yù)計(jì)明年年下半年會(huì)有有較大規(guī)模的的此類推出量量，市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量將進(jìn)一步步增加。所以06年，，寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量放大大，且如和義義大道、嘉和和中心、北岸岸財(cái)富等產(chǎn)品品品質(zhì)都很高高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)會(huì)十分激烈。。寫字樓市場(chǎng)將將逐漸出現(xiàn)供供大于求的態(tài)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)壓壓力巨大。如何在競(jìng)爭(zhēng)日日趨激烈的市市場(chǎng)中站住腳腳跟，是所有有寫字樓項(xiàng)目目必須面對(duì)的的問(wèn)題。未來(lái)寫字樓市市場(chǎng)分析寫字樓發(fā)展趨趨勢(shì)之區(qū)域從發(fā)展區(qū)域來(lái)來(lái)看，海曙區(qū)區(qū)和江東區(qū)由由于深厚的基基礎(chǔ)配套，必必然是今后寫寫字樓發(fā)展的的重點(diǎn)，目前這兩個(gè)區(qū)區(qū)域所擁有的的寫字樓占了了整個(gè)寧波寫寫字樓總量的的90％以上上，整體商務(wù)務(wù)氛圍是江北北區(qū)和鄞州區(qū)區(qū)所不能比擬擬的，由于寫寫字樓的聚集集效應(yīng)，在很很長(zhǎng)的一段時(shí)時(shí)間內(nèi)，這兩兩個(gè)區(qū)作為寧寧波寫字樓的的中心區(qū)域?qū)⑹遣粫?huì)被改改變的。海曙區(qū)的發(fā)展展應(yīng)是以東門門口區(qū)域?yàn)橹兄行?，往外輻輻射。江東區(qū)的發(fā)展展則是以百丈丈路與中山東東路兩條城市市主干道為主主，往東部新新城輻射。江北區(qū)的寫字字樓，重點(diǎn)發(fā)發(fā)展的區(qū)域應(yīng)應(yīng)是外灘和日日湖周邊。。鄞州區(qū)作為一一個(gè)相對(duì)獨(dú)立立的區(qū)域，基基本以中心區(qū)區(qū)為核心，但但發(fā)展前景則則不甚理想。。目前寧波市場(chǎng)場(chǎng)上租售的寫寫字樓產(chǎn)品在在軟硬件設(shè)施施上均相對(duì)較較為薄弱。在硬件上，目目前寧波寫字字樓主要存在在如下不足：：規(guī)模偏小，加加上外立面裝裝修上顯得過(guò)過(guò)于小氣，難難以提高物業(yè)業(yè)本身的檔次次。電梯嚴(yán)重不足足。車位配置嚴(yán)重重短缺。物業(yè)的層高及及實(shí)際使用率率不高。公共部位裝修修非常不到位位。內(nèi)部配置不完完善。智能化弱電系系統(tǒng)配置缺乏乏。在軟件服務(wù)上上，目前寫字字樓存在更為為嚴(yán)重的不足足，主要表現(xiàn)現(xiàn)在：物業(yè)管理不到到位。對(duì)入住企業(yè)的的專業(yè)化商務(wù)務(wù)服務(wù)不夠。。中央空調(diào)的開(kāi)開(kāi)放時(shí)間及辦辦公時(shí)間未能能更好的為客客戶服務(wù)。目前寫字樓品品質(zhì)缺陷寫字樓發(fā)展趨趨勢(shì)之品質(zhì)項(xiàng)目品質(zhì)越來(lái)來(lái)越高，對(duì)于于建材、電梯梯配置、車位位等硬件方面面的重視程度度越來(lái)越高。。項(xiàng)目多配置分分戶計(jì)量中央央空調(diào)，以適適應(yīng)寧波客戶戶全天候辦公公的需求。設(shè)計(jì)日趨合理理，寫字樓層層高基本控制制在3.4－－3.7米之之間，公共部部位的設(shè)計(jì)如如大堂、梯廳廳重視程度越越來(lái)越高。公共部位裝修修開(kāi)始關(guān)注。。對(duì)于內(nèi)部配套套的關(guān)注越來(lái)來(lái)越強(qiáng)，會(huì)所所的概念被廣廣泛應(yīng)用于寫寫字樓設(shè)計(jì)。。物業(yè)管理水平平越來(lái)越高，，對(duì)于專業(yè)物物管的需求越越來(lái)越大。寫字樓發(fā)展趨趨勢(shì)之價(jià)格寫字樓價(jià)格較較難有回落的的空間，原因因有兩個(gè)方面面：土地價(jià)格的剛剛性上升。從目前來(lái)看，，寧波核心區(qū)區(qū)域的寫字樓樓項(xiàng)目，取得得的土地成本本基本在4000元／平平方米以上，，城區(qū)普通區(qū)區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)項(xiàng)目的土地成成本也要在2500元／／平方米以上上。土地價(jià)價(jià)格的剛性決決定了房?jī)r(jià)的的難以回落。。寫字樓品質(zhì)方方面的要求。。寫字樓在硬件件方面的提升升如立面、電電梯、車位配配置，在公共共部位的裝修修投入都導(dǎo)致致成本的居高高不下。寫字樓成本的的剛性決定了了價(jià)格的難以以回落，而激激烈的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)也決定了了開(kāi)發(fā)商需要要加倍努力，，如何在控制制成本的前提提下作出符合合市場(chǎng)需求與與定位的產(chǎn)品品是取得成功功的關(guān)鍵。寫字樓發(fā)展趨趨勢(shì)之客戶所購(gòu)面積及總總價(jià)分析以距離本項(xiàng)目目最近的新天天地為例對(duì)客客戶進(jìn)行分析析：購(gòu)買100-200m2的散客約占40%，總價(jià)在100萬(wàn)左右，占有有一定比重。。（半層（350m2）以上的的客戶戶占45%，客戶購(gòu)買力力較強(qiáng)。區(qū)域分析已購(gòu)客戶共163組，分布區(qū)域看，，市三區(qū)占絕絕對(duì)比例，尤尤其是江東占占59%，但其他辦公公客戶分布較較為廣泛，范范圍已達(dá)杭州州、溫州、臺(tái)臺(tái)州等地。目前在寫字樓樓辦公的客戶戶共68組，，在工廠辦公公23組，投投資客39組組，其余33組辦公場(chǎng)所所不詳。職業(yè)分析已購(gòu)客戶中中以外貿(mào)客客戶及實(shí)業(yè)業(yè)客戶為主主，占了總總比例的三三分之二，，外貿(mào)客戶戶45.3%，占據(jù)絕對(duì)對(duì)地位，實(shí)實(shí)業(yè)客戶占占18.4%，且多為整整層客戶，，6%的事業(yè)單位位客戶多為為投資客。。寫字樓發(fā)展展趨勢(shì)之客客戶目前寫字樓樓客戶以外外貿(mào)客戶為為主，占據(jù)據(jù)絕對(duì)比例例。在另外外一些項(xiàng)目目中，外貿(mào)貿(mào)客戶甚至至占到70％以上，，如何針對(duì)對(duì)外貿(mào)客戶戶來(lái)對(duì)產(chǎn)品品進(jìn)行改進(jìn)進(jìn)，是寫字字樓成功與與否的關(guān)鍵鍵。實(shí)業(yè)型客戶戶也占了一一定的比例例，且此客客群購(gòu)買力力較強(qiáng)。其其他行業(yè)的的比例不大大?？腿嘿?gòu)買力力分級(jí)明顯顯，以100－200平方米米和500平方米以以上客群為為主，整層層客戶群體體較厚，應(yīng)應(yīng)設(shè)置針對(duì)對(duì)整層客戶戶的產(chǎn)品類類型。就本項(xiàng)目所所處區(qū)域而而言，江東東客戶占絕絕大比例。。通過(guò)對(duì)新天天地的客戶戶分析，我我們可以得得出寧波目前在在售寫字樓樓簡(jiǎn)況新天地國(guó)際際商務(wù)大廈廈地理位置：：世紀(jì)大道旁旁，民安路路1066號(hào)開(kāi)發(fā)商商：寧波新恒德德置業(yè)代理企劃：：寧波迪賽建筑面積：：60000平方米設(shè)施配置：：車位700多個(gè)；國(guó)國(guó)際商務(wù)大大廈配8部進(jìn)口LG電梯，配中中央空調(diào)空空調(diào)，。裝修建材：：內(nèi)部公共部部位裝修選選用高檔石石材、幕墻墻玻璃、鋁鋁合金窗框框；大堂為為高級(jí)大理理石鋪砌地地面及墻面面、落地鋼鋼化玻璃、、高級(jí)天花花吊頂裝飾飾；電梯廳廳為大理石石鋪砌地面面及墻面、、大理石門門套、高級(jí)級(jí)不銹鋼梯梯門、藝術(shù)術(shù)天花吊頂頂配高級(jí)燈燈飾。銷售均價(jià)：：9000元/平方米，物業(yè)費(fèi)用：：2.5元/平方米·月銷售率率：自2005年年初開(kāi)開(kāi)盤，目前前銷售率為為85%地理位置：：百丈東路歐歐尚超市南南邊開(kāi)發(fā)商商：矮柳經(jīng)濟(jì)合合作社代理企劃：：寧波迪賽建筑面積：：78000平方米，其其中寫字樓樓面積66000平平方米產(chǎn)品形態(tài)：：兩幢點(diǎn)式辦辦公，一幢幢板式辦公公樓.設(shè)施配置：：點(diǎn)式辦公（（約1000平方米米）配置5部電梯，板板式辦公樓配配置4部電梯，共共設(shè)置了5個(gè)大堂、300個(gè)車位。另內(nèi)部配套套小型高爾爾夫、商務(wù)務(wù)運(yùn)動(dòng)會(huì)所所等。裝修建材：：外立面采用用面磚加落落地玻璃。。大堂采用用五星級(jí)裝修，各個(gè)個(gè)辦公的公公共空間都都根據(jù)各自自的定位設(shè)設(shè)計(jì)不同的的風(fēng)格。景觀觀設(shè)計(jì)為新新加坡雅克克，投入為為目前寧波波寫字樓之之最。開(kāi)盤時(shí)間：：2005年年11月份份均價(jià)價(jià)：三幢辦公樓樓均價(jià)分別別為7800、7900、8800元元／平方米米物業(yè)費(fèi)費(fèi)：酒店式物業(yè)業(yè)管理，5.5元/平方米.月銷售率率：已經(jīng)超過(guò)40％上東國(guó)際世紀(jì)金貿(mào)大大廈地理位置：：百丈路158號(hào)開(kāi)發(fā)商商：杉杉集團(tuán)有有限公司代理企劃：：21世紀(jì)不不動(dòng)產(chǎn)寧波波立得九略略行產(chǎn)品形態(tài)：：1-3F：商業(yè)用房；；4-14F：辦公房，每每層873m2，層高3.0米。面積積主要為90m2、97m2、、109m2、、118m2、172m2。設(shè)施設(shè)備：：兩部日本三三菱客梯；；海爾分層層式中央空空調(diào)、分戶戶計(jì)量；雙回回路供電、、上柴200KVA發(fā)電機(jī)組1臺(tái)。智能系統(tǒng)：：臺(tái)灣立林及及松下可視視樓宇監(jiān)控控系統(tǒng)；消消防滅火自動(dòng)報(bào)警系系統(tǒng)。裝修標(biāo)準(zhǔn)：：A.公共部位：：主樓金屬屬漆及幕墻墻玻璃，裙裙樓鋁塑復(fù)合板貼貼面及幕墻墻玻璃；大大堂用進(jìn)進(jìn)口大理石石地、墻面面，石膏板吊頂頂；走廊用用拋光磚地地面，白色色乳膠漆墻墻面，石膏膏板吊頂；；電梯廳采采用鋁塑板板墻面，不不銹鋼門套套，石膏板板吊頂；進(jìn)進(jìn)戶門是辦辦公室鋼化化玻璃門。。窗臺(tái)用了了部份不銹銹鋼欄桿均價(jià)價(jià)：9000元元/平方米米物業(yè)費(fèi)用：：3元/平方米/月銷售率率：自2005年6月開(kāi)開(kāi)盤，目前前銷售率達(dá)達(dá)到80%地理位置：：中興路、百百丈路交口口，開(kāi)元大大酒店斜對(duì)對(duì)面開(kāi)發(fā)商商：寧波銀億房房產(chǎn)代理企劃：：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)寧波立得得九略行建筑面積：：15000平方米產(chǎn)品形態(tài)：：1幢17F寫字樓，辦辦公面積43－320平方米，主主力面積43平方米，商商鋪810平方/層（共三層層已售完）），層高3.2米。大堂：：高5.1m，面積100余平方。設(shè)施配置：：車位60多個(gè)，3部上海三菱菱電梯。裝修建材：：大堂及電梯梯間采用大大理石地面面，大堂配配有商務(wù)中中心、休息息區(qū)，每戶戶預(yù)留多門門直撥外線線，專線連連接寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，光電電感煙火報(bào)報(bào)警系統(tǒng)、、自動(dòng)噴淋淋系統(tǒng)，及及閉路電視視防盜系統(tǒng)統(tǒng)。均價(jià)價(jià)：8700元/平方米物業(yè)費(fèi)費(fèi)：3元/平方米.月銷售率率：自2005年7月份份開(kāi)盤，銷銷售率為80％開(kāi)豐大廈彩江大廈地理位置：：彩虹南路、、賀丞路口口開(kāi)發(fā)商商：寧波銀億房房產(chǎn)代理企劃：：21世紀(jì)不不動(dòng)產(chǎn)寧波波立得九略略行建筑面積：：15000平方米產(chǎn)品形態(tài)：：1幢18F寫字樓，辦辦公面積122－350平方方米，主力力面積120－150平方米米，商鋪113－172平平方米，層層高3.17－3.35米。。設(shè)施配置：：4部上海三三菱電梯，，車位58個(gè)。智能系統(tǒng)：：樓宇可視對(duì)對(duì)講系統(tǒng)、、家庭安全全防范系統(tǒng)統(tǒng)、閉錄監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)、、離線式智智能巡更系系統(tǒng)、背景景音響廣播播、公共設(shè)設(shè)備監(jiān)視臨臨控系統(tǒng)、、HANDFREE停車遙感車車輛管理系系統(tǒng)、樓宇宇指紋單元元門鎖系統(tǒng)統(tǒng)一卡通非非接觸IC卡消費(fèi)管理理系統(tǒng)均價(jià)價(jià)：9000元元/平方米米物業(yè)費(fèi)費(fèi)：3.2元/平方米.月銷售率率：自2005年7月份份開(kāi)盤，銷銷售率為50％金隆國(guó)際地理位置：：南苑飯店北北面開(kāi)發(fā)商商：寧波金隆置置地代理企劃：：寧波金佰利利建筑面積：：總建40000㎡產(chǎn)品形態(tài)：：一幢26F寫字樓，其其中辦公31952㎡，商業(yè)8028㎡㎡，共290戶。大堂層層高9.5米，辦公層層高3.7米，70%的得房率辦辦公123-165㎡，商鋪60-100㎡。設(shè)施配置：：共有422個(gè)車位；采采用麥克威威爾中央空空調(diào)，帶分分戶式計(jì)量量系統(tǒng)；配配有六部全全進(jìn)口三菱菱電梯。裝修建材：：大堂及電梯梯間采用大大理石地面面，大堂配配有商務(wù)中中心、休息息區(qū)，每戶戶預(yù)留多門門直撥外線線，專線連連接寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，光電電感煙火報(bào)報(bào)警系統(tǒng)、、自動(dòng)噴淋淋系統(tǒng)，及及閉路電視視防盜系統(tǒng)統(tǒng)。均價(jià)價(jià)：16000元/㎡物業(yè)費(fèi)費(fèi)：9元/平方米.月銷售率率：自2005年5月份份開(kāi)盤，目目前銷售率率約30％地理位置：：中山東路和和靈橋路交交匯處開(kāi)發(fā)商商：寧波華聯(lián)房房產(chǎn)代理企劃：：寧波九略代代理行建筑面積：：80000平方米產(chǎn)品形態(tài)：：大廈共30層，地上28層，地下2層；辦公9F---25F，一期已售售12F---22F（除18F）。本次推推出的樓層層為9F、10F，總面積達(dá)達(dá)1萬(wàn)平方左右右，共有120戶。設(shè)施配置：：七臺(tái)上海三三菱電梯（（1部為消防電電梯）并采采用大型中中央空調(diào)系系統(tǒng)；共100個(gè)車位。裝修建材：：結(jié)構(gòu)：全框框架剪力墻墻結(jié)構(gòu)，符符合承重、、抗壓、防防火、耐震震等要求；；戶內(nèi)平頂頂為輕鋼龍龍骨紙棉棉石膏板；；外觀：金金黃色玻璃璃幕墻（美美國(guó)進(jìn)口鍍鍍金）；窗窗門：玻璃璃幕墻、優(yōu)優(yōu)質(zhì)實(shí)心門門；車位：：地下室車車位地坪水水泥粉光，，設(shè)電燈及及電源插座座；信箱：：設(shè)置集中中信報(bào)箱；；商務(wù)：設(shè)設(shè)有客戶服服務(wù)中心。。均價(jià)價(jià)：9000元/平方米，亮亮間價(jià)格在在9300－11500元／／平方米，，暗間價(jià)格格在7300－7900元／／平方米之之間。物業(yè)費(fèi)費(fèi)：3.9元/平方/月銷售率率：50%（9F/10F）華聯(lián)寫字樓樓二期地理位置：：科技園區(qū)通通途路以北北，新暉路路以南，清水橋路路以東開(kāi)發(fā)商：寧波均勝房房產(chǎn)樓盤形態(tài)：：占地2.6萬(wàn)方方，總建3.2萬(wàn)方方，包括1幢11F及1幢3F純辦公樓，，共227套，得房房率73%，地地上車位200余個(gè)個(gè)面積：面積75—1800㎡，，可自由分分隔設(shè)備配置：：寫字樓配置置四部電梯梯和分戶式式中央空調(diào)系統(tǒng)。。另配置運(yùn)運(yùn)動(dòng)會(huì)所。。建材：外立面為玻玻璃幕墻銷售價(jià)格：：均價(jià)6500元元/㎡，最最低價(jià)4750元/㎡銷售動(dòng)態(tài)：：10月13日正式銷銷售，目前前銷售率達(dá)達(dá)50%以以上新城國(guó)際地理位置：：環(huán)城西路與與藍(lán)天路交交匯處開(kāi)發(fā)商：寧波中房營(yíng)銷代理：：寧波迪賽樓盤形態(tài)：：總建面積88000萬(wàn)平方米，，由2棟辦公樓與與一條商業(yè)業(yè)步行街———尚街組組成。辦公公樓建筑面面積56000平方方米，A樓總高17層，層高3.5米；B樓總高18層，層高3米。商業(yè)用房由由開(kāi)發(fā)商招招商，約1萬(wàn)平方米米。設(shè)備配置：：2.5米／／秒高速電電梯，A樓配置中央央空調(diào)，配配置商業(yè)街街及會(huì)所。。車位配置置率100平方米／／個(gè)。建材：立面為玻璃璃幕墻。銷售價(jià)格：：A樓為8000元/平平方米，B樓均價(jià)7600元/平方米，，一次性付付款92折折。銷售情況：：自10月29日內(nèi)部部開(kāi)盤，目目前銷售率率近30％％。麗園尚都望悠大廈地理位置：：寧波南站廣廣場(chǎng)旁開(kāi)發(fā)商商：望悠房產(chǎn)建筑面積：：28970平方米產(chǎn)品形態(tài)：：商業(yè)7960平方米（裙裙樓三層）），辦公21000平方米，綠綠化率10%，23F高層，層高高3.7米，單層面面積近1000平方米。設(shè)施配置：：分戶計(jì)量中中央空調(diào)，，車位250個(gè)，5部2.5米米／秒進(jìn)口電電梯。裝修建材：：外立面采用用鋁塑板+玻璃幕墻，，其他部位位未定。預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)時(shí)間：2005年年10月均價(jià)價(jià)：8500元元／平方米米銷售情況：：至目前銷售售10％，，不甚理想想。恒隆中心地理位置：：寧波市政府府西側(cè)，久久久天橋旁旁開(kāi)發(fā)商商：恒隆置業(yè)代理企劃：：合富輝煌建筑面積：：約50000平方米米產(chǎn)品形態(tài)：：26層高層層建筑，產(chǎn)產(chǎn)品有辦公公、商鋪，，辦公最小小面積50平方米。。設(shè)施配置：：5部進(jìn)口三三菱電梯、、大金分戶戶式中央空空調(diào)。裝修建材：：外立面為鋁鋁板配玻璃璃幕墻開(kāi)盤時(shí)間：：2005年年12月。。均價(jià)價(jià)：約12000元／平平方米銷售情況：：處于內(nèi)部預(yù)預(yù)約中，情情況不甚理理想。奧利賽.前城地理位置：：錢湖北路與與貿(mào)城中路路交叉口開(kāi)發(fā)商：奧利賽置業(yè)業(yè)樓盤形態(tài)：：總建約3.8萬(wàn)平平方米，集集商務(wù)SOHO、、寫字樓、區(qū)區(qū)域性商業(yè)業(yè)群于一體體的商務(wù)綜綜合體，共共20層，，裙樓4F商業(yè)，5——20層辦辦公，無(wú)中央空調(diào)調(diào)，200多個(gè)個(gè)停車位戶型/面積：?jiǎn)卧娣e30—100㎡左右，主主樓單層面面積1400㎡銷售價(jià)格：：均價(jià)5900元元/㎡，最低價(jià)價(jià)4898元元/㎡銷售動(dòng)態(tài)：：10月24日開(kāi)盤，，目前銷售售率達(dá)30%以上綜合評(píng)述：：該樓盤是今今年鄞州區(qū)區(qū)為數(shù)不多的的新開(kāi)寫字字樓，其位位置較好，周邊邊配套齊全全，但缺少少一定的商務(wù)氛氛圍，由于于價(jià)格比較較合理，目前銷銷售情況還還算理想。。麒麟大廈地理位置：：天童北路開(kāi)發(fā)商：KK集團(tuán)樓盤形態(tài)：：總建筑面積積為7萬(wàn)平平方米，南南樓高23層，北樓樓高15層層，地下兩兩層，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層高3.3米，北北樓部分挑挑高4.8米。配置置450個(gè)個(gè)車位配置：8部德國(guó)蒂蒂森電梯，，2部觀光光電梯。分分戶式中央央空調(diào)、新新風(fēng)系統(tǒng)戶型/面積：?jiǎn)卧娣e40—120㎡左右，主主樓單層面面積1200㎡銷售價(jià)格：：均價(jià)6800元元/㎡銷售動(dòng)態(tài)：：11月開(kāi)盤盤，目前銷銷售率達(dá)30%以上上綜合評(píng)述：：借助萬(wàn)達(dá)MALL人氣。前景景較好，但但形成商務(wù)務(wù)氛圍需要要較長(zhǎng)時(shí)間間。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨趨于激烈，，個(gè)別樓盤盤銷售困難難。江東寫字樓樓去化能力力明顯大于于海曙及其其他區(qū)域。。規(guī)模寫字樓樓去化明顯顯超過(guò)其他他小盤。高性價(jià)比的的樓盤銷售售情況比較較樂(lè)觀，由于寫字字樓客戶都都比較成熟熟與理性，，對(duì)產(chǎn)品的的了解能力力也比較強(qiáng)強(qiáng)，所以成成熟區(qū)域高高性價(jià)比的的產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)可接受程程度較高。。如上東國(guó)國(guó)際、麗園園尚都銷售售情況都比比較樂(lè)觀。。產(chǎn)品對(duì)比存存量寫字樓樓有所提升升，如電梯梯、車位配配置明顯提提高，中央央空調(diào)成為為標(biāo)準(zhǔn)配置置。但可改改進(jìn)的地方方還是存在在，如辦公公配套、物物業(yè)管理、、景觀、公公共部位裝裝修等方面面。目前在售寫寫字樓分析析項(xiàng)目分分析析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：：從地理位置置上來(lái)看，，本項(xiàng)目所所處的江東東區(qū)四周由由海曙、江江北、鄞州州及東部新新城、科技技園區(qū)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)海和北侖侖所包圍，，屬于真正正意義上的的寧波城市中心；目前江東東區(qū)絕對(duì)是是寧波房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的熱點(diǎn)區(qū)域域，接受度度大大超過(guò)過(guò)其他各區(qū)區(qū)。地理優(yōu)勢(shì)：：從本案所處處的地理位位置來(lái)看，，它地處江江東與東部部新城區(qū)的的接合部位位，與未來(lái)來(lái)的寧波新新的行政中中心僅一路路（世紀(jì)大大道）之隔隔，是寧波波新老城區(qū)區(qū)之間的過(guò)渡地帶，具有得天天獨(dú)厚的戰(zhàn)略地位；景觀優(yōu)勢(shì)：：本項(xiàng)目北側(cè)側(cè)緊臨超大大規(guī)模城市市綠地———福明公園園，景觀得得天獨(dú)厚，，且極易將將本項(xiàng)目打打造成生態(tài)態(tài)型辦公項(xiàng)項(xiàng)目。配套潛力：：除新的行政政中心、會(huì)會(huì)展中心、、物流中心心、科技園園區(qū)以及家家樂(lè)福、沃沃爾瑪、歐歐尚等大型型超市外，，已有江東東區(qū)法院、、寧波市海海事法院、、市公安局局、江東中中心小學(xué)、、四明中學(xué)學(xué)、第六醫(yī)醫(yī)院、健康康城以及開(kāi)開(kāi)元大酒店店、好時(shí)光光酒店、石石浦明珠店店、向陽(yáng)漁漁港、新晶晶都、英皇皇國(guó)際KTV等商業(yè)設(shè)施施，并且以以后周邊有有中信泰富富、新天地地、雷迪森森等大型商商務(wù)區(qū)，各各類銀行、、證券公司司、高級(jí)寫寫字樓林立立。發(fā)展?jié)摿Γ海罕卷?xiàng)目臨近近世紀(jì)大道道和東部新新城行政中心，，并和原有有城區(qū)的關(guān)關(guān)系緊密。。隨著東部部新城中心心的建設(shè)、、會(huì)展中心心影響力的的擴(kuò)大，新新天地及上東國(guó)際際等項(xiàng)目的的交付，新新的商務(wù)區(qū)區(qū)將快速形形成。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)：：本項(xiàng)目建筑筑規(guī)模達(dá)七七萬(wàn)多平方方米，在寧寧波屬于重重量級(jí)寫字字樓項(xiàng)目，，且規(guī)模大大意味著完完善的配套套，對(duì)客戶戶有較強(qiáng)的的吸引力。。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：：就本項(xiàng)目方方案來(lái)看，，產(chǎn)品分級(jí)級(jí)較為明顯顯，面積范范圍較廣，，可涵蓋目目前市場(chǎng)上上大部分客客群。硬件配置：：從目前的方方案來(lái)看，，車位及電電梯配置在在目前的市市場(chǎng)中已經(jīng)經(jīng)處于較高高的水平。。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)——設(shè)計(jì)師的杰杰作，庭＋＋院，傳統(tǒng)統(tǒng)庭院空間間的再生。。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)院落情結(jié)院落的發(fā)展展史就是城城市文明的的發(fā)展史。。也是最體體現(xiàn)人文方方面的設(shè)計(jì)計(jì)手法。設(shè)計(jì)以傳統(tǒng)統(tǒng)中國(guó)庭院院空間為原原型，凝煉煉傳統(tǒng)院落落空間的精精華，在本本項(xiàng)目中規(guī)規(guī)劃一個(gè)個(gè)個(gè)層層遞進(jìn)進(jìn)的庭院空空間，創(chuàng)造造和回歸傳傳統(tǒng)的人性性尺度空間間，取得傳傳統(tǒng)文化和和現(xiàn)代價(jià)值值的統(tǒng)一。?！ぴ郝湫螒B(tài)態(tài)的倫理環(huán)環(huán)境傳統(tǒng)院落形形態(tài)以建筑筑—庭院——道路—街街坊的空間間漸進(jìn)格局局將地塊分分隔成各個(gè)個(gè)功能分區(qū)區(qū)，整個(gè)院院落中樓宇宇關(guān)系和睦睦，既講究究獨(dú)立性，，又能夠隨隨時(shí)溝通。。·院落形態(tài)態(tài)的生態(tài)環(huán)環(huán)境以院落為中中心的辦公公形態(tài)，既既協(xié)調(diào)了人人與自然的的關(guān)系，又又解決了日日照、通風(fēng)風(fēng)、保溫、、隔熱、反反光和防噪噪等問(wèn)題，，具有“藏藏風(fēng)聚氣，，通天接地地”的功能能，真正達(dá)達(dá)到“天人人合一”。。院落情結(jié)·院落形態(tài)態(tài)的審美環(huán)環(huán)境院落形態(tài)在在自然主義義哲學(xué)觀的的影響下，，崇尚自然然、結(jié)合不不同氣候、、因地制宜宜、就地取取材，塑造造了極為豐豐富多彩的的藝術(shù)造型型及審美情情趣?！ぴ郝湫螒B(tài)態(tài)的人文環(huán)環(huán)境院落形態(tài)注注重內(nèi)部環(huán)環(huán)境與外部部環(huán)境的分分隔，院內(nèi)內(nèi)的私密空空間與院外外的街道形形成反差與與對(duì)照。內(nèi)內(nèi)庭院既與與外部自然然相諧、共共生，又獨(dú)獨(dú)立成趣，，閑逸恬淡淡、自成一一統(tǒng)。一方方面，作為為辦公環(huán)境境的延展空空間，庭院院可以成為為辦公的““綠色休閑閑廳”；另另一方面，，庭院圍合合為一種鄰鄰里辦公的的態(tài)度，以以空間倡導(dǎo)導(dǎo)，以設(shè)計(jì)計(jì)引領(lǐng)，獨(dú)獨(dú)立主題的的庭院園林林，賦予每每個(gè)院落特特殊的氣質(zhì)質(zhì)與文化，，界定了內(nèi)內(nèi)部人員的的歸屬感。。院落情結(jié)人氣不旺：：目前本項(xiàng)目目區(qū)整體人人流量少，，人氣不足足，從而導(dǎo)導(dǎo)致本項(xiàng)目目區(qū)域商務(wù)務(wù)、商業(yè)氛氛圍不足。。隨著東部部新城的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)以以及周邊在在建樓盤的的交付，人人氣將逐漸漸趨旺，但但需要一定定時(shí)間。配套：可以預(yù)計(jì)，，當(dāng)本項(xiàng)目目開(kāi)盤時(shí)，，周邊的配配套尚不成成熟，因而而本項(xiàng)目的的定位還不不能與市中中心（三江江口區(qū)域））相比。項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目威脅競(jìng)爭(zhēng)威脅：：今后兩年將將是寧波商商務(wù)、商業(yè)業(yè)型產(chǎn)品的的開(kāi)發(fā)熱潮潮，不論辦辦公還是商商業(yè)，推出出量都相當(dāng)當(dāng)?shù)拇螅磕壳敖y(tǒng)計(jì)寫寫字樓兩年年內(nèi)開(kāi)發(fā)量量肯定超過(guò)過(guò)100平平方米，后后市的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性難以預(yù)預(yù)計(jì)。制約因素：：本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)和商務(wù)氛氛圍的形成成還受到來(lái)來(lái)自于城市市東擴(kuò)的步步伐、東部部新城的建建設(shè)進(jìn)程以以及城市化化進(jìn)程的牽牽制。項(xiàng)目機(jī)會(huì)差異化理念念應(yīng)貫穿于于項(xiàng)目始終終：產(chǎn)品差異化化：本項(xiàng)目如能能找準(zhǔn)市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)，，在功能、、配套、產(chǎn)產(chǎn)品方面與與目前現(xiàn)有有的商務(wù)樓樓拉開(kāi)距離離，提升檔檔次，將樹(shù)樹(shù)立本項(xiàng)目目獨(dú)特的個(gè)個(gè)性，具有有很大的成成功機(jī)會(huì)。。營(yíng)銷差異化化：從寧波市民民消費(fèi)心態(tài)態(tài)出發(fā)，以以專業(yè)的營(yíng)營(yíng)銷手段觸觸動(dòng)消費(fèi)者者和投資者者對(duì)本項(xiàng)目目的關(guān)注。。本項(xiàng)目目市場(chǎng)場(chǎng)定位位定位思考就本項(xiàng)目目目前而言，，由于一些些客觀條件件如配套、、人氣、辦辦公氛圍等等方面的限限制，尚不不具備發(fā)展展為頂級(jí)寫寫字樓的可可能性。就本項(xiàng)目的的各個(gè)方面面來(lái)說(shuō)，應(yīng)應(yīng)是一個(gè)對(duì)對(duì)目前的辦辦公樓有所所超越的項(xiàng)項(xiàng)目。項(xiàng)目緊鄰福福明公園，，景觀絕佳佳，適合塑塑造成為生生態(tài)景觀型型商務(wù)樓。。就規(guī)劃而言言，低層的的建筑設(shè)計(jì)計(jì)，以及對(duì)對(duì)于院落及及灰色空間間的塑造獨(dú)獨(dú)樹(shù)一幟，，既體現(xiàn)了了人文方面面，又符合合生態(tài)型辦辦公樓的要要求。項(xiàng)目市場(chǎng)定定位根據(jù)寧波的的寫字樓市市場(chǎng)結(jié)合項(xiàng)目地地塊的特性性建議本項(xiàng)目目的辦公部部分定位于于升級(jí)版生生態(tài)型人人文院院落辦公區(qū)區(qū)要有充足的的陽(yáng)光要有足夠的的新風(fēng)安全保障系系統(tǒng)如預(yù)警警應(yīng)急疏散散系統(tǒng)；與外部環(huán)境境的親和性性環(huán)保節(jié)能生態(tài)型寫字字樓的要求求建議的原因因區(qū)域特性：：本區(qū)域目前前還是屬于于新區(qū)的概概念，新區(qū)區(qū)的規(guī)劃較較超前，整整體綠化、、環(huán)境也較較老城區(qū)為為好，適合合生態(tài)型的的寫字樓產(chǎn)產(chǎn)生。目前的市場(chǎng)場(chǎng)狀況：目前的寧波波市場(chǎng)尚未未出現(xiàn)類似似的產(chǎn)品，，該產(chǎn)品在在寧波還是是一個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)。。客戶的需求求：出于對(duì)傳統(tǒng)統(tǒng)人文、健健康的追求求，人文及及生態(tài)寫字字樓在全國(guó)國(guó)如雨后春春筍般涌現(xiàn)現(xiàn)，由于比比之傳統(tǒng)的的辦公樓具具有較大的的優(yōu)勢(shì)，非非常受辦公公客戶的歡歡迎。規(guī)劃：寫字樓的發(fā)發(fā)展越來(lái)越越體現(xiàn)出人人文的方面面。項(xiàng)目院落式式的規(guī)劃獨(dú)獨(dú)樹(shù)一幟。。投資：從某種意義義上來(lái)說(shuō)，，除了恒溫溫恒濕系統(tǒng)統(tǒng)外，其他他方面的實(shí)實(shí)現(xiàn)都可以以通過(guò)建筑筑形態(tài)、功功能布局的的方式來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)，對(duì)于于造價(jià)來(lái)說(shuō)說(shuō)，提高并并不大。地塊狀況：：本項(xiàng)目緊鄰鄰城市綠地地，非常切切合綠化、、生態(tài)、健健康的要求求。寫字樓客戶戶定位從購(gòu)買寫字字樓的客戶戶職業(yè)來(lái)看看：外貿(mào)型約占占50%實(shí)業(yè)型約占占20%，，其他約占30%從購(gòu)買寫字字樓的客戶戶區(qū)域來(lái)看看：江東客戶約約占60%海曙客戶約約占20％％其他約占20%項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品建建議總則產(chǎn)品的各個(gè)個(gè)方面應(yīng)對(duì)對(duì)生態(tài)型寫寫字樓有一一個(gè)較好的的詮釋。產(chǎn)品的各個(gè)個(gè)方面應(yīng)對(duì)對(duì)本項(xiàng)目人人文院落的的項(xiàng)目定位位有很好的的說(shuō)明。產(chǎn)品應(yīng)在目目前寧波寫寫字樓產(chǎn)品品的基礎(chǔ)上上做一定的的提升。在在配置、建建材、配套套、節(jié)能等等方面有自自己的獨(dú)到到之處。由于本項(xiàng)目目不適合作作為頂級(jí)寫寫字樓來(lái)規(guī)規(guī)劃，控制制成本應(yīng)著著重考慮。。如何在控控制成本的的基礎(chǔ)上提提升本項(xiàng)目目的檔次是是產(chǎn)品方面面必須考慮慮的一個(gè)地地方。項(xiàng)目的各個(gè)個(gè)產(chǎn)品類型型在配套、、建材等各各個(gè)方面應(yīng)應(yīng)有所區(qū)別別。寫字樓規(guī)劃劃修改建議議將人文院落落的項(xiàng)目定定位詮釋至至極致，各各種產(chǎn)品都都應(yīng)有院落落的概念，，創(chuàng)造寧波波寫字樓市市場(chǎng)獨(dú)一無(wú)無(wú)二的產(chǎn)品品在設(shè)計(jì)中，，將福明公公園的城市市景觀與本本項(xiàng)目結(jié)合合起來(lái)，使使之成為本本項(xiàng)目院落落文化的一一部分。高層寫字樓樓：作為本項(xiàng)目目最高的建建筑，應(yīng)體體現(xiàn)地標(biāo)性性，建議辦辦公入口朝朝福明路設(shè)設(shè)置，并朝朝福明公園園設(shè)置一些些空中花園園及露臺(tái)，，體現(xiàn)院落落的概念。。庭院式寫字字樓：從傳統(tǒng)的空空間尺度考考慮，建議議層數(shù)為三三層，寫字字樓中的連連廊設(shè)計(jì)為為灰色空間間，可以添添加許多的的設(shè)施，充充分體現(xiàn)院院落的概念念。小高層寫字字樓：朝福明公園園設(shè)置較多多的公共交交流平臺(tái)。。店鋪：引入生態(tài)院院落的概念念，規(guī)劃為為獨(dú)幢商業(yè)業(yè)，中間通通過(guò)一些連連廊加以聯(lián)聯(lián)系。景觀設(shè)計(jì)：：景觀設(shè)計(jì)與與福明公園園的景觀相相呼應(yīng)，形形成一個(gè)完完整的景觀觀走廊。項(xiàng)項(xiàng)目的各個(gè)個(gè)景觀組團(tuán)團(tuán)如中央綠綠地、各個(gè)個(gè)組團(tuán)綠化化既要體現(xiàn)現(xiàn)寫字樓的的獨(dú)特氣質(zhì)質(zhì)，又必須須與人文的的概念相符符合。寫字樓配套建建議空調(diào)：辦公部分考慮慮配備分戶式式中央空調(diào)，，空調(diào)機(jī)位應(yīng)盡盡可能隱蔽不不影響立面效效果?？紤]配備獨(dú)立立的新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)。外墻：采用墻體保溫溫材料，按節(jié)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)計(jì)，但要注意意控制成本。。公共部位：大堂、梯廳等等重點(diǎn)設(shè)計(jì)，，豪華裝修，，結(jié)合綠化景景觀設(shè)計(jì)，突突出綠色生態(tài)態(tài)的概念。公共衛(wèi)生間：：采用星級(jí)裝修修，采用衛(wèi)生生間環(huán)保系統(tǒng)統(tǒng)，注重公共共衛(wèi)生間的裝裝修及環(huán)保；；電梯：高速國(guó)際品牌牌進(jìn)口電梯，，電梯間高度度、寬度需要要特別加強(qiáng)，，內(nèi)設(shè)新風(fēng)系系統(tǒng)。如結(jié)構(gòu)構(gòu)允許則設(shè)置置寬電梯。二二號(hào)樓的電梯梯配置標(biāo)準(zhǔn)不不夠。通訊:樓宇內(nèi)部“無(wú)無(wú)盲區(qū)”，，寬帶采用專專用光纜通訊訊,中國(guó)電信信、聯(lián)通、網(wǎng)網(wǎng)通全線接入入景觀設(shè)計(jì)：聘請(qǐng)專業(yè)的景景觀設(shè)計(jì)公司司設(shè)計(jì)院落景景觀，使之既既符合寫字樓樓的需要，又又能體現(xiàn)生態(tài)態(tài)，乃至人文文的概念。燈光設(shè)計(jì)：聘請(qǐng)專業(yè)公司司進(jìn)行燈光設(shè)設(shè)計(jì)。寫字樓配套建建議配套：結(jié)合院落規(guī)劃劃，按“泛會(huì)所””理念進(jìn)行配配套設(shè)置，將將會(huì)所的各個(gè)個(gè)功能放置在在規(guī)劃的各個(gè)個(gè)院落中，并并結(jié)合生態(tài)的的理念。配套套方面可以有有：公共會(huì)議室銀行空中花園（休休息平臺(tái)）商務(wù)中心休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施施：乒乓球、、羽毛球、小小型高爾夫等等健身設(shè)施：健健身房、跳操操室等商務(wù)休閑會(huì)所所：咖啡廳、、茶吧等，結(jié)結(jié)合商鋪進(jìn)行行定向招商餐廳：結(jié)合商商鋪進(jìn)行定向向招商寫字樓配套建建議智能化系統(tǒng):達(dá)到5A級(jí)智能化樓宇設(shè)備自動(dòng)動(dòng)化系統(tǒng)（BAS）安全防范系統(tǒng)統(tǒng)（SAS）通信自動(dòng)化系系統(tǒng)（CAS）辦公自動(dòng)化系系統(tǒng)（OAS）自動(dòng)報(bào)警和消消防聯(lián)動(dòng)控制制系統(tǒng)（FAS）在智能化方面面，建議增加加一些有亮點(diǎn)點(diǎn)的配置。如如門禁系統(tǒng)、、樓宇自動(dòng)監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)等。。寫字樓配套建建議物業(yè)管理：建議聘請(qǐng)酒店店管理公司參參與物業(yè)管理理。引入酒店式管管理系統(tǒng)：樓層服務(wù)員制制度建筑物、公共共設(shè)施設(shè)備日日常運(yùn)行、保保養(yǎng)、維修管管理,能耗控控制；酒店式治安保保衛(wèi)工作；日常清潔工作作寫字樓的裝潢潢裝修服務(wù)；；房屋出租代理理；第二部分：企企劃方面客戶需求分析析現(xiàn)階段寫字樓樓市場(chǎng)狀況項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉煉項(xiàng)目企劃定位位推廣策略第一部分：客客戶需求分析析寫字樓購(gòu)買客客戶最關(guān)心的的是什么？1、地段：地段永遠(yuǎn)是寫寫字樓客戶最最為關(guān)心的問(wèn)問(wèn)題是否是在城市市經(jīng)濟(jì)的中心心圈內(nèi)？是否否具有極強(qiáng)的的發(fā)展前景？？是否能享受區(qū)區(qū)域完整的配配套服務(wù)？是是否有明顯的的地段升值空空間？這些都切身關(guān)關(guān)系到客戶對(duì)對(duì)于一座寫字字樓好壞的直直接判斷。2、交通：在日益擁擠的的城市交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)中，通達(dá)達(dá)性愈發(fā)顯得得重要客戶關(guān)心能否否快速達(dá)到城城市的各個(gè)位位置并且有多多種選擇，關(guān)關(guān)心能否便捷地到到達(dá)機(jī)場(chǎng)、高高速公路、港港口等地，關(guān)關(guān)心能否與合合作伙伴形成良好好的聯(lián)通而無(wú)無(wú)堵塞之憂，，總之，通暢暢無(wú)阻塞的交交通網(wǎng)絡(luò)是客戶真正看看重的。3、建筑：建筑代表形象象，形象反映映公司實(shí)力在寧波的企業(yè)業(yè)公司迅速壯壯大發(fā)展之際際，越來(lái)越多多的公司開(kāi)始始關(guān)注起辦公環(huán)環(huán)境的品位與與檔次起來(lái)。。好的建筑才才能反映公司司的實(shí)力，才能能給合作伙伴伴強(qiáng)大的信心心保證。4、空間：高舒適度辦公公成為主流在全世界都關(guān)關(guān)注人性化辦辦公的時(shí)代，，我們的客戶戶也關(guān)注自身身的辦公環(huán)境。。例如進(jìn)深大大小、開(kāi)間大大小、窗戶大大小與數(shù)量、、空間柱子多少少、層高多少少等等，因?yàn)闉檫@些都關(guān)系系日后企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐時(shí)的辦公氛圍圍的優(yōu)劣，關(guān)關(guān)系到員工的的工作狀態(tài)。。5、規(guī)劃規(guī)模模：形成一定的規(guī)規(guī)模才能帶來(lái)來(lái)商務(wù)集群效效應(yīng)現(xiàn)代化商務(wù)，，講究合作、、聯(lián)合、集群群等形式，這這也是寫字樓樓的必然發(fā)展趨趨勢(shì)。單一的的規(guī)模、規(guī)劃劃無(wú)法帶給客客戶更多的商商務(wù)附加值，也無(wú)無(wú)法配置更多多商務(wù)配套。。6、公共空間間：公共部位也是是反映公司檔檔次的重要表表現(xiàn)越來(lái)越多的寫寫字樓客戶除除了關(guān)心自身身空間好壞的的同時(shí)，也開(kāi)開(kāi)始關(guān)注公共部位位的好壞。一一個(gè)富涵個(gè)性性且氣派的大大堂，一個(gè)寬寬敞舒適的公公共走廊，不不但能提升客客戶的形象，，也能為在此此工作的人員員提供輕松愉愉悅的商務(wù)氛氛圍。7、配套：配套是看得見(jiàn)見(jiàn)的品質(zhì)，也也是打動(dòng)客戶戶的細(xì)節(jié)寫字樓不光要要有光鮮的外外表，更要以以豐富的配套套來(lái)支撐內(nèi)涵涵。我們的客戶關(guān)關(guān)心更多能為為他帶來(lái)方便便的細(xì)節(jié)。例例如電梯數(shù)量量，休閑場(chǎng)所數(shù)量量，有沒(méi)有公公共會(huì)議室甚甚至是商務(wù)會(huì)會(huì)所等。8、配置：配置級(jí)別的高高低也是影響響客戶購(gòu)買的的一大因素智能化級(jí)別是是多少，電梯梯是什么品牌牌，速度有多多快，網(wǎng)絡(luò)有有多寬等等都是影響客戶戶日后使用是是否順暢便利利的重要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。9、得房率：：得房率多少關(guān)關(guān)系到客戶的的切身利益得房率是精明明的商務(wù)人士士必須考慮的的要素，因?yàn)闉檫@是他們投入與得得到的最直接接體現(xiàn)。高得得房率往往更更吸引客戶。。10、停車位位：停車位充裕與與否是客戶考考量一個(gè)寫字字樓的主要指指標(biāo)之一當(dāng)前隨著客戶戶擁有自駕車車越來(lái)越多，，對(duì)于停車位位的需求也越越來(lái)越大，特別寫字樓客客戶完全超越越了1：1的的配置要求。。多數(shù)客戶在在置業(yè)時(shí)最多提到的也也是停車位問(wèn)問(wèn)題。11、物業(yè)管管理：服務(wù)是提升寫寫字樓檔次的的有效途徑當(dāng)一個(gè)寫字樓樓在硬件上達(dá)達(dá)到客戶需求求是，它的軟軟件就成為在在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的的主要因素。。客戶更關(guān)心心在入駐后能能享受到什么么樣的服務(wù)，什么么樣的管理。。12、景觀：：景觀是寫字樓樓人性化的特特征之一當(dāng)我們的客戶戶需求在不斷斷提升的時(shí)候候，我們更應(yīng)應(yīng)考慮帶給客客戶更多的健康與與休閑的體驗(yàn)驗(yàn)。我們的客客戶在事業(yè)上上十分繁忙，，因此就更需要通過(guò)過(guò)良好的景觀觀來(lái)為他們舒舒緩壓力，這這是爭(zhēng)取客戶戶的法寶。13、性價(jià)比比：最重視的依然然是價(jià)格以最合理的價(jià)價(jià)格買到高品品質(zhì)的產(chǎn)品是是我們客戶永永遠(yuǎn)的追求，，他們對(duì)于產(chǎn)品品的性價(jià)比一一直都很看重重。了解客戶的切切實(shí)所需，是是項(xiàng)目營(yíng)銷成成功的前提。。站在他們的角角度來(lái)考慮產(chǎn)產(chǎn)品的方向，，才能真正打打動(dòng)他們。小結(jié)：第二部分：寧寧波現(xiàn)階段寫寫字樓產(chǎn)品分分析寧波寫字樓的的缺陷在哪里里？1、擁擠的交交通環(huán)境堵塞塞了車流，也也堵塞了商機(jī)機(jī)。2、普通甚至至丑陋的建筑筑立面造型極極大影響入駐駐企業(yè)的形象象。3、過(guò)多的梁梁、柱嚴(yán)重降降低了得房率率，客戶的空空間在流失。。4、忽視公共共空間的營(yíng)造造，簡(jiǎn)陋與粗粗糙充斥著精精英企業(yè)的門門面。5、過(guò)小且且單一的體體量無(wú)法適適應(yīng)企業(yè)迅迅速擴(kuò)張的的實(shí)力規(guī)模模。6、電梯數(shù)數(shù)量與速度度的嚴(yán)重不不足，極大大浪費(fèi)了客客戶寶貴的的時(shí)間。7、僅限于于收發(fā)、打打掃、巡邏邏等項(xiàng)目的的物業(yè)管理理讓入駐企企業(yè)享受服服務(wù)的權(quán)利利幾乎為零零。8、千金難難求一停車車位已成為為不爭(zhēng)的事事實(shí)，讓客客戶出入都都變成難題題。9、稀少隨隨意的樹(shù)木木花草種植植讓景觀似似有若無(wú)，，生態(tài)健康康無(wú)從談起起。10、所謂謂智能化級(jí)級(jí)別都較低低甚至僅僅僅是擺設(shè)而而已，客戶戶根本無(wú)法法很好利用用。11、高價(jià)價(jià)格與低品品質(zhì)比比皆皆是，客戶戶的利益無(wú)無(wú)法得到保保障，性價(jià)價(jià)比很低。。當(dāng)寧波的寫寫字樓發(fā)展展水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上上寧波企業(yè)業(yè)發(fā)展的速度時(shí)；；當(dāng)上述的的由寫字樓樓缺陷所形形成的矛盾盾越來(lái)越激化時(shí)，，我們的機(jī)機(jī)會(huì)就產(chǎn)生生了。站在在最前沿最最高端的位置審視視產(chǎn)品，并并且以實(shí)惠惠的價(jià)格入入市，我們們的產(chǎn)品就能為我們們的客戶所所青睞。小結(jié)：第三部分：：項(xiàng)目分析銀晨國(guó)際13大領(lǐng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)一一、區(qū)域·交通：寧寧波最高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的交通通網(wǎng)絡(luò)環(huán)繞繞，通達(dá)性性絕對(duì)保證證□高通達(dá)性：：近鄰驚駕路、福福明路、通通途路等城城市干道，無(wú)舊舊CBD堵塞、停車車難之苦；；□超強(qiáng)輻射力力：與高速公路路口、市中中心天一廣廣場(chǎng)、北侖侖港口、機(jī)機(jī)場(chǎng)路等重重要口岸保保持迅捷合合理的路程程?！醢鍓K交叉節(jié)節(jié)點(diǎn)：東部新城前前沿，行政政、商業(yè)商商務(wù)、會(huì)展展物流中心心，企業(yè)相相關(guān)商務(wù)配配套及合作作伙伴就在在身邊，各各版塊功能能齊全。·前景：城城市中心與與東部新城城最具樞紐紐效應(yīng)的交交匯點(diǎn)寧波為港口口型經(jīng)濟(jì)，，城市東移移成為必然然，東部新新城與三江江口CBD形成寧波城城市的二個(gè)個(gè)中心，本本項(xiàng)目所處處位置即為為寧波未來(lái)來(lái)商務(wù)、商商業(yè)中心、、物流會(huì)展展中心、行行政中心，，輝煌前景景無(wú)可爭(zhēng)鋒鋒?！づ涮祝邯?dú)獨(dú)享城市中心級(jí)級(jí)的配套標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，各類類功能資源源完備東部新天地地商務(wù)區(qū)，，西北中信信泰富、沃沃爾瑪商務(wù)務(wù)商業(yè)群，，聯(lián)合東?；ɑ▓@、藍(lán)亭亭綠源等高高尚住宅區(qū)區(qū)，一個(gè)超超大型的城市副中心心正在形成成?！きh(huán)境：緊鄰鄰大型城市市公園，城城中心無(wú)法法體驗(yàn)的生生態(tài)環(huán)境東部新城區(qū)區(qū)，空氣清清新、環(huán)境境優(yōu)雅，更更鄰近大型型城市公園園—福明公園，，稀有性明明顯。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)二二、規(guī)劃理理念□庭院式規(guī)規(guī)劃理念，，為寫字樓樓注入文化化底蘊(yùn)和人人性化關(guān)懷懷?！醢雵鲜绞礁窬?，即即有很好的的開(kāi)放性又又有極佳的的辦公私密密性。□高層、低低層自成體體系，形成成清晰的功功能分布，，增加層次次感□高層建筑筑均實(shí)現(xiàn)北北偏東15度的建筑筑朝向，這是是最適宜觀觀景、采光光與通風(fēng)的辦公朝向向。寧波首家，，也是首創(chuàng)創(chuàng)將中國(guó)傳傳統(tǒng)庭院住住宅理念引引入寫字樓規(guī)劃劃中的商務(wù)務(wù)項(xiàng)目。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)二二、規(guī)劃理理念□寧波最具具人文關(guān)懷懷色彩的低低層寫字樓樓。□寧波最具具景觀與趣趣味，公共共交流最多多的高層、、小高層寫寫字樓。□寧波最具具趣味性與與標(biāo)識(shí)性的的獨(dú)幢商業(yè)業(yè)。寧波首家，，也是首創(chuàng)創(chuàng)將中國(guó)傳傳統(tǒng)庭院住住宅理念引引入寫字樓規(guī)劃劃中的商務(wù)務(wù)項(xiàng)目。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)三三、建筑設(shè)設(shè)計(jì)·立面：經(jīng)典簡(jiǎn)約主主義，以最最簡(jiǎn)潔的直直線、矩形形為造型風(fēng)風(fēng)格，便勾勾勒出最能震撼撼人心的建建筑表情。。·造型：城市BOX理念的完美美表現(xiàn)。一一種不可言言說(shuō)的純粹粹藝術(shù)體驗(yàn)驗(yàn)，以理性的姿姿態(tài)來(lái)對(duì)抗抗浮躁一時(shí)時(shí)的、夸張張的社會(huì)思思潮。他們們給予觀眾眾的始終是淡淡泊和明凈凈、強(qiáng)烈的的工業(yè)色彩彩以及靜止止之物的冥冥想氣質(zhì)。?！ね伺_(tái)：豐富整體天天際線，又又為建筑單單體帶來(lái)不不同視覺(jué)、、景觀點(diǎn)變變化。寧波首座后后現(xiàn)代主義義建筑杰作作，國(guó)際大大都市級(jí)商商務(wù)品位領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)四四、景觀少有的景觀觀型寫字樓樓，以高級(jí)級(jí)住宅手法法打造無(wú)可可比擬的寫寫字樓?！た罩谢▓@園：寧波獨(dú)家室室內(nèi)三層空空中花園，，全通透明明亮設(shè)計(jì)，，即是室外園園林向室內(nèi)內(nèi)過(guò)渡的良良好媒介，，又為室內(nèi)內(nèi)空間增添添不可多得的的自然情景景?！ぶ行幕▓@園：超大面積景景觀中心，，通過(guò)大型型噴泉跌水水來(lái)營(yíng)造整個(gè)視野中中心，形成成優(yōu)越的休休閑、放松松、會(huì)客場(chǎng)場(chǎng)所?！し滞ピ盒⌒』▓@：結(jié)合每幢樓樓宇自身的的獨(dú)立空間間，營(yíng)造一一個(gè)個(gè)小型庭院，，既是中心心花園的補(bǔ)補(bǔ)充，又是是每個(gè)區(qū)域域的景觀配配套，成為充滿智智慧的東方方禪韻園林林?！の蓓敾▓@園：充分利用屋屋頂平臺(tái)空空間，營(yíng)造造城市豐富富的第五立立面，為業(yè)主增添添新的休閑閑去處，又又將建筑樓樓體與自然然環(huán)境合而而為一。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)五五、公共部部位極少數(shù)將星星級(jí)酒店設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)融融入公共部部位建造的的寫字樓（建議）·大堂：每棟樓都設(shè)設(shè)獨(dú)立大堂堂，根據(jù)每每棟樓的定定位采用不不同的設(shè)計(jì)計(jì)裝修風(fēng)格格，并與景景觀、院落落文化相結(jié)結(jié)合，增加加進(jìn)出的自自豪感與身身份感。·電梯廳：：豪華裝修電電梯廳，并并根據(jù)樓宇宇定位風(fēng)格格采用各自自的裝修風(fēng)風(fēng)格?！す沧呃壤龋核囆g(shù)化走廊廊，也根據(jù)據(jù)樓宇定位位風(fēng)格采用用各自的裝裝修風(fēng)格。。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)六六、配置獨(dú)創(chuàng)4層帶帶電梯辦公公配置，綜合型商務(wù)務(wù)群體各種種配套功能一一應(yīng)俱全·電梯：獨(dú)創(chuàng)4層帶帶電梯辦公公標(biāo)準(zhǔn)，高高層擁有部部電梯梯。均采用用知名品牌高高速電