某房地產(chǎn)項目企劃報告

寧波銀晨國際項目企劃報告第一部分：研展方面項目概況

寧波寫字樓市場狀況目前在售寫字樓簡介項目分析項目市場定位項目產(chǎn)品建議項目概況地塊特征

地塊位置：本項目位于寧波市江東區(qū)，福明路與驚駕路的交叉處。項目西面緊鄰福明路，北面為驚駕路，過驚駕路即為大規(guī)模城市綠地福明公園，東面和南面為規(guī)劃道路。目前地塊內(nèi)部已經(jīng)大部分平整完畢，但尚有一些民居未能拆遷。用地性質(zhì)：綜合用地，適建商務(wù)辦公、商業(yè)及部分配套設(shè)施。項目規(guī)劃指標(biāo)：本項目占地面積29021平方米，建筑容積率2.5，目前規(guī)劃方案地上總建筑面積72552平方米。建筑密度為32.56%，綠地率31.43%。共設(shè)置機動車位739個，其中地上39個。項目所在地——江東區(qū)簡介區(qū)域范圍：江東區(qū)總面積37.66平方公里，轄7個街道，下設(shè)72個居民委員會。其中包括被寧波市政府列入東部新城區(qū)和市科技園區(qū)規(guī)劃內(nèi)的江東部分。人口規(guī)模：總?cè)丝?0萬，其中包括現(xiàn)有人口19萬人，規(guī)劃居住人口11萬人。不包括東部新城和科技園區(qū)的人口。江東經(jīng)濟：2004年，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值32.4億元，增長16%，其中一產(chǎn)增加值與上年基本持平；二產(chǎn)增加值14.1億元，增長12%；三產(chǎn)增加值18億元，增長18%。財政一般預(yù)算收入按老口徑計算達到11.6億元，增長48.5%(按新口徑計算達到8.9億元，增長14%)，其中地方財政收入7億元，增長51.9%。全社會固定資產(chǎn)投資20.4億元，增長30%，其中工業(yè)投資8.6億元，增長30%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)，人口自然增長率控制在3.7‰，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到16470元，增長8%。江東地位：隨著寧波城區(qū)向東發(fā)展步伐的不斷加快和17平方公里東部新城區(qū)建設(shè)的啟動，江東區(qū)將建設(shè)成為寧波市的商務(wù)商貿(mào)中心、會展物流中心、行政管理中心，是為寧波市提供綜合服務(wù)功能的核心區(qū)域。江東區(qū)的發(fā)展，將為本項目的推出奠定非常有利的基礎(chǔ)。東部新城本項目區(qū)東部新城位于三江片東部，范圍西起世紀大道，東至東外環(huán)線，南達鐵路以北，北到通途路，全區(qū)面積共16平方公里。其中新城核心區(qū)西起世紀大道，東至南北生態(tài)走廊（規(guī)劃中），北起通途路，南至蕭甬鐵路，面積為8.45平方公里，規(guī)劃居住和工作人口為15萬人左右。在東部新城建成后，它將和老城區(qū)一起，形成我市“一城兩心”的總體空間格局。根據(jù)規(guī)劃，東部新城是對寧波既有城市中心功能的補充和完善，它與三江口舊城核心區(qū)、北侖港與濱海產(chǎn)業(yè)帶、南北高教園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、鄞州中心區(qū)等城市其他功能區(qū)塊保持緊密聯(lián)系。未來，老城作為西部的傳統(tǒng)文化中心，而東部新城將成為商務(wù)和市政中心，也是東部工業(yè)和生態(tài)開發(fā)區(qū)的商業(yè)和金融中心，主要承擔(dān)商務(wù)金融、行政管理、會議博覽、科技資訊、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商業(yè)服務(wù)、生活休閑等設(shè)施。新城將在提高寧波城市的形象與品質(zhì)上扮演重要角色，是寧波面向二十一世紀的形象和標(biāo)志。

東部新城的開發(fā)進展將直接影響到本項目的前景。周邊區(qū)域：東部新城周邊配套道路系統(tǒng)：西側(cè)的福明路，北側(cè)的驚駕路均為城市主干道，周邊另有民安路、中山東路、中興路等城市主干，交通狀況較好，出行非常便捷；政府部門：目前周邊政府部門較少，但隨著江東區(qū)政府規(guī)劃至福明路北端，和寧波市政府落戶東部新城，今后周邊的政府方面的配套將非常完善。城市景觀：項目北側(cè)緊鄰福明公園，環(huán)境優(yōu)美，公園內(nèi)部還配置了籃球場、網(wǎng)球場等休閑運動設(shè)施，為本項目提高了有利的外部環(huán)境；

周邊配套公共交通：項目東南面為汽車東站，另周邊有公交線路：14路：汽車東站——廣廈怡庭；368路：汽車東站——鄞州中心區(qū)；

503路：汽車東站——藕池新村；8路：汽車東站——路林市場908路：汽車東站——寧波教育學(xué)院。商業(yè)配套：中興路的家樂福超市、百丈路的歐尚和民安路的中信泰富、沃爾瑪都使本項目周邊的商業(yè)配套前景看好。休閑運動設(shè)施：福明公園內(nèi)部設(shè)置了一定的休閑運動設(shè)施。另本項目距寧波體育館距離較近，可享用較為完善的休閑運動設(shè)施。教育醫(yī)療設(shè)施：第六醫(yī)院、江東區(qū)中心小學(xué)等。

周邊配套本項目周邊2.5公里半徑內(nèi)的大量商住樓正在不斷開發(fā)之中，并已逐步入住，同時，世紀大道東面的東部新城的開發(fā)將使本項目更具商業(yè)、商務(wù)投資開發(fā)的潛力與價值。居住氛圍：以家樂福超市為中心，周邊的住宅小區(qū)密集且成熟，江東的福明家園、東?；▓@、蘭亭綠源、新天地，科技園區(qū)的錦誠明都、匯博雅苑等，區(qū)域居住人口逐漸增多，區(qū)域檔次逐年增強。辦公氛圍：目前本區(qū)域辦公氛圍尚不濃厚，新天地商務(wù)辦公為該區(qū)域最早，也是規(guī)模最大的商務(wù)區(qū)，預(yù)計還要2年才會形成一定的氣候。但從長遠來看，東部新城的建設(shè)，上東國際、世紀東方、中信泰富等寫字樓的建設(shè)必將使本區(qū)域成為寧波一個重要的商務(wù)區(qū)。商業(yè)氛圍：除家樂福商圈外，后西河地塊中信泰富廣場、沃爾瑪超市、上東國際歐尚超市即將動工建設(shè)，區(qū)域商業(yè)氛圍以及與此并存的商業(yè)競爭將逐漸形成并增強。

寧波寫字樓市場狀況2004年寫寫字樓市場總總結(jié)2004年新新推寫字樓的的供應(yīng)量約為為25萬平方米米（不包括以二二手房形式推推出的約3萬萬平方米的體體量），全年年去化量約為為20萬平方米米，市場存量約約5萬平方米米，供應(yīng)量略略大于銷售量量。但全年銷銷售率達到了了80%，市市場表現(xiàn)還是是不錯的。2004年的的寫字樓價格格比之2003年又有了了較大幅度的的上漲，市中中心區(qū)域像都都市仁和中心心、嘉匯國貿(mào)貿(mào)中心等寫字字樓的價格基基本在10000元／平平方米左右，，而波特曼中中心更是創(chuàng)造造了寧波房地地產(chǎn)的記錄，，就是城郊像像新天地的寫寫字樓價格也也達到了7500-9000元／平平方米。隨著寧波城區(qū)區(qū)的擴張，像像新天地這樣樣的郊區(qū)寫字字樓開始出現(xiàn)現(xiàn)。但從個案案來看，04年市中心區(qū)區(qū)域的寫字樓樓項目銷售速速度非常快，，并且基本售售罄，而郊區(qū)區(qū)項目的銷售售率只在60％左右徘徊徊，可見，地段的成熟度度依然是辦公公樓銷售狀況況好壞的關(guān)鍵鍵。樓盤的品質(zhì)越越來越被強調(diào)調(diào)，品質(zhì)優(yōu)秀秀的寫字樓如如嘉匯國貿(mào)、、匯金大廈和和波特曼中心心，雖然這些些樓宇售價不不菲，卻都有有不俗的銷售售業(yè)績。像嘉嘉匯國貿(mào)，9500元／／平方米的均均價在短時期期內(nèi)即告售罄罄，完全可以以賣到1萬以以上，而品質(zhì)質(zhì)一般的如東東城百匯，則則價格只能和和郊區(qū)的寫字字樓新天地相相比。2005年寫寫字樓去化情情況以上數(shù)據(jù)截止止10月底05年上半年年由于受宏觀觀政策和各個個項目工程進進度的影響，，供應(yīng)量很小小，除了04年遺留下來來的市場存量量，新開樓盤盤甚少，二手手房方面華聯(lián)聯(lián)寫字樓、杉杉杉金貿(mào)大廈廈在5月份開開盤，而金隆隆國際是上半半年唯一開盤盤的新推項目目。從銷售方方面來看，個個案的銷售速速度還是比較較平穩(wěn)的，但但金隆國際由由于價格過高高，導(dǎo)致銷售售緩慢。05年下半年年特別是九月月份以后供應(yīng)應(yīng)量突然增多多，共開盤約約25萬方，，而需求量隨隨著供應(yīng)量的的增大也呈現(xiàn)現(xiàn)井噴的現(xiàn)象象，今年至目目前市場消化化量15萬方方。預(yù)計至12底底能再去化約約4-6萬方方左右，全年成交量在在20萬平方方米左右。將有約23-25萬左右右的量將成為為06年的市市場存量。2005年寫寫字樓去化分分析2005年10月至2006年6月月寫字樓供應(yīng)應(yīng)量05年底到06年上半年預(yù)計計共推出寫字字樓量為51萬平方米左右右，加上2005結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到2006的市場存量量約23方米米，市場可供銷售售量將達到約約74萬平方方米。以上還不包括括一些村級發(fā)發(fā)展用地項目目，預(yù)計明年年下半年會有有較大規(guī)模的的此類推出量量，市場供應(yīng)應(yīng)量將進一步步增加。所以06年，，寫字樓市場場供應(yīng)量放大大，且如和義義大道、嘉和和中心、北岸岸財富等產(chǎn)品品品質(zhì)都很高高，市場競爭將會會十分激烈。。寫字樓市場將將逐漸出現(xiàn)供供大于求的態(tài)態(tài)勢，市場壓壓力巨大。如何在競爭日日趨激烈的市市場中站住腳腳跟，是所有有寫字樓項目目必須面對的的問題。未來寫字樓市市場分析寫字樓發(fā)展趨趨勢之區(qū)域從發(fā)展區(qū)域來來看，海曙區(qū)區(qū)和江東區(qū)由由于深厚的基基礎(chǔ)配套，必必然是今后寫寫字樓發(fā)展的的重點，目前這兩個區(qū)區(qū)域所擁有的的寫字樓占了了整個寧波寫寫字樓總量的的90％以上上，整體商務(wù)務(wù)氛圍是江北北區(qū)和鄞州區(qū)區(qū)所不能比擬擬的，由于寫寫字樓的聚集集效應(yīng)，在很很長的一段時時間內(nèi)，這兩兩個區(qū)作為寧寧波寫字樓的的中心區(qū)域?qū)⑹遣粫桓母淖兊?。海曙區(qū)的發(fā)展展應(yīng)是以東門門口區(qū)域為中中心，往外輻輻射。江東區(qū)的發(fā)展展則是以百丈丈路與中山東東路兩條城市市主干道為主主，往東部新新城輻射。江北區(qū)的寫字字樓，重點發(fā)發(fā)展的區(qū)域應(yīng)應(yīng)是外灘和日日湖周邊。。鄞州區(qū)作為一一個相對獨立立的區(qū)域，基基本以中心區(qū)區(qū)為核心，但但發(fā)展前景則則不甚理想。。目前寧波市場場上租售的寫寫字樓產(chǎn)品在在軟硬件設(shè)施施上均相對較較為薄弱。在硬件上，目目前寧波寫字字樓主要存在在如下不足：：規(guī)模偏小，加加上外立面裝裝修上顯得過過于小氣，難難以提高物業(yè)業(yè)本身的檔次次。電梯嚴重不足足。車位配置嚴重重短缺。物業(yè)的層高及及實際使用率率不高。公共部位裝修修非常不到位位。內(nèi)部配置不完完善。智能化弱電系系統(tǒng)配置缺乏乏。在軟件服務(wù)上上，目前寫字字樓存在更為為嚴重的不足足，主要表現(xiàn)現(xiàn)在：物業(yè)管理不到到位。對入住企業(yè)的的專業(yè)化商務(wù)務(wù)服務(wù)不夠。。中央空調(diào)的開開放時間及辦辦公時間未能能更好的為客客戶服務(wù)。目前寫字樓品品質(zhì)缺陷寫字樓發(fā)展趨趨勢之品質(zhì)項目品質(zhì)越來來越高，對于于建材、電梯梯配置、車位位等硬件方面面的重視程度度越來越高。。項目多配置分分戶計量中央央空調(diào)，以適適應(yīng)寧波客戶戶全天候辦公公的需求。設(shè)計日趨合理理，寫字樓層層高基本控制制在3.4－－3.7米之之間，公共部部位的設(shè)計如如大堂、梯廳廳重視程度越越來越高。公共部位裝修修開始關(guān)注。。對于內(nèi)部配套套的關(guān)注越來來越強，會所所的概念被廣廣泛應(yīng)用于寫寫字樓設(shè)計。。物業(yè)管理水平平越來越高，，對于專業(yè)物物管的需求越越來越大。寫字樓發(fā)展趨趨勢之價格寫字樓價格較較難有回落的的空間，原因因有兩個方面面：土地價格的剛剛性上升。從目前來看，，寧波核心區(qū)區(qū)域的寫字樓樓項目，取得得的土地成本本基本在4000元／平平方米以上，，城區(qū)普通區(qū)區(qū)域?qū)懽謽琼楉椖康耐恋爻沙杀疽惨?500元／／平方米以上上。土地價價格的剛性決決定了房價的的難以回落。。寫字樓品質(zhì)方方面的要求。。寫字樓在硬件件方面的提升升如立面、電電梯、車位配配置，在公共共部位的裝修修投入都導(dǎo)致致成本的居高高不下。寫字樓成本的的剛性決定了了價格的難以以回落，而激激烈的市場競競爭也決定了了開發(fā)商需要要加倍努力，，如何在控制制成本的前提提下作出符合合市場需求與與定位的產(chǎn)品品是取得成功功的關(guān)鍵。寫字樓發(fā)展趨趨勢之客戶所購面積及總總價分析以距離本項目目最近的新天天地為例對客客戶進行分析析：購買100-200m2的散客約占40%，總價在100萬左右，占有有一定比重。。（半層（350m2）以上的的客戶戶占45%，客戶購買力力較強。區(qū)域分析已購客戶共163組，分布區(qū)域看，，市三區(qū)占絕絕對比例，尤尤其是江東占占59%，但其他辦公公客戶分布較較為廣泛，范范圍已達杭州州、溫州、臺臺州等地。目前在寫字樓樓辦公的客戶戶共68組，，在工廠辦公公23組，投投資客39組組，其余33組辦公場所所不詳。職業(yè)分析已購客戶中中以外貿(mào)客客戶及實業(yè)業(yè)客戶為主主，占了總總比例的三三分之二，，外貿(mào)客戶戶45.3%，占據(jù)絕對對地位，實實業(yè)客戶占占18.4%，且多為整整層客戶，，6%的事業(yè)單位位客戶多為為投資客。。寫字樓發(fā)展展趨勢之客客戶目前寫字樓樓客戶以外外貿(mào)客戶為為主，占據(jù)據(jù)絕對比例例。在另外外一些項目目中，外貿(mào)貿(mào)客戶甚至至占到70％以上，，如何針對對外貿(mào)客戶戶來對產(chǎn)品品進行改進進，是寫字字樓成功與與否的關(guān)鍵鍵。實業(yè)型客戶戶也占了一一定的比例例，且此客客群購買力力較強。其其他行業(yè)的的比例不大大?？腿嘿徺I力力分級明顯顯，以100－200平方米米和500平方米以以上客群為為主，整層層客戶群體體較厚，應(yīng)應(yīng)設(shè)置針對對整層客戶戶的產(chǎn)品類類型。就本項目所所處區(qū)域而而言，江東東客戶占絕絕大比例。。通過對新天天地的客戶戶分析，我我們可以得得出寧波目前在在售寫字樓樓簡況新天地國際際商務(wù)大廈廈地理位置：：世紀大道旁旁，民安路路1066號開發(fā)商商：寧波新恒德德置業(yè)代理企劃：：寧波迪賽建筑面積：：60000平方米設(shè)施配置：：車位700多個；國國際商務(wù)大大廈配8部進口LG電梯，配中中央空調(diào)空空調(diào)，。裝修建材：：內(nèi)部公共部部位裝修選選用高檔石石材、幕墻墻玻璃、鋁鋁合金窗框框；大堂為為高級大理理石鋪砌地地面及墻面面、落地鋼鋼化玻璃、、高級天花花吊頂裝飾飾；電梯廳廳為大理石石鋪砌地面面及墻面、、大理石門門套、高級級不銹鋼梯梯門、藝術(shù)術(shù)天花吊頂頂配高級燈燈飾。銷售均價：：9000元/平方米，物業(yè)費用：：2.5元/平方米·月銷售率率：自2005年年初開開盤，目前前銷售率為為85%地理位置：：百丈東路歐歐尚超市南南邊開發(fā)商商：矮柳經(jīng)濟合合作社代理企劃：：寧波迪賽建筑面積：：78000平方米，其其中寫字樓樓面積66000平平方米產(chǎn)品形態(tài)：：兩幢點式辦辦公，一幢幢板式辦公公樓.設(shè)施配置：：點式辦公（（約1000平方米米）配置5部電梯，板板式辦公樓配配置4部電梯，共共設(shè)置了5個大堂、300個車位。另內(nèi)部配套套小型高爾爾夫、商務(wù)務(wù)運動會所所等。裝修建材：：外立面采用用面磚加落落地玻璃。。大堂采用用五星級裝修，各個個辦公的公公共空間都都根據(jù)各自自的定位設(shè)設(shè)計不同的的風(fēng)格。景觀觀設(shè)計為新新加坡雅克克，投入為為目前寧波波寫字樓之之最。開盤時間：：2005年年11月份份均價價：三幢辦公樓樓均價分別別為7800、7900、8800元元／平方米米物業(yè)費費：酒店式物業(yè)業(yè)管理，5.5元/平方米.月銷售率率：已經(jīng)超過40％上東國際世紀金貿(mào)大大廈地理位置：：百丈路158號開發(fā)商商：杉杉集團有有限公司代理企劃：：21世紀不不動產(chǎn)寧波波立得九略略行產(chǎn)品形態(tài)：：1-3F：商業(yè)用房；；4-14F：辦公房，每每層873m2，層高3.0米。面積積主要為90m2、97m2、、109m2、、118m2、172m2。設(shè)施設(shè)備：：兩部日本三三菱客梯；；海爾分層層式中央空空調(diào)、分戶戶計量；雙回回路供電、、上柴200KVA發(fā)電機組1臺。智能系統(tǒng)：：臺灣立林及及松下可視視樓宇監(jiān)控控系統(tǒng)；消消防滅火自動報警系系統(tǒng)。裝修標(biāo)準(zhǔn)：：A.公共部位：：主樓金屬屬漆及幕墻墻玻璃，裙裙樓鋁塑復(fù)合板貼貼面及幕墻墻玻璃；大大堂用進進口大理石石地、墻面面，石膏板吊頂頂；走廊用用拋光磚地地面，白色色乳膠漆墻墻面，石膏膏板吊頂；；電梯廳采采用鋁塑板板墻面，不不銹鋼門套套，石膏板板吊頂；進進戶門是辦辦公室鋼化化玻璃門。。窗臺用了了部份不銹銹鋼欄桿均價價：9000元元/平方米米物業(yè)費用：：3元/平方米/月銷售率率：自2005年6月開開盤，目前前銷售率達達到80%地理位置：：中興路、百百丈路交口口，開元大大酒店斜對對面開發(fā)商商：寧波銀億房房產(chǎn)代理企劃：：21世紀不動產(chǎn)產(chǎn)寧波立得得九略行建筑面積：：15000平方米產(chǎn)品形態(tài)：：1幢17F寫字樓，辦辦公面積43－320平方米，主主力面積43平方米，商商鋪810平方/層（共三層層已售完）），層高3.2米。大堂：：高5.1m，面積100余平方。設(shè)施配置：：車位60多個，3部上海三菱菱電梯。裝修建材：：大堂及電梯梯間采用大大理石地面面，大堂配配有商務(wù)中中心、休息息區(qū)，每戶戶預(yù)留多門門直撥外線線，專線連連接寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，光電電感煙火報報警系統(tǒng)、、自動噴淋淋系統(tǒng)，及及閉路電視視防盜系統(tǒng)統(tǒng)。均價價：8700元/平方米物業(yè)費費：3元/平方米.月銷售率率：自2005年7月份份開盤，銷銷售率為80％開豐大廈彩江大廈地理位置：：彩虹南路、、賀丞路口口開發(fā)商商：寧波銀億房房產(chǎn)代理企劃：：21世紀不不動產(chǎn)寧波波立得九略略行建筑面積：：15000平方米產(chǎn)品形態(tài)：：1幢18F寫字樓，辦辦公面積122－350平方方米，主力力面積120－150平方米米，商鋪113－172平平方米，層層高3.17－3.35米。。設(shè)施配置：：4部上海三三菱電梯，，車位58個。智能系統(tǒng)：：樓宇可視對對講系統(tǒng)、、家庭安全全防范系統(tǒng)統(tǒng)、閉錄監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)、、離線式智智能巡更系系統(tǒng)、背景景音響廣播播、公共設(shè)設(shè)備監(jiān)視臨臨控系統(tǒng)、、HANDFREE停車遙感車車輛管理系系統(tǒng)、樓宇宇指紋單元元門鎖系統(tǒng)統(tǒng)一卡通非非接觸IC卡消費管理理系統(tǒng)均價價：9000元元/平方米米物業(yè)費費：3.2元/平方米.月銷售率率：自2005年7月份份開盤，銷銷售率為50％金隆國際地理位置：：南苑飯店北北面開發(fā)商商：寧波金隆置置地代理企劃：：寧波金佰利利建筑面積：：總建40000㎡產(chǎn)品形態(tài)：：一幢26F寫字樓，其其中辦公31952㎡，商業(yè)8028㎡㎡，共290戶。大堂層層高9.5米，辦公層層高3.7米，70%的得房率辦辦公123-165㎡，商鋪60-100㎡。設(shè)施配置：：共有422個車位；采采用麥克威威爾中央空空調(diào)，帶分分戶式計量量系統(tǒng)；配配有六部全全進口三菱菱電梯。裝修建材：：大堂及電梯梯間采用大大理石地面面，大堂配配有商務(wù)中中心、休息息區(qū)，每戶戶預(yù)留多門門直撥外線線，專線連連接寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，光電電感煙火報報警系統(tǒng)、、自動噴淋淋系統(tǒng)，及及閉路電視視防盜系統(tǒng)統(tǒng)。均價價：16000元/㎡物業(yè)費費：9元/平方米.月銷售率率：自2005年5月份份開盤，目目前銷售率率約30％地理位置：：中山東路和和靈橋路交交匯處開發(fā)商商：寧波華聯(lián)房房產(chǎn)代理企劃：：寧波九略代代理行建筑面積：：80000平方米產(chǎn)品形態(tài)：：大廈共30層，地上28層，地下2層；辦公9F---25F，一期已售售12F---22F（除18F）。本次推推出的樓層層為9F、10F，總面積達達1萬平方左右右，共有120戶。設(shè)施配置：：七臺上海三三菱電梯（（1部為消防電電梯）并采采用大型中中央空調(diào)系系統(tǒng)；共100個車位。裝修建材：：結(jié)構(gòu)：全框框架剪力墻墻結(jié)構(gòu)，符符合承重、、抗壓、防防火、耐震震等要求；；戶內(nèi)平頂頂為輕鋼龍龍骨紙棉棉石膏板；；外觀：金金黃色玻璃璃幕墻（美美國進口鍍鍍金）；窗窗門：玻璃璃幕墻、優(yōu)優(yōu)質(zhì)實心門門；車位：：地下室車車位地坪水水泥粉光，，設(shè)電燈及及電源插座座；信箱：：設(shè)置集中中信報箱；；商務(wù)：設(shè)設(shè)有客戶服服務(wù)中心。。均價價：9000元/平方米，亮亮間價格在在9300－11500元／／平方米，，暗間價格格在7300－7900元／／平方米之之間。物業(yè)費費：3.9元/平方/月銷售率率：50%（9F/10F）華聯(lián)寫字樓樓二期地理位置：：科技園區(qū)通通途路以北北，新暉路路以南，清水橋路路以東開發(fā)商：寧波均勝房房產(chǎn)樓盤形態(tài)：：占地2.6萬方方，總建3.2萬方方，包括1幢11F及1幢3F純辦公樓，，共227套，得房房率73%，地地上車位200余個個面積：面積75—1800㎡，，可自由分分隔設(shè)備配置：：寫字樓配置置四部電梯梯和分戶式式中央空調(diào)系統(tǒng)。。另配置運運動會所。。建材：外立面為玻玻璃幕墻銷售價格：：均價6500元元/㎡，最最低價4750元/㎡銷售動態(tài)：：10月13日正式銷銷售，目前前銷售率達達50%以以上新城國際地理位置：：環(huán)城西路與與藍天路交交匯處開發(fā)商：寧波中房營銷代理：：寧波迪賽樓盤形態(tài)：：總建面積88000萬平方米，，由2棟辦公樓與與一條商業(yè)業(yè)步行街———尚街組組成。辦公公樓建筑面面積56000平方方米，A樓總高17層，層高3.5米；B樓總高18層，層高3米。商業(yè)用房由由開發(fā)商招招商，約1萬平方米米。設(shè)備配置：：2.5米／／秒高速電電梯，A樓配置中央央空調(diào)，配配置商業(yè)街街及會所。。車位配置置率100平方米／／個。建材：立面為玻璃璃幕墻。銷售價格：：A樓為8000元/平平方米，B樓均價7600元/平方米，，一次性付付款92折折。銷售情況：：自10月29日內(nèi)部部開盤，目目前銷售率率近30％％。麗園尚都望悠大廈地理位置：：寧波南站廣廣場旁開發(fā)商商：望悠房產(chǎn)建筑面積：：28970平方米產(chǎn)品形態(tài)：：商業(yè)7960平方米（裙裙樓三層）），辦公21000平方米，綠綠化率10%，23F高層，層高高3.7米，單層面面積近1000平方米。設(shè)施配置：：分戶計量中中央空調(diào)，，車位250個，5部2.5米米／秒進口電電梯。裝修建材：：外立面采用用鋁塑板+玻璃幕墻，，其他部位位未定。預(yù)計開盤時時間：2005年年10月均價價：8500元元／平方米米銷售情況：：至目前銷售售10％，，不甚理想想。恒隆中心地理位置：：寧波市政府府西側(cè)，久久久天橋旁旁開發(fā)商商：恒隆置業(yè)代理企劃：：合富輝煌建筑面積：：約50000平方米米產(chǎn)品形態(tài)：：26層高層層建筑，產(chǎn)產(chǎn)品有辦公公、商鋪，，辦公最小小面積50平方米。。設(shè)施配置：：5部進口三三菱電梯、、大金分戶戶式中央空空調(diào)。裝修建材：：外立面為鋁鋁板配玻璃璃幕墻開盤時間：：2005年年12月。。均價價：約12000元／平平方米銷售情況：：處于內(nèi)部預(yù)預(yù)約中，情情況不甚理理想。奧利賽.前城地理位置：：錢湖北路與與貿(mào)城中路路交叉口開發(fā)商：奧利賽置業(yè)業(yè)樓盤形態(tài)：：總建約3.8萬平平方米，集集商務(wù)SOHO、、寫字樓、區(qū)區(qū)域性商業(yè)業(yè)群于一體體的商務(wù)綜綜合體，共共20層，，裙樓4F商業(yè)，5——20層辦辦公，無中央空調(diào)調(diào)，200多個個停車位戶型/面積：單元面積30—100㎡左右，主主樓單層面面積1400㎡銷售價格：：均價5900元元/㎡，最低價價4898元元/㎡銷售動態(tài)：：10月24日開盤，，目前銷售售率達30%以上綜合評述：：該樓盤是今今年鄞州區(qū)區(qū)為數(shù)不多的的新開寫字字樓，其位位置較好，周邊邊配套齊全全，但缺少少一定的商務(wù)氛氛圍，由于于價格比較較合理，目前銷銷售情況還還算理想。。麒麟大廈地理位置：：天童北路開發(fā)商：KK集團樓盤形態(tài)：：總建筑面積積為7萬平平方米，南南樓高23層，北樓樓高15層層，地下兩兩層，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層高3.3米，北北樓部分挑挑高4.8米。配置置450個個車位配置：8部德國蒂蒂森電梯，，2部觀光光電梯。分分戶式中央央空調(diào)、新新風(fēng)系統(tǒng)戶型/面積：單元面積40—120㎡左右，主主樓單層面面積1200㎡銷售價格：：均價6800元元/㎡銷售動態(tài)：：11月開盤盤，目前銷銷售率達30%以上上綜合評述：：借助萬達MALL人氣。前景景較好，但但形成商務(wù)務(wù)氛圍需要要較長時間間。市場競爭趨趨于激烈，，個別樓盤盤銷售困難難。江東寫字樓樓去化能力力明顯大于于海曙及其其他區(qū)域。。規(guī)模寫字樓樓去化明顯顯超過其他他小盤。高性價比的的樓盤銷售售情況比較較樂觀，由于寫字字樓客戶都都比較成熟熟與理性，，對產(chǎn)品的的了解能力力也比較強強，所以成成熟區(qū)域高高性價比的的產(chǎn)品市場場可接受程程度較高。。如上東國國際、麗園園尚都銷售售情況都比比較樂觀。。產(chǎn)品對比存存量寫字樓樓有所提升升，如電梯梯、車位配配置明顯提提高，中央央空調(diào)成為為標(biāo)準(zhǔn)配置置。但可改改進的地方方還是存在在，如辦公公配套、物物業(yè)管理、、景觀、公公共部位裝裝修等方面面。目前在售寫寫字樓分析析項目分分析析項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：：從地理位置置上來看，，本項目所所處的江東東區(qū)四周由由海曙、江江北、鄞州州及東部新新城、科技技園區(qū)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)海和北侖侖所包圍，，屬于真正正意義上的的寧波城市中心；目前江東東區(qū)絕對是是寧波房地地產(chǎn)開發(fā)的的熱點區(qū)域域，接受度度大大超過過其他各區(qū)區(qū)。地理優(yōu)勢：：從本案所處處的地理位位置來看，，它地處江江東與東部部新城區(qū)的的接合部位位，與未來來的寧波新新的行政中中心僅一路路（世紀大大道）之隔隔，是寧波波新老城區(qū)區(qū)之間的過渡地帶，具有得天天獨厚的戰(zhàn)略地位；景觀優(yōu)勢：：本項目北側(cè)側(cè)緊臨超大大規(guī)模城市市綠地———福明公園園，景觀得得天獨厚，，且極易將將本項目打打造成生態(tài)態(tài)型辦公項項目。配套潛力：：除新的行政政中心、會會展中心、、物流中心心、科技園園區(qū)以及家家樂福、沃沃爾瑪、歐歐尚等大型型超市外，，已有江東東區(qū)法院、、寧波市海海事法院、、市公安局局、江東中中心小學(xué)、、四明中學(xué)學(xué)、第六醫(yī)醫(yī)院、健康康城以及開開元大酒店店、好時光光酒店、石石浦明珠店店、向陽漁漁港、新晶晶都、英皇皇國際KTV等商業(yè)設(shè)施施，并且以以后周邊有有中信泰富富、新天地地、雷迪森森等大型商商務(wù)區(qū)，各各類銀行、、證券公司司、高級寫寫字樓林立立。發(fā)展?jié)摿Γ海罕卷椖颗R近近世紀大道道和東部新新城行政中心，，并和原有有城區(qū)的關(guān)關(guān)系緊密。。隨著東部部新城中心心的建設(shè)、、會展中心心影響力的的擴大，新新天地及上東國際際等項目的的交付，新新的商務(wù)區(qū)區(qū)將快速形形成。項目優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢：：本項目建筑筑規(guī)模達七七萬多平方方米，在寧寧波屬于重重量級寫字字樓項目，，且規(guī)模大大意味著完完善的配套套，對客戶戶有較強的的吸引力。。產(chǎn)品優(yōu)勢：：就本項目方方案來看，，產(chǎn)品分級級較為明顯顯，面積范范圍較廣，，可涵蓋目目前市場上上大部分客客群。硬件配置：：從目前的方方案來看，，車位及電電梯配置在在目前的市市場中已經(jīng)經(jīng)處于較高高的水平。。項目優(yōu)勢規(guī)劃設(shè)計優(yōu)優(yōu)勢——設(shè)計師的杰杰作，庭＋＋院，傳統(tǒng)統(tǒng)庭院空間間的再生。。項目優(yōu)勢院落情結(jié)院落的發(fā)展展史就是城城市文明的的發(fā)展史。。也是最體體現(xiàn)人文方方面的設(shè)計計手法。設(shè)計以傳統(tǒng)統(tǒng)中國庭院院空間為原原型，凝煉煉傳統(tǒng)院落落空間的精精華，在本本項目中規(guī)規(guī)劃一個個個層層遞進進的庭院空空間，創(chuàng)造造和回歸傳傳統(tǒng)的人性性尺度空間間，取得傳傳統(tǒng)文化和和現(xiàn)代價值值的統(tǒng)一。?！ぴ郝湫螒B(tài)態(tài)的倫理環(huán)環(huán)境傳統(tǒng)院落形形態(tài)以建筑筑—庭院——道路—街街坊的空間間漸進格局局將地塊分分隔成各個個功能分區(qū)區(qū)，整個院院落中樓宇宇關(guān)系和睦睦，既講究究獨立性，，又能夠隨隨時溝通。?！ぴ郝湫螒B(tài)態(tài)的生態(tài)環(huán)環(huán)境以院落為中中心的辦公公形態(tài)，既既協(xié)調(diào)了人人與自然的的關(guān)系，又又解決了日日照、通風(fēng)風(fēng)、保溫、、隔熱、反反光和防噪噪等問題，，具有“藏藏風(fēng)聚氣，，通天接地地”的功能能，真正達達到“天人人合一”。。院落情結(jié)·院落形態(tài)態(tài)的審美環(huán)環(huán)境院落形態(tài)在在自然主義義哲學(xué)觀的的影響下，，崇尚自然然、結(jié)合不不同氣候、、因地制宜宜、就地取取材，塑造造了極為豐豐富多彩的的藝術(shù)造型型及審美情情趣?！ぴ郝湫螒B(tài)態(tài)的人文環(huán)環(huán)境院落形態(tài)注注重內(nèi)部環(huán)環(huán)境與外部部環(huán)境的分分隔，院內(nèi)內(nèi)的私密空空間與院外外的街道形形成反差與與對照。內(nèi)內(nèi)庭院既與與外部自然然相諧、共共生，又獨獨立成趣，，閑逸恬淡淡、自成一一統(tǒng)。一方方面，作為為辦公環(huán)境境的延展空空間，庭院院可以成為為辦公的““綠色休閑閑廳”；另另一方面，，庭院圍合合為一種鄰鄰里辦公的的態(tài)度，以以空間倡導(dǎo)導(dǎo)，以設(shè)計計引領(lǐng)，獨獨立主題的的庭院園林林，賦予每每個院落特特殊的氣質(zhì)質(zhì)與文化，，界定了內(nèi)內(nèi)部人員的的歸屬感。。院落情結(jié)人氣不旺：：目前本項目目區(qū)整體人人流量少，，人氣不足足，從而導(dǎo)導(dǎo)致本項目目區(qū)域商務(wù)務(wù)、商業(yè)氛氛圍不足。。隨著東部部新城的開開發(fā)建設(shè)以以及周邊在在建樓盤的的交付，人人氣將逐漸漸趨旺，但但需要一定定時間。配套：可以預(yù)計，，當(dāng)本項目目開盤時，，周邊的配配套尚不成成熟，因而而本項目的的定位還不不能與市中中心（三江江口區(qū)域））相比。項目劣勢項目威脅競爭威脅：：今后兩年將將是寧波商商務(wù)、商業(yè)業(yè)型產(chǎn)品的的開發(fā)熱潮潮，不論辦辦公還是商商業(yè)，推出出量都相當(dāng)當(dāng)?shù)拇螅磕壳敖y(tǒng)計寫寫字樓兩年年內(nèi)開發(fā)量量肯定超過過100平平方米，后后市的競爭爭性難以預(yù)預(yù)計。制約因素：：本項目商業(yè)業(yè)和商務(wù)氛氛圍的形成成還受到來來自于城市市東擴的步步伐、東部部新城的建建設(shè)進程以以及城市化化進程的牽牽制。項目機會差異化理念念應(yīng)貫穿于于項目始終終：產(chǎn)品差異化化：本項目如能能找準(zhǔn)市場場空白點，，在功能、、配套、產(chǎn)產(chǎn)品方面與與目前現(xiàn)有有的商務(wù)樓樓拉開距離離，提升檔檔次，將樹樹立本項目目獨特的個個性，具有有很大的成成功機會。。營銷差異化化：從寧波市民民消費心態(tài)態(tài)出發(fā)，以以專業(yè)的營營銷手段觸觸動消費者者和投資者者對本項目目的關(guān)注。。本項目目市場場定位位定位思考就本項目目目前而言，，由于一些些客觀條件件如配套、、人氣、辦辦公氛圍等等方面的限限制，尚不不具備發(fā)展展為頂級寫寫字樓的可可能性。就本項目的的各個方面面來說，應(yīng)應(yīng)是一個對對目前的辦辦公樓有所所超越的項項目。項目緊鄰福福明公園，，景觀絕佳佳，適合塑塑造成為生生態(tài)景觀型型商務(wù)樓。。就規(guī)劃而言言，低層的的建筑設(shè)計計，以及對對于院落及及灰色空間間的塑造獨獨樹一幟，，既體現(xiàn)了了人文方面面，又符合合生態(tài)型辦辦公樓的要要求。項目市場定定位根據(jù)寧波的的寫字樓市市場結(jié)合項目地地塊的特性性建議本項目目的辦公部部分定位于于升級版生生態(tài)型人人文院院落辦公區(qū)區(qū)要有充足的的陽光要有足夠的的新風(fēng)安全保障系系統(tǒng)如預(yù)警警應(yīng)急疏散散系統(tǒng)；與外部環(huán)境境的親和性性環(huán)保節(jié)能生態(tài)型寫字字樓的要求求建議的原因因區(qū)域特性：：本區(qū)域目前前還是屬于于新區(qū)的概概念，新區(qū)區(qū)的規(guī)劃較較超前，整整體綠化、、環(huán)境也較較老城區(qū)為為好，適合合生態(tài)型的的寫字樓產(chǎn)產(chǎn)生。目前的市場場狀況：目前的寧波波市場尚未未出現(xiàn)類似似的產(chǎn)品，，該產(chǎn)品在在寧波還是是一個市場場空白點。?？蛻舻男枨笄螅撼鲇趯鹘y(tǒng)統(tǒng)人文、健健康的追求求，人文及及生態(tài)寫字字樓在全國國如雨后春春筍般涌現(xiàn)現(xiàn)，由于比比之傳統(tǒng)的的辦公樓具具有較大的的優(yōu)勢，非非常受辦公公客戶的歡歡迎。規(guī)劃：寫字樓的發(fā)發(fā)展越來越越體現(xiàn)出人人文的方面面。項目院落式式的規(guī)劃獨獨樹一幟。。投資：從某種意義義上來說，，除了恒溫溫恒濕系統(tǒng)統(tǒng)外，其他他方面的實實現(xiàn)都可以以通過建筑筑形態(tài)、功功能布局的的方式來實實現(xiàn)，對于于造價來說說，提高并并不大。地塊狀況：：本項目緊鄰鄰城市綠地地，非常切切合綠化、、生態(tài)、健健康的要求求。寫字樓客戶戶定位從購買寫字字樓的客戶戶職業(yè)來看看：外貿(mào)型約占占50%實業(yè)型約占占20%，，其他約占30%從購買寫字字樓的客戶戶區(qū)域來看看：江東客戶約約占60%海曙客戶約約占20％％其他約占20%項目產(chǎn)產(chǎn)品建建議總則產(chǎn)品的各個個方面應(yīng)對對生態(tài)型寫寫字樓有一一個較好的的詮釋。產(chǎn)品的各個個方面應(yīng)對對本項目人人文院落的的項目定位位有很好的的說明。產(chǎn)品應(yīng)在目目前寧波寫寫字樓產(chǎn)品品的基礎(chǔ)上上做一定的的提升。在在配置、建建材、配套套、節(jié)能等等方面有自自己的獨到到之處。由于本項目目不適合作作為頂級寫寫字樓來規(guī)規(guī)劃，控制制成本應(yīng)著著重考慮。。如何在控控制成本的的基礎(chǔ)上提提升本項目目的檔次是是產(chǎn)品方面面必須考慮慮的一個地地方。項目的各個個產(chǎn)品類型型在配套、、建材等各各個方面應(yīng)應(yīng)有所區(qū)別別。寫字樓規(guī)劃劃修改建議議將人文院落落的項目定定位詮釋至至極致，各各種產(chǎn)品都都應(yīng)有院落落的概念，，創(chuàng)造寧波波寫字樓市市場獨一無無二的產(chǎn)品品在設(shè)計中，，將福明公公園的城市市景觀與本本項目結(jié)合合起來，使使之成為本本項目院落落文化的一一部分。高層寫字樓樓：作為本項目目最高的建建筑，應(yīng)體體現(xiàn)地標(biāo)性性，建議辦辦公入口朝朝福明路設(shè)設(shè)置，并朝朝福明公園園設(shè)置一些些空中花園園及露臺，，體現(xiàn)院落落的概念。。庭院式寫字字樓：從傳統(tǒng)的空空間尺度考考慮，建議議層數(shù)為三三層，寫字字樓中的連連廊設(shè)計為為灰色空間間，可以添添加許多的的設(shè)施，充充分體現(xiàn)院院落的概念念。小高層寫字字樓：朝福明公園園設(shè)置較多多的公共交交流平臺。。店鋪：引入生態(tài)院院落的概念念，規(guī)劃為為獨幢商業(yè)業(yè)，中間通通過一些連連廊加以聯(lián)聯(lián)系。景觀設(shè)計：：景觀設(shè)計與與福明公園園的景觀相相呼應(yīng)，形形成一個完完整的景觀觀走廊。項項目的各個個景觀組團團如中央綠綠地、各個個組團綠化化既要體現(xiàn)現(xiàn)寫字樓的的獨特氣質(zhì)質(zhì)，又必須須與人文的的概念相符符合。寫字樓配套建建議空調(diào)：辦公部分考慮慮配備分戶式式中央空調(diào)，，空調(diào)機位應(yīng)盡盡可能隱蔽不不影響立面效效果?？紤]配備獨立立的新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)。外墻：采用墻體保溫溫材料，按節(jié)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計計，但要注意意控制成本。。公共部位：大堂、梯廳等等重點設(shè)計，，豪華裝修，，結(jié)合綠化景景觀設(shè)計，突突出綠色生態(tài)態(tài)的概念。公共衛(wèi)生間：：采用星級裝修修，采用衛(wèi)生生間環(huán)保系統(tǒng)統(tǒng)，注重公共共衛(wèi)生間的裝裝修及環(huán)保；；電梯：高速國際品牌牌進口電梯，，電梯間高度度、寬度需要要特別加強，，內(nèi)設(shè)新風(fēng)系系統(tǒng)。如結(jié)構(gòu)構(gòu)允許則設(shè)置置寬電梯。二二號樓的電梯梯配置標(biāo)準(zhǔn)不不夠。通訊:樓宇內(nèi)部“無無盲區(qū)”，，寬帶采用專專用光纜通訊訊,中國電信信、聯(lián)通、網(wǎng)網(wǎng)通全線接入入景觀設(shè)計：聘請專業(yè)的景景觀設(shè)計公司司設(shè)計院落景景觀，使之既既符合寫字樓樓的需要，又又能體現(xiàn)生態(tài)態(tài)，乃至人文文的概念。燈光設(shè)計：聘請專業(yè)公司司進行燈光設(shè)設(shè)計。寫字樓配套建建議配套：結(jié)合院落規(guī)劃劃，按“泛會所””理念進行配配套設(shè)置，將將會所的各個個功能放置在在規(guī)劃的各個個院落中，并并結(jié)合生態(tài)的的理念。配套套方面可以有有：公共會議室銀行空中花園（休休息平臺）商務(wù)中心休閑運動設(shè)施施：乒乓球、、羽毛球、小小型高爾夫等等健身設(shè)施：健健身房、跳操操室等商務(wù)休閑會所所：咖啡廳、、茶吧等，結(jié)結(jié)合商鋪進行行定向招商餐廳：結(jié)合商商鋪進行定向向招商寫字樓配套建建議智能化系統(tǒng):達到5A級智能化樓宇設(shè)備自動動化系統(tǒng)（BAS）安全防范系統(tǒng)統(tǒng)（SAS）通信自動化系系統(tǒng)（CAS）辦公自動化系系統(tǒng)（OAS）自動報警和消消防聯(lián)動控制制系統(tǒng)（FAS）在智能化方面面，建議增加加一些有亮點點的配置。如如門禁系統(tǒng)、、樓宇自動監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)等。。寫字樓配套建建議物業(yè)管理：建議聘請酒店店管理公司參參與物業(yè)管理理。引入酒店式管管理系統(tǒng)：樓層服務(wù)員制制度建筑物、公共共設(shè)施設(shè)備日日常運行、保保養(yǎng)、維修管管理,能耗控控制；酒店式治安保保衛(wèi)工作；日常清潔工作作寫字樓的裝潢潢裝修服務(wù)；；房屋出租代理理；第二部分：企企劃方面客戶需求分析析現(xiàn)階段寫字樓樓市場狀況項目賣點提煉煉項目企劃定位位推廣策略第一部分：客客戶需求分析析寫字樓購買客客戶最關(guān)心的的是什么？1、地段：地段永遠是寫寫字樓客戶最最為關(guān)心的問問題是否是在城市市經(jīng)濟的中心心圈內(nèi)？是否否具有極強的的發(fā)展前景？？是否能享受區(qū)區(qū)域完整的配配套服務(wù)？是是否有明顯的的地段升值空空間？這些都切身關(guān)關(guān)系到客戶對對于一座寫字字樓好壞的直直接判斷。2、交通：在日益擁擠的的城市交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)中，通達達性愈發(fā)顯得得重要客戶關(guān)心能否否快速達到城城市的各個位位置并且有多多種選擇，關(guān)關(guān)心能否便捷地到到達機場、高高速公路、港港口等地，關(guān)關(guān)心能否與合合作伙伴形成良好好的聯(lián)通而無無堵塞之憂，，總之，通暢暢無阻塞的交交通網(wǎng)絡(luò)是客戶真正看看重的。3、建筑：建筑代表形象象，形象反映映公司實力在寧波的企業(yè)業(yè)公司迅速壯壯大發(fā)展之際際，越來越多多的公司開始始關(guān)注起辦公環(huán)環(huán)境的品位與與檔次起來。。好的建筑才才能反映公司司的實力，才能能給合作伙伴伴強大的信心心保證。4、空間：高舒適度辦公公成為主流在全世界都關(guān)關(guān)注人性化辦辦公的時代，，我們的客戶戶也關(guān)注自身身的辦公環(huán)境。。例如進深大大小、開間大大小、窗戶大大小與數(shù)量、、空間柱子多少少、層高多少少等等，因為為這些都關(guān)系系日后企業(yè)進進駐時的辦公氛圍圍的優(yōu)劣，關(guān)關(guān)系到員工的的工作狀態(tài)。。5、規(guī)劃規(guī)模模：形成一定的規(guī)規(guī)模才能帶來來商務(wù)集群效效應(yīng)現(xiàn)代化商務(wù)，，講究合作、、聯(lián)合、集群群等形式，這這也是寫字樓樓的必然發(fā)展趨趨勢。單一的的規(guī)模、規(guī)劃劃無法帶給客客戶更多的商商務(wù)附加值，也無無法配置更多多商務(wù)配套。。6、公共空間間：公共部位也是是反映公司檔檔次的重要表表現(xiàn)越來越多的寫寫字樓客戶除除了關(guān)心自身身空間好壞的的同時，也開開始關(guān)注公共部位位的好壞。一一個富涵個性性且氣派的大大堂，一個寬寬敞舒適的公公共走廊，不不但能提升客客戶的形象，，也能為在此此工作的人員員提供輕松愉愉悅的商務(wù)氛氛圍。7、配套：配套是看得見見的品質(zhì)，也也是打動客戶戶的細節(jié)寫字樓不光要要有光鮮的外外表，更要以以豐富的配套套來支撐內(nèi)涵涵。我們的客戶關(guān)關(guān)心更多能為為他帶來方便便的細節(jié)。例例如電梯數(shù)量量，休閑場所數(shù)量量，有沒有公公共會議室甚甚至是商務(wù)會會所等。8、配置：配置級別的高高低也是影響響客戶購買的的一大因素智能化級別是是多少，電梯梯是什么品牌牌，速度有多多快，網(wǎng)絡(luò)有有多寬等等都是影響客戶戶日后使用是是否順暢便利利的重要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。9、得房率：：得房率多少關(guān)關(guān)系到客戶的的切身利益得房率是精明明的商務(wù)人士士必須考慮的的要素，因為為這是他們投入與得得到的最直接接體現(xiàn)。高得得房率往往更更吸引客戶。。10、停車位位：停車位充裕與與否是客戶考考量一個寫字字樓的主要指指標(biāo)之一當(dāng)前隨著客戶戶擁有自駕車車越來越多，，對于停車位位的需求也越越來越大，特別寫字樓客客戶完全超越越了1：1的的配置要求。。多數(shù)客戶在在置業(yè)時最多提到的也也是停車位問問題。11、物業(yè)管管理：服務(wù)是提升寫寫字樓檔次的的有效途徑當(dāng)一個寫字樓樓在硬件上達達到客戶需求求是，它的軟軟件就成為在在競爭中取勝的的主要因素。?？蛻舾P(guān)心心在入駐后能能享受到什么么樣的服務(wù)，什么么樣的管理。。12、景觀：：景觀是寫字樓樓人性化的特特征之一當(dāng)我們的客戶戶需求在不斷斷提升的時候候，我們更應(yīng)應(yīng)考慮帶給客客戶更多的健康與與休閑的體驗驗。我們的客客戶在事業(yè)上上十分繁忙，，因此就更需要通過過良好的景觀觀來為他們舒舒緩壓力，這這是爭取客戶戶的法寶。13、性價比比：最重視的依然然是價格以最合理的價價格買到高品品質(zhì)的產(chǎn)品是是我們客戶永永遠的追求，，他們對于產(chǎn)品品的性價比一一直都很看重重。了解客戶的切切實所需，是是項目營銷成成功的前提。。站在他們的角角度來考慮產(chǎn)產(chǎn)品的方向，，才能真正打打動他們。小結(jié)：第二部分：寧寧波現(xiàn)階段寫寫字樓產(chǎn)品分分析寧波寫字樓的的缺陷在哪里里？1、擁擠的交交通環(huán)境堵塞塞了車流，也也堵塞了商機機。2、普通甚至至丑陋的建筑筑立面造型極極大影響入駐駐企業(yè)的形象象。3、過多的梁梁、柱嚴重降降低了得房率率，客戶的空空間在流失。。4、忽視公共共空間的營造造，簡陋與粗粗糙充斥著精精英企業(yè)的門門面。5、過小且且單一的體體量無法適適應(yīng)企業(yè)迅迅速擴張的的實力規(guī)模模。6、電梯數(shù)數(shù)量與速度度的嚴重不不足，極大大浪費了客客戶寶貴的的時間。7、僅限于于收發(fā)、打打掃、巡邏邏等項目的的物業(yè)管理理讓入駐企企業(yè)享受服服務(wù)的權(quán)利利幾乎為零零。8、千金難難求一停車車位已成為為不爭的事事實，讓客客戶出入都都變成難題題。9、稀少隨隨意的樹木木花草種植植讓景觀似似有若無，，生態(tài)健康康無從談起起。10、所謂謂智能化級級別都較低低甚至僅僅僅是擺設(shè)而而已，客戶戶根本無法法很好利用用。11、高價價格與低品品質(zhì)比比皆皆是，客戶戶的利益無無法得到保保障，性價價比很低。。當(dāng)寧波的寫寫字樓發(fā)展展水平已遠遠遠跟不上上寧波企業(yè)業(yè)發(fā)展的速度時；；當(dāng)上述的的由寫字樓樓缺陷所形形成的矛盾盾越來越激化時，，我們的機機會就產(chǎn)生生了。站在在最前沿最最高端的位置審視視產(chǎn)品，并并且以實惠惠的價格入入市，我們們的產(chǎn)品就能為我們們的客戶所所青睞。小結(jié)：第三部分：：項目分析銀晨國際13大領(lǐng)領(lǐng)先優(yōu)勢領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)一一、區(qū)域·交通：寧寧波最高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的交通通網(wǎng)絡(luò)環(huán)繞繞，通達性性絕對保證證□高通達性：：近鄰驚駕路、福福明路、通通途路等城城市干道，無舊舊CBD堵塞、停車車難之苦；；□超強輻射力力：與高速公路路口、市中中心天一廣廣場、北侖侖港口、機機場路等重重要口岸保保持迅捷合合理的路程程。□板塊交叉節(jié)節(jié)點：東部新城前前沿，行政政、商業(yè)商商務(wù)、會展展物流中心心，企業(yè)相相關(guān)商務(wù)配配套及合作作伙伴就在在身邊，各各版塊功能能齊全?！で熬埃撼浅鞘兄行呐c與東部新城城最具樞紐紐效應(yīng)的交交匯點寧波為港口口型經(jīng)濟，，城市東移移成為必然然，東部新新城與三江江口CBD形成寧波城城市的二個個中心，本本項目所處處位置即為為寧波未來來商務(wù)、商商業(yè)中心、、物流會展展中心、行行政中心，，輝煌前景景無可爭鋒鋒。·配套：獨獨享城市中心級級的配套標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，各類類功能資源源完備東部新天地地商務(wù)區(qū)，，西北中信信泰富、沃沃爾瑪商務(wù)務(wù)商業(yè)群，，聯(lián)合東海花花園、藍亭亭綠源等高高尚住宅區(qū)區(qū)，一個超超大型的城市副中心心正在形成成?！きh(huán)境：緊鄰鄰大型城市市公園，城城中心無法法體驗的生生態(tài)環(huán)境東部新城區(qū)區(qū)，空氣清清新、環(huán)境境優(yōu)雅，更更鄰近大型型城市公園園—福明公園，，稀有性明明顯。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)二二、規(guī)劃理理念□庭院式規(guī)規(guī)劃理念，，為寫字樓樓注入文化化底蘊和人人性化關(guān)懷懷。□半圍合式式格局，即即有很好的的開放性又又有極佳的的辦公私密密性。□高層、低低層自成體體系，形成成清晰的功功能分布，，增加層次次感□高層建筑筑均實現(xiàn)北北偏東15度的建筑筑朝向，這是是最適宜觀觀景、采光光與通風(fēng)的辦公朝向向。寧波首家，，也是首創(chuàng)創(chuàng)將中國傳傳統(tǒng)庭院住住宅理念引引入寫字樓規(guī)劃劃中的商務(wù)務(wù)項目。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)二二、規(guī)劃理理念□寧波最具具人文關(guān)懷懷色彩的低低層寫字樓樓。□寧波最具具景觀與趣趣味，公共共交流最多多的高層、、小高層寫寫字樓?！鯇幉ㄗ罹呔呷の缎耘c與標(biāo)識性的的獨幢商業(yè)業(yè)。寧波首家，，也是首創(chuàng)創(chuàng)將中國傳傳統(tǒng)庭院住住宅理念引引入寫字樓規(guī)劃劃中的商務(wù)務(wù)項目。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)三三、建筑設(shè)設(shè)計·立面：經(jīng)典簡約主主義，以最最簡潔的直直線、矩形形為造型風(fēng)風(fēng)格，便勾勾勒出最能震撼撼人心的建建筑表情。。·造型：城市BOX理念的完美美表現(xiàn)。一一種不可言言說的純粹粹藝術(shù)體驗驗，以理性的姿姿態(tài)來對抗抗浮躁一時時的、夸張張的社會思思潮。他們們給予觀眾眾的始終是淡淡泊和明凈凈、強烈的的工業(yè)色彩彩以及靜止止之物的冥冥想氣質(zhì)。。·退臺：豐富整體天天際線，又又為建筑單單體帶來不不同視覺、、景觀點變變化。寧波首座后后現(xiàn)代主義義建筑杰作作，國際大大都市級商商務(wù)品位領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)四四、景觀少有的景觀觀型寫字樓樓，以高級級住宅手法法打造無可可比擬的寫寫字樓?！た罩谢▓@園：寧波獨家室室內(nèi)三層空空中花園，，全通透明明亮設(shè)計，，即是室外園園林向室內(nèi)內(nèi)過渡的良良好媒介，，又為室內(nèi)內(nèi)空間增添添不可多得的的自然情景景?！ぶ行幕▓@園：超大面積景景觀中心，，通過大型型噴泉跌水水來營造整個視野中中心，形成成優(yōu)越的休休閑、放松松、會客場場所?！し滞ピ盒⌒』▓@：結(jié)合每幢樓樓宇自身的的獨立空間間，營造一一個個小型庭院，，既是中心心花園的補補充，又是是每個區(qū)域域的景觀配配套，成為充滿智智慧的東方方禪韻園林林。·屋頂花園園：充分利用屋屋頂平臺空空間，營造造城市豐富富的第五立立面，為業(yè)主增添添新的休閑閑去處，又又將建筑樓樓體與自然然環(huán)境合而而為一。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)五五、公共部部位極少數(shù)將星星級酒店設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)融融入公共部部位建造的的寫字樓（建議）·大堂：每棟樓都設(shè)設(shè)獨立大堂堂，根據(jù)每每棟樓的定定位采用不不同的設(shè)計計裝修風(fēng)格格，并與景景觀、院落落文化相結(jié)結(jié)合，增加加進出的自自豪感與身身份感。·電梯廳：：豪華裝修電電梯廳，并并根據(jù)樓宇宇定位風(fēng)格格采用各自自的裝修風(fēng)風(fēng)格?！す沧呃壤龋核囆g(shù)化走廊廊，也根據(jù)據(jù)樓宇定位位風(fēng)格采用用各自的裝裝修風(fēng)格。。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)六六、配置獨創(chuàng)4層帶帶電梯辦公公配置，綜合型商務(wù)務(wù)群體各種種配套功能一一應(yīng)俱全·電梯：獨創(chuàng)4層帶帶電梯辦公公標(biāo)準(zhǔn)，高高層擁有部部電梯梯。均采用用知名品牌高高速電