某度假村項目管理案例

項目概況某實業(yè)公司擬建一度假村。選址在浦東國際機場與瀘潮港連線中部地段，占地面積約10,000m2。主要包括歐式別墅區(qū)、主樓、副樓、游泳館、射擊館、釣魚臺、停車場、職工宿舍，并在周邊道路布置綠地。建成后將集休閑、娛樂、會議、餐飲等多種功能于一體。各配套項目經(jīng)向有關(guān)單位征詢，可配套解決。項目總投資￥1億，建設(shè)周期2年。某度假村項目項目管理任務(wù)

本項目管理方案是對項目設(shè)計階段進行投資、質(zhì)量、合同、信息、組織協(xié)調(diào)六方面的控制,以及甲供材料設(shè)備招標管理。項目管理組織結(jié)構(gòu)圖

業(yè)主設(shè)計合作體

土方工程單位

專業(yè)施工單位

別墅區(qū)設(shè)計單位

主副樓設(shè)計單位

游泳館設(shè)計單位

總體規(guī)劃設(shè)計單位

施工總包單位

土建施工單位

設(shè)備安裝單位

裝飾施工單位

材料設(shè)備采購

投資控制

采用的基本工作原理是動態(tài)控制原理，即采用計算機輔助的手段，在項目設(shè)計的各個階段，分析和審核投資計劃值，并將不同階段的投資計劃值和實際值進行動態(tài)跟蹤比較，當其發(fā)生偏差時，分析產(chǎn)生偏差的原因，提出糾偏的措施，使項目設(shè)計在確保項目質(zhì)量的前提下，充分考慮項目的經(jīng)濟性，使項目總投資控制在計劃總投資范圍以內(nèi)。（1）審核方案設(shè)計優(yōu)化估算，并提出審核報告和建議；（2）審核設(shè)計概算，并提出審核報告和意見；（3）在審核設(shè)計概算的基礎(chǔ)上，確定項目總投資目標值；（4）對施工圖設(shè)計從設(shè)計、施工、材料和設(shè)備等多方面進行必要的市場調(diào)查分析和技術(shù)經(jīng)濟比較，并提出咨詢報告，供業(yè)主參考；（5）審核施工圖預算，調(diào)整總投資計劃，在充分考慮滿足項目功能的條件下提出進一步挖掘節(jié)約投資的可能性；（6）在施工圖設(shè)計過程中，逐一進行投資計劃值和實際值的跟蹤比較，并提交投資控制報告和建議；（7）嚴格審查設(shè)計變更，從經(jīng)濟性分析是否滿足業(yè)主的要求。進度控制

設(shè)計進度如果控制不住，將直接影響到項目建設(shè)總進度目標的實現(xiàn)。為了縮短建設(shè)周期，項目管理人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計單位進行合理的安排，使設(shè)計進度計劃為施工招標服務(wù)，并盡量使設(shè)計滿足業(yè)主對開工日期的要求、同時兼顧采購周期較長的材料、設(shè)備供應(yīng)時間的要求，同時應(yīng)充分考慮到有關(guān)政府和市政部門對設(shè)計文件審批的時間要求。此外，對于由業(yè)主自身因素造成對設(shè)計進度的影響，項目管理人員應(yīng)協(xié)助業(yè)主盡早發(fā)現(xiàn)問題，并提出解決方案。（1）審核設(shè)計方提出的詳細的設(shè)計進度計劃和出圖計劃,

并控制其執(zhí)行,盡可能避免發(fā)生因設(shè)計推遲而影響項目總進度計劃及造成施工單位要求工期賠償；（2）協(xié)助起草主要甲供材料和設(shè)備的采購計劃,編制甲供進口材料設(shè)備清單,以便業(yè)主向有關(guān)部門辦理進口手續(xù)；（3）

協(xié)助研究分析分包合同及招投標、施工進度，與設(shè)計方協(xié)商，使設(shè)計進度為招投標及施工服務(wù)，并作為進度目標值；（4）

協(xié)助業(yè)主對設(shè)計文件盡快做出審定和決策，以免影響設(shè)計進度計劃；（5）在設(shè)計過程中進行進度計劃值和實際值的比較，并提交進度控制報告和建議；（6）協(xié)調(diào)各專業(yè)工種設(shè)計進度，使其能滿足施工進度要求。

質(zhì)量控制

為了有效的進行設(shè)計階段質(zhì)量控制，項目管理人員應(yīng)在透徹了解業(yè)主給項要求的基礎(chǔ)上，詳細的閱讀，分析圖紙，一邊發(fā)現(xiàn)并提出問題。對重要的細節(jié)問題和關(guān)鍵問題，如有必要建議組織中外專家論證。

（1）仔細分析設(shè)計圖紙，及時向設(shè)計單位提出圖紙中存在的問題。對設(shè)計變更進行技術(shù)經(jīng)濟分析，并按照規(guī)定的程序辦理設(shè)計變更手續(xù)。凡對投資及進度帶來影響的設(shè)計變更，需會同業(yè)主核簽；（1）

（（2）審核各設(shè)計階段的設(shè)計圖紙與說明是否符合國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、設(shè)計質(zhì)量和標準要求，并根據(jù)需要提出修改意見；（1）

（3）在設(shè)計進展過程中，協(xié)助審核設(shè)計是否符合業(yè)主對設(shè)計質(zhì)量的特殊要求，并根據(jù)需要提出修改意見；

（4）若有必要，建議組織有關(guān)專家對結(jié)構(gòu)方案進行分析和論證，以確定施工可行性記結(jié)構(gòu)可靠性，以降低成本、提高效率；

（5）

進行大樓智能化總體方案設(shè)計的技術(shù)經(jīng)濟分析；（6）對常規(guī)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟進行分析，并提出改進意見；（7）審核有關(guān)水、電、氣等系統(tǒng)設(shè)計與有關(guān)市政工程規(guī)范、地塊市政條件是否相符合，一邊獲得有關(guān)政府部門的審批；（8）審核施工設(shè)計是否有足夠的深度，是否滿足要求，確保施工進度計劃的順利進行；

（9）對項目所采用的主要設(shè)備、材料充分了解其性能，并進行市場調(diào)查分析；對設(shè)備、材料的選用提出咨詢報告，在滿足功能要求的條件下，盡可能降低工程成本。合同管理合同管理是項項目管理工作作中的三大目目標控制外的的另一項重要要的工作，因因為業(yè)主簽訂訂的任何合同同，都與項目目的投資、進進度和質(zhì)量有有關(guān)，因此，，應(yīng)充分重視視合同管理的的重要性。（1）協(xié)助業(yè)主選擇擇標準合同文文件，起草設(shè)設(shè)計合同及特殊條款；（2）從投資控制制、進度控制制和質(zhì)量控制制的角度分析析設(shè)計合同條款款，分析合同同執(zhí)行過程中中可能會出現(xiàn)現(xiàn)的風險和問題；；（3）參與設(shè)計合合同談判；（4）進行設(shè)計合合同執(zhí)行期間間的跟蹤管理理，包括合同同執(zhí)行情況的檢檢查，簽訂補補充協(xié)議等事事宜；（5）分析可能發(fā)發(fā)生索賠的原原因，制定防防范性的對策策，減少業(yè)主背索索賠時間的發(fā)發(fā)生；協(xié)助業(yè)業(yè)主處理有關(guān)關(guān)實際合同的索賠事事宜，并處理理合同糾紛事事宜。信息管理信息市規(guī)劃、、控制、協(xié)調(diào)調(diào)和決策的依依據(jù)，在整個個項目建設(shè)過過程中扮演著著非常重要的的角色，必須須進行良好的的信息管理。。信息管理的的基本原則是是通過對信息息進行合理的的分類及編碼碼，制定信息息管理制度，，一邊迅速準準確的傳遞信信息、全面有有效的管理信信息。在此基基礎(chǔ)上建立完完整的穩(wěn)當系系統(tǒng)，客觀的的記錄并反映映項目建設(shè)的的整個過程。。（1）建立設(shè)計階段段工程信息的的編碼體系；；（2）建立設(shè)計階段段信息管理制制度，并控制制其執(zhí)行；（3）進行設(shè)計階階段各類工程程信息的收集集、分類、整整理和存檔；（4）運用計算機機進行本項目目的信息管理理，隨時想業(yè)業(yè)主提供有關(guān)項項目管理的各各類信息，并并提供各種報報表和報告；（5）協(xié)助業(yè)主建建立有關(guān)會議議制度，整理理各類會議記記要；（6）將所有設(shè)計計文檔（包括括圖紙、說明明文件、來往往函件、會議紀紀要、政府批批文等）裝訂訂成冊，在項項目結(jié)束后遞交業(yè)業(yè)主。設(shè)計階段是由由多家單位和和眾多人員共共同參與的，，為了使這個個過程能緊密密結(jié)合、順利利運作，必須須進行有效的的組織與協(xié)調(diào)調(diào)。組織協(xié)調(diào)（1）協(xié)助業(yè)主協(xié)協(xié)調(diào)與設(shè)計單單位之間的關(guān)關(guān)系，并處理理有關(guān)問題，使使設(shè)計工作順順利進行；（2）協(xié)助業(yè)主處處理設(shè)計與有有關(guān)政府主管管部門和市政政部門的聯(lián)系，，了解有關(guān)設(shè)設(shè)計參數(shù)和要要求；（3）協(xié)助業(yè)主做做好方案設(shè)計計與擴初設(shè)計計審批準備工工作，處理和解解決方案設(shè)計計與擴初設(shè)計計審批有關(guān)規(guī)規(guī)定；（4）協(xié)助業(yè)主處處理設(shè)計階段段各種糾紛事事宜；（5）協(xié)助業(yè)主協(xié)協(xié)調(diào)設(shè)計與招招投標、施工工之間的關(guān)系系；（6）協(xié)助業(yè)主處處理有關(guān)政府府部門和市政政部門對設(shè)計計文件審批事宜宜。工程概況地塊整體略略呈矩形，，占地面積積約4618平方米。大大樓為一幢幢二十四層層的高層建建筑，其中中地下室一一層，一至至五樓為群群房，以上上為主樓。。大樓西側(cè)側(cè)采用的是是大弧面，，建筑主體體直接落地地。地下室室機動車庫庫可停車58輛。建筑周周圍布置綠綠地，道路路周邊綠化化，地塊綠綠化覆蓋率率23%，地塊西側(cè)設(shè)設(shè)有集中地地上機動車車位，可停停車20輛。項目合合計地上建建筑面積為為30000m2，地下面積積2150m2，總建筑面面積為32150m2，綜合容積積率為6.5，綜合覆蓋蓋率為46%，項目投資資1.9億人民幣，，建設(shè)周期期為2.5年。郵電通信大大樓項目管管理方案進行項目管管理的目的的和意義項目管理是是從項目開開始到項目目完成對項項目進行全全面的規(guī)劃劃（策劃））、控制和和協(xié)調(diào)，是是項目在既既定的費用用范圍內(nèi)，，滿足質(zhì)量量要求的情情況下按時時完成。建建設(shè)過程中中項目管理理的成功與與否，將直直接影響到到整個項目目的投資目目標、進度度目標和質(zhì)質(zhì)量目標的的實現(xiàn)。因因此，在項項目建設(shè)過過程當中除除了重視技技術(shù)方面的的問題，還還應(yīng)同時重重視項目管管理工作。。項目管理的的核心任務(wù)務(wù)并非是對對建設(shè)過程程的監(jiān)督，，而是作為為業(yè)主的顧顧問對項目目的技術(shù)、、經(jīng)濟、管管理、組織織和合同等等各方面提提出合理可可行的措施施和建議，，為項目目目標的實現(xiàn)現(xiàn)進行有效效的控制。。項目管理工工作的范圍圍和內(nèi)容工作任務(wù)

實施階段投資控制進度控制質(zhì)量控制合同管理信息管理組織協(xié)調(diào)設(shè)計階段√√√√√√施工階段√√√√√√項目管理組組織結(jié)構(gòu)圖圖質(zhì)量控制組組業(yè)主業(yè)主代表業(yè)主代表辦辦公室項目總承包包單位總負負責人項目總承包包單位總負負責人辦公公室設(shè)計階段項項目經(jīng)理施工階段項項目經(jīng)理合同管理組組信息管理組組組織協(xié)調(diào)組組投資控制組組進度控制組組項目經(jīng)理助助理專業(yè)技術(shù)組組結(jié)構(gòu)空調(diào)衛(wèi)生技術(shù)給排水強電弱電機械設(shè)備建筑物理建筑力學專門技術(shù)概預算業(yè)主項目經(jīng)理辦辦公室方案一工工程總承承包方的項項目管理項目管理總工程師副總工程師業(yè)主業(yè)主代表業(yè)主代表辦公室總工程師助理辦公室1人投資控制組2人進度控制組1人質(zhì)量控制組6人合同管理組1人信息管理組1人組織協(xié)調(diào)組1人樁基施工單位施工總包單位專業(yè)施工單位設(shè)計聯(lián)合體甲設(shè)計單位乙設(shè)計單位丙設(shè)計單位土建施工單位設(shè)備安裝單位裝飾施工單位供貨單位設(shè)計階段項項目管理任任務(wù)投資控制進度控制質(zhì)量控制合同控制組織協(xié)調(diào)投資控制⑴審核方案設(shè)設(shè)計，優(yōu)化化估算，提提出審核報報告和建議議；⑵審核設(shè)計概概算，提出出審核報告告和意見；；⑶在審核設(shè)計計概算的基基礎(chǔ)上，確確定項目總總投資目標標值；⑷對施工圖設(shè)設(shè)計從設(shè)計計、施工、、材料和設(shè)設(shè)備等多方方面進行必要的的市場調(diào)查查分析和技技術(shù)經(jīng)濟比比較，并提提出咨詢報告，供供業(yè)主參考考；⑸審核施工圖圖預算，調(diào)調(diào)整總投資資計劃，在在充分考慮慮滿足項目功功能的條件件下提出進進一步挖掘掘節(jié)約投資資的可能性；⑹在施工圖設(shè)設(shè)計過程中中，逐一進進行投資計計劃值和實實際值的跟蹤蹤比較，并并提交投資資控制報告告和建議；；⑺設(shè)計變更要要經(jīng)過技術(shù)術(shù)經(jīng)濟比較較，并看是是否滿足業(yè)業(yè)主的要求。進度控制的的任務(wù)⑴審核設(shè)計方方提出的詳詳細的設(shè)計計進度計劃劃和出圖計計劃,并控制其執(zhí)執(zhí)行,盡可能避免免發(fā)生因設(shè)設(shè)計推遲而而影響項目目總進度計劃劃及造成施施工單位要要求工期賠賠償;⑵協(xié)助起草主主要甲供材材料和設(shè)備備的采購計計劃,編制甲供進口材料設(shè)設(shè)備清單,以便業(yè)主向向有關(guān)部門門辦理進口口手續(xù);⑶協(xié)助研究分分析分包合合同、招投投標、施工工進度，與與設(shè)計方協(xié)商商，使設(shè)計計進度為招招投標及施施工服務(wù)，，并作為進度目目標值；⑷協(xié)助業(yè)主對對設(shè)計文件件盡快做出出審定和決決策，以免免影響設(shè)計進進度計劃；；⑸在設(shè)計過程程中進行進進度計劃值值和實際值值的比較，，并提交進度度控制報告告和建議；；⑹協(xié)調(diào)各專業(yè)業(yè)工種設(shè)計計進度，使使其能滿足足施工進度度要求。質(zhì)量控制的的任務(wù)⑴仔細分析設(shè)設(shè)計圖紙，，及時向設(shè)設(shè)計單位提提出圖紙中中存在的問題。。對設(shè)計變變更進行技技術(shù)經(jīng)濟分分析，并按按照規(guī)定的程序辦辦理設(shè)計變變更手續(xù)。。凡對投資資及進度帶帶來影響的設(shè)計變變更，需會會同業(yè)主核核簽；⑵審核各設(shè)計計階段的設(shè)設(shè)計圖紙與與說明是否否符合國家家有關(guān)設(shè)計規(guī)規(guī)范、設(shè)計計質(zhì)量和標標準要求，，并根據(jù)需需要提出修改意意見；⑶在設(shè)計進展展過程中，，協(xié)助審核核設(shè)計是否否符合業(yè)主主對設(shè)計質(zhì)量量的特殊要要求，并根根據(jù)需要提提出修改意意見；⑷若有必要，，建議組織織有關(guān)專家家對結(jié)構(gòu)方方案進行分分析和論證，以以確定施工工可行性和和結(jié)構(gòu)可靠靠性，以降降低成本、提高效效率；⑸進行大樓智智能化總體體方案設(shè)計計的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟分析；；⑹對常規(guī)設(shè)備備系統(tǒng)的技技術(shù)經(jīng)濟進進行分析，，并提出改改進意見；⑺審核有關(guān)水水、電、氣氣等系統(tǒng)設(shè)設(shè)計與有關(guān)關(guān)市政工程程規(guī)范、地塊塊市政條件件是否相符符合，一邊邊獲得有關(guān)關(guān)政府部門的審審批；⑻審核施工設(shè)設(shè)計是否有有足夠的深深度，是否否滿足可視共性的的要求，確確保施工進進度計劃的的順利進行行；⑼對項目所采采用的主要要設(shè)備、材材料充分了了解其性能，并進進行市場調(diào)調(diào)查分析；；對設(shè)備、、材料的選用提出咨咨詢報告，，在滿足功功能要求的的條件下，，盡可能降低低工程成本本。合同管理的的任務(wù)⑴協(xié)助業(yè)主選選擇標準合合同文件，，起草設(shè)計計合同及特特殊條款；⑵從投資控制制、進度控控制和質(zhì)量量控制的角角度分析設(shè)設(shè)計合同條款款，分析合合同執(zhí)行過過程中可能能會出現(xiàn)的的風險和問題；；⑶參與設(shè)計合合同談判；；⑷進行設(shè)計合合同執(zhí)行期期間的跟蹤蹤管理，包包括合同執(zhí)執(zhí)行情況的檢檢查，簽訂訂補充協(xié)議議等事宜；；⑸分析可能發(fā)發(fā)生索賠的的原因，制制定防范性性的對策，，減少業(yè)主被被索賠的發(fā)發(fā)生；協(xié)助助業(yè)主處理理有關(guān)實際際合同的索賠事事宜，并處處理合同糾糾紛事宜。。信息管理的的任務(wù)⑴建立設(shè)計階階段工程信信息的編碼碼體系；⑵建立設(shè)計階階段信息管管理制度，，并控制其其執(zhí)行；⑶進行設(shè)計階階段各類工工程信息的的收集、分分類、整理理和存檔；⑷運用計算機機進行本項項目的信息息管理，隨隨時想業(yè)主主提供有關(guān)項項目管理的的各類信息息，并提供供各種報表表和報告；⑸協(xié)助業(yè)主建建立有關(guān)會會議制度，，整理各類類會議記要要；⑹將所有設(shè)計計文檔（包包括圖紙、、說明文件件、來往函函件、會議紀紀要、政府府批文等））裝訂成冊冊，在項目目結(jié)束后遞交業(yè)業(yè)主。組織協(xié)調(diào)的的任務(wù)⑴協(xié)助業(yè)主協(xié)協(xié)調(diào)與設(shè)計計單位之間間的關(guān)系，，并處理有有關(guān)問題，使使設(shè)計工作作順利進行行；⑵協(xié)助業(yè)主處處理設(shè)計與與有關(guān)政府府主管部門門和市政部部門的聯(lián)系，，了解有關(guān)關(guān)設(shè)計參數(shù)數(shù)和要求；；⑶協(xié)助業(yè)主做做好方案設(shè)設(shè)計和擴初初設(shè)計的審審批準備工工作，處理和和解決方案案設(shè)計和擴擴初設(shè)計審審批有關(guān)規(guī)規(guī)定；⑷協(xié)助業(yè)主處處理設(shè)計階階段各種糾糾紛事宜；；⑸協(xié)助業(yè)主協(xié)協(xié)調(diào)設(shè)計與與招投標、、施工之間間的關(guān)系；；⑹協(xié)助業(yè)主處處理有關(guān)政政府部門和和市政部門門對設(shè)計文文件審批事宜宜。施工階段項項目管理的的任務(wù)投資控制進度控制質(zhì)量控制合同控制組織協(xié)調(diào)投資控制工工作流程復核工程量和付款賬單項目管理單位（投資控制組人員）報下月預計使用費施工單位投資控制組人員統(tǒng)計，進行計劃值與設(shè)計值的比較、分析，調(diào)整計劃項目管理單位信息中心下達下月計劃和要求給施工單位和業(yè)主有關(guān)部門項目管理單位（投資控制組人員）計算工程量，填寫月度付款賬單施工單位進度控制工工作流程編制工程建造全過程控制性網(wǎng)絡(luò)計劃（報業(yè)主）施工單位編制月度實施計劃（報業(yè)主）施工單位月底前報本月實際進度與下月計劃施工單位計劃工程師統(tǒng)計、對比、分析，調(diào)整計劃項目管理單位信息中心下達下月計劃至施工單位和業(yè)主有關(guān)部門項目管理單位合同管理工工作流程合同分析合同文檔合同網(wǎng)絡(luò)合同監(jiān)督索賠管理投資管理進度管理質(zhì)量管理項目組織信息系統(tǒng)經(jīng)濟利益分析風險分析責任分析信息管理工工作流程分析資料項目管理單單位建立信息系統(tǒng)項目管理單位文檔管理系統(tǒng)編碼系統(tǒng)投資控制系統(tǒng)進度控制系統(tǒng)質(zhì)量控制系統(tǒng)合同管理系統(tǒng)分析資料項目管理單位收集信息項目管理單位計算機室整理、分析、比較、存儲、打印項目管理單位審核、決策項目管理單位組織協(xié)調(diào)工工作A.項目的工程程施工活動動與外部環(huán)環(huán)境間的協(xié)協(xié)調(diào)①與政府有有關(guān)部門的的間的協(xié)調(diào)調(diào)②與資源供供應(yīng)有關(guān)單單位的協(xié)調(diào)調(diào)B.項目工程施施工活動中中的有關(guān)要要素間的協(xié)協(xié)調(diào)①工程程施工生產(chǎn)產(chǎn)要素間的的協(xié)調(diào)，如如材料、設(shè)設(shè)備、資金金等的供應(yīng)應(yīng)。②參與工程程施工各單單位在時間間、空間上上的配合協(xié)協(xié)調(diào)，如總總包與分包包、土建與與專業(yè)施工工等之間的的協(xié)調(diào)。9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20226:30:24AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。17十二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20226:30:24AM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。17十二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月222022/12/1720