某房產(chǎn)項目策劃思路說明

寶業(yè)項目策劃思路說明

1.大盤林立屈指數(shù)來，合肥房地產(chǎn)市場風(fēng)頭較勁的樓盤多是總建筑面積數(shù)十萬平方米的大型社區(qū)，如金色池塘、國際花都、綠城桂花園、世紀陽光花園等等。像這種十余萬方樓盤比比皆是的情況，在其他省會城市是不多見的。游戲規(guī)則

GameRules綠城·桂花園項目位于合肥高新區(qū)，與人工湖及合肥唯一的山脈大蜀山隔路相望，以“溫馨秀麗、清新典雅的江南小城”為主宣傳語，突出自己為風(fēng)景住宅，以及歐陸風(fēng)格的外立面。無論立面還是會所、景觀，整體承襲了杭州桂花城的風(fēng)格。金色池塘項目位于合肥城西，處于合肥唯一水源地董鋪水庫與合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之間，主要推廣思想是制定“合肥以西為貴”的游戲規(guī)則，宣傳自己所處區(qū)位為“合肥最適宜居住的地方”，是“離市中心最近的風(fēng)景區(qū)住宅”。東?；▓@小區(qū)占地16.6萬平方米，一期規(guī)劃5幢高層，其中1、2、3號樓已成為現(xiàn)房，均價3500—3600元/平方米，據(jù)稱是合肥價格最高的住宅，頂樓復(fù)合式面積超過600平方米，號稱“樓王”，價格逾400萬以上。項目建筑及園林規(guī)劃為新加坡雅科本設(shè)計管理服務(wù)有限公司，示范單元由香港雅思設(shè)計顧問。2.重視品牌各大開發(fā)商均比較重視樓盤品牌的塑造，有較好的策劃公司、廣告公司服務(wù)；樓市營銷策劃水平較高，是各種操盤手段的競技場。游戲規(guī)則

GameRules3.認真定位由于供應(yīng)量巨大，且價格并未拉開差距，目標客戶重疊，因此每個大盤都形成自己清晰的市場定位，做出區(qū)域概念，以爭奪客戶。游戲規(guī)則

GameRules樓盤定位推廣語關(guān)鍵詞金色池塘合肥最適宜居住的地方董鋪水庫、水景、空氣質(zhì)量、亮麗立面國際花都政務(wù)新區(qū)之都市首席新區(qū)CLD、500強、主題公園、國花組團綠城桂花園溫馨秀麗、清新典雅的江南小城蜀山風(fēng)景區(qū)、歐陸風(fēng)格、品質(zhì)世紀陽光花園成熟社區(qū)生活環(huán)境成熟、低價聯(lián)邦花園新都市主義次級市中心、新都會東?；▓@高尚社區(qū)徽園、會展中心、純高層繁華世家新都市中心大學(xué)城、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、明珠公園萬振?逍遙苑合肥東南上風(fēng)口地段、純凈水入戶、中央空調(diào)金星家園第三種生活合肥陸家嘴、大學(xué)城游戲規(guī)則

GameRules4.猛龍過江合肥市場“外來和尚”較多，外地實力開發(fā)商操作的項目在當?shù)厝〉玫臉I(yè)績要明顯好于當?shù)貥潜P。外地開發(fā)商的品牌競爭力、產(chǎn)品開發(fā)理念、營銷手段確實要優(yōu)于當?shù)亻_發(fā)商；另一方面，也從中反映出，合肥居民還存在明顯的崇外心理；本案市場如何定位？如何在產(chǎn)品形態(tài)與市場形象上均與對手形成差別，獨樹一幟？市場空白點在哪里？怎樣多、快、好、省的建立自己戰(zhàn)略優(yōu)勢？怎樣挖掘所處本案區(qū)域價值，影響消費者的價值判斷？問題啟示

TheQuestion怎樣將本案案做加法，，再做減法法？（產(chǎn)品品功能的復(fù)復(fù)合性與產(chǎn)產(chǎn)品氣質(zhì)的的統(tǒng)一性））從何入手建建立寶業(yè)與與本案在合合肥當?shù)氐牡钠放?？本案開發(fā)的的價值觀或或氣質(zhì)是什什么？本案開發(fā)的的策劃脈絡(luò)絡(luò)或方法論論是什么？？本案開發(fā)的的機會點、、創(chuàng)新點在在哪里？問題啟示TheQuestion定位觀“定位”最最核心的思思想，是區(qū)區(qū)隔市場、、焦點經(jīng)營營。我們認為所所謂“區(qū)隔隔市場”，，在于仔細細分析一下下市場，看看一下各種種競爭力量量可在消費費者心智中中的大概位位置，以及及他們的優(yōu)優(yōu)勢和弱點點。找出一一塊適合自自己的市場場。所謂““焦點經(jīng)營營”，就是是做到第一一，做到唯唯一。在市市場中最為為本質(zhì)的一一點就是創(chuàng)創(chuàng)造某一個個類別的市市場，使得得自己能夠夠在該類別別的市場中中成為第一一。思考方式ThoughtMode2.價值觀觀廣告巨擘李李奧貝納說說：“每一一件商品都都有與生俱俱來的戲劇劇性”！區(qū)隔不是空空中樓閣，，消費者需需要我們證證明給他看看，我們必必須能支撐撐起自己的的概念。要要區(qū)隔市場場、焦點經(jīng)經(jīng)營，必須須自己有““料”！思考方式ThoughtMode1.市場形形象產(chǎn)品思索TheProduct2.推廣理理念歷史的慶典典延續(xù)城市歷歷史文脈的的開放理念念，在于本本案是一種種賦予歷史史感的多層層次的住宅宅街區(qū)。充充分利用老老廠區(qū)的遺遺留資源，，寓舊于新新，是整個個樓盤成為為“歷史的的慶典”。。領(lǐng)受時間的的饋贈，根根據(jù)所在地地具有的強強烈時代特特征，通過過保留，改改造舊有建建筑物和構(gòu)構(gòu)筑物來使使其呈現(xiàn)出出清晰的歷歷史文脈。。在現(xiàn)代材材料和形式式的包裝下下，歷史通通過建筑穿穿越時空，，呈現(xiàn)在現(xiàn)現(xiàn)代人面前前，建筑成成為真正城城市歷史的的延續(xù)。產(chǎn)品思索TheProduct青年林，曾經(jīng)是一代代人愛情的的見證，至至今它蒼翠翠依舊，但但亦難掩衰衰落。舊廠房，它不僅僅是是人們曾經(jīng)經(jīng)生活和工工作的空間間場所，它它還是特定定時代、特特定社會中中的政治經(jīng)經(jīng)濟文化的的場所，它它能夠在一一定程度上上折射出一一個時代、、一個社會會的精神特特征。安徽拖拉機機廠，曾是安徽的的顯赫一時時的國有大大型生產(chǎn)企企業(yè)，有太太多的合肥肥人曾經(jīng)以以它為傲，，雖然進入入90年代代以來，它它已日漸衰衰落，但它它仍在合肥肥市民心目目中占有極極重要的地地位。樟樹林，植株茂盛，，保存良好好，在合肥肥市區(qū)內(nèi)不不可多得。。3.項目氣氣質(zhì)歷史的文文化的厚厚重的城城市的關(guān)鍵詞：懷懷舊時代代純真主主流信信仰熱愛愛故事理理想愛愛情城市市愿望………產(chǎn)品思索TheProduct5.項目功功能城市客廳+城市市臥室“守正出奇奇”成為中中原針對本本案的重要要策劃脈絡(luò)絡(luò)。所謂““守正”就就是遵循客客觀市場需需求的引導(dǎo)導(dǎo)，依據(jù)地地塊的規(guī)劃劃指標及現(xiàn)現(xiàn)有的優(yōu)、、劣勢，踏踏踏實實的的做開發(fā)，，消滅一切切多余動作作。而“出出奇”則是是在現(xiàn)有的的基礎(chǔ)條件件之下的創(chuàng)創(chuàng)造性的變變通，通過過外來文化化與本土文文化的撞擊擊，迸發(fā)出出新的火花花，使項目目從一開始始就立于較較高的起點點，具有創(chuàng)創(chuàng)新的個性性。產(chǎn)品思索TheProduct5.1城城市客廳項目銅陵路路以西部分分（以下簡簡稱西區(qū)）），該區(qū)域域?qū)俪墒炀泳幼》秶?，，三面臨街街的地塊條條件，使其其具備了商商業(yè)開發(fā)的的潛質(zhì)。中中原建議通通過對部分分廠房的改改造，樹立立文化形象象，成為合合肥時尚人人士聚集之之地，并通通過大眾化化的公眾性性配套設(shè)施施的營建，，打造成開開放式的商商業(yè)街區(qū)，，進而提升升其商業(yè)價價值。產(chǎn)品思索TheProduct5.1.1主要思路路以畫廊、工工作室、文文化中心等等藝術(shù)機構(gòu)構(gòu)為核心樹樹立品牌及及帶動人氣氣，再聚集集商業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)、餐飲、、服務(wù)業(yè)興興起文化娛娛樂業(yè)，最最后帶動西西區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)。使之成成為“最時時尚的生活活櫥窗”，，充分發(fā)掘掘其商業(yè)價價值。產(chǎn)品思索TheProduct北京798798，原原為華北無無線電零部部件廠。現(xiàn)現(xiàn)為北京藝藝術(shù)家基地地，798內(nèi)比較知知名的有：：時態(tài)空間間、風(fēng)和日日麗家居廊廊、仁俱樂樂部、北京京東京藝術(shù)術(shù)工程、百百年印象攝攝影畫廊、、二萬五千千里文化傳傳播中心、、八十座、、左岸公社社、NOW設(shè)計俱樂樂部等等。。798的舊舊廠房與本本案驚人的的相似本項目北京798北京798的“江湖湖”在展覽中找找到精致生生活北京798的“時態(tài)態(tài)空間”在展覽中體體味歷史北京798的“百年年印象”在展覽中細細述回憶泰康路泰康路原為為上海一條條普通街巷巷。自１９９７７年以來，，國際著名名油畫大師師陳逸飛、、著名攝影影家爾冬強強等藝術(shù)家家先后在泰泰康路“安安家”，從從此，上海的泰康康路搖身一一變，成為為集展示、交流流和培育功功能于一體體的上?！八囆g(shù)術(shù)特色街””。泰康路原本本只是一條條上海舊巷巷安托舊廠房房泰康路上的的工業(yè)化樓樓宇安托舊廠房房幾乎是工工業(yè)化樓宇宇前生人民針織廠廠辦事處改改成的紅門門食品工業(yè)機機械廠鈑金金車間改成成的漢源5.1.2主要物業(yè)業(yè)類型：文化視覺中中心（老廠廠房重新修修葺及裝修修）、小廣廣場、LOFT商住住公寓（底底層為商業(yè)業(yè)街）、酒酒店式精裝裝修小公寓寓、普通公公寓。產(chǎn)品思索TheProduct視覺文化中中心時裝展模特婀娜而而下，幾個個紅色的雕雕塑人以不不變的清道道夫的姿態(tài)態(tài)背向她們們視覺文化中中心畫展當代藝術(shù)不不再神秘或或者孤芳自自賞，它以以一種民間間的姿態(tài)出出現(xiàn)，以滿滿足大眾的的時尚追逐逐視覺文化中中心視覺藝術(shù)展展即使是非官官方的視覺覺藝術(shù)，亦亦有其忠實實的追隨者者小廣場廣場廣場是最容容易吸納人人流、最聚聚集人氣的的地方，各各種有特色色文化味道道的商業(yè)活活動讓商業(yè)業(yè)在街區(qū)文文化的包裝裝和烘托下下價值可以以倍增。廣場雕塑運用一些具具視覺沖擊擊力的雕塑塑品作為廣廣場標志。。LOFT商商住公寓酒店式精裝裝修小公寓寓極簡主義風(fēng)風(fēng)格5.2城城市臥室項目銅陵路路以東部分分（以下簡簡稱東區(qū)））作為本案案的高檔住住宅式街區(qū)區(qū)。關(guān)鍵詞：青青年林透明明會所包包豪斯風(fēng)格格原生態(tài)態(tài)產(chǎn)品思索TheProduct青年林透明明會所透明綠樹掩映下下的透明會會所新材料、新新技術(shù)的運運用根據(jù)不同建建筑業(yè)態(tài)的的差異，有有選擇的運運用新材料料、新結(jié)構(gòu)構(gòu)，以注重重滿足更高高的實用要要求。如通通過采用同層排水系系統(tǒng)，提升衛(wèi)生生間設(shè)備的的靈活性；；采用柔性隔音材材料，降低管壁壁噪音；采采用置換式新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)，提供人體體健康所需需的新鮮空空氣。充分分發(fā)揮新材材料和新結(jié)結(jié)構(gòu)的技術(shù)術(shù)性能和美美學(xué)性能。。對建筑功能能的重視表現(xiàn)為按空空間的用途途、性質(zhì)、、相互關(guān)系系來合理組組織和布局局，按人的的生理要求求、人體尺尺度來確定定空間的最最小極限等等5.2.2街區(qū)住住宅，講究究圍合街區(qū)住宅，，實際上是是開放型小小區(qū)，小區(qū)區(qū)內(nèi)建筑與與道路具有有很高的親親和力。街街區(qū)住宅，，從公共性性到私密性性，有一個個層次分明明的區(qū)域，，相應(yīng)的配配套也被有有序的組合合。通過路路徑的不同同，劃分出出小區(qū)內(nèi)外外私密性和和公共性的的不同空間間。同時，，住宅所需需要的私密密性則通過過私密的庭庭園來解決決，即利用用組團內(nèi)部部的庭園做做一個相對對獨立性的的庭園，營營造一個大大開放、小小私密的組組團。同時通過有有目的地保保留、改造造和利用原原有區(qū)域某某些植物、、建筑等生生態(tài)環(huán)境和和歷史文脈脈，如將一一些具有時時代特征的的舊廠房改改造成社區(qū)區(qū)具有文化化內(nèi)涵的會會所等手法法，創(chuàng)造出出豐富的城城市街景。。9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。06:48:5406:48:5406:4812/17/20226:48:54AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2206:48:5406:48Dec-2217-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。06:48:5406:48:5406:48Saturday,December17,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2206:48:5406:48:54December17,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。17十二二月20226:48:54上上午06:48:5412月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月226:48上上午12月-2206:48December17,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/176:48:5406:48:5417December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。6:48:54上上午6:48上上午06:48:5412月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。06:48:5406:48:5406:4812/17/20226:48:54AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。12月-2206:48:5406:48Dec-2217-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。06:48:5406:48:5406:48Saturday,December17,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2206:48:5406:48:54December17,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。17十二月月20226:48:54上午06:48:5412月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月226:48上上午12月-2206:48December17,202216、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2022/12/176:48:5406:48:5417December202217、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。6:48:54上午6:48上上午06:48:5412月-229、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、閱讀一切切好書如同同和過去最最杰出的人人談話。06:48:5406