某物業(yè)番禺分公司上半年經(jīng)營報告

xx物業(yè)——番禺分公司xx區(qū)

某物業(yè)番禺分公司上半年經(jīng)營分析報告

報告人：xx2007年8月7日目錄xx小區(qū)概況崗位編制及人工成本控制人員流失控制管理費收繳率情況分析各項支出情況及能耗控制多項經(jīng)營指標分析一、xx小區(qū)概況

xx小區(qū)總占地面積12.28萬平方米，總建筑用地3.4萬平方米，總建筑面積32.57萬平方米，綠化面積約達5.7萬平方米。xx共有48幢1900戶，配套小車位1001個。小區(qū)內(nèi)有東、西大湖，面積約有1.57萬平方米。有外街商鋪57間，進駐有大型超市、銀行、西餐廳、美容生活館等；內(nèi)街商鋪33間，有多樣生活配套小店。二、崗位編制及人工成本控制1、xx區(qū)組織架構(gòu)區(qū)域經(jīng)理1人工程部主任

1人客服部主任1人環(huán)境管理主任1人保安部主任1人副主任1人領(lǐng)班3人土建工2人水電工6人收銀員2人前臺助理2人樓管家3人清潔領(lǐng)班人綠化領(lǐng)班人清潔工19人綠化工20人監(jiān)控員人車管員人保安員人1150153２、各部門下半年崗位定編

（１）保安部崗位定編圖副主任1人北大門崗1人西大門崗1人北中門崗1人8中門崗2人東大門崗1人南中門崗1人西中門崗1人二區(qū)巡邏2人內(nèi)街巡邏1人一區(qū)巡邏1人座車庫1人9中門崗1人7座車庫1人保安主任1人領(lǐng)班3人9座車庫1人座車庫1人頂休1人座車庫1人監(jiān)控員女1人181512※保安部崗位定編分析根據(jù)崗位定編圖，每班需設(shè)保安員14人，車管員5人，監(jiān)控員1人，領(lǐng)班1人，共21人；因二期臨停收費，各中門崗在車輛進出高峰期需配置2人，早、中班需增加保安員6人；宿舍管理員2人（宿管員休息需保安員頂班）；三班合總，共設(shè)保安員48人，車管員15人，監(jiān)控員3人，宿管員2人，共68人；主任2人、領(lǐng)班3人；以上各崗合計，保安部編制共73人。（2）清潔部崗位定編領(lǐng)班1人，技工1人，清鐘清潔1人；樓道清潔，設(shè)10人；外圍，含員工宿舍、內(nèi)街、外街、雜工、頂休，設(shè)7人；以上崗位合計，清潔部編制共20人?！^(qū)共48條梯，其中多層16條梯，高層32條梯，共有500層樓；※共有大小車庫10個，大小水池61個；（3）綠化部崗位定編領(lǐng)班1人，水車司機1人，撈湖1人；苗圃工1人；機動崗1人；修剪隊，主要負責綠化修剪、有償服務(wù)及日常應(yīng)急等工作，設(shè)5人；養(yǎng)護崗位（含8座），共設(shè)11人；以上崗位合計，綠化部編制共21人?！^(qū)綠化面積達5.7萬平方米※小區(qū)湖水面積約有1.57萬平方米※小區(qū)共有植物220多種，以熱帶植物為主（4）客服部、工程部崗位定編x一、二期共1900戶，現(xiàn)共入住1501戶，入住率已達79%；在裝修單元有142戶，未裝修單元有257戶；二期大部分交樓才滿一年，返修工作量大；根據(jù)小區(qū)實際的工作量及服務(wù)需要，客服部（含收費員）需配置8人，工程部需設(shè)置9人。（5）各部門人員構(gòu)成比例圖部門人數(shù)辦公室1客服部8工程部9保安部73清潔部20綠化部21總?cè)藬?shù)132※人人工成本本分析x區(qū)（含含x）上上半年人人工成本本費達1088,018.73元，，加上員員工福利利支出（（按工資資的14%計提提）共占占總支出出的49.85%;由于二期期臨停收收費需要要，需增增加保安安員6名名；由于于客服部部與財務(wù)務(wù)部合并并，優(yōu)化化配置，，以上半半年相比比可減少少2人；；加上x管家部部的增編編，預(yù)計計人工成成本將比比上半年年增加3.4%，約約占管理理費收入入的65%。根據(jù)x小小區(qū)的樓樓盤素質(zhì)質(zhì)及集團團銷售需需求，下下半年的的人員編編制較合合理。二、人員員流失控控制1、上半半年人員員流失情情況2、其中中保安部部的流失失比例為為：※人人員流失失原因分分析：根據(jù)基層層崗位在在過年后后大量流流動的特特性，每每年3、、4月份份人員流流失最嚴嚴重，按按照往年年數(shù)據(jù)對對比，該該兩月人人員流失失比率正正常；5、6月月保安部部流失量量大，主主要是受受5月保保安事件件影響造造成；6月份由由于夏季季到，天天氣炎熱熱，綠化化部戶外外工作辛辛苦，離離職人多多?！鶕?jù)以上上分析，，對下半半年及明明年的工工作布署署上，提提以下幾幾點建議議：對基層員員工的福福利待遇遇，必須須與周邊邊同行同同崗的待待遇進行行可行性性對比，，提高公公司人力力資源的的市場競競爭力；；各區(qū)域應(yīng)應(yīng)加強團團隊建設(shè)設(shè)，提高高團隊凝凝聚力，，打造學學習型團團隊，讓讓員工有有歸屬感感；針對夏季季戶外的的工作強強度增加加，適當當給予個個別基層層崗位以以補貼，，平衡崗崗位員工工需求，，根據(jù)公司司的發(fā)展展要求，，努力控控制下半半年人員員流失率率在%以以下。三、管理理費收繳繳率

1月2月3月4月5月6月累

計管理費365357.11285966.54399494.28328166.68346170.09348645.792073800.49※數(shù)數(shù)據(jù)分析析上半年數(shù)據(jù)中中，由于過節(jié)節(jié)影響2月份份財務(wù)提前劃劃帳，2-3月份數(shù)數(shù)據(jù)有所偏差差。上半年管理費費共收入2175,085.4元，累計往年年拖欠管理費費共計126,109.39，，收繳率達96.01%拖欠管理費主主要受以下幾幾點投訴影響響：排水管返水造造成住戶家屢屢屢被浸，由由于一直未能能徹底解決，，受浸住戶拒拒交管理費；；由于家中被盜盜（往年），，向物業(yè)公司司索賠尚未達達成協(xié)議的；；由于收樓時或或入住后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的樓宇返修修問題未能及及時解決或未未能徹底解決決的；對物業(yè)公司車車輛管理不滿滿的；投訴x酒樓排排油煙機污染染未能徹底解解決的；有部分炒樓業(yè)業(yè)主，收樓后后未裝修未接接管理費；※措施施采取及達成成目標排水管返水問問題已得到集集團的高度重重視，目前x已著手改管管，該問題解解決后再與被被浸住戶商談?wù)劸唧w補償事事宜，預(yù)計在在10月份全全部處理完；；二期在7月份份已實施臨停停收費，車輛輛秩序明顯規(guī)規(guī)范，9月份份將對一期實實行嚴管，車車輛規(guī)范管理理將逐見成效效；9-10月份份將重點跟進進欠費大戶的的協(xié)商工作，，與業(yè)主做好好溝通工作，，清理往年拖拖欠的管理費費。重點加強保安安隊伍內(nèi)部建建設(shè)及提高公公共環(huán)境的清清潔衛(wèi)生工作作，規(guī)范工作作流程，努力力提高服務(wù)質(zhì)質(zhì)量，提高業(yè)業(yè)主滿意度。。預(yù)訂下半年工工作目標為：：管理費收繳繳率提高到98%以上。。四、能耗控制制x上半年支出出項共計2,555,270.10元，累計上上半年利潤為為-120621.14元。其中主主要支出項有有：

主要支出項目累

計達成率1、水、電費302318.9777.52%2、工資1088018.73106.67%3、應(yīng)付福利費185673.12130.02%4、保安費用17568.1087.84%5、綠化費用53881.4689.80%6、清潔衛(wèi)生費24690.18145.24%7、生活垃圾清運費21528.0086.11%8、水電組費用64080.08213.60%9、小區(qū)養(yǎng)護費4213.4130.10%10、燈具15162.92108.31%11、可視對講、監(jiān)控維護費15000.00300.00%12、發(fā)電機保養(yǎng)費0.000.00%13、電梯保養(yǎng)費126543.8495.87%14、余泥清運費24885.0099.54%15、辦公費59192.29118.38%16、低值易耗品13673.20273.46%17、電話費17748.0793.41%1、水、電費費1月2月3月4月5月6月46066.51元94134.47元-23461.03元75364.75元45861.92元64352.35元3月份出現(xiàn)負負值，主要是是由于2月份份過年期間供供電局與我司司的抄表時間間差距較大造造成的，6月月份的增額主主要是由于夏夏季天熱空調(diào)調(diào)用電增加的的原因，基本本上出入較平平穩(wěn)；xx共有東、、西兩大湖，，大小水池61個，水景景泵71臺，，水池漏、滲滲水嚴重，損損耗大；由于湖水沒有有過濾系統(tǒng)，，出現(xiàn)水質(zhì)問問題時唯有換換水、洗湖待待方法，損耗耗非常大；商鋪廣告燈、、公共照明、、水景燈由于于線路混亂不不規(guī)范，難以以計量。分析：：２、員工工資資xx區(qū)（含xx）上半年年人工成本費費達1088,018.73元，加上員工工福利支出（（按工資的14%計提）共占總總支出的49.85%；由于二期臨停停收費需要，，需增加保安安員6名；由于客服服部與財務(wù)部部合并，優(yōu)化化配置，可減減少2人；加上xx管家部的增增編，預(yù)計人人工成本將比比上半年增加加3.4%，約占管理費費收入的65%。3、綠化費用用維護費的大項項支出主要是是根據(jù)集團公公司的要求及及銷售需要對對小區(qū)內(nèi)時花花的更換，綠綠化養(yǎng)護需要要的肥料、農(nóng)農(nóng)藥費用按照照植物面積估估算在正常范范圍內(nèi)。下半年將大力力開建苗圃場場自已出苗,降低苗圃成成本。分析：：4、清潔費用用上半年清潔費費用支出為55204.18元，各各月產(chǎn)生費用用比例如圖顯顯示：清潔費用在2、3月份的的增多主要是是因為新增了了清潔機器如如高壓水槍、、晶面機等。。下半年在清潔潔費用方面，，主要是對員員工領(lǐng)料的控控制，提高員員工節(jié)約意識識，降低成本本。同時大力力開展家政清清潔，增加收收入。5、工程費用用上半年工程費費用支出為83456.41元，各各月產(chǎn)生費用用如圖顯示：上半年xx燈燈具領(lǐng)用費用用：※分析析工程部目前的的內(nèi)部管控不不規(guī)范，存在在物料領(lǐng)用隨隨意，用料浪浪費等現(xiàn)象；；小區(qū)水景多，，水景水泵共共有71臺，地下車庫庫抽水泵有75臺，水泵一天天工作達12小時以上，基基本上都是滿滿負荷運作，，加上原配質(zhì)質(zhì)量一般，到到現(xiàn)在水泵的的維修及更換換成本較高；；小區(qū)湖多，橋橋多，橋欄每每年需維護翻翻新兩次，由由于人工技術(shù)術(shù)達不上，產(chǎn)產(chǎn)生的成本費費用較高；二期大堂梯門門由于設(shè)計美美觀影響，門門把手過重，，地彈簧損壞壞嚴重，更換換頻繁，費用用高。配合二期臨停停收費，對地地下車庫車位位、露天車位位劃線噴牌量量大，產(chǎn)生費費用。小區(qū)公共照明明燈，包括高高燈、射燈、、水景燈，高高達1200盞，由于小區(qū)區(qū)美觀需要，，要求燈飾全全部打開；加加上樓層公共共照明燈，超超過3000盞燈，日常的的維修更換費費用高。6月份費用高高主要是為保保證用電安全全，大批更換換層樓電井房房鎖。對存在設(shè)備問問題的，積極極尋找解決辦辦法，如設(shè)備備改良、品牌牌更換等。組組織人力對園園區(qū)線路進行行整改，從技技術(shù)上逐漸解解決存在問題題。五、多項經(jīng)營營指標分析1、家政有償償服務(wù)（1）目前xx家政有償償服務(wù)收入較較低，基本上上各項目均未未開展起來，，上半年有償償收入只有14170.50元，其其中因素有：：1>人員配備不足足，沒有足夠夠人力開展；；2>宣傳力度不夠夠，服務(wù)標準準未規(guī)范；3>公司內(nèi)部制度度管控不嚴，，對員工的激激勵制度不健健全，造成成家政服服務(wù)外流。（2）下半年年工作重點制定服務(wù)項目目及收費標準準向小區(qū)業(yè)主主公示并宣傳傳；結(jié)合公司司實際建立內(nèi)內(nèi)部管控制度度，建立有市市場競爭力的的激勵制度，，合理配備人員開展展家政清潔、、花園養(yǎng)護、、水電維修等等有償服