森隆國際地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃及定位建議

森/隆/國/際

項(xiàng)目規(guī)劃及定位建議上海盛勵(lì)機(jī)構(gòu)2009.4.13市·場·篇

調(diào)查分析

昆山區(qū)位及行政劃分昆山市位于江蘇省東南部。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。東西最大直線距離33千米，南北48千米。總面積927.7平方千米，其中陸地面積641.1平方千米，水域面積286.6平方千米。千年古鎮(zhèn)周莊被譽(yù)為“中國第一水鄉(xiāng)”，享譽(yù)海內(nèi)外。昆山物豐饒，盛產(chǎn)馳名中外的陽澄湖清水大閘蟹，素有江南“魚米之鄉(xiāng)”美稱。昆山市屬于江蘇省蘇州市管轄；昆山市轄10個(gè)鎮(zhèn)：玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)。12個(gè)園區(qū)：中科昆山高科技產(chǎn)業(yè)園、中國留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、清華（昆山）科技園、昆山市沿滬產(chǎn)業(yè)帶、昆山模具產(chǎn)業(yè)基地、昆山旅游度假區(qū)、昆山國家農(nóng)業(yè)示范區(qū)、昆山高新技術(shù)服務(wù)中心、昆山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、昆山出口加工區(qū)、花橋國際商務(wù)城。個(gè)案分析項(xiàng)目名稱：吉田國際廣場商業(yè)街項(xiàng)目地址：柏廬路與中華園路交叉口開發(fā)商：吉田建設(shè)開發(fā)（昆山）有限公司代理商：自銷占地面積：15.5萬m2總建筑面積：70萬m2容積率：4.5綠化率：46%1期開盤時(shí)間：2005年4月1期交房時(shí)間：2006年11月寫字樓現(xiàn)價(jià)：5800元/m2—7600元/m2均價(jià)：6700元/m2建筑類型：小高層,高層面積范圍：100m2—300m2主力面積：100m2房型配比：不詳銷售狀況：50%項(xiàng)目定位：都市生活第一居所，大潤發(fā)超市締造的首席商圈?？蛻纛愋停豪ド奖镜厝恕⑸虾Ｈ?、臺(tái)灣人。項(xiàng)目優(yōu)勢：地段較好,城男升值潛力較大；引進(jìn)樂購，周邊配套相對齊全。項(xiàng)目劣勢：項(xiàng)目量體較大，需要前期招商。個(gè)案分析項(xiàng)目名稱：世茂蝶湖灣項(xiàng)目地址：玉山鎮(zhèn)長江南路188號(hào)開發(fā)商：世茂蝶湖灣開發(fā)建設(shè)有限公司代理商：自銷占地面積：717800m2總建筑面積：1076580m2容積率：1.5綠化率：40%規(guī)劃分期：2總戶數(shù)：6500開盤：一期2006.05二期08.11交房：一期已交房二期09.12物業(yè)類型：住宅高層公寓別墅商業(yè)現(xiàn)均價(jià)（元/㎡）：精裝修單身公寓5500，精裝高層6200，湖畔復(fù)式兩房4500，水岸聯(lián)排別墅7500；疊加別墅7200；獨(dú)棟別墅均價(jià)13000，商鋪價(jià)格12000建筑類型：高層（32層）面積范圍：50—500m2主力面積：公寓50㎡住宅100-200㎡商鋪20-50㎡別墅300-500㎡面積配比：55m2占60%銷售狀況：75%項(xiàng)目定位：5A甲級(jí)國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、昆山未來CBD核心?？蛻纛愋停荷虾＜昂Ｍ馊耸烤佣啵倭勘镜厝耸抠徺I項(xiàng)目優(yōu)勢：1.世茂品牌；2.產(chǎn)品定位比較豐富；3.海外銷售；4.產(chǎn)品的硬件及配套；項(xiàng)目劣勢：精裝價(jià)格較高，離市政部門較遠(yuǎn)，行政不便。個(gè)案分析項(xiàng)目名稱：華敏?世家花園項(xiàng)目地址：前進(jìn)路與黑龍江路交叉口開發(fā)商：昆山華敏置地有限公司代理商：自銷占地面積：1.7萬M2總建筑面積：9.7萬M2，寫字樓1.7萬M2容積率：5.7綠化率：52%規(guī)劃分期：1總戶數(shù)：640戶，其中寫字樓110戶分期開盤：2006年3月交房時(shí)間：2007年6月建筑類型：高層層高：22層現(xiàn)均價(jià)：8300元/M2現(xiàn)價(jià)格范圍:8000元/M2-15000元/M2物業(yè)戶型：住宅、寫字樓面積范圍：122M2、

149M2、

155M2、

172M2、

173M2共5種面積。銷售狀況：85%項(xiàng)目定位：鉆石級(jí)市中心領(lǐng)地，至純商務(wù)空間，領(lǐng)銜昆山未來?？蛻纛愋停豪ド奖镜厝?、上海人、蘇州人項(xiàng)目優(yōu)勢：距市政府150米，交通便利、周邊公共配套齊全、貼近中央公園。項(xiàng)目劣勢：項(xiàng)目量體較大、單價(jià)較高。個(gè)案分析

項(xiàng)目名稱：紅頂會(huì)館項(xiàng)目地址：震川路與順帆路交叉口開發(fā)商：昆山格林菲爾有限公司代理商：自銷占地面積：200畝總建筑面積：7萬M2容積率：1.9綠化率：50%規(guī)劃分期：1期總戶數(shù)：488戶左右開盤：2006年9月交房：2008年12月物業(yè)類型:酒店式公寓建筑類型：高層均價(jià)：9000元/M2總價(jià)范圍：65萬—100萬面積范圍：70M2—120M2主力面積：70M2房型配比：不詳銷售狀況：70%項(xiàng)目定位：市中心首席景觀商務(wù)酒店，城東酒店式公寓的典范?？蛻纛愋停豪ド奖镜厝?、外籍人士、上海人。項(xiàng)目優(yōu)勢：周遍有高爾夫球場、華美達(dá)酒店做配套；靠近黃埔公園；臨近前進(jìn)路和震川路，交通便利；適合投資。項(xiàng)目劣勢：離市中心較遠(yuǎn)、周邊住宅不成熟、無大型生活賣場商·業(yè)·部·分

定位及規(guī)劃建議市場定位泛上海：昆山，緊鄰上海。依托高鐵、地鐵的建成，便利的交通動(dòng)線，成就了“泛上海”概念。都市圈：都市生活，涵蓋便捷的出行，舒適的居住、多元的消費(fèi)。在此，這一切都將一應(yīng)俱全。首站：不僅僅是上海至江蘇的交通動(dòng)線第一站，更是該“都市圈”內(nèi)首個(gè)形成的核心商業(yè)標(biāo)桿。泛上海都市圈首站部落格：依托地塊形態(tài)，自然形成“Block”（街區(qū)）格局。主題商業(yè)：根據(jù)地塊形態(tài)，對不同業(yè)種/業(yè)態(tài)進(jìn)行劃分，讓各自的商業(yè)主題在其中即發(fā)揮各自的優(yōu)勢，又起到相互補(bǔ)充的作用。聚點(diǎn)：在此，不是單一的商業(yè)體，是多元生活的聚集地，更是區(qū)內(nèi)多彩生活的聚焦點(diǎn)。功能定位部落格主題商業(yè)聚點(diǎn)規(guī)劃建建議從整體體出發(fā)發(fā)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)內(nèi)內(nèi)部差差異化化難點(diǎn)本項(xiàng)目目是規(guī)規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)首首批建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，，區(qū)域域環(huán)境境仍不不成熟熟。地塊內(nèi)內(nèi)現(xiàn)規(guī)規(guī)劃動(dòng)動(dòng)線不不利于于從成成熟區(qū)區(qū)域的的人流流導(dǎo)入入，影影響商商業(yè)的的初期期經(jīng)營營。周邊商商務(wù)服服務(wù)類類的規(guī)規(guī)劃體體量頗頗大，，日后后會(huì)形形成內(nèi)內(nèi)部競競爭。。地塊內(nèi)內(nèi)河道道規(guī)劃劃不能能獨(dú)自自形成成亮點(diǎn)點(diǎn)。規(guī)劃建建議從“難難點(diǎn)””到““亮點(diǎn)點(diǎn)”的的蛻變變打通北北面地地塊以社區(qū)內(nèi)內(nèi)步行行街的形式式，連連通““中華華園路路”和和規(guī)劃劃路規(guī)劃建建議利用天天然河河道，，整體體形成成酒吧吧餐飲飲風(fēng)情情線。。規(guī)劃建建議盡量縮縮窄該該條規(guī)規(guī)劃路路的寬寬度。。弱化市市政道道路的的相關(guān)關(guān)設(shè)施施。減少紅紅線退退界尺尺寸。。規(guī)劃建建議街鋪是是商業(yè)業(yè)價(jià)值值最大大化的的形式式。在地塊塊現(xiàn)狀狀的基基礎(chǔ)上上，結(jié)結(jié)合實(shí)實(shí)際可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的經(jīng)經(jīng)營條條件，，劃出出最多多的街街鋪量量。初步測測算的的商業(yè)業(yè)總規(guī)規(guī)劃面面積3萬平平方米米左右右。規(guī)劃建建議建筑形形態(tài)：：一層層建筑面面積：：2700m2業(yè)種：：文化化用品品/小小型書書店/動(dòng)漫漫用品品/冰冰室/少量量零售售規(guī)劃建建議建筑形形態(tài)：：一層層（雙雙邊））建筑面面積：：3000m2業(yè)種：：家具具品/工藝藝品/食品品/手手工制制作精精品/少量量零售售規(guī)劃建建議規(guī)劃建建議建筑形形態(tài)：：兩層層（雙雙邊））建筑面面積：：7600m2業(yè)種：：裝潢潢家居居展示示廳/數(shù)碼碼產(chǎn)品品展示示廳/美容容媒體體保健健/城城市超超市/培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)校校/社社區(qū)配配套（（銀行行，郵郵局，，電信信，干干洗店店，藥藥房等等）規(guī)劃建建議建筑形形態(tài)：：兩層層（雙雙邊））建筑面面積：：16000m2業(yè)種：：餐飲飲娛樂樂/休休閑會(huì)會(huì)館（（健身身，咖咖啡吧吧，網(wǎng)網(wǎng)吧，，壁球球館，，室內(nèi)內(nèi)高爾爾夫，，小型型SPA））規(guī)劃建建議建筑形形態(tài)：：中心心廣場場建筑面面積：：2000m2功能：：社區(qū)區(qū)內(nèi)步步道與與規(guī)劃劃道路路的過過度/匯聚聚人氣氣/大大商業(yè)業(yè)形象象展示示零售：：6800m2規(guī)劃建建議餐飲娛娛樂：：10000m2規(guī)劃建建議會(huì)館：：6000m2規(guī)劃建建議美容/美體體/保保?。海?500m2規(guī)劃建建議展示廳廳：1500m2規(guī)劃建建議城市超超市：：500m2規(guī)劃建建議培訓(xùn)學(xué)學(xué)校：：1000m2規(guī)劃建建議社區(qū)配配套：：2000m2規(guī)劃建建議統(tǒng)一有有序的的經(jīng)營營管理理，是是一個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)體成成功之之本。。在商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)之初初，商商業(yè)管管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)的的介入入，將將對項(xiàng)項(xiàng)目的的成敗敗起到到至關(guān)關(guān)重要要的作作用。。商業(yè)體體的初初期培培育，，必須須得以以開發(fā)發(fā)商與與商業(yè)業(yè)管理理團(tuán)隊(duì)隊(duì)的共共同支支持，，因此此可售售的商商鋪比比例建建議小小于商商鋪總總量的的70%。。商業(yè)運(yùn)運(yùn)作思思路張家港港購物物公園園成功案案例上海朱朱家角角南北北廣場場成功案案例上海銅銅仁路路酒吧吧街成功案案例上海雁雁蕩路路步行行街成功案案例西安西西北商商貿(mào)中中心成功案案例住·宅宅·部部·分分定位及及規(guī)劃劃建議議市場定定位國際際：在““全球球一體體化””經(jīng)濟(jì)濟(jì)格局局逐漸漸形成成的同同時(shí)，，中國國經(jīng)濟(jì)濟(jì)在世世界經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中的地地位也也愈發(fā)發(fā)重要要；為為此，，越來來越多多的境境外人人士選選擇來來到中中國工工作、、生活活。在在此背背景下下，將將產(chǎn)品品的推推廣視視線從從本土土走向向國際際，在在此刻刻將是是一個(gè)個(gè)契機(jī)機(jī)。菁英英：具備境境內(nèi)外外的文文化背背景，，追求求更多多的精精神生生活，，菁英英人士士們共共同向向往的的生活活方式式，將將在此此匯聚聚，在在此實(shí)實(shí)現(xiàn)。。風(fēng)尚社社區(qū)：：風(fēng)尚，，沒有有框架架式的的定義義，它它是一一種生生活態(tài)態(tài)度，，是在在改變變中不不斷前前進(jìn)的的一個(gè)個(gè)過程程。國際菁菁英風(fēng)風(fēng)尚社社區(qū)“LIVINGPOD”概念念來源源于蘋蘋果MP3播放放器ipod，，意指指整合合復(fù)雜雜機(jī)能能，以以更便便捷、、更時(shí)時(shí)髦的的姿態(tài)態(tài)滿足足使用用者的的體貼貼性。。延伸到到居住住領(lǐng)域域，即即意味味著進(jìn)進(jìn)一步步加大大設(shè)計(jì)計(jì)在普普通建建筑中中的分分量，，利用用科技技化手手段解解決人人性化化問題題，不不僅有有更豐豐富實(shí)實(shí)用的的生活活功能能，更更讓居居住者者在其其中獲獲得愉愉悅的的審美美享受受?！癓IVINGPOD”力圖圖通過過復(fù)雜雜的過過程，，得到到簡單單的東東西，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一種種融洽洽閑適適的生生活態(tài)態(tài)度。。功能定定位LIVINGPOD“設(shè)計(jì)計(jì)”是是LIVINGPOD的核核心，，一切切都是是為了了更簡簡單舒舒適的的生活活?！暗巍巍?，，輸入入密碼碼，家家門就就開了了；一一面電電視墻墻，在在客廳廳與臥臥室之之間，，跟隨隨著你你翻轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)；帶帶有MP3數(shù)據(jù)據(jù)接口口，衛(wèi)衛(wèi)生間間也是是愛樂樂者的的天堂堂………”以以上這這些生生活隨隨想盡盡在LIVINGPOD的的設(shè)計(jì)計(jì)中。。LIVINGPOD歡迎業(yè)業(yè)主分享享生活中中的創(chuàng)意意與感悟悟，通過過不斷改改進(jìn)與增增加，讓讓產(chǎn)品更更加完善善。強(qiáng)調(diào)調(diào)“設(shè)計(jì)計(jì)來源于于生活””，LIVINGPOD是是開放的的﹑互動(dòng)動(dòng)的﹑生生活的。。功能定位位LIVINGPOD集“時(shí)尚尚﹑個(gè)性性﹑科技技﹑人性性”于一一體選擇簡約約、現(xiàn)代代的北歐歐風(fēng)格為為基調(diào)，，輔以細(xì)細(xì)節(jié)雕琢琢，為整整個(gè)建筑筑群注入入時(shí)尚、、高雅的的產(chǎn)品氣氣質(zhì)。銀白色鋁鋁合金框框與超大大面積透透明玻璃璃陽臺(tái)，，詮釋出出現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格建筑筑的人本本主義理理念，凸凸窗、飄飄窗不同同塊面組組合排列列，通透透光體建建筑成為為城市視視線焦點(diǎn)點(diǎn)。高低錯(cuò)落落的建筑筑天際線線，燈光光映襯下下倍顯時(shí)時(shí)尚現(xiàn)代代。產(chǎn)品規(guī)劃劃—建筑筑形態(tài)光影立面面，詮釋釋通透人人本主義義共享性：：作為公共共景觀空空間組團(tuán)團(tuán)，應(yīng)具具有共享享性，能能夠促進(jìn)進(jìn)鄰里和和睦。多多元化人人性道路路系統(tǒng)的的設(shè)計(jì)，，同時(shí)具具備車行行、步行行、景觀觀綠化、、居民交交流公共共空間等等多種功功能。私密性：：作為住區(qū)區(qū)空間，，在規(guī)劃劃上有效效控制居居住的密密度，從從而產(chǎn)生生獨(dú)具特特色的居居住領(lǐng)域域感和歸歸屬感，，帶給人人一種