商業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃-課件

金地商業(yè)地產(chǎn)公司

戰(zhàn)略規(guī)劃金地商業(yè)地產(chǎn)公司2022年12月24日討論稿金地商業(yè)地產(chǎn)公司

戰(zhàn)略規(guī)劃金地商業(yè)地產(chǎn)公司2022年12月1一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及競爭策略三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式四、核心能力和人力資源建設(shè)匯報框架1一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景匯報框架1發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景宏觀趨勢層面：（1）中國進(jìn)入城市化進(jìn)程中期和消費經(jīng)濟(jì)初期，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊；（2）國家將長期對住宅地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)面臨的經(jīng)濟(jì)形勢相對穩(wěn)定和寬松；（3）地方政府對持有性物業(yè)開發(fā)的偏好，有利于從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)提高拿地能力和利潤空間；企業(yè)經(jīng)營層面：（1）通過持有性物業(yè)資產(chǎn)的沉淀和增值，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；（2）分散單一住宅業(yè)務(wù)因政策調(diào)控引發(fā)的市場波動風(fēng)險；（3）商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)金融具有極強的內(nèi)在互補性，有利于金地總體戰(zhàn)略的同步發(fā)展；2發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景宏觀趨勢層面：2一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及競爭策略三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式四、核心能力和人力資源建設(shè)匯報框架3一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景匯報框架3商業(yè)地產(chǎn)5年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)根據(jù)公司確定的戰(zhàn)略，今后5年每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度將保持在集團(tuán)總投資額的20%。按此速度，2019年年底時商業(yè)地產(chǎn)公司的開業(yè)及在建物業(yè)面積應(yīng)能達(dá)到300萬平方米，總資產(chǎn)估值約為600億。金地集團(tuán)開發(fā)為主持有經(jīng)營為主10%60%40%10%-30%40%-60%30%-50%30%20%50%和黃目前約26%的收入來自于租賃，68%的來自于開發(fā)，6%來自于酒店經(jīng)營，而未來計劃開發(fā)面積的10%為持有，90%開發(fā)銷售，屬于典型的開發(fā)為主的企業(yè)40%-55%嘉里建設(shè)33%的物業(yè)面積為自持，從資產(chǎn)總值來看，應(yīng)在50%左右國貿(mào)是典型的持有型公司，其所有的物業(yè)均只租不售，因此其持有物業(yè)在總資產(chǎn)中的比例相當(dāng)高嘉德置地的商業(yè)資產(chǎn)比重在20-30%之間。20%－30%4商業(yè)地產(chǎn)5年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)根據(jù)公司確定的戰(zhàn)略，今后5年每年在商金地商業(yè)地產(chǎn)5年業(yè)績預(yù)測（不含北京金地中心）如果按照正常地價，如果按照正常地價，酒店、商場和辦公樓商業(yè)物業(yè)第一年EBITDA/總投資分別為5.6%、6.5%和5.5%，之后每年遞增6%，投資20個城市綜合體1的情況來計算(單個綜合體面積30~50萬平方米，土地投資額約20億元）單位（億元）20192019201920192019土地投資額39.258.878.597.4117.1綜合體投資個數(shù)23456累計開業(yè)商場個數(shù)---25租賃收入---1.84.5租賃收入增長率----150%銷售額034.466.5116.6159.7銷售額增長率--93%75%37%結(jié)轉(zhuǎn)收入0044.889.8132.3結(jié)轉(zhuǎn)利潤-0.2-0.78.11623凈利潤-0.2-0.78.11623ROE-0.5%-0.7%4.3%8.0%10.5%總資產(chǎn)47.6138.3272.7416587.7

1 “城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。5金地商業(yè)地產(chǎn)5年業(yè)績預(yù)測（不含北京金地中心）如果按照正常地價金地商業(yè)地產(chǎn)的競爭策略集團(tuán)通過在境外買殼上市的方式，獲得境外融資平臺；并且集團(tuán)已成立穩(wěn)盛投資，為商業(yè)地產(chǎn)提供了更多的融資方式，這一舉措是國內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)公司所不具備的目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)公司主要從事常規(guī)性的購物中心或城市綜合體的開發(fā)。金地商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行常規(guī)城市綜合體開發(fā)的同時，積極探索有特色的、有競爭力的產(chǎn)品線，如與主題性商業(yè)結(jié)合的城市綜合體6金地商業(yè)地產(chǎn)的競爭策略集團(tuán)通過在境外買殼上市的方式，獲得境外一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及競爭策略三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式四、核心能力和人力資源建設(shè)匯報框架7一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景匯報框架7金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式商業(yè)地產(chǎn)公司在初期將主要依靠集團(tuán)的投資開發(fā)綜合體項目，主要目標(biāo)是通過對可售物業(yè)的銷售實現(xiàn)階段性利潤及現(xiàn)金流入，并對持有物業(yè)進(jìn)行專業(yè)、持續(xù)經(jīng)營形成資產(chǎn)升值后期可考慮通過銷售物業(yè)的銷售回款、開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款力爭實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流基本平衡，以形成項目的滾動開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)公司自身良性循環(huán)同時積極與穩(wěn)盛公司合作通過房地產(chǎn)金融工具拓展融資渠道；引入REITs形成持有物業(yè)退出機(jī)制；并與集團(tuán)相關(guān)職能部門合作通過境外買殼上市擴(kuò)大資金規(guī)模和開發(fā)規(guī)模經(jīng)營模式產(chǎn)品類型投資布局金地集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)以追求品牌和品質(zhì)為導(dǎo)向，產(chǎn)品主要定位于中高端區(qū)域型城市綜合體同時也可配置一定比例資源在發(fā)達(dá)城市的核心地段打造城市級高端商業(yè)地產(chǎn)項目積極探索社區(qū)型商業(yè)和主題性商業(yè)的開發(fā)和運營商業(yè)地產(chǎn)公司公司未來五年在發(fā)展綜合體物業(yè)時需要更多的聚焦在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市對于一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市進(jìn)行機(jī)會性選擇。8金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式商業(yè)地產(chǎn)公司在初期將主要依靠集團(tuán)的投資開經(jīng)營模式：1、地產(chǎn)開發(fā)模式自有資金開發(fā)貸款持有部分商業(yè)（購物中心）銷售部分：住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè)租金收益資產(chǎn)溢價資產(chǎn)抵押貸款租約抵押貸款歸還貸款滾動開發(fā)實現(xiàn)IPO（買殼上市）償還利息華潤和中糧模式：以集團(tuán)總公司的投資為主，沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，擇機(jī)上市。萬達(dá)模式：通過兩貸一銷售（開發(fā)貸、經(jīng)營貸和銷售回款）以及低于市場水平的土地價格，基本達(dá)到項目現(xiàn)金平衡，實現(xiàn)快速滾動開發(fā)對金地集團(tuán)而言，前期應(yīng)借鑒華潤模式，后期可采用萬達(dá)模式，同時積極通過境外買殼上市的方式，打造更大的融資平臺。主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式:9經(jīng)營模式：1、地產(chǎn)開發(fā)模式自有資金開發(fā)貸款持有部分商業(yè)銷售經(jīng)營模式：2、綜合體項目投資評價體系可售物業(yè)持有物業(yè)銷售物業(yè)部分的IRR達(dá)到22%，銷售利潤率達(dá)到16%。項目的商業(yè)部分整體開發(fā)周期不超過三年；可主要利用EBITDA來對持有型物業(yè)的經(jīng)營情況進(jìn)行測算：開業(yè)第一年投資回報率達(dá)到5%，之后每年遞增6%投資回收期在13-14年持有物業(yè)不小于10萬平方米

10經(jīng)營模式：2、綜合體項目投資評價體系可售物業(yè)持有物業(yè)銷售物業(yè)經(jīng)營模式：3、合作模式在集團(tuán)已進(jìn)入的區(qū)域或城市，由商業(yè)地產(chǎn)公司與地方公司合資組建項目公司進(jìn)行開發(fā)，按持股比例進(jìn)行利潤分成在集團(tuán)未進(jìn)入的區(qū)域或城市，由商業(yè)地產(chǎn)公司自行投資開發(fā)

11經(jīng)營模式：3、合作模式在集團(tuán)已進(jìn)入的區(qū)域或城市，由商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類型：以大中型城市綜合體為主綜合體的商業(yè)部分以10-15萬平方米的購物中心1為主要產(chǎn)品；在少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心城市可擇機(jī)建設(shè)高端寫字樓或高星級酒店。在產(chǎn)品定位上,以面向家庭和時尚人群為主的中高端區(qū)域購物中心為主（家庭時尚）在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的核心地段可定位于面向城市高端人群的城市購物中心（精品時尚）。

1 購物中心是指多種零售店鋪,服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi),向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體.）優(yōu)點：打造某個城市或地區(qū)的標(biāo)桿型商業(yè)物業(yè)，有利于迅速提升公司的商業(yè)地產(chǎn)品牌影響力；如果拿地價格控制在合理的水平上，投資回報率會較為可觀。不足：發(fā)達(dá)城市核心地段土塊資源有限，難以形成綜合體項目；發(fā)展速度較慢發(fā)展高端商業(yè)物業(yè)對于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平要求較高，機(jī)會有限。高端路線（精品時尚）優(yōu)點：拿地和建安成本相對較低，風(fēng)險較好控制土地機(jī)會較多，較易形成綜合體項目；對于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和區(qū)域的要求相對不高，有利于快速發(fā)展，全面布局；持有性物業(yè)未來的資產(chǎn)增值空間較大不足：商業(yè)業(yè)態(tài)多數(shù)為中端，優(yōu)秀品牌較少，容易與其它公司的商業(yè)地產(chǎn)項目形成同質(zhì)化競爭；租金水平短期不十分理想中高端路線（家庭時尚）12產(chǎn)品類型：以大中型城市綜合體為主綜合體的商業(yè)部分以10-15投資布局公司未來五年在發(fā)展綜合體物業(yè)時需要更多的聚焦在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市對于一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市進(jìn)行機(jī)會性選擇。深圳Shenzhen廣州Guangzhou上海Shanghai北京Beijing佛山Foshan東莞Dongguan寧波Ningbo杭州Hangzhou南京Nanjing天津Tianjin沈陽Shenyang西安Xi’an武漢Wuhan一線城市二線城市珠海Zhuhai煙臺Yantai紹興Shaoxing13投資布局公司未來五年在發(fā)展綜合體物業(yè)時需要更多的聚焦在經(jīng)濟(jì)發(fā)一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及競爭策略三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式四、核心能力和人力資源建設(shè)匯報框架14一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景匯報框架14商業(yè)地產(chǎn)核心能力建設(shè)和相應(yīng)配套措施核心能力配套措施（組織和人力資源）商業(yè)地產(chǎn)公司應(yīng)主要打造投資拿地、招商、產(chǎn)品研發(fā)及商業(yè)運營四大核心能力。同時，應(yīng)在集團(tuán)的支持和指導(dǎo)下，逐步形成自身的融資模式和能力。應(yīng)按商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程的全鏈條設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)公司的組織架構(gòu)，最終目標(biāo)應(yīng)是在5年內(nèi)成立商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，下設(shè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)管理公司。15商業(yè)地產(chǎn)核心能力建設(shè)和相應(yīng)配套措施核心能力配套措施商業(yè)地產(chǎn)公拿地能力核心能力建設(shè)5年內(nèi)具有商業(yè)地產(chǎn)全鏈條專業(yè)開發(fā)能力招商能力產(chǎn)品研發(fā)能力商業(yè)運營能力融資能力16拿地能力核心能力建設(shè)5年內(nèi)具有商業(yè)地產(chǎn)全鏈條專業(yè)開發(fā)能力招商核心業(yè)務(wù)能力：1.投資拿地未來5年，公司投資在商業(yè)地產(chǎn)上的土地投資額將接近400億，累計投資的商業(yè)綜合體項目將達(dá)到20個，持有面積超過300萬平方米。投資拿地策略：機(jī)構(gòu)設(shè)置：成立商業(yè)地產(chǎn)公司總部的投資發(fā)展部，并在北京和上海設(shè)置兩個分部，主動去目標(biāo)城市尋找合適地塊信息，并負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門前期進(jìn)行充分溝通和后期進(jìn)行商務(wù)談判。人員招聘：積極從外部引入高水平項目發(fā)展人材，形成專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展團(tuán)隊；拿地方式：通過與各地政府積極、密集的前期溝通，以勾地形式為主獲取項目；內(nèi)部支持：通過合資合作的方式鼓勵金地在各地的區(qū)域或城市公司協(xié)助進(jìn)行項目拓展。17核心業(yè)務(wù)能力：1.投資拿地未來5年，公司投資在商業(yè)地產(chǎn)上的業(yè)務(wù)能力建設(shè)：2.招商能力招商能力是商業(yè)地產(chǎn)公司必備的一項核心業(yè)務(wù)能力。兩年內(nèi)，初步建立的中高端品牌招商能力；通過在一線城市或核心的二線城市建成開業(yè)數(shù)個高品質(zhì)的項目樹立品牌影響力，基本明確金地商業(yè)項目的定位。后期，可與一批符合金地商業(yè)定位的商家建立較為緊密的合作關(guān)系，為以后的規(guī)模發(fā)展奠定基礎(chǔ)，尤其是要在電影院、超市、百貨、大型餐飲等主力店的的設(shè)計和建設(shè)上形成定單式的工作模式。2019-20192019-2019行動計劃通過建成數(shù)個高品質(zhì)的商業(yè)項目形成品牌影響力，煅造招商隊伍。積極主動地探索網(wǎng)上購物與賣場購物的有效互動方式再與一批符合金地商業(yè)項目定位要求的商家形成成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，滿足集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)張的需求；與主要的主力店商家形成緊密合作關(guān)系，達(dá)到訂單式開發(fā)模式的水平。形成網(wǎng)上購物與賣場購物的有效互動18業(yè)務(wù)能力建設(shè)：2.招商能力招商能力是商業(yè)地產(chǎn)公司必備的一項業(yè)務(wù)能力建設(shè)：3、產(chǎn)品研發(fā)能力

（1）商業(yè)地產(chǎn)公司可以在金地原有的設(shè)計能力基礎(chǔ)上，結(jié)合外部商業(yè)設(shè)計人才的引進(jìn)，盡快形成有自身特點及核心競爭力的產(chǎn)品研發(fā)團(tuán)隊。（2）根據(jù)前述對金地產(chǎn)品類型的定位，商業(yè)地產(chǎn)公司重點研發(fā)的產(chǎn)品包括：

A、城市綜合體；B、購物中心；C、寫字樓；

D、酒店E、主題產(chǎn)品（體育、文化、旅游）

(3)根據(jù)金地產(chǎn)品市場形象的特點，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品也應(yīng)更多的體現(xiàn)為高品質(zhì)、適度個性化，形成可復(fù)制的差異化產(chǎn)品。19業(yè)務(wù)能力建設(shè)：3、產(chǎn)品研發(fā)能力19專業(yè)的商業(yè)運營能力是商業(yè)項目（購物中心、寫字樓）資產(chǎn)持續(xù)升值的關(guān)鍵描述專業(yè)管理商業(yè)項目開業(yè)后，即進(jìn)入漫長的運營期。專業(yè)的運營管理團(tuán)隊?wèi)?yīng)該能夠深入了解自身項目的特點，時時把握市場的需求動向，善于適時調(diào)整商場定位和租戶組合，實現(xiàn)租金的穩(wěn)步增長同時能加強對租戶的管理，有效保證租金收繳率，從而實現(xiàn)較高的投資回報率，這是商業(yè)地產(chǎn)項目最終成功的根本與前提條件。團(tuán)隊建設(shè)商業(yè)運營是一個人才密集型行業(yè)，需要通過項目和時間的不斷積累，逐漸建成一支專業(yè)性和執(zhí)行力強的商業(yè)運營管理團(tuán)隊。建議公司應(yīng)在兩年內(nèi)組建商業(yè)地產(chǎn)公司下屬的商業(yè)管理公司，著力建設(shè)一支自己的專業(yè)團(tuán)隊，這樣才能持續(xù)、穩(wěn)定地經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)務(wù)能力建設(shè)：4、商業(yè)運營能力20專業(yè)的商業(yè)運營能力是商業(yè)項目（購物中心、寫字樓）資產(chǎn)持續(xù)升值業(yè)務(wù)能力建設(shè)：4.商業(yè)運營能力：行動計劃商業(yè)物業(yè)的運營需要有豐富經(jīng)驗的商業(yè)管理人員，且一個商場基本上所需要的員工在100-200人左右。商業(yè)管理公司的工作重點是：1、加大核心運營人才的培訓(xùn)和儲備；2、建立統(tǒng)一的管理制度和工作流程、標(biāo)準(zhǔn)上。2019-20192019-2019行動計劃籌備成立商業(yè)地產(chǎn)公司的運營管理部和各項目的商業(yè)管理公司。商業(yè)地產(chǎn)公司的運營管理部負(fù)責(zé)制訂金地商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一的管理制度和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對各地商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)管理公司進(jìn)行全面指導(dǎo)和監(jiān)管。成立商業(yè)管理公司總部，在原有的運營管理部的職能上進(jìn)一步加強總部對各地商業(yè)管理公司的管理職能。21業(yè)務(wù)能力建設(shè)：4.商業(yè)運營能力：行動計劃商業(yè)物業(yè)的運營需要人力資源及組織建設(shè)：1.集團(tuán)總部、商業(yè)與基金公司的職責(zé)分配選址及土地獲取開發(fā)建設(shè)招商運營管理退出參與機(jī)構(gòu)總部商業(yè)開發(fā)商業(yè)運營基金□制定總體規(guī)劃□制定投資決策□組織融資□全程監(jiān)控□提供信息、采購、資金平臺□制定招商規(guī)劃□招商決策□運營方案決策□制定退出方案（對外出售、出售給基金）□土地信息收集項目定位規(guī)劃設(shè)計□□PE投資方案□組建項目公司，建筑實施□竣工驗收后接收商業(yè)項目□PE資金投入□招商組織實施□運營管理實施□受托繼續(xù)組織商業(yè)運營□PE退出方案實施□資產(chǎn)包裝入REITs核心能力要求核心人員配備□項目評價能力□規(guī)劃能力□PE籌資能力□設(shè)計能力□工程管理能力□招商策劃能力□招商執(zhí)行能力□物業(yè)管理能力□營銷策劃能力□REITs運作能力□集團(tuán)管理層□集團(tuán)管理層□集團(tuán)管理層□集團(tuán)管理層□集團(tuán)管理層□項目規(guī)劃人員□基金募集人員□招商人員□設(shè)計人員□工程管理人員□工程施工人員□招商策劃人員□招商人員□營銷策劃人員□物業(yè)管理人員□基金募集人員集團(tuán)總部、商業(yè)地產(chǎn)公司和基金公司之間的權(quán)責(zé)分配如下。22人力資源及組織建設(shè)：1.集團(tuán)總部、商業(yè)與基金公司的職責(zé)分配組織及人力資源：2.搭建組織架構(gòu)-后期商業(yè)集團(tuán)內(nèi)的職責(zé)界定根據(jù)業(yè)內(nèi)成熟商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)務(wù)模式，金地商業(yè)地產(chǎn)公司今后可設(shè)置兩個獨立的子公司，即專業(yè)的商業(yè)開發(fā)公司和商業(yè)管理公司，分別從事商業(yè)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)及建成后的運營管理，其基本結(jié)構(gòu)及職責(zé)界定如下圖所示：選址及土地獲取開發(fā)建設(shè)招商運營管理投資研究獲取土地確定盈利模式市場調(diào)查研究市場定位商家組合規(guī)劃租金測算商業(yè)規(guī)劃設(shè)計建筑概念規(guī)劃設(shè)計前期手續(xù)辦理主力店招商店鋪規(guī)劃市場推廣施工圖設(shè)計工程施工管理竣工及內(nèi)裝試營業(yè)正式營業(yè)商業(yè)管理物業(yè)管理金地商業(yè)商業(yè)開發(fā)公司商業(yè)管理公司23組織及人力資源：2.搭建組織架構(gòu)-后期商業(yè)集團(tuán)內(nèi)的職責(zé)界商業(yè)地產(chǎn)公司目前的組織架構(gòu)24股東大會董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理財務(wù)總監(jiān)副總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理副總經(jīng)理行政人事部財務(wù)管理部成本管理部工程管理部營銷管理部商業(yè)運營管理部招商部項目發(fā)展部監(jiān)事會董事會秘書設(shè)計管理部上海分部北京分部深圳分部上海分部北京分部深圳分部A城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司B城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司C城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司A城市商業(yè)運營管理公司B城市商業(yè)運營管理公司C城市商業(yè)運營管理公司虛擬商業(yè)運營管理公司24商業(yè)地產(chǎn)公司目前的組織架構(gòu)24股東大會董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理財組織及人力資源：3.人力資源建設(shè)人員來自兩個方面：通過集團(tuán)總部和各兄弟公司的支持，將從內(nèi)部調(diào)入部分人員加入商業(yè)地產(chǎn)公司，主要涉及工程開發(fā)、成本控制、市場營銷、財務(wù)等；通過外部招聘，引入投資發(fā)展、招商、運營管理和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計方面的專業(yè)人才。2019上半年2019下半年行動計劃總部人員和新項目人員到位完成公司總部和北京、上海兩上分部的建立完成商業(yè)地產(chǎn)公司所有工作流程、標(biāo)準(zhǔn)和制度的制訂25組織及人力資源：3.人力資源建設(shè)人員來自兩個方面：2019謝謝！26謝謝！26金地商業(yè)地產(chǎn)公司

戰(zhàn)略規(guī)劃金地商業(yè)地產(chǎn)公司2022年12月24日討論稿金地商業(yè)地產(chǎn)公司

戰(zhàn)略規(guī)劃金地商業(yè)地產(chǎn)公司2022年12月1一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及競爭策略三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式四、核心能力和人力資源建設(shè)匯報框架28一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景匯報框架1發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景宏觀趨勢層面：（1）中國進(jìn)入城市化進(jìn)程中期和消費經(jīng)濟(jì)初期，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊；（2）國家將長期對住宅地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)面臨的經(jīng)濟(jì)形勢相對穩(wěn)定和寬松；（3）地方政府對持有性物業(yè)開發(fā)的偏好，有利于從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)提高拿地能力和利潤空間；企業(yè)經(jīng)營層面：（1）通過持有性物業(yè)資產(chǎn)的沉淀和增值，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；（2）分散單一住宅業(yè)務(wù)因政策調(diào)控引發(fā)的市場波動風(fēng)險；（3）商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)金融具有極強的內(nèi)在互補性，有利于金地總體戰(zhàn)略的同步發(fā)展；29發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景宏觀趨勢層面：2一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及競爭策略三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式四、核心能力和人力資源建設(shè)匯報框架30一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景匯報框架3商業(yè)地產(chǎn)5年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)根據(jù)公司確定的戰(zhàn)略，今后5年每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度將保持在集團(tuán)總投資額的20%。按此速度，2019年年底時商業(yè)地產(chǎn)公司的開業(yè)及在建物業(yè)面積應(yīng)能達(dá)到300萬平方米，總資產(chǎn)估值約為600億。金地集團(tuán)開發(fā)為主持有經(jīng)營為主10%60%40%10%-30%40%-60%30%-50%30%20%50%和黃目前約26%的收入來自于租賃，68%的來自于開發(fā)，6%來自于酒店經(jīng)營，而未來計劃開發(fā)面積的10%為持有，90%開發(fā)銷售，屬于典型的開發(fā)為主的企業(yè)40%-55%嘉里建設(shè)33%的物業(yè)面積為自持，從資產(chǎn)總值來看，應(yīng)在50%左右國貿(mào)是典型的持有型公司，其所有的物業(yè)均只租不售，因此其持有物業(yè)在總資產(chǎn)中的比例相當(dāng)高嘉德置地的商業(yè)資產(chǎn)比重在20-30%之間。20%－30%31商業(yè)地產(chǎn)5年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)根據(jù)公司確定的戰(zhàn)略，今后5年每年在商金地商業(yè)地產(chǎn)5年業(yè)績預(yù)測（不含北京金地中心）如果按照正常地價，如果按照正常地價，酒店、商場和辦公樓商業(yè)物業(yè)第一年EBITDA/總投資分別為5.6%、6.5%和5.5%，之后每年遞增6%，投資20個城市綜合體1的情況來計算(單個綜合體面積30~50萬平方米，土地投資額約20億元）單位（億元）20192019201920192019土地投資額39.258.878.597.4117.1綜合體投資個數(shù)23456累計開業(yè)商場個數(shù)---25租賃收入---1.84.5租賃收入增長率----150%銷售額034.466.5116.6159.7銷售額增長率--93%75%37%結(jié)轉(zhuǎn)收入0044.889.8132.3結(jié)轉(zhuǎn)利潤-0.2-0.78.11623凈利潤-0.2-0.78.11623ROE-0.5%-0.7%4.3%8.0%10.5%總資產(chǎn)47.6138.3272.7416587.7

1 “城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。32金地商業(yè)地產(chǎn)5年業(yè)績預(yù)測（不含北京金地中心）如果按照正常地價金地商業(yè)地產(chǎn)的競爭策略集團(tuán)通過在境外買殼上市的方式，獲得境外融資平臺；并且集團(tuán)已成立穩(wěn)盛投資，為商業(yè)地產(chǎn)提供了更多的融資方式，這一舉措是國內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)公司所不具備的目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)公司主要從事常規(guī)性的購物中心或城市綜合體的開發(fā)。金地商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行常規(guī)城市綜合體開發(fā)的同時，積極探索有特色的、有競爭力的產(chǎn)品線，如與主題性商業(yè)結(jié)合的城市綜合體33金地商業(yè)地產(chǎn)的競爭策略集團(tuán)通過在境外買殼上市的方式，獲得境外一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及競爭策略三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式四、核心能力和人力資源建設(shè)匯報框架34一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景匯報框架7金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式商業(yè)地產(chǎn)公司在初期將主要依靠集團(tuán)的投資開發(fā)綜合體項目，主要目標(biāo)是通過對可售物業(yè)的銷售實現(xiàn)階段性利潤及現(xiàn)金流入，并對持有物業(yè)進(jìn)行專業(yè)、持續(xù)經(jīng)營形成資產(chǎn)升值后期可考慮通過銷售物業(yè)的銷售回款、開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款力爭實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流基本平衡，以形成項目的滾動開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)公司自身良性循環(huán)同時積極與穩(wěn)盛公司合作通過房地產(chǎn)金融工具拓展融資渠道；引入REITs形成持有物業(yè)退出機(jī)制；并與集團(tuán)相關(guān)職能部門合作通過境外買殼上市擴(kuò)大資金規(guī)模和開發(fā)規(guī)模經(jīng)營模式產(chǎn)品類型投資布局金地集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)以追求品牌和品質(zhì)為導(dǎo)向，產(chǎn)品主要定位于中高端區(qū)域型城市綜合體同時也可配置一定比例資源在發(fā)達(dá)城市的核心地段打造城市級高端商業(yè)地產(chǎn)項目積極探索社區(qū)型商業(yè)和主題性商業(yè)的開發(fā)和運營商業(yè)地產(chǎn)公司公司未來五年在發(fā)展綜合體物業(yè)時需要更多的聚焦在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市對于一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市進(jìn)行機(jī)會性選擇。35金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式商業(yè)地產(chǎn)公司在初期將主要依靠集團(tuán)的投資開經(jīng)營模式：1、地產(chǎn)開發(fā)模式自有資金開發(fā)貸款持有部分商業(yè)（購物中心）銷售部分：住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè)租金收益資產(chǎn)溢價資產(chǎn)抵押貸款租約抵押貸款歸還貸款滾動開發(fā)實現(xiàn)IPO（買殼上市）償還利息華潤和中糧模式：以集團(tuán)總公司的投資為主，沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，擇機(jī)上市。萬達(dá)模式：通過兩貸一銷售（開發(fā)貸、經(jīng)營貸和銷售回款）以及低于市場水平的土地價格，基本達(dá)到項目現(xiàn)金平衡，實現(xiàn)快速滾動開發(fā)對金地集團(tuán)而言，前期應(yīng)借鑒華潤模式，后期可采用萬達(dá)模式，同時積極通過境外買殼上市的方式，打造更大的融資平臺。主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式:36經(jīng)營模式：1、地產(chǎn)開發(fā)模式自有資金開發(fā)貸款持有部分商業(yè)銷售經(jīng)營模式：2、綜合體項目投資評價體系可售物業(yè)持有物業(yè)銷售物業(yè)部分的IRR達(dá)到22%，銷售利潤率達(dá)到16%。項目的商業(yè)部分整體開發(fā)周期不超過三年；可主要利用EBITDA來對持有型物業(yè)的經(jīng)營情況進(jìn)行測算：開業(yè)第一年投資回報率達(dá)到5%，之后每年遞增6%投資回收期在13-14年持有物業(yè)不小于10萬平方米

37經(jīng)營模式：2、綜合體項目投資評價體系可售物業(yè)持有物業(yè)銷售物業(yè)經(jīng)營模式：3、合作模式在集團(tuán)已進(jìn)入的區(qū)域或城市，由商業(yè)地產(chǎn)公司與地方公司合資組建項目公司進(jìn)行開發(fā)，按持股比例進(jìn)行利潤分成在集團(tuán)未進(jìn)入的區(qū)域或城市，由商業(yè)地產(chǎn)公司自行投資開發(fā)

38經(jīng)營模式：3、合作模式在集團(tuán)已進(jìn)入的區(qū)域或城市，由商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類型：以大中型城市綜合體為主綜合體的商業(yè)部分以10-15萬平方米的購物中心1為主要產(chǎn)品；在少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心城市可擇機(jī)建設(shè)高端寫字樓或高星級酒店。在產(chǎn)品定位上,以面向家庭和時尚人群為主的中高端區(qū)域購物中心為主（家庭時尚）在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的核心地段可定位于面向城市高端人群的城市購物中心（精品時尚）。

1 購物中心是指多種零售店鋪,服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi),向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體.）優(yōu)點：打造某個城市或地區(qū)的標(biāo)桿型商業(yè)物業(yè)，有利于迅速提升公司的商業(yè)地產(chǎn)品牌影響力；如果拿地價格控制在合理的水平上，投資回報率會較為可觀。不足：發(fā)達(dá)城市核心地段土塊資源有限，難以形成綜合體項目；發(fā)展速度較慢發(fā)展高端商業(yè)物業(yè)對于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平要求較高，機(jī)會有限。高端路線（精品時尚）優(yōu)點：拿地和建安成本相對較低，風(fēng)險較好控制土地機(jī)會較多，較易形成綜合體項目；對于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和區(qū)域的要求相對不高，有利于快速發(fā)展，全面布局；持有性物業(yè)未來的資產(chǎn)增值空間較大不足：商業(yè)業(yè)態(tài)多數(shù)為中端，優(yōu)秀品牌較少，容易與其它公司的商業(yè)地產(chǎn)項目形成同質(zhì)化競爭；租金水平短期不十分理想中高端路線（家庭時尚）39產(chǎn)品類型：以大中型城市綜合體為主綜合體的商業(yè)部分以10-15投資布局公司未來五年在發(fā)展綜合體物業(yè)時需要更多的聚焦在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市對于一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市進(jìn)行機(jī)會性選擇。深圳Shenzhen廣州Guangzhou上海Shanghai北京Beijing佛山Foshan東莞Dongguan寧波Ningbo杭州Hangzhou南京Nanjing天津Tianjin沈陽Shenyang西安Xi’an武漢Wuhan一線城市二線城市珠海Zhuhai煙臺Yantai紹興Shaoxing40投資布局公司未來五年在發(fā)展綜合體物業(yè)時需要更多的聚焦在經(jīng)濟(jì)發(fā)一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及競爭策略三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式四、核心能力和人力資源建設(shè)匯報框架41一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景匯報框架14商業(yè)地產(chǎn)核心能力建設(shè)和相應(yīng)配套措施核心能力配套措施（組織和人力資源）商業(yè)地產(chǎn)公司應(yīng)主要打造投資拿地、招商、產(chǎn)品研發(fā)及商業(yè)運營四大核心能力。同時，應(yīng)在集團(tuán)的支持和指導(dǎo)下，逐步形成自身的融資模式和能力。應(yīng)按商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程的全鏈條設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)公司的組織架構(gòu)，最終目標(biāo)應(yīng)是在5年內(nèi)成立商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，下設(shè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)管理公司。42商業(yè)地產(chǎn)核心能力建設(shè)和相應(yīng)配套措施核心能力配套措施商業(yè)地產(chǎn)公拿地能力核心能力建設(shè)5年內(nèi)具有商業(yè)地產(chǎn)全鏈條專業(yè)開發(fā)能力招商能力產(chǎn)品研發(fā)能力商業(yè)運營能力融資能力43拿地能力核心能力建設(shè)5年內(nèi)具有商業(yè)地產(chǎn)全鏈條專業(yè)開發(fā)能力招商核心業(yè)務(wù)能力：1.投資拿地未來5年，公司投資在商業(yè)地產(chǎn)上的土地投資額將接近400億，累計投資的商業(yè)綜合體項目將達(dá)到20個，持有面積超過300萬平方米。投資拿地策略：機(jī)構(gòu)設(shè)置：成立商業(yè)地產(chǎn)公司總部的投資發(fā)展部，并在北京和上海設(shè)置兩個分部，主動去目標(biāo)城市尋找合適地塊信息，并負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門前期進(jìn)行充分溝通和后期進(jìn)行商務(wù)談判。人員招聘：積極從外部引入高水平項目發(fā)展人材，形成專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展團(tuán)隊；拿地方式：通過與各地政府積極、密集的前期溝通，以勾地形式為主獲取項目；內(nèi)部支持：通過合資合作的方式鼓勵金地在各地的區(qū)域或城市公司協(xié)助進(jìn)行項目拓展。44核心業(yè)務(wù)能力：1.投資拿地未來5年，公司投資在商業(yè)地產(chǎn)上的業(yè)務(wù)能力建設(shè)：2.招商能力招商能力是商業(yè)地產(chǎn)公司必備的一項核心業(yè)務(wù)能力。兩年內(nèi)，初步建立的中高端品牌招商能力；通過在一線城市或核心的二線城市建成開業(yè)數(shù)個高品質(zhì)的項目樹立品牌影響力，基本明確金地商業(yè)項目的定位。后期，可與一批符合金地商業(yè)定位的商家建立較為緊密的合作關(guān)系，為以后的規(guī)模發(fā)展奠定基礎(chǔ)，尤其是要在電影院、超市、百貨、大型餐飲等主力店的的設(shè)計和建設(shè)上形成定單式的工作模式。2019-20192019-2019行動計劃通過建成數(shù)個高品質(zhì)的商業(yè)項目形成品牌影響力，煅造招商隊伍。積極主動地探索網(wǎng)上購物與賣場購物的有效互動方式再與一批符合金地商業(yè)項目定位要求的商家形成成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，滿足集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)張的需求；與主要的主力店商家形成緊密合作關(guān)系，達(dá)到訂單式開發(fā)模式的水平。形成網(wǎng)上購物與賣場購物的有效互動45業(yè)務(wù)能力建設(shè)：2.招商能力招商能力是商業(yè)地產(chǎn)公司必備的一項業(yè)務(wù)能力建設(shè)：3、產(chǎn)品研發(fā)能力

（1）商業(yè)地產(chǎn)公司可以在金地原有的設(shè)計能力基礎(chǔ)上，結(jié)合外部商業(yè)設(shè)計人才的引進(jìn)，盡快形成有自身特點及核心競爭力的產(chǎn)品研發(fā)團(tuán)隊。（2）根據(jù)前述對金地產(chǎn)品類型的定位，商業(yè)地產(chǎn)公司重點研發(fā)的產(chǎn)品包括：

A、城市綜合體；B、購物中心；C、寫字樓；

D、酒店E、主題產(chǎn)品（體育、文化、旅游）

(3)根據(jù)金地產(chǎn)品市場形象的特點，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品也應(yīng)更多的體現(xiàn)為高品質(zhì)、適度個性化，形成可復(fù)制的差異化產(chǎn)品。46業(yè)務(wù)能力建設(shè)：3、產(chǎn)品研發(fā)能力19專業(yè)的商業(yè)運營能力是商業(yè)項目（購物中心、寫字樓）資產(chǎn)持續(xù)升值的關(guān)鍵描述專業(yè)管理商業(yè)項目開業(yè)后，即進(jìn)入漫長的運營期。專業(yè)的運營管理團(tuán)隊?wèi)?yīng)該能夠深入了解自身項目的特點，時時把握市場的需求動向，善于適時調(diào)整商場定位和租戶組合，實現(xiàn)租金的穩(wěn)步增長同時能加強對租戶的管理，有效保證租金收繳率，從而實現(xiàn)較高的投資回報率，這是商業(yè)地產(chǎn)項目最終成功的根本與前提條件。團(tuán)隊建設(shè)商業(yè)運營是一個人才密集型行業(yè)，需要通過項目和時間的不斷積累，逐漸建成一支專業(yè)性和執(zhí)行力強的商業(yè)運營管理團(tuán)隊。建議公司應(yīng)在兩年內(nèi)組建商業(yè)地產(chǎn)公司下屬的商業(yè)管理公司，著力建設(shè)一支自己的專業(yè)團(tuán)隊，這樣才能持續(xù)、穩(wěn)定地經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)務(wù)能力建設(shè)：4、商業(yè)運營能力47專業(yè)的商業(yè)運營能力是商業(yè)項目（購物中心、寫字樓）資產(chǎn)持續(xù)升值業(yè)務(wù)能力建設(shè)：4.商業(yè)運營能力：行動計劃商業(yè)物業(yè)的運營需要有豐富經(jīng)驗的商業(yè)管理人員，且一個商場基本上所需要的員工在100-200人左右。商業(yè)管理公司的工作重點是：1、加大核心運營人才的培訓(xùn)和儲備；2、建立統(tǒng)一的管理制度和工作流程、標(biāo)準(zhǔn)上。2019-20192019-2019行動計劃籌備成立商業(yè)地產(chǎn)公司的運營管理部和各項目的商業(yè)管理公司。商業(yè)地產(chǎn)公司的運營管理部負(fù)責(zé)制訂金地商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一的管理制度和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對各地商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)管理公司進(jìn)行全面指導(dǎo)和監(jiān)管。成立商業(yè)管理公司總部，在原有的運營管理部的職能上進(jìn)一步加強總部對各地商業(yè)管理公司的管理職能。4