某著名地產(chǎn)策劃公司深圳項目物業(yè)發(fā)展建議及營銷報告

深圳項目物業(yè)發(fā)展建議

及營銷報告報告目錄第一部分目標的溝通和界定第二部分解決二個問題項目的方向問題項目屬性定位項目功能及形象定位項目銷售問題項目租售比例項目業(yè)態(tài)組合項目售賣模式項目經(jīng)營模式項目價格定位第三部分項目招商及營銷推廣建議報告思路項目分析發(fā)展商給予任務(wù)分析目標的溝通及界定目標下的戰(zhàn)略第一部分目標的溝通及界定項目分析發(fā)展商給予任務(wù)分析目標的溝通及界定項目分析—項目經(jīng)濟指標及四至項目技術(shù)經(jīng)濟指標總建筑面積：52933.1平米其中一層面積：7621.57平米二層面積：8876.26平米三層面積：9940.51平米四層面積：9371.39平米五層面積：4614.86平米商業(yè)面積：40000平米地下停車位近1000個公園面積：23000平米本項目北面：紅荔西路及香榭里花園西面：農(nóng)林路及空地南面：香軒路及東?；▓@東面：農(nóng)園路及名人俱樂部等從目前狀況來看：項目周邊人流量稀少道路通達狀況較好項目分析—項目通達性分析從交通的通達性來看，本項目的交通通達性較好，從深南路、濱河路及僑香路等主要干道都能較為方便到達本項目。但公共交通并不便利濱河大道深南路僑香路竹子林地鐵車公廟地鐵項目分析—建筑形態(tài)及意象從整體的建筑形式來看，項目體現(xiàn)了新古典主義的高貴與經(jīng)典。但從建筑意向來看，項目的風格與現(xiàn)代建筑相比，親和力和外向型都比較弱。從形態(tài)上來說不像一個傳統(tǒng)大型的商業(yè)中心。廣場公園架空，下面是車庫北立面入口處形態(tài)南向立面項目分析—項目外部細節(jié)1234項目的騎樓和二層露臺將給項目帶來體驗價值，但一樓的騎樓降低商鋪的使用率公園的構(gòu)筑物、農(nóng)園路與項目主入口處的高差將在一定程度上弱化項目商業(yè)展示性及價值。項目分析—項目內(nèi)部細節(jié)一層平面商業(yè)主入口人流通道人流通道商業(yè)次入口商業(yè)次入口履貨區(qū)10.8m*10.8m柱網(wǎng)自動扶梯樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯項目一層商鋪面積7621.57平米，層高5.3米；布局優(yōu)勢：通道寬敞，人流組織較為明確，通過騎樓與廣場銜接，可以有效利用公園環(huán)境，柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，便于商鋪的組合和利用。垂直交通工具豐富。布局劣勢：主入口與道路有高差，不利于人流的進入。層高有一定局限，空間稍感壓抑。騎樓樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳上空上空項目分析—項目內(nèi)部細節(jié)二層平面項目二層商鋪面積8876.26平米，層高4.7米；二層可以利用露臺做風情感比較強的餐廳；電梯阻隔部分鋪位的使用效率。預(yù)留了多處做餐飲的位置。露臺

餐廳餐廳餐廳超市樓梯電梯樓梯扶梯樓梯樓梯電梯電梯電梯樓梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳項目分分析——項目內(nèi)內(nèi)部細細節(jié)三三層平平面項目三三層商商鋪面面積9940.51平米米，層層高4.7米；；三層層是可可利用用面積積最大大的一一層，，便于于整體體利用。。影院樓梯扶梯樓梯文化中中心樓梯樓梯電梯電梯樓梯電梯電梯樓梯扶梯商業(yè)/餐廳廳商業(yè)/餐廳廳陽臺商業(yè)/餐廳廳商業(yè)/餐廳廳露天平平臺防火分分災(zāi)區(qū)區(qū)項目分分析——項目內(nèi)內(nèi)部細細節(jié)四四層平平面項目四四層商商鋪面面積9371.39平米米，層層高4.45米米；文文化中中心和和影院院部分分中空空，能能夠營造造較好好的空空間感感，有陽臺臺和露露天平平臺可可以利利用，，預(yù)留留了影影院的的位置置。商業(yè)扶梯電梯影院上上空樓梯陽臺文化中中心上上空樓梯電梯樓梯樓梯上空商業(yè)/餐廳廳電梯樓梯商業(yè)/餐廳廳商業(yè)/餐廳廳電梯樓梯商業(yè)/餐廳廳陽臺上上空扶梯項目分分析——項目內(nèi)內(nèi)部細細節(jié)五五層平平面五層面面積4614.86平米米，層層高4.45米米；有屋頂頂平臺臺可以以利用用，預(yù)預(yù)留多多處做做餐飲飲的位位置，，但大大部分分面積積被切切割，，不能能被整整體利利用。。項目分分析——周邊商商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀1、中中旅一一期1000平平米2、深深國投投廣場場，目目前3萬平平米，，二期期5平平米3、荔荔林苑苑7000平米米4、香香榭里里1000平米米5、香香荔綠綠洲1000平平米6、東東海坊坊2000平米米7、家家佳福福購物物廣場場及臨臨街商商鋪10000平米米8、明明年廣廣場50000平米米9、車車公廟廟地鐵鐵商城城24000平平米1364257項目周周邊商商業(yè)成成熟度度較低低；商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點較較為分分散，，相互互作用用較弱弱；未來將將有深深國投投廣場場、車車公廟廟地鐵鐵商城城、明明年廣廣場等等大型型集中中商業(yè)業(yè)。89項目分分析小小結(jié)1、項項目在在本片片區(qū)屬屬于體體量較較大的的商業(yè)業(yè)體；；2、項項目周周邊道道路人人流量量稀少少，公公共交交通匱匱乏，，但道道路的的通道道性較較好；；3、項項目的的停車車位為為1000個，，相對對50000平平米的的商業(yè)業(yè)體量量來說說，車車位比比較高高；4、項項目的的建筑筑意向向、騎騎樓、、露臺臺、屋屋頂平平臺將將會給給人們們帶來來較高高的體體驗價價值；；而公公園將將是本本項目目最大大的價價值體體驗點點；5、從從項目目的進進入方方式、、建筑筑形態(tài)態(tài)來看看，屬屬于內(nèi)內(nèi)向型型的商商業(yè)中中心；；6、從從項目目各層層平面面來看看，內(nèi)內(nèi)部的的規(guī)劃劃較好好，還還有多多處可可以利利用的的外部部空間間，部部分層層高較較低讓讓人感感覺比比較壓壓抑；；7、項項目所所在區(qū)區(qū)域商商業(yè)氛氛圍較較弱，，網(wǎng)點點分散散，相相互作作用較較弱；；8、在在未來來會有有明年年廣場場、車車公廟廟地鐵鐵商場場、深深國投投廣場場二期期等商商業(yè)進進駐，，整體體供應(yīng)應(yīng)量較較大；；9、受受中心心區(qū)輻輻射，，片區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)前景景看好好，整整個商商業(yè)還還需要要3年年左右右的培培育期期；項目本本身屬屬于內(nèi)內(nèi)向型型商業(yè)業(yè)、且且周邊邊人流流較少少、商商業(yè)氛氛圍不不足，，商業(yè)業(yè)成熟熟度較低，，從目目前來來看，，商業(yè)業(yè)經(jīng)營營存在在一定定風險險。發(fā)展商商給予予我們們的任任務(wù)1、3-5層層招商商經(jīng)營營，8個個月售售完完完成1－2層銷銷售；；2、銷銷售與與經(jīng)營營之間間的關(guān)關(guān)系怎怎樣平平衡；；目標溝溝通－－完成任任務(wù)存存在的的困難難8個月月售完完1－2層存在困困難項目規(guī)規(guī)劃屬屬于內(nèi)內(nèi)向型型的商商業(yè)，，在規(guī)規(guī)劃上上的沒沒有做做到商商業(yè)價價值最最大化化周邊商商業(yè)人人流稀稀少，，整體體商業(yè)業(yè)氛圍圍較差差，多多數(shù)商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營狀狀況不不佳，，租金難難以支支撐售售價大體量量的集集中商商業(yè)要要想經(jīng)經(jīng)營得得好，，通常常都已已出租租為主主。多多數(shù)銷銷售難以體體現(xiàn)價價值，，且存存在難難度。。通常會會采用用帶租租約銷銷售，，銷售售之后后如何何經(jīng)營營才能能保證證收益益。1－2層部部分地地方劃劃鋪存存在較較大困困難。。目標溝溝通－－完成任任務(wù)存存在的的困難難而8個個月要要完成成的銷銷售額額不確確定給信心心5萬平平米商商業(yè)做做什么么，怎樣做做才能能活前提賣出一一定的的價值值，有有難度度讓客戶戶看得到到經(jīng)營前前景；實力品品牌商家家進駐售賣模模式選擇擇間接相相關(guān)便宜賣賣出，，不可可能目標界界定是回籠籠資金金，而而非一定要要賣一一二層層在這樣樣一個個人氣氣不旺旺的區(qū)域，，首先先要解解決5萬平米商商業(yè)做做什么么能活活下來問題題。我們的的目標標3－5層怎怎樣經(jīng)經(jīng)營我們還要解解決整個項目怎怎樣經(jīng)營達成目標首首要解決問問題賣哪里，怎怎么賣項目的方向向問題第二部分：：目標下的的戰(zhàn)略突破困局－－突破區(qū)域域挑戰(zhàn)常規(guī)－－挑戰(zhàn)傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)常規(guī)規(guī)第一：項目目的方向問問題項目屬性定定位項目功能及及形象定位位指導(dǎo)思想5萬平米的的商業(yè)做成成什么項目屬性定定位思路一：類似于萬象象城輻射全全市的商業(yè)業(yè)中心思路二：輻射本區(qū)域域的商業(yè)中中心其他思路通常思路項目屬性定定位－思路路一可行性性分析大型購物中心規(guī)模（萬平米）條件支持輻射區(qū)域金光華廣場12人民南商圈，寫字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市萬象城18地王商圈，寫字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市中信城市廣場7深南中商圈，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市星河購物公園8.5中心區(qū)商圈，寫字樓聚集，與地鐵相連，有地鐵、公交人流穩(wěn)定人流全市從項目的公公共交通及及人流狀況況來看，本項目難以以成為輻射射全市的商商業(yè)中心。。市級購物中中心的規(guī)模模及條件支支持項目屬性定定位－思路路二可行性性分析1、本項目目距離地鐵鐵站有一定定距離，離離公交車站站也有一定定距離，自然人流少少；2、除東海海、香榭里里、荔林苑苑之外，片區(qū)其他人人流到達都都需要一定定時間。3、深南路路以北寫字字樓客戶需需步行一定定距離到達達，以南寫寫字樓客戶戶需穿越深南路路到達，且且容易被車車公廟地鐵鐵商城、明明年廣場等等分流。4、僑香路兩側(cè)側(cè)，香蜜湖湖路以東的的客戶容易易被深國投廣場場分流；由此可見，，項目自然然人流少，，片區(qū)距離離本項目稍稍遠客戶容容易被分流流。目前人人流狀況難難以支撐本本項目大體體量的商業(yè)業(yè)。濱河大道深南路僑香路竹子林地鐵鐵車公廟地鐵鐵本項目周邊人流可可達性分析析項目屬性定定位－思路路二可行性性分析周邊商業(yè)規(guī)模（萬平米）定位、主要業(yè)態(tài)輻射區(qū)域深國投廣場8萬平米香蜜湖、華僑城、中心區(qū)、景田為主的有車家庭購物中心，目前山姆已經(jīng)開業(yè)，二期將會有百貨及影院。區(qū)域型車公廟地鐵商城2.4萬平米集餐飲、主題零售、生活服務(wù)、運動健身為一體的購物中心全市明年廣場5萬平米30-45白領(lǐng)女性購物中心全市其他零星商業(yè)2萬平米主要以滿足本樓盤日常需要為主鄰里型商業(yè)從周邊商業(yè)業(yè)的供應(yīng)來來看，片區(qū)區(qū)人口10萬人，商商業(yè)供應(yīng)量量將在20多萬，按按人均需要要商業(yè)面積1平米來計計算，未來來集中商業(yè)業(yè)將會面臨臨激烈競爭爭。從周邊商業(yè)業(yè)供應(yīng)如果項目做做輻射區(qū)域域的商業(yè)中中心，人流流支持不足足，且周邊邊供應(yīng)量逐逐漸加大，，項目面臨較大競競爭壓力。。項目屬性定定位5萬平米的的商業(yè)做成成什么思路一：類似于萬象象城輻射全全市的購物物中心不可行思路二：輻射本區(qū)域域的購物中中心持續(xù)生存有有問題，人人流也難以以支撐。需要突破困困局項目屬性定定位－區(qū)域突破需要突破困困局突破的可能能性50：1的的車位配比比周邊道路的的通達性較較好項目處在中中心區(qū)一級級輻射區(qū)從區(qū)域地理理上突破從消費模式式上突破突破的可能能性建筑意向經(jīng)經(jīng)典、尊貴貴處在香蜜湖湖豪宅區(qū)域域有公園、露露臺、騎樓樓等增加體體驗價值場場景深圳人樂于于體驗新生生事物本項目從外外部環(huán)境到到項目本身身具備突破的可能能性與本項目類類似，波托托菲諾的商商業(yè)也處在在人流較少少的富人區(qū)區(qū)；在形態(tài)態(tài)及體量上上，屬于社社區(qū)商業(yè)，，但波托菲菲諾通過嚴嚴格的經(jīng)營營管理模式式以及水岸岸風情的營營造，使項項目成為一一個城市的的風情的符符號，成為為一個有特定消費費人群的商圈。項目屬性定定位－區(qū)域突破案案例借鑒特點：波托菲諾的的異域風情情營造得比比較足，比比較地道；；商業(yè)街臨湖湖，將商業(yè)業(yè)延伸到環(huán)環(huán)境中；整體業(yè)態(tài)控控制得比較較好，格調(diào)調(diào)一致，多多為知名品品牌商家；；突破原因分分析：最重要的原原因：深圳圳是一個移移民的、多多元化的城城市，樂于于接受新事事物，而深深圳比較缺缺少體驗感感比較強的的商業(yè)，缺缺少有格調(diào)調(diào)的交往和和休閑場所所。所以當當新生事物物出現(xiàn)的時時候，人們們都趨之若若騖，海上上世界、萬萬象城的成成功都證明明了這一點點。體驗價值是是人們重復(fù)復(fù)去波托菲菲諾、萬象象城、海上上世界的最最大理由。。汽車文化給給人們帶來來了更多的的消費體驗驗，突破了了商業(yè)在區(qū)區(qū)位上的局局限性。項目屬性定定位－區(qū)域突破案案例借鑒體驗經(jīng)濟、、汽車帶來來的消費已已經(jīng)成為促促動現(xiàn)代人人消費行為為的動因。。體驗價值是是消費要獲獲得的心理理和情感滿滿足；汽車是要獲獲得豐富消消費體驗價價值的工具具項目屬性定定位－區(qū)域突破案案例借鑒所以對汽車帶來消消費和體驗驗價值研究究是本項目實實現(xiàn)區(qū)域突突破和消費費模式突破破的基礎(chǔ)。。汽車娛樂經(jīng)經(jīng)濟深圳的汽車車擁有量已已經(jīng)達到每每100人人28.64輛他將產(chǎn)生怎怎樣的影響響力社會影響推動自身產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)發(fā)展改變城市居居住格局改變?nèi)藗兊牡纳詈凸すぷ鞣绞接绊懗鞘猩躺虡I(yè)的格局局項目屬性定定位－汽車文化帶帶來的影響響汽車擁有量量增加產(chǎn)生的影影響個體產(chǎn)生的的影響擴大社交圈圈子見識更多的的新鮮事物物感受更多自自然和人文文的體驗汽車將會對對社會進步步及個體成成長產(chǎn)生影影響駕車消費客客戶駕車白領(lǐng)（（收入在10萬-30萬）駕車中產(chǎn)階階層（收入入在30萬萬-100萬）駕車精英階階層（收入入在100萬以上））購物、休閑閑及交往的的主要場所所華強北購物物為主，萬萬象城、中中信城市廣廣場、華僑僑城、波托托菲諾、海海上世界休休閑、交往往。偶爾華強北北購物，厭厭倦華僑北北停車，在在中心區(qū)、、中信吉之之島、山姆姆、香港購購物比較多多，萬象城城、中信城城市廣場、、威吧、波波托菲諾、、海上世界界休閑、交交往。萬象城、中中信、金光光華、香港港購物，休休閑在波托托菲諾、萬萬象城等。。項目屬性定定位－駕車消費客客戶行為研研究商業(yè)輻射區(qū)區(qū)域的突破破；隨著駕車消消費客戶的的增加，波波托菲諾、、海上世界界等區(qū)域性性較強的商商業(yè)點逐漸漸實現(xiàn)區(qū)域域突破；階層界限的的突破，只要有車，，各個階層層的休閑、、交往的場場所是交叉叉、重復(fù)的的；由此需要有有更新的場場所來刺激激階層的區(qū)區(qū)分；（例例如上海的的時尚領(lǐng)地地由新天地不斷的向向外灘3號號，外灘18號及N號過渡。。深圳圳需需要要專專門門為為中中上上層層及及精精英英階階層層提提供供純純粹粹的的購購物物、、交交往往和和休休閑閑的的地地方方。。駕車車消消費費客客戶戶場所所選選擇擇關(guān)關(guān)注注因因素素項目目屬屬性性定定位位－－駕車車消消費費客客戶戶行行為為研研究究停車車位位數(shù)數(shù)量量是是否否滿滿足足停車車是是否否方方便便停車車后后與與場場所所之之間間的的距離離及及體體驗驗感感是否否有有與與眾眾不不同同的的產(chǎn)產(chǎn)品品是否否有有格格外外的的體體驗驗（（在在基基本本屬屬性性相相同同的的前前提提下下駕車車消消費費客客戶戶場所所選選擇擇關(guān)關(guān)注注因因素素駕車車消消費費對對個個體體產(chǎn)產(chǎn)生生的的影影響響關(guān)注注消消費費體體驗驗關(guān)注注體體驗驗及及自自我我的的滿滿足足愿意意為為體體驗驗付付出出成成本本（無無關(guān)關(guān)的的））（有有關(guān)關(guān)的的））（無差差異異化化的的）（差差異異化化的的）項目目屬屬性性定定位位-經(jīng)濟濟價價值值遞遞進進競爭爭狀狀況況顧客的的需需要要（市市價價））（溢溢價價））價格格定位位提取取初初級級產(chǎn)產(chǎn)品品制造造產(chǎn)產(chǎn)品品提供供服服務(wù)務(wù)展示示體體驗驗引導(dǎo)導(dǎo)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型顧客定定制制化化商品品化化商品品化化商品品化化顧客定定制制化化顧客定定制制化化項目目屬屬性性定定位位-經(jīng)濟濟價價值值遞遞進進的的啟啟示示從經(jīng)經(jīng)濟濟價價值值遞遞進進模模型型來來看看，，高高體體驗驗價價值值的的產(chǎn)產(chǎn)品品或或是是服服務(wù)務(wù)是是能能得得到到溢溢價價的的，，當當產(chǎn)產(chǎn)品品帶帶來來的的體體驗驗?zāi)苣軌驂蛞龑?dǎo)導(dǎo)客客戶戶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型時時，，將將得得到到更更高高的的溢溢價價。。體驗驗價價值值與與馬馬斯斯洛洛需需求求層層次次是是匹匹配配的的，，愿愿意意去去體體驗驗體體驗驗價價值值的的人人，，他他的的內(nèi)內(nèi)心心是是渴渴望望自自我我實實現(xiàn)現(xiàn)和和滿滿足足的的。。人是是有有限限理理性性的的體驗驗是是服服務(wù)務(wù)的的一一部部分分體驗將產(chǎn)產(chǎn)生消費費的主動動性提取初級級產(chǎn)品制造產(chǎn)品品提供服務(wù)務(wù)展示體驗驗生理和安安全需要要社交和尊尊重需要要自我實現(xiàn)現(xiàn)和滿足足的需要要人們愿意意為體驗驗付出成成本體驗經(jīng)濟濟與馬斯斯洛需求求層次之之間關(guān)系系項目屬性性定位-體驗經(jīng)濟濟與項目目經(jīng)營的的關(guān)系生理需要要社交需要要尊重需要要自我實現(xiàn)現(xiàn)安全需要要白領(lǐng)中產(chǎn)精英自我實現(xiàn)需求愿意為體驗付出成本商品的溢溢價越高高商戶支撐撐租金能能力增加加項目持續(xù)續(xù)經(jīng)營能能力增加加客戶層面面越高越越愿意為為體驗付付出成本本所以我們們鎖定中中上層及及精英階階層當深圳還還沒有專專門純粹粹的購物物、交往往和休閑閑場所的的時候我們可以以為他們們提供這這種滿足足體驗感感的場所所項目屬性性定位城市精英英人士交交往、休休閑、購購物的頂頂級場所所與傳統(tǒng)的的單純休休閑的場場所相比比，會有有購物的的功能。。與傳統(tǒng)的的商業(yè)中中心相比比，他又又是一個個為特定定圈層提提供休閑閑和交往往的場所所。項目屬性性定位成功案例例－上海海.外灘灘3號簡介：外灘三號號凝聚藝藝術(shù)、文文化、美美食、時時尚和音音樂，激激發(fā)生活活靈感，，引領(lǐng)現(xiàn)現(xiàn)代時尚尚，是品品位人士士推崇備備至的優(yōu)優(yōu)雅成熟熟社交、、休閑場場所。外灘三號號建筑面面積共約約12，，000平方米米，在七七層樓面面里擁有有并經(jīng)營營四家呈呈現(xiàn)精美美菜肴的的餐廳、、高級品品牌專賣賣店、依依云水療療中心、、滬申畫畫廊和一一間音樂樂沙龍。。外灘3號號主要業(yè)業(yè)態(tài)及商商家：服裝：阿阿瑪尼及及其他高高級品牌牌專賣餐飲：Jean-Georges、、望江閣閣等四家家餐廳文化休閑閑：滬申申畫廊和和一間音音樂沙龍龍和依云云水療中中心注重品牌牌和格調(diào)調(diào)的一致致性云集集世界頂頂尖品牌牌的服裝裝、餐廳廳，將奢奢華和時時尚做到到極致；；成為了了上海時時尚、上上流社會會交往的的標簽和和場所。。外灘3號號既有時時尚氣息息又有文文化和藝藝術(shù)的元元素。注重體驗驗價值的的營造，，例如望望江閣餐餐廳一層層只為6－8位位客人提提供用餐餐，二層層則只有有2－3位；滬滬申畫廊廊從高處處延伸到到餐廳；；而法法國國Jean-Georges餐廳廳更更是是將將體體驗驗做做到到極極致致。。成功案例－－上海.外外灘3號借借鑒多家世界頂頂級品牌入入駐。同時時引進著名名的法國餐餐廳等高級級娛樂休閑閑消費場所所。注入精品零零售、商務(wù)務(wù)辦公、展展覽展示與與餐飲娛樂樂等多種時時尚功能。。也是一個時時尚、精英英、明星等等定級人士士交往和聚聚會的地方方。成功案例－－上海.外外灘18號號案例及借借鑒其中品牌店店有：卡地地亞、杰尼尼亞Zegna、寶寶詩龍Boucheron、、百達翡麗麗、英皇鐘鐘表珠寶、、雅格獅丹丹服飾、意意大利Sibilla咖啡精精品店、意意大利GABBIANI玻璃璃精品店、、YOUNIK精品品店、寶姿姿1961和BREE皮革。。Sens&Bund、灘外樓樓、BarRouge等高高檔中西餐餐廳和酒吧吧。整個招商用用了一年的的時間，中中西餐廳和和酒吧先進進駐，時裝裝、珠寶后后進。1、外灘18號一直直是在“邊邊簽約、邊邊開業(yè)、邊邊等待”的的狀態(tài)中走走過來的的，從招商商的心態(tài)可可以看出他他們對品牌牌的堅守和和追求；2、邊簽約約、邊開業(yè)業(yè)并沒有影影響外灘18號的整整體經(jīng)營，，因為是定定級品牌，，所以每開開一家都會會給整個城城市帶來欣欣喜和熱情情；從招商商和推廣來來說都是值值得借鑒的的。3、與外灘灘3號類似似，同樣也也注重體驗驗感和體驗驗價值的營營造。成功案例－－上海.外外灘18號號案例及借借鑒從外灘3號號到外灘18號的成成功效應(yīng)我我們可以看看到，中國國是一個正正處在上升升中的社會會，在生活活方式上也也處在急于于要和國際際接軌的過過程；中國的精英英人士還比比較缺乏生生活方式的的沉淀，即即便腰纏萬萬貫也難以以有自我滿滿足的感覺覺，他們需需要氣質(zhì)的的沉淀，他他們需要有有這樣一個個地方讓他他們和真正正的時尚接接軌；而一個城市市同樣也需需要這樣的的氣質(zhì)和沉沉淀，時尚尚也越來越越是一個城城市是否國國際化的標標志，深圳圳需要這個個標志和符符號；上海有了新新天地、外外灘3號，，18號還還有N號，，這些都讓讓這個城市市真正的時時尚起來，，而深圳還還只有萬象象城、中信信、波托菲菲諾、海上上世界，深深圳要真正正時尚起來來，也需要要這樣的頂頂級場所。。成功案例－－上海.外外灘18號號案例及借借鑒項目的方向向問題項目屬性定定位項目功能及及形象定位位一個能為精精英人士帶帶來頂級體體驗的場所所；一個真正能能讓深圳時時尚起來的的符號；一個讓深圳圳各路名流流交往聚會會的圈子；；一個能讓深深圳精英人人士沉淀氣氣質(zhì)的場所所；一個氣息高高貴，但并并不缺少趣趣味性的場場所。項目形象定定位項目形象定定位—項目命名名建議中信維多利利亞廣場項目形象定定位—項目體驗驗價值的營營造形象定位關(guān)關(guān)鍵詞頂級體驗場場所城市時尚符符號特定人群圈圈層氣質(zhì)沉淀的的場所高貴而不乏乏趣味形象定位具具象頂級品牌帶帶來的體驗驗、稀缺帶帶來的體驗驗、極致細細節(jié)帶來體體驗與國際化接接軌、成為為客戶、時時尚傳媒的的話題和愿愿意體驗的的場所類似的人群群環(huán)境對行為為方式的促促進，讓你你懂得怎樣樣優(yōu)雅起來來單純的高貴貴讓人覺得得嬌柔和壓壓抑娛樂和趣味味的體驗讓讓高貴和經(jīng)經(jīng)典產(chǎn)生持持續(xù)的力量量豐富而極致致的體驗將將是本項目目成功經(jīng)營營的關(guān)鍵頂級品牌旗旗艦店進駐駐帶來的體體驗同時也是城城市時尚的的符號這個符號可可以是香蜜蜜湖8號香蜜湖8號號=ARMANI香蜜湖8號號=GUCCI項目形象定定位—項目體驗驗價值的營營造項目頂級品品牌帶來的的極致體驗驗這也是城市市時尚的符符號以及氣氣質(zhì)和行為為沉淀的場場所香蜜湖8號號=JeanGeorges餐廳廳=美食時時尚化的標標志香蜜湖8號號=海港概概念餐廳項目形象定定位—項目體驗驗價值的營營造JeanGeorges（（法）（世世界頂級餐餐廳）帶來真正的的現(xiàn)代法式式菜肴，美美洲核桃木木、深酒紅色及鈷藍藍色的家具具使整個餐餐廳沉浸在在一種優(yōu)雅氣氛中。。香蜜湖8號號=特特色餐飲（（特色包房房模式）“躺吧”在香蜜湖8號的一至至數(shù)個包房房可以采用用這種特殊殊的餐飲方方式，形成成市場的亮亮點和吸引引眼球的標標志；臥式就餐在在古希臘和和羅馬時期期十分流行行，斜靠在在床上由傭傭人侍候用用膳是一種種身份和地地位的象征征；如今今紐約也掀掀起了此種種風潮；躺吧中的床床和床墊都都是特制的的，侍者守守候在一旁旁，如果顧顧客不小心心把食物掉掉到床上，，侍者能在在35秒內(nèi)內(nèi)換個新床床單，就像像在普通餐餐廳換張桌桌布一樣簡簡單。項目形象定定位—體驗價值營營造香蜜湖8號號=頂級體體驗的“依依云水療””項目形象定定位—體驗價值營營造依云水療是是世界頂級級的水療，，采用的都都是法國和和瑞士交界界處阿爾卑卑斯山下的的礦泉水。。停車體驗安裝車牌自自動識別設(shè)設(shè)備增加客戶前前往商場或或是客戶找找車的引導(dǎo)導(dǎo)標識或是是服務(wù)采用在停車車場出口、、入口分別別安裝車牌牌自動識別別設(shè)備，達達到用戶的的車牌號與與IC卡一一一對應(yīng)，，從而防止止車輛被盜盜、防止值值班人員作作弊、便于于遺失卡管管理、提高高停車場服服務(wù)水平和和管理質(zhì)量量等均有明明顯效果。。項目形象定定位—體驗價值營營造停車的感受受不是在停停車場，而而是在一個個設(shè)計感比比較強的空空間項目形象定定位—體驗價值營營造建議在車庫庫中增加趣趣味性的設(shè)設(shè)計經(jīng)過設(shè)計的的店面在車庫中穿穿插售賣汽汽車飾品的的趣味店項目形象定定位—體驗價值營營造停車場的墻墻體上可以以有一些精精美的涂鴉鴉穿過停車場場就像經(jīng)過過一條藝術(shù)術(shù)街項目形象定定位—體驗價值營營造影劇院和文文化中心的的百變體驗驗明星及各行行業(yè)精英聚聚會、PARTY的的地方；可以做首映映儀式、新新聞發(fā)布會會，聽歌劇劇的地方。。這里會因為為特別的人人和事而成成為社會的的焦點。項目形象定定位—體驗價值營營造項目形象定定位—體驗價值值營造經(jīng)典建筑里里的櫥窗設(shè)設(shè)計精美趣味奢靡建議商業(yè)騎騎樓增加經(jīng)經(jīng)典的歐式式燈增加趣味性性小品和設(shè)設(shè)計感較強強的標識建議將商業(yè)業(yè)的氛圍延延伸到公園園里，公園園中也有休閑的桌桌椅。項目形象定定位—體驗價值值營造商場的通道道可以用來來做一些家家居展覽商場的通道道可以用來來做一些藝藝術(shù)品或時時尚新品的展覽覽以增加趣趣味性和體體驗感項目形象定定位—體驗價值營營造增加趣味性性小品和設(shè)設(shè)計感較強強的標識在商場中間間也可以增增加小品項目形象定定位—體驗價值值營造項目功能定定位－精英人士消消費模式分分析通常以商務(wù)務(wù)休閑和交交往為目的的；餐廳、酒吧吧及其他或或以商務(wù)為為目的的購購物行為人群單純、、私密、環(huán)環(huán)境好獲得較高的的體驗價值值消費目的消費方式消費場所消費感受精英人士單單純以購物物為目的的的消費會比比較少，他他們通常希希望消費活活動能在一一個場所完完成，如果果購物功能能融入得當當，也能讓讓他們有較較好的購物物體驗。項目功能定定位所以本項目目將是一個個專門為城城市精英人人士奪身定定做能獲得得全面、極極致頂級體體驗的場所所；主要包包括以下功功能：娛樂、休閑閑餐飲購物藝術(shù)沙龍展覽、展示示建議娛樂、、休閑：餐餐飲：購物物：文化展展覽=30%：：40%：：20%：：10%前提項目屬性定定位項目形象功功能定位項目方向性問題項目銷售問題項目租售比比例項目業(yè)態(tài)組組合項目售賣模模式項目經(jīng)營模模式項目價格定定位報告思路項目業(yè)態(tài)定定位功能購物餐飲休閑、娛樂樂藝術(shù)沙龍展覽、展示示小型俱樂部部等對應(yīng)業(yè)態(tài)、、業(yè)種建議議服裝、珠寶寶、鐘表、、紅酒、禮禮品等西餐廳、中中餐廳酒吧、躺吧吧、水療、、影院畫廊、音樂樂沙龍品牌、藝術(shù)術(shù)品展覽展展示廳各類俱樂部部聚會場所所從單純的業(yè)業(yè)態(tài)來說，，會與周邊邊的商業(yè)甚甚至市級購購物中心有有相同的地地方，但不不同的是對對于商家品品牌和業(yè)種種的選擇，，這里集中中的都是深深圳其他商商業(yè)中沒有有的品牌，，而且在檔檔次上比較較一致。這這就是有差差異的地方方。附：周邊及及深圳其他他大型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)一層功能分分布及商家家選擇建議議一層世界頂頂級品牌店店等專賣約約3500平米對對外的餐飲飲面積約1500平平米。餐飲和便利利店精品專賣一層功能分分布及商家家選擇建議議世界頂級品品牌專賣：：阿瑪尼、、Gucci、范思哲、、CHANEL、CD、卡地地亞、杰尼尼亞Zegna、寶寶詩龍Boucheron、、百達翡麗麗、GUESS、、

PRADA、、VALENTINO、?，敩斒薱hanelPRADA一層功能分分布及商家家選擇建議議一樓對外店店鋪西餐店店：星巴克克、kosmo咖啡啡店、日日本、韓國國料理、可可頌坊、塔塔可鐘墨西西哥風情餐餐廳、必勝勝客批薩等等。

東北北角上是711便利利店

（主主要考慮對對外，并與與廣場結(jié)合合）二層功能能分布及及商家選選擇建議議頂級品牌牌專賣西餐廳西餐廳西餐廳二層世界界頂級品品牌店等等專賣約約1000平米米

西餐餐廳面積積約3600平平米。世界定級級品牌專專賣：紅紅酒專賣賣、雪茄茄專賣、、意大利利Sibilla咖啡啡精品店店、意大大利GABBIANI玻璃精精品店、、YOUNIK精品店店等餐飲：法國Jean-Georges餐廳，面面積約1200平米丹周日式式餐廳－－充滿蟬蟬意，面面積約1700平米巴黎店MaisonBlanche法國餐餐廳700平米米二層功能能分布及及商家選選擇建議議法國依云云水療、、理容及及泰式SPA共3400平米米健身房、、瑜珈館館1500平米米轉(zhuǎn)角餐廳廳1132平米米三層功能能分布及及商家選選擇建議議轉(zhuǎn)角餐廳廳建議引引進帕蘭朵意意大利餐餐廳帕蘭朵餐餐廳以意意大利著著名建筑筑家AndreaPalladio（1508-1580））的名字字命名。?！耙獯罄麌T之之外最正正統(tǒng)的意意大利餐餐廳”的的美評。。之后，，2001年至至2005年，，餐廳蟬蟬聯(lián)了““五星鉆鉆石獎””的殊榮榮。三層功能能分布及及商家選選擇建議議明星聚會會、開PARTY、音音樂沙龍龍及畫廊廊1800平米米四層功能能分布及及商家選選擇建議議餐飲2500平平米餐飲950平米米五層功能能分布及及商家選選擇建議議餐飲1800平平米餐飲600平米米會議中心心250平米4－5層層中間部部分共4300平米，，建議引引進海港港餐飲的的新概念念餐飲店店。5樓樓部分可可以做成成躺吧。。4－5層層帶露臺臺餐飲建建議引進進上海私私訪菜。。屋頂花園園可以做做成酒吧吧五層功能能分布及及商家選選擇建議議項目業(yè)態(tài)態(tài)組合比比例業(yè)態(tài)面積(實用面積平米）比例（%）品牌專賣450016餐飲1208244娛樂、休閑(含屋頂酒吧）890032文化、會議20507娛樂、休休閑：餐餐飲：購購物：文文化展覽覽=32%：44%：16%：：7%與建議比比例大致致相近項目租售售比例建建議商鋪的價價值與人流狀狀況關(guān)系系較通常常弱與樓層關(guān)系較通通常弱與業(yè)態(tài)承承租能力力相關(guān)與商家經(jīng)經(jīng)營狀況況相關(guān)項目租售售比例原則則從經(jīng)營的的角度來來說建議議本項目目只租不售售，從發(fā)展展商資金金回籠的的角度建建議有原原則的進進行出售售。主力店和和旗艦店店不出售售面積較大大的店不不進行分分割出售售承租能力力較低并并需要培培育期的的店不進行行出售前提項目屬性性定位項目形象象定位項目功能能定位項目方向性問題題項目銷售問題項目租售售比例項目業(yè)態(tài)態(tài)組合項目售賣賣模式項目經(jīng)營營模式項目價格格定位報告思路路項目租售售比例建建議樓層業(yè)態(tài)主力店租售建議一層品牌專賣、餐飲、便利店阿瑪尼、Gucci旗艦店旗艦店不售，其余部分建議分割銷售，出售面積約4500平米二層品牌專賣法國Jean-Georges餐廳、丹周日式餐廳品牌專賣建議分割租售，主力店不售，餐廳不出售，出售面積約1000平米三層水療、SPA、健身、餐飲依云水療面積較大，不宜于分割，且業(yè)態(tài)需要一定培育期，不建議出售四層/五層文化、會議、餐飲海港概念餐飲、上海私房菜海港有一定購買的可能性建議出售售面積在在約5500平平米，如如果海港港購買約約在9800平平米。出售/出出租比例例大致在在20%-36%。前提項目屬性性定位項目形象象定位項目功能能定位項目方向性問題題項目銷售問題項目租售售比例項目業(yè)態(tài)態(tài)組合項目售賣賣模式項目經(jīng)營營模式項目價格格定位報告思路路自營發(fā)展商與經(jīng)營公司聯(lián)營委托經(jīng)營公司經(jīng)營目前市場場上常用用的經(jīng)營營模式在解決售售賣模式式之前，，我們需需要明確確項目整整體的經(jīng)經(jīng)營模式式從項目的的定位、、持續(xù)經(jīng)經(jīng)營以及及良好形形象的維維護來看看，無論論是出租租還是銷銷售都需需要以統(tǒng)統(tǒng)一的形形象來經(jīng)經(jīng)營。怎樣實現(xiàn)現(xiàn)統(tǒng)一形形象的經(jīng)經(jīng)營，目目前市場場通常的的模式是是怎樣的的？項目經(jīng)營營模式建建議經(jīng)營模式特點優(yōu)劣勢其他第一種方式自營一般是在物業(yè)招租非常困難、物業(yè)具有某項壟斷性資源優(yōu)勢的兩種極端狀況下的選擇，物業(yè)集團多元化發(fā)展業(yè)務(wù)范圍涵蓋零售業(yè)時也會會選擇這種模式，如茂業(yè)百貨。優(yōu)勢：在具有壟斷性的前提下，優(yōu)勢較為明顯。長期來看，培養(yǎng)了商業(yè)的經(jīng)營能力。劣勢：在發(fā)展商面臨招租困難及不專業(yè)時采用，風險較大。在自營的前提下，發(fā)展商可以自購自銷，同時也采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。經(jīng)營模式式選擇——自營經(jīng)營模式特點優(yōu)劣勢其他第二種方式將商用物業(yè)直接租賃給商業(yè)營運機構(gòu)開展商業(yè)營運即與商業(yè)機構(gòu)簽訂租賃契約，按租賃契約的規(guī)定收取租金，獲得收益與商業(yè)營運公司的經(jīng)營業(yè)績無關(guān)。通常在發(fā)展商沒有商業(yè)運作戰(zhàn)略、經(jīng)驗及實力的狀況下采用。優(yōu)勢：風險小，收益穩(wěn)定；劣勢：不能更好的實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。商業(yè)經(jīng)營公司通常也采取統(tǒng)一經(jīng)營和分割等方式進行管理。經(jīng)營模式式選擇——委托專業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)經(jīng)營公公司經(jīng)營模式特點優(yōu)劣勢其他第三種方式發(fā)展商與商業(yè)營運公司聯(lián)營即發(fā)展商與商業(yè)營運公司采取契約式的合作方式，發(fā)展商的租金收入與此物業(yè)空間的商業(yè)經(jīng)營收入掛鉤，按照契約提成、分紅。通常在發(fā)展商有一定經(jīng)驗和實力，并且有商業(yè)運作戰(zhàn)略的情況下使用。優(yōu)勢：與專業(yè)公司合作，可以培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)運作能力，風險大，收益也大。劣勢：商業(yè)經(jīng)營業(yè)績好了，收入增加；同時也承擔經(jīng)營不善而帶來的低租金甚至無租金風險。采取保底抽成或純分成的方式與商家合作。經(jīng)營模式式選擇——發(fā)展商與與商業(yè)營營運公司司聯(lián)營經(jīng)營模式式選擇從發(fā)展商商角度來來看，中中信有運運作商業(yè)業(yè)的成功功經(jīng)驗，，有自己己的商業(yè)業(yè)經(jīng)營隊隊伍，而而且也有發(fā)展展商業(yè)房房地產(chǎn)的的戰(zhàn)略，，所以從從項目及及發(fā)展商商的長期期利益來來看，在在統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營管理的模模式下采采用：自營+國國際專業(yè)業(yè)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營咨詢詢機構(gòu)作作顧問的的方式即可挖掘掘商業(yè)的的長期價價值，也也可吸取取專業(yè)經(jīng)經(jīng)營咨詢詢公司的的建議。。經(jīng)營管理理公司和和商家可可以采取取保底提成成的方式進進行合作作，收取取的租金金一般分分兩部分，，一部分分是按面面積收取取，稱為為保證租金金，另一部部分按總營業(yè)業(yè)額的一一定比例收取取，該比例例取決于于承租商商的平均均費用、、商品價價格、利利潤率等等相關(guān)因因素，總營業(yè)額額的計算算通常每每年進行行一次。。整個商場場將采用用店中店的經(jīng)營形形態(tài)。經(jīng)營模式式選擇前提項目屬性性定位項目形象象定位項目功能能定位項目方向性問題題項目銷售問題項目租售售比例項目業(yè)態(tài)態(tài)組合項目售賣賣模式項目經(jīng)營營模式項目價格格定位報告思路路項目售賣賣模式分分析銷售方式特征優(yōu)劣勢適用性直接銷售將商鋪分割銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營。優(yōu)勢：發(fā)展商后顧之憂；沒有但對于有租有售的商業(yè)來說將會影響整體的經(jīng)營和形象適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售帶租約銷售開發(fā)商引進主力商家或經(jīng)營管理者主力商家或經(jīng)營管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。有利于實現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營，但會在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪目前市場場上常用用的商鋪鋪銷售方方式目前項目目所在區(qū)區(qū)域還不不能給到到市場信信心，還還需要一一定的培培育期，，且項目目要實現(xiàn)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營，所以建議議項目一一層外鋪鋪采用帶帶租約銷銷售的方方式（租租約建議議在5年年左右）），既能在在培育期期給到客客戶信心心，又能能將項目目良好的的形象建建立起來來。項目售賣賣模式分分析帶租約銷銷售部分分一樓的內(nèi)內(nèi)鋪引進進了及二二樓引進進世界品品牌專賣賣，通常常簽的時時間都會會比較長長，如果果采用通通常的帶帶租約銷銷售方式式，發(fā)展展商付出出的成本本會比較較高，所以我們們建議世世聯(lián)研究究的核心心售賣模模式。項目售賣賣模式分分析“核心售售賣”與銀行無無關(guān)，操操作簡單單，可以以做為一一種銷售售方式。。發(fā)展商某經(jīng)營公公司統(tǒng)一管理理投資客戶戶銷售關(guān)系系確定銷售售價格主力店進進駐/招招商投資客戶戶與發(fā)展展商簽定定銷售合合同同時時，簽定定“委托托經(jīng)營協(xié)協(xié)議書””，同意意將10年收益益權(quán)抵付付尾款。。并承諾諾期滿后后原價回回購。投資客戶戶只付首首期，不不需月供供，即可可享有物物業(yè)升值值的好處處。承諾承諾詮釋首付4成通過測算，我們認為首付4成是能夠達到銷售速度與回款量之間效率最優(yōu)的付款方式10年抵尾款（1）按照首付4成方式，剩下6成尾款；（2）若按承諾返租6%計算，10年返租達到60％；（3）實際發(fā)展商獲得的收益也就是首期4成＋10年的租金收益；10年后原價回購保證（1）主力店的長期經(jīng)營保證了周邊商鋪的租金增長，10年后商鋪必定升值。10年后客戶未必肯回購；（2）即使回購，也是根據(jù)銷售原價回購，同時考慮年限折舊；實際回購成本低于原價；但商鋪升值，回購還能保證收益增加；（3）提供該項保證，給予客戶強烈信心。項目售賣賣模式分分析—核心售售賣模式式分析本項目采采用核心心售賣模模式的好好處在于于：—在區(qū)域域商業(yè)價價值未能能體現(xiàn)之之前給予予投資者者信心和和保障；；—為發(fā)展展商在短短期利益益和長期期利益的的博弈中中找到一一個比較較好的平平衡點。。項目售賣賣模式分分析—核心售售賣模式式分析建議一樓樓內(nèi)鋪及及二樓專賣賣部分采采用核心售售賣模式式4-5層層采用直直接銷售售給商家家的方式式所以本項項目將采采用帶租約銷銷售+核核心售賣賣模式+直接銷銷售的方方式對部部分商鋪鋪進行銷銷售項目售賣賣模式分分析前提項目屬性性定位項目形象象定位項目功能能定位項目方向性問題題項目銷售問題項目租售售比例項目業(yè)態(tài)態(tài)組合項目售賣賣模式項目經(jīng)營營模式項目價格格定位報告思路路香蜜湖片片區(qū)處于于發(fā)展階階段，未未有成熟熟商業(yè)氛氛圍，我我們調(diào)查查發(fā)現(xiàn)，，項目周周邊僅有有零星街街鋪交易易，與本本項目經(jīng)經(jīng)營模式式相去甚甚遠，可可參照性性不強。。靜態(tài)價格制定方法的選擇綜合比較市場比較法成本法收益法適用范圍適用于不動產(chǎn)交易發(fā)達，有較多的交易實例的情況適用于既無收益又不交易的不動產(chǎn)有收益或潛在收收益的不動產(chǎn)問題周邊商鋪市場交易不發(fā)達，嚴重缺乏交易實例的參照物不符合本項目情況符合本項目情況是否采用不建議采用不建議采用建議采用√項目的價價格定位位用市場比比較法確確定租金金及收益益率用收益還還原法計計算靜態(tài)態(tài)價格估計溢價價空間動態(tài)價格格項目的價價格定位位—定價方方法路線線圖項目名稱首層平均月租（元/平方米·月）權(quán)重權(quán)重月租（元/平方米·月）東海坊25040%100香榭里花園10015%15中旅國際公館25030%75香荔綠洲12015%18根據(jù)市場場比較法法，一樓樓商鋪靜靜態(tài)月租租為210元/平米，，由于比比較的都都是街鋪鋪，街鋪鋪的使用用率都比比較高，，約在90％左左右，所所以233元/平米應(yīng)應(yīng)該是一一樓的按按套內(nèi)面面積計算算的租金金。項目的價價格定位位—靜態(tài)租金金測算公式V=a/r[1-1/(1+r)n]，其中中V代代表評估估價值，，a=233，，r=6%，，n=37年（（使用年年限40年）。。備注：假假設(shè)在37年的的使用期期限中，，各年凈凈收益和和投資回回報率相相等。得出如下下計算結(jié)結(jié)果項目的價價格定位位—收益法法的計算算過程首層價格格初步估估算為：：41204元元/平方方米（套套內(nèi)）根據(jù)本項項目特點點及區(qū)域域市場特特點，本本項目的的溢價空空間主要要集中在在營銷、商商業(yè)成熟熟、品牌牌三個方面面，初步步預(yù)期將將帶來10%——20%的溢價。。動態(tài)價格格=靜態(tài)態(tài)價格+溢價空空間收益法計計算市場增長長溢價規(guī)劃利好好溢價營銷措施施溢價外部溢價價因素內(nèi)部溢價價因素項目成熟溢價產(chǎn)品領(lǐng)先溢價品牌信譽溢價經(jīng)過溢價價，首層層均價區(qū)區(qū)間[45324，49344]元元/平方方米項目的價價格定位位—經(jīng)過溢溢價后的的動態(tài)價價格項目的價價格定位位項目一層層外鋪價格為[45324，，49344]元/平方方米（按按套內(nèi)面面積計算算）項目一層層內(nèi)鋪價格約為為外鋪價格格的60%，約約在28430元/平方米米左右右（按套套內(nèi)面積積計算））項目二層層內(nèi)鋪價格約為為一層內(nèi)鋪鋪價格的的70%，約在在20000元元/平平方米（（按套內(nèi)內(nèi)面積計計算）項目4-5層若若直接銷銷售，因面積較較大，通通常價格格不會很很高，建議在8000元/平方方米。（（按套內(nèi)內(nèi)面積計計算）項目銷售售收入測測算項目整體體銷售收收入不含含4-5層為176366000元元，含4-5層層為210766000元；；實際回款款不含4-5層層為113192000元，，含4-5層為為147592000元；商鋪位置套內(nèi)面積價格銷售收入實際回款1層外鋪15004738471076000710760001層內(nèi)鋪30002843085290000341160002層內(nèi)鋪1000200002000000080000004-5層430080003440000034400000合計9800

210766000147592000項目整體體回顧項目屬性性定位：：城市精英英人士交交往、休休閑、購購物的頂頂級場所所項目形形象定定位：：頂級時時尚、、極致致體驗驗項目命命名：：中信維維多利利亞廣廣場項目功功能定定位及及比例例：娛樂、、休閑閑：餐餐飲：：購物物：文文化展展覽=32%：：44%：：16%：：7%出售/出租租比例例：大致在在23%-38%售賣模模式：：帶租約約銷售售+核核心售售賣模模式+直直接銷銷售項目收收益：：項目整整體銷銷售收收入不不含4-5層176366000元，，含4-5層210766000元；；實際際回款款不含含4-5層層113192000元元，含含4-5層層147592000元元；小結(jié)：：項目目的長長期收收益主主要來來自于于項目目的成成功經(jīng)經(jīng)營，，短期期收益益相對對較少少。項目招招商及及推廣廣項目招招商策策略建建議項目推推廣建建議樹立品品牌、、整體體招商商、統(tǒng)統(tǒng)一形形象、、統(tǒng)一一經(jīng)營營管理理通過推推廣實實現(xiàn)良良好的的市場場品牌牌度和和知名名度，，將有有助于于項目目整體體租金金水平平的提提高。。樹立立品牌牌的另另一個個含義義就是是通過過先進進的商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管管理模模式和和良好好的服服務(wù)理理念爭爭服顧顧客，，贏得得市場場，最最終保保障整整個商商業(yè)獲獲得長長期的的租金金收益益和經(jīng)經(jīng)營收收益。。項目的的總體體招商商思路路樹立品品牌、、整體體招商商、統(tǒng)統(tǒng)一形形象、、統(tǒng)一一經(jīng)營營管理理項目進進行整整體招招商。。項目的的總體體招商商思路路樹立品品牌、、整體體招商商、統(tǒng)統(tǒng)一形形象、、統(tǒng)一一經(jīng)營營管理理是指統(tǒng)統(tǒng)一商商業(yè)的的整體體，包包括內(nèi)內(nèi)部店店鋪的的裝修修風格格、統(tǒng)統(tǒng)一商商業(yè)服服務(wù)人人員的的著裝裝，統(tǒng)統(tǒng)一進進行宣宣傳推推廣，，這樣樣能夠夠很大大程度度上提提高商商場的的物業(yè)業(yè)檔次次，從從而滿滿足高高檔的的商業(yè)業(yè)定位位，同同時也也能大大大改改善項項目的的購物物和經(jīng)經(jīng)營環(huán)環(huán)境，，有利利于提提升項項目的的品牌牌知名名度，，構(gòu)筑筑核心心競爭爭力；；統(tǒng)一培培訓(xùn)管管理，，以此此提高高整體體服務(wù)務(wù)水平平，降降低營營銷成成本。。項目的的總體體招商商思路路先招主主力餐餐飲和和旗艦艦國際際品牌牌店，，后其其他；；項目的的總體體招商商策略略主力餐餐飲和和旗艦艦國際際品牌牌店在在招商商條件件上給給予一一定優(yōu)優(yōu)惠。。主力店店和旗旗艦店店的位位置需需要預(yù)預(yù)留；；邊招商商、邊邊開業(yè)業(yè)；在品牌牌和鋪鋪位的的選擇擇上要要堅持持檔次次相似似的原原則。。項目招招商及及推廣廣項目招招商策策略建建議項目推推廣建建議項目招招商銷銷售重重要節(jié)節(jié)點建建議3月5月7月9月10月月11月月1月3月確定招招商主主題、、業(yè)態(tài)態(tài)9月準備招招商資資料整理意意向商商家資資料確定招招商隊隊伍銷售中中心裝裝修籌籌備招商啟啟動新新聞發(fā)發(fā)布會會組織財財富論論壇投投資論論壇主力店店及品品牌商商家招招商與主力力店或或品牌牌商家家有明明確意意向商家簽簽約儀儀式并并進行行宣傳傳6.1銷售售中心心開放放，公公園主主體完完成6.1開始始銷售售登記記及咨咨詢(開始始認籌籌）7.1鋪王王拍賣賣及公公開發(fā)發(fā)售即即解籌籌第一一批鋪鋪位品牌商商家簽簽約儀儀式并并進行行宣傳傳8.8第二二批鋪鋪位登登記第二批批主力力店、、品牌牌商家家招商商完成成9.2第三三批鋪鋪位公公開發(fā)發(fā)售即即解籌籌主力店店、品品牌商商家招招商完完成90%10.2第第三批批鋪位位登記記10.28第三三批鋪鋪位公開發(fā)發(fā)售即即解籌籌第三批批主力力店、、品牌牌商家家招商商完成成招商成成功答答謝會會部分店店鋪開開業(yè)籌籌備活活動剩余鋪鋪位招招商、、簽約約、開開業(yè)項目推推廣—商鋪入入市策策略1）商鋪鋪銷售售時機機：商業(yè)街街區(qū)展展示區(qū)區(qū)全實實景展展示，，已簽簽約1-2家主主力大大商家家；2）先預(yù)熱熱先展展示再再認籌籌：主體部部分的的外裝裝修及及公園園完成成之后后再登登記咨咨詢；；3）推售節(jié)節(jié)奏：：商鋪分分3批批銷售售，每每批單單位分分次推推出，，每次次推出出即售售完；；4）制造營營銷熱熱點，，持續(xù)續(xù)舉行行活動動：不斷制制造營營銷熱熱點，，持續(xù)續(xù)舉辦辦體驗驗式營營銷活活動，，持續(xù)續(xù)制造造區(qū)域域人氣氣，提提高社社會關(guān)關(guān)注度度。事件營銷1：中信維多利亞亞購物公園招招商推介新聞聞發(fā)布會五洲賓館地點:項目預(yù)熱，項項目整體推介介目的:主題：項目商商業(yè)價值，項項目推介邀請嘉賓：各各報社、電視視臺和網(wǎng)絡(luò)媒媒體記者中信公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)政府部門領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)世聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)有號召力的品品牌商家中信會會員時間:2006年4月月項目推廣—事件營銷事件營銷2：投資論壇形式：論壇/發(fā)布會/講講座主題：中國商商業(yè)經(jīng)營發(fā)展展模式探討邀請嘉賓：各報社、電視視臺和網(wǎng)絡(luò)媒媒體記中信公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)世聯(lián)公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)商業(yè)投資分析析專家、權(quán)威威人士中信城市廣場場商家、中信信業(yè)主、世聯(lián)聯(lián)客戶2006.4（與財經(jīng)雜雜志聯(lián)合舉行行投資論壇））項目推廣—事件營銷事件營銷3：主力店簽約儀儀式暨招商推推介會主力店確定關(guān)鍵工作:威尼斯酒店地點:展示項目商業(yè)業(yè)前景，提升升其它商家及及投資者對項項目的信心，，促進后續(xù)招招商，促進商商鋪銷售目的:邀請嘉賓：各各報社、電視視臺和網(wǎng)絡(luò)媒媒體記者邀請請/中信公司司領(lǐng)導(dǎo)邀請/業(yè)業(yè)內(nèi)人士邀請請/中信會員員2006.4主力店簽簽約儀式暨招招商推介會視招商進展情情況具體確定定具體時間:后續(xù)新聞及軟軟文報道項目推廣—事件營銷在媒體的運用用上，本項目目將更多的運運用時尚的媒媒體，例如城城市畫報、周周末畫報、男男女士芭莎等等事件營銷4：對中信業(yè)主的的產(chǎn)品商業(yè)價價值推介會時間：2006.4-2006.6事件營銷5：對中信高爾夫夫球會的產(chǎn)品品商業(yè)價值推推介會事件營銷6：對招商金卡，，中信實業(yè)銀銀行金卡會員員產(chǎn)品商業(yè)業(yè)價值推介會會主題：產(chǎn)品商商業(yè)價值推介介邀請嘉賓：各報社、電視視臺和網(wǎng)絡(luò)媒媒體記者邀請請/中信公司司領(lǐng)導(dǎo)業(yè)內(nèi)人人士邀請/中中信業(yè)主/高高爾夫會員/招商或中信信實業(yè)銀行金金卡會員項目推廣—事件營銷鋪王拍賣會鋪王選擇規(guī)律律——一、商鋪價值值全體現(xiàn)。二、唯一性。。制造高潮的的利劍；吸引引眼球的法寶寶。三、總價最高高商鋪及單價價最高商鋪事件營銷7：鋪王拍賣2006.7.1鋪王拍拍賣目的：提升項項目形象，形形成價值標竿竿鋪位：選擇1個外街鋪和和1個大鋪項目推廣—事件營銷事件營銷8：開盤慶典活動動2006.7.1開盤慶慶典事件建議：1、邀請阿瑪瑪尼設(shè)計總監(jiān)監(jiān)參與開盤慶慶典；2、阿瑪尼新新產(chǎn)品發(fā)布會會；3、某珠寶首首飾的新品發(fā)發(fā)布會；4、邀請時尚尚媒體參加新新聞發(fā)布會。。項目推廣—事件營銷事件營銷9：主力店開店慶慶典主力店開店慶慶典主力店確定關(guān)鍵工作:展示項目商業(yè)業(yè)良好運營情情況，提升其其它商家及投投資者對項目目的信心，促促進后續(xù)項目目的銷售目的:后續(xù)新聞及軟軟文報道邀請嘉賓：各各報社、電視視臺和網(wǎng)絡(luò)媒媒體記者邀請請/中信公司司領(lǐng)導(dǎo)/中信會會員員/世聯(lián)尊貴貴會會員等項目推廣—事件營銷1、通過中信信會進行項目目價值的分析析和傳播2、中中信業(yè)業(yè)主資資源利利用對象：：中信信珠三三角、、聯(lián)動動推廣廣方式：：短信信、直直郵、、電話話通知知、會會刊內(nèi)容：：針對項項目推推廣需需要，，以區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展前前景、、項目目投資資前景景分析析和產(chǎn)產(chǎn)品訴訴求傳傳遞給給客戶戶，為為后期期項目目銷售售儲備備客戶戶。特別是是中信信高爾爾夫的的業(yè)主主目的：：實現(xiàn)現(xiàn)重復(fù)復(fù)購買買以及及推薦薦購買買項目推推廣——資源利利用客戶資資源利利用方式：：短信信、直