房地產專業(yè)知識

1、房地產的概念和分類房地產專業(yè)知識1、房地產的概念和分類房地產是房產和地產的總稱。房地產也稱不動產，其含義有廣義和狹義之分。房地產在物資上有三種存在形狀：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體廣義的房地產是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎設施，以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋所有權有關的所有權益或利益，與分析房地產有關的知識，以及經營房地產買賣的商業(yè)界。狹義的房地產是指房屋的建筑部分與建筑地塊有機結合的整體和它們衍生的各種物權。房產是房屋及權益的總稱。地產是土地及其權益的總稱。房產可歸私人所有，單土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只擁有一定年限的使用權。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產的所有權及該房產所占用土地的使用權。房地產是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質及其權益構成的財產總體。2、房地產的特性〔1〕房地產位置的固定性土地是自然的生成物，它的位置是不可移動的。房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物是不可移動的。房地產位置上的固定性使房地產的使用受到的地理位置的制約和阻礙。〔2〕房地產地域的差別性房地產地域的差別性使每一宗房地產的價值都不相同。甚至在同一住宅，或者同一棟樓的同一層中的不同單位的房屋價值也會有所不同?！?〕房地產的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和構筑物。一樣使用年限都專門長，一樣也要及十年，有的甚至長達上百年。房地產產品作為消費品價值也比較昂貴。4〕房地產的保值和增值性房地產商品在國家政治、經濟形式穩(wěn)固的情形下，其價格呈不斷上升的趨勢，即房地產具有保值和增值的性質。房地產的這種性質要緊是由于都市的土地性質決定的，土地的有限性和不可再生性使都市土地處于稀缺狀態(tài)。由于人們對土地需求的日益增加，使房地產產品價格呈上升趨勢。3、什么是房地產市場？答：房地產市場分廣義的和狹義的兩類。廣義的房地產市場，包括土地的出讓〔或批租〕、轉讓、抵押、開發(fā)、房產的買賣、租賃、轉讓、互換、抵押、信托以及一些房地產有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。狹義的房地產市場確實是房地產商品進行交易活動的地點或場所。也確實是房地產商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實現其價值。4、什么叫房地產交易？答：都市房地產治理法所稱的房地產交易，包括房地產轉讓，房地產抵押和房屋租賃。其中房地產轉讓是指房地產權益人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。5、什么叫地產？答：是土地的經濟形狀，是土地財產，即在一定的土地所有制關系下作為財產的土地。6、什么叫地產業(yè)？答：是指從事都市土地開發(fā)、經營與治理的行業(yè)；是房地產業(yè)的重要組成部分，屬第三產業(yè)范疇。二、房地產土地開發(fā)使用制度1、什么叫土地？答：原始狀態(tài)下的土地是一種自然資源，即未經人類開發(fā)的自然界原有的處女地，與空氣、陽光、天然水、野生林等資源一樣，是一種自然物，是人類生存、進展的必要條件。廣義的土地是一垂直系統，包括地球表面至地心以及大氣層一定垂直距離的空間面積，由多種因素組成，包括土壤、地貌、植被、巖石、水文、氣候以及受人類活動阻礙的地理位置組成的一個獨立的自然綜合體。狹義的土地一樣指地球表面構成陸地的土壤層，通常稱之為地皮或地表。都市土地是指城鎮(zhèn)建制范疇內的土地。1公頃=10000平方米=15畝，1畝=666.67平方米2、土地所有權土地所有權又稱土地產權，是物權的一種。它的主體是土地所有者，客體是土地，它的含義是土地所有者在法律規(guī)定的范疇內享有對土地占有、使用、收益、處分的權益。我國實行的是都市土地屬于國家所有，農村土地屬于集體所有的土地制度。3、土地所有權的權能〔1〕土地占有權：是指依法對土地實行把握和操縱的權益?！?〕土地使用權：是指土地所有者依照土地分類對土地加以利用的權益?！?〕土地收益權：是指依法收取土地所產生的自然或法定的利益的權益，包括收成土地上生長的農作物，收取出租土地的地租等。〔4〕土地處分權：是指依法處置土地的權益，包括出租、出賣、贈送、遺贈、抵押等。4、土地使用權：是指土地使用者依照國家法律和與土地所有人簽定的有關規(guī)定，對國家或集體所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權益。5、土地使用權出讓：是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓又稱''批租〃，屬于房地產一級市場。6、土地使用權出讓的特點〔1〕土地使用權出讓是一種國家壟斷行為〔2〕土地使用權是有限的。年限屆滿時，土地使用蟄能夠申請續(xù)期?！?〕土地使用權出讓是有償的，其本質是國家憑借土地所有權取得的土地經濟效益。〔4〕土地使用權享有者享有的范疇不含地下之物。土地使用者不因其享有土地使用權而對地下的資源、埋藏物和市政公用設施等享有權益。7、什么叫土地使用權劃撥？答：是指有批準權的人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。8、土地使用權出讓的方式：協議、招標和拍賣。〔1〕協議出讓：是指土地的出讓方和受讓方通過協商方式有償出讓土地使用全的方式。一樣多用于工業(yè)及政府為調整經濟結構而給予優(yōu)待政策的項目?！?〕招標出讓：是指在規(guī)定的期限內，由符合條件的單位或者個人，以書面招標形式，竟投某塊土地的使用權，由招標人依照一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。適用于開發(fā)性用地或者較高技術性要求的建設用地?！?〕拍賣出讓：又稱競拍，是指土地所有者的代表在指定的時刻、地點，組織符合條件的土地使用權友誼受讓人到場，就所出讓使用權的土地公布叫價竟投，按照''價高者得〃的原那么確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。要緊適用于投資環(huán)境好，贏利大，競爭性專門強的金融業(yè)、旅行業(yè)、商業(yè)和娛樂用地。9、土地使用權出讓的年限?中華人民共和國城鎮(zhèn)土地城鎮(zhèn)土地使用權和轉讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權出讓的最高年限，依照土地的用途分別為：〔1〕居住用地70年〔2〕工業(yè)用地50年〔3〕教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年〔4〕商業(yè)、旅行、娛樂用地40年〔5〕綜合或其他用地50年那個最高年限是一次性出讓簽約的最高年限。土地使用權年限屆滿時，除非出讓合同中另有規(guī)定或都市規(guī)劃部門另有規(guī)定，土地使用權受讓人能夠連續(xù)申請使用，并重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，辦理土地使用權登記手續(xù)。10、什么是生地？答：待開發(fā)的國有土地叫生地。這類土地要緊指離城鎮(zhèn)較遠、無市政基礎設施、未開發(fā)利用的土地。11、什么叫熟地？答：已完成市政基礎設施建設的國有土地叫熟地。這類土地要緊是指完成七通一平的土地。12、什么叫毛地？答：已有地上建筑物及附屬設施的國有土地叫毛地。這類土地要緊指地上原有建筑物，附屬設施將被改建的土地。13、什么叫用地性質？答：是指規(guī)劃用地的使用功能。14、什么叫用地面積？答：是指規(guī)劃地塊劃定的面積。15、什么叫用地紅線？答：是指經都市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地范疇的界限。16、什么是土地的一級市場和二級市場？答：我國都市土地經營要緊有兩種形式，即土地使用權的出讓和轉讓。土地的一級市場確實是指政府以土地所有者的身份向建設用地單位或土地經營單位〔要緊是房地產開發(fā)公司〕有償、有限期地出讓土地使用權，并收取土地使用權出讓金的土地經營市場。土地的二級市場是指土地使用者或土地經營單位〔包括房地產開發(fā)公司〕有償地將土地使用權橫向轉讓他方的市場；其中包括出售、交換、贈與，也包括土地使用權出租、抵押市場。三、房地產經營治理及銷售1、房地產業(yè)的概念和內涵房地產業(yè)是從事房地產開發(fā)、經營、治理、服務等行業(yè)與企業(yè)的總稱。房地產業(yè)是一個龐大的產業(yè)體系。具體來說，房地產業(yè)包括：（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；（2）房屋開發(fā)和建設；（3）地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押；（4）房地產經營，包括房產〔含土地使用權〕買賣、租賃、抵押等；（5）房地產中介服務，包括咨詢、估價、測量、服務、服務公證等；（6）房地產物業(yè)治理服務，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的修理養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、轉租、代購代付等（7）房地產金融，包括信貸、保險和房地產金融投資等確切的說，房地產行業(yè)包括開發(fā)、經營、治理、服務等各個環(huán)節(jié)或過程的經濟活動。各類經濟組織和經紀人以及各類技術人員，構成了上述諸要素的有機體系。2、房地產業(yè)與建筑業(yè)的關系房地產業(yè)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有緊密聯系。建筑業(yè)是屬于第二產業(yè)，屬于物質生產部門。房地產業(yè)那么兼有開發(fā)、經營、治理和服務等多種性質，屬于第三產業(yè)。一樣將從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商或進展商，將從事房屋建設和設備安裝的企業(yè)稱為建筑商或承建商。在項目開發(fā)和建設活動中，房地產企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方和乙方的緊密合作關系。3、房地產開發(fā)經營的要緊時期和過程〔1〕建設工程項目設立和企業(yè)組建〔2〕房地產建設工程項目規(guī)劃與審批〔3〕土地使用權的取得〔4〕征地與拆遷〔5〕工程建設與治理〔6〕房地產的租售治理〔7〕房地產的物業(yè)治理4、房地產經營：要緊是指處于流通領域的房地產租賃、銷售等經濟活動。5、房地產銷售經營：是房地產企業(yè)經營的一種重要方式，依照銷售房地產時是否建成，房地產銷售經營分為房地產開發(fā)項目轉讓和商品房銷售兩種形式。6、房地產開發(fā)項目轉讓：是指房地產企業(yè)依法取得土地使用權以后，通過一定的投入和開發(fā)建設活動，達到房地產轉讓條件但尚未按照土地出讓合同的要求完成建筑任務時。將開發(fā)項目轉讓給他人連續(xù)開發(fā)建設的行為。7、商品房銷售：是指房地產開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設的房屋，包括房基地、院落土地和其他附屬用地，作為商品運用不同的途徑，通過市場銷售單位和個人，滿足生產和生活的需要，實現房地產商品的使用價值和價值，獵取最正確經濟和社會效益的經營活動。8、商品房預售：是房地產開發(fā)企業(yè)為了加速資金周轉，在開發(fā)項目的設計圖紙差不多確認，完成一定的開發(fā)工作量，但房屋尚未建成時，企業(yè)向房地產治理部門申請取得預售許可證以后，即刊登廣告，按圖紙出售的銷售方式。9、合法預售房地產應具備哪些條件？凡是在以市場地價取得的土地上興建的商品房地產，具備以下條件后，能夠公布發(fā)售：〔1〕土地使用權已依法登記，取得房地產權益證書?！?〕取得《建筑許可證》和《開工許可證》〔3〕除付清地價款外，七層以下〔含七層〕工程主體封頂，七層以上工程投入開發(fā)建設的資金已達工程款投資總額的2/5并經注冊會計師驗資〔4〕房地產進展商和金融機構已簽訂了預售款監(jiān)管協議〔5〕領取了《房地產預售許可證》。10、商品房出售符合的條件：〔1〕房屋的產權必須是清晰的，有合法的產權證件?！?〕通過改建和擴建的房屋，產權的所有者必須在房地產治理部門辦理變更登記手續(xù)后，才能進入市場進行交易?！?〕凡以優(yōu)待方式購買的共有住宅或優(yōu)待方式建筑的住宅，原產權單位或房地產治理部門有優(yōu)先購買權?！?〕出售差不多出租的房屋，必須提早三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買的權益。〔5〕出售共有人的房屋，出售人必須提共有人同意或為托付出售的證明文件。在同等的條件下，房屋共有人有優(yōu)先購買權?！?〕關于繼承、贈予等方式取得的房屋，必須在辦理合法受后，才能投入房地產交易市場。11、不能投入房地產交易市場進行交易的房屋：〔1〕沒有合法的證件的房屋〔包括違章建筑的房屋〕。〔2〕有產權爭議的房屋?！?〕差不多批準征用或劃撥土地使用權范疇內的房屋?！?〕經人民法院裁定限制產權轉移或經人民法院批準代管的房屋?！?〕未領取房屋所有權的外國僑民的房屋?！?〕因其他專門情形不能出售的房屋。12、現售：是指商品房銷售并訂立銷售合同時，商品房差不多建成并按國家標準驗收合格，按照銷售合同交付房款后，即可投入使用的銷售方式。13、什么是建筑工程的竣工與驗收？答：竣工驗收是建筑產品生產的最后一個環(huán)節(jié)。所謂建筑工程項目的竣工，指一個建筑工程項目通過建筑施工和設備安裝之后，達到了該項目設計文件規(guī)定要求，具備了使用和投產的條件?？⒐ず?，承建單位向建設單位辦理交付手續(xù)時，需經建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，認為合格后辦理工程同意手續(xù)，把產品呈交給建設單位，這一交接過程稱之為驗收。14、''五證兩書〃?建設用地規(guī)劃許可證》：是建設單位在向土地治理部門申請征用，劃撥土地前，經都市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范疇符合都市規(guī)劃的法定憑證。?建設工程規(guī)劃許可證》：是有關建設工程符合都市規(guī)劃要求的法律憑證。?建筑工程施工許可證》工程開工的法律憑證。?國有土地使用證》是證明土地使用者向國家支付使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。?商品房〔預〕銷售許可證》是市、縣人民政府房地產治理部門承諾房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。?住宅質量保證書》是住宅質量達到驗收標準，向購房人提供的有關質量問題的保證說明。?住宅使用說明書》是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關說明。15、房屋預售的具體程序？〔1〕房地產開發(fā)商向市房地產治理局提出房屋預售申請，并提交如下有關文件。企業(yè)開發(fā)資質等級證書和營業(yè)執(zhí)照；土地治理部門出具的建設用地批文和規(guī)劃部門簽發(fā)的建設許可證；建設施工合同；已完成投資額的證明或房屋基礎工程驗收合格單；房屋預售打算，包括商品房的的位置、總單元數、各單位數、各單位的建筑面積、銷售時刻和地點等?！?〕經房地產主管部門批準后，預售單位與預購房者就能夠簽訂《房屋預售合同??！?〕辦理房屋登記、簽證?！?〕房地產開發(fā)商在房屋竣工后，應當按《房屋預售合同》辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑《房屋預售合同》及房屋交付憑證辦理房產過戶手續(xù)，繳納手續(xù)費用。16、何為公寓或辦公建筑、一樣辦公建筑？答：公寓或辦公建筑指單元或小空間劃分、每個單元平均建筑面積大于150平方米、有獨立的衛(wèi)生設備的辦公建筑。一樣辦公建筑是指非單元式小空間劃分按層設置衛(wèi)生設備的辦公樓建筑。17、什么叫花園住宅？答：花園住宅一樣為四面或三面臨空，裝修精巧，備有客廳、餐室、有數套衛(wèi)生間等結構較好的獨立式或和復合式、別墅式住宅，一樣附有較大的花園、空地或附屬建筑，如汽車間、門房間等。18、什么是安居房？答：安居房是指為直截了當以成本價向中低檔收入家庭出售而建設的住房。19、什么是裙房？答：指與高度建筑緊密連接組成一個整體的多層、低層建筑。裙房的高度不超過24米，超過24米按高層建筑處理。20、什么是商品房？答：商品房是指由房地產開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者托付建設或者參加統建，又是自己使用的住宅、商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范疇。商品房有合法產權，購買后，能領取國有土地使用證及房屋所有權證或房地產證的住宅，業(yè)主有自由依法買賣轉讓、租賃權益。21、商品房價格由哪些因素構成？答：商品房價格有以下幾項因素構成：成本、利潤、稅金、地段差價。非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用、住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房和設施的建設費用，不計入商品房價格之內。四、建筑知識1、磚混結構建筑：建筑物中豎向承重結構的墻、柱采納磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采納鋼筋混凝土結構。磚混結構建筑的豎向承重構件采納磚墻或磚柱，水平承重構件采納鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采納木屋架。這類建筑物的建筑層數一樣在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制，因此，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結構的建筑物所替代。2、框架結構：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板結合構成的建筑物，隔墻均為填充墻，現澆樓板。它的特點是抗震性能好，屋面可自由組合，使用空間更大。3、剪力墻：因高層建筑物高，故著重設防的是刮強風或地震產生的橫向推力。橫向推力，那么會產生剪力，抗擊剪力的墻稱剪力墻。4、何為鋼筋混凝土結構建筑？答：建筑物中豎向承重結構的柱、梁、板、樓梯全部是用鋼筋混凝土制作，墻用磚或者其他材料填充。鋼筋混凝土的承重構件如梁、板、柱、墻〔剪力墻〕、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構成。其圍護構件如外墻、隔墻等，是由輕質磚或其它砌體做成。它的特點是結構的適應性強，抗震性能好，耐用年限較長。從多層到高層，甚至超高層建筑都能夠用此類結構。鋼筋混凝土結構房屋的結構要緊有：框架結構、框架剪力墻結構、剪力墻結構、筒體結構、框架筒體結構和筒中筒等。5、埋置深度：從室外設計地面至基礎底面的垂直距離稱為基礎的埋置深度。簡稱埋深。6、什么是建筑物的基礎？答：基礎是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將荷載及自身重量傳給下面的地基。7、墻體的作用及要求是什么？答：墻體的作用有四個方面：承重〔指屋頂樓板傳下來的重量〕作用、圍護作用、分隔作用、裝飾作用。差不多要求包括有足夠的強度和穩(wěn)固性、滿足熱工方面性能〔保濕隔熱〕、一定的隔音性能、一定的防火性能。按建筑物的方向可分為縱墻〔建筑物東西走向的長軸〕和橫墻〔建筑物上下方向的短軸〕，其中橫墻的外墻通常稱為山墻。8、何為房屋承重結構？答：房屋承重結構是指房屋的樓蓋、屋頂、梁、柱、承重墻體等。9、何為混凝土？何為板？何為柱？答：混凝土是水、水泥、石子、沙子攪拌在一起的混合物。板是直截了當承擔其上面的平面荷載的平面構件，它支撐在梁上或直截了當支撐在柱上，再把所有荷載傳給梁和柱。柱是獨立支撐結構的豎向構件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構件傳來的荷載。10、開間：是指一間房間內一個墻面到另一個墻面的實際距離。開間通常明白得為住宅的寬度，臥房的開間一樣在3.0—3.9米之間。11、進深：是指一間獨立的房屋或一幢住宅建筑，從前墻面到后墻面之間的實際距離。一間房屋從前墻到后墻皮之間的實際長度，進深大的住宅能夠有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風條件，不宜過大。〔進深一樣限制在5米左右〕。12、層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓面之間的距離。凈高是指下層地板面或樓板上表面之間的距離，即層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。13、戶型：依照家庭人口組成情形和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數量和大小。14、戶室比：各種戶型在總戶數中所占的比例稱為''戶室比〃。戶室比二某種戶型套數/〔一棟、住宅群〕住宅總套數*100%。15、什么是建筑間距？答、建筑間距一樣是指兩幢建筑的外墻面之間最小的垂直距離。但關于坡度大于45。的坡屋面建筑，其建筑間距那么指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建筑的外墻面之間的最小垂直距離。16、什么是建筑容量？答：建筑容量包括建筑容積率和建筑密度。建筑容積率：指建筑物地面以上各層建筑面積總和與建筑基地面積之比。建筑密度：是指地塊內所有建筑物的基底總面積占地塊面積的比例。即：建筑密度二建筑基底占地總面積/建筑規(guī)劃用地面積。17、建筑系數答：''建筑占地系數〃的簡稱。是指一定建筑用地范疇內所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數應節(jié)約用地的原那么下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。18、什么是建筑操縱高度？答：又稱建筑限高，是指地塊內建筑物地面部分最大高度限制值。一樣地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度運算;坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度運算。樓層規(guī)劃的高度需要依照市政及其他緣故規(guī)定最高的高度。19、什么是低多層建筑物？答：低層建筑物指高度小于等于10米的建筑物，低層居住一樣為一層至三層建筑物。多層建筑指高度大于10米小于等于24米的建筑物，多層居住一樣為四層至八層的建筑體。20、什么是高層、超高層建筑？答：指高度大于24米的建筑，高層建筑為八層以上〔可含八層〕的建筑體。超過二十四層的為超高層建筑。21、樓間距：兩棟樓之間建筑外墻的距離。22、房屋的基底面積：是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。23、建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒腳以上截面運算，包括使用、輔助面積和結構面積?！步ㄖ娣e是指按建筑物外墻〔柱〕勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑?！?4、商品房銷售面積二套內建筑面積+分攤的公共建筑面積25、套內建筑面積二套內使用面積+套內墻風光積+陽臺建筑面積26、套內使用面積：建筑物各層平面中直截了當為生產生活使用的凈面積的總和。由套內臥房、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間、壁柜等空間面積組成。非住宅單元的使用面積應包括攤位、柜臺、精品屋、寫字間等空間面積。使用面積大于等于地毯面積。27、套內墻風光積：各套內使用空間周圍的愛護式承重墻體以及結構柱所占的面積，分為共用和非共用兩種。各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻〔包括山墻〕均為共用墻體，其余為非共用墻體。公用墻為水平投影面積一半計入、非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積、壁櫥等，以及不包含在面積中的煙囪、通風道、管道井。28、公用建筑面積：系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積，指各套以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼謹偟墓媒ㄖ娣e和不可分攤的公用建筑面積。其中分攤的公用建筑面積包括A棟內的電梯間〔含電梯井及前室〕樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳和過道、地下室以及其它只為整棟樓服務的功能空間的建筑面積。B應計入套內建筑面積之和外的共用墻風光積。29、公共的公用建筑面積二套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數30、公用建筑面積二整棟樓的建筑面積-套內建筑面積-不應分攤的建筑面積31、不計入公用建筑面積的范疇（1）凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、倉庫、車棚等。（2）作為人防工程的地下室、獨立居委會用房、獨立的值班警衛(wèi)室〔收發(fā)室〕等也不計入公用建筑面積部分。（3）為主體建筑配套的地下室的公共公益設施，及其小型建筑物均不得計入公用面積。如鍋爐房、泵房等已在工程成本的配套費中列項，不得計入銷售面積。32、有關運算面積的規(guī)定（1）按全面積運算：封閉陽臺；有上蓋的外樓梯；永久性的有柱車棚、貨棚；永久性封閉通廊。（2）按1/2運算面積運算：未封閉的陽臺；有頂蓋不封閉的通廊。（3）不運算面積：無上蓋的通廊。33、使用面積系數：用百分率表示，外墻、內墻、垃圾道、煙囪〔均為投影面積〕等所占面積的總和。34、使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數表示，板樓80%、塔樓75%、寫字樓70%商場65%使用率與人流緊密相關，人流量大的地點使用率低。35、有用率：是套內建筑面積和住宅面積之比。36、得房率：房屋有用面積與房屋建筑面積之比，即：得房率二房屋有用面積/房屋建筑面積。37、容積率：是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率二總建筑面積/建筑用地面積。38、綠化率：是指規(guī)劃建設用地范疇內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。即：綠化率二綠化面積/規(guī)劃用地面積39、綠地率：是指規(guī)劃建設用地范疇內的綠蔭面積〔包括綠地面積〕與規(guī)劃用地面積之比。40、硬鋪面積：小區(qū)中的廣場、小徑等由硬性的鋪磚構成的面積。41、道路面積：宅間小路和公建專用道路以外的各級車行道路、廣場、停車場、回車場等。42、居住人口密度二居住總人口/總用地面積43、三通一平：水通、電通、煤氣通和場地平坦。44、''七通一平〃：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場地平坦。45、日照間距如何運算？答：日照間距二建筑物高度/建筑物相鄰距離〔詳細內容參閱沈陽市政府26號令，有關樓間距系數與日照系數的有關規(guī)定〕46、配套指哪些內容？答：配套是指保證單棟建筑物和群體建筑物發(fā)揮其功能，滿足人民生活所必需的配合工程。要緊配套內容有：道路、雨污水排放、自來水、煤氣、電力、消防、、有線電視、人防工程以及居住區(qū)的綠化和其他公建配套內容。47、共用部位：共用部位指整幢房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋承重結構、外墻面、走廊墻和墻面裝飾等部位。48、何為自用設備？答：自用設備是指單元房屋內業(yè)主自用的門窗、浴缸、抽水馬桶、各類表具等設備。49、別墅：小區(qū)內獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。50、復式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復式及封密復式。51、單身公寓：也稱酒店式公寓。廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積一樣在30平方米以下。52、裙樓:從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層,一樣由首層至四層或以上不等，多用作商場、會所或其它配套設施。53、架空層：指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以梁承托標準層建筑物的空間，一樣用作綠化或會所用途。54、封頂：指項目已完成最頂層的結構工程。55、現樓：差不多交付使用的商品房，客戶交付部分或全部房款后即可入住，稱現樓56、準現樓：差不多平頂，正在搞裝修，立即交付使用的樓。57、地下室、停車場及車位可否銷售、抵押？地下室、地下室停車場屬于不能分攤的公共面積，其產權應屬建筑物內參與分攤該公共面積的所有業(yè)主共同擁有，由房屋物業(yè)治理部門統一治理，不承諾銷售、抵押。在建筑報建和預銷審批時已批準能夠單獨銷售的地下室、停車場及車位能夠銷售、抵押。58、聯排別墅：相關于獨立別墅而言，住宅由多個單元組成，形成排狀結構，綠地為各個業(yè)主分割所有。59、獨立別墅：獨立別墅〃是在建筑形狀上對別墅的一種描述，獨立別墅是一個獨立的住宅單元，表現為上下左右前后都屬于獨立空間，一樣房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。60、公寓：相關于獨院獨戶的西式別墅而言的，多數為高層住宅，標準較高，每層有假設干單獨使用的套房，供一些客戶短期居住。61、躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采納戶內獨有的內部樓梯聯系上下層：一樣首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥房，二層安排臥房、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不行，也能夠通過增大采光面積補償，通風好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。62、復式：復式是受躍層式住宅的啟發(fā)而制造設計的一種經濟型住宅。在建筑上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅〔復式為3.3米，而一樣躍層為5.6米〕上層供休息和儲藏用其目的的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的使用率。63、錯層：戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。但沒有完全分成兩層?！策m合大面積住宅，小戶型會顯得局促〕。五、阻礙樓價因素1、地區(qū)：差不多上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。各項配套交通網絡、飲食、娛樂及購物消閑等設施較完善。2、交通：一樣都市的樓宇比鄉(xiāng)村的樓宇較昂貴，因都市道路網絡完善、來往各處地點均較方便。3、樓層：一個高層的住宅單位，一樣都會比低層的同樣單位賣貴一點。簡單的緣故是位于高層的單位，比低層單位更遠離地面，因此較少受到街上人車喧鬧的擾亂，如上接觸的塵埃量相對較少，空氣因此比較清新。況且假如大廈位置適中，高層單位享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會使單位陽光十足。反之，一個低層單位可能是陰暗局促、人車嘈雜的地點，因此不是一個理想的居住環(huán)境。此外，位于大廈低層的單位，一樣外墻〔風力墻〕較厚，阻礙了樓宇的實際可使用面積。又基于污水排放設計及設置垃圾房的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞，塑料去水喉排水聲的阻礙或垃圾臭氧滋擾等。但這只適用于設有電梯的高層大廈。如沒有電梯的多層樓宇，其中低層單位價格將較貴，因高層單位沒有電梯上落不便。4、方向：這是一個阻礙樓價較重要因素，因單位內部設備可花金錢添置或改善，但方向那么完全不能改變。加上中國人傳統認為向南較佳，東向或西向均會受陽光照耀阻礙，故南向物業(yè)價格一樣較高。5、景觀：景觀亦是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、海景、山景或綠化公園景觀上午單位價格均較高。6、配套：假設樓宇有周圍環(huán)境及設施的配合，其價值亦將相應提高，如一些大型會所、游泳池及私家花園等。7、此外，物業(yè)用料、樓齡、樓宇修理保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素養(yǎng)等因素，均可阻礙物業(yè)價格高低。六、房地產面積的運算范疇及資料1、房地產面