房地產(chǎn)廣告策劃費(fèi)用

房地產(chǎn)廣告策劃費(fèi)用篇一：房地產(chǎn)公司營銷費(fèi)用及管理舉例房地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用一、房地產(chǎn)公司銷售費(fèi)用內(nèi)容：銷售前期費(fèi)、銷售推廣費(fèi)、合同交易費(fèi)等、銷售代理費(fèi)和其他費(fèi)用。單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用也計(jì)入銷售費(fèi)用。1、銷售前期費(fèi)：核算與銷售相關(guān)的一些前期費(fèi)用，主要分不能出售的樣板房裝飾費(fèi)用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費(fèi)用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時(shí)搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費(fèi)的建造費(fèi)用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費(fèi)用在開發(fā)成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內(nèi)部裝修工程費(fèi)用。其他為和房屋銷售相關(guān)的一些其他前期費(fèi)用，如樣板房、售樓處的物業(yè)維護(hù)費(fèi)等。2、銷售推廣費(fèi)：主要是與銷售相關(guān)的媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺搭建費(fèi)、戶外發(fā)布費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書印刷費(fèi)等。3、合同交易費(fèi)等：預(yù)售合同或出售合同交易時(shí)開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分的交易費(fèi)。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案費(fèi)等。4、銷售代理費(fèi)：該項(xiàng)費(fèi)用是銷售費(fèi)用中的主要費(fèi)用之一，是開發(fā)公司委托代理公司進(jìn)行銷售所支付的傭金，一般開發(fā)商均和所指定的代理公司簽訂相關(guān)代理協(xié)議，根據(jù)合同上的有關(guān)條款支付銷售代理費(fèi)，該科目核算按代理合同計(jì)算的應(yīng)付代理費(fèi)，包括已付和已計(jì)提尚未支付的部分。二、XX公司營銷費(fèi)用管理舉例■一、xx營銷成本構(gòu)成營銷成本指項(xiàng)目銷售過程中發(fā)生的全部推廣成本，包括服務(wù)及代理費(fèi)用、廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種廣告制作發(fā)布費(fèi)用、現(xiàn)場包裝及各種活動費(fèi)用、售樓處及樣板房裝修費(fèi)用。廣告類營銷費(fèi)用包括定點(diǎn)長效廣告，如戶外廣告牌、電梯、燈桿旗、車體廣告等；媒體廣告如電視、電臺、報(bào)紙等；投放類廣告如短信、直郵等；制作類廣告如噴繪、印刷品、工藝品、紙杯、手提袋、現(xiàn)場包裝、禮品、模型等。消耗采購類費(fèi)用包括售樓處日常消耗品；電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、水電費(fèi)、辦公用品、物料、花卉等?；顒宇悹I銷費(fèi)用包括旺場活動、大型的營銷推廣活動、房展會等。服務(wù)及代理費(fèi)用包括代理公司的銷售前期的策劃顧問費(fèi)、銷售過程中的銷售代理費(fèi)、獎勵(lì)費(fèi)等。樣板房費(fèi)用主要是樣板房的裝修、裝飾、家私購買等費(fèi)用，但不沖減因樣板房出售的收入。|二、前期服務(wù)及銷售代理成本管理服務(wù)及代理單位的工作質(zhì)量對于項(xiàng)目的定位、商品房的銷售起著非常關(guān)鍵的作用，因此在單位選擇上應(yīng)非常慎重。項(xiàng)目建設(shè)初期，營銷策劃部應(yīng)在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，以報(bào)告的形式進(jìn)行前期服務(wù)及銷售代理單位的推薦，推薦的單位應(yīng)有在項(xiàng)目所在地或相鄰城市銷售經(jīng)驗(yàn)，深入了解項(xiàng)目所在地的市場情況，包括項(xiàng)目所在城市、區(qū)域的現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)及需求情況等。銷售費(fèi)用由財(cái)務(wù)部根據(jù)合同規(guī)定條款并安排專人對已銷售商品房數(shù)量、面積、銷售收入等情況進(jìn)行復(fù)核，避免超付。合同執(zhí)行完畢后，營銷策劃部、成本管理部及財(cái)務(wù)部應(yīng)以其進(jìn)行合同情況的總結(jié)，重點(diǎn)是合作單位的服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量及其合同執(zhí)行過程中表現(xiàn)的誠信度。評價(jià)較高的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫，評價(jià)不高的單位以后的項(xiàng)目中必須經(jīng)過嚴(yán)格考察慎重合作。|三、廣告設(shè)計(jì)成本管理廣告設(shè)計(jì)成本包括年服務(wù)費(fèi)、單項(xiàng)設(shè)計(jì)服務(wù)費(fèi)兩種形式成本。項(xiàng)目建設(shè)初期，營銷策劃部負(fù)責(zé)提出潛在設(shè)計(jì)單位名單，并組織策劃設(shè)計(jì)部、成本管理部、財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行考察。在考察的基礎(chǔ)上，營銷策劃部編寫招標(biāo)文件，組織邀請賽招標(biāo)，邀請單位應(yīng)不少于4家。招標(biāo)文件應(yīng)包括：（1）項(xiàng)目基本情況（2）廣告設(shè)計(jì)服務(wù)內(nèi)容及期限（3）服務(wù)質(zhì)量要求（4）投標(biāo)文件構(gòu)成（5）招投標(biāo)工作時(shí)間安（:房地產(chǎn)廣告策劃費(fèi)用用E及評標(biāo)方法等。合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應(yīng)及時(shí)安排設(shè)計(jì)任務(wù)，并跟蹤完成，重點(diǎn)廣告畫面設(shè)計(jì)稿應(yīng)與策劃設(shè)計(jì)部溝通，確認(rèn)以保證廣告效果、避免浪費(fèi)。避免因涉及不及時(shí)，導(dǎo)致其他制作、安裝或印刷工作無法招標(biāo)，臨時(shí)委托，造成成本增加。合同期滿，營銷策劃部應(yīng)對合作單位已完成的工作進(jìn)行逐項(xiàng)清點(diǎn)，對于未完成的單項(xiàng)設(shè)計(jì)應(yīng)告知成本管理部，相關(guān)費(fèi)用從合同總價(jià)中扣除。另外還應(yīng)對設(shè)計(jì)單位的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行總體評價(jià)，評價(jià)較好的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫，評價(jià)不高的單位到以后項(xiàng)目中必須經(jīng)過嚴(yán)格考察后慎重合作。■四、廣告成本管理廣告類別包括定點(diǎn)長效廣告、媒體廣告、投放類廣告及制作廣告等多種類別。定點(diǎn)長效廣告定點(diǎn)長效廣告投入大（燈桿旗廣告除外），選用得當(dāng)效果明顯，但資源往往處于壟斷狀態(tài)，且受到市場影響大，成本不易控制。因此營銷策劃各應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域、特點(diǎn)、銷售階段、銷售對象以及定點(diǎn)廣告資源情況等，進(jìn)行整體方案設(shè)計(jì)，并進(jìn)行多方案性價(jià)比分析，以書面報(bào)告代理商資質(zhì)，證實(shí)其確實(shí)擁有該定點(diǎn)廣告資源的合法使用權(quán)。根據(jù)經(jīng)管會批復(fù)意見，營銷策劃部組織成本管理部及財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行詢價(jià)和商務(wù)談判工作，并形成工作紀(jì)要，報(bào)公司經(jīng)管會批準(zhǔn)。經(jīng)公司經(jīng)管會批準(zhǔn)后，營銷策劃部負(fù)責(zé)起草廣告發(fā)布合同，合同中應(yīng)詳細(xì)約定廣告發(fā)布合同金額、廣告發(fā)布期限、換畫費(fèi)用、亮燈時(shí)間、維修時(shí)間要求、付款條件等條款，并按公司審批流程，分別進(jìn)行價(jià)格審核單和合同審定會簽單的審核和簽署。合同簽訂后，營銷策劃部應(yīng)密切跟蹤合同執(zhí)行情況，嚴(yán)格按合同約定進(jìn)行廣告驗(yàn)收及合同款的支付。為保證廣告效果，定期檢查畫面完好程度及照度情況，如發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)通知單位維護(hù)、修補(bǔ)。為降低成本、應(yīng)盡量控制換畫次數(shù)。合同執(zhí)行后期，營銷策劃部應(yīng)該進(jìn)行廣告效果、廣告商工作分析、評價(jià)，如果廣告效果較好，公司又有宣傳方面的需求需要續(xù)約，宜盡早與合作單位進(jìn)行商務(wù)談判。網(wǎng)絡(luò)廣告營銷策劃部應(yīng)在經(jīng)過市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出潛在網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、維護(hù)單位名單，詳細(xì)羅列這些單位的主要業(yè)績、設(shè)計(jì)實(shí)力等情況，備選單位就不低于3家；網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)單位應(yīng)通過邀請招標(biāo)確定。投標(biāo)文件分技術(shù)標(biāo)（方案標(biāo)）及商務(wù)標(biāo)兩部分（商務(wù)標(biāo)部分隊(duì)總報(bào)價(jià)外，還應(yīng)有各單項(xiàng)設(shè)計(jì)服務(wù)詳細(xì)報(bào)價(jià)），并按招標(biāo)文件規(guī)定的方法分別進(jìn)行評審，其中營銷策劃部和策劃設(shè)計(jì)部主要對方案標(biāo)進(jìn)行評審，成本管理部和財(cái)務(wù)部主要對商務(wù)標(biāo)進(jìn)行評審，匯總各單位得分情況后，形成紀(jì)要，向經(jīng)管會推薦中標(biāo)候選人順序。經(jīng)管會討論確定中標(biāo)人后，營銷策劃部起草合同文件，并按公司現(xiàn)有流程，分別進(jìn)行價(jià)格審核單和合同審批會簽單的審核、簽署。合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應(yīng)定期檢查網(wǎng)站（或網(wǎng)頁）運(yùn)行、點(diǎn)擊率等情況，并要求合作單位根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)民展，更新廣告內(nèi)容。合同期滿，營銷策劃部應(yīng)對合作單位服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行客觀評價(jià)，評價(jià)較好的單位列入常用合作單位數(shù)據(jù)庫。媒體廣告媒體廣告具有資源壟斷的特點(diǎn)。營銷策劃部提出媒體廣告整體需求，并與各種媒體協(xié)商折扣比例，并按公司流程進(jìn)行價(jià)格審核單、合同審定會簽單的審批、簽署。投放類廣告投放類廣告包括手機(jī)短信、直郵及商住小區(qū)、寫字樓、社團(tuán)組織等發(fā)布渠道，成本較低，但種類較多，應(yīng)區(qū)別對待。手機(jī)短信營銷策劃部應(yīng)根據(jù)地區(qū)、受眾區(qū)別，選擇幾家資源較豐富的投放單位，通過招標(biāo)確定投放單位（可以選擇多家投放單位），簽訂批量投放合同，以降低投放成本。實(shí)際投放時(shí)，宜分期、分批投放，并按實(shí)際投放量進(jìn)行結(jié)算。直郵廣告直郵廣告由營銷策劃部聯(lián)系郵局進(jìn)行投放，按公司流程分別進(jìn)行價(jià)格審核單、合同審定會簽單及付款審批單的審批、簽署即可。7.制作類廣告制作類廣告又分為噴繪、印刷、現(xiàn)場包裝等營銷策劃部在及時(shí)安排廣告設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)的前提下，應(yīng)劃分制作類廣告類別，組織招標(biāo)。營銷策劃部負(fù)責(zé)提出擬邀請單位名單，其中施工單位資質(zhì)必須滿足制作、安裝工程要求，尤其是高空作業(yè)施工單位必須有安全許可證，成本管理部和財(cái)務(wù)部參與招標(biāo)及評審工作。招評標(biāo)工作結(jié)束后，選擇兩家長期合作單位，以招標(biāo)紀(jì)要的形式向項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)管理小組匯報(bào)，得到批準(zhǔn)后，營銷策劃部起草合同文件，按公司審批流程分別進(jìn)行價(jià)格審核單和合同審定會簽單的審批、簽署，分別簽訂年度制作類合同。合同簽訂后，營銷策劃部根據(jù)需要，安排制作類廣告的實(shí)施，并及時(shí)組織成本管理部、財(cái)務(wù)部一起進(jìn)行驗(yàn)收、結(jié)算和付款審批。合同執(zhí)行過程中，營銷策劃部應(yīng)客觀評價(jià)合作單位的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量情況，評價(jià)較高的單位可列入長期合作單位數(shù)據(jù)庫。制作類廣告總成本應(yīng)受年度及項(xiàng)目制作類廣告總成本控制。■五、消耗物品采購成本管理消耗物品條購成本包括售樓處、樣板房日常消耗品的采購，以及電話費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用、水電費(fèi)、辦公用品費(fèi)、花卉及其他物料消耗等。消耗物品由營銷策劃根據(jù)實(shí)際需要自行采購，并按公司付款審批流程審批，據(jù)實(shí)報(bào)銷，為降低成本，營銷策劃部應(yīng)加強(qiáng)管理，建立消耗物品管理臺帳，并定期不定期檢查領(lǐng)用情況，發(fā)現(xiàn)問題督促整改。電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、辦公用品費(fèi)等費(fèi)用，據(jù)實(shí)報(bào)銷■六、活動類營銷成本管理活動類營銷成本為大型銷活動和經(jīng)?；顒映杀?，其中又包含儀服務(wù)成本。禮儀服務(wù)單位的選擇及成本控制活動過程中負(fù)責(zé)提供禮儀服務(wù)的單位通過招標(biāo)確定2家，每次活動前通過其中的一家進(jìn)行活動場地的布置、搭設(shè)、物料的準(zhǔn)備及其他禮儀服務(wù)配合。營俏策劃部組織統(tǒng)計(jì)活動中禮儀公司投入的各種物料數(shù)理及各種服務(wù)情況，按招投標(biāo)及合同談判過程中確定的單價(jià)進(jìn)行結(jié)算和付款。大型營銷活動成本管理細(xì)則營銷策劃部應(yīng)提前15天，以專題報(bào)告的形式，就活動目的、規(guī)模、內(nèi)容及預(yù)算等向公司經(jīng)管會報(bào)告，得到批準(zhǔn)后方可實(shí)施?；顒舆^程中，要嚴(yán)格按公司經(jīng)管會批準(zhǔn)的預(yù)算，控制各項(xiàng)開支，總額不得突破?；顒咏Y(jié)束后，營銷策劃部按公司審批流程及實(shí)際支出情況，進(jìn)行付款審核。部分成本需要簽訂合同的可以補(bǔ)簽合同。經(jīng)常性活動成本管理細(xì)則對于經(jīng)常性活動安排，每次活動費(fèi)用且低于4000元，營銷策劃部應(yīng)有統(tǒng)一的計(jì)劃及布署，并于每月初向成本管理部及財(cái)務(wù)部知會本月活動安排情況?？芍苯影垂玖鞒踢M(jìn)行付款審批；超過4000元的，營銷策劃部應(yīng)在活動前向成本管理部及財(cái)務(wù)部特別說明，征得同意，否則兩個(gè)部門可不在付款審批單上簽字。篇二：房地產(chǎn)年度廣告投放計(jì)劃及預(yù)算方案【XX〃XX】年度廣告投放計(jì)劃及預(yù)算方案刖言面對激烈的市場競爭，樓盤推廣和銷售相當(dāng)于一場戰(zhàn)役，廣告投放就是糧草。古語云：三軍未發(fā)糧草先行。只有做好銷售前的充分準(zhǔn)備，我們才有可能在銷售中取得主動，順利按期完成任務(wù)。作為個(gè)案而言，本案具有很大的特殊性。項(xiàng)目昭示性差，周邊在建在售樓盤眾多，所處位置較為尷尬，呈被競品圍合之勢；再者，婁底市場是一個(gè)廣告媒體相對不發(fā)達(dá)的區(qū)域，這又給推廣工作帶來了很大的難度?；谶@樣的認(rèn)識，我們認(rèn)為樓盤形象一經(jīng)出街，就必須在短期內(nèi)制造轟動效應(yīng)，采取廣告媒體大面積、立體式、多維度投放。在形象相對豐滿后，則進(jìn)行適當(dāng)維護(hù)，除了保持完整的導(dǎo)示系統(tǒng)，在重點(diǎn)路段和有效媒體階段性投放。本廣告投放計(jì)劃以一年為周期，具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)視情順延，及相互調(diào)整營銷費(fèi)用概算項(xiàng)目整體營銷費(fèi)用5.3億（一期）總銷X1.6%知848萬元【注】推廣費(fèi)用取值常規(guī)介于0.8%?2%之間，基于本項(xiàng)目愿景，建議一期項(xiàng)目整體推廣費(fèi)用取值1.6%，前期通過各推廣渠道、媒體組合全方位的轟炸占位市場，并以此積蓄龐大的客戶群。為實(shí)現(xiàn)一期銷售短平快的預(yù)期目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。二期地塊開發(fā)階段區(qū)域成熟，項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度建立，推廣費(fèi)用可降低，于0.8%?1%之間取值投放媒體一、戶外媒體利于項(xiàng)目形象品質(zhì)樹立，目前大多數(shù)銷售成功的樓盤都借助了這一廣告宣傳形式。它的廣告覆蓋面大，持續(xù)周期長，能有效的提升項(xiàng)目的形象品牌，能夠使客戶腦中產(chǎn)生深刻印象，吸引客戶上門咨詢，也能做到人們相互之間的口碑宣傳，拓寬項(xiàng)目的影響力。戶外布局：1、婁星廣場2、文化廣場3、漣鋼區(qū)一橋位置4、上瑞高速路出入口5、南站出口二、道旗道旗廣告緊貼快車道，注目率極高，車內(nèi)觀望，近在咫尺！畫面內(nèi)容清晰可見！加之?dāng)?shù)量密集，整體觀望，氣度非凡！龐大的陣式無疑產(chǎn)生了強(qiáng)烈的視覺沖擊力！填補(bǔ)了媒體不足的缺陷。在項(xiàng)目周邊路旗廣告占據(jù)了不可多得的地理優(yōu)勢，投放廣告，除了道旗廣告這一枚新生的重磅媒體，其它將無可選擇！地段布局：1.新星南路新星南路與建設(shè)路交匯口至月塘街交叉路段2.氐星路與樂平大道交匯口至湘陽街交叉路段）3.桃圃街三、手機(jī)短信通過一定規(guī)模的短信發(fā)送，可以確定固定量的客戶群體對信息的接收。它的優(yōu)點(diǎn)是廣告覆蓋面大，容易在客戶群體中形成較大的印象，缺點(diǎn)是持續(xù)時(shí)間短，客戶群體質(zhì)量不高。項(xiàng)目推廣期限總計(jì)500萬條四、行業(yè)網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣告與傳統(tǒng)媒介廣告有其不可替代的優(yōu)越性：如形式多樣，版面活潑，傳播迅速，影響廣泛等，而且費(fèi)用少、時(shí)間長，可在家、在辦公室隨時(shí)隨地可以查閱，十分方便。網(wǎng)絡(luò)廣告已經(jīng)成為市民了解信息的便捷而又時(shí)尚的渠道，以下均為首頁通欄廣告。五、報(bào)廣節(jié)點(diǎn)性的時(shí)效信息傳播載體，報(bào)紙的優(yōu)點(diǎn)是傳播的信息理性全面，可以傳播較復(fù)雜的信息；發(fā)行覆蓋面寬；時(shí)間性強(qiáng)，信息傳遞迅速；靈活性高，享有信譽(yù)，報(bào)紙由于新聞報(bào)道的客觀性，因而記事準(zhǔn)確、真實(shí)，受到社會的普遍信賴，報(bào)紙便于受眾收藏。六、3d影視廣告及項(xiàng)目模型三維動畫技術(shù)模擬真實(shí)物體的方式使其成為一個(gè)有用的工具。由于其精確性、真實(shí)性和無限的可操作性，目前被廣泛應(yīng)用于房產(chǎn)和其它領(lǐng)域。影視廣告能夠給人耳目一新的感覺。項(xiàng)目模型能使人們能夠從不同角度看到建筑、工業(yè)乃至城市的未來構(gòu)造及形態(tài)，賦予其更具象的表現(xiàn)形式；七、電視臺半年，每天晚上在綜合頻道和新聞?lì)l道播出，約計(jì)10萬元八、電臺考慮到，購買我們產(chǎn)品的重點(diǎn)客群為有車一族，為此需半年的宣傳費(fèi)用，約計(jì)1.5萬元。九、廣告費(fèi)用預(yù)算十、階段性以及細(xì)分：1、蓄水蓄客期（20XX年10—20XX年2月）目的：建立提高品牌知名度，傳遞良好的品牌形象，高效率傳遞樓盤信息，形成市場轟炸，短期集聚人氣，迅速增加積蓄目標(biāo)客戶a.現(xiàn)場準(zhǔn)備方面：接待中心樣板間工地包裝；B.銷售道具方面：模型戶外道旗宣傳冊樓書等；c.人員的準(zhǔn)備以及人員的培訓(xùn)d.銷售的其他方面：銷售資料銷控表價(jià)格的制定篇三：房地產(chǎn)廣告策劃方案房地產(chǎn)廣告策劃方案姓名：孫慧君班級：廣告與會展121學(xué)號：GH120XX9目錄TOC\o"1-5"\h\z一、前言3二、產(chǎn)品分析（一）品牌類型4（二）主要目標(biāo)4（三）口號4（四）特性分析4（五）分析總結(jié)5（六）面臨的機(jī)會5三、市場分析TOC\o"1-5"\h\z（一）目標(biāo)市場6（二）競爭對手調(diào)查6（三）消費(fèi)者消費(fèi)特點(diǎn)分析8（四）消費(fèi)偏好9（五）購買模式9（六）信息渠道9四、廣告策略（一）廣告目標(biāo)策戈U9（二）創(chuàng)意分析10（三）策略核心10（四）廣告活動策略提案10五、媒介投放提案（一）媒介選擇11（二）投放計(jì)劃12六、廣告實(shí)施計(jì)劃（一）廣告目標(biāo)13（二）時(shí)間13（三）媒體組合13（四）選用媒介13（五）廣告時(shí)間13（六）廣告的目標(biāo)市場14（七）廣告的訴求對象14（八）廣告的訴求重點(diǎn)14（九）廣告表現(xiàn)14（十）廣告發(fā)布計(jì)劃14（十一）房地產(chǎn)廣告時(shí)態(tài)策略14七、預(yù)算15一、刖言房地產(chǎn)開發(fā)商要加強(qiáng)廣告意識，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費(fèi)用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告策劃。但實(shí)際上，不少開發(fā)商在營銷策劃時(shí)，只考慮具體的廣告的實(shí)施計(jì)劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統(tǒng)地進(jìn)行廣告策劃。因而有些房地產(chǎn)廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場營銷的客觀要求。房地產(chǎn)廣告策劃是在廣泛的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)市場和個(gè)案進(jìn)行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實(shí)施計(jì)劃，力求廣告進(jìn)程的合理化和廣告效果的最大化。房地產(chǎn)廣告策劃不僅能夠進(jìn)一步明確開發(fā)商的目標(biāo)市場和產(chǎn)品定位，而且能夠細(xì)化開發(fā)商的營銷策略，最大限度地發(fā)揮廣告活動在市場營銷中的作用。房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容豐富，大體上可分成五個(gè)部分，即：廣告目標(biāo)、市場分析、廣告策略、廣告計(jì)劃和廣告效果測定。二、住房分析（一）住房類型：主要推廣經(jīng)濟(jì)適用房（二）主要目標(biāo)：做最舒適的住房最實(shí)惠的價(jià)格（三）口號：“舒適溫馨”（四）特性分析開發(fā)商可根據(jù)營銷戰(zhàn)略的需要，組合運(yùn)用。在進(jìn)行廣告策劃時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：時(shí)代性策劃觀念具有超前意識，符合社會變革和人們居住需求變化的需要。創(chuàng)新性策劃富有創(chuàng)意，能夠塑造樓盤的獨(dú)特風(fēng)格，體現(xiàn)”把握特色，創(chuàng)造特色，發(fā)揮特色”的策劃技巧。實(shí)用性策劃符合營銷戰(zhàn)略的總體要求，符合房地產(chǎn)市場和開發(fā)商的實(shí)際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點(diǎn)。階段性策劃圍繞房地產(chǎn)營銷的全過程有計(jì)劃、有步驟地展開，并保持廣告的相對穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性。全局性廣告、銷售促進(jìn)、人員推銷和宣傳推廣是開發(fā)商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。（五）分析總結(jié)（1）優(yōu)勢：規(guī)模上，是合肥新區(qū)濱湖開發(fā)區(qū)地區(qū)，濱湖新區(qū)是合肥“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分（“一個(gè)主城區(qū)，四個(gè)副中心，一個(gè)濱湖新區(qū)），是現(xiàn)代化濱湖大城市建設(shè)的前沿陣地。濱湖新區(qū)位于合肥主城區(qū)東南部，南依巢湖，北靠南二環(huán)路，

西接合安高速公路，東臨南淝河，規(guī)劃總用地面積約196平方公里，是合肥未來通過巢湖、走入長江、融入長三角的水上門戶。（2）劣勢：地理優(yōu)勢價(jià)位有一小部分消費(fèi)者不滿意三、市場分析（一）目標(biāo)市場開發(fā)商通常并不針對整個(gè)目標(biāo)市場做廣告，而是針對其中的某個(gè)細(xì)分市場。哪個(gè)細(xì)分市場需要廣告配合，廣告就應(yīng)該以那個(gè)細(xì)分市場為目標(biāo)并采取相應(yīng)的廣告策略。以兼有多層和高層住宅的小區(qū)廣告策劃為例：當(dāng)小區(qū)剛起步時(shí)，以開發(fā)深受市場歡迎的多層住宅為主，這時(shí)可采用開拓性廣告策略：廣告結(jié)合多層住宅的銷售熱潮不斷強(qiáng)化小區(qū)的知名度和客戶的認(rèn)知度，使樓盤迅速進(jìn)入市場。當(dāng)小區(qū)逐步成型時(shí)，則采用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購買，提高市場占有率為目的。當(dāng)小區(qū)初具規(guī)模，欲推篇四：房地產(chǎn)廣告策劃流程房地產(chǎn)廣告策劃流程百科名片房地產(chǎn)廣告從其籌備到真正落實(shí)是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，只有切實(shí)掌握好其中每一步的關(guān)鍵，才能最終得到理想的結(jié)果，其流程通常分為四個(gè)階段：準(zhǔn)備階段：拿地，規(guī)劃設(shè)計(jì)出產(chǎn)品（開發(fā)公司廣告部）一一確定預(yù)算一一尋找廣告公司實(shí)施階段：廣告公司了解項(xiàng)目及購買對象信息廣告公司出媒體計(jì)劃一—確定廣告目標(biāo)一—主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)一—廣告投放時(shí)間的確定，媒體選擇傳播階段：各項(xiàng)活動和廣告的正式推廣評估階段：測定廣告投放的效率目錄準(zhǔn)備階段1.拿地，規(guī)劃出產(chǎn)品確定預(yù)算廣告預(yù)算內(nèi)容確定廣告預(yù)算的方法尋找廣告公司廣告招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)選擇實(shí)施階段1.廣告公司了解項(xiàng)目及購買對象信息廣告公司出媒體計(jì)劃確定廣告目標(biāo)主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)廣告投放時(shí)間的確定媒體選擇傳播階段評估階段一?準(zhǔn)備階段1.拿地，規(guī)劃出產(chǎn)品確定預(yù)算廣告預(yù)算內(nèi)容確定廣告預(yù)算的方法尋找廣告公司廣告招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)選擇實(shí)施階段1.廣告公司了解項(xiàng)目及購買對象信息廣告公司出媒體計(jì)劃確定廣告目標(biāo)主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)廣告投放時(shí)間的確定媒體選擇傳播階段評估階段準(zhǔn)備階段拿地，規(guī)劃出產(chǎn)品一般來說，從拿地到規(guī)劃出產(chǎn)品都是開發(fā)商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發(fā)公司本身就有廣告部，廣告部的創(chuàng)意總監(jiān)從一開始就介入項(xiàng)目的運(yùn)作，包括土地拿下前后的前期市場調(diào)研，產(chǎn)品的規(guī)劃與設(shè)計(jì)等，由于廣告部在項(xiàng)目初就緊密參與，因而對項(xiàng)目的了解是非常透徹的，非常利于項(xiàng)目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點(diǎn)上，則是各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。若是開發(fā)商自己組建廣告部，則對項(xiàng)目的了解會更加透徹，前期準(zhǔn)備也就更加充分，同時(shí)在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中內(nèi)部溝通會非常流暢，缺點(diǎn)就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發(fā)公司的角度出發(fā)，視野狹小，具有一定的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業(yè)，經(jīng)驗(yàn)也更為豐富，另外可能會理解不透徹，與開發(fā)商之間溝通和信任度不夠，費(fèi)用比較高之類?，F(xiàn)一—廣告投放時(shí)間的確定，媒體選擇傳播階段：各項(xiàng)活動和廣告確定預(yù)算(1)廣告預(yù)算內(nèi)容常見的房地產(chǎn)廣告預(yù)算內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：a.廣告調(diào)查費(fèi)用包括廣告前期的市場研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費(fèi)用、媒介調(diào)查費(fèi)用等B.廣告制作費(fèi)用包括照相、制版、印刷、錄音、攝影、錄像、文案操作、美術(shù)設(shè)計(jì)、廣告禮品等直接的制作費(fèi)用c.廣告媒體費(fèi)用購買報(bào)紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時(shí)段、租用戶外看板等其他媒體的費(fèi)用d.其他相關(guān)費(fèi)用是與廣告活動有關(guān)的公共活動、SP活動、直效營銷等費(fèi)用(2)確定廣告預(yù)算的方法如果是對外尋找廣告公司，開發(fā)商會在產(chǎn)品出來后根據(jù)項(xiàng)目的大小和性質(zhì)來初步確定廣告推廣的預(yù)算，廣告預(yù)算的制定還會受到其他一些因素的影響，如市場競爭程度、廣告投放頻率的選擇、銷售速度的制定、企業(yè)品牌的知名程度等。通常測定廣告預(yù)算會采取以下幾種方式a.量入為出法。即根據(jù)開發(fā)商本身資金的承受能力來確定廣告預(yù)算，帶有一定的片面性B.用的大小。c.競爭對等法。即根據(jù)競爭對手大致投入的廣告費(fèi)用來確定自己項(xiàng)目的預(yù)算。d-目標(biāo)任務(wù)法。即開發(fā)商首先確定促銷目標(biāo)，根據(jù)所要完成的促銷目標(biāo)決定必須執(zhí)行的工作任務(wù)，然后估算每項(xiàng)任務(wù)所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計(jì)劃促銷預(yù)算。通常大的房地產(chǎn)開發(fā)商會把銷售百分比法和競爭對等法相結(jié)合來確定廣告預(yù)算，一般廣告預(yù)算大致控制在樓盤銷售總金額的1%—3%之間，而小的開發(fā)商則會根據(jù)銷售狀況階段性的滾動執(zhí)行，銷售結(jié)果一旦不如意，廣告預(yù)算便會停止。在初步確定下廣告預(yù)算后，開發(fā)商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協(xié)商，根據(jù)廣告公司方面對產(chǎn)品的定義和見解也會作出相應(yīng)的調(diào)整。預(yù)算費(fèi)用的編排最后會由廣告公司與開發(fā)商一起協(xié)商制訂。尋找廣告公司通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：（1）廣告招標(biāo)即向多家廣告公司發(fā)標(biāo)，征集廣告策劃書、平面影視創(chuàng)意及報(bào)價(jià)。其優(yōu)點(diǎn)在于創(chuàng)意結(jié)果直觀，易于判斷，并且收費(fèi)情況清晰；缺點(diǎn)是周期長，使實(shí)質(zhì)性策劃工作的時(shí)間較為倉促，同時(shí)一些規(guī)模大、定力強(qiáng)的公司不愿參加招標(biāo)。（2）經(jīng)驗(yàn)選擇根據(jù)廣告公司以前的作品及業(yè)內(nèi)的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時(shí)間內(nèi)出策劃草案，如小區(qū)的形象設(shè)計(jì)或者SLoGan之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優(yōu)點(diǎn)在于比廣告招標(biāo)周期短，廣告公司有較多的時(shí)間展開實(shí)質(zhì)性工作，深化創(chuàng)意，并且多數(shù)廣告公司樂于接受；而缺點(diǎn)在于比選的依據(jù)不充分不直觀，廣告?zhèn)€案差異性大，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。不同項(xiàng)目會根據(jù)其大小性質(zhì)來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關(guān)系，這種模式也為開發(fā)商節(jié)省了很多斟選方面的時(shí)間，并且長期的合作關(guān)系也利于廣告公司和開發(fā)商就項(xiàng)目進(jìn)行透徹的了解和合作。實(shí)施階段廣告公司了解項(xiàng)目及購買對象信息只有透徹的了解項(xiàng)目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項(xiàng)目后需要對產(chǎn)品進(jìn)行徹底的研究，其內(nèi)容包括：項(xiàng)目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動向，項(xiàng)目地理位置分告公司提供大部分資料，但處于對項(xiàng)目的把握程度，大部分優(yōu)秀的廣告公司會就已給的資料進(jìn)行更深入的調(diào)查，只有在吃透了整個(gè)產(chǎn)品及消費(fèi)對象后，廣告公司才會進(jìn)行下一步的工作。廣告公司出媒體計(jì)劃確定廣告目標(biāo)房地產(chǎn)廣告的成功與否，關(guān)鍵在于它能否在恰當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)以恰當(dāng)?shù)姆绞絺鬟_(dá)給恰當(dāng)?shù)娜?，廣告目標(biāo)不能泛泛而談，包括開發(fā)商在內(nèi)經(jīng)常會走入誤區(qū)，把廣告目標(biāo)制定為提高知名度、促進(jìn)銷售、建立品牌等，事實(shí)上以上這些目標(biāo)是一個(gè)房地產(chǎn)廣告或多或少必然會達(dá)到的效果，想要對廣告公司進(jìn)行有效的指導(dǎo)，必須使廣告公司明白一個(gè)確實(shí)可行的廣告目標(biāo)需要注意如下幾點(diǎn)：a.所要賣的房子的特點(diǎn)是什么？最重要的特點(diǎn)即賣點(diǎn)是什么？B-目標(biāo)消費(fèi)者是誰？目標(biāo)消費(fèi)者為什么會選擇本項(xiàng)目？c.要傳達(dá)給消費(fèi)者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達(dá)這些信息？d.用什么來測定傳達(dá)消息的效果？主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣，激發(fā)消費(fèi)者的購買欲，并最終促使消費(fèi)者購買該產(chǎn)品，因此在房地產(chǎn)廣告一定要充分表現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)，易于消費(fèi)者理解記憶和接受。廣告投放時(shí)間的確定一般來說，小型項(xiàng)目的廣告期間以一個(gè)月到兩個(gè)月為最多。中、大型的項(xiàng)目（營業(yè)額在二、三億以上）時(shí)間會更加長一些，有的甚至達(dá)到了一兩年，而房地產(chǎn)廣告時(shí)間的節(jié)奏通?？梢苑譃槿缦滤姆N：（1）集中型。是指廣告集中一段時(shí)間發(fā)布，以在短時(shí)間內(nèi)迅速形成強(qiáng)大的廣告攻勢。優(yōu)點(diǎn)在于能在短時(shí)期內(nèi)給予消費(fèi)者強(qiáng)烈而有效的刺激，以達(dá)到廣告的效果，并能促成銷售；缺點(diǎn)為廣告費(fèi)用集中于一段時(shí)間大批量的投入，發(fā)布時(shí)機(jī)的選擇非常重要，若廣告未達(dá)到預(yù)期的效果，則很難進(jìn)行補(bǔ)救2）連續(xù)型。指在一定時(shí)期內(nèi)，均勻安排廣告的發(fā)布時(shí)間，使廣告經(jīng)常性反復(fù)在目標(biāo)市場出現(xiàn)，以逐步加深消費(fèi)者印象。優(yōu)點(diǎn)在于不斷刺激消費(fèi)者，并節(jié)省廣告費(fèi)用；在于不可能每次都達(dá)到刺激消費(fèi)者的目的，而且預(yù)算也決定了連續(xù)性廣告無法進(jìn)行大規(guī)模、長時(shí)間的廣告攻勢。（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時(shí)間廣告，停一段時(shí)間，再做一段時(shí)間廣告，反復(fù)進(jìn)行。優(yōu)點(diǎn)在于根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程來進(jìn)行廣告分配，做到有的放矢；點(diǎn)在于需要注意廣告發(fā)布的時(shí)機(jī)，注意銷售對于廣告的滯后型，還要考慮消費(fèi)者的遺忘速度。（4）脈動型。脈動型集中了連續(xù)型和間歇型的特征，即在一段時(shí)間內(nèi)不斷保持廣告發(fā)布，又在某些時(shí)機(jī)加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢，集中了連續(xù)型和間隙型的優(yōu)點(diǎn)，能夠不斷刺激消費(fèi)者，還能刺激短期的購買欲望。缺點(diǎn)就是費(fèi)用太高。而廣告時(shí)間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個(gè)期間：（1）引導(dǎo)期。作初期的訊息傳播，重點(diǎn)在引起消費(fèi)者的好奇與期待，吸引購買者的注目和行動（2）公開期。樓盤被正式推向市場,一切媒體運(yùn)作及印刷資料皆已準(zhǔn)備就緒，一旦開盤，隨著強(qiáng)銷期的來臨，大量的報(bào)紙廣告，結(jié)合強(qiáng)有力的業(yè)務(wù)推廣，如人員拜訪、電話追蹤、派報(bào)郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。（3）續(xù)銷期。為公開期后的續(xù)銷行為，將廣告后期所余的房屋產(chǎn)品進(jìn)行重新修正廣告策略，改變已不適或不當(dāng)?shù)膹V告方向，作最后的沖刺，以達(dá)最圓滿的成績。廣告公司在擬定廣告時(shí)間的同時(shí)，即制定廣告節(jié)奏的安排，同時(shí)預(yù)先估算每段時(shí)間需要投入的費(fèi)用。在這里，選擇廣告投放節(jié)奏通常與一個(gè)項(xiàng)目大小大盤則更適合采取脈動型的方式。4.媒體選擇房地產(chǎn)廣告媒體是用來傳播房地產(chǎn)廣告信息的工具，通常會接觸的媒體有：報(bào)紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點(diǎn)廣告、dm直投、傳單海報(bào)、網(wǎng)絡(luò)、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。一般廣告公司會根據(jù)項(xiàng)目的大小、樓盤的檔次、目標(biāo)客戶的定位、項(xiàng)目的區(qū)域、開發(fā)商的資金實(shí)力來選擇媒體。比如說在北京，中低檔的項(xiàng)目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報(bào)》之類的報(bào)紙及廣播，高檔項(xiàng)目除了在《北青》，更多的會選擇《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》及《三聯(lián)生活周刊》《iT經(jīng)理人》《