美食街項目分析課件

張家港美食街項目可行性分析2006.07.14張家港美食街項目可行性分析2006.07.141提案大綱第一部分項目分析第二部分項目價值研判第三部分項目運營初探第四部分項目運營步驟后記：風險與機遇的辨正提案大綱第一部分項目分析2第一部分項目分析第一部分項目分析3周邊環(huán)境物業(yè)分析SWOT分析總結(jié)項目分析部分周邊環(huán)境項目分析部分4項目分析部分——周邊環(huán)境西部不遠處為張家港城市中心商業(yè)區(qū)—步行街，毗鄰商業(yè)繁華區(qū)；東面緊靠張家港比較大的菜場，形象比較凌亂；南面為宏泰時代廣場商住主樓及張家港美食街，商戶不多，且經(jīng)營狀況不甚良好，商住樓雖然銷售基本完畢，但入住率還很低；北面為老住宅區(qū)，花鳥市場即將搬遷；綜合本案四至環(huán)境，可以看出本案的地理位置很不錯，屬于城市中心，但周邊環(huán)境比較雜亂，通道雖多，但是都不算通暢，形象比較差。項目分析部分——周邊環(huán)境西部不遠處為張家港城市中心商業(yè)區(qū)—步5項目分析部分——物業(yè)分析項目分析部分——物業(yè)分析6項目分析部分——物業(yè)分析本案為宏泰公司開發(fā)，與宏泰時代廣場底層商業(yè)共同構(gòu)成了片區(qū)最大的商業(yè)配套；新開發(fā)物業(yè)，建筑新，形象好；總建筑面積近3000平方米，中等規(guī)模，適度體量；尚未分割出售，產(chǎn)權(quán)集中，利于整體定位推廣；根據(jù)建筑形態(tài)，大致可分成4個區(qū)域，招商可進一步引導(dǎo)；商業(yè)附屬配套基本具備，但仍需很多完善。項目分析部分——物業(yè)分析本案為宏泰公司開發(fā)，與宏泰時代廣場底7項目分析部分——物業(yè)分析項目分析部分——物業(yè)分析8項目分析部分——物業(yè)SWOT分析優(yōu)勢：區(qū)位好，形象佳；整體性好，周邊成熟；中等規(guī)模，適度體量；劣勢：通透性差，可達性不強；車位嚴重不足；空間結(jié)構(gòu)比較局促；項目分析部分——物業(yè)SWOT分析優(yōu)勢：9威脅：風水一向不佳，給經(jīng)營投資戶樹立信心難；其他區(qū)域的商業(yè)物業(yè)如火如荼，勢必對我產(chǎn)生沖擊；機會：美食街的路在修，政府改造信心可見；與美食街互動可以開展。項目分析部分——物業(yè)SWOT分析威脅：項目分析部分——物業(yè)SWOT分析10項目優(yōu)勢不很突出，相反劣勢卻比較明顯，能否規(guī)避掉這些劣勢，找到合適的定位方向，是決定我們是否該拿此項目的關(guān)鍵所在。項目分析結(jié)論項目優(yōu)勢不很突出，相反劣勢卻比較明顯，能否規(guī)避掉這些劣11項目真實價值幾何？項目真實價值幾何？12第二部分項目價值研判第二部分項目價值研判13周邊物業(yè)租金情況菜場內(nèi)租金比較高，且攤位采取拍賣形式出租，據(jù)調(diào)查10－20平方的攤位租金在5－8萬左右（含營業(yè)稅、管理費等）；菜場周邊的門面房，20平米左右，一般在1.8-3萬；美食街的租金現(xiàn)在也比較低廉，100平方左右的小餐館的租金在6－8萬上下。周邊物業(yè)租金情況14周邊物業(yè)預(yù)計銷售價格成熟商業(yè)的物業(yè)回報率也相對比較平和穩(wěn)定，我們暫按6.8%的投資回報率計算，則：菜場內(nèi)攤位實行的是租賃制度，沒有出售，但如果出售，則售價每個攤位將在80－120萬左右！菜場周邊的門面房，20平米左右，售價25-45萬；美食街的租金現(xiàn)在也比較低廉，100平方左右的小餐館的租金在6－8萬上下。宏泰住宅銷售時的價格在4500－4800左右（不很確切）。周邊物業(yè)預(yù)計銷售價格成熟商業(yè)的物業(yè)回報率也相對比較平15拿與不拿的拿捏考慮到拿下項目除了拍賣價格成本還有未來招商管理成本、營銷推廣成本等多項成本，預(yù)計這些成本將占我們預(yù)估價格的25％左右，加上我們需要實現(xiàn)15％以上的回報，即拿項目的拿捏程度初步定位為：1.45*（1－25%－15％）=8700元/平米拿與不拿的拿捏考慮到拿下項目除了拍賣價格成本還有未來招商管理16如果拿下項目，我們該怎么玩？

17第三部分運營思路第三部分運營思路18零售與批發(fā)的問題：零售需要大量人氣，批發(fā)對交通組織要求很高；主題與非主題的問題：主題性商業(yè)能被記住，非主題性的商業(yè)除非已經(jīng)深入人心如步行街；業(yè)態(tài)選擇的問題：自成一體型；與周邊業(yè)態(tài)互補；找出區(qū)域的空缺；傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)做出特色、規(guī)模！發(fā)散思路：零售與批發(fā)的問題：發(fā)散思路：19經(jīng)營模式定位初步排除：批發(fā)市場；大雜燴市場；對交通組織要求不很高的；對周邊形象要求不高的；不能與美食街形成互補的；規(guī)模要求面積比較大的。經(jīng)營模式定位初步排除：批發(fā)市場；20經(jīng)營定位假設(shè)主題娛樂城（含部分餐飲）；專門市場（盆栽園藝、花鳥蟲魚、工藝品、玩具、禮品）；主題專賣場（電動車、自行車、健身器材）；主題大賣場（如水果）；專業(yè)市場（床上用品、布藝）。分析：上述定位從物業(yè)本身看，都具有一定的可行性，但實際我們選擇哪個定位方向還需要做比較深入的市場調(diào)研，綜合對比分析后才能最終確定。經(jīng)營定位假設(shè)主題娛樂城（含部分餐飲）；21第四部分運營步驟第四部分運營步驟22項目戰(zhàn)略定位選擇項目戰(zhàn)略定位選擇賺利？賺經(jīng)驗？賺名？賺什么？看當前？思未來？毋庸質(zhì)疑，本項目主要考慮盈利問題！項目戰(zhàn)略定位選擇項目戰(zhàn)略定位選擇賺利？賺經(jīng)驗？賺名？賺什么？23租售模式思考要保證項目操作成功，租售模式方面需要注意如下兩點：先租后售與租售結(jié)合并存；整租零售與以租帶售相結(jié)合。

租售模式思考要保證項目操作成功，租售模式方面需要注意24運營步驟拿下項目；與政府談美食街的問題，我項目牽頭重振美食街，政府給予多角度支持配合；招商運營管理公司介入，市場調(diào)研，項目定位；項目招商，項目推廣同時開展；主力店或核心商家入住后，針對投資客的銷售啟動；項目開業(yè)，慶典活動，銷售高潮，回款完成，部分持有物業(yè)坐收租金。

運營步驟拿下項目；25題記——框架輔助性指導(dǎo)：因為未能對項目進行針對性的深入的市場研究，所以這份報告無法對經(jīng)營定位進行詳細闡述，多數(shù)判斷來自周邊數(shù)據(jù)和經(jīng)驗判斷。而能否經(jīng)營成功及經(jīng)營定位的選擇又是決定租金和售價的最重要因素，所以本報告只有框架指導(dǎo)意義，希望本報告能為新城置業(yè)的決策起到輔助作用。風險與機遇的辨正：很多情況下，投資就是一種賭，更是一種眼光，這一點上我們佩服新城置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的眼光和魄力！題記——框架輔助性指導(dǎo)：26因時間倉促，方案尚有不完善之處，還望斧正。謝謝。預(yù)祝新城置業(yè)從成功走向優(yōu)秀！預(yù)祝貴我雙方創(chuàng)造輝煌！因時間倉促，方案尚有不完善之處，還望斧正。謝謝。預(yù)祝新城置業(yè)27張家港美食街項目可行性分析2006.07.14張家港美食街項目可行性分析2006.07.1428提案大綱第一部分項目分析第二部分項目價值研判第三部分項目運營初探第四部分項目運營步驟后記：風險與機遇的辨正提案大綱第一部分項目分析29第一部分項目分析第一部分項目分析30周邊環(huán)境物業(yè)分析SWOT分析總結(jié)項目分析部分周邊環(huán)境項目分析部分31項目分析部分——周邊環(huán)境西部不遠處為張家港城市中心商業(yè)區(qū)—步行街，毗鄰商業(yè)繁華區(qū)；東面緊靠張家港比較大的菜場，形象比較凌亂；南面為宏泰時代廣場商住主樓及張家港美食街，商戶不多，且經(jīng)營狀況不甚良好，商住樓雖然銷售基本完畢，但入住率還很低；北面為老住宅區(qū)，花鳥市場即將搬遷；綜合本案四至環(huán)境，可以看出本案的地理位置很不錯，屬于城市中心，但周邊環(huán)境比較雜亂，通道雖多，但是都不算通暢，形象比較差。項目分析部分——周邊環(huán)境西部不遠處為張家港城市中心商業(yè)區(qū)—步32項目分析部分——物業(yè)分析項目分析部分——物業(yè)分析33項目分析部分——物業(yè)分析本案為宏泰公司開發(fā)，與宏泰時代廣場底層商業(yè)共同構(gòu)成了片區(qū)最大的商業(yè)配套；新開發(fā)物業(yè)，建筑新，形象好；總建筑面積近3000平方米，中等規(guī)模，適度體量；尚未分割出售，產(chǎn)權(quán)集中，利于整體定位推廣；根據(jù)建筑形態(tài)，大致可分成4個區(qū)域，招商可進一步引導(dǎo)；商業(yè)附屬配套基本具備，但仍需很多完善。項目分析部分——物業(yè)分析本案為宏泰公司開發(fā)，與宏泰時代廣場底34項目分析部分——物業(yè)分析項目分析部分——物業(yè)分析35項目分析部分——物業(yè)SWOT分析優(yōu)勢：區(qū)位好，形象佳；整體性好，周邊成熟；中等規(guī)模，適度體量；劣勢：通透性差，可達性不強；車位嚴重不足；空間結(jié)構(gòu)比較局促；項目分析部分——物業(yè)SWOT分析優(yōu)勢：36威脅：風水一向不佳，給經(jīng)營投資戶樹立信心難；其他區(qū)域的商業(yè)物業(yè)如火如荼，勢必對我產(chǎn)生沖擊；機會：美食街的路在修，政府改造信心可見；與美食街互動可以開展。項目分析部分——物業(yè)SWOT分析威脅：項目分析部分——物業(yè)SWOT分析37項目優(yōu)勢不很突出，相反劣勢卻比較明顯，能否規(guī)避掉這些劣勢，找到合適的定位方向，是決定我們是否該拿此項目的關(guān)鍵所在。項目分析結(jié)論項目優(yōu)勢不很突出，相反劣勢卻比較明顯，能否規(guī)避掉這些劣38項目真實價值幾何？項目真實價值幾何？39第二部分項目價值研判第二部分項目價值研判40周邊物業(yè)租金情況菜場內(nèi)租金比較高，且攤位采取拍賣形式出租，據(jù)調(diào)查10－20平方的攤位租金在5－8萬左右（含營業(yè)稅、管理費等）；菜場周邊的門面房，20平米左右，一般在1.8-3萬；美食街的租金現(xiàn)在也比較低廉，100平方左右的小餐館的租金在6－8萬上下。周邊物業(yè)租金情況41周邊物業(yè)預(yù)計銷售價格成熟商業(yè)的物業(yè)回報率也相對比較平和穩(wěn)定，我們暫按6.8%的投資回報率計算，則：菜場內(nèi)攤位實行的是租賃制度，沒有出售，但如果出售，則售價每個攤位將在80－120萬左右！菜場周邊的門面房，20平米左右，售價25-45萬；美食街的租金現(xiàn)在也比較低廉，100平方左右的小餐館的租金在6－8萬上下。宏泰住宅銷售時的價格在4500－4800左右（不很確切）。周邊物業(yè)預(yù)計銷售價格成熟商業(yè)的物業(yè)回報率也相對比較平42拿與不拿的拿捏考慮到拿下項目除了拍賣價格成本還有未來招商管理成本、營銷推廣成本等多項成本，預(yù)計這些成本將占我們預(yù)估價格的25％左右，加上我們需要實現(xiàn)15％以上的回報，即拿項目的拿捏程度初步定位為：1.45*（1－25%－15％）=8700元/平米拿與不拿的拿捏考慮到拿下項目除了拍賣價格成本還有未來招商管理43如果拿下項目，我們該怎么玩？

44第三部分運營思路第三部分運營思路45零售與批發(fā)的問題：零售需要大量人氣，批發(fā)對交通組織要求很高；主題與非主題的問題：主題性商業(yè)能被記住，非主題性的商業(yè)除非已經(jīng)深入人心如步行街；業(yè)態(tài)選擇的問題：自成一體型；與周邊業(yè)態(tài)互補；找出區(qū)域的空缺；傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)做出特色、規(guī)模！發(fā)散思路：零售與批發(fā)的問題：發(fā)散思路：46經(jīng)營模式定位初步排除：批發(fā)市場；大雜燴市場；對交通組織要求不很高的；對周邊形象要求不高的；不能與美食街形成互補的；規(guī)模要求面積比較大的。經(jīng)營模式定位初步排除：批發(fā)市場；47經(jīng)營定位假設(shè)主題娛樂城（含部分餐飲）；專門市場（盆栽園藝、花鳥蟲魚、工藝品、玩具、禮品）；主題專賣場（電動車、自行車、健身器材）；主題大賣場（如水果）；專業(yè)市場（床上用品、布藝）。分析：上述定位從物業(yè)本身看，都具有一定的可行性，但實際我們選擇哪個定位方向還需要做比較深入的市場調(diào)研，綜合對比分析后才能最終確定。經(jīng)營定位假設(shè)主題娛樂城（含部分餐飲）；48第四部分運營步驟第四部分運營步驟49項目戰(zhàn)略定位選擇項目戰(zhàn)略定位選擇賺利？賺經(jīng)驗？賺名？賺什么？看當前？思未來？毋庸質(zhì)疑，本項目主要考慮盈利問題！項目戰(zhàn)略定位選擇項目戰(zhàn)略定位選擇賺利？賺經(jīng)驗？賺名？賺什么？50租售模式思考要保證項目操作成功，租售模式方面需要注意如下兩點：先租后售與租售結(jié)合并存；整租零售與以租帶售相結(jié)合。

租售模式思考要保證項目操作成功，租售模式方面需要注意51運營步驟拿下項目；與政府談美食街的問題，我項目牽頭重振美食街，政府給予多角度支持配合；招商運營管理公司介入，市場調(diào)研，項目定位；項目招商，項目推廣同時開展；主力店或核心商家入住后，針對投資客的銷售啟動；項目開業(yè)，慶典活動，銷售高潮，回款完成，部分持有物業(yè)坐收租金。

運營步驟拿下項目；52題記——框架輔助性指導(dǎo)：因為未