房地產開發(fā)流程課件

房地產開發(fā)與經營房地產開發(fā)與經營1第二章房地產開發(fā)與經營程序第二章2遵循房地產開發(fā)程序的必要性遵循房地產開發(fā)具有的內在規(guī)律性是減少房地產開發(fā)風險的需要房地產項目開發(fā)是一項復雜的生產活動，需要有科學合理的開發(fā)程序城市政府制定嚴格的項目報建審批程序制度的引導、監(jiān)督和管理作用2.1房地產開發(fā)的階段劃分2.1.1遵循房地產開發(fā)程序的必要性遵循房地產開發(fā)遵循房地產開發(fā)具有的內在規(guī)律性是減少房地產開發(fā)32.1.2房地產開發(fā)的主要階段劃分投資機會研究可性研究行項目評估和決策獲取土地使用權開發(fā)項目立項規(guī)劃設計與方案報批建設工程招標簽署有關合作協(xié)議七通一平等工作基礎工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗收銷售準備廣告推廣現(xiàn)場銷售物業(yè)管理

投資決策階段前期工作階段工程建設階段租售與物業(yè)管理階段2.1.2房地產開發(fā)的主要階段劃分投資機會研究可性研究行項目42.2土地使用權獲取2.2.1土地使用權劃撥實施土地有償出讓之前的主要供地形式。國家行政機關以行政劃撥方式授予權利人土地使用權多見于行政、軍事、公共設施、特殊項目等用途劃撥取得的土地以后要轉讓需補辦出讓手續(xù)，也就是將劃撥改為出讓，補交土地出讓金。2.2土地使用權獲取2.2.1土地使用權劃撥實施土地有償出52.2土地使用權獲取2.2.2土地使用權出讓

土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產一級市場。土地使用權出讓的方式有招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓和協(xié)議出讓。2.2土地使用權獲取2.2.2土地使用權出讓6內涵：土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者——國家，土地使用權的受讓方是中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內屬于全民所有的土地。內涵：7概念：土地使用權出讓（以下簡稱土地出讓）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。（一）土地使用權出讓概述

概念：土地使用權出讓（以下簡稱土地出讓）是指（一）土地使用權8根據我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定，“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地50年；綜合或者其他用地50年。”

（二）土地使用權年限

根據我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行（二）土地使用權年9“年限縮水”據規(guī)定，住宅土地使用權是從國家將土地出讓給開發(fā)商之日起開始計算。而這與樓盤開盤、購房者入住等的時間均存在“時間差”。從拿到土地證到最后取得預售許可證，往往需要兩三年的時間。如果遇到拆遷較難造成停滯或是“倒手”，五六年都很正常。從預售到入住，往往又需要一兩年的時間。如遇開發(fā)商更改用途，則可能縮水二十年。

“年限縮水”據規(guī)定，住宅土地使用權是從國家將土地出讓10大限若至？商品住宅土地使用權限為70年，最早確立于1990年《城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，并一直沿用至今。1994年《城市房地產管理法》規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應當最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該塊土地的，應當予以批準。續(xù)期后重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金?！钡@一法規(guī)并未明確依照何種規(guī)定支付土地出讓金。大限若至？商品住宅土地使用權限為70年，最早確立于1990年11大限若至？1994年《城市房地產管理法》第21條規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲得批準的，土地使用權由國家無償收回。根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規(guī)定，土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、

其他附著物所有權由國家無償取得。大限若至？1994年《城市房地產管理法》第21條規(guī)定，土地12大限若至？2007年施行的《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。雖有此規(guī)定，但該法律沒有對續(xù)期是否繳費作出明確規(guī)定。2009《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》稱，住宅建設用地使用權期限屆滿的，按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期。對住宅土地使用權續(xù)期問題也沒有給出一個明確辦法。大限若至？2007年施行的《物權法》規(guī)定，住宅建設用地13上海市在《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中規(guī)定期滿后“無償收回”及“出讓人收回并補償相應殘余價值”。引發(fā)無償收回、循環(huán)批租、無償續(xù)期的熱議自1987年深圳第一塊土地出讓至今，不過23年但此前的土地使用年限，各地政府規(guī)定不一幾十年中，政策風云變幻未可預期

上海市在《國有建設用地使用權出讓預申請須知》14招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權出讓方式前期準備工作招標出讓文件編制發(fā)布招標公告投標申請與資格審查投標開標評標定標中標及后續(xù)工作招標（三）土地使用權出讓方式前期準備工作15招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權出讓方式綜合評標分商務標、技術標商務標：企業(yè)介紹含經濟標：即報價預算技術標：施工方案多采取未署名“暗標”招標底價（標底）一般保密標底過高？標底過低？招標（三）土地使用權出讓方式綜合評標分商務標、技術標16名詞：招標公開招標：招標人通過報刊、電視或網絡等公共媒體介紹、發(fā)布招標公告或招標信息，邀請不特定的法人或者其他組織投標。邀請招標：發(fā)邀請書，對使用者有資格限制標書密封，不允許多次報價，一次成效打破壟斷，但周期長，工作復雜中標者可操作，不一定是最高出價人名詞：招標公開招標：招標人通過報刊、電視或網絡等17招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權出讓方式前期準備工作拍賣出讓文件編制發(fā)布拍賣公告競拍申請與資格審查。拍賣會舉辦《成交確認書》簽訂及后續(xù)工作招標（三）土地使用權出讓方式前期準備工作18名詞：拍賣在指定的時間、地點、利用公開場合由政府代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權。拍賣競買，舉牌應價，成交迅速以獲取最高出讓金為目的，無特殊要求名詞：拍賣在指定的時間、地點、利用公開場合由政府19招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權出讓方式前期準備工作掛牌出讓文件編制發(fā)布掛牌公告競拍申請與資格審查公布掛牌信息報價掛牌截止現(xiàn)場競價（截止仍2個以上競買人）《成交確認書》簽訂及后續(xù)工作招標（三）土地使用權出讓方式前期準備工作20名詞：掛牌出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便；三是有利于土地有形市場的形成和運作。名詞：掛牌出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將21招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權出讓方式需用地單位提出用地申請編制協(xié)議出讓方案底價確認報批協(xié)商，簽訂意向書公示簽訂出讓合同并公布出讓結果核發(fā)《建設用地批準書》交付土地辦理土地登記招標（三）土地使用權出讓方式需用地單位提出用地申請22名詞：協(xié)議出讓曾經是最重要最常用的政府供地方式。政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權出讓合同，土地使用者支付相應出讓金，國家把一定期限的土地使用權讓渡給土地使用者。自土地從無償無限期過渡為有償有限期使用，協(xié)議出讓成為有償供地的主要方式之一。較靈活，缺乏公正性，不利于公平競爭。名詞：協(xié)議出讓曾經是最重要最常用的政府供地方式。23樓面地價

=土地總價÷規(guī)劃建筑面積

＝土地單價÷規(guī)劃容積率

=2.6億/67345/2

=1930元/平

房價將會是多少？

樓面地價

=土地總價÷規(guī)劃建筑面積

＝土地單價÷規(guī)劃容積率

242.2.3土地使用權轉讓土地使用權轉讓是獲得國有土地使用權的受讓人，在投資開發(fā)經營的基礎上，對出讓土地的再轉移，土地使用權的轉讓是土地使用者之間的橫向土地經營行為。以出讓方式取得的土地使用權轉讓，必須按照合同的約定已經全部支付土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，按照合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。2.2.3土地使用權轉讓土地使用25中小開發(fā)商與擁有土地使用權的機構進行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作價入股成立項目公司，也可以進行公司之間的并購或資產重組。2.2.4土地合作中小開發(fā)商與擁有土地使用權的機構進行合作開發(fā)，26項目立項2.3開發(fā)項目立項與報批建設項目選址許可申領《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃設計條件審批規(guī)劃設計方案審批申領《建設工程規(guī)劃許可證》申領《建設工程施工許可證》申領《商品房預售許可證》立項與報批的主要內容和程序項目立項2.3開發(fā)項目立項與報批建設項目選址許可申領《建設用272.4房地產開發(fā)項目招標招標組織形式招標方式招標程序準備階段招標階段開標定標階段房地產開發(fā)公司自行招標委托招標機構代理招標投標公開招標邀請招標2.4房地產開發(fā)項目招標招標組織形式招標方式招標程序準備階段282.5辦理施工許可建設單位向發(fā)證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》建設單位持加蓋單位及法定代表人印的《建筑工程施工許可證申請表》并附加本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關提出申請發(fā)證機關在受到申請之日起十五日內做出處理建筑工程在施工過程中，建設單位或施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領取施工許可證2.5.1申請施工許可應具備一定的條件2.5.2施工許可證的申辦程序2.5辦理施工許可建設單位向發(fā)證機關領取《建筑工程施工許可29（1）建設單位申請領取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應當與依法簽訂的施工承包合同一致;（2）施工許可證應放在施工現(xiàn)場備查;（3）施工許可證不得偽造和涂改;（4）建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工;（5）在建的工程因故中止施工施工的，建設單位應自中止施工之日起兩個月內向發(fā)證機關報告;（6）建筑工程恢復施工時，應當向發(fā)證機關報告。2.5.2施工許可證的管理（1）建設單位申請領取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應當302.6

項目管理階段投資決策前期工作項目管理經營與物業(yè)管理建設施工階段竣工驗收階段

成本控制三控進度控制質量控制合同管理安全管理一協(xié)調：全面的組織協(xié)調

兩管

自檢階段初步驗收階段正式全部驗收階段

2.6項目管理階段投資決策前期工作項目管理經營與物業(yè)管理312.6

租售與物業(yè)管理階段（1）房地產營銷

一般居住物業(yè)應以出售為主寫字樓和商業(yè)用房以大宗出租為主酒店或酒樓一般采用自我經營方式（2）物業(yè)服務

保證入住者方便、安全地使用物業(yè)及配套設施保證物業(yè)的使用壽命及價值對業(yè)主提供專項及特約服務，并進行物業(yè)的經營

2.6租售與物業(yè)管理階段（1）房地產營銷一般居住物業(yè)應322.6

租售與物業(yè)管理階段（1）房地產營銷

一般居住物業(yè)應以出售為主寫字樓和商業(yè)用房以大宗出租為主酒店或酒樓一般采用自我經營方式（2）物業(yè)服務

保證入住者方便、安全地使用物業(yè)及配套設施保證物業(yè)的使用壽命及價值對業(yè)主提供專項及特約服務，并進行物業(yè)的經營

投資決策前期工作項目管理租售與物業(yè)管理2.6租售與物業(yè)管理階段（1）房地產營銷一般居住物業(yè)應33房地產開發(fā)與經營房地產開發(fā)與經營34第二章房地產開發(fā)與經營程序第二章35遵循房地產開發(fā)程序的必要性遵循房地產開發(fā)具有的內在規(guī)律性是減少房地產開發(fā)風險的需要房地產項目開發(fā)是一項復雜的生產活動，需要有科學合理的開發(fā)程序城市政府制定嚴格的項目報建審批程序制度的引導、監(jiān)督和管理作用2.1房地產開發(fā)的階段劃分2.1.1遵循房地產開發(fā)程序的必要性遵循房地產開發(fā)遵循房地產開發(fā)具有的內在規(guī)律性是減少房地產開發(fā)362.1.2房地產開發(fā)的主要階段劃分投資機會研究可性研究行項目評估和決策獲取土地使用權開發(fā)項目立項規(guī)劃設計與方案報批建設工程招標簽署有關合作協(xié)議七通一平等工作基礎工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗收銷售準備廣告推廣現(xiàn)場銷售物業(yè)管理

投資決策階段前期工作階段工程建設階段租售與物業(yè)管理階段2.1.2房地產開發(fā)的主要階段劃分投資機會研究可性研究行項目372.2土地使用權獲取2.2.1土地使用權劃撥實施土地有償出讓之前的主要供地形式。國家行政機關以行政劃撥方式授予權利人土地使用權多見于行政、軍事、公共設施、特殊項目等用途劃撥取得的土地以后要轉讓需補辦出讓手續(xù)，也就是將劃撥改為出讓，補交土地出讓金。2.2土地使用權獲取2.2.1土地使用權劃撥實施土地有償出382.2土地使用權獲取2.2.2土地使用權出讓

土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產一級市場。土地使用權出讓的方式有招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓和協(xié)議出讓。2.2土地使用權獲取2.2.2土地使用權出讓39內涵：土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者——國家，土地使用權的受讓方是中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內屬于全民所有的土地。內涵：40概念：土地使用權出讓（以下簡稱土地出讓）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。（一）土地使用權出讓概述

概念：土地使用權出讓（以下簡稱土地出讓）是指（一）土地使用權41根據我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定，“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地50年；綜合或者其他用地50年?！?/p>

（二）土地使用權年限

根據我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行（二）土地使用權年42“年限縮水”據規(guī)定，住宅土地使用權是從國家將土地出讓給開發(fā)商之日起開始計算。而這與樓盤開盤、購房者入住等的時間均存在“時間差”。從拿到土地證到最后取得預售許可證，往往需要兩三年的時間。如果遇到拆遷較難造成停滯或是“倒手”，五六年都很正常。從預售到入住，往往又需要一兩年的時間。如遇開發(fā)商更改用途，則可能縮水二十年。

“年限縮水”據規(guī)定，住宅土地使用權是從國家將土地出讓43大限若至？商品住宅土地使用權限為70年，最早確立于1990年《城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，并一直沿用至今。1994年《城市房地產管理法》規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應當最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該塊土地的，應當予以批準。續(xù)期后重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。”但這一法規(guī)并未明確依照何種規(guī)定支付土地出讓金。大限若至？商品住宅土地使用權限為70年，最早確立于1990年44大限若至？1994年《城市房地產管理法》第21條規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲得批準的，土地使用權由國家無償收回。根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規(guī)定，土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、

其他附著物所有權由國家無償取得。大限若至？1994年《城市房地產管理法》第21條規(guī)定，土地45大限若至？2007年施行的《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。雖有此規(guī)定，但該法律沒有對續(xù)期是否繳費作出明確規(guī)定。2009《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》稱，住宅建設用地使用權期限屆滿的，按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期。對住宅土地使用權續(xù)期問題也沒有給出一個明確辦法。大限若至？2007年施行的《物權法》規(guī)定，住宅建設用地46上海市在《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中規(guī)定期滿后“無償收回”及“出讓人收回并補償相應殘余價值”。引發(fā)無償收回、循環(huán)批租、無償續(xù)期的熱議自1987年深圳第一塊土地出讓至今，不過23年但此前的土地使用年限，各地政府規(guī)定不一幾十年中，政策風云變幻未可預期

上海市在《國有建設用地使用權出讓預申請須知》47招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權出讓方式前期準備工作招標出讓文件編制發(fā)布招標公告投標申請與資格審查投標開標評標定標中標及后續(xù)工作招標（三）土地使用權出讓方式前期準備工作48招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權出讓方式綜合評標分商務標、技術標商務標：企業(yè)介紹含經濟標：即報價預算技術標：施工方案多采取未署名“暗標”招標底價（標底）一般保密標底過高？標底過低？招標（三）土地使用權出讓方式綜合評標分商務標、技術標49名詞：招標公開招標：招標人通過報刊、電視或網絡等公共媒體介紹、發(fā)布招標公告或招標信息，邀請不特定的法人或者其他組織投標。邀請招標：發(fā)邀請書，對使用者有資格限制標書密封，不允許多次報價，一次成效打破壟斷，但周期長，工作復雜中標者可操作，不一定是最高出價人名詞：招標公開招標：招標人通過報刊、電視或網絡等50招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權出讓方式前期準備工作拍賣出讓文件編制發(fā)布拍賣公告競拍申請與資格審查。拍賣會舉辦《成交確認書》簽訂及后續(xù)工作招標（三）土地使用權出讓方式前期準備工作51名詞：拍賣在指定的時間、地點、利用公開場合由政府代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權。拍賣競買，舉牌應價，成交迅速以獲取最高出讓金為目的，無特殊要求名詞：拍賣在指定的時間、地點、利用公開場合由政府52招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權出讓方式前期準備工作掛牌出讓文件編制發(fā)布掛牌公告競拍申請與資格審查公布掛牌信息報價掛牌截止現(xiàn)場競價（截止仍2個以上競買人）《成交確認書》簽訂及后續(xù)工作招標（三）土地使用權出讓方式前期準備工作53名詞：掛牌出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便；三是有利于土地有形市場的形成和運作。名詞：掛牌出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將54招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權出讓方式需用地單位提出用地申請編制協(xié)議出讓方案底價確認報批協(xié)商，簽訂意向書公示簽訂出讓合同并公布出讓結果核發(fā)《建設用地批準書》交付土地辦理土地登記招標（三）土地使用權出讓方式需用地單位提出用地申請55名詞：協(xié)議出讓曾經是最重要最常用的政府供地方式。政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權出讓合同，土地使用者支付相應出讓金，國家把一定期限的土地使用權讓渡給土地使用者。自土地從無償無限期過渡為有償有限期使用，協(xié)議出讓成為有償供地的主要方式之一。較靈活，缺乏公正性，不利于公平競爭。名詞：協(xié)議出讓曾經是最重要最常用的政府供地方式。56樓面地價

=土地總價÷規(guī)劃建筑面積

＝土地單價÷規(guī)劃容積率

=2.6億/67345/2

=1930元/平

房價將會是多少？

樓面地價

=土地總價÷規(guī)劃建筑面積

＝土地單價÷規(guī)劃容積率

572.2.3土地使用權轉讓土地使用權轉讓是獲得國有土地使用權的受讓人，在投資開發(fā)經營的基礎上，對出讓土地的再轉移，土地使用權的轉讓是土地使用者之間的橫向土地經營行為。以出讓方式取得的土地使用權轉讓，必須按照合同的約定已經全部支付土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，按照合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。2.2.3土地使用權轉讓土地使用58中小開發(fā)商與擁有土地使用權的機構進行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作價入股成立項目公司，也可以進行公司之間的并購或資產重組。2.2.4土地合作中小開發(fā)商與擁有土地使用權的機構進行合作開發(fā)，59項目立項2.3開發(fā)項目立項與報批建設項目選址許可申領《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃設計條件審批規(guī)劃設計方案審批申領《建設工程規(guī)劃許可證》申領《建設工程施工許可證》申領《商品房預售許可證》立項與報批的主要內容和程序項目立項2.3開發(fā)項目立項與報批建設項目選址許可申領《建設用602.4房地產開發(fā)項目招標招標組織形式招標方式招標程序準備階段招標階段開標定標階段房地