房地產(chǎn)開發(fā)流程課件

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營1第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序第二章2遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的必要性遵循房地產(chǎn)開發(fā)具有的內(nèi)在規(guī)律性是減少房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的需要房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的生產(chǎn)活動(dòng)，需要有科學(xué)合理的開發(fā)程序城市政府制定嚴(yán)格的項(xiàng)目報(bào)建審批程序制度的引導(dǎo)、監(jiān)督和管理作用2.1房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分2.1.1遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的必要性遵循房地產(chǎn)開發(fā)遵循房地產(chǎn)開發(fā)具有的內(nèi)在規(guī)律性是減少房地產(chǎn)開發(fā)32.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分投資機(jī)會(huì)研究可性研究行項(xiàng)目評(píng)估和決策獲取土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批建設(shè)工程招標(biāo)簽署有關(guān)合作協(xié)議七通一平等工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗(yàn)收銷售準(zhǔn)備廣告推廣現(xiàn)場(chǎng)銷售物業(yè)管理

投資決策階段前期工作階段工程建設(shè)階段租售與物業(yè)管理階段2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分投資機(jī)會(huì)研究可性研究行項(xiàng)目42.2土地使用權(quán)獲取2.2.1土地使用權(quán)劃撥實(shí)施土地有償出讓之前的主要供地形式。國家行政機(jī)關(guān)以行政劃撥方式授予權(quán)利人土地使用權(quán)多見于行政、軍事、公共設(shè)施、特殊項(xiàng)目等用途劃撥取得的土地以后要轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)，也就是將劃撥改為出讓，補(bǔ)交土地出讓金。2.2土地使用權(quán)獲取2.2.1土地使用權(quán)劃撥實(shí)施土地有償出52.2土地使用權(quán)獲取2.2.2土地使用權(quán)出讓

土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓和協(xié)議出讓。2.2土地使用權(quán)獲取2.2.2土地使用權(quán)出讓6內(nèi)涵：土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者——國家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。內(nèi)涵：7概念：土地使用權(quán)出讓（以下簡(jiǎn)稱土地出讓）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。（一）土地使用權(quán)出讓概述

概念：土地使用權(quán)出讓（以下簡(jiǎn)稱土地出讓）是指（一）土地使用權(quán)8根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地50年；綜合或者其他用地50年?！?/p>

（二）土地使用權(quán)年限

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行（二）土地使用權(quán)年9“年限縮水”據(jù)規(guī)定，住宅土地使用權(quán)是從國家將土地出讓給開發(fā)商之日起開始計(jì)算。而這與樓盤開盤、購房者入住等的時(shí)間均存在“時(shí)間差”。從拿到土地證到最后取得預(yù)售許可證，往往需要兩三年的時(shí)間。如果遇到拆遷較難造成停滯或是“倒手”，五六年都很正常。從預(yù)售到入住，往往又需要一兩年的時(shí)間。如遇開發(fā)商更改用途，則可能縮水二十年。

“年限縮水”據(jù)規(guī)定，住宅土地使用權(quán)是從國家將土地出讓10大限若至？商品住宅土地使用權(quán)限為70年，最早確立于1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，并一直沿用至今。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該塊土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！钡@一法規(guī)并未明確依照何種規(guī)定支付土地出讓金。大限若至？商品住宅土地使用權(quán)限為70年，最早確立于1990年11大限若至？1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲得批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、

其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。大限若至？1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，土地12大限若至？2007年施行的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。雖有此規(guī)定，但該法律沒有對(duì)續(xù)期是否繳費(fèi)作出明確規(guī)定。2009《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》稱，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期。對(duì)住宅土地使用權(quán)續(xù)期問題也沒有給出一個(gè)明確辦法。大限若至？2007年施行的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地13上海市在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中規(guī)定期滿后“無償收回”及“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”。引發(fā)無償收回、循環(huán)批租、無償續(xù)期的熱議自1987年深圳第一塊土地出讓至今，不過23年但此前的土地使用年限，各地政府規(guī)定不一幾十年中，政策風(fēng)云變幻未可預(yù)期

上海市在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》14招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作招標(biāo)出讓文件編制發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)申請(qǐng)與資格審查投標(biāo)開標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)中標(biāo)及后續(xù)工作招標(biāo)（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作15招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式綜合評(píng)標(biāo)分商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)商務(wù)標(biāo)：企業(yè)介紹含經(jīng)濟(jì)標(biāo)：即報(bào)價(jià)預(yù)算技術(shù)標(biāo)：施工方案多采取未署名“暗標(biāo)”招標(biāo)底價(jià)（標(biāo)底）一般保密標(biāo)底過高？標(biāo)底過低？招標(biāo)（三）土地使用權(quán)出讓方式綜合評(píng)標(biāo)分商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)16名詞：招標(biāo)公開招標(biāo)：招標(biāo)人通過報(bào)刊、電視或網(wǎng)絡(luò)等公共媒體介紹、發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)信息，邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)：發(fā)邀請(qǐng)書，對(duì)使用者有資格限制標(biāo)書密封，不允許多次報(bào)價(jià)，一次成效打破壟斷，但周期長，工作復(fù)雜中標(biāo)者可操作，不一定是最高出價(jià)人名詞：招標(biāo)公開招標(biāo)：招標(biāo)人通過報(bào)刊、電視或網(wǎng)絡(luò)等17招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作拍賣出讓文件編制發(fā)布拍賣公告競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查。拍賣會(huì)舉辦《成交確認(rèn)書》簽訂及后續(xù)工作招標(biāo)（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作18名詞：拍賣在指定的時(shí)間、地點(diǎn)、利用公開場(chǎng)合由政府代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。拍賣競(jìng)買，舉牌應(yīng)價(jià)，成交迅速以獲取最高出讓金為目的，無特殊要求名詞：拍賣在指定的時(shí)間、地點(diǎn)、利用公開場(chǎng)合由政府19招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作掛牌出讓文件編制發(fā)布掛牌公告競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查公布掛牌信息報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)（截止仍2個(gè)以上競(jìng)買人）《成交確認(rèn)書》簽訂及后續(xù)工作招標(biāo)（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作20名詞：掛牌出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。一是掛牌時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)；二是操作簡(jiǎn)便；三是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。名詞：掛牌出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將21招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式需用地單位提出用地申請(qǐng)編制協(xié)議出讓方案底價(jià)確認(rèn)報(bào)批協(xié)商，簽訂意向書公示簽訂出讓合同并公布出讓結(jié)果核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地辦理土地登記招標(biāo)（三）土地使用權(quán)出讓方式需用地單位提出用地申請(qǐng)22名詞：協(xié)議出讓曾經(jīng)是最重要最常用的政府供地方式。政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者支付相應(yīng)出讓金，國家把一定期限的土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。自土地從無償無限期過渡為有償有限期使用，協(xié)議出讓成為有償供地的主要方式之一。較靈活，缺乏公正性，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。名詞：協(xié)議出讓曾經(jīng)是最重要最常用的政府供地方式。23樓面地價(jià)

=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積

＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率

=2.6億/67345/2

=1930元/平

房價(jià)將會(huì)是多少？

樓面地價(jià)

=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積

＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率

242.2.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對(duì)出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須按照合同的約定已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，按照合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2.2.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用25中小開發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作價(jià)入股成立項(xiàng)目公司，也可以進(jìn)行公司之間的并購或資產(chǎn)重組。2.2.4土地合作中小開發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)，26項(xiàng)目立項(xiàng)2.3開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)與報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目選址許可申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)《建設(shè)工程施工許可證》申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》立項(xiàng)與報(bào)批的主要內(nèi)容和程序項(xiàng)目立項(xiàng)2.3開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)與報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目選址許可申領(lǐng)《建設(shè)用272.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段開標(biāo)定標(biāo)階段房地產(chǎn)開發(fā)公司自行招標(biāo)委托招標(biāo)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)投標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)2.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段282.5辦理施工許可建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》并附加本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)發(fā)證機(jī)關(guān)在受到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)做出處理建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證2.5.1申請(qǐng)施工許可應(yīng)具備一定的條件2.5.2施工許可證的申辦程序2.5辦理施工許可建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可29（1）建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與依法簽訂的施工承包合同一致;（2）施工許可證應(yīng)放在施工現(xiàn)場(chǎng)備查;（3）施工許可證不得偽造和涂改;（4）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工;（5）在建的工程因故中止施工施工的，建設(shè)單位應(yīng)自中止施工之日起兩個(gè)月內(nèi)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告;（6）建筑工程恢復(fù)施工時(shí)，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告。2.5.2施工許可證的管理（1）建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模，應(yīng)當(dāng)302.6

項(xiàng)目管理階段投資決策前期工作項(xiàng)目管理經(jīng)營與物業(yè)管理建設(shè)施工階段竣工驗(yàn)收階段

成本控制三控進(jìn)度控制質(zhì)量控制合同管理安全管理一協(xié)調(diào)：全面的組織協(xié)調(diào)

兩管

自檢階段初步驗(yàn)收階段正式全部驗(yàn)收階段

2.6項(xiàng)目管理階段投資決策前期工作項(xiàng)目管理經(jīng)營與物業(yè)管理312.6

租售與物業(yè)管理階段（1）房地產(chǎn)營銷

一般居住物業(yè)應(yīng)以出售為主寫字樓和商業(yè)用房以大宗出租為主酒店或酒樓一般采用自我經(jīng)營方式（2）物業(yè)服務(wù)

保證入住者方便、安全地使用物業(yè)及配套設(shè)施保證物業(yè)的使用壽命及價(jià)值對(duì)業(yè)主提供專項(xiàng)及特約服務(wù)，并進(jìn)行物業(yè)的經(jīng)營

2.6租售與物業(yè)管理階段（1）房地產(chǎn)營銷一般居住物業(yè)應(yīng)322.6

租售與物業(yè)管理階段（1）房地產(chǎn)營銷

一般居住物業(yè)應(yīng)以出售為主寫字樓和商業(yè)用房以大宗出租為主酒店或酒樓一般采用自我經(jīng)營方式（2）物業(yè)服務(wù)

保證入住者方便、安全地使用物業(yè)及配套設(shè)施保證物業(yè)的使用壽命及價(jià)值對(duì)業(yè)主提供專項(xiàng)及特約服務(wù)，并進(jìn)行物業(yè)的經(jīng)營

投資決策前期工作項(xiàng)目管理租售與物業(yè)管理2.6租售與物業(yè)管理階段（1）房地產(chǎn)營銷一般居住物業(yè)應(yīng)33房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營34第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序第二章35遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的必要性遵循房地產(chǎn)開發(fā)具有的內(nèi)在規(guī)律性是減少房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的需要房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的生產(chǎn)活動(dòng)，需要有科學(xué)合理的開發(fā)程序城市政府制定嚴(yán)格的項(xiàng)目報(bào)建審批程序制度的引導(dǎo)、監(jiān)督和管理作用2.1房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分2.1.1遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的必要性遵循房地產(chǎn)開發(fā)遵循房地產(chǎn)開發(fā)具有的內(nèi)在規(guī)律性是減少房地產(chǎn)開發(fā)362.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分投資機(jī)會(huì)研究可性研究行項(xiàng)目評(píng)估和決策獲取土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批建設(shè)工程招標(biāo)簽署有關(guān)合作協(xié)議七通一平等工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗(yàn)收銷售準(zhǔn)備廣告推廣現(xiàn)場(chǎng)銷售物業(yè)管理

投資決策階段前期工作階段工程建設(shè)階段租售與物業(yè)管理階段2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分投資機(jī)會(huì)研究可性研究行項(xiàng)目372.2土地使用權(quán)獲取2.2.1土地使用權(quán)劃撥實(shí)施土地有償出讓之前的主要供地形式。國家行政機(jī)關(guān)以行政劃撥方式授予權(quán)利人土地使用權(quán)多見于行政、軍事、公共設(shè)施、特殊項(xiàng)目等用途劃撥取得的土地以后要轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)，也就是將劃撥改為出讓，補(bǔ)交土地出讓金。2.2土地使用權(quán)獲取2.2.1土地使用權(quán)劃撥實(shí)施土地有償出382.2土地使用權(quán)獲取2.2.2土地使用權(quán)出讓

土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓和協(xié)議出讓。2.2土地使用權(quán)獲取2.2.2土地使用權(quán)出讓39內(nèi)涵：土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者——國家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。內(nèi)涵：40概念：土地使用權(quán)出讓（以下簡(jiǎn)稱土地出讓）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。（一）土地使用權(quán)出讓概述

概念：土地使用權(quán)出讓（以下簡(jiǎn)稱土地出讓）是指（一）土地使用權(quán)41根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地50年；綜合或者其他用地50年。”

（二）土地使用權(quán)年限

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行（二）土地使用權(quán)年42“年限縮水”據(jù)規(guī)定，住宅土地使用權(quán)是從國家將土地出讓給開發(fā)商之日起開始計(jì)算。而這與樓盤開盤、購房者入住等的時(shí)間均存在“時(shí)間差”。從拿到土地證到最后取得預(yù)售許可證，往往需要兩三年的時(shí)間。如果遇到拆遷較難造成停滯或是“倒手”，五六年都很正常。從預(yù)售到入住，往往又需要一兩年的時(shí)間。如遇開發(fā)商更改用途，則可能縮水二十年。

“年限縮水”據(jù)規(guī)定，住宅土地使用權(quán)是從國家將土地出讓43大限若至？商品住宅土地使用權(quán)限為70年，最早確立于1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，并一直沿用至今。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該塊土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”但這一法規(guī)并未明確依照何種規(guī)定支付土地出讓金。大限若至？商品住宅土地使用權(quán)限為70年，最早確立于1990年44大限若至？1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲得批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、

其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。大限若至？1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，土地45大限若至？2007年施行的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。雖有此規(guī)定，但該法律沒有對(duì)續(xù)期是否繳費(fèi)作出明確規(guī)定。2009《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》稱，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期。對(duì)住宅土地使用權(quán)續(xù)期問題也沒有給出一個(gè)明確辦法。大限若至？2007年施行的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地46上海市在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中規(guī)定期滿后“無償收回”及“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”。引發(fā)無償收回、循環(huán)批租、無償續(xù)期的熱議自1987年深圳第一塊土地出讓至今，不過23年但此前的土地使用年限，各地政府規(guī)定不一幾十年中，政策風(fēng)云變幻未可預(yù)期

上海市在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》47招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作招標(biāo)出讓文件編制發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)申請(qǐng)與資格審查投標(biāo)開標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)中標(biāo)及后續(xù)工作招標(biāo)（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作48招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式綜合評(píng)標(biāo)分商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)商務(wù)標(biāo)：企業(yè)介紹含經(jīng)濟(jì)標(biāo)：即報(bào)價(jià)預(yù)算技術(shù)標(biāo)：施工方案多采取未署名“暗標(biāo)”招標(biāo)底價(jià)（標(biāo)底）一般保密標(biāo)底過高？標(biāo)底過低？招標(biāo)（三）土地使用權(quán)出讓方式綜合評(píng)標(biāo)分商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)49名詞：招標(biāo)公開招標(biāo)：招標(biāo)人通過報(bào)刊、電視或網(wǎng)絡(luò)等公共媒體介紹、發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)信息，邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)：發(fā)邀請(qǐng)書，對(duì)使用者有資格限制標(biāo)書密封，不允許多次報(bào)價(jià)，一次成效打破壟斷，但周期長，工作復(fù)雜中標(biāo)者可操作，不一定是最高出價(jià)人名詞：招標(biāo)公開招標(biāo)：招標(biāo)人通過報(bào)刊、電視或網(wǎng)絡(luò)等50招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作拍賣出讓文件編制發(fā)布拍賣公告競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查。拍賣會(huì)舉辦《成交確認(rèn)書》簽訂及后續(xù)工作招標(biāo)（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作51名詞：拍賣在指定的時(shí)間、地點(diǎn)、利用公開場(chǎng)合由政府代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。拍賣競(jìng)買，舉牌應(yīng)價(jià)，成交迅速以獲取最高出讓金為目的，無特殊要求名詞：拍賣在指定的時(shí)間、地點(diǎn)、利用公開場(chǎng)合由政府52招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作掛牌出讓文件編制發(fā)布掛牌公告競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查公布掛牌信息報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)（截止仍2個(gè)以上競(jìng)買人）《成交確認(rèn)書》簽訂及后續(xù)工作招標(biāo)（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作53名詞：掛牌出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。一是掛牌時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng)；二是操作簡(jiǎn)便；三是有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。名詞：掛牌出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將54招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式需用地單位提出用地申請(qǐng)編制協(xié)議出讓方案底價(jià)確認(rèn)報(bào)批協(xié)商，簽訂意向書公示簽訂出讓合同并公布出讓結(jié)果核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地辦理土地登記招標(biāo)（三）土地使用權(quán)出讓方式需用地單位提出用地申請(qǐng)55名詞：協(xié)議出讓曾經(jīng)是最重要最常用的政府供地方式。政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者支付相應(yīng)出讓金，國家把一定期限的土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。自土地從無償無限期過渡為有償有限期使用，協(xié)議出讓成為有償供地的主要方式之一。較靈活，缺乏公正性，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。名詞：協(xié)議出讓曾經(jīng)是最重要最常用的政府供地方式。56樓面地價(jià)

=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積

＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率

=2.6億/67345/2

=1930元/平

房價(jià)將會(huì)是多少？

樓面地價(jià)

=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積

＝土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率

572.2.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對(duì)出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須按照合同的約定已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，按照合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2.2.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用58中小開發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作價(jià)入股成立項(xiàng)目公司，也可以進(jìn)行公司之間的并購或資產(chǎn)重組。2.2.4土地合作中小開發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)，59項(xiàng)目立項(xiàng)2.3開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)與報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目選址許可申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)《建設(shè)工程施工許可證》申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》立項(xiàng)與報(bào)批的主要內(nèi)容和程序項(xiàng)目立項(xiàng)2.3開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)與報(bào)批建設(shè)項(xiàng)目選址許可申領(lǐng)《建設(shè)用602.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段開標(biāo)定標(biāo)階段房地