新城集團(tuán)戰(zhàn)略梳理報(bào)告課件

新城公司戰(zhàn)略梳理報(bào)告制作單位：上海華彩管理咨詢有限公司二零零五年十一月此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。新城公司戰(zhàn)略梳理報(bào)告制作單位：上海華彩管理咨詢有限公司1本梳理報(bào)告是根據(jù)新城決策層對(duì)新城未來戰(zhàn)略思考的系統(tǒng)化整理，所做分析是基于新城提供的數(shù)據(jù)及項(xiàng)目組搜尋的部分資料，所提出的建議及方案均基于項(xiàng)目組對(duì)新城的了解。

本報(bào)告的目的在于幫助新城對(duì)未來發(fā)展整理思路，并非嚴(yán)格意義上的戰(zhàn)略咨詢報(bào)告，報(bào)告所述方案若需實(shí)施均需進(jìn)一步系統(tǒng)論證及細(xì)化。

本報(bào)告對(duì)新城房產(chǎn)公司、中國家紡網(wǎng)、國泰幼兒園分別做出梳理報(bào)告，在此基礎(chǔ)上做出新城集團(tuán)公司對(duì)相關(guān)公司的整體戰(zhàn)略布局，新城物業(yè)公司因?yàn)楹托鲁欠慨a(chǎn)公司聯(lián)系緊密，所以和房產(chǎn)公司放在一起分析，就不再單獨(dú)做出分析。說明本梳理報(bào)告是根據(jù)新城決策層對(duì)新城未來戰(zhàn)略思考的2第一篇新城房產(chǎn)公司戰(zhàn)略梳理第一篇新城房產(chǎn)公司戰(zhàn)略梳理3目錄新城房產(chǎn)環(huán)境分析新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位新城房產(chǎn)的使命和愿景新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案

目錄新城房產(chǎn)環(huán)境分析4環(huán)境分析邏輯框架外部環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)分析競(jìng)爭(zhēng)分析新城內(nèi)部分析SWOT分析環(huán)境分析邏輯框架外部環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)分析競(jìng)爭(zhēng)分析新城內(nèi)部分析SW5房地產(chǎn)業(yè)務(wù)—行業(yè)特點(diǎn)分析特點(diǎn)主要特征特點(diǎn)一和GDP密切相關(guān)啟動(dòng)期：人均GDP800-3000美元；增長期：3000-8000美元；成熟期：8000-20000美元；衰退期：20000美元以上。特點(diǎn)二資本密集型房地產(chǎn)項(xiàng)目需要資本巨大，所以金融環(huán)境和房地產(chǎn)的發(fā)展密切相關(guān)；同時(shí)企業(yè)的資本規(guī)模和資本運(yùn)作能力極為重要。特點(diǎn)三政策主導(dǎo)政府可以通過土地政策、金融政策和稅收政策全面改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)特點(diǎn)四地段為王由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，所以好的地理位置為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的第一要素。

房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、政府政策、金融環(huán)境密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)—行業(yè)特點(diǎn)分析特點(diǎn)主要特征特點(diǎn)一和GDP密切相關(guān)6房地產(chǎn)業(yè)務(wù)—宏觀環(huán)境分析內(nèi)容與房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)因素人口技術(shù)生態(tài)文化政策/法規(guī)經(jīng)濟(jì)具體的變化與趨勢(shì)機(jī)會(huì)威脅可能對(duì)策產(chǎn)業(yè)技術(shù)變化環(huán)保政策具體消費(fèi)心態(tài)變化金融政策行業(yè)法規(guī)GDP地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展人口數(shù)量家庭戶數(shù)人口年齡結(jié)構(gòu)

中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展適當(dāng)放緩，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期穩(wěn)定發(fā)展；余杭區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段的初期，未來還具有廣闊天空。余杭總?cè)丝?0萬，22萬戶；杭州市區(qū)人口401萬人口是房產(chǎn)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)有較大空間制定長期增長戰(zhàn)略2004百強(qiáng)縣中第16位，GDP243億元，人均GDP3656美元。房地產(chǎn)處于快速增長期出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱穩(wěn)步發(fā)展，防范風(fēng)險(xiǎn)宏觀體調(diào)控、金融緊縮可能使行業(yè)重新洗牌資金緊張、土地難拿融資多元化增強(qiáng)企業(yè)能力改善型消費(fèi)增多優(yōu)質(zhì)的具有文化藝術(shù)特色的住宅更有前景需要更高的企業(yè)能力更多的關(guān)注市場(chǎng)需求環(huán)保的要求越來越高生態(tài)型住宅興起市場(chǎng)細(xì)分更多專著自己優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)學(xué)習(xí)能力住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展產(chǎn)生新的商業(yè)模式競(jìng)爭(zhēng)加劇應(yīng)長期關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)—宏觀環(huán)境分析內(nèi)容與房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)因素人口技術(shù)生7需求投機(jī)需求消失，投資需求減弱自住需求觀望，消費(fèi)心理成熟短期需求減少，品牌價(jià)值顯現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化的推進(jìn)，中長期需求不會(huì)有大的改變。供給供給周期慣性，短期供給增加投資日趨謹(jǐn)慎，中期供給減少長期城市規(guī)劃，長期供給穩(wěn)定供應(yīng)鏈供需關(guān)系改變，客戶議價(jià)增強(qiáng)宏觀調(diào)控影響，供應(yīng)材料降價(jià)價(jià)值創(chuàng)造：

房地產(chǎn)的價(jià)值創(chuàng)造重在前端。項(xiàng)目獲取和市場(chǎng)定位設(shè)計(jì)創(chuàng)造最大價(jià)值，一定要自己控制成本控制：

工程是項(xiàng)目的成本重心房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值創(chuàng)造遵循“微笑曲線”外部變革金融政策緊縮化土地政策規(guī)范化稅收政策從嚴(yán)化企業(yè)投融資市場(chǎng)環(huán)境改變，投資行為謹(jǐn)慎化金融政策緊縮，企業(yè)融資多元化企業(yè)運(yùn)營市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻，使產(chǎn)品成為市場(chǎng)的重心成本的有效控制成為利潤的重要來源營銷和銷售市場(chǎng)價(jià)格必然走低市場(chǎng)營銷必須系統(tǒng)化考慮項(xiàng)目全程的方案企業(yè)行為C績(jī)效模式P行業(yè)結(jié)構(gòu)S房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商房地產(chǎn)商房地產(chǎn)業(yè)務(wù)—SCP分析由于外部環(huán)境變化，房地產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)需要調(diào)整戰(zhàn)略，提升管理運(yùn)營水平。需求價(jià)值創(chuàng)造：外部變革企業(yè)投融資企業(yè)行為C績(jī)效模式P行業(yè)結(jié)8房地產(chǎn)業(yè)務(wù)——競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)核心企業(yè)資本運(yùn)作的能力企業(yè)獲取土地的能力競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)資本運(yùn)作項(xiàng)目投資產(chǎn)品設(shè)計(jì)營銷管理品質(zhì)控制成本管理競(jìng)爭(zhēng)新趨勢(shì)戰(zhàn)略聯(lián)盟---“為競(jìng)爭(zhēng)而合作，靠合作來競(jìng)爭(zhēng)”的新聯(lián)盟含義正在被房地產(chǎn)發(fā)展商所接納

購并－－戰(zhàn)略性的購并剛剛開始，下一步將會(huì)有更多的此類行為競(jìng)爭(zhēng)策略主要有一體化戰(zhàn)略，多元化或集中化策略。一體化是指從建材制造、供應(yīng)到房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、裝飾裝潢（包括裝飾材料的制造）、到物業(yè)管理等等一體化的經(jīng)營戰(zhàn)略，或者實(shí)行多元化經(jīng)營集中化表現(xiàn)在專注于某種類型房產(chǎn)或某個(gè)區(qū)域房產(chǎn)的經(jīng)營行業(yè)成功要素分析示意房地產(chǎn)業(yè)務(wù)——競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)核心企業(yè)資本運(yùn)作的能力競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)資9物業(yè)管理外部環(huán)境分析物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而快速發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模巨大，具有廣闊的發(fā)展空間。目前的物業(yè)管理大多房產(chǎn)公司都是自己組建物業(yè)公司，所以，市場(chǎng)非常分散。從98年杭州物業(yè)管理推行改革后，物業(yè)管理水平有了很大的提高。物業(yè)管理的定價(jià)目前偏低，很多物業(yè)管理公司盈利困難，基本上需要房產(chǎn)公司補(bǔ)貼。物業(yè)管理還有許多創(chuàng)新空間，可以增加收入。物業(yè)管理外部環(huán)境分析物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而快速發(fā)展10新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析業(yè)務(wù)年份房地產(chǎn)家紡網(wǎng)幼兒園物業(yè)營業(yè)額（萬元）20031071525.492004101671.8728.372005613027142.691公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)分析由營業(yè)額可以看出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是新城公司絕對(duì)的主業(yè)。新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析房地產(chǎn)家紡網(wǎng)幼兒園物業(yè)營業(yè)額（萬11新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目分布序號(hào)位置土地面積建筑面積項(xiàng)目進(jìn)度1新城四期37104ｍ２74679ｍ２場(chǎng)地平整2新城二期商住樓5476ｍ２11930ｍ２完成主體工程3杭州無線電廠項(xiàng)目3375ｍ２無規(guī)劃4保元澤第71320106000打樁項(xiàng)目逐漸增多。為后期奠定了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展的基礎(chǔ)新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目分布位置土地面12新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析業(yè)務(wù)年份房地產(chǎn)物業(yè)利潤（萬元）2003892－3620041762－582005394463公司利潤分析由于是項(xiàng)目導(dǎo)向制，所以每年的盈利差異很大，物業(yè)公司已由虧損轉(zhuǎn)為盈利。新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析房地產(chǎn)物業(yè)利潤2003892－313新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析4.新城房產(chǎn)運(yùn)營效率分析

年份指標(biāo)200320042005存貨周轉(zhuǎn)率（次）1.743.050.35流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.420.810.197固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）20420426

房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)大多屬于流動(dòng)資產(chǎn)，2005年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低主要是因?yàn)殇N售額太低，經(jīng)營效率相對(duì)下降。新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析4.新城房產(chǎn)運(yùn)營效率分析20142003年2004年2005年凈資產(chǎn)報(bào)酬率（%）47.21%64.3%5.75%總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）7.25%13.27%2%銷售成本率（%，含流轉(zhuǎn)稅）81%81%82%營業(yè)收入增長率（%，環(huán)比）100%26.4%-84%成本費(fèi)用增長率（%，環(huán)比）100%74.56%-84%管理費(fèi)用增長率（%，環(huán)比）28%71%-77%總資產(chǎn)增長率（%，環(huán)比）97%-59%29%5，新城盈利能力分析公司的銷售成本率和總資產(chǎn)報(bào)酬率屬于行業(yè)正常水平，凈資產(chǎn)盈利能力很強(qiáng)，說明資金杠桿作用發(fā)揮極大。新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2003年2004年2005年凈資產(chǎn)報(bào)酬率（%）47.21%156，償債能力分析年份指標(biāo)2003年末2004年末2005年末流動(dòng)比率1.041.281.21速動(dòng)比率0.930.690.72現(xiàn)金比率0.070.110.14資產(chǎn)負(fù)債率94%74%79%

公司資產(chǎn)負(fù)債率過高，風(fēng)險(xiǎn)較大，但由于公司的品牌和項(xiàng)目都較好，且以前市場(chǎng)環(huán)境好，所以可以使債權(quán)人比較放心；在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，較高的資產(chǎn)負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)就比較大，在項(xiàng)目同時(shí)增多，銷售放緩的情況下，資金壓力較大。新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析6，償債能力分析年份指標(biāo)16一般房地產(chǎn)公司—基本能力分析房地產(chǎn)公司能力戰(zhàn)略發(fā)展能力

運(yùn)營管理能力

實(shí)現(xiàn)增長戰(zhàn)略信息收集能力市場(chǎng)研究判斷能力投資分析能力政府關(guān)系運(yùn)用能力資本能力

實(shí)現(xiàn)利潤戰(zhàn)略業(yè)務(wù)能力開發(fā)配套能力研發(fā)設(shè)計(jì)能力工程管理能力市場(chǎng)營銷能力售后服務(wù)能力支持保障能力財(cái)務(wù)運(yùn)作能力人力資源能力戰(zhàn)略采購能力系統(tǒng)控制能力整體規(guī)劃能力品質(zhì)控制能力成本控制能力影響能力

創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境對(duì)內(nèi)：企業(yè)文化形成的凝聚力對(duì)外：品牌對(duì)客戶、政府和合作者的的吸引力。一般房地產(chǎn)公司—基本能力分析房地產(chǎn)公司能力戰(zhàn)略發(fā)展能力17新城房地產(chǎn)公司—戰(zhàn)略發(fā)展能力分析房產(chǎn)公司持續(xù)增長的基本資源在于獲取土地，其基本流程是：新城房產(chǎn)公司目前總體戰(zhàn)略發(fā)展能力很強(qiáng)，但未來存在較多的風(fēng)險(xiǎn)。目前市場(chǎng)上可以獲取土地的渠道是政府和其他房產(chǎn)公司的二手土地，由于新城高層良好的政府關(guān)系和廣泛的人脈資源，所以目前獲取信息能力是極強(qiáng)的，但是，若要到更廣的區(qū)域區(qū)投資，就需要組建專門的投資隊(duì)伍。獲取信息分析判斷獲取土地新城的投資決策目前主要是高層根據(jù)自己多年的豐富經(jīng)驗(yàn)判斷，沒有進(jìn)行系統(tǒng)的市場(chǎng)分析和投資測(cè)算，這在以前是可行的，但土地進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作后，將面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。獲取土地的能力主要來自于政府關(guān)系運(yùn)作能力、品牌影響力和資本運(yùn)作能力，新城前兩項(xiàng)很強(qiáng)，但融資渠道單一，未來將會(huì)有很大的壓力。新城房地產(chǎn)公司—戰(zhàn)略發(fā)展能力分析房產(chǎn)公司持續(xù)增長18新城的研發(fā)設(shè)計(jì)主要通過外部力量來實(shí)現(xiàn)，自己沒有設(shè)計(jì)方面的專業(yè)人員進(jìn)行控制，這在公司單一項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)是可行的，但很難在產(chǎn)品上進(jìn)行積累，形成獨(dú)特的產(chǎn)品系列，且不容易控制進(jìn)度。新城房地產(chǎn)公司—核心業(yè)務(wù)能力分析研發(fā)設(shè)計(jì)能力工程管理能力市場(chǎng)營銷能力售后服務(wù)能力開發(fā)配套能力-------開發(fā)配套能力主要影響工程的進(jìn)度，新城的工程管理沒有形成規(guī)范的操作流程，人員不穩(wěn)定，職責(zé)不明晰，所以工程質(zhì)量也不穩(wěn)定，一期質(zhì)量很好，二期產(chǎn)生了一些問題。形成了優(yōu)良的品牌，目前的策劃主要是通過外部咨詢公司，自己做銷售，項(xiàng)目銷售都很好，但是整個(gè)營銷流程不健全。新城的物業(yè)管理做的較好，但目前財(cái)務(wù)狀況一般，進(jìn)一步發(fā)展的能力不足。新城目前的核心業(yè)務(wù)能力是較強(qiáng)的，但面向未來的系統(tǒng)發(fā)展能力不足。新城的研發(fā)設(shè)計(jì)新城房地產(chǎn)公司—核心業(yè)務(wù)能力分析研發(fā)設(shè)計(jì)能力工19新城房地產(chǎn)公司—支持保障能力分析新城的支持保障能力還比較弱財(cái)務(wù)運(yùn)作能力

人力資源能力

戰(zhàn)略采購能力

公司的采購基本上包給建設(shè)公司，這對(duì)一些能決定項(xiàng)目質(zhì)量和成本的關(guān)鍵材料不能進(jìn)行控制，容易形成質(zhì)量問題。支持保障能力

財(cái)務(wù)工作主要是日常會(huì)計(jì)和核算功能，缺少財(cái)務(wù)預(yù)算管理、財(cái)務(wù)控制、財(cái)務(wù)分析、資金規(guī)劃等相關(guān)功能。缺少戰(zhàn)略人力資源規(guī)劃，對(duì)現(xiàn)有人力資源能力開發(fā)不足，績(jī)效考核不明確，公司的發(fā)展與人力資源不匹配。新城房地產(chǎn)公司—支持保障能力分析新城的支持保障能力還比較弱財(cái)20新城房地產(chǎn)公司—系統(tǒng)控制能力分析

新城公司對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作沒有預(yù)先進(jìn)行整體規(guī)劃，所以各部門大多沒有執(zhí)行計(jì)劃，這樣各部門分散運(yùn)作、協(xié)作不足，使項(xiàng)目運(yùn)作推進(jìn)緩慢。新城公司非常強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，也做出了非常優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，但是，在調(diào)研中，我們沒有發(fā)現(xiàn)公司控制品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)和程序。

新城房地產(chǎn)公司—系統(tǒng)控制能力分析新城公司對(duì)項(xiàng)目21新城房地產(chǎn)公司——影響能力分析

新城公司已經(jīng)建立了優(yōu)良的品牌，對(duì)外的影響力非常的強(qiáng)。這可以對(duì)于獲取土地和銷售都帶來巨大的好處，新城公司的品牌對(duì)內(nèi)也增強(qiáng)了員工的凝聚力。

新城房地產(chǎn)公司——影響能力分析新城公司已經(jīng)建立了優(yōu)良22新城房地產(chǎn)公司—基本能力判斷戰(zhàn)略發(fā)展能力較強(qiáng)的能力政府關(guān)系運(yùn)用能力信息收集能力一般的能力市場(chǎng)研究判斷能力資本能力較弱的能力投資分析能力運(yùn)營管理能力較強(qiáng)的能力研發(fā)設(shè)計(jì)能力市場(chǎng)營銷能力售后服務(wù)能力一般的能力財(cái)務(wù)運(yùn)作能力開發(fā)配套能力成本控制能力較弱的能力整體規(guī)劃能力戰(zhàn)略采購能力人力資源能力不穩(wěn)定的能力品質(zhì)控制能力工程管理能力不穩(wěn)定影響能力新城的品牌對(duì)外影響力極好新城的企業(yè)文化對(duì)內(nèi)影響還不夠。新城房地產(chǎn)公司—基本能力判斷戰(zhàn)略發(fā)展能力運(yùn)營管理能力影響能力23新城房地產(chǎn)公司—基本能力判斷較強(qiáng)的能力政府關(guān)系運(yùn)用能力信息收集能力研發(fā)設(shè)計(jì)能力市場(chǎng)營銷能力售后服務(wù)能力對(duì)外的品牌對(duì)影響力極好較弱的能力整體規(guī)劃能力成本控制能力戰(zhàn)略采購能力人力資源能力投資分析能力對(duì)內(nèi)的凝聚力不夠品質(zhì)控制能力不穩(wěn)定工程管理能力不穩(wěn)定政府關(guān)系運(yùn)用能力和信息收集能力是同步的，主要來自企業(yè)高層，可以支持中短期增長戰(zhàn)略研發(fā)設(shè)計(jì)和市場(chǎng)營銷主要是企業(yè)高層和外部能力品牌可以支持持續(xù)快速發(fā)展使企業(yè)不能快速發(fā)展使企業(yè)擴(kuò)張具有較大的風(fēng)險(xiǎn)新城房地產(chǎn)公司—基本能力判斷較強(qiáng)的能力較弱的能力政府關(guān)系運(yùn)用24內(nèi)外結(jié)合分析—SWOT分析機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)戰(zhàn)略性初步分析外部環(huán)境分析內(nèi)部條件分析優(yōu)點(diǎn)劣勢(shì)機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部能力外部環(huán)境SOWOSTWT了解集團(tuán)的優(yōu)點(diǎn)掌握外部環(huán)境的機(jī)會(huì)因素了解集團(tuán)的缺點(diǎn)掌握外部環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)因素利用優(yōu)點(diǎn)抓住外部環(huán)境機(jī)會(huì)的應(yīng)用戰(zhàn)略方案.彌補(bǔ)劣勢(shì)并規(guī)避外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)應(yīng)戰(zhàn)略方案.利用優(yōu)點(diǎn)規(guī)避外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)應(yīng)戰(zhàn)略方案.彌補(bǔ)劣勢(shì)抓住外部環(huán)境機(jī)會(huì)的應(yīng)用戰(zhàn)略方案.內(nèi)外結(jié)合分析—SWOT分析機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)戰(zhàn)略性初步25新城公司的外部機(jī)會(huì)掃描機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)外部主要機(jī)會(huì)：宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)變革產(chǎn)生的機(jī)遇，如房地產(chǎn)金融證卷化，二手土地增多，地價(jià)將適當(dāng)下降；可預(yù)期的大項(xiàng)目帶來的機(jī)遇；新城公司的外部機(jī)會(huì)掃描機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)外部主要機(jī)會(huì)：26新城公司的外部威脅掃描機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)外部主要風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，價(jià)格下跌帶來風(fēng)險(xiǎn)；土地拍賣帶來的市場(chǎng)化挑戰(zhàn)；金融政策變化帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)。新城公司的外部威脅掃描機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)外部主要風(fēng)險(xiǎn)：27新城公司的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)掃描機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)內(nèi)部主要優(yōu)勢(shì)：已經(jīng)建立的良好品牌；良好的政府關(guān)系；優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)者；發(fā)展方向明確。新城公司的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)掃描機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)內(nèi)部主要優(yōu)勢(shì)：28新城公司的內(nèi)部劣勢(shì)掃描機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)內(nèi)部主要劣勢(shì)：基礎(chǔ)管理還有待提高；戰(zhàn)略規(guī)劃有待系統(tǒng)化；人力資源規(guī)劃有待完善；沒有支撐投資決策的體系；大量投資的資本運(yùn)作能力不足。新城公司的內(nèi)部劣勢(shì)掃描機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)內(nèi)部主要劣勢(shì)：29新城公司的優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)分析優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)已經(jīng)建立的良好品牌；良好的政府關(guān)系；優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)者；發(fā)展方向明確。

未來十年房地產(chǎn)資本運(yùn)作能力將決定行業(yè)發(fā)展格局，在目前的形勢(shì)下，優(yōu)良的品牌地產(chǎn)可以通過房地產(chǎn)信托融資，逐漸建立多元融資渠道。房地產(chǎn)金融證卷化，地價(jià)將適當(dāng)下降；可預(yù)期的大項(xiàng)目帶來的機(jī)遇；新城公司的優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)分析優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)已經(jīng)建立的良好品牌；未來十30新城公司的機(jī)會(huì)與劣勢(shì)分析劣勢(shì)機(jī)會(huì)房地產(chǎn)金融證卷化，地價(jià)將適當(dāng)下降；可預(yù)期的大項(xiàng)目帶來的機(jī)遇基礎(chǔ)管理還有待提高；戰(zhàn)略規(guī)劃有待系統(tǒng)化；人力資源規(guī)劃有待完善；沒有支撐投資決策的體系；大量投資的資本運(yùn)作能力不足。在推進(jìn)管理變革的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目精心規(guī)劃，按時(shí)間進(jìn)行推進(jìn)，根據(jù)不同時(shí)期的戰(zhàn)略重點(diǎn)，分配資源。新城公司的機(jī)會(huì)與劣勢(shì)分析劣勢(shì)機(jī)會(huì)房地產(chǎn)金融證卷化，地價(jià)將適當(dāng)31新城公司的風(fēng)險(xiǎn)與優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)建立的良好品牌；良好的政府關(guān)系；優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)者；發(fā)展方向明確。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，價(jià)格下跌帶來風(fēng)險(xiǎn)；土地拍賣帶來的市場(chǎng)化挑戰(zhàn)；金融政策變化帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，品牌價(jià)值得以顯現(xiàn)，品牌的影響力和良好的政府關(guān)系在任何時(shí)候都對(duì)獲取項(xiàng)目有巨大的幫助。在變化的時(shí)期更需要優(yōu)秀得領(lǐng)導(dǎo)引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展方向，有效得多元化可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。良好得品牌可以贏得更多合作者得信任，獲得更多得融資渠道。新城公司的風(fēng)險(xiǎn)與優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)建立的良好品牌；房地產(chǎn)市32新城公司的風(fēng)險(xiǎn)與劣勢(shì)分析劣勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)管理還有待提高；戰(zhàn)略規(guī)劃有待系統(tǒng)化；人力資源規(guī)劃有待完善；沒有支撐投資決策的體系；大量投資的資本運(yùn)作能力不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，價(jià)格下跌帶來風(fēng)險(xiǎn)；土地拍賣帶來的市場(chǎng)化挑戰(zhàn)；金融政策變化帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和公司不足使公司面臨危機(jī)，唯有通過變革應(yīng)對(duì)。投資需要謹(jǐn)慎。新城公司的風(fēng)險(xiǎn)與劣勢(shì)分析劣勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)管理還有待提高；房地產(chǎn)市33新城公司SWOT分析的啟示雖然新城的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的調(diào)整，但新城公司多年形成的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可以使公司從容應(yīng)對(duì)；同時(shí)新城公司面臨眾多機(jī)遇，正雄心勃勃，要實(shí)現(xiàn)大的跨越，而公司的不足正阻礙新城公司快速發(fā)展。新城公司的不足是所有發(fā)展中的民營企業(yè)都會(huì)遇到的問題，當(dāng)公司發(fā)展的初期，必須以業(yè)務(wù)資源為導(dǎo)向，需要?jiǎng)?chuàng)始人以廣闊的胸懷容納各方不足，而專著于業(yè)務(wù)。當(dāng)公司發(fā)展到一定階段，一個(gè)人的能量就很難推進(jìn)公司更大的發(fā)展，就必須按照市場(chǎng)化規(guī)范來運(yùn)作，通過規(guī)范化管理調(diào)動(dòng)所有優(yōu)秀人員的積極性協(xié)同運(yùn)作。只要新城公司正視風(fēng)險(xiǎn)，把握機(jī)遇，主動(dòng)變革，迎接挑戰(zhàn)，就必然能實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展。新城公司SWOT分析的啟示雖然新城的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的調(diào)整34新城公司的運(yùn)對(duì)措施完成一大戰(zhàn)略規(guī)劃，推進(jìn)二大變革措施構(gòu)建三大控制體系，實(shí)現(xiàn)四大協(xié)同目標(biāo)戰(zhàn)略規(guī)劃人力資源變革目標(biāo)管理變革現(xiàn)金流控制員工不斷成長品牌持續(xù)提升流程持續(xù)優(yōu)化業(yè)績(jī)持續(xù)增長成本控制品質(zhì)控制新城公司的運(yùn)對(duì)措施完成一大戰(zhàn)略規(guī)劃，推進(jìn)二大變革措施戰(zhàn)略規(guī)劃35新城房產(chǎn)環(huán)境分析新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位新城房產(chǎn)的使命和愿景新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案

新城房產(chǎn)環(huán)境分析36目前中國房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈上多種模式并存行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表地產(chǎn)開發(fā)模式房產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速復(fù)制：以萬科為代表在單一城市的多個(gè)區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表在少數(shù)高端城市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項(xiàng)目贏得較高利潤：以萬通為代表小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表物業(yè)經(jīng)營模式專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報(bào)混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以香港置地代表開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：以香港新世界為代表價(jià)值鏈整合模式房地產(chǎn)服務(wù)模式不動(dòng)產(chǎn)金融模式整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表重點(diǎn)整合價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表資料來源：新浪網(wǎng)，華彩知識(shí)庫，華彩分析中介經(jīng)紀(jì)和評(píng)估：以二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司為代表定制服務(wù)，以房屋的定制和項(xiàng)目管理收取服務(wù)費(fèi)：以日本大和房屋為代表中介服務(wù)（評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、定制等）價(jià)值鏈一般房地產(chǎn)公司發(fā)展模式目前中國房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈上多種模式并存行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)37新城可能的選擇有八個(gè)維度現(xiàn)有區(qū)域布局地域擴(kuò)張（如在華東或中國更多區(qū)域布局）增加新產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)地產(chǎn)，或多元化）現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合整合前向（中介，房產(chǎn)服務(wù)，裝潢等）后向整合（如建材，地產(chǎn)）減少產(chǎn)業(yè)（如只做住宅開發(fā)，甚至對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)細(xì)分）地域聚焦（如在少數(shù)地區(qū)集中發(fā)展）新城可能的選擇有八個(gè)維度現(xiàn)有區(qū)域布局地域擴(kuò)張?jiān)黾有庐a(chǎn)業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)38八個(gè)維度中，有幾個(gè)是指向規(guī)?；默F(xiàn)有區(qū)域布局地域擴(kuò)張（如在華東或中國更多區(qū)域布局）增加新產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)地產(chǎn)，）現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合整合前向（中介，房產(chǎn)服務(wù)，裝潢等）后向整合（如建材，地產(chǎn)）減少產(chǎn)業(yè)（如只做住宅開發(fā)，甚至對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)細(xì)分）地域聚焦（如在少數(shù)地區(qū)集中發(fā)展）規(guī)?；藗€(gè)維度中，有幾個(gè)是指向規(guī)?；默F(xiàn)有區(qū)域布局地域擴(kuò)張?jiān)黾有庐a(chǎn)39現(xiàn)有區(qū)域布局地域擴(kuò)張（如在華東或中國更多區(qū)域布局）增加新產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)地產(chǎn)，或多元化）現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合整合前向（中介，房產(chǎn)服務(wù)，裝潢等）后向整合（如建材，地產(chǎn)）減少產(chǎn)業(yè)（如只做住宅開發(fā)，甚至對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)細(xì)分）地域聚焦（如在少數(shù)地區(qū)集中發(fā)展）集中化八個(gè)維度中，有幾個(gè)是指向集中化的現(xiàn)有區(qū)域布局地域擴(kuò)張?jiān)黾有庐a(chǎn)業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合整合前向后向整合減40現(xiàn)有區(qū)域布局地域擴(kuò)張（如在華東或中國更多區(qū)域布局）增加新產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)地產(chǎn)，或多元化）現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合整合前向（中介，房產(chǎn)服務(wù)，裝潢等）后向整合（如建材，地產(chǎn)）減少產(chǎn)業(yè)（如只做住宅開發(fā)，甚至對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)細(xì)分）地域聚焦（如在少數(shù)地區(qū)集中發(fā)展）差異化八個(gè)維度中，有幾個(gè)是指向差異化的現(xiàn)有區(qū)域布局地域擴(kuò)張?jiān)黾有庐a(chǎn)業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合整合前向后向整合減41獲取途徑運(yùn)用的前提風(fēng)險(xiǎn)規(guī)?；Ｊ酵ㄟ^在標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制機(jī)制和多項(xiàng)目運(yùn)作達(dá)到規(guī)模經(jīng)營的效果在同一區(qū)域開發(fā)較大的項(xiàng)目，從項(xiàng)目的運(yùn)作中獲取規(guī)模效應(yīng)通過土地儲(chǔ)備量達(dá)到規(guī)模效應(yīng)通過戰(zhàn)略合作達(dá)到規(guī)模效應(yīng)管理能力強(qiáng)產(chǎn)品可以標(biāo)準(zhǔn)化人才儲(chǔ)備多融資能力強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理和運(yùn)作管控風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)差異化模式做差異化的產(chǎn)品做差異化的產(chǎn)品組合在價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)帶給客戶新的價(jià)值規(guī)劃，設(shè)計(jì)能力強(qiáng)人力資源管理好品牌和口碑好產(chǎn)品差異化過高，不認(rèn)可試圖對(duì)差異化采用過高的補(bǔ)償價(jià)格不能結(jié)合消費(fèi)者需求集中化模式選擇一個(gè)客戶群或地區(qū)的需求滿足企業(yè)獲利要求有能力有效的對(duì)特殊市場(chǎng)，人群服務(wù)在某個(gè)區(qū)域有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)對(duì)某個(gè)人群有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)這一細(xì)分市場(chǎng)對(duì)對(duì)手而言沒優(yōu)勢(shì)沒有對(duì)手在此集中力量經(jīng)營企業(yè)本身沒有資源面對(duì)廣泛市場(chǎng)行業(yè)內(nèi)部存在許多不同的細(xì)分市場(chǎng)當(dāng)大范圍經(jīng)營者與集中經(jīng)營者之間成本差額變化，使集中經(jīng)營失去成本或差異優(yōu)勢(shì)特殊市場(chǎng)客戶需求發(fā)生變化，與整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)的差異變小由于特殊市場(chǎng)前景誘人，競(jìng)爭(zhēng)加劇這三大類選擇有著不同的實(shí)施路徑、前提和風(fēng)險(xiǎn)獲取途徑運(yùn)用的前提風(fēng)險(xiǎn)規(guī)?；Ｊ酵ㄟ^在標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制機(jī)制和多項(xiàng)42新城公司合適的發(fā)展模式精強(qiáng)大企業(yè)文化是戰(zhàn)略的起點(diǎn)，任何企業(yè)都會(huì)打上創(chuàng)業(yè)者理念的深深印痕，從新城以前的經(jīng)營思路中我們可以發(fā)現(xiàn)，做精品已成了新城的基本理念，要做就做到最好通過外部分析，我們也可以發(fā)現(xiàn)，在越是低迷的市場(chǎng)，就越需要精品，需要真正為消費(fèi)者創(chuàng)造價(jià)值的產(chǎn)品，這正是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來源。新城已經(jīng)做出了幾個(gè)精品樓盤，現(xiàn)在是由精到強(qiáng)的階段，在做強(qiáng)的基礎(chǔ)上做大，企業(yè)的發(fā)展就會(huì)非常穩(wěn)健。做精品必然需要差異化，而新城的發(fā)展階段特點(diǎn)決定了采用適度集中化的策略會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)降低。差異化+集中化新城公司合適的發(fā)展模式精強(qiáng)大企業(yè)文化是戰(zhàn)略的起點(diǎn)，任何企業(yè)都43集中化模式選擇有四個(gè)維度核心能力聚焦運(yùn)作型態(tài)聚焦（如只做工廠拆遷和新城區(qū)的項(xiàng)目）減少產(chǎn)業(yè)（如只做住宅開發(fā)，甚至對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)細(xì)分）地域聚焦（如只在杭州及周邊地區(qū)集中發(fā)展）集中化模式選擇有四個(gè)維度核心能力聚焦運(yùn)作型態(tài)聚焦減少產(chǎn)業(yè)地域44差異化模式選擇有四個(gè)維度服務(wù)差異品牌，文化差異產(chǎn)業(yè)內(nèi)差異（如只做細(xì)分高端住宅）產(chǎn)業(yè)鏈差異（上下一體化帶來的差異）差異化模式選擇有四個(gè)維度服務(wù)差異品牌，文化差異產(chǎn)業(yè)內(nèi)差異產(chǎn)業(yè)45新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位可以從“產(chǎn)品（或服務(wù)）、客戶和地域”三個(gè)方面來體現(xiàn)集中化和差異化模式新城應(yīng)該側(cè)重于高端住宅產(chǎn)品，關(guān)注中端住宅產(chǎn)品。以文化藝術(shù)住宅形成差異，形成產(chǎn)品系列。新城可以適當(dāng)考慮辦公項(xiàng)目。新城可以在物業(yè)管理上體現(xiàn)差異化，提供多種免費(fèi)和收費(fèi)服務(wù)，既增加客戶感知價(jià)值，又創(chuàng)造收益。先以杭州地區(qū)為主以周邊區(qū)域?yàn)檩o做強(qiáng)再向全國擴(kuò)張新城的客戶定位于區(qū)域內(nèi)的中高端客戶產(chǎn)品服務(wù)地域客戶差異化集中化新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位可以從“產(chǎn)品（或服務(wù)）、客戶和地域”三個(gè)方46定位原因分析新城的品牌影響和相應(yīng)的政府關(guān)系主要在杭州，在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，在熟悉的區(qū)域做可以有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，杭州和周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)很大，可以支持下一步的發(fā)展?？蛻舳ㄎ唬耗壳爸袊氖杖虢Y(jié)構(gòu)是“啞鈴型”的，在江浙區(qū)域，高收入者眾多，外部客戶容量較大；新城的前幾個(gè)項(xiàng)目都定為中高客戶，企業(yè)內(nèi)部已有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)；新城已形成的品牌特性對(duì)區(qū)域內(nèi)的中高端客戶具有良好的吸引力。區(qū)域定位產(chǎn)品定位住宅發(fā)展空間巨大，相對(duì)操作容易，風(fēng)險(xiǎn)較低，物業(yè)管理在高檔社區(qū)將越來越重要，直接體現(xiàn)項(xiàng)目的品牌。定位原因分析新城的品牌影響和相應(yīng)的政府關(guān)系主要在杭客戶定位：47新城房產(chǎn)環(huán)境分析新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位新城房產(chǎn)的使命和愿景新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案

新城房產(chǎn)環(huán)境分析48成為中國精品住宅的領(lǐng)先者創(chuàng)造雅居文化新城使命新城愿景成為中國精品住宅的領(lǐng)先者創(chuàng)造雅居文化新城使命新城愿景49新城房產(chǎn)環(huán)境分析新城房產(chǎn)的使命和愿景新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案

新城房產(chǎn)環(huán)境分析50新城房產(chǎn)的整體戰(zhàn)略——三步走戰(zhàn)略第一步：成為杭州精品地產(chǎn)領(lǐng)航者之一，并形成強(qiáng)大的多項(xiàng)目操作的管理模式，（2006-2008年）。第二步：成為長三角領(lǐng)先的精品地產(chǎn)運(yùn)營商，形成異地管控模式。（2008-2012年）第三步：成為中國一流的精品地產(chǎn)提供商。（2012年之后）

杭州長三角新城房產(chǎn)的整體戰(zhàn)略——三步走戰(zhàn)略第一步：成為杭州精品地產(chǎn)領(lǐng)航51新城房產(chǎn)的三年戰(zhàn)略目標(biāo)——成為杭州精品地產(chǎn)領(lǐng)航者之一戰(zhàn)略地圖——四大協(xié)同目標(biāo)協(xié)同目標(biāo)目標(biāo)描述2008年實(shí)現(xiàn)銷售額9億元財(cái)務(wù)目標(biāo)客戶目標(biāo)贏得品牌廣泛的美譽(yù)度，形成強(qiáng)大的社會(huì)影響力管理體系形成多項(xiàng)目管理模式人力資源建成一支強(qiáng)大的管理隊(duì)伍新城房產(chǎn)的三年戰(zhàn)略目標(biāo)——成為杭州精品地產(chǎn)領(lǐng)航者之一戰(zhàn)略地圖52新城房產(chǎn)的三年戰(zhàn)略目標(biāo)分解年份銷售額4億200620076億20089億復(fù)合增長50%目標(biāo)差距：根據(jù)以上分析2006-2007需要獲取銷售7.5億以上的地塊說明：以上數(shù)據(jù)都是根據(jù)地調(diào)研預(yù)估得出，可以調(diào)整。新城房產(chǎn)的三年戰(zhàn)略目標(biāo)分解年份銷售額4億200620076億53新城房產(chǎn)環(huán)境分析新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位新城房產(chǎn)的使命和愿景新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案

新城房產(chǎn)環(huán)境分析54新城房產(chǎn)三年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素分析

新城2008年的財(cái)務(wù)目標(biāo)完成的關(guān)鍵因素在于2006年-2007年是否獲取了適當(dāng)?shù)耐恋?，?006-2007年土地價(jià)格將相對(duì)回落。

新城房產(chǎn)2006年-2007年財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵在于三大項(xiàng)目的順利開工、開盤、實(shí)現(xiàn)銷售回款，這主要在于項(xiàng)目管理的可控制性。三年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的共同問題在于資金周轉(zhuǎn)是否暢通。項(xiàng)目運(yùn)營項(xiàng)目投資資金新城房產(chǎn)三年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素分析新城2055時(shí)間節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的流程分析

自有核心能力通過外包獲得的核心能力前期項(xiàng)目研究、投資決策銷售、物業(yè)、客戶服務(wù)最終市場(chǎng)表現(xiàn)圖項(xiàng)目研究施工建造設(shè)計(jì)規(guī)劃市場(chǎng)銷售物業(yè)管理投資決策市場(chǎng)策劃客戶管理成本管理自己需要加強(qiáng)，也需要利用外力自己需要加強(qiáng)主要利用外力加強(qiáng)現(xiàn)金流時(shí)間節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的流程分析自有核心能力通過外包獲得的56實(shí)現(xiàn)三年目標(biāo)的差距資金的差距資金是房地產(chǎn)的核心資源，在多項(xiàng)目操作中，資金的運(yùn)作和管理就顯得更加重要，但也變得比較復(fù)雜。實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的差距項(xiàng)目整體運(yùn)營的差距（進(jìn)度、質(zhì)量、成本）

多項(xiàng)目操作需要的全方位協(xié)調(diào)，包括進(jìn)度、資金、人員等方面，需要規(guī)范有效的控制體系。研發(fā)設(shè)計(jì)的差距設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的靈魂，精品戰(zhàn)略需要自己對(duì)產(chǎn)品有很強(qiáng)的控制能力，新城目前產(chǎn)品的設(shè)計(jì)還是很強(qiáng)的，但多項(xiàng)目操作后，還是需要有專業(yè)的人員對(duì)設(shè)計(jì)把關(guān)，并形成產(chǎn)品系列。市場(chǎng)把控的差距市場(chǎng)分析在項(xiàng)目投資、定位、營銷的各環(huán)節(jié)都非常重要，雖然目前新城的項(xiàng)目市場(chǎng)方面都很好，但在市場(chǎng)環(huán)境變復(fù)雜后，同時(shí)項(xiàng)目增多，在公司內(nèi)部構(gòu)建完善的市場(chǎng)分析流程就非常重要。實(shí)現(xiàn)三年目標(biāo)的差距資金的差距實(shí)項(xiàng)目整體運(yùn)營的差距（進(jìn)度、質(zhì)量57彌補(bǔ)差距的措施資本是房地產(chǎn)公司的核心之一三年目標(biāo)資本運(yùn)作項(xiàng)目管理市場(chǎng)與設(shè)計(jì)人力資源管理營銷市場(chǎng)分析和設(shè)計(jì)配合可以把握整體項(xiàng)目定位，可以確定方向。項(xiàng)目管理是是房地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)。人是一切運(yùn)作的基礎(chǔ)，改造現(xiàn)有人力資源體系，吸引專業(yè)人才，創(chuàng)建一流組織，是各種操作的基礎(chǔ)彌補(bǔ)差距的措施資本是房地產(chǎn)公司的核心之一三年目標(biāo)資本運(yùn)作項(xiàng)目58彌補(bǔ)差距的措施人力資源管理通過變革管理，構(gòu)建戰(zhàn)略性人力資源管理體系。實(shí)現(xiàn)目標(biāo)項(xiàng)目管理單項(xiàng)目通過目標(biāo)管理體系和通過高水平的人員運(yùn)作構(gòu)建雙重保障體系；多項(xiàng)目通過時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制和現(xiàn)金流管理動(dòng)態(tài)平衡進(jìn)度。市場(chǎng)與設(shè)計(jì)市場(chǎng)分析在戰(zhàn)略投資、項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)和營銷推廣中都非常重要，新城公司可以設(shè)立市場(chǎng)研究和設(shè)計(jì)管理結(jié)合的研發(fā)部，以逐漸形成自己的產(chǎn)品系列，或者先由銷售部兼任。資本運(yùn)作新城公司可以在增進(jìn)銀行的關(guān)系的同時(shí)、積極接觸多元的融資渠道如信托，增加合作伙伴和利用豐富的民間資金、建立全面預(yù)算管理，加強(qiáng)內(nèi)部控制。彌補(bǔ)差距的措施人力資源管理實(shí)項(xiàng)目管理市場(chǎng)與設(shè)計(jì)資本運(yùn)作59實(shí)現(xiàn)新城第二步目標(biāo)的關(guān)鍵措施資本運(yùn)作：直接上市或通過兼并收購借殼上市，十一五期間，中國股市將完成股改，上市融資渠道將會(huì)變得暢通，同時(shí)世博會(huì)的召開會(huì)使長三角市場(chǎng)趨好，所以，應(yīng)抓住時(shí)機(jī)，打通資本市場(chǎng)。同時(shí)，和房地產(chǎn)投資基金建立良好的合作關(guān)系。戰(zhàn)略投資：建立健全的戰(zhàn)略投資部門進(jìn)行異地?cái)U(kuò)張。異地管控：組建外地子公司，健全公司治理結(jié)構(gòu)。實(shí)現(xiàn)新城第二步目標(biāo)的關(guān)鍵措施資本運(yùn)作：直接上市或通過兼并收購60實(shí)現(xiàn)新城第三步目標(biāo)的關(guān)鍵措施品牌建設(shè)：對(duì)于離本部較遠(yuǎn)的投資，品牌建設(shè)就顯得無比重要，品牌就會(huì)顯出巨大價(jià)值。文化輸出：小公司靠老板，中等公司靠制度，大型公司靠文化，對(duì)于一個(gè)大公司，文化是一切管理的基礎(chǔ)。內(nèi)部控制：眾多的區(qū)域公司，帶來管理區(qū)域、幅度的擴(kuò)大就會(huì)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)控制問題，需要建立全面的內(nèi)部控制體系，加強(qiáng)審計(jì)。實(shí)現(xiàn)新城第三步目標(biāo)的關(guān)鍵措施品牌建設(shè)：對(duì)于離本部較遠(yuǎn)的投資，61戰(zhàn)略措施實(shí)施計(jì)劃（2006年～20012年）2006年2007年2008年2009-201220012年全面預(yù)算管理提升市場(chǎng)設(shè)計(jì)能力，形成產(chǎn)品系列人力資源建設(shè)文化輸出組建外地投資部異地管控機(jī)制建設(shè)全面提升管理體系上市品牌輸出內(nèi)控體系建設(shè)戰(zhàn)略措施實(shí)施計(jì)劃（2006年～20012年）2006年20062新城的三年戰(zhàn)略目標(biāo)業(yè)務(wù)執(zhí)行計(jì)劃2006年新城三期實(shí)現(xiàn)銷售，帶來較大的現(xiàn)金流。2006年新城四期開始推進(jìn)。2006年將會(huì)出現(xiàn)較多便宜的土地2006年獲取兩個(gè)項(xiàng)目200620082007

市場(chǎng)開始恢復(fù)做好四大項(xiàng)目鍛造一只強(qiáng)大的管理隊(duì)伍形成獨(dú)特產(chǎn)品系列建立高端客戶購房俱樂部加強(qiáng)物業(yè)管理的運(yùn)作戰(zhàn)略投資聚焦運(yùn)營管理體系

豐收年，市場(chǎng)將恢復(fù)正常。四大項(xiàng)目會(huì)帶來大量回款管理體系運(yùn)作成熟準(zhǔn)備異地?cái)U(kuò)張新城的三年戰(zhàn)略目標(biāo)業(yè)務(wù)執(zhí)行計(jì)劃2006年新城三期實(shí)現(xiàn)銷售，63三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)確保新城三期及以后的項(xiàng)目取得優(yōu)異質(zhì)量1)建立健全的工程管理流程2）建立質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)3）加強(qiáng)乙供材料質(zhì)量控制。4）建立科學(xué)的工程招投標(biāo)機(jī)制質(zhì)量管理實(shí)施舉措三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)確保新城三期及以后的項(xiàng)目取得64三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)實(shí)施舉措項(xiàng)目系統(tǒng)規(guī)劃建立規(guī)范的項(xiàng)目管理體系，加快項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度1)確定項(xiàng)目定位及總目標(biāo)2）建立時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn)計(jì)劃3）根據(jù)總體計(jì)劃建立各部門計(jì)劃。4）建立規(guī)范的部門對(duì)接的流程。三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)實(shí)施舉措項(xiàng)目系統(tǒng)規(guī)劃建立規(guī)范65三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)實(shí)施舉措市場(chǎng)營銷提升對(duì)市場(chǎng)的判斷和項(xiàng)目營銷能力1)建立市場(chǎng)策劃部或在銷售部門中設(shè)置。2）定期提交市場(chǎng)分析報(bào)告給決策者。3）參與市場(chǎng)前期定位。4）負(fù)責(zé)營銷推廣計(jì)劃。三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)實(shí)施舉措市場(chǎng)營銷提升對(duì)市場(chǎng)的66三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)實(shí)施舉措提升設(shè)計(jì)控制能力形成產(chǎn)品系列，制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)1)建立廣泛的設(shè)計(jì)資源。2）對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量和成本有較強(qiáng)的判斷控制能力。3）提升產(chǎn)品研發(fā)能力。4）形成文化系列產(chǎn)品。三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)實(shí)施舉措提升設(shè)計(jì)控制能力形成67三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)實(shí)施舉措資本運(yùn)作建立全面預(yù)算管理和形成較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力1)建立全面預(yù)算的管理體系2）進(jìn)行資金調(diào)度管理。3）建立廣泛的融資渠道。4）對(duì)成本進(jìn)行分析控制。三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)實(shí)施舉措資本運(yùn)作建立全面預(yù)算68三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)實(shí)施舉措人力資源建立一支具有高效執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)通過外部引進(jìn)、內(nèi)部選拔等方式，優(yōu)化團(tuán)隊(duì)制定人力資源開發(fā)政策結(jié)合新城遠(yuǎn)期戰(zhàn)略及近期舉措，制定人力資源規(guī)劃三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)實(shí)施舉措人力資源建立一支具有69三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)實(shí)施舉措制定系統(tǒng)的戰(zhàn)略規(guī)劃、目標(biāo)體系及實(shí)施方案，建立戰(zhàn)略實(shí)施監(jiān)控流程系統(tǒng)論證戰(zhàn)略目標(biāo)體系及實(shí)施方案的可行性、風(fēng)險(xiǎn)因素、約束條件建立戰(zhàn)略實(shí)施的監(jiān)控流程建立競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)系統(tǒng)，收集分析競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)并提供決策層參考。戰(zhàn)略規(guī)劃三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃努力目標(biāo)實(shí)施舉措制定系統(tǒng)的戰(zhàn)略規(guī)劃、70三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃績(jī)效管理努力目標(biāo)實(shí)施舉措實(shí)施并在實(shí)施過程中完善績(jī)效管理體系及相配套的薪酬激勵(lì)體系，保證新城戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)績(jī)效管理理念及績(jī)效考核操作培訓(xùn)績(jī)效考核實(shí)施前的準(zhǔn)備工作績(jī)效管理實(shí)施及績(jī)效方案的調(diào)整薪酬調(diào)整方案的實(shí)施三年戰(zhàn)略目標(biāo)能力提升計(jì)劃績(jī)效管理努力目標(biāo)實(shí)施舉措實(shí)施并在實(shí)施71第二篇：中國家紡網(wǎng)戰(zhàn)略梳理第二篇：中國家紡網(wǎng)戰(zhàn)略梳理72家紡網(wǎng)業(yè)務(wù)外部環(huán)境分析家紡市場(chǎng)中國家紡產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅猛，2004年我國家紡行業(yè)產(chǎn)值（現(xiàn)值）全社會(huì)口徑約為4480億元，與2003年3630億元相比增長23.42％。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，2004年全國家用紡織產(chǎn)品出口交貨值106.81億元，同比增長了31.80％。余杭區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，2002年被中國紡織工業(yè)協(xié)會(huì)命名為“中國布藝名城”。目前，余杭共有家紡企業(yè)近3000家，2003年完成工業(yè)總產(chǎn)值70多億元，占余杭區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的12％左右，已成為余杭第一大產(chǎn)業(yè)。2004年產(chǎn)值已突破100億元盈利模式

目前家紡行業(yè)門戶網(wǎng)站主要靠會(huì)員費(fèi)、廣告、和建網(wǎng)站收取費(fèi)用。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)中國網(wǎng)民已達(dá)1億左右；2004年是網(wǎng)絡(luò)復(fù)蘇并繁榮的一年，三大門戶的財(cái)務(wù)報(bào)表欣欣向榮。網(wǎng)絡(luò)可以沒有收入，也可以沒有利潤，只要有誘人的商業(yè)贏利模式。華爾街最知名的網(wǎng)絡(luò)股分析師，瑪麗·米克在最新發(fā)布的《中國互聯(lián)網(wǎng)報(bào)告》中認(rèn)為中國互聯(lián)網(wǎng)公司的價(jià)值被低估了。

目前家紡市場(chǎng)企業(yè)數(shù)量較多，行業(yè)增長較快；電子商務(wù)業(yè)正處于快速發(fā)展的階段，發(fā)展家紡電子商務(wù)主要看企業(yè)的商業(yè)模式和市場(chǎng)規(guī)模，它的主要價(jià)值在于未來能占據(jù)什么位置，帶來多少收益。家紡網(wǎng)業(yè)務(wù)外部環(huán)境分析家紡市場(chǎng)盈利模式網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)73家紡網(wǎng)內(nèi)部分析-----財(cái)務(wù)分析營業(yè)額（萬元）利潤（萬元）2004年1.87－112005年27－68按以上測(cè)算家紡網(wǎng)2005年的成本是120萬元左右，而隨著規(guī)模的擴(kuò)大，其每年的運(yùn)營費(fèi)用估計(jì)需200萬左右，具體要根據(jù)每年的營銷費(fèi)用確定。家紡網(wǎng)內(nèi)部分析-----財(cái)務(wù)分析營業(yè)額利潤2004年1.74家紡網(wǎng)內(nèi)部分析——基本狀況商業(yè)模式家紡網(wǎng)站是中國家用紡織品行業(yè)的門戶網(wǎng)站，是家紡布藝企業(yè)交流信息、尋找合作、展示形象的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。網(wǎng)站匯集全球家紡行業(yè)的最新資訊，為供求雙方牽線搭橋，為宣傳企業(yè)、打造品牌提供有效載體。靠會(huì)員費(fèi)、廣告、和建網(wǎng)站收取費(fèi)用，目前主要的收入來源是收取會(huì)員費(fèi)，基本會(huì)員費(fèi)用為1200-1800元。戰(zhàn)略目標(biāo)在兩到三年時(shí)間內(nèi)，把網(wǎng)站建設(shè)成為全球家紡行業(yè)知名度最高、瀏覽量最大、企業(yè)參與度最高的品牌網(wǎng)站，幫助廣大中小型企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營銷，開拓國際市場(chǎng)。網(wǎng)站逐步形成清晰有效的贏利模式，在此基礎(chǔ)上吸收國內(nèi)、國際大型風(fēng)險(xiǎn)投資，最終在美國納斯達(dá)克實(shí)現(xiàn)上市。

產(chǎn)品技術(shù)目前運(yùn)行中國家紡網(wǎng)2、0版，在全國率先推出“第二代行業(yè)網(wǎng)站”，正在自主開發(fā)3.0版。市場(chǎng)運(yùn)作2005年9月，中國家紡網(wǎng)出資60余萬元，獨(dú)家贊助編輯和出版國內(nèi)首部全景式介紹中國家紡文化和歷史的大型畫冊(cè)《錦繡中華》。目前該項(xiàng)工作已經(jīng)正式啟動(dòng)。2005年9月，中國家紡網(wǎng)與中國家紡協(xié)會(huì)達(dá)成合作意向。中國家紡協(xié)會(huì)原則上同意成為中國家紡網(wǎng)的主辦單位。市場(chǎng)地位目前，中國家紡網(wǎng)的全球網(wǎng)站排名為9957名，在全球家紡網(wǎng)站中名列第一，在全球紡織網(wǎng)站中名列第四。中國家紡網(wǎng)中文版現(xiàn)收錄企業(yè)5826家。中國家紡網(wǎng)英文版現(xiàn)收錄企業(yè)892家。中文版注冊(cè)會(huì)員4222家，英文版注冊(cè)會(huì)員294家。運(yùn)營管理

根據(jù)訪談和調(diào)查，目前家紡網(wǎng)部門規(guī)劃健全，運(yùn)營基本有序，但人力資源管理薄弱。家紡網(wǎng)內(nèi)部分析——基本狀況商業(yè)模式家紡網(wǎng)站是中國家用75家紡網(wǎng)內(nèi)部分析——結(jié)論需要建立系統(tǒng)的發(fā)展規(guī)劃家紡網(wǎng)還需要大量投資家紡網(wǎng)人力資源管理不健全薪酬過于多樣化目標(biāo)明確，定位清晰，擁有較高的業(yè)內(nèi)地位家紡網(wǎng)目前處于虧損狀態(tài)家紡網(wǎng)內(nèi)部分析——結(jié)論需要建立系統(tǒng)的發(fā)展規(guī)劃家紡網(wǎng)還需要大量76家紡網(wǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略——網(wǎng)站現(xiàn)有商業(yè)模式價(jià)值分析家房網(wǎng)創(chuàng)造的價(jià)值行業(yè)價(jià)值鏈原材料家紡網(wǎng)提供服務(wù)生產(chǎn)企業(yè)銷售商用戶紡織機(jī)械宣傳信息分析

目前，家房網(wǎng)定位為行業(yè)門戶網(wǎng)站，在家紡業(yè)內(nèi)為行業(yè)鏈上的各企業(yè)提供宣傳和提供業(yè)內(nèi)信息，其方法有三塊：收取會(huì)員費(fèi)提供市場(chǎng)信息；網(wǎng)上廣告制作發(fā)布；提供展示的模板建二級(jí)網(wǎng)站。

其價(jià)值的大小主要取決于信息量和點(diǎn)擊率。家紡網(wǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略——網(wǎng)站現(xiàn)有商業(yè)模式價(jià)值分析家房網(wǎng)創(chuàng)造的價(jià)值77家紡網(wǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略——網(wǎng)站現(xiàn)有商業(yè)模式潛力分析中國家紡網(wǎng)中文版現(xiàn)收錄企業(yè)5826家。英文版現(xiàn)收錄企業(yè)892家。中文版注冊(cè)會(huì)員4222家，英文版注冊(cè)會(huì)員294家。由于市場(chǎng)過于細(xì)分，所以容量有限，家紡網(wǎng)若要在此領(lǐng)域獲得更大的空間，可以提高客戶占有率，即單個(gè)客戶的消費(fèi)金額擴(kuò)大。按目前的注冊(cè)會(huì)員，若每家每年繳納會(huì)員費(fèi)1000元，則網(wǎng)站年收入可達(dá)451萬，按公司目前的運(yùn)營成本，則可實(shí)現(xiàn)盈利。家紡網(wǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略——網(wǎng)站現(xiàn)有商業(yè)模式潛力分析中國家紡網(wǎng)中文版78家紡網(wǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略——家紡網(wǎng)可能的商業(yè)模式組合廣告、信息、模板電子商務(wù)B托B，B托C，C托C行業(yè)市場(chǎng)研究咨詢發(fā)起或協(xié)辦展會(huì)《錦繡中華》的銷售網(wǎng)上家紡博物館國內(nèi)市場(chǎng)國際市場(chǎng)主要為原材料、生產(chǎn)企業(yè)、銷售企業(yè)、紡織機(jī)械產(chǎn)品地域客戶家紡網(wǎng)相關(guān)行業(yè)服裝或整個(gè)紡織業(yè)家紡網(wǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略——家紡網(wǎng)可能的商業(yè)模式組合廣告、信息、模板79家紡網(wǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略——家紡網(wǎng)站商業(yè)模式電子商務(wù)：由于家紡業(yè)的特點(diǎn)是產(chǎn)品分散、品類眾多、花色繁雜，單純開展網(wǎng)上交易還是比較難的，B托B因?yàn)殡p方都是專業(yè)人士，是可行的，B托C和C托C就比較困難，所以還是結(jié)合網(wǎng)上信息和網(wǎng)下交流比較合適。行業(yè)市場(chǎng)研究：家紡行業(yè)細(xì)分產(chǎn)品多，變化大，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的了解很重要，家紡網(wǎng)可形成年度報(bào)告、季度報(bào)告、月度報(bào)告、細(xì)分專業(yè)報(bào)告等產(chǎn)品出售給相關(guān)客戶，這可以直接從網(wǎng)上下載出售。發(fā)起或協(xié)辦展會(huì)：家紡網(wǎng)眾多的會(huì)員優(yōu)勢(shì)可以和網(wǎng)下操作結(jié)合起來，承辦各種行業(yè)展會(huì)，這既宣傳網(wǎng)站，又可直接增加盈利?！跺\繡中華》的銷售：網(wǎng)上售書非常合適。產(chǎn)品組合客戶組合：對(duì)于國內(nèi)家紡類客戶全面覆蓋，對(duì)于國際客戶采取先易后難的策略，目前主要客戶目標(biāo)爭(zhēng)對(duì)國內(nèi)。相關(guān)行業(yè):對(duì)于服裝業(yè)和紡織業(yè)目前公司在資源、財(cái)力上都不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)力增強(qiáng)后可以通過兼并進(jìn)入。區(qū)域組合國內(nèi)市場(chǎng)：已有了一定的基礎(chǔ)，是家紡網(wǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，開拓相對(duì)較容易，開拓成本較低，國內(nèi)市場(chǎng)開拓成功就可實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我平衡，是家紡網(wǎng)的開拓重點(diǎn)。國際市場(chǎng)：中國是世界紡織大國，也是出口大國，眾多中小家紡企業(yè)需要對(duì)外宣傳的窗口，也需要相關(guān)的信息，所以國際市場(chǎng)目前是以樹形象增加流覽量，拉動(dòng)國內(nèi)市場(chǎng)為主，若真正開拓國際市場(chǎng)，則成本較高，效果難以預(yù)料。家紡網(wǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略——家紡網(wǎng)站商業(yè)模式產(chǎn)品組合客戶組合：對(duì)于國80家紡網(wǎng)可能的戰(zhàn)略目標(biāo)收購其他網(wǎng)站壯大實(shí)現(xiàn)盈利持續(xù)經(jīng)營被其他網(wǎng)站收購產(chǎn)出效益投入資本美國上市家紡網(wǎng)可能的戰(zhàn)略目標(biāo)收購其他網(wǎng)站壯大實(shí)現(xiàn)盈利持續(xù)經(jīng)營被其他網(wǎng)81戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性收購其他網(wǎng)站壯大實(shí)現(xiàn)盈利持續(xù)經(jīng)營被其他網(wǎng)站收購美國上市所有美國上市的網(wǎng)絡(luò)公司都具有一個(gè)特點(diǎn)，商業(yè)模式具有巨大的可擴(kuò)展性，如搜狐、網(wǎng)易、盛大、阿里巴巴、百度等，家紡網(wǎng)目前的可擴(kuò)展空間不夠。收購其他網(wǎng)站需要的條件是本公司具有較強(qiáng)大實(shí)力，需要家紡網(wǎng)的盈利能力和發(fā)展前景較好，主要看網(wǎng)站的的經(jīng)營能力實(shí)現(xiàn)持續(xù)的盈利是完全可能的，制定有效的市場(chǎng)營銷方案，合適的費(fèi)用控制就可實(shí)現(xiàn)。當(dāng)網(wǎng)站經(jīng)營長期處于虧損狀態(tài)或者處于勉強(qiáng)維持狀態(tài)，但具有行業(yè)價(jià)值，可以和其他網(wǎng)站互補(bǔ)或融合，就可以出售獲取收入戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性收購其他網(wǎng)站壯大實(shí)現(xiàn)盈利持續(xù)經(jīng)營被其他網(wǎng)82家紡網(wǎng)的戰(zhàn)略投資分析：公司目前處于第一步的后期，即公司已發(fā)展健全，且擁有了較強(qiáng)的行業(yè)地位和品牌價(jià)值；公司目前最重要的是在完成技術(shù)提升的同時(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)運(yùn)作，在公司目前年收入27萬元的情況下，無論如何控制成本都不可能實(shí)現(xiàn)盈利，所以，市場(chǎng)導(dǎo)向是第一位的；但在未來空間有限的情況下，現(xiàn)在大規(guī)模的投入也是不合適的，所以目前需要做的是進(jìn)行控制性投入，在全面預(yù)算的情況下，穩(wěn)步推進(jìn)公司發(fā)展；可以以適當(dāng)?shù)墓煞菀M(jìn)風(fēng)險(xiǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)投資的引入可以使公司投入減少，風(fēng)險(xiǎn)降低，且風(fēng)險(xiǎn)投資可以帶入規(guī)范的運(yùn)作模式，使公司成功的可能性增強(qiáng)。家紡網(wǎng)的戰(zhàn)略投資分析：公司目前處于第一步的后期，即公司已發(fā)展83投資收益分析

一般風(fēng)險(xiǎn)投資在公司初創(chuàng)期要求的內(nèi)部收益率達(dá)到80%左右，在成長期要求60%左右，在可以預(yù)見的利潤下，要求40%左右按市盈率20計(jì)算，要求2007年盈利110萬元。投資收益分析一般風(fēng)險(xiǎn)投資在公司初創(chuàng)期要求的內(nèi)部84實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的差距一、市場(chǎng)開拓還不夠理想。二、網(wǎng)速太慢會(huì)影響市場(chǎng)的開拓，技術(shù)方面還有待提高。三、缺乏業(yè)務(wù)運(yùn)作的系統(tǒng)規(guī)劃。四、人才隊(duì)伍有待完善提升。五、業(yè)務(wù)運(yùn)作資金緊張。實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的差距一、市場(chǎng)開拓還不夠理想。85彌補(bǔ)差距的措施彌補(bǔ)差距的措施市場(chǎng)營銷人力資源、資金精心策劃網(wǎng)站的系列推廣活動(dòng)，利用事件、人物營銷，把握新聞的特質(zhì)，可以達(dá)到少投入、影響大的效果系統(tǒng)規(guī)劃人力資源管理，加大員工能力開發(fā)，健全績(jī)效管理?？梢钥紤]引進(jìn)戰(zhàn)略性風(fēng)險(xiǎn)投資。技術(shù)、服務(wù)在產(chǎn)品升級(jí)的同時(shí)。提升服務(wù)的價(jià)值，即時(shí)信息和行業(yè)研究同步服務(wù)，網(wǎng)上網(wǎng)下業(yè)務(wù)同步開展。彌補(bǔ)差距的措施彌補(bǔ)差距的措施市場(chǎng)營銷人力資源、資金精86彌補(bǔ)差距的措施-----市場(chǎng)營銷營銷理念——深度營銷在最低成本的情況下進(jìn)行有效營銷組合，對(duì)營銷目標(biāo)進(jìn)行深度分析，善于抓住行業(yè)敏感的神經(jīng)進(jìn)行系列營銷。營銷管理----分享計(jì)劃營銷方法

營銷管理的最根本點(diǎn)在于營銷團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建，如何讓團(tuán)隊(duì)更有激情，如何讓團(tuán)隊(duì)更有技巧，優(yōu)秀的業(yè)務(wù)高手一定是優(yōu)秀的管理人員嗎？讓成員保持激情在于讓成員在營銷的過程中找到樂趣，不斷成長，在培訓(xùn)資源缺少的情況下，可以讓成員通過每日案例的形式分享成功的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)失敗的教訓(xùn)，不斷優(yōu)化自己的話術(shù)，再通過團(tuán)隊(duì)之間比賽的方式在公司內(nèi)傳播，形成知識(shí)積累。組建業(yè)務(wù)和管理兩條晉升路線，讓適合的人做適合的事。1追蹤行業(yè)最敏感的信息，參與大事件如對(duì)紡織配額等進(jìn)行深度分析，系列報(bào)道，逐漸樹立行業(yè)的權(quán)威性和網(wǎng)站的專業(yè)性，同時(shí)增加國際影響。發(fā)布月度或周市場(chǎng)分析增加對(duì)行業(yè)的影響力，讓網(wǎng)站成為逐漸成為行業(yè)價(jià)值鏈中重要的一環(huán)，細(xì)分市場(chǎng)必須體現(xiàn)專業(yè)。和房地產(chǎn)或其他橫向相關(guān)的網(wǎng)站進(jìn)行聯(lián)盟增加最終市場(chǎng)影響力，網(wǎng)站廣告效益才能體現(xiàn)。彌補(bǔ)差距的措施-----市場(chǎng)營銷營銷理念——深度營銷87第三篇：國泰幼兒園戰(zhàn)略梳理第三篇：國泰幼兒園戰(zhàn)略梳理88幼兒園外部環(huán)境分析幼教產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景巨大

幼兒教育產(chǎn)業(yè)化

品牌幼教應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

目前的中國家庭大多是一個(gè)孩子，中國再苦不能苦孩子的思想使得中國家庭愿意在學(xué)生教育上投入；中國持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長使得人們?cè)谟變航逃夏茉黾油度?；激烈的市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得人們希望自己的子女能贏在起點(diǎn)，所以特別關(guān)注幼兒教育。雖然幼兒教育具有教育基本屬性，它具有公益性和福利性的特點(diǎn)，但是幼兒教育產(chǎn)業(yè)化是發(fā)展的趨勢(shì)，其生存、發(fā)展應(yīng)受市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)節(jié)。以深圳為借鑒：深圳現(xiàn)有公立幼兒園40多家，各類民營、小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營的幼兒園600多家。由于移民城市的特點(diǎn)，這些幼兒園發(fā)展極不平衡：一些幼兒園沒有生源，難以為繼，而有些幼兒園卻人滿為患，學(xué)位緊缺。幼教也要講品牌，要靠先進(jìn)的教學(xué)理念和師資隊(duì)伍，在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位，持續(xù)、長遠(yuǎn)發(fā)展。幼兒園外部環(huán)境分析幼教產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景巨大89幼兒園內(nèi)部條件分析

幼兒園園舍建筑面積5000平方米，總投資1700余萬元，硬件設(shè)施一流。戴玲華院長具有豐富的幼兒園管理經(jīng)驗(yàn)，目前已形成較完善的教職員工隊(duì)伍。幼兒園目前已招收12個(gè)班，近400人的規(guī)模，按目前的收費(fèi)，每月的收入可達(dá)10萬左右，國泰幼兒園目前的招生并沒有飽和。幼兒園內(nèi)部條件分析幼兒園園舍建筑面積5090幼兒園競(jìng)爭(zhēng)分析國泰幼兒園在運(yùn)河鎮(zhèn)當(dāng)?shù)貨]有同檔次的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，國泰幼兒園的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要在杭州，針對(duì)當(dāng)?shù)氐目蛻?，以地理位置而言，國泰幼兒園擁有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，所以，國泰幼兒園當(dāng)前的主要任務(wù)是開拓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和周邊市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)容量。幼兒園競(jìng)爭(zhēng)分析國泰幼兒園在運(yùn)河鎮(zhèn)當(dāng)?shù)貨]有同檔91國泰幼兒園SWOT分析

國泰幼兒園硬件設(shè)施一流國泰幼兒園園長經(jīng)驗(yàn)豐富，知名度高社會(huì)資源豐富；新城公司支持，品牌好

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)地理位置不好

因?yàn)槭敲褶k的在競(jìng)爭(zhēng)上處于劣勢(shì)

員工隊(duì)伍年輕，管理能力跟不上

可以作為新城房產(chǎn)的配套進(jìn)入優(yōu)勢(shì)區(qū)域家庭對(duì)教育越來越重視帶來的市場(chǎng)空間

進(jìn)一步發(fā)展將會(huì)面臨杭州幼兒園的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)威脅國泰幼兒園SWOT分析國泰幼兒園硬件設(shè)施一流優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)92幼兒園的商業(yè)模式研發(fā)型幼兒園連鎖經(jīng)營模式直營+加盟客戶定位產(chǎn)品定位區(qū)域定位中高收入的客戶，與新城房產(chǎn)定位一致，以后可以在新城小區(qū)及周邊開拓。創(chuàng)建安全示范幼兒園，與幼師教育學(xué)校聯(lián)盟，聘請(qǐng)幼教專家為顧問，創(chuàng)建研發(fā)型幼兒園。形成模式進(jìn)行推廣。運(yùn)河鎮(zhèn)-杭州幼兒園的商業(yè)模式研發(fā)型幼兒園連鎖經(jīng)營模式客戶定位產(chǎn)品定位區(qū)域93幼兒園的定位原因分析

面對(duì)越來越競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境，所有的家長都有一個(gè)共同的心愿，讓自己的孩子得到最好的教育，可是，什么樣的教育是最好的教育，特別是幼兒教育，很多人難以判斷，在一個(gè)不熟悉的領(lǐng)域，大多人是相信權(quán)威的，而目前中國的教育正在不斷的變革，變革就需要?jiǎng)?chuàng)新，教育的創(chuàng)新首先是理念的創(chuàng)新，然后是師資的素質(zhì)和課程的設(shè)置。新的理念一定要以權(quán)威進(jìn)行推廣才能快速得到信任，并形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)，研發(fā)型概念的提出和幼兒園文化相結(jié)合可以使教師不斷提升素質(zhì)并推出新的項(xiàng)目。幼兒園的經(jīng)營特點(diǎn)可以采用連鎖的經(jīng)營形式，重在成熟管理模式的形成。幼兒園的定位原因分析面對(duì)越來越競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境，94國泰幼兒園的戰(zhàn)略目標(biāo)成為杭州市幼兒園的頂級(jí)連鎖品牌第一步3年在運(yùn)河鎮(zhèn)形成成熟的管理模式第二步跟隨新城的項(xiàng)目進(jìn)行布點(diǎn)，形成戰(zhàn)略協(xié)同通過品牌輸出進(jìn)行連鎖加盟第三步國泰幼兒園的戰(zhàn)略目標(biāo)成為杭州市幼兒園的頂級(jí)連鎖品牌第一步3年95幼兒園管理模式的關(guān)鍵要點(diǎn)辦學(xué)的理念教師的素質(zhì)課程的設(shè)置團(tuán)隊(duì)的和諧

開發(fā)性幼兒教育，幼兒教育關(guān)鍵不在于知識(shí)性教育，重在發(fā)展幼兒素質(zhì)，開發(fā)幼兒智能和創(chuàng)造性才干，培養(yǎng)良好個(gè)性品質(zhì)，提高適應(yīng)社會(huì)環(huán)境能力等，所以要讓辦學(xué)理念和幼兒教育的啟蒙性質(zhì)一直，并讓每一個(gè)教職員工理解，同時(shí)影響社會(huì),形成品牌。通過團(tuán)隊(duì)管理，制定課題進(jìn)行研發(fā)型學(xué)習(xí)，不斷提高教師素質(zhì)和認(rèn)識(shí)水平，并把研發(fā)成果同績(jī)效掛鉤.通過全員的研發(fā)并和專家論證可以開創(chuàng)原創(chuàng)型課程，形成獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。團(tuán)隊(duì)的和諧重在整體文化的形成，文化的形成重在園長。幼兒園管理模式的關(guān)鍵要點(diǎn)辦學(xué)的理念教師的素質(zhì)課程的設(shè)置團(tuán)隊(duì)的96學(xué)習(xí)性團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建在正式組織之外構(gòu)建以課題研究為導(dǎo)向的教師團(tuán)隊(duì)，對(duì)幼兒園管理的各方問題、對(duì)課程設(shè)置進(jìn)行研究，所有的研究都指向目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)秀的成果給與獎(jiǎng)勵(lì)，增加各方的溝通，形成共同參與管理的機(jī)制。研究方法以實(shí)際教學(xué)觀察思考和相關(guān)理論結(jié)合，團(tuán)隊(duì)更多以討論的方法進(jìn)行，研究成果以會(huì)議的形式或文件的形式進(jìn)行擴(kuò)散。通過每月的活動(dòng)評(píng)選當(dāng)月的教師之星譬如:最受學(xué)生喜歡的老師、最具愛心的老師、最具協(xié)作精神的老師、最具創(chuàng)新精神的老師等，并提供獎(jiǎng)勵(lì)，推動(dòng)幼兒園文化的形成，并逐漸在日常生活中形成標(biāo)準(zhǔn)。提出發(fā)展的明確目標(biāo)，并讓每個(gè)人知道。在初期樹立一個(gè)團(tuán)隊(duì)典范進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)目標(biāo)的設(shè)定組織的方法初期的導(dǎo)入文化的固化學(xué)習(xí)性團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建在正式組織之外構(gòu)建以課題研究為97幼兒園的投資效益幼兒園可獨(dú)立運(yùn)作，但與房產(chǎn)公司協(xié)同運(yùn)作可以更好的支持主業(yè)的的發(fā)展，優(yōu)質(zhì)的幼兒教育環(huán)境可以吸引大量的中青年購房者，房地產(chǎn)的發(fā)展也可以促進(jìn)幼兒園的發(fā)展二者結(jié)合將產(chǎn)生巨大協(xié)同效應(yīng)。房產(chǎn)公司幼兒園戰(zhàn)略協(xié)同幼兒園的投資效益房幼兒園戰(zhàn)略協(xié)同98幼兒園的發(fā)展

幼兒園發(fā)展時(shí)，教育場(chǎng)地是最大的成本，若優(yōu)良的品牌形成,可以通過長期租賃改造降低固定投入;可以通過加盟收取加盟費(fèi)；可以通過原有幼兒園的抵押貸款獲取部分資金。幼兒園的發(fā)展幼兒園發(fā)展時(shí)，教育場(chǎng)地是最大的成本，若優(yōu)99第四篇：新城公司整體戰(zhàn)略布局第四篇：新城公司整體戰(zhàn)略布局100發(fā)展戰(zhàn)略—產(chǎn)業(yè)布局麥肯錫－通用電器矩陣企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位高中低高中低投資/增強(qiáng)選擇/維持收割/撤資戰(zhàn)略經(jīng)營領(lǐng)域吸引力現(xiàn)有業(yè)務(wù)單元的吸引力和實(shí)力研究根據(jù)內(nèi)外分析得出以下產(chǎn)業(yè)定位第一類業(yè)務(wù)第二類業(yè)務(wù)第三類業(yè)務(wù)房地產(chǎn)家紡網(wǎng)幼兒園物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略—產(chǎn)業(yè)布局麥肯錫－通用電器矩陣企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地位高101發(fā)展戰(zhàn)略—產(chǎn)業(yè)布局運(yùn)作房地產(chǎn)業(yè)無論是從產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景還是目前公司的地位而言都具有優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該持續(xù)加大投入；網(wǎng)絡(luò)業(yè)本身的特點(diǎn)是高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)，投資要謹(jǐn)慎，但目前在中國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)正是高速增長期，所以還是有較多機(jī)會(huì)，在加強(qiáng)規(guī)劃的情況下，進(jìn)行控制性投入；幼兒園應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展的需要進(jìn)行投資，否則，目前應(yīng)進(jìn)行維持性投資，但在未來教育產(chǎn)業(yè)還具有巨大的商機(jī)，幼兒園可做為切入點(diǎn)；物業(yè)管理是房地產(chǎn)的一部分，目前可根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的需要發(fā)展。發(fā)展戰(zhàn)略—產(chǎn)業(yè)布局運(yùn)作房地產(chǎn)業(yè)無論是從產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景還是目前102發(fā)展戰(zhàn)略—產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略利潤時(shí)間拓展和堅(jiān)守核心產(chǎn)業(yè)建立成長產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造有生命力的未來產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)品核心產(chǎn)業(yè)成長產(chǎn)品核心產(chǎn)業(yè)未來產(chǎn)品成長產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)品成長產(chǎn)業(yè)成長產(chǎn)品成長產(chǎn)業(yè)未來產(chǎn)品未來產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)品未來產(chǎn)業(yè)成長產(chǎn)品未來產(chǎn)業(yè)未來產(chǎn)品隨著企業(yè)的發(fā)展成長產(chǎn)業(yè)將轉(zhuǎn)化為核心產(chǎn)業(yè)，未來產(chǎn)業(yè)將轉(zhuǎn)化為成長產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)成長產(chǎn)品將轉(zhuǎn)化為核心產(chǎn)品，未來產(chǎn)品將轉(zhuǎn)化為成長產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級(jí)房地產(chǎn)家紡網(wǎng)教育產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略—產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略利潤時(shí)間拓展和堅(jiān)守核心產(chǎn)業(yè)建103緣起緣滅水到則渠成他日有緣再見必創(chuàng)造雙贏Mars.bay@ Mt起緣滅水到則渠成Mars.bay@china-co104新城公司戰(zhàn)略梳理報(bào)告制作單位：上海華彩管理咨詢有限公司二零零五年十一月此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。新城公司戰(zhàn)略梳理報(bào)告制作單位：上海華彩管理咨詢有限公司105本梳理報(bào)告是根據(jù)新城決策層對(duì)新城未來戰(zhàn)略思考的系統(tǒng)化整理，所做分析是基于新城提供的數(shù)據(jù)及項(xiàng)目組搜尋的部分資料，所提出的建議及方案均基于項(xiàng)目組對(duì)新城的了解。

本報(bào)告的目的在于幫助新城對(duì)未來發(fā)展整理思路，并非嚴(yán)格意義上的戰(zhàn)略咨詢報(bào)告，報(bào)告所述方案若需實(shí)施均需進(jìn)一步系統(tǒng)論證及細(xì)化。

本報(bào)告對(duì)新城房產(chǎn)公司、中國家紡網(wǎng)、國泰幼兒園分別做出梳理報(bào)告，在此基礎(chǔ)上做出新城集團(tuán)公司對(duì)相關(guān)公司的整體戰(zhàn)略布局，新城物業(yè)公司因?yàn)楹托鲁欠慨a(chǎn)公司聯(lián)系緊密，所以和房產(chǎn)公司放在一起分析，就不再單獨(dú)做出分析。說明本梳理報(bào)告是根據(jù)新城決策層對(duì)新城未來戰(zhàn)略思考的106第一篇新城房產(chǎn)公司戰(zhàn)略梳理第一篇新城房產(chǎn)公司戰(zhàn)略梳理107目錄新城房產(chǎn)環(huán)境分析新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位新城房產(chǎn)的使命和愿景新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)新城房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案

目錄新城房產(chǎn)環(huán)境分析108環(huán)境分析邏輯框架外部環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)分析競(jìng)爭(zhēng)分析新城內(nèi)部分析SWOT分析環(huán)境分析邏輯框架外部環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)分析競(jìng)爭(zhēng)分析新城內(nèi)部分析SW109房地產(chǎn)業(yè)務(wù)—行業(yè)特點(diǎn)分析特點(diǎn)主要特征特點(diǎn)一和GDP密切相關(guān)啟動(dòng)期：人均GDP800-3000美元；增長期：3000-8000美元；成熟期：8000-20000美元；衰退期：20000美元以上。特點(diǎn)二資本密集型房地產(chǎn)項(xiàng)目需要資本巨大，所以金融環(huán)境和房地產(chǎn)的發(fā)展密切相關(guān)；同時(shí)企業(yè)的資本規(guī)模和資本運(yùn)作能力極為重要。特點(diǎn)三政策主導(dǎo)政府可以通過土地政策、金融政策和稅收政策全面改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)特點(diǎn)四地段為王由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，所以好的地理位置為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的第一要素。

房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、政府政策、金融環(huán)境密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)—行業(yè)特點(diǎn)分析特點(diǎn)主要特征特點(diǎn)一和GDP密切相關(guān)110房地產(chǎn)業(yè)務(wù)—宏觀環(huán)境分析內(nèi)容與房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)因素人口技術(shù)生態(tài)文化政策/法規(guī)經(jīng)濟(jì)具體的變化與趨勢(shì)機(jī)會(huì)威脅可能對(duì)策產(chǎn)業(yè)技術(shù)變化環(huán)保政策具體消費(fèi)心態(tài)變化金融政策行業(yè)法規(guī)GDP地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展人口數(shù)量家庭戶數(shù)人口年齡結(jié)構(gòu)

中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展適當(dāng)放緩，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期穩(wěn)定發(fā)展；余杭區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段的初期，未來還具有廣闊天空。余杭總?cè)丝?0萬，22萬戶；杭州市區(qū)人口401萬人口是房產(chǎn)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)有較大空間制定長期增長戰(zhàn)略2004百強(qiáng)縣中第16位，GDP243億元，人均GDP3656美元。房地產(chǎn)處于快速增長期出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱穩(wěn)步發(fā)展，防范風(fēng)險(xiǎn)宏觀體調(diào)控、金融緊縮可能使行業(yè)重新洗牌資金緊張、土地難拿融資多元化增強(qiáng)企業(yè)能力改善型消費(fèi)增多優(yōu)質(zhì)的具有文化藝術(shù)特色的住宅更有前景需要更高的企業(yè)能力更多的關(guān)注市場(chǎng)需求環(huán)保的要求越來越高生態(tài)型住宅興起市場(chǎng)細(xì)分更多專著自己優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)學(xué)習(xí)能力住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展產(chǎn)生新的商業(yè)模式競(jìng)爭(zhēng)加劇應(yīng)長期關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)—宏觀環(huán)境分析內(nèi)容與房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)因素人口技術(shù)生111需求投機(jī)需求消失，投資需求減弱自住需求觀望，消費(fèi)心理成熟短期需求減少，品牌價(jià)值顯現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化的推進(jìn)，中長期需求不會(huì)有大的改變。供給供給周期慣性，短期供給增加投資日趨謹(jǐn)慎，中期供給減少長期城市規(guī)劃，長期供給穩(wěn)定供應(yīng)鏈供需關(guān)系改變，客戶議價(jià)增強(qiáng)宏觀調(diào)控影響，供應(yīng)材料降價(jià)價(jià)值創(chuàng)造：

房地產(chǎn)的價(jià)值創(chuàng)造重在前端。項(xiàng)目獲取和市場(chǎng)定位設(shè)計(jì)創(chuàng)造最大價(jià)值，一定要自己控制成本控制：

工程是項(xiàng)目的成本重心房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值創(chuàng)造遵循“微笑曲線”外部變革金融政策緊縮化土地政策規(guī)范化稅收政策從嚴(yán)化企業(yè)投融資市場(chǎng)環(huán)境改變，投資行為謹(jǐn)慎化金融政策緊縮，企業(yè)融資多元化企業(yè)運(yùn)營市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻，使產(chǎn)品成為市場(chǎng)的重心成本的有效控制成為利潤的重要來源營銷和銷售市場(chǎng)價(jià)格必然走低市場(chǎng)營銷必須系統(tǒng)化考慮項(xiàng)目全程的方案企業(yè)行為C績(jī)效模式P行業(yè)結(jié)構(gòu)S房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商房地產(chǎn)商房地產(chǎn)業(yè)務(wù)—SCP分析由于外部環(huán)境變化，房地產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)需要調(diào)整戰(zhàn)略，提升管理運(yùn)營水平。需求價(jià)值創(chuàng)造：外部變革企業(yè)投融資企業(yè)行為C績(jī)效模式P行業(yè)結(jié)112房地產(chǎn)業(yè)務(wù)——競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)核心企業(yè)資本運(yùn)作的能力企業(yè)獲取土地的能力競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)資本運(yùn)作項(xiàng)目投資產(chǎn)品設(shè)計(jì)營銷管理品質(zhì)控制成本管理競(jìng)爭(zhēng)新趨勢(shì)戰(zhàn)略聯(lián)盟---“為競(jìng)爭(zhēng)而合作，靠合作來競(jìng)爭(zhēng)”的新聯(lián)盟含義正在被房地產(chǎn)發(fā)展商所接納

購并－－戰(zhàn)略性的購并剛剛開始，下一步將會(huì)有更多的此類行為競(jìng)爭(zhēng)策略主要有一體化戰(zhàn)略，多元化或集中化策略。一體化是指從建材制造、供應(yīng)到房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、裝飾裝潢（包括裝飾材料的制造）、到物業(yè)管理等等一體化的經(jīng)營戰(zhàn)略，或者實(shí)行多元化經(jīng)營集中化表現(xiàn)在專注于某種類型房產(chǎn)或某個(gè)區(qū)域房產(chǎn)的經(jīng)營行業(yè)成功要素分析示意房地產(chǎn)業(yè)務(wù)——競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)核心企業(yè)資本運(yùn)作的能力競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)資113物業(yè)管理外部環(huán)境分析物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而快速發(fā)展，市場(chǎng)規(guī)模巨大，具有廣闊的發(fā)展空間。目前的物業(yè)管理大多房產(chǎn)公司都是自己組建物業(yè)公司，所以，市場(chǎng)非常分散。從98年杭州物業(yè)管理推行改革后，物業(yè)管理水平有了很大的提高。物業(yè)管理的定價(jià)目前偏低，很多物業(yè)管理公司盈利困難，基本上需要房產(chǎn)公司補(bǔ)貼。物業(yè)管理還有許多創(chuàng)新空間，可以增加收入。物業(yè)管理外部環(huán)境分析物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而快速發(fā)展114新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析業(yè)務(wù)年份房地產(chǎn)家紡網(wǎng)幼兒園物業(yè)營業(yè)額（萬元）20031071525.492004101671.8728.372005613027142.691公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)分析由營業(yè)額可以看出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是新城公司絕對(duì)的主業(yè)。新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析房地產(chǎn)家紡網(wǎng)幼兒園物業(yè)營業(yè)額（萬115新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目分布序號(hào)位置土地面積建筑面積項(xiàng)目進(jìn)度1新城四期37104ｍ２74679ｍ２場(chǎng)地平整2新城二期商住樓5476ｍ２11930ｍ２完成主體工程3杭州無線電廠項(xiàng)目3375ｍ２無規(guī)劃4保元澤第71320106000打樁項(xiàng)目逐漸增多。為后期奠定了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展的基礎(chǔ)新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目分布位置土地面116新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析業(yè)務(wù)年份房地產(chǎn)物業(yè)利潤（萬元）2003892－3620041762－582005394463公司利潤分析由于是項(xiàng)目導(dǎo)向制，所以每年的盈利差異很大，物業(yè)公司已由虧損轉(zhuǎn)為盈利。新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析房地產(chǎn)物業(yè)利潤2003892－3117新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析4.新城房產(chǎn)運(yùn)營效率分析

年份指標(biāo)200320042005存貨周轉(zhuǎn)率（次）1.743.050.35流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.420.810.197固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）20420426

房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)大多屬于流動(dòng)資產(chǎn)，2005年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低主要是因?yàn)殇N售額太低，經(jīng)營效率相對(duì)下降。新城房地產(chǎn)公司—財(cái)務(wù)指標(biāo)分析4.新城房產(chǎn)運(yùn)營效率分析201182003年2004年2005年凈資產(chǎn)報(bào)酬率（%）47.21%64.3%5.75%總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）7.25%13.27%2%銷售成本率（%，含流轉(zhuǎn)稅）81%81%82%營業(yè)收入增長率（%，環(huán)比）100%26.4%-84%成本費(fèi)用增長率（%，環(huán)比）100%74.56%-84%管理費(fèi)用增長率（%，環(huán)比）28%71%-77%總資產(chǎn)增長率（%，環(huán)