華新項(xiàng)目定價(jià)方案課件

上海華新項(xiàng)目定價(jià)方案上海華新項(xiàng)目定價(jià)方案目錄一、項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)品分析二、區(qū)域消費(fèi)群體分析三、高層公寓定價(jià)分析四、公別墅定價(jià)分析五、小高層公寓定價(jià)分析六、項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售匯總七、附件（競(jìng)品案例分析）目錄一、項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)品分析一、項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)品分析地塊產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積（㎡）面積比例（%）E-3-2E-3-5高層住宅（毛坯）5288122.66%高層住宅（精裝）3399414.57%小高層公寓141976.31%聯(lián)體別墅113574.87%經(jīng)濟(jì)適用房63282.71%底商及配套45211.94%E-3-6標(biāo)準(zhǔn)辦公132825.69%企業(yè)會(huì)所93404.00%E-3-7E-3-10濱水商業(yè)街100004.29%公寓式酒店4590019.67%精品酒店190008.14%商業(yè)別墅120005.14%總計(jì)233330100%注：1、以上數(shù)據(jù)指標(biāo)根據(jù)最新方案制定,如有調(diào)整以最終批文件為準(zhǔn)；

2、19000㎡的精品酒店為自持物業(yè)。

3、表內(nèi)面積根據(jù)不同時(shí)點(diǎn)、口徑將有些微差異，此處不做調(diào)整。一、項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)品分析地塊產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積（㎡）面積比例E-3從周邊熱銷(xiāo)案例客群分析得出，華新項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位如下：客群范圍：青浦區(qū)華新鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；西長(zhǎng)寧區(qū)（外環(huán)到中山公園、74路公交沿線(xiàn)）公寓客群定位：年齡在20-30歲之間，普通職員為主。購(gòu)房目的以首次置業(yè)（新上海人置業(yè)）和改善置業(yè)（當(dāng)?shù)厝耍橹鳎娣e需求為60-100㎡間的中小戶(hù)型為主；具較低房?jī)r(jià)、區(qū)域規(guī)劃、交通便利是公寓客戶(hù)考慮的最重要三個(gè)影響因素。別墅客群定位：年齡在40歲以上，私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、高級(jí)公務(wù)員為主，購(gòu)房目的以再次改善型為主，面積需求為200㎡以上；產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境是客戶(hù)考慮的最重要的二個(gè)影響因素。附件：二、區(qū)域消費(fèi)群體分析從周邊熱銷(xiāo)案例客群分析得出，華新項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位如下：客群三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析3.1

競(jìng)品分布萬(wàn)科尚源主力面積：79-120㎡成交均價(jià)：12600元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：

1000元/㎡逸皓華庭主力面積：63-91㎡成交均價(jià)：9800元/㎡綠地秋霞坊主力面積：70-120㎡成交均價(jià)：13300元/㎡新城金郡主力面積：80-140㎡成交均價(jià)：14000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/㎡新城尚上城主力面積：79-130㎡成交均價(jià)：11500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/㎡本案競(jìng)品選取依據(jù)：區(qū)位相近：經(jīng)濟(jì)、交通、人口等因素相近；產(chǎn)品相近：產(chǎn)品類(lèi)型、戶(hù)型、面積類(lèi)似；數(shù)據(jù)來(lái)源：

cric數(shù)據(jù)庫(kù)、搜房網(wǎng)、實(shí)地調(diào)研等數(shù)據(jù)時(shí)間：2012年1月—2012年6月底三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析萬(wàn)科尚源逸皓華庭綠地秋霞坊新城金郡新城尚項(xiàng)目名稱(chēng)板塊開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）現(xiàn)有存量（套）2011年銷(xiāo)售套數(shù)2012年銷(xiāo)售套數(shù)萬(wàn)科尚源重固板塊2010-12-3179-14512600精裝：100039547346逸皓華庭重固板塊2011-04-2369-1209800毛坯268179114新城金郡嘉定新城板塊2010-01-380-14014000精裝：10003763133綠地秋霞坊嘉定新城板塊2010-12-1650-15013300毛坯14542672新城尚上城嘉定新城板塊2011-07-2380-12011500精裝：100018716230小結(jié)所選競(jìng)品項(xiàng)目具有一定的規(guī)劃與品牌知名度，公寓主力面積主要分布在80-140㎡；競(jìng)品公寓目前成交均價(jià)11000-13500元/㎡，總價(jià)多分布在90-150萬(wàn)元之間，6月份成交均價(jià)基本不變，略有上漲；2012年華新項(xiàng)目競(jìng)品樓盤(pán)中，萬(wàn)科尚源有新推量，面積段79-138㎡，共計(jì)330套，同時(shí)華新板塊星尚灣名邸和西郊

半島名苑預(yù)計(jì)年內(nèi)開(kāi)盤(pán)，對(duì)項(xiàng)目有較大沖擊；萬(wàn)科尚源、新城金郡和新城尚上城為精裝公寓，裝修標(biāo)準(zhǔn)約為1000元/㎡。三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析3.2

競(jìng)品概況數(shù)據(jù)來(lái)源：

cric數(shù)據(jù)庫(kù)、搜房網(wǎng)、實(shí)地調(diào)研等數(shù)據(jù)時(shí)間：2012年1月—2012年6月底項(xiàng)目名稱(chēng)板塊開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積成交均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)有存量2011注：1、本評(píng)分辦法中最高值代表項(xiàng)目鄰近區(qū)域范內(nèi)各因素所能實(shí)現(xiàn)的最佳狀態(tài)；2、萬(wàn)科尚源、新城金郡和新城尚上城為精裝公寓，其毛坯價(jià)格按成交價(jià)扣除裝修成本得出，其中萬(wàn)科尚源、新城尚上、城新城金郡

裝修成本預(yù)計(jì)1000元/㎡影響因素權(quán)重最高值各樓盤(pán)分值萬(wàn)科尚源逸皓華庭綠地秋霞坊新城金郡新城尚上城本案區(qū)位8%8557766公共交通15%15101013131210生活配套15%15101011111010樓盤(pán)規(guī)模7%7656656產(chǎn)品組合8%8667767戶(hù)型設(shè)計(jì)15%15131112121112戶(hù)型面積10%10888888小區(qū)景觀8%8545556物業(yè)管理6%6655555企業(yè)品牌8%8757666合計(jì)100%100766981807476實(shí)際成交均價(jià)（元/㎡）——126009800133001400011500？毛坯均價(jià)（元/㎡）——116009800133001300010500樓盤(pán)位置——重固鎮(zhèn)重固鎮(zhèn)嘉定新城嘉定新城安亭華新三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析3.3定價(jià)分析表注：1、本評(píng)分辦法中最高值代表項(xiàng)目鄰近區(qū)域范內(nèi)各因素所能實(shí)三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析3.4定價(jià)分析圖樓盤(pán)萬(wàn)科尚源逸皓華庭綠地秋霞坊新城金郡新城尚上城本案分值766981807476成交均價(jià)（元/㎡）116009800133001300010500？從總分值上看，本案價(jià)位應(yīng)介于新城尚上城和新城金郡間，根據(jù)價(jià)格與分值間形成的線(xiàn)性關(guān)系，最終推導(dǎo)結(jié)果如下：（1）毛坯公寓的銷(xiāo)售單價(jià)11115-11770元/㎡

，根據(jù)當(dāng)前周邊市場(chǎng)環(huán)境，建議銷(xiāo)售均價(jià)11500元/㎡，主力戶(hù)型總價(jià)95-145萬(wàn)元；（2）考慮到周邊精裝公寓裝修成本在1000元/㎡，建議精裝修公寓銷(xiāo)售單價(jià)為13000元/㎡，主力戶(hù)型總價(jià)范圍105-150萬(wàn)元。1111511770BA逸皓華庭新城尚上城萬(wàn)科尚源新城金郡綠地秋霞坊三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析樓盤(pán)萬(wàn)科尚源逸皓華庭萬(wàn)科尚源主力面積：170㎡成交均價(jià)：22000元/㎡逸皓華庭主力面積：200-300㎡成交均價(jià)：19500元/㎡合生御廷主力面積：180-220㎡成交均價(jià)：23000元/㎡綠地逸灣主力面積：190-280㎡成交均價(jià)：22500元/㎡本案四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析4.1競(jìng)品分布競(jìng)品選取依據(jù)：區(qū)位相近：經(jīng)濟(jì)、交通、人口等因素相近；產(chǎn)品相近：產(chǎn)品類(lèi)型、戶(hù)型、面積類(lèi)似；數(shù)據(jù)來(lái)源：

cric數(shù)據(jù)庫(kù)、搜房網(wǎng)、實(shí)地調(diào)研等數(shù)據(jù)時(shí)間：2012年1月—2012年6月底萬(wàn)科尚源逸皓華庭合生御廷綠地逸灣本案四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析競(jìng)品項(xiàng)目名稱(chēng)板塊物業(yè)類(lèi)型開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積（㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）存量（套）2011年成交套數(shù)2012年成交套數(shù)萬(wàn)科尚源重固板塊聯(lián)排2010-12-31150-20022000毛坯125254逸皓華庭重固板塊聯(lián)排2011-04-23206-29419500毛坯6550綠地逸灣華新板塊雙拼2009-09-05196-28022500毛坯8720合生御廷趙巷板塊聯(lián)排2009-11-05150-25023000毛坯10261小結(jié)競(jìng)品項(xiàng)目一般具備一定品牌與規(guī)模，別墅主力面積在170-220㎡之間,除綠地逸灣為雙拼外，其余均為聯(lián)排；競(jìng)品產(chǎn)品目前成交均價(jià)在19000-23000元/㎡，總價(jià)在350-500萬(wàn)元之間，安亭瑞仕華庭別墅產(chǎn)品已推案，但目前尚

無(wú)成交，4月份別墅價(jià)格有小幅下降；2012年整體去化較慢，目前華新板塊、重固板塊別墅存量在300套左右，未來(lái)銷(xiāo)售形勢(shì)不容樂(lè)觀。四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析4.2

競(jìng)品概況數(shù)據(jù)來(lái)源：

cric數(shù)據(jù)庫(kù)、搜房網(wǎng)、實(shí)地調(diào)研等數(shù)據(jù)時(shí)間：2012年1月—2012年6月底項(xiàng)目名稱(chēng)板塊物業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積銷(xiāo)售均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)存量2011影響因素權(quán)重最高值各樓盤(pán)分值萬(wàn)科尚源逸皓華庭綠地逸灣合生御廷本案區(qū)位8%855676公共交通7%766666生活配套8%866676樓盤(pán)規(guī)模8%866666產(chǎn)品組合8%8667+577戶(hù)型設(shè)計(jì)15%151213121312戶(hù)型面積10%1088788小區(qū)景觀10%1087788產(chǎn)品附加值10%1088787物業(yè)管理8%887777企業(yè)品牌8%886777合計(jì)100%1008178838480實(shí)際成交均價(jià)（元/㎡）——22000195002250023000？樓盤(pán)地址——重固鎮(zhèn)重固鎮(zhèn)華新鎮(zhèn)趙巷鎮(zhèn)華新注：1、本評(píng)分辦法中最高值代表項(xiàng)目鄰近區(qū)域范內(nèi)各因素所能實(shí)現(xiàn)的最佳狀態(tài)；

2、綠地逸灣別墅為雙拼，故在其產(chǎn)品組合一項(xiàng)上額外加5分；

3、產(chǎn)品附加值如花園、地庫(kù)、露臺(tái)等的贈(zèng)送面積四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析4.4定價(jià)分析表影響因素權(quán)重最高值各樓盤(pán)分值萬(wàn)科尚源逸皓華庭四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析4.4定價(jià)分析圖樓盤(pán)萬(wàn)科尚源逸皓華庭綠地逸灣合生御廷本案分值8178838480成交均價(jià)（元/㎡）22000195002250023000？從總分值上看，本案價(jià)位應(yīng)介于逸皓華庭和萬(wàn)科尚源之間，根據(jù)價(jià)格與分值間形成的線(xiàn)性關(guān)系，最終推導(dǎo)結(jié)果如下：本案聯(lián)排別墅的銷(xiāo)售單價(jià)20643-21430元/㎡

，根據(jù)當(dāng)前周邊市場(chǎng)環(huán)境，建議銷(xiāo)售均價(jià)21000元/㎡，主力戶(hù)型總價(jià)約390萬(wàn)元；2064321430AB逸皓華庭萬(wàn)科尚源綠地逸灣合生御廷四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析樓盤(pán)萬(wàn)科尚源逸皓華庭五、小高層公寓定價(jià)分析參考樓盤(pán)項(xiàng)目地點(diǎn)高層公寓成交均價(jià)（元/㎡）小高層公寓成交均價(jià)（元/㎡）售價(jià)差（元/㎡）富力桃園青浦新城12200140001800朗詩(shī)綠色街區(qū)嘉定南翔22500236601160項(xiàng)目周邊無(wú)與本案小高層（9F、10F）類(lèi)似的產(chǎn)品，擴(kuò)大參考樓盤(pán)的區(qū)域范圍后，僅有富力桃園、朗詩(shī)綠色街區(qū)有類(lèi)似產(chǎn)品銷(xiāo)售，成交數(shù)據(jù)如下：注：數(shù)據(jù)來(lái)自cric數(shù)據(jù)庫(kù)，為歷史成交數(shù)據(jù)小高層公寓與高層公寓相比，優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在景觀和居住舒適度方面，參照目前市場(chǎng)上類(lèi)似產(chǎn)品與高層間的價(jià)格差（1000-1800元/㎡）及本案高層毛坯公寓的定價(jià)（11500元/㎡），小高層公寓銷(xiāo)價(jià)范圍為12500-13300元/㎡，建議均價(jià)定為13000元/㎡，總價(jià)在96-117萬(wàn)元。五、小高層公寓定價(jià)分析參考樓盤(pán)項(xiàng)目地點(diǎn)高層公寓成交均價(jià)小高層高層公寓高層公寓小高層公寓聯(lián)排別墅項(xiàng)目總銷(xiāo)金額產(chǎn)品類(lèi)型主力戶(hù)型（㎡）建筑面積（㎡）銷(xiāo)售單價(jià)（元/㎡）總銷(xiāo)金額（億元）E-3-2E-3-5

高層住宅（毛坯）80-12543312115006.08高層住宅（精裝）70-11533994.15130004.42小高層公寓（毛坯）75-9014197.2130001.85聯(lián)排別墅18511135.7210002.34住宅底商-3391200000.68E-3-6企業(yè)會(huì)所-9340175001.63寫(xiě)字樓（loft）33E-3-7商業(yè)別墅-12000165001.98E-3-10商業(yè)街區(qū)-10000200002.00公寓式酒店-4390085003.73六、項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售匯總高層公寓高層公寓小高層公寓聯(lián)排別墅項(xiàng)目總銷(xiāo)金額產(chǎn)品類(lèi)型主力七、附件（競(jìng)品案例分析）七、附件（競(jìng)品案例分析）競(jìng)品—萬(wàn)科尚源項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)科尚源項(xiàng)目地址上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福泉山路199弄投資商萬(wàn)科地產(chǎn)物業(yè)管理單位上海萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司建筑類(lèi)型12層小高層公寓、3層聯(lián)排別墅交付標(biāo)準(zhǔn)公寓精裝：1000元/㎡主力房型二房：292套，70-90㎡三房：364套，90-120㎡聯(lián)排，68套，150-200㎡復(fù)式：32套，100-150㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-12-31入住時(shí)間2012-09-30技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積11.6524㎡建筑面積15.1481萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)1000戶(hù)容積率1.3綠化率35%車(chē)位配比1:0.72項(xiàng)目介紹競(jìng)品—萬(wàn)科尚源項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)科尚源項(xiàng)目地址上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福泉概況：截至2012年6月底，共推出1018套公寓，成交893套，月均去化在56套左右，目前主售為80-90㎡二房、三房，成交均價(jià)約12800元/㎡月份成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(元)2012年06月5,8706312,88675,647,6002012年05月4,7595512,86061,202,7502012年04月2,6563012,97234,449,9102012年03月8,4819312,891109,336,0002012年02月7,0818212,33587,338,1802012年01月2,1562312,27526,462,4002011年12月11,42812412,296140,520,6002011年11月17,06819712,128206,995,4002011年10月1,2091214,85217,954,5702011年09月2,7342614,99140,978,3802011年08月4,9374815,30175,546,3202011年07月10,0059815,071150,790,0002011年01月4,1864215,77666,040,140總計(jì)82,570893-1,093,262,250競(jìng)品—萬(wàn)科尚源概況：截至2012年6月底，共推出1018套公寓，成交893小結(jié)：共推出154套，已成交29套，月均去化在1.6套，目前成交均價(jià)約22000元/㎡，總體銷(xiāo)售一般。月份成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(元)2012年04月169119,6383,311,5562012年03月167122,1673,705,4362012年02月173118,1973,141,3482012年01月169119,2023,238,0332011年12月1,357819,71126,744,1802011年10月167125,5994,279,1292011年09月680424,67516,772,7602011年08月852523,63320,144,9102011年07月340226,1168,878,6302011年05月167127,2684,558,1192011年04月506326,68013,490,9002011年01月167125,3394,235,667總計(jì)4,91429112,500,668競(jìng)品—萬(wàn)科尚源小結(jié)：共推出154套，已成交29套，月均去化在1.6套，目前95㎡，三室二廳一衛(wèi)79㎡，二室二廳一衛(wèi)競(jìng)品—萬(wàn)科尚源95㎡，三室二廳一衛(wèi)79㎡，二室二廳一衛(wèi)競(jìng)品—萬(wàn)科尚源85㎡，三室二廳一衛(wèi)119㎡邊戶(hù)，三房二廳一衛(wèi)85㎡，三室二廳一衛(wèi)119㎡邊戶(hù)，三房二廳一衛(wèi)119㎡邊戶(hù)a，三房二廳一衛(wèi)119㎡邊戶(hù)b，三房二廳一衛(wèi)119㎡邊戶(hù)a，三房二廳一衛(wèi)119㎡邊戶(hù)b，三房二廳一衛(wèi)項(xiàng)目名稱(chēng)逸皓華庭項(xiàng)目地址上海市青浦區(qū)重固大街518號(hào)投資商上海住宅科技/上海佳正華投資物業(yè)管理單位上海中環(huán)陸家嘴物業(yè)管理建筑類(lèi)型12層小高層、3層聯(lián)排交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力房型一房：63㎡；二房：90㎡三房：120㎡聯(lián)排：206-294㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-04-23入住時(shí)間2012-06-30技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積4.3143萬(wàn)㎡建筑面積5.3929萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)330戶(hù)容積率1.25綠化率40%車(chē)位配比1:1項(xiàng)目介紹競(jìng)品—逸皓華庭項(xiàng)目名稱(chēng)逸皓華庭項(xiàng)目地址上海市青浦區(qū)重固大街518號(hào)投資商上銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量(㎡)套數(shù)主力戶(hù)型2011-01-2831,346330小高層公寓和聯(lián)

排別墅，公寓64-121㎡、聯(lián)排別墅206-294㎡，2011-12-1833,918

301小高層和聯(lián)排別墅，公寓249套，主力戶(hù)型90-100㎡二房；別墅52套，面積段206-294㎡公寓：截至2012年6月底，共推出561套公寓，售出293套，當(dāng)前成交均價(jià)降至9800元/㎡，單月成交68套。別墅：銷(xiāo)售情況較差，共推出70套，成交5套，成交均價(jià)19000-20000元/㎡，2011年45月后無(wú)成交。競(jìng)品—逸皓華庭公寓別墅銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量(㎡)套數(shù)主力戶(hù)型2011-01項(xiàng)目名稱(chēng)新城尚上城項(xiàng)目地址嘉定安諧路9弄投資商江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司物業(yè)管理單位新城地產(chǎn)物業(yè)公司建筑類(lèi)型11F高層住宅交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯、精裝（1000元/㎡）主力戶(hù)型2房：80-88平小3房：91-93平3房：128-132平開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-07-23入住時(shí)間2012年年底技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積6.6萬(wàn)㎡建筑面積16.7萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)640容積率1.97綠化率35%車(chē)位配比1：0.8項(xiàng)目介紹競(jìng)品—新城尙上城項(xiàng)目名稱(chēng)新城尚上城項(xiàng)目地址嘉定安諧路9弄投資商江蘇新城地產(chǎn)股銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型2011-7-1961736㎡640精裝公寓毛坯公寓2房：80-88㎡小3房：91-93㎡3房：128-132㎡2011-12-1029072㎡324精裝公寓（精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡）2房：80-100㎡3房：90-100㎡公寓：截止2012年6月底，共推精裝和毛坯公寓964套，售出947套。

目前在售的主要為130

㎡左右的正三房，當(dāng)前二三房成交均價(jià)約11500元/㎡。新城尚上城后續(xù)即將推出45-55

㎡、層高4.5m的SOHO產(chǎn)品競(jìng)品—新城尙上城銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型2011-7-1項(xiàng)目名稱(chēng)新城金郡項(xiàng)目地址上海市嘉定區(qū)臨澤路89弄投資商江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司物業(yè)管理單位新城地產(chǎn)物業(yè)公司建筑類(lèi)型多層、小高層、高層交付標(biāo)準(zhǔn)精裝（1000元/㎡）主力戶(hù)型2房：70-90㎡3房：110-130㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-01-30入住時(shí)間2012年年底技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積30萬(wàn)㎡建筑面積40萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)2000容積率1.8綠化率35%車(chē)位配比1：0.8項(xiàng)目介紹效果圖競(jìng)品—新城金郡項(xiàng)目名稱(chēng)新城金郡項(xiàng)目地址上海市嘉定區(qū)臨澤路89弄投資商江蘇新銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型2011-12-1729954

312精裝公寓（精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡）2房：80-90㎡2011-11-2625695

286精裝公寓（精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡）2房：80-90㎡3房：110-130㎡2011-03-2311508

121精裝公寓（精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡2房：80-90㎡3房：130-140㎡公寓：截止2012年6月3底，共推精裝和毛坯公寓合計(jì)1944套，售出1909套，即將售罄。當(dāng)前成交均價(jià)約14000元/㎡競(jìng)品—新城金郡銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型2011-12-項(xiàng)目名稱(chēng)秋霞坊項(xiàng)目地址嘉定雙單路999弄投資商上海綠地集團(tuán)有限公司物業(yè)管理單位長(zhǎng)城物業(yè)公司建筑類(lèi)型公寓、別墅、花園洋房交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯、精裝（售罄）主力戶(hù)型1房：53㎡（售罄）2房：70-80㎡9（售罄）2+1：90㎡（售罄）2房：95㎡3+1花園洋房：138㎡3房：125-140㎡聯(lián)排：230-260㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-12-16入住時(shí)間2012-01-01技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積8.5萬(wàn)㎡建筑面積22.8萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)1109戶(hù)容積率1.75綠化率35%車(chē)位配比1:1.2項(xiàng)目介紹競(jìng)品—秋霞坊項(xiàng)目名稱(chēng)秋霞坊項(xiàng)目地址嘉定雙單路999弄投資商上海綠地集團(tuán)有8/17/2012銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型2010-12-1638,073㎡467公寓

1房：53㎡2房：70-80㎡2+1：90㎡2011-4-2332,988㎡182花園洋房聯(lián)排別墅3+1花園洋房：138㎡聯(lián)排：230-260㎡2011-10-437,435㎡312毛坯公寓2房：95㎡3房：125-140㎡公寓：銷(xiāo)售較好，截至2012年6月底，共推出891套，共售出768套。其中，2010年年底推出的1房、2房和90㎡2+1，共312套，全部售罄；10月份推出的95㎡二房，共104套，全部售罄；目前主售130-140㎡三房，成交均價(jià)約13300元/㎡。別墅：截至2012年5月底共推出聯(lián)排別墅70套，暫無(wú)成交，新房源延期推出競(jìng)品—秋霞坊8/17/2012銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)項(xiàng)目名稱(chēng)合生御廷項(xiàng)目地址青浦趙巷鎮(zhèn)巷居路99弄投資商生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司物業(yè)管理單位廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司上海分公司建筑類(lèi)型8F小高層公寓、聯(lián)排別墅、疊加別墅交付標(biāo)準(zhǔn)公寓：精裝修（2500元/㎡）別墅：精裝修（4000元/㎡）、毛坯主力戶(hù)型2房：91-98㎡聯(lián)排別墅：260-300㎡，精裝別墅已售罄疊加別墅：140-170㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009-11-05入住時(shí)間2011-12-01技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積12.5萬(wàn)㎡建筑面積9.6萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)500戶(hù)容積率0.8綠化率40.5%車(chē)位配比1:1項(xiàng)目介紹競(jìng)品—合生御廷項(xiàng)目名稱(chēng)合生御廷項(xiàng)目地址青浦趙巷鎮(zhèn)巷居路99弄投資商生創(chuàng)展集銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售報(bào)價(jià)主力戶(hù)型2009-10-2423317㎡114聯(lián)排別墅15000-20000元/㎡聯(lián)排別墅：200-250㎡2010-08-078575㎡46聯(lián)排別墅23000-25000元/㎡聯(lián)排別墅：150-200㎡2011-3-2628940㎡236精裝公寓聯(lián)排別墅公寓：15000-16000元/㎡別墅：總價(jià)450萬(wàn)-600萬(wàn)元2房：91-98㎡聯(lián)排別墅：260-300㎡別墅：截止2012年4月30日，共推出236套聯(lián)排別墅，截至當(dāng)前共售出136套，其中2011年之后僅售出8套，2012

年成交2套，當(dāng)前成交均價(jià)約23000元/㎡。競(jìng)品—合生御廷銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售報(bào)價(jià)主力戶(hù)型2009銷(xiāo)售情況綠地逸灣公寓產(chǎn)品已基本售罄，目前在售的為雙拼別墅，主力戶(hù)型面積192-282㎡。去化較差，開(kāi)盤(pán)至今僅售出9套，2011年1月份售出2套后，再無(wú)成交。目前售價(jià)約22500元/㎡。別墅戶(hù)型推案時(shí)間推案量(㎡)套數(shù)主力戶(hù)型2010-5-117,69376196㎡、231㎡、280㎡雙拼別墅2009-7-304,45020196㎡、231㎡、280㎡雙拼別墅別墅競(jìng)品—綠地逸灣（別墅）銷(xiāo)售情況綠地逸灣公寓產(chǎn)品已基本售罄，目前在售的為雙拼別墅，主項(xiàng)目名稱(chēng)富力桃園項(xiàng)目地址青浦清河灣路389弄投資商富力地產(chǎn)物業(yè)管理單位廣州天力物業(yè)發(fā)展有限公司建筑類(lèi)型8F小高層公寓、11-17F小高層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶(hù)型公寓：84-153㎡二房、三房別墅：237-244㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-12-27入住時(shí)間2012-11-30

技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積30萬(wàn)㎡建筑面積27萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)2300戶(hù)容積率0.86綠化率42%車(chē)位配比1:1.2項(xiàng)目介紹競(jìng)品—富力桃園項(xiàng)目名稱(chēng)富力桃園項(xiàng)目地址青浦清河灣路389弄投資商富力地產(chǎn)物競(jìng)品—富力桃園銷(xiāo)售情況推案情況：青浦在售住宅大盤(pán)之一，從08年底開(kāi)盤(pán)至2012年6月底，推案14次，合計(jì)推出給類(lèi)房源1736套，其中公寓1472套，聯(lián)排別墅240套，雙拼別墅24套。去化情況：截至2012年6月底，公寓共售出1377套，月均去化約45套，當(dāng)前成交均價(jià)約12000元/㎡；別墅共售出161套，2009年之后僅售出6套，當(dāng)前成交均價(jià)約15500元/㎡。競(jìng)品—富力桃園銷(xiāo)售情況推案情況：青浦在售住宅大盤(pán)之一，從08項(xiàng)目名稱(chēng)朗詩(shī)綠色街區(qū)項(xiàng)目地址上海市嘉定區(qū)寶翔路888弄投資商朗詩(shī)地產(chǎn)物業(yè)管理單位朗詩(shī)物業(yè)管理公司建筑類(lèi)型6F多層公寓、18F高層交付標(biāo)準(zhǔn)全裝修，標(biāo)準(zhǔn)約2200元/㎡主力戶(hù)型80-110㎡二房、120-150㎡三房開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-12-19入住時(shí)間2012-08-30

技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積4.6萬(wàn)㎡建筑面積8.56萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)678戶(hù)容積率1.8綠化率45%車(chē)位配比1:1.5項(xiàng)目介紹競(jìng)品—朗詩(shī)綠色街區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)朗詩(shī)綠色街區(qū)項(xiàng)目地址上海市嘉定區(qū)寶翔路888弄投資商銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型2011-09-297,361㎡88精裝高層公寓80-90㎡二房，精裝修2011-05-0542,198㎡306

精裝多層、高層公寓80-130㎡二房、120-240㎡三房、210-260㎡四房2010-12-1933,673㎡272精裝多層、高層公寓80-130㎡二房、120-240㎡三房、210-260㎡四房銷(xiāo)售一般，截至2012年6月底，共推出666套，共售出467套，月均去化24.5套。主力戶(hù)型為80-110㎡二房、120-150㎡米三房，均為精裝戶(hù)型，標(biāo)準(zhǔn)約2000元/㎡。當(dāng)前銷(xiāo)售均價(jià)約18500元/㎡競(jìng)品—朗詩(shī)綠色街區(qū)銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型2011-09-華新項(xiàng)目定價(jià)方案上海華新項(xiàng)目定價(jià)方案上海華新項(xiàng)目定價(jià)方案目錄一、項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)品分析二、區(qū)域消費(fèi)群體分析三、高層公寓定價(jià)分析四、公別墅定價(jià)分析五、小高層公寓定價(jià)分析六、項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售匯總七、附件（競(jìng)品案例分析）目錄一、項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)品分析一、項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)品分析地塊產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積（㎡）面積比例（%）E-3-2E-3-5高層住宅（毛坯）5288122.66%高層住宅（精裝）3399414.57%小高層公寓141976.31%聯(lián)體別墅113574.87%經(jīng)濟(jì)適用房63282.71%底商及配套45211.94%E-3-6標(biāo)準(zhǔn)辦公132825.69%企業(yè)會(huì)所93404.00%E-3-7E-3-10濱水商業(yè)街100004.29%公寓式酒店4590019.67%精品酒店190008.14%商業(yè)別墅120005.14%總計(jì)233330100%注：1、以上數(shù)據(jù)指標(biāo)根據(jù)最新方案制定,如有調(diào)整以最終批文件為準(zhǔn)；

2、19000㎡的精品酒店為自持物業(yè)。

3、表內(nèi)面積根據(jù)不同時(shí)點(diǎn)、口徑將有些微差異，此處不做調(diào)整。一、項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)品分析地塊產(chǎn)品類(lèi)型建筑面積（㎡）面積比例E-3從周邊熱銷(xiāo)案例客群分析得出，華新項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位如下：客群范圍：青浦區(qū)華新鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；西長(zhǎng)寧區(qū)（外環(huán)到中山公園、74路公交沿線(xiàn)）公寓客群定位：年齡在20-30歲之間，普通職員為主。購(gòu)房目的以首次置業(yè)（新上海人置業(yè)）和改善置業(yè)（當(dāng)?shù)厝耍橹?，面積需求為60-100㎡間的中小戶(hù)型為主；具較低房?jī)r(jià)、區(qū)域規(guī)劃、交通便利是公寓客戶(hù)考慮的最重要三個(gè)影響因素。別墅客群定位：年齡在40歲以上，私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、高級(jí)公務(wù)員為主，購(gòu)房目的以再次改善型為主，面積需求為200㎡以上；產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境是客戶(hù)考慮的最重要的二個(gè)影響因素。附件：二、區(qū)域消費(fèi)群體分析從周邊熱銷(xiāo)案例客群分析得出，華新項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位如下：客群三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析3.1

競(jìng)品分布萬(wàn)科尚源主力面積：79-120㎡成交均價(jià)：12600元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：

1000元/㎡逸皓華庭主力面積：63-91㎡成交均價(jià)：9800元/㎡綠地秋霞坊主力面積：70-120㎡成交均價(jià)：13300元/㎡新城金郡主力面積：80-140㎡成交均價(jià)：14000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/㎡新城尚上城主力面積：79-130㎡成交均價(jià)：11500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/㎡本案競(jìng)品選取依據(jù)：區(qū)位相近：經(jīng)濟(jì)、交通、人口等因素相近；產(chǎn)品相近：產(chǎn)品類(lèi)型、戶(hù)型、面積類(lèi)似；數(shù)據(jù)來(lái)源：

cric數(shù)據(jù)庫(kù)、搜房網(wǎng)、實(shí)地調(diào)研等數(shù)據(jù)時(shí)間：2012年1月—2012年6月底三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析萬(wàn)科尚源逸皓華庭綠地秋霞坊新城金郡新城尚項(xiàng)目名稱(chēng)板塊開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）現(xiàn)有存量（套）2011年銷(xiāo)售套數(shù)2012年銷(xiāo)售套數(shù)萬(wàn)科尚源重固板塊2010-12-3179-14512600精裝：100039547346逸皓華庭重固板塊2011-04-2369-1209800毛坯268179114新城金郡嘉定新城板塊2010-01-380-14014000精裝：10003763133綠地秋霞坊嘉定新城板塊2010-12-1650-15013300毛坯14542672新城尚上城嘉定新城板塊2011-07-2380-12011500精裝：100018716230小結(jié)所選競(jìng)品項(xiàng)目具有一定的規(guī)劃與品牌知名度，公寓主力面積主要分布在80-140㎡；競(jìng)品公寓目前成交均價(jià)11000-13500元/㎡，總價(jià)多分布在90-150萬(wàn)元之間，6月份成交均價(jià)基本不變，略有上漲；2012年華新項(xiàng)目競(jìng)品樓盤(pán)中，萬(wàn)科尚源有新推量，面積段79-138㎡，共計(jì)330套，同時(shí)華新板塊星尚灣名邸和西郊

半島名苑預(yù)計(jì)年內(nèi)開(kāi)盤(pán)，對(duì)項(xiàng)目有較大沖擊；萬(wàn)科尚源、新城金郡和新城尚上城為精裝公寓，裝修標(biāo)準(zhǔn)約為1000元/㎡。三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析3.2

競(jìng)品概況數(shù)據(jù)來(lái)源：

cric數(shù)據(jù)庫(kù)、搜房網(wǎng)、實(shí)地調(diào)研等數(shù)據(jù)時(shí)間：2012年1月—2012年6月底項(xiàng)目名稱(chēng)板塊開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積成交均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)有存量2011注：1、本評(píng)分辦法中最高值代表項(xiàng)目鄰近區(qū)域范內(nèi)各因素所能實(shí)現(xiàn)的最佳狀態(tài)；2、萬(wàn)科尚源、新城金郡和新城尚上城為精裝公寓，其毛坯價(jià)格按成交價(jià)扣除裝修成本得出，其中萬(wàn)科尚源、新城尚上、城新城金郡

裝修成本預(yù)計(jì)1000元/㎡影響因素權(quán)重最高值各樓盤(pán)分值萬(wàn)科尚源逸皓華庭綠地秋霞坊新城金郡新城尚上城本案區(qū)位8%8557766公共交通15%15101013131210生活配套15%15101011111010樓盤(pán)規(guī)模7%7656656產(chǎn)品組合8%8667767戶(hù)型設(shè)計(jì)15%15131112121112戶(hù)型面積10%10888888小區(qū)景觀8%8545556物業(yè)管理6%6655555企業(yè)品牌8%8757666合計(jì)100%100766981807476實(shí)際成交均價(jià)（元/㎡）——126009800133001400011500？毛坯均價(jià)（元/㎡）——116009800133001300010500樓盤(pán)位置——重固鎮(zhèn)重固鎮(zhèn)嘉定新城嘉定新城安亭華新三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析3.3定價(jià)分析表注：1、本評(píng)分辦法中最高值代表項(xiàng)目鄰近區(qū)域范內(nèi)各因素所能實(shí)三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析3.4定價(jià)分析圖樓盤(pán)萬(wàn)科尚源逸皓華庭綠地秋霞坊新城金郡新城尚上城本案分值766981807476成交均價(jià)（元/㎡）116009800133001300010500？從總分值上看，本案價(jià)位應(yīng)介于新城尚上城和新城金郡間，根據(jù)價(jià)格與分值間形成的線(xiàn)性關(guān)系，最終推導(dǎo)結(jié)果如下：（1）毛坯公寓的銷(xiāo)售單價(jià)11115-11770元/㎡

，根據(jù)當(dāng)前周邊市場(chǎng)環(huán)境，建議銷(xiāo)售均價(jià)11500元/㎡，主力戶(hù)型總價(jià)95-145萬(wàn)元；（2）考慮到周邊精裝公寓裝修成本在1000元/㎡，建議精裝修公寓銷(xiāo)售單價(jià)為13000元/㎡，主力戶(hù)型總價(jià)范圍105-150萬(wàn)元。1111511770BA逸皓華庭新城尚上城萬(wàn)科尚源新城金郡綠地秋霞坊三、公寓產(chǎn)品定價(jià)分析樓盤(pán)萬(wàn)科尚源逸皓華庭萬(wàn)科尚源主力面積：170㎡成交均價(jià)：22000元/㎡逸皓華庭主力面積：200-300㎡成交均價(jià)：19500元/㎡合生御廷主力面積：180-220㎡成交均價(jià)：23000元/㎡綠地逸灣主力面積：190-280㎡成交均價(jià)：22500元/㎡本案四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析4.1競(jìng)品分布競(jìng)品選取依據(jù)：區(qū)位相近：經(jīng)濟(jì)、交通、人口等因素相近；產(chǎn)品相近：產(chǎn)品類(lèi)型、戶(hù)型、面積類(lèi)似；數(shù)據(jù)來(lái)源：

cric數(shù)據(jù)庫(kù)、搜房網(wǎng)、實(shí)地調(diào)研等數(shù)據(jù)時(shí)間：2012年1月—2012年6月底萬(wàn)科尚源逸皓華庭合生御廷綠地逸灣本案四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析競(jìng)品項(xiàng)目名稱(chēng)板塊物業(yè)類(lèi)型開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積（㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）存量（套）2011年成交套數(shù)2012年成交套數(shù)萬(wàn)科尚源重固板塊聯(lián)排2010-12-31150-20022000毛坯125254逸皓華庭重固板塊聯(lián)排2011-04-23206-29419500毛坯6550綠地逸灣華新板塊雙拼2009-09-05196-28022500毛坯8720合生御廷趙巷板塊聯(lián)排2009-11-05150-25023000毛坯10261小結(jié)競(jìng)品項(xiàng)目一般具備一定品牌與規(guī)模，別墅主力面積在170-220㎡之間,除綠地逸灣為雙拼外，其余均為聯(lián)排；競(jìng)品產(chǎn)品目前成交均價(jià)在19000-23000元/㎡，總價(jià)在350-500萬(wàn)元之間，安亭瑞仕華庭別墅產(chǎn)品已推案，但目前尚

無(wú)成交，4月份別墅價(jià)格有小幅下降；2012年整體去化較慢，目前華新板塊、重固板塊別墅存量在300套左右，未來(lái)銷(xiāo)售形勢(shì)不容樂(lè)觀。四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析4.2

競(jìng)品概況數(shù)據(jù)來(lái)源：

cric數(shù)據(jù)庫(kù)、搜房網(wǎng)、實(shí)地調(diào)研等數(shù)據(jù)時(shí)間：2012年1月—2012年6月底項(xiàng)目名稱(chēng)板塊物業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力面積銷(xiāo)售均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)存量2011影響因素權(quán)重最高值各樓盤(pán)分值萬(wàn)科尚源逸皓華庭綠地逸灣合生御廷本案區(qū)位8%855676公共交通7%766666生活配套8%866676樓盤(pán)規(guī)模8%866666產(chǎn)品組合8%8667+577戶(hù)型設(shè)計(jì)15%151213121312戶(hù)型面積10%1088788小區(qū)景觀10%1087788產(chǎn)品附加值10%1088787物業(yè)管理8%887777企業(yè)品牌8%886777合計(jì)100%1008178838480實(shí)際成交均價(jià)（元/㎡）——22000195002250023000？樓盤(pán)地址——重固鎮(zhèn)重固鎮(zhèn)華新鎮(zhèn)趙巷鎮(zhèn)華新注：1、本評(píng)分辦法中最高值代表項(xiàng)目鄰近區(qū)域范內(nèi)各因素所能實(shí)現(xiàn)的最佳狀態(tài)；

2、綠地逸灣別墅為雙拼，故在其產(chǎn)品組合一項(xiàng)上額外加5分；

3、產(chǎn)品附加值如花園、地庫(kù)、露臺(tái)等的贈(zèng)送面積四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析4.4定價(jià)分析表影響因素權(quán)重最高值各樓盤(pán)分值萬(wàn)科尚源逸皓華庭四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析4.4定價(jià)分析圖樓盤(pán)萬(wàn)科尚源逸皓華庭綠地逸灣合生御廷本案分值8178838480成交均價(jià)（元/㎡）22000195002250023000？從總分值上看，本案價(jià)位應(yīng)介于逸皓華庭和萬(wàn)科尚源之間，根據(jù)價(jià)格與分值間形成的線(xiàn)性關(guān)系，最終推導(dǎo)結(jié)果如下：本案聯(lián)排別墅的銷(xiāo)售單價(jià)20643-21430元/㎡

，根據(jù)當(dāng)前周邊市場(chǎng)環(huán)境，建議銷(xiāo)售均價(jià)21000元/㎡，主力戶(hù)型總價(jià)約390萬(wàn)元；2064321430AB逸皓華庭萬(wàn)科尚源綠地逸灣合生御廷四、別墅產(chǎn)品定價(jià)分析樓盤(pán)萬(wàn)科尚源逸皓華庭五、小高層公寓定價(jià)分析參考樓盤(pán)項(xiàng)目地點(diǎn)高層公寓成交均價(jià)（元/㎡）小高層公寓成交均價(jià)（元/㎡）售價(jià)差（元/㎡）富力桃園青浦新城12200140001800朗詩(shī)綠色街區(qū)嘉定南翔22500236601160項(xiàng)目周邊無(wú)與本案小高層（9F、10F）類(lèi)似的產(chǎn)品，擴(kuò)大參考樓盤(pán)的區(qū)域范圍后，僅有富力桃園、朗詩(shī)綠色街區(qū)有類(lèi)似產(chǎn)品銷(xiāo)售，成交數(shù)據(jù)如下：注：數(shù)據(jù)來(lái)自cric數(shù)據(jù)庫(kù)，為歷史成交數(shù)據(jù)小高層公寓與高層公寓相比，優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在景觀和居住舒適度方面，參照目前市場(chǎng)上類(lèi)似產(chǎn)品與高層間的價(jià)格差（1000-1800元/㎡）及本案高層毛坯公寓的定價(jià)（11500元/㎡），小高層公寓銷(xiāo)價(jià)范圍為12500-13300元/㎡，建議均價(jià)定為13000元/㎡，總價(jià)在96-117萬(wàn)元。五、小高層公寓定價(jià)分析參考樓盤(pán)項(xiàng)目地點(diǎn)高層公寓成交均價(jià)小高層高層公寓高層公寓小高層公寓聯(lián)排別墅項(xiàng)目總銷(xiāo)金額產(chǎn)品類(lèi)型主力戶(hù)型（㎡）建筑面積（㎡）銷(xiāo)售單價(jià)（元/㎡）總銷(xiāo)金額（億元）E-3-2E-3-5

高層住宅（毛坯）80-12543312115006.08高層住宅（精裝）70-11533994.15130004.42小高層公寓（毛坯）75-9014197.2130001.85聯(lián)排別墅18511135.7210002.34住宅底商-3391200000.68E-3-6企業(yè)會(huì)所-9340175001.63寫(xiě)字樓（loft）33E-3-7商業(yè)別墅-12000165001.98E-3-10商業(yè)街區(qū)-10000200002.00公寓式酒店-4390085003.73六、項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售匯總高層公寓高層公寓小高層公寓聯(lián)排別墅項(xiàng)目總銷(xiāo)金額產(chǎn)品類(lèi)型主力七、附件（競(jìng)品案例分析）七、附件（競(jìng)品案例分析）競(jìng)品—萬(wàn)科尚源項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)科尚源項(xiàng)目地址上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福泉山路199弄投資商萬(wàn)科地產(chǎn)物業(yè)管理單位上海萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司建筑類(lèi)型12層小高層公寓、3層聯(lián)排別墅交付標(biāo)準(zhǔn)公寓精裝：1000元/㎡主力房型二房：292套，70-90㎡三房：364套，90-120㎡聯(lián)排，68套，150-200㎡復(fù)式：32套，100-150㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-12-31入住時(shí)間2012-09-30技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積11.6524㎡建筑面積15.1481萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)1000戶(hù)容積率1.3綠化率35%車(chē)位配比1:0.72項(xiàng)目介紹競(jìng)品—萬(wàn)科尚源項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)科尚源項(xiàng)目地址上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福泉概況：截至2012年6月底，共推出1018套公寓，成交893套，月均去化在56套左右，目前主售為80-90㎡二房、三房，成交均價(jià)約12800元/㎡月份成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(元)2012年06月5,8706312,88675,647,6002012年05月4,7595512,86061,202,7502012年04月2,6563012,97234,449,9102012年03月8,4819312,891109,336,0002012年02月7,0818212,33587,338,1802012年01月2,1562312,27526,462,4002011年12月11,42812412,296140,520,6002011年11月17,06819712,128206,995,4002011年10月1,2091214,85217,954,5702011年09月2,7342614,99140,978,3802011年08月4,9374815,30175,546,3202011年07月10,0059815,071150,790,0002011年01月4,1864215,77666,040,140總計(jì)82,570893-1,093,262,250競(jìng)品—萬(wàn)科尚源概況：截至2012年6月底，共推出1018套公寓，成交893小結(jié)：共推出154套，已成交29套，月均去化在1.6套，目前成交均價(jià)約22000元/㎡，總體銷(xiāo)售一般。月份成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(元)2012年04月169119,6383,311,5562012年03月167122,1673,705,4362012年02月173118,1973,141,3482012年01月169119,2023,238,0332011年12月1,357819,71126,744,1802011年10月167125,5994,279,1292011年09月680424,67516,772,7602011年08月852523,63320,144,9102011年07月340226,1168,878,6302011年05月167127,2684,558,1192011年04月506326,68013,490,9002011年01月167125,3394,235,667總計(jì)4,91429112,500,668競(jìng)品—萬(wàn)科尚源小結(jié)：共推出154套，已成交29套，月均去化在1.6套，目前95㎡，三室二廳一衛(wèi)79㎡，二室二廳一衛(wèi)競(jìng)品—萬(wàn)科尚源95㎡，三室二廳一衛(wèi)79㎡，二室二廳一衛(wèi)競(jìng)品—萬(wàn)科尚源85㎡，三室二廳一衛(wèi)119㎡邊戶(hù)，三房二廳一衛(wèi)85㎡，三室二廳一衛(wèi)119㎡邊戶(hù)，三房二廳一衛(wèi)119㎡邊戶(hù)a，三房二廳一衛(wèi)119㎡邊戶(hù)b，三房二廳一衛(wèi)119㎡邊戶(hù)a，三房二廳一衛(wèi)119㎡邊戶(hù)b，三房二廳一衛(wèi)項(xiàng)目名稱(chēng)逸皓華庭項(xiàng)目地址上海市青浦區(qū)重固大街518號(hào)投資商上海住宅科技/上海佳正華投資物業(yè)管理單位上海中環(huán)陸家嘴物業(yè)管理建筑類(lèi)型12層小高層、3層聯(lián)排交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力房型一房：63㎡；二房：90㎡三房：120㎡聯(lián)排：206-294㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-04-23入住時(shí)間2012-06-30技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積4.3143萬(wàn)㎡建筑面積5.3929萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)330戶(hù)容積率1.25綠化率40%車(chē)位配比1:1項(xiàng)目介紹競(jìng)品—逸皓華庭項(xiàng)目名稱(chēng)逸皓華庭項(xiàng)目地址上海市青浦區(qū)重固大街518號(hào)投資商上銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量(㎡)套數(shù)主力戶(hù)型2011-01-2831,346330小高層公寓和聯(lián)

排別墅，公寓64-121㎡、聯(lián)排別墅206-294㎡，2011-12-1833,918

301小高層和聯(lián)排別墅，公寓249套，主力戶(hù)型90-100㎡二房；別墅52套，面積段206-294㎡公寓：截至2012年6月底，共推出561套公寓，售出293套，當(dāng)前成交均價(jià)降至9800元/㎡，單月成交68套。別墅：銷(xiāo)售情況較差，共推出70套，成交5套，成交均價(jià)19000-20000元/㎡，2011年45月后無(wú)成交。競(jìng)品—逸皓華庭公寓別墅銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量(㎡)套數(shù)主力戶(hù)型2011-01項(xiàng)目名稱(chēng)新城尚上城項(xiàng)目地址嘉定安諧路9弄投資商江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司物業(yè)管理單位新城地產(chǎn)物業(yè)公司建筑類(lèi)型11F高層住宅交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯、精裝（1000元/㎡）主力戶(hù)型2房：80-88平小3房：91-93平3房：128-132平開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-07-23入住時(shí)間2012年年底技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積6.6萬(wàn)㎡建筑面積16.7萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)640容積率1.97綠化率35%車(chē)位配比1：0.8項(xiàng)目介紹競(jìng)品—新城尙上城項(xiàng)目名稱(chēng)新城尚上城項(xiàng)目地址嘉定安諧路9弄投資商江蘇新城地產(chǎn)股銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型2011-7-1961736㎡640精裝公寓毛坯公寓2房：80-88㎡小3房：91-93㎡3房：128-132㎡2011-12-1029072㎡324精裝公寓（精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡）2房：80-100㎡3房：90-100㎡公寓：截止2012年6月底，共推精裝和毛坯公寓964套，售出947套。

目前在售的主要為130

㎡左右的正三房，當(dāng)前二三房成交均價(jià)約11500元/㎡。新城尚上城后續(xù)即將推出45-55

㎡、層高4.5m的SOHO產(chǎn)品競(jìng)品—新城尙上城銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型2011-7-1項(xiàng)目名稱(chēng)新城金郡項(xiàng)目地址上海市嘉定區(qū)臨澤路89弄投資商江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司物業(yè)管理單位新城地產(chǎn)物業(yè)公司建筑類(lèi)型多層、小高層、高層交付標(biāo)準(zhǔn)精裝（1000元/㎡）主力戶(hù)型2房：70-90㎡3房：110-130㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-01-30入住時(shí)間2012年年底技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積30萬(wàn)㎡建筑面積40萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)2000容積率1.8綠化率35%車(chē)位配比1：0.8項(xiàng)目介紹效果圖競(jìng)品—新城金郡項(xiàng)目名稱(chēng)新城金郡項(xiàng)目地址上海市嘉定區(qū)臨澤路89弄投資商江蘇新銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型2011-12-1729954

312精裝公寓（精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡）2房：80-90㎡2011-11-2625695

286精裝公寓（精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡）2房：80-90㎡3房：110-130㎡2011-03-2311508

121精裝公寓（精裝標(biāo)準(zhǔn)1000元/㎡2房：80-90㎡3房：130-140㎡公寓：截止2012年6月3底，共推精裝和毛坯公寓合計(jì)1944套，售出1909套，即將售罄。當(dāng)前成交均價(jià)約14000元/㎡競(jìng)品—新城金郡銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型2011-12-項(xiàng)目名稱(chēng)秋霞坊項(xiàng)目地址嘉定雙單路999弄投資商上海綠地集團(tuán)有限公司物業(yè)管理單位長(zhǎng)城物業(yè)公司建筑類(lèi)型公寓、別墅、花園洋房交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯、精裝（售罄）主力戶(hù)型1房：53㎡（售罄）2房：70-80㎡9（售罄）2+1：90㎡（售罄）2房：95㎡3+1花園洋房：138㎡3房：125-140㎡聯(lián)排：230-260㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-12-16入住時(shí)間2012-01-01技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積8.5萬(wàn)㎡建筑面積22.8萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)1109戶(hù)容積率1.75綠化率35%車(chē)位配比1:1.2項(xiàng)目介紹競(jìng)品—秋霞坊項(xiàng)目名稱(chēng)秋霞坊項(xiàng)目地址嘉定雙單路999弄投資商上海綠地集團(tuán)有8/17/2012銷(xiāo)售情況推案時(shí)間推案量套數(shù)物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型2010-12-1638,073㎡467公寓

1房：53㎡2房：70-80㎡2+1：90㎡2011-4-2332,988㎡182花園洋房聯(lián)排別墅3+1花園洋房：138㎡聯(lián)排：230-260㎡2011-10-437,435㎡