房地產(chǎn)開發(fā)審批流程課件

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設流程

——政府審批全手續(xù)1房地產(chǎn)項目開發(fā)建設流程

——政府審批全手續(xù)1房地產(chǎn)開發(fā)的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|環(huán)境的一種活動。品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力土地

專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎、公用配套設施建筑材料資金2房地產(chǎn)開發(fā)的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗?3房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門市（縣）政府、發(fā)改局、土地局、建設局、規(guī)劃局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、氣象局、環(huán)保局、地稅局、自來水公司、電力局、通信公司、燃氣公司、廣電局、工商局、水利局、財政局等4房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門市（縣）政府、發(fā)改局、土地局、建設項目推廣、銷售項目獲?。ㄈ〉猛恋兀╉椖繂右?guī)劃設計施工建設竣工驗收項目交付權證辦理房地產(chǎn)項目開發(fā)建設流程圖選址、立項5項目推廣、銷售項目獲取（取得土地）項目啟動規(guī)劃設計施工建設竣前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質辦理建設項目選址意見書辦理建設用地規(guī)劃許可證取得土地使用權開發(fā)項目立項登記項目深度市場調研項目定位策劃項目產(chǎn)品策劃項目產(chǎn)品設計建筑方案審批辦理建設工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證6前期主要工作辦理房地產(chǎn)辦理建設項辦理國土使用證受理單位：國土局地產(chǎn)處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復印件；

土地權屬證明文件；

建設用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖；

建設項目批準或備案文件；

地籍調查表、屆址點成果表、宗地圖；

招標、拍賣、掛牌成交確認書；

土地出讓金繳納情況審核表；

契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。取得《國土使用證》7辦理國土使用證受理單位：國土局地產(chǎn)處

受理時間：12個工作日辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質受理單位：建委開發(fā)處

受理時間：20個工作日

所需主要資料：申請資質等級的報告；

填報軟件生成上報軟盤并打印《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質申報表》；

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

企業(yè)稅務登記證；

驗資報告；

開發(fā)項目資料：土地出讓合同及付款憑證、國有土地使用證；

外商投資企業(yè)需持立項批準文件和批準合同、章程；

專業(yè)技術人員的職稱證書。

取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質》8辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質受理單位：建委開發(fā)處

受理時間：20個辦理建設項目選址意見書受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：15個工作日

所需主要資料：《建設項目選址意見書》申請表;

土地權屬證明文件;

擴建項目需提供產(chǎn)權證復印件;

聯(lián)建項目需提交聯(lián)建協(xié)議;

1:500地形圖六份，其中一份用藍筆標注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。

取得《建設項目選址意見書》9辦理建設項目選址意見書受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：15辦理建設用地規(guī)劃許可證受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：《建設項目選址意見書》;

《建設用地規(guī)劃許可證》申請表;

經(jīng)測繪行政主管部門審核的1:500(或1:1000)實測現(xiàn)狀矢量地形圖;

撥地紅線成果圖;

撥地紅線備案通知書;

涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關范圍用地的項目，應向各相關部門出具征求意見函;

工業(yè)項目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項目，應取得環(huán)保等管理部門的意見。取得《建設用地規(guī)劃許可證》10辦理建設用地規(guī)劃許可證受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：12開發(fā)項目立項登記受理單位：區(qū)發(fā)改委

受理時間：5個工作日

所需主要資料：項目申請報告;

營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計的最新企業(yè)財務報表、開戶銀行出具的資金信用證明;

投資意向書;

銀行出具的融資意向書;

規(guī)劃行政部門出具的項目用地意見書;

環(huán)境保護行政主管部門出具的審批意見。編制項目建議書申報項目建議書審批項目建議書（代可行性研究報告）取得立項批復11開發(fā)項目立項登記受理單位：區(qū)發(fā)改委

受理時間：5個工作日

所項目深度市場調查在項目立項之后，需針對當?shù)厥袌鰻顩r，進行更深層次的市場調研，以達到規(guī)避市場風險，尋求利潤最大化的目標。深度市場調查有兩個層面，一是市場層面，二是產(chǎn)品層面。市場層面需要調查項目所在區(qū)域的市場狀況，產(chǎn)品層面需要調查項目所在區(qū)域的產(chǎn)品構成情況。12項目深度市場調查在項目立項之后，需針對當?shù)厥袌鰻顩r，進行更深項目定位策劃在深度了解市場狀況之后，在產(chǎn)品設計之前，需要確定項目的定位。項目定位主要包括本項目的市場定位、項目開發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項目價格定位等。在這一階段，需根據(jù)項目資源的可利用程度，確保項目的各項資源得到充分的利用。同時，在充分了解市場的基礎上，確定本項目的競爭力，研判市場的空白點予以定位,確定項目概念草案。13項目定位策劃在深度了解市場狀況之后，在產(chǎn)品設計之前，需要確定項目產(chǎn)品策劃在設計公司進行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門(公司)的建議合理劃分項目地塊的可利用程度，把項目差異化競爭優(yōu)勢轉化到規(guī)劃設計工作中。在這一階段，需要開發(fā)商策劃部門、策劃公司、設計單位之間互相配合，最后由策劃部門(公司)出具項目概念設計任務書、產(chǎn)品設計建議書，以此指導設計公司進行項目的總體規(guī)劃設計、方案設計，最終確定項目的產(chǎn)品方案。14項目產(chǎn)品策劃在設計公司進行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃項目產(chǎn)品設計概念設計規(guī)劃概念設計景觀概念設計規(guī)劃時空環(huán)境分析方案設計初步設計施工圖設計建筑方案設計景觀方案設計詳細規(guī)劃設計建筑單體設計15項目產(chǎn)品設計概念設計規(guī)劃概念設計景觀概念設計規(guī)劃時空環(huán)境分析建筑方案審批

受理單位：區(qū)規(guī)劃局

受理時間：8個工作日

所需主要資料：建筑方案總平面圖(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果圖(須標明色彩及材質)、項目總體鳥瞰圖;

光盤一張，含所有報建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖(含建筑物底層外墻輪廓線)。取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖16建筑方案審批

受理單位：區(qū)規(guī)劃局

受理時間：8個工作日

所需辦理建設工程規(guī)劃許可證

受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：10個工作日

事前需辦理事項或所需主要資料：在建委設計處、審圖中心辦理

施工圖審查(人防、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、規(guī)劃

等審核)，17至22個工作日；

在建委城建二處辦理市政設施配套費核定單，3個工

作日；

在文物管理部門辦理文物挖掘完畢通知單；

在建委建管處繳納報建費用；

在勘察設計院辦理正式坐標放線資料。取得《建設工程規(guī)劃許可證》正、副本蓋有規(guī)劃管理技術專用章(騎縫章)的建施總平面圖要求建設單位制作現(xiàn)場公示牌的書面通知書17辦理建設工程規(guī)劃許可證

受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：1辦理施工許可證

受理單位：建委建管處

受理時間：5個工作日

事前需辦理事項或所需主要資料：建設單位填寫的施工許可證申請

表；建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；開工條件

審查(表)；中標通知書、施工合同及中標備案(表)；施工圖審

查備案通知書；建設單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會審合

格并蓋章的施工組織設計原件；監(jiān)理公司資質、營業(yè)執(zhí)照和

派遣書，總監(jiān)證(原件壓證)、監(jiān)理證；項目經(jīng)理證(原件壓證);

質監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物

勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費證明等。取得《建設工程施工許可證》18辦理施工許可證

受理單位：建委建管處

受理時間：5個工作日

前期其它工作施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整；市政設施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長期信貸；建設工程項目地名報批；工程項目設計招標辦理；設計方案評標會召開及設計單位中標辦理；勘察招投標與勘察單位的中標辦理；施工招標辦理、施工監(jiān)理單位甄選；開發(fā)項目保險事宜洽談；編制項目開發(fā)進度表，預估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙是否準備就緒等。以上各項工作落實之后，即進入建設階段19前期其它工作施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地重慶市房地產(chǎn)開發(fā)項目行政審批流程示意圖國土局出具“用地預審意見”環(huán)保局出具“環(huán)境評估審查意見”地震部門提供地震安全性評價文件規(guī)劃局出具“規(guī)劃意見函復”，分別交發(fā)改委和建委國土資源部門進行國有土地使用權出讓（招拍掛），合法建設用地批準書、國有土地使用權證書普通商品住宅固定資產(chǎn)投資項目備案規(guī)劃部門發(fā)放建設用地規(guī)劃許可證編制修建性詳細規(guī)劃或建設工程設計方案總平面圖、建設工程設計方案施工圖設計規(guī)劃部門審定修建性詳細規(guī)劃或建設工程設計方案總平面圖、建設工程設計方案建設、規(guī)劃、市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環(huán)保、氣象、技術監(jiān)督、教育、文物、水利、安監(jiān)、國家安全等有關職能部門聯(lián)合審圖、備案審圖機構進行施工圖審查規(guī)劃部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證已審定的修建性詳細規(guī)劃（或建設工程設計方案總平面圖）、建設工程設計方案規(guī)劃許可階段。其中行政審批、辦理時間共計為9日政府實施政務信息全程公開監(jiān)察部門實施全程行政監(jiān)察20重慶市房地產(chǎn)開發(fā)項目行政審批流程示意圖國土局出具環(huán)保局出具地組織施工單位、監(jiān)理單位招標招標文件備案，招標投標情況書面報告，招標合同備案建設工程質量、安全監(jiān)督手續(xù)備案排水部門核發(fā)城市排水許可證市容環(huán)衛(wèi)部門對城市建筑垃圾處置核準建設部門核發(fā)建筑工程施工許可證1、提供土地使用權證、工程規(guī)劃許可證2、提供施工圖紙審查合格書；3、已辦理工程質量、安全監(jiān)督手續(xù)；4、建設資金已落實1、提供土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；2、投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上3、已有商品房預售方案房產(chǎn)部門核發(fā)商品房預售許可證商品房預售合同備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收規(guī)劃、建設、市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環(huán)保、氣象、技術監(jiān)督、教育、文物、水利、安監(jiān)等有關職能部門聯(lián)合進行竣工驗收、認可建設工程竣工驗收備案規(guī)劃驗線；規(guī)劃條件、工程質量、施工安全從開工至竣工的監(jiān)督施工許可階段。其中行政審批、辦理時間共計為4日竣工驗收階段。其中行政審批、辦理、驗收時間共計為5日政府實施政務信息全程公開監(jiān)督部門實施全程行政監(jiān)督21組織施工單位、招標文件備建設工程排水部門市容環(huán)衛(wèi)建設部門核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的證件1、核準或備案證（固定資產(chǎn)投資）2、土地證3、建設用地規(guī)劃許可證4、建設工程規(guī)劃許可證5、建筑工程施工證6、商品房預售許可證22房地產(chǎn)開發(fā)的證件1、核準或備案證（固定資產(chǎn)投資）22辦理“五證”的條件《建筑工程施工許可證》：23辦理“五證”的條件《建筑工程施工許可證》：23一、項目獲取項目可行性研究調研

當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢；政府優(yōu)惠政策、投資環(huán)境；當?shù)叵M水平；人口組成；地理位置、交通；項目開發(fā)成本、利潤測算；

…………24一、項目獲取項目可行性研究調研24開發(fā)——成本構成25開發(fā)——成本構成25開發(fā)——利潤構成26開發(fā)——利潤構成26房地產(chǎn)涉及稅費1、涉及房地產(chǎn)購置的：包括契稅、印花稅及交易手續(xù)費。2、涉及房地產(chǎn)出售的：包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅及交易手續(xù)費。3、涉及土地購置的：土地出讓金、地上附著物補償款27房地產(chǎn)涉及稅費1、涉及房地產(chǎn)購置的：包括契稅、印花稅及交易手二、項目啟動1土地報批3房產(chǎn)資質審批4項目可行性報批2項目公司注冊報批環(huán)保初步意見5立項報批28二、項目啟動1土地報批3房產(chǎn)資質審批4項目可行性報批1、獲取土地

獲取形式：拍賣、招標、掛牌、劃撥2、項目公司注冊

A、項目公司申報；

B、辦理項目公司營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證；

C、辦理銀行開戶、稅務登記等手續(xù)；3、房產(chǎn)公司資質審核4、項目可行性研究報告審批5、項目立項報批

A、環(huán)保部門審查，做《環(huán)境影響評價報告》；

B、發(fā)展計劃部門立項報批，列入當年投資計劃；291、獲取土地29資質等級注冊資本（萬元）開發(fā)經(jīng)營年限3年累計竣工面積（萬m2）質量合格率專業(yè)技術人員一級5000530連續(xù)5年100%40二級2000315連續(xù)3年100%20三級80025連續(xù)2年100%10四級5001已竣工工程100%5《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業(yè)的條件

30資質等級注冊資本（萬元）開發(fā)經(jīng)營年限3年累計竣工面積（萬m2三、項目規(guī)劃設計1規(guī)劃方案審批2初步方案審批3施工圖審批4建設工程規(guī)劃許可證報批31三、項目規(guī)劃設計1規(guī)劃方案審批2初步方案審批3施工圖審批41、規(guī)劃方案審批選址、定點報批規(guī)劃設計條件意見書審批環(huán)境影響評估報告書審批規(guī)劃方案審批地質初勘321、規(guī)劃方案審批選址、定點報批規(guī)劃設計條件意見書審批2、施工圖審批施工圖外審施工圖內(nèi)審規(guī)劃報批氣象報批消防報批防震報批人防報批環(huán)保綠化方案報批地質詳勘施工圖設計施工圖報批332、施工圖審批施工圖外審施工圖內(nèi)審規(guī)劃報批氣象報批消防報批防3、建設工程規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證報批墻改物業(yè)維修基金散裝水泥節(jié)能343、建設工程規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證報批墻改物四、項目建設施工1建設工程施工許可證2項目建設能源、系統(tǒng)報批3施工建設雜項報批35四、項目建設施工1建設工程施工許可證2項目建設能源、系統(tǒng)報批1、建設工程施工許可證工程類別核定工程建設招投標建設工程擬建備案安全生產(chǎn)條件備案工程質監(jiān)備案報批建設工程施工許可證泥石流方案報批林業(yè)部門報批361、建設工程施工許可證工程類別核定工程建設招投標建設工程擬建2、項目建設能源、系統(tǒng)報批項目建設能源、系統(tǒng)報批雨水、污水排放、接入許可證報批電力、燃氣、熱氣、自來水、郵政電信相關部門報批裝修消防報批372、項目建設能源、系統(tǒng)報批項目建設雨水、污水電力、燃氣、裝修3、施工建設雜項報批施工建設雜項報批城區(qū)綠化臨時占用樹木砍伐（遷移）報批城區(qū)道路、河道占用（借用）開設道路各項施工圖變更383、施工建設雜項報批施工建設雜項城區(qū)綠化臨時占用城區(qū)道路、各五、項目銷售房管處面積預測商品房預售證報批銷售合同工商審批備案商品房價格備案審批39五、項目銷售房管處面積預測商品房預售證報批銷售合同工商審批備六、項目竣工驗收項目竣工驗收質監(jiān)單項驗收驗收備案單項局部驗收專項工程驗收綜合竣工驗收竣工圖紙

檔案備案規(guī)劃驗收土管驗收建筑業(yè)管理處備案40六、項目竣工驗收項目竣工驗收質監(jiān)單項驗收驗收備案單項局部驗收項目能源、系統(tǒng)的開通運營能源開通電力自來水電信雨水、污水開通出入口開通燃氣開通41項目能源、系統(tǒng)的開通運營能源開通電力自來水電信雨水、項目專項工程驗收專項工程驗收消防人防綠化燃氣氣象環(huán)保42項目專項工程驗收專項工程消防人防綠化燃氣氣七、項目交付項目交付項目竣工驗收物業(yè)管理費價格審批房管處面積實測43七、項目交付項目交付項目竣工驗收物業(yè)管理費價格審批房管處面積八、權證辦理房屋權屬登記報批各項權屬辦理住宅：房產(chǎn)證、契證公建：房產(chǎn)證、土地權證商場：營業(yè)執(zhí)照、房產(chǎn)證其它44八、權證辦理房屋權屬登記各項權屬辦理住宅：公建：商場：其它4謝謝分享！房地產(chǎn)是永恒的朝陽產(chǎn)業(yè)，讓我們熟悉并了解它，讓它成為終生的事業(yè)！45謝謝分享！房地產(chǎn)是永恒的朝陽產(chǎn)業(yè)，讓我們熟悉并了房地產(chǎn)項目開發(fā)建設流程

——政府審批全手續(xù)46房地產(chǎn)項目開發(fā)建設流程

——政府審批全手續(xù)1房地產(chǎn)開發(fā)的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|環(huán)境的一種活動。品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力土地

專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎、公用配套設施建筑材料資金47房地產(chǎn)開發(fā)的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗?83房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門市（縣）政府、發(fā)改局、土地局、建設局、規(guī)劃局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、氣象局、環(huán)保局、地稅局、自來水公司、電力局、通信公司、燃氣公司、廣電局、工商局、水利局、財政局等49房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門市（縣）政府、發(fā)改局、土地局、建設項目推廣、銷售項目獲?。ㄈ〉猛恋兀╉椖繂右?guī)劃設計施工建設竣工驗收項目交付權證辦理房地產(chǎn)項目開發(fā)建設流程圖選址、立項50項目推廣、銷售項目獲取（取得土地）項目啟動規(guī)劃設計施工建設竣前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質辦理建設項目選址意見書辦理建設用地規(guī)劃許可證取得土地使用權開發(fā)項目立項登記項目深度市場調研項目定位策劃項目產(chǎn)品策劃項目產(chǎn)品設計建筑方案審批辦理建設工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證51前期主要工作辦理房地產(chǎn)辦理建設項辦理國土使用證受理單位：國土局地產(chǎn)處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復印件；

土地權屬證明文件；

建設用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖；

建設項目批準或備案文件；

地籍調查表、屆址點成果表、宗地圖；

招標、拍賣、掛牌成交確認書；

土地出讓金繳納情況審核表；

契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。取得《國土使用證》52辦理國土使用證受理單位：國土局地產(chǎn)處

受理時間：12個工作日辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質受理單位：建委開發(fā)處

受理時間：20個工作日

所需主要資料：申請資質等級的報告；

填報軟件生成上報軟盤并打印《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質申報表》；

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

企業(yè)稅務登記證；

驗資報告；

開發(fā)項目資料：土地出讓合同及付款憑證、國有土地使用證；

外商投資企業(yè)需持立項批準文件和批準合同、章程；

專業(yè)技術人員的職稱證書。

取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質》53辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質受理單位：建委開發(fā)處

受理時間：20個辦理建設項目選址意見書受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：15個工作日

所需主要資料：《建設項目選址意見書》申請表;

土地權屬證明文件;

擴建項目需提供產(chǎn)權證復印件;

聯(lián)建項目需提交聯(lián)建協(xié)議;

1:500地形圖六份，其中一份用藍筆標注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。

取得《建設項目選址意見書》54辦理建設項目選址意見書受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：15辦理建設用地規(guī)劃許可證受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：《建設項目選址意見書》;

《建設用地規(guī)劃許可證》申請表;

經(jīng)測繪行政主管部門審核的1:500(或1:1000)實測現(xiàn)狀矢量地形圖;

撥地紅線成果圖;

撥地紅線備案通知書;

涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關范圍用地的項目，應向各相關部門出具征求意見函;

工業(yè)項目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項目，應取得環(huán)保等管理部門的意見。取得《建設用地規(guī)劃許可證》55辦理建設用地規(guī)劃許可證受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：12開發(fā)項目立項登記受理單位：區(qū)發(fā)改委

受理時間：5個工作日

所需主要資料：項目申請報告;

營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計的最新企業(yè)財務報表、開戶銀行出具的資金信用證明;

投資意向書;

銀行出具的融資意向書;

規(guī)劃行政部門出具的項目用地意見書;

環(huán)境保護行政主管部門出具的審批意見。編制項目建議書申報項目建議書審批項目建議書（代可行性研究報告）取得立項批復56開發(fā)項目立項登記受理單位：區(qū)發(fā)改委

受理時間：5個工作日

所項目深度市場調查在項目立項之后，需針對當?shù)厥袌鰻顩r，進行更深層次的市場調研，以達到規(guī)避市場風險，尋求利潤最大化的目標。深度市場調查有兩個層面，一是市場層面，二是產(chǎn)品層面。市場層面需要調查項目所在區(qū)域的市場狀況，產(chǎn)品層面需要調查項目所在區(qū)域的產(chǎn)品構成情況。57項目深度市場調查在項目立項之后，需針對當?shù)厥袌鰻顩r，進行更深項目定位策劃在深度了解市場狀況之后，在產(chǎn)品設計之前，需要確定項目的定位。項目定位主要包括本項目的市場定位、項目開發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項目價格定位等。在這一階段，需根據(jù)項目資源的可利用程度，確保項目的各項資源得到充分的利用。同時，在充分了解市場的基礎上，確定本項目的競爭力，研判市場的空白點予以定位,確定項目概念草案。58項目定位策劃在深度了解市場狀況之后，在產(chǎn)品設計之前，需要確定項目產(chǎn)品策劃在設計公司進行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門(公司)的建議合理劃分項目地塊的可利用程度，把項目差異化競爭優(yōu)勢轉化到規(guī)劃設計工作中。在這一階段，需要開發(fā)商策劃部門、策劃公司、設計單位之間互相配合，最后由策劃部門(公司)出具項目概念設計任務書、產(chǎn)品設計建議書，以此指導設計公司進行項目的總體規(guī)劃設計、方案設計，最終確定項目的產(chǎn)品方案。59項目產(chǎn)品策劃在設計公司進行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃項目產(chǎn)品設計概念設計規(guī)劃概念設計景觀概念設計規(guī)劃時空環(huán)境分析方案設計初步設計施工圖設計建筑方案設計景觀方案設計詳細規(guī)劃設計建筑單體設計60項目產(chǎn)品設計概念設計規(guī)劃概念設計景觀概念設計規(guī)劃時空環(huán)境分析建筑方案審批

受理單位：區(qū)規(guī)劃局

受理時間：8個工作日

所需主要資料：建筑方案總平面圖(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果圖(須標明色彩及材質)、項目總體鳥瞰圖;

光盤一張，含所有報建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖(含建筑物底層外墻輪廓線)。取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖61建筑方案審批

受理單位：區(qū)規(guī)劃局

受理時間：8個工作日

所需辦理建設工程規(guī)劃許可證

受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：10個工作日

事前需辦理事項或所需主要資料：在建委設計處、審圖中心辦理

施工圖審查(人防、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、規(guī)劃

等審核)，17至22個工作日；

在建委城建二處辦理市政設施配套費核定單，3個工

作日；

在文物管理部門辦理文物挖掘完畢通知單；

在建委建管處繳納報建費用；

在勘察設計院辦理正式坐標放線資料。取得《建設工程規(guī)劃許可證》正、副本蓋有規(guī)劃管理技術專用章(騎縫章)的建施總平面圖要求建設單位制作現(xiàn)場公示牌的書面通知書62辦理建設工程規(guī)劃許可證

受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：1辦理施工許可證

受理單位：建委建管處

受理時間：5個工作日

事前需辦理事項或所需主要資料：建設單位填寫的施工許可證申請

表；建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證；開工條件

審查(表)；中標通知書、施工合同及中標備案(表)；施工圖審

查備案通知書；建設單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會審合

格并蓋章的施工組織設計原件；監(jiān)理公司資質、營業(yè)執(zhí)照和

派遣書，總監(jiān)證(原件壓證)、監(jiān)理證；項目經(jīng)理證(原件壓證);

質監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物

勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費證明等。取得《建設工程施工許可證》63辦理施工許可證

受理單位：建委建管處

受理時間：5個工作日

前期其它工作施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整；市政設施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長期信貸；建設工程項目地名報批；工程項目設計招標辦理；設計方案評標會召開及設計單位中標辦理；勘察招投標與勘察單位的中標辦理；施工招標辦理、施工監(jiān)理單位甄選；開發(fā)項目保險事宜洽談；編制項目開發(fā)進度表，預估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙是否準備就緒等。以上各項工作落實之后，即進入建設階段64前期其它工作施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地重慶市房地產(chǎn)開發(fā)項目行政審批流程示意圖國土局出具“用地預審意見”環(huán)保局出具“環(huán)境評估審查意見”地震部門提供地震安全性評價文件規(guī)劃局出具“規(guī)劃意見函復”，分別交發(fā)改委和建委國土資源部門進行國有土地使用權出讓（招拍掛），合法建設用地批準書、國有土地使用權證書普通商品住宅固定資產(chǎn)投資項目備案規(guī)劃部門發(fā)放建設用地規(guī)劃許可證編制修建性詳細規(guī)劃或建設工程設計方案總平面圖、建設工程設計方案施工圖設計規(guī)劃部門審定修建性詳細規(guī)劃或建設工程設計方案總平面圖、建設工程設計方案建設、規(guī)劃、市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環(huán)保、氣象、技術監(jiān)督、教育、文物、水利、安監(jiān)、國家安全等有關職能部門聯(lián)合審圖、備案審圖機構進行施工圖審查規(guī)劃部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證已審定的修建性詳細規(guī)劃（或建設工程設計方案總平面圖）、建設工程設計方案規(guī)劃許可階段。其中行政審批、辦理時間共計為9日政府實施政務信息全程公開監(jiān)察部門實施全程行政監(jiān)察65重慶市房地產(chǎn)開發(fā)項目行政審批流程示意圖國土局出具環(huán)保局出具地組織施工單位、監(jiān)理單位招標招標文件備案，招標投標情況書面報告，招標合同備案建設工程質量、安全監(jiān)督手續(xù)備案排水部門核發(fā)城市排水許可證市容環(huán)衛(wèi)部門對城市建筑垃圾處置核準建設部門核發(fā)建筑工程施工許可證1、提供土地使用權證、工程規(guī)劃許可證2、提供施工圖紙審查合格書；3、已辦理工程質量、安全監(jiān)督手續(xù)；4、建設資金已落實1、提供土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；2、投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上3、已有商品房預售方案房產(chǎn)部門核發(fā)商品房預售許可證商品房預售合同備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收規(guī)劃、建設、市政、綠化、城管、消防、人防、地震、環(huán)保、氣象、技術監(jiān)督、教育、文物、水利、安監(jiān)等有關職能部門聯(lián)合進行竣工驗收、認可建設工程竣工驗收備案規(guī)劃驗線；規(guī)劃條件、工程質量、施工安全從開工至竣工的監(jiān)督施工許可階段。其中行政審批、辦理時間共計為4日竣工驗收階段。其中行政審批、辦理、驗收時間共計為5日政府實施政務信息全程公開監(jiān)督部門實施全程行政監(jiān)督66組織施工單位、招標文件備建設工程排水部門市容環(huán)衛(wèi)建設部門核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的證件1、核準或備案證（固定資產(chǎn)投資）2、土地證3、建設用地規(guī)劃許可證4、建設工程規(guī)劃許可證5、建筑工程施工證6、商品房預售許可證67房地產(chǎn)開發(fā)的證件1、核準或備案證（固定資產(chǎn)投資）22辦理“五證”的條件《建筑工程施工許可證》：68辦理“五證”的條件《建筑工程施工許可證》：23一、項目獲取項目可行性研究調研

當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢；政府優(yōu)惠政策、投資環(huán)境；當?shù)叵M水平；人口組成；地理位置、交通；項目開發(fā)成本、利潤測算；

…………69一、項目獲取項目可行性研究調研24開發(fā)——成本構成70開發(fā)——成本構成25開發(fā)——利潤構成71開發(fā)——利潤構成26房地產(chǎn)涉及稅費1、涉及房地產(chǎn)購置的：包括契稅、印花稅及交易手續(xù)費。2、涉及房地產(chǎn)出售的：包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅及交易手續(xù)費。3、涉及土地購置的：土地出讓金、地上附著物補償款72房地產(chǎn)涉及稅費1、涉及房地產(chǎn)購置的：包括契稅、印花稅及交易手二、項目啟動1土地報批3房產(chǎn)資質審批4項目可行性報批2項目公司注冊報批環(huán)保初步意見5立項報批73二、項目啟動1土地報批3房產(chǎn)資質審批4項目可行性報批1、獲取土地

獲取形式：拍賣、招標、掛牌、劃撥2、項目公司注冊

A、項目公司申報；

B、辦理項目公司營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證；

C、辦理銀行開戶、稅務登記等手續(xù)；3、房產(chǎn)公司資質審核4、項目可行性研究報告審批5、項目立項報批

A、環(huán)保部門審查，做《環(huán)境影響評價報告》；

B、發(fā)展計劃部門立項報批，列入當年投資計劃；741、獲取土地29資質等級注冊資本（萬元）開發(fā)經(jīng)營年限3年累計竣工面積（