某東城國際整合運(yùn)營策略案

順達(dá)·東城國際整合運(yùn)營策略東城國際承蒙信任！我們接手工作的后，心中不由發(fā)出感嘆！東城國際項目的品質(zhì)、高度都將引領(lǐng)遵義地產(chǎn)的新里程碑！由于東城國際的前期推廣引出一系列的問題，導(dǎo)致滯銷現(xiàn)狀，突破瓶景，找尋成功戰(zhàn)略方針，將是我們產(chǎn)生了思考和創(chuàng)作的激情，群策群力，再掀二次銷售熱潮。相信我——我們不只是帶著夢想而來！【東城國際引言】項目介紹宏觀市場分析產(chǎn)品透析運(yùn)營戰(zhàn)略項目介紹宏觀市場分析產(chǎn)品透析運(yùn)營戰(zhàn)略項目介紹區(qū)位：位于遵義發(fā)展?jié)摿薮蟮膮^(qū)域“遵義市火車站附近沙河井地區(qū)“義烏商貿(mào)城”內(nèi)，三面環(huán)市政道路，西面靠外環(huán)道，順達(dá)南、北路分據(jù)兩旁，”，紅花崗區(qū)與新蒲新區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)樞紐，同時也是幾大成熟商圈的中心地帶（火車站商圈、外環(huán)路建材商圈、沙河批發(fā)圈）。項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑用地面積：7500M2建筑占地面積：6000M2總建筑面積：80000M2地上建筑面積：65000M2地下建筑面積：15000M2建筑容積率：11.5（依全基地面積計算：3.5）建筑覆蓋率：85%綠化率：20%綠化面積：1500M2車位：276個項目SWOT分析◎區(qū)位優(yōu)勢：坐落于遵義的東部區(qū)域；地處遵義外環(huán)商業(yè)圈，東面連接接新蒲新區(qū)入口與新舟機(jī)場，北至火車站?！蚓嘧窳x火車站500米、臨近規(guī)劃新蒲輻射區(qū)，屬遵義重點規(guī)劃區(qū)域，區(qū)域地理位置優(yōu)勢特性突出?！蛱幱谌B一線的商業(yè)圈中心（建材商圈、沙河商圈、茍家井商圈），商業(yè)人流相對較旺。

Strength優(yōu)勢Weakness劣勢◎周邊整體環(huán)境較差，基礎(chǔ)配套設(shè)施落后。——日常生活設(shè)施不足，影響生活品質(zhì)◎本區(qū)域居住人口較多，收入層次較低?！獏^(qū)域購買力有限，須吸引外來客源的導(dǎo)入Opportunity機(jī)會位于規(guī)劃中的城市商業(yè)副中心中心區(qū)域。從城市定位角度來看，作為城市副中心的中心地區(qū)，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?，未來有望成為遵義東部集商業(yè)、商務(wù)、居住為一體的綜合區(qū)，屆時將會吸引大量產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，從而吸引大量就業(yè)人口的進(jìn)入，使區(qū)域人口得到大幅增加，人氣聚集度不斷提升。Opportunity機(jī)會◎區(qū)域環(huán)境對本案的附加值隨著周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境的改善，為本區(qū)域聚集人氣，營造濃郁的商業(yè)氛圍起到促進(jìn)作用，無疑對本項目后期的商業(yè)營銷提供良好的條件?！?/p>

周邊整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象根據(jù)新蒲區(qū)的整體發(fā)展思路，本項目周邊除了將形成以遵義東部為核心的商業(yè)副中心之外，還將建設(shè)多項公建配套、市政配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、公交集散中心、停車場等），這些配套設(shè)施的落成，將對人流的有效導(dǎo)入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來決定作用。Threaten威威脅脅※已已建建或或在在建建的的同同類類項項目目對對本本項項目目構(gòu)構(gòu)成成的的潛潛在在威威脅脅。。※房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場競競爭爭加加劇劇，，供供大大于于求求仍仍將將使使未未來來幾幾年年遵遵義義樓市市的的主主旋旋律律。。※目標(biāo)標(biāo)消消費費群群置置業(yè)業(yè)理理性性與與謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎。?！褡窳x義政政府府為為加加快快城城市市化化改改造造步步伐伐，，緩緩解解城城市市住住房房供供應(yīng)應(yīng)體系系。。項目目前前期期市市場場形形象象公寓寓部部形形象象：：東東城城國國際際鉑鉑金金SOHO公公寓寓酒店店形形象象：：五五星星級級酒酒店店辦公公形形象象：：美美式式酒酒店店行行政政公公寓寓在樓盤的整合推廣中，首要重點塑形，而本案前期廣告推廣中已達(dá)到的基礎(chǔ)上過于前衛(wèi)的太多，如“與世界如此親近”語句雖好，但由于整體市場的置業(yè)群理解不透,所以引發(fā)了一系列的滯銷問題。我司認(rèn)為我們在后期的推廣過程中廣告一定要貼切/簡約/大氣。項目前期推廣簡述項目銷售現(xiàn)狀如今本案公寓部分所遺留下的房源共有116套戶型，14層以下的房源共有84套，占總遺留房源的72.4%。E2兩房戶型22套（一套未賣），占總遺留房源的18.9%。如此看來，本案從未進(jìn)行科學(xué)性銷售控制，從而嚴(yán)重導(dǎo)致滯銷問題及運(yùn)營周期過長的問題。根據(jù)據(jù)項項目目的的銷銷售售現(xiàn)現(xiàn)狀狀反反應(yīng)應(yīng)，，東東城城國國際際在在于于塑塑形形方方面面力力度度雖雖大大，，但但效效果果不不佳佳，，導(dǎo)導(dǎo)致致東東城城國國際際的的準(zhǔn)準(zhǔn)客客戶戶群群對對東東城城國國際際項項目目的的形形象象已已經(jīng)經(jīng)乏乏味味。。對項目進(jìn)進(jìn)行系統(tǒng)統(tǒng)化分析析，找尋尋到成功功操盤方方針，尋尋找有利利的運(yùn)營營策略。。項目介紹紹宏觀市場場分析產(chǎn)品透析析運(yùn)營戰(zhàn)略略客觀、準(zhǔn)準(zhǔn)確對項項目進(jìn)行行全面的的市場分分析，是是市場定定位和成成功運(yùn)營營的基礎(chǔ)礎(chǔ)。2007年遵義義市制定定的城市市總體規(guī)規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)是2020年年打造200萬萬人口特特大城市市的構(gòu)想想是，整整合空間間資源和和行政資資源，保保持城市市的可持持續(xù)發(fā)展展。具體體為：將將處于中中心城區(qū)區(qū)(包括括新蒲新新區(qū))半半小時車車程內(nèi)分分屬遵義義縣、紅紅花崗區(qū)區(qū)、匯川川區(qū)的重重點城鎮(zhèn)鎮(zhèn)板橋、、高坪、、金鼎山山、鴨溪溪、烏江江、團(tuán)溪溪、蝦子子、新舟舟調(diào)整鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)建建制，劃劃入?yún)R川川區(qū)和紅紅花崗區(qū)區(qū)，這些些鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃人口口規(guī)模均均為2——5萬人人，相應(yīng)應(yīng)可承載載的人口口為16—40萬人，，可滿足足承載20萬人人所需要要的發(fā)展展空間，，通過空空間的整整合、優(yōu)優(yōu)化，為為遠(yuǎn)景建建設(shè)承載載200萬人左左右的中中心城區(qū)區(qū)奠定基基礎(chǔ)；【宏觀市市場前景景】【市場前前景】擬撤銷遵遵義縣，，設(shè)立烏烏江區(qū)，，與紅花花崗區(qū)、、匯川區(qū)區(qū)、新蒲蒲新區(qū)等等共同成成為中心心城區(qū)領(lǐng)領(lǐng)屬的腹腹地。同同時，該該市將盡盡快啟用用新舟機(jī)機(jī)場，力力爭開工工建設(shè)茅茅臺機(jī)場場；重點點推動遵遵義至馬馬場坪、、遵義至至思南、、遵義至至畢節(jié)高高速公路路建設(shè)，，進(jìn)一步步鞏固遵遵義作為為我國西西南地區(qū)區(qū)重要交交通樞紐紐地位。。加強(qiáng)以以縣城、、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)為重點點的小城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)，發(fā)展展一批綜綜合型、、加工型型、商貿(mào)貿(mào)型、旅旅游服務(wù)務(wù)型特色色小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，努力力把遵義義建設(shè)成成為文化化濃厚、、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、功功能完善善、特色色鮮明的的宜居城城市。2010年遵遵義GDP要超超800億。地產(chǎn)市場場分析酒店市場場商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場宏觀市場分析2007年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資平平穩(wěn)增長長，投資資結(jié)構(gòu)趨趨于合理理，商品品住宅投投資仍占占主導(dǎo)地地位，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)仍然是是拉動國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長的的支柱力力量。2007年遵義義市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資32.67億元元，同比比增長18.16%。。其中商商品住宅宅22.97億億元，同同比增長長15.72%，占總總投資的的70.31%，非住住宅投資資9.7億元，，同比增增長24.36，占總總投資的的29.69%。2007年遵義義市房地地產(chǎn)開工工面積395.56萬萬㎡，同同比增長長19.87%，其中中住宅開開工面積積329.1萬萬㎡，其其中住宅宅開工面面積329.1萬㎡，，同比增增長17.32%；非非住宅開開工面積積66.46萬萬㎡，同同比增長長34.26%。2007年遵義義房地產(chǎn)產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)行數(shù)據(jù)據(jù)2007年遵義義市房地地產(chǎn)竣工工面積332.16萬萬㎡，同同比增長長26.22%，其中中住宅竣竣工面積積279.16萬㎡，，同比增增長26.58%，非非住宅竣竣工面積積53萬萬㎡，同同比增長長24.38%。2007年遵義義房地產(chǎn)產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)行數(shù)據(jù)據(jù)2007年紅花花崗區(qū)、、匯川區(qū)區(qū)商品房房實際登登記銷售售面積127.78萬萬㎡，同同比減少少7.25%。。住宅實實際登記記銷售面面積112.4萬㎡，，同比減減少12%。商品房銷銷售均價價2027元/平方米米，同比比增長20.80%，，其中住住房銷售售均價1819元/平平方米，，同比增增長19.04%。商品房實實際登記記銷售量量2007年兩城城區(qū)房地地產(chǎn)抵押押貸款36.96億元元，同比比增長73.74%，，登記面面積2091.56萬萬平方米米。房地產(chǎn)市市場按揭揭情況由于市場場需求強(qiáng)強(qiáng)勁，商商品房價價格持續(xù)續(xù)上漲，，呈現(xiàn)增增量、存存量房價價格雙雙雙上漲局局面，價價格上漲漲明顯.受房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀調(diào)調(diào)控政策策影響，，以及房房地產(chǎn)市市場周期期發(fā)展的的作用，，中心城城區(qū)商品品房上市市供應(yīng)量量和商品品房實際際登記銷銷售量與與去年同同比小幅幅減少，，但非住住宅供應(yīng)應(yīng)量與銷銷售量增增長明顯顯，商品品房市場場總量基基本維持持平衡，，商品房房空置面面積進(jìn)一一步減少少；存量量房交易易量小幅幅增長繼繼續(xù)保持持穩(wěn)步增增長態(tài)勢勢。房地地產(chǎn)供求求市場整整體狀態(tài)態(tài)良好，，但隨著著國家對對房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀調(diào)調(diào)控措施施的進(jìn)一一步出臺臺，房地地產(chǎn)市場場的變化化有待進(jìn)進(jìn)一步觀觀察。地產(chǎn)市市場分分析酒店市市場商業(yè)地地產(chǎn)市市場宏觀市場分析【市場場背景景】城市性性質(zhì)：：遵義是是現(xiàn)代代化紅紅色旅旅游城城市(歷史史名城城)。城市定定位：：川、渝渝、黔黔地區(qū)區(qū)重要要的交交通樞樞紐、、貴州州省二級經(jīng)經(jīng)濟(jì)城城市、、川、、黔旅旅游線線中心心，且且是重慶慶打造造5小小時經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈的省省際紐紐帶。?！臼袌鰣銮熬熬啊坑嬄糜斡尉?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)表表明，，遵義義市旅旅游業(yè)業(yè)繼續(xù)續(xù)發(fā)展展。全全年共共接待待海外外旅游游人數(shù)數(shù)、創(chuàng)創(chuàng)匯分分別比比上年年增長長75%和和3.2倍倍。接接待國國內(nèi)旅旅游人人數(shù)、、旅游游收入入分別別比上上年增增長77.9%和133.9%。。旅游游總收收入35.5億億元，，比上上年增增長135.1%。。全市市規(guī)模模以上上工業(yè)業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)利稅稅總額額73.93億億元，，比上上年增增長23.1%；盈盈虧相相抵后后實現(xiàn)現(xiàn)利潤潤42.46億億元，，增長長15.9%。。2010年前前旅游游業(yè)將將進(jìn)入入遵義義支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)?！咀窳x義酒店店經(jīng)營營狀況況分析析】根據(jù)調(diào)調(diào)查2008年年第一一季度度經(jīng)歷歷元旦旦、春春節(jié)、、元宵宵節(jié)等等中國國傳統(tǒng)統(tǒng)節(jié)日日，本本地酒酒店餐餐飲市市場呈呈現(xiàn)了了較好好的趨趨勢，，但進(jìn)進(jìn)入三三月后后餐飲飲開始始逐步步下滑滑，相相反客客房市市場隨隨著商商務(wù)活活動的的增加加將呈呈上升升趨勢勢，遵遵義市市客房房收入入及平平均房房價較較去年年同期期都有有一定定上升升，第第一季季度平平均房房價上上升了了40元/間/天，，主要要原因因是因因為遵遵義旅旅游業(yè)業(yè)的蓬蓬勃發(fā)發(fā)展，，國內(nèi)內(nèi)外游游客向向往革革命歷歷史名名城等等，拉拉動了了遵義義市整整體平平均房房價的的提升升。【遵義酒店店經(jīng)營狀況況分析】遵義東方建建國酒店遵義東方建建國酒店是是一家準(zhǔn)五五星級酒店店，建筑面面積達(dá)25000平方米。。于2006年9月開業(yè)，，位于遵遵義市中中心——丁子口。。樓高25層，其中中6樓到25樓是酒店店。其規(guī)規(guī)模設(shè)施施在當(dāng)?shù)氐貙兕I(lǐng)先先水平，，并引進(jìn)進(jìn)了著名名酒店專專家——北京首旅旅建國全全程經(jīng)營營管理，，是集商商務(wù)、旅旅游、會會議于一一體的準(zhǔn)準(zhǔn)五星級級商務(wù)旅旅游酒店店。酒店共有有客房總總數(shù)288間，前期期投入204間客房，目前前普通單人間間24間、豪華單人人間36間、普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間74間、豪華標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間24間、豪華套房房20間、拼床房25間、殘疾人房房1間，共327個床位。酒店7樓至8樓是中餐廳，，宴會廳面積積450平方米米。會會議室室位于于酒店店9樓，擁擁有大大小規(guī)規(guī)格不不同的的5個會議議室及及一個個多功功能廳廳。網(wǎng)球場場位于于酒店店6樓，屬屬露天天網(wǎng)球球場，，面積積有600平方米米，鋼鋼絲圍圍欄。。場地地周圍圍設(shè)有有座椅椅、躺躺椅、、太陽陽傘等等供客客人休休息并并提供供酒水水服務(wù)務(wù)。房型早餐原價折后價折后價貴賓價普通單人間含早餐690310280228普通標(biāo)準(zhǔn)間含早餐690310280228豪華單人間含早餐920380340300豪華標(biāo)準(zhǔn)間含早餐920380340300豪華套房含早餐1480510450428入住率率：淡淡季30%，旺季季45%。遵義東東方建建國酒酒店優(yōu)勢：：區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，，處于于遵義義繁華華的CBD核心心商圈圈。劣勢：：雖然東東方建建國酒酒店以以五星星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)興興建的的一家家準(zhǔn)五星星酒店店，但但軟件件遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不不到五五星級級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，酒店服服務(wù)管管理過過于松松散，，導(dǎo)致致入住住率相相對較較差?！咀窳x義酒店店經(jīng)營營狀況況分析析】港澳大大酒店店港澳酒酒店地地處于于香港港路、、澳門門路、、北京京路交交匯處處港澳酒酒店是是遵義義日報報社所所屬企企業(yè)，，是報報社多多業(yè)并并舉，，發(fā)展展報業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的新新亮點點。在在市領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及及社會會各界界的關(guān)關(guān)心和和支持持下，，按照照三星星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建建造的的涉外外旅游游商務(wù)務(wù)酒店店，集集會議議、商商務(wù)、、酒吧吧、歌歌舞等等于一一體，，目前前酒店店擁有有普通通單人人間、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間、、商務(wù)務(wù)間、、套房房、豪豪華套套房等等共有有房間間200余間。。房型早餐原價折后價貴賓價單人間含早餐368220

標(biāo)準(zhǔn)間含早餐468258

商務(wù)間含早餐688480

套房含早餐888520

豪華套房含早餐1688580

入住率率：平平均65%—72%。優(yōu)勢：：區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，，處于于港澳澳商圈圈，是是報業(yè)業(yè)集團(tuán)團(tuán)的下下屬企業(yè)業(yè)，有有部分分固定定客源源。劣勢：：港澳酒酒店以以三星星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)興興建，，酒店店配套套不完完善（如如停車車不便便等））。遵義港港澳大大酒店店【遵義義酒店店經(jīng)營營狀況況分析析】京騰麗麗灣大大酒店店京騰麗麗灣酒酒店是是遵義義市一一家三三星級級酒店店，座座落于于遵義義市中中火車車站，，地理理位置置優(yōu)越越。內(nèi)內(nèi)部裝裝飾典典雅華華麗，，富于于現(xiàn)代代氣息息。酒酒店擁擁有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)客客房、、商務(wù)務(wù)套房房、豪豪華套套房、、總統(tǒng)統(tǒng)套房房等377間（套套）。。酒店店配備備先進(jìn)進(jìn)設(shè)施施設(shè)備備，容容納千千人的的多功功能廳廳和各各種規(guī)規(guī)格的的會議議室、、會見見廳等等。房型早餐原價折后價貴賓價單人間含早餐268168

標(biāo)準(zhǔn)間含早餐298188

商務(wù)間含早餐368248

套房含早餐688468

豪華套房含早餐1288568

入住率率：平平均70%以上。。優(yōu)勢：：區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，，處于于火車車站商商圈，，管理理到位位、貼貼切，入入住利利率相相對穩(wěn)穩(wěn)定。。劣勢：：停車位位缺乏乏。京騰麗麗灣大大酒店店1）社會旅旅游消消費比比重逐逐步加加大，，生活活消費費支出出將迅迅猛增增大。2）隨著各各項商商務(wù)活活動的的開展展，城城市對對各項項商務(wù)務(wù)設(shè)施施，特特別是酒酒店需需求，，有極極大的的需求求。3）同時商商業(yè)設(shè)設(shè)施的的發(fā)展展，城城市的的規(guī)模模也會會快速速發(fā)展展。4）城市的的發(fā)展展使其其居民民生活活水平平的提提高，，又促促進(jìn)商商業(yè)，，服務(wù)的的快速速發(fā)展展。5）經(jīng)濟(jì)的的迅猛猛發(fā)展展，促促進(jìn)了了企業(yè)業(yè)的商商貿(mào)往往來，，導(dǎo)致致企業(yè)業(yè)的各各類類商商務(wù)務(wù)人人士士對對酒酒店店的的需需求求增增加加，，為為酒酒店店行行業(yè)業(yè)營營造造了一一個個持持續(xù)續(xù)上上升升的的大大環(huán)環(huán)境境。?！臼惺袌鰣鼋Y(jié)結(jié)論論】】從上上面面的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)調(diào)調(diào)查查中中我我們們不不難難發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：：酒店店的的營營業(yè)業(yè)收收入入穩(wěn)穩(wěn)步步增增長長，，酒酒店店的的客客源源的的穩(wěn)穩(wěn)定定增增長長，，證證明明市市場場對對酒酒店店的的需需求求空空間間增增大大；；餐飲飲娛娛樂樂的的消消費費支支出出增增大大，，經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況良良好好，，酒酒店店行行業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展前前景景良良好好；；從同同業(yè)業(yè)的的市市場場分分析析來來看看，，遵遵義義的的酒酒店店發(fā)發(fā)展展前前景景良良好好地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析酒店店市市場場商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場宏觀市場分析由于于遵遵義義商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)無無序序化化發(fā)發(fā)展展，，導(dǎo)導(dǎo)致致大大街街小小巷巷的的商商業(yè)業(yè)門門面面空空置置率率居居高高不不下下。。2006年年以以來來房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商正正趨趨向向于于商商業(yè)業(yè)化化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變，，商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場逐逐步步規(guī)規(guī)范范，，而而發(fā)發(fā)展展速速度度更更是是令令人人驚驚嘆嘆，，從從2005年年至至今今商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)率率成成倍倍增增長長，，比比2000年年——2005年年總總體體開開發(fā)發(fā)率率的的10.9倍倍。。遵義商業(yè)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀：遵義商業(yè)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀：在這樣的的市場背背景下，，發(fā)展商商從批地地到規(guī)劃劃上追求求利潤最最大化的的同時盲盲目開發(fā)發(fā)大量的的商業(yè)，，導(dǎo)致了了遵義整整個商業(yè)業(yè)格局凌凌亂不堪堪。為此，紛紛紛引入入新興業(yè)業(yè)態(tài)及知知名品牌牌（如：：國貿(mào)、、北京華華聯(lián)、國國美電器器、蘇寧寧電器、、沃爾瑪瑪、重慶慶百貨、、百盛等等相繼開開業(yè)），，為遵義義商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展注入入新鮮血血液，這這也扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了商業(yè)業(yè)發(fā)展格格局，遵遵義商業(yè)業(yè)將進(jìn)入入專業(yè)化化、細(xì)分分化發(fā)展展趨勢。。遵義商業(yè)業(yè)地產(chǎn)特特征：整體商業(yè)業(yè)市場非非常零亂亂，沒有有統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃的專專業(yè)商業(yè)業(yè)圈版塊塊支撐，，絕大部部分都是是傳統(tǒng)沿沿街商業(yè)業(yè)市場模模式。遵義商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展前景景：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)方方式發(fā)生生變化。。由于受受商業(yè)地地產(chǎn)項目目空置率率所累，，一些開開發(fā)商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變開發(fā)發(fā)模式，，以往““先開發(fā)發(fā)、后銷銷售”的的住宅地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式正正被“先先招商、、后投資資建設(shè)””的開發(fā)發(fā)模式取取代。大型購物物中心開開發(fā)熱度度開始降降溫。大大型購物物中心的的發(fā)展前前景遭到到了越來來越多的的質(zhì)疑，，一些失失敗的開開發(fā)讓““購物中中心開發(fā)發(fā)熱”高高溫不再再。報告數(shù)據(jù)據(jù)還顯示示，2007年年商業(yè)營營業(yè)用房房投資額額接近20億元元，增長長率為16％，，是遵義義增幅最最高的一一年。未來3年年，我市市商業(yè)地地產(chǎn)又會會有什么么變化，，很多業(yè)業(yè)內(nèi)人士士紛紛言言討。遵遵義在2011年內(nèi)，，遵義地地產(chǎn)將進(jìn)進(jìn)入專業(yè)業(yè)細(xì)分的的商業(yè)格格局，更更專業(yè)、、細(xì)分化化（市場場化經(jīng)營營，商場場化管理理），把把一一的的零散商商業(yè)分類類聚集。。這樣使使更多更更專業(yè)的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的誕誕生，不不僅給投投資者一一個輕松松賺錢的的掘金時時代，同同時也給給消費者者營造了了更便捷捷的生活活。項目介紹紹宏觀市場場分析產(chǎn)品透析析運(yùn)營戰(zhàn)略略我們針對對酒店部部分進(jìn)行行初步規(guī)規(guī)劃1F2F3F4F5F1F———7F商商場部分分6F7F有嘗服務(wù)務(wù)會所集餐飲、、娛樂、、洗浴、零零售業(yè)等等商場部分分私產(chǎn)酒店店部分8F9F10F11F8F———12F酒店部部分12F私產(chǎn)酒店店及辦公公部分13F——28F【市場定定位決策策】項目整合定位位本案前期酒店店定位為五星星級酒店，根根據(jù)我司綜合合以上數(shù)據(jù)多多次研討分析析，在酒店市市場中貴州省省還未有一個個真正的五星星級酒店，當(dāng)當(dāng)然要達(dá)到五五星級酒店并并不難，但是是在遵義酒店店業(yè)做一個五五星級酒店運(yùn)運(yùn)營成本及回回收資金情況況，無論從那那一方面來看看都是不利于于發(fā)展的，也也提出以下三三個方面供貴貴司決策參考考。酒店定位上對對應(yīng)市場進(jìn)行行相應(yīng)調(diào)整。。1、酒店整體體招租酒店運(yùn)運(yùn)營管理公司司，商場部分招商進(jìn)行配配套，酒店進(jìn)進(jìn)行變現(xiàn)銷售售。2、整體銷售售酒店運(yùn)營管管理公司。3、打造本土土酒店品牌，，公司持有或或銷售反租。。當(dāng)然，如果貴貴司持有對貴貴司的現(xiàn)在的的資金鏈?zhǔn)遣徊焕?，所以以我司建議采采用第一、第第二方面，僅僅供參考?！熬频辍闭业降綄?yīng)市場的的定位點本案前期酒酒店定位為為五星級酒酒店，硬件件以五星級級標(biāo)準(zhǔn)修建建，為了讓讓酒店在遵遵義能持續(xù)續(xù)健康發(fā)展展，抓住穩(wěn)穩(wěn)定客源，，五星級酒酒店存活力力有多強(qiáng)呢呢？找尋新的概概念，對應(yīng)應(yīng)市場，““經(jīng)濟(jì)型””這一詞聽聽上去很多多人都會覺覺得是不是是設(shè)施差，，本案是五五星級酒店店的標(biāo)準(zhǔn)修修建的找尋到關(guān)鍵鍵詞【準(zhǔn)五星經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店店】【酒店定位位】為尊嚴(yán)的商商務(wù)人士及及旅游人士士服務(wù)集餐飲、休休閑、娛樂樂、商務(wù)、、服務(wù)、住住宿多功能能為一體的的精裝裝修修、、國國際際準(zhǔn)準(zhǔn)五五星星經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型酒酒店店【酒酒店店公公寓寓定定位位】】投資資新新概概念念““私私產(chǎn)產(chǎn)酒酒店店””釋義義：：私產(chǎn)產(chǎn)酒酒店店是是酒酒店店是是公公寓寓的的引引申申，，實實質(zhì)質(zhì)上上是是打打政政策策法法規(guī)規(guī)的的擦擦邊邊球球，，它它不不僅僅有有了了獨獨立立的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，同同時時擁擁有有了了酒酒店店式式的的商商務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)、、保保潔潔服服務(wù)務(wù)、、物物業(yè)業(yè)管管理理、、租租賃賃管管理理等等。。投投資資者者既既可可以以像像購購買買住住宅宅一一樣樣用用于于自自住住以以及及辦辦公公，，又又可可以以交交由由管管理理公公司司進(jìn)進(jìn)行行出出租租，，獲獲得得投投資資回回報報。。融入入【自由由】進(jìn)一一步步的的透透析析：：這是引領(lǐng)地產(chǎn)市場的一次革命，準(zhǔn)確的說是購房者的主張既然是主張，當(dāng)然具備自由的主張?zhí)卣?，所不同的是在高層中實現(xiàn)自由主張的居住理想，也主張了置業(yè)自由、居住自由、生活自由、出行自由、投資自由。主張隨興所欲的自由空間。融入關(guān)鍵詞【自由】再次次融融入入【疊加加空空間間】的透透析析：：這不是簡單形式上的疊加，準(zhǔn)確的說是創(chuàng)想生活釋放創(chuàng)想生活空間，引領(lǐng)地產(chǎn)市場的運(yùn)營革命，創(chuàng)意前衛(wèi)的是實現(xiàn)購房群體的獨特個性，釋放個性的創(chuàng)想思維，疊加空間、自主創(chuàng)想、設(shè)計動線流暢的生活空間，形成一個個自主疊加獨特空間。尋找到進(jìn)一步的關(guān)鍵詞【疊加空間】【公公寓寓定定位位】】自由由疊疊加加空空間間為創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)者者、、成成功功者者、、外外地地入入遵遵的的企企業(yè)業(yè)等等建造造美美式式行行政政辦辦公公樓樓【寫字字樓樓定定位位】我們們把把所所有有的的定定位位組組合合在在一一起起：：準(zhǔn)五星星+私私產(chǎn)酒酒店+公寓寓+行行政辦辦公=綜合合體【總體體定位位】【客戶群群體定定位】投資族族白領(lǐng)族族私營族族他們主主要由由三大大族群群組成成▲白領(lǐng)族族：經(jīng)經(jīng)理級級以上上+公公務(wù)員員▲私營族族：制制造造業(yè)、、服務(wù)務(wù)業(yè)、、金融業(yè)業(yè)、證證券業(yè)業(yè)、房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、IT業(yè)………▲投資族族：企企業(yè)駐駐遵義義高層層管理理人員員+創(chuàng)創(chuàng)業(yè)人人員。?！菊w體廣告告語定定位】】榮耀，，遵義義未來來的鑒鑒證。。尊享百百年榮榮耀生生活榮耀百百年尊尊享享三生生【公寓寓廣告告語精精選】】自由創(chuàng)創(chuàng)想空空間布布局，，生活活更加加隨興興所欲欲。房屋規(guī)規(guī)劃由由您做做主，，自由由描繪繪生活活藍(lán)圖圖。主張自自由，，隨興興所欲欲，創(chuàng)創(chuàng)想生生活，，獨特特的個個性您您做主主?！舅疆a(chǎn)產(chǎn)酒店店廣告告語定定位】】我的生生活★★酒店店般的的享受受遵義與與我為為中心心【行政政廣告告語定定位】】商務(wù)行行政辦辦公事業(yè)恢恢弘馬馬到成成功項目介介紹宏觀市市場分分析產(chǎn)品透透析運(yùn)營戰(zhàn)略略【科學(xué)整整合·實實現(xiàn)預(yù)期期營銷目目標(biāo)】運(yùn)營戰(zhàn)戰(zhàn)略略【總體思思想】酒店招商商+私產(chǎn)產(chǎn)酒店+公寓+行政辦辦公同步運(yùn)營營商場招商商與酒店店進(jìn)行配配套【招商策策略】第一步：：確立招招商對象象確定一個個明確的的招商思思路，貫貫穿始終終，確立立招商對對象?；I備初期期，著重重項目整整體形象象宣傳，，再針對對酒店宣宣傳區(qū)域域內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，，功能規(guī)規(guī)劃，經(jīng)經(jīng)營優(yōu)勢勢，投資資前景。?！菊猩滩卟呗浴康诙剑海狠p重緩緩急，步步步為贏贏首先對國國內(nèi)酒店店連鎖知知名度高高、實力力強(qiáng)品牌牌公司為為重點攻攻擊對象象，給予予一定的的租金優(yōu)優(yōu)惠政策策，入駐駐后，啟啟動商場場招商策策略與酒酒店進(jìn)行行配套。?！菊猩滩卟呗浴康谌剑海合仁站o緊后放松松遵循“高高品味，，低門檻檻”策略略，對目目標(biāo)主力力商戶適適當(dāng)放松松，嚴(yán)格格挑選吸吸納商戶戶，在開開業(yè)前再再放松各各級散戶戶，力求求“滿場場開業(yè)””效果。?！菊猩滩卟呗浴可虉稣猩躺淘瓌t前期遵循循“高品品味，低低門檻””原則。?！净厥召Y資金·用用熱銷帶帶動氛圍圍】營銷部部分分結(jié)合本案案目標(biāo)客客戶群消消費特征征，在整整個營銷銷策略中中努力挖挖掘項目目契合點點。同時時傳遞出出項目精精心雕琢琢的現(xiàn)代代、時尚尚、個性性化信息息，著力力推廣本本案核心心的創(chuàng)新新性，以以及城市市副中心心樓盤形形象的標(biāo)標(biāo)志性，，在目標(biāo)標(biāo)消費群群中，建建立起““品質(zhì)、、個性、、現(xiàn)代、、高度””的樓盤盤形象。?！緺I銷思思路】建立“本本項目””全新的的購房觀觀（1）建建立“本本項目””全新的的購房置置業(yè)觀《《國際五五星級經(jīng)經(jīng)濟(jì)酒店+美式式行政辦辦公+私私產(chǎn)酒店店=綜合合體》（2）““個性化化居住、、享受型型生活就就是（項項目）精精神”———“本項目目”的置置業(yè)新定定義（3）““投資、、享受、、交流、、生存在在城市””——““本項目目”的目標(biāo)客群群特征描描述營銷原則則區(qū)域市場場提升與與價格區(qū)區(qū)段提升升均處于于城市總總體市場場中上游游，雖項項目體量量適中，，但可通通過良好好的營銷銷節(jié)奏控控制，實實現(xiàn)整個個項目價價值的最最大化。。因此本案案的營銷銷原則主主要講究究“穩(wěn)健健與集中中”這兩兩方面，，穩(wěn)健是是銷售節(jié)節(jié)奏要均均勻把控控，集中中則是指指營銷推推廣資源源與銷售售周期要要分段集集中。（1）穩(wěn)穩(wěn)健原則則穩(wěn)健主要要是針對對產(chǎn)品的的營銷速速度和節(jié)節(jié)奏，可可采取先先快后穩(wěn)穩(wěn)營銷節(jié)節(jié)奏。因因項目所所處區(qū)段段和項目目本身狀狀況決定定了其價價值最大大化需要要穩(wěn)健的的營銷節(jié)節(jié)奏。先先快，即即項目推推出時迅迅速消化化30%，以確確立市場場地位和和初期項項目資本本的回籠籠；其后后，可逐逐步放盤盤，根據(jù)據(jù)市場狀狀況分期期穩(wěn)健地地推出剩剩余產(chǎn)品品。在項目準(zhǔn)準(zhǔn)備期，，調(diào)動我我司主力力營銷隊隊伍，在在此階段段內(nèi)，向向市場主主要目標(biāo)標(biāo)群體進(jìn)進(jìn)行有效效的轟炸炸，不易易大張其其鼓。制制造一種種行之有有效的廉廉價廣告告策略。。廣告策策略采立立體組合合，目的的只傳播播本案產(chǎn)產(chǎn)品信息息。初期結(jié)束后后，將營銷銷資源有效效整合，分分期分步驟驟投放市場場，保持市市場新鮮度度。促銷措措施可根據(jù)據(jù)不同的時時間節(jié)點主主題分期實實施。（2）集中中市場攻略略集中市場攻攻略，就是是在穩(wěn)健原原則前提下下，分段集集中整合所所有營銷資資源，劃定定顧客層次次與地理居居住區(qū)域，，將所有營營銷資源通通過最短的的途徑，最最有效的方方式，到達(dá)達(dá)目標(biāo)客戶戶群，實現(xiàn)現(xiàn)銷售?！舅疆a(chǎn)酒店店運(yùn)營策略略】私產(chǎn)酒店··投資資精英生活活小面積，大大空間。一次全新演演繹白領(lǐng)生生活的天堂堂。居家也有了了國際星級級酒店的服服務(wù)?！咀杂莎B加加空間運(yùn)營營策略】自由疊疊加空間間釋釋放您的的想象自主獨特個性創(chuàng)想設(shè)計生活空間只要敢想就能實現(xiàn)運(yùn)營手法【自由疊加空空間】釋意：如圖圖所所示示銷售時客戶自主疊疊加布局【營銷推廣廣的核心理理念】投放市市場【推廣核心心理念背景景】遵義是個歷歷史悠久的的紅色旅游游名城。富有黔、渝渝文化使城城市趨于多多樣化，并使本地人人也受到一一定程度的的同化。在遵義建造造藝術(shù)品質(zhì)質(zhì)的生活空空間但必須是基基于對這種種理念的適適度把握并作賣點附附加值的提提升?！就茝V核心心理念背景景】遵義由于地地處川、渝渝、黔交通通樞紐的核核心位置，，新中心區(qū)（（東城區(qū)））住宅消費費中的文化化元素得以以放大，并呈流派多多樣化。市場細(xì)分已已成為大趨趨勢個性化的樓樓盤風(fēng)格是是獲得市場場青睞的第第一步。在遵義中高高價位的樓樓盤推廣中中發(fā)展商大都都采用了不不同概念的的包裝手法法，如果沒有深深刻文化背背景概念支支撐及定位位附加概念念支撐，置業(yè)者并不不能獲得多多大的認(rèn)同同。我們的產(chǎn)品品：自由疊加空空間、獨特特個性的生生活。完善善的規(guī)劃、、配套產(chǎn)品優(yōu)勢突突出。品質(zhì)質(zhì)優(yōu)勢明顯顯。從附加概念念背景上講講，以國國際際化化品品位位兼兼容容并并蓄蓄為為核核心心，，以獨獨特特個個性性空空間間為為特特色色以人人為為尊尊的的產(chǎn)產(chǎn)品品理理念念將全全面面導(dǎo)導(dǎo)入入我我們們的的產(chǎn)產(chǎn)品品及及社社區(qū)區(qū)人人文文氛氛圍圍營營造造。。東城城國國際際的的整整合合推推廣廣通過過““兩兩個個重重點點，，兩兩條條主主線線””的的緊緊密密配配合合。。按照照““三三個個銷銷售售節(jié)節(jié)點點””、、““四四個個廣廣告告段段””全全面面展展開開。。第一一點點：：媒媒體體的的有有效效運(yùn)運(yùn)用用針對對目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶，，逐逐步步將將不不同同主主題題的的推推進(jìn)進(jìn)，，強(qiáng)強(qiáng)化化定定位位配配合合促促銷銷，，公公關(guān)關(guān)傳傳播播發(fā)發(fā)布布項項目目相相關(guān)關(guān)信信息息。。第二點點：促促銷，，實效效傳播播的緊緊密跟跟進(jìn)重視SP策策略的的短程程激勵勵，利利益引引誘，，分階階段推推出銷銷售利利益點點。兩條主主線：：私產(chǎn)酒酒店與與自由由疊加加空間間結(jié)合合獨特特個性性的生生活方方式主主題文文脈通通過統(tǒng)統(tǒng)一的的形象象始終終貫穿穿推廣廣全程程銷售售、售售后服服務(wù)、、建筑筑品質(zhì)質(zhì)，區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃，，廣告告表現(xiàn)現(xiàn)等項項目的的方方方面面面。全程推推廣主主題與與推廣廣主線線全程推推廣主主題：：“順達(dá)達(dá)·東東城國國際2008尊尊享享百年年榮耀耀生活活”全程推推廣主主線：：“形象象推廣廣”與與“產(chǎn)產(chǎn)品推推廣””兩條條主線線并行行自信力力產(chǎn)品力力樹立品品牌形形象完成銷銷售任任務(wù)全程推推廣主主題：：“順達(dá)··東城城國際際”推廣主主線【私產(chǎn)產(chǎn)酒店店運(yùn)營營策略略】全方位位樹立立項目目“私私產(chǎn)酒酒店””概念念形象象營銷主主線1（形形象推推廣———自自信力力）：：結(jié)合項項目賣賣點，，以活活動作作為主主要表表現(xiàn)形形式，，形成成宣傳傳系列列，以以樹立立產(chǎn)品品品牌牌形象象入手手，最