某公司商業(yè)項(xiàng)目前期策劃案

2010年11月海南?？谑?5、36號地

商業(yè)前期策劃謹(jǐn)呈：××投資有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2010.112項(xiàng)目分析商圈分析案例分析項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議報(bào)告思路及目錄商鋪推廣策略3商業(yè)部分概念性報(bào)告概要發(fā)展戰(zhàn)略——主力店主題特色可出售性靈活性招商策略——分階段招商重點(diǎn)，對于主力店不惜代價(jià)，以面積換單價(jià)出售策略——不同位置采用不同出售方式選擇最佳出售時(shí)機(jī)（確定主力店后）項(xiàng)目定位——中央政務(wù)區(qū)·首席體驗(yàn)式購物中心

海洋主題StreetMall（街區(qū)購物中心）餐飲娛樂型準(zhǔn)區(qū)域性以品牌超市為核心的購物中心媒介策略——基本沿用外銷媒介策略，內(nèi)外銷主要是推廣主題不同，以大理和昆明為推廣核心區(qū)域，以現(xiàn)場展示，活動營銷，戶外廣告為主要推廣媒介規(guī)劃創(chuàng)新——垂直空間2+1模式水平空間的全街鋪規(guī)劃模式海洋主題的景觀街區(qū)下沉式廣場主入口及中庭負(fù)一層變首層商鋪功能轉(zhuǎn)換的兩種模式（正式與非正式）4項(xiàng)目分析商圈分析案例分析項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略5項(xiàng)目分析——經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)各項(xiàng)指標(biāo)35號地塊36號地塊360136023603占地面積（M2）31491.113976.8715628.2729609.96土地用途商住商住商住二類居住用地使用年限（年）70707070容積率5.62.12.02.0建筑密度≤25%≤25%≤25%≤20%綠地率≥50%≥45%≥45%≥45%建筑限高（≤米）200404050停車位（個(gè)）-293312592商業(yè)面積比例（%）30%15%15%

商業(yè)面積（M2）5290544034688

合計(jì)商業(yè)面積（M2）619966優(yōu)勢緊鄰未來海口市政府、會展中心，片區(qū)發(fā)展前景較好；有西海岸最具規(guī)模的商業(yè)配套；臨濱海大道、長濱路，有利于商業(yè)開發(fā)。西海岸二線海景資源，屬高檔片區(qū)，片區(qū)消費(fèi)能力較強(qiáng)；劣勢容積率高，建筑密度低地塊分割嚴(yán)重，規(guī)劃限制條件多區(qū)域目前人口密度較小,商業(yè)氛圍冷清機(jī)會海南國際旅游島-帶來相關(guān)政策利好；東環(huán)鐵路開通-拉近消費(fèi)距離跨海大橋–提升片區(qū)商業(yè)輻射能力南港碼頭-三港合一帶動片區(qū)商業(yè)發(fā)展盈濱半島-與片區(qū)通車，擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍商業(yè)—商業(yè)片區(qū)發(fā)展日益成熟，商業(yè)互動性威脅海甸島美麗沙商圈形成競爭態(tài)勢片區(qū)商業(yè)用地較多，未來招商壓力較大政府政策性風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析7項(xiàng)目關(guān)鍵問題項(xiàng)目所在商圈未來發(fā)展速度的不確定性較大；項(xiàng)目35號地高容積率商業(yè)部分可出售性較差。（一般規(guī)劃層數(shù)較高）8項(xiàng)目分析商圈分析案例分析項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略9解放大同路商圈國貿(mào)、玉沙路商圈海秀東商圈?？谌笊倘ΑＰ銝|商圈、解放西大同路商圈、國貿(mào)商圈目前，?？谑兄袑儆谑屑壍纳倘τ?個(gè)，大小級別依次為：海秀東商圈、解放西大同路商圈、國貿(mào)商圈、。其余的海甸島、秀英、濱海路、龍昆、府城商圈南等都屬于城市片區(qū)級商圈，影響力和輻射力都不及三大商圈。10海秀路商圈是?？谀酥梁Ｄ鲜∽畲蟮纳倘ι倘Ψ治鲋笜?biāo)海秀東商圈1.人口規(guī)模及特征分析?？诤诵纳倘?，輻射全市，乃至吸引下屬縣市消費(fèi)；消費(fèi)人口年齡22-55歲，教育水平高，收入中上且穩(wěn)定；以公務(wù)員、醫(yī)生、律師、商人等職業(yè)居多。2．經(jīng)濟(jì)狀況分析處于強(qiáng)勢核心商業(yè)地位，大型商場云集，酒店眾多；從業(yè)人員以從商、政府、服務(wù)行業(yè)居多，居民收入兩極化現(xiàn)象明顯，消費(fèi)能力強(qiáng)弱分化；節(jié)假日消費(fèi)強(qiáng)、旅游消費(fèi)多。3．競爭狀況分析同業(yè)競爭激烈，大商場定位雷同，經(jīng)營手段單一，集中在一條街道兩側(cè)，市場相對飽和；專賣店眾多，與商場專柜形成競爭。4．交通條件分析海秀路為?？谑袞|西方向主干道之一，由于規(guī)劃原因，已出現(xiàn)停車場緊缺的現(xiàn)象，各商場相互爭奪車位，車位不足也給消費(fèi)者驅(qū)車購物帶來不便。5．客流量分析多數(shù)為自身客流，滯留時(shí)間較長，目的性強(qiáng)。在節(jié)假日消費(fèi)相當(dāng)集中，周末的客流量大過平日，晚上的客流量大過白天。6．環(huán)境分析地理位置為絕對的城市中心、商業(yè)旺區(qū)，區(qū)內(nèi)酒店林立，消費(fèi)場所眾多。7．自身分析中高檔商品聚集，經(jīng)營品種以珠寶、化妝品、服飾、食品、皮具、超市、電腦、電子、通訊等產(chǎn)品為主；賣場設(shè)計(jì)布置現(xiàn)代、漂亮，為目前?？谑凶詈?；經(jīng)營方式上充分利用門前廣場和大型顯示屏，活動促銷頻繁，聚集人氣。8．城市規(guī)劃是政府扶持發(fā)展的商業(yè)區(qū)域，也是發(fā)展最成熟的一個(gè)區(qū)域；但由于前期規(guī)劃的缺位，出現(xiàn)了諸如車位、同業(yè)競爭等問題。海秀路商圈是?？谀酥梁Ｄ鲜∽畲蟮纳倘?，商品貿(mào)易輻射范圍涉及到整個(gè)海南，在海秀東路一帶集中了?？趲讉€(gè)最大的shopingmaill，人流車流也是最大的。該商圈由上世紀(jì)八十年代起步，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成熟，主力商業(yè)中心有明珠廣場、DC數(shù)碼城、第一百貨、南亞廣場等。11海秀路商商圈——南亞廣場場南亞廣場項(xiàng)目位于?？谑泻８放c和平南路的交匯處，商住綜合樓，總25層占地面積23528平方米建筑面積128392平方容積率3.5商業(yè)面積51977平方米商業(yè)層數(shù)5層所處商圈?？谧畲笊倘Ｐ銝|路、明珠商圈，附近常住人口25萬主力店家樂福，2、3層，營業(yè)面積約2萬停車位地上54，地下及立體停車樓約730，總車位約780狀態(tài)海口最早的大型超市，目前經(jīng)營狀況良好租金業(yè)態(tài)套數(shù)營業(yè)方式負(fù)一層160-180元/㎡各類服裝、內(nèi)衣、床上用品、家居飾品；75店鋪、柜臺首層200-220元/㎡化妝品珠寶首飾店鋪、柜臺64店鋪、柜臺二層家樂福超市，?？诘谝患壹覙犯Ｈ龑铀膶硬蛷d、娛樂城、影院、美容11店鋪、開放式12解放西大大同路商商圈分析析解放西、、大同路路商圈是是得勝沙沙、解放放路、新新華南、、博愛路路傳統(tǒng)歷歷史商業(yè)業(yè)街區(qū)的的延伸，，是海口口商業(yè)的的發(fā)源地地，?？诳跉v史最最古老的的商圈，，起源于于上個(gè)世世紀(jì)初，，很多南南洋風(fēng)情情的騎樓樓街具有有歷史文文化保留留意義，，如新華華南的家家電、中中山路的的交電、、博愛路路的小商商品、得得勝沙的的服裝，，這是我我市的商商業(yè)文脈脈和多年年商貿(mào)業(yè)業(yè)的積淀淀。這里里將來將將被改造造成?？诳谥饕牡纳虡I(yè)步步行街。。該商圈圈主要的的商業(yè)中中心有友友誼商業(yè)業(yè)廣場、、百貨大大樓、泰泰龍城等等。商圈分析指標(biāo)解放路商圈1．人口規(guī)模及特征分析?？诖渭壣倘?，部分商品具有全市壟斷性地位；消費(fèi)年齡10-60歲，跨度較大；教育水平參差不齊，收入中等或中低水平，穩(wěn)定性差；以個(gè)體戶、學(xué)生、職員、營業(yè)員等為消費(fèi)主體。2．經(jīng)濟(jì)狀況分析公共文化配套設(shè)施密集，吸引了年輕人消費(fèi)；小商戶云集，政府再就業(yè)安排渠道之一；居民收入狀況一般，消費(fèi)能力中等。3．競爭狀況分析新華南電器一條街，博愛路小商品一條街、解放西、得勝沙路服裝鞋包一條街，聚集了大批小商戶，各商戶相互依存，形成了專業(yè)市場格局，占據(jù)了海口市壟斷性地位。4．交通條件分析屬于街區(qū)性質(zhì)，道路縱橫、四通八達(dá)，公交路線發(fā)達(dá)；停車場地有限，僅部分大型商廈有停車場，如多寶利、東方廣場等；區(qū)內(nèi)規(guī)劃有步行街，禁止機(jī)動車進(jìn)入。5．客流量分析客流量大，為自身客流和分享客流；滯留時(shí)間長，目的性強(qiáng)，晚上和周末、節(jié)假日相對集中。6．環(huán)境分析歷史悠久的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，位于城市地理中心，建筑陳舊、配套落后，集中大批中小商戶、手工業(yè)者，若不改造發(fā)展前景被限。7．自身分析電器產(chǎn)品聚集，服裝鞋帽以中低檔產(chǎn)品為主，小商品包羅萬象；傳統(tǒng)街鋪形式居多，少數(shù)大型商場多采用柜臺攤檔形式，密集混亂。除電器產(chǎn)品外，很少采用活動促銷經(jīng)營，以議價(jià)經(jīng)營為主。8．城市規(guī)劃政府規(guī)劃改造，現(xiàn)狀已遭遇發(fā)展瓶頸，需要科學(xué)的規(guī)劃、建設(shè)和引導(dǎo)。海旅集團(tuán)負(fù)責(zé)的?？隍T樓老街項(xiàng)目已完成《?？谀涎篁T樓項(xiàng)目示范區(qū)可行性研究報(bào)告》。13解放西大大同路商商圈——友誼商業(yè)業(yè)廣場友誼商業(yè)廣場簡述經(jīng)營樓層7層，停車收費(fèi)，3元一次，以中高檔物品為主、店面大的以保底聯(lián)營的方式出租所處商圈大同路商圈商業(yè)層數(shù)7層停車收費(fèi)3元一次業(yè)態(tài)租金營業(yè)方式首層名品店、快餐、銀行、珠寶、化妝品、皮鞋、鐘表480-500元/㎡柜臺、商鋪二層各類女裝服飾美容230-280元/㎡柜臺、商鋪三層運(yùn)動、休閑服裝、戶外用品運(yùn)動品樂器皮具180元/㎡柜臺、商鋪四層男裝、童裝、極速樂園開放式五層KTV、咖啡廳、餐廳開放式14國貿(mào)商圈圈分析——最新的商商圈國貿(mào)商圈圈是近年年隨著海?？跒称瑓^(qū)開發(fā)發(fā)而新型型的商圈圈，也是是?？谖ㄎㄒ坏腃BD商圈，起起源于九九十年代代，近年年新開張張的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目有有：宜欣欣購物廣廣場、上上邦百匯匯城，本本片區(qū)匯匯集了海?？谧疃喽嗟膴蕵窐穲鏊?，，是?？诳跁r(shí)尚文文化集散散地。商圈分析指標(biāo)國貿(mào)商圈1．人口規(guī)模及特征分析消費(fèi)年齡22—60歲，人口密度比海秀路稍遜，教育水平高、收入穩(wěn)定且位于中上水平，職業(yè)以大中公司職員，銀行、證券金融機(jī)構(gòu)職員、律師、商人、教師等居多。2．經(jīng)濟(jì)狀況分析?？贑BD，寫字樓密集（玉沙國際、國貿(mào)中心、深發(fā)展大廈、珠江廣場、南洋大廈等等），辦公人群集中，區(qū)內(nèi)有椰樹集團(tuán)，居民收入高，消費(fèi)能力強(qiáng)，外來人口多，有度假季節(jié)性消費(fèi)特點(diǎn)。3．競爭狀況分析存在市場空白，但由于目前幾家商場定位雷同，仍競爭激烈；區(qū)內(nèi)餐飲娛樂業(yè)和服務(wù)業(yè)較發(fā)達(dá)，外來人口比較樂于居住在該區(qū)域。4．交通條件分析區(qū)域停車場較多，交通狀況較好，公交線路分布密集。5．客流量分析多為分享客流和派生客流。白天的客流多過晚上、工作日客流多過周末和節(jié)假日，由餐飲娛樂業(yè)和服務(wù)業(yè)帶來的客流較多。6．環(huán)境分析?？谏虅?wù)中心區(qū)域，商務(wù)氣氛濃厚7．自身分析商品經(jīng)營品種多為服裝、家居、珠寶、化妝品等傳統(tǒng)百貨，中等檔次，價(jià)格昂貴，賣場布置一般，經(jīng)營手段單一，幾乎沒有促銷活動。8．城市規(guī)劃政治、文化中心、全市的核心區(qū)15國貿(mào)商圈圈——上邦百匯匯城上邦百匯城簡述上邦百匯城位于?？谑旋埲A路，與宜欣廣場相距僅500米，項(xiàng)目占地面積47613㎡，建筑面積93713㎡，商業(yè)面積7.7萬㎡，12000㎡中心廣場，1條步行街，3座主建筑，業(yè)態(tài)分布為主題百貨、電影院、大型餐飲娛樂／KTV／酒吧、休閑特色餐飲、時(shí)尚精品購物、家樂福、肯德基等。所處商圈國貿(mào)商圈商業(yè)層數(shù)3-5層1條步行街，3座主建筑占地面積47613㎡建筑面積93713㎡商業(yè)面積7.7萬㎡主力店家樂福，地下1層，租賃面積1.6萬平方停車位地上200，地下350，總車位750租金外圍的商業(yè)樓鋪面90-110元/㎡要求簽兩年，第二年加20%租金外場的地面攤位租金277-333元/㎡，9㎡以內(nèi)經(jīng)營狀態(tài)08年7月開業(yè)，不到一年時(shí)間，已經(jīng)成為?？谥饕牟惋?、娛樂、時(shí)尚集中地16國貿(mào)商圈圈——宜欣商業(yè)業(yè)廣場宜欣商業(yè)廣場簡述該項(xiàng)目占地60畝，總體建筑面積10萬平方米，主體建筑面積8.8萬平方米，分為地上5層和地下2層。5層是電影院；4層是潮州菜館和健身中心；3層是休閑及文化用品等；2層為品牌女裝和休閑品牌等；1層設(shè)置銀行、珠寶、化妝品，以及必勝客和肯德基等知名餐飲品牌；負(fù)一層為大潤發(fā)超市，及附屬商業(yè)街；負(fù)二層為停車場，整個(gè)面積達(dá)2萬多平方米。所處商圈國貿(mào)商圈商業(yè)層數(shù)6層地下一層，地上5層占地面積60畝建筑面積10萬平方米商業(yè)面積8.8萬平方米主力店大潤發(fā)超市，經(jīng)營于地下一層，營業(yè)面積約2萬停車位地上290，地下170，總車位460業(yè)態(tài)負(fù)二層停車場負(fù)一層大潤發(fā)超市，及附屬商業(yè)街1層銀行、珠寶、化妝品，以及必勝客和肯德基等知名餐飲品牌2層品牌女裝和休閑品牌等3層休閑及文化用品等4層潮州菜館和健身中心5層電影院經(jīng)營狀態(tài)07年開業(yè)，目前大潤發(fā)宜欣店?duì)I業(yè)額排大潤發(fā)華南區(qū)營業(yè)額第一，日每平方營業(yè)額50-60元，年?duì)I業(yè)額超過3億17海口商圈圈分析結(jié)結(jié)論分析結(jié)論論——本項(xiàng)目是是潛在的的未來市市級商圈圈但5年內(nèi)區(qū)級級商圈的的可能性性較大詳細(xì)研究究見附件件：?？诳谏倘ρ醒芯繄?bào)告告.doc18項(xiàng)目分析析商圈分析析國內(nèi)外案案例分析析項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略報(bào)告思路路業(yè)態(tài)組合合定位招商策略略建議規(guī)劃創(chuàng)新新建議出售策略略建議商鋪推廣廣策略19CanalCity日本博多多水城20CanalCity日本博多多水城21CanalCity日本博多多水城22CanalCity日本博多多水城23BluewaterShoppingPark24BluewaterShoppingPark25BluewaterShoppingPark26香港朗豪豪坊——天空之城城的中庭庭設(shè)計(jì)，，將顧客客帶到充充滿迷幻幻色彩的的未來世世界“天空之城城”是日本新新一代建建筑師的的構(gòu)想，，原意是是有限的的室內(nèi)空空間里，，創(chuàng)造無無限的視視覺舒展展空間。。香港朗豪豪坊在“通天梯”的頂端，，即在購購物中心心十三樓樓以上的的天幕上上，設(shè)置置了一張張巨大的的數(shù)碼天天幕——全亞洲首創(chuàng)、、長達(dá)138米的類似美國國拉斯維加斯斯凱撒皇宮的的天幕。朗豪坊擁有十十三層的商場場，這在購物物中心的經(jīng)營營規(guī)劃中是不不多見的。當(dāng)當(dāng)商場的樓層層達(dá)到一定的的高度如何將將顧客吸引上上更高的樓層層，是一門經(jīng)經(jīng)營的哲學(xué)，，更是一門經(jīng)經(jīng)營的科學(xué)。。朗豪坊在中中庭營造了“天空之城”，并用“通天梯”吸引人們往上上走，達(dá)到促促進(jìn)高層商場場經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整體商業(yè)價(jià)價(jià)值最大化的的目標(biāo)。香港朗豪坊——天空之城27香港朗豪坊——天空之城28朗豪坊29朗豪坊30朗豪坊31朗豪坊32香港青衣城——海洋主題購物物中心33香港青衣城——海洋主題購物物中心34香港青衣城——海洋主題購物物中心35案例:廣州正佳廣場場定位：亞洲第第一SHOPPINGMALL(大型綜合購物物娛樂休閑中中心）主題：亞洲首首席體驗(yàn)之都都規(guī)模：占地5.7萬m2，總建42萬平方米；裙裙樓商場30萬平方米（地地上七層，地地下兩層半）），除停車場場外純商業(yè)面面積為22萬平方米；；東塔樓為48層五星級酒店店式公寓；西西塔樓為30層超甲級寫字字樓。實(shí)用率：50％配比：零售、、餐飲、娛樂樂產(chǎn)業(yè)為52：18：3036案例——廣州正佳廣場場F1時(shí)尚都會中庭，日式料理，大型超市F2潮流天地品牌專賣店，百貨飲食、高檔服飾、精品百貨F3多彩生活婦嬰用品專賣服飾、寵物用品專賣、汽車用品專賣F4動感之都潮流家電、IT產(chǎn)品、運(yùn)動保健用品。匯集各式嶺南特色的嶺南風(fēng)情街F5繽紛城市家居飾品、文具精品、音像圖書，休閑食品、真冰溜冰場F6美居與美食家具、燈市、主題餐廳F7世紀(jì)歡樂城4維電影院電動游戲世界婚紗禮堂規(guī)劃特色：劇劇場式設(shè)計(jì)、、空間層層遞遞增，7米高7000平方米園林生生態(tài)中庭，拉拉斯維加斯夢夢幻天幕，廣廣交會展廳、、大型國際電電影城、威尼尼斯水城餐廳廳、真冰溜冰冰場、5-7層間的“空中中過山車”及及室內(nèi)水族館館等。37案例——北京東方廣場場商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)規(guī)模東方廣場的形形成時(shí)間較晚晚，所以其商商業(yè)業(yè)態(tài)新，，類似于上海海新天地，屬屬于streetmall，比較符合城城市新銳階層層的口味，而而其規(guī)模比恒恒基和新世界界要大得多，，也符合商業(yè)業(yè)的聚集原則則。主力業(yè)態(tài)：數(shù)數(shù)十家全部經(jīng)經(jīng)營歐洲高檔檔名牌的歐洲洲精品廊以及及京城最大、、種類最全的的體育用品中中心，一個(gè)歐歐洲家居用品品精品店。38案例——北京東方廣場場女士服裝玄色衣裳、MARYMADESIGN、百圖、艾格、淑女屋、KOOKAI、江南布衣、豪曼尼、愛維、東北皮草行、佛羅倫、靖麗丹淑、木真了、上海徐、格格旗袍、七色麻、柯羅蒂雅、EPISODE、JESSICA、MOISELLE、FAGE、MORGAN、KARRAIMPLANT、MARISFROLG、翠貝卡、JOYLAND、ODBO、阿桑娜、掂、TSE、MAXMARA、PORTS、ERICBOMPARD、VOROMODA、APART、法涵詩等男士服裝PYE、JACK&JONES、FAIRWHALE、LAMPO、TONYWEAR、IECOLSITALY、CANALI、ARDMIER、WEIBERY、AUTASON、TREK&TRAVEL休閑服裝COLOR18、ESPRIT、OXYGEN、SISLEY、WEEKENDWORKSHOP、NIKE、KUHLE、LAPARGAY、ONLY、G-STAR等皮具、飾品、禮品OXETTE、西村名物、法藍(lán)瓷、銀鎮(zhèn)、TUMASEKPEWTER、PARKER、海盜船、SKAP、星空、NANMOHATS、CLARKS、奧卡索、MIRIAM、接吻貓、BELLE、NARAYA、琉璃坊、SWAROVSKI、TEENMIX、ECCO、SHE‘S、BALLY、PHYMESMUSIC、OLMECSHOP、HUSHPUPPIES等珠寶、鐘表、眼鏡TIMECITY名表城、TITONI、LYNN‘SJEWELLERY、TIANQIJEWELLERY、PLOYPAILIN、ALEXISOPITICAL、ASPIAL、HIERSUNDIMONDPALACE、SWATCH等餐飲麥當(dāng)勞、哈根達(dá)斯、TCBY、天福茗茶、DQ冰淇淋、吉野家、MR。PIZZA、面愛面、元福回轉(zhuǎn)壽司、巴蜀豆花莊、STARBUCKS、KFC等娛樂、展廳、影音及圖書精彩無限數(shù)碼廣場、高永信攝影器材中心、索尼探夢、愛普生影音坊、ROLLS-ROYCEMOTORCARS、奧迪車苑、大眾車苑、東方新世紀(jì)影院、B&W、POGGENPOHL櫥柜百貨、超市晨曦百貨、華潤超市、WATSON‘S、運(yùn)動10039深圳華潤中心心——萬象城萬象城——18.8萬平方米的大大型綜合性購購物及娛樂中中心，包含零零售、餐飲、、娛樂休閑、、文化、康體體等諸多消費(fèi)費(fèi)元素，由超超級市場、大大型百貨商店店、時(shí)尚零售售商店、電影影院、真冰溜溜冰場及各類類餐飲等近300家零售店面組組成。2003年底，REEL時(shí)尚百貨、華華潤萬家CITYVALLUE超級廣場、嘉嘉禾電影城及及“冰紛萬象象”真冰滑冰冰場等四家主主力店簽約入入駐萬象城。?！鞍胫髁Φ辍薄卑‥SPRIT時(shí)裝旗艦店、、以女裝休閑閑品牌為主的的NOVO生活空間、包包攬頂級時(shí)裝裝到潮流品牌牌的i．t、運(yùn)動休閑為為主“運(yùn)動100”、擁有全國最最大商用宴會會廳的“王子子國宴飯店””以及AZONAA02時(shí)裝概念店等等，80多個(gè)品牌則以以國內(nèi)外知名名的服裝服飾飾品牌為主，，餐飲包括星星巴克，百勝勝集團(tuán)屬下的的必勝客、塔塔可鐘、肯德德基等?！癛éEL”是一家海外財(cái)財(cái)團(tuán)投資的百百貨公司，位位于深圳最大大的購物及娛娛樂中心“華華潤中心·萬象城”內(nèi)，，共四層，面面積達(dá)2萬平方米。以以玻璃、石材材、木材為主主要裝飾材料料的店面設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)造出清新新、優(yōu)雅、浪浪漫、自由的的購物休閑空空間。40國內(nèi)外案例分分析結(jié)論主力店和主題題特色是新興區(qū)域和和郊區(qū)購物中中心發(fā)展的制制勝關(guān)鍵因素素41項(xiàng)目分析商圈分析案例分析項(xiàng)目商業(yè)部分分發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)態(tài)組合定位位招商策略建議議規(guī)劃創(chuàng)新建議議出售策略建議議報(bào)告思路商鋪推廣策略略42海口商圈研究究結(jié)論——本項(xiàng)目所在商商圈是潛在的的未來市級商商圈，但5年內(nèi)區(qū)級商圈圈的可能性較較大。國內(nèi)外案例經(jīng)經(jīng)驗(yàn)——主力店和主題題特色是新興興區(qū)域和郊區(qū)區(qū)購物中心發(fā)發(fā)展的制勝關(guān)關(guān)鍵因素。項(xiàng)目分析結(jié)論論——可出售性，靈靈活性是應(yīng)對對商圈成長不不確定性及周周邊競爭的制制勝關(guān)鍵因素素。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略——項(xiàng)目制勝關(guān)鍵鍵主力店靈活活性主題特特色可出售售性本項(xiàng)目商業(yè)成功的4個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略43戰(zhàn)略下的行動動建議大綱可出售性商業(yè)規(guī)劃的2+1模式（降低總總層數(shù)）StreetMall——街區(qū)化購物中中心(外街）購物中心室內(nèi)內(nèi)部分街區(qū)化化（內(nèi)街）下沉式廣場及及中庭——負(fù)一層變首層層增強(qiáng)可出售售性主題特色海洋主題景觀觀購物中心餐飲mall主題——第一階段以餐餐飲mall主題吸引外圍圍商圈的消費(fèi)費(fèi)靈活性動態(tài)適時(shí)的主主力業(yè)態(tài)——分階段引進(jìn)適適當(dāng)主力業(yè)態(tài)態(tài)，確保每階階段都成功萬能小獨(dú)棟——部分商業(yè)面積積可以靈活的的轉(zhuǎn)化為其他他功能先租后售——選擇最佳出售售時(shí)機(jī)（主力力超市確定后后為最佳出售售時(shí)機(jī)）主力店——提前規(guī)劃，提提前洽談，不不惜代價(jià)，以以面積換價(jià)格格20%的面積實(shí)現(xiàn)80%的商鋪銷售額額，用80%的面積吸引人人氣44項(xiàng)目分析商圈分析案例分析項(xiàng)目商業(yè)部分分發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告思路業(yè)態(tài)組合定位位招商策略建議議規(guī)劃創(chuàng)新建議議出售策略建議議商鋪推廣策略略45本項(xiàng)目商業(yè)面面積約6萬平方米——屬區(qū)域性級商商業(yè)和社區(qū)商商業(yè)之間商業(yè)級別市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)性商業(yè)鄰里性商業(yè)規(guī)模（M2）30萬以上3.6-18萬9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上5萬以上居住人口5000以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪46業(yè)態(tài)組合定位位——餐飲娛樂型的的購物中心主力店+餐飲娛樂型的的準(zhǔn)區(qū)域性購購物中心47區(qū)域型購物中中心往往以百百貨為核心主主力店，社區(qū)區(qū)型購物中心心往往以超市市為核心主力力店。區(qū)域型購物中中心以百貨公公司作為核心心主力店的現(xiàn)現(xiàn)象比較普遍遍。社區(qū)型購物中中心的核心消消費(fèi)群體以周周邊消費(fèi)者為為主，往往以以超市為核心心主力店，以以更多地滿足足消費(fèi)者日常常消費(fèi)需要。。本購物物中心心以超超市為為核心心主力力店，，同同時(shí)可可引進(jìn)進(jìn)高端端百貨貨。48第一階階段：：餐飲飲（36號地））第二階階段：：超市市/娛樂（35號地））第三階階段：：百貨貨/品牌專專賣店店/專業(yè)店店（35號地））動態(tài)的的主力力業(yè)態(tài)態(tài)——不同階階段不不同的的招商商重點(diǎn)點(diǎn)49本項(xiàng)目目的商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合定定位建建議項(xiàng)目配套功能主要商家類型引進(jìn)階段餐飲Mall大型餐飲，酒吧、西餐、特色餐飲第一階段大型超市家樂福，沃爾瑪，大潤發(fā)等知名品牌超市第二階段娛樂休閑電影廳，兒童娛樂中心，真冰溜冰場第二階段精品百貨各種品牌服飾第二階段專賣店待定第三階段專業(yè)店待定第三階段引進(jìn)品品牌知知名大大型超超市和和精品品百貨貨是業(yè)業(yè)態(tài)定定位組組合的的關(guān)鍵鍵50海口首首家真真冰溜溜冰場場（建建議與與其他他投資資方合合辦提提升購購物中中心人人氣及及住宅宅檔次次）515253將餐飲飲場所所設(shè)置置于溜溜冰場場上空空，推推動娛娛樂觀觀賞化化、餐餐飲娛娛樂化化。推動娛娛樂觀觀賞化化，餐餐飲娛娛樂化化，成成為購購物中中心吸吸引客客源的的重要要手段段。真冰溜溜冰場場設(shè)置置在中中央挑挑空空空間的的下方方，沿沿溜冰冰場的的邊緣緣位置置配置置了餐餐桌，，提供供餐飲飲。54項(xiàng)目分分析商圈分分析案例分分析項(xiàng)目商商業(yè)部部分發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略報(bào)告思思路業(yè)態(tài)組組合定定位招商策策略建建議規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)新建建議出售策策略建建議商鋪推推廣策策略55商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的垂直直方向向上的的選擇擇——2+1還是5+0？（35號地））2層地上上+1整層地地下室室5層地上上地上每每層約約1萬平米米，地地下整整層約約為3萬平方方米。。雖然然地下下的造造價(jià)要要高于于地上上，但但地下下一層層的可可出售售性和和可規(guī)規(guī)劃性性都要要好于于地上上三四四五層層，所所以我們建建議采采用2+1的垂直直規(guī)劃劃模式式比較56商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的水平平方向向上的的選擇擇——室外景景觀街街區(qū)和和室內(nèi)內(nèi)步行行街區(qū)區(qū)（雙雙街并并存的的StreetMall）35號地2層地上上+1整層地地下室室地上地地下中中庭及及主通通道室內(nèi)步步行街街區(qū)次通道道（通通往外外街））室外景景觀街街區(qū)（（外圍圍外街街)地上地地下中中庭及及主通通道地上全全街鋪鋪模式式地地下街街鋪+主力店店（StreetMall模式））住宅半半圍合合布局局57StreetMall要素及及案例例StreetMall在英文文中的的原意意指的的是購購物林林蔭道道，它它提供供給顧顧客閑閑庭信信步、、而又又不用用經(jīng)受受雨雪雪風(fēng)霜霜之苦苦的購購物樂樂趣。。StreetMall，意為為“中中央休休憩式式商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)”，，屬于于一種種復(fù)合合型商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，是繼繼連鎖鎖店、、專賣賣店、、折扣扣店、、超市市、購購物中中心、、shoppingmall之后在在商業(yè)業(yè)流通通領(lǐng)域域興起起的最最新業(yè)業(yè)態(tài)，，集購購物、、餐飲飲、娛娛樂、、休閑閑、旅旅游、、社交交、商商務(wù)等等功能能于一一體，，通過過設(shè)置置大型型百貨貨和超超市大大賣場場及各各類專專賣店店、游游樂設(shè)設(shè)施、、文化化廣場場、旅旅游觀觀光、、休閑閑餐飲飲以覆覆蓋各各個(gè)層層次不不同類類型的的顧客客，為為消費(fèi)費(fèi)者提提供包包羅萬萬有的的一站站式休休閑服服務(wù)，，在建建筑上上兼有有長廊廊、廣廣場、、庭院院的特特點(diǎn)。。58規(guī)劃建建議——街道家家具/景觀元元素項(xiàng)目目目前規(guī)規(guī)劃缺缺少室室外空空間，，室外外空間間是進(jìn)進(jìn)入商商業(yè)空空間的的緩沖沖地帶帶，增增強(qiáng)商商業(yè)的的延展展性，，吸引引足夠夠的商商業(yè)人人流。。可以以考慮慮在湖湖貝路路沿線線設(shè)置置室外外休閑閑長廊廊。59規(guī)劃建建議——StreetMall概念設(shè)設(shè)計(jì)StreetMall概念設(shè)設(shè)計(jì)可可以參參考QueenStreetMall與建外外SOHO商業(yè)街街的設(shè)設(shè)計(jì)。。Foldedstreet———與周邊邊環(huán)境境相結(jié)結(jié)合的的小規(guī)規(guī)模體體塊組組合而而成，，使街街區(qū)生生動活活潑觀景平平臺——體塊相相互錯(cuò)錯(cuò)落，，形成成了豐豐富的的空間間層次次，同同時(shí)營營造出出生態(tài)態(tài)觀景景平臺臺60規(guī)劃建建議——StreetMall概念設(shè)設(shè)計(jì)街道名名稱：：建外外SOHO街16條步行行小街街，300個(gè)沿街街店鋪鋪SOHO商鋪全全部沿沿街設(shè)設(shè)立，，獨(dú)立立進(jìn)出出，面面積從從100平米到到600平米不不等，，設(shè)施施齊全全。目目前已已有茶茶館、、咖啡啡館、、火鍋鍋店、、料理理店、、音像像店、、美容容院、、時(shí)裝裝店等等多家家商業(yè)業(yè)單位位進(jìn)住住SOHO街，未未來的的SOHO街將是是北京京新的的時(shí)尚尚集中中地61StreetMalll商業(yè)規(guī)規(guī)劃案案例——深圳萬萬科城城規(guī)劃管管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)借借鑒：：1、全街街鋪規(guī)規(guī)劃。。2、先招招商后后出售售。3、聘請請仲量量聯(lián)行行作為為商業(yè)業(yè)管理理的顧顧問。。4、街鋪鋪大部部分面面積較較小。。5、引進(jìn)進(jìn)主力力超市市店和和品牌牌店提提升價(jià)價(jià)值。。6、融入入風(fēng)情情主題題步行行街概概念。。62商業(yè)面面積的的功能能轉(zhuǎn)換換——正式的的與非非正式式的兩兩種方方式功能轉(zhuǎn)換方式具體轉(zhuǎn)換步驟報(bào)建方式正式的通過關(guān)系向政府申請正式的功能轉(zhuǎn)換將商業(yè)功能轉(zhuǎn)換為住宅，商務(wù)公寓及酒店公寓。（具體轉(zhuǎn)換面積比例要與政府洽談溝通，從回籠資金的角度看，可以盡可能多的轉(zhuǎn)換）住宅及商務(wù)公寓非正式通過建筑規(guī)劃創(chuàng)造后續(xù)使用的靈活性。（比如萬能小獨(dú)棟，辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可使用）商業(yè)63非正式式的商商業(yè)規(guī)規(guī)劃的的功能能轉(zhuǎn)換換——萬能小小獨(dú)棟棟（辦辦公，，商鋪鋪，公公寓，，酒店店，企企業(yè)總總部皆皆可））2層地上上+1整層地地下室室室外景景觀街街區(qū)（（外圍圍外街街)萬能小小獨(dú)棟棟萬能小小獨(dú)棟棟提升項(xiàng)項(xiàng)目的的可出出售性性64主入口口設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)新新——下沉式式廣場場，醒醒目標(biāo)標(biāo)志，，知名名商家家，使使其成成為人人流集集中和和各類類活動動的焦焦點(diǎn)。。在主入入口設(shè)設(shè)計(jì)醒醒目的的標(biāo)識識，其其目的的在于于形成成該購購物中中心獨(dú)獨(dú)有有的記記憶符符號，，并促促進(jìn)人人流集集中，，使這這里成成為人人流集集中和和各類類活動動的焦焦點(diǎn)。。時(shí)代廣場場：大鐘鐘、大型型電視屏屏幕海港城：：大型電電視屏幕幕朗豪坊：：極具抽抽象藝術(shù)術(shù)氣息的的雕塑，，象是一一位狂放放的歡迎迎者深圳萬象象城：下下沉式廣廣場，知知名星巴巴克咖啡啡主要賣點(diǎn)點(diǎn)為：突突出了雙雙首層概概念，使使商業(yè)的的使用更更便利，，提高了了商業(yè)價(jià)價(jià)值65主入口案案例——香港海港港城66主入口案案例——深圳萬象象城：下下沉式廣廣場，知知名星巴巴克咖啡啡，地下下一層變變首層提提升整體體商業(yè)價(jià)價(jià)值67主入口另另類處理理案例——Box的建筑形形式68停車場建建議——不把停車車場只放放在負(fù)一一層，而而是將停停車場進(jìn)進(jìn)行多樓樓層設(shè)置置，進(jìn)行行人流引引導(dǎo)不把停車車場只放放在負(fù)一一層，而而是將停停車場進(jìn)進(jìn)行多樓樓層布置置，其目目的不僅僅是在城城市中心心，寸土土寸金的的地方創(chuàng)創(chuàng)造更多多的停車車位，而而且停車車場多樓樓層設(shè)置置的結(jié)果果更便于于人流引引導(dǎo)，使使購物中中心人流流的進(jìn)入入途徑和和分布更更加合理理。商場商場負(fù)一層停停車場交通樞紐69不要把熱熱商（人人氣商業(yè)業(yè)）放在在一個(gè)區(qū)區(qū)域，而而是要多多點(diǎn)多層層的設(shè)置置，通過過熱商帶帶動常規(guī)規(guī)商業(yè)人人氣，提提升常規(guī)規(guī)商業(yè)的的價(jià)值。。購物中心心的主力力店與娛娛樂及餐餐飲設(shè)置置一般采采取集中中和分期期相結(jié)合合的方法法，多點(diǎn)點(diǎn)多層，，讓購物物中心的的人氣商商業(yè)無處處不在，，這樣也也實(shí)現(xiàn)了了主力店店與娛樂樂/餐飲功能能的休閑閑化。購物中心心除了在在某一個(gè)個(gè)固定的的區(qū)域設(shè)設(shè)置美食食廣場，，還應(yīng)考考慮到餐餐飲與娛娛樂及百百貨等業(yè)業(yè)態(tài)的互互動性。。70不允許在在購物中中心內(nèi)部部出現(xiàn)任任何一條條“陰陽街”人流布局局方式：：主動線線、副動動線、店店內(nèi)動線線相結(jié)合合。主動線：：主要考考慮整個(gè)個(gè)商場人人流在商商場內(nèi)流流動的完完整對流流性，以以及客流流在商場場內(nèi)的平平衡流動動和到達(dá)達(dá)各個(gè)功功能區(qū)域域，類似似人的主主動脈。。副動線：：通過與與主動線線的連接接，使客客流在商商場平均均流動，，把顧客客盡可能能送到每每個(gè)商鋪鋪前面，，維持各各商鋪客客流的平平衡。店內(nèi)動線線：展示示點(diǎn)，通通過展示示點(diǎn)把最最希望推推銷的商商品展示示出來，，從而將將顧客引引導(dǎo)到陳陳列區(qū)或或交易區(qū)區(qū)，完成成客流的的定向引引導(dǎo)功能能。陰陽街：：在某些些街道只只有一邊邊有商家家在經(jīng)營營，另一一邊則無無任何商商業(yè)氣氛氛。商業(yè)經(jīng)營營的實(shí)踐踐表明：：在購物物中心內(nèi)內(nèi)，“陰陽街”的經(jīng)營幾幾乎沒有有成功的的可能。。71將主力店店設(shè)置于于購物中中心的兩兩端，將將一般商商戶設(shè)置置于購物物中心的的中部購物中心心內(nèi)部的的人流動動線規(guī)劃劃是購物物中心規(guī)規(guī)劃的靈靈魂。內(nèi)內(nèi)部人流流動線設(shè)設(shè)計(jì)的基基本要求求是晝引引導(dǎo)人流流經(jīng)過每每一間店店鋪，使使每一間間店鋪都都擁有足足夠多的的人流，，使每一一平方米米的室內(nèi)內(nèi)空間都都能為購購物者創(chuàng)創(chuàng)造愉悅悅的體驗(yàn)驗(yàn)，使每每一間店店鋪都創(chuàng)創(chuàng)造盡可可能多的的營業(yè)額額。購物中心心的人流流動線規(guī)規(guī)劃與地地塊形狀狀有關(guān)，，與出入入口的設(shè)設(shè)置有關(guān)關(guān)，與主主力店的的位置安安排有關(guān)關(guān)。當(dāng)?shù)貕K形形狀為長長條形時(shí)時(shí)，購物物中心的的經(jīng)驗(yàn)是是將主力力店設(shè)置置于兩端端，將一一般承租租商戶設(shè)設(shè)置于中中間的方方式。72示意簡圖圖：

F4影城/兒童世界/電玩/主題餐飲/西餐咖啡（特色商業(yè)、人氣）F3配套商業(yè)F2配套商業(yè)

F1主力商家-----熱商（人氣）

P-停車

交通樞紐主力店與與一般承承租戶的的動線安安排，其其基本原原則在于于利用主主力店與與一般承承租商有有戶的不不同位置置，吸引引消費(fèi)者者在購物物中心內(nèi)內(nèi)做雙向向流動，，這樣才才能獲得得最大的的消費(fèi)效效果。73案例介紹紹：香港港又一城城又一城的的LG1層平面當(dāng)當(dāng)中，其其兩端分分別是香香港唱片片旗艦店店和AMC電影院，，而一般般的承租租商戶則則分布于于中間。。這樣在在兩大主主力店的的拉動下下，中間間的一般般承租戶戶就能享享受更多多的人流流，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資源互互動，人人流共享享的目的的。AMC電影院主力店一般商戶Esprit主力店香港唱片主力店一般商戶74規(guī)劃前與與主力店店的初步步溝通——了解主力力店的需需求超市主力店初步要求沃爾瑪家樂福易初蓮花商圈區(qū)位1.5公里范圍10萬以上，2公里12--15萬臨交通主干道，至少雙向四車道，無明顯阻隔；以中青年為主，收入水平高；無經(jīng)營面積超過5000平方米同類業(yè)態(tài)交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）；人口密度相對集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道交通便利；社區(qū)密集區(qū)物業(yè)要求面積15000平方米以上，不超過兩層，總建筑面積2萬－4萬平方米2萬平米左右建筑物縱深40--50米以上；臨街面大于70米長寬比例10：7或10：6臨街面不少于80米、矩形或梯形地塊層高5米賣場凈高5.3-5.5;后倉6.8-7.5柱距8--9米10.8*10.8樓板承重賣場800kg/平米,后倉冷庫1000~1200停車場300個(gè)以上顧客免費(fèi)停車位，20個(gè)以上免費(fèi)貨車停車位免費(fèi)提供至少600個(gè)機(jī)動車停車位，非機(jī)動車停車場地2000平米400～600車位(上海,北京,廣州)150～300車位(其他);600～1000自行車位相關(guān)配套電動扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表貨梯兩層2部5噸;三層加1部3噸貨梯。如有地下室，必有貨梯直達(dá)供水200～250噸/天;供氣排水通道\通風(fēng)\發(fā)電機(jī)\消防\環(huán)保其他2個(gè)主出入口；外立面廣告3個(gè)；廣場轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負(fù)責(zé)管理免費(fèi)廣告牌：高炮2個(gè)；門頭2個(gè)合作方式租賃期限20年或20年以上租金較低、長期的租賃合同（一般是20年－30年）75規(guī)劃前的的對餐飲飲等商家家需求的的了解連鎖快餐店普通餐飲火鍋店商圈選擇繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市商務(wù)型餐廳:以商務(wù)酬賓為銷售對象，選址于商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市大眾餐廳:以家庭\個(gè)人消費(fèi)為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。以大眾消費(fèi)為主，選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈立店障礙經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生治安等行政管理部門會審；污染源１０米外；周邊無異議同右；大餐廳，設(shè)置疏散通道；門前禁忌有有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化及電線桿同普通餐飲物業(yè)要求建筑要求200-500平米框架結(jié)構(gòu);層高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面商務(wù)型150~1000平方米、大眾型80~200平方米；除剪力墻或承重墻擋門、擋窗外，各建筑結(jié)構(gòu)形式均適合；餐廳門前須有相應(yīng)的停車場120~500平方米、廚房可小于營業(yè)面積的三分之一；框架式建筑；樓上商鋪亦可；其余同餐廳配套設(shè)施電力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自來水供應(yīng);有油煙氣排放通道，污水排放、生化處理裝置，廚房污水排放的生化處理裝置及油煙氣排放的通道同普通餐飲76規(guī)劃前的的對餐飲飲等商家家需求的的了解茶坊、酒吧、咖啡

面館面包、面點(diǎn)房商圈選擇選址多高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境；以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費(fèi)者；消費(fèi)對象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)滿足人們速食的要求；宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域各種商圈均可開設(shè)；品牌企業(yè)多開設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上立店障礙須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門會審?fù)猓粐覍瓢烧n以重稅與普通餐廳相同立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營；離污染源10米以上物業(yè)要求建筑要求50~400平方米；對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異；層高不低于2.8米；如與居民相鄰，設(shè)置隔音層80-200平米；其余與普通餐廳相同60~120平方米；框架式結(jié)構(gòu)；層高不低于2.8米；門面寬度6米以上，櫥窗開闊配套設(shè)施電力按每100平米10千瓦配置自來水供應(yīng)與普通餐廳相同與普通餐廳相同77規(guī)劃創(chuàng)新新——無處不在在的海洋洋主題78建筑設(shè)計(jì)計(jì)商業(yè)街區(qū)區(qū)在設(shè)計(jì)計(jì)上可協(xié)協(xié)調(diào)海洋洋主題，，以生態(tài)態(tài)的結(jié)構(gòu)構(gòu)、柔和和舒展的的線條打打造親近近自然的的建筑空空間，形形成獨(dú)特特的空間間體驗(yàn)。。結(jié)合水岸岸資源，，與場地地相呼應(yīng)應(yīng)，形成成自然舒舒展的室室外遮蔽蔽空間，，提供住住戶在水水岸豐富富的空間間感受。。79項(xiàng)目分析析商圈分析析案例分析析項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略報(bào)告思路路業(yè)態(tài)組合合定位招商策略略建議規(guī)劃創(chuàng)新新建議出售策略略建議商鋪推廣廣策略80樹立品牌牌、整體體招商、、統(tǒng)一形形象、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理通過推廣廣實(shí)現(xiàn)良良好的市市場品牌牌度和知知名度，，將有助助于項(xiàng)目目整體租租金水平平的提高高。樹立立品牌的的另一個(gè)個(gè)含義就就是通過過先進(jìn)的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理模式和和良好的的服務(wù)理理念爭服服顧客，，贏得市市場，最最終保障障整個(gè)商商業(yè)獲得得長期的的租金收收益和經(jīng)經(jīng)營收益益。項(xiàng)目的總總體招商商思路——分階段動動態(tài)的主主力業(yè)態(tài)態(tài)，主力力超市提提前招商商后期進(jìn)進(jìn)場81樹立品牌牌、整體體招商、、統(tǒng)一形形象、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理項(xiàng)目進(jìn)行行整體招招商。項(xiàng)目的總總體招商商思路82樹立品牌牌、整體體招商、、統(tǒng)一形形象、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理是指統(tǒng)一一商業(yè)的的整體，，包括內(nèi)內(nèi)部店鋪鋪的裝修修風(fēng)格、、統(tǒng)一商商業(yè)服務(wù)務(wù)人員的的著裝，，統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)行宣傳傳推廣，，這樣能能夠很大大程度上上提高商商場的物物業(yè)檔次次，從而而滿足高高檔的商商業(yè)定位位，同時(shí)時(shí)也能大大大改善善項(xiàng)目的的購物和和經(jīng)營環(huán)環(huán)境，有有利于提提升項(xiàng)目目的品牌牌知名度度，構(gòu)筑筑核心競競爭力；；統(tǒng)一培訓(xùn)訓(xùn)管理，，以此提提高整體體服務(wù)水水平，降降低營銷銷成本。。項(xiàng)目的總總體招商商思路83先招主力力餐飲和和主力超超市，超超市可以以在后期期幾年內(nèi)內(nèi)進(jìn)場，，也可以以考慮超超市的社社區(qū)店先先進(jìn)場；；項(xiàng)目的總總體招商商策略——分階段動動態(tài)的主主力業(yè)態(tài)態(tài)，主力力超市提提前招商商后期進(jìn)進(jìn)場主力餐飲飲和超市市在招商商條件上上給予最最大程度度的優(yōu)惠惠。主力超市市店和餐餐飲娛樂樂店的要要保留功功能上的的預(yù)留，，并且保保證一定定的靈活活性；分三階段段招商，，分階段段開業(yè)確確保每一一階段成成功；在品牌和和鋪位的的選擇上上要堅(jiān)持持檔次相相似的原原則。84項(xiàng)目分析析商圈分析析案例分析析項(xiàng)目商業(yè)業(yè)部分發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略報(bào)告思路路業(yè)態(tài)組合合定位招商策略略建議規(guī)劃創(chuàng)新新建議出售策略略建議商鋪推廣廣策略85項(xiàng)目售賣賣模式分分析銷售方式特征優(yōu)劣勢適用性直接銷售將商鋪分割銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營。優(yōu)勢：發(fā)展商沒有后顧之憂；但對于有租有售的商業(yè)來說將會影響整體的經(jīng)營和形象適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售帶租約銷售開發(fā)商引進(jìn)主力商家或經(jīng)營管理者主力商家或經(jīng)營管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營，但會在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪目前市場場上常用用的商鋪鋪銷售方方式86目前項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域還不不能給到到市場信信心，還還需要一一定的培培育期，，且項(xiàng)目目要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營，所以主力力店位置置的商鋪鋪采用帶帶租約銷銷售的方方式，既能在在培育期期給到客客戶信心心，又能能將項(xiàng)目目良好的的形象建建立起來來。項(xiàng)目出售售策略分分析——不同的位位置采用用不同的的出售方方式主力店及及主題娛娛樂-----帶租約銷銷售方式式精品商鋪鋪-----業(yè)態(tài)限制制性銷售售87“核心售賣賣”與銀行無無關(guān)，操操作簡單單，可以以做為一一種銷售售方式。。發(fā)展商某經(jīng)營公公司統(tǒng)一管理理投資客戶戶銷售關(guān)系系確定銷售售價(jià)格主力店進(jìn)進(jìn)駐/招商投資客戶戶與發(fā)展展商簽定定銷售合合同同時(shí)時(shí)，簽定定“委托托經(jīng)營協(xié)協(xié)議書””，同意意將10年收益權(quán)權(quán)抵付尾尾款。投資客戶戶只付首首期，不不需月供供，即可可享有物物業(yè)升值值的好處處。88項(xiàng)目出售售策略分分析結(jié)論論——不同位置置采用不不同的出出售方式式直接銷售+帶租約銷售售+核心售賣模模式位置建議主要的出售方式臨街鋪面（實(shí)現(xiàn)主要商業(yè)價(jià)值）直接銷售（主要銷售方式）內(nèi)步行街直接銷售+帶核心售賣模式主力店及主題休閑娛樂帶租約銷售89項(xiàng)目分析商圈分析案例分析項(xiàng)目商業(yè)部部分發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略報(bào)告思路業(yè)態(tài)組合定定位招商策略建建議規(guī)劃創(chuàng)新建建議出售策略建建議商鋪推廣策策略90項(xiàng)目推廣—商鋪入市策策略1）商鋪銷售售時(shí)機(jī)：商業(yè)街區(qū)展展示區(qū)全實(shí)實(shí)景展示，，已簽約1-2家主力大商商家；2）先預(yù)熱先展展示再認(rèn)籌籌：主體部分的的外裝修及及街區(qū)環(huán)境境完成之后后再登記咨咨詢；3）推售節(jié)奏：：商鋪分3批銷售，每每批單位分分次推出，，每次推出出即售完；；4）制造營銷熱熱點(diǎn)，持續(xù)續(xù)舉行活動動：不斷制造營營銷熱點(diǎn)，，持續(xù)舉辦辦體驗(yàn)式營營銷活動，，持續(xù)制造造區(qū)域人氣氣，提高社社會關(guān)注度度。91事件營銷1：招商推介新新聞發(fā)布會會某五星級賓賓館（暫未未定）地點(diǎn):項(xiàng)目預(yù)熱，，項(xiàng)目整體體推介目的:主題：項(xiàng)目目商業(yè)價(jià)值值，項(xiàng)目推推介邀請嘉賓：：各報(bào)社、、電視臺和和網(wǎng)絡(luò)媒體體記者開發(fā)公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)政府部門領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)中建投領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)有號召力的的品牌商家家中建投會員員時(shí)間:未定項(xiàng)目推廣—事件營銷92事件營銷2：投資論壇形式：論壇壇/發(fā)布會/講座主題：中國國商業(yè)經(jīng)營營發(fā)展模式式探討邀請嘉賓：：各報(bào)社、電電視臺和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體記記開發(fā)公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)中建投公司司領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)投資分分析專家、、權(quán)威人士士中建投全國國商業(yè)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)客戶與財(cái)經(jīng)雜志志聯(lián)合舉行行投資論壇壇項(xiàng)目推廣—事件營銷93事件營銷3：主力店簽約約儀式暨招招商推介會會主力店確定定關(guān)鍵工作:某五星級酒酒店地點(diǎn):展示項(xiàng)目商商業(yè)前景，，提升其它它商家及投投資者對項(xiàng)項(xiàng)目的信心心，促進(jìn)后后續(xù)招商，，促進(jìn)商鋪鋪銷售目的:邀請嘉賓：：各報(bào)社、、電視臺和和網(wǎng)絡(luò)媒體體記者邀請請/開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)邀請/業(yè)內(nèi)人士邀邀請/中建投商業(yè)業(yè)部會員主力店簽約約儀式暨招招商推介會會視招商進(jìn)展展情況具體體確定具體時(shí)間:后續(xù)新聞及及軟文報(bào)道道項(xiàng)目推廣—事件營銷在媒體的運(yùn)運(yùn)用上，本本項(xiàng)目將更更多的運(yùn)用用時(shí)尚的媒媒體94事件營銷4：對開發(fā)公司司的住宅業(yè)業(yè)主的產(chǎn)品品商業(yè)價(jià)值值推介會時(shí)間：待定定事件營銷5：對海南高爾爾夫球會的的產(chǎn)品商業(yè)業(yè)價(jià)值推介介會事件營銷6：對各銀行業(yè)業(yè)金卡網(wǎng)絡(luò)絡(luò)產(chǎn)品商業(yè)業(yè)價(jià)值推介介會主題：產(chǎn)品品商業(yè)價(jià)值值推介邀請嘉賓：：各報(bào)社、電電視臺和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體記記者邀請/開發(fā)公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)業(yè)內(nèi)人人士邀請/各銀行業(yè)金金卡會員（（具體銀行行待協(xié)商））項(xiàng)目推廣—事件營銷95鋪王拍賣會會鋪王選擇規(guī)規(guī)律——一、商鋪價(jià)價(jià)值全體現(xiàn)現(xiàn)。二、唯一性性。制造高高潮的利劍劍；吸引眼眼球的法寶寶。三、總價(jià)最最高商鋪及及單價(jià)最高高商鋪事件營銷7：鋪王拍賣鋪王拍賣目的：提升升項(xiàng)目形象象，形成價(jià)價(jià)值標(biāo)竿鋪位：選擇擇1個(gè)外街鋪和和1個(gè)大鋪項(xiàng)目推廣—事件營銷96事件營銷8：商業(yè)開盤慶典活活動開盤慶典事件建議：：1、邀請某知知名財(cái)經(jīng)人人士參與開開盤慶典；；2、知名品牌牌店開業(yè)發(fā)發(fā)布會；3、某珠寶首首飾的新品品發(fā)布會；；4、邀請時(shí)尚尚媒體參加加新聞發(fā)布布會。項(xiàng)目推廣—事件營銷97事件營銷9：主力店開店店慶典主力店開店店慶典主力店確定定關(guān)鍵工作:展示項(xiàng)目商商業(yè)良好運(yùn)運(yùn)營情況，，提升其它它商家及投投資者對項(xiàng)項(xiàng)目的信心心，促進(jìn)后后續(xù)項(xiàng)目的的銷售目的:后續(xù)新聞及及軟文報(bào)道道邀請嘉賓：：各報(bào)社、、電視臺和和網(wǎng)絡(luò)媒體體記者邀請請/開發(fā)公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)/開發(fā)公司會會員/中建投尊貴貴會會員等等項(xiàng)目推廣—事件營銷981、通過中建建投商業(yè)營營銷網(wǎng)絡(luò)會會進(jìn)行項(xiàng)目目價(jià)值的分分析和傳播播2、開發(fā)公司司業(yè)主資源源利用對象：海南南，珠三角角聯(lián)動推廣廣方式：短信信、直郵、、電話通知知、會刊內(nèi)容：針對項(xiàng)目推推廣需要，，以區(qū)域發(fā)發(fā)展前景、、項(xiàng)目投資資前景分析析和產(chǎn)品訴訴求傳遞給給客戶，為為后期項(xiàng)目目銷售儲備備客戶。目的：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)重復(fù)購買買以及推薦薦購買項(xiàng)目推廣—資源利用99客戶資源利利用方式：短信信、直郵、、電話通知知范圍：三級級市場聯(lián)動動，客戶資資源最大化化挖掘利用用目的：拓寬寬客戶層面面、儲備誠誠意客戶項(xiàng)目推廣—6年累積的中建投商鋪鋪投資客戶戶資源利用100商業(yè)部分概概念性報(bào)告告回顧發(fā)展戰(zhàn)略——主力店主主題特色色可出售售性靈靈活性招商策略——分階段招商商重點(diǎn)，對對于主力店店不惜代價(jià)價(jià)，以面積積換單價(jià)價(jià)出售策略——不同位置采采用不同出出售方式選選擇擇最佳出售售時(shí)機(jī)（確確定主力店店后）項(xiàng)目定位——中央政務(wù)區(qū)區(qū)·首席體驗(yàn)式式購物中心心海洋主題StreetMall（街區(qū)購物物中心）餐飲娛樂型型準(zhǔn)區(qū)區(qū)域性以以品牌超超市為核心心的購物中中心媒介策略——基本沿用外外銷媒介策策略，內(nèi)外外銷主要是是推廣主題題不同，以以大大