寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案

目 錄五、具體方案六、早期物業(yè)管理介入階段七、前期物業(yè)管理階段八、接管驗(yàn)收管理方案九、業(yè)主入伙管理方案十、治安管理方案十一、消防管理方案十二、綠化保潔方案十三、房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案十四、水系使用管理方案十五、財(cái)務(wù)管理方案十六、質(zhì)量管理方案十七、檔案資料管理十八、人力資源管理十九、智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)一、管理目標(biāo)二、管理原則為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo),追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,在物業(yè)管理過(guò)程將始終把握以下原則：（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“責(zé)任之嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則:在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要（租戶的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約，共(三）物管為主、多種經(jīng)營(yíng)的原則:三、管理辦法（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議,構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。(二）配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理.伍.（四)導(dǎo)入ISO9001（五）嚴(yán)格遵守《ft東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為。（六）根據(jù)寫(xiě)字樓現(xiàn)狀,建立富有親和力的管理和服務(wù)模式.（七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái),提高管理水平和管理效率。（八）運(yùn)用CIS系統(tǒng)設(shè)計(jì),進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。(九)依照市場(chǎng)化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)。四、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目(一）公共服務(wù)項(xiàng)目：1、維護(hù)寫(xiě)字樓內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理；2、公共場(chǎng)所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)；3、寫(xiě)字樓共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng);5、室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)；6、對(duì)寫(xiě)字樓的各類(lèi)資料進(jìn)行管理;7、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)；8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；9、雨傘、雨衣臨時(shí)借用；10、節(jié)日環(huán)境布置；11、重要時(shí)刻提醒服務(wù);12、代訂報(bào)刊、信件收發(fā)；13、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù);14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)；15、代叫出租車(chē)；16、代辦保險(xiǎn);17、義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。（二）有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目:1、寫(xiě)字樓內(nèi)物品搬運(yùn)；2、各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活動(dòng)；3、機(jī)動(dòng)車(chē)輛清洗：4、提供寫(xiě)字樓報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)；5、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)；6、商務(wù)中心服務(wù);7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù);8、辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門(mén)維修安裝等；10、代訂車(chē)、船、機(jī)票；11、代訂代送飲用水。五、具體方案寫(xiě)字樓的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段與前期物業(yè)管理實(shí)作。六、早期物業(yè)管理介入階段一、管理內(nèi)容：1、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見(jiàn)及依據(jù);2、參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議;3、從管理的角度,評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見(jiàn);5、提供寫(xiě)字樓公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見(jiàn)；6、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見(jiàn)；7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見(jiàn)；8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見(jiàn)，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷；9、提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見(jiàn)；10、參與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通;11、參與開(kāi)發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收.二、管理措施:1、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；2、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類(lèi)專業(yè)技術(shù)知識(shí),提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；3、制定早期介入計(jì)劃,積極穩(wěn)妥地開(kāi)展工作；4、參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系;七、前期物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂(lè)設(shè)施管理、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。八、接管驗(yàn)收管理方案（一)、管理內(nèi)容:1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開(kāi)發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；2、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；3、與開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起,依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改.4、與開(kāi)發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn);5、與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：核對(duì)、接收各類(lèi)房屋和鑰匙；核對(duì)、接收各類(lèi)圖紙資料，并加以整理歸檔；（3)核對(duì)、接收各類(lèi)設(shè)施設(shè)備;（4）核對(duì)、接收各類(lèi)標(biāo)識(shí).（二）管理措施：1、組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；2、開(kāi)展接管驗(yàn)收培訓(xùn),提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；3、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。九、業(yè)主入伙管理方案因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。（一)管理內(nèi)容:1、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料;2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng),為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù);3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類(lèi)必備證明，發(fā)放交房資料；陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)；(3）（4）驗(yàn)收單》，并與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。(二）管理措施：1、制定簽約程序,準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程；3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案；4、熱情接待，百問(wèn)不厭,虛心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)；5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù).十、治安管理方案特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。（一）管理內(nèi)容：1、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)寫(xiě)字樓公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（戶）安全的行為。門(mén)崗的任務(wù)：禮儀服務(wù)；對(duì)外來(lái)車(chē)輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記和換證；制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入寫(xiě)字樓；夜間對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢問(wèn)和登記；巡邏崗的任務(wù)：對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范；防范和協(xié)助公安部門(mén)處理各類(lèi)治安案件；2、技術(shù)防范：24（1)值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。(二）、管理措施：1、實(shí)行半軍事化管理，制定保安管理和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心；2、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理,開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)；3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語(yǔ)言文明，舉止得當(dāng);4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量；5、監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；6、保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。十一、消防管理方案(一）管理內(nèi)容：1、做好消防監(jiān)控中心的管理；2、做好消防設(shè)施、器材的管理；3、保持消防通道的暢通；4、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；5、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；6、嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素.（二）管理措施:1、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí);2、制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然;3演習(xí)；4、定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患,及時(shí)消除;5、做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài);6、制止任何違反消防安全的行為；7、積極開(kāi)展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí);8、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門(mén)報(bào)警。十二、綠化保潔管理方案：量的一個(gè)重要指標(biāo)。（一）管理內(nèi)容：1、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。（1)根據(jù)氣候，給花木適量澆水；(2)根據(jù)花木長(zhǎng)勢(shì)，給花木適量施肥，適當(dāng)松土;制定預(yù)防措施，防治病蟲(chóng)害；做到寫(xiě)字樓周?chē)G地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。2、清潔衛(wèi)生：通過(guò)日常保潔工作，使寫(xiě)字樓公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無(wú)異味、無(wú)破損。(1）整潔；（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無(wú)異味；(3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無(wú)煙蒂堆積；(4）每天定時(shí)（墻壁及地面，每月對(duì)垃圾房消毒二次；定期進(jìn)行外墻清洗；(10)告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對(duì)電梯門(mén)槽進(jìn)行一次清潔；(12)春夏秋季每周在害蟲(chóng)滋生地用藥滅蟲(chóng)一次（冬季每月一次）;(13)對(duì)違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。（二)管理措施：1、建立綠化保潔制度,按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能,聘請(qǐng)專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；3（98％、保潔服務(wù)滿意率98％;4、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識(shí)齊全、言行文明.十三、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：(一）管理內(nèi)容：1、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，寫(xiě)字樓內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。（1）業(yè)主已領(lǐng)房：定,并建立業(yè)主檔案；有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理；觀.(2）空置房(含業(yè)主托管房）：管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；表）（3）公共用房?做好公共用房(商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等)的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損,及時(shí)維修，確保房屋的安全、美觀。2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：(1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)維修;（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；(3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；(4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；(6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案；（5)對(duì)業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修,應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時(shí)率與合格率。(二)管理措施：1、加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)制止；2、對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置,并對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù);34、對(duì)所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；598有回訪制度和記錄；6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上.十四、水系使用管理方案通過(guò)有序的管理，確保寫(xiě)字樓水系運(yùn)行正常，有效節(jié)省管理成本。（一）管理內(nèi)容1、定期巡查泵房設(shè)施,確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常；2、定期清潔蓄水池,保持水質(zhì)潔凈；3、專人管理蓄水池，定時(shí)開(kāi)放.（二）管理措施1、測(cè)算水系運(yùn)行成本，結(jié)合小區(qū)實(shí)際,制定使用規(guī)定；2、建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；3、按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常,及時(shí)報(bào)修。十五、財(cái)務(wù)管理方案：（一)管理內(nèi)容：1、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；2、搞好財(cái)務(wù)核算；3、及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）4、做好年度預(yù)算和決算工作；5、認(rèn)真審核報(bào)銷(xiāo)票據(jù)，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)；6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況，做好財(cái)務(wù)分析,為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。（二）管理措施：1、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策，制定財(cái)務(wù)管理制度；2、財(cái)務(wù)人員持證上崗,規(guī)范操作;3、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4、加強(qiáng)成本控制；5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。十六、質(zhì)量管理方案：導(dǎo)入ISO9001既定的質(zhì)量目標(biāo)。（一）管理內(nèi)容：1、參照ISO9001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定寫(xiě)字樓質(zhì)量工作計(jì)劃；2、實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施；3、對(duì)照計(jì)劃,檢查執(zhí)行的情況和效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問(wèn)題;4、根據(jù)檢查的結(jié)果,采取相應(yīng)的措施，鞏固成績(jī)、吸取教訓(xùn)。（二）管理措施：1、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開(kāi)展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識(shí)；2、制訂質(zhì)量責(zé)任制,保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處；3、接受公司對(duì)寫(xiě)字樓管理工作的現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo);4、配合公司開(kāi)展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，對(duì)系統(tǒng)性的問(wèn)題制定整改方案。十七、檔案資料管理方案：（一）管理內(nèi)容：1、工程檔案：從接管開(kāi)始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類(lèi)設(shè)施設(shè)備資料等;2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購(gòu)、租房合同（3、財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等；4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等;5、管理資料:綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安)記錄、值班記錄，車(chē)輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等.(二)管理措施：1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；2、專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任)，專室專柜,編目造冊(cè)，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；3、科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；4、逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平.十八、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理,一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn),對(duì)于保持員工的高質(zhì)量,提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。（一）管理內(nèi)容：1、按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類(lèi)人才；2、任人唯賢，量材錄用；3、開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn),全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；4、進(jìn)行業(yè)績(jī)考核,優(yōu)勝劣汰。(二）管理措施：1、制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明;2、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)工作積極性；3、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹(shù)立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識(shí)；4、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請(qǐng)進(jìn)來(lái)培