萬通地產(chǎn)住宅操作手冊255P

目錄目錄北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 PAGEv目錄前期手續(xù)篇投資篇序言前期手續(xù)篇投資篇序言TOC\o"1-1"一、編纂《住宅操作手冊》之緣起 1二、本手冊的編制原則與說明 2三、住宅項(xiàng)目的開發(fā)流程及本手冊的內(nèi)容 41.投資篇工作內(nèi)容概述 62.項(xiàng)目尋找 73.項(xiàng)目的可行性分析 84.項(xiàng)目談判 145.簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議 15附件 161前期手續(xù)篇概述 172項(xiàng)目立項(xiàng)審批 183成立項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu) 194規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批 225市政管線綜合及四源報(bào)裝 266取得國有土地使用權(quán)證 287拆遷安置及拆遷補(bǔ)償 338工程招投標(biāo) 369取得工程開工許可證 4010取得預(yù)售許可證 44工程篇營銷篇規(guī)劃設(shè)計(jì)篇11前期相關(guān)稅費(fèi) 45工程篇營銷篇規(guī)劃設(shè)計(jì)篇1.住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)概述 472.方案設(shè)計(jì) 483.初步設(shè)計(jì) 504.施工圖設(shè)計(jì) 525.裝修設(shè)計(jì) 536.設(shè)計(jì)合同 547.住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)要點(diǎn) 551房地產(chǎn)營銷概述 612.房地產(chǎn)策劃工作 623房地產(chǎn)銷售 92附：市場調(diào)查的方法 104附件 1061.工程項(xiàng)目建設(shè)與管理 1082.工程建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)與投標(biāo) 1133.工程項(xiàng)目的前期管理 1165.工程項(xiàng)目的技術(shù)管理 1256.工程項(xiàng)目的質(zhì)量與進(jìn)度控制管理 1417.工程項(xiàng)目的預(yù)算成本管理 1458工程項(xiàng)目的設(shè)備材料管理 1469.工程項(xiàng)目的合同管理 15010.工程項(xiàng)目的安全管理 15511.工程項(xiàng)目監(jiān)理 15612.工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和工程結(jié)算 16713.工程項(xiàng)目的信息管理 172售后服務(wù)篇預(yù)算控制篇售后服務(wù)篇預(yù)算控制篇1.工作概述 1752.工程造價測算 1763.工程預(yù)算的管理與控制 1774甲方供貨預(yù)算管理 1785工程經(jīng)濟(jì)合同管理 1786工程款及其它工程建設(shè)費(fèi)用的支付控制 179附件1：發(fā)包辦法 179附件2：招標(biāo)實(shí)施細(xì)則 180附件3：工程經(jīng)濟(jì)洽商簽定規(guī)則 183附件4：工程建設(shè)費(fèi)用支付程序 184附件5：零星工程事項(xiàng)預(yù)算管理規(guī)則 1851概述： 1862售后服務(wù)過程中與有關(guān)機(jī)構(gòu)的關(guān)系 1863售后服務(wù)各階段工作內(nèi)容及程序 187物業(yè)管理篇物業(yè)管理篇1.工作內(nèi)容概述 1982.物業(yè)管理的幾個階段及與地產(chǎn)商、業(yè)主的關(guān)系 1983.前期物業(yè)管理中的業(yè)務(wù)環(huán)境調(diào)查工作 1984.項(xiàng)目本身的資料準(zhǔn)備工作 1985.物業(yè)管理部門對發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)中的建議工作 1986.業(yè)主入住的文件編寫工作 1987.物業(yè)管理部門內(nèi)部管理文件的編寫工作 1988.物業(yè)管理公司接管物業(yè)工作 1989.業(yè)主入住工作 19810.業(yè)主入住后的裝修管理工作 19811.業(yè)主檔案的建立工作 19812.與發(fā)展商的溝通及保修協(xié)議的履行工作 19813.服務(wù)設(shè)施及服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)立工作 19814.住宅小區(qū)的日常管理工作 19815.成立業(yè)主委員會的工作 19816.與業(yè)主建立有效溝通的工作 19817財(cái)務(wù)管理工作 198附件 198法律篇法律篇1.法律篇述及范圍 1982.現(xiàn)行房地產(chǎn)法律體系 1983.房地產(chǎn)法 1984.現(xiàn)行房地產(chǎn)法律體系中幾項(xiàng)重要制度 1985.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1986.開發(fā)形式 1987.房地產(chǎn)開發(fā)用地 1988.集體土地征用 1989.城市房屋拆遷 19810.工程建設(shè) 19811.預(yù)售 19812.交付 19813.物業(yè)管理 198附件一：法規(guī) 198附件二：合同 198財(cái)務(wù)篇財(cái)務(wù)篇（內(nèi)容暫缺）序言序言北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 PAGE6

序言一、編纂《住宅操作手冊》之緣起1、專業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商--北京萬通的成長北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司（以下簡稱北京萬通）是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的專業(yè)地產(chǎn)公司。1993年成立以來，先后成功地開發(fā)了萬通新世界廣場、萬通發(fā)展大廈（國航大廈）、西安二十一世紀(jì)國際商貿(mào)中心、萬通工商研修學(xué)院等項(xiàng)目，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。其中萬通新世界廣場的開發(fā)使“北京萬通”在業(yè)界名聞遐邇，一舉奠定了在北京房地產(chǎn)界的地位。1996年公司認(rèn)識到高檔外銷物業(yè)市場供過于求，競爭激烈，明智果斷地將開發(fā)方向轉(zhuǎn)移到量大面廣的內(nèi)銷住宅的開發(fā)上來。特別是1997年以來，國家把住宅產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，陸續(xù)出臺了房改、金融、稅收等配套政策，并出臺了以“經(jīng)濟(jì)適用房”開發(fā)為主體的住房公共政策，希望以此帶動整個國民經(jīng)濟(jì)的增長，并解決老百姓的住房問題。北京萬通適時地調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到面向中高收入者的中高檔住宅上來（包括相應(yīng)的土地開發(fā)）。1997年著手準(zhǔn)備、1998年即向市場推出大型高級住宅項(xiàng)目——萬泉新新家園，從項(xiàng)目的區(qū)位選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、市場行銷等方面，均取得了滿意的效果，并在開發(fā)過程中形成了“萬通住宅項(xiàng)目面向用戶的總體解決方案”。在土地開發(fā)方面，經(jīng)過公司上下的共同努力，調(diào)整了位于北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)核心地段的“萬通理想世界”項(xiàng)目的功能比例，將公寓、高級住宅的面積比例增加到總建筑面積的50%以上，使得北京萬通在商務(wù)中心區(qū)(CBD)具有40萬平方米的公寓、高級住宅的項(xiàng)目土地儲備。同時繼續(xù)推進(jìn)位于東四環(huán)的萬通新新家園（東風(fēng)農(nóng)場）的征地立項(xiàng)手續(xù)，可望早日完成住宅建筑面積達(dá)到100萬平方米的土地一級市場的開發(fā)目標(biāo)。2、上述系列開發(fā)活動，使我們在地產(chǎn)和房屋開發(fā)方面已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。這些經(jīng)驗(yàn)有：為客戶創(chuàng)造多重價值的企業(yè)理念，項(xiàng)目尋找與項(xiàng)目定位的方法，產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營銷的方法和技巧，項(xiàng)目實(shí)施的作業(yè)流程，成本控制和質(zhì)量控制的有效方法，樹立“萬通高尚住宅社區(qū)”品牌的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)。為使我們的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不斷前行，減少錯誤，避免損失，力爭在每個項(xiàng)目的開發(fā)中都實(shí)現(xiàn)優(yōu)良的業(yè)績，提升公司的專業(yè)化水平及綜合競爭力，我們需要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，汲取教訓(xùn)，編成一份規(guī)范的文件，為所有項(xiàng)目開發(fā)者服務(wù)，以指導(dǎo)我們今后的開發(fā)實(shí)踐。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一個高度依賴政府資源和各種社會資源的系統(tǒng)工程，運(yùn)作資金量大（以億為單位），高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)，涉及的環(huán)節(jié)多，政府批準(zhǔn)手續(xù)繁瑣（每個項(xiàng)目需蓋70—120個公章），開發(fā)周期長（一至數(shù)年），過程復(fù)雜。隨著公司操作的項(xiàng)目增多，北京萬通既掌握了房地產(chǎn)開發(fā)的一般運(yùn)作規(guī)律，也形成了有自身特色的經(jīng)驗(yàn)，并在整個流程運(yùn)作中積累了豐富的資料文獻(xiàn)。盡管每個項(xiàng)目都有自己的特殊性，但這些項(xiàng)目也都有一個基本相似的作業(yè)流程。以往這些寶貴的經(jīng)驗(yàn)只掌握在項(xiàng)目操作者的頭腦里，如果不系統(tǒng)整理，就不能形成公司的Know-how，為全體項(xiàng)目開發(fā)者所共享。通過編制本“手冊”，使萬通的項(xiàng)目開發(fā)者自覺地將萬通的經(jīng)營理念、作業(yè)流程、方法和技巧貫串于項(xiàng)目開發(fā)的全過程。同時也使精通某一環(huán)節(jié)、某一領(lǐng)域的行家里手，在按本手冊操作時，成長為運(yùn)作整個項(xiàng)目的高手。對某些新員工而言，手冊是入門的向?qū)В桥嘤?xùn)的教材，通過手冊的引導(dǎo)，減少時間和資源的浪費(fèi)，早日擁有獨(dú)立的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)。這樣，貫串于手冊中的理念、方法、作業(yè)流程一旦為項(xiàng)目操作者所掌握，就形成公司的核心競爭力。3、政府出臺了公共住房政策?！敖?jīng)濟(jì)適用房”就是目前最主要的公共住房政策，它要實(shí)現(xiàn)政府的社會發(fā)展目標(biāo)，因而，它集中了大量的政府資源于“經(jīng)濟(jì)適用房”的開發(fā)，按政府的目標(biāo)配置資源，它的開發(fā)主要由擔(dān)負(fù)政府使命的國有開發(fā)商或政府背景濃厚的公司承擔(dān)，而既無一手土地，又非“國”字號背景的萬通實(shí)業(yè)則很難在“經(jīng)濟(jì)適用房”的開發(fā)方面分一杯羹，因而只能在剩下的完全面向市場的中高檔商品房開發(fā)方面一顯身手了。由于給商品房留下的空間已很有限，眾多的開發(fā)商爭奪剩下的市場，因而競爭十分激烈。由于沒有市場準(zhǔn)入的限制，許多擁有一手土地的開發(fā)商便有了得天獨(dú)厚的條件，在競爭中有明顯的價格優(yōu)勢。我們沒有足夠的政府資源，也沒有廉價的一手土地，我們唯一可依靠的力量就是我們自身，唯一可以不斷開發(fā)，取之不盡，用之不竭的資源就是我們自身。為了適應(yīng)競爭的需要，我們正在樹“萬通住宅”品牌，抓質(zhì)量，降消耗，練內(nèi)功，提高自身素質(zhì)，正是在這種情況下，我們編制《住宅項(xiàng)目操作手冊》，可謂正當(dāng)其時。二、本手冊的編制原則與說明1、本手冊的編制原則1.1編輯體例：考慮到初次編制該類大型手冊，因而實(shí)行以時間為經(jīng)，以操作內(nèi)容為緯，獨(dú)立成篇的體例。在時間上，大部分工作內(nèi)容都橫跨可研階段、前期階段、開發(fā)階段、售后服務(wù)等時間段，因而在使用本手冊時，應(yīng)根據(jù)工作內(nèi)容的需要，交叉使用。1.2內(nèi)容上既考慮到了方法與流程的通用性，更多地總結(jié)多年來萬通在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。1.3強(qiáng)調(diào)方法與流程的可操作性。1.4內(nèi)容上力求全面詳實(shí)。2、為什么編制“住宅操作手冊”而不編制“房地產(chǎn)操作手冊”2.1因?yàn)榉康禺a(chǎn)的品種多，包括土地開發(fā)、住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等。不同的物業(yè)運(yùn)作的重點(diǎn)、難點(diǎn)、流程均不盡相同，如果要在一個手冊里概括齊全，手冊將過于復(fù)雜，指導(dǎo)意義和使用價值將大打折扣。2.2住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要品種具有較強(qiáng)的代表性，開發(fā)數(shù)量大，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響大，受公共政策的影響深，在開發(fā)過程中，各種開發(fā)策略、管理、營銷諸環(huán)節(jié)都能充分展開，而且北京萬通今后的發(fā)展方向是住宅開發(fā)。因此決定編制“住宅操作手冊”。2.3“住宅手冊”確定了，在開發(fā)其他物業(yè)時，其基本原則、方法、程序均可借鑒。3.按手冊操作與靈活變通3.1手冊有如軍隊(duì)的作戰(zhàn)條令，雖然條令已經(jīng)規(guī)定戰(zhàn)斗應(yīng)該怎樣進(jìn)行，并羅列了細(xì)節(jié)，但是指揮官在每一次戰(zhàn)斗中都不是完全按照條令操作，最后的結(jié)果總是既執(zhí)行條令又適應(yīng)變化的情況，從而取得了最后勝利。我們在操作項(xiàng)目時也要遵循這樣的原則，既要遵循手冊規(guī)定的操作要領(lǐng)，又要根據(jù)每一個項(xiàng)目的特殊性,適應(yīng)變化的情況，靈活地處理。3.2手冊是動態(tài)的3.2.1我們將面臨內(nèi)外環(huán)境的不斷變化,開發(fā)項(xiàng)目的情況不斷變化，項(xiàng)目的數(shù)量不斷增加，經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)就會不斷積累,因而手冊也會不斷豐富。3.2.2市場會不斷變化，隨著消費(fèi)者的購買行為和購買偏好的不斷變化，因而要推出的產(chǎn)品也會不斷變化。3.2.3政府的住房公共政策也會調(diào)整。3.2.4人民的生活水平也在提高，消費(fèi)者對住宅的環(huán)境、功能等要求也在提高，對發(fā)展商的要求也在提高。3.2.5科技在發(fā)展，規(guī)劃水平、建設(shè)水平在提高，新技術(shù)、新材料、新工藝的廣泛采用，新的管理方法在不斷發(fā)展，手冊也是永遠(yuǎn)處在動態(tài)中。3.2.6但是，也有不變的內(nèi)容，這就是：為客戶創(chuàng)造多種價值的理念、精心策劃、精心建設(shè)的精神，嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量控制和成本控制的基本操作方法等。3.2.7手冊的修改正是因?yàn)閮?nèi)、外部環(huán)境的變化，為使手冊能指導(dǎo)開發(fā)實(shí)踐，必須不斷地修訂,每過一段時間（大致為一年），積累一定的資料,想法成熟后就推出新的版本。4.手冊和ISO9000質(zhì)量保證體系文件的關(guān)系4.1手冊應(yīng)和ISO9000質(zhì)量保證體系文件接軌，因?yàn)镮SO9000質(zhì)量認(rèn)證通過之后,在ISO9000文件做了規(guī)定的地方，應(yīng)按該文件操作，否則,認(rèn)證機(jī)構(gòu)在檢查時將取消認(rèn)證資格。當(dāng)然，認(rèn)證也失去了意義。而在ISO9000文件沒有規(guī)定的地方，或者質(zhì)量（廣義的）以外的部分應(yīng)適用本手冊。4.2盡管如4.1項(xiàng)所述,編制本手冊仍有意義,因?yàn)镮SO9000體系特別強(qiáng)調(diào)文件的歷史繼承性和可操作性,在不違背ISO9000基本原則的情況下,這些文件仍能發(fā)揮作用,許多文件經(jīng)過修改后,將進(jìn)入ISO9000質(zhì)量體系文件中，仍然可以使用。三、住宅項(xiàng)目的開發(fā)流程及本手冊的內(nèi)容住宅項(xiàng)目的開發(fā)流程是指從項(xiàng)目投資動議開始到項(xiàng)目開發(fā)完畢，移交給物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理的全過程，涵蓋投資開發(fā)經(jīng)營的全部內(nèi)容，見下列流程圖：投資策劃投資策劃法律法規(guī)財(cái)務(wù)策劃服務(wù)階段開發(fā)階段前期階段可研階段物業(yè)管理售后服務(wù)預(yù)算控制工程管理營銷實(shí)施前期手續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃整個流程大致應(yīng)經(jīng)過如下幾個階段：可研階段、前期階段、開發(fā)階段、服務(wù)階段。但是這四個階段并不是完全線性排列的，其中有若干相互交叉之處。本手冊正是涵蓋上圖所涉及的項(xiàng)目開發(fā)全過程之內(nèi)容，共有10篇組成。篇名分別為：投資篇、前期手續(xù)篇、規(guī)劃篇、營銷篇、工程管理篇、預(yù)算控制篇、售后服務(wù)篇、物業(yè)管理篇、財(cái)務(wù)篇、法律篇。其中財(cái)務(wù)篇和法律篇幾乎貫串于整個流程的始終。各篇具體內(nèi)容如下：投資篇：在充分調(diào)研市場及掌握項(xiàng)目本身情況的前提下，對項(xiàng)目進(jìn)行分析、測算，完成可行性分析報(bào)告，作為決策的依據(jù)。前期手續(xù)篇：按照項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，完成項(xiàng)目立項(xiàng)、拆遷、方案審定、市政條件的落實(shí)、土地出讓等工作，并辦妥建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、投資許可證、國有土地使用證、開工證、商品房預(yù)售許可證等項(xiàng)目開發(fā)銷售的必要證件。（3）規(guī)劃篇：根據(jù)市場定位及項(xiàng)目自身狀況，提出項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并組織規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成產(chǎn)品定型工作。（4）營銷篇：分為前期階段的營銷策劃和開發(fā)階段的營銷實(shí)施兩部分內(nèi)容。選定項(xiàng)目后，根據(jù)市場情況和項(xiàng)目自身狀況，完成項(xiàng)目的檔次、功能、價格定位，確定廣告、宣傳、項(xiàng)目包裝策劃及銷售方案，并在項(xiàng)目開發(fā)過程中組織實(shí)施。（5）工程篇：根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)銷售計(jì)劃安排、實(shí)施工程管理。（6）預(yù)算篇：組織工程招投標(biāo)，并全程參與，控制工程成本。（7）售后服務(wù)篇：為業(yè)主提供各種服務(wù)，如辦理按揭手續(xù)、提供裝修服務(wù)、辦理產(chǎn)權(quán)證，向物業(yè)管理公司交接物業(yè)。（8）物業(yè)管理篇：物業(yè)竣工交付使用后，由物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行全面管理，并對業(yè)主及租戶提供全面服務(wù)。（9）財(cái)務(wù)篇：包括項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安排與控制、資金籌劃、稅務(wù)籌劃（以達(dá)到綜合賦稅最小之目的）等工作，通過合理的籌劃安排，達(dá)到既能保證開發(fā)所需資金，又能降低項(xiàng)目綜合成本之目的。（10）法律篇：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，過程復(fù)雜，涉及多種法律法規(guī)，在此獨(dú)立成篇，以期達(dá)到在項(xiàng)目運(yùn)作過程中減少決策風(fēng)險(xiǎn)之目的。這十篇構(gòu)成了項(xiàng)目運(yùn)作的完整體系，其中投資篇、營銷篇、規(guī)劃篇對于項(xiàng)目的成功與否起著舉足輕重的作用，投資決策是戰(zhàn)略性的環(huán)節(jié)，只有投資決策的正確才能為項(xiàng)目的成功提供可能性。營銷和規(guī)劃為項(xiàng)目提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，也是產(chǎn)品能否為市場接受，項(xiàng)目能否成功的重要部分。前期手續(xù)篇、工程篇、售后服務(wù)篇、物業(yè)管理篇將前期的各項(xiàng)設(shè)計(jì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，使項(xiàng)目成為完整的產(chǎn)品，并把它送到客戶手中。財(cái)務(wù)篇、預(yù)算篇、法律篇是項(xiàng)目必不可少的支持系統(tǒng)，使融資得以實(shí)現(xiàn)，使成本得以控制，使政策法律風(fēng)險(xiǎn)得以避免?？傊獌?nèi)容的完美組合，將使項(xiàng)目走向成功。投資篇投資篇北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 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投資篇1.投資篇工作內(nèi)容概述1.1投資篇：根據(jù)以公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和中長期發(fā)展規(guī)劃為基礎(chǔ)而確定的公司年度經(jīng)營目標(biāo)、公司的資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資金籌措情況，有計(jì)劃、分步驟地儲備可供開發(fā)的符合城市規(guī)劃的土地和住宅開發(fā)項(xiàng)目。1.2工作目的：為公司進(jìn)行項(xiàng)目和土地儲備1.3工作原則：有一整套科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目論證體系。項(xiàng)目選擇的成敗是項(xiàng)目成功運(yùn)作的前提和保證。通過各種渠道尋找到的項(xiàng)目，需要經(jīng)過現(xiàn)場考察、地域和環(huán)境分析、城市規(guī)劃及發(fā)展預(yù)測、市政及配套條件的調(diào)查、市場的供給和需求分析、市場定位和預(yù)測、各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算等大量的調(diào)查、論證工作之后，才能進(jìn)行項(xiàng)目的投資決策。1.4工作內(nèi)容：項(xiàng)目尋找--可行性分析--項(xiàng)目談判--簽定合作協(xié)議，取得項(xiàng)目或土地--信息反饋與項(xiàng)目跟蹤1.5投資篇的工作重點(diǎn)：項(xiàng)目的投資決策工作涉及到的問題復(fù)雜，面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等較多，如何在幾十個、上百個項(xiàng)目中選擇出市場前景廣闊、開發(fā)成本較低的項(xiàng)目，需要我們在項(xiàng)目可行性分析階段盡量將工作做細(xì)、做實(shí)，使項(xiàng)目的投資決策建立在科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)上。概括起來，本篇的工作重點(diǎn)如下：注重對市場的跟蹤和分析工作，以市場作為評判項(xiàng)目好壞的主要依據(jù)。根據(jù)對住宅市場的整體把握，確定公司住宅開發(fā)的模式和進(jìn)行公司住宅開發(fā)目標(biāo)客戶群的定位，并以此指導(dǎo)項(xiàng)目的選擇工作。同時，對每個具體預(yù)選擇項(xiàng)目的區(qū)域性市場進(jìn)行較全面的調(diào)查、分析，了解其市場潛力，以保證我們所選擇的項(xiàng)目是為市場所認(rèn)可的。注重項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價工作。項(xiàng)目的投資決策應(yīng)建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上，以通過周密的測算得出的各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為判斷項(xiàng)目好壞的依據(jù)。所以，在日常項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算工作中，應(yīng)善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立起一整套住宅項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算模式，并在實(shí)踐中不斷調(diào)整、完善，使我們的經(jīng)濟(jì)分析工作真正做到準(zhǔn)確、科學(xué)。落實(shí)項(xiàng)目拆遷及市政問題。拆遷及市政條件的解決方案是否可行對項(xiàng)目操作難度影響極大，在項(xiàng)目投資決策前，應(yīng)全面了解項(xiàng)目拆遷計(jì)劃和市政解決方案的可行性及其成本、落實(shí)進(jìn)度等。高度重視對土地方、原項(xiàng)目方實(shí)力及資信的考察，以及與其的的談判和公關(guān)工作。合作伙伴的的好壞往往成為項(xiàng)目成敗的因素，所以，應(yīng)高度重視對合作伙伴的選擇。一個好的項(xiàng)目一定有很多開發(fā)商感興趣，為了力挫群雄爭取到項(xiàng)目，為了爭取到更寬松的合作條件、合作方式，以降低項(xiàng)目開發(fā)成本，提高項(xiàng)目獲利能力，對土地方或原項(xiàng)目開發(fā)商（特別是主要決策人員）的公關(guān)工作必不可少的。與規(guī)劃局、計(jì)委、建委等房地產(chǎn)相關(guān)政府部門以及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等建立長期、穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系。以拓寬項(xiàng)目來源渠道、增加項(xiàng)目盈利空間、提高辦事效率等。做好信息反饋和項(xiàng)目跟蹤、研究、總結(jié)工作。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，連續(xù)跟蹤調(diào)查項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出情況，分析和研究真實(shí)的數(shù)據(jù)資料，并依據(jù)研究結(jié)果調(diào)整市場研究的方向，修正預(yù)測的手段，總結(jié)市場規(guī)律。2.項(xiàng)目尋找2.1住宅項(xiàng)目的來源:通常情況下北京市住宅項(xiàng)目的來源有以下幾個途徑：通過國有土地出讓及轉(zhuǎn)讓獲得一手住宅開發(fā)項(xiàng)目。這類項(xiàng)目一般包括老城區(qū)的舊城改造項(xiàng)目和新城區(qū)、郊區(qū)的住宅開發(fā)項(xiàng)目。與通過劃撥土地獲取基建立項(xiàng)的項(xiàng)目土地方合作，以聯(lián)建的方式取得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)。這類項(xiàng)目一般為城區(qū)工廠拆遷項(xiàng)目或國營公司、國家機(jī)關(guān)的基建項(xiàng)目等。從一級開發(fā)商手上轉(zhuǎn)讓的二手項(xiàng)目。2.2尋找項(xiàng)目的渠道：房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的政府管理部門。規(guī)劃局、計(jì)委、建委、房地局等作為房地產(chǎn)開發(fā)的管理部門，全面掌握著全市各地塊、各項(xiàng)目的用地性質(zhì)、開發(fā)規(guī)模、地價水平、操作進(jìn)度、轉(zhuǎn)讓意向等全方位的信息，這無疑是我們尋找項(xiàng)目的最佳途徑。國營大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。國營房地產(chǎn)公司有大量的土地儲備，但由于資金壓力或利益趨使等原因，其一般將一些地塊完成土地前期開發(fā)后，進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。隨著房地產(chǎn)二級市場的不斷健全，投資顧問等專業(yè)中介隊(duì)伍逐漸成熟、壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項(xiàng)目投資的信息。業(yè)務(wù)合作伙伴及朋友介紹?，F(xiàn)場掃項(xiàng)目。3.項(xiàng)目的可行性分析3.1項(xiàng)目可行性分析的工作流程:項(xiàng)目背景及法律文件項(xiàng)目背景及法律文件現(xiàn)場考察項(xiàng)目環(huán)境、配套情況現(xiàn)場考察項(xiàng)目環(huán)境、配套情況了解項(xiàng)目地塊的城市規(guī)劃情況了解項(xiàng)目地塊的城市規(guī)劃情況項(xiàng)目市政條件摸底及尋找解決方案項(xiàng)目初步論證項(xiàng)目市政條件摸底及尋找解決方案項(xiàng)目初步論證了解拆遷成本，提出拆遷安置方案了解拆遷成本，提出拆遷安置方案市場分析市場分析了解項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況了解項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況提出項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想提出項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想同類物業(yè)整體市場分析同類物業(yè)整體市場分析初步確定項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏目標(biāo)地塊的市場調(diào)查初步確定項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏目標(biāo)地塊的市場調(diào)查目標(biāo)客戶的需求調(diào)查目標(biāo)客戶的需求調(diào)查經(jīng)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)分析市場走勢預(yù)測市場走勢預(yù)測編制項(xiàng)目可行性分析報(bào)告編制項(xiàng)目可行性分析報(bào)告3.2項(xiàng)目初步論證3.2.1了解項(xiàng)目的背景及法律文件的真實(shí)、有效性為了保證項(xiàng)目的合法性及對其進(jìn)行可行性分析的有效性，尋找項(xiàng)目時，應(yīng)要求對方提供政府對項(xiàng)目的各種批復(fù)文件及相關(guān)法律文件，具體包括：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及立項(xiàng)批復(fù)；項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；項(xiàng)目審定方案通知書；項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證；項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證；項(xiàng)目地塊的土地轉(zhuǎn)讓合同、土地證及地塊現(xiàn)狀圖等，以明確合作項(xiàng)目土地的權(quán)屬問題。如沒有，應(yīng)去房管部門查詢或去測繪部門購買等；項(xiàng)目開工證；項(xiàng)目市政四源協(xié)議；項(xiàng)目規(guī)劃方案及設(shè)計(jì)方案；合作方的公司營業(yè)執(zhí)照；合作方如為合資企業(yè)，應(yīng)要求其提供合資合作協(xié)議書及公司章程。（上述政府的批復(fù)及法律文件并不是每個項(xiàng)目都要求對方提供，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，要求對方提供相應(yīng)文件。）對以上文件審查時，應(yīng)注意以下幾個問題：必須是政府有關(guān)部門的批復(fù)文件而不是上報(bào)件；對于未能提供的文件（無論對方稱是否已上報(bào)），都應(yīng)設(shè)法落實(shí)該方面是否存在麻煩，以避免投資后出現(xiàn)問題，造成經(jīng)濟(jì)損失。應(yīng)嚴(yán)格審查對方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已過期？或是否同政府的新政策有沖突等。除明確合作伙伴的法律地位外，要與其上級主管部門接洽，了解合作方開發(fā)設(shè)想，其開發(fā)設(shè)想是否得到其主管部門的認(rèn)可等情況。3.2.2對目標(biāo)項(xiàng)目的道路交通、周圍環(huán)境、配套設(shè)施等區(qū)域市場特性進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。包括：項(xiàng)目所在地塊的道路交通是否通達(dá)、方便？環(huán)境是否干凈、優(yōu)雅、安靜？周圍現(xiàn)有物業(yè)的類型、檔次如何？學(xué)校、幼兒園、商場、郵局、銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施是否齊全？周邊社區(qū)居民的文化程度和收入水平周邊建筑的建筑風(fēng)格、色彩等。以上這些將幫助我們初步判斷該地塊適合做什么類型的房地產(chǎn)開發(fā)？適合做什么檔次的項(xiàng)目等。3.2.3了解項(xiàng)目所處地塊的城市規(guī)劃情況。內(nèi)容包括：該區(qū)位在整體城市發(fā)展中所處的地位目標(biāo)地塊的用地性質(zhì)規(guī)劃要點(diǎn)目標(biāo)地塊周邊土地的用地性質(zhì)、開發(fā)現(xiàn)狀和開發(fā)計(jì)劃目標(biāo)地塊周圍的市政設(shè)施發(fā)展規(guī)劃等。3.2.4對項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)存的市政條件進(jìn)行模底，落實(shí)下一步項(xiàng)目開發(fā)所需市政條件的解決方案等。3.2.5現(xiàn)場考察項(xiàng)目現(xiàn)狀，了解項(xiàng)目拆遷量、拆遷難度，制定拆遷計(jì)劃，計(jì)算拆遷成本，論證項(xiàng)目拆遷方案的可行性等。3.2.6了解項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)情況。某些項(xiàng)目在我們談判時規(guī)劃設(shè)計(jì)方面已做了大量工作，有時這些規(guī)劃工作與我們的思路有較大差距，甚至?xí)o項(xiàng)目的操作帶來困難。所以，在項(xiàng)目前期，應(yīng)全面了解項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作的進(jìn)展情況，明確調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的難度及操作的可行性等。規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查應(yīng)包含以下內(nèi)容：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)審批的進(jìn)展情況；規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（總建筑面積、容積率、綠化率、建筑高度、配套情況等）；規(guī)劃設(shè)計(jì)情況(戶型、單體外觀、環(huán)境、交通組織、停車)3.3市場調(diào)研及項(xiàng)目初步市場定位3.3.1市場調(diào)研的目的:對項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)作出理性判斷；進(jìn)行目標(biāo)項(xiàng)目的初步市場定位、檔次定位等；根據(jù)市場活躍程度，提出項(xiàng)目的開發(fā)周期、開發(fā)節(jié)奏、平均售價水平以及銷售進(jìn)度預(yù)測等項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算的基本假設(shè)；3.3.2市場調(diào)研的內(nèi)容3.3.2.1整體市場分析,內(nèi)容包括：同類樓盤的供應(yīng)量同類樓盤的空置率同類樓盤的實(shí)際成交價格同類樓盤中，哪些樓盤的銷售情況具有代表性？同類樓盤中，哪個地段的樓盤最好銷？好銷的原因是什么？同類樓盤普遍的銷售情況是否理想？如不理想，是什么原因造成的？同類樓盤的客戶需求分析？其它種類的樓盤開發(fā)對本類樓盤的市場有沒有沖擊？3.3.2.2目標(biāo)地塊的市場調(diào)研，內(nèi)容包括：相鄰物業(yè)的開發(fā)情況（包括開發(fā)面積、規(guī)劃設(shè)計(jì)情況、戶型設(shè)計(jì)情況、建材設(shè)施檔次、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度等）、相鄰物業(yè)的銷售情況（銷售價格、銷售對象、銷售進(jìn)度、什么戶型和面積最受歡迎等），潛在競爭對手的優(yōu)劣勢分析等；3.3.2.3目標(biāo)客戶的需求調(diào)查，內(nèi)容包括：背景材料個人材料：職業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)、家庭成員構(gòu)成經(jīng)濟(jì)背景：個人收入、家庭收入文化背景：學(xué)歷、生活環(huán)境消費(fèi)行為習(xí)慣：消費(fèi)理念、習(xí)慣，經(jīng)常接觸的媒體等；目前的住房情況：產(chǎn)權(quán)歸屬、位置、面積、價格等；是否有車：公車、私車、計(jì)劃購車需求特點(diǎn)購房動機(jī)：提高生活質(zhì)量、投資置業(yè)購房用途：居?。ǖ谝痪铀?、度假（第二居所）購房預(yù)算：購房、裝修計(jì)劃的付款方式：一次性、分期、按揭區(qū)位要求：意愿購房的區(qū)位傾向環(huán)境要求：周邊環(huán)境、配套設(shè)施、建筑風(fēng)格、綠化及園林、停車位戶型要求：毛坯房、廚衛(wèi)精裝、全部精裝物業(yè)管理要求：小區(qū)內(nèi)服務(wù)、社區(qū)文化及物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3.3.2.4市場走勢預(yù)測,包括：區(qū)域住宅市場潛在供給的預(yù)測（總量與結(jié)構(gòu)）區(qū)域住宅市場需求預(yù)測區(qū)域住宅市場價格走勢預(yù)測3.3.3在以上市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，得出項(xiàng)目市場分析的結(jié)論，并完成項(xiàng)目的市場定位工作，即項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰，項(xiàng)目的檔次如何等。3.4提出項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想內(nèi)容包括：市場定位容積率戶型及各種戶型的比例總體規(guī)劃風(fēng)格園林風(fēng)格建筑單體風(fēng)格停車率及停車方式3.5初步確定項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏包括：分期開發(fā)？分幾期開發(fā)？具體開發(fā)計(jì)劃等；3.6經(jīng)濟(jì)分析3.6.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的目的:了解項(xiàng)目的利潤有多大，何時實(shí)現(xiàn)；項(xiàng)目需要的投資多大，何時投入，最大的凈投資多少，最大用款量預(yù)計(jì)發(fā)生在什么時間等等。3.6.2項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析的工作方法：需要建立一個綜合的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評價系統(tǒng)。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來講，常用的評價指標(biāo)有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期及成本利潤率。因此需要建立成本表，收入－支出表和現(xiàn)金流量表等（見附件2），對任何一種可能的假設(shè)進(jìn)行理想化分析，并對關(guān)鍵因素進(jìn)行敏感性分析。此外，經(jīng)濟(jì)評價中，利潤固然是重要的決策因素。但對于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中，要注重項(xiàng)目費(fèi)用對于公司的貢獻(xiàn)。如管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用、利息費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用等等，這些費(fèi)用指標(biāo)也是我們評價項(xiàng)目的重要參考值。而一些項(xiàng)目如果利潤不高，但項(xiàng)目運(yùn)做中能夠使公司在輕松的融資計(jì)劃中完成，對公司并不是一個壞項(xiàng)目。3.6.3確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算的基本假設(shè)條件，包括：根據(jù)了解的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想，估算項(xiàng)目總建筑面積；根據(jù)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施調(diào)查及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想要求，估算住宅建筑面積及公建面積、車庫面積等；根據(jù)項(xiàng)目合作條件，估算可售面積；根據(jù)項(xiàng)目市政條件摸底，估算項(xiàng)目市政費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)項(xiàng)目拆遷量摸底，估算項(xiàng)目的拆遷成本；根據(jù)項(xiàng)目的市場定位，確定項(xiàng)目的建安成本及取內(nèi)配套的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)初步確定的項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及市場分析結(jié)果，確定開發(fā)周期、銷售周期等；根據(jù)資本成本和行業(yè)平均利潤率，確定項(xiàng)目使用的貼現(xiàn)率。3.6.4項(xiàng)目開發(fā)成本一般包括：土地取得費(fèi)用：包括征地、拆遷費(fèi)用及購買項(xiàng)目的費(fèi)用；市政配套費(fèi)：主要為項(xiàng)目紅線以外開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的市政建設(shè)費(fèi)用。由于項(xiàng)目位置及市政條件不同，該費(fèi)用的差距較大，所以，在項(xiàng)目前期市政調(diào)研時了解清楚。綜合地價：包括土地出讓金、市政配套費(fèi)、四源費(fèi)。注意這里的市政配套費(fèi)不能重復(fù)計(jì)算；其他代繳費(fèi)用：包括電貼費(fèi)、防洪基金、各項(xiàng)行政事業(yè)收費(fèi)等；前期費(fèi)用：包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)等；建安工程費(fèi)：包括建安造價、紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、區(qū)內(nèi)綠化費(fèi)等；公司費(fèi)用：包括開發(fā)管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、資金利息、不可預(yù)見費(fèi)及物業(yè)管理基金等；稅金：包括投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅及附加；以上各項(xiàng)稅費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參見附件“住宅項(xiàng)目參數(shù)及總投資估算表”。3.6.5風(fēng)險(xiǎn)分析由于構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本的各類因素均處于變動之中，所以項(xiàng)目評估要做不確定因素分析。通常用敏感性分析的單變量法，選出對最終利潤和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響甚大的變量指標(biāo)，然后用三項(xiàng)預(yù)測值（樂觀、悲觀、一般）方法，認(rèn)真分析。但敏感性分析并不能提供項(xiàng)目盈利變化可能性的大小，即只能定性，無法定量。有人用概率分析的方法對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，以便于對于開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化。項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)一般出現(xiàn)在以下幾個方面：政策風(fēng)險(xiǎn)：政府經(jīng)常在征地、拆遷、土地使用性質(zhì)、銷售等方面出臺新的政策法規(guī)，這將影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、開發(fā)成本及銷售進(jìn)度等。但這種風(fēng)險(xiǎn)我們無法預(yù)估，這就要求我們經(jīng)常與政府部門溝通，迅速掌握政策走向，并及時調(diào)整項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算模式和項(xiàng)目操作方式。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：包括通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)；房屋貶值的風(fēng)險(xiǎn)：利率的風(fēng)險(xiǎn)；成本費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)；融資風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)：供求的變化、購房者心理的變化等都將影響項(xiàng)目的銷售價格、銷售進(jìn)度等，在項(xiàng)目測算時應(yīng)予以考慮；合作方風(fēng)險(xiǎn)：由于合作方的實(shí)力，合作各方營運(yùn)方式的差別以及合作各方對項(xiàng)目運(yùn)作方式的意見不一致等將影響項(xiàng)目的具體操作。所以，在項(xiàng)目決策前，對合作方的實(shí)力、資信情況的摸底是必不可少的。3.7編制項(xiàng)目可行性分析報(bào)告《房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》的內(nèi)容包括以下幾個方面：項(xiàng)目背景及概況項(xiàng)目環(huán)境分析（道路、交通、配套設(shè)施、市政條件、項(xiàng)目所在區(qū)域的城市規(guī)劃、人文環(huán)境等）市場分析（整體市場分析、項(xiàng)目所在區(qū)域的市場分析、目標(biāo)客戶的需求分析等）市場定位和競爭策略項(xiàng)目規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想市場預(yù)測（市場反映、銷售價格和進(jìn)度、資金回收進(jìn)度等）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃資金籌措及資本成本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價及風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論和建議4.項(xiàng)目談判4.1選擇項(xiàng)目合作方式通常的項(xiàng)目合作方式有：項(xiàng)目買斷、聯(lián)建、合作開發(fā)。4.1.1項(xiàng)目買斷:指從有項(xiàng)目綜合開發(fā)權(quán)的開發(fā)商手中以三通一平，七通一平的價格進(jìn)行國有土地使用權(quán)的再轉(zhuǎn)讓。這種方式的缺點(diǎn)是前期資金投入量高，往往要求短期內(nèi)支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的大部分，這就對投資商的資金運(yùn)做和市場營銷提出較高的要求。這種方法的好處在于，雙方一經(jīng)談定轉(zhuǎn)讓價格，三大部分成本中的二大部分：土地取得成本、向政府交納的各項(xiàng)費(fèi)用容易鎖定，項(xiàng)目開發(fā)成本有利于控制。此類項(xiàng)目談判的要點(diǎn)應(yīng)放在接手項(xiàng)目公司的股權(quán)上。4.1.2聯(lián)建:是一種不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)方式。主要利用國有企事業(yè)單位為本單位或本系統(tǒng)職工解決住宅的基建性質(zhì)項(xiàng)目，投資方投入全部建設(shè)資金，土地方出土地，雙方按比例分得實(shí)物物業(yè)，有時還需支付給土地方一定的現(xiàn)金。投資方將建成的住宅，以集體產(chǎn)權(quán)過戶的形式，轉(zhuǎn)讓給第三方?；蛘咴陧?xiàng)目建成后，向市開發(fā)辦申請基建轉(zhuǎn)開發(fā)批文，向土地部門補(bǔ)交自己這部分物業(yè)的土地出讓金，然后推向市場。此方法最大優(yōu)點(diǎn)是開發(fā)商前期可回避諸如交付出讓金等費(fèi)用，降低項(xiàng)目前期資金壓力，但其缺點(diǎn)是很難預(yù)售，無法面對個人購房者。對于這類項(xiàng)目通常采取的策略為：物業(yè)分成方式：鎖定土地方的分配面積、建筑標(biāo)準(zhǔn)后，從前期規(guī)劃入手，取得項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售及物業(yè)的控制權(quán)。股權(quán)方式：這種方式是有利于我們的開發(fā)方式，應(yīng)首先爭取。4.1.3合作開發(fā):是指與土地方或擁有開發(fā)權(quán)的開發(fā)商共同組成項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。合作的形式多種多樣。土地的開發(fā)方式也分為國有土地、集體土地。尤其集體土地涉及到農(nóng)轉(zhuǎn)非，勞動力安置等政策性很強(qiáng)的工作。這類合作的中心問題，是敲定雙方的出資比例、出資方式和分配方式及項(xiàng)目完成后的物業(yè)管理權(quán)屬等問題。4.1.4選擇合作方式:投資模式的選擇受多種因素制約，如原項(xiàng)目方（土地方）的意愿及面臨的問題、項(xiàng)目的具體情況限制、我方的具體情況限制等，對于萬通這種專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，我們選擇投資模式時，應(yīng)考慮以下兩點(diǎn)：利潤的最大化或資金效率最大化萬通應(yīng)控股或掌握項(xiàng)目實(shí)際操作權(quán)4.2具體合作條件的談判根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和談判雙方的利益趨勢的要求，雙方談定合作方式后，接著我們需要依據(jù)經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果就付款進(jìn)度、利潤分配方式及分成比率等合作協(xié)議的具體條款與對方進(jìn)行討價還價，以爭取到最好的條件，盡量降低項(xiàng)目取得成本。但這項(xiàng)工作的難度很大，需要我們做大量的公關(guān)工作。4.3起草項(xiàng)目合作協(xié)議經(jīng)過艱苦的項(xiàng)目談判后，合作雙方就具體合作意向、合作方式、合作條件等達(dá)成了共識，最后需要以正式合同文本的形式予以確認(rèn)。為使雙方的合作不留“后遺癥”，要求合同文本在法律意義上的全面、嚴(yán)密、用詞準(zhǔn)確。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同（或項(xiàng)目合作合同）的主要內(nèi)容如下：項(xiàng)目概況合作條件：股權(quán)比例、利潤分配方式或地價、付款方式；項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度；項(xiàng)目管理方式；合作雙方的權(quán)力和義務(wù)等；5.簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議項(xiàng)目《可行性分析報(bào)告》及《項(xiàng)目合作(或轉(zhuǎn)讓)協(xié)議》經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會討論通過后,報(bào)公司董事會批準(zhǔn),才能簽署《項(xiàng)目合作(或轉(zhuǎn)讓)協(xié)議》。簽署項(xiàng)目合作協(xié)議屬公司重大投資行為，一般應(yīng)組織、安排簽字儀式，并應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況做相應(yīng)的對外宣傳工作?！皟x式”的組織要體現(xiàn)公司的工作風(fēng)格，儀式的準(zhǔn)備工作要細(xì)致，不得出現(xiàn)失誤。在合作協(xié)議定稿后，應(yīng)按統(tǒng)一規(guī)格制作正式合同文稿，除合同規(guī)定的份數(shù)外，公司法律審計(jì)室、公司檔案室、公司財(cái)務(wù)部應(yīng)分別留存一份。附件1、北京市房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)一覽2、住宅項(xiàng)目參數(shù)及總投資估算表（靜態(tài)表）前期手續(xù)篇前期手續(xù)篇北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司綜研中心 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前期手續(xù)篇1前期手續(xù)篇概述1.1前期手續(xù)篇之定義:自簽署項(xiàng)目開發(fā)之正式協(xié)議后,按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申報(bào)程序,辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、市政、配套、拆遷等項(xiàng)目開發(fā)前期手續(xù)，取得五證（包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、開工證、預(yù)（銷）售許可證）的全過程。1.2前期手續(xù)篇之目的:由于公司取得住宅項(xiàng)目的手段不同,每個項(xiàng)目案例的前期手續(xù)工作任務(wù)有顯著差異。本篇之目的是使公司從事前期手續(xù)報(bào)批的員工,全面了解住宅項(xiàng)目從立項(xiàng)開始,到取得項(xiàng)目年度開工計(jì)劃和項(xiàng)目預(yù)（銷）售許可證過程中要從事的工作內(nèi)容及工作程序。1.3前期手續(xù)篇之工作原則：明確工作計(jì)劃及工作程序，嚴(yán)格掌握各項(xiàng)工作進(jìn)度及各工作間的時間銜接，做到有條不紊，高效、快速；謙虛謹(jǐn)慎、以誠待人，充分利用社會資源，為公司儲備可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)政府資源和社會資源。1.4前期手續(xù)篇之工作內(nèi)容:項(xiàng)目立項(xiàng)審批成立項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批市政管線綜合及四源報(bào)裝取得國有土地使用證拆遷安置及拆遷補(bǔ)償工程招投標(biāo)取得工程開工許可證取得預(yù)（銷）售許可證2項(xiàng)目立項(xiàng)審批2.1立項(xiàng)審批:將住宅項(xiàng)目由公司與其他企業(yè)法人之間的各種合作協(xié)議，通過立項(xiàng)程序，將其轉(zhuǎn)化為經(jīng)市計(jì)委批準(zhǔn)實(shí)施的項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)書的過程。住宅項(xiàng)目分為開發(fā)立項(xiàng)和基建立項(xiàng)兩種方式。但做為固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，不論哪種方式，都必須列入國家每年的基本建設(shè)計(jì)劃之中。而任何投資項(xiàng)目只有得到市計(jì)（建）委的立項(xiàng)批準(zhǔn)，才具備納入國家基本建設(shè)計(jì)劃的必要條件。2.2立項(xiàng)審批涉及的上級業(yè)務(wù)主管部門市計(jì)委投資處市建委開發(fā)辦市規(guī)劃局市規(guī)劃院2.3立項(xiàng)審批之工作程序:起草項(xiàng)目建議書（即立項(xiàng)申請），上報(bào)市計(jì)委、市建委起草項(xiàng)目建議書（即立項(xiàng)申請），上報(bào)市計(jì)委、市建委立項(xiàng)申請應(yīng)附上以下文件：項(xiàng)目概況（項(xiàng)目初步可研報(bào)告）;項(xiàng)目地形圖；項(xiàng)目初步規(guī)劃方案；請市規(guī)劃院提出項(xiàng)目控制性規(guī)劃方案，向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)合作意向書或合作協(xié)議書。請市規(guī)劃院提出項(xiàng)目控制性規(guī)劃方案，向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)協(xié)調(diào)市計(jì)委、建委向規(guī)劃局發(fā)出《規(guī)劃征求意見函》，征求規(guī)劃局的意見協(xié)調(diào)市計(jì)委、建委向規(guī)劃局發(fā)出《規(guī)劃征求意見函》，征求規(guī)劃局的意見組織約請市計(jì)委、建委、市開發(fā)辦、規(guī)劃局調(diào)查項(xiàng)目選址說明：前期工作人員要隨時掌握規(guī)劃局的動態(tài)，提出對策意見；組織約請市計(jì)委、建委、市開發(fā)辦、規(guī)劃局調(diào)查項(xiàng)目選址說明：以便為上述部門簽署規(guī)劃征詢意向函和簽署立項(xiàng)批復(fù)提供基礎(chǔ)依據(jù)；市規(guī)劃局依據(jù)城市規(guī)劃及現(xiàn)場情況簽署意見，并組織有關(guān)處室會簽后將《意見函》簽署意見返回市計(jì)委、市建委。市規(guī)劃局依據(jù)城市規(guī)劃及現(xiàn)場情況簽署意見，并組織有關(guān)處室會簽后將《意見函》簽署意見返回市計(jì)委、市建委。市計(jì)、建委下達(dá)立項(xiàng)批復(fù)市計(jì)、建委下達(dá)立項(xiàng)批復(fù)依據(jù)立項(xiàng)批復(fù)，完成可行性研究報(bào)告，上報(bào)市計(jì)、建委，申請規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)依據(jù)立項(xiàng)批復(fù)，完成可行性研究報(bào)告，上報(bào)市計(jì)、建委，申請規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)說明：可研報(bào)告要附市政、公用、供電、供熱等單位對四源及供電供應(yīng)的可行性咨詢意見。市計(jì)、建委對可行性研究報(bào)告會簽批復(fù)，下達(dá)規(guī)劃任務(wù)，即可研報(bào)告批復(fù)市計(jì)、建委對可行性研究報(bào)告會簽批復(fù)，下達(dá)規(guī)劃任務(wù)，即可研報(bào)告批復(fù)說明：可研批復(fù)后，項(xiàng)目列入市開發(fā)辦前期工作計(jì)劃；小項(xiàng)目在市計(jì)、建委下達(dá)立項(xiàng)批復(fù)時，直接下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知書；據(jù)可研批復(fù)及規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)，進(jìn)行前期規(guī)劃準(zhǔn)備，去市規(guī)劃局申請規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，取得規(guī)劃任務(wù)通知書。據(jù)可研批復(fù)及規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)，進(jìn)行前期規(guī)劃準(zhǔn)備，去市規(guī)劃局申請規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，取得規(guī)劃任務(wù)通知書。3成立項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)3.1項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)之定義:為了完成某住宅項(xiàng)目建設(shè)而成立的專業(yè)組織機(jī)構(gòu)。此機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該住宅項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、銷售管理、售后服務(wù)、物業(yè)管理全過程。本篇項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)：1）意指具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的的企業(yè)法人；2）意指以聯(lián)建形式組建的項(xiàng)目聯(lián)建辦公室。3.2成立項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)的目的:建立、健全項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。通過科學(xué)管理的手段，達(dá)到項(xiàng)目利潤最優(yōu)化之目的。依據(jù)國家和北京市有關(guān)法規(guī)，只有取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)方能在京從事房地產(chǎn)開發(fā)。取得某項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)方式有二種：一是投資者本身具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；二是投資者與有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)公司合作。目前，北京市房地產(chǎn)開發(fā)公司有三類：房地產(chǎn)開發(fā)專營公司：北京現(xiàn)有兩種：一種是可以在全市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的綜合性公司，多為一級資質(zhì)的綜合開發(fā)公司；一種是利用本系統(tǒng)、本行業(yè)原占有土地從事房地產(chǎn)開發(fā)，多為二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司：是由有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)與土地方、投資方合作，多方共同組成項(xiàng)目公司，對指定項(xiàng)目或成片開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，在項(xiàng)目按程序申報(bào)立項(xiàng)的同時，由市計(jì)委、市建委共同批準(zhǔn)成立，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營完成后，項(xiàng)目公司解散。3.3成立項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)之原則:因項(xiàng)目而設(shè)立不同類型的管理機(jī)構(gòu)。追求行之有效的管理模式，不拘泥于形式上的小而全。充分利用公司的各類資源，加強(qiáng)部門協(xié)同作戰(zhàn)的工作作風(fēng)，明確合理分工，減少公司成本。3.4項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)設(shè)立之內(nèi)容對于北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司來講，因已具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，二級資質(zhì)的綜合房地產(chǎn)開發(fā)公司可以按規(guī)定征用土地從事開發(fā)建設(shè)，也可與土地方根據(jù)合作協(xié)議共同組織項(xiàng)目公司。針對某住宅項(xiàng)目而言；可分三種類型：開發(fā)公司單獨(dú)開發(fā)；設(shè)立項(xiàng)目公司（內(nèi)資公司或外資公司）；設(shè)立聯(lián)合建設(shè)辦公室3.5項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)設(shè)立之程序3.5.1內(nèi)資項(xiàng)目公司設(shè)立其程序適應(yīng)《公司法》中有限責(zé)任公司設(shè)立的相關(guān)條款。其過程如下：取得項(xiàng)目建議書批復(fù)后，據(jù)此向工商局申請企業(yè)法人名稱預(yù)登記取得項(xiàng)目建議書批復(fù)后，據(jù)此向工商局申請企業(yè)法人名稱預(yù)登記當(dāng)企業(yè)名稱被認(rèn)可后，領(lǐng)取企業(yè)登記申請書當(dāng)企業(yè)名稱被認(rèn)可后，領(lǐng)取企業(yè)登記申請書并提供下列文件企業(yè)名稱及企業(yè)章程經(jīng)營場所的權(quán)屬證明就業(yè)人員的資格證明注冊資金證明企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的身份證明及照片第一屆董事會任職文件工商局對所提交的文件審查，核實(shí)開辦條件，經(jīng)核準(zhǔn)后核發(fā)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照工商局對所提交的文件審查，核實(shí)開辦條件，經(jīng)核準(zhǔn)后核發(fā)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照在取得營業(yè)執(zhí)照三十天內(nèi)去注冊所在地稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記在取得營業(yè)執(zhí)照三十天內(nèi)去注冊所在地稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記3.5.2有外資方參與的項(xiàng)目公司設(shè)立適應(yīng)《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》及《實(shí)施條例》，其設(shè)立程序?yàn)椋荷暾埫Q預(yù)登記。申請名稱預(yù)登記。需提供下列文件組建負(fù)責(zé)人簽署的申請書；項(xiàng)目建議書及期批準(zhǔn)文件；投資者所在國（地區(qū)）政府出具的合法開業(yè)證明送審合資或合作合同、章程送審合資或合作合同、章程需提供下列文件設(shè)立涉外企業(yè)的申請報(bào)告項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及批復(fù)；雙方簽署的合同及章程；各方營業(yè)執(zhí)照副本，外方銀行出具的資信證明；涉外企業(yè)當(dāng)?shù)卣庠O(shè)立場所的書面通知當(dāng)合同、章程批復(fù)后，申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書。當(dāng)合同、章程批復(fù)后，申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書。需提供下列文件：北京市中外合資、合作企業(yè)申請書；外方營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)登記、外方銀行出具的資信證明；中方企業(yè)法人執(zhí)照；申請舉辦企業(yè)的立項(xiàng)、可研及其批準(zhǔn)文件；合同、章程及附件、送審報(bào)告及批準(zhǔn)文件；董事會名單、中外方董事長、董事的委派書區(qū)、縣、局出具的中方董事未任黨、政職務(wù)的證明；中外合資、合作企業(yè)備案表。在批準(zhǔn)證書簽發(fā)后在批準(zhǔn)證書簽發(fā)后30日內(nèi)，應(yīng)向工商管理局申請開業(yè)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。需提供下列文件：由正副董事長簽署的外商投資企業(yè)登記注冊申請書；合同、章程（附件及外文本）以及審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件，批準(zhǔn)證書（其中副本原件一份，副件二份）；項(xiàng)目建議書、可研報(bào)告及其批準(zhǔn)文件；投資者所在國家（地區(qū)）出具的合法開業(yè)證明；投資者銀行資信證明；董事會名單及董事人員，正副總經(jīng)理的委任書和上述人員的身份證明；外商投資企業(yè)法定代表人登記表；企業(yè)住所證明；其它領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，辦理稅務(wù)登記及海關(guān)登記，同時去外匯管理局開設(shè)外匯帳戶領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，辦理稅務(wù)登記及海關(guān)登記，同時去外匯管理局開設(shè)外匯帳戶3.5.3聯(lián)建辦公室的設(shè)立聯(lián)建辦公室作為以基建程序申報(bào)的住宅項(xiàng)目,合作雙方按照一定比例分配物業(yè),其實(shí)施機(jī)構(gòu)的組建,可簡化為雙方組成聯(lián)合辦公室共同辦公。這種聯(lián)合辦公室應(yīng)當(dāng)注意項(xiàng)目管理權(quán)限的劃分，盡量控制聯(lián)建方對項(xiàng)目的干涉權(quán)利，避免工作中出現(xiàn)不必要的糾紛。4規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批之定義解釋:項(xiàng)目在經(jīng)過設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)后，通過市規(guī)劃部門的分階段審核、認(rèn)可，取得“兩證一書”──《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《審定設(shè)計(jì)方案通知書》的全過程。4.2規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批階段涉及到的上級業(yè)務(wù)主管部門:市規(guī)劃院：是市人民政府負(fù)責(zé)組織編制城市規(guī)劃的工作機(jī)構(gòu)；對本市總體規(guī)劃方案中的各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和區(qū)縣人民政府負(fù)責(zé)組織編制的規(guī)劃，在編制工作中進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和綜合協(xié)調(diào)。市規(guī)劃局：是本市城市規(guī)劃行政主管部門，對各項(xiàng)建設(shè)用地和建設(shè)工程實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃管理。土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室：當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲得已批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案后，首規(guī)委辦負(fù)責(zé)組織各有關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)進(jìn)行審批，開發(fā)單位要擬文上報(bào)首規(guī)委，以獲得初步設(shè)計(jì)的批復(fù)。首都建筑藝術(shù)委員會：屬于非常設(shè)的專家咨詢機(jī)構(gòu)。其辦事機(jī)構(gòu)設(shè)在首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室──規(guī)劃設(shè)計(jì)處。負(fù)責(zé)對重要的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審定，由規(guī)劃局報(bào)送材料。4.3規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批之工作內(nèi)容當(dāng)項(xiàng)目取得立項(xiàng)批復(fù)后，要根據(jù)項(xiàng)目建議書的批復(fù)編制可行性研究報(bào)告，報(bào)市計(jì)委批準(zhǔn)后，項(xiàng)目即取得年度預(yù)備項(xiàng)目資格。做為年度預(yù)備項(xiàng)目，公司要根據(jù)公司年度發(fā)展計(jì)劃，適時決定每年的投資規(guī)模和每一個立項(xiàng)項(xiàng)目開工計(jì)劃。從北京市規(guī)劃局項(xiàng)目規(guī)劃審批時間上看，一般在半年左右可以做到申領(lǐng)項(xiàng)目的工程規(guī)劃許可證階段。而取得項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證是項(xiàng)目申報(bào)年度計(jì)劃的基礎(chǔ)條件。所以公司在此階段應(yīng)從二個方面開展項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作：一是選擇設(shè)計(jì)單位。委托設(shè)計(jì)單位做項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)；二是按照項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)的建設(shè)內(nèi)容，開始依照項(xiàng)目的規(guī)劃審批程序，跑項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的審批手續(xù)。第一方面的內(nèi)容，請參閱“規(guī)劃設(shè)計(jì)篇”。本節(jié)主要介紹項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批手續(xù)。4.4規(guī)劃報(bào)批之工作程序去規(guī)劃局辦理去規(guī)劃局辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)單，人防條件通知單需提供市計(jì)、建兩委的立項(xiàng)批復(fù)文件；向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址，定點(diǎn)，取得向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址，定點(diǎn)，取得選址規(guī)劃意見通知書需提供以下文件：批復(fù)的立項(xiàng)文件；擬好的申請用地的函件；工程情況的簡要說明和選址要求；擬建方案；1/2000或1/500地形圖.其它。申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)用地釘樁通知單需提供以下文件：計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)書；征用集體土地時，市政府的批文，使用國有土地時，市房地局對用地和拆遷安置意見；1/2000或1/500地形圖5份;選址規(guī)劃意見通知書要求取得的有關(guān)協(xié)議;說明：在取得建設(shè)用地許可證后，規(guī)劃局下發(fā)釘樁條件通知，由公司請測繪院釘樁，其結(jié)果蓋章。到市規(guī)劃局辦理到市規(guī)劃局辦理申請委托規(guī)劃設(shè)計(jì)條件需提供以下文件：計(jì)劃部門批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書；公司對擬建項(xiàng)目的說明；擬建方案示意圖；地形圖三份（單體建筑1/500,居住區(qū)1/2000,其中一份用鉛筆劃出用地范圍）;其它說明：在領(lǐng)取“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書”前應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。憑收據(jù)領(lǐng)取。申報(bào)設(shè)計(jì)方案，辦理審定方案通知書申報(bào)設(shè)計(jì)方案，辦理審定方案通知書填好設(shè)計(jì)方案送審書，并提供以下必備文件：設(shè)計(jì)方案報(bào)審表；總平面圖2份（單體建筑1/500，居住區(qū)1/1000）各層平、立、剖面圖，街景立面圖等（1/200或1/100)2份;方案（不少于兩個）及方案說明書;局審項(xiàng)目還需增報(bào)下列圖紙及文件：環(huán)境關(guān)系平面圖工程位置圖;環(huán)境關(guān)系模型;其它說明：需首規(guī)委審查的項(xiàng)目，由規(guī)劃局上報(bào)。規(guī)劃局應(yīng)在二周左右通知公司審定結(jié)果。在申報(bào)設(shè)計(jì)方案過程中，有一定規(guī)摸的項(xiàng)目都要經(jīng)過首藝委審查。審查意見由規(guī)劃局通知公司，凡經(jīng)首藝委首規(guī)委審查的設(shè)計(jì)方案，其今后的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)要受到首規(guī)委規(guī)劃設(shè)計(jì)處和規(guī)劃局的監(jiān)督實(shí)施。此外，方案確定，總平面圖出來后，公司要征求消防，人防，環(huán)保，市政，文教，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等部門對總平面圖的審查意見。并據(jù)此修定方案。規(guī)劃局下達(dá)審定設(shè)計(jì)方案通知書是取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的必備文件，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)。征求消防、交通、人防、衛(wèi)生、綠化、項(xiàng)目所在地區(qū)配套辦等部門意見，確定總平面圖位置。征求消防、交通、人防、衛(wèi)生、綠化、項(xiàng)目所在地區(qū)配套辦等部門意見，確定總平面圖位置。需提供以下文件：地形圖；總平面圖及有關(guān)資料說明：與項(xiàng)目所在地區(qū)的配套辦簽定項(xiàng)目非營業(yè)性公共配套設(shè)施協(xié)議，并繳納部分公共配套設(shè)施費(fèi)。請規(guī)劃局確定詳細(xì)規(guī)劃條件請規(guī)劃局確定詳細(xì)規(guī)劃條件委托勘察院進(jìn)行勘探說明：當(dāng)規(guī)劃局確定詳規(guī)條件后，委托設(shè)計(jì)單位出據(jù)詳規(guī)方案圖，詳規(guī)方案圖返回規(guī)劃局或首規(guī)委辦審定。審定通過后，請規(guī)劃局蓋章。委托勘察院進(jìn)行勘探需提供以下文件：建設(shè)用地規(guī)劃許可證；擬勘探場地平面位置圖和相應(yīng)的勘探條件填寫《工程地質(zhì)勘探委托書、地下管線調(diào)查表》；雙方合同；說明：勘探報(bào)告出來后，交納費(fèi)用、領(lǐng)取勘探報(bào)告?？碧綀?bào)告要提供給設(shè)計(jì)單位。申報(bào)初步設(shè)計(jì)申報(bào)初步設(shè)計(jì)需提供以下文件：初步設(shè)計(jì)包括說明、圖紙、概算等全套文件；計(jì)劃和規(guī)劃方面已取得的文件資料；其它申報(bào)申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證需提供以下文件：年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件（合資項(xiàng)目：計(jì)委；開發(fā)項(xiàng)目：計(jì)、建兩委）；報(bào)審圖紙：1/1000總平面圖二份所有專業(yè)施工圖目錄、報(bào)審章、節(jié)能章建筑平、立、剖，結(jié)構(gòu)平、立、剖、基礎(chǔ)平、立、剖首規(guī)委單體審批通知單：兩份報(bào)審表方案通知書總平面圖1/1000（蓋章）單體1/100(蓋章)1/500單元放大圖人防審批意見5市政管線綜合及四源報(bào)裝5.1定義:市政管線綜合意指使項(xiàng)目達(dá)到七通一平的熟地轉(zhuǎn)讓要求或者開工的要求,使住宅區(qū)內(nèi)的自來水、下水、污水、天然氣（煤氣）、熱力、電信、電力等區(qū)內(nèi)管網(wǎng)與市政主干網(wǎng)相接駁。四源報(bào)裝意指按照北京市政府規(guī)定，接用市政府主干網(wǎng)的自來水、污水、天然氣、供熱等公用設(shè)施應(yīng)交納各項(xiàng)集資費(fèi)用，在項(xiàng)目開工證上取得上述部門的蓋章認(rèn)可。5.2內(nèi)容在項(xiàng)目談判初期的市場調(diào)查中，一個極為重要的調(diào)查就是市政摸底調(diào)查。公司前期工作人員要自此開始，分階段與市政部門保持密切接觸，對項(xiàng)目所在地的市政條件進(jìn)行調(diào)查。了解本項(xiàng)目的市政管網(wǎng)：自來水、下水、污水、天然氣（煤氣）、熱力、電信、電力等主干網(wǎng)的位置，道路的交通組織方式。這樣，有利于公司在市政規(guī)劃設(shè)計(jì)中，做到心中有數(shù)。在與各市政主管部門接洽中，爭取最佳的供應(yīng)方案。5.3程序5.3.1市政管線綜合申請市政規(guī)劃設(shè)計(jì)條件申請市政規(guī)劃設(shè)計(jì)條件需提供以下文件：批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案地形圖工程項(xiàng)目說明書第一次市政協(xié)調(diào)會：安排市政解決方案第一次市政協(xié)調(diào)會：安排市政解決方案需提供以下文件：計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)；首藝委（重要項(xiàng)目）會議紀(jì)要；小區(qū)總平面圖；主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；項(xiàng)目地形圖；規(guī)劃方案；項(xiàng)目說明；說明：由公司委托首規(guī)委市政處約請供電局、電話局、熱力公司、天然氣（煤氣）公司、自來水公司、市政工程監(jiān)理所、交通管理局、規(guī)劃局市政處等單位參加。請求各市政配套部門提出關(guān)于項(xiàng)目的供電、供熱、供水、排污、燃?xì)?、電信、交通道路等方案。對會議討論結(jié)果要行成會議紀(jì)要，會后分送各專業(yè)公司。第二次市政協(xié)調(diào)會：進(jìn)行市政管線綜合第二次市政協(xié)調(diào)會：進(jìn)行市政管線綜合說明：會議由規(guī)劃局市政處或首規(guī)委主持。進(jìn)行市政管線配套綜合。對各專業(yè)部門提出的方案進(jìn)行研究，并確定配套方案，會議內(nèi)容寫進(jìn)會議紀(jì)要，分送參加會議各單位。報(bào)審市政配套規(guī)劃方案報(bào)審市政配套規(guī)劃方案需提供以下文件：計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)；首藝委（重要項(xiàng)目）會議紀(jì)要；小區(qū)總平面圖；主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；項(xiàng)目地形圖；規(guī)劃方案；項(xiàng)目說明；按要求編制的方案圖紙；簽過字的設(shè)計(jì)方案；說明：規(guī)劃局接到方案后，發(fā)送各部門進(jìn)行會簽，并報(bào)首規(guī)委審查。委托市政工程設(shè)計(jì)委托市政工程設(shè)計(jì)需提供以下文件：相關(guān)批文；地形圖；用地范圍圖；建筑總平面圖；市政用量等；說明：持以上文件到各專業(yè)部門辦理報(bào)裝手續(xù)，并交納有關(guān)費(fèi)用。報(bào)裝后，委托各專業(yè)部門的設(shè)計(jì)單位按方案進(jìn)行設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)完成后，要經(jīng)過主管部門審查和公司審查，凡提出修改意見的，返回設(shè)計(jì)單位修改，審查通過后，即可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。5.3.2市政用量的報(bào)裝（見工程篇3.4.8）6取得國有土地使用權(quán)證6.1定義意指通過農(nóng)村集體用地的征用申請和報(bào)批,和交納土地出讓金，將農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)為商品住宅用地,或?qū)⒊擎?zhèn)劃撥用國有土地通過出讓、轉(zhuǎn)讓的法律手續(xù),將其轉(zhuǎn)化為商品住宅用地的過程。6.2集體土地征用內(nèi)容按照《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，任何單位和個人需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。國有土地又分為兩類，一類是原即屬國家所有的土地，一類是國家征用的原集體土地。另外，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地征用審批手續(xù)。6.2.1由于國家對農(nóng)業(yè)用地的嚴(yán)格限制，開發(fā)企業(yè)在利用農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，要依據(jù)北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃，向市規(guī)劃院提出咨詢，首先確定地塊的開發(fā)建設(shè)符合總體規(guī)劃。在此基礎(chǔ)上，委托市規(guī)劃院對項(xiàng)目做控制性詳規(guī)設(shè)計(jì)。控制性詳規(guī)科研成果出來后，要報(bào)規(guī)劃院聯(lián)席會議通過，取得聯(lián)席會議紀(jì)要；6.2.2公司做為股份制公司，因無上級主管部門，可以用公司的名義或以合作方鄉(xiāng)人民政府共同申請上報(bào)區(qū)人民政府。取得區(qū)人民政府同意后，代區(qū)人民政府?dāng)M文（《關(guān)于……的請示》），并以區(qū)人民政府的名義上報(bào)市人民政府辦公廳。6.2.3市人民政府辦公廳接文后，報(bào)主管副市長批示。依據(jù)主管副市長的批示，轉(zhuǎn)發(fā)有關(guān)市級主管部門征詢意見。征詢意見返回后，市政府辦公廳主持召開協(xié)調(diào)會，在取得各主管部門意見之后，以市政府的名義擬文對區(qū)人民政府的請示，給予答復(fù)；6.2.4市計(jì)委、建委在項(xiàng)目得到市人民政府辦公廳批復(fù)后，可依據(jù)公司的申報(bào)文件，進(jìn)行立項(xiàng)批復(fù)；6.2.5公司依據(jù)立項(xiàng)批復(fù)文件，申請選址文件，及其它有關(guān)資料，向市規(guī)劃局、市房地管理局申請項(xiàng)目建設(shè)用地，同時取得擬征用土地所在地的區(qū)、縣房地部門同意；6.2.6市規(guī)劃局提出建設(shè)地點(diǎn)和面積初步方案，連同《建設(shè)用地征詢意見表》一并交開發(fā)單位。市房地局根據(jù)初步方案，發(fā)出《補(bǔ)償安置方案書》；6.2.7公司持以上文件，向擬用地所在的區(qū)縣人民政府、財(cái)貿(mào)、市政、文教衛(wèi)生、環(huán)衛(wèi)、房地局、鄉(xiāng)政府、村民委員會進(jìn)行調(diào)查摸底，征求意見。調(diào)查摸底內(nèi)容：人口、勞動力、人均占地、前三年平均年產(chǎn)值、糧田、菜田、宅基地、轉(zhuǎn)居數(shù)、轉(zhuǎn)工數(shù)、超轉(zhuǎn)人口數(shù)。征求意見內(nèi)容：土地補(bǔ)償、單位及個人拆遷、補(bǔ)償、取得一致意見后，填報(bào)兩表并簽署意見；6.2.8公司陪同規(guī)劃、房地局人員勘察地形，確定征地范圍；6.2.9公司與被征地單位簽定土地征用初步協(xié)議，連同兩表，返回區(qū)房地局審核，蓋章后報(bào)市規(guī)劃局；6.2.10進(jìn)行上述工作時，公司要完成下述表格的填報(bào)：《住戶調(diào)查表》、《轉(zhuǎn)戶人口核實(shí)登記表》、《農(nóng)轉(zhuǎn)工名單》、《農(nóng)轉(zhuǎn)工審批表》、《農(nóng)轉(zhuǎn)工定級表》、《發(fā)放生活補(bǔ)助費(fèi)用調(diào)查表》、《撤隊(duì)類別表》、《農(nóng)轉(zhuǎn)工工資待遇生活補(bǔ)助核定表》、《農(nóng)轉(zhuǎn)工人員工資、生活補(bǔ)貼名單》、《集體財(cái)產(chǎn)表》；6.2.11市政府批準(zhǔn)房地局上報(bào)的征地報(bào)告后，公司到房地局辦理用地批準(zhǔn)書，到規(guī)劃局辦理建設(shè)用地許可證及撥地紅線圖、釘樁通知。而后，公司持用地許可證、紅線圖、釘樁通知去被征地區(qū)、縣房地局請求正式安排處理用地事宜；6.2.12組建聯(lián)合征地機(jī)構(gòu)，發(fā)出征地通告。同時，在市政府批準(zhǔn)征地之日起，凍結(jié)戶口，停止戶口遷入，防止私搭、亂建。6.2.13公司憑規(guī)劃局開據(jù)的《建筑用地釘樁通知書》委托測繪處釘樁科，進(jìn)行土地測量；6.2.14公司與被征地單位具體辦理征地事宜。包括：簽訂征地協(xié)議書；申請辦理轉(zhuǎn)工手續(xù)，經(jīng)公安局審批后，辦理變更手續(xù)；辦理勞動力轉(zhuǎn)工審批，進(jìn)行勞動力安置；與民政部門簽訂超轉(zhuǎn)人員協(xié)議，發(fā)放各項(xiàng)補(bǔ)償；如有墳地，發(fā)遷墳通告；交納耕地占用稅，菜田開發(fā)基金等；6.2.15征地工作完成后，填報(bào)《征地結(jié)案表》，報(bào)送區(qū)縣地政管理部門，辦理結(jié)案。6.3集體用地的征用程序：委托測繪院出具委托測繪院出具1/500至1/2000的擬征地范圍的地形圖需提供文件：據(jù)立項(xiàng)批復(fù)文件向市規(guī)劃局申請選址，獲取規(guī)劃局提出的初步選址方案向市規(guī)劃局申請選址，獲取規(guī)劃局提出的初步選址方案需提供以下文件：立項(xiàng)批復(fù)文件；地形圖；前往擬征地區(qū)縣政府房地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村委會調(diào)查摸底、征求意見，并與各單位簽署土地征用初步協(xié)議前往擬征地區(qū)縣政府房地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村委會調(diào)查摸底、征求意見，并與各單位簽署土地征用初步協(xié)議需提供以下文件：《建設(shè)用地征詢意見表》；市規(guī)劃局、房地局對建設(shè)用地要求及“市規(guī)劃局、房地局對建設(shè)用地要求及“兩表”中的意見進(jìn)行審查蓋章，規(guī)劃局發(fā)出批準(zhǔn)用地報(bào)告，市房地局為市政府代擬批準(zhǔn)文稿、征地簡圖，報(bào)市政府審批；對擬拆遷用地的住戶，單位進(jìn)行調(diào)查，統(tǒng)計(jì)轉(zhuǎn)居、轉(zhuǎn)工、超轉(zhuǎn)人員，并完成各項(xiàng)表格填報(bào)；對擬拆遷用地的住戶，單位進(jìn)行調(diào)查，統(tǒng)計(jì)轉(zhuǎn)居、轉(zhuǎn)工、超轉(zhuǎn)人員，并完成各項(xiàng)表格填報(bào)；市政府根據(jù)房地局上報(bào)的文稿，和項(xiàng)目規(guī)劃方案，對征地項(xiàng)目進(jìn)行審查，對征地涉及的問題，協(xié)商下列主管部門后，批準(zhǔn)征地。市政府根據(jù)房地局上報(bào)的文稿，和項(xiàng)目規(guī)劃方案，對征地項(xiàng)目進(jìn)行審查，對征地涉及的問題，協(xié)商下列主管部門后，批準(zhǔn)征地。說明：市政府需協(xié)商的主管部門包括：首規(guī)委、規(guī)劃局、計(jì)委、建委、公安局、教育局、勞動局、民政局、農(nóng)辦、市政管委、房管、財(cái)政、園林、公用、供電、區(qū)政府等；到市房地局領(lǐng)取用地批準(zhǔn)文件，到規(guī)劃局辦理建設(shè)用地許可證，征地紅線圖到市房地局領(lǐng)取用地批準(zhǔn)文件，到規(guī)劃局辦理建設(shè)用地許可證，征地紅線圖委托測繪院釘樁委托測繪院釘樁需提供以下文件：釘樁通知書；地形圖與被征用地的區(qū)縣房地局商談用地事宜與被征用地的區(qū)縣房地局商談用地事宜需提供以下文件：市政府批準(zhǔn)用地文件；拆遷許可證；征地圖；與用地單位共同召開聯(lián)席會議，并辦理有關(guān)如下征地手續(xù)與用地單位共同召開聯(lián)席會議，并辦理有關(guān)如下征地手續(xù)持用地許可證、紅線圖到區(qū)縣規(guī)劃部門進(jìn)行紅線圖登記；與被征地單位簽訂實(shí)征移交土地協(xié)議書；組建聯(lián)合征地機(jī)構(gòu)，發(fā)布征地公告，凍結(jié)戶口，停止征地范圍內(nèi)的建設(shè)活動，租賃活動；進(jìn)一步核實(shí)先期調(diào)查，并將填報(bào)的各種表格名單報(bào)送地政、公安、勞動、統(tǒng)計(jì)、銀行等部門核實(shí)批復(fù)；請區(qū)縣房地局進(jìn)行拆遷補(bǔ)償估價；具體辦理轉(zhuǎn)非、轉(zhuǎn)工、轉(zhuǎn)超手續(xù)。公安局發(fā)出轉(zhuǎn)非戶口通知后，在當(dāng)?shù)嘏沙鏊k理轉(zhuǎn)戶；持農(nóng)轉(zhuǎn)工人員登記表到勞動局審批，辦理轉(zhuǎn)工；持用地批準(zhǔn)文件農(nóng)轉(zhuǎn)居表冊，與民政局簽訂協(xié)議，交納費(fèi)用，發(fā)放領(lǐng)費(fèi)證；辦理各種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，安置補(bǔ)助，交納耕地征用稅、菜田基金等；實(shí)施拆遷（見第八節(jié)）6.4城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的取得內(nèi)容在北京可進(jìn)行一級房地產(chǎn)開發(fā)的城鎮(zhèn)土地有三種：危舊房改造建設(shè)用地，開發(fā)地塊上的權(quán)屬較為復(fù)雜。宗地上往往有房地局權(quán)屬下的公房，私人權(quán)屬下的私有房屋，企業(yè)、事業(yè)、行政單位權(quán)屬下的土地；國有企業(yè)、行政、事業(yè)單位閑置用地、擬改變使用性質(zhì)的土地；城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)集體企業(yè)閑置用地、擬改變使用性質(zhì)的土地；按照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的取得渠道，分為出讓，轉(zhuǎn)讓，和劃撥三種方式。并規(guī)定，出讓國有土地應(yīng)采取招標(biāo)和拍賣的方式進(jìn)行。通過出讓取得國有土地再轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)完成一定的投資量方可轉(zhuǎn)讓。實(shí)際運(yùn)作中房地產(chǎn)公司只要與該宗土地現(xiàn)具有國有土地使用權(quán)的單位達(dá)成合作協(xié)議，并取得項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件，即可辦理土地出讓手續(xù)。同時進(jìn)行地上物的拆遷與居民、單位的安置、補(bǔ)償。如果是舊區(qū)危舊房改造項(xiàng)目，可由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)公司，直接向項(xiàng)目所在區(qū)縣及市危舊房改造辦公室申請開發(fā)任務(wù)。經(jīng)審查同意后，由區(qū)、縣計(jì)委上報(bào)市計(jì)委、市建委辦理審批手續(xù)，立項(xiàng)后，即可辦理土地出讓手續(xù)及地上物的拆遷補(bǔ)償。6.5城鎮(zhèn)國有土地取得程序向房地局地政處提出用地申請向房地局地政處提出用地申請需提供以下文件：用地申請表；立項(xiàng)批復(fù)文件；地塊平面圖；環(huán)境報(bào)告等；地政處擬定用地方案，選址、定點(diǎn)、定面積地政處擬定用地方案，選址、定點(diǎn)、定面積委托具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估事務(wù)所進(jìn)行地價評估委托具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估事務(wù)所進(jìn)行地價評估房地局局審會議通過后，報(bào)市政府審批房地局局審會議通過后，報(bào)市政府審批市政府審批后，地政處辦理用地通知書市政府審批后，地政處辦理用地通知書與地政處簽訂土地出讓合同與地政處簽訂土地出讓合同交納地價款交納地價款到指定區(qū)辦理國有土地使用權(quán)證到指定區(qū)辦理國有土地使用權(quán)證7拆遷安置及拆遷補(bǔ)償7.1定義拆遷安置及拆遷補(bǔ)償意指依照政府有關(guān)拆遷法規(guī)將建設(shè)用地上各種地上物拆除及將地上物的所有權(quán)人,使用權(quán)人妥善安置的過程.7.2內(nèi)容7.2.1拆遷安置及拆遷補(bǔ)償?shù)墓ぷ鲀?nèi)容從用地性質(zhì)分為：集體用地征用時各項(xiàng)補(bǔ)償與安置。國有土地出讓時的安置與補(bǔ)償。7.2.2安置及補(bǔ)償工作內(nèi)容從具體對象分為：對城鎮(zhèn)居民的補(bǔ)償、安置；對農(nóng)民的補(bǔ)償、安置；對農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織及國有企事業(yè)單位或城鎮(zhèn)集體企業(yè)單位的補(bǔ)償、安置。7.3拆遷安置的工作程序拆遷前的前期準(zhǔn)備工作7.3.1對城鎮(zhèn)居民的補(bǔ)償、安置拆遷前的前期準(zhǔn)備工作包括：編制拆遷計(jì)劃、確定拆遷方式、籌措安置用房、進(jìn)行文圖準(zhǔn)備、核定拆遷范圍。準(zhǔn)備以下資料：批準(zhǔn)用地的文號、地點(diǎn)、征地面積、用途、拆遷安置的步驟及措施；設(shè)計(jì)平面圖、施工平面圖、開竣工期限、市政管道路線圖及有關(guān)計(jì)劃；建設(shè)用地內(nèi)的詳細(xì)現(xiàn)狀資料。如居民戶數(shù)、人口數(shù)、舊房數(shù)、建筑面積、使用面積、臨建面積及地上其他附著物。安置計(jì)劃；臨時周轉(zhuǎn)措施。周轉(zhuǎn)理由、方式、地點(diǎn)。周轉(zhuǎn)地的商業(yè)服務(wù)配套，文教衛(wèi)生配套情況。要填寫拆遷《居民臨時周轉(zhuǎn)申請表》報(bào)當(dāng)?shù)胤康鼐?；提供用地批?zhǔn)文件、用地許可證、批地紅線圖、地形圖、規(guī)劃平面圖填報(bào)《凍結(jié)戶口明細(xì)表》，由房地局簽發(fā)《凍結(jié)戶口通知》填報(bào)《凍結(jié)戶口明細(xì)表》，由房地局簽發(fā)《凍結(jié)戶口通知》說明：憑《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，去房地局領(lǐng)取《凍結(jié)戶口明細(xì)表》，并持《抄錄函》到當(dāng)?shù)嘏沙鏊洃艨诳?，填?bào)《凍結(jié)戶口明細(xì)表》。經(jīng)審批后，與房地局簽發(fā)的《凍結(jié)戶口通知》一并送到區(qū)公安局，通知派出所執(zhí)行。取得當(dāng)?shù)胤抗懿块T、派出所配合，入戶摸底調(diào)查戶口凍結(jié)后，通知區(qū)縣房地局、規(guī)劃部門停止房屋買賣、租賃、抵押，停止審批新建、擴(kuò)建工程，及修改繕計(jì)劃。取得當(dāng)?shù)胤抗懿块T、派出所配合，入戶摸底調(diào)查調(diào)查內(nèi)容包括：家庭成員情況；房屋產(chǎn)權(quán)歸屬；房屋情況（間數(shù)、方向、面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝修情況、新舊程度）；由區(qū)房地局指定房地評估事務(wù)所對房屋進(jìn)行評估，提出項(xiàng)目所在地的房屋重置價格及房屋補(bǔ)償價格。由區(qū)房地局指定房地評估事務(wù)所對房屋進(jìn)行評估，提出項(xiàng)目所在地的房屋重置價格及房屋補(bǔ)償價格。根據(jù)《北京市拆遷管理方法》，制定并上報(bào)安置方案，報(bào)區(qū)房地局審批根據(jù)《北京市拆遷管理方法》，制定并上報(bào)安置方案，報(bào)區(qū)房地局審批向市房地局申辦拆遷許可證向市房地局申辦拆遷許可證需提供以下文件：建設(shè)用地批準(zhǔn)書；用地許可證；拆遷計(jì)劃；規(guī)劃圖；地形圖；建設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)縣建委提出拆遷申請；說明：經(jīng)審查合格后，由區(qū)縣房地局發(fā)拆遷許可證；準(zhǔn)備拆遷用人力、車輛準(zhǔn)備拆遷用人力、車輛說明：如委托拆遷，此項(xiàng)工作由拆遷資質(zhì)單位進(jìn)行。以政府名義發(fā)布拆遷公告，召開拆遷動員會以政府名義發(fā)布拆遷公告，召開拆遷動員會說明：在做完全部準(zhǔn)備工作后，成立專門拆遷機(jī)構(gòu)，即以區(qū)縣政府名義發(fā)出拆遷公告，并召開動員會。成立拆遷小組，下戶動員拆遷成立拆遷小組，下戶動員拆遷簽訂拆遷協(xié)議書、補(bǔ)償協(xié)議書，提供搬家補(bǔ)償費(fèi)用簽訂拆遷協(xié)議書、補(bǔ)償協(xié)議書，提供搬家補(bǔ)償費(fèi)用說明：拆遷搬空戶，清運(yùn)渣土。認(rèn)真處理釘子戶，必要時，啟動法律程序。填寫居民拆遷安置結(jié)案表，上報(bào)房地局填寫居民拆遷安置結(jié)案表，上報(bào)房地局7.3.2對農(nóng)民拆遷安置農(nóng)民的拆遷安置工作內(nèi)容與城鎮(zhèn)居民的拆遷安置區(qū)別不大，但由于農(nóng)業(yè)用地征用后，農(nóng)民據(jù)以生存的土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，尤其農(nóng)民的宅基地被占用后，對農(nóng)民的安置補(bǔ)償政策性很強(qiáng)，稍有不慎，會激發(fā)公司與農(nóng)民之間的較大矛盾。此處對與城鎮(zhèn)居民拆遷安置不同之處的工作程序加以說明。委托區(qū)縣房地局對農(nóng)民房屋及地上附著物進(jìn)行作價評估，提出補(bǔ)償價格委托區(qū)縣房地局對農(nóng)民房屋及地上附著物進(jìn)行作價評估，提出補(bǔ)償價格說明：補(bǔ)償方案一經(jīng)公開，不到迫不得已，不要做任何更改按戶做好補(bǔ)償安置方案按戶做好補(bǔ)償安置方案說明